Samen vooruit Jaarverslag 2012
Samen vooruit Het jaar 2012 was het derde jaar van ons beleidsplan “Mensen, wensen, wonen”. In dit beleidsplan willen we doorgroeien naar een “eigentijds betrokken partner”. Samen met onze belanghouders willen wij voor goede huisvesting en dienstverlening zorgdragen voor huishoudens die niet zelf in passende huisvesting kunnen voorzien. Dit jaarverslag biedt inzicht in de mate waarin wij slagen onze doelstellingen te behalen. Wat hebben wij bereikt? Waar staan we nu, en hoe gaan we verder? De wereld om ons heen is veranderd en blijft veranderen. De economische crisis en het nieuwe regeerakkoord hebben onherroepelijk gevolgen voor Tablis Wonen. Terugkijkend naar 2012 concluderen we dat we de uitgezette lijnen (nog) kunnen blijven volgen. “Samen vooruit” is de titel van het jaarverslag. In ons werkgebied Sliedrecht en Molenwaard doen we veel met én voor elkaar. Zo komen we stap voor stap dichter bij de centrale doelstelling uit onze missie “de klantgerichte partner voor uiteenlopende doelgroepen die behoefte hebben aan ondersteuning op het vlak van huisvesting, zorg en welzijn”. Mei 2013
Inhoud Voorwoord 4 Governance 6 A. Bestuursverslag
8
B. Volkshuisvestingsverslag
15
1. Onze missie, onze gezamenlijke basis 1.1 Eigentijds betrokken partner 1.2 Strategische doelen
16 17 17
2. 2.1 2.2 2.3 3. 3.1 3.2 3.3
Samen met partners Algemeen overleg Regionaal overleg Lokaal overleg
18 20 22 23
Samen met de klant Service en dienstverlening Goede dienstverlening aan de klant Betrekken bewoners bij beleid
25 26 29 33
4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6
Tablis Wonen in de samenleving Passend huisvesten van doelgroepen Investeren in maatschappelijk vastgoed Investeren in het behoud van de leefbaarheid van onze wijken en buurten Investeren in wonen en zorg Investeren in milieu en duurzaamheid Maken en monitoren prestatieafspraken met gemeenten en regio’s
36 37 40 42
5. 5.1 5.2 5.3 5.4
Producten en diensten Realisatie nieuwbouw- en herstructureringsprojecten Realisatie verkopen nieuwbouwprojecten Kwaliteit huidig woningbezit Kopen naar wens
6. Organisatie 6.1 Ontwikkeling organisatie 6.2 Organogram, formatie en bezetting Jaarverslag 2012
47 50 52 54 55 58 59 62 63 64 65
6.3 Ontwikkeling medewerkers 6.4 Ziekteverzuim 6.5 Arbobeleid 6.6 Integriteitsbeleid 6.7 Ondernemingsraad 6.8 Relatie met andere rechtspersonen 6.9 Verbindingen
65 66 66 66 66 66 67
7.
71
Financiële resultaten
8. Treasury
76
9. Kengetallen
80
C.
82
Verslag RvC
Jaarrekening 2012 91 1. Balans per 31 december 2012 (x € 1.000) 92 2. Winst- en verliesrekening over 2012 (x € 1.000) 94 3. Kasstroomoverzicht 2012 (x € 1.000) 95 4. Algemene toelichting 96 5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 98 6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 108 7. Financiële instrumenten en risicobeheersing 111 8. Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering 113 en resultaatbepaling 9. Kasstroomoverzicht 115 10. Toelichting op de balans 116 11. Toelichting op de winst- en verliesrekening 125 12. Overige informatie 129 13. Statutaire resultaatbestemming 130 14. Gebeurtenissen na balansdatum 130 Accountantsverklaring 131 Bijlage 1 Functies en nevenfuncties Raad van commissarissen
134
Bijlage 2 Overzicht verbindingen
135
Tablis Wonen
3
Voorwoord 2012 kenmerkte zich als een jaar waarin veel is gebeurd. Er waren veel nieuwe, soms onverwachte, ontwikkelingen binnen de corporatiesector maar ook bij Tablis Wonen. Toch zijn we weer gegroeid om ons uiteindelijke doel, de eigentijds betrokken partner, te bereiken.
4
Tablis Wonen
Het jaarverslag “Samen vooruit” geeft u inzicht in het functioneren van Tablis Wonen in 2012. Hieronder alvast een kleine greep uit de in het oog springende gebeurtenissen in 2012. Deze worden uiteraard verderop nog uitgebreid beschreven. • De aanhoudende financiële en economische crisis heeft ook gevolgen voor Tablis Wonen. De verkoop van onze bestaande woningen trekt niet aan en de huurachterstanden nemen licht toe. • Wij hebben ons ingespannen om ons te houden aan de Europese regelgeving. Deze schrijft voor dat wij minimaal 90% van onze woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot circa € 34.000. • Tablis Wonen heeft zich goed geprofileerd met haar projecten. In 2012 is circa € 9.5 mln. uitgegeven aan onze nieuwbouw- en herstructureringsprojecten.
Het jaarverslag “Samen vooruit” geeft u inzicht in het functioneren van Tablis Wonen. • Tablis Wonen blijft actief meedoen aan de totstandkoming van nieuw beleid in de twee regio’s waarin wij werkzaam zijn. Zo hebben wij in de regio Drechtsteden een gezamenlijk beleid voor de middeninkomens geformuleerd. Ook hebben wij overeenkomsten afgesloten met partijen die helpen bij de huisvesting van mensen met een specifieke zorgbehoefte. In de regio Alblasserwaard en Vijfheerenlanden zijn stappen gezet voor een gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem. Ook is actief deelgenomen aan de totstandkoming van de visie 2030 voor deze regio en de Woonvisie 2020.
Jaarverslag 2012
• Ons nieuwe strategisch voorraadbeleid is vastgesteld. Samen met de betrokken gemeenten en huurdersorganisaties wordt gewerkt aan de uitwerking daarvan. Het aanwijzen van een deel van ons bezit voor de middeninkomens (mensen met een inkomen hoger dan € 34.085) en het aanwijzen van meer woningen voor verkoop zijn belangrijke voorbeelden hiervan. Niet alleen deze nieuwe zaken zijn belangrijk. Ook ons ‘gewone’ werk zoals verhuur, afhandelen reparatieverzoeken, onderhoud en de klachtenafhandeling wordt steeds beter opgepakt. De waardering van onze klanten hiervoor stijgt. Wij willen hier nog wel verder in groeien. Dit jaarverslag is bedoeld voor iedereen die geïnteresseerd is in Tablis Wonen, met name in Sliedrecht en Graafstroom (nu: Molenwaard). In dit jaarverslag besteden wij op transparante wijze aandacht aan de prestaties en ontwikkelingen in 2012. Als maatschappelijk betrokken onderneming vinden wij dit een goede zaak. Ik wens u, ook namens de medewerkers en de Raad van commissarissen, veel leesplezier toe. Henk Gravesteijn Directeur-bestuurder
Dit jaarverslag is integraal te downloaden via onze website www.tabliswonen.nl. Op deze website staat ook alle andere informatie die in het kader van goed bestuur en toezicht van belang kan zijn.
Tablis Wonen
5
Governance Samen werken aan transparantie
In Nederland hebben we de Engelse term ‘governance’ voor de manier waarop wij bestuur en toezicht in de volkshuisvesting geregeld hebben. Als dit goed wordt uitgevoerd dan komt dit neer op: • het goed besturen van Tablis Wonen
6
Tablis Wonen
• het invloed geven aan belanghouders • verantwoording afleggen aan de interne (Raad van commissarissen) en externe toezichthouders (CFV1, WSW2 en ministerie van BZK3)
Taken en verantwoordelijkheden Tablis Wonen hanteert het zogenaamde twee-lagen bestuursmodel: het bestuur en de Raad van commissarissen (RvC). Het bestuur wordt gevormd door de directeur-bestuurder. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in de statuten omschreven. Het toezicht wordt uitgeoefend door de RvC. Verdere uitwerking hiervan is te vinden in het directiestatuut en het reglement van de RvC en het bestuur van Tablis Wonen. De directeurbestuurder legt in het bestuursverslag verantwoording af over het door hem gevoerde beleid in 2012.
De RvC legt verantwoording af over de manier waarop hij dat toezicht heeft uitgeoefend in deel C van dit jaarverslag. De RvC heeft geen aparte auditcommissie die belast is met het toezicht op en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing en de naleving van de opmerkingen en aanbevelingen van de externe accountant. Door periodieke rapportages van het bestuur aan de RvC, die ook expliciet aandacht besteden aan deze onderwerpen, wordt aan dit onderdeel van het externe toezicht binnen Tablis Wonen invulling gegeven.
Belanghouders Tablis Wonen positioneert zich als een organisatie in het maatschappelijk middenveld. Daarom hechten wij groot belang aan de inbreng van de belanghouders waarmee wij samenwerken. Dat zijn niet alleen de andere corporaties in de regio’s waarin wij werken. Het zijn ook de gemeenten waarin wij ons woningbezit hebben, de huurdersorganisaties en welzijnsorganisaties waarmee wij samenwerken. Periodiek overleggen wij met hen en vragen wij hen advies over beleidsvoornemens en jaarplannen. Daarnaast heeft Tablis Wonen een breed samengestelde klankbordgroep, waaraan wij twee keer per jaar belangrijke beleidsontwikkelingen of -voornemens voor advies voorleggen. Raad van commissarissen (RvC) De RvC oefent toezicht uit op het functioneren van het bestuur. Hij doet dit door periodiek met het bestuur te overleggen en jaarlijks het functioneren te bespreken en te beoordelen. Dit wordt gedaan door de voorzitter en een lid van de RvC. Tablis Wonen heeft geen aparte remuneratiecommissie, die belast is met de selectie en benoeming van leden van de RvC en de bezoldiging en beoordeling van het bestuur.
Jaarverslag 2012
1 CFV: Centraal Fonds Volkshuisvesting, de externe financiële toezichthouder voor woningbouwcorporaties 2 WSW: Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het onafhankelijke instituut dat optimale financiering mogelijk maakt voor woningbouwcorporaties door middel van borgstelling voor haar leningen 3 BZK: Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Tablis Wonen
7
A. Bestuursverslag Terugblikken en vooruitkijken Henk Gravesteijn, directeur-bestuurder van Tablis Wonen, kijkt in dit hoofdstuk terug op het jaar 2012. Maar natuurlijk kijkt hij ook vooruit.
8
Tablis Wonen
Algemeen beeld 2012 was een spannend jaar waarin veel is gebeurd bij en in de omgeving van Tablis Wonen. De doelen die wij gesteld hebben in ons beleidsplan “Mensen, wensen, wonen” zijn weer een stapje dichterbij gekomen. Belangrijke voorbeelden hiervan zijn: de voortgang die wij hebben geboekt bij onze vastgoedprojecten, de verbetering van de samenwerking met onze huurdersorganisaties en andere belanghouders en het financieel gezond houden van Tablis Wonen. Een prestatie van formaat in deze ook voor corporaties financieel moeilijke tijden. Volkshuisvestelijke ontwikkelingen rond Tablis Wonen Het was alweer het tweede jaar waarin we werken volgens de Europese regelgeving. Deze regelgeving houdt in dat minimaal 90% van de woningen van corporaties met een huurprijs tot € 664,66 (de zogenaamde liberalisatiegrens, prijspeil 2012) moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.085. Voor de reguliere toewijzingen heeft Tablis Wonen zich hieraan gehouden getuige het feit dat wij 89,6% van de woningen aan de genoemde doelgroep hebben toegewezen. Tablis Wonen heeft in 2012 echter ook nog te maken gehad met 57 huishoudens die zijn teruggekeerd naar de nieuwbouw in het Havenkwartier in Sliedrecht. Aan deze huishoudens was reeds voor de inwerkingtreding van deze regelgeving een toezegging gedaan dat zij mochten terugkeren naar een sociale huurwoning. Tablis Wonen wil de huishoudens met een inkomen (net) boven de € 34.085 ook zo goed mogelijk blijven helpen. Zo zijn er in regionaal verband (Drechtsteden en Alblasserwaard en Vijfheerenlanden) afspraken gemaakt om te zien in hoeverre er woningen expliciet voor deze doelgroep beschikbaar kunnen komen. Het betreft hier met name woningen in het sociale koopsegment: tot circa € 200.000 vrij op naam (VON) waarbij Tablis Wonen ook verschillende koopconstructies met aankoopkorting (Koopgarant en Kopen naar wens) tot haar beschikking heeft. Ook zijn enkele woningen met een huurprijs boven de € 664,66 specifiek aan deze (secundaire) doelgroep toegewezen. Jaarverslag 2012
Wij vinden het zorgwekkend dat er onduidelijkheid blijft bestaan over het nieuwe speelveld van corporaties. De behandeling van het wetsvoorstel herziening Woningwet in de Eerste Kamer is weer uitgesteld. De minister wil alsnog een aantal maatregelen uit het regeerakkoord in de wet opnemen. Invoering van de wet zal daarom op zijn vroegst 1 januari 2014 zijn. Duidelijk is wel dat het huidige politieke klimaat er voor zorgt dat het voor corporaties moeilijker wordt om woningen in het middeldure huur- of koopsegment te realiseren. Tablis Wonen blijft deze ontwikkelingen op de voet volgen en zorgt voor goede afstemming met en informatievoorziening voor onze belanghouders (met name gemeenten en huurdersorganisaties). Het nieuwe regeerakkoord heeft ook invloed op de ambities van Tablis Wonen. Het aandeel van Tablis Wonen in de sectorbrede verhuurdersheffing van € 1,7 miljard vanaf 2017 is circa € 4 miljoen. Dit is ongeveer 14% van onze huuropbrengst. Dit betekent dat wij op termijn onze investeringsopgave tegen het licht gaan houden. Daarnaast moeten wij meer woningen verkopen dan we nu doen en onze bedrijfsvoering nog efficiënter inrichten. Zoals het er nu uitziet kan Tablis Wonen haar primaire taak, zorgen voor goede en betaalbare woningen voor huishoudens die daar niet zelf in kunnen voorzien, blijven waarmaken. Een zorgpunt is dat de rekening voor deze verhuurdersheffing (voor een deel) bij onze huurders terecht komt. Extra huurverhogingen in een tijd van economische onzekerheid kunnen huishoudens in de problemen brengen. Kortom, de betaalbaarheid van het wonen komt in gevaar. Daarnaast zal het extra belasten van huurders die net iets meer verdienen dan de inkomensgrens voor onze primaire doelgroep (€ 34.085 prijspeil 2012) de gemengde samenstelling van onze complexen en wijken in gevaar kunnen brengen. Deze differentiatie is iets waar corporaties, samen met de overheid, de laatste decennia veel energie en geld in hebben gestoken. Tablis Wonen is en blijft een voorstander van deze gemengde wijken. Door slimme constructies in de huur- en koopsector (zoals Koopgarant en Kopen naar wens) zullen wij hier een passend antwoord op vinden. Door hier goed met huurdersorganisaties en gemeenten samen te werken, moet dit lukken. Tablis Wonen
9
A. Bestuursverslag
Daarom is en blijft Tablis Wonen ook een voorstander van het verkopen van een deel van haar bezit. Zo geven wij onze doelgroepen een kans om een koopwoning aan te schaffen. We realiseren daarmee ook differentiatie van bewonersgroepen in onze wijken en genereren middelen om nieuwe (deels onrendabele) investeringen te kunnen blijven doen. Wij willen hier graag wel zelf de regie over houden om ook op termijn goede huurwoningen voor onze primaire doelgroep te behouden. Wij blijven ons ervoor sterk maken dat er goede en betaalbare huurwoningen overblijven voor onze primaire doelgroep. Begin 2012 is ons strategisch voorraadbeleid vastgesteld in goed overleg met onze huurdersorganisaties en gemeenten. Hieruit blijkt dat wij, ook op termijn, onze primaire doelgroep passende woonruimte kunnen blijven aanbieden. Daar zijn we blij mee. Ook blijkt uit het strategisch voorraadbeleid dat Tablis Wonen zich, met betrekking tot de secundaire doelgroep (inkomen boven € 34.085 (prijspeil 2012), voornamelijk moet richten op het bieden van aantrekkelijke woonalternatieven in bijvoorbeeld het sociale koopsegment. Op deze manier komen er weer meer woningen vrij voor huishoudens die willen verhuizen en voor starters. Uit de meest recente prognoses van de omvang en samenstelling van de bevolking in onze gemeenten blijkt dat er (tot 2020) nog geen sprake is van afname van de bevolking of het aantal huishoudens. Sterker nog: onze (primaire) doelgroep groeit nog enigszins. Na 2020 zien wij, met name in de regio Alblasserwaard en Vijfheerenlanden, wel het risico van krimp ontstaan. Vandaar dat wij, samen met gemeenten en corporaties in deze regio, wel alvast in gesprek zijn hoe wij hiermee om kunnen en willen gaan. Gekozen is om deze transformatie goed voor te bereiden en te begeleiden. We zijn ons er van bewust dat het tegengaan van krimp door extra nieuwbouw geen oplossing is. Onze aandacht gaat veel meer uit naar transformatie van de bestaande voorraad. Belangrijke voorbeelden hiervan zijn het deelnemen aan de uitwerking van de Woonvisie 2020 en de voorbereiding van de visie 2030 voor de regio Alblasserwaard en
10 Tablis Wonen
Vijfheerenlanden. Aangezien een geschikt woningaanbod voor onze doelgroep nu en in de toekomst van belang is, neemt Tablis Wonen actief deel aan de opstelling en uitwerking van deze visiedocumenten. Uit deze analyses blijkt dat de nieuwbouwambities die gemeenten en corporaties tot voor kort hadden niet meer haalbaar zijn. Het aantal nieuw te bouwen woningen gaat fors teruglopen. De aandacht verschuift meer en meer naar de aanpassing van de bestaande woningvoorraad. Deze zal geschikt moeten worden gemaakt voor met name het toenemend aantal senioren in ons werkgebied. Tablis Wonen heeft nog niet genoeg woningen die voldoende energiezuinig en daarbij ook goed toegankelijk zijn. Wij zijn dan ook best blij dat de nieuwe visies in de regio Drechtsteden en Alblasserwaard en Vijfheerenlanden hier steeds meer aandacht aan schenken. Toezicht en risicomanagement De toegenomen aandacht voor verscherpt intern en extern toezicht op de corporaties vindt Tablis Wonen een goede zaak. Dit toezicht is nodig, omdat wij als maatschappelijk ondernemer op een duidelijke en transparante manier verantwoording moeten en willen afleggen aan onze klanten en belanghouders. Zowel door onze RvC als door externe toezichthouders als het CFV en onze accountant wordt al jaren op een goede manier invulling gegeven aan het toezicht op het reilen en zeilen van Tablis Wonen. In 2012 waren er geen negatieve bevindingen van hen. Sterker nog: wij zijn een A1-corporatie (CFV-status) gebleven en onze accountant is tevreden over de vorderingen die wij hebben gemaakt. Wel noodzaken het toezicht en onze verminderde financiële positie ons er toe om meer aandacht te besteden aan risicomanagement. Vandaar dat in 2012 risicomanagement standaard in diverse
overleggen in MT- en RvC-verband op de agenda staat. De belangrijkste risico’s zijn benoemd en van passende beheersmaatregelen voorzien. Tablis Wonen kenmerkt zich als een (financieel) vrij conservatieve organisatie die geen bewuste risico’s opzoekt en zich toelegt op de kerntaken van een corporatie. De belangrijkste risicogebieden voor Tablis Wonen zijn: • marktrisico: aansluiting woningaanbod op ontwikkeling en wensen van onze doelgroep • organisatierisico: behouden van voldoende capaciteit/kwaliteit van medewerkers in de organisatie • financieel risico: realiseren van voldoende rendement van onze vastgoedportefeuille met name in relatie tot politieke ontwikkelingen (bijdrage huurtoeslag, integrale vennootschapsbelasting en dergelijke) Dit leidt er onder andere toe dat met name (samenwerkings)overeenkomsten met derden op risico’s worden getoetst. In 2013 gaan wij verder met het formuleren van ons gewenste risicoprofiel en het benoemen van de belangrijkste risico’s met bijhorende beheersmaatregelen. Begin 2012 is een investeringsstatuut voor Tablis Wonen vastgesteld, waarin wij ons gewenste rendement en financiële sturingskengetallen opnemen. Elk jaar wordt dit statuut herijkt. Bij alle projecten besteden we expliciet aandacht aan een aantal risico’s en worden mogelijke beheersmaatregelen voorgesteld. Het gaat hier om de volgende risico’s: • financiële risico’s: in relatie tot onze totale financiële positie • juridische risico’s: met name aansprakelijkheid • fiscale risico’s: met name BTW • marktrisico: verhuur- of verkoopbaarheid • organisatierisico: aanwezigheid voldoende en geschikt personeel en middelen
Jaarverslag 2012
In september 2012 hebben wij de samenwerking met onze accountant, PWC, beoordeeld. Dit is gedaan door de directeur-bestuurder, de manager Financiën en een vertegenwoordiging van de RvC. Geconcludeerd is dat wij tevreden zijn over de samenwerking en werkwijze van PWC. Naar aanleiding van deze gesprekken zijn nadere afspraken gemaakt over de verbeterpunten. Deze punten hebben met name betrekking op: • de manier waarop Tablis Wonen de eigen kwaliteitscontrole moet verbeteren • de verbetering van de onderlinge communicatie • beter vooraf overleggen over aan te leveren controlestukken Hierover zijn met de accountant goede werkafspraken gemaakt. Integriteit Tablis Wonen vindt integriteit belangrijk en dit is ook een kerncompetentie en beoordelingsgrond van de medewerkers. Periodiek staat dit op agenda van werkoverleggen, MT-vergaderingen en overleggen met de RvC. De conclusie uit een eerdere evaluatie uit 2011 was dat Tablis Wonen goed omgaat met integriteit. Als aanvulling op ons beleid is afgesproken dat wij integriteit een vast onderwerp maken bij de selectie van nieuwe medewerkers en regels opstellen over relatiegeschenken. In 2012 hebben geen meldingen van mogelijke integriteitsschendingen plaatsgevonden. Belangrijkste bestuursbesluiten De belangrijkste besluiten die Tablis Wonen in 2012 genomen heeft zijn: • investeringsbesluit herstructurering Karekietflat in Sliedrecht • investeringsvoorstel deelgebied B Havenkwartier in Sliedrecht • investeringsbesluit aankoop 22 huurappartementen De Bonkelaar in Sliedrecht • fusie Tablis Wonen met stichting Bouwen en Beheren Daarnaast zijn er twee nieuwe medewerkers in dienst gekomen. Dit was hoofdzakelijk ter vervanging van medewerkers die uit dienst zijn gegaan. Van drie andere medewerkers die uit dienst zijn getreden, is de functie niet (permanent) ingevuld.
Tablis Wonen
11
A. Bestuursverslag
spreekpunt voor de zaken die specifiek over deze buurt gaan. Met dit bewonerscomité wordt nauw samengewerkt als het gaat om de visievorming voor de voorgenomen herstructurering vanaf 2016. Door bewonersparticipatie krijgen wij de eisen en wensen van onze bewoners in een vroeg stadium in beeld. Wij kunnen daar dan rekening mee houden bijvoorbeeld in de vorm van keuzepakketten. Maatwerk blijft echter het centrale thema bij dit beleidsonderwerp.
Met het bewonerscomite Staatsliedenbuurt wordt nauw samengewerkt
Bewonersparticipatie Voor Tablis Wonen is de inbreng en betrokkenheid van klanten erg belangrijk. Hiervoor overleggen we regelmatig met onze huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Ook betrekken wij onze klanten zo vroeg mogelijk bij de herstructurerings- en onderhoudsprojecten. Belangrijke voorbeelden hiervan in 2012 zijn het betrekken van de bewoners bij de herstructurering van de Karekietflat en de Staatsliedenbuurt in Sliedrecht. Hiervoor zijn intentieovereenkomsten met de gemeente afgesloten waarin nadrukkelijk aandacht wordt gevraagd voor de participatie van huidige en toekomstige bewoners. Voor de Staatsliedenbuurt hebben wij overeenstemming bereikt over de vorming van een huurdersorganisatie volgens de Overlegwet. Het Bewonerscomité Staatsliedenbuurt functioneert zo als hét aan-
Daarnaast organiseren de gemeente en/of de wijkplatforms regelmatig wijkbijeenkomsten of inloopavonden. Bewoners worden uitgenodigd over hun wijk mee te praten. Tijdens deze bijeenkomsten staan vaak één of meerdere thema’s centraal. Tablis Wonen neemt aan deze bijeenkomsten deel vanuit haar belang in en betrokkenheid bij de wijken. Met de twee huurdersorganisaties werken we steeds beter samen. In 2012 zijn goede werkafspraken gemaakt om hen tijdig bij beleidswijzigingen te betrekken. De samenwerking tussen de huurdersorganisaties van Sliedrecht en Graafstroom verloopt steeds beter. In veel gevallen heeft dit geleid tot gezamenlijke advisering. De organisatie De organisatie ontwikkelt zich meer en meer tot de klantgedreven organisatie die wij willen zijn. Het meest zichtbaar is ons Klantserviceteam. Dit team is het eerste aanspreekpunt voor onze klanten en heeft als doelstelling om van alle klantcontacten 80% in één keer goed af te handelen. Deze doelstelling is in 2012 bijna bereikt. In 2011 is het nieuwe personeelsbeleid ingevoerd. Het jaar 2012 is het eerste jaar waarin dit beleid integraal is toegepast. Hierdoor wordt het beter mogelijk om elkaar aan te spreken op elkaars taken, verantwoordelijkheden en (kern-) competenties. Dit heeft als doel om medewerkers verder te ontwikkelen. Door de jaarlijkse functionerings- en beoordelingscyclus wordt hier door het management op gestuurd.
12 Tablis Wonen
wordt of Tablis Wonen een rol kan spelen bij de ontwikkeling van een brede school. In 2013 worden hiervan de resultaten verwacht.
In 2012 is een Periodiek Medisch onderzoek (PMO) en een medewerkerstevredenheidsonderzoek (MTO) gehouden. Hieruit komt naar voren dat de medewerkerstevredenheid verder is gegroeid. Aandachtspunten zijn de werkdruk, het samenwerken tussen de afdelingen en de kennisdeling. Er zijn werkgroepen gevormd om de aanbevelingen uit deze onderzoeken van concrete vervolgacties te voorzien. In 2013 worden de resultaten hiervan bekend en worden de vervolgacties – indien mogelijk – ingevoerd. Maatschappelijke investeringen Tablis Wonen blijft zich inzetten om te investeren in vastgoed dat sociaal gezien zeer wenselijk is, maar door marktpartijen niet wordt gerealiseerd in verband met het (te) lage financieel rendement. Tablis Wonen wil dit waar mogelijk blijven doen, passend binnen wet- en regelgeving. Niet alleen omdat het in onze missie staat, maar ook omdat het goed is voor de (woon)omgeving waarin onze woningen staan. De verhuur- en verkoopbaarheid van onze woningen wordt hier positief door beïnvloed. Daarnaast is Tablis Wonen van mening dat maatschappelijke investeringen niet altijd investeringen in vastgoed zijn. Ook de proactieve bijdragen van onze medewerkers in lokale zorgnetwerken en bijdragen in de keten wonen-werken-leren-zorg horen hierbij. Daarnaast maakt investeren in leefbaarheid een onlosmakelijk onderdeel uit van onze maatschappelijke investeringen. Goed wonen gaat verder dan de voordeur van onze woningen. De woonomgeving en voorzieningen in buurten en wijken verdienen evenveel aandacht. In dit kader is in 2012 een intentieovereenkomst met de gemeente Sliedrecht gesloten. Deze overeenkomst houdt in dat er onderzocht
Verklaring besteding gelden In 2012 was er geen sprake van tegenstrijdige belangen of transacties waarin tegenstrijdige belangen hebben gespeeld met betrekking tot de directeur-bestuurder. Daarnaast heeft Tablis Wonen in 2012 alle relevante wet- en regelgeving nageleefd. De directeurbestuurder verklaart dat alle middelen van Tablis Wonen uitsluitend zijn gebruikt en ingezet in het belang van de volkshuisvesting. Verklaring governancecode De directeur-bestuurder verklaart dat in 2012 de uitgangspunten uit de governancecode zijn gevolgd. Tot slot Op basis van het hiervoor geschetste beeld concluderen we dat externe ontwikkelingen een aanslag op de (financiële) middelen van Tablis Wonen betekenen. Desondanks lijken onze strategische doelstellingen nog steeds haalbaar. Voor uiteenlopende doelgroepen willen wij de klantgerichte partner zijn bij het realiseren van hun woonwensen. In 2012 zijn hierin weer belangrijke stappen gezet. Het koppelen van onze activiteiten aan onze strategische doelen en eventuele bijsturing daarvan gebeurt periodiek door onze kwartaalrapportages en BBSC’s4. Deze worden op alle niveaus in de organisatie besproken. Het realiseren van onze doelstellingen kunnen wij niet alleen. In 2012 hebben wij dan ook nadrukkelijk weer de samenwerking gezocht met onze klanten, regionale collega’s en de regio- en gemeentebesturen waarin wij werken. Dat werkt goed en – steeds meer – naar tevredenheid van alle partijen. Tablis Wonen werkt met veel plezier aan de realisatie van de doelstellingen. U mag dan ook voor 2013 en volgende jaren weer rekenen op de inzet van alle medewerkers van Tablis Wonen. 4 BBSC: Business Balanced Scorecard
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen
13
14 Tablis Wonen
B. Volkshuisvestingsverslag
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen
15
1. Onze missie, onze gezamenlijke basis “ Tablis Wonen is een maatschappelijke organisatie, die in de regio waarin zij voornamelijk wil opereren een klantgerichte partner wil zijn voor uiteenlopende doelgroepen die behoefte hebben aan ondersteuning op het vlak van huisvesting, zorg en welzijn.” Dit is de missie van Tablis Wonen en de leidraad voor alles wat we doen. 16 Tablis Wonen
1.1 Eigentijds betrokken partner Onze missie is nog steeds voldoende duidelijk en richtinggevend voor de gehele organisatie. We hebben deze missie ‘vertaald’ in het willen doorgroeien naar de ‘eigentijds betrokken partner’ die wij voor onze klanten en belanghouders willen zijn. Daarop hebben wij onze strategische doelen bepaald. Deze staan geformuleerd in ons beleidsplan “Mensen, wensen, wonen” voor de jaren 2010 - 2014. 1.2 Strategische doelen 1. Samen met de klant (hoofdstuk 3) 1. klanttevredenheid en telefonische bereikbaarheid 2. goede dienstverlening aan de klant (minimaal top 50 KWH5) 3. betrekken bewoners bij beleid 2. Tablis Wonen in de samenleving (hoofdstuk 4) 1. passend huisvesten van doelgroepen 2. investeren in maatschappelijk vastgoed: haalbaar en nodig 3. investeren in het behoud van de leefbaarheid van onze wijken en buurten 4. investeren in dienstverlening aan onze klant op het gebied van wonen en zorg 5. investeren in milieu en duurzaamheid 6. maken en monitoren prestatieafspraken met gemeenten/ regio’s
Jaarverslag 2012
3. Producten en diensten (hoofdstuk 5) 1. realisatie nieuwbouw- en herstructureringsprojecten mede op basis van inzicht in wensen van onze klanten en de markt in de toekomst 2. realisatie verkopen nieuwbouwprojecten 3. kwaliteit huidig woningbezit Uiteraard moet de organisatie van Tablis Wonen goed aansluiten bij de ambities en doelstellingen die wij willen behalen. Dit houdt onder andere in dat wij investeren in de ontwikkeling en professionalisering van onze medewerkers. Het waarborgen van onze financiële continuïteit is ook noodzakelijk om onze ambities waar te kunnen maken. Tablis Wonen houdt de strategie actueel door per kwartaal te bekijken of herijking of bijstelling van de doelstellingen noodzakelijk is. 5 KWH staat voor Kwaliteitskeurmerk Woningcorporaties Huursector
Tablis Wonen
17
2. Samen met partners Tablis Wonen is een maatschappelijk betrokken partner. Zij wij een maatschappijgedreven organisatie zijn, die herkenbaar in het maatschappelijk middenveld in haar werkgebied opereert. Om die doelstelling te bereiken zoekt Tablis Wonen actief de samenwerking met andere maatschappelijke organisaties, netwerkpartners en uitvoeringsinstanties in de gemeenten Sliedrecht en Graafstroom (nu Molenwaard) en in de regio’s Drechtsteden en Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. Samen met die maatschappelijke partners wordt het beleid goed voorbereid, afgestemd en geïmplementeerd. 18 Tablis Wonen
Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste overleggen waaraan Tablis Wonen deelneemt. De prestatiedoelen en de behaalde resultaten worden in andere hoofdstukken beschreven. Belanghouder/overleg
Doel overleg
Frequentie
Belangrijkste thema’s 2012
Klankbordgroep Tablis Wonen
informerend en adviserend
1 à 2 x per jaar
• herijking strategisch voorraadbeleid (SVB) • tussenstand beleidsplan 2010 - 2014
Vereniging Woningcorporaties
informeren
Zuid-Holland Zuid (VWZHZ)
afstemmen van beleid
Huurdersorganisaties
informeel overleg
in Sliedrecht (H3S)
formeel overleg
en Graafstroom (AHG)
overleg in aanwezigheid van
1. Algemeen
• krimp bevolking • jaarplan 2012 4 x per jaar
lid Raad van commissarissen
• begroting en jaarplan 2012 • huurharmonisatiebeleid • huurverhoging 1 juli 2012 • verruiming verkoopvijver • fusie stichting Bouwen en Beheren • samenwerkingsovereenkomst Bewonerscomité Staatsliedenbuurt (BCS)
• aankoop 56 woningen in de Zoutstoep • vaststelling SVB • invoeren Kopen naar wens • invoeren tussentijds afrekenen servicekosten 2. Regionaal Drechtsteden Woonkeus
beleidsvoorbereidend,
4 x per jaar
• implementatie staatssteundossier • uitvoering voorrangsregeling • huisvesting bijzondere aandachtgroepen
10 x per jaar
• voortgang woningbouw • beleid duurzaamheid en energiebesparing
4 x per jaar
• woningbehoefte-onderzoek Drechtsteden • stresstest gemeenten • woningbouwprogramma • verkoopmonitor • energiebesparing
toezichthoudend en besluitvormend Portefeuillehouders-overleg Wonen
beleidsvoorbereiding monitoring
PALT (Prestatie Afspraken lange
bewaken voortgang regionale
termijn) Drechtsteden
prestatieafspraken
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen
19
2. Samen met partners Belanghouder/overleg
Doel overleg
Frequentie
Belangrijkste thema’s 2012
Bestuurdersoverleg
afstemmen
5 x per jaar
Woningcorporaties Drechtsteden
informatie-uitwisseling
• staatssteundossier • voortgang woningbouwprogramma • huisvesting bijzondere aandachtgroepen
bestuurlijk overleg
5 x per jaar
bilateraal overleg
2 x per jaar
• staatssteundossier • voortgang woningbouw • formuleren leefbaarheidsbeleid • regionale woonruimteverdeling • monitoring prestatieafspraken
bestuurlijk overleg
3 x per jaar
stuurgroepoverleg projecten
afhankelijk van voortgang
driepartijenoverleg
2 x per jaar
bestuurlijk overleg
4 x per jaar
stuurgroepoverleg projecten
afhankelijk van voortgang
bestuurlijk overleg wonen,
4 x per jaar
Alblasserwaard en Vijfheerenlanden Collega-corporaties
3. Lokaal Gemeente Graafstroom
Gemeente Sliedrecht
welzijn, zorg
2.1 Algemeen overleg Klankbordgroep Tablis Wonen (gemeenten, huurdersorganisaties, zorginstellingen, vrijwilligersorganisaties, makelaars en Tablis Wonen) Op de agenda van de eerste bijeenkomst in 2012 stond de presentatie van het herijkte strategisch voorraadbeleid. Tablis Wonen heeft het uitgebreide proces van herijken toegelicht en de belanghouders gevraagd of zij zich herkenden in de conclusies. De gemeenten waren voor deze bijeenkomst al apart ingelicht. Over het algemeen
20 Tablis Wonen
• monitoring prestatieafspraken • bespreken knelpunten algemene zaken • monitoring prestatieafspraken • strategisch voorraadbeleid • bespreking knelpunten • voortgang projecten • algemeen beleid wonen, welzijn, zorg • WMO-beleid • wijzigingen AWBZ
stond men positief tegenover de gedegen en zorgvuldige herijking met behoudende aannames. We kregen van een enkeling wel te horen dat ‘de kwaliteitsslag’ werd gemist. In het najaar werd de tweede klankbordgroepbijeenkomst gehouden. Tablis Wonen heeft tijdens die bijeenkomst met name de tussenstand/realisaties gepresenteerd van haar beleidsplan 2010 - 2014. Met elkaar concludeerden we dat Tablis Wonen al indrukwekkend heeft gepresteerd. Het tweede deel van de bijeenkomst is benut om grenzen te verkennen op de volgende onderwerpen:
• digitale dienstverlening • midden- en hogere inkomens • huurharmonisatie en verkopen Uit de verkregen input kunnen we afleiden dat digitale dienstverlening heel ver mag gaan. Tablis Wonen moet wel oog blijven houden voor de groepen zonder computer (zoals ouderen en gehandicapten). Wat betreft de midden- en hogere inkomens is de mening dat Tablis Wonen een belangrijke taak heeft in de huisvesting van vooral middeninkomens. De focus moet wel altijd bij de laagste inkomens blijven. Over huurharmonisatie en verkopen is niet voldoende gesproken om daaruit conclusies te kunnen trekken. Vereniging van Woningcorporaties Zuid-Holland Zuid (VWZHZ) De corporaties in de regio Drechtsteden, Alblasserwaard en Vijfheerenlanden en de Hoekse Waard vormen samen de regio Zuid-Holland Zuid. De gemeenten in deze regio werken op een aantal gebieden (veiligheid, zorg en dergelijke) samen. De directeur-bestuurder van Tablis Wonen is voorzitter van deze vereniging. Op 12 december 2012 is de jaarvergadering van de vereniging gehouden. Naast de huishoudelijke zaken is hier ook een tweetal inhoudelijke onderwerpen besproken. Het eerste onderwerp betrof het bestaansrecht van de VWZHZ in de toekomst. Geconcludeerd is dat, zeker in deze dynamische tijden voor corporaties, de vereniging toegevoegde waarde heeft. Wel worden de subregio’s binnen Zuid-Holland Zuid belangrijker. Het tweede inhoudelijke onderwerp betrof de gevolgen van het regeerakkoord. De corporaties spreken af om per (sub)regio reacties naar de politiek op te stellen. Met name de betaalbaarheid van het wonen voor onze primaire doelgroep komt met de regeringsplannen in gevaar. Huurdersorganisaties in Sliedrecht (H3S) en Graafstroom (AHG) en Bewonerscomité Staatsliedenbuurt (BCS) Tablis Wonen overlegde in 2012 regelmatig met H3S en AHG. Bespreekpunten waren onder meer het strategisch voorraadbeleid en adviesaanvragen over de aanschaf van de licentie Kopen naar wens,
Jaarverslag 2012
Huurdersorganisatie AHG
de verruiming van het aantal verkoopwoningen en het tussentijds afrekenen van de servicekosten. Naast adviesvragen over zaken als de jaarlijkse huurverhoging en het harmonisatiebeleid, praten wij de huurdersorganisaties periodiek bij over onze projecten. In het kader van de voorgenomen herstructureringsproject van de Staatsliedenbuurt is vanuit de bewoners een bewonerscomité samengesteld. Het Bewonerscomité Staatsliedenbuurt (BCS) heeft Tablis Wonen gevraagd voor de duur van dit project haar te erkennen als een huurdersorganisatie. Deze aanvraag is gehonoreerd. In gezamenlijk overleg is een samenwerkingsovereenkomst opgesteld die begin 2013 ondertekend is. In Graafstroom is er periodiek ook overlegd tussen vertegenwoordigers van de gemeente, AHG en Tablis Wonen.
Ondertekening samenwerkingsovereenkomst Tablis Wonen en BCS
Tablis Wonen
21
2. Samen met partners
2.2 Regionaal overleg Drechtsteden Woonkeus Tablis Wonen heeft, samen met de andere corporaties uit de Drechtsteden, de woningtoewijzing uitbesteed aan de stichting Woonkeus. De directeur-bestuurder van Tablis Wonen is lid van de raad van toezicht. Er is een projectgroep samengesteld uit medewerkers Woonservice en beleidsmedewerkers van de deelnemende corporaties. Door de projectgroep worden beleidsstukken op het terrein van de woonruimteverdeling voorbereid. Deze stukken worden vervolgens met een advies voor vaststelling voorgelegd aan de raad van toezicht (RvT) van stichting Woonkeus. De projectgroep overlegt een keer per twee maanden. Zaken die besproken zijn: de kwartaalrapportages, de ontwikkelingen binnen de Europese regelgeving, beleid met betrekking tot het inzetten van de 90% regeling, ontwikkelingen binnen het voorrangsbeleid, uitspraken van de klachtencommissie, de richtlijnen Uitvoering Woonruimteverdeling Drechtsteden en de toekomstvisie Woonkeus. De 90% regeling houdt in dat corporaties verplicht zijn ten minste 90% van de vrijkomende woningen met een huurprijs onder de € 665 toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen onder de € 34.085.
Bij zowel corporaties als gemeenten staat het realiseren van juiste kwaliteit en het versterken van de woningmarkt voorop. Portefeuillehoudersoverleg Wonen De directeur-bestuurder van Tablis Wonen is, als voorzitter van het Bestuurdersoverleg van Woningcorporaties Drechtsteden, periodiek
22 Tablis Wonen
aanwezig bij de bijeenkomsten van de portefeuillehouders Wonen in de regio. In 2012 is in dit verband veel aandacht uitgegaan naar de zorgen rond de voortgang van de nieuwbouwproductie en de gevolgen van het regeerakkoord en de Vestia-affaire voor de investeringskracht van de corporaties in de regio Drechtsteden. PALT Eind 2010 zijn de nieuwe regionale Prestatie Afspraken Lange Termijn (PALT) 2010 - 2020 voor de Drechtsteden ondertekend. Deze afspraken zijn een vervolg op eerdere PALT-afspraken die als gevolg van de regionale Woonvisie ‘Spetterend Wonen 2’ uit 2009 opnieuw tegen het licht zijn gehouden. Bij zowel de gemeenten als de corporaties staat het realiseren van juiste kwaliteit en het versterken van de woningmarkt voorop. De gevolgen van de recessie, Europese regelgeving, financieringsproblematiek en bezuinigingen zijn nog onduidelijk. Om die reden is afgesproken dat deze PALT-afspraken in 2015 worden herijkt. In juni is de jaarvergadering PALT gehouden. Tijdens de bijeenkomst hebben de gemeenten de resultaten van een stresstest gepresenteerd. Hieruit blijkt dat de Drechtsteden gemeenten er financieel gezien nog redelijk goed voorstaan. ABF research presenteerde de eerste uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek Drechtsteden. De stuurgroep PALT vergadert regelmatig. De vergaderingen worden voorbereid door de werkgroep PALT, waaraan Tablis Wonen uiteraard ook meewerkt. Bestuurdersoverleg Woningcorporaties Drechtsteden (BWD) De directeuren van de corporaties uit de regio Drechtsteden komen periodiek bijeen om beleidszaken af te stemmen en gemeenschappelijke standpunten voor de regio voor te bereiden. Per jaar worden ongeveer vijf bijeenkomsten georganiseerd en – indien nodig – vinden er separate overleggen plaats. De belangrijkste onderwerpen in 2012 waren: • de implementatie van het gemeenschappelijk beleid rond de Europese regelgeving • de voortgang van de woningbouw
• de huisvesting van bijzondere aandachtgroepen • samenwerking met ketenpartners in de zorg • afstemming beleid ten aanzien van (mogelijk) extra huurverhogingen uit regeerakkoord • afstemming mogelijkheden van gebruik industriële restwarmte in de regio. Hiertoe werd op 6 maart 2012 een lange termijn samenwerkingsovereenkomst getekend tussen gemeenten, corporaties, HVC (energie- en afvalnutsbedrijf) en enkele ontwikkelaars. De directeur-bestuurder van Tablis Wonen is voorzitter van dit overleg. Het BWD wordt bij de voorbereiding ondersteund door het regionaal overleg van beleidsmedewerkers. Alblasserwaard en Vijfheerenlanden Directeurenoverleg Alblasserwaard en Vijfheerenlanden De directeuren van de corporaties uit de regio Alblasserwaard en Vijfheerenlanden komen periodiek bijeen om beleidszaken af te stemmen en gemeenschappelijke standpunten voor de regio voor te bereiden. Per jaar worden ongeveer vijf bijeenkomsten georganiseerd en – indien nodig – worden separate overleggen georganiseerd. In 2012 zijn onderstaande onderwerpen besproken: • afstemming inbreng corporaties over de woonvisie 2020 en de visie 2030 voor de regio • invoering regionaal woonruimteverdelingssysteem • voortgang woningbouw • verdergaande samenwerking tussen de corporaties op thema’s als beleid, personeel en organisatie en projectondersteuning Overige overleggen Er zijn ook andere regionale overleggen waaraan Tablis Wonen, op operationeel niveau, deelneemt. Preventie Huisuitzettingen Drechtsteden Als opvolger van het protocol Dreigend Dakloze Gezinnen en de samenwerkingsovereenkomst Vermindering van huurschulden in
Jaarverslag 2012
de Drechtsteden zijn op 1 januari 2012 samenwerkingsafspraken Preventie Huisuitzettingen Drechtsteden opgesteld en overeengekomen. Dit is gerealiseerd door de Gemeenschappelijke Gezondheidsdienst Zuid-Holland Zuid, de Sociale Dienst Drechtsteden en de Drechtstedencorporaties. De afspraken zijn er op gericht om dakloosheid te voorkomen door in een vroeg stadium bij huurachterstand en/of overlast in te grijpen waardoor erger kan worden voorkomen. Door betrokken partijen zijn de afspraken geëvalueerd en zo nodig aangepast. Platform Uitvoering Voorrangsregeling (PUV) Binnen de regio Drechtsteden is de Voorrangsregeling Woonruimteverdeling van kracht. De regeling is bestemd voor mensen die door medische of sociale problemen of door een andere noodzaak, dringend een woning nodig hebben. Een voorrangsverklaring geeft onder bepaalde voorwaarden voorrang bij de toewijzing van een woning en kan worden aangevraagd bij de regionale voorrangscommissie. Deze commissie adviseert het college van burgemeester en wethouders over het al dan niet toekennen van een voorrangsverklaring. De commissie functioneert onafhankelijk van gemeenten en corporaties. De regeling is geëvalueerd en met name op het punt van de adviesrol van de Gemeenschappelijke Gezondheidsdienst Zuid-Holland Zuid verbeterd. 2.3 Lokaal overleg Tablis Wonen werkt goed samen met de gemeenten in haar werkgebied. In het periodiek bestuurlijk overleg met de gemeente worden de werkzaamheden afgestemd en belangrijke zaken voorbereid. Afhankelijk van het soort en aantal projecten vindt extra periodiek projectoverleg plaats. Deze werkwijze hanteren we voor beide gemeenten. Hieronder volgt, per gemeente, een weergave van relevante overleggen op uitvoerend niveau.
Tablis Wonen
23
N216 Lek
Goudriaan
2. Samen met partners Ottoland
Brandwijk Vuilendam
Sliedrecht Zorgnetwerk Sliedrecht Het zorgnetwerk in Sliedrecht bestaat uit een team van hulpverleners van diverse instellingen uit het maatschappelijk werk (RIVAS), de geestelijke gezondheidszorg (GGD, Yulius en stichting MEE, die mensen met een beperking ondersteunt), de verslavingszorg (Bouwmanhuis), de gemeente Sliedrecht (stichting Welzijnswerk Sliedrecht) en de politie. In 2012 hebben partijen één keer per maand overlegd. In dit overleg worden cliënten en zaken besproken waarover een instelling zich zorgen maakt, overlast ervaart of waar sprake is van huiselijk geweld. Tijdens dit overleg wordt er bepaald welke instelling de melding oppakt. De volgende maand wordt de voortgang van de melding besproken. Periodiek overleg met stichting Waardeburgh Met stichting Waardeburgh (die verschillende vormen van zorg en diensten aan ouderen levert) is zes keer periodiek overlegd op uitvoerend niveau. Tijdens dit overleg praten partijen elkaar bij over zaken die binnen de organisaties spelen en welke knelpunten er eventueel in de wederzijdse dienstverlening worden ervaren. Maar ook wordt besproken wat partijen nog meer voor elkaar kunnen betekenen. Bijzondere aandacht is besteed aan het optimaal en wijkgericht benutten van de diverse recreatieruimten. Deze samenwerking is verankerd in een overeenkomst. Graafstroom Driepartijenoverleg met de gemeente Graafstroom en de huurdersvereniging In de gemeente Graafstroom vindt een aantal keer per jaar een driepartijenoverleg plaats tussen de gemeente Graafstroom, AHG en Tablis Wonen. Tijdens dit overleg worden beleidsontwikkelingen en actuele kwesties informatief met elkaar besproken. Onderwerpen die in 2012 zijn besproken: de financiële ontwikkelingen en
24 Tablis Wonen
Bleskensgraaf
Molenaarsgraaf
GRAAFSTROOM N214
Oud-Alblas Wijngaarden
A15
SLIEDRECHT
A15
Sliedrecht B e n e d e n -M e rw e d e
strategische visie van (fusie) gemeente Molenwaard, de woonvisie Alblasserwaard en Vijfheerenlanden, planologische ontwikkelingen, woningbouwplannen, de regionale huisvestingsverordening, het verkoopbeleid van Tablis Wonen, de gevolgen van het nieuwe regeerrakkoord en de verantwoording verhuringen 2011. Zorgnetwerk Graafstroom/Binnenwaard Tablis Wonen participeert in het Zorgnetwerk Binnenwaard, waar onder andere de zorgmeldingen in de gemeente Graafstroom worden besproken. In 2012 is een tiental meldingen besproken. In al deze gevallen is door de coördinerende GGD een zorgverleningstraject opgezet. Relatief gezien is het aantal probleemgevallen in Graafstroom klein, hoewel het door de economische crisis groeit. Kernbezoeken Graafstroom Het college van burgemeester en wethouders van Graafstroom heeft in 2012 een bezoek gebracht aan de kernen Wijngaarden en Bleskensgraaf. Tijdens deze zogenaamde kernbezoeken krijgen de bewoners de mogelijkheid aan te geven welke knelpunten zij ervaren en waarvoor zij een oplossing wensen.
3. Samen met de klant Tablis Wonen ontwikkelt zich steeds meer tot een klantgedreven organisatie. Dat doen we door de dienstverlening en de communicatie te verbeteren. Maar ook door dichter bij onze klant te staan om de klant te kennen en te herkennen. Transparantie en betrouwbaarheid zijn essentieel voor een goede relatie met onze klanten.
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen
25
3. Samen met de klant
De prestatiedoelen beogen een ontwikkeling naar een klantgedreven organisatie door verbeteringen van de organisatie en de dienstverlening. Voor het verbeteren van de dienstverlening is het Klantserviceteam ingesteld. Door deze nieuwe werkwijze verbeteren de bereikbaarheid en de afhandeling van verzoeken en vragen. Klantgedrevenheid bereikt Tablis Wonen ook door de huurdersorganisaties bij het beleid te betrekken. Het meten van de kwaliteit van de dienstverlening is voor een deel uitbesteed aan het KWH en wordt ook door ons zelf verzorgd.
De prestatiedoelen beogen een ontwikkeling naar een klantgedreven organisatie. 3.1 Klanttevredenheid en telefonische bereikbaarheid Voor het stellen van de normen en het kunnen meten van de kwaliteit van de dienstverlening aan de klant maakt Tablis Wonen gebruik van het KWH-label. Dit is het keurmerk voor de huursector. Daarnaast heeft Tablis Wonen eigen methoden om de tevredenheid van klanten te meten. We onderzoeken de tevredenheid van nieuwe huurders. Als een klant ontevreden is, attenderen wij de klant op de ontevredenheidsprocedure. Prestatiedoelen 2012 De hieronder genoemde prestatiedoelen zijn er op gericht om de processen beter te laten functioneren, voldoende feedback te krijgen en het contact met de klant te verbeteren. 1. Kwaliteitsmanagement en KWH. 2. Verhogen telefonische bereikbaarheid en afhandelsnelheid klantcontacten. 3. Tevredenheidsonderzoek nieuwe huurders. 4. Registratie en behandeling ontevredenheidsmeldingen.
26 Tablis Wonen
Gerealiseerde prestatiedoelen 2012 1. Kwaliteitsmanagement en KWH In 2012 is KWH gestart met het vernieuwde huurlabel. Er wordt minder op het proces en veel meer op de tevredenheid van de klant gemeten. Hierbij veranderen of verdwijnen labelonderdelen en wordt onze dienstverlening steeds op dezelfde basisonderdelen gemeten. Met de managers Wonen en Vastgoed zijn de volgende keuzes gemaakt: Labelonderdeel
frequentie
Dienstverlening (algemene vragenlijst)
4 x per jaar
Signaalmail
Dienstverlening telefonisch
steekproeven
Woning zoeken/nieuwe woning
wekelijks
ja
Huur opzeggen
wekelijks
ja
Reparaties
wekelijks
ja
Onderhoud (planmatig)
wekelijks
ja
ja n.v.t.
Door deze keuze wordt de dienstverlening van Tablis Wonen nu het hele jaar door gemeten. Dit doet lang niet iedere corporatie. Verder is het met deze nieuwe meetmethode mogelijk om zogenaamde signaalmails te ontvangen. Als er verontrustende scores zijn, ontvangt een medewerker van Tablis Wonen hierover een mail. KWH 2.0 biedt corporaties de mogelijkheid zich te onderscheiden door middel van optionele onderdelen. Tablis Wonen heeft meegedaan aan de pilots voor zowel het optionele onderdeel ‘Woning’ als ‘Buurt’. De scores ten opzichte van de andere corporaties in de pilots zijn hoog te noemen. Door KWH 2.0 beschikken we sinds mei steeds over de (dagelijkse) meetresultaten. Hiernaast de scores over 2012:
(Sub)onderdeel
Score
Vragen-
Beoordelen
Telefoni-
lijsten
informatie
sche dienst-
klanten
De tussentijdse resultaten zijn voor een ieder zichtbaar en vormen gespreksstof tijdens afdelingsoverleggen, personeelsvergaderingen en breed MT. Ook worden maandelijks resultaten in rapporten verwerkt voor de managers en teamleiders. De coördinator kwaliteitszorg houdt nu eens per kwartaal een bilateraal overleg over de voortgang KWH. Sommige verbeterpunten kunnen snel opgelost worden, andere acties laten pas op langere termijn effect zien doordat ze bijvoorbeeld meer voorbereiding nodig hebben. We kunnen zeker zeggen dat verbeteren binnen Tablis Wonen ‘leeft’.
verlening
Klantcontact Contact
7,6
7,5
n.v.t.
n.v.t.
Bereikbaarheid
7,7
7,6
10
7,3
Communicatie en
7,9
7,7
8,5
n.v.t.
Woning zoeken
7,7
7,7
7,4
n.v.t.
Nieuwe woning
7,8
7,8
8
n.v.t.
Huur opzeggen
8,2
8,5
6,9
n.v.t.
informatie Verhuizen
2. Verhogen telefonische bereikbaarheid en afhandelsnelheid klantcontacten In 2012 is vervolg gegeven aan de implementatie van het in 2011 opgezette Klantserviceteam. De focus lag in 2012 op het afstemmen van het Klantserviceteam op de andere organisatieonderdelen voor het verhogen van de telefonische bereikbaarheid en afhandelsnelheid van de klantcontacten. Ook beantwoordt het Klantserviceteam inmiddels vrijwel 80% van de vragen. De nieuwe telefooncentrale gaf vanaf begin 2012 al meer mogelijkheden om te meten. De meetresultaten zijn aanleiding geweest voor een interne minicampagne. Deze minicampagne stimuleert de medewerkers de telefonische bereikbaarheid te blijven verbeteren. Het Klantserviceteam heeft een presentatie gegeven voor alle afdelingen. De presentatie heeft helder laten zien hoe noodzakelijk het is om klantcontacten goed bij te houden. De minicampagne bereikbaarheid loopt door in 2013.
Onderhoud Reparaties
7,5
8
5,5
n.v.t.
Onderhoud
7,6
7,8
7,8
n.v.t.
Klachten behandelen
6,6
6,4
7,8
n.v.t.
Totaalscore
7,6
Klachten behandelen
Optionele onderdelen Woning
7,2
Buurt
7,0
De totaalscore van Tablis Wonen is 7,6. Vergelijken we deze score met die van andere corporaties, dan komt Tablis Wonen met deze score op plaats 113 (van de 166). Ten opzichte van positie 129 eind 2011 is Tablis Wonen dus gestegen. Het doel was om aan het eind van 2012 een plaats tussen de 70 en 80 te behalen. Overzicht telefonische bereikbaarheid
In onderstaande tabel is te zien dat, met uitzondering van een terugloop in het tweede kwartaal, er steeds meer telefooncontacten binnen 15 seconden zijn beantwoord door het Klantserviceteam. Q1
Q2
Q3
Q4
Cum.
Totaal ingekomen telefoongesprekken
9.347
8.877
8.532
8.712
35.468
Aantal gesprekken <15 sec beantwoord
7.937
7.135
7.322
7.566
29.960
Aantal gesprekken < 30 sec beantwoord
9.179
8.621
8.311
8.563
34.674
Percentage < 15 sec beantwoord
84,9%
80,4%
85,8%
86,9%
83,7%
Percentage < 30 sec beantwoord (KWH)
98,2%
97,1%
97,4%
98,3%
97,6%
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen
27
3. Samen met de klant
De tijdelijke terugval in kwartaal twee kan worden verklaard door personele wijzigingen. In de tweede helft van 2012 hebben we de continuïteit van het Klantserviceteam verbeterd door medewerkers van het Woonserviceteam structureel in te zetten op het Klantserviceteam. De dienstverlening aan de klant is hiermee gewaarborgd. Uit dit overzicht blijkt dat het totaal aantal telefoongesprekken daalt van ruim 18.000 in het eerste half jaar naar ruim 17.000 in het tweede half jaar van 2012. Daarbij moet opgemerkt worden dat het gaat om een eerste “meetjaar”. Doordat we de klantvraag vaker in één contact kunnen afhandelen is hierin over 2013 een verdere daling te verwachten. In 2012 hebben verschillende projecten bijgedragen aan het direct afhandelen van de klantvraag. Voorbeelden hiervan zijn de optimalisatie van klantinformatie op de website en het borgen van kennis in systemen, zoals een kennisbank en klantportaal waar de klantinformatie opgeslagen wordt. De verdergaande ontwikkeling van kennis en kunde van de medewerkers is ook essentieel. De samenwerking met andere afdelingen is belangrijk verbeterd. Dit heeft geresulteerd in een organisatiebrede verbetering van de afhandeling van de klantcontacten. Deze projecten lopen door in 2013 met als doel de klant nog beter te bedienen. De implementatie van een nieuw geautomatiseerd hulpmiddel voor het afhandelen van reparatieverzoeken loopt vanuit 2012 door. Alle voorbereidingen voor een goed werkend systeem zijn getroffen. We kunnen hiermee in 2013 beter inspelen op de door de klant gewenste tijdstippen voor een reparatie. 3. Tevredenheidsonderzoek nieuwe huurders Tablis Wonen wil een beter en betrouwbaar beeld krijgen over hoe onze klant de dienst- en serviceverlening ervaart van onder meer het verhuur- en mutatieproces. Bij nieuwe verhuringen in de complexen Sperwer, Havik, Valkhof en Nachtegaal wordt de klant thuis door één van onze medewerkers van het Woonserviceteam en/of
28 Tablis Wonen
de huismeester bezocht voor een aftersales en/of kennismakingsgesprek. Naast het verkrijgen van bruikbare informatie over hoe de klant het totale verhuurproces heeft ervaren, hebben we meer persoonlijk contact met de nieuwe klant en investeren we in het opbouwen van een vertrouwensrelatie. Deze complexen zijn uitgekozen vanwege hun sociale beheerrisico. Bovendien is het een mooi moment de klant op een persoonlijke manier bijvoorbeeld te informeren over de huisregels die gelden of over de aanwezigheid van een bewonerscommissie. Ook wordt naar de eerste woonervaringen gevraagd: vindt de klant het een leuk complex, heeft hij al contact gehad met zijn buren, wat valt hem op etc. 4. Registratie en behandeling ontevredenheidsmeldingen (OTM) Tablis Wonen wil de klanttevredenheid verhogen en stimuleert klanten hun ontevredenheid direct kenbaar te maken. Dat kan op verschillende manieren: telefonisch of mondeling bij de medewerkers van het Klantserviceteam, via de website maar ook bij de buitendienstmedewerkers. Iedere OTM komt terecht bij de coördinator die de melding registreert, opvolgt en laat afhandelen. Op deze manier krijgt Tablis Wonen een goed beeld waarover klanten ontevreden zijn en wordt er geleerd van de gemaakte fouten. In 2012 heeft Tablis Wonen 93 OTM’s ontvangen. In vergelijking met 2011 is dit een lichte toename van acht OTM’s. Doordat de procedure voor de klant laagdrempelig is en ook steeds beter bekend is, is deze toename te verklaren. De verdeling van de OTM’s in 2012 per afdeling: Afdeling Vastgoed
37
Afdeling Wonen
45
Afdeling Financiën
4
Afdeling Projecten
4
Afdeling Staf
3
Relatief veel meldingen zijn voor de afdelingen Vastgoed en Wonen. Dat zijn ook de afdelingen die de meeste klantcontacten hebben. De meldingen zijn divers van aard. Over het algemeen handelen we
de OTM’s binnen de tijd én definitief af. Als klanten na afhandeling ontevreden blijven, adviseren wij hen de kwestie voor te leggen aan de geschillencommissie Wonen Zuid-Holland Zuid. Dit is in 2012 geen enkele keer gebeurd. De registratie maakt inzichtelijk waar Tablis Wonen zich kan verbeteren. Het gaat met name over het nakomen van afspraken en tijdig communiceren over voorgenomen werkzaamheden. Deze leerpunten worden intern gecommuniceerd. 3.2 Goede dienstverlening aan de klant Klantgedrevenheid begint met klanttevredenheid. Inspelen en afstemmen op de wensen van de klanten begint met het verbeteren van de huidige dienstverlening. Het versnellen van processen, zoals het tussentijds afrekenen van servicekosten en het verbeteren van kwaliteit van bijvoorbeeld de schoonmaak maken daar onderdeel van uit. Prestatiedoelen 2012 1. Vervolg implementatie Klantserviceteam. 2. Uitgifte en beschikbaarheid van voorlichtingsmateriaal. 3. Actualiseren algemene huurvoorwaarden. 4. Opleveren van mutatiewoningen na afronding onderhoudswerkzaamheden. 5. Belonen goed bewonersgedrag. 6. Vervolg herijking mutatieproces. Gerealiseerde prestatiedoelen 2012 1. Vervolg implementatie Klantserviceteam In 2012 is vervolg gegeven aan de implementatie van het in 2011 opgezette Klantserviceteam. De focus lag in 2012 op de interne organisatie van het Klantserviceteam en de samenwerking met de andere organisatieonderdelen. Uiteindelijk kunnen we de klant daardoor beter bedienen. De afspraken over (interne) bereikbaarheid zijn aangescherpt en het gebruik van ondersteunende systemen is verder uitgebreid. De verschillende organisatieonderdelen hebben informatie aangeleverd die het Klantserviceteam in staat stelt de klant direct
de juiste informatie te verstrekken. Voor de minicampagne (telefonische) bereikbaarheid heeft het KST presentaties gehouden bij de andere afdelingen. Daar is onder meer de noodzaak van het goed bijhouden van klantcontacten en het tijdig terugbellen helder laten zien. 2. Uitgifte en beschikbaarheid van voorlichtingsmateriaal Over veel onderwerpen die voor onze klanten van belang zijn, zijn folders beschikbaar. Deze folders zijn verkrijgbaar in de informatiezuilen in de hal of te downloaden via de website. Naast eigen folders wordt documentatiemateriaal van tal van belanghouders aangeboden. Elke nieuwe klant ontvangt de bewonersinformatiemap. De informatie in deze bewonersinformatiemap is in 2012 herzien. Alle klanten hebben de vernieuwde versie ontvangen. Drie keer is in 2012 onder alle klanten en belanghouders het bewonersmagazine verspreid. Daarnaast hebben onze klanten de Huurkrant en de Woonkostenkrant van ons ontvangen. Het voorlichtingsmateriaal wordt jaarlijks geactualiseerd. Nieuwe folders die Tablis Wonen in 2012 heeft uitgebracht zijn: rdelen van ns • KopenVoo naar wens en naar We Kop • Ik heb een tuin en nu? • Een plezierige woonomgeving • Huurwoning te koop (deze folder is opgesteld voor de Woondag en Betaalbaar kop met Kopen Huurwoning Drechtsteden op 6 oktober 2012) naar Wens kopen? ®
ng
maakt een koopwoni – Kopen naar Wens met een lager voor mensen betaalbaar. Ook omen. of middenink ®
omdat u geen maandlasten, U heeft lage koopbedrag. voor het hele hypotheek afsluit maakt niet uit eigenaar. Het U bent 100% g u nu betaalt. het koopbedra welk deel van helemaal vanaf het begin U bent meteen U profiteert uw eigen woning! eigenaar van En bent zelf oordelen. van de belastingv d aan voor het onderhou verantwoordelijk uw woning.
Tablis Wonen restbedrag aan U betaalt het gedeelten, uitkomt. In jaarlijkse wanneer u dat verkoopt. zijner tijd weer of pas als u te bedragen s altijd extra U kunt tussentijd de koopsom. tot 100% van aflossen, zelfs zelf van de mogelijke U profiteert waardestijging. rente of kosten U betaalt geen uitgestelde betaling.
Voorbeeld 2: ikkeling waardeontw
hun huurhuis Fransen hebben Jan en Annelies waard. Dankzij huis is 200.000 bij de gekocht. Hun ® betaalden zij 140.000 euro Kopen naar Wens bedrag van 60.000 koop. Het resterende Na een aanaan Tablis Wonen. betalen ze later naar een andere ze verhuizen tal jaren, willen tijd het een in de loop der woning. Ze hebben . Daarom kunhun huis verbouwd en ander aan voor 240.000 hun huis nu zijn dit nen Jan en Annelies Kadaster Volgens het 5% euro verkopen. deze regio met woningen in type eengezins dat ze ook betekent Dat in waarde gestegen. moeten betaaan Tablis Wonen de 5% over 60.000 van de meerwaar profiteren zelf len. Maar ze winst uit de Ze hoeven de van hun woning. Wonen te delen! niet met Tablis verkoop dus
dat het moment Verlies en winst liggen dan op met kan lager of hoger alles te maken Uw restschuld zoals gezegd, kocht. Dat heeft, wisselt. u uw woning woningen jaarlijks de waarde van het feit dat ook in in de tussentijd taxateur uw woning verlies zijn onafhankelijk Is volgens de de winst als het of gedaald? Zowel u verplicht om waarde gestegen Uiteraard blijft eigen rekening. Wonen te betalen. geheel voor uw drag aan Tablis aankoopbe het resterende
n de van verbouwe of een De meerwaar een dakkapel keuken of badkamer, Elke waardeMet een nieuwe woning flink stijgen. waarde van uw Wonen uw woning uitbouw kan de Ook als Tablis is is in úw voordeel. verbouwing goed vermeerdering is wel, dat de d. . Voorwaarde zijn aangevraag wil terugkopen vergunningen alle benodigde uitgevoerd en
g ziet er zo uit: = De berekenin x 60.000 euro moeten 1,05 De Fransens Wonen. betalen aan Tablis over. 63.000 euro 177.000 euro de transactie euro Ze houden aan twikkeling: 177.000 En aan de waardeon euro, afgezien euro = 27.000 minus 150.000 gskosten. koper en verbouwin van de kosten
Wonen welk Inkomenstabel abel bepaalt Tablis deel u nu van een inkomenst Aan de hand betaalt en welk u later (aan ons) bank een sluit u bij een deel van de koopsom u nu betaalt, het bedrag dat betaalt. Voor hypotheek af. ®
Doelgroep tot modaal een inkomen Huurder met
Inkomen
tot € 34.085
over de
Koper met een
tot € 34.085
43.000 € 34.085 – € 43.000 € 34.085 – €
50.000 € 43.000 – € 50.000 € 43.000 – € € 50.000 of meer
€ 50.000 of meer Prijspeil 1 januari
inkomen tot
modaal
Kopen naar Wens Maximale vordering de koopsom Tot 35% van koopsom markt ® max. 35% Voorbeeldberekening Kopen naar Wens Koopsom Huurder
€ 200.000 € 70.000 € 130.000
de koopsom € 200.000 Tot 30% van koopsom markt ® 30% € 60.000 Voorbeeldberekening Kopen naar Wens max. € 140.000 Koopsom Koper
Meer weten?
van de Gemeente
Sliedrecht,
n”
koopsom de website de op cheidinge Tot 45% van en perceelafs men vindt meer informatie koopsom in de folder “erfeen middeninkoU 40% van dem en Huurder met TotGraafstroo de Gemeente middeninkomen 30% van del koopsom Koper met een Totoverheid.n menwww.rijks op een middeninko de koopsom Huurder met Tot 25% van ® middeninkomen naar Wens Koper met een Geen Kopen koopsom korting van de Huurder op de koopsom Standaard 10% ® standaard korting naar Wens of Geen Kopen
®
onen.nl
Tablis Wonen
Jaarverslag 2012
Zuiderzeestraat
210 - Sliedrecht,
Postbus 145 -
T 3360 AC Sliedrecht,
(0184) 444 844
F (0184) 444 866
p
Van stap tot sta
Koper
2012
onen.nl I www.tablisw
E info@tablisw
Tablis Wonen
29
3. Samen met de klant
3. Actualiseren algemene huurvoorwaarden De algemene huurvoorwaarden zijn getoetst op hun actualiteit en begrijpbaarheid voor de klant. Wij hebben onze voorwaarden vergeleken met die van andere corporaties en door een jurist laten beoordelen op de jurisprudentie en maatschappelijke ontwikkelingen. De uitkomst van het onderzoek is dat onze algemene huurvoorwaarden nog steeds actueel zijn en dat er geen aanpassingen nodig zijn. 4. Opleveren van mutatiewoningen na afronding onderhoudswerkzaamheden Naast tussentijds contact vindt één keer in de twee weken overleg plaats tussen de teamleider Technische Dienst en onze medewerkers Woonservice die de technische mutaties verzorgen. Tijdens het overleg bespreken zij hoe het mutatieproces verloopt en welke verbeterpunten aangebracht kunnen worden. Daarnaast worden alle mutatiewoningen doorgenomen zodat voor alle betrokkenen duidelijk is welke werkzaamheden al zijn gerealiseerd en welke nog uitgevoerd moeten worden. Ook wordt besproken wanneer de woning voor verhuur gereed is. Als mogelijk toekomstig beleid wordt informeel gewerkt met een drietal categorieën. Afhankelijk van de omvang van de uit te voeren werkzaamheden krijgt de mutatiewoning een label. Aan elk label is een termijn gekoppeld waarbinnen de Technische Dienst de woning aan de afdeling Wonen moet opleveren. Binnen het proces van optimalisatie kwaliteitsprogramma Onderhoudsdienst wordt meegenomen wie binnen de organisatie controleert of alle mutatiewerkzaamheden correct zijn uitgevoerd: de teamleider Technische Dienst of de woonservicemedewerker. 6. Vervolg herijken mutatieproces Het mutatieproces is in 2010 herijkt en in 2012 verder aangescherpt. In 2013 wordt het mutatieproces volledig geïmplementeerd via het Lighthouseproject. Dit project zorgt voor een optimale sturing van het mutatieproces. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de modernste ICT mogelijkheden.
30 Tablis Wonen
Niet gerealiseerde prestatiedoelen 5. Belonen goed bewonersgedrag In het verslagjaar zijn geen specifieke maatregelen getroffen om goed bewonersgedrag te belonen. Deze terughoudendheid is een gevolg van de wettelijke verplichting dat een huurder zich als goed huurder dient te gedragen. Op een aantal terreinen speelt goed huurderschap wel een rol: bij de aanvraag voor toestemming tot inwoning wordt meegewogen of de huurder maandelijks tijdig de huur betaalt en geen overlast bezorgt. Als met een huurder een betalingsregeling is afgesloten, schelden we het rentedeel kwijt als de huurder de regeling nakomt. Ook wordt aan zittende huurders 10% korting op de taxatiewaarde verleend als zij hun woning of een andere gelabelde huurwoning kopen. Overige prestaties in 2012 In dit gedeelte vermelden we bijzondere prestaties van Tablis Wonen om haar service en dienstverlening te verbeteren. Naast de in het jaarplan voorgenomen prestatiedoelen heeft Tablis Wonen ook ingespeeld op diverse ontwikkelingen. Onderstaand benoemen we een aantal van deze ontwikkelingen met de door Tablis Wonen ondernomen acties. 1 mogelijkheid voor tussentijds afrekenen servicekosten 2 verbeteren kwaliteit schoonmaakwerk 3. uitvoeren kleine WMO-voorzieningen 4. dienstverlening door huismeesters 5. verbeteren schriftelijke communicatie 6. werkinstructies en procedures 7. digitaal aanbieden van woningen 8. overname roerende zaken 9 beleid bij wijziging woonsituatie 10. rapportage Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland Zuid 11. deelname aan de Woondag Drechtsteden 2012 12. kennismakingsgesprek tussen nieuwe klant en huismeester 13. snelle afhandelingstermijn van ingekomen post
1. Aanbieden mogelijkheid voor tussentijds afrekenen servicekosten De servicekosten worden afgerekend na afsluiting van het boekjaar. Ook voor de in dat jaar vertrokken huurder. Daardoor rekenen we soms pas na een jaar af met een vertrokken huurder. Het beleid op dit punt is in 2012 aangepast. Tablis Wonen biedt de vertrekkende huurder tegen betaling van administratiekosten aan om binnen zes weken na afloop van de huurovereenkomst een eindafrekening te ontvangen. 2. Verbeteren kwaliteit schoonmaak Voor de uitvoering van het schoonmaakwerk zijn voor een aantal complexen kwaliteitsnormen vastgesteld. Een aantal keren per jaar wordt de kwaliteit van het geleverde werk getoetst door een extern bureau. Daarnaast houden de huismeesters en het schoonmaakbedrijf een logboek bij met hun ervaringen en bevindingen. Deze informatiebronnen worden gebruikt bij de periodieke evaluatie met het schoonmaakbedrijf.
4. Dienstverlening door huismeesters Tablis Wonen heeft drie huismeesters in dienst. Elke huismeester heeft een aantal complexen onder zich en bezoekt deze dagelijks. De huismeesters houden toezicht op de gemeenschappelijke ruimten in de flats, de technische installaties en de woonomgeving. Ook heeft de huismeester een sociale functie, spreekt bewoners aan op hun gedrag en voert kleine onderhoudswerkzaamheden uit. 5. Verbetering schriftelijke communicatie Wij willen onze klant op een goede manier van dienst zijn. Brieven moeten voor de klant gemakkelijk te lezen en te begrijpen zijn. Bij schrijven van brieven wordt gebruik gemaakt van de Schrijfwijzer. Ook passen wij het 4-ogen-principe toe. De opsteller van de brief laat zijn/haar brief door een collega lezen.
Op een kritische wijze kijken wij naar onze eigen procedures. Onze werkprocessen mogen niet tot overlast voor onze klanten leiden.
3. Uitvoeren kleine WMO-voorzieningen Door de rijks- en gemeentelijke bezuinigen zijn voorzieningen binnen de Wet Maatschappelijke Ondersteuning zoals een verhoogde toiletpot en beugels vervallen. Ons beleid is om deze voorzieningen tegen redelijke kosten aan onze huurders te blijven aanbieden.
Jaarverslag 2012
6. Werkinstructies en procedures Op een kritische wijze kijken we naar onze eigen procedures. Onze werkprocessen mogen niet tot overlast voor onze klanten leiden. Het nader uitwerken van de werkprocessen in werkinstructies is vervolgd. In deze instructies wordt stap voor stap op detailniveau vastgelegd welke handelingen precies uitgevoerd moeten worden en wie ze controleert. Deze werkinstructies worden gebruikt bij het evalueren van de procedures, bij het inwerken van collega’s of nieuwe medewerkers maar ook om de kwaliteit van onze dienstverlening en werkzaamheden te waarborgen.
Tablis Wonen
31
3. Samen met de klant
Op basis van de dagelijkse praktijk is voorgesteld een aantal procedures aan te passen. De procedure voor betalingsregelingen willen we vereenvoudigen door voor de rentecomponent een vast bedrag te hanteren. Dit moet uiteraard juridisch mogelijk zijn. Ook is kritisch gekeken naar de procedure ontruimen bij huurschuld. Er zijn heldere voorstellen ontwikkeld over hoe te handelen als naast een huurschuld ook sprake is van een ernstige/structurele overlastsituatie. In de afgelopen jaren hebben wij veel ervaring opgedaan met herstructureringsprocessen. De sociale begeleiding en alles wat daar bij komt kijken, gaan we vastleggen in een procedure. Zo is ook het proces van oplevering van sloopwoningen vereenvoudigd. De praktijk wees uit dat de voorinspectie geen toegevoegde waarde had. Deze voorinspectie is daarom vervallen. De klant ontvangt nu een brief waarin duidelijk wordt uitgelegd hoe hij of zij de woning moet opleveren. 7. Digitaal aanbieden van huurwoningen In het laatste kwartaal 2012 is gestart met het digitaal aanbieden van woningen. Door het digitaal aanbieden kan het proces doelmatiger en efficiënter doorlopen worden. De kandidaat ontvangt na de selectie een mail van Tablis Wonen waarin wordt gevraagd of hij/zij nog steeds interesse heeft in de woning. Bij een positieve reactie ontvangt de kandidaat vervolgens een concrete aanbieding voor de woning. In een aantal complexen met een hoge mutatiegraad wordt regelmatig een groepsbezichtiging gehouden. De belangstelling voor deze bezichtigingen blijft achter bij onze verwachting. 8. Overname formulier roerende en onroerende zaken De overnameformulieren voor roerende en onroerende zaken zijn samengevoegd tot één contract. Op het nieuwe formulier wordt ook op een heldere wijze uitgelegd wat onder deze zaken verstaan wordt. Ook wordt duidelijk uitgelegd wat het overnamecontract inhoudt en hoe Tablis Wonen omgaat met zelf aangebrachte veranderingen.
32 Tablis Wonen
9. Beleid bij wijzigen woonsituatie Het komt regelmatig voor dat de woonsituatie van onze klanten verandert. Onze klanten gaan samenwonen, trouwen of scheiden. Om inzicht te hebben in wie er in onze woningen wonen, moet de huurder toestemming vragen om aan iemand inwoning te verlenen. Tot op heden werd hier een erg strikt beleid in gevoerd. Toestemming werd feitelijk alleen verleend als er sprake was van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding. Op basis van wetgeving en jurisprudentie kan zo’n strikte norm niet worden gehanteerd. Op dit punt is het beleid aangepast en versoepeld. Het accent van afwijzingsgronden ligt nu op overbewoning en niet goed huurderschap van huurder en inwonende persoon. 10. Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland Zuid De commissie is er voor alle klanten van de aangesloten woningcorporaties. Deze klanten hebben bij hun eigen corporaties de klachtenprocedure doorlopen. Als een huurder, ex-huurder, bewoner van een woning die met aankoopkorting is gekocht of een koper van een woning (vrije verkoop) van de corporatie zich benadeeld voelt, kan de commissie om een onpartijdig oordeel gevraagd worden. De commissie heeft in 2012 één klacht ontvangen over Tablis Wonen. De klacht had betrekking op het elektronisch sleutelsysteem en het daarmee verbonden alarmsysteem. De commissie achtte de klacht gegrond en adviseerde Tablis Wonen daar waar de sloten niet hebben gefunctioneerd de servicekosten van de batterijen te restitueren. Het advies hebben wij opgevolgd. 11. Deelname aan de Woondag Drechtsteden 2012 In 2012 is de Woondag Drechtsteden gehouden op zaterdag 6 oktober 2012 in de Biesboshal in Dordrecht. Tijdens de Woondag Drechtsteden konden bezoekers zich laten informeren over alle nieuwbouwprojecten in de huur- en koopsector. Dit jaar hadden de Drechtsteden corporaties (Tablis Wonen, Rhiant, Woonbron, Trivire en Woonkracht10) een gezamenlijke stand. Bij de inrichting van de gezamenlijke stand is goed rekening gehouden met de identiteit van
iedere corporatie. Duidelijk werd dat ook in de Drechtsteden minder aanbod van nieuwbouwprojecten is. Tablis Wonen heeft de te koop staande huurwoningen en het nieuwbouwproject Wijngaarden (3 woningen) gepresenteerd. Voor de promotie hiervan zijn folders ontwikkeld. Het aantal standhouders was minder dan in 2011 en ook het bezoekersaantal is gedaald. De stand van Tablis Wonen werd redelijk goed bezocht. De contacten waren over het algemeen informatief. 12. Kennismakingsgesprek tussen nieuwe klant en huismeester (25% van de klanten bezocht) Een van de voorwaarden voor goed beheer van de complexen is dat de huismeesters de klanten kennen. Een kennismakingsgesprek is voor Tablis Wonen een goede gelegenheid de klanten te informeren over de huis- en gedragsregels, zoals hoe om te gaan met het dagelijks huis- en grof vuil. Ongeveer 25% van de nieuwe klanten gaat het gesprek met de huismeester aan. Vaak spreekt de huismeester de andere nieuwe klanten alsnog in de centrale hal. In 2013 blijven we nieuwe klanten benaderen voor kennismakingsgesprekken. 13. Snelle afhandelingstermijn van ingekomen post Ingekomen correspondentie moet binnen 14 dagen na ontvangst afgewikkeld zijn. 90% van de ingekomen post is tijdig afgehandeld. De dagelijkse praktijk leert dat het niet meevalt deze norm te halen. In ons streven deze norm toch te halen wordt aangestuurd op de volgende richtlijnen. De klant ontvangt een ontvangstbevestiging en een motivatie als we niet in staat zijn het document binnen 14 dagen af te wikkelen. In deze bevestiging geven we aan wanneer de klant uiterlijk een inhoudelijke reactie mag verwachten. Medewerkers bewaken elkaars post bij langdurige afwezigheid. Hierbij wordt een proactieve houding van de medewerkers verwacht.
Jaarverslag 2012
3.3 Betrekken bewoners bij beleid De bewonersparticipatie is nog niet zo georganiseerd dat de wensen van de klant volledig tot hun recht komen. Dit blijkt uit maatschappelijke ontwikkelingen en onze eigen ervaringen. In 2009 is de wet die het overleg tussen huurder en verhuurder regelt, gewijzigd. Bij het streven naar klantgedrevenheid is een betere communicatie met meer oog voor de wensen van de klant een gewenste situatie. In de toekomst geeft Tablis Wonen hieraan meer inhoud met een voorkeur voor andere vormen van participeren. Zoals bijvoorbeeld op projectniveau en via aftersales en bewonersbezoeken. Prestatiedoelen in 2012 1. Begeleiding bewoners bij onderhoudsprojecten en herstructurering. 2. Vier overleggen met de Algemene Huurdersvereniging Graafstroom (AHG). 3. Vier overleggen met stichting Huurders Samen Sterk Sliedrecht (H3S). 4. Vast overleg met bewonerscommissies. 5. Participeren op projectniveau. 6. Participatie binnen Verenigingen van Eigenaren. 7. Herziening participatiebeleid. 1. Begeleiding bewoners bij onderhoudsprojecten en herstructurering Op basis van het sociaal plan bij herstructurering is sociale begeleiding aangeboden aan bewoners van de herstructureringsprojecten Havenkwartier en Karekietflat en van de Valkhof (onderhoudsproject). Naast de huisbezoeken en het inventariseren van de knelpunten die de klant ervaart, zijn aan de bewoners vervangende woonruimte of wisselwoningen aangeboden. Ook hebben zij een tegemoetkoming ontvangen voor de door hen gemaakte onkosten. 2. Minimaal vier keer overleg met de Algemene Huurdersvereniging Graafstroom (AHG) Met de Huurdervereniging Graafstroom is in 2012 vier keer overlegd. Met de vereniging is onder meer gesproken over de verantwoording
Tablis Wonen
33
3. Samen met de klant
verhuringen 2011, het opzetten van een regionaal woonruimteverdelingssysteem voor de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden en diverse ontevredenheidsmeldingen van individuele leden. Tijdens twee van deze bijeenkomsten zijn ook alle projecten binnen Graafstroom besproken.
zijn deze besproken. Daarnaast is bij de commissies geïnformeerd welke wensen er zijn met betrekking tot het planmatig onderhoud of maatregelen in het kader van leefbaarheid. Deze wensen zijn, voor zover zaken niet direct uitvoerbaar bleken, meegenomen in de onderhoudsbegroting 2013.
3. Minimaal vier keer overleg met Stichting Huurders Samen Sterk Sliedrecht (H3S) Met huurdersvereniging H3S vond in 2012 vier keer overleg plaats. Gespreksonderwerpen waren onder andere: de aanpassing van de samenwerkingsovereenkomst, het harmonisatiebeleid, het beleid over diverse servicecontracten, het toezicht op planmatige onderhoudsprojecten, het doorberekenen van de huismeesterkosten en het beleid met betrekking tot de dakluiken binnen portiekflats. Daarnaast zijn er twee aparte bijeenkomsten geweest waarin alle projecten binnen Sliedrecht zijn besproken. Ook is er een extra bespreking geweest over het huurharmonisatiebeleid. In een gezamenlijke bijeenkomst van AHG en H3S zijn het jaarplan en de begroting 2013 gepresenteerd. Adviesaanvragen zijn gedaan voor het huurprijsbeleid voor 2012, de verruiming van verkoopwoningen uit bestaand bezit, de fusie met de stichting Bouwen en Beheren, de aankoop van het seniorencomplex Zoutstoep, de vaststelling van het strategisch voorraadbeleid, de aanschaf van de licentie Kopen naar wens, de samenwerkingsovereenkomst met het Bewonerscomité Staatsliedenbuurt en het bij mutatie tussentijds afrekenen van de servicekosten. Twee keer per jaar woont een lid van de RvC de vergadering bij. H3S en AHG maken ook deel uit van de klankbordgroep Tablis Wonen.
5. Participeren op projectniveau Voor de voorgenomen herstructurering van de Staatsliedenbuurt is vanuit de bewoners een bewonerscommissie geformeerd: bewonerscomité Staatsliedenbuurt (BCS). Met het BCS is overleg geweest over de voortgang van de planvoorbereiding en klachten over het onderhoudsbeleid. Daarnaast is er een visiegroep bestaande uit 16 bewoners en medewerkers van de gemeente Sliedrecht en
4. Vast overleg met bewonerscommissie Met alle 19 bewonerscommissies is er een voorjaarsoverleg geweest. Als voorbereiding op het voorjaarsoverleg is aan elke commissie het aanbod gedaan een complexschouw te houden. Alle commissies hebben voordat de individuele huurders werden aangeschreven het overzicht van de voorgenomen onderhoudswerkzaamheden ontvangen. Voor zover dit overzicht vragen opleverde,
34 Tablis Wonen
Met alle negentien bewonerscommissies is er een voorjaarsoverleg geweest. Tablis Wonen. Deze groep buigt zich over de vraag hoe de buurt verbeterd kan worden. Ook het BCS is in deze visiegroep vertegenwoordigd. Alle onderwerpen over de toekomst van de buurt komen aan bod. Het gaat over de huizen, over de bewoners van die huizen, over groen, de tuinen, het parkeren, het verkeer, de huurprijzen en de betaalbaarheid. Begin 2012 is er een algemene informatiebijeenkomst voor alle wijkbewoners georganiseerd. Na deze bijeenkomst is de visiegroep drie keer bijeen geweest. Er is ook een werkbezoek afgelegd bij een herstructureringswijk in de regio. Het overleg en het totale proces wordt geleid door een externe procesmanager en Woonactief.
6. Participatie binnen Verenigingen van Eigenaren Om de belangen van onze huurders en stichting te waarborgen nemen wij, afhankelijk van ons aandeel en indien nodig, zitting in het bestuur van de VvE. Ook worden alle algemene ledenvergaderingen bezocht en wordt de VvE met advies bijgestaan. Ruim voor de vergadering vragen wij onze huurders welke zaken wij namens hen binnen de VvE bespreekbaar moeten maken. Wij informeren hen over de agenda en de tijdens de algemene vergadering genomen besluiten. Zo mogelijk bieden wij de huurders een plaats aan in de technische- of leefbaarheidscommissie.
1. Afsluiten samenwerkingsovereenkomst Bewonerscomité Staatsliedenbuurt. 2. Inzet eigentijdse communicatiemiddelen: sociale media. 1. Afsluiten samenwerkingsovereenkomst Bewonerscomité Staatsliedenbuurt (BCS) De Overlegwet schrijft voor dat een bewonersorganisatie voor een herstructureringsgebied meer beïnvloedingsmogelijkheden kan hebben. Deze organisatie fungeert als een overkoepelende huurdersorganisatie, speciaal voor dat gebied. In 2012 heeft BCS met Tablis Wonen een samenwerkingsovereenkomst afgesloten.
Niet gerealiseerde prestatiedoelen 7. Herziening van het participatiebeleid Het huidige participatiebeleid sluit onvoldoende aan bij het verwachtingspatroon van de klant. We volgen de ontwikkelingen op dit gebied binnen de sector goed zodat we ons beleid kunnen moderniseren. Zo nemen we deel aan het KWH Participatie Platform en volgen we workshops over de inzet van sociale media voor de vergroting van bewonersparticipatie. Inmiddels betrekken we bewoners eerder bij projecten en hebben we de samenwerking met het BCS geformaliseerd. Onze opzet was om in 2012 het beleid te herijken, een doelstelling waarin wij niet zijn geslaagd. In 2013 werken we het beleid verder uit.
2. Inzet eigentijdse communicatiemiddelen: sociale media In 2012 is een werkgroep gestart om voor Tablis Wonen de inzet van sociale media te onderzoeken. Dit is gedaan met hulp van een extern begeleider. Er zijn twee bijeenkomsten geweest die hebben geresulteerd in een voorstel hoe sociale media ingezet worden bij Tablis Wonen. Tablis Wonen beperkt zich vooralsnog tot de inzet van Twitter in combinatie met de website en het plaatsen van maandelijkse blogs met reactiemogelijkheden. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt over hoe te reageren op berichten van derden over Tablis Wonen.
Overige prestaties 2012 In dit gedeelte vermelden we bijzondere prestaties van Tablis Wonen om haar service en dienstverlening te verbeteren. Naast de in het jaarplan voorgenomen prestatiedoelen heeft Tablis Wonen ook ingespeeld op diverse ontwikkelingen. Onderstaand benoemen we een aantal van deze ontwikkelingen met de door Tablis Wonen ondernomen acties.
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen
35
4. Tablis Wonen in de samenleving Tablis Wonen investeert in woningen, in maatschappelijk vastgoed en in leefbaarheid in haar werkgebied. Want prettig wonen is ook afhankelijk van het voorzieningenniveau en een schone, hele en veilige woonomgeving. Op dit gebied en op het gebied van huisvesting bieden aan mensen met speciale begeleiding of met een zorgvraag, stelt Tablis Wonen zich proactief op. Ook reageert zij op de vragen uit de markt. Met de huidige regelgeving is het lastig om keuzemogelijkheden te bieden aan huishoudens met een iets hoger inkomen (> € 34.085 tot € 43.000). 36 Tablis Wonen
Een van de speerpunten in ons beleidsplan “Mensen, wensen, wonen” is investeren in milieu en duurzaamheid. Dit komt direct ten goede aan de maatschappij en indirect aan onze klant door bijvoorbeeld betere energieprestaties van onze woningen en daarmee lagere woonlasten. Om maatschappijgedrevenheid te bereiken, kiest Tablis Wonen steeds meer voor het nemen van de regie om zo met haar netwerkpartners leefbaarheid en goed en betaalbaar wonen mogelijk te blijven maken. 4.1 Passend huisvesten van doelgroepen Huisvesting kan om verschillende redenen passend zijn. Zo zijn er klanten met een laag inkomen of met urgentie. Ook zijn er statushouders. Maar ook de grootte van het huishouden of de specifieke zorgbehoefte zijn voor Tablis Wonen redenen om bepaalde woningen toe te wijzen. De prestatiedoelen zijn erop gericht om een eerlijke verdeling van de vrijkomende woningen te realiseren binnen een op de vraag afgestemd bezit. Is er een bijzondere huisvestingsvraag dan zoekt Tablis Wonen een passende oplossing. Het aantal verhuringen in 2012 bedroeg 582 stuks inclusief de verhuur van nieuwbouw en herhuisvesting van herstructureringskandidaten. De aankoop van het seniorencomplex Zoutstoep (59 appartementen) en de verhuring van 30 appartementen aan stichting Philadelphia zijn hierin niet meegerekend. De mutatiegraad is het aantal nieuwe verhuringen van bestaande woningen uitgedrukt in een percentage van het totaal aantal woningen, exclusief de in het verslagjaar nieuwgebouwde of aangekochte woningen. In 2012 was de mutatiegraad 9,1% voor 430 nieuwe verhuringen bestaande bouw. Prestatiedoelen 2012 1. Tablis Wonen wijst tenminste 90% van haar sociale huurwoningen toe aan de primaire doelgroep. 2. Minimaal 90% van de verhuringen in Graafstroom is passend wat betreft gezinsgrootte.
Jaarverslag 2012
3. Huisvesting van bijzondere doelgroepen. 4. Taakstelling huisvesting voorrangskandidaten. 5. Taakstelling huisvesting statushouders gemeente Sliedrecht. 6. Rapportage Klachtencommissie Woonruimteverdeling. 7. Toetsing kredietwaardigheid nieuwe klant. 8. Huisvesting van arbeidsmigranten. 9. Minimaal 70% van de verhuringen wordt via het advertentiemodel uitgegeven. 10. Taakstelling huisvesting statushouders gemeente Graafstroom. 11. Aanbieden van stageplaatsen. Gerealiseerde prestatiedoelen 2 Minimaal 90% van de verhuringen in Graafstroom is passend wat betreft gezinsgrootte Tablis Wonen hanteert in Graafstroom een bezettingsnorm vanwege de daar geldende huisvestingsverordening. Er is 21 keer na overleg en met instemming van de gemeente van de norm afgeweken. In zes gevallen was er sprake van een zorg- of seniorenwoning, twaalf keer was er sprake van een kleine eengezinswoning, twee keer is een woning direct toegewezen aan een statushouder en in één situatie is de woning meerdere keren zonder resultaat geadverteerd waarna we de woning zonder verdere eisen hebben aangeboden. 3. Huisvesting van bijzondere doelgroepen Vanuit onze sociale doelstelling wijzen wij een deel van onze woningvoorraad toe aan specifieke aandachtgroepen. Totaal hebben er 58 verhuringen aan een bijzondere doelgroep plaatsgevonden, meer dan een verdubbeling ten opzichte van vorig jaar. 31 woningen zijn verhuurd in het kader van zelfstandig begeleid wonen. In 12 situaties ging het om een toewijzing van een zorgwoning op basis van indicatiepunten. Elf woningen zijn toegewezen aan statushouders. En vier woningen zijn op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning toegewezen aan een mindervalide.
Tablis Wonen
37
4. Tablis Wonen in de samenleving
Tablis Wonen heeft eind 2012 deelgenomen aan een regionale bijeenkomst over de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Deze bijeenkomst was een vervolg op eerdere sessies over dit vraagstuk. Gesproken is over de voorrangsregeling en de rol van de GGD binnen de regeling. Daarnaast is stilgestaan bij het pilotproject Housing First. 4. Taakstelling huisvesting voorrangskandidaten Tablis Wonen heeft tien huishoudens met een voorrangsverklaring gehuisvest. Daarmee heeft zij binnen haar werkgebied voldaan aan haar (regionale) huisvestingsopgave. 5. Taakstelling huisvesting statushouders Sliedrecht Strikt formeel is de huisvesting van statushouders een taak van de gemeente. Gelet op onze statuten en maatschappelijke doelstellingen heeft de gemeente ons gevraagd te helpen om de taakstelling te verwezenlijken. Onze bereidheid is te zien in de lokale prestatieafspraken tussen Tablis Wonen en de gemeente. Met het aangaan van deze afspraken heeft Tablis Wonen zichzelf een interne norm opgelegd. Aan de taakstelling van negen personen is met de huisvesting van elf personen ruimschoots voldaan. In 2012 zijn we door de provincie aangesproken op het wellicht niet halen van de taakstelling. Op ons aandringen heeft de provincie ook andere partijen gestimuleerd om het proces te versnellen. 6. Rapportage Klachtencommissie Woonruimteverdeling De gemeenten hebben een geschillencommissie voor hun woonruimteverdeelsysteem. Op grond van de Huisvestingswet kunnen woningzoekenden met klachten over woningtoewijzing hun zaak voorleggen aan deze commissie. In 2012 ontving de Klachtencommissie in totaal 53 klachten, waarvan er 27 ontvankelijk waren en 23 niet ontvankelijk. De resterende drie klachten zijn buiten de commissie om afgehandeld. Tablis Wonen was betrokken bij een klacht: deze is niet ontvankelijk verklaard.
38 Tablis Wonen
7. Toetsing kredietwaardigheid nieuwe klant Een woning moet passend zijn bij het inkomen van een nieuwe klant. Als op grond van kredietwaardigheid en woonverleden geen verklaring van goed huurderschap kan worden afgegeven, voeren wij hierover een inhoudelijk gesprek met de klant. In het uiterste geval wordt de kandidaat geen woning aangeboden of wordt de aanvraag tot inwoning afgewezen. In de meeste gevallen wordt een reguliere huurovereenkomst afgesloten. Soms kan het gesprek leiden tot een contract onder voorwaarden, bijvoorbeeld met betrekking tot de huurbetaling. Op deze wijze is voor partijen goed gedocumenteerd wat men van elkaar verwacht. In 2012 leidde de check in 26 gevallen tot een rood sein (slechte kredietwaardigheid) en in vijf gevallen was de uitkomst oranje (zwakke kredietwaardigheid). Op basis van de check hebben wij zes kandidaten afgewezen en zijn er acht contracten voor één jaar onder voorwaarden afgesloten. 8. Huisvesting voor arbeidsmigranten Vanuit de gemeente Sliedrecht en de regio Drechtsteden is het vraagstuk over de huisvesting van arbeidsmigranten in beeld gebracht. Op dit moment is binnen Sliedrecht geen expliciete huisvestingsvraag vanuit deze doelgroep. Als blijkt dat arbeidsmigranten er niet in slagen via het reguliere systeem een woning te huren, zoekt Tablis Wonen naar een oplossing. 9. Minimaal 70% van de verhuringen wordt via het advertentiemodel uitgegeven Als regionale norm in de Drechtsteden geldt dat 70% van de verhuringen via het advertentiemodel tot stand komt. Tablis Wonen heeft slechts 51% van de verhuurde woningen geadverteerd, waarmee niet aan de regionale norm is voldaan. In 2012 zijn 107 woningen door directe bemiddeling verhuurd voor twee herstructureringsgebieden of op grond van de leegstandswet tijdelijk verhuurd. 43 nieuwbouwwoningen zijn direct gekoppeld en 30 appartementen zijn rechtstreeks aan stichting Philadelphia verhuurd voor een project voor zelfstandig begeleid wonen. Tot slot zijn er enkele woningen
buiten het systeem toegewezen aan voorrangskandidaten, statushouders, woningzoekenden met een zorgindicatie of in verband met woningruil of directe koppeling bij groepsbezichtiging. Alle verhuringen zijn in de krant en via Woonkeus verantwoord. 10. Taakstelling huisvesting statushouders Graafstroom De huisvesting van statushouders is primair een taak van de gemeente. Wij zijn bereid daaraan mee te werken. Afspraken daarover staan in de lokale prestatieafspraken tussen Tablis Wonen en de gemeente Graafstroom. Hoewel wij regelmatig woningen beschikbaar stellen voor deze doelgroep blijkt er weinig belangstelling voor te zijn. Periodiek vindt met de gemeente, het COA6, vluchtelingenwerk en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties overleg plaats over de ervaren knelpunten. De gemeente Graafstroom had voor 2012 een taakstelling voor het huisvesten van acht personen. Door de inzet en betrokkenheid van alle partijen zijn we er in geslaagd hieraan te voldoen. We kunnen de kandidaten niet de keuze bieden de aangeboden woning te weigeren. 11. Aanbieden van stageplaatsen Tablis Wonen heeft afspraken gemaakt om jaarlijks een MBO’er en een HBO’er een stageplaats aan te bieden. Dit vanuit haar maatschappelijke betrokkenheid. In 2012 zijn er drie HBO’ers begonnen waarvan twee de stage ook al hebben afgerond. We hebben twee VMBO’ers een stageplaats kunnen aanbieden. Ook zij hebben de stage met goed gevolg afgerond. Niet gerealiseerde prestatiedoelen 1. Tablis Wonen wijst tenminste 90% van haar sociale huurwoningen toe aan de primaire doelgroep Per 1 januari 2011 hebben toegelaten instellingen de taakstelling om 90% van de verhuringen aan de primaire doelgroep toe te wijzen. In 2012 is 89,6% toegewezen aan regulier woningzoekenden met een inkomen lager dan € 34.085. Daarmee is de doelstelling ondanks
Jaarverslag 2012
alle inspanningen niet gerealiseerd. Ruim 10% is toegewezen aan hogere inkomens, voornamelijk aan herstructureerders: huurders die terugkeren in de wijk na realisatie van nieuwbouw of die hun - te slopen - woning moesten verlaten (Karekietflat). Tablis Wonen heeft de beschikbare 10% vrijgehouden voor deze huishoudens. De overheid heeft de regelgeving voor toewijzing en de controle van de accountant daarop verscherpt. Eind mei 2012 zijn we keihard geconfronteerd met de (erg late) specificatie van de regelgeving voor 2011, Ook de striktheid van de accountantscontrole op onder meer de betrouwbaarheid van de inkomensgegevens is erg tegen gevallen. Waar wij uitgingen van een meer marginale toetsing en betrouwbaarheid van salarisgegevens, werden wij geconfronteerd met de eis voor een IB60 formulier. Een taskforce heeft met man en macht gewerkt om alsnog de toewijzingsdossiers aan de strenge eisen te laten voldoen. De accountant controleert de dossiers op twee zaken: de betrouwbaarheid van de informatie in de dossiers en het juiste percentage toewijzingen aan de doelgroep van beleid. Dat is in dit verslagjaar op beide punten niet gelukt en we hebben in 2011 geen goedkeurende verklaring verkregen. De toewijzingsdossiers van de eerste helft van 2012 misten ook de nodige betrouwbaarheid in dossiers en aantal juist toegewezen woningen door de constatering in mei 2012. Voor de tweede helft van 2012 zijn direct maatregelen getroffen. We hebben een gespecificeerde voortgangscontrolelijst opgesteld en voor de medewerkers cursussen georganiseerd, waarbij PWC (onze accountant) een belangrijke rol gespeeld heeft. We waren genoodzaakt de “sluizen” voor woningzoekenden met een iets hoger inkomen te sluiten. We hebben van woningzoekenden een recent IB60 formulier geëist om in aanmerking te komen voor een woning. De taskforce is vanaf augustus 2012 tot en met maart 2013 aan het werk om van alle nieuwe huurders extra gegevens op te vragen, afspraken met de accountant te maken en verdere opheldering van belastingdienst en ministerie te verkrijgen. 6 COA: Centraal Orgaan opvang Asielzoekers
Tablis Wonen
39
4. Tablis Wonen in de samenleving
In onderstaande tabel is het aantal toewijzingen weergegeven voor alle huishoudens die een woning hebben toegewezen gekregen en apart voor de huishoudens die geherhuisvest zijn voor herstructurering. Veel van deze laatste huishoudens weigerden alsnog de gegevens aan te leveren die we zo broodnodig hadden. Dit hing voor een groot deel samen met de vrees voor de (hogere) inkomensafhankelijke huurverhoging die hen boven het hoofd hangt. Toewijzingen regulier herstructurering
Totaal
< € 34.085
%<
> € 34.087
%>
451
427
95,7%
24
5,4%
51
27
52,9%
24
47,1%
33
26
78,8%
7
21,2%
84
53
63,1%
31
36,9%
535
480
89,6%
55
10,4%
oude uitbreiding herstructurering overige subtotaal herstructurering Totaal
In 2012 hebben we 84 huishoudens uit de herstructureringsgebieden in onze DAEB-woningen geherhuisvest. Op het totaal aantal toewijzingen is dit 15.8 %. Een deel (51) van hen ging uit de wisselwoning terug naar een nieuwbouwwoning in “hun” wijk, de Oude Uitbreiding, een ander deel (33) moest wegens voorgenomen sloop hun woning verlaten. Al deze huurders hebben van Tablis Wonen (ruim) voor het verslagjaar en voor de inwerkingtreding van de Europese regelgeving (1-12011) toezeggingen gekregen over herhuisvesting conform ons sociaal plan. Hierin is onder meer toegezegd dat zij een vergelijkbare woning aangeboden zouden krijgen. Voor veel huurders is de prijs maatgevend. Bovendien zijn in 2012 slechts 8 woningen vrijgekomen met een hogere huurprijs dan € 664,66. Eén daarvan is toegewezen aan een herstructureerder. De huurders die de Oude Uitbreiding gedwongen verlaten hebben, deden dat na overeenstemming en hebben van ons in 2009 een schriftelijke bevestiging over
40 Tablis Wonen
de toewijzing ontvangen van een specifieke andere woning waarvan ook de huurprijs al bekend was.Tablis Wonen ziet al deze eerdere afspraken als een bindend contract en vindt daarom dat de toewijzing veel eerder heeft plaatsgevonden dan in 2012. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties acht de datum van het tekenen van het huurcontract als de datum van de toewijzing. Door het grote aantal “herstructureerders” hebben we dit verslagjaar nauwelijks ruimte gehad om woningen toe te wijzen aan andere huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.085. Regionaal zijn er beleidsafspraken gemaakt om betaalbare woningen zonder inkomensnorm te adverteren. Hierdoor kan ook een deel van de middeninkomens binnen de sociale huursector worden opgevangen. Door maandelijks de norm te monitoren kan zo nodig tijdig bijgestuurd worden. Om er voor te zorgen dat bij het ondertekenen van de huurovereenkomst de huurder alle benodigde informatie meekrijgt die voor hem/haar van belang is, is een voortgangscontrolelijst ontwikkeld. Met deze lijst en een overzicht van alle nieuw verhuurde woningen borgen we een zorgvuldige informatieoverdracht en dossiers. 4.2 Investeren in maatschappelijk vastgoed Tablis Wonen investeert niet alleen direct in woningen voor de (primaire) doelgroep, maar ook in vastgoed met een meer maatschappelijk doel en met meerwaarde voor de samenleving. Maatschappelijk vastgoed is sociaal gezien zeer wenselijk, maar wordt door marktpartijen niet gerealiseerd in verband met het (te) lage financieel rendement. In het jaarplan 2012 zijn geen specifieke prestatiedoelen benoemd voor investeren in maatschappelijk vastgoed. Op basis van eerdere besluiten is in diverse projecten geïnvesteerd in maatschappelijk vastgoed. De inhoudelijke afwegingen voor deze investeringen en de wijze waarop deze passen bij onze maatschappelijke en bedrijfsmatige doelstellingen zijn vastgelegd in de investeringsbesluiten die voor deze projecten zijn genomen.
1. Nieuwbouw Yulius / nieuwbouw Balans Sliedrecht In 2010 heeft Tablis Wonen besloten te investeren in nieuwbouw voor huisvesting van psychiatrische ouderen (Yulius) en huisvesting van een gezondheidscentrum (Balans) in Sliedrecht. De (woon)gebouwen zijn in 2012 opgeleverd en in gebruik genomen.
3. Woonruimte voor autistische jong volwassenen Sliedrecht TaDaiMah is een particulier initiatief van ouders die op zoek zijn naar passende woonruimte voor autistische jong volwassenen. TaDaiMah heeft Tablis Wonen gevraagd huisvesting voor deze woongroep te realiseren binnen het Havenkwartier deelplan B. Het ontwerp is aangepast en in 2012 zijn afspraken gemaakt over de mogelijkheden. De stichting wordt door Aedes als pilot-project ondersteund. 2. De Blauwe Lis Sliedrecht (Baanhoek-West) De Blauwe Lis is een appartementengebouw dat is gerealiseerd in de uitbreidingswijk Baanhoek-West in Sliedrecht. Van de 51 appartementen zijn er 31 langdurig (minimaal tien jaar) verhuurd aan Philadelphia. Philadelphia verhuurt deze, aan de doelgroep aangepaste, appartementen aan haar cliënten die niet volledig zelfstandig kunnen wonen. In het ontwerp zijn alle voorzieningen zoals groepsruimtes, benodigde interne oproepsystemen en dergelijke meegenomen. Op een deel van de begane grond is een ruimte voor eerstelijns zorgpartijen gerealiseerd. Tablis Wonen is hiermee aan een nadrukkelijke wens van de gemeente Sliedrecht tegemoet gekomen. In 2011 is overeenstemming bereikt over de indeling en afwerking van de plintruimte. De partijen die hierbij zijn betrokken zijn een apotheek, een huisartsenpraktijk, een verloskundigenpraktijk en een praktijk voor fysio- en Cesartherapie. Het gebouw is in het tweede kwartaal van 2012 opgeleverd en in gebruik genomen.
Jaarverslag 2012
4. Centrumplan Bleskensgraaf In het centrumplan Bleskensgraaf heeft Tablis Wonen twaalf appartementen en vijf winkelruimten gerealiseerd. Het hele complex is in de eerste helft van 2012 opgeleverd. Van de twaalf appartementen zijn er nog drie te koop en van de winkelruimten is er nog een te huur.
Tablis Wonen
41
4. Tablis Wonen in de samenleving Gerealiseerde prestatiedoelen 2012 1. Maatregelen leefbaarheidsbudget Tablis Wonen heeft een budget van € 183.700 waaruit voorzieningen gerealiseerd kunnen worden die bijdragen aan de leefbaarheid (een prettig woon- en leefklimaat) in en rondom onze complexen. De totale uitgaven bedragen € 157.550 en daarmee heeft Tablis Wonen iets minder uitgegeven voor leefbaarheid dan begroot.
4.3 Investeren in het behoud van de leefbaarheid van onze wijken en buurten Fijn wonen betekent dat je je thuis voelt in je woning en in je buurt. Tablis Wonen levert een bijdrage aan goed wonen door het in standhouden van leefbare wijken en buurten. Een leefbare wijk is schoon, heel en veilig. Ook het invloed hebben op de inrichting van de woonomgeving, zoals vervoersmogelijkheden, draagt bij aan fijn wonen. Tablis Wonen staat dichtbij de klant door onder meer huismeesters in te zetten. Zij maken kennis met nieuwe huurders, zij signaleren opvallende zaken zoals dementie of vereenzaming, en zij nemen het dagelijks beheer van onze complexen voor hun rekening. De huismeesters zijn prima in staat een vinger aan de pols te houden. Prestatiedoelen 2012 1. Maatregelen leefbaarheidsbudget. 2. Behoud leefbare wijken en gezamenlijke overlastbestrijding. 3. Actieve bemiddeling bij overlastzaken. 4. Wijkgericht werken. 5. Leefbaarheidsmonitor aandachtcomplexen (0-meting). 6. Kwaliteitseisen schoonmaakwerk. 7. Wensfonds. 8. Behoud leefbaarheid in herstructureringsgebieden.
Uit dit budget zijn onder meer de volgende voorzieningen gerealiseerd: • het ontwikkelen van een tuinfolder en een leefbaarheidsfolder voor galerijflats • het vervangen van de entreematten in de centrale hal in de complexen Rijnstraat, Sperwerstraat, Havikstraat en Valkhof • het beschikbaar stellen van een budget voor de zomeractiviteiten Knots 2012 • het verplaatsen van het hekwerk voor grof huisvuil bij het complex Havik • het plaatsen van een container voor plastic afval bij het complex Merelnest • het aanschaffen van publicatieborden voor de complexen Lijsterhof, Merelnest, Reigerlaan, Ruysdaelstraat en Nachtegaal • het aanbrengen van nieuw linoleum in de liften bij het complex Valkhof • het onkruidvrij maken van de brandgangen in de Staatsliedenbuurt • het verwijderen van een aantal grote bomen in voor- en achtertuinen • het opnieuw inrichten van de groenstrook bij de ingang bij het complex Deltaborgh • het verbeteren van de toegankelijkheid door de entreepui aan te pasEen plezierige sen bij het complex GriendencolEen huis g woonomgevin met een tuin lege t - 3360 AC Sliedrech t, Postbus 145 210 - Sliedrech liswonen.nl Zuiderzeestraat .nl I www.tab Tablis Wonen E info@tabliswonen T (0184) 444 844
Tablis Wonen
42 Tablis Wonen
nen.nl
at 210 - Sliedrecht,
Zuiderzeestra
Postbus 145 -
T 3360 AC Sliedrecht,
(0184) 444 844
F (0184) 444 866
onen.nl I www.tabliswo
E info@tablisw
• het verbeteren van de toegankelijkheid door in de achterpui een automatische deuropener te plaatsen bij het complex Reigerlaan • het inrichten van een groenstrook bij de hoofdentree bij het complex Ruysdaelstraat • het inplanten van een aantal plantvakken bij het complex Blauwe Lis • het verstrekken van een bijdrage voor de nieuwjaarsreceptie van de bewonerscommissie Rondeel • het plaatsen van gevelnaam Griendenborg voor het complex Griendencollege
• Input leveren aan het opstellen van de wijkjaarprogramma’s van de wijkplatforms en de gemeente. Naast het samenwerken met onze netwerkpartners zijn onze huismeesters aanwezig in de wijken. Zij stimuleren de leefbaarheid door zelf zaken binnen de beheercomplexen op te pakken of gesignaleerde knelpunten uit te zetten binnen de organisatie. Ook de medewerkers van het Woonserviceteam pakken tal van zaken op die bijdragen aan een prettig woonklimaat in onze complexen en wijken. 3. Realisatie actieve bemiddeling bij overlastzaken Huurders hebben in 2012 veelvuldig een beroep op ons gedaan in overlastzaken. Er werd gevraagd om informatie of om bemiddelend op te treden ook voordat men de overlastgever zelf eerst had aangesproken. Het merendeel van de klachten had betrekking op de wijze waarop de woning wordt bewoond, geluidsoverlast, burenruzies, tuinonderhoud en oneigenlijk gebruik van gemeenschappelijke ruimten.
2. Behoud leefbare wijken en gezamenlijke overlastbestrijding Tablis Wonen wil leefbare wijken onder meer bereiken door de woonomgeving schoon, heel en veilig te houden of te maken. In dit streven is een aantal acties ondernomen zoals: • Regelmatig contact met de gemeentelijke wijkcoördinator, de wijkagenten en de wijkplatforms. Tijdens deze contacten wordt besproken wat er leeft in de wijk, welke maatregelen wenselijk zijn en door wie deze opgepakt worden. • Tuininspecties verrichten en huurders erop aanspreken hun tuin goed te onderhouden. • Aanpakken overlastmeldingen al dan niet in samenwerking met de wijkagent. • Aanspreken hangjongeren op hun houding en gedrag. • Repareren of vervangen van schade van vernielingen binnen twee werkdagen na melding.
Jaarverslag 2012
Soms worden we geconfronteerd met klanten met een opeenstapeling van gedragsproblemen. Deze casussen worden besproken binnen het lokaal zorgnetwerk, waarbij de zorgvraag onder de betrokken hulpverleners wordt uitgezet. Tablis Wonen heeft voor Graafstroom zeven huishoudens met een specifieke zorgvraag bij het zorgnetwerk ingebracht. Voor Sliedrecht bedraagt dit aantal 47. Het overgrote deel van de zaken gaat om een enkelvoudige problematiek, namelijk een achterstand in huurbetaling. Voor 2013 wordt een stijging van het aantal te behandelen zaken verwacht. Dit omdat afgesproken is dat ook dossiers met huurschuld worden aangemeld waarin tussen de huurder en Tablis Wonen geen contact is geweest. Tot op heden werden alleen zaken ingebracht als dit contact er wel was geweest maar de huurder de gemaakte afspraken niet nakwam.
Tablis Wonen
43
4. Tablis Wonen in de samenleving
4. Wijkgericht werken Binnen de gemeente Graafstroom worden jaarlijks één of meerdere kernbezoeken gehouden. Een delegatie van het college van B en W, raadsleden en ambtenaren bezoeken de kern. Het doel van deze bezoeken is de bewoners in de gelegenheid te stellen aan te geven wat er in hun dorp leeft. ‘s-Avonds wordt er nog een informatiebijeenkomst georganiseerd voor alle dorpsbewoners. Tablis Wonen neemt aan de bezoeken en de informatiebijeenkomsten deel. In 2012 zijn er kernbezoeken afgelegd in Wijngaarden en Bleskensgraaf. 5. Leefbaarheidsmonitor aandachtcomplexen (0-meting) De bewoners van de complexen Sperwerstraat, Havikstraat, Valkhof en Nachtegaal hebben via de leefbaarheidsmonitor kunnen aangeven hoe zij de leefbaarheid en het leefklimaat binnen en rondom hun complex beoordelen. Wat ervaren zij als echte probleemissues? Op welke wijze kunnen deze (mogelijk) opgelost worden? De bewonerscommissies van de complexen zijn bij de opstelling van dit onderzoek betrokken geweest. Eind 2012 zijn de resultaten van het onderzoek beschikbaar gekomen. De bewoners zijn overwegend redelijk tevreden. De resultaten worden in overleg met alle belanghebbenden in 2013 vertaald in passende maatregelen. 6. Kwaliteitseisen schoonmaakwerk Om de kwaliteit van het geleverde schoonmaakwerk beter te kunnen beoordelen, heeft een extern bureau de schoonmaakprogramma’s opnieuw opgesteld en hebben we kwaliteitseisen opgesteld. Huismeesters en Woonservicemedewerkers hebben een opleiding gevolgd om op basis van deze eisen de kwaliteit van het schoonmaakwerk te beoordelen. Daarnaast vindt vier keer per jaar een kwaliteitsmeting plaats. De bevindingen van beide beoordelingen worden vastgelegd en periodiek met het schoonmaakbedrijf besproken. 7. Wensfonds Bewoners spelen een essentiële rol bij het bereiken of in stand houden van verzorgde, veilige en prettige wijken. Zij hebben vaak
44 Tablis Wonen
goede ideeën over hoe de leefbaarheid in hun complex of buurt kan worden verbeterd. Deze suggesties stranden vaak omdat ze geld kosten. Om deze toch een kans te geven, heeft Tablis Wonen een Wensfonds opgericht van € 10.000. Bewoners hebben voor circa € 1.000 uit dit fonds de volgende zaken gerealiseerd: • het schilderen van de wanden en vloeren van de bergingsgangen en de pilaren in de parkeergarage complex Thorbeckehof • het inrichten van een groenstrook met beplanting • het plaatsen van een grote boekenkast in de recreatieruimte in het seniorencomplex Burgemeester Boudet van Damstraat in Oud-Alblas • het plaatsen van een afvalbak in de binnentuin bij het seniorencomplex Burgemeester Boudet van Damstraat in Oud-Alblas
8. Behoud leefbaarheid in herstructureringsgebieden Tablis Wonen wil binnen herstructureringsgebieden de leefbaarheid voor de bewoners waarborgen. Voor de gebieden Oranjelaan (OudAlblas) en Havenkwartier, Karekietflat en het Burgemeester Winklerplein (Sliedrecht) zijn in dit kader de volgende maatregelen getroffen: • Vrij van huur komende woningen zijn tijdelijk verhuurd op grond van de leegstandswet. Ook zijn zij op basis van een gebruikersovereenkomst tijdelijk in gebruik gegeven. • Leegstaande woningen zijn zo aangekleed dat het vanaf de buitenzijde lijkt alsof de woningen worden bewoond.
1. Sponsoring maatschappelijke activiteiten en giften Tablis Wonen is als maatschappelijk ondernemer sociaal betrokken bij de samenleving en wil hieraan actief bijdragen. Maatschappelijke organisaties kunnen sponsoring aanvragen als zij aan een aantal voorwaarden voldoen. De activiteit of het project moet raakvlakken hebben met de klanten van Tablis Wonen, volkshuisvesting, wonen en/of zorg. Verder moet de activiteit plaatsvinden binnen ons werkgebied. Het budget voor giften en sponsoring was in 2012 respectievelijk € 10.000 en € 12.250. De volgende doelen zijn ondersteund: Willem Smit van Buurttoezicht Sliedrecht-Oost
Organisatie
Activiteit
Bedrag
• Bij de woningen die leeg staan wordt onder meer de tuin onderhouden en de brievenbus dichtgeschroefd. • De ontwikkeling van de leefbaarheid wordt goed in de gaten gehouden en hierover zijn wij voortdurend in gesprek met de bewoners. • Wanneer een woning niet meer tijdelijk wordt verhuurd of in gebruik gegeven dan worden vanuit veiligheidsoverwegingen de elektra- en gasmeter verwijderd. • Het zo nodig in de avonduren inhuren van een beveiligingsbedrijf. • Het overleggen met de gemeente over de veiligheidssituatie tijdens feestdagen en Oud en Nieuw.
Voedselbank Sliedrecht
Sponsoring maaltijdenbus
€ 700
Sponsoring Team
Deelname Roparun 2012
€ 500
Goudriaan
t.b.v. kankerpatiënten
Sponsoring
Sponsoring kindermiddag-
Melkweg Pop
activiteiten in Goudriaan
Sponsoring project
Sponsoring van oplaadpunten
Even Opladen van
voor elektrische fietsen in de
Den Haneker
Alblasserwaard.
Liliane Fonds
Sponsoring krant gemeente
Daarnaast heeft het team Toezicht Buurt Oost (burgerinitiatief) de Karekietstraat in haar route opgenomen. Voor dit project is ook continu contact en overleg met de toezichthouder van het complex.
FSC
€ 500
€ 3.250
€ 100
Graafstroom Jaarlijkse bijdrage The Borneo
€ 1.000
Initiatief (bescherming van bossen)
Overige vermeldenswaardige prestaties in 2012 In dit gedeelte vermelden we bijzondere prestaties van Tablis Wonen op het gebied van leefbaarheid en maatschappelijk investeren. Naast de in het jaarplan voorgenomen prestatiedoelen heeft Tablis Wonen ook ingespeeld op diverse ontwikkelingen: 1. sponsoring maatschappelijke activiteiten en giften 2. tegengaan van overlast, onrechtmatige bewoning en hennepbestrijding 3. camerabewaking 4. ondergrondse milieuparken 5. veilig wonen Jaarverslag 2012
Tablis Wonen
45
4. Tablis Wonen in de samenleving
Organisatie
Activiteit
Bedrag
Lions Club Tablis
Truckersdag voor mensen met
€ 250
een verstandelijke beperking in de Alblasserwaard Oranjevereniging
Programmaboekje Oranje-
Oranje Boven
vereniging Bleskensgraaf
Wielercomité Sliedrecht
Wielerronde Sliedrecht
€ 250
Rode Kruis
Rode Kruis Krant
€ 130
Stichting Ontmoeting
Organisatie voor daklozen
€ 250
KWF
Activiteiten t.b.v. het KWF
€ 1.000
Roparun team 81
Sponsoring Roparun 2013
€ 500
Rode Kruis
Najaarsactiekrant
€ 133
Totaal
Sponsoring
€ 8.603
€ 40
Bluesbenefiet
Voor giften verwacht Tablis Wonen geen tegenprestatie. De maatschappelijke organisatie moet wel een bijdrage leveren in het werkgebied van Tablis Wonen voor haar klant, de volkshuisvesting of zorg. Organisatie
Activiteit
Bedrag
Fotoclub Sliedrecht
Boekje
€ 100
Stichting Vrijwillige
€ 600
Hulpdienst Graafstroom Gemiva De Hooghe Dijck
Fancy Fair organisatie
€ 350
Stichting Wonen Brazilië
€ 1.000
Gemiva – Printerij
€ 750
en ’t Atelier Griendencollege
€ 2.000
Stichting De Hoop Totaal
46 Tablis Wonen
€ 500 Giften
€ 5.300
2. Tegengaan van overlast, onrechtmatige bewoning en hennepbestrijding Twee woningen zijn op basis van een gerechtelijk vonnis ontruimd omdat de hoofdhuurder structureel overlast aan zijn omwonenden bezorgde. Overigens was in beide gevallen ook sprake van een huurachterstand. Onrechtmatige bewoning wordt door Tablis Wonen niet getolereerd. In 2012 zijn wij vier maal geconfronteerd met een melding van illegale onderverhuur. Alle meldingen zijn onderzocht maar zij hebben niet geleid tot vervolgmaatregelen. Als illegale onderverhuur wordt geconstateerd, wordt de huurder in de gelegenheid gesteld uit vrije beweging de huurovereenkomst op te zeggen. Een ontbindingsprocedure wordt alleen ingezet als de huurder dit weigert. Met de gemeenten Graafstroom en Sliedrecht is de afspraak gemaakt dat personen zich pas in het bevolkingsregister op een woonadres van Tablis Wonen kunnen inschrijven, als zij een verklaring van instemming voor inwoning van onze stichting kunnen overleggen. Ook bij de aanvraag voor inwoning toetsen we. In totaal hebben wij 86 aanvragen voor inwoning ontvangen. Van deze aanvragen zijn er 14 afgewezen. In deze gevallen had de hoofdhuurder een forse huurachterstand, was er geen sprake van een duurzame gemeenschappelijke relatie of was de woning volgens onze criteria te klein. Binnen de regio is door de politie Zuid-Holland Zuid een regionale hennepcoördinator aangesteld. Als door ons een hennepplantage wordt aangetroffen, geven wij dit door aan de coördinator. Vervolgens wordt in samenwerking met Stedin door middel van een warmtemeting nagegaan of er inderdaad een kwekerij in de woning aanwezig is. Als dit het geval is, wordt de plantage door de politie ontmanteld. In 2012 zijn acht meldingen over een hennepplantage in de woning opgepakt. Tijdens of kort na de inval van de politie wordt de huurder in de gelegenheid gesteld de huur op te zeggen. Als de huurder staat ingeschreven als woningzoekende wordt bij de in-
schrijfgegevens een notitie geplaatst. Om kosten te besparen hebben de betreffende huurders in alle gevallen van ons aanbod gebruik gemaakt. Uiteraard worden alle (vervolg)kosten die met het ontmantelen van de plantage samenhangen verhaald op de huurder. 3. Camerabewaking Binnen bepaalde complexen worden wij soms geconfronteerd met vandalisme, vernielingen, bevuilingen en hangjeugd. Tablis Wonen wil dat gemeenschappelijke ruimten in woongebouwen netjes, schoon en heel zijn om verpaupering te voorkomen. Om dit doel te bereiken zijn bij een aantal complexen camera’s geplaatst. Zo nodig worden ook mobiele camera- installaties geplaatst in liften en in de bergingsgangen. Meerdere keren is de politie op basis van de beelden er in geslaagd de dader van een vernieling aan te houden. 4. Ondergrondse milieuparken De gemeente brengt in samenwerking met Tablis Wonen ondergrondse milieuparken aan om de uitstraling van buurten te verbeteren. In 2012 zijn voorbereidingen gestart om parken te realiseren bij het complex Lijsterhof en het complex Merelnest. Bij nieuwbouwprojecten van meergezinswoningen realiseert Tablis Wonen direct ondergrondse milieuparken als basisvoorziening. Dit is ook vastgelegd in de prestatieafspraken met de gemeente Sliedrecht. Conform deze afspraken hebben we ondergrondse milieuparken geplaatst in de nieuwbouwprojecten Havenkwartier, Ruysdaelstraat en Blauwe Lis. 5. Veilig wonen De huismeesters controleren regelmatig de veiligheid op de galerijen van de vijf- en tienhoogflats. De brandweer eist dat de galerij als vluchtroute vrij van obstakels is. Op plaatsen waar dit niet het geval was, is aan de bewoner gevraagd de obstakels van de galerij te verwijderen. Om bewoners hier meer bewust van te maken is de folder ‘Een plezierige woonomgeving’ gemaakt en verspreid.
Jaarverslag 2012
Al onze woningen voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) met uitzondering van de complexen in herstructureringsgebieden. Aangezien het keurmerk maar een aantal jaren geldig is, is een planning opgezet om voor het totale bezit hercertificering te realiseren. Naast een veiliger woning en een veiliger wijk, is er voor de huurder een bijkomend voordeel: de meeste verzekeraars geven een korting op de inboedelverzekering. Nieuwbouwwoningen voldoen direct aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Deze eis is vastgelegd in het standaard programma van eisen dat we voor nieuwbouw hanteren. Wij hebben de brandweer van Sliedrecht de mogelijkheid geboden in het sloopcomplex Karekietflat een aantal brandweeroefeningen te houden. De brandweer heeft van dit aanbod dankbaar gebruik gemaakt. In totaal zijn er drie oefeningen georganiseerd. Uiteraard zijn omwonenden hierover tijdig geïnformeerd om onnodige onrust te voorkomen. Ook het arrestatieteam van de politie Zuid-Holland Zuid heeft in de Karekietflat een oefening gehouden door onaangekondigd met forcering van de voordeur een appartement te betreden. 4.4 Investeren in wonen en zorg Tablis Wonen investeert in de combinatie wonen en zorg. In de nabije toekomst wil zij investeren in netwerken, zodat haar klanten gebruik kunnen maken van producten en diensten van andere organisaties. Tablis Wonen is bereid zorgvastgoed te realiseren of over te nemen en kiest voor samenwerking met zorg- en welzijnsinstellingen, vrijwilligersorganisaties, onderwijs en bedrijfsleven. Iedere partij levert vanuit de eigen deskundigheid een bijdrage aan het gezamenlijke doel: mensen in hun eigen omgeving zoveel mogelijk zelfstandig en volwaardig laten deelnemen aan de samenleving. Keuzevrijheid van de klant en een vraaggestuurde dienstverlening zijn daarbij uitgangspunten. In 2012 heeft Tablis Wonen de volgende initiatieven ontplooid:
Tablis Wonen
47
4. Tablis Wonen in de samenleving
1. onderzoeken ontwikkelen van een zorgboerderij 2. samenwerking zorg- en welzijnsorganisaties 3. stallingruimte voor scootmobielen 4. verbetering toegankelijkheid woongebouwen 5. leerwerkplekken school voor speciaal onderwijs de Sprong 6. leerwerkplekken Griendencollege 7. ruimte voor het spreekuur van de cliëntenraad Sociale Zaken Sliedrecht 8. zorgsteunpunt Oud-Alblas 1. Onderzoeken ontwikkelen van een zorgboerderij In 2012 zijn geen geschikte locaties beschikbaar gekomen voor het ontwikkelen van een zorgboerderij. Overigens staat door alle bezuinigingen waarmee onze (zorg)partners worden geconfronteerd de haalbaarheid van dergelijke projecten zwaar onder druk. 2. Samenwerking zorg- en welzijnsorganisaties Met stichting Waardeburgh vindt periodiek overleg plaats. Gesproken wordt over zaken die binnen beide organisatie spelen en wat wij in het verlengde van onze dienst- en serviceverlening voor elkaar kunnen betekenen. Bijzondere aandacht is besteed aan de onderlinge communicatie en verslaglegging bij de uitgifte van zorgwoningen, het optimaal benutten van de diverse recreatiezalen door deze een meer wijkgerichte functie te geven en de problemen binnen het Rondeel met de werking van het elektronisch sleutelplan. De samenwerking met stichting Waardeburgh is vastgelegd in een kaderovereenkomst. Voor stichting Philadelphia zijn binnen het nieuwbouwproject De Blauwe Lis 27 appartementen en vier groepsruimten gerealiseerd en in gebruik genomen door een aantal van hun cliënten. In de plint van het gebouw is een ruimte ingericht voor de vestiging van eerstelijns zorgpartijen (huisarts, apotheek en dergelijke).
48 Tablis Wonen
Voor stichting Yulius is een complex gebouwd voor ouderenpsychiatrie. Yulius huurt de woonlocatie op basis van een langdurig contract. De woonvoorziening bestaat uit 41 plaatsen voor de kliniek voor ouderenpsychiatrie. Daarnaast zijn 59 units met woon- en slaapkamers met eigen sanitair en separate voorzieningen voor volwassenenpsychiatrie in de locatie ondergebracht. Op voorspraak van stichting Welzijnswerk Sliedrecht participeert Tablis Wonen in projectgroep Verrijking/doorontwikkeling aanbod Wijkpunt Joost van den Vondel. Onderzocht wordt hoe aan dit punt een bredere en laagdrempelige wijkfunctie gegeven kan worden. Bij de invulling van deze vraag is het met name belangrijk te weten waaraan de buurt behoefte heeft. Daarnaast wordt gekeken naar de mogelijke inzet van een sociaal buurtteam: de planmatige, gestructureerde inzet van hulp- of dienstverleners en handhavers om burgers te helpen bij het verbeteren van hun welzijn, gezondheid, directe leefomgeving en/of gevoel van veiligheid. In 2013 moet de werkgroep een visie gevormd hebben.
Tablis Wonen investeeert in de combinatie wonen en zorg. Op uitnodiging van stichting Welzijnswerk Sliedrecht en Ketenzorg Dementie Waardenland heeft Tablis Wonen een mini-symposium Ketenzorg Dementie Sliedrecht bijgewoond. Onze aanwezigheid is niet alleen zinvol geweest om onze kennis over dit onderwerp te verbreden, maar ook hebben wij de gelegenheid aangegrepen om tijdens het symposium aan te geven wat onze mogelijkheden zijn met betrekking tot huisvesting. Tevens is het een mooi moment geweest ons netwerk binnen de ketenzorg te verbreden.
Ook hebben wij een WMO-netwerkbijeenkomst in Sliedrecht bijgewoond. Op deze bijeenkomst stonden de (mogelijke) veranderingen binnen de WMO (Wet maatschappelijke ondersteuning) centraal. Door hierover met elkaar te spreken, blijft iedereen op de hoogte van wat er bij elkaar speelt. Om de uitvoering van de WMO voor de inwoners te waarborgen is het belangrijk dat vanuit de verschillende organisaties bekend is wie waar verantwoordelijk voor is. De dagelijkse praktijk leert dat warme contacten onderling bepalend zijn voor het succes van de uitvoering van de WMO. 3. Stallingsruimten voor scootmobielen Vanuit de WMO worden scootmobielen alleen nog maar verstrekt wanneer er een goede stallingmogelijkheid aanwezig is. Woningcorporaties worden er op aangesproken binnen hun woongebouwen voor een dergelijke voorziening te zorgen. In de seniorencomplexen Tuinfluiterstraat, Reigerlaan en Zeskant zijn stallingsruimten en oplaadpunten gerealiseerd. 4. Verbetering toegankelijkheid woongebouwen Door de aanhoudende vergrijzing neemt de vraag naar passende (senioren)woningen toe. Er is daarom een beleid ingezet om woongebouwen beter geschikt te maken en te houden voor de huisvesting van ouderen. Zo is in het semi seniorencomplex Reigerflat de toegankelijkheid aan de achterkant van de centrale hal verbeterd door het plaatsen van automatische deuropeners. In de Thorbeckehof is de toegangsdeur naar de parkeergarage geautomatiseerd. 5. Leerwerkplekken school voor speciaal onderwijs De Sprong is een school voor leerlingen met leer- en gedragsproblemen. Deze leerlingen hebben een kwetsbare positie in de samenleving en binnen het reguliere arbeidsproces. De school hanteert het concept van contextrijk leren. De school wil de leerlingen uit de bovenbouw binnen hun mogelijkheden leer-werktrajecten aanbieden. Dit houdt in dat wat zij op school leren in de praktijk wordt toegepast.
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen biedt de school en deze leerlingen daartoe de mogelijkheid. Er loopt een project waarbij leerlingen onder begeleiding van docenten binnen het seniorencomplex de Elzenhof een aantal taken van de huismeesters gaan oppakken. Op termijn wil de school ook dienstverlening aan de buurtbewoners gaan aanbieden in de vorm van bijvoorbeeld boodschappendienst en was- en strijkwerkzaamheden. Ook is binnen het complex een praktijkwoning ingericht waar de leerlingen huishoudelijke vaardigheden, zoals ramen wassen en koken, in de praktijk kunnen oefenen. Wanneer het project aanslaat, is het de bedoeling dit concept ook in andere geschikte complexen toe te passen. 6. Leerwerkplekken Griendencollege Binnen het wooncomplex Griendenborgh wordt aan leerlingen van het Griendencollege de mogelijkheid geboden op het terrein van zorg en welzijn praktijkervaring op te doen. Leerlingen verrichten als stagiaire zorgwerkzaamheden bij de bewoners van de appartementen. Dit gebeurt onder begeleiding van professionele medewerkers van stichting Waardeburgh, de zorgleverancier. Zo kunnen bewoners een afspraak maken om hun haar te laten wassen en watergolven. Leerlingen kunnen boodschappen doen voor zieke bewoners. Daarnaast zijn de leerlingen van de technische afdeling beschikbaar voor extra hulp. 7. Ruimte voor het spreekuur van de cliëntenraad Sociale Zaken Sliedrecht Deze cliëntenraad bestaat uit een groep vrijwilligers die de belangen behartigt van de Sliedrechtse inwoners met een uitkering van de Sociale Dienst Drechtsteden (SDD). Deze vrijwilligers zetten zich in voor mensen met een minimum inkomen en proberen hun positie te verbeteren. Daarnaast geeft de raad zowel gevraagd als onge-
Tablis Wonen
49
4. Tablis Wonen in de samenleving
vraagd advies aan de verantwoordelijke wethouder en de SDD. Elke dinsdagochtend is er telefonisch spreekuur. Eén keer in de week houdt de raad spreekuur. Hiervoor stelt Tablis Wonen kosteloos haar huismeesterpost in de Valkhof beschikbaar. 8. Zorgsteunpunt Oud-Alblas In de kern Oud-Alblas zijn binnen het nieuwbouw seniorencomplex aan de Burgemeester Boudet van Damstraat een recreatiezaal en een zorgsteunpunt ingericht en in gebruik genomen. Het zorgsteunpunt wordt beheerd door de Zorggroep Alblasserwaard en Thuiszorg Present. In de recreatieruimte is ook een bibliotheek voor algemeen gebruik ondergebracht.
Gerealiseerde prestatiedoelen 2012 1. Reparatie-, mutatie- en planmatig onderhoud volgens een duurzaam programma van eisen Voor onderhoud is een programma van eisen samengesteld waarbij (voor zover mogelijk) alle bouwelementen moeten voldoen aan duurzaamheidseisen. Zo moet er onder andere gewerkt worden met FSC-houtproducten (bijv. kozijnen, keukenblokken), water- en energiebesparende onderdelen, recyclebare materialen (bijv. PVC en dakbedekking) en afval moet gescheiden worden ingeleverd. Verder wordt bij een verhuizing de woning gelijk up-to-date gemaakt voor wat betreft energiebesparende maatregelen. Zo worden dak, vloer en spouw geïsoleerd en wordt dubbele beglazing aangebracht. Bij planmatig onderhoud worden per complex waar mogelijk energiebesparende maatregelen uitgevoerd. Zo zijn de slechte houten kozijnen en ramen bij de 73 eengezinswoningen in de Horst vervangen door kunststof kozijnen met hoog rendement glas en zijn de vloeren geïsoleerd. Dit heeft geresulteerd in een energielabelverbeteringsstap, meer wooncomfort en lagere energiekosten. De vervanging van CV-ketels en plaatsing van nieuwe mechanische ventilatie units met gelijkstroom leveren een geringe bijdrage aan de verbetering van het energielabel.
4.5 Investeren in milieu en duurzaamheid Eén van de speerpunten van het beleid van Tablis Wonen is duurzaamheid. Het spreekt vanzelf dat dit dan ook in plannen en uitvoering veel aandacht krijgt. Prestatiedoelen 2012 1. Reparatie-, mutatie- en planmatig onderhoud volgens een duurzaam programma van eisen. 2. Bij nieuwbouw voldoen aan eisen van duurzaamheid zoals vastgesteld binnen de Drechtsteden. 3. Gasreductie van gemiddeld 3% per jaar voor de periode 2008 tot 2018.
2. Bij nieuwbouw voldoen aan eisen van duurzaamheid zoals vastgesteld binnen de Drechtsteden De in 2012 gerealiseerde nieuwbouw voldoet aan de eisen van duurzaamheid zoals vastgesteld binnen de Drechtsteden. De nieuwbouwwoningen voldoen eveneens aan de regionaal ontwikkelde norm GPR7-gebouw. Met deze norm scoren we gemiddeld een punt hoger per onderdeel dan vereist in het Bouwbesluit. Sloop van slecht geïsoleerde woningen en vervanging door nieuwbouwwoningen levert, gerekend over het totale bezit, een verbetering van het gemiddelde energielabel op. 7 GPR staat voor Gemeentelijke Praktijk Richtlijn
50 Tablis Wonen
35,00% 30,00%
%
25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% 1-1-2008 1-1-2009 1-1-2010 1-1-2011 1-1-2012 1-1-2013 1-1-2014 1-1-2015 1-1-2016 1-1-2017
CO-2 reductie
realisatie
doelstelling
Gasbesparing
3. Gasreductie van gemiddeld 3% per jaar in periode 2008 tot 2018 In het beleidsplan is de ambitie vastgelegd om in de periode 2008 2018 een gasreductie van 20% na te streven. In de praktijk is de afgelopen jaren de ambitie van 30% als uitgangspunt genomen. Zoals in onderstaande grafiek is te zien, is op 31 december 2012 een reductie van 31,64% bereikt. Ten opzichte van de stand eind 2011 is een stijging van 2% gerealiseerd door nieuwbouw, planmatig onderhoud en CV-ketelvervanging. In 2012 hebben we geen extra isolerende maatregelen uitgevoerd. Bij bestaande bouw vragen wij de bewoners hieraan mee te werken. In één complex is het niet gelukt om van 70% van de huurders instemming te krijgen voor het isoleren van de bergingsplafonds. Het meetinstrument om de CO2-reductie te bereiken zijn de EPA’s8. Een EPA is een beoordeling van de energieprestaties van een woning of gebouw. Alle huurwoningen van Tablis Wonen van tien jaar en ouder hebben een EPA. Voor nieuwbouwwoningen is dit niet verplicht. Om het juiste totaalbeeld voor de huurprijsbepaling (woningwaarderingssysteem) te krijgen heeft Tablis Wonen van de nieuwbouwwoningen wel EPA-labels. De EPA-labels dienen als basis om de voortgang van de energiereductie te meten en te rapporteren. In de onderstaande grafiek zijn de doelstelling en de realisatie van de CO2 reductie (gasbesparingsopgave) weergegeven.
Jaarverslag 2012
Hieronder is te zien hoeveel procent van het huurwoningenbezit welk energielabel heeft. 5% 1% 6% 13% 22% 26%
A B C D E F G
27% Energielabels per 1-1-2013
Tablis Wonen blijft zich inspannen om een maximale gasbesparing te behalen, ondanks de inmiddels gerealiseerde reductie van 31,64%. Huurders kunnen de verlaging van hun woonlasten goed gebruiken en de hele maatschappij profiteert van een lagere milieubelasting door onze woningen. Onderdeel van de nieuwbouw voor Yulius/Balans in Sliedrecht is de realisatie van een WKO9-installatie waarmee op een milieuvriendelijke wijze warmte, warm water en koeling wordt opgewekt door 8 EPA, Energie Prestatie Adviezen. 9 WKO, Warmte Koude Opslag. Warmte Koude Opslag levert zodoende een forse bijdrage aan de CO2-emissiereductie.
Tablis Wonen
51
4. Tablis Wonen in de samenleving
warmte en koude te onttrekken en op te slaan in de aarde. Deze WKO-installatie wordt ook gebruikt om 99 (72 huur- en 27 koopwoningen) woningen in Het Havenkwartier te voorzien van warmte/ koude en warm tapwater. Hiermee is de warmte- en warmwatervoorziening voor deze gebouwen en woningen op een duurzame manier ingevuld.
Prestatieafspraken 2012 1. Prestatieafspraken Tablis Wonen - gemeente Sliedrecht 2. Prestatieafspraken Tablis Wonen - gemeente Graafstroom 3. Prestatie Afspraken Lange Termijn Drechtsteden (PALT)
Op 28 juni 2012 is het Energiebesparingsconvenant huursector herzien. De koepelorganisatie van woningcorporaties Aedes, de Nederlandse Woonbond, Vastgoed Belang en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties hebben als nieuw doel gesteld om in 2020 een gemiddelde energie-index te bereiken van 1,25. Dit komt overeen met energielabel B (Tablis Wonen zit nu op het gemiddelde van label D). Om dit te realiseren wordt in 2013, in combinatie met het strategisch voorraadbeleid, een plan van aanpak ontwikkeld.
1. Prestatieafspraken Tablis Wonen - gemeente Sliedrecht Op 12 november 2010 zijn de lokale prestatieafspraken Tablis Wonen en gemeente Sliedrecht door betrokken partijen ondertekend. De prestatieafspraken met de gemeente Sliedrecht zijn aangegaan voor de periode 2010 – 2014. Tijdens de looptijd is onder andere het volgende gerealiseerd: • Op basis van de Overeenkomst Samenspel en de kaderafspraken uit de PALT zijn diverse projecten opgestart en gerealiseerd. • Er is een intentieovereenkomst afgesloten om de haalbaarheid van de bouw van een brede school te onderzoeken. • De taakstelling met betrekking tot de huisvesting van bijzondere doelgroepen en vergunninghouders is gerealiseerd. • Een aantal nieuwbouwwoningen is in Koopgarant verkocht aan starters. • In Koopgarant teruggekochte woningen zijn weer in Koopgarant of Kopen naar wens in de markt gezet. • Binnen het bezit zijn woningen gelabeld voor jongeren. • Er is gewerkt aan leefbaarheid door te investeren in het Politiekeurmerk Veilig Wonen en ondergrondse milieuparken. • Binnen een aantal aandachtcomplexen is een leefbaarheidsmonitor gehouden. • In diverse complexen zijn maatregelen getroffen die leiden tot een lager energieverbruik.
4.6 Maken en monitoren prestatieafspraken met gemeenten en regio’s Tablis Wonen hecht grote waarde aan afspraken met de gemeenten waarin zij werkzaam is. Zij ziet de gemeenten samen met huurdersvertegenwoordigingen als de belangrijkste partners voor de volkshuisvesting. Partijen moeten kunnen rekenen op elkaars bijdrage en medewerking om tijdig investeringsbeslissingen te kunnen nemen. Hoofdthema’s van de prestatieafspraken zijn: 1. bouwproductie 2. betaalbaarheid en huisvesting kwetsbare groepen: de sociale opgave 3. wonen, zorg en welzijn 4. starters 5. leefbaarheid 6. duurzaamheid 7. uitvoering 8. samenwerking en organisatie 52 Tablis Wonen
Gerealiseerde prestatiedoelen 2012
Periodiek bespreken we de voortgang van de realisatie van de prestatieafspraken binnen het bestuurlijk overleg. In 2012 zijn de afspraken geëvalueerd. Hieruit blijkt dat we op koers liggen.
2. Prestatieafspraken Tablis Wonen - gemeente Graafstroom De prestatieafspraken met de gemeente Graafstroom gelden voor de periode 2008 – 2012. Door Tablis Wonen is een groot aantal afspraken al gerealiseerd. • Het met de gemeente meedenken en –praten over projectplannen en gebieden. • Het heroverwegen van ons verkoopprogramma. • Het binnen projecten realiseren van voldoende sociale woningen. • Het zoveel mogelijk levensloopbestendig en volgens de overeengekomen eisen bouwen. • Het realiseren van een zorgsteunpunt in Oud-Alblas. • Het deelnemen aan kernbezoeken. • Het overleg voeren op bestuurlijk en uitvoerend niveau.
3. Prestatie Afspraken Lange Termijn Drechtsteden (PALT) Bij zowel de gemeenten als de corporaties staat het realiseren van de juiste kwaliteit en het versterken van de woningmarkt voorop. De gevolgen van de recessie, Europese regelgeving, financieringsproblematiek en bezuinigingen zijn nog onduidelijk. Daarom is afgesproken dat de PALT-afspraken in 2015 worden herijkt. Eenmaal per jaar komen de wethouders en corporatiedirecteuren bij elkaar in een (jaar)vergadering om de stand van zaken van de vastgelegde afspraken op te maken en de voortgang te bespreken. In juni 2012 hebben de gemeenten een stresstest door de accountant laten presenteren. Hieruit blijkt dat de Drechtstedengemeenten er financieel gezien nog redelijk goed voorstaan. Ook werden de eerste resultaten van het regionaal woningbehoefteonderzoek Drechtsteden door ABF gepresenteerd. De stuurgroep PALT vergadert regelmatig.
Tablis Wonen hecht grote waarde aan afspraken met de gemeenten waarin zij werkzaam is. Ook voor Graafstroom zijn de prestatieafspraken geëvalueerd. Ook hier geldt dat de afspraken goed zijn opgepakt en nagekomen. Ook is aangegeven welke zaken in de nieuwe afspraken opgenomen moeten worden. In verband met de gemeentelijke fusie tussen de gemeenten Graafstroom, Nieuw-Lekkerland en Liesveld (Molenwaard) is afgesproken de afspraken voor de duur van één jaar te verlengen en dit jaar te gebruiken om met de nieuwe gemeente nieuwe afspraken op te stellen.
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen
53
5. Producten en diensten Veranderende tijden vragen om een flexibele houding van Tablis Wonen. Ook in 2012 is weer gebleken dat het niet meer vanzelfsprekend is om woningen te verhuren of te verkopen. Het aanbod van producten en diensten moet steeds beter aansluiten bij de wensen en (financiële) mogelijkheden van de klant. Met de nodige creativiteit en vernieuwingen zijn ook in 2012 weer stappen gemaakt.
54 Tablis Wonen
5.1 Realisatie nieuwbouw- en herstructureringsprojecten Met onze nieuwbouwprojecten zijn we op een breed terrein actief. Woningen hebben hierin een belangrijk aandeel maar we richten ons ook op andere typen (maatschappelijk) vastgoed. We streven bij het aanbod van al onze producten en diensten naar een hoge kwaliteit en steeds meer keuzemogelijkheden voor onze klanten. Als gevolg van de (verslechterende) situatie op de huizenmarkt en de nieuwe wet- en regelgeving is een aantal projecten zoals opgenomen in het jaarplan van 2012 vertraagd, doorgeschoven of vervallen.
In de meerjarenbegroting 2013 en verder zijn de effecten hiervan zichtbaar geworden. De voortgang van de projecten en de daarvoor benodigde bezetting, zijn in de komende jaren grotendeels afhankelijk van de (on-)mogelijkheden op de huizenmarkt en van de financiële (on-)mogelijkheden van Tablis Wonen als gevolg van nieuwe wet- en regelgeving.
Projecten Pnr
Projectnaam
Aantal woningen (incl. differentiatie)
Beoogde doelgroep
Stand 31-12-2012
750
Dorpsstraat 14-16 Wijngaarden
3 eengezinswoningen, koop
markt
Uitgesteld
972
(OUW) Havenkwartier deelgebied B
29 appartementen sociale huur
algemeen
Uitvoering
Sliedrecht
26 parkeerplaatsen
Realisatie
4 eengezinswoningen, sociale huur
algemeen
(OUW) Havenkwartier deelgebied C
18 appartementen sociale huur
algemeen
Sliedrecht
23 eengezinswoningen sociale huur
algemeen
Karekietstraat
30 appartementen, waarvan 17 (DAEB)
senioren (sociaal
en 13 niet DAEB
en markt)
9 eengezinswoningen koop
markt (vrije sector)
In voorbereiding 973 952
In voorbereiding Uitvoering
954
Bonkelaarplein Sliedrecht
22 appartementen (nieuw)
markt
Uitvoering
960
Winklerplein Sliedrecht
46 appartementen sociale huur
algemeen
Vervallen
960
Winklerplein Sliedrecht
verkoop bestaand bezit
algemeen
Geen project
957
Baanhoek West Sliedrecht
20 appartementen sociale huur
algemeen
Uitgesteld
961
Staatsliedenbuurt Sliedrecht
herstructurering 428 bestaande woningen
nader te bepalen
In voorbereiding
000
Oud-Alblas West
herstructurering 19 bestaande woningen
nader te bepalen
In voorbereiding
000
Wijngaarden-West
7 eengezinswoningen
nader te bepalen
Uitgesteld
3 beneden- en bovenwoningen
nader te bepalen
Uitgesteld
000
Wijngaarden
herstructurering 3 bestaande woningen
nader te bepalen
Uitgesteld
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen
55
5. Producten en diensten Projecten Pnr
Projectnaam
Aantal woningen (incl. differentiatie)
Beoogde doelgroep
Stand 31-12-2012
Dorpshart Bleskensgraaf
12 appartementen, koop en commerciële
algemeen
Opgeleverd
20 eengezinswoningen koop
markt (sociaal)
Opgeleverd
8 eengezinswoningen koop
markt (vrije sector)
5 eengezinswoningen sociale huur
algemeen
Op te leveren 150
ruimten 152
Dorp Oost Bleskensgraaf “Weide Blik”
650
Dorpsstraat Oud-Alblas
15 appartementen sociale huur en zorgruimte
senioren
Opgeleverd
953
Ruysdaelstraat Oost Sliedrecht
22 eengezinswoningen sociale huur
senioren
Opgeleverd
965
Nieuwbouw Yulius Sliedrecht
huisvesting t.b.v. ouderenpsychiatrie
langdurig contract
Opgeleverd
966
Nieuwbouw Balans Sliedrecht
huisvesting .b.v. zorgpartijen
langdurig contract
Opgeleverd
971
(OUW) Havenkwartier deelgebied A
25 appartementen sociale huur
algemeen
Opgeleverd
Sliedrecht
47 eengezinswoningen, sociale huur
algemeen
51 parkeerplaatsen 955
Baanhoek-West De Blauwe Lis
47 appartementen, sociale huur en
zorgpartijen en
Sliedrecht
commerciële ruimte (plint)
algemeen
Prestatiedoelen 1. Realiseren van twee projecten waar een budget (kasstroom) mee gemoeid is van € 3.709.000 2. Voorbereiden van vijf projecten waar een budget (kasstroom) mee gemoeid is van € 3.916.000 3. Opleveren van zeven projecten waar een budget (kasstroom) mee gemoeid is van € 7.603.000 Totaal
Gerealiseerd in 2012 1. Realiseren In 2012 is, in overeenstemming met het jaarplan 2012, (verder) gewerkt aan de realisatie van onderstaand project. In totaal is hieraan in 2012 € 2.292.407 besteed: • Havenkwartier deelgebied B: 33 appartementen huur, vier eengezinswoningen huur en 26 gebouwde parkeerplaatsen
€ 15.228.000
Investeringen volgens jaarplan 2012 zijn totaal € 15.228.000. Werkelijk geïnvesteerd in 2012 is € 9.462.112 verdeeld over bovenstaande projecten. Genoemde werkelijke investering is inclusief BTW en exclusief verkoopopbrengsten. In de financiële verslaglegging zijn investeringen, BTW-verrekening en verkoopopbrengsten gecorrigeerd weergegeven.
56 Tablis Wonen
Opgeleverd
2. Voorbereiden In overeenstemming met het jaarplan 2012 zijn in 2012 voorbereidende werkzaamheden verricht voor onderstaande projecten. In totaal is hieraan in 2012 € 650.077 besteed: • Karekietstraat Sliedrecht: herstructurering 127 bestaande appartementen huur (uitvoering gepland voor 2013/2014); eind 2012 gestart met sanering- en sloopwerkzaamheden
• Staatsliedenbuurt Sliedrecht: herstructurering 428 bestaande woningen huur (uitvoering gepland voor 2016-2020) • Havenkwartier deelgebied C: 18 appartementen huur en 23 eengezinswoningen huur: zoals gepland zijn voorbereidingswerkzaamheden uitgevoerd voor deelgebied C 3. Opleveren In 2012 zijn, in overeenstemming met het jaarplan, de onderstaande projecten opgeleverd. In totaal is hieraan in 2012 € 4.339.735 besteed: • Het Havenkwartier deelgebied A: in 2012 zijn de overige 61 huurwoningen en 49 parkeerplaatsen opgeleverd en overgedragen aan de (nieuwe) bewoners • Ruysdaelstraat-Oost Sliedrecht: 22 seniorenappartementen huur • Dorpshart Bleskensgraaf: 12 appartementen koop en zes commerciële ruimten huur • Weide Blik Bleskensgraaf: 20 eengezinswoningen koop sociaal, 8 eengezinswoningen koop niet-sociaal en 5 eengezinswoningen sociale huur • Nieuwbouw Yulius Sliedrecht: huisvesting ten behoeve van ouderenpsychiatrie • Nieuwbouw Balans Sliedrecht: huisvesting ten behoeve van diverse zorgpartijen • Baanhoek-West de Blauwe Lis: 26 zorgappartementen huur (Philadelphia), 22 sociale huurappartementen en een commerciële ruimte (huur) voor verschillende eerstelijns zorgpartijen
Voorbereiding herstructurering Karekietflat
Oplevering van nieuwbouw Yulius en Balans
In 2012 zijn, in afwijking van het jaarplan, de onderstaande projecten (nog gedeeltelijk) opgeleverd. In totaal is hieraan in 2012 € 2.103.000 besteed: • Baanhoek-West Drechtstraten: totaal 32 woningen verdeeld in 11 sociale huurwoningen en 21 koopgarant woningen • Dorpsstraat Oud-Alblas: 15 seniorenwoningen (appartementen) en 1 zorgruimte Oplevering van nieuwbouw Ruysdaelstraat Oost
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen
57
5. Producten en diensten
Oplevering woningen Weide Blik, Bleskensgraaf
We streven bij het aanbod van al onze producten en diensten naar een hoge kwaliteit en steeds meer keuzemogelijkheden voor onze klanten. Niet gerealiseerd in 2012 1. Realiseren In 2012 is onderstaand project niet gerealiseerd: • Dorpsstraat 14 - 16 Wijngaarden: drie eengezinswoningen koop: als gevolg van vertraging in het vergunningentraject is in 2012 niet gestart met de realisatie van dit project. Wel is verder gewerkt aan de voorbereiding en zijn de woningen te koop aangeboden. De belangstelling voor de woningen is, mede als gevolg van de huidige marktomstandigheden, gering gebleken. Actieve verkoop en realisatie van dit project is in overleg met de gemeente vooralsnog opgeschoven naar 2014. In totaal is aan bovenstaand project in 2012 € 75.893 besteed.
58 Tablis Wonen
2. Voorbereiden In afwijking van het jaarplan 2012 zijn in 2012 geen of nauwelijks voorbereidende werkzaamheden verricht voor onderstaande projecten: • Winklerplein Sliedrecht: 46 appartementen huur: Tablis Wonen neemt geen huurwoningen af binnen het plan, maar blijft betrokken bij de planvorming. Mede doordat de plannen afhankelijk zijn van de inbreng van bestaand bezit van Tablis Wonen. Voor de verkoop van het benodigde bestaande bezit dat eigendom is van Tablis Wonen is met de Windroos Bouw Groep (ontwikkelaar) een overeenkomst gesloten. • Winklerplein Noord-Oost: acht eengezinswoningen huur: in samenhang met het project Winklerplein Sliedrecht, zie voorgaand punt. • Baanhoek-West 20 appartementen: 20 appartementen huur, als gevolg van de marktomstandigheden loopt de realisatie van de uitbreidingswijk Baanhoek-West vertraging op. De ontwikkeling en realisatie van 20 sociale huurappartementen door Tablis Wonen is als gevolg daarvan doorgeschoven tot een nader te bepalen tijdstip. In totaal is aan bovenstaande projecten in 2012 € 1.000 besteed. 3. Opleveren In 2012 zijn alle projecten, in overeenstemming met het jaarplan, opgeleverd. 5.2 Realisatie verkopen nieuwbouwprojecten Als gevolg van de stagnerende koopmarkt lopen diverse nieuwbouwprojecten vertraging op. Wij hebben hier met name mee te maken bij het (totaal)project Baanhoek-West. De realisatie van dit project heeft inmiddels forse vertraging opgelopen als gevolg van het feit dat de betrokken projectontwikkelaars te maken hebben gekregen met teruglopende verkoopcijfers. In november 2011 is Vorm Ontwikkeling gestart met de verkoop van de te realiseren koopwoningen in deelgebied B van Het Havenkwartier. In augustus 2012 is gestart met de bouw van deelgebied B.
De situatie in de koopmarkt heeft voor dit project vooralsnog niet geleid tot vertraging in de uitvoering. In diverse projecten van Tablis Wonen zijn voor rekening en risico van Tablis Wonen koopwoningen gerealiseerd. Ook in deze projecten zijn de gevolgen van de stagnerende koopmarkt merkbaar. Bij het project Weide Blik in Bleskensgraaf zijn alle 28 koopwoningen verkocht. Bij het project Dorpshart in Bleskensgraaf zijn eind 2012 negen van de twaalf appartementen verkocht. De belangstelling voor deze laatste appartementen is minimaal. De open dagen die worden georganiseerd trekken geen belangstellenden meer. Tablis Wonen is met de gemeente Graafstroom overeengekomen dat, wanneer de woningen niet worden verkocht, Tablis Wonen de mogelijkheid heeft om de woningen te gaan verhuren. Naast de mogelijkheid van verhuur wordt ook nagedacht over verschillende sociale verkoopconstructies, zoals Koopgarant en Kopen naar wens. 5.3 Kwaliteit huidig woningbezit Prestatiedoelen 2012 1. Binnen de beschikbare budgetten uitvoeren van de planmatig onderhoudswerkzaamheden, reparatieonderhoud en het mutatieonderhoud. 2. Investering in energiebesparende maatregelen. 3. Deelname FSC-certificaat aannemers. 4. Alle werkzaamheden vóór 31 december 100% uitgevoerd en gefactureerd (97% gerealiseerd). 5. Optimale keuzes maatwerkproduct keukens. 6. Afronding Politiekeurmerk Veilig Wonen. 7. Onderhoudsplanning voor stichting Drechtstreek. 8. Systematiek zoeken kwaliteits-conditiemeting. 9. Leerlingwerkplaats aanbieden. 10. Ruimhartig beleid huurdersonderhoud. 11. Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen.
Jaarverslag 2012
1. Binnen de beschikbare budgetten uitvoeren van de onderhoudswerkzaamheden Onze huurders waarderen goed onderhoud aan de woning. Dit wordt via onderzoeken en enquêtes door KWH gemeten. Het is dus niet voor niets dat wij veel aandacht en zorg besteden aan het dagelijks en planmatig onderhoud van onze woningen. In 2012 trokken we daar totaal € 7.242.000 voor uit. De volgende budgetten waren beschikbaar voor onderhoud: Begroot
Uitgegeven
Verschil
Reparatieonderhoud
€ 1.006.000
€ 1.064.000
€ 58.000 -/-
Mutatieonderhoud
€ 834.000
€ 1.055.000
€ 221.000 -/-
Planmatig onderhoud
€ 5.402.000
€ 4.230.000
€ 1.172.000
Totaal
€ 7.242.000
€ 6.349.000
€ 893.000
Reparatieonderhoud Met behulp van KWH-metingen is nog meer de nadruk gelegd op het ingezette verbetertraject om het reparatieonderhoud klantgerichter te maken. Dit betekent concreet dat bij een melding van een reparatieverzoek Tablis Wonen met de klant een goede afspraak maakt, de klant zo volledig mogelijk informeert en op de hoogte houdt van wat de klant mag en kan verwachten over de uitvoering van het reparatieverzoek. Ook zijn vanuit de KWH-metingen verschillende aandachtspunten opgemerkt zoals de klanten op tijd en volledig informeren bij een wijziging van een ingeplande afspraak van een reparatieverzoek. Het budget (€ 1.006.000) voor reparatieonderhoud is in 2012 met bijna 6% overschreden. Dit komt deels door de BTW stijging per 1 oktober 2012 van 19 naar 21%. In 2012 zijn 8.007 reparaties uitgevoerd (2011: 9.763). Mutatieonderhoud Het budget (€ 834.000) voor mutatieonderhoud is in 2012 met 26% overschreden. Grootste oorzaak van deze overschrijding is dat er bij relatief veel mutatiewoningen uitgesteld planmatig onderhoud
Tablis Wonen
59
5. Producten en diensten
(woningverbetering) is uitgevoerd. In 2012 zijn 2.735 mutatiebonnen uitgevoerd (2011: 2.466).
In 2012 is ook gestart met een KWH-meting per planmatig onderhoudswerk. Hiervan verwachten we de resultaten in 2013.
Planmatig onderhoud In totaal is er € 4.230.000 aan planmatig onderhoud besteed. Dit lijkt een onderschrijding van 21% van het budget. Het verschil wordt o.a. veroorzaakt door het volgende: • enkele werken waren niet gereed per 31-12-2012; dit resulteerde in een overlopende verplichting van € 170.000 voor 2013; • er was een budget van € 342.000 opgenomen voor de op te leveren nieuwbouwwoningen in 2012. Dit budget is niet benut als gevolg van latere opleveringen en garantietermijnen; • een aanbestedingsvoordeel van € 660.000. Uitgaande van het aanbestedingsvoordeel van € 660.000 is de werkelijke onderschrijding 12%.
2. Investeren in energiebesparende maatregelen De beoogde doelstelling om per jaar gemiddeld minimaal 3% energiereductie in 2008 t/m 2018 te behalen door passende maatregelen te nemen aan de bestaande woningen is behaald in 2012. Een project om in een aantal complexen de bergingsplafonds te voorzien van isolatieplaten is niet uitgevoerd. Dit omdat de bewoners niet bereid waren om hun aandeel hieraan bij te dragen. Wel is een lichte daling van de energie-index gerealiseerd bij planmatig onderhoudswerkzaamheden en CV-ketel vervanging.
Naast de aankondiging richting de bewoners van (de samenvatting van) de planmatig onderhoudswerkzaamheden (per complex) aan het begin van het jaar én de berichtgeving dat het werk echt start, is in 2012 gestart met een aftersalesbrief. Hierin wordt aan de bewoners gevraagd of er, los van de beoordeling van de opzichter, nog onvolkomenheden en/of mankementen zijn. Op basis van de informatie die daardoor van de bewoners wordt ontvangen, wordt adequaat actie ondernomen. Deze manier van werken wordt gewaardeerd door de klanten.
3. Deelname FSC-certificaat aannemers Verreweg de meeste aannemers zijn FSC10-gecertificeerd. Vanaf 1 januari 2012 werkt Tablis Wonen alleen met FSC-gecertificeerde aannemers. Dit betekent concreet dat we alleen nog maar FSC-hout toepassen in nieuwbouw, renovatie en onderhoud. 4. Planning planmatige onderhoudswerkzaamheden gehaald Alle onderhoudswerkzaamheden moeten vóór 31 december 100% uitbesteed en gefactureerd zijn. Om het geplande planmatig onderhoud binnen het begrotingsjaar uit te voeren zijn de in het verleden proefondervindelijk vastgestelde deadlines aangehouden. De aanbestedingspercentages per kwartaal zijn als volgt vastgesteld: • per 31 maart 60% uitbesteed; • per 30 juni 90% uitbesteed; • per 31 december 100% uitbesteed. Deze percentages zijn in 2012 ook daadwerkelijk behaald. Eén project is niet geheel vóór 31 december technisch afgerond. Dit betreft
10 FSC, Forest Stewardship Council, Het internationale, onafhankelijke keurmerk verzekert dat grondstoffen voor hout- en papierproducten afkomstig zijn uit verantwoord beheerde bossen.
60 Tablis Wonen
het opknappen van de keuken, de douche en het toilet bij 20 van de 70 woningen in de Hoepel, Stobbe en Stormrand. Hier is de voorkeur gegeven aan betere kwaliteit boven snelheid. De verwachting is dat het project eind maart 2013 afgerond is. 5. Optimale keuzes maatwerkproduct keukens Bij nieuwbouw, renovatie- en mutatieonderhoud moeten huurders meer in de gelegenheid gesteld worden om de keuken, de badkamer en het toilet deels naar eigen smaak in te richten. Wij bieden hen een keuzepakket aan van tegelwerk, aanrechtbladen, keukenkastjes enzovoorts, al dan niet tegen betaling van een eigen bijdrage. De samenstelling van de keuzepakketten is in 2012 opnieuw bekeken en vastgesteld. 6. Afronding Politiekeurmerk Veilig Wonen In de afgelopen tien jaar is bij alle woningen die op ‘doorexploiteren’ staan zo veel mogelijk hang- en sluitwerk aangebracht volgens de normen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Dit traject is in 2012 afgerond en in 2013 staan de eerste complexen op de planning die voor hercertificering in aanmerking komen. Dit houdt in dat het hang- en sluitwerk aan de nieuwste eisen en normen wordt getoetst en indien nodig en mogelijk wordt aangepast. 7. Onderhoud voor stichting Drechtstreek Er is in 2012 opnieuw invulling gegeven aan de activiteiten zoals overeengekomen in de samenwerkingsovereenkomst die eind 2010 is afgesloten tussen de stichting Drechtstreek in Sliedrecht en Tablis Wonen. Stichting Drechtstreek heeft 152 appartementen in gebouw “de Drechtstreek” en 34 appartementen in gebouw “Sleijeborgh” in eigendom. Voor diverse onderhoudswerkzaamheden is in 2012 ondersteuning geleverd in de werkvoorbereiding, inkoop en uitvoering. Daarnaast is in nauw overleg de meerjarenonderhoudsbegroting geactualiseerd.
Jaarverslag 2012
8. Systematiek zoeken kwaliteits- en conditiemeting In de ontwikkeling van een systematiek voor kwaliteits- en conditiemeting zijn in 2012 belangrijke stappen gezet. In het verlengde van het Lighthouse-traject is voor de Technische Dienst, op basis van een zogenaamde nulmeting, een plan van aanpak opgesteld. Onder de titel ‘verbetertraject Technische Dienst’ zijn, in overleg met het Klantserviceteam en de mutatieopzichters, verbeterpunten gedefinieerd. Deze moeten resulteren in efficiëntere en meetbare dienstverlening op het gebied van reparatie- en mutatieonderhoud. In 2013 worden de verbeterpunten geïmplementeerd in de dagelijkse praktijk. Met betrekking tot planmatig onderhoud is eind 2012 besloten een vergelijkbaar verbetertraject in te zetten. Resultaat van beide verbetertrajecten moet zijn dat de processen met betrekking tot de verschillende onderhoudsonderdelen in 2013 zijn geoptimaliseerd en naadloos op elkaar zijn afgestemd. De wijze waarop er een effectievere kwaliteits- en conditiemeting plaats kan vinden is een onderdeel van de verbetertrajecten en wordt daarin meegenomen. 9. Leerlingwerkplaats aanbieden Binnen de Technische Dienst was er ook in 2012 weer plaats voor leerlingen. In samenwerking met de Sprong hebben twee leerlingen een periode stage gelopen bij de Technische Dienst. Vanuit het HBO is er een derdejaars stage ingevuld op de afdeling Vastgoed. Het betreft hier een stage waarbij het doel is dat de student kennis maakt met de organisatie en een half jaar ‘meedraait’. In
Tablis Wonen
61
5. Producten en diensten
samenwerking met de stagiair zijn de planmatig onderhoudswerkzaamheden voor 2013 verwerkt in een planning die als informatieen meetinstrument gebruikt kan worden. Het project Havenkwartier deelgebied B is, in nauwe samenwerking met de uitvoerende partij (Vorm Bouw), ingericht als leerlingbouwplaats. Vanuit de praktijkopleiding zijn hier dagelijks vier leerlingen aan het werk onder begeleiding van gekwalificeerde werknemers van de aannemer. 10. Ruimhartig beleid huurdersonderhoud Zolang haar financiële en organisatorische middelen dit toelaten neemt Tablis Wonen de kosten van het wettelijk huurdersonderhoud voor haar rekening. 11. Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen In ons beleid ´Veranderingen in en aan uw woning´ is het toegestaan onder bepaalde voorwaarden zelf veranderingen in en aan de woning te realiseren. Als aan bepaalde eisen wordt voldaan mogen de aangebrachte veranderingen bij beëindiging van de huur in de woning worden achtergelaten. Voor kleine aanpassingen hoeft de klant geen toestemming aan te vragen, wel voor beperkte tot ingrijpende bouwkundige en constructieve aanpassingen. Bijvoorbeeld voor het aanbrengen van een vaste trap of een dakkapel. Soms worden aan de aan te brengen veranderingen eisen gesteld. Daarnaast zijn er klus- en kwaliteitswijzers beschikbaar. In 2012 hebben wij 77 ZAV aanvragen ontvangen en behandeld. Van deze aanvragen zijn er zes afgewezen. Vier om installatie- en twee om huurtechnische redenen. 5.4 Kopen naar wens Naast het product Koopgarant is nu ook de licentie aangeschaft voor de bijzondere verkoopconstructie Kopen naar wens. Kopen naar wens is een goed product om huurders en (aspirant)kopers over de streep te trekken om een woning te kopen. Aan de koper wordt over
62 Tablis Wonen
een deel van de koopsom uitstel van betaling verleend, waardoor de woning voor de klant betaalbaar wordt. Het percentage van de uitgestelde betaling is gekoppeld aan het inkomen, waarbij Tablis Wonen aan de middeninkomens het hoogste percentage verleent. De uitgestelde betaling kan tussentijds betaald worden of pas op het moment van doorverkoop van de woning. Het verschil met Koopgarant is dat er geen sprake is van een korting maar van een uitgestelde betaling en dat de corporatie geen terugkoopplicht heeft. In 2012 is één woning verkocht met de Kopen naar wens constructie.
6. Organisatie Het jaar 2012 is een jaar waarin voortgang is geboekt met de organisatorische aanpassingen uit 2010 en 2011. Onze kernwaarden (betrouwbaar, transparant, milieubewust, deskundig en klantgedreven) komen steeds beter tot uiting. Dit wordt gewaardeerd door de medewerkers zelf, maar ook door onze externe klant. We moeten wel bezig blijven met het goed afstemmen van de organisatiestructuur en –cultuur op de steeds veranderende omgeving. Jaarverslag 2012
Tablis Wonen
63
6. Organisatie
In 2011 is een eerste keer de ontwikkeling van de organisatie gemeten. In 2012 is een aantal belangrijke nieuwe onderzoeken gehouden binnen Tablis Wonen. Hieronder volgt een weergave van de hoofdlijnen van de resultaten van deze onderzoeken. Medewerkers Tevredenheidsonderzoek (MTO) In 2012 is opnieuw een MTO gehouden en afgerond. Tablis Wonen scoort als werkgever erg goed bij de medewerkers. De belangrijkste verbeterpunten zijn: • kennisdelen • situationeel leidinggeven • ondersteuning bieden met behulp van geautomatiseerde hulpmiddelen We geven hieraan een vervolg in 2013 door in ontwikkelteams een aantal verbetervoorstellen te doen en te implementeren. Daarnaast wordt de medewerkerstevredenheid in 2013 per kwartaal gemeten. Periodiek Medisch Onderzoek (PMO) Ook het PMO is in 2012 afgerond. Positieve punten uit dit onderzoek zijn: • Mentale en fysieke vitaliteit is goed tot zeer goed. • Er is geen (groot) verschil tussen de verschillende leeftijdsgroepen, waardoor het opzetten en uitvoeren van een levensfasebewust personeelsbeleid niet nodig lijkt. • Medewerkers hebben het over het algemeen naar hun zin op het werk. Dit komt onder meer tot uiting in een uitermate lage score van de wens om van baan te veranderen. • Medewerkers zijn zeer tevreden over de manier waarop Tablis Wonen omgaat met integriteit en ongewenste omgangsvormen. De aandachtspunten zijn: • De betrokkenheid van de medewerkers. • De mate waarin men tevreden is over loopbaan en werk. • Relatief veel medewerkers vinden de leer- en ontwikkelingsmogelijkheden binnen Tablis Wonen niet optimaal. 64 Tablis Wonen
• De mate waarin men bewegen en gezond eten onderdeel laat uitmaken van de leefstijl scoort matig. Afgesproken is dat de resultaten van het PMO zowel op afdelingsals op medewerkersniveau regelmatig worden besproken. Daarnaast maakt een gezonde leefstijl ook onderdeel uit van de functionerings- en beoordelingsgesprekken. Uit een ander onderzoek dat in 2012 is gehouden, blijkt dat de organisatie, de systemen, de cultuur en de competenties van de medewerkers nog niet allemaal optimaal op elkaar zijn afgestemd. Wij hebben afgesproken dat we dit in 2013 verder uitwerken. Hierbij betrekken we ook de conclusies uit de hierboven genoemde onderzoeken. Door het bespreekbaar maken van deze punten in werkoverleggen en functionerings- en beoordelingsgesprekken verwachten we dat verbeteringen snel zichtbaar zijn. De aandacht voor organisatieontwikkeling loopt uiteraard nog door. Tablis Wonen blijft zich dus ontwikkelen. 6.1 Ontwikkeling organisatie Op het gebied van organisatieontwikkeling hebben wij ons in het jaarplan 2012 de volgende hoofddoelstellingen: • afronden implementatie Klantserviceteam • verbetering van de interne en externe communicatie • verbetering samenwerking tussen afdelingen • eerste stappen zetten voor gebruik sociale media • plan van aanpak opstellen voor efficiencyverbetering eigen Technische Dienst Deze doelstellingen zijn gehaald. Daarmee zijn deze acties natuurlijk nog niet afgerond. In 2013 en de jaren daarna gaan we verder met de invoering van de verbetervoorstellen. De uiteindelijke doelstelling van de klantgedreven organisatie die wij anno 2014 willen zijn, komt hiermee steeds dichterbij.
6.2 Organogram, formatie en bezetting Tablis Wonen hanteert een tweelagenstructuur als bestuursmodel. Het bestuur wordt gevormd door een eenhoofdige directie en de Raad van commissarissen. Deze bestond op 31 december 2012 uit vijf leden.
2 1,4
Directie en staf
5,2 7,4
Technische dienst (VG) Vastgoed
17
Raad van Commissarissen
Financiën
Wonen
10,3
RvC-leden
Directie
Projecten Interieurverzorging
7,2
Directeur-bestuurder
Formatie per 31 december 2012 = 50,5 fte
Staf en Beleid
Secretariaat
Beleidsmedewerker
Directiesecretaresse
3,5
ICT-medewerker Medewerker P&O
1,4
Medewerker PR en Comm.
Directie en staf
5,3 8,1
Programmamanager SVB
Financiën Technische dienst (VG) Vastgoed
Financiën
Vastgoed
Wonen
Projecten
Manager Financiën
Manager Vastgoed
Manager Wonen
Manager Projecten
Coördinator financiën
Afd. assistent vastgoed
Teamleider Woonservice
Projectleider
Huuradministrateur
Coördinator onderhoud
Medewerker Woonservice
Medewerker financiën
Medewerker onderhoud
Toezichthouder
Medewerker fin./servicekst.
Projectleider PO
Huismeester
Admin. Facilitair medew.
Opzichter PO
Coördinator klantservice
Interieur verzorgster
Werkvoorbereider
Medewerker klantservice
Wonen
17,0 10,4
Projecten Interieurverzorging
7,4 Bezetting 2012 per 31 december 2012 = 53,1 fte
Technische dienst Teamleider TD Opzichter niet-PO Vakman TD Algemene hulp TD
In 2012 zijn er vier medewerkers uit dienst gegaan. Hierdoor ontstonden ook vier vacatures. Twee hiervan zijn tijdelijk ingevuld door inleenkrachten. Eén vacature is ingevuld door een nieuwe medewerkers en één vacature wordt nog niet ingevuld. Tablis Wonen heeft in 2012 39 open sollicitaties en 18 aanvragen voor een stageplaats ontvangen. Aan het eind van 2012 waren er 60 personen in dienst (in totaal 49.1 fte), waarvan 25 vrouwen en 35 mannen. De gemiddelde leeftijd van de medewerkers is 48 jaar. Er waren ook jubilea te vieren. Eén medewerker was 40 jaar in dienst; drie medewerkers waren 25 jaar in dienst en twee medewerkers vierden hun 12½ jarig jubileum bij Tablis Wonen. Jaarverslag 2012
6.3 Ontwikkeling medewerkers Jaarlijks voeren we plannings-, functionerings- en beoordelingsgesprekken met de medewerkers. Vorig jaar zijn we gestart met een nieuwe aanpak van de beoordelingscyclus. Deze is dit jaar (2012) geëvalueerd en geïmplementeerd. In deze cyclus wordt expliciet aandacht besteed aan de mogelijke ontwikkelingen van de medewerker. Tablis Wonen stelt middelen beschikbaar voor bedrijfsbrede- of groepsgerichte opleidingen. Zo organiseerden we in 2011 een opleiding voor het optimaliseren van het gebruik van ons digitale archiefsysteem (E-worx) en het gebruik van onze nieuwe telefooncentrale. In 2012 organiseerden we voor alle medewerkers opleidingen over het nieuwe Microsoft Officepakket, het omgaan met agressie en het schrijven op B1-niveau.
Tablis Wonen
65
6. Organisatie
Voor 2012 hadden wij € 171.062 aan opleidingskosten begroot, wij hebben hiervan daadwerkelijk €129.268 besteed. Medewerkers maken in 2012 veel meer gebruik van hun persoonlijk loopbaanbudget. Vier medewerkers volgen een meerjarige (HBO) deeltijdopleiding. 6.4 Ziekteverzuim Het totale ziekteverzuim in 2012 is 4,14% (bij een meldingsfrequentie van 1.43 en een gemiddelde verzuimduur van 8,72 dagen). Het verzuimpercentage is ten opzichte van 2011 licht gedaald, maar zit nog niet op het niveau van 2010 (3,39%). De meldingsfrequentie blijft een aandachtspunt en is te beïnvloeden door de werkgever. In het 4e kwartaal is een langdurig zieke werknemer in de WIA gekomen en dat heeft effect op het verzuimpercentage. In 2012 is het nieuwe ziekteverzuimreglement tot stand gekomen. Hierin is opgenomen dat de leidinggevende met medewerkers die meer dan drie keer per 12 maanden verzuimen, een frequent-verzuim gesprek voert. 6.5 Arbobeleid In 2012 is opnieuw een Arbo jaarplan opgesteld en voor advies aan de ondernemingsraad voorgelegd. We hebben een ontruimingsoefening gehouden. Hieruit zijn aandachtspunten naar voren gekomen die bij een volgende ontruiming van belang zijn. Halverwege 2012 heeft onze Arbodienst een nieuwe werkwijze ingesteld. Dit heeft tot gevolg dat een nieuwe bedrijfsarts en een casemanager voor Tablis Wonen zijn aangesteld. 6.6 Integriteitsbeleid Het aanscherpen van de regels met betrekking tot integriteit is in 2012 nog niet afgerond. De bedoeling is dat dit in het eerste kwartaal van 2013 wordt opgepakt. Zo worden regels opgesteld over het
66 Tablis Wonen
aannemen van relatiegeschenken. Op dit moment zijn de interne gedragscode en de klokkenluidersregeling nog steeds van toepassing. Dit beleid wordt jaarlijks geëvalueerd. In 2012 hebben wij geen meldingen van mogelijke integriteitsschending ontvangen. 6.7 Ondernemingsraad (OR) In 2012 is een geheel nieuwe OR van start gegaan. Deze bestaat uit vijf leden. In het kader van de reorganisatie die in 2010 is gestart is een sociaal vangnet met de vakbonden overeengekomen. De werking van dit vangnet is verlengd tot eind 2012. In 2012 is geen beroep gedaan op deze regeling. De OR heeft vijf keer overlegd met de directeur-bestuurder. De belangrijkste gespreksonderwerpen waren: • ziekteverzuimreglement (instemming) • aanpassen beleid bijzondere omstandigheden (instemming) • invoering werkkostenregeling (advies) • richtlijnen huisvesten eigen personeel (instemming) • bijstellen handboek P&O (instemming) • opheffen spaarloon- en levensloopregeling (instemming) • bijgestelde procuratieregeling (instemming) • nieuw contract en veranderde dienstverlening Arbodienst (instemming) • ARBO jaarplan 2013 (advies) 6.8 Relatie met andere rechtspersonen Tablis Wonen is lid van: • Aedes, vereniging van woningcorporaties • MKW, platform voor midden- en kleine woningcorporaties • VWZHZ, vereniging van woningcorporaties Zuid-Holland Zuid (VWZHZ) • stichting Woonkeus • KWH, de coöperatieve vereniging Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector
Uiteraard werken wij ook nauw samen met de gemeenten Sliedrecht en Graafstroom en met andere corporaties en belanghouders, zoals zorg- en welzijnsinstellingen. Het betreft hier echter geen formele relaties in de vorm van een lidmaatschap. 6.9 Verbindingen Wij werken in het belang van de volkshuisvesting samen met verschillende instellingen en organisaties. Als daar aanleiding voor is, wordt het samenwerkingsverband omgezet in een deelneming. Ons beleid is gericht op het zoveel mogelijk beperken van risico’s bij het aangaan van verbindingen. Hieronder geven wij een overzicht van de huidige verbindingen met de mogelijke financiële risico’s. A. Stichting Bouwen en Beheren Deze stichting exploiteert vier bedrijfsruimten op de begane grond van een senioren-appartementencomplex dat in ons eigendom en beheer is. De stichting is in 1990 opgericht om het totale bouwplan financieel haalbaar te maken en betreft een nevenactiviteit in de zin van MG 2001-26. Tablis Wonen en stichting Bouwen en Beheren hebben dezelfde directeur-bestuurder en dezelfde Raad van commissarissen. Het feitelijke beheer van deze stichting ligt bij het eigen werkapparaat, tegen een vergoeding van € 3.585 per jaar. Het ingebrachte statutaire vermogen van deze stichting bedraagt € 45. In het boekjaar 2012 bedroeg de totale jaaromzet € 133.549 het totale vermogen € 766.229 en het eigen vermogen op de balansdatum 31 december 2012 € 103.755 positief. Per 1 januari 2013 vindt er een fusie plaats tussen Tablis Wonen en de stichting Bouwen en Beheren. Het actief en passief vermogen van de stichting Bouwen en Beheren wordt aan Tablis Wonen overgedragen. B. Stichting Woonkeus Drechtsteden De deelnemende corporaties hebben stichting Woonkeus Drechtsteden opgericht om de administratieve zaken rondom de regionale woonruimteverdeling te coördineren. Woonkeus zorgt ervoor dat
Jaarverslag 2012
wekelijks alle leegkomende woningen worden gepubliceerd op de website. Het verzamelen van de reacties van woningzoekenden is geautomatiseerd. De software van Woonkeus zorgt ervoor dat de reacties op volgorde worden gezet. Het gaat hier om een hoofdactiviteit in de zin van MG 2001-26 (bijdrage aan prestatieveld huisvesten van de doelgroep). Woonkeus is sinds 1 januari 2000 actief. Stichting Woonkeus is opgericht door en werkzaam voor vijf woningcorporaties in de gemeenten Alblasserdam, Dordrecht, Hendrik-IdoAmbacht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht. Iedere deelnemende corporatie heeft een afgevaardigde in de Raad van toezicht. Voor Tablis Wonen is dit de directeur-bestuurder. De jaaromzet (kosten) wordt naar rato van het aantal woningen over de deelnemende corporaties verdeeld. Wij hebben als voorschot over het jaar 2012 € 27.551 betaald, dat ten laste van het jaarresultaat is gebracht. C. Vereniging van Eigenaren Dorlandsweer en omstreken Er zijn drie verenigingen van Eigenaren (VvE) in de Dorlandsweer en omstreken met in totaal 135 woningen. Wij participeren voor 12 huurwoningen in deze verenigingen. Ons aandeel neemt af op het moment dat deze huurwoningen vrijkomen, omdat ze dan verkocht worden. Per 31 december 2012 staan drie van de 12 woningen te koop. Administratief en technisch beheer ligt bij VvE Rijswijk. Wij nemen in deze VvE’s niet deel in bestuursfuncties. Hier is sprake van nevenactiviteiten in de zin van MG 2001-26. Voor de huurwoningen betalen wij aan de VvE’s service-, administratie- en onderhoudskosten, die daarna aan de huurders worden doorbelast. De drie VvE’s hadden per 31 december 2011 een saldo aan verenigingsreserve (= vermogen) van circa € 48.337. De saldi voor voorziening onderhoud bedroegen ruim € 311.688. Ons aandeel daarin bedroeg € 13.308 voor de verenigingsreserve en € 35.029 voor de voorziening voor toekomstig onderhoud. Het saldo van de verenigingsreserve staat grotendeels gereserveerd voor toekomstig onderhoud. De jaarresultaten over 2012 worden na publicatie van dit jaarverslag bekend.
Tablis Wonen
67
6. Organisatie
Per VvE geeft dit het volgende beeld: Vereniging van Eigenaren Dorlandsweer e.o. West Bestaande uit 24 woningen gestapelde bouw, waarvan vier in eigendom van Tablis Wonen. Verenigingsreserve per 31-12-2011 € 16.525 Voorziening onderhoud per 31-12-2011 € 61.689 Aandeel Tablis Wonen 4/24 x € 78.214 = € 13.036 Vereniging van Eigenaren Dorlandsweer e.o. Midden. Bestaande uit 22 woningen gestapelde bouw, waarvan drie in eigendom van Tablis Wonen. Verenigingsreserve per 31-12-2011 € 11.602 Voorziening onderhoud per 31-12-2011 € 98.658 Aandeel Tablis Wonen 3/22 x € 110.260 = € 15.035 Vereniging van Eigenaren Dorlandsweer e.o. Zuid Bestaande uit 22 woningen gestapelde bouw, waarvan vijf in eigendom van Tablis Wonen. Verenigingsreserve per 31-12-2011 € 120.226 Voorziening onderhoud per 31-12-2011 € 151.341 Aandeel Tablis Wonen 5/67 x € 271.567 = € 20.266 D. Vereniging van Eigenaren Hobbemastraat Deze vereniging is opgericht in 1995 en beheert 32 woningen aan de Hobbemastraat. Wij zijn eigenaar van 16 woningen en voor dit aandeel vertegenwoordigd in de VvE. De administratie en het beheer van de vereniging is uitbesteed aan Winter Valkenier VvE Beheer. Hier is sprake van nevenactiviteiten in de zin van MG 2001-26. Tablis Wonen neemt deel aan het bestuur van de VvE. De jaarlijkse bijdrage bedroeg in 2011 € 31.680 bestemd voor service- en onderhoudskosten. Het vermogen van de VvE bedroeg per 31 december 2011 € 188.669. Het aandeel van Tablis Wonen (in overeenstemming met de appartementsrechten) bedroeg € 94.334. Dit is bedoeld voor toekomstig planmatig onderhoud aan de 16 huurwoningen en bijbehorende algemene ruimten. Het aandeel in de VvE wordt verantwoord onder de post vorderingen.
68 Tablis Wonen
E. Vereniging van Eigenaren Sperwerstraat Deze vereniging is opgericht in 2002 en beheert 80 appartementen aan de Sperwerstraat. Tablis Wonen is eigenaar van 25 appartementen en voor dit aandeel vertegenwoordigd in de VVE. Binnen de vereniging bekleedt Tablis Wonen een algemene bestuursfunctie. De administratie en het beheer van de vereniging is uitbesteed aan Aevogo VvE- en Vastgoedbeheer. Hier is sprake van nevenactiviteiten in de zin van MG 2001-26. De verenigingsreserve per 31 december 2011 bedroeg € 37.071. De voorziening groot onderhoud bedroeg € 217.443. Het aandeel binnen deze voorziening bedraagt voor Tablis Wonen 25/80 deel € 79.535. F. Vereniging van Eigenaren Amandelhof Deze vereniging beheert 47 appartementen aan de Amandelhof in Bleskensgraaf. Tablis Wonen is eigenaar van 32 woningen en voor dit aandeel vertegenwoordigd in de VvE. De administratie en het beheer van de vereniging is uitbesteed aan VvE Beheer B.V. De vereniging is een ondervereniging binnen de hoofdvereniging Vereniging van Eigenaren Woon- en zorgcentrum Graafstroom. Binnen de hoofvereniging bekleedt Tablis Wonen een algemene bestuursfunctie. Hier is sprake van nevenactiviteiten in de zin van MG 2001-26. De jaarlijkse bijdrage bedroeg per 31 december 2011 € 29.012 bestemd voor service- en onderhoudskosten. De verenigingsreserve per 31 december 2011 bedroeg € 23.457 waarvan ons aandeel € 15.971. De voorziening voor toekomstig onderhoud is € 25.656 waarvan ons aandeel € 17.468. De financiële gegevens over 2012 zijn nog niet beschikbaar. G. Vereniging van Eigenaren Rondeel Deze vereniging beheert 102 appartementen, een parkeergarage en een noodtrappenhuis aan de Zuiderzeestraat. Ons aandeel is 38 van de 90 parkeerplaatsen en 1/2 van het noodtrappenhuis tussen de koopappartementen en de huurappartementen. De 51 huurappartementen vallen niet onder de VvE. Binnen de hoofdvereniging heeft Tablis Wonen een zetel binnen het bestuur. De administratie en
het beheer van de vereniging is uitbesteed aan Winter Valkenier VvE Beheer. Hier is sprake van nevenactiviteiten in de zin van MG 200126. De jaarlijkse bijdrage bedroeg per 31 december 2011 € 13.457. Het vermogen van de VvE bedroeg per 31 december 2011 € 79.383, waarvan ons aandeel bedroeg € 3.611. De financiële gegevens over 2012 zijn nog niet beschikbaar.
In het belang van de volkshuisvesting werkt Tablis Wonen samen met verschillende instellingen en organisaties. H. Vereniging van Eigenaren De Hooghe Dijck Deze vereniging is opgericht in 2009 en beheert 26 appartementen, 12 zorgwoningen en een zorgruimte. De vereniging is onderverdeeld in een drietal verenigingen. Een voor de koopappartementen, een voor de huurappartementen en een voor de recreatiezaal. Tablis Wonen heeft zitting in het bestuur van de hoofdvereniging. De administratie en het beheer van de vereniging zijn uitbesteed aan JS Vastgoed management. Hier is sprake van nevenactiviteiten in de zin van MG 2001-26. De jaarlijkse bijdrage per 31 december 2011 bedroeg € 23.586. De algemene reserve van de VvE per 31 december 2011 bedroeg € 0. De onderhoudsreserve bedroeg € 33.072, waarvan ons aandeel € 18.030 bedroeg. I. Vereniging van Eigenaren Thorbeckehof Tablis Wonen participeert in het bestuur van de in 2006 opgerichte Vereniging van Eigenaren Hoofdsplitsing Thorbeckehof. In de vereniging zijn twee verenigingen van eigenaren ondergebracht: VvE Thorbeckehof-Oost (22 koopappartementen) en VvV ThorbeckehofWest (22 huurappartementen Tablis Wonen). Binnen de hoofdvereniging zijn de gemeenschappelijke rechten ondergebracht, nl. het buitenterrein, de buitenparkeerplaatsen, de groenvoorzieningen en
Jaarverslag 2012
de hellingbaan naar de parkeergarages. Er is sprake van nevenactiviteiten in de zin van MG 2001-26. J. Vereniging van Eigenaren Griendencollege. Deze vereniging is opgericht in 2011 en beheert 20 appartementen en vier commerciële ruimten in de plint van het woongebouw. Binnen de vereniging vervult Tablis Wonen een algemene functie in het bestuur. De administratie en het beheer van de vereniging zijn uitbesteed aan JS Vastgoed management. Hier is sprake van nevenactiviteiten in de zin van MG 2001-26. De jaarlijkse bijdrage over 2011 bedroeg € 12.909. De algemene reserve van de VvE per 31 december 2011 bedraagt € 93, waarvan € 76 door Tablis Wonen is ingebracht. De rekening-courant had op 31 december 2011 een positief saldo van € 11.835. K. Vereniging van Eigenaren Ondersplitsing Parkeerplaatsen Wilhelminastraat. Op 30 juli 2010 is deze vereniging opgericht. De vereniging beheert het uitsluitend gebruik van 60 parkeerplaatsen en de technische ruimten in de stallingsgarage aan de Wilhelminastraat te Sliedrecht. De vereniging maakt deel uit van de VvE Hoofsplitsing Julianastraat/ Wilhelminastraat. De administratie en het beheer van deze vereniging is uitbesteed aan JS Vastgoed management. De vereniging is in 2012 actief geworden. De financiële gegevens over 2012 zijn nog niet beschikbaar. L. Vereniging van Eigenaren Dorpsstraat Oud-Alblas De vereniging is in 2011 opgericht. De vereniging is opgesplitst in twee onderverenigingen. Een voor de koopwoningen en één voor de 17 huurappartementen (Tablis Wonen). De 17 huurappartementen zijn onderverdeeld in 15 seniorenwoningen en twee woningen die opgebouwd zijn tot zorgsteunpunt. Tablis Wonen heeft zitting in het bestuur van de vereniging. De administratie en het beheer van de vereniging wordt verzorgd door J&M Beheer B.V. De financiële gegevens over 2012 zijn nog niet beschikbaar.
Tablis Wonen
69
6. Organisatie
M. Vereniging van Eigenaren Dorpshart Bleskensgraaf Deze vereniging beheert 12 appartementen en vijf commerciële ruimten (winkels) en is in 2012 opgericht. Tablis Wonen heeft binnen het bestuur een algemene zetel. De administratie en het beheer zijn ondergebracht bij JS Vastgoed management. Vanwege een verlengd boekjaar zijn nog geen financiële gegevens bekend. N. Deelname Woningnet N.V. Woningnet N.V. verzorgt de automatisering van de woonruimteverdeling in verschillende regio’s van Nederland. Sinds december 2004 nemen wij in het kapitaal van Woningnet deel in de vorm van honderd aandelen, tegen een nominale waarde van € 11,95 per stuk. Van deze nominale waarde is 75% gestort. Via het regionale woonruimteverdelingssysteem maken wij gebruik van de diensten van Woningnet. Bestuurlijk zijn wij niet betrokken bij Woningnet. Er is sprake van een nevenactiviteit in de zin van MG 2001-26. O. Stichting Wonen Brazilië In 2005 is de stichting Wonen Brazilië opgericht. Met gelden van sponsors, waaronder het Fonds Werken en Wonen en de Nationale Commissie voor Internationale Samenwerking en Duurzame Ontwikkeling, realiseert deze stichting woningen voor kansarme Braziliaanse bewonersgroepen. Tablis Wonen participeert niet in de stichting Wonen Brazilië. De enige ‘gunst’ die zij aan deze stichting verleent, is het beschikbaar stellen van het kantoor voor vergaderingen en het archiveren van de comptabele stukken. De stichting was voor de financiering van projecten afhankelijk van subsidies van fondsen en donaties van bedrijven en particulieren. Fondsen hebben er echter voor gekozen om niet langer in Brazilië te investeren. Helaas kan de stichting Wonen Brazilië zonder het geld van deze fondsen niet verder bestaan en is besloten de stichting per 31 december 2012 op te heffen.
70 Tablis Wonen
P. Stadsherstel Drechtsteden N.V. en Voorstraat B.V. Het doel van Stadsherstel Drechtsteden N.V. is het op een maatschappelijke en economische verantwoorde wijze verwerven, in stand houden, herstellen, beheren en vervreemden van (rijks)monumenten in de zin van de Monumentenwet 1988 en andere historische gebouwen in de regio Drechtsteden en omgeving. De doelstelling van Voorstraat B.V. is beperkter en richt zich met vrijwel dezelfde activiteiten alleen op de Voorstraat e.o. in Dordrecht. Hierbij is sprake van specifieke aandacht voor de combinatie wonen, werken en leren. Voorstraat B.V. is 100% dochter van Stadsherstel Drechtsteden N.V. Tablis Wonen is voor € 100.000 aandeelhouder in Stadsherstel Drechtsteden N.V. Q. Stichting Drechtstreek Eind 2010 tekende Tablis Wonen een samenwerkingsovereenkomst met stichting Drechtstreek in Sliedrecht. Deze samenwerking houdt in dat Tablis Wonen sinds 2011 (tegen een kostendekkende vergoeding) voor deze stichting de administratie (huur-, salaris en financiële administratie) uitvoert en het planmatig onderhoud organiseert (begroten/plannen, aanbesteden en controleren op de uitvoering). De stichting heeft 152 appartementen in gebouw de Drechtstreek in eigendom en 34 appartementen in gebouw Sleijeborgh. Daarnaast zijn er algemene ruimten en een aantal garages in eigendom.
7. Financiële resultaten Onderstaand een overzicht van de prognose-ontwikkeling van diverse financiële kengetallen. 2013
2014
2015
2016
2017
Solvabiliteit
21%
20%
22%
23%
24%
Operationele kasstroom (* € 1000)
6362
4237
3776
5389
5251
Operationele kasstroom minus 2% aflossing
3900
1717
1047
2754
2627
Rentedekkingsgraad ICR
2,43
1,87
1,71
2,11
2,00
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen
71
7. Financiële resultaten
Prestatiedoelen 2012 1. Behoud solvabiliteit. 2. Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen. 3. Realisatie verkopen bestaand bezit. 4. Beperken huurderving bij leegstand. 5. Huurbeleid. 6. Inflatievolgend huurbeleid. 7. Harmonisatiebeleid. 8. Beperking huurachterstanden, incasso en ontruimingen. 1. Behoud solvabiliteit De solvabiliteitsdoelstelling voor 2012 was 24%, berekend op basis van de in de jaarrekening benoemde waarderingsgrondslagen (historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde). Het solvabiliteitspercentage voor 2012 is uitgekomen op 27,55%. 2. Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen In de begroting 2012 werd gerekend op een jaarresultaat van € 1.935. Het definitieve jaarresultaat bedraagt € 6.029. Dit is dus beter dan geraamd. De belangrijkste oorzaak hiervan is het niet betalen van de ingeraamde vennootschapsbelasting van circa € 1.9 mln. Omdat Tablis Wonen een groot aantal woningen sloopt ten behoeve van herstructurering, worden hiermee veel verrekenbare fiscale fiscale verliezen gerealiseerd. De komende jaren verwachten wij ook niet dat wij vennootschapsbelasting hoeven te betalen. 3. Realisatie verkopen bestaand bezit De norm van 15 te verkopen woningen uit bestaand bezit is niet gehaald. In 2012 zijn 17 woningen beschikbaar gekomen voor verkoop. Hiervan zijn er vijf verkocht. De realisatie van de norm is in eerste instantie afhankelijk van de beschikbaarheid van vrijkomende woningen. Een aantal complexen is benoemd voor verkoop. Het aantal woningen dat daadwerkelijk vrijkomt voor verkoop is afhankelijk van het aantal mutaties binnen
72 Tablis Wonen
deze complexen. Om voor de komende jaren voldoende woningen beschikbaar te krijgen, is voorgesteld de verkoopvoorraad te verruimen. Dit voorstel is eind 2012 voor advies aan de huurdersorganisaties voorgelegd. Begin 2013 vindt binnen het managementteam en de Raad van commissarissen besluitvorming plaats. Naast het beschikbaar krijgen van voldoende woningen speelt de marktsituatie een belangrijke rol. Door de economische recessie zit de koopmarkt vast en staan de verkoopprijzen sterk onder druk. Deze omstandigheden maken het realiseren van onze doelstelling lastig. Om de verkopen vlot te trekken is een aantal maatregelen getroffen. De verkopen zijn onder een bonus-malus systeem uitgezet bij drie makelaars zodat zij elkaar scherp houden. Door de makelaars wordt een verkoopadvies verstrekt en medewerkers zorgen ervoor dat de woning er aantrekkelijk uitziet . Zo nodig wordt de woning (gedeeltelijk) gestoffeerd en ingericht. Tussen de makelaars en Tablis Wonen vindt over de voortgang periodiek overleg plaats. 4. Beperken huurderving bij leegstand Het aantal dagen leegstand bij mutatie bedraagt over 2012 gemiddeld 24. De norm van gemiddeld tien dagen wordt dus overschreden. De praktijk wijst uit dat deze norm structureel niet wordt gehaald. Wij doen er alles aan om deze leegstand terug te dringen. Een werkgroep Mutatiebeleid heeft het huidige mutatiebeleid geëvalueerd. Op basis van de resultaten is de huidige werkwijze op een aantal punten gewijzigd, bijvoorbeeld door met drie mutatielabels te gaan werken. Naast het realiseren van een hogere klanttevredenheid, worden zeer duidelijke normen gesteld over de kwaliteit van de mutatiewoning en wordt het uitvoeringsproces efficiënter en effectiever ingericht. De resultaten van de herijking hebben we nog maar beperkt kunnen zien in het verslag jaar. Redenen van het hoge aantal leegstanddagen in 2012 zijn onder meer: • de hoge mutatiegraad door ketenverhuizingen als gevolg van oplevering nieuwbouwprojecten; • het digitaal aanbieden van woningen levert bij groepsaanbiedingen minder kandidaten op (omdat ze bij een andere aanbieding op de eerste plaats staan);
gehele woningbezit een verhoging van 2,18%. In de begroting 2012 was uitgegaan van een inflatiepercentage van 1,65% zodat in 2012 en de jaren daarna een hogere huuropbrengst wordt gerealiseerd.
• het wegvallen van doelgroep twee voor deze woningen waardoor doelgroep één meer keuze heeft en kritischer wordt; • het proces kan nog steeds verbeterd worden (in het Lighthouse project en via de optimalisatie werkwijze Technische Dienst).
7. Harmonisatiebeleid De ambities van Tablis Wonen zoals benoemd in het beleidsplan maken het noodzakelijk de huurverhogingsmogelijkheden bij mutaties te benutten en een huurharmonisatie mogelijk te maken tot 80% van de maximaal redelijke huur. In overleg met de huurdersorganisaties is het huurharmonisatiebeleid ook in 2012 naar beneden bijgesteld en is bij alle vrijkomende woningen die opnieuw verhuurd werden de huur verhoogd tot 75% van de gemiddelde voor het betreffende complex maximaal redelijke huurprijs met een maximum van € 75. Als maximum bovengrens is tevens de huurtoeslaggrens van € 664,66 gehanteerd, zodat geen woningen vanuit de sociale voorraad overgegaan zijn naar het geliberaliseerde deel. In de begroting is rekening gehouden met een extra opbrengst van € 155.000. Gerealiseerd is slechts € 86.112. Eind 2012 heeft opnieuw overleg met de huurdersorganisaties plaatsgevonden over het harmonisatiebeleid. Tussen partijen is overeenstemming bereikt over het verhogen van de huurprijs bij mutatie naar 80% van de maximaal redelijke huur. Het adviestraject voor deze wijziging is begin 2013 opgestart en afgerond.
5. Huurbeleid Het huurbeleid is er op gericht om voldoende sociale huurwoningen in de goedkope en betaalbare voorraad te behouden voor de primaire doelgroep. Onderstaande tabel geeft een indicatie van de ontwikkeling van het woningbezit van Tablis Wonen tijdens de beleidsperiode 2010 - 2014. In het overzicht is rekening gehouden met sloop en verkoop van bestaand bezit en nieuwbouw en huurharmonisatie bij verhuizing. We zien dat het huurbeleid van Tablis Wonen een verschuiving teweegbrengt van goedkoop naar betaalbaar. We maken hierbij een afweging tussen de gewenste voorraad betaalbare woningen in relatie tot de grootte van de doelgroep die op deze woningen is aangewezen. Deze verhouding dient wel een reële afspiegeling te zijn van de behoefte van de verschillende doelgroepen die Tablis Wonen bedient. In het beleidsplan is geraamd dat eind 2014 91% van het woningbezit als goedkoop en betaalbaar aangemerkt zou worden, eind 2012 is dit uitgekomen op 90%. 6. Inflatievolgend huurbeleid Zoals verwoord in het beleidsplan staat Tablis Wonen een gematigd (inflatievolgend) huurbeleid voor. Per 1 juli 2012 zijn de huurprijzen verhoogd met 2,3%, uitgezonderd de woningen (complexen) waarvoor een sloopbesluit is genomen. Gemiddeld realiseerden we voor het Klasse
8. Beperking huurachterstanden, incasso en ontruimingen In 2012 heeft Tablis Wonen – ondanks de economische crisis en de recessie – geprobeerd de huurachterstanden binnen de perken te houden door de in 2011 aangescherpte aanmaningsprocedure te blijven
Aantal woningen
Ontwikkelingen
Aantal woningen
Ontwikkelingen
Verwachte aantal woningen
per 1-1-2012
in 2012
per 31-12-2012
in 2013 - 2014
per 31-12-2014
Goedkoop tot 367
1031
-209
822
-149
673
Betaalbaar 367 - 562
3299
4
3303
-3
3300
Middelduur 563 - 664
227
202
429
171
600
Geliberaliseerd > 664
36
10
46
11
57
4593
7
4600
30
4679
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen
73
7. Financiële resultaten
hanteren. Wij hebben de huurders met een maand huurachterstand maandelijks een schriftelijke aanmaning gestuurd. Aan het begin van de tweede maand (twee maanden huurachterstand) is de aanmaning door de deurwaarder verstuurd. Daarnaast is er zeer regelmatig telefonisch contact met de huurders met huurachterstanden. Er is in 2008 een convenant DDG (Dreigend Dakloze Gezinnen) afgesloten met de GGD. Op grond van dit convenant worden alle huurders met minimaal twee maanden huurachterstand en thuiswonende kinderen jonger dan 18 jaar door onze woonconsulenten thuis bezocht. Met ingang van 1 januari 2012 is er na evaluatie van de oude overeenkomst een nieuw convenant afgesloten ‘Samenwerkingsafspraken preventie Huisuitzettingen Drechtsteden 2012 – 2014’. Dit is een convenant afgesloten tussen de GGD Zuid-Holland Zuid, Sociale Dienst Drechtsteden (SDD) en de corporaties in Drechtsteden. De bedoeling van dit convenant is een vermindering van het aantal woningontruimingen. Op grond van dit convenant worden alle huurders met twee maanden huurachterstand door onze woonconsulenten thuis bezocht. Dit is een intensief traject. Voor zes gezinnen met kinderen kan worden verondersteld dat door deze inzet uitzetting is voorkomen. Door een tijdige signalering kunnen de GGD en de SDD sneller bemiddelen en zij verwachten dan sneller met een oplossing voor de huurder te komen. Wanneer de huurder aan alle voorwaarden voldoet gaat de SDD vanaf de derde maand huurachterstand de lopende maandhuur doorbetalen. Er is vanaf december 2012 maandelijks een uitwisseling van gegevens tussen Tablis Wonen en de SDD. Maandelijks worden de afgesloten betalingsregelingen gecontroleerd en bewaakt. Tablis Wonen houdt dagelijks intensief contact met de deurwaarder over ontwikkelingen in de incassozaken. De huurachterstanden zijn in 2012 fors toegenomen, een toename van 19,5% ten opzichte van 2011. Deze toename wordt veroorzaakt door de economische crisis en de recessie en de gevolgen hiervan. Het aantal afgesloten betalingsregelingen voor een maandhuur is enorm toegenomen, van 65 naar 112. Een stijging van 72,3% waaruit blijkt dat meer huurders in de financiële problemen komen. 74 Tablis Wonen
Het aantal incassozaken en het te incasseren bedrag bij de deurwaarder is in 2012 toegenomen met respectievelijk 0,81% en 20,4%. Het duurt momenteel bij de deurwaarder langer om een vordering te incasseren, de doorlooptijd van een vordering is langer. Van het totaalbedrag aan huurachterstanden eind 2012 loopt 84,3% bij de deurwaarder en heeft 7,0% een betalingsregeling. In 2012 zijn er 38 aanzeggingen tot woningontruiming geweest. In vergelijking met eerdere jaren is dit aantal licht gedaald. 27 zaken hebben niet tot een woningontruiming geleid omdat er volledig betaald is of dat er een deelbetaling is ontvangen volgens een betalingsregeling. Elf woningen zijn daadwerkelijk ontruimd: twee woningen in verband met structurele overlast/huurschuld, één woning door een ontruimingsprocedure via de advocaat wegens sloop van de woning en acht woningen in verband met huurachterstand. Dit laatste ondanks de vele inspanningen en overleggen met klant en schuldhulpverlenende instanties. De oorzaak is in de meeste gevallen dat de klant op geen enkele manier meer de mogelijkheid ziet grip op zijn schulden te krijgen. Ook is het niet mogelijk zijn financiële positie op orde te brengen, door bijvoorbeeld werkloosheid of het niet nakomen van schuldsaneringstrajecten. Het aantal ontruimingen over de jaren : 2008
2009
2010
2011
2012
11
15
8
20
11
Openstaande posten per 31-12-2012 (bedragen x € 1.000) Bedrag Aantal deurwaarder
289
Bedrag Aantal
226
zittende huurders
betalingsregeling 24
52
vertrokken huurders 122
221
overige
30
62
Totaal
343
340
343
251 89 340
De huurachterstand in procenten van de jaarhuur bedraagt per 31 december 2012 1,19% (zittende huurders 0,77%, vertrokken huurders 0,42%). De doelstelling voor 2012 was 1,0% ( zittende huurders 0,7%, vertrokken huurders 0,3%).
De totale doelstelling is niet gerealiseerd. Dit komt grotendeels door de economische crisis. Zeker als huurders hun baan verliezen, wordt het moeilijker om aan de vaste verplichtingen waaronder een tijdige huurbetaling te voldoen. Veel huurders hebben geen financiële reserves. Ook door het hoge aantal woningontruimingen in 2011 is de doelstelling van 2012 niet gerealiseerd. Wanneer een woning ontruimd is, gaat de deurwaarder verder met de incassoprocedure, loonbeslag leggen enz. De schuld wordt namelijk niet afgeboekt zolang de deurwaarder nog met de procedure bezig is, waardoor de huurachterstanden van vertrokken huurders behoorlijk zijn toegenomen. Een voorziening voor dubieuze debiteuren wordt niet gevormd. Jaarlijks worden, als de deurwaarder het dossier sluit, de vorderingen afgeboekt ten laste van het jaarresultaat. Toekomstige financiële situatie Voor Tablis Wonen worden het financieel zwaardere tijden. De verhuurdersheffing en de verwachte bijdrage voor de sanering van noodlijdende corporaties zorgen ervoor dat onze kasstromen onder druk komen te staan. Voor deze twee voorgenomen maatregelen geldt dat vanaf 2017 ons jaarresultaat ruim € 3,5 mln. lager zal zijn. Hiertegenover staat dat gebruik gemaakt kan gaan worden van de verruiming van het huurbeleid. Was tot voor kort alleen inflatievolgende huurverhoging mogelijk. Vanaf 2013 worden onze mogelijkheden groter. Tablis Wonen maakt van deze mogelijkheid gebruik. Wij verwachten de komende jaren tussen de 1,5 en 2,5% extra huurverhoging boven de inflatie te kunnen realiseren. Dit scenario is doorgerekend en hieruit blijkt dat Tablis Wonen haar ambities nog kan blijven waarmaken. Dit betekent dat wij hiervoor op dit moment geen aanpassing van de organisatie hoeven door te voeren, ons onderhoudsbudget op peil kan blijven en de voorgenomen investeringen in nieuwbouw en herstructurering nog realiseerbaar lijken. Wel worden bij projecten veel meer dan voorheen goede risicoanalyses gemaakt en wordt de toetsing aan de financiële mogelijkheden veel strakker georganiseerd. In 2012 is hiervoor een investeringsstatuut vastgesteld, dat jaarlijks wordt herijkt.
Jaarverslag 2012
Heeft de nieuwe situatie dan geen effect op Tablis Wonen? Het antwoord is nee. Wij sturen inmiddels veel strakker op financiële haalbaarheid. Ook hebben wij onze doelstelling voor het verkopen van bestaand bezit naar boven bijgesteld tot 15 woningen per jaar. Dit lijkt mogelijk zonder dat de huisvesting van de primaire doelgroep in gevaar komt. Uit analyses van de huishoudensontwikkeling blijkt dat onze woningvoorraad nu en in de toekomst groot genoeg is om de primaire doelgroep te kunnen blijven huisvesten. Daarnaast is Tablis Wonen al terughoudender geworden in het meedenken over en meeontwikkelen van projecten die beschouwd kunnen worden als maatschappelijk vastgoed (scholen; buurthuizen e.d.) Een overzicht van de financiële kengetallen van onze meerjarenprognoses is opgenomen aan het begin van dit hoofdstuk. Daarnaast is Tablis Wonen bezig om de organisatie effectiever en efficiënter te maken. Hierbij spelen automatisering en vergaande samenwerking met collega-corporaties op diverse terreinen een belangrijke rol. Deze effecten zijn nog niet meegenomen in onze meerjarenprognoses. Mocht de financiële situatie onverwacht toch verslechteren dan zijn de belangrijkste bijsturingsmaatregelen voor Tablis Wonen het verhogen van het aantal te verkopen woningen, het herijken van onze onderhoudsbudgetten en het heroverwegen van onze (nog ambitieuze) projectenportefeuille. Door maatregelen zoals het nieuwe eigen middelenbeleid van het WSW, wordt het wel moeilijker om investeringen in het middeldure huursegment (huur hoger dan de liberalisatiegrens) en de koopsector te financieren. De afhankelijkheid van verkopen voor het realiseren van deze woningen wordt veel groter. Dit houdt in dat Tablis Wonen nieuwe projecten in deze woningmarktsegmenten alleen kan realiseren als de verkoopopbrengst gegarandeerd of gerealiseerd is. Dit kan vertraging van dergelijke projecten opleveren in de toekomst.
Tablis Wonen
75
8. Treasury Prestatiedoelen 2012 Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut. De belangrijkste doelstellingen van het beleid zijn: 1. Verkrijgen en behouden van toegang tot de geld- en kapitaalmarkt. 2. Beperken van de rente van liquiditeits- en financieringsrisico’s.
76 Tablis Wonen
3. Maximeren van de interne financiering en sturen naar 0-positie liquiditeiten. 4. Realiseren van een flexibel en controleerbaar cashmanagement. 5. Opzetten en onderhouden van een efficiënte financiële structuur. 6. Optimaliseren van de renteresultaten binnen de beleidsregels van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de bepalingen binnen het treasurystatuut.
Gerealiseerde doelen 2012 Alle hierboven genoemde prestatiedoelen zijn gerealiseerd in 2012. Onderstaand een weergave van de diverse treasury-activiteiten. 1. Verkrijgen en behouden van toegang tot de geld- en kapitaalmarkt Op 27 september heeft het WSW het faciliteringsvolume voor Tablis Wonen voor de periode 2012 - 2014 vastgesteld op € 6.3 miljoen. Hierbij is rekening gehouden met reeds € 21,5 miljoen aangetrokken leningen sinds 1 januari 2012. Op dat moment is de integrale beoordeling van de kredietwaardigheid van Tablis Wonen afgerond door het WSW, op basis van de in januari 2012 ingediende financiële meerjarenprognose (dPi) en op basis van de in juli 2012 ingediende verantwoording volgens de jaarrekening 2011 (dVi). Op 4 december heeft het WSW naar aanleiding van de mogelijke verhuurdersheffing volgens Rutte II het faciliteringsvolume (ruimte om WSW-geborgde financieringen aan te trekken) vastgesteld op een totaalbedrag van € 5,0 miljoen. Door deze verklaring is toegang tot de kapitaalmarkt voor 2013 gewaarborgd. Voor een aantal projecten en activiteiten is eind 2012 aanvullend faciliteringsvolume aangevraagd. Gedeeltelijk zijn hiervoor al leningen aangetrokken op basis van het vastgestelde faciliteringsvolume 2012 - 2014. Het betreft hier de volgende zaken: • Aankoop 59 sociale huurwoningen van de Woningstichting Midden-Holland. Deze woningen zijn per 1 oktober in het bezit gekomen van Tablis Wonen. • Overname van twee geldleningen van de stichting Bouwen en Beheren, waarmee Tablis Wonen per 1 januari 2013 is gefuseerd. • Financiering van twee nieuwe projecten die doorlopen tot in 2014. Op dit moment heeft het WSW het faciliteringsvolume voor 2014 nog ‘beklemd’. Dit betekent dat een deel van de bovenstaande pro-
Jaarverslag 2012
jecten niet start totdat duidelijkheid is verkregen van het WSW inzake het faciliteringsvolume voor deze projecten. We zijn hierover in overleg met het WSW. De verwachting is dat uiterlijk in het 2e kwartaal van 2013 extra faciliteringsvolume zal zijn verkregen en de projecten volgens planning kunnen doorgaan. 2. Beperken van de rente van liquiditeits- en financieringsrisico’s In 2012 is voortdurend aandacht gegeven aan het beperken van de genoemde risico’s door middel van bespreking in treasurycommissie, kwartaalrapportages en verslaglegging richting WSW en de stresstestrapportages voor het CFV. Voortdurend wordt bewaakt of met name de renterisico’s binnen de gestelde normen blijven. 3. Maximeren interne financiering en sturen naar 0-positie liquiditeiten Door de beschikking over een aantal leningen met een variabele hoofdsom is voor de liquiditeit zoveel mogelijk gestuurd naar de 0-positie. 4. Realiseren van een flexibel en controleerbaar cashmanagement Tablis Wonen ontving in 2012 voor haar niet direct benodigde liquide middelen op de rekening-courant bij de Rabobank een rentevergoeding van 1-maands Euribor minus een afslag van 15 basispunten op basis van het gemiddelde van een kalendermaand. Voor het opvangen van tijdelijke liquiditeitstekorten heeft Tablis Wonen de beschikking over een rekening-courantfaciliteit bij de Rabobank van € 2,5 miljoen op basis van 80 basispunten boven het gemiddelde 1-maands Euribor, inclusief een liquiditeitsopslag van 55 basispunten. In 2012 is hier geen gebruik van gemaakt 5. Opzetten en onderhouden van een efficiënte financiële structuur Voor monitoring van en advisering over de financiële structuur maakt Tablis Wonen gebruik van een treasurycommissie. Deze commissie bestaat uit drie personen, waaronder een externe adviseur. In 2012 is de treasurycommissie twee keer bijeengeweest waarbij dit
Tablis Wonen
77
8. Treasury
onderwerp is behandeld. Ook in de dagelijkse praktijk wordt hieraan invulling gegeven. Ook is de treasurycommissie regelmatig direct betrokken geweest bij de advisering rond de financiering van enkele projecten die in de opstartfase zitten. Het betreft hier zowel projecten met alleen DAEB-woningen als gemixte projecten met een klein deel niet-DAEB woningen. De treasurycommissie is ook verantwoordelijk voor de totstandkoming van het treasury jaarprogramma, het actueel houden van het treasurystatuut en het jaarlijks aanpassen van het investeringsstatuut.
Renterisico-management Onderstaande grafiek toont de rente-exposures in de jaren 2013 tot en met 2060 van de bestaande leningenportefeuille. Hierin is tevens de externe renterisiconorm van het WSW opgenomen. Ideaalsituatie in de genoemde renterisicomethodiek is wanneer de renteexposures (som van de renteconversie en financieringsbehoefte als gevolg van eindaflossing leningen) gelijkmatig over de jaren zijn verdeeld. Rente-exposure bestaande leningenportefeuille per 31 december 2012
20000
Ter financiering van onze investeringen en voor de herfinanciering van de eindaflossing van leningen is in 2012 in totaal € 27,5 miljoen aan nieuwe leningen afgesloten. Het bedrag aan herfinanciering bedroeg € 10 miljoen. De nieuwe leningen betreffen drie roll-overleningen (totaal € 13,5 miljoen), twee rentevaste-fixe leningen (totaal € 10 miljoen) en één rentevaste lineaire lening (€ 4 miljoen). Alle leningen zijn geborgd onder WSW-garantie. In 2012 waren er geen leningen met een renteconversie. Op 15 mei 2012 is spread voor een nieuwe periode vastgesteld van de fixe-basisrentelening ad € 10,0 miljoen bij de NWB. De nieuwe spreadperiode bedraagt drie jaar met een spread van 25 basispunten ingaande 4 juni 2012. Op 4 juni 2015 vindt er opnieuw een spreadherziening plaats. De basisrente van deze lening bedraagt 3,349% en de eindaflossing vindt plaats op 4 juni 2060. 6. Optimaliseren van de renteresultaten binnen de limieten van het WSW en de limieten van het treasurystatuut Dit onderdeel is ook in 2012 gerealiseerd door continue monitoring van de leningportefeuille, de liquiditeitsbehoefte en de marktontwikkelingen door de treasurycommissie.
78 Tablis Wonen
17500 15000 12500 10000 7500 5000 2500 0
2013
2015
2017
2019
2021
2023
2025
2027
2029
2031
eindaflossing leningen renterisico roll-overlening spreadherziening (flex)-rollovers
2033
2035
2037
2039
2041
2043
2045
schuldrestant bij renteconversie spreadherz basisrente-lening WSW-norm
2047
2049
2051
2053
2055
2057
2059
extendible fixe-leningen spreadherziening extendible fixe-lening WSW-norm obv 2013
Rente-exposure analyse totaal 2013 - 2022
We zien in bovenstaande grafiek dat de renterisico’s van Tablis Wonen van de bestaande leningenportefeuille nagenoeg alle jaren voldoen aan de renterisiconorm van het WSW. In 2016 is er sprake van een lichte overschrijding van deze norm, die echter gelet op de omvang en aanleiding van dit risico als beheersbaar is aan te merken. Tablis Wonen heeft in 2007 voor een deel van de toekomstige financieringsbehoefte een renteafspraak gemaakt. Het betreft het afdekken van het renterisico van in totaal € 10 miljoen door de inzet van rentederivaten met een looptijd tot 2028 respectievelijk 2032 voor € 5 miljoen per genoemd jaar. 30000 25000 20000 15000 10000
5000
0
2013
2014
2015
financieringsbehoefte spreadherziening basisrenteleningen WsW-norm
2016
2017
2018
2019
schuldrest bij renteconversie spreadherziening extendible fixebasisrentelening
2020
2021
2022
renterisico rollover spreadherziening (flex)rollovers
Per 31 december hebben deze twee renteafspraken met de bank (zogenaamde payerswaps) door de historisch lage rentestand per deze datum een negatieve marktwaarde van circa € 3.8 miljoen. Op de balansdatum waren door de bank geen extra zekerheden gesteld of depots gevraagd voor nadere zekerheidstelling van deze negatieve waarde, omdat Tablis Wonen met haar huisbankier een drempelbedrag heeft afgesproken van ruim € 8 miljoen. Bij een negatieve marktwaarde tot aan dit bedrag worden geen nadere zekerheden verlangd door de bank.
17500 15000 12500 10000 7500 5000 2500 0
2013
2015
2017
2019
2021
2023
2025
2027
2029
2031
eindaflossing leningen renterisico roll-overlening spreadherziening (flex)-rollovers
2033
2035
2037
2039
2041
2043
2045
schuldrestant bij renteconversie spreadherz basisrente-lening WSW-norm
2047
2049
2051
2053
2055
25000 20000 15000 10000 5000
2013
2014
2015
financieringsbehoefte spreadherziening basisrenteleningen WsW-norm
2016
2017
2018
2019
schuldrest bij renteconversie spreadherziening extendible fixebasisrentelening
2020
2021
2022
renterisico rollover spreadherziening (flex)rollovers
Overzicht volume renterisico’s tot en met 2022
In bovenstaande grafiek is de situatie per 31 december 2012 weergegeven op basis van de financiële meerjarenbegroting 2013 - 2022. We zien dat naar verwachting de geprognosticeerde renterisico’s zich in 2014 boven de ontwikkeling van de WSW-renterisiconorm zullen bevinden. De overschrijding ontstaat naast een renteconversie, renterisico roll-overlening en een spreadherziening van een roll-overlening, door een geraamde financieringsbehoefte van € 16,0 miljoen. De treasurycommissie van Tablis Wonen zal de renterisico-posities monitoren en wanneer marktontwikkelingen hiervoor aanleiding geven een voorstel tot afdekking uitwerken. Waardering (embedded) derivaten, opgave CFV Het CFV heeft op 12 december 2012 aan alle corporaties gevraagd een stresstest uit te voeren voor haar derivatenportefeuille. Uit deze test blijkt dat de negatieve marktwaarde van de eerdergenoemde swaps bij een rentedaling van nog eens 2% zal uitkomen op ca. € 6,8 mln. Aangezien dit bedrag nog ruim onder het afgesproken drempelbedrag van € 8,05 mln. ligt, is geen extra liquiditeitsbuffer noodzakelijk. Tevens heeft het CFV verzocht opgave te doen van de embedded derivaten die verbonden zijn aan basisrenteleningen en extendible fixe-(basisrente)leningen. Embedded derivaten zijn renteproducten die geen onderdeel uitmaken van de leningsovereenkomst tussen Tablis Wonen en de bank,
Jaarverslag 2012
2059
maar door de bank zijn afgesloten om aan de voorwaarden van het leningscontract te kunnen voldoen. Deze embeddeds hebben betrekking op door Tablis Wonen afgesloten modaliteiten met betrekking tot basisrenteleningen, extendible fixe-leningen en extendible fixe-basisrenteleningen.
Rente-exposure analyse totaal 2013 - 2022 30000
0
2057
extendible fixe-leningen spreadherziening extendible fixe-lening WSW-norm obv 2013
Tablis Wonen heeft binnen haar leningenportefeuille twee extendible fixe-leningen en één extendible fixe basisrentelening. Kenmerk van deze leningsvorm is een rentekorting in de eerste periode waarbij de bank het recht heeft om na afloop van de eerste periode de lening om te zetten naar een reeds afgesproken vaste (basis)rente of variabele rente. Op het moment van variabele rente kan Tablis Wonen de lening boetevrij nominaal aflossen. Op het moment dat Tablis Wonen de vaste (basis)rente is verschuldigd en vervroegd wil aflossen wordt een boeterente in rekening gebracht op basis van de marktwaarde van de lening gebaseerd op het embedded derivaat. Naast de drie extendible (basisrente) fixe-leningen heeft Tablis Wonen binnen de bestaande portefeuille eveneens drie basisrenteleningen waarbij er eveneens sprake is van embedded derivaten die geactiveerd worden op het moment van tussentijdse beëindiging van de contracten. Het CFV heeft Tablis Wonen gevraagd per 31 december 2012 de marktwaarde op te geven van de embedded derivaten waarbij zij inzicht wil krijgen in de theoretische positie van Tablis Wonen op het moment dat zij een lening tegen marktwaarde wil afkopen. De intentie van Tablis Wonen is op dit moment continuering van de huidige contracten, zodat de impact van de marktwaarde van deze leningen op het beleid van Tablis Wonen nihil is.
Tablis Wonen
79
9. Kengetallen Woningbezit Woningen en woongebouwen vooroorlogs Naoorlogse woningen Garages, parkeerplaatsen, winkel/kantoorruimten Totaal aantal verhuureenheden in exploitatie
2012
2011
112
198
4.614
4429
168
122
4.894
4749
Mutaties in woningbezit Aantal opgeleverd
176
37
Aantal aangekocht
72
0
Samengevoegd
0 0
Mutatie garages
-1
1
Aantal verkocht
-8
-7
-94
0
Aantal uit exploitatie door sloop
Kwaliteit Aantal reparatieverzoeken per woning (klachten en mutatie)
2.3
Aantal reparatieverzoeken per woning voor klachten
1.7
2,6 2,1
Aantal reparatieverzoeken per woning voor mutatie
0.6
0,5
Kosten planmatig onderhoud per woning
895
1.404
Kosten dagelijks onderhoud per woning (klachten en mutatie)
461
391
Kosten klachtenonderhoud per woning
236
256
Kosten mutatie onderhoud per mutatie
1.813
1919
Prijs-kwaliteit Gemiddeld aantal punten WWS
130
129
Gemiddeld netto huurprijs per einde boekjaar
454
402
Het verhuren van woningen 9.1
6.9
Huurachterstand in % jaarhuur
Verhuisgraad (%)
1.19
1,09
Huurderving in % jaarhuur
2.61
3,27
80 Tablis Wonen
2012 Financiële continuïteit Solvabiliteit Liquiditeit Rentabiliteit eigen vermogen (%)
2011
27,55 25,7 0,97 0,22 11,63
14,33
Rentabiliteit vreemd vermogen (%)
3,26
4,5
Rentabiliteit totaal vermogen (%)
6,71
2,46
10.965
8.281
1.394
1.044
Interne financiering per woning Cashflow per woning
Balans en winst- en verliesrekening Eigen vermogen per woning
11.965
9667
Huuropbrengst per woning
5.109
4821
Overige waardeveranderingen per woning
0
7
Bedrijfslasten per woning
1.349
1.425
Onderhoudskosten per woning
1.357
1795
Jaarresultaat per woning
1.275
1.385
Personele bezetting Aantal formatie plaatsen/ 1000 woningen gesplitst naar afdeling einde boekjaar
Directie/secretariaat/beleid
1,48 1,73
Woondiensten
3,81 4,32
Financiën
2,12 2,16
Huishoudelijke dienst
0,85
1,08
Bouw en onderhoud toezicht
2,54
2,81
1,9
1,95
Bouw en onderhoud uitvoerend Totaal
Jaarverslag 2012
12,7 14,05
Tablis Wonen
81
C. Verslag van de Raad van commissarissen De Raad van commissarissen (RvC) heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur van Tablis Wonen en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en fungeert tevens als klankbord voor de bestuurder.
82 Tablis Wonen
Hieronder biedt de RvC haar verslag over 2012 aan. De jaarrekening is gecontroleerd door PWC Accountants en op 28 mei 2013 voorzien van een goedkeurende controleverklaring. Deze is toegevoegd aan de overige gegevens bij de jaarrekening. De RvC stemt in met het voorstel van de bestuurder om het resultaat over 2012 ad € 6.029 mln. volledig toe te voegen aan het eigen vermogen van de stichting. De RvC verleent hierbij decharge aan de bestuurder. Algemeen De RvC houdt onder andere toezicht op: • de realisatie van de doelstellingen van Tablis Wonen • de realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven • de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van Tablis Wonen • de opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen • het kwaliteitsbeleid • de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording • het financieel verslagleggingsproces • de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. Dit toezicht strekt zich ook uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen. De RvC is ook verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn in artikel 7 en artikel 18 van de statuten van Tablis Wonen omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de RvC d.d. 7 juli 2011.
Jaarverslag 2012
Toezichtkader In dit jaarverslag legt de RvC, als interne toezichthouder van een maatschappelijke organisatie, verantwoording af over de wijze waarop hij invulling geeft aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van zijn taken hanteert de RvC: • het BBSH • de Governance Code voor woningcorporaties • de statuten van Tablis Wonen • het reglement voor de RvC en het bestuur van Tablis Wonen • het directiestatuut • het beleidsplan 2010-2014, waarin missie, visie en strategie zijn vastgelegd • het jaarplan, inclusief begroting en meerjarenprognose • het treasurystatuut en het jaarlijks op te stellen treasuryjaarplan • het investeringsstatuut (vastgesteld op 6 juni 2012) • de prestatieafspraken met gemeenten • de samenwerkingsovereenkomsten met huurdersorganisaties in Sliedrecht (H3S) en Graafstroom (AHG) • de BBSC met bijhorende managementletter en de periodieke managementrapportage per kwartaal. Dit toezichtkader is door de RvC in 2012 gebruikt bij het nemen van besluiten, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen. Werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, laat de RvC zich regelmatig schriftelijk en mondeling door het bestuur informeren over de volkshuisvestelijke en financiële resultaten in relatie tot de beoogde doelen, de mogelijke (financiële) risico’s, de relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden.
Tablis Wonen
83
C. Verslag van de Raad van commissarissen
De RvC heeft in het afgelopen jaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te stellen van de ontwikkelingen in het speelveld van Tablis Wonen: • overlegvergadering met de bestuurder (acht keer) • overleg met de externe accountant (twee keer, in aanwezigheid van gehele RvC) • overleg tussen de ondernemingsraad en de voltallige RvC (dit is nieuw beleid; twee keer) • aanwezigheid van een lid van de RvC bij de overlegvergadering van de bestuurder met de ondernemingsraad (een keer) • aanwezigheid van een lid van de RvC bij het overleg tussen de bestuurder en de huurdersorganisaties (twee keer) • aanwezigheid van een gedeeltelijke afvaardiging van de RvC bij de klankbordgroep Tablis Wonen (stakeholders) (twee keer). De bevindingen naar aanleiding van bovengenoemde activiteiten worden gedeeld met elkaar door het bespreken ervan in de overlegvergaderingen met de bestuurder of onderling en/of door middel van verslaglegging. De voorzitter van de RvC en de bestuurder voeren regelmatig bilateraal overleg, onder meer over de agenda van de vergaderingen van de RvC maar ook over actuele onderwerpen in en rond Tablis Wonen. In januari en oktober hebben vertegenwoordigers van de RvC de bijeenkomst met de klankbordgroep Tablis Wonen bijgewoond. Deze klankbordgroep bestaat uit onze stakeholders en heeft tot doel om belangrijke ontwikkelingen binnen Tablis Wonen te delen. Maar ook om wederzijdse actuele informatie uit te wisselen en als klankbord te fungeren voor de bestuurder en de RvC. Dit heeft betrekking op het te voeren beleid, de gewenste rol en taak in actuele maatschappelijke thema’s en het evalueren van geleverde (maatschappelijke) prestaties van Tablis Wonen.
84 Tablis Wonen
De klankbordgroep bestaat uit vertegenwoordigers van de gemeenten Sliedrecht en Graafstroom, huurdersorganisaties H3S en AHG, zorg- en welzijnsorganisaties, een regionale makelaar en andere vertegenwoordigers vanuit het maatschappelijk middenveld. De onderwerpen die tijdens deze bijeenkomsten aan de orde kwamen, zijn: het herijkt strategisch voorraadbeleid (januari) en de concrete resultaten van de beleidsvoornemens uit het beleidsplan “Mensen, wensen, wonen” alsmede het bijpraten over de hoofdpunten van het regeerakkoord (oktober). De RvC heeft in het afgelopen jaar onder meer de volgende besluiten genomen: • verlenen van decharge aan de bestuurder over het gevoerde beleid in 2011 • benoeming van de heer Van Leeuwen tot voorzitter van de RvC per 1 juli 2012 • indexering van het salaris van de bestuurder met 1,5% per 1 januari 2012 • de werkwijze met betrekking tot de BTW heffing over het honorarium van de RvC • gebruik maken van de overgangsregeling in de WNT. De RvC heeft in het afgelopen jaar onder meer de volgende besluiten van de bestuurder goedgekeurd: • het jaarverslag 2011 • de begroting 2013 en het bijbehorende jaarplan 2013 • het portefeuilleplan 2012 en het herijkt complexenboek 2012 • het investeringsstatuut, waarin onder andere de rendementseisen voor projecten zijn opgenomen • beleid met betrekking tot derivaten (o.a. standaard agendering op de RvC-vergaderingen) • de overdracht van gemeentegaranties van de Stichting Bouwen en Beheren naar het WSW • de fusie van de Stichting Bouwen en Beheren met Tablis Wonen. Door de fusie heeft Tablis Wonen geen enkele verbinding meer met andere entiteiten
• richtlijnen voor het huisvesten van medewerkers van Tablis Wonen in een woning (koop of huur) van Tablis Wonen • de rol van Tablis Wonen bij VvE’s • de te maken stappen en te nemen acties in geval van een noodscenario • de volgende investeringsvoorstellen: • herijking dorpshart Wijngaarden (drie eengezinswoningen) • aankoop 59 Zoutstoepwoningen in Sliedrecht • aankoop van 22 appartementen in een nieuw te bouwen complex op het Bonkelaarplein in Sliedrecht • het vrijgeven van een eerste deelbudget voor het plan Karekietstraat in Sliedrecht (negen eengezinswoningen en 30 appartementen) • de opdracht aan PWC om de begroting 2013 en de bijbehorende meerjarenbegroting 2013 – 2020 te toetsen op volledigheid én op de gebruikte parameters (aannames). De RvC heeft in het verslagjaar over de volgende onderwerpen (betreffende zowel de korte als lange termijn) afspraken gemaakt met de bestuurder: • het strategisch voorraadbeleid • de interim bevindingen (managementletter) van de externe accountant PWC • het verder verfijnen van het beleid met betrekking tot het risicomanagement • de implementatie van RJ64511 • de kwartaalrapportages in het kader van de BBSC • gedifferentieerd vermogensbeheer (presentatie door de heer Windhausen) • de gevolgen van de herziene Woningwet • de ervaringen met en de wederzijdse verwachtingen ten aanzien van onze externe accountant PWC • de gevolgen van het nieuwe regeerakkoord • de WNT en de nieuwe regels met betrekking tot de vergoedingen van de RvC
Jaarverslag 2012
• mogelijke aanpassingen ten aanzien van de aansprakelijkheidsverzekering voor de bestuurder en de commissarissen • het profiel van een nieuw aan te trekken commissaris op voordracht van de huurdersorganisaties in verband met het statutair aftreden van de heer in ’t Veld op 1 juli 2013. De RvC heeft gezien haar grootte geen auditcommissie ingesteld. Alle financiële onderwerpen worden plenair besproken. Zo is de voltallige RvC - in aanwezigheid van de bestuurder - door accountant PWC geïnformeerd over zijn bevindingen in de managementletter. Tijdens het boekjaar heeft er geen formele evaluatie van het functioneren van de externe accountant plaatsgevonden. Wel heeft de voorzitter en later ook de voltallige RvC een gesprek gevoerd met de externe accountant over een aantal knelpunten met betrekking tot de door hen uitgevoerde controle. Bij deze gesprekken waren ook de directeur-bestuurder en de manager Financiën aanwezig. Hierover zijn in 2011 afspraken gemaakt, maar het bleek nodig om hierover opnieuw overleg te voeren. Beide partijen hebben het vertrouwen in elkaar uitgesproken en de gemaakte afspraken zijn schriftelijk vastgelegd. De RvC is van mening dat hij door het uitvoeren van de hiervoor genoemde activiteiten een goed oordeel kan geven over het maatschappelijk, financieel en intern functioneren van Tablis Wonen. Ook stelt de RvC vast dat Tablis Wonen over een goed opgezet en zich steeds verder ontwikkelend intern risicobeheersings- en controlesysteem beschikt.
11 RJ645: richtlijn voor jaarverslaglegging
Tablis Wonen
85
C. Verslag van de Raad van commissarissen
Zelfevaluatie In januari 2013 heeft de jaarlijkse zelfevaluatie van de RvC over het jaar 2012 plaatsgevonden. De zelfevaluatie heeft de RvC zonder externe begeleiding gedaan. Het belangrijkste onderwerp was de discussie naar aanleiding van een uitgebreide vragenlijst, die ieder lid van de RvC van te voren heeft ingevuld. Alle aspecten van toezicht houden komen in deze vragen aan bod, zowel wat de eigen rol als die van de andere RvCleden betreft. De discussie is met name gevoerd over de afwijkingen in de antwoorden. Ook zijn de punten besproken die de bestuurder, op verzoek van de RvC, over zijn rol en functioneren heeft ingebracht. Het betreft de rol van de RvC bij regionale samenwerking, het herijken van de contacten van de RvC met de huurdersorganisaties, het recht op inzage door de RvC van alle informatie waarover de bestuurder beschikt en die de RvC van belang acht voor zijn toezichthoudende rol en de procedure met betrekking tot een nieuw aan te trekken lid van de RvC op voordracht van de huurdersorganisaties. Tenslotte is aandacht besteed aan individuele opleidingswensen en is afgesproken om een in-company workshop inzake financieringsvraagstukken en de daarbij behorende risico’s te gaan organiseren. De gemaakte afspraken zijn schriftelijk vastgelegd. Deskundigheidsbevordering In het kader van deskundigheidsbevordering hebben individuele leden van de RvC deelgenomen aan de volgende opleidingen, cursussen en seminars: • Jaarcongres NKCC12 • Financiële instrumenten/derivaten in de jaarrekening (Deloitte) • Seminar Actualiteiten in de gezondheidszorg (PWC) • Seminar Actualiteiten in de volkshuisvesting (PWC) • Seminar over de herziene Woningwet (SOM: Seminars op maat)
86 Tablis Wonen
• Seminar Toezicht houden op financieel beleid • Workshop Projectontwikkeling (VTW) • Seminar Toezicht en de rol van de accountant( Deloitte). Onafhankelijkheid De RvC waakt ervoor dat de leden onafhankelijk zijn in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. Alle leden oefenen in 2012 hun functie in volstrekte onafhankelijkheid uit, zowel ten opzichte van Tablis Wonen als van derden. In 2012 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC en het bestuur betrokken waren. In 2012 zijn er geen meldingen ontvangen in het kader van aan de Integriteitscode gerelateerde zaken. Ook zijn er intern geen meldingen ontvangen. Risico’s De RvC besteedt in zijn vergaderingen met de bestuurder in toenemende mate aandacht aan risico-analyse en risicobeheersing. Dit onderwerp staat iedere vergadering structureel op de agenda. Hieronder benoemen wij de belangrijkste risico’s. Derivaten Door de publiciteit rondom de risicovolle derivaten van Vestia heeft de RvC zich extra verdiept in de eigen derivaten en de mogelijke risico’s. Door het aantal en de aard van de derivaten lopen wij nauwelijks risico (pas als de rente onder 0% zakt). Dit is ook bevestigd door het oordeel van het CFV en van onze accountant PWC.
12 Nederlands Kenniscentrum voor Commissarissen
Daling van de huizenprijzen en de WOZ-waarde Beide dalingen zijn een gevolg van de vastgelopen woningmarkt. De effecten daarvan zijn zowel aan de huur- als aan de verkoopkant te zien. Een daling van de huizenprijzen brengt een afwaardering van ons eigen vermogen met zich mee door een lagere bedrijfswaarde van het bestaand bezit. Dit betekent ook lagere toekomstige afschrijvingen en hogere onrendabele toppen van lopende projecten. Door daling van de marktwaarde daalt ook de verkoopopbrengst van woningen uit bestaand bezit. Een lagere WOZ-waarde betekent lagere huuropbrengsten. Qua beheersing laat de RvC zich periodiek nauwgezet informeren over de ontwikkelingen op de lokale woningmarkt.
Met de verkoop van 50 woningen van Tablis Wonen aan de projectaannemer is de afspraak gemaakt dat daarvoor betaald wordt op het moment dat de laatste fase van de realisatie van de nieuwbouw plaatsvindt (uitgestelde betaling). Het is van groot belang de voortgang van deze realisatie te blijven volgen gezien de minder rooskleurige woningmarkt op dit moment. Volkshuisvestelijke overwegingen hebben de doorslag gegeven om toch met deze investeringen c.q. afspraken in te stemmen. De risicobeheersing bestaat uit het frequent geïnformeerd worden door de bestuurder over de voortgang en het bijsturen conform de benoemde mogelijkheden als de omstandigheden dat vragen.
Onvoldoende kasstroom Dalende huren, dalende verkoopprijzen, afwaardering van het eigen vermogen door een lagere bedrijfswaarde van bestaand bezit en hogere onrendabele toppen brengen het risico met zich mee dat de kasstroom minder c.q. onvoldoende wordt. Ook kan dit effect hebben op de hoogte van het faciliteringsvolume en het continuïteitsoordeel. Op het gebied van de risicobeheersing zijn genoemde risico’s in verschillende scenario’s doorgerekend, waardoor zicht is ontstaan op de effecten en er weloverwogen besluitvorming heeft kunnen plaatsvinden.
Onduidelijkheid van het kabinetsbeleid voor woningcorporaties De voorgenomen maatregelen door het kabinet middels het regeerakkoord betekenen een financiële aanslag op de woningcorporaties (de stijging van de verhuurdersheffing, de hoogte van de saneringssteun en de begrenzing van de huurontwikkeling op 4,5%van de WOZ-waarde). Daar komt nog bij dat de verhoging van de verhuurdersheffing en de begrenzing van de huurontwikkeling tijdens het schrijven van dit jaarverslag begin 2013 politiek ter discussie zijn komen te staan. Dat betekent dat de daadwerkelijke effecten ervan ondanks de poging deze te beheersen door het doorrekenen van de verschillende scenario’s - tot op heden ongewis zijn. Als RvC achten wij het daarom van belang om bij onze primaire doelstelling te blijven, aandacht te blijven houden voor alle informatie op genoemd vlak, in scenario’s te blijven denken en weloverwogen besluiten te blijven nemen.
Projecten met een hoog risicoprofiel De RvC heeft haar goedkeuring verleend aan twee projecten met een hoog risicoprofiel: de aankoop van 22 appartementen aan het Bonkelaarplein van een nog te bouwen complex en de sloop (en later nieuwbouw) van de Karekietflat. Beide projecten bevinden zich in Sliedrecht. Het zijn risicovolle projecten omdat er aannames zijn gedaan met betrekking tot de financiële kaders waaraan deze projecten moeten voldoen terwijl de marktomstandigheden onzeker zijn. Ook is een hoog risicoprofiel verbonden aan in het verleden gemaakte afspraken met projectaannemer De Windroos rondom de renovatie van het Winklerplein in Sliedrecht.
Jaarverslag 2012
Cultuuromslag in de organisatie De bestuurder heeft ook dit jaar maatregelen genomen om de ingezette cultuuromslag verder vorm te geven. Dit proces loopt ook in 2013 door. Cruciaal hierbij is een kwalitatief optimale bezetting van het MT. De RvC volgt de voortgang van dit proces nauwgezet in overleg met de bestuurder.
Tablis Wonen
87
C. Verslag van de Raad van commissarissen
Samenstelling van de RvC en deskundigheid In 2012 was de RvC van Tablis Wonen als volgt samengesteld: Naam
Geboren
Functie
Deskundigheidsgebied
Benoemd
Herbenoemd
Aftredend
Herkiesbaar
per
per
per
De heer drs. E.E.E Bessem
1963
lid
volkshuisvestelijk, vast-
06-12-2011
n.v.t.
06-12-2015
Ja
01-10- 2006
01-10-2010
01-10-2014
Nee
06-12-2011
n.v.t.
06-12-2015
Ja
01-07-2004
01-07-2008
01-07-2013*
Nee
01-07-2009
n.v.t.
01-07-2013
Ja
goed, interimmanagement Mevrouw drs. L.C.N.A Hulswit
1948
lid,
(interim)management,
vice voorzitter
organisatiekunde, sociaal maatschappelijke verhoudingen, gezondheidszorg
De heer J. van Leeuwen
1950
voorzitter
volkshuisvestelijk,
per 1 juli 2012
(interim)management
De heer A. in ’t Veld
1938
lid
bestuurlijk, organisatiekunde
Mevrouw mr. A.J.M. Zebel-Vaudo
1968
lid
juridisch, ruimtelijke ordening
• De heer In ’t Veld is statutair afgetreden op 1 juli 2010 (op basis van de in de toenmalige statuten genoemde maximaal toegestane leeftijd) en is - na wijziging van de statuten - op voordracht van huurdersorganisatie H3S weer herbenoemd per 1 april 2011. • Voorzitter en vice-voorzitter voeren het jaarlijkse functioneringsgesprek met de bestuurder en komen met een voorstel voor de beloningsstructuur. • Mevrouw Hulswit heeft op verzoek van de VTW een artikel geschreven over het “in eigen beheer” aantrekken van een nieuwe commissaris. Naar aanleiding hiervan heeft zij een bijdrage geleverd aan het uittesten van de doe-het-zelf-toolkit voor werving & selectie van toezichthouders.
88 Tablis Wonen
• In mei 2012 is er een bijeenkomst tussen MT en RvC geweest. Met elkaar is besproken of de doelen, zoals gesteld in het beleidsplan, aanpassing behoeven naar aanleiding van recente ontwikkelingen. Met name de Europese regelgeving en de financiële crisis. Daarnaast is uitgebreid aandacht besteed aan het opstellen van voorwaarden waaraan de eventuele aankoop van niet-DAEB bezit moet voldoen. In bijlage 1 worden de nevenfuncties van de leden van de RvC vermeld. Een lid van de RvC wordt voor een periode van vier jaar benoemd en kan maximaal één keer worden herbenoemd (zoals vastgelegd in de Governancecode Woningcorporaties van juli 2011).
In het verslagjaar hebben zich de volgende wijzigingen in de RvC voorgedaan: • de heer J. Trapman, voorzitter, is op 1 juli 2012 statutair afgetreden • de heer J. van Leeuwen is op deze datum benoemd tot voorzitter Naast de algemene eisen waaraan een lid van de RvC dient te voldoen op het gebied van kennis, ervaring, vaardigheden en persoonlijke eigenschappen, beschikken de individuele leden over de volgende aanvullende specifieke kwaliteiten (kwaliteitsprofielen): • volkshuisvestelijke kennis en ervaring • financieel-economisch kennis en ervaring • juridische kennis en ervaring • kennis en ervaring op het gebied van personeel en organisatie • kennis en ervaring op sociaal-maatschappelijk, vlak in het bijzonder op het gebied van wonen en zorg • kennis en ervaring op het gebied van vastgoed.
Jaarverslag 2012
Honorering bestuur en RvC Zowel voor de honorering van het bestuur als voor de RvC houdt Tablis Wonen zich aan de van kracht zijnde regelingen en valt de beloning binnen de toegestane grenzen. Voor de bestuurder is dat de “Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties”. Binnen deze code is Tablis Wonen een sector D corporatie. In de arbeidsvoorwaarden van de bestuurder zijn nadere afspraken gemaakt over het vaste salaris en de reis- en onkostenvergoeding. Aan hem is een pensioen toegezegd op basis van de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporatie. De pensioenkosten worden gefinancierd door de bestuurder (werknemersdeel) en Tablis Wonen (werkgeversdeel). Het contract met de bestuurder wordt aangegaan voor een periode van vier jaar. De opzegtermijn van de bestuurder bedraagt drie maanden; voor de RvC bedraagt die zes maanden. In december 2012 hebben de voorzitter en vice-voorzitter het jaarlijkse functioneringsgesprek met de bestuurder gevoerd. De in het vorige functioneringsgesprek vastgestelde doelstellingen voor dit jaar zijn besproken en de nieuwe doelstellingen voor 2013 zijn vastgesteld. De conclusie is dat de bestuurder in 2012 goed heeft gefunctioneerd en gepresteerd. Tevens is de beloningsstructuur voor het komende jaar vastgesteld. De honorering van de RvC is gebaseerd op de “Code honorering voor commissarissen bij woningcorporaties”. Deze is gekoppeld aan de grootte van de corporatie (aantal wooneenheden) en de zwaarte van de functie en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. Tablis Wonen is in dit kader een D corporatie. De hoogte van de bezoldigingen van de directeur-bestuurder en de RvC is opgenomen in § 7.2 van de jaarrekening.
Tablis Wonen
89
90 Tablis Wonen
Jaarrekening
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen
91
1. Balans per 31 december 2012 (x €1.000) (na winstbestemming) 31 december 2012
31 december 2011
Activa Vaste activa Materiële vaste activa
1
Sociaal vastgoed in exploitatie
142.453
95.902
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
4.721
44.824
Onroerende en roerende zaken tdv exploitatie
4.786
4.720
151.960 145.446
Vastgoedbeleggingen
2
Commercieel vastgoed in exploitatie
9.087
5.959
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
6.946
8.433
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1.832
2.346
17.865 16.738
Financiële vaste activa
3
Andere deelnemingen
101
101
Latente belastingvordering
7.820
5.987
Te vorderen BWS-subsidies
130
173
Overige vorderingen
84
1
Som der vaste activa
8.135
6.262
Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop
4 440
Vorderingen
5
Huurdebiteuren 348 Gemeenten 167 Belastingen en sociale premies
843
295 107 2.736
Vordering Winklerplein
143
0
Overige vorderingen
1.151
247
Overlopende activa
72
77
2.724
92 Tablis Wonen
0
3.462
31 december 2012
Liquide middelen
31 december 2011
6
7.010
3.185
Som der vlottende activa
10.174
6.647
TOTAAL ACTIVA
188.134
175.093
Passiva Eigen vermogen
7
Overige reserves
51.823
Totaal eigen vermogen
45.793
51.823
45.793
Langlopende schulden
8
Schulden leningen overheid
3.936
6.854
Schulden leningen kredietinstelling
114.715
83.975
Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken VOV
7.133
8.435
Overige schulden
6
7
Totaal langlopende schulden
125.790
99.271
Kortlopende schulden
9
Schulden aan kredietinstellingen
4.432
Schulden aan leveranciers
1.355
3.151
Belastingen en premies sociale verzekeringen
1.142
6.818
Overlopende passiva
3.592
3.350
Totaal kortlopende schulden
16.710
10.521
30.029
188.134
175.093
TOTAAL PASSIVA
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen
93
2. Winst- en verliesrekening over 2012 (x €1.000)
2012 2011
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten
10
Opbrengst servicecontracten
11
24.144 22.309 2.742 2.883
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
12
1.525 929
Gerealiseerde opbrengsten projecten
35
363
Geactiveerde productie tbv het eigen bedrijf
0
391
Overige bedrijfsopbrengsten
13
555 143 29.001 27.018
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa
14
overige waardeveranderingen van vaste activa
15
4.294 4.326 0 34
Lonen en salarissen
2.577
2.611
Sociale lasten
407
382
Pensioenlasten
467 482
Onderhoudslasten
16
Leefbaarheid Overige bedrijfslasten
17
6.412 8.307 168 187 6.207 6.411 20.532 22.740
Bedrijfsresultaat
8.469 4.278
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedp.
18
53 1.062
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
19
Rentelasten en soortgelijke kosten
20
Financiële baten en lasten
62 340 -4.388 -3.967 -4.326
-3.627
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
21
Resultaat na belastingen
94 Tablis Wonen
4.196 1.713 1.833 5.761 6.029
7.474
3. Kasstroomoverzicht (2012) (x €1.000)
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode
2012
2011
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat 8.469
4.278
Aanpassingen voor: Afschrijvingen
14 4327
Overige waardeveranderingen mva
4326 34
Veranderingen in werkkapitaal Mutatie voorraden Mutatie vorderingen
5 738
Toename overige vorderingen
0
-420 0
Mutatie kortlopende schulden (exclusief kortlopende deel van de langlopende schulden)
9 -7229
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
3831
6.305 12.049
Rentelasten en baten
20 -4326
Vennootschapsbelasting
21 0
Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedport.
-4326
-3627 796 0
-2831
1.979
9.218
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa
1 -13935
Waarderingsverschillen materiële vaste activa
1 0
Desinvesteringen materiële vaste activa
1 453
Overige mutaties financiële vaste activa
1 43
41
(Des)investeringen FVA
3 -83
7
Investeringen VOV-woningen Overige mutaties vast activa
0
1 0
Kasstoom uit investeringsactiviteiten
-42795 0 2627
898 0
-13522 -39222
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opgenomen gelden langlopende schulden
8 32324
41456
aflossingen leningen
8 -16956
-10348
15368
31108
3.825
Jaarverslag 2012
1.104
Tablis Wonen
95
3. Kasstroomoverzicht (2012) (x €1.000) 2012
2011
Samenstelling geldmiddelen Liquide middelen per 1 januari
6 3.185
2.081
mutatie liquide middelen
3.825
1.104
geldmiddelen per 31 december
7.010
3.185
4. Algemene toelichting 4.1 Algemeen Woningcorporatie Tablis Wonen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting” gevestigd aan de Zuiderzeestraat 210 te Sliedrecht. Zij heeft specifieke toelating in de regio Sliedrecht en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Sliedrecht. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector.
• Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winsten verliesrekening. • De verwerking van de vennootschapsbelasting. • Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting. • Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten. • Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen.
4.2 Stelselwijzigingen Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: • Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie. • Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed. • De methode van afschrijvingen. • De verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV).
In 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 bij Tablis Wonen de volgende stelselwijzigingen voorgedaan: • Ter bepaling van de minimumwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie werd tot en met 2011 een andere basis voor de actuele waarde, in casu bedrijfswaarde, gehanteerd dan vanaf 1 januari 2012. De rentabiliteitswaarde correctie wordt niet langer toegerekend, de integrale kostenbenadering is gewijzigd in een benadering met alleen nog vastgoedgerelateerde kosten en de minimum levensduur bij afwezigheid van andere concrete beleidsvoornemens is gewijzigd van 10 naar 15 jaar. Door de toepassing van de indeling van twee kasstroomgenererende eenheden Sliedrecht en Graafstroom heeft er geen afboeking met betrekking tot de minimumwaardering begin 2012 plaatsgevonden.
96 Tablis Wonen
Commercieel vastgoed in exploitatie (van historische kostprijs naar actuele waarde als vastgoedbelegger). Hierdoor is de waarde van het commercieel vastgoed begin 2012 € 5.959. Op basis van deze stelselwijzigingen is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van € 1.061. Het resultaat over 2012 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt € 6.029. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 5.976 hebben bedragen. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. 4.3 Schattingswijzigingen Vooruitlopend op de herziene RJ645 is Tablis Wonen al in 2011 overgegaan op lineaire afschrijving van de materiële vaste activa in exploitatie. Door deze wijziging in 2011 verlopen de afschrijvingslasten lineair in plaats van progressief. In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde). 4.4 Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans is een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Tablis Wonen kiest voor het categoriale model. 4.5 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Tablis Wonen zich verschillende
Jaarverslag 2012
oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. 4.6 Effecten voorgenomen regeringsbeleid Tablis Wonen wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurdersheffing naar de kennis van heden loopt voor Tablis Wonen op naar € 3.873.000 in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 1.315.000. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt Tablis Wonen rekening met een totale saneringssteun heffing van € 3.247.000. Tablis Wonen heeft in haar projecties slechts beperkt rekening gehouden met huurstijgingen boven de inflatie, nl. tussen de 1,5% en 2,5%. Tablis Wonen heeft in haar projecties rekening gehouden met een investeringsvolume in de komende jaren van gemiddeld € 9.712.000 per jaar. Haar gecommitteerde investeringen per 31 december 2012 liggen onder dit bedrag. Met deze maatregelen kan Tablis Wonen in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen en verwacht zij blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen ICR, loan to value en 2% aflossingsfictie en verwacht zij toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Het bestuur zal de voorgenomen maatregelen in de komende jaren conform de projecties moeten realiseren. Tablis Wonen
97
5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.
5.1 Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.
Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelsel- en schattingswijzigingen zoals opgenomen in paragraaf 4.6 en 4.7.
Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.
Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
98 Tablis Wonen
Kwalificatie Het beleid van Tablis Wonen is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Tablis Wonen zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde.
opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.
Waarderingsgrondslag Tablis Wonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.
Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van geografische indeling, welke zich als volgt laten omschrijven: 1. Graafstroom 2. Sliedrecht
Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.
De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.
Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke capaciteit.
Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.
Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de
Jaarverslag 2012
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens
Tablis Wonen
99
5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva
de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • jaarlijkse huurverhogingen van 2,58% (voorgaand jaar 1,5%); • jaarlijkse huurderving van 1% (voorgaand jaar 0,75%); • mutatiegraad van 6,94% en huurharmonisatie tot 75% van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar 75%); huurharmonisatiebeleid wordt langer dan vijf jaar ingerekend omdat rekening houdend met de mutatiegraad tot 75% maximaal redelijke huur wordt gerealiseerd; • jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 2,27% (voorgaand jaar 2,5%); • genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 2.086 per verhuureenheid (voorgaand jaar € 1.671); • genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten € 507,50 (bedrijfseconomische interne norm) (voorgaand jaar € 507,50 per vhe); • kosten van planmatig groot onderhoud, conform onderhoudsbegroting; • een restwaarde die is gebaseerd op de historische kostprijs van de grond, rekening houdend met indexatie tot aan het einde van de exploitatieperiode en verdisconteerd tegen 5,25% (voorgaand jaar de historische kostprijs tegen 5,25%); • een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar 5,25%) voor WSWgeborgde woningen; • een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar 5,25%) voor nietWSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken;
100 Tablis Wonen
• de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 0 tot 50 jaar) (voorgaand jaar van 0 tot 50 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; • de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde (zie ook H8); • in de bedrijfswaardeberekening worden alleen die kosten meegenomen, die direct gerelateerd kunnen worden aan het beheer en onderhouden van vastgoed. Dit gebeurt op basis van de verhouding van het aantal bestede uren ten opzichte van het totaal aantal uren. De overige indirecte exploitatiekosten worden niet meegenomen in de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.
Bijzondere waardevermindering Tablis Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde; de realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde.
Afschrijvingen Vanaf 2011 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt lineair afgeschreven. Vanaf 2012 per component lineair over de geschatte resterende levensduur. Indien sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde dan geldt deze lagere bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.
Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’.
Actuele waarde ten behoeve van de toelichting In de toelichting is de actuele waarde van sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde zoals beschreven in deze paragraaf.
Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen, wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging.
De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de historische kostprijs, actuele waarde was niet beschikbaar.
Jaarverslag 2012
Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig
Tablis Wonen 101
5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva
is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.
5.2 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.
Bijzondere waardevermindering Tablis Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Algemene uitgangspunten De vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.
Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde.
102 Tablis Wonen
Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Tablis Wonen waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 5.1 zijn ook van toepassing op commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: • Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde.
Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgelegd: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbaar vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Tablis Wonen, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Tablis Wonen is nog op zoek naar een best-practice op dit gebied. Inmiddels zijn er partijen op de markt die dergelijke taxaties gemakkelijk kunnen uitvoeren. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder “Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als “niet-gerealiseerde herwaardering” bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
Jaarverslag 2012
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Tablis Wonen verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Tablis Wonen onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: • verkopen waarbij Tablis Wonen het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment; • verkopen waarbij Tablis Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’. Als financieringstransactie kwalificeren: • verkopen waarbij Tablis Wonen het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; • verkopen waarbij Tablis Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; • verkopen waarbij Tablis Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: • De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt:
Tablis Wonen 103
5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva
• bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; • bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies. • De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). • De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Tablis Wonen heeft per balansdatum 60 woningen die verkocht zijn onder voorwaarden, en één woning volgens Kopen naar wens.
104 Tablis Wonen
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waardering en verwerking De waardering en verwerking van deze post is gelijk aan Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging zoals beschreven in paragraaf 5.1. 5.3 Financiële vaste activa Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Tablis Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondsla-
gen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. Andere deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening. Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties 3,9% (2011:3,9%) genomen. Leningen u/g De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder af-
Jaarverslag 2012
trek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering. Te vorderen BWS-subsidies Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. Overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Tablis Wonen heeft onder overige vorderingen ook de Kopen naar wens uitgestelde betaling gerubriceerd. Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten, beoordeelt Tablis Wonen op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Tablis Wonen de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen en verwerkt dit direct in de winsten verliesrekening.
Tablis Wonen 105
5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva
Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winsten verliesrekening verwerkt. 5.4 Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te bren-
106 Tablis Wonen
gen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde. Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. Op de balansdatum zijn geen onderhanden projecten aanwezig. 5.5 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid wordt door Tablis Wonen niet gevormd. Tablis Wonen verwacht niet
dat de opgeboekte vorderingen mogelijk niet geïncasseerd kunnen worden, waardoor het vormen van een voorziening vooralsnog onnodig is. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen 107
6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. Opbrengstverantwoording algemeen Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto omzet en kosten in de winst- enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de “Percentage of Completion”-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden geschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald. De projectkosten worden dan verwerkt in de winsten verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het
108 Tablis Wonen
project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 6.1 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen:
• Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie. • Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden. • Netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop. • Netto verkoop opbrengst bij levering van onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen directe personeelskosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. 6.2 Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over grond wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Tablis Wonen heeft een pensioenregeling. Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties (SPW) betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Tablis Wonen heeft de toegezegdpensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening verwerkt volgens de verplichtenbenadering. Voor de pensioenregelingen betaalt Tablis Wonen op verplichte basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Tablis Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. Tablis Wonen heeft in geval van een tekort bij het fonds vooralsnog geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.
Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen 109
6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat
Tablis Wonen heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen die voortvloeien uit deze rechten van haar personeel zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Tablis Wonen betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2012 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 106%. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Tablis Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Daarom is geen voorziening pensioen op de balans verantwoord. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
110 Tablis Wonen
Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Tablis Wonen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Tablis Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
7. Financiële instrumenten en risicobeheersing Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut dat voor het laatst in november 2008 is vastgesteld door de directie en goedgekeurd door de Raad van commissarissen. Binnen het treasurybeleid van Tablis Wonen dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan in situaties waarin sprake is van renterisico-reductie. Met andere woorden financiële instrumenten mogen gehanteerd worden als defensief instrument. Indien renterisico gereduceerd kan worden op een meer traditionele on-balance (transacties die in de balans worden opgenomen) geniet dit de voorkeur. Valutarisico Tablis Wonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Kredietrisico Tablis Wonen heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Tablis Wonen maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Met de huisbankier Rabobank is een rekening courant kredietfaciliteit overeengekomen van maximaal € 2.5 miljoen. Tot en met einde 2011 is van deze faciliteit geen gebruik gemaakt. Renterisico Tablis Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Tablis Wonen risico ten aanzien van
Jaarverslag 2012
toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Tablis Wonen risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Tablis Wonen renteswaps gecontracteerd, zodat zij vaste rente ontvangt en variabele rente betaalt. Liquiditeitsrisico Tablis Wonen maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De in de balans opgenomen financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen de (geamortiseerde) kostprijs. Dit is de nominale waarde, tenzij anders vermeld. De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruik gemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, van de DCF-methode (contante waarde van kasstromen), rekening houdend met specifieke omstandigheden. De waardering van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het onderliggende beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen reële waarde opgenomen. Indien het onderliggende niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financieel instrument is af-
Tablis Wonen 111
7. Financiële instrumenten en risicobeheersing
hankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast of niet.
Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winsten verliesrekening verwerkt.
Tablis Wonen past hedge-accounting toe op een aantal afgeleide financiële instrumenten. Op het moment van aangaan van een hedge-relatie, wordt dit door de stichting gedocumenteerd. De stichting stelt door middel van een test periodiek de effectiviteit van de hedge-relatie vast. Dit kan gebeuren door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge-instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie.
Tablis Wonen past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde vastrentende schulden worden omgezet in variabel rentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de financiële baten en lasten.
Afgeleide financiële instrumenten die worden gewaardeerd tegen kostprijs en waarop kostprijshedge-accounting wordt toegepast. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent het volgende. • Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. • Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Dit geldt bijvoorbeeld in geval van de hedge van het valutarisico van een toekomstige transactie. • Indien de afgedekte post een monetaire post in vreemde valuta betreft die in de balans is opgenomen, wordt het derivaat, voor zover het valuta-elementen in zich heeft, ook gewaardeerd tegen de periode-einde koers. Indien het derivaat valuta-elementen in zich heeft, wordt het verschil tussen de contante koers die geldt op het moment van afsluiten van het derivaat en de termijnkoers waartegen het derivaat zal worden afgewikkeld geamortiseerd over de looptijd van het derivaat.
112 Tablis Wonen
Onderstaand een overzicht (bedragen in euro’s) van de door Tablis Wonen afgesloten contracten op het gebied van financiële instrumenten en de marktwaarde. Het betreft twee renteswap contracten, waarbij de variabele rente wordt geruild tegen een vooraf afgesproken vaste rente, met als onderliggende waarde een geldlening met een variabele rente, per saldo wordt dus de vast afgesproken rente betaald. 1. Rabobank looptijd 3-7-2003 tot 3-7-2028 hoofdsom € 5 miljoen, rente 4,485% marktwaarde negatief € 1.801.546 per 31 december 2012 2. Rabobank looptijd 2-7-2012 tot 2 juli 2030 hoofdsom € 5 miljoen, rente 4,5825% marktwaarde negatief € 1.999.799 per 31 december 2012 Op bovengenoemde contracten rust geen verplichting tot bijstorten indien de (negatieve) waarde onder de met de bank overeengekomen drempel van € 8.050.000 komt.
8. Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering en resultaatbepaling Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Waardering vaste activa Materiële vaste activa, bedrijfswaarde Tablis Wonen heeft geen complexen waarbij sprake is van bijzondere waardeverminderingen doordat de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde zonder bijzondere waardevermindering. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing en nieuw huurbeleid De sector wordt naar verwachting geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing, de precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Tablis Wonen heeft hiervoor de volgende beste schattingen gehanteerd: Heffing huurtoeslag 01-01-12
0
01-01-13
85.700
01-01-14
2.406.191
01-01-15
2.746.000
01-01-16
3.178.000
01-01-17
3.580.000
en verder
3.580.000
Jaarverslag 2012
In de gepresenteerde bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie is deze verhuurdersheffing niet opgenomen. Hetzelfde geldt voor de extra inkomensafhankelijke huurverhoging. Een indicatie van de gevolgen van deze maatregelen hebben wij wel berekend. Het effect van de verhuurdersheffing op de bedrijfswaarde per 31-12-2012 is € 52,6 miljoen (lagere bedrijfswaarde). De impact van het extra huurverhoging op de bedrijfswaarde per 31-12-2012 is € 22.1 miljoen (hogere bedrijfswaarde). Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 89 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het verkoopplan 2013-2017. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers,
Tablis Wonen 113
8. Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering en resultaatbepaling
wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Tablis Wonen een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: • de waardebepaling van de ontwikkelrechten; • het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; • he verwerking van projectontwikkelingsresultaten; • het treffen van een onderhoudsvoorziening; • Het vormen van een herbestedingsreserve. Hierdoor kan de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.
114 Tablis Wonen
9. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen 115
10. Toelichting op de balans per 31 december 2012 (x € 1.000) Activa - Vaste activa 1. Materiële vaste activa
Sociaal
Onroerende en
Onroerende en
vastgoed
roerende zaken
roerende zaken tdv
in exploitatie
in ontwikkeling
exploitatie
Totaal
Boekwaarde per 1 januari 2012 Verkrijgingsprijzen
159.069
44.824
5.788
209.681
Cumulatieve waarderverminderingen
-63.167
-1.068
-64.235
en afschrijvingen
95.902
4.720 145.446
44.824
Mutaties Investeringen
5.467
5.216
425 11.108
Desinvesteringen
-638
-53 -691
Afschrijving desinvesteringen
382
42
afschrijvingen waarderingsverschillen Overboekingen
-3.979
-348 -4.327
0
0 0
45.319 -45.319
Overboeking naar commercieel vastgoed
424
46.551 -40.103
0 0
66 6.514
Boekwaarde per 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waarderverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2012
De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 205 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 62 miljoen toegenomen. De bedrijfswaarde voor het totale bezit in exploitatie (commercieel en sociaal) bedraagt € 213 miljoen. De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: • Grond geen afschrijvingen geen afschrijvingen • Stichtingskosten Lineair 50 jaar • Materiële vaste activa Lineair 5 jaar tdv exploitatie 116 Tablis Wonen
209.217
4.721
6.160 220.098
-66.764
0
-1.374
-68.138
142.453
4.721
4.786
151.960
In de post onroerende zaken in exploitatie zijn 4676 (2011: 4627) woningen opgenomen. De Woz waarde van deze woningen in verhuurde staat bedraagt € 682 miljoen. (2011: 648 miljoen). De Woz-waarde van het kantoorpand bedraagt: € 1.169.000. De activa zijn verzekerd tegen de aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Hierbij geldt dat Tablis Wonen geen benoemde herbouwwaarde heeft, maar er in de verzekeringspolis een aparte clausule voor onderverzekering is opgenomen. De woningen en woongebouwen zijn verzekerd tegen brand en stormschade, waarbij “onderverzekerd zijn” is uitgesloten. Woningen die onderdeel vormen van een Vereniging van eigenaren, zijn tegen uitgebreide opstaldekking verzekerd via de VvE.
Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Alle materiële vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van Tablis Wonen. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 8.9 miljoen. Ingebruikname zal in het volgende boekjaar plaatsvinden.
Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarvan naar verwachting 49 woningen (2011: 44) de eerstkomende 5 jaar daadwerkelijk worden verkocht. Dit is exclusief de 40 projectgerelateerde verkoopwoningen. De gemiddelde reële waarde van deze woningen bedraagt € 140 duizend (2011: € 145 duizend). De boekwaarde bedraagt gemiddeld ultimo het verslagjaar € 31.680 (2011: € 26.000).
2. Vastgoedbeleggingen
Commercieel Commerciële Onroerende
vastgoed
Vastgoed
zaken verkocht
in exploitatie
in ontwikkeling
onder voorwaarden
Boekwaarde per 1 januari 2012 Verkrijgingsprijzen
5.114
2.346
-217 2.346
Totaal
11.454 18.914 -3.020
-3.237
8.434
15.677
Cumulatieve waarderverminderingen en afschrijvingen
4.897
1.062 1.062
Effect stelselwijziging
4.897
2.346
8.433
15.676
Boekwaarde per 01-01-2012
5.959
2.346
8.433
16.738
Mutaties 2012 0 Investeringen
2.827 2.827
Desinvesteringen herwaardering
-186 -186
227 227
Overige waardeveranderingen
-1.302
-1.302
afschrijvingen 0 Afschrijving desinvesteringen Overboekingen
2.901
Overboeking naar commercieel vastgoed
3.128
0
-3.341 -440 -514
-1.488
1.126
Boekwaarde per 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen
8.015
herwaardering
1.289 1.289
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2012
Jaarverslag 2012
1.832
11.268 21.115
-217
0
-4.322
-4.539
9.087
1.832
6.946
17.865
Tablis Wonen 117
10. Toelichting op de balans per 31 december 2012 (x € 1.000)
3. Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Stand per 1 januari 2012
Te vorderen
Latente belasting-
Deelnemingen
Overige vorderingen
Totaal
BWS-subsidies vordering 173
5.987
101
1
6.262
Investeringen
- 1.833
-
84 1.917
Desinvesteringen
- -
-
-1 -1
Afschrijvingen/aflossingen
-43
Stand per 31 december 2012
130
-
7.820
- 101
- -43 84
8.135
De deelnemingen betreffen: Naam, statutaire zetel
aandeel
resultaat boekjaar
netto vermogens-
waarde per 31-12-2012
% Woningnet, Dordrecht
0,02
-
1
Stadsbeheer, Dordrecht
2,74
-
3.497
Latente belastingvordering
2012 2011
Waarderingsverschil verkoop bestaand bezit
5.987
1.022
Verrekenbare fiscale verliezen
1.833
4.965
Stand per 31 december
7.820
5.987
De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van de langlopende leningen en de te verkopen woningen. Latente belastingvordering 2012
Waarderingsverschil
Waarderingsverschil
Verrekenb fisc.
verkoop bestaand bezit
waardering leningen o/g
verliezen
Stand per 1 januari 2012
1.022
4.965
Dotatie
1.035
186
Totaal
5.987
612 1.833
Onttrekking 0 Vrijval 0 Stand per 31 december 2012
118 Tablis Wonen
2.057
186
5.577
7.820
De latenties zijn berekend tegen een vpb-tarief van 25% en een disconteringsvoet van 3,9%. De post waarderingsverschil verkoop bestaand bezit is gebaseerd op de ingeschatte verkopen in de komende vijf jaar en bestaat uit de contant gemaakte waarderingsverschillen tussen de fiscale en commerciële balans. De post verrekenbare fiscale verliezen is gebaseerd op het verlies uit het jaar 2009. Tablis Wonen verwacht dit verlies te verrekenen in de jaren 2014, 2015 en 2017. Vlottende activa 31-12-12 31-12-11
4. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop
440 -
De voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs dan wel lagere marktwaarde voor zover nodig onder aftrek van een voorziening van incourantheid. 5. Vorderingen Huurdebiteuren
348 295
348 295
Onder de huurdebiteuren zijn geen vorderingen opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. Gemeenten Sliedrecht
167 107
Onder de vordering gemeenten zijn geen vorderingen opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting
603 603
Omzetbelasting
240 2.125
Pensioenen
0
8
843 2.736
Onder de vordering belasting en sociale verzekeringen zijn naar verwachting geen vorderingen opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. Jaarverslag 2012
Tablis Wonen 119
10. Toelichting op de balans per 31 december 2012 (x € 1.000) Vordering ivm Winklerplein Vordering
143 0
Deze vordering betreft de vastlegging van de inmiddels gemaakte kosten rondom het project Winklerplein. Deze kosten worden gecompenseerd met de afgesproken inbrengwaarde van de desbetreffende woningen. Zowel de vordering als de compensatie worden het eerst in 2015 voldaan. Vanaf 2015 worden deze bedragen rentedragend. Overige vorderingen
1.151 247
Onder de overige vorderingen zijn geen vorderingen opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. Overlopende activa Vooruitbetaalde rente
29
41
Diversen
43
36
72
77
Onder de overlopende activa zijn geen vorderingen opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. 5. Totaal vorderingen
2.724 3.462
Onder de vorderingen is totaal een bedrag van €889 opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. 6. Liquide middelen
2012 2011
Direct opvraagbaar
6.937 3.135
Overige
73
50
7.010 3.185
De liquide middelen staan behoudens het depot van € 269.000 ter vrije beschikking van Tablis Wonen. Met de huisbankier Rabobank is een rekening courant faciliteit overeengekomen van maximaal € 2,5 miljoen. Tot en met eind 2012 is van deze faciliteit geen gebruik gemaakt.
120 Tablis Wonen
Passiva 7. Eigen vermogen
2012 2011
Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: Stand per 1 januari
45.793
38.320
Resultaat boekjaar
6.029 7.473
Herwaardering Sociaal/commercieel Vastgoed
0
0
51.822 45.793
Ultimo 2012 is in totaal € 1.114 aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen. Als gevolg van de stelselwijziging wijzigt het eigen vermogen per 01-01-2012. De impact bedraagt € 1.062. Overeenkomstig hoofdstuk 1 artikel 2 van de statuten van Tablis Wonen dient het gehele vermogen binnen de kaders van de woonwet en afgeleid het BBSH te worden besteed. Bij de waardering is verder geen rekening gehouden met latenties voor waarderingsverschillen (fiscaal en commercieel) in het vastgoed. 8. Langlopende schulden
2012 looptijd
2012 looptijd
totaal
totaal
korter dan 5 jaar
langer dan 5 jaar
31-12-12
31-12-11
5.130
1.724
3.936
6.854
11.729
72.246
114.715
83.975
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
7.133
8.435
Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen
Waarborgsommen
16.859
6 7
73.970 125.790 99.271
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2013 € 4.432.
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen 121
10. Toelichting op de balans per 31 december 2012 (x € 1.000) De mutaties in 2012 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht:
Leningen overheid
Leningen krediet-
Terugkoopverplichting
instellingen
woningen verkocht onder
Stand per 1 januari
7.464
Opgenomen gelden Af: aflossingen
Waarborgsommen
Totaal
8.435
7
115.981
voorwaarden
100.075
-
32.500
-175
-1
32.324
-610
-16.346
-1.127
-
-18.083
6.854
116.229
7.133
6 130.222
Aflossingsverplichting komend boekjaar
-2.918
-1.514
-
-
-4.432
Stand per 31-12-2012
3.936
114.715
7.133
6
125.790
31-12-12 31-12-11 Leningen overheid Leningen overheid
3.936 6.854
Leningen kredietinstellingen Leningen kredietinstellingen 114.715 83.975
Totaal door WSW geborgde leningen bedraagt € 104.777 (2011: € 91.731) tegen een gemiddeld rentevoet van 3,81% (2011: 4,07%). Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Terugkoopverplichting Baanhoek West 2009
3.421
3.867
Terugkoopverplichting Hooghe Dijck
300
381
Terugkoopverplichting Baanhoek West Terugkoopverplichting de Gantel
2.606 3.105 806
1.082
7.133 8.435
Tablis Wonen waardeert de terugkoopverplichting jaarlijks op het bedrag dat Tablis Wonen verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Waarborgsommen Waarborgsommen
122 Tablis Wonen
6 7
9. Kortlopende schulden Aflossingsverplichtingen langlopende schulden
4.432
Schulden aan leveranciers en handelskredieten
1.355
16.710 3.151
Belastingen en premies sociale verzekeringen
1.142
6.818
Overlopende passiva
3.592 3.350
10.521 30.029
Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan een jaar. Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Leningen overheid
2.918 610
Leningen kredietinstellingen
1.514 16.100
4.432 16.710
Schulden aan leveranciers en handelskredieten Crediteuren
1.355 3.151
Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting
947 6.707
Loonheffing
136 111
Pensioenen
59
-
1.142 6.818
Tablis Wonen heeft onder de kortlopende schulden alle schulden geclassificeerd welke binnen een jaar worden voldaan. Wij verwachten dat deze schulden allen uit de reguliere exploitatie kunnen worden voldaan. Verbonden partijen Met de meeste van haar deelnemingen heeft Tablis Wonen naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
Jaarverslag 2012
Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen In het kader van de verkoop van woningen aan zittende huurders (Wet bevordering eigen woningbezit) is korting verleend met de bepaling dat wanneer binnen een termijn van 5 jaar wordt doorverkocht een tijdsevenredig deel van deze korting dient te worden terugbetaald. Het effect voor Tablis Wonen is nagenoeg nihil, gezien het zeer beperkte aantal woningen (in 2012 nul) per jaar dat aan zittende huurders wordt verkocht.
Tablis Wonen 123
10. Toelichting op de balans per 31 december 2012 (x € 1.000)
Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedrag van € 8,9 miljoen. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van één jaar na balansdatum. Pensioenverplichtingen Het bedrijfstakpensioenfonds is niet in staat die gegevens op te leveren die voor de stichting zouden leiden tot een juiste weergave van de kosten, evenals de rechten en verplichtingen zoals die voor een toegezegd pensioenrecht dienen te worden opgenomen. Daarom worden de aan het fonds betaalde premies als toegezegde bijdragen in de resultatenrekening verwerkt en is geen voorziening in de jaarrekening 2012 verwerkt. Een overschot of tekort in het bedrijfstakpensioenfonds SPW kan invloed hebben op te betalen premies. Onderhoudsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor onderhoudsverplichtingen tot een bedrag van € 140 duizend (2011 € 252 duizend). Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van één jaar na balansdatum. Ketenaansprakelijkheid Tablis Wonen heeft per balansdatum geen niet uit de balans blijkende verplichtingen uit hoofde van de wet keten aansprakelijkheid. Waarborgfonds Sociale Woningbouw Als zekerheid voor de geldverstrekkers wordt door Tablis Wonen gebruik gemaakt van borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Door borging van het WSW kan ten behoeve van sociale woningbouw (en specifiek benoemd maatschappelijk vastgoed) relatief goedkoop worden geleend. Als “achtervang” in deze borgstelling participeren zowel de corporaties, de rijksoverheid als ook de gemeente waar de sociale woningbouw wordt gerealiseerd.
124 Tablis Wonen
Het WSW beoordeelt ieder jaar de kredietwaardigheid van Tablis Wonen in het kader van haar borgstelling. Op 18 december 2012 ontving Tablis Wonen het bericht dat over de periode 2012-2014 de stichting Tablis Wonen voldoet aan de “eisen van kredietwaardigheid”. Ook is gelijktijdig het volume vastgesteld dat in aanmerking komt voor borging. Voor de jaren 2012 tot en met 2013 bedraagt dit volume 32,5 miljoen. Hiervan is per ultimo 2012 reeds 27,5 miljoen van benut. Vooralsnog is de aangevraagde faciliteringsruimte voor 2014 niet toegekend. Dit houdt verband met de nieuwe overheidsmaatregelen. Op basis van de nieuwe begroting en meerjarenraming zal het faciliteringsruimte opnieuw worden vastgesteld. Tablis Wonen verwacht uiterlijk medio 2013 hier een positief bericht over te krijgen. Obligoverplichting De door het WSW geborgde leningenportefeuille bedraagt ultimo 2012 ruim 104 miljoen en dit betekent dat Tablis Wonen op basis van een gemiddeld obligopercentage van 3,85% 4,0 miljoen beschikbaar moet kunnen stellen aan het WSW. Bankgaranties Stichting Tablis Wonen heeft een tweetal bankgaranties lopend in het boekjaar. Eén bankgarantie betreft een garantiestelling voor een koopwoning welke valt binnen het project Oude Uitbreiding West. Medio 2013 wordt deze woning opgeleverd en vervalt de bankgarantie. De andere bankgarantie betreft een garantietermijn welke al vanaf 2009 geldt voor de oplevering van de Koopgarantwoningen op Baanhoek-West. De koper heeft nog geen fiat gegeven voor vrijgave van deze bankgarantie. Inmiddels is een extern bureau ingeschakeld voor beoordeling van de klacht.
11. Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2012 (x € 1.000) 10. Huren
2012 2011
Woningen en woongebouwen
23.608
22.980
Onroerende zaken niet zijnde woningen
1.184
82
24.792 23.062 Af: Huurderving wegens leegstand
-648
-753
24.144 22.309
De “te ontvangen netto huur”is gewijzigd als gevolg van: • verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging en wegens woningverbetering tot een bedrag van € 396 • verhoging van huren als gevolg van huurharmonisatie van € 86 • het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen tot een bedrag van € 2.045 • verkoop woningbezit-/- € 78 • slopen van woningen-/- € 614 De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:
2012 2011
Gemeente Sliedrecht 20.551 18.401 Gemeente Graafstroom
3.593 3.908
24.144 22.309
11. Opbrengst servicecontracten Overige goederen, leveringen en diensten
2.742
2.883
De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van : • Aankoop woningen Zoutstoep 9 • Nieuwbouw woningen 42 • verlaging voorschotten -192 12. Verkoop onroerende zaken Opbrengst verkopen bestaand bezit
1.703
1.152
Boekwaarde
-178 -223
1.525 929
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen 125
11. Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2012 (x € 1.000)
13. Overige bedrijfsopbrengsten Doorbelaste projectkosten aan MVA in ontwikkeling
0
390
Opbrengst diversen
337
Opbrengst aan huurders
110
114
30
Opbrengst voorbelasting BTW voorgaande jaren
108
0
555 534
14. Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Afschrijvingen onroerende zaken in exploitatie
3.979
4.136
Afschrijvingen onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
348
226
4.327 4.362
Boekverlies materiёle vaste activa ten dienste van de exploitatie
1
1
Doorbelaste afschrijvingen naar servicekosten
-34
-37
Totaal afschrijvingen
4.294 4.326
15. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Mutatie in verband met lagere bedrijfswaarde
0
34
16. Lasten onderhoud Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch)
2.180
Onderhoudsuitgaven (cyclisch)
4.232 6.499
1.808
6.412 8.307
De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud
4.232 6.499
Mutatieonderhoud
1.065 622
Klachtenonderhoud
1.115 1.186
6.412 8.307
17. Overige bedrijfslasten Beheerkosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurskosten Subtotaal beheerkosten
126 Tablis Wonen
1.529
1.446
434 404 49
43
2.012 1.893
Heffingen Belastingen
1.558 1.657
Verzekeringen
47
52
Contributie landelijke federatie
43
38
1.648 1.747
Overige bedrijfslasten Servicekosten Diverse bedrijfslasten
2.696 2.852 19 106
Subtotaal overige bedrijfslasten
2.715
2.958
Totaal overige bedrijfslasten
6.375
6.598
Accountantshonoraria (x €1.000) Onderzoek van de jaarrekening
63
35
Andere controlewerkzaamheden
9
7
Fiscale advisering
19
29
Andere niet-controlediensten
0
3
91
74
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Tablis Wonen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) (inbegrepen € 25.000 jaarwerk 2011). 18. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2012 2011
Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie
227
1.062 0
Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
-1.302
Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
1.127
0
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
53
1.062
19. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente op vorderingen
7
10
Rente op liquide middelen
55
330
62 340
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen 127
11. Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2012 (x € 1.000)
20. Rentelasten en soortgelijke kosten Kredietinstelling
3.915 3.431
Gemeenten
434 520
Overige schulden
39
16
4.388 3.967
21. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Vennootschapsbelasting
0 796
Mutatie actieve belastinglatentie
1.833
Totale belastinglast
1.833 5.761
4.965
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: 2.012 Acute belastingen -490 Latente belastingen -1.833 -2.323
De acute belastinglast is als volgt bepaald: Resultaat voor belasting volgens de jaarrekening
3.958
Verkoop onroerende goederen bestaand bezit
-1.525
Afschrijvingen 4.294 Vrijval disagio contante waarde financieringen
12
Fiscaal resultaat sloop
-8.699
Fiscaal resultaat 2012
-1.960
Fiscaal negatief resultaat 2012 toe te voegen aan latentie
-1.960
VPB last (o.b.v. 25%)
-490
Acuut belasting verlies is toegevoegd aan de actieve belastinglatentie. Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De effectieve belastingdruk is echter (nagenoeg) nihil, hetgeen wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar. 128 Tablis Wonen
12. Overige informatie 12.1 Werknemers Gedurende het jaar 2012 had de corporatie gemiddeld 60 werknemers in dienst (2011: 65). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2011: 0).
Wet Normering Topinkomens (WNT) Woningcorporaties (m.n. bestuur en RvC) vallen ook onder de per 2013 van kracht geworden WNT. Voor de bestuurder geldt dat zijn contract bij brief van 19 november 2011 is verlengd tot 2016. Hiermee is het directeursdeel van de functie een vast dienstverband geworden. De RvC heeft besloten gebruik te maken van de geboden overgangsregeling van de WNT.
12.2 Bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: • bestuurders en € 139.520 voormalige bestuurders (voorgaand jaar € 137.347) • commissarissen en € 39.903 voormalige commissarissen (voorgaand jaar € 31.314) De vermelde bezoldiging van de bestuurder omvat de periodiek betaalde beloningen (salarissen en vakantiegeld en het werkgeversdeel van de pensioenpremie). Het bedrag is exclusief de fiscale bijtelling van de ter beschikking gestelde auto en het werkgeversdeel van de sociale lasten. Het totaalbedrag kan per individueel RvC-lid als volgt worden gespecificeerd: Periodiek betaalde
Beloningen
Uitkering bij
beloningen
betaalbaar
beëindiging van het
op termijn Naam
2012
2011
Voorzitter dhr. J. Trapman (t/m 30-06-2012)
4.387
Voorzitter dhr. J. van Leeuwen (v.a. 1-7-2012) Lid mw. L.C.N.A. Hulswit Lid Dhr. A. in ‘t Veld Lid dhr. G. Sekeris Lid mw A.J.M. Zebel-Vaudo Lid dhr. E.E.E. Bessem Totaal
Jaarverslag 2012
2012
Winstdeling en bonus
dienstverband 2011
2012
2011
2012
2011
8.774
-
-
-
-
-
-
8.321
-
-
-
-
-
-
-
6.661
6.597
-
-
-
-
-
-
6.661
4.398
-
-
-
-
-
-
-
4.948
-
-
-
-
-
-
6.661
6.597
-
-
-
-
-
-
7.211
-
-
-
-
-
-
-
39.903
31.314
-
-
-
-
-
-
Tablis Wonen 129
13. Statutaire resultaatbestemming Het positieve jaarresultaat van € 6.029.000 is volledig ten gunste van het eigen vermogen gebracht.
Vaststelling jaarrekening 2012 Op 28 mei 2013 heeft de Raad van commissarissen het jaarverslag inclusief de jaarrekening 2012 goedgekeurd. Sliedrecht, 28 mei 2013
14. Gebeurtenissen na balansdatum Directie
De Raad van commissarissen
Drs. H.J.A. Gravesteijn
J. van Leeuwen
A. in ’t Veld
Mevrouw drs. L.C.N.A. Hulswit
Mevrouw mr. A.J.M. Zebel-Vaudo
Drs. E.E.E. Bessem
Het positieve jaarresultaat van € 6.029.000 is volledig ten gunste van het eigen vermogen gebracht. • Tablis Wonen is met de gemeente Sliedrecht overeen gekomen dat de leningen die nog volledig onder gemeentegaranties zijn verstrekt zullen worden overgeheveld naar het WSW. • Per 1 januari 2013 zijn de stichting Bouwen en Beheren en Tablis Wonen gefuseerd. Op 28 december 2012 is dit bij notariële akte vastgelegd. • Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurdersheffing en verruiming van het huurbeleid. Dit regeringsbeleid is nog onderdeel van wetsvorming. De verhuurdersheffing voor Tablis Wonen zou voor de jaren 2013-2017 circa € 12.824.000 kunnen bedragen op grond van de huidige kennis van de wetsontwikkeling. De betekenis van de verruiming van het inkomensafhankelijke verhuurbeleid kan nog niet berekend worden omdat de inkomsteninformatie op dit moment nog niet beschikbaar is. In paragraaf 4.6 van de jaarrekening is de betekenis hiervan uitgezet. In het jaarverslag is een uitgebreide toelichting op de kasstroom projecties opgenomen waarin de effecten van het voorgenomen regeringsbeleid in combinatie met o.a. de saneringssteun zijn verwerkt.
130 Tablis Wonen
Accountantsverklaring
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen 131
Accountantsverklaring
132 Tablis Wonen
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen 133
Bijlage 1
Overzicht nevenfuncties RvC-leden per 31-12-2012
Mevrouw L.C.N.A. Hulswit • lid van de RvC van Stichting Bouwen en Beheren Mevrouw A. Zebel-Vaudo • strategisch juridisch adviseur van advies- en ingenieursbureau DHV • lid van de RvC van Stichting Bouwen en Beheren De heer E.E.E. Bessem • lid van de RvC van woningcorporatie Mijande Wonen • lid van de RvC van woningcorporatie Goed Wonen Zederik • lid van de RvC Stichting Bouwen en Beheren • interim manager bij achtereenvolgende organisaties en bedrijven De heer J. van Leeuwen • voorzitter van de stichting beheer cultuurcluster Veenendaal • voorzitter van het stichtingsbestuur Rhenendael • lid van de RvC van Patrimonium Woonstichting • voorzitter van de raad van toezicht van OBV • gastdocent bij Euroforum • lid van de RvC van Stichting Bouwen en Beheren • zelfstandig gevestigd interim manager en consultant De heer J. Trapman • manager Treasury Controlling E.ON Benelux N.V. • directeur E.ON International Finance B.V. • directeur E.ON First Future Energy Holding B.V. • bestuurder van vijf stichtingen met een financiële functie in relatie met E.ON Benelux N.V. • bestuurder van Stichting Wonen Brazilië • voorzitter van de RvC van Stichting Bouwen en Beheren • lid van de ledenraad van Rabobank Merwestroom • bestuurder/penningmeester van Fonds Stimulans De heer A. in ’t Veld • secretaris van de VODR Zuid-Holland Zuid (vereniging oud-directeuren Rabobanken) • lid van de RvC van Stichting Bouwen en Beheren
134 Tablis Wonen
Bijlage 2
Overzicht verbindingen
Algemene gegevens Naam van de verbinding Stichting Bouwen en Beheren Rechtsvorm Stichting Vestigingsplaats Sliedrecht Statutaire doelstelling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ? Nee
Financiële gegevens 2012 Vennootschap Eigen vermogen 103755 Jaaromzet 133549 Belang in % 0 Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting / Vereniging Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Beheer bij eigen werkapparaat Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding niet
Geldstromen Van TI naar verbinding 0 Doorberekende kosten aan de verbinding 3585 Waarde verstrekte lening(en) 0 Rentepercentage 0 Zekerheden 0 Aflossingstermijn 0 Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI 0 Inzet van personeel van de TI 1 Van verbinding naar TI 0 Ontvangen winstuitkeringen door TI 0 Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding 0 Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid 0
Risicobeheersing - - - - - - -
Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt verkregen zekerheden juridische structuur selectie samenwerkingspartners maximale omvang projectaanspraken gegarandeerde afzet vooraf vermogensdoelstelling en dividendbeleid
Jaarverslag 2012
Deze stichting exploiteert vier bedrijfsruimten op de begane grond van een senioren appartementencomplex dat in ons eigendom en beheer is. Deze stichting is in 1990 opgericht om het totale bouwplan financieel haalbaar te maken en betreft een nevenactiviteit in de zin van MG 2001-26. Tablis Wonen en Tablis Wonen Bouwen en Beheren hebben dezelfde directeur-bestuurder en dezelfde Raad van commissarissen. Het feitelijke beheer van deze stichting ligt bij het eigen werkapparaat, tegen een vergoeding van € 3585 per jaar. In 2013 wordt deze stichting opgeheven. Tablis Wonen 135
Bijlage 2 Algemene gegevens Naam van de verbinding Stichting Woonkeus Drechtsteden Rechtsvorm Stichting Vestigingsplaats Dordrecht Statutaire doelstelling Coördineren van regionale woonruimteverdeling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Publicaties van alle leegkomende woningen Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ? nee
Financiële gegevens 2011 Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting / Vereniging Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding
€ 0 € 1.041.448 0 0 0 Alblasserdam, Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht. Afvaardiging in de RVC van de stichting 0
Geldstromen Van TI naar verbinding € 27.551 kosten Doorberekende kosten aan de verbinding 0 Waarde verstrekte lening(en) 0 Rentepercentage 0 Zekerheden 0 Aflossingstermijn 0 Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI 0 Inzet van personeel van de TI 0 Van verbinding naar TI 0 Ontvangen winstuitkeringen door TI 0 Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding 0 Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid 0
Risicobeheersing - - - - - - -
Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt verkregen zekerheden juridische structuur selectie samenwerkingspartners maximale omvang projectaanspraken gegarandeerde afzet vooraf vermogensdoelstelling en dividendbeleid
136 Tablis Wonen
Algemene gegevens Naam van de verbinding Vereniging van Eigenaren Dorlandsweer Rechtsvorm vereniging Vestigingsplaats Sliedrecht Statutaire doelstelling VVE beheer Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ? nee
Financiële gegevens 2011 Vennootschap nee Eigen vermogen € 48.337 Jaaromzet Belang in % 10,6% (12/113) Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting / Vereniging Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding
Geldstromen Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid
Risicobeheersing - - - - - - -
Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt verkregen zekerheden juridische structuur selectie samenwerkingspartners maximale omvang projectaanspraken gegarandeerde afzet vooraf vermogensdoelstelling en dividendbeleid
Jaarverslag 2012
Er zijn drie Verenigingen van Eigenaren (VvE) in de Dorlandsweer en omstreken met in totaal 135 woningen. Tablis Wonen participeert voor zeventien huurwoningen in deze verenigingen. Het aandeel neemt af op het moment dat deze huurwoningen vrijkomen, omdat ze dan verkocht worden. Het administratief en technisch beheer liggen bij VvE Rijswijk. Tablis Wonen neemt in deze VvE’s niet deel in bestuursfuncties. Hier is sprake van nevenactiviteiten in de zin van MG 2001-26. Voor de huurwoningen betaalt Tablis Wonen aan de VvE’s service-, administratie- en onderhoudskosten, die daarna aan de huurders in rekening worden gebracht. Tablis Wonen 137
Bijlage 2 Algemene gegevens Naam van de verbinding VvE Hobbemastraat Rechtsvorm Vereniging Vestigingsplaats Sliedrecht Statutaire doelstelling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Nevenactiviteit MG 2001-26 Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ? nee
Financiële gegevens 2011 Vennootschap nee Eigen vermogen 188669 (2011) Jaaromzet Belang in % 50% Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting / Vereniging Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Manager Wonen neemt deel aan het bestuur Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding niet
Geldstromen Van TI naar verbinding 31932 (2012) Doorberekende kosten aan de verbinding 0 Waarde verstrekte lening(en) 0 Rentepercentage 0 Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid
Risicobeheersing - - - - - - -
Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt verkregen zekerheden juridische structuur selectie samenwerkingspartners maximale omvang projectaanspraken gegarandeerde afzet vooraf vermogensdoelstelling en dividendbeleid
138 Tablis Wonen
Deze vereniging is opgericht in 1995 en beheert 32 woningen in de Hobbemastraat. Tablis Wonen is eigenaar van zestien woningen en voor dit aandeel vertegenwoordigd in de VvE. Hier is sprake van nevenactiviteiten in de zin van MG 2001-26. Namens Tablis Wonen neemt de manager Wonen deel aan het bestuur van de VvE.
Algemene gegevens Naam van de verbinding VvE Sperwerstraat Rechtsvorm Vereniging Vestigingsplaats Sliedrecht Statutaire doelstelling Verhuur woningen Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Nevenactiviteit in kader MG 2001-26 Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ? nee
Financiële gegevens 2011 Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting / Vereniging Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding
€ 37.071
Geldstromen Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid
€ 43.146 (2012)
Risicobeheersing - - - - - - -
Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt verkregen zekerheden juridische structuur selectie samenwerkingspartners maximale omvang projectaanspraken gegarandeerde afzet vooraf vermogensdoelstelling en dividendbeleid
Jaarverslag 2012
Deze vereniging is opgericht in 2002 en beheert 80 appartementen in de Sperwerstraat. In 2003 hebben wij met deze VvE een overeenkomst ‘bestuurder’ getekend, waarin geregeld is dat wij het feitelijke beheer en de administratie voor de VvE voeren. Ons belang bestaat uit de bijdragen aan de VvE die bestemd zijn voor onderhoud en servicekosten.
Tablis Wonen 139
Bijlage 2 Algemene gegevens Naam van de verbinding VvE Amandelhof Rechtsvorm Vereniging Vestigingsplaats Bleskensgraaf Statutaire doelstelling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Nevenactiviteit MG 2001-26 Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ? nee
Financiële gegevens 2011 Vennootschap nee Eigen vermogen € 23.457 (2011) Jaaromzet Belang in % 68% Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting / Vereniging Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Manager Wonen neemt deel aan het bestuur Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding niet
Geldstromen Van TI naar verbinding 26.992 (2012) Doorberekende kosten aan de verbinding 0 Waarde verstrekte lening(en) 0 Rentepercentage 0 Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid
Risicobeheersing - - - - - - -
Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt verkregen zekerheden juridische structuur selectie samenwerkingspartners maximale omvang projectaanspraken gegarandeerde afzet vooraf vermogensdoelstelling en dividendbeleid
140 Tablis Wonen
Deze vereniging is opgericht in 2006 en beheert 47 woningen aan de Amandelhof. Tablis Wonen is eigenaar van 32 woningen en voor dit aandeel vertegenwoordigd in de VvE. Hier is sprake van nevenactiviteiten in de zin van MG 2001-26. Namens Tablis Wonen neemt de manager Wonen deel aan het bestuur van de VvE.
Algemene gegevens Naam van de verbinding VvE Rondeel Rechtsvorm Vereniging Vestigingsplaats Sliedrecht Statutaire doelstelling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Nevenactiviteit MG 2001-26 Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ? Nee
Financiële gegevens 2011 Vennootschap Nee Eigen vermogen 79.383 (2011) Jaaromzet Belang in % 4.5% Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting / Vereniging Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Manager Wonen neemt deel aan het bestuur Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding niet
Geldstromen Van TI naar verbinding 12.369 (2012) Doorberekende kosten aan de verbinding 0 Waarde verstrekte lening(en) 0 Rentepercentage 0 Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid
Risicobeheersing - - - - - - -
Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt verkregen zekerheden juridische structuur selectie samenwerkingspartners maximale omvang projectaanspraken gegarandeerde afzet vooraf vermogensdoelstelling en dividendbeleid
Jaarverslag 2012
Deze vereniging is opgericht in 2008 en beheert 51 woningen aan het Rondeel en 90 parkeerplaatsen. Tablis Wonen is eigenaar van 38 parkeerplaatsen en voor dit aandeel vertegenwoordigd in de VvE. Hier is sprake van nevenactiviteiten in de zin van MG 2001-26. Namens Tablis Wonen neemt de manager Wonen deel aan het bestuur van de VvE.
Tablis Wonen 141
Bijlage 2 Algemene gegevens Naam van de verbinding VvE De hooghe Dijck Rechtsvorm Vereniging Vestigingsplaats Sliedrecht Statutaire doelstelling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Nevenactiviteit MG 2001-26 Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ? nee
Financiële gegevens 2011 Vennootschap nee Eigen vermogen 0 (2011) Jaaromzet Belang in % 55% Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting / Vereniging Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Manager Wonen neemt deel aan het bestuur Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding niet
Geldstromen Van TI naar verbinding 8238 (2012) Doorberekende kosten aan de verbinding 0 Waarde verstrekte lening(en) 0 Rentepercentage 0 Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid
Risicobeheersing - - - - - - -
Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt verkregen zekerheden juridische structuur selectie samenwerkingspartners maximale omvang projectaanspraken gegarandeerde afzet vooraf vermogensdoelstelling en dividendbeleid
142 Tablis Wonen
Deze vereniging is opgericht in 2009 en beheert 38 woningen en 1 algemene ruimte. Tablis Wonen is eigenaar van 12 zorgwoningen en voor dit aandeel vertegenwoordigd in de VvE. Hier is sprake van nevenactiviteiten in de zin van MG 2001-26. Namens Tablis Wonen neemt de manager Wonen deel aan het bestuur van de VvE.
Algemene gegevens Naam van de verbinding Vereniging van eigenaren Thorbeckehof Rechtsvorm Vereniging Vestigingsplaats Sliedrecht Statutaire doelstelling VVE beheer Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden? nee
Financiële gegevens 2011 Vennootschap nee Eigen vermogen Nog niet bekend Jaaromzet Nog niet bekend Belang in % 0 Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting/ vereniging Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Afvaardiging van manager Wonen Productie en ontwikkeling van de voorraad niet woongelegenheden in de verbinding
Geldstromen Van TI naar verbinding 16489 Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte leningen Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid
Risicobeheersing - - - - - - -
Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt verkregen zekerheden juridische structuur selectie samenwerkingspartners maximale omvang projectaanspraken gegarandeerde afzet vooraf vermogensdoelstelling en dividendbeleid
Jaarverslag 2012
Tablis Wonen is eigenaar van 22 woningen. De Manager Wonen neemt namens Tablis Wonen deel aan het bestuur van de VVE.
Tablis Wonen 143
Bijlage 2 Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats Statutaire doelstelling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ?
Woningnet N.V. Naamloze Vennootschap Automatisering van de woonruimteverdeling Nevenactiviteit MG 2001-26 nee
Financiële gegevens 2011 Vennootschap nee Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % 2 Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting / Vereniging Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap nvt Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding
Geldstromen Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid
Risicobeheersing - - - - - - -
Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt verkregen zekerheden juridische structuur selectie samenwerkingspartners maximale omvang projectaanspraken gegarandeerde afzet vooraf vermogensdoelstelling en dividendbeleid
144 Tablis Wonen
Woningnet N.V. verzorgt de automatisering van de woonruimteverdeling in verschillende regio’s van Nederland. Sinds december 2004 nemen wij in het kapitaal van Woningnet deel in de vorm van honderd aandelen, tegen een nominale waarde van € 11.95 per stuk. Van deze nominale waarde is 75% gestort. Via het regionale woonruimteverdeelsysteem maken wij gebruik van de diensten van Woningnet. Bestuurlijk zijn wij verder niet betrokken bij Woningnet, maar is sprake van een nevenactiviteit in de zin van MG 2001-26.
Algemene gegevens Naam van de verbinding NV Stadsherstel en BV Voorstraat Rechtsvorm Naamloze en Besloten Vennootschap Vestigingsplaats Dordrecht Statutaire doelstelling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ?
Financiële gegevens 2011 Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting / Vereniging Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding
€ 3.029.923 € 35.472 2%
Geldstromen Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid
Risicobeheersing - - - - - - -
Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt verkregen zekerheden juridische structuur selectie samenwerkingspartners maximale omvang projectaanspraken gegarandeerde afzet vooraf vermogensdoelstelling en dividendbeleid
Jaarverslag 2012
De doelstelling van de BV Voorstraat is beperkter en richt zich met vrijwel dezelfde activiteiten alleen op de Voorstraat e.o. in Dordrecht met specifieke aandacht voor de combinatie van wonen, werken en leren. De BV Voorstraat is een 100% dochter van de NV Stadsherstel. Tablis Wonen is voor het bedrag van € 100.000 aandeelhouder in de NV Stadsherstel
Tablis Wonen 145
Colofon Redactie en teksten Tablis Wonen Fotografie Josje Blokland Fotografie en Foto’s Tablis Wonen Vormgeving moev - ontwerp en vormgeving, Oosterwolde (Fr.) Drukwerk Drukkerij De Waard, Sliedrecht Tablis Wonen, mei 2013
146 Tablis Wonen
Sliedrecht, mei 2013 Stichting Tablis Wonen Zuiderzeestraat 210 3363 CZ Sliedrecht Inschrijvingsnummer K.v.K: 23036310
Tablis Wonen Zuiderzeestraat 210 - Sliedrecht, Postbus 145 - 3360 AC Sliedrecht, T (0184) 444 844 E
[email protected] I www.tabliswonen.nl
