Jaarverslag Samen vooruit

Jaarverslag 2011

Samen vooruit

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ................................................................................................................. 1 Beschrijving huidige situatie Huis & Erf ...................................................................... 4 1.1

Stand van zaken ............................................................................................................ 6

1.1.1 1.1.2

1.2

Strategisch Beleid ..........................................................................................................................6 Financiering ...................................................................................................................................6

Extern Toezicht .............................................................................................................. 8

2

Bestuursverklaring ..................................................................................................... 9

3

Corporate Governance .............................................................................................. 12 3.1

Algemene ledenvergadering .........................................................................................13

3.2

De Raad van Toezicht ....................................................................................................14

3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6 3.2.7 3.2.8

3.3

Verantwoording van de Raad van Toezicht .................................................................................14 Samenstelling Raad van Toezicht ................................................................................................15 Personalia Raad van Toezicht ......................................................................................................17 Werkwijze Raad van Toezicht ......................................................................................................18 Commissies Raad van Toezicht ....................................................................................................18 Externe accountant......................................................................................................................19 Ondernemingsraad ......................................................................................................................19 Klachtenadviescommissie ............................................................................................................20

Inhoudelijk toezicht ......................................................................................................20

3.3.1 3.3.2

3.4

Kaders en informatievoorziening.................................................................................................20 Toezicht op bestuur .....................................................................................................................21

Governance ..................................................................................................................21

3.4.1 3.4.2 3.4.3

Governancecode ..........................................................................................................................21 (Her)benoeming ...........................................................................................................................21 Integriteit en onafhankelijkheid ..................................................................................................21

3.5

Bestuurdersbeloning.....................................................................................................22

3.6

Verantwoording honorering Raad van Toezicht .............................................................22

3.7

Tot slot .........................................................................................................................22

3.8

Het bestuur ..................................................................................................................23

3.8.1 3.8.2 3.8.3 3.8.4

Taak en werkwijze .......................................................................................................................23 Personalia bestuur .......................................................................................................................23 Nevenfuncties ..............................................................................................................................23 Tegenstrijdige belangen ..............................................................................................................23

3.9

Horizontale dialoog en verantwoording ........................................................................24

3.10

Externe accountant.......................................................................................................25

3.11

Visitatie ........................................................................................................................25

3.12

Interne risicobeheersings- en controlesystemen ............................................................25

3.12.1 3.12.2

3.13

Treasury .......................................................................................................................26

3.13.1

4

Integraal kwaliteitssysteem .........................................................................................................25 Risicoanalyses operationele en financiële doelstellingen ...........................................................26 Integriteit in de organisatie .........................................................................................................27

Volkshuisvestingsverslag .......................................................................................... 28

Hoofdstuk: Inhoudsopgave

1

1/ 100

4.1

Algemeen .....................................................................................................................29

4.2

Het kwaliteitsbeleid ......................................................................................................29

4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6 4.2.7

Het in stand houden en verbeteren van het bezit .......................................................................29 Vraaggestuurd onderhoud...........................................................................................................29 Mutatieonderhoud ......................................................................................................................30 Planmatig onderhoud ..................................................................................................................30 Opzet van de Meerjaren Onderhoudsbegroting .........................................................................31 Overige werkzaamheden .............................................................................................................32 Het onderhoud, een korte financiële vergelijking .......................................................................32

4.3

Het verlenen van diensten aan bewoners ......................................................................33

4.4

Interne dienst ...............................................................................................................33

4.5

Nieuwbouw ..................................................................................................................34

4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.5.4 4.5.5 4.5.6 4.5.7 4.5.8 4.5.9 4.5.10

Het beheren en verhuren van woningen........................................................................38

4.6.1 4.6.2 4.6.3 4.6.4 4.6.5 4.6.6 4.6.7 4.6.8 4.6.9 4.6.10 4.6.11

4.7

Het betrekken van bewoners bij beleid .........................................................................44

4.8

Leefbaarheid woonomgeving ........................................................................................45

4.8.1 4.8.2

Stand van zaken ...........................................................................................................................45 Strategisch Voorraadbeleid – Wijk- en Buurtplannen .................................................................45

4.9

Wonen, zorg en welzijn .................................................................................................46

4.10

Het beleid en beheer op financieel gebied .....................................................................46

4.10.1 4.10.1 4.10.2 4.10.3 4.10.4 4.10.5 4.10.6

5

Vraaggestuurd werken ................................................................................................................38 Te Woon ......................................................................................................................................38 Verkoop .......................................................................................................................................39 Aankoopbeleid .............................................................................................................................39 Huurprijsbeleid ............................................................................................................................39 Woningzoekenden .......................................................................................................................40 Huuropzeggingen .........................................................................................................................41 Verhuringen .................................................................................................................................41 Huurtoeslag .................................................................................................................................43 Leegstand .....................................................................................................................................44 Huurbetaling ................................................................................................................................44

Resultaat ......................................................................................................................................46 Vermogenspositie ........................................................................................................................47 Liquiditeitspositie ........................................................................................................................48 Meerjarenperspectief ..................................................................................................................48 Risico’s .........................................................................................................................................50 Facilitering WSW..........................................................................................................................52 Diensten Algemeen Economisch Belang (DAEB) in financiële context ........................................53

De organisatie .......................................................................................................... 54 5.1 5.1.1

Toelating en inschrijving ...............................................................................................55 Statutaire gegevens .....................................................................................................................55


4.6

Schijndel, Deken Baekershof fase 2 .............................................................................................34 Schijndel, Deken Baekershof fase 3 .............................................................................................34 Schijndel, Lidwinahof ...................................................................................................................34 Schijndel, Neerlandstraat (Tolakker) ...........................................................................................35 Schijndel, Vicaris van Alphenstraat ..............................................................................................35 Vught, Djalakstraat ......................................................................................................................36 Sint-Michielsgeste (Berlicum)l, Berlerode fase 1 .........................................................................36 Sint-Michielsgestel (Berlicum), Berlerode fase 2 .........................................................................37 Den Dungen, Triestpad ................................................................................................................37 Den Dungen, Grinsel ....................................................................................................................37

2/ 100

5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.1.5

5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.2.6 5.2.7

Personeel .....................................................................................................................57 Werkorganisatie ..........................................................................................................................57 Personeelsbeleid..........................................................................................................................58 Bezetting ......................................................................................................................................59 Arbeidsomstandigheden ..............................................................................................................59 CAO, arbeidsvoorwaarden ...........................................................................................................59 Ondernemingsraad ......................................................................................................................59 Personeelsvereniging ...................................................................................................................60

De jaarrekening ........................................................................................................ 61 6.1

Balans per 31 december 2011 .......................................................................................62

6.2

Winst- en verliesrekening 2011 .....................................................................................64

6.3

Algemene toelichting ....................................................................................................65

6.4

Kasstroomoverzicht 2011 (directe methode) .................................................................74

6.5

Toelichting op de balans ...............................................................................................75

6.6

Toelichting op de winsten verliesrekening ...................................................................85

6.7

Ondertekening van de jaarrekening ..............................................................................91

6.8

Overige gegevens .........................................................................................................92

6.9

Kengetallen ..................................................................................................................94

6.10

Toelichting bij de kengetallen .......................................................................................97

7

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ............................................... 99

8

Afkortingen ............................................................................................................ 101


6

Statutenwijziging .........................................................................................................................55 Doel van de vereniging ................................................................................................................55 Kamer van Koophandel ................................................................................................................55 Deelnemingen ..............................................................................................................................56

3/ 100

Hoofdstuk: Beschrijving huidige situatie Huis & Erf

1 Beschrijving huidige situatie Huis & Erf

4/ 100

Op 18 maart 2011 heeft de directeur-bestuurder a.i. (Karin Rosielle) in haar Rapport van Bevindingen Huis & Erf gerapporteerd aan de Raad van Toezicht. De conclusies uit het rapport van bevindingen komen er in het kort op neer dat Huis & Erf in zwaar weer terecht dreigt te komen. Er is onduidelijkheid over de strategische keuzes van het bedrijf en de volkshuisvestelijke en financiële effecten daarvan op de langere termijn. De kosten en de omvang van de organisatie zijn de afgelopen drie jaar buitenproportioneel gestegen en in juli 2010 heeft het WSW het vertrouwen in de bedrijfsvoering verloren en de faciliteringsruimte op nul gezet. Naar aanleiding van dit rapport van bevindingen is, in samenwerking met het (interim-) management een Plan van Aanpak inclusief organisatieplan opgesteld. Het omvat nieuwe uitgangspunten voor Huis & Erf, waarmee zij haar taak nu en in de toekomst weer naar behoren kan vervullen. In het Plan van Aanpak worden de doelstellingen, waarmee Huis & Erf verantwoord de toekomst in kan gaan, aangescherpt. Strategische doelstellingen: 1. Huis & Erf vindt dat iedereen, ongeacht leeftijd, geslacht, seksuele geaardheid, religie of inkomen, recht heeft op een eigen thuis. Zij bedient een klantgroep van woningzoekenden binnen haar werkgebied met huisvestingsoplossingen, met de nadruk op lagere inkomens en kwetsbaren in de samenleving. 2. De dialoog met de samenleving (huurders en andere belanghouders) is de basis voor ons handelen. 3. Transparant werken en verantwoording afleggen vinden wij vanzelfsprekend. 4. Huis & Erf heeft een gezonde bedrijfsvoering en solide financiële basis. 5. Wij werken als professionele kwaliteitsorganisatie.

Met het goedkeuren van het Plan van Aanpak verandert ook de opdracht van de interim bestuurder. De verhoudingen binnen het bedrijf komen sterk onder druk te staan, omdat een deel van de organisatie zich verzet tegen de manier waarop en het tempo van de voorgenomen reorganisatie. Bij de Ondernemingsraad wordt een adviesaanvraag ingediend voor het doorvoeren van de reorganisatie. Uiteindelijk komt de Ondernemingsraad met wijzigingsvoorstellen en veel vragen naar aanleiding van de adviesaanvraag en wordt in een later stadium zowel door een deel van het personeel als de OR, het vertrouwen in de interim bestuurder opgezegd. De interim bestuurder blijft op verzoek van de Raad van Toezicht aan en de reorganisatie wordt doorgevoerd. De reorganisatie heeft veel teweeg gebracht. De opstelling van partijen leidt tot ‘juridisering’ van de vraagstukken. Dat leidt er onder andere toe dat het afronden van de reorganisatie sterk bemoeilijkt wordt en normalisatie van de verhoudingen uitblijft. Uiteindelijk besluit de interim bestuurder, mevrouw Karin Rosielle, in overleg om haar opdracht eind februari 2012 niet te willen verlengen. De Raad van Toezicht heeft hierop per 6 maart 2012 de heer Marcel Meulen als bestuurder a.i. aangesteld. Hij heeft onder andere als opdracht het vertrouwen binnen de organisatie, als ook in de organisatie, weer te herstellen en verder uitvoering te geven aan het Plan van Aanpak.


Op 14 mei 2011 keurt de Raad van Toezicht van Huis & Erf het Plan van Aanpak goed. Om de dreigende financiële problemen te voorkomen dienen maatregelen en bezuinigingen snel geconcretiseerd te worden. Ingrijpen in de organisatie is daarvan een belangrijk onderdeel. Daarvoor komt een uitgewerkt organisatieplan als richtlijn. Bij de keuze welke bezuinigingen moeten plaatsvinden staat voorop dat Huis & Erf haar volkshuisvestelijke opgave kan blijven realiseren.

5/ 100

1.1 Stand van zaken 1.1.1 Strategisch Beleid De invoering van vraaggestuurd onderhoud, Te Woon en initiatieven op het gebied van leefbaarheid hebben grote impact op de werkwijze en kosten van de organisatie en werkzaamheden gehad. De bewoners en andere belanghouders zijn over het algemeen tevreden over de dienstverlening van Huis & Erf. Zowel intern als extern werden wel enige vraagtekens geplaatst bij de aard en omvang van een aantal initiatieven en de haalbaarheid op langere termijn.

Begin 2011 zijn de volgende maatregelen in gang gezet:  analyse effecten ‘Vraaggestuurd Onderhoud’;  analyse van effecten ‘Te Woon’;  analyse van effecten ‘Buurtactiviteiten en Leefbaarheid’;  analyse financiële positie;  analyse opzet en omvang van de organisatie;  bevriezen van ‘Vraaggestuurd Onderhoud’, Te Woon’ en ‘Buurtactiviteiten en Leefbaarheid’ tot analyse en effecten beschikbaar zijn;  aanpassen en versoberen PR & Communicatie uitingen. De voorlopige conclusie van deze analyses is dat de financiële positie van Huis & Erf bij voortzetting van het huidige beleid en werkwijze zwaar onder druk komt te staan. Zonder maatregelen om de kosten te beheersen, dreigt het gevaar dat de organisatie zijn volkshuisvestelijke opgave in de toekomst niet meer naar behoren kan realiseren. Daarnaast zijn door de invoering van vraaggestuurd werken en Te Woon de sturingsmogelijkheden ten aanzien van de kwaliteit en evenwichtigheid van de bestaande voorraad uit handen gegeven. Immers, beide instrumenten gaan uit van de individuele keuzes van bewoners of woningzoekenden. Huis & Erf is als maatschappelijke ondernemer ook op langere termijn verantwoordelijk voor de huisvesting van verschillende doelgroepen in haar werkgebied. Een zorgvuldige afweging tussen individueel- en algemeen belang is daarbij noodzakelijk.

1.1.2 Financiering Huis & Erf is voor de financiering van de projectontwikkelingsactiviteiten, zoals vrijwel alle corporaties, afhankelijk van de borgstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De afgelopen jaren heeft de organisatie een relatief grote projectenportefeuille ontwikkeld. De projecten zijn veelal een mix van sociale huur, Koopgarantwoningen en commerciële huur- of koopwoningen. In een beperkt deel van de portefeuille is ook sprake van de ontwikkeling van commerciële ruimten. Voor de financiering van de sociale huurwoningen en een beperkt aantal andere voorzieningen kan de organisatie een beroep doen op de borgingsfaciliteiten van het WSW. De andere commerciële ontwikkelingen moeten op de markt worden gefinancierd. Bij brief van 5 juli 2010 heeft Huis & Erf van het WSW te horen gekregen dat de tot op dat moment beschikbare generieke borgingsruimte bevroren werd. Van deze brief was de RvT tot begin 2011 niet op de hoogte. Als reden werd door het WSW aangegeven de bestuurscrisis. In een later stadium heeft het WSW daarnaast als redenen de hoge en onbeheersbare uitgaven in het kader van het vraaggestuurd onderhoud, de financiële effecten op langere termijn van Te Woon en de hoge beheerlasten aangegeven. Om het


Dit heeft gemaakt dat is overgegaan tot afschaffing van Te Woon, Vraaggestuurd Onderhoud en het terugbrengen van de FTE’s naar 47,1 FTE.

6/ 100

vertrouwen weer te herstellen en generieke borgingsfaciliteit ter beschikking te krijgen, diende Huis & Erf een degelijk Plan van Aanpak op te stellen, waarin genoemde redenen voor het bevriezen van de borgingsruimte zouden worden aangepakt. Op 22 december 2010 had Huis & Erf nog wel een toezegging voor een bestemde borgingsfaciliteit van € 7,5 miljoen ontvangen, die ultimo 2010 nog niet was gebruikt. In januari 2011 is hiervoor een lening aangetrokken van € 7,5 miljoen. Ook is de resterende ruimte in een roll-over lening met een nominale waarde van € 10 miljoen benut voor een bedrag van € 1,1 miljoen. In maart 2011 is het WSW geïnformeerd over de actuele situatie bij Huis & Erf. Hierin heeft het WSW bevestigd dat men nog steeds niet bereid is generieke borgingsruimte ter beschikking te willen stellen. Wel is men bereid om op projectbasis borgingsruimte ter beschikking te stellen, maar dan slechts voor de verplichtingen in het lopend boekjaar. Hiervoor dienen overzichten van alle lopende projecten te worden verstrekt, met vermelding van de aangegane verplichtingen waarbij onderscheid wordt gemaakt naar Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en niet-DAEB activiteiten en liquiditeitsprognoses voor de komende jaren. In mei 2011 wordt het Plan van Aanpak Huis & Erf door de Raad van Toezicht goedgekeurd en ter beschikking gesteld aan het WSW. In dit Plan van Aanpak worden onder andere de besluiten over het stopzetten van Te Woon en vraaggestuurd Onderhoud verwoord (beide maatregelen zijn in de 1e helft van 2011 van kracht geworden) alsmede maatregelen aangekondigd om de beheerlasten terug te dringen. In augustus 2011 leidt dit tot aanpassing van de borgingsruimte naar een niveau van € 10 miljoen. Een groot deel van deze € 10 miljoen, te weten € 7,6 miljoen, houdt verband met de projectverplichtingen in 2011 van een zorgcomplex in de Gemeente Sint-Michielsgestel. Omdat dit project nog niet definitief met de betrokken partijen (zorginstelling en aannemer) is overeengekomen, wordt voorzichtigheidshalve gewacht met het aantrekken van langlopende financiering en wordt het WSW gevraagd borg te staan voor alle projectuitgaven verband houdend met dit project. Bij brief van 6 oktober 2011 wordt door het WSW bevestigd dat zij het volledige project zal borgen, echter de hiermee verband houdende borgingsruimte pas wordt vrijgegeven in het jaar dat de verplichtingen moeten worden voldaan.

Een borgingsverzoek voor een DAEB-project in de gemeente Vught wordt door het WSW afgewezen omdat men van mening is dat, wanneer de lening van € 10 miljoen wordt aangetrokken, er tot medio 2012 geen liquiditeitstekorten worden verwacht. Uiteindelijk wordt de langlopende lening van € 10 miljoen pas in maart 2012 aangetrokken. In 2012 zullen aanvullende acties worden ondernomen om het traject van herstel van vertrouwen bij het WSW verder vorm te geven. Belangrijk hierbij is de beoordeling van de financiële effecten van de genoemde maatregelen in het Plan van Aanpak in nieuwe prognosecijfers en vertrouwen in het nieuwe bestuur en de nieuwe Raad van Toezicht. Voor wat betreft de financiering van de commerciële activiteiten, ook voor de reeds in aanbouw zijnde complexen is wel geprobeerd een lening aan te trekken, maar dit is niet gelukt omdat geen invulling is gegeven aan een aantal randvoorwaarden die banken stellen. Deze voorwaarden zijn onder andere 70% voorverkoop van de koopwoningen en huurcontracten voor de commerciële ruimten. Huis & Erf betaalt deze investeringen op dit moment uit de lopende kasstromen. Dit heeft tot gevolg dat de liquiditeitspositie van de organisatie nog meer onder druk is komen te staan.


Omdat de liquiditeitsbehoefte in het najaar van 2011 nijpend werd, werd gebruik gemaakt van een Rekening Courant faciliteit bij de huisbankier, alsmede van een collegiale kasgeldlening voor een bedrag van € 2,4 miljoen. Hierin komt gedurende het resterende deel van 2011 geen verandering meer.

7/ 100

Sinds 1 januari 2011 is een algemene maatregel van bestuur van kracht geworden met betrekking tot de concurrentiepositie van woningcorporaties. Deze maatregel is een antwoord van de regering op Europese wetgeving. Een deel van deze maatregel behelst dat 90% van de toewijzingen van woningcorporaties gericht moet zijn op de verhuur van woningen < € 650 aan huishoudens met een inkomen < € 33.000 per jaar. Daarnaast moeten de activiteiten op het gebied van projectontwikkeling met name gericht zijn op Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Voor deze investeringen is ook in de toekomst borging van het WSW mogelijk. Voor de overige investeringen niet. Deze moeten op de markt gefinancierd worden. Nog onduidelijk is of en zo ja hoeveel van het vermogen van de corporatie ingezet mag worden als garantiestelling. De mogelijke effecten van deze maatregel worden inmiddels binnen de organisatie door het nieuw ontwikkelde Strategisch voorraadbeleid (SVB) in kaart gebracht.

Extern Toezicht Naast het interne toezicht door de Raad van Toezicht wordt toezicht gehouden op het beleid en de werkwijze van de organisatie door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Jaarlijks beoordelen zij de prestaties van alle woningcorporaties. Zij toetsen de kosten ten opzichte van de prestaties, beoordelen de financiële positie op langere termijn en maken een vergelijking – benchmark op basis van kengetallen tussen vergelijkbare organisaties en alle corporaties. Via de zogenaamde toezichtbrief wordt jaarlijks gerapporteerd wat het oordeel is en via ‘Corporatie in Perspectief’ wordt de benchmark gerapporteerd. De beoordeling van de financiële positie van Huis & Erf was de afgelopen jaren goed. In 2011 oordeelde het CFV dat Huis & Erf voldoende solvabel was en kwam men in haar continuïteitsoordeel tot een A1-oordeel, hetgeen inhoudt dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van Huis & Erf. Wel spreekt het CFV haar ernstige zorgen uit over de relatief sterke stijging van de netto beheerlasten in de periode 2006 – 2009 en dringt aan op de realisatie van het Plan van Aanpak. Hiermee wordt gezorgd, naar het oordeel van het CFV, dat gekomen wordt tot een gezonde bedrijfsvoering en een solide financiële basis in de toekomst.


1.2

8/ 100

Hoofdstuk:

2 Bestuursverklaring

9/ 100

Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de corporatie, de strategie, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. Voorts is het bestuur verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie en de financiering van de corporatie. Het bestuur streeft als maatschappelijk ondernemer naar een effectieve en expliciete verantwoording van bovenstaande zaken. Gezien de problemen die in 2010 en 2011 hebben gespeeld, blikt dit verslag niet alleen terug op de reguliere zaken die in 2011 in de geest van de volkshuisvesting hebben gespeeld, maar staat het ook stil bij andere zaken. Zo is de vertrouwensbreuk die is ontstaan tussen de Raad van Toezicht en de directeurbestuurder die heeft geleid tot een ontbinding van het arbeidscontract van de directeurbestuurder per 4 februari 2011, het vermelden waard. Hierop volgend heeft de Raad van Toezicht op 15 februari 2011 mevrouw Karin Rosielle als interim bestuurder benoemd. Zij kreeg bij aanvang de volgende opdracht mee: Cultuur  zorg voor (herstel van) goede verhoudingen binnen de organisatie (ook het MT);  aandacht voor integriteit binnen de organisatie;  terugbrengen van de goede sfeer en veiligheid van iedereen;  optimaliseren werkprocessen, cultuur, bevoegdheden en naleving. Lopende zaken op Volkshuisvestelijk en financieel gebied  benchmark;  kosten baten analyse;  prestaties in het kader van de volkshuisvestelijke opgave;  inzet organisatie. Governance check  up to date brengen van de benodigde documenten conform Governance code zoals de statuten en reglementen, managementrapportage en projectrapportages

Op 18 maart 2011 heeft de interim bestuurder in haar Rapport van Bevindingen Huis & Erf gerapporteerd aan de Raad van Toezicht. De conclusies uit het rapport van bevindingen komen er in het kort op neer dat Huis & Erf in zwaar weer terecht dreigt te komen. Er is onduidelijkheid over de strategische keuzes van het bedrijf en de volkshuisvestelijke en financiële effecten daarvan op de langere termijn. De kosten en de omvang van de organisatie zijn de afgelopen drie jaar buitenproportioneel gestegen en in juli 2010 heeft het WSW het vertrouwen in de bedrijfsvoering verloren en de faciliteringsruimte op nul gezet. Naar aanleiding van dit rapport van bevindingen is, in samenwerking met het (interim-) management, een Plan van Aanpak opgesteld. Het omvat nieuwe uitgangspunten voor Huis & Erf, waarmee zij haar taak nu en in de toekomst weer naar behoren kan vervullen. In het Plan van Aanpak worden de doelstellingen aangescherpt waarmee Huis & Erf verantwoord de toekomst in kan gaan.

Hoofdstuk: Bestuursverklaring

Werving en selectie ten behoeve van de Raad van Toezicht  nieuwe toezichthouders;  nieuwe bestuurder.

10/ 100

Op 14 mei 2011 keurt de Raad van Toezicht van Huis & Erf het Plan van Aanpak goed. Om de dreigende financiële problemen te voorkomen, dienen maatregelen en bezuinigingen snel geconcretiseerd te worden. Ingrijpen in de organisatie is daarvan een belangrijk onderdeel. Daarvoor komt een uitgewerkt organisatieplan als richtlijn. Bij de keuze welke bezuinigingen moeten plaatsvinden staat voorop dat Huis & Erf haar volkshuisvestelijke opgave kan blijven realiseren. Met het goedkeuren van het Plan van Aanpak verandert ook de opdracht van de interim bestuurder. Bij de Ondernemingsraad wordt een adviesaanvraag ingediend voor het doorvoeren van delen van het Plan van Aanpak. Uiteindelijk komt de Ondernemingsraad met wijzigingsvoorstellen en veel vragen naar aanleiding van de adviesaanvraag en wordt in een later stadium zowel door een deel van het personeel als de OR het vertrouwen opgezegd in de interim bestuurder. De Raad van Toezicht stelt een onderzoek in naar de feiten en achterliggende oorzaken rondom het opzeggen van het vertrouwen in de interim bestuurder. Op basis van dit onderzoek behoudt de Raad van Toezicht het vertrouwen in de interim bestuurder. De interim bestuurder blijft op verzoek van de Raad van Toezicht aan en de reorganisatie wordt doorgevoerd. De wijze waarop verantwoording wordt afgelegd is door middel van de jaarrekening, het volkshuisvestingsverslag en het overzicht van cijfermatige kengetallen en prognoses. Gezien het voorgaande beperkt de verklaring van de huidige bestuurder a.i. zich tot de volgende zaken:  de jaarstukken geven op basis van de bij vaststelling bekende informatie een volledig en juist beeld van de toestand van de vereniging aan het einde van het boekjaar en van de gang van zaken gedurende het boekjaar 2011. Bij het opstellen van de jaarstukken is rekening gehouden met de afdelingen 2 t/m 8 en 11 van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. De jaarstukken zijn op 30 mei 2012 door het Bestuur vastgesteld en door de Toezichthouder goedgekeurd. Het jaarverslag is op 25 juni 2012 door de Algemene Vergadering goedgekeurd;  alle uitgaven zijn verantwoord;  onvoldoende inzicht bestond in de wijze waarop de in het verleden opgestelde operationele, volkshuisvestelijke, maatschappelijke en financiële doelstellingen van Huis & Erf kunnen worden gerealiseerd. Het interim bestuur heeft daarom in het verslag jaar besloten deze doelstellingen te herijken en een Plan van Aanpak op te stellen waarin Huis & Erf ook in de toekomst haar doelstellingen als maatschappelijk ondernemer en sociale huisvester kan waarmaken;  de thans bekende risico’s zijn in de jaarrekening verantwoord. Uiteindelijk besluit de interim bestuurder, mevrouw Karin Rosielle, haar opdracht eind februari 2012 niet te willen verlengen. Per 6 maart 2012 is de heer Marcel Meulen benoemd tot directeur-bestuurder ad interim van bouwvereniging Huis & Erf.

mr. Marcel E.J. Meulen MCD directeur-bestuurder a.i.

Hoofdstuk: Bestuursverklaring

Schijndel, 29 mei 2012

11/ 100

Hoofdstuk: Corporate Governance

3 Corporate Governance

12/ 100

Huis & Erf conformeert zich aan de Aedes Governance Code en aan de Governance Code Woningcorporaties. In het tweede kwartaal van 2011 heeft een Governance Check plaatsgevonden waarover in augustus 2011 is gerapporteerd. Conclusie is dat er vanuit governanceoptiek weinig valt aan te merken op de statuten, reglementen en codes die bij Huis & Erf worden gehanteerd. Wel zijn opmerkingen gemaakt over het mogelijk lidmaatschap van bestuurder en Raad van Toezicht van de bouwvereniging. Daarnaast hebben reglementen een strak en formeel karakter, gericht op juiste procedures en minder op de inhoudelijke aspecten. Reglementen zijn daardoor erg lang en te formeel. Aan genoemde zaken zal in 2012 opvolging worden gegeven.

3.1 Algemene ledenvergadering De Algemene Ledenvergadering is het hoogste orgaan binnen bouwvereniging Huis & Erf. Lid van de vereniging kunnen worden meerderjarige personen die woonachtig zijn in het werkgebied van de vereniging. Bevoegdheden van de Algemene Ledenvergadering zijn:  verkiezing, benoeming, schorsing en ontslag van de leden van de Raad van Toezicht, benoeming van de voorzitter van de Raad van Toezicht;  besluiten tot wijzigen van de statuten;  besluiten tot ontbinding, splitsing, fusie van de vereniging;  besluiten tot omzetting of herstructurering van de vereniging in een andere rechtsvorm;  goedkeuring van de jaarrekening;  toevoegen van onderwerpen aan de agenda, voor zover deze betrekking hebben op de voorgaande bevoegdheden;  besluitvorming ten aanzien van voorstellen die de statutair directeur in de Algemene Ledenvergadering aan de orde brengt;  vaststelling van de hoogte van de contributie.

Algemene Ledenvergadering 12 januari 2011 De eerste was op 12 januari 2011. Hierin gaf de Raad van Toezicht onder andere uitleg over de redenen voor het besluit om de arbeidsovereenkomst met de directeur-bestuurder te ontbinden. Het doel van deze ALV was het nemen van besluiten over de positie en bezetting van de Raad van Toezicht. De heer Wim Kelders, een nieuwe kandidaat op voordracht van de ZHV, werd met algemene stemmen gekozen. De Raad van Toezicht kondigde aan dat ze zich gaat vernieuwen. In verband met de continuïteit van het toezicht gaat dat in etappes. De werving van drie nieuwe leden voor de Raad van Toezicht werd in gang gezet. Algemene Ledenvergadering 28 april 2011 De tweede Algemene Ledenvergadering, het betrof een extra vergadering, was op 28 april. In deze vergadering stelde Karin Rosielle zich voor. Zij was per 15 februari 2011 gestart als directeur-bestuurder ad interim bij Huis & Erf. Ook werden er in deze vergadering twee nieuwe leden voor de Raad van Toezicht benoemd: Daan Hermes, als voorzitter, en Maurice Schrijnemakers. De volgende leden van de Raad van Toezicht traden af: René van de Burgt, Ellen Broks en Rea van den Elzen. De leden kregen die avond tevens tekst en uitleg over de actuele financiële positie van Huis & Erf.


In 2011 vonden er in totaal vier Algemene Ledenvergaderingen plaats. In het kort geven we hier de belangrijkste zaken weer die tijdens deze vergaderingen besproken en besloten zijn.

13/ 100

Hierbij was de essentie dat deze zorgelijk was en dat er maatregelen nodig waren om dit te verbeteren. Algemene Ledenvergadering 30 juni 2011 De derde Algemene Ledenvergadering vond op 30 juni plaats. De directeur-bestuurder ad interim gaf een presentatie over de maatregelen die getroffen waren in verband met de financiële situatie. De activiteiten Vraaggestuurd werk en Te Woon waren stopgezet, verder was er ingezet om soberder en doelmatig te gaan werken. De Ledenvergadering keurde het Plan van Aanpak van mei 2011 goed en verleende zijn goedkeuring aan de jaarrekening en het jaarverslag 2010. Algemene Ledenvergadering 22 december 2011 De laatste Algemene Ledenvergadering was op 22 december 2011. Hier gaf de directeurbestuurder ad interim Karin Rosielle een toelichting op de stand van zaken bij Huis & Erf. Deze was met name gericht op de uitvoering van het Plan van Aanpak inclusief het organisatieplan.

3.2 De Raad van Toezicht 3.2.1 Verantwoording van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Toezicht houdt onder andere toezicht op:  realisatie van de doelstellingen van de corporatie;  realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven;  strategie en de risico's verbonden aan de activiteiten van de corporatie;  opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen;  financieel verslaggevingsproces;  naleving van toepasselijke weten regelgeving. Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn in de statuten van Bouwvereniging Huis & Erf omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het Huishoudelijk reglement voor de Raad van Toezicht en Bestuur. Het Huishoudelijk reglement is op de website van Huis & Erf geplaatst.

Medio 2011 is getoetst of Huis & Erf (nog) voldoet aan alle eisen die gesteld mogen worden aan goed Governance bij woningcorporaties. Deze toets heeft geleid tot de nodige aanbevelingen en voorstellen tot aanpassing van de statuten. De op deze aanbevelingen en voorstellen ingekomen reacties zullen worden beoordeeld door een daarvoor ingestelde commissie en zo nodig verwerkt in een aangepast voorstel aan de Algemene Ledenvergadering.


In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop hij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar.

14/ 100

3.2.2 Samenstelling Raad van Toezicht Bij de samenstelling van de Raad van Toezicht van Huis & Erf wordt gestreefd naar een gedifferentieerde samenstelling en een afspiegeling van de maatschappelijke context van de organisatie. De Raad van Toezicht kijkt terug op een enerverende periode waarin de bestuurscrisis leidde tot het ontslag van de toenmalige directeur-bestuurder door een uitspraak van de kantonrechter. De daaropvolgende periode waarin Huis & Erf werd geleid door een directeurbestuurder a.i. bracht Huis & Erf niet terug in rustiger vaarwater. Belangrijke oorzaak daarvan was dat de financiële positie van Huis & Erf veel minder goed was dan voorheen werd aangenomen. Deze constatering was een belangrijke aanleiding voor een in 2011 doorgevoerde reorganisatie. Het zal duidelijk zijn dat deze nieuwe ontwikkelingen een grote rol hebben gespeeld en in 2011 dan ook een groot deel van de tijd van de Raad van Toezicht in beslag hebben genomen. Omdat de Raad van Toezicht van mening is dat Huis & Erf na de gebeurtenissen van 2010 gebaat is bij een nieuw begin, is besloten dat er, met aandacht voor de continuïteit, in de zomer van 2012 een bijna volledige nieuw samengestelde Raad moet zijn. Op de vergadering van 23 februari 2011 is Wim Kelders door de Raad benoemd als vicevoorzitter. In de Ledenvergadering van 28 april 2011 zijn drie leden afgetreden: In deze vergadering werd aangekondigd dat An Cremers in het najaar van 2011 zal aftreden; dat is door omstandigheden 29 februari 2012 geworden.

Op de Algemene Ledenvergadering in het najaar 2011 zouden nog eens twee nieuwe leden voor benoeming worden voorgedragen. Dit is door omstandigheden (vertraging in de procedure) 29 februari 2012 geworden. Het nieuw benoemde lid Annemarie Moons is door de Zelfstandige Huurdersvereniging voorgedragen. Voorts werd Eric Schellekens door de Algemene Ledenvergadering als nieuw lid benoemd. Medio 2012 zullen Jeanne Derks en Rosie Severens aftreden als lid van de Raad van Toezicht. Daarmee komt het aantal leden van de Raad van Toezicht op 5. Het voornemen is om met deze omvang te volstaan, mits dit akkoord bevonden wordt door de Algemene Ledenvergadering. De ALV dient daarvoor de wijziging van de statuten vast te stellen , waarbij onder meer de omvang van de Raad van Toezicht gesteld wordt op minimaal 5 en maximaal 7, in plaats van nu 7 respectievelijk 9. Met het terugbrengen van de omvang van het aantal leden van de Raad van Toezicht op minimaal 5 en maximaal 7 leden denkt de Raad slagvaardiger beslissingen te kunnen nemen en efficiënter te kunnen functioneren. Wij feliciteren de nieuwe en herbenoemde leden met hun benoeming en wensen hen succes voor de komende zittingstermijn. Met de voltooiing van deze benoemingen kan gezegd worden dat de Raad, na een grondig en zorgvuldig selectieproces, weer op volle sterkte is. Dit onder goedkeuring van de ALV.


Op deze plaats een woord van dank aan de afgetreden leden, de heer van der Burgt, mevrouw Broks en mevrouw van den Elzen, voor hun inzet en inbreng. In de Algemene Ledenvergadering van 28 april 2011 zijn twee nieuwe leden voorgedragen en benoemd:  Daan Hermes, voorzitter;  Maurice Schrijnemakers, lid. Tevens werden voor herbenoeming tot de zomer van 2012 voorgedragen en benoemd:  Jeanne Derks;  Rosie Severens.

15/ 100


Met de samenstelling van de Raad van Toezicht zoals die nu is geformuleerd, spreken we hier het vertrouwen voor de toekomst uit.

16/ 100

Personalia Raad van Toezicht

Naam

Functie

drs. Daan Hermes (vanaf 28 april 2011)

Voorzitter, Lid Remuneratiecommissie

Geb. jaar 1959

Deskundigheid s- gebied Arbeidsrecht Financiën

Beroep

Nevenfuncties

Lid senior management Achmea

-

-

Wim Kelders (vanaf 12-januari 2011)

Lid Voordracht Zelfstandige Huurdersvereniging, Lid Remuneratiecommissie Overige specifieke verantwoordelijkheid: Maatschappelijke Verantwoording

1948

Overheid, Ruimtelijke Ontwikkelingen en Volkshuisvesting

Zelfstandig Adviseur

-

An Cremers

Lid, Voordracht Zelfstandige Huurdersvereniging, Specifieke verantwoordelijkheid: Maatschappelijke Verantwoording

1947

Zorg

Gepensioneerd

-

Lid, Specifieke verantwoordelijkheid: Audit Lid, Specifieke verantwoordelijkheid: Audit Lid, Specifieke verantwoordelijkheid: Audit

1959

Volkshuisvesting en Financiën

Zakelijk directeur NCDO

1970

Financiën, Organisatie

Director Control Vodafone

1954

Bouw en Volkshuisvesting

Zelfstandig adviseur

Jeanne Derks

Maurice Schrijnemakers RA

ir .Rosie Severens

-

-

Lid Raad van Toezicht van het CFK, het uitvoeringsorgaan voor de overbruggingsregeling van de beroepsvoetballers Voorzitter Proprof, vakbond voor contractspelers betaald voetbal.

Voorzitter landelijk Platform Hersenletsel Organisaties Lid Expertgroep NAH (Niet Aangeboren Hersenletsel) bij Hersenstichting en College van Advies bij CCE Nederland Bestuurslid Stichting Hersenletsel Organisatie Nederland

-

-

Docent gastcolleges TU Eindhoven Bestuurslid Stichting Bossche Bouwsociëteit


3.2.3

17/ 100

Naam

Functie

Ellen Broks-Van Lier MM (tot 28 april 2011)

Voorzitter, Lid Remuneratiecommissie

René van der Burgt MSc (tot 28 april 2011)

Vicevoorzitter, Lid Remuneratiecommissie

Geb. jaar 1958

Deskundigheid s- gebied Kwaliteit

Beroep

1958

Organisatie

Director Service Delivery Management Benelux Philips Real Estate

Nevenfuncties

Zelfstandig adviseur

-

-

-

-

drs. Rea van den Elzen (tot 29 april 2011)

Lid, Specifieke verantwoordelijkheid: Audit

1972

Financiën

Projectmanager financiën Friesland Campina

Gastdocent Masteropleiding Facility Management, Saxion hogeschool Facility Management Nederland, Commissie Management & Ontwikkeling Werkveld Commissie Hogeschool Zuyd, Heerlen

-

Door de RvT zal een nieuw schema van aan- en aftreden worden opgesteld, rekening houdend met de bepalingen van de statuten en met de continuïteit van de Raad. Daarbij zal worden gelet op een geleidelijke vervanging van leden zodat niet (te) veel kennis ineens verdwijnt binnen de RvT.

In 2011 is de Raad van Toezicht ca. tien maal in reguliere vergaderingen bijeen geweest. Terugkerende thema's in de vergaderingen waren:  Reorganisatie;  jaarverslag en jaarrekening;  managementrapportages;  treasury;  aankopen grond;  goedkeuring projecten;  begroting 2012;  de afhandeling van het ontslag van de vorige directeur- bestuurder;  de verstoorde relatie tussen de directeur-bestuurder a.i. en de Ondernemingsraad. Door het opzeggen van het vertrouwen in de directeur-bestuurder a.i. in oktober 2011 door een gedeelte van het personeel is de Raad in 2011 naast de reguliere vergaderingen veelvuldig bijeen geweest. In november 2011 heeft de Raad besloten tot effectuering van de voorgenomen reorganisatie. 3.2.5 Commissies Raad van Toezicht Met het terugbrengen van het aantal leden van de Raad van Toezicht tot 5 leden is tevens het aantal zelfstandig commissies in de Raad van Toezicht teruggebracht van drie naar één


3.2.4 Werkwijze Raad van Toezicht Op de vaste momenten zijn de formele onderwerpen aan bod gekomen, zoals de vaststelling van de jaarstukken 2010 in juni 2011 en de begroting in december 2011. Ook is gesproken over de zaken op het gebied van volkshuisvesting en bedrijfsvoering en zijn onder andere besluiten genomen over de aanstelling van de directeur-bestuurder a.i., de reorganisatie, diverse projecten, jaarlijkse limieten en voorstellen over de aanpassing van de verengingsstatuten.

18/ 100

commissie. Alleen de Remuneratiecommissie is een zelfstandige commissie. Voor de Auditcommissie en de Commissie Maatschappelijke Verantwoording treed de volledige Raad van Toezicht op. Voor de commissies zijn reglementen opgesteld, waarin de taken en bevoegdheden zijn beschreven. De voorzitter, Daan Hermes en vicevoorzitter, Wim Kelders, vormden in 2011 de Remuneratiecommissie die de Raad adviseert over taken, prestatieafspraken en de beloning van de bestuurder van Huis & Erf. De commissie kwam in 2011 ten gevolge van de interimperiode niet formeel bij elkaar. De Auditcommissie ziet toe op de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing en de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant en de relatie met de externe accountant. De Raad van Toezicht heeft ter invulling van de rol van de audit-commissie eenmaal overleg gehad met de externe accountant. De overige zaken die aan de orde dienen te komen in de Auditcommisie houden verband met de volgende thema’s:  risicomanagement;  treasury;  beheerkosten;  projecten;  managementrapportage. De Commissie Maatschappelijke Verantwoording is belast met het toezicht op het maatschappelijk presteren van de organisatie, het overleg van de bestuurder met directe belanghouders (o.a. de Ondernemingsraad en de Zelfstandige Huurdersvereniging) en belanghebbende organisaties, de toepassing van de integriteitscode en het beleid van Huis & Erf met betrekking tot de maatschappelijke verantwoording. Deze commissie kwam in 2011 twee keer bijeen en besprak de volgende onderwerpen:  maatschappelijke verankering;  buurtontwikkeling;  belanghoudersbijeenkomst.

Externe accountant

Op de vergadering van juni 2011 was de accountant aanwezig ter bespreking en goedkeuring van het accountantsverslag, de jaarrekening, het jaarverslag en de accountantsverklaring. Op enkele opmerkingen na worden de jaarrekening en het jaarverslag (inclusief het volkshuisvestelijk verslag) formeel akkoord bevonden en als gereed voor goedkeuring bestempeld voor de ALV. Tevens verleent de Raad van Toezicht hiermee decharge aan de bestuurder voor het in boekjaar 2010 gevoerde beleid.

3.2.7 Ondernemingsraad In 2011 overlegde de Raad van Toezicht formeel drie maal met de Ondernemingsraad. In het overleg van 14 februari 2011 is gesproken over het ontslag van de directeurbestuurder en de benoeming van een directeur-bestuurder a.i. per 15 februari 2011. In het overleg van 24 augustus 2011 is gesproken over het Plan van Aanpak en de hieruit voortkomende reorganisatie en de vragen die hierover bij het personeel leven.


3.2.6

19/ 100

In het overleg van 26 oktober 2011 is gesproken over het opzeggen van het vertrouwen in de directeur-bestuurder a.i. 3.2.8 Klachtenadviescommissie De Regionale Klachtenadviescommissie van woningcorporatie St. Joseph uit Boxtel en Huis & Erf is actief per 1 januari 2009. De commissie bestaat uit vier leden met deskundigheid op het gebied van recht, bouwkunde en de woningmarkt. Het secretariaat is werkzaam vanuit Schijndel. Er hebben ten opzichte van vorig jaar geen wijzigingen plaatsgevonden in de samenstelling van de commissie of het secretariaat.

Bijeenkomsten De Klachtenadviescommissie is in 2011 twee keer bijeen geweest voor het bespreken van ingekomen stukken en klachten.

Ingekomen klachten In 2011 werden bij de Klachtenadviescommissie vier schriftelijke bezwaren ingediend (2010: 5). Twee klachten kwamen uit Sint-Michielsgestel, één klacht uit Schijndel (anoniem) en één uit Boxtel. De klachten gingen over: ontevredenheid verbouwing badkamer, wateroverlast, het welzijn van de buurt, vocht-/schimmelprobleem in doucheruimte. Een klacht kon niet worden behandeld omdat deze anoniem was. De andere klachten zijn terugverwezen naar Huis & Erf. Dit omdat er geen schriftelijke afwijzing was en de klacht nog niet door de organisatie was afgehandeld.

3.3 Inhoudelijk toezicht 3.3.1 Kaders en informatievoorziening In de statuten, het Huishoudelijk reglement van de Raad van Toezicht en Bestuur staan de kaders en werkwijze geformuleerd. Het toezicht van de Raad werd de afgelopen jaren bemoeilijkt door het feit dat het Strategisch Meerjaren Beleidsplan ontbrak en het treasury statuut onvoldoende inzicht gaf in de financieringsmogelijkheden van de organisatie.

De Raad van Toezicht ontvangt elk kwartaal algemene rapportages van de voortgang van de voorgenomen activiteiten op het gebied van financiën, volkshuisvesting en de maatschappelijke investeringen van Huis & Erf. Het bestuur van Huis & Erf is gehouden aan de statutaire bepalingen en het bestuursreglement bij het nemen van besluiten. Investeringen behoeven voorafgaande goedkeuring van de Raad. In 2010 is begonnen met de invoering van een nieuwe presentatie aan de Raad van projectvoorstellen in standaardvorm, waarin een risicoanalyse op portefeuilleniveau is opgenomen. De Raad heeft echter geconstateerd dat de hierin opgenomen gegevens niet up-to-date waren en niet accuraat bleken te zijn. Hierdoor werd de Raad derhalve onvoldoende geïnformeerd. Daarin is in de loop van 2011 een verbeteringsslag gemaakt die in 2012 verder vorm zal worden gegeven.


Tevens maken onderdeel uit van het toetsingskader: het BBSH, jaarplan 2011 en de (meerjaren)begroting 2012.

20/ 100

De Raad behoort de realisatie van de volkshuisvestelijke opgave van Huis & Erf door middel van jaarlijkse prestatieafspraken te toetsen. Hierin zijn onder andere afspraken opgenomen over de belangrijkste taken van de corporatie op het gebied van het huisvesten van de primaire doelgroep, de financiële continuïteit (handhaven A-status, voldoende borgingsruimte), bewonersparticipatie, leefbaarheid, kwaliteit van het woningbezit en wonen en zorg. 3.3.2 Toezicht op bestuur Het bestuur is belast met het besturen en de vertegenwoordiging van de vereniging. Het bestuur houdt zich bezig met de besluitvorming op het terrein van beleidsmatige zaken en de dagelijkse werkzaamheden van de werkorganisatie. Een van de belangrijkste taken van de Raad is de werkgeversrol naar de bestuurder. Hiertoe behoort het aanstellen van een goed bestuurder, de beloning van de bestuurder, het maken van afspraken over het te voeren beleid en de prestaties van de corporatie met de bestuurder en het toetsen of de bestuurder goed functioneert. Zonder goede, volledige en tijdige informatie van de bestuurder kan de Raad deze rol niet naar behoren verrichten. De Raad moet in principe er op kunnen vertrouwen dat hij de benodigde en juiste informatie krijgt. Het vertrouwen van de Raad in de vorige bestuurder werd gedurende geruime tijd op de proef gesteld. De gevraagde informatie op zowel strategisch- als operationeel niveau werd niet of onvolledig en pas na veel aandringen verstrekt. De sfeer van vergaderingen werd hierdoor ernstig verstoord en de verhoudingen op de proef gesteld. Ook de afspraken omtrent de beloning van de bestuurder zijn onvoldoende helder vastgelegd. Het hieruit voortvloeiende conflict tussen de Raad van Toezicht en de directeur-bestuurder leidde in februari 2011 tot ontslag van de bestuurder door een uitspraak van de kantonrechter en de aanstelling van Karin Rosielle als interim bestuurder.

3.4.1 Governancecode Governance in het algemeen en de Aedes Governance Code zijn regelmatig terugkerende onderwerpen voor de Raad van Toezicht. Medio 2011 is geïnventariseerd in hoeverre inmiddels aan de code wordt voldaan en welke eventuele acties er nog nodig zijn om aan de code te voldoen. Daaruit zijn de nodige aanbevelingen en voorstellen voortgevloeid om de statuten aan te passen. Op een daartoe strekkend voorstel aan de Algemene Ledenvergadering zijn een aantal reacties ingekomen. Deze zullen door een daarvoor ingestelde commissie worden beoordeeld en zo nodig worden verwerkt in een aangepast voorstel, dat medio 2012 door de Algemene Ledenvergadering kan worden behandeld. 3.4.2 (Her)benoeming De zittingsperiode van een lid van de Raad van Toezicht is gesteld op ten hoogste vier jaar. Een aftredende toezichthouder kan hierna maximaal één keer worden herkozen. 3.4.3 Integriteit en onafhankelijkheid Naar het oordeel van de Raad van Toezicht is voldaan aan de criteria die gelden ten aanzien van onafhankelijkheid. Het profiel van de Raad van Toezicht van Huis & Erf is desgewenst op te vragen bij Huis & Erf, evenals het Huishoudelijk reglement van de Raad van Toezicht.


3.4 Governance

21/ 100

3.5 Bestuurdersbeloning De beloning van de bestuurder is gebaseerd op de richtlijnen van de op Huis & Erf van toepassing zijnde regeling van de commissie Izeboud. Het salaris van de bestuurder dient binnen deze regeling te passen. In het jaarverslag 2010 is al geconstateerd dat het salaris van de bestuurder niet paste binnen de voor Huis & Erf van toepassing zijnde bovengrens. In 2011 is aan de toenmalige bestuurder, naast zijn reguliere salaris tot aan zijn ontslag, op basis van een beschikking van de rechter een beëindigingvergoeding van € 100.000 betaald. Ook is een vergoeding in de proceskosten uitbetaald voor een bedrag van € 11.900 (inclusief btw). De totale bruto-vergoeding over 2011 is met de reguliere vergoedingen tot aan ontslagdatum en de ontslagvergoeding op een bedrag van € 132.112 uitgekomen. Voor sociale lasten (verzekeringen) is in 2011 een bedrag van € 4.810 betaald. Hiermee is de bovengrens van de voor Huis & Erf van toepassing zijnde regeling overschreden. Met de directeur-bestuurder a.i. is een honorarium op urenbasis overeengekomen. Dit honorarium past binnen de Kaders van de adviesregeling van de VTW (Vereniging van Toezichthouders voor de Woningcorporaties. In totaal is over, respectievelijk in, 2011 een bedrag van € 233.043 inclusief btw aan haar uitbetaald. Dit bedrag is inclusief alle vergoedingen voor reis- en verblijfkosten. De norm als bedoeld in de Wet Openbaarmaking Publieke Topinkomens wordt niet overschreden. Er zijn geen persoonlijke leningen, garanties en dergelijke verstrekt aan de bestuurder.

3.6 Verantwoording honorering Raad van Toezicht De honorering van de Raad van Toezicht is conform de normering van de VTW (Vereniging van Toezichthouders voor de Woningcorporaties). Voor de voorzitter geldt een vergoeding van € 9000 per jaar. Voor de vicevoorzitter € 7000 per jaar en voor de leden € 6000 per jaar.

3.7 Tot slot Met de afsluiting van dit boekjaar, hopen we ook een turbulent jaar binnen de organisatie af te kunnen sluiten. We hebben de randvoorwaarden gecreëerd en we hebben vertrouwen in de nieuwe directeur bestuurder a.i.. Verder is de informatievoorziening voor ons als Raad van Toezicht sterk verbeterd maar nog steeds in ontwikkeling. Dit heeft dan ook nog onze volle aandacht. We willen op deze plaats ons vertrouwen uitspreken in een succesvol nieuw jaar.

D.J.A.M. Hermes voorzitter Raad van Toezicht


Hoogachtend,

22/ 100

3.8 Het bestuur 3.8.1 Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor: • de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; • de strategie; • de financiering; • het beleid; • de resultatenontwikkeling; • het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Toezicht. Het bestuur dient zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling te richten en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de woningcorporatie mee. Het bestuur verschaft de Raad van Toezicht tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Toezicht. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico's verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan de Raad van Toezicht en moet de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Toezicht en de Remuneratiecommissie bespreken. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn omschreven in de statuten van Bouwvereniging Huis & Erf. Een en ander is verder uitgewerkt in het Huishoudelijk reglement. 3.8.2 Personalia bestuur Op initiatief van de Raad van Toezicht heeft de rechter de arbeidsovereenkomst met de toenmalige bestuurder beëindigd per 4 februari 2011 wegens een vertrouwensbreuk en verstoring van de verhoudingen. Op 15 februari 2011 is mevrouw Karin Rosielle aangesteld als directeur-bestuurder a.i. Zij heeft deze positie gedurende 2011 bekleed.

• • • •

commissaris bij RIBW Kennemerland Amstelland; commissaris bij Woonstichting De Key; adviseur bij - RWUW en KWH; commissaris bij Kwintes. 3.8.4

Tegenstrijdige belangen

In het kader van tegenstrijdige belangen zijn geen onderwerpen bekend.


3.8.3 Nevenfuncties Mevrouw Rosielle bekleedde gedurende 2011 diverse nevenfuncties te weten:

23/ 100

3.9 Horizontale dialoog en verantwoording Huis & Erf heeft de volgende belanghebbenden met betrekking tot de maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd:  bewoners (klanten, zijnde huidige of toekomstige afnemers van producten en diensten, en andere burgers) en hun vertegenwoordigers;  relevante overheden en hun instellingen op gemeentelijk en regionaal niveau;  maatschappelijke organisaties op het terrein van zorg, welzijn, onderwijs en veiligheid;  collega-corporaties. De Raad van Toezicht heeft deze lijst in het kader van de uit te voeren visitatie goedgekeurd in zijn vergadering van 31 januari 2007. De communicatie met deze belanghebbenden heeft in 2011 plaatsgevonden door middel van:  tweemaal een overleg met de Zelfstandige Huurdersvereniging (ZHV) en het bijwonen van elkaars activiteiten zoals ledenvergadering etcetera;  overleg van leden van de Raad van Toezicht en de Zelfstandige Huurdersvereniging (ZHV);  er is zeven keer regulier overleg met Ondernemingsraad (OR) en het bestuur geweest, een overleg tussen OR en RvT, 14 maal informeel overleg met de interim bestuurder dan wel met vertegenwoordiging (P&O) daarvan;  zes-wekelijks overleg op bestuurlijk niveau met gemeenten in het werkgebied door interim bestuurder en verantwoordelijke wethouder(s);  bestuurlijk overleg met corporaties in de regio, dit zogenaamde Groenewoudoverleg is in de zomer van 2011 beëindigd, na discussie binnen de Algemene Ledenvergadering en Raad van Toezicht zullen deze overleggen weer hervat worden.

Op basis van het Plan van Aanpak 2011 zijn concrete acties benoemd voor de korte en de lange termijn. In het kader van de acties op de lange termijn heeft Huis & Erf verkend wat samenwerking met collega-corporaties in de regio zou kunnen bijdragen aan haar doelen en ambities. Ook intensieve samenwerking of fusie met één of meer collega-corporaties is verkend. Hiervoor zijn medio 2011 verkennende gesprekken gevoerd met vrijwel alle collegacorporaties in de regio. Daarnaast hebben zowel de directeur-bestuurder a.i. als de Raad van Toezicht gemeend de discussie over samenwerking zo open mogelijk te voeren en hiervoor alle lokale kennis, argumenten en meningen bij elkaar te brengen. Hiervoor is een Klankbordgroep gevormd. Doel van de Klankbordgroep is zich te buigen over de vraag of samenwerken nodig is en zo ja, wat de voor- en nadelen zijn van de verschillende scenario’s. De Klankbordgroep is in 2011 vier maal bij elkaar geweest. Deelnemers aan de Klankbordgroep waren personen uit verschillende geledingen van de maatschappij en waarvan bekend was dat zij betrokken zijn bij het wel en wee van Huis & Erf. In totaal hebben 22 mensen deelgenomen. Eindconclusie van deze bijeenkomsten was:  stel eerst orde op zaken binnen Huis & Erf, zorg dat er rust komt, zorg dat de interne problemen worden opgelost, dat het huis op orde komt. De onrust en bijkomende financiële consequenties zijn niet goed voor het realiseren van de doelstelling van de organisatie. Ook eventuele samenwerking wordt hierdoor bemoeilijkt;


Vanwege de bestuurswisseling begin 2011 is er geen overleg geweest met de stakeholders. Het geplande overleg op 1 november 2011 is niet doorgegaan vanwege een aantal belangrijke afzeggingen mede ten gevolge van de op dat moment negatieve publiciteit over Huis & Erf.

24/ 100



lokale verankering moet in alle gevallen gegarandeerd worden. De herkenbaarheid van de corporatie moet groot zijn, de betrokkenheid bij en begrip voor plaatselijke vraagstukken is essentieel.

Tevens is gesteld dat er een flink aantal redenen zijn om voor de toekomst wel degelijk te onderzoeken op welke manier de ambitie van Huis & Erf ook op de lange termijn verzekerd kan blijven. Dat behoeft een degelijke voorbereiding, zodat feiten en consequenties zakelijk beoordeeld kunnen worden. Hierbij is aandacht voor draagvlak voor deze discussie van groot belang.

3.10 Externe accountant De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Toezicht na advies van de directeur-bestuurder. Al meer dan 20 jaar is Deloitte de accountant van Huis & Erf. In 2009 heeft er een wisseling van de verantwoordelijk partner namens Deloitte plaatsgevonden, dit vanwege het vertrek van de vorige partner. Er is door de externe accountant, naast reguliere en fiscale werkzaamheden, één activiteit verricht op het gebied van subsidie aanvraag, namelijk ‘Slimme Zorg Deken Baekersstraat’. De externe accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Toezicht bij waarin het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten tot goedkeuring van het jaarverslag. Tijdens deze vergadering kan de Raad van Toezicht aan de externe accountant vragen stellen over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening.

3.11 Visitatie In 2007 heeft bij Huis & Erf een visitatie plaatsgevonden. Nog niet alle verbetervoorstellen uit het visitatierapport zijn overgenomen. In 2011 zou opnieuw een visitatie moeten plaatsvinden. De in 2011 geplande visitatie is uitgesteld. Hiervoor is door Aedes dispensatie verleend. Als reden hiervoor wordt aangegeven dat de communicatie met de ‘buitenwereld’ erg belast geweest is met interne strubbelingen. Het streven is om eind 2012 of in 2013 een visitatie te laten uitvoeren.

3.12.1 Integraal kwaliteitssysteem Een aantal jaren geleden is een start gemaakt om op basis van het INK model de organisatie in te richten en te monitoren. Na de eerste inventarisatiefase is besloten om dit model nog niet verder te implementeren. In 2011 is besloten om een implementatie van het INK model in ieder geval uit te stellen tot 2012. In 2010 is besloten om het KWH huurlabel te halen. Ondanks de turbulente periode heeft de organisatie in februari 2011 met een goede score het KWH huurlabel behaald. Een mooie prestatie, zeker gezien de omstandigheden. Naast de meting over de tevredenheid van de klant is hier ook een vergelijking te vinden met de prestaties van andere corporaties.


3.12 Interne risicobeheersings- en controlesystemen

25/ 100

3.12.2 Risicoanalyses operationele en financiële doelstellingen De financiële positie van Huis & Erf is ogenschijnlijk al geruime jaren goed. In 2011 oordeelde het CFV dat Huis & Erf voldoende solvabel was en kwam men in haar continuïteitsoordeel tot een A1-oordeel, hetgeen inhoudt dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van Huis & Erf. Wel spreekt het CFV haar ernstige zorgen uit over de relatief sterke stijging van de netto beheerlasten in de periode 2006 – 2009 en dringt aan op de realisatie van het Plan van Aanpak op korte termijn. Hiermee wordt gezorgd dat gekomen wordt tot een gezonde bedrijfsvoering en een solide financiële basis in de toekomst. Begin 2011 hebben een aantal grondige analyses plaatsgevonden; • analyse meerjarenprognose op juistheid, volledigheid en het verwerken van nieuw beleid; • risico analyse nieuw beleid en werkwijze voor continuïteit van de organisatie; • analyse kasstromen; • uit- of afstellen investeringsbeslissingen. De uitkomsten van deze analyses gaven een minder optimistisch beeld van de financiële situatie van de organisatie. In de begroting 2010 waren al ambities geformuleerd om de beheerkosten op de middellange termijn naar een lager niveau te brengen. De maatregelen hiertoe zijn in 2010 niet concreet uitgewerkt. In de begroting 2011 is wederom een ambitie opgenomen om een aantal kostenposten en de beheerkosten van de organisatie naar een meer verantwoord niveau te brengen. Een concreet plan hoe deze ambities te realiseren was tot aan 2011 nooit uitgewerkt in concreet beleid. In de begroting 2012 en de hieraan gekoppelde meerjarenbegroting zijn de financiële uitkomsten van de uitvoering van het Plan van Aanpak doorgerekend. Het beeld van de meerjarenbegroting dat hierin ontstaat is in vergelijking met de afgelopen jaren positief te noemen. De eerste jaren zullen de intern gedefinieerde kengetallen voor financiële sturing, een minimale solvabiliteitseis van 20% en een rentedekkingsgraad (ICR) van minimaal 1,6, een negatieve ontwikkeling kennen, maar vanaf 2015 laten zowel de solvabiliteit als de ICR een opwaartse trend zien. Dit staat in de woning-corporatiesector bekend als ‘de badkuip’. Dit beeld van een negatieve ontwikkeling op korte termijn en een positieve ontwikkeling op langere termijn wordt veroorzaakt door de beperkte investeringshorizon van Huis & Erf. Voor 2015 en verder zijn er geen nieuwbouwinvesteringen meer opgenomen. Nieuwe investeringen vloeien voort uit het in ontwikkeling zijnde Strategisch Voorraad Beleid (SVB). De verwachting is dat dit in het eerste deel van 2012 zal worden opgeleverd, gevolgd door de aanpassing van de Meerjaren Onderhoudsplanning.

Tot juli 2010 had Huis & Erf de beschikking over een ruim en direct beschikbaar faciliteringsvolume (borging) van het WSW. In juli 2010 heeft het WSW laten weten dat het faciliteringsvolume op nul is gezet en de woningcorporatie een zogenaamde ‘aandachts-corporatie’ is. De reden van dit besluit is dat door de bestuurlijke perikelen van de corporatie, de hoge (en onbeheersbare) uitgaven in het kader van het vraaggestuurd onderhoud, de financiële effecten op langere termijn van Te Woon en de hoge beheerlasten, gekoppeld aan de voorgenomen investeringen het WSW onvoldoende vertrouwen heeft in de organisatie. Om het vertrouwen weer te herstellen en generieke borgingsfaciliteit ter beschikking te krijgen, diende Huis & Erf een degelijk Plan van Aanpak op te stellen waarin genoemde redenen voor het bevriezen van de borgingsruimte zouden worden aangepakt. Borging kan alleen onder voorwaarden op projectniveau plaatsvinden.


3.13 Treasury

26/ 100

In maart 2011 is het WSW geïnformeerd over de actuele situatie bij Huis & Erf. Hierin heeft het WSW bevestigd dat men nog steeds niet bereid is generieke borgingsruimte ter beschikking te willen stellen. Wel was men bereid om op projectbasis borgingsruimte ter beschikking te stellen, maar dan slechts voor de verplichtingen in het lopend boekjaar. Hiervoor dienen overzichten van alle lopende projecten te worden verstrekt met vermelding van de aangegane verplichtingen, waarbij onderscheid wordt gemaakt naar Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en niet-DAEB activiteiten en liquiditeitsprognoses voor de komende jaren. In mei 2011 wordt het Plan van Aanpak Huis & Erf door de Raad van Toezicht goedgekeurd en ter beschikking gesteld aan het WSW. In augustus 2011 leidt dit tot aanpassing van de borgingsruimte naar een niveau van € 10 miljoen. Een groot deel van deze € 10 miljoen, te weten € 7,6 miljoen, houdt verband met de projectverplichtingen in 2011 van een zorgcomplex in de gemeente Sint-Michielsgestel. Omdat dit project nog niet definitief met de betrokken partijen (zorginstelling en aannemer) is overeengekomen, wordt gewacht met het aantrekken van langlopende financiering en wordt het WSW gevraagd borg te staan voor alle projectuitgaven die verband houden met dit project. Op 6 oktober 2011 wordt dit door het WSW schriftelijk bevestigd, zij het dat de hiermee verband houdende borgingsruimte pas wordt vrijgegeven in het jaar dat de verplichtingen moeten worden voldaan. Naast de ontwikkeling van sociale huurwoningen had Huis & Erf in het verleden de ambitie om ook koopwoningen en commerciële ruimten te ontwikkelen. De financiering van dergelijke activiteiten moet op de kapitaalmarkt plaatsvinden. In de praktijk blijkt dit niet eenvoudig te realiseren. Voor twee in aanbouw zijnde complexen, waarin een relatief groot aandeel koopwoningen en commerciële ruimten, is het tot nu toe niet mogelijk gebleken om een financier te vinden. De projectkosten worden sinds 2011 uit de lopende kasstromen betaald. Begin 2011 hebben de volgende maatregelen plaatsgevonden: • treasury beleid toetsen aan volledigheid en nieuwe richtlijnen (Europa); • risico Analyse Treasury aan nieuwe richtlijnen (Europa). 3.13.1

Integriteit in de organisatie

Hoofdstuk:

Op dit gebied zijn in 2011 onder andere de volgende maatregelen genomen:  aanpassen en aanscherpen procuratieregeling;  aanpassen en aanscherpen Personeel Handboek.

27/ 100

Hoofdstuk: Volkshuisvestingsverslag

4 Volkshuisvestingsverslag

28/ 100

4.1 Algemeen Het volkshuisvestingsverslag bevat een uiteenzetting over het gevoerde beleid ten aanzien van de prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH, artikel 26 lid 2). Te weten:  kwaliteit van de woongelegenheden;  huisvesting van de doelgroep;  betrokkenheid van de bewoners;  leefbaarheid;  financiën;  zorg. Op deze prestatievelden wordt in dit hoofdstuk nader ingegaan. In deze algemene beschouwing wordt ingegaan op de belangrijkste ontwikkelingen en gebeurtenissen die van invloed zijn geweest op het functioneren van Huis & Erf.

4.2 Het kwaliteitsbeleid 4.2.1 Het in stand houden en verbeteren van het bezit Het vernieuwen en in stand houden van woningen wordt naast technische en markttechnische redenen mede bepaald door het kader van strategisch voorraadbeheer. Dat wil zeggen dat keuzes om iets wel of niet te doen uitdrukkelijker bepaald worden door de functie van de woning op de lokale woningmarkt, nu en in de toekomst. Dagelijks Onderhoud Het dagelijks onderhoud is opgebouwd uit reparatieonderhoud (storingen) en contractbeheer. Het totale aantal woningen in beheer bedraagt ultimo 2011 3.408 tegenover 3.419 in 2010.

Het contractbeheer betreft de werkzaamheden op basis van onderhoudscontracten met aannemers. Het contractbeheer betreft onderhoud aan trapliften, rioolontstoppingen, schoonmaak goten, liftonderhoud, cv– en combiketels, elektrische schuifdeuren en deurdrangers, brandmeldinstallaties, brandblusinstallaties, bliksembeveiliging, glasherstel met schilderwerk, ketelhuizen, luchtbehandelingsinstallaties en mechanische ventilatie. Per 1 januari 2012 is Huis & Erf van start gegaan met een nieuw onderhoudsabonnement. In het kader van haar kwaliteitsbeleid biedt het haar huurders een serviceabonnement aan. Wanneer de huurder een serviceabonnement afsluit, verricht Huis & Erf, tegen een kleine maandelijkse vergoeding, werkzaamheden die normaal onder verantwoordelijkheid en voor rekening van de huurder zijn. Dit draagt bij tot het in standhouden van de kwaliteit van de woning. 4.2.2 Vraaggestuurd onderhoud In 2008 heeft Huis & Erf de omslag gemaakt van meer traditioneel planmatig onderhoud naar vraaggestuurd onderhoud. Bewoners kunnen op verzoek verbeteringen aan de binnenkant van de woning door Huis & Erf laten uitvoeren. Omdat de organisatie ervoor koos om beleidsvoornemens niet vooraf binnen heldere doelstellingen en kaders uit te werken, maar


Onder reparatieonderhoud worden alle kosten geregistreerd die te maken hebben met de afhandeling van storingen en reparatieverzoeken van individuele woningen, garages, overige bedrijfsruimten en complexen. Door de sterke afname van het aantal meldingen is het aantal reparatieopdrachten sterk gedaald: van 4410 in 2010 naar 3660 in 2011.

29/ 100

organisch te laten groeien, is de uitvoering van dit beleid in de praktijk minder goed beheersbaar gebleken. Het uitvoeren van werkzaamheden op deze wijze is organisatorisch moelijker te plannen, vergt meer voorbereidingscapaciteit van de organisatie en is duurder in de realisatie. In juni is het besluit genomen om per direct te stoppen met het concept vraaggestuurd onderhoud. De kosten in 2011 bedragen € 734.808, lager dan in 2010. In 2011 is een start gemaakt met de ontwikkeling van nieuw integraal strategisch voorraadbeleid. Hierin worden de kaders en randvoorwaarden waarbinnen er keuzevrijheid is voor de huurders opnieuw bepaald. De werkzaamheden in de woning zullen planmatig uitgevoerd gaan worden, binnen de kaders van het SVB. Overige veranderingen en vernieuwingen Verbouwingsverzoeken van bewoners en woningaanpassingen op medische gronden worden beoordeeld op technische aspecten, risico’s van overlast voor de omgeving en de gevolgen voor de verhuurbaarheid. Voor het zelf aanbrengen van veranderingen in de woning is geen toestemming nodig. Wel worden bij het achterlaten van veranderingen in de woning eisen gesteld aan de technische specificaties, de veiligheid en de verhuurbaarheid. Kleine woningaanpassingen op medische gronden worden volgens afspraak met de gemeenten tegen vaste prijsafspraken aangebracht. Voor grotere aanpassingen is een medische indicatie en goedkeuring van de gemeente noodzakelijk. 4.2.3 Mutatieonderhoud Het mutatieonderhoud heeft als doel de woning in goede staat van onderhoud en zonder gebreken beschikbaar te stellen aan de nieuwe bewoners. De kosten hiervoor worden gedefinieerd als: alle onderhouds- en reparatiekosten die bij mutatie worden gemaakt. Maar ook de kosten die te maken hebben met het op niveau brengen van de woning indien de huurder eerder niet deelnam aan een projectmatige verbetering. Bij mutatie worden de woningen zo nodig voorzien van nieuw hang- en sluitwerk. 2010 228 170 58 2.427 786 7.435 34 jaar

In het totaal aantal mutaties zijn opgenomen 26 stuks minder ingrijpende mutaties (kosten < € 2.300,-) en 18 ingrijpende mutaties (kosten >€ 2.300,-) vanuit het jaar 2010 die in 2011 zijn afgehandeld. De hogere kosten per mutatie zijn het gevolg van het stopzetten van Vraaggestuurd onderhoud. Een significant deel van de mutatiekosten werd in 2010 nog onder die noemer geboekt. In de tweede helft van 2011 is er op deze begrotingspost veel bespaard. 4.2.4 Planmatig onderhoud Dit onderhoud heeft een relatief korte cyclustijd tot zeven jaar, waarbij geen fundamentele wijzigingen in of aan de woning worden aangebracht. Doel hierbij is het in stand houden van het bezit. Voorbeelden hiervan zijn: het onderhoud aan verwarmingsinstallaties en centrale verwarmingsketels, mechanische ventilatie, elektrische deuren, liften, schoonmaken van goten, onderhoud van platte daken en het buitenschilderwerk. Gelijktijdig met planmatig


Aantal mutaties Mutatieonderhoud minder ingrijpend Mutatieonderhoud ingrijpend Kosten gemiddeld per opdracht kosten minder ingrijpend per opdracht kosten ingrijpend per opdracht Gemiddelde leeftijd woning

2011 222 165 57 2.673 877 7.871 34 jaar

30/ 100

onderhoud worden energiebesparende maatregelen getroffen. Bepalend hierin is het isoleren van de buitenschil en het toepassen van HR-ketels. In 2011 realiseerde Huis & Erf de volgende projecten:  209 cv-ketels vervangen;  8 nieuwe cv-installaties aangelegd;  16 woningen meterkasten vervangen;  21 woningen dakbedekking vervangen van dakkapellen of bergingen;  104 woningen: herstellen van schoorstenen en/of voegwerk;  7 woningen voor- en achterdeuren en 24 woningen bergingsdeuren vervangen;  87 woningen dakramen vervangen;  24 woningen/bergingen goten vernieuwd;  24 boilers vervangen;  348 woningen geschilderd. 4.2.5 Opzet van de Meerjaren Onderhoudsbegroting In 2007 is de Meerjaren Onderhoudsbegroting (MJOB) geactualiseerd op basis van nieuwe uitgangspunten die voortkomen uit:  vraaggestuurd onderhoud;  Te Woon;  basiskwaliteit;  meer huurdersgericht handelen. Tussentijds heeft een aantal wijzigingen plaatsgevonden. In 2006 is de schildercyclus aangepast (tussenbeurten vervallen) en in 2010 is besloten om isolatiewerkzaamheden niet langer voor rekening van Huis & Erf te laten plaatsvinden, maar alleen nog tegen huurverhoging. De onderhoudsbegroting bij Huis & Erf wordt al jaren op dezelfde traditionele wijze opgesteld. Uitgangspunt is de theoretische levensduur van elementen. Het resultaat is een degelijke onderhoudsplanning op technische elementen en uitgangspunten.

In 2011 is er een analyse uitgevoerd naar de wijze van totstandkoming van de Meerjaren Onderhoudsbegroting. Conclusie van dit onderzoek is dat de huidige manier van begroten objectiever en betrouwbaarder kan worden uitgevoerd, waarbij ook rekening wordt gehouden met de conditiemeting. Hiervoor dient een geschikt softwarepakket te worden aangeschaft. Wanneer hiermee wordt gewerkt, ontstaat een eenduidige en onafhankelijke beeldvorming van het bezit, rekening houdend met de conditie van de woning. Afhankelijk van het onderhoudsbeleid en het Strategisch Voorraad Beleid worden dan per complex de maatregelen bepaald in de MJOB.


Door de invoering van vraaggestuurd onderhoud en Te Woon zijn voor de toekomst geen strategische ingrepen in complexen voorzien. Dat leidt tot een maximale technische kwaliteit op elementenniveau. De kosten voor vraaggestuurd onderhoud zijn gebaseerd op de gemaakte kosten in de voorgaande jaren. Na vaststelling van het nieuwe SVB in 2012 zal de Meerjaren Onderhoudsbegroting op de gewijzigde uitgangspunten aangepast worden.

31/ 100

4.2.6

Overige werkzaamheden

Glasschade Riolering ontstoppen Storingen en reparatieverzoeken Woningaanpassingen i.v.m. handicap minder ingrijpend (< € 2,300,--) Woningaanpassingen i.v.m. handicap ingrijpend (> € 2,300,--) Brand- en stormschades Mutatieschades

2011 164 665 5.060 62 4 16 28

2010 187 715 5.782 45 7 6 31

4.2.7 Het onderhoud, een korte financiële vergelijking In onderstaande tabel wordt een vergelijking gemaakt tussen de begrote bedragen en de kosten in 2011. De verschillen worden afzonderlijk toegelicht. Omschrijving Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud

Begroot 2011 € 1.068.869 € 2.699.118 € 445.347

€ € €

Kosten 2011 1.111.087 2.265.172 608.656

Dagelijks onderhoud  stijging kosten reparatieverzoeken als gevolg van grotere herstellingen per opdracht;  daling door positieve resultaten in de aanbesteding van de contractwerkzaamheden;

Mutaties cv/ww incidenteel De begroting voor mutaties is voornamelijk gebaseerd op historische gegevens. Door toename van de gemiddelde uitgaven per opdracht voor zowel ingrijpende mutaties (> € 2.300) als niet ingrijpende mutaties (< € 2.300) zijn de kosten hoger. In het kostenoverzicht bij mutatie is een verschuiving van € 15.240 opgenomen naar de post cv/ww ten opzichte van de financiële verantwoording. Woningaanpassingen/schades Het aantal aanpassingen in huurwoningen is gestegen van 52 naar 62. De daling van de uitgaven is een gevolg van gewijzigd beleid bij de gemeenten in 2010. Vooral de grotere aanpassingen nemen in aantal af en dus ook de kosten. Woningaanpassingen worden voor een groot gedeelte gesubsidieerd door de gemeenten, waardoor de werkelijke kosten voor Huis & Erf aanzienlijk lager zijn.


Planmatig onderhoud  verschil in kosten enerzijds door overlopende werkzaamheden uit 2010 en anderzijds vanwege het besluit projecten in 2011 niet in uitvoering te nemen en door te schuiven naar 2012;  voor isolatiewerkzaamheden is voorzien € 403.537, kosten zijn € 127.497. Het isoleren is direct gekoppeld aan de uitvoering van schilderwerk. Bewoners ontvangen afhankelijk van de investering een huurverhogingsvoorstel en na akkoord vindt uitvoering plaats. Sinds 2010 vinden isolatiewerkzaamheden alleen plaats tegen huurverhoging. Als gevolg hiervan is het aantal deelnemers fors gedaald. Uit milieu overwegingen en rekening houdend met de totale woonlasten van bewoners is dit een ongewenst effect. In de actualisatie van het strategisch voorraad beleid zal aandacht zijn voor duurzaamheid.

32/ 100

Schades Schades zijn ingeschat op basis van eerdere ervaringen. In dit verslagjaar zijn drie brandschades opgetreden en 13 stormschades. Ook hier gaat het over de werkelijke kosten. Het merendeel van de kosten, behoudens eigen risico, wordt vergoed door de verzekering.

4.3 Het verlenen van diensten aan bewoners Het verlenen van diensten aan bewoners betreft in hoofdzaak huismeesteractiviteiten, tuinonderhoud, schoonmaakonderhoud en glasbewassing van gemeenschappelijke ruimten bij gestapelde woningen. Ook zijn bij een aantal woongebouwen centrale was- en drooggelegenheden aangebracht. In 2012 zal onderzoek verricht worden naar de inzet, tarifering en doorbelasting van de huismeesterkosten. Uit een analyse is komen vast te staan dat er geen eenduidige systematiek is en er niet wordt doorbelast op basis van werkelijke kosten. Indexatie van tarieven heeft al jarenlang niet plaatsgevonden.

4.4 Interne dienst

Het stopzetten van vraaggestuurd werken heeft consequenties voor de omvang van de servicedienst. In de reorganisatie zal de formatie dan ook teruggebracht worden. Andere maatregelen, gericht op het verbeteren van het proces rondom reparaties en onderhoud, die in voorbereiding zijn:  het terugbrengen van de telefonische intake van serviceverzoeken onder de servicedienst. Hierdoor kan gerichter worden doorgevraagd, sneller een afspraak worden gemaakt en kan afhandeling klantgericht plaatsvinden;  het rechtstreeks melden van verstoppingen aan het riool of storingen aan de cvinstallatie bij de installateur. Klanten kunnen meteen een afspraak maken;  het aanscherpen van het onderhouds-ABC, aangepast op het wettelijk kader. Ook worden serviceabonnementen ingevoerd voor huurdersonderhoud, glas en rioolservice. Het hebben van een eigen servicedienst biedt ook voordelen. Zo wil Huis & Erf serviceverzoeken snel en adequaat oplossen en de dienstverlening rondom reparatieverzoeken en het onderhouden van de woning (mutatieonderhoud) op het niveau KWH houden. Op deze manier houden we tevens goed zicht op de kwaliteit van het bezit en kiezen we voor persoonlijke benadering in de dienstverlening. In 2012 zal een nadere analyse van de servicedienst worden verricht om denkrichtingen te formuleren waarin de overcapaciteit van de servicedienst ingevuld kan worden.


Huis & Erf werkt met een eigen servicedienst die werkzaamheden verricht op het gebied van klachten en serviceverzoeken, mutatiewerkzaamheden en vraaggestuurd werken. De bedrijfsleider servicedienst stuurt 9 medewerkers aan. Door het vraaggestuurd werken is de capaciteit op planning en werkvoorbereiding omvangrijk. Medio 2011 is het vraaggestuurd werken stopgezet. Het onderhoud van de binnenkant van de woning (keukens, badkamer, toilet) zal weer planmatig worden opgepakt. Verdere uitwerking daarvan vindt plaats binnen het nog te ontwikkelen nieuw strategisch voorraadbeleid. Er is daarnaast een aanscherping gekomen van het basis mutatieonderhoud, dit beleid beschrijft waar een woning aan moet voldoen om weer opnieuw verhuurd te kunnen worden.

33/ 100

4.5 Nieuwbouw In deze paragraaf worden de projecten weergegeven waarbij in 2011 het project is voltooid dan wel is gestart met de bouw. Daarnaast heeft Huis & Erf nog diverse ‘ DAEB’ - en ‘NietDAEB maar binnen BBSH’ - projecten in portefeuille waarvan in 2011 de voortgang zich beperkte tot de oriëntatiefase dan wel de voorbereidingsfase. 4.5.1

Schijndel, Deken Baekershof fase 2



11 65-plus appartementen, dure huur (niet-DAEB), boven € 705 per maand



16 65-plus appartementen, sociale huur (DAEB), tot € 610 per maand

Project

Deken Baekershof (fase 2)

Aantal eenheden Jaar van oplevering Stichtingskosten

27 Architect 2011 Aannemer 5.603.000

€

BAS Architectuur Wijnen Bouw Schijndel

In januari 2010 is begonnen met de bouw van de 2e fase aan de St. Servatiusstraat, 27 appartementen. Deze appartementen zijn begin 2011 opgeleverd. Aansluitend werden de laatste bestaande seniorenwoningen gesloopt en werd begonnen met de bouw van fase 3, de laatste 12 appartementen. In het project zijn domotica voorzieningen toegepast.

Schijndel, Deken Baekershof fase 3



12 65 plus appartementen, dure huur (niet-DAEB), gemiddeld € 782 per maand



gemeenschappelijke bergingen en terrein.

Project

Deken Baekershof (fase 3)

Aantal eenheden Jaar van oplevering Stichtingskosten

€


BAS Architectuur Wijnen Bouw Schijndel

In het project zijn domotica voorzieningen toegepast. Gelijktijdig met de 3e fase worden de fietsenbergingen en containerruimten van alle 55 appartementen gebouwd en wordt geëindigd met het realiseren van het parkeerterrein en groenvoorzieningen. De appartementen zijn in december 2011 opgeleverd. Het parkeerterrein en groenvoorziening worden volgens planning in maart 2012 aangelegd, afhankelijk van de weersomstandigheden.

4.5.3

Schijndel, Lidwinahof



21 appartementen, sociale huur (DAEB), € 616 per maand inclusief een parkeerplaats



13 appartementen, koop (niet-DAEB), € 185.000 / € 275.000 inclusief parkeerplaats v.o.n. (11 verkocht)



17 appartementen, koopgarant (niet-DAEB), € 185.000 / € 275.000 inclusief parkeerplaats v.o.n., kortingspercentage 25%.


4.5.2

34/ 100



11 appartementen, koopgarant (niet-DAEB), € 168.000 / € 182.000 inclusief parkeerplaats v.o.n., kortingspercentage 10% (10 verkocht)

Project Aantal eenheden Jaar van oplevering Stichtingskosten Project Aantal eenheden Jaar van oplevering Stichtingskosten

€

Lidwinahof (huur) 21 Architect 2012 Aannemer 3.818.000

€

Lidwinahof (koop) 41 Architect 2012 Aannemer 6.850.000

VVKH Architecten Bouwbedrijf Hazenberg

excl. btw. VVKH Architecten Bouwbedrijf Hazenberg

Om de nieuwbouw mogelijk te maken zijn 32 seniorenwoningen gesloopt. Stedenbouwkundig vormt de nieuwbouw een geheel met het monument Lidwina, dat in de zomer van 2009 is opgeleverd en in gebruik genomen. In oktober 2010 is gestart met de uitvoering en de oplevering is medio 2012 gepland.

Schijndel, Neerlandstraat (Tolakker)



12 appartementen, sociale huur (DAEB), € 498 per maand, voor cliënten van Dichterbij



4 woningen, koop (niet-DAEB), gem. € 290.000 v.o.n.

Project Aantal eenheden Jaar van oplevering Stichtingskosten


€

Neerlandstraat (Tolakker) Dichterbij 12 Architect 2013 Aannemer 1.738.000

€

Neerlandstraat (Tolakker) koop 4 Architect 2014 Aannemer 843.000

DEUX architecten Nieuwenhuizen Daandels

excl. btw. DEUX architecten Nieuwenhuizen Daandels

Op 31 december 2008 is de akte van levering gepasseerd, waarmee Huis & Erf in het bezit kwam van het gezinsvervangend tehuis De Tolakker van Dichterbij. Als tegenprestatie is afgesproken dat Huis & Erf 12 appartementen voor cliënten van Dichterbij zal gaan realiseren. Al in 2007 kwam het gezinsvervangend tehuis leeg te staan, waarna het in 2009 is gesloopt. In 2009 is een bouwvergunning voor de twaalf appartementen verleend, voor de vier vrije sector verkoopwoningen in 2010. De aanbesteding van de bouw heeft op 4 november 2010 plaatsgevonden. De gunstigste inschrijver was Nieuwenhuizen-Daandels. In 2012 kan naar verwachting met de uitvoering worden gestart onder voorbehoud van borging en financiering. 4.5.5

Schijndel, Vicaris van Alphenstraat



13 appartementen, sociale huur (DAEB), € 598 per maand + € 55 per maand per parkeerplaats



21 appartementen, koopgarant (niet-DAEB), gem. € 200.000 v.o.n., 10% korting (5 verkocht).


4.5.4

35/ 100



6 commerciële ruimten op de begane grond, huur (niet-DAEB)



inclusief parkeerplaatsen in de parkeerkelder




€

€

€

Vicaris van Alphenstraat (huur) 13 Architect 2012 Aannemer 2.518.000

Van Vessem Architecten Gebr. van Stiphout

Vicaris van Alphenstraat (commerciële ruimten) 6 Architect 2012 Aannemer 4.112.000

Vicaris van Alphenstraat (koop) 21 Architect 2012 Aannemer 3.912.000

excl. btw. Van Vessem Architecten Gebr.v Stiphout

excl. btw. Van Vessem Architecten Gebr. van Stiphout

Aangekocht van Brinvast uit Schijndel op 18 november 2010. De bouw is eind 2010 gestart en wordt in de zomer van 2012 opgeleverd. 4.5.6 

Vught, Djalakstraat

8 appartementen, sociale huur (DAEB), € 529 per maand.


€

Djalakstraat 8 Architect 2012 Aannemer 1.480.000

Molenaar, Bol & Van Dillen Janssen de Jong Bouw

In 2008 nam Huis & Erf voor dit plan deel aan de inschrijving die door de gemeente Vught was uitgeschreven. Op basis van de geboden kwaliteit heeft de gemeente het plan aan Huis & Erf gegund. Daarop volgend is op 4 september 2008 de Ontwikkel- en realisatieovereenkomst tussen Huis & Erf en de gemeente Vught ondertekend. In 2010 is de bouwvergunning verleend. Met de uitvoering is in oktober 2011 gestart en de oplevering is naar verwachting in september 2012. Sint-Michielsgeste (Berlicum)l, Berlerode fase 1



40 PG-plaatsen met 1 zorginfra (DAEB)



26 beschermd wonen appartementen, sociale huur (DAEB), € 490 per maand



13 appartementen, sociale huur (DAEB), € 637 per maand


€

Berlerode (fase 1) 80 Architect 2013 Aannemer 13.295.000

Elemans, Postma, van den Hork Hendriks Coppelmans Uden


4.5.7

36/ 100

Voor de herontwikkeling van verpleeg- en verzorgingshuis Berlerode is door Vivent in 2007 een inschrijving georganiseerd. De ontwikkeling is ter hand genomen door de hoogste bieder, Hendriks Coppelmans uit Uden. Aangezien het grootste deel van de plannen verhuur betreft, is Hendriks Coppelmans in overleg met Huis & Erf gegaan om het vastgoed te verkopen aan Huis & Erf om het te verhuren aan Vivent. De prijs- en contractonderhandelingen tussen de diverse partijen zijn in februari 2012 afgerond en zijn er 10 pg plaatsen toegevoegd. In maart 2012 kon met de bouw worden begonnen en volgens planning zal de eerste fase in december van 2013 worden opgeleverd. 4.5.8 

Sint-Michielsgestel (Berlicum), Berlerode fase 2

12 appartementen, sociale huur (DAEB), € 637 per maand

Project

Berlerode (fase 2)

Aantal eenheden

12 Architect

Jaar van oplevering Stichtingskosten

2014 Aannemer €

Elemans, Postma, van den Hork Hendriks Coppelmans Uden

2.736.000

Direct na de oplevering van fase 1 wordt gestart met de bouw van fase 2, die volgens planning in december 2014 wordt opgeleverd. 4.5.9 

Den Dungen, Triestpad

16 koopwoningen in Koopgarant van € 175.500 (vrij op naam) voor starters


€

Triestpad 16 Architect 2013 Aannemer 10.000

excl. btw. Quadrant Architecten Aannemingsbedrijf Hoefnagel

Midden 2007 kreeg Huis & Erf van de gemeente Sint-Michielsgestel het verzoek mee te werken aan een oplossing voor de ontwikkeling van Triestpad. Samen met bouwbedrijf Hoefnagel en architectenbureau Quadrant was dat gelukt. Echter vanwege niet afgesproken prijswijzigingen tussen betrokken partijen is halverwege 2011 besloten met dit project te stoppen.



13 begeleid wonen appartementen, sociale huur (DAEB), € 478 per maand



1 gezamenlijke woonkamer voor begeleid wonen (DAEB), in samenwerking met stichting Eigen Stek


Grinsel

€


Quadrant Architecten Aannemingsbedrijf Hoefnagel


4.5.10 Den Dungen, Grinsel

37/ 100

4.6 Het beheren en verhuren van woningen 4.6.1 Vraaggestuurd werken Binnenzijde Het vraaggestuurd onderhoud, een van de speerpunten van het beleid in 2010, is medio 2011 gestopt. De kosten die gemoeid zijn met het vraaggestuurd onderhoud zijn hoog en onbeheersbaar. Een duidelijke koppeling tussen het vraaggestuurd onderhoud en het strategisch voorraadbeleid ontbreekt. Via vraaggestuurd onderhoud werd aan de binnenzijde van de woning alleen op verzoek van de bewoner werkzaamheden of verbeteringen uitgevoerd. Dat betekende dat de bewoner bepaalde wat en wanneer in de woning werd uitgevoerd. Bewoners zijn in het verleden actief benaderd om hun wensen kenbaar te maken voor het vraaggestuurd onderhoud. Deze acties hebben geleid tot een enorme hausse aan aanvragen. De organisatie kon een dergelijke stroom van soms ingrijpende verzoeken tot verbetering niet aan. Medio 2011 stonden er zo’n 240 aanvragen open. Deze aanvragen zijn niet meer in behandeling genomen. Huurders zijn hierover aangeschreven. Huis & Erf vindt dat iedereen recht heeft op een goed onderhouden woning. Dit onderhoud aan de woning wordt voortaan weer planmatig en complexgewijs uitgevoerd. Dit betekent dat de klant van Huis & Erf hoort wanneer zaken in de woning worden vervangen of verbeterd. In 2011 is nog in 205 woningen vraaggestuurd onderhoud uitgevoerd. Hierbij is aan onderhoud voor rekening van Huis & Erf voor een bedrag van € 729.600 uitgevoerd. Daarnaast is voor € 318.800 aan verbeteringen tegen huurverhoging uitgevoerd en € 37.000 aan luxe verbeteringen die door de klant direct zijn betaald. Er is voor € 2.100 aan vergoedingen uitgekeerd aan bewoners die zelf onderhoud uitvoerden.

4.6.2 Te Woon Huis & Erf heeft medio 2011 besloten te stoppen met Te Woon. Voor individuele klanten was Te Woon een mooi instrument. Voor de organisatie was het belangrijk om een goede balans te vinden en te houden tussen enerzijds de belangen van de individuele klant en anderzijds de belangen van een gezonde financiële bedrijfsvoering door de woningcorporatie. Door het grote aantal woningen dat voor Te Woon was aangemerkt, dreigde de organisatie de sturingsmogelijkheden voor een evenwichtige opbouw van het woningbezit te verliezen. Toekomstige herstructurering of grote onderhoudswerkzaamheden aan complexen werden door de versnippering van het bezit moeilijk uitvoerbaar. Voor huurders of kopers van een woning binnen Te Woon verandert er niets. Huurders kunnen de woning blijven huren en voor alle woondiensten terecht bij Huis & Erf. Kopers van de woning hebben de woning gekocht onder voorwaarden. Huis & Erf houdt zich aan deze voorwaarden. In geval van terugkoop worden de woningen weer verhuurd. In 2011 zijn nog 24 woningen onder het label Te Woon verkocht. Er zijn 2 woningen teruggekocht welke eerder verkocht waren aan de zittende huurder. Deze woningen zijn opnieuw te huur aangeboden.


Buitenzijde Het onderhoud aan de buitenzijde van de woningen wordt planmatig uitgevoerd. Dit geldt ook voor de vervanging van installaties in de woning. Waar dit voor het beheer niet uitmaakt, en dit wel wenselijk is voor de bewoners, worden keuzemogelijkheden geboden. Dit kan bijvoorbeeld de kleur van het schilderwerk betreffen, maar ook de uitvoering van de nieuwe voordeur. Extra wensen ten behoeve van de leefbaarheid kunnen met de onderhoudswerkzaamheden worden meegenomen.

38/ 100

4.6.3 Verkoop Huis & Erf bood een deel van haar bestaande woningbezit te koop aan onder voorwaarden of marktconform. Huis & Erf wilde op deze wijze de klanten de mogelijkheden bieden om een woning te kopen. Verkoop Onder Voorwaarden Huis & Erf heeft 105 woningen gelabeld voor Verkoop onder Voorwaarden (VoV). Deze woningen worden verkocht in Koopgarant of een andere variant van VoV. Dit zijn woningen waarvoor Huis & Erf de intentie heeft om deze niet terug te nemen in exploitatie. In 2011 heeft Huis & Erf 7 woningen aangekocht in verband met de terugkoopplicht. In totaal zijn er in 2011 9 woningen wegens aankoop in eigendom daadwerkelijk overgedragen. Hiervan zijn er 3 reeds in 2010 aangekocht. Alle teruggekochte woningen zijn opnieuw, onder voorwaarden, te koop aangeboden. In 2011 zijn er 4 woningen weer verkocht en in eigendom overdragen. Marktconforme verkoop In 2011 zijn geen huurwoningen marktconform verkocht. 4.6.4 Aankoopbeleid Waar mogelijk koopt Huis & Erf woningen en/of gronden aan ten behoeve van ontwikkeling van nieuwe woongelegenheden of passend in de visie over huisvesting of gerelateerd aan de beoogde doelgroep. Woningen worden slechts aangekocht indien deze aansluiten bij bestaande en/of een beoogde ontwikkeling. In 2011 kocht Huis & Erf de grond aan voor € 5.000. Dit was een een perceel grenzend aan een huurwoning. Verkoop Onder Voorwaarden Huis & Erf heeft ten aanzien van eerdere Verkopen Onder Voorwaarden een terugkoopverplichting. Wanneer een eigenaar-bewoner de woning aan Huis & Erf te koop aanbiedt, heeft zij de verplichting deze woning binnen drie maanden terug te kopen.

Bezwaren huurverhoging Op grond van een aangezegde huurverhoging kan een huurder bij de Huurcommissie bezwaar maken tegen de nieuwe huurprijs. In 2011 maakte één bewoner hiervan gebruik. De Huurcommissie verklaarde dit bezwaar ongegrond. Huurverhoging na mutatie De huurprijs na mutatie wordt ook wel de streefhuur genoemd. De streefhuur wordt uitgedrukt als een percentage van de maximaal redelijke huur. In de maximaal redelijke huur komt de kwaliteit van de woning volgens het wettelijke woningwaarderingsstelsel tot uitdrukking. Per complex wordt een percentage vastgesteld op basis van de verhuurbaarheid en de bouwtechnische kwaliteit van de woning. Per 31 december 2011 had het hele woningbezit van Huis & Erf een gemiddelde huurprijs van 58,2% van maximaal redelijk. Huis & Erf beoogt een streefhuur voor haar totale woningbezit van 62,3% van maximaal redelijk.


4.6.5 Huurprijsbeleid Jaarlijkse huurverhoging Huis & Erf voert een inflatievolgend huurbeleid conform de wettelijke bepalingen. De huursomstijging (gemiddelde huurverhoging) in 2011 was 1,3%. In 2011 is de huursomstijging in zijn geheel over alle marktcomplexen en alle categorieën gelijk verdeeld.

39/ 100

Huurverhoging bij woonverbeteringen Door vraaggestuurd te werken zijn er meer woonverbeteringen uitgevoerd en verrekent Huis & Erf de kosten op twee manieren: via een huurverhoging of de klant betaalt direct. Dit laatste gebeurt als het gaat om een specifieke persoonsgebonden verbetering. 4.6.6 Woningzoekenden Huis & Erf biedt vrijkomende woningen via een aanbodmodel aan en plaatst de woningadvertenties op haar website en in de huis-aan-huisbladen. De volgorde wordt bepaald door de inschrijfdatum. De ingeschrevene met de langste inschrijftijd ontvangt een uitnodiging voor een aanbiedingsgesprek. Wanneer de kandidaat kan aantonen aan de toewijzingscriteria te voldoen (inkomen, aantal personen, leeftijd) wordt de woning definitief aangeboden. Het aantal woningzoekenden is in 2011 gestegen van 6.812 naar 7.245. Het woningzoekendenbestand wordt jaarlijks opgeschoond. Inschrijvingen Ingeschrevenen per 01-01-2011 Ingeschreven in 2011 Uitgeschreven in 2011 Ingeschrevenen per 31-12-2011

6.812 +1.186 -753 7.245

Van de ingeschrevenen is 81% starter (een starter is iemand die voor het eerst huurt bij Huis & Erf) en 19% doorstromer (bewoont nu een woning via Huis & Erf). Van de starters woont 39 % onzelfstandig, 42 % heeft een koopwoning en 19 % huurt bij derden.

Urgent woningzoekenden (sociaal en medisch) Huis & Erf is er mede voor de urgent woningzoekenden. Urgentie is bedoeld voor woningzoekenden die buiten hun eigen schuld in een acute, niet voorzienbare, noodsituatie terechtkomen die alleen met een woning van Huis & Erf kan worden opgelost. Huis & Erf streeft ernaar om binnen een half jaar in de gemeente Schijndel of Sint-Michielsgestel een oplossing te vinden. Een externe deskundige instantie (maatschappelijk werk of MO-zaak) beoordeelt of een woningzoekende voor urgentie in aanmerking komt. In 2011 zijn 66 sociale urgentieaanvragen ingediend. Daarvan zijn er in 2011 21 toegekend, dat zijn er 2 meer dan in 2010. In 2011 werden daarnaast 12 aanvragen voor medische urgentie ingediend (in tegenstelling tot 24 in 2010) en 4 toegekend. Dit is gelijk met het voorgaande jaar. Het gaat vooral om oudere bewoners die door ouderdom of ziekte fysieke beperkingen ondervinden.


Europese regelgeving In Nederland geldt sinds 1 januari 2011 de ‘Tijdelijke Regeling DAEB Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’. Deze regeling stelt dat woningcorporaties sociale huurwoningen (woningen met een huur tot € 652,52) voor 90% moeten toewijzen aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen onder € 33.614. Van de ingeschrevenen behoort ruim 76% tot de doelgroep van beleid. Dit betekent dat 24% niet tot de doelgroep van beleid behoort. Zij hebben dus een inkomen hoger dan € 33.614. Bij de uitwerking van het nieuwe Strategisch Voorraad Beleid zal hier rekening mee worden gehouden.

40/ 100

Urgent woningzoekenden

Sociaal

Medisch

Overloop uit 2010 Aanvragen 2011

1 66

0 12

Afwijzingen 2011

45

8

Vervallen 2011

2

2

Totaal aantal Toewijzingen

20 17

2 2

3

0

Overloop naar 2012

In 2012 zal Huis & Erf haar beleid rondom aanvragen voor urgentie herzien. Doel is om het aantal aanvragen en toekenningen beter in balans te brengen. Huisvesting statushouders De gemeenten Schijndel en Sint-Michielsgestel krijgen jaarlijks een taakstelling opgelegd om reguliere statushouders en zogenaamde ‘pardonners’ te huisvesten. Om deze taakstelling te realiseren doen beide gemeenten een beroep op Huis & Erf. In Schijndel werden in totaal 21 statushouders gehuisvest. Daarmee zijn er 8 personen meer gehuisvest dan Huis & Erf tot taak werd gesteld. In Sint-Michielsgestel had Huis & Erf de taakstelling om 12 statushouders te huisvesten. Huis & Erf heeft 3 woningen kunnen aanbieden en 2 statushouders daadwerkelijk kunnen huisvesten. De derde woning werd geweigerd en is uiteindelijk teruggetrokken. Huis & Erf streeft ernaar de achterstand in 2012 in te lopen. Hiertoe wordt samen met de gemeente Sint-Michielsgestel een Plan van Aanpak opgesteld.

4.6.7 Huuropzeggingen In 2011 zijn 216 huurovereenkomsten opgezegd. In 2010 waren dit er nog 252. Deels is deze daling te verklaren doordat er minder woningen (vanuit Te Woon) zijn gekocht door de huidige bewoners. Een aankoop van een zittende huurder leidt namelijk tot een opzegging van de huurovereenkomst. De mutatiegraad, exclusief Te Woon verkopen, bedraagt 6,8%. Deze mutatiegraad ligt lager dan het landelijk gemiddelde (8 à 9 %). 4.6.8 Verhuringen In 2011 vonden 234 woningverhuringen plaats. Dat is een stijging van 24 woningen ten opzichte van 2010. Deze (ogenschijnlijke) stijging heeft te maken met de oplevering van nieuwbouw. Er zijn 41 woningen verhuurd ten behoeve van het nieuwbouwcomplex Deken Baekershof. Niet alle opgezegde woningen zijn voor verhuur vrijgekomen. Er zijn in 2011 24 huurovereenkomsten opgezegd wegens verkoop aan zittende bewoners via Koopgarant. Daarnaast heeft Huis & Erf in 2011 nog 5 garages en 1 bedrijfsruimte verhuurd. Van de nieuwe verhuring in 2011 valt 26% onder goedkoop, 48% betaalbaar, 11% bereikbaar en 15% viel onder de categorie duur. In het eerste kwartaal van 2011 is de automatisering rondom de woonruimteverdeling vernieuwd en geïmplementeerd.


Voor huisvesting van statushouders en pardonners heeft Huis & Erf in totaal 8 woningen direct beschikbaar gesteld, waarvan 1 woning is teruggetrokken na weigering. Het verschil tussen het aantal personen en aantal woningen is gelegen in het feit dat een aantal grote gezinnen de woningen heeft kunnen betrekken. Daarnaast speelt de weigering van een beschikbaar gestelde woning (met name in Sint-Michielsgestel) een rol bij het behalen van de taakstelling.

41/ 100

Reacties In 2011 zijn er 225 advertenties voor woningen gepubliceerd. Het aantal advertenties is niet gelijk aan het aantal verhuringen omdat termijnen niet altijd gelijk lopen: een woning kan in 2010 geadverteerd zijn, maar pas in 2011 verhuurd. Bij nieuwbouw wordt voor meerdere gelijke woningen slechts één advertentie geplaatst. Bovendien zijn de woningen die toegewezen zijn aan statushouders niet geadverteerd. Op de 225 advertenties kwamen 11.696 reacties, gemiddeld 52 per woning. In 2010 was het gemiddelde nog 56 per woning. Het totaal aantal reacties in 2011 varieerde van 3 tot maximaal 127 per woning. Inschrijfduur De gemiddelde inschrijfduur eind 2011 van de ingeschrevenen is gedaald van 56 maanden in 2010 naar 55 maanden in 2011. De gemiddelde inschrijfduur van woningzoekenden die in 2011 een woning hebben gekregen bedraagt 75 maanden, dat is 16 maanden meer dan in 2010. Een verklaring voor deze stijging is gelegen in het feit dat in 2011 het nieuwbouwcomplex Deken Baekershof is opgeleverd en verhuurd aan de doelgroep senioren. Huis & Erf meet de inschrijftijd vanaf het moment dat mensen ingeschreven staan. Niet iedereen wil dan al direct een woning, veel woningzoekenden staan ‘voor de zekerheid’ ingeschreven. Passendheid De verdeling en toewijzing van (huur)woningen in Schijndel en Sint-Michielsgestel vindt plaats op basis van de richtlijnen van het BBSH en de Huisvestingswet. Verder zijn afspraken met de gemeenten gemaakt in convenanten woonruimteverdeling. Huis & Erf stelt bij de woningadvertenties criteria ten aanzien van inkomen, huishoudgrootte, leeftijd en starter / doorstromer. Niet alle criteria worden bij elke woningaanbieding gebruikt. Woningzoekenden kunnen op een advertentie reageren. Alleen woningzoekenden die aan de toewijzingscriteria voldoen, komen voor de woning in aanmerking. In combinatie met de huurtoeslagwetgeving streven we naar acceptabele woonlasten voor de primaire doelgroep. Huis &Erf wijst, conform de Europese regelgeving, minimaal 90% van de vrijgekomen woningen met een huur tot € 652,52 toe aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen onder € 33.614.

Verhuringen volgens Europese regelgeving Van de 234 verhuringen in 2011 zijn er 178 woningen verhuurd met een kale huurprijs onder de € 652,52 waarvan de woningtoewijzing ook in 2011 heeft plaatsgevonden. In 2011 is 92% toegewezen aan de doelgroep van beleid. 8% van de toegewezen woningen is verhuurd aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan € 33.614. Een deel daarvan is benodigd geweest voor de huisvesting van urgent woningzoekenden. Verhuringen volgens BBSH In 2011 is 50% van de vrijgekomen woningen verhuurd aan eenpersoonshuishoudens, 35% aan tweepersoonshuishoudens en 15% aan drie- of meerpersoonshuishoudens. Een uitsplitsing van de toewijzing naar leeftijd laat zien, dat het aandeel ouderen (boven 65 jaar ) 29% van de nieuwe verhuringen bedraagt. Het aandeel van de vrijgekomen goedkope en betaalbare huurwoningen dat is toegewezen aan huishoudens met een laag inkomen (onder de BBSH-inkomensgrenzen) bedraagt 66%. Reden hiervan is dat een groot aantal woningzoekenden een inkomen heeft boven de BBSH-inkomensgrenzen.


De uitkomsten van het onderzoek naar regionale samenwerking en een gezamenlijke regionale woonruimteverdeling kunnen aanleiding zijn in dit kader nieuwe acties te ondernemen.

42/ 100

Nieuwe verhuringen

Kolom1

Kolom2

Kolom3

Kolom4

Kolom5

Kolom6

Verhuringen in 2011 aan huishoudens naar huurklassen volgens BBSH-grenzen Schijndel en Sint-Michielsgestel goedkoop betaalbaar bereikbaar 26 15 0 20 21 0 8 2 8 1 1 1 55 39 9

eenpersoons < 65 jaar eenpersoons < 65 jaar eenpersoons ouderen (> 65 jaar) eenpersoons ouderen (> 65 jaar) totaal eenpersoons

< > < >

inkomensgrens inkomensgrens inkomensgrens inkomensgrens

tweepersoons < 65 jaar tweepersoons < 65 jaar tweepersoons ouderen > 65 jaar tweepersoons ouderen > 65 jaar totaal tweepersoons

< > < >


2 0 5 0 7

28 11 8 1 48

meerpersoons < 65 meerpersoons < 65 meerpersoons ouderen > 65 jaar meerpersoons ouderen > 65 jaar totaal meerpersoons

< > < >


0 0 0 0 0

20 5 0 0 25

totaal

62

duur 0 1 9 5 15

totaal 41 42 27 8 118

2 1 7 0 10

0 3 9 4 16

32 15 29 5 81

4 3 0 0 7

1 2 0 0 3

25 10 0 0 35

112

26

34

234

De huur- en inkomensgrenzen conform het BBSH waren in 2011 als volgt: Inkomensgrens Alleenstaand (onder de 65) Alleenstaand (65+) Meerpersoons (onder de 65) Meerpersoons (65+) Huurgrens Goedkoop Betaalbaar Bereikbaar Duur

2011 € 21.625,00 € 20.325,00 € 29.350,00 € 27.750,00

2011 <€ 361,66 € 361,66 - € 554,76 € 554,76 - € 652,52 >€ 652,52

2011

Schijndel SintMichielsgestel Totaal

2010

Aantal 454

Gem. toeslag € 155,82

229 683

2009

Aantal 467

Gem. toeslag € 152,08

Aantal 502

Gem. toeslag 149,59

€ 157,11

234

€ 160,29

245

151,49

€ 177,62

701

€ 154,82

751

150,22


4.6.9 Huurtoeslag Een belangrijk instrument in de volkshuisvesting is de huurtoeslag. Op basis van het inkomen kan door het Rijk een bijdrage verleend worden in de kosten van woninghuur. Ook in 2011 heeft Huis & Erf bijzonder veel moeite gedaan om alle bewoners, die mogelijk recht hebben op huurtoeslag, te bereiken.

43/ 100

In absolute aantallen is het aantal toeslaggerechtigden in 2011 met 18 gedaald. Een verklaring voor deze daling is de nieuwe toeslagenwet. Doordat bewoners ook voor zorgtoeslag zelf verantwoordelijk zijn, regelt men mogelijk ook de huurtoeslag individueel en niet meer via Huis & Erf door middel van matiging. De gemiddelde bijdrage aan huurtoeslag is voornamelijk gestegen vanwege de reguliere huurverhoging. 4.6.10 Leegstand Het percentage huurderving als gevolg van leegstand bedraagt in 2011 0,5%. In 2010 was dit nog 0,6%. De leegstand werd voornamelijk veroorzaakt door onderhoudswerkzaamheden bij mutatie en leegstand in afwachting van sloop. 4.6.11 Huurbetaling De huurachterstand in 2011 was 1,79% van de bruto jaarhuur. Ten opzichte van 2010 een stijging van 0,16%. Eind 2011 is het nieuwe incassobeleid geïmplementeerd in de organisatie. Om te voorkomen dat veel huurders in betalingsproblemen komen, neemt Huis & Erf direct contact op met bewoners als de betaling niet binnen is. Wanneer een bewoner de betalingsverplichting niet nakomt wordt hij in gebreke gesteld. Huis & Erf blijft de dialoog zoeken met de bewoners. Bij het uitblijven van betaling of reactie zal Huis & Erf na beoordeling de vordering(en) uit handen geven aan de gerechtsdeurwaarder. De huurontvangsten via automatische incasso bedragen 73% van het totaal. Dit percentage is vergelijkbaar met 2010. De rest van de huurontvangsten wordt via acceptgirokaarten ontvangen (24%) of heeft geen specifieke incassowijze (3%). Huurontvangsten gaan in dergelijke gevallen via onder andere de Intergemeentelijke Sociale Dienst Optimisd, de gerechtsdeurwaarder of bijzondere betalingsafspraken. Sinds 2005 ontvangen nieuwe bewoners een eenmalige tegemoetkoming € 75,- voor dubbele huur. We verrekenen dit met de beginnota. Ontbinding huurovereenkomsten Met een actief beleid op het gebied van huurincasso en overlast willen we voorkomen dat bewoners hun woning kwijtraken. Desondanks zijn er in het jaar 2011 6 huurovereenkomsten beëindigd waarvan 5 huurovereenkomsten door tussenkomst van de rechter beëindigd ten gevolge van betalingsachterstand of overlast: 1 in de gemeente Sint-Michielsgestel en 4 in Schijndel.

Huis & Erf vindt het belangrijk om met haar huurders op voet van gelijkwaardigheid en met respect voor ieders verantwoordelijkheid overleg te voeren over beleid en werkwijze. Op organisatieniveau heeft Huis & Erf een samenwerkingsovereenkomst met de Zelfstandige HuurdersVereniging (ZHV). De ZHV is lid van de Nederlandse Woonbond. Door regelmatig overleg te voeren met de ZHV betrekt Huis & Erf indirect haar bewoners bij ontwikkelingen en aanpassingen in beleid. De ZHV is betrokken bij het project SVB en heeft haar inbreng kunnen geven bij een inventarisatie van complexen en uitgangspunten voor beleid en strategie. In 2012 wordt de samenwerkingsovereenkomst met de ZHV geëvalueerd en een nieuwe overeenkomst gesloten. In 2011 hebben Huis & Erf en de ZHV vier maal officieel overleg gehad en daarnaast regelmatig ook informeel. De volgende onderwerpen kwamen daarbij aan de orde:  huurverhoging;  evaluatie en voortgang Te Woon;  evaluatie en voortgang vraaggestuurd werk;


4.7 Het betrekken van bewoners bij beleid

44/ 100

              

Plan van Aanpak reorganisatie; tijdelijke richtlijn ZAV; strategisch voorraadbeleid; communicatie naar bewoners, samenstelling Buurten; borging WSW; jaarverslag en jaarrekening; toename leegstand; woningtoewijzing en wachttijd woningzoekenden; regionale woonruimteverdeling; regelingen rondom verhuur; jubilarissen (trouwe huurders 25 en 50 jaar); urgenties (procedure en kosten); gewijzigd onderhouds-ABC; vergaderschema; voordracht lid van de Raad van Toezicht.

4.8 Leefbaarheid woonomgeving 4.8.1 Stand van zaken Huis & Erf zet zich in voor goed wonen in vitale buurten.

4.8.2 Strategisch Voorraadbeleid – Wijk- en Buurtplannen De ontwikkeling van het Strategisch voorraadbeleid is een continu proces van plannen, uitvoeren, evalueren en verbeteren. In het najaar van 2011 is verder gegaan met de ontwikkeling van het strategisch voorraadbeleid. In 2011 is de markt (opnieuw) verkend, een inventarisatie gemaakt van het huidige beleid en is het bezit per technisch complex beoordeeld. Dit heeft geleid tot een tussenrapportage. Begin 2012 zijn in het kader van SVB de volgende werkzaamheden verricht:  toetsing van de eerste bevindingen door de Zelfstandige Huurdersvereniging;  opstellen van beleidskaders rondom SVB;  strategische keuzes per technisch complex;  volkshuisvestelijke en financiële doorrekening van de strategieën. In 2012 wordt het SVB-beleid vastgesteld; nog vóór de zomer van 2012 wordt begonnen met de implementatie hiervan. Voor het opstellen van beheerplannen in buurt en wijk zullen pilots worden gestart.


In de buurt en verbonden In dit kader initieerde Huis & Erf in 2011 diverse activiteiten om mensen in de buurt met elkaar in contact te brengen en werden acht lokale initiatieven gesponsord. Ook vierden we met (toekomstige) bewoners enkele bouwmijlpalen. Daarnaast was Huis & Erf betrokken bij de maatschappelijke activiteiten als: de landelijke straatspeeldag, maatschappelijke stage, buurtparticipatie De Beemd, Een Ander Festival, buurtbemiddeling door vrijwilligers, Laaggeletterdheid, IDOP Gemonde. In 2011 heeft Huis & Erf in totaal € 164.100 besteed aan leefbaarheid woonomgeving; hiervan is € 118.300 besteed aan fysieke investeringen, voornamelijk brandgangverlichting en bestrating bij complexen.

45/ 100

4.9 Wonen, zorg en welzijn Als gevolg van de toenemende vergrijzing en het beleid om ouderen en andere groepen met een (potentiële) zorgvraag zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen woning te laten wonen, is Huis & Erf de laatste jaren actiever geworden op het terrein van wonen, zorg en welzijn. Niet alleen als eigenaar, beheerder en ontwikkelaar van vastgoed, maar ook als samenwerkingspartner van andere partijen op deze markt. In 2011 participeerde Huis & Erf in: projectgroep Slim Wonen (Schijndel), Sociaal Netwerkoverleg in Schijndel en Sint-Michielsgestel, Platform Woon- en leefomgeving Schijndel en het platform Wonen Welzijn Zorg en Inkomensondersteuning (WWZI) in Schijndel. Daarnaast voerde Huis & Erf werkzaamheden uit ten behoeve van woningaanpassingen in 39 huurwoningen: 24 woningen in Schijndel en 15 woningen in Sint-Michielsgestel. De totale investering bedroeg: € 39.235. Huis & Erf heeft ook werkzaamheden verricht voor woningaanpassingen in particuliere woningen; het betrof 5 woningen in Schijndel (in totaal voor € 2.855).

4.10 Het beleid en beheer op financieel gebied Hieronder wordt een uiteenzetting gegeven over het financiële beleid en beheer van Huis & Erf, waarbij naar de volgende aspecten wordt gekeken:  resultaat;  vermogenspositie;  liquiditeitspositie;  meerjarenperspectief;  risico’s;  kredietwaardigheid en WSW facilitering;  Diensten Algemeen Economisch Belang (DAEB). In hoofdstuk 5, waarin de balans en de winsten verliesrekening zijn opgenomen, is een meer gedetailleerde toelichting gegeven op het jaarresultaat en de balanspositie 4.10.1 Resultaat Hieronder is de realisatie van 2010 en 2011 alsmede de begroting 2011 beknopt weergegeven. Boekjaar 2010

19.084.000 -21.651.000 -2.567.000 -2.270.000 -4.837.000 3.997.000 0 -25.000 -865.000

19.884.000 -20.380.000 -496.000 -2.219.000 -2.715.000 -30.977.000 0 -88.000 -33.780.000

Begroting 2011 19.389.000 -23.808.000 -4.419.000 -2.705.000 -7.124.000 -20.000 0 -371.000 -7.515.000

Het resultaat in 2011 is - € 865.000. Wanneer de posten ‘Mutatie actuele waarde materiële vaste activa’ van € 3.997.000 en `belastingen’ van - € 25.000 buiten beschouwing worden


Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Saldo rentebaten en -lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Mutatie actuele waarde MVA Saldo buitengewone baten en lasten Belastingen Jaarresultaat

Boekjaar 2011

46/ 100

gelaten, dan is het resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening - € 4.837.000. Het bedrijfsresultaat exclusief afwaardering van onrendabele nieuwbouw is in 2011 € 3.156.000. De mutatie actuele waarde materiële vaste activa geeft de mutatie weer in de bedrijfswaarde van het afgelopen boekjaar en is als volgt opgebouwd:

Autonome waardemutatie Aanpassing van variabele uitgangspunten: - Aanpassing prijsindexatieparamaters - Aanpassing mutatiegraad - Vraaggestuurde investeringen met huurverhoging - Verbeteringsinvesteringen met huurverhoging - Belasting, verzekering en contributies Aanpassing beleidsuitgangspunten: - Stopzetten Te Woon - Herzien onderhoudsbegroting - Aanpassing Harmonisatieperiode (max 5 jaar) - Aanpassing levensduren - Aanpassing norm beheerkosten Betaalbaarheidsheffing (bijdrage huurtoeslag vanaf 2014) Rentabiliteitswaardecorrectie Overig Totaal:

-1.411.000 4.876.000 589.000 -318.000 -129.000 1.929.000 -483.000 247.000 -4.295.000 1.207.000 17.052.000 -17.234.000 2.121.000 -154.000 3.997.000

4.10.1 Vermogenspositie Het verloop van het eigen vermogen van ultimo 2010 (€ 54.492.000) naar ultimo 2011 (€ 53.589.000) wordt hieronder weergegeven: € 54.492.000 -2.567.000 -2.270.000 3.997.000 -25.000 53.627.000

De balanswaardering is gebaseerd op de systematiek van de actuele waarde. Huis & Erf hanteert voor de balanswaardering van het materieel vast actief de bedrijfswaarde. Deze waarderingsgrondslag is gebaseerd op de verdiencapaciteit van het te exploiteren vastgoed. Voor de uitgangspunten en algemene parameters wordt verwezen naar de toelichting in paragraaf 6.3. De bedrijfswaarde van de complexen bedraagt Ultimo 2011 € 112.735.000. Ultimo 2010 bedroeg deze € 105.476.000. De solvabiliteit van Huis & Erf ligt boven de interne norm van 20%. De solvabiliteit bedraagt ultimo 2011 ongeveer 32% (2010: 34%) en voldoet dus aan de gestelde norm. In paragraaf 4.10.3 is de verwachte ontwikkeling in de komende jaren weergegeven.


Eigen vermogen 31-12-2010 Bedrijfsresultaat 2011 Financieringsresultaat 2011 Mutatie actuele waarde MVA Belastingen Eigen vermogen 31-12-2011

47/ 100

4.10.2 Liquiditeitspositie Tot en met 2010 kende Huis & Erf een snel teruglopende ruimte in de kasstromen. Met name hoge bedrijfskosten, het ontwikkelen van projecten zonder financiering en een moeilijk beheersbaar onderhoudsbeleid zorgden voor een afname van de ruimte in de jaarlijkse liquide middelen. In de jaren 2010 en 2011 werd de ruimte in de kasstromen daarbij ook nog sterk beïnvloed door de bijzondere bestuurlijke en organisatorische situatie waarin Huis & Erf zich bevond. In deze periode zijn relatief veel middelen aangewend voor incidentele zaken zoals juridische kosten, advieskosten, interim kosten en kosten van afvloeiing. Deze uitgaven namen beslag op de liquide middelen. In 2011 is door de reorganisatie en koerswijziging een flinke stap gemaakt in het verruimen van de operationele kasstromen. Verwacht wordt dat de liquiditeitspositie door de uitvoering van het Plan van Aanpak vooral in 2012 en 2013 nog zal verbeteren. Om transparantie te geven in de interest coverage ratio (ICR) en debt service coverage ratio (DSCR) worden in onderstaand overzicht beide liquiditeitsratio’s gepresenteerd uit het bedrijfsresultaat en uit het operationeel kasstroomresultaat. In de DSCR is gerekend met een 2% aflossingsfictie (WSW-methode). Ratio ICR op kasstromen ICR op bedrijfsresultaat

2010 2011 Norm 1,78 2,01 1,60 1,05 2,28 1,60

1,23 DSCR op kasstromen DSCR op bedrijfsresultaat 0,62

1,45 1,63

1,00 1,00

De grote verschillen tussen de ratio’s op basis van kasstroom en resultaat komen grotendeels voort uit het vormen van een voorziening in 2010 en gebruiken van deze voorziening in 2011. Dit resulteert in een de “vreemde” verhouding tussen de ratio’s. In de sector wordt door het WSW momenteel een minimale norm van 1,30 gehanteerd voor de ICR. Huis & Erf is echter van mening dat een norm van 1,60 minimaal behaald moet worden om voldoende buffer te hebben voor de huidige en toekomstige sector- en overheidsontwikkelingen die zeer waarschijnlijk de ruimte in jaarlijkse kastromen zullen beïnvloeden. Minimale eisen voor de DSCR zijn uiteenlopend. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) stelt dat de DSCR met een aflossingsfictie van 2% minimaal 1,00 moet zijn. In de financiële wereld worden uiteenlopende normen gehanteerd van 1,10 tot 1,30.

4.10.3 Meerjarenperspectief De basis voor het in deze paragraaf weergegeven meerjarenperspectief is de begroting 2012. De volgende wijzigingen zijn doorgevoerd:  Huis & Erf heeft ervoor gekozen om de nieuwe richtlijnen voor de jaarverslaglegging vanaf het jaar 2012 door te voeren. In de begroting 2012 is hiermee rekening gehouden. Dit in tegenstelling tot de jaarrekening 2011 (+ € 5,6 miljoen);  de huurstijging 2012 is definitief vastgesteld op 2,3%. Het verwachte huurstijgingspercentage conform de begroting 2012 was 1,5% (+ € 2,3 miljoen). Huis & Erf voert een inflatievolgend huurbeleid. De inflatie is in 2011 op 2,3% uitgekomen, terwijl dit bij het opmaken van de begroting nog 1,5% was;  aanpassing parameters CFV (+ € 2,6 miljoen);  diversen (+ € 0,5 miljoen).


De liquiditeitsratio’s presenteren een gezonde buffer om bijvoorbeeld mogelijk stijgende rentelasten en toekomstige lasten als vennootschapsbelasting en de verwachte huurtoeslagbijdrage per 2014 op te kunnen vangen.

48/ 100

De vaststelling van de betaalbaarheidsheffing lijkt slechts een kwestie van tijd. Vanaf 2014 zal Huis & Erf circa € 1,1 miljoen per jaar moeten betalen. In dit meerjarenperspectief wordt gerekend met de betaalbaarheidsheffing per 2014. De mogelijke opbrengsten die volgen uit beleidsmatig gekoppelde regels (5% extra huurverhoging voor hogere inkomens en extra huur in schaarstegebieden) is nog niet ingerekend. In 2012 wordt hier eventueel beleid voor gedefinieerd. Dit scenario leidt tot de onderstaande toekomstige perspectieven op het resultaat, het eigen vermogen, de solvabiliteit en de ICR.

2012 3.593 903 -1.810 -357 -27 2.302

2013 4.057 -894 -2.966 -1.014 -20 -837

2014 4.843 -1.984 -2.570 -106 -27 156

2015 4.428 -1.016 -122 1 -1.290 2.001

2016 4.915 -1.554 -125 -27 -1.419 1.790

Algemene reserve Cashflow Netto werkkapitaal

56.202 3.379 949

55.364 3.217 -902

55.521 4.920 -543

57.523 3.354 -1.577

59.313 3.679 -1.672

Investeringen nieuwbouw (huur/koop)

28.429

17.453

17.875

6.051

2.155

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Mutatie actuele waarde Onrendabele toppen Resultaat verkochte (huur)woningen Buitengewone baten en lasten (incl. VPB) Jaarresultaat

Aantallen 2012 Opleveringen huurwoningen Oplevering koop(garant)woningen Aankoop Sloop Verkoop huurwoningen

91 0 2 -4 0

2013 125 0 2 0 0

2014

2015 53 0 2 0 0

2016 36 0 2 0 0

De solvabiliteit en de ICR (rentedekkingsratio) blijven in dit scenario beide boven het wenselijke niveau van Huis & Erf.

0 0 2 0 0


Bedragen x € 1.000,00

49/ 100

Investeringsruimte Onderstaande grafiek geeft het verloop weer van het Eigen vermogen (Overige reserves).

Het onderste gedeelte van de grafiek (in rode kleur aangegeven) geeft het niveau weer van de overige reserves om te komen tot een solvabiliteit van 20%. Het bovenste gedeelte van de grafiek (in blauwe kleur aangegeven) geeft de investeringsruimte weer. Huis & Erf kan dit gedeelte maatschappelijk inzetten zonder dat de continuïteit in gevaar komt. 4.10.4 Risico’s Voor een corporatie zijn verschillende (mogelijke) risico’s te benoemen. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de bij Huis & Erf aanwezige bedrijfsmatige risico’s. Renterisico’s Renterisico’s zijn bijna onlosmakelijk gekoppeld aan een leningenportefeuille. Huis & Erf heeft eind 2011 een leningenportefeuille met een omvang van € 57,6 miljoen. Deze portefeuille is samengesteld uit 19 leningen met een zeer diverse looptijd en rentestructuur. Een flink deel van de omvang keert veelal binnen 5 jaar terug middels spreadherzieningen en het resterende deel heeft een vaste rentestructuur of een rente die om de 10 jaar vervalt. De diverse renterisico’s worden gepresenteerd in onderstaand overzicht.

Renterisico door kort rentende lening

Restant looptijd vanaf 1 januari 2012 t/m ultimo 2022

2012

2013

2014

2015 - 2022

2.000.000

2.000.000

-

Renterisico door spreadherziening

-

10.000.000

-

17.500.000

Renterisico door renteherziening

-

3.491.000

-

6.624.000

Renterisico door aflossing lening

4.000.000

Totaal renterisico

6.000.000

15.491.000

10.000.000

8.000.000

10.000.000

32.124.000

Huis & Erf gebruikt nauwelijks rente-instrumenten om haar renteposities af te dekken. Momenteel is er één derivaat aangetrokken in de vorm van een swap. Deze swap heeft nog een relatief beperkte looptijd (tot juli 2014). Afzetrisico’s nieuwbouw verkoopwoningen In het verleden zijn om uiteenlopende redenen keuzes gemaakt om de “koop” projecten Lidwinahof en Vicaris van Alphenstraat op te starten zonder een vereiste voorverkoopeis te hanteren. Hiermee ging Huis & Erf een beduidend afzetrisico aan. Dit risico heeft zich door de ingezakte woningmarkt ook vertaald in de liquiditeitsproblemen in 2011. De uitgaven voor


Leningsrente

50/ 100

deze projecten verliepen niet evenredig met de opbrengsten. Verkopen bleven sterk achter op de voortgang van de projecten. Eind 2011 stonden van Lidwinahof nog 19 van de 41 woningen te koop. Van het project aan de Vicaris van Alphenstraat stonden nog 16 van de 21 woningen te koop aan het einde van 2011. Inmiddels (medio april 2012) staat (vooral door het invoeren van een kortingspercentage op de verkoopprijs) bij Lidwinahof nog slechts 1 woning te koop. Het afzetrisico is hierdoor aanzienlijk verminderd. In het project Vicaris van Alphenstraat is naast de woningen nog een commerciële ruimte aanwezig die oorspronkelijk voor de verhuur bedoeld was. Vanwege onvoldoende belangstelling en het feit dat het niet past binnen de “core business” heeft Huis & Erf de intentie dit commerciële onderdeel af te stoten middels verkoop. Om te voorkomen dat dergelijke risicovolle keuzes worden gemaakt, wordt vanaf 2011 een strikte voorverkoopeis van 100% gehanteerd. Dit om potentiële afzetrisico’s volledig te ontwijken. Boeteclausules op projecten Huis & Erf is in 2010 met de gemeente Vught de projecten Djalakstraat en TaalstraatTorenstraat aangegaan. Hierbij zijn in het verleden boeteclausules opgenomen in de contracten. Als de projecten geen doorgang vinden, dient aan de gemeente Vught een boete betaald te worden van € 2.000.000. Bij te late oplevering van de projecten moet een boete van € 25.000 per dag betaald worden. Beide projecten dienen hierdoor strikt gestuurd te worden betreffende voortgang en oplevering. Vooralsnog heeft Huis & Erf de verwachting dat kan worden voldaan aan de gestelde voortgangs- en oplevervoorwaarden voor deze projecten.

Gewijzigde btw- richtlijnen introduceerden enkele jaren geleden de integratieheffing voor corporaties. Deze btw-heffing wordt over de totale voorbrengingswaarde van een project geheven. Tot en met 2013 is een overgangsregeling van kracht, waardoor nog enkele projecten deze integratieheffing kunnen ontlopen. Het is zaak voor Huis & Erf om deze specifieke projecten nadrukkelijk te sturen zodat gewenste opleveringen vóór 1 januari 2014 geschieden. Hier wordt dan ook nadrukkelijk aandacht aan besteed. Terugkoopverplichtingen Van 2006 tot en met heden is een groot aantal woningen onder voorwaarden (VOV) verkocht. Tot 2008 waren dit voornamelijk woningen uit nieuwbouwprojecten. Vanaf 2008 tot medio 2011 is het Te Woon concept gehanteerd. Hiermee werd het een aanzienlijk deel van de huurders de mogelijkheid geboden om hun huurwoning tegen een aanmerkelijke korting (tot 49%) te kopen. Dit resulteert eind 2011 in 84 VOV-verkopen uit nieuwbouw en aankoop en 245 VOV-verkopen uit de bestaande voorraad.


Fiscale risico’s De voornaamste fiscale risico’s zijn te verdelen in de wetgeving omtrent VPB en BTW. Tot en met 2011 kunnen woningcorporaties worden aangemerkt als ANBI (algemeen nut beogende instelling). Deze status geeft de mogelijkheid om middels het vormen van een herbestedingsreserve de fiscale winsten terug te brengen tot nihil. Vanaf 2012 is de ANBI status voor woningcorporaties middels gewijzigde wetgeving komen te vervallen. Verwacht wordt dat door het vormen van een voorziening onderhoud en een afwaardering van woningen in exploitatie door dalende WOZ-waarden de VPB-lasten nog gedrukt kunnen worden tot en met 2014. Vanaf 2015 wordt verwacht belasting over de winst te moeten betalen.

51/ 100

In 2011 is besloten om de 245 VOV-verkopen uit de oorspronkelijke voorraad bij terugkoop weer in exploitatie te nemen. Deze groep woningen komt tot op heden echter zeer beperkt terug. Dit is mede ingegeven door het hoge kortingspercentage waartegen is verkocht. In 2009 tot en met 2011 zijn gemiddeld 2 à 3 woningen teruggekocht. De woningmarkt is onvoorspelbaar, maar deze groep woningen lijkt vanwege hun uiterst goedkope financieringsvorm en het feit dat het eengezinswoningen zijn niet snel in grote aantallen terug aangeboden te worden. Voor de 84 VOV-verkopen uit nieuwbouw en aankoop is in het verleden “slechts” korting gegeven tot 20% en deze komen ook veelvuldig terug door een aanbod tot terugkoop. Het gaat hierbij ook voornamelijk over meergezinswoningen (appartementen). Deze muteren qua woonvorm veelal sneller. Feitelijk ligt hier de mutatiegraad dan ook jaarlijks op 8% à 9%, waarmee dus 7 woningen per jaar teruggekocht moeten worden. Hierbij komt het verkooprisico voor wederverkoop volledig voor Huis & Erf. Tot op heden is Huis & Erf er in geslaagd deze woningen veelal toch weer te verkopen. Dit ging echter niet zonder bijzondere inspanningen en keuzes om voor bepaalde woningen de korting met 10% te verhogen. Het risico en de impact van de terugkoopverplichting op deze omvangrijke groep woningen is moeilijk te kwantificeren. Mede daarom is de volledige terugkoopverplichting uit voorzichtigheidsprincipe opgenomen op de balans middels een gevormde voorziening. Risico’s verhuurbaarheid zorgvastgoed Begin 2012 is gestart met het zorgproject Berlerode in Sint-Michielsgestel (Berlicum). Dit is een project van ruim € 16.000.000. Het project heeft een exploitatieduur van 40 jaar. Met de zorgpartner is echter een 20-jarig contract overeengekomen. Op de toekomstige exploitatie zit daarom een verhuurbaarheidsrisico.

Wet- en regelgeving De ontwikkelingen in weten regelgeving volgen elkaar steeds sneller op. Langdurige stabiliteit in weten regelgeving lijkt steeds minder vanzelfsprekend. Corporaties zitten hierbij vaak in de hoek waar de (financiële) klappen vallen. Een zeer waarschijnlijke invoering van de huurtoeslagheffing zal naar verwachting met € 1,1 mln per jaar op de kasstromen drukken. Potentiële huurverhogingsmogelijkheden (5% extra huur verhoging en extra wwspunten in schaarstegebieden) om deze extra lasten op te vangen zijn nog niet concreet genoeg om te kunnen vaststellen welke opbrengsten hiermee gegenereerd kunnen worden. De veranderende regelgeving eist van de corporatie om een goede financiële buffer te creëren. 4.10.5 Facilitering WSW Huis & Erf voldoet aan de normen en beoordelingskaders van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Op basis hiervan is ook een verklaring voor kredietwaardigheid en een continuïteitsverklaring afgegeven door de toezichthoudende instanties. Het WSW is echter van mening dat Huis & Erf zich sinds de zomer van 2010 in een te onstabiel vaarwater begeeft. Het WSW heeft in augustus 2010 daarom het vastgestelde faciliteringsvolume geclaimd. Borgingsruimte werd tot en met 2011 alleen op projectbasis vrijgegeven. Dit is eind 2010 en eind 2011 dan ook gebeurd. Om weer op een generieke wijze gefaciliteerd te worden, werd door het WSW aangedrongen op het stabiliseren van de


Huis & Erf heeft bij het aangaan van het project bewust gekozen voor de uitgangspositie om dit complex voor 40 jaar te kunnen verhuren. In het besluit is mede de overweging meegenomen dat het complex indien noodzakelijk een reële optie biedt om na 20 jaar te transformeren tot een wooncomplex, mocht de zorgvraag uitvallen.

52/ 100

interne perikelen en het terugdringen van de bedrijfs- en onderhoudslasten. Middels de reorganisatie lijkt Huis & Erf er in geslaagd om de bedrijfslasten uit het werkapparaat stevig te dempen en door beleidskeuzes als het stoppen met het voeren van vraaggestuurd onderhoud zijn de “financiële pijnpunten” in 2011 voortvarend aangepakt. De eerste tekenen van het herstel van de relatie met het WSW hebben zich inmiddels aangediend in de reeds gevoerde gesprekken met het WSW in 2012. Het WSW geeft hierbij aan facilitering weer op de gebruikelijk manier te willen verschaffen op basis van de prognostische informatie (dPi), waarbij een generiek volume voor 2012 en een facilitering voor (een deel van) 2013 tot de mogelijke uitkomsten behoren. 4.10.6 Diensten Algemeen Economisch Belang (DAEB) in financiële context Veelvoorkomende niet-DAEB activiteiten zijn de woningen met een huur boven de € 652,52 per maand, koopwoningen, commerciële ruimten en maatschappelijk vastgoed dat niet op de EC-lijst is vermeld. Ongeveer 2 procent (72 eenheden) van het bezit van Huis & Erf is niet-DAEB. Gezamenlijk goed voor een omzet van € 69.000,-- per maand. Van de 72 eenheden zijn er 62 woningen en 10 overige (bedrijf)ruimtes. Administratie Vanuit de Europese beschikking en vooruitlopend op de herziene Woningwet met de AMvB zijn corporaties verplicht om met ingang van 1 januari 2013 een administratieve scheiding aan te brengen tussen de DAEB en niet-DAEB activiteiten. Tot het moment dat de voorwaarden voor de administratieve scheiding duidelijk zijn, is het gissen naar de mogelijkheden en hoogte van de inzet van eigen middelen uit DAEB voor niet-DAEB activiteiten. Naar alle waarschijnlijkheid wordt de vermogensinbreng op de een of andere manier gemaximaliseerd en moet voor eventuele tekorten commercieel worden gefinancierd. Op dit moment worden bij Huis & Erf de opbrengsten op eenheidsniveau in de administratie geregistreerd. De kosten worden geregistreerd op eenheid, technisch complex en/of op PMC niveau. Een optimalisatieslag wordt in de loop van 2012 uitgevoerd. Er zijn nog te veel open eindjes om op dit moment een goede/optimale administratieve splitsing in het bezit te kunnen aanbrengen. Het is wachten op de AMvB.

Financiering niet-DAEB Voor de financiering van niet-DAEB activiteiten zijn in de tijdelijke regelgeving geen duidelijke regels vastgesteld. Dit houdt in dat corporaties naast niet geborgde financiering ook eigen liquide middelen en verkoopopbrengsten (uit DAEB) mogen inzetten voor de financiering van niet-DAEB activiteiten.


Waardering Huis & Erf gaat naar alle waarschijnlijkheid haar bezit waarderen volgens het actuele waarde model. waarbij het sociale vastgoed wordt beschouwd als bedrijfsmiddel en het commerciële vastgoed als vastgoedbelegging. Vastgoedbeleggingen moeten op marktwaarde worden gewaardeerd. Keuzen en uitgangspunten over op welke manier tot een juiste marktwaardewaardering kan worden gekomen, worden in 2012 vastgesteld.

53/ 100

Hoofdstuk: De organisatie

5 De organisatie

54/ 100

5.1 Toelating en inschrijving 5.1.1 Statutaire gegevens Statutaire naam: Vestigingsplaats: Adres: Datum oprichting: Datum Koninklijk Besluit Toelating: Datum Koninklijk Besluit Verlenging:

Bouwvereniging Huis en Erf Schijndel Kerkendijk 55 5 november 1917 9 mei 1947, nummer 89 18 december 1974, nummer 84

5.1.2 Statutenwijziging 24 september 1970, nummer 184 12 maart 1975, nummer 50 18 mei 1981, nummer 2518519 30 september 1993; nummer DMD-22N93004, notariële akte van 10 december 1993. 21 juni 1999, nummer 99186805; notariële akte van 7 oktober 1999. 28 juni 2001, goedgekeurd door het Ministerie van VROM op 17 augustus 2001, nummer 2001086131; notariële akte van 25 september 2001.  23 juni 2003, goedgekeurd door het Ministerie van VROM op 13 oktober 2003, nummer 2003101211; notariële akte van 18 december 2003.  goedgekeurd door het ministerie van VROM op 19 augustus 2005, nummer 200516982; notariële akte van 28 december 2005.      

5.1.3 Doel van de vereniging De vereniging heeft tot doel uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam te zijn in de gemeenten Schijndel, Sint-Michielsgestel, Boxtel, Haaren, 's-Hertogenbosch, Heusden en Vught.


5.1.4 Kamer van Koophandel a. Ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 16024073 bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te 's-Hertogenbosch op 10 februari 1965. b. Ingeschreven in het Verenigingsregister onder nummer V 215.624 bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te 's-Hertogenbosch op 01 mei 1980.

55/ 100

5.1.5 Deelnemingen Op 28 december 2007 heeft de vereniging een viertal dochterondernemingen opgericht als gevolg van de invoering van vennootschapsbelasting voor corporaties. Alle zijn 100% deelnemingen. Het organogram kan als volgt worden weergegeven: Bouwvereniging Huis & Erf

Huis & Erf Holding BV

Huis & Erf Exploitatie BV

Huis & Erf Diensten BV

Huis & Erf Projectontwikkeling BV

Binnen de Holding worden geen andere activiteiten verricht dan het houden van de aandelen van de drie werkmaatschappijen. Huis & Erf Projectontwikkeling BV ontwikkelt, in opdracht van de vereniging, koopwoningen. Huurwoningen worden enkel door de BV ontwikkeld in het geval van een gemengd nieuwbouwcomplex. Huis & Erf Diensten BV verzorgt namens Huis & Erf dienstverlening aan derden. Het betreft dienstverlening die fiscaal wordt gekwalificeerd als ‘commercieel’. Huis & Erf Exploitatie BV exploiteert huurwoningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens.


Als gevolg van fiscale faciliteiten zijn binnen Huis & Erf exploitatie BV nog geen activiteiten verricht sinds de oprichting. Met de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht is de onderverdeling binnen het concern opnieuw tegen het licht gehouden. Dit heeft geresulteerd in een levering van alle ontwikkelingsprojecten en dienstverleningscontracten aan de vereniging per 29 december 2009. De dochterondernemingen verrichten vanaf die datum geen activiteiten meer. Zij zullen worden behouden in verband met fiscale termijnen. De Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ) maken het mogelijk om de jaarcijfers van de BV’s buiten de jaarrekening van Bouwvereniging Huis & Erf te houden. Met ingang van het verslagjaar 2010 is hiervoor dan ook gekozen en zullen de jaarrekeningen van de individuele entiteiten apart worden gepubliceerd en gedeponeerd. Ook voor Bouwvereniging Huis & Erf is dit van toepassing. De jaarrekening is daarom een enkelvoudige jaarrekening met uitsluitend de jaarcijfers van de Toegelaten Instelling (TI). Ook de vergelijkende cijfers van 2010 zijn hierop aangepast.

56/ 100

5.2 Personeel 5.2.1

Werkorganisatie

De organisatiestructuur tot 01-01-2012 zag er als volgt uit:

De werkorganisatie van Huis & Erf is een lijnorganisatie met inbreng van staffunctionarissen. De motieven voor de keuze van lijnmanagement zijn de volgende: • een hiërarchische opbouw met eenheid van aansturing: eenhoofdige leiding; dat wil zeggen dat iedere medewerker één leidinggevende heeft. Dit voorkomt tegenstrijdige opdrachten en eisen’ • de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van iedere medewerker zijn duidelijk af te bakenen; • het is duidelijk wie bepaalde beslissingen mag/moet nemen.

De organisatiestructuur bestaat uit de volgende afdelingen: • Klant & Wonen • Vastgoed (subafdeling: Servicedienst) • Interne Organisatie Onder de stafdienst vallen: • Communicatie • P&O • Beleid & Strategie Het directiesecretariaat gaf ondersteuning aan de ledenvergadering, de Raad van Toezicht, de directeur-bestuurder, het management en de staf. In de reorganisatiefase zijn de taken


Op deze wijze wordt het bouwprincipe van “duidelijkheid en eenduidigheid in de aansturing” gevolgd.

57/ 100

van het directiesecretariaat waargenomen door de interim bestuurssecretaris. In de nieuwe organisatie wordt niet in een directiesecretariaat voorzien. Op de afdeling Klant & Wonen waren begin 2011 twee managers werkzaam, elk verantwoordelijk voor een eigen team. Medio 2011 heeft één manager a.i. de leiding gekregen over de gehele afdeling Klant & Wonen. De manager is zowel verantwoordelijk voor het team Klant (hieronder vallen de disciplines: buurtbeheer, sociaal advies en klanteninformatie) als voor het team Wonen (hieronder vallen de disciplines: klantenadvies, Te Woon en technisch advies). Over de teams heen wordt er op de afdeling Klant & Wonen multidisciplinair gewerkt doordat er buurtteams zijn gevormd. Dit wijzigt de hiërarchische aansturing echter niet. Er worden bij Huis & Erf regelmatig afdeling overstijgende thema’s projectmatig aangepakt. Vastgoed is onderverdeeld in vastgoedbeheer en vastgoedontwikkeling. Hier werken projectmanagers, projectleiders nieuwbouw en beheer. Daarnaast heeft de afdeling Vastgoed een subafdeling servicedienst, die aangestuurd wordt door een bedrijfsleider. De servicedienst vervult de rol van een “interne aannemerij”. De medewerkers verrichten klussen in de woningen die uitvoerend van aard zijn. Ook de afdeling Interne Organisatie beschikt over verschillende expertises, namelijk: planning & control (inzake financiën en kwaliteit), automatisering, financiële administratie en facilitaire zaken.

5.2.2 Personeelsbeleid Het jaar 2011 was geen gemakkelijk jaar. Als gevolg van een conflict tussen de RvT en directeur-bestuurder, ontstaan in 2010, is de arbeidsovereenkomst met de directeur bestuurder is op 14 februari 2011 door de rechter ontbonden. Kort daarna is er een directeurbestuurder a.i. aangesteld door de Raad van Toezicht. Deze had de opdracht de rust in de organisatie terug te brengen en de organisatie in kaart te brengen door middel van onderzoek en analyses en de resultaten weer te geven in een Plan van Aanpak. Uit de analyses in het Plan van Aanpak kon worden geconcludeerd dat Huis & Erf financieel op relatief korte termijn in de problemen dreigde te komen als er niet ingegrepen werd. Ingrijpen, met name een substantiële verlaging van de beheerskosten en het schrappen van enkele activiteiten waren daarvan een belangrijk onderdeel. Met het goedkeuren van het Plan van Aanpak verandert ook de opdracht van de interim bestuurder. De verhoudingen binnen het bedrijf komen sterk onder druk te staan, omdat een deel van de organisatie zich verzet tegen de manier waarop en het tempo van de voorgenomen reorganisatie. Bij de Ondernemingsraad wordt een adviesaanvraag ingediend voor het doorvoeren van de reorganisatie. Tevens is overleg met de vakbonden opgestart om te komen tot een sociaal plan. Uiteindelijk komt de Ondernemingsraad met wijzigingsvoorstellen en veel vragen naar aanleiding van de adviesaanvraag, verslechterd de werksfeer en wordt in een later stadium zowel door een groot deel van het personeel als de OR, het vertrouwen in de interim bestuurder opgezegd. De interim bestuurder blijft op verzoek van de Raad van Toezicht aan en de reorganisatie wordt doorgevoerd. Uiteindelijk is in november 2011 uitvoering gegeven aan de reorganisatie. Dit heeft een zeer negatief effect gehad op de werkverhoudingen.


De functie van de staf is:  voorbereiding, ontwikkeling en evaluatie van beleid;  centrale coördinatie van de uitvoering, echter geen lijnbevoegdheid;  inhoudelijke ondersteuning van het management en afdeling.

58/ 100

5.2.3 Bezetting Eind 2011 waren er in totaal 62 medewerkers werkzaam bij Huis & Erf. Het aantal medewerkers, herleid tot voltijdsbezetting bedroeg eind 2011: 53,74. In 2010 was dit: 62,93. Eind 2011 werken er 30 vrouwen en 32 mannen bij Huis & Erf. Bij Huis & Erf worden kleine onderhoudswerkzaamheden en vraaggestuurde werkzaamheden veelal in eigen beheer door de Servicedienst uitgevoerd (ook voor derden). Planmatig en groot onderhoud wordt uitbesteed. Eind 2011 werken er 10 fte, inclusief een fulltime bedrijfsleider bij de Servicedienst van Huis & Erf. In 2011 is 1 (totaal 0,67 fte) persoon in dienst getreden (in 2010: 4,22 fte). Verder zijn in 2011 10 medewerkers (9,12 fte) uit dienst getreden (in 2010: 6 fte). Het instroompercentage in 2011 bedroeg 1% en het uitstroompercentage 15%. Deze cijfers zijn gerelateerd aan het aantal personen bij in- en uitstroom en het totale aantal medewerkers. Als gevolg van een reorganisatie hebben inmiddels 4 medewerkers Huis & Erf verlaten. Het huidige aantal fte’s is 51,05 (peildatum 31 maart 2012). De afwikkeling met betrekking tot de overige medewerkers die boventallig zijn verklaard, loopt nog. Dit betreft 7 medewerkers oftewel 6,25 fte. Verwacht wordt dat er eind 2012 een bezetting van 47 fte’s zal zijn. Er is sinds begin maart 2012 een nieuwe directeur-bestuurder in dienst getreden. De werving en selectie voor vervanging van de interim-managers is onlangs gestart. 5.2.4 Arbeidsomstandigheden In 2011 heeft Huis & Erf zich ten aanzien van de ziekteverzuimcontrole en -begeleiding laten bijstaan door 365/ArboNed te Den Bosch. Het ziekteverzuim over 2011 bedroeg 6,4% (afgerond en exclusief zwangerschapsverlof). In 2010 bedroeg het ziekteverzuim 4,8%. In 2010 was er geen instroom in de WIA. De verzuimfrequentie bedraagt 0,99 (in 2010 was dit 1,38). De Arbocommissie heeft als opdracht structureel te werken aan goede arbeidsomstandigheden. Er is aan de activiteiten van de Arbocommissie nauwelijks uitvoering gegeven.

5.2.5 CAO, arbeidsvoorwaarden Er is een CAO Woondiensten 2011. Er hebben er op het gebied van arbeidsverhoudingen en arbeidsvoorwaarden geen ontwikkelingen plaatsgevonden. 5.2.6

Ondernemingsraad

Het overleg met de ondernemingsraad is toen onder spanning komen te staan. Er ontstond discussie over de onderbouwing, omvang en tempo van de reorganisatie. De beschikbaarheid en de aard van de informatie was onderwerp van discussie. Vanaf begin 3e kwartaal 2011 hebben er geen reguliere overlegvergaderingen tussen de directeurbestuurder a.i. en de ondernemingsraad plaatsgevonden. De ondernemingsraad heeft in het derde kwartaal een advies uitgebracht over de reorganisatie.


De ondernemingsraad heeft tot en met het tweede kwartaal van 2011 met de directeurbestuurder ad interim (Karin Rosielle) regelmatig formeel en informeel overleg gehad. Met de goedkeuring door de Raad van Toezicht van het Plan van Aanpak van mei 2011, is de directeur-bestuurder a.i. gestart met de personele reorganisatie.

59/ 100

Per 13 oktober 2011 trad de voorzitter van de ondernemingsraad terug. De raad bestond hierna uit twee leden. Tussen de directeur-bestuurder a.i. en de ondernemingsraad is discussie geweest over het gebruik van interne commissies alsook het gebruik, de hoeveelheid en de betaling van de kosten van externe adviseurs. De ondernemingsraad heeft samen met de vakorganisaties FNV Woondiensten en CNV Vakmensen vier achterbanraadplegingen georganiseerd in 2011.


5.2.7 Personeelsvereniging Huis & Erf heeft een personeelsvereniging. De activiteiten van de personeelsvereniging hebben voornamelijk betrekking op representatie van de medewerkers bij familieaangelegenheden en/of jubilea. Daarnaast wordt het jaarlijkse personeelsuitstapje georganiseerd onder verantwoordelijkheid van de personeelsvereniging. De vereniging wordt voor 50% gefinancierd door de medewerkers zelf, Huis & Erf neemt de andere helft voor haar rekening. De personeelsvereniging wordt door het personeel als belangrijke aanvulling gezien op de omgang met collega’s. Dit blijkt uit de hoge deelname.

60/ 100

Hoofdstuk:

6 De jaarrekening

61/ 100

6.1 Balans per 31 december 2011

ACTIVA

31 december 2011 €

€


€

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

114.977.814

108.236.932

39.917.930

39.148.694

1.233.683

3.063.613

1.899.724

2.067.329 158.029.151

Financiële vaste activa Deelnemingen Effecten

136.200 93.750

152.516.568

136.200 93.750 229.950

229.950

Vlottende activa

164.425 208.053 1.625.831 6.140.981

Onderhanden projecten

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Actieve belastinglatenties Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

Totaal

188.771 0 655.296 4.328.099 8.139.290

5.172.166

161.773

0

154.768 3.149 859.201 514.461 53.740

153.238 7.104 691.672 1.834.989 243.213 1.585.319

2.930.216

3.908

17.635

168.149.391

160.866.535

Hoofdstuk: De jaarrekening

Voorraden Voorraad materialen Voorraad grond Voorraad opgeleverd Voorraad in ontwikkeling

62/ 100

PASSIVA


€


€

Eigen vermogen Reserves Overige reserve

53.627.370

54.491.512 53.627.370

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening negatieve MVA

5.943.828 2.110.730

54.491.512

3.217.623 2.680.052 8.054.558

5.897.675

Vreemd vermogen

39.917.930 53.025.498

39.148.694 49.014.683 92.943.428

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Voorziening plan van aanpak Overlopende passiva

Totaal

88.163.377

8.252.619 31.111 2.115.490

6.625.358 0 1.667.571

592.552 128.579 1.281.000 1.122.684

541.798 884.389 1.420.000 1.174.855 13.524.035

12.313.971

168.149.391

160.866.535


Langlopende schulden Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Leningen kredietinstellingen

63/ 100

OMSCHRIJVING

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Resultaat verkoop woningen Geactiveerde productie eigen bedrijf Resultaat doorbelasting interne uren Overige bedrijfsopbrengsten

2011

2010

Begroting 2011

€

€

€

17.322.969 507.840 -309.361 411.567 499.363 652.092

16.898.086 523.907 754.635 355.955 480.457 870.925

17.295.000 594.000 -219.000 455.000 547.000 717.000

19.084.470

19.883.964

19.389.000

177.294

168.024

183.000

7.992.382 4.144.421 4.719.723 164.098 507.748 3.945.541

3.499.409 4.336.914 5.428.938 458.233 556.555 5.932.168

9.292.000 4.265.000 5.490.000 277.000 601.000 3.700.000

Som der bedrijfslasten

21.651.207

20.380.241

23.808.000

Bedrijfsresultaat

-2.566.737

-496.277

-4.419.000

Rentebaten Rentelasten Saldo financiële baten en lasten

238.000 -2.507.781 -2.269.781

73.785 -2.293.244 -2.219.459

63.000 -2.768.000 -2.705.000

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

-4.836.518

-2.715.736

-7.124.000

3.996.894

-30.976.628

-20.000

0 0

0 0

0 0

-839.624

-33.692.364

-7.144.000

-24.518

-88.184

-371.000

-864.142

-33.780.548

-7.515.000

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen, salarissen en sociale lasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfskosten

Mutatie actuele waarde Buitengewone baten en lasten Resultaat deelnemingen Resultaat voor belastingen Belastingen Resultaat na belastingen

De vergelijkende cijfers van de jaarrekening 2010 en begroting 2011 zijn geherrubriceerd ten behoeve van de vergelijkbaarheid.


6.2 Winst- en verliesrekening 2011

64/ 100

6.3 Algemene toelichting De jaarrekening is opgesteld conform de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit is BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. De jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling. Bij deze veronderstelling moet echter verwezen worden naar niet vanzelfsprekende facilitering door het WSW vanaf medio 2010. Een nadere toelichting hierover wordt gegeven in de financiële paragraaf onder 4.10.5 Facilitering WSW. Huis & Erf hanteert sinds 1999 de balanswaardering op basis van de bedrijfswaarde. Deze waarderingsgrondslag is gebaseerd op de verdiencapaciteit van het te exploiteren vastgoed. De verdiencapaciteit van de corporatie wordt hierdoor direct zichtbaar gemaakt in de balans. Transacties verbonden partijen In 2011 is er in zeer beperkte mate sprake geweest van transacties met verbonden partijen. De transacties hadden slechts te maken met aanvullingen van saldi van verbonden partijen in de onderlinge nevenstructuur. Schattingswijzigingen In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde zijn schattingswijzigingen doorgevoerd. Deze schattingswijzigingen zijn nader uiteengezet in de grondslagen van balanswaardering (zie materiële vaste activa). Stelselwijziging In het verslagjaar heeft Huis & Erf geen stelselwijziging doorgevoerd.

Grondslagen van balanswaardering Consolidatievrijstelling Huis & Erf heeft een 100%-belang in de vennootschap Huis & Erf Holding BV. Onder deze holding zijn een drietal 100%-werkmaatschappijen opgenomen. De vennootschappen hebben geen eigen activiteiten. Aangezien de gezamenlijke betekenis van deze deelnemingen in financiële zin zeer beperkt is, is gebruik gemaakt van de consolidatievrijstelling opgenomen in artikel BW2: 407 lid 1 sub a. Materiële vaste activa

Woningen, woongebouwen, garages en standplaatsen Vanaf 2005 is de oorspronkelijke complexindeling van het ministerie van VROM losgelaten. De woningen, woongebouwen, garages en standplaatsen zijn herverdeeld op basis van product-markt-combinaties. Het doelgroepenbeleid van Huis & Erf kan op deze manier efficiënter worden toegepast op het woningbezit. Deze onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de


Onroerende en roerende zaken in exploitatie Huis & Erf heeft in de waardering onderscheid gemaakt tussen enerzijds de woningen, woongebouwen, garages en standplaatsen en anderzijds de overige roerende goederen.

65/ 100

kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten exploitatielasten over geschatte resterende looptijd van de investering.

en

toekomstige

Indexatie parameters Voor de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten (prijspeil 2012). Deze uitgangspunten zijn gebaseerd op de normen en bronnen van het CFV van maart 2012. In onderstaand overzicht volgt een weergave van de gehanteerde indexatieparameters in respectievelijk de jaarrekening 2011en de jaarrekening 2010.

Omschrijving Jaarlijkse huurstijging (CFV) Huurderving (CFV) Inflatie (CFV) Indexering onderhoudslasten (CFV) Indexering beheerkosten (CFV) Disconteringsvoet (CFV) Mutatiegraad Waardestijging grond (CFV)

JR 2011 JR 2010 JR 2011 JR 2010 JR 2011 JR 2010 JR 2011 JR 2010 JR 2011 JR 2010 JR 2011 JR 2010 JR 2011 JR 2010 JR 2011 JR 2010

2011 1,30% 1,30% 1,00% 1,00% 2,30% 1,50% 1,88% 1,50% 1,88% 1,50% 5,25% 5,25% 6,50% 7,50% 2,00% 2,25%

2012 2,30% 1,50% 1,00% 1,00% 2,00% 1,67% 1,75% 2,00% 1,75% 2,00% 5,25% 5,25% 6,50% 7,50% 2,00% 2,25%

2013 2,00% 1,67% 1,00% 1,00% 2,00% 1,83% 2,17% 2,50% 2,17% 2,50% 5,25% 5,25% 6,50% 6,00% 2,00% 2,25%

2014 2,00% 1,83% 1,00% 1,00% 2,00% 2,00% 2,58% 3,00% 2,58% 3,00% 5,25% 5,25% 6,50% 6,00% 2,00% 2,25%

2015 2,00% 2,00% 1,00% 1,00% 2,00% 2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 5,25% 5,25% 6,00% 6,00% 2,00% 2,25%

vanaf 2016 2,00% 2,00% 1,00% 1,00% 2,00% 2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 5,25% 5,25% 6,00% 6,00% 2,00% 2,25%

Restwaarde De restwaarde van de grond wordt gebaseerd op de oorspronkelijke grondwaarde als opbrengstwaarde aan het einde van de exploitatieperiode. De grondwaarde wordt geïndexeerd met 2,00% en verdisconteerd tegen 5,25%. Daarnaast worden in het laatste jaar beëindigingskosten ingerekend van € 4.847 per woning. Disconteringsvoet De disconteringsvoet van 5,25% is het algemeen in de corporatiesector gebruikte disconteringspercentage. Dit is gelijk aan het percentage wat door het CFV wordt voorgeschreven.

  

de ingerekende kosten voor mutatieonderhoud zijn € 744 per mutatie (2010: € 1.397,=); de ingerekende kosten voor reparatieverzoeken zijn € 348 per verhuureenheid per jaar (2010: € 216,=); de ingerekende kosten voor planmatig onderhoud zijn gemiddeld € 1.244 (periode 2012 t/m 2022) per verhuureenheid (2010: € 1.027,= periode 2011 t/m 2021).

Beheernorm De jaarlijkse norm voor de beheerkosten is vanaf 2012 tot en met 2014 en volgende jaren respectievelijk € 1.356, € 1.235 en € 1.149. Middels deze beheernorm per woning worden de personeelskosten en algemene bedrijfskosten meegenomen in de bedrijfswaarde. Deze norm is ten opzichte van de jaarrekening 2010 (€ 1.588 vanaf 2014) flink gedaald. Dit komt voort uit de inmiddels fors afgenomen personele bezetting en de gedegen verwachting dat deze bezetting nog tot 47,1 fte zal afnemen in 2012. De bezetting eind 2010


Onderhoud (gemiddeld per verhuureenheid per jaar)

66/ 100

was daarentegen nog 62,7 fte. De afname van de personele bezetting zorgt voor een forse daling van de bedrijfskosten (- € 1 miljoen) en daarmee de beheernorm. Ook zorgt het structureel terugdringen van de algemene bedrijfskosten door het maken van kostenbewuste keuzes en het scherper monitoren van deze kosten voor een stevige kosten besparing (- € 0,6 miljoen).

Overige exploitatielasten De verwachte lasten voortvloeiend uit gemeentelijke belastingen zijn gebaseerd op de werkelijke lasten in het verslagjaar. Ook deze lasten worden meegenomen in de bedrijfswaarde. Huur De kale huur per verhuureenheid betreft de huren per 31 oktober van het verslagjaar. Betaalbaarheidsheffing De betaalbaarheidsheffing, ook wel bijdrage huurtoeslag genoemd, wordt voor gemiddeld € 307 per woning ingerekend vanaf 2014 tot aan einde exploitatieduur. Dit komt neer op een bedrag van € 1.060.000 per jaar. Levensduur Er is een levensduurherziening toegepast voor alle eengezinswoningen met een bouwjaar van voor 1978, mits deze woningen geen sloopbestemming hebben. De levensduurherziening houdt in dat betreffende woningen vanuit het bouwjaar gerekend een looptijd hebben van 70 jaar. Dit omdat verwacht wordt dat deze groep woningen een langere levensduur zal hebben dan de standaard 50 jaar. Hierbij is rekening gehouden met de richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving omtrent levensduurverlenging;  de periode waarover contant wordt gemaakt, loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen. De levensduur is minimaal op 10 jaren gesteld, tenzij er een sloopbestemming geldt;  de kasstromen worden verondersteld in het midden van het jaar plaats te vinden en contant gemaakt;  toekomstige ontvangsten en kosten uit verkopen van huurwoningen worden voor de komende 3 jaar ingerekend op basis van kasstromen.

Onderhoudslasten en beheerlasten in perspectief De uitgangspunten van de onderhoudskosten en beheerkosten per verhuureenheid in vergelijking tot de corporatiesector (CIP 2010 geïndexeerd met 2,30% en 2,00% naar prijspeil 2012) geeft het volgende beeld:  herleid naar een totale onderhoudsnorm inclusief interne loonkosten per verhuureenheid wordt door Huis & Erf jaarlijks € 1.592 ingerekend. Dit is de gemiddelde onderhoudslast van 2012 tot en met 2021. In 2011 bedroegen deze kosten per verhuureenheid gemiddeld € 1.323. Huis & Erf past een cyclisch planmatig onderhoud toe, waardoor de onderhoudslasten jaarlijks niet op hetzelfde niveau zitten. In de sector heeft de gemiddelde referentie corporatie € 1.388 aan onderhoudskosten per verhuureenheid;  de ingerekende norm voor de beheerkosten per verhuureenheid is voor de jaren 2012 tot en met 2014 en volgende jaren respectievelijk € 1.356, € 1.235 en € 1.149. In de sector heeft de gemiddelde referentiecorporatie € 1.361 aan beheerkosten per verhuureenheid.


Rentabiliteitswaardecorrectie De bedrijfswaarde wordt verhoogd met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde (5,25%) van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze post op de balans.

67/ 100

In het algemeen moet hierbij vermeld worden dat de vergelijkende cijfers voortkomen uit de cijfers van “corporatie in perspectief 2011” van het CFV, waarin de cijfers van 2010 worden gepresenteerd. Vooral vanaf eind 2010 is in de sector veel aandacht voor kostenreductie op de bedrijfslasten. Hiermee dient in bovenstaande vergelijking rekening te worden gehouden. Overige roerende goederen In de balans is de waardering op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met afschrijvingen, opgenomen. In het kader van de annuïtair bepaalde afschrijvingen is een rente van 7,5% gehanteerd. Dit percentage is ontleend aan het in de bruteringsberekeningen als realistisch voor de lange termijn aangenomen percentage van 7,0%, verhoogd met een toeslag voor extra kosten van 0,5%. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Huis & Erf een terugkoopverplichting kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs en daarna de marktwaarde op basis van VOV.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van annuïtaire afschrijvingen tegen een vast rentepercentage van 7,5%. Bij de vaststelling van de economische levensduur is van de volgende veronderstellingen uitgegaan: Kantoorgebouw/werkplaats 50 jaar Installaties/aanleg tuin/terrein 25 jaar Ethernet/zonwering/alarmering/airco 15 jaar Inventaris en telecom 10 jaar Machines/inventaris/gereedschappen 10 jaar Computerapparatuur/programmatuur 5 jaar Transportmiddelen 5 of 8 jaar


Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling betreffen nog niet in exploitatie genomen onroerende zaken. De waardering van onroerende zaken in ontwikkeling is gelijk aan de uitgaafprijzen, tenzij er sprake is van een onrendabele top. Deze bijzondere waardevermindering wordt volledig in aftrek gebracht op de waardering van de post onroerende zaken in ontwikkeling. Als de afwaardering hoger is dan de boekwaarde, wordt de post onroerende zaken in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt aan de creditzijde van de balans een voorziening gevormd. De onrendabele top wordt pas in mindering gebracht op de uitgaafprijzen op het moment dat een bouwplan intern is geformaliseerd en extern is gecommuniceerd.

68/ 100

Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde of netto vermogenswaarde. Effecten De waardering van de beleggingen vindt plaats tegen verkrijgingsprijs dan wel lagere beurskoers of lager geschatte marktwaarde. Vlottende activa Voorraad materialen De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen de vaste verrekenprijs. Er is geen voorziening voor incourantheid opgenomen. Voorraad grond In deze post is enkel grond opgenomen waar nog geen specifieke ontwikkeldoelstelling op is geformuleerd. De waardering geschiedt op basis van aanschafwaarde of reëel veronderstelde hogere of lagere marktwaarde. Voorraad opgeleverd In de voorraad opgeleverd staan niet verkochte opgeleverde koopwoningen en aangekochte woningen, welke een reguliere of maatschappelijk gebonden verkoopbestemming hebben. Deze woningen behoren niet tot het onderdeel projectontwikkeling en worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs.

Onderhanden projecten De onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met toegerekende winst en/of verminderd met verwachte verliezen en vervallen verkooptermijnen. Indien een resultaat op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, wordt winst toegerekend aan het verslagjaar. Indien het totaal van onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van de onderhanden projecten


Voorraad in ontwikkeling Dit betreft nog niet verkochte projecten in ontwikkeling, bestemd voor verkoop. Waardering geschiedt tegen de bestede kosten, inclusief bouwrente, acquisitie en voorbereidings- en toezichtkosten. Onder onderhanden werk worden tevens de projecten opgenomen waarin huur- en koopwoningen worden gebouwd, maar waarbij het nog niet definitief is wat de uitsplitsing van het aantal huur- en koopwoningen zal zijn. Het moment van splitsen van een project in de presentatie op de balans wordt gebaseerd op het moment van in opdracht geven van de bouw. De winstverantwoording wordt gelijkmatig met de productie van de verkochte woningen verantwoord. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt, waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Vooruit ontvangen termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden werk. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post voorraad in ontwikkeling.

69/ 100

een creditstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Vorderingen Huurdebiteuren en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een noodzakelijk geachte voorziening voor oninbaarheid, welke statistisch is bepaald. Belastinglatenties Belastinglatenties ontstaan vanuit het verschil in waardering van de commerciële jaarrekening ten opzichte van de fiscale jaarrekening. Hieraan liggen fiscale richtlijnen ten grondslag. De latente belastingschuld of vordering wordt in de jaarrekening opgenomen onder de uitstaande kortlopende vorderingen (activa) of kortlopende schulden (passiva). Liquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Eigen vermogen Waardering van het eigen vermogen vindt plaats door het jaarresultaat toe te voegen aan het eigen vermogen aan het eind van het voorgaand boekjaar. Bovendien worden hierin ook de financiële gevolgen van stelselwijzigingen in de waarderingsgrondslagen en resultaatbepaling verwerkt. Het aandeel van deelnemingen als onderdeel van het eigen vermogen wordt gewaardeerd tegen het bedrag van het belang in de nettovermogenswaarde van de betreffende deelneming. Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw huur Voor nieuwbouwprojecten waarbij een onrendabele afboeking wordt verwacht, wordt een voorziening opgebouwd. Op het moment dat er projectkosten worden gerealiseerd, worden deze versus de beschikbare voorziening afgeboekt. In de voorziening staat het deel van de onrendabele afboeking dat niet op de reeds gerealiseerde stichtingskosten in mindering kan worden gebracht. Met het vormen van deze voorziening kan de gehele onrendabele afboeking in het juiste verslagjaar in de Winst- en Verliesrekening worden opgenomen. Voorziening negatieve materiële vaste activa Huis & Erf heeft complexen waarvan de bedrijfswaarde kleiner is dan € 0,-. Er is dus geen compensatie meer voor de exploitatielasten van het betreffende complex. Het totaal van deze negatieve kasstromen wordt aan de voorziening toegevoegd.

Terugkoopverplichting verkoop Onder Voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop Onder Voorwaarden zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Huis & Erf een terugkoopverplichting kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden op de activa-zijde gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Op de passiva-zijde van de balans wordt onder de langlopende schulden de waarde van de terugkoopverplichting gepresenteerd.


Langlopende schulden

70/ 100

Leningen aan kredietinstellingen Langlopende leningen worden opgenomen tegen nominale waarde. Alle leningen zijn geborgd door het waarborgfonds sociale woningbouw (WSW).

Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven, worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Grondslagen voor bepaling van het resultaat Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen voor balanswaardering. Bedrijfsopbrengsten en kosten worden toegerekend aan het jaar waarin de prestaties zijn verricht. Voor de toerekening van de bedrijfslasten wordt, waar mogelijk, de causale samenhang tussen baten en lasten als grondslag gehanteerd. Verliezen en risico’s die hun oorsprong vinden vóór het einde van het boekjaar worden in acht genomen, indien zij vóór het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Deze opbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto huren (inclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten) na aftrek van huurderving. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege verbonden aan een maximum. Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten uit servicecontracten houden verband met de contractueel overeengekomen servicekosten met huurders. De doorgaans hogere opbrengsten worden na het einde van het boekjaar versus de kosten afgerekend richting de klant. Resultaat verkoop woningen De post resultaat verkochte woningen betreft het behaalde verkoopresultaat van verkopen exclusief de reeds ingerekende verkoopwaarden in de actuele waarde (bedrijfswaarde). Op het verkoopresultaat wordt in mindering gebracht de waarde mutatie van de bedrijfswaarde die ontstaat door het verkopen van deze woningen. Ook het resultaat op nieuwbouw-koopprojecten wordt verantwoord in deze post. De winst wordt naar rato van gereedkomen van het complex verantwoord indien een getrouwe winstinschatting gemaakt kan worden. Eventuele verliezen op nieuwbouw-koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

uit

de

doorberekening

van

interne

Resultaat doorbelasting interne uren De doorbelaste interne uren komen voort uit de personele inzet voor onderhoudsactiviteiten uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst. Deze onderhoudsdienst wordt vrijwel volledig ingezet voor onderhoudswerkzaamheden aan de woningen en woongebouwen. De salariskosten van deze dienst worden gepresenteerd onder de post "lonen en salarissen" en voor transparantie van de cijfers ook verantwoord bij de onderhoudskosten. Om dubbeltelling te voorkomen worden deze uren als dekking gepresenteerd onder de post "resultaat doorbelasting interne uren.


Geactiveerde productie eigen bedrijf Deze geactiveerde kosten bestaan volledig personeelskosten aan nieuwbouw projecten.

71/ 100

Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere verantwoord het inschrijfgeld voor woningzoekenden en de opbrengst van overige dienstverlening aan derden. Dienstverlening aan derden bestaat onder andere uit opbrengsten van commerciële activiteiten.

Bedrijfslasten Afschrijving op materiële vaste activa Hieronder zijn de stelselmatig bepaalde afschrijvingskosten op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs verantwoord. Het betreffen hier afschrijvingen van overige activa niet zijnde woningen en activa ten dienste van de exploitatie. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Onder de overige waardeveranderingen van materiële activa zijn de onrendabele investeringen met betrekking tot aankopen en onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord, de zogenaamde onrendabele top van investeringen. Deze onrendabele investering wordt ten laste van het resultaat gebracht in het jaar waarin een project een bepaalde voortgangsstatus heeft. Lonen, salarissen en sociale lasten Hieronder zijn de salarissen, pensioenlasten, de sociale lasten en kosten van ingehuurd personeel van de in het boekjaar werkzame werknemers opgenomen. Lasten onderhoud In deze post zijn opgenomen de aan het verslagjaar toe te kennen onderhoudslasten. Hierin zijn ook de personele kosten van de eigen servicedienst opgenomen. Leefbaarheid In deze post zijn opgenomen de aan het verslagjaar toe te kennen kosten voor leefbaarheid. Hierin zijn ook de personele kosten van de eigen servicedienst opgenomen. Lasten servicecontracten De kosten uit servicecontracten houden verband met kosten de gemaakt worden uit hoofde van de contractueel overeengekomen servicekosten met huurders. De doorgaans hogere opbrengsten worden na het einde van het boekjaar versus de kosten afgerekend richting de klant. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Dienstverlening aan derden bestaat onder andere uit kosten van commerciële activiteiten.

Rentebaten Als rentebaten worden de renteopbrengsten op banktegoeden, deposito’s en overige liquide middelen verantwoord. Rentelasten Onder deze post zijn de rentelasten en andere financieringskosten van de schulden opgenomen.


Financiële baten en lasten

72/ 100

Mutatie actuele waarde De mutatie actuele waarde materiële vaste activa betreft de autonome mutatie in de actuele waarde per 31 december van enig boekjaar, rekening houdend met de autonome mutatie in de rentabiliteitswaardecorrectie. De mutaties als gevolg van gekozen beleidsuitgangspunten, indexatieparameters, gewijzigde exploitatie uitgangspunten en investeringen met huurverhoging worden ook onder deze post verantwoord.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Tot en met 2010 werd gebruik gemaakt van de indirecte methode, er is echter i gekozen om de transparantie in de kasstromen te vergroten door het kasstroomoverzicht via de “directe methode” te presenteren.


De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen kasstromen uit bedrijfsoperaties, kasstromen uit operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

73/ 100

6.4 Kasstroomoverzicht 2011 (directe methode) Kasstromen Kasstromen 2011 2010 € Ontvangsten: Huren Servicecontracten Overige bedrijfsontvangsten Uitgaven: Lonen, salarissen en sociale lasten Onderhoud Leefbaarheid Servicecontracten Overige bedrijfsuitgaven Vennootschapsbelasting

Mutatie kortlopende vorderingen/schulden

€

17.322.969 507.840 652.092 18.482.901

16.801.973 620.020 1.226.879 18.648.872

4.144.421 4.220.360 164.098 507.748 4.084.541 24.518 13.145.686

4.336.914 4.948.481 458.233 556.555 4.512.168 88.184 14.900.535

249.213-

262.368

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

5.088.002

4.010.705

Rente Rente ontvangsten Rente uitgaven Kasstroom uit operationele activiteiten

53.604 2.553.2102.588.396

73.785 2.293.2441.791.246

(Des)Investeringen Materiële vaste activa Verkopen Mutatie voorzieningen Mutatie voorraad Kasstroom uit investeringsactiviteiten

8.320.165309.3612.156.883 3.128.8979.601.540-

5.484.488754.635 1.198.630 2.492.7436.023.966-

Financiering Financiële vaste activa Leningen aangetrokken Leningen afgelost Mutatie kortlopende geldmiddelen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

1.361.341 8.600.000 4.589.1851.627.261 6.999.417

1.045.7095.295.460 4.249.751

Aanvangssaldo 1 januari Mutaties liquide middelen Eindsaldo 31 december

17.635 13.7273.908

604 17.031 17.635


Omschrijving

74/ 100


6.5 Toelichting op de balans

75/ 100

Vaste activa Materiële vaste activa

Bedrijfswaarde primo (1 januari 2011) Mutaties in bedrijfswaarde Bij: nieuwbouw Bij: aankoop Bij: woningverbetering Af: verkoop Af: sloop Overige mutaties bedrijfswaarde 1)

Bedrijfswaarde ultimo (31 december 2011)

Onroerende

Onroerende

Onroerende

en roerende zaken in exploitatie €

en roerende zaken in ontwikkeling €

en roerende zaken t.d.v. exploitatie €

108.155.675

3.063.613

4.655.431 247.621 0 -2.088.328 0 3.875.095 6.689.819

7.022.276

-8.852.206 -1.829.930

114.845.494

1.233.683

Historische kostprijs overige (on)roerende zaken

206.704 -125.447 81.257

3.493.126 -1.425.796 2.067.330

66.707 -65.786 -15.644 0 65.786 51.063

4.044 -21.090 -161.650 -10.000 21.090 -167.606

31 december 2011 Aanschafwaarde Afschrijvingen

207.625 -75.305

3.466.080 -1.566.356

Boekwaarde 31 december 2011

132.320

1.899.724

Mutaties 2011 Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Opbrengst desinvesteringen Afschrijving desinvesteringen

Totaal

114.977.814

1.233.683

1.899.724

Huis & Erf hanteert voor de waardering van haar onroerende zaken in exploitatie de actuele waarde. Dit gebeurt middels de bedrijfswaarde-methode. De bedrijfswaarde bedraagt € 112.734.764. Hiervan is € 114.845.494 verantwoord onder de materiële vaste activa en het restant ten bedrage van - € 2.110.730 is ondergebracht in de voorziening negatieve MVA. 1) Deze mutaties, gesaldeerd met de mutatie negatieve bedrijfswaarde (voorziening) en de afwaardering van

investeringen met huurverhoging (specificatie mutatie actuele waarde), vormen samen de mutatie actuele waarde in de winsten verliesrekening.


31 december 2010 Aanschafwaarde Afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2010

76/ 100

Onroerende en roerende zaken in exploitatie De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn als volgt onderverdeeld: - Woningen, woongebouwen en bedrijfsruimten (actuele waarde) - Garages en standplaatsen (actuele waarde) - Overige roerende goederen (historische kostprijs minus afschrijving)

31-12-2011 € 114.216.529 628.965 132.320 114.977.814

31-12-2010 € 107.418.253 737.422 81.257 108.236.932

De totale WOZ-waarde (waardepeildatum 1 januari 2010) van het bezit per 1 januari 2011 bedraagt € 645.506.000. De totale verzekerde waarde (peildatum 1 januari 2011) bedraagt € 364.356.000.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Woningen verkocht onder voorwaarden 1 januari Herwaarderingen t/m 2010 Herwaardering 2011 Mutaties 2011: - Terugkoop en wederverkoop (mutaties) - Terugkoop en in exploitatie genomen - Verkoop woningen in exploitatie - Verkoop nieuwbouw woningen Woningen verkocht onder voorwaarden 31 december

Aantal 309

2011 39.148.694 0 39.148.694 -904.600

-7 -2 24 5 329

-1.404.260 -205.530 2.281.500 1.002.150 39.917.930

In 2011 zijn 31 woningen verkocht onder voorwaarden (VOV). Dit betroffen 24 huurwoningen, 2 woningen uit de voorraad te verkopen VOV woningen en 5 woningen uit nieuwbouwprojecten. Er werden 9 woningen teruggekocht om wederom te verkopen. Hiervan zijn er 2 binnen het jaar weer verkocht. In 2011 zijn 2 woningen teruggekocht en vervolgens verhuurd. Het totaal aantal woningen met een terugkoopverplichting bedraagt 329. De woningen die reeds in het begin van het jaar een terugkoopverplichting hadden hebben in 2011 een herwaardering ondervonden van - 2,41%. Dit is de gemiddelde ontwikkeling van de WOZ waarden van het totale bezit van Huis & Erf. Aangezien 75% van deze VOV-woningen uit het bestaande complexen voortkomen is dit een representatieve maatstaf om de waarde-ontwikkeling uit te bepalen.

Gemeente Sint-Michielsgestel - Spijt (16 woningen) - Grinsel (14 woningen) - Berlerode (91 verhuureenheden + zorginfrastructuur) Gemeente Vught - Djalakstraat (8 woningen) - Taalstraat - Torenstraat (12 woningen)

Investering

Waardevermindering

Verplichting

122.687 1.185.519 2.677.120

-1.185.519 -1.678.099

1.332.957 1.141.073

65.983 738.453 76.634

-738.453 -76.634

2.079.624 15.954.966

-605.778

873.842

-4.284.483

21.382.462

605.778 45.992 5.518.166

Onroerende zaken in ontwikkeling gewaardeerd op actuele waarde

1.233.683


Onroerende zaken in ontwikkeling Het bedrag ultimo 2011 (€ 1.233.683) betreft: Gemeente Schijndel - Mieke de Brefstraat (28 woningen) - Vic. v. Alphenstraat (13 woningen + pp) - Lidwinahof (21 woningen)

77/ 100

31-12-2011 € Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Primo jaar Investeringen, afschrijvingen en desinvesteringen Ultimo jaar

Deelnemingen Huis & Erf Holding BV, gevestigd te Schijndel (100% deelneming)

31-12-2010 €

2.067.330 -167.606 1.899.724

2.106.361 -39.031 2.067.330

136.200

136.200

In verband met het uitvoeren van de VSO is op 31 december 2007 Huis & Erf Holding BV opgericht. Huis & Erf Holding BV heeft 3 werkmaatschappijen, te weten: Huis & Erf Projectontwikkeling BV, Huis & Erf Diensten BV en Huis & Erf Exploitatie BV. Per 31 december 2009 zijn alle bestaande activiteiten notarieel overgedragen aan de toegelaten instelling. In de werkmaatschappijen hebben in 2011 geen activiteiten plaatsgevonden. Effecten Rabobank Ledencertificaten

93.750

93.750

164.425 208.053 1.625.831 6.140.981 8.139.290

188.771 0 655.296 4.328.099 5.172.166

Vlottende activa Voorraden Voorraad materialen Voorraad grond Voorraad opgeleverd Voorraad in ontwikkeling

Voorraad in ontwikkeling - Lidwinahof (19 woningen) - Eekelhof - Neerlandstraat - Poolster - Jacobskamp - Taalstraat - Torenstraat - Annahof - Vic. van Alphenstraat (6 commerciële ruimten met parkeerplaatsen) - Vic. van Alphenstraat (21 woningen met parkeerplaatsen)

2011 investeringen 2.231.877 33.336 593.785 13.465 168.849 365 3.515 1.530.090 1.565.699 6.140.981


Voorraad grond Deze post bestaat volledig uit een stuk grond aan de Laan ten Habraken in Gemonde. De grond is enkele jaren geleden aangekocht. Omdat er per balansdatum geen concrete ontwikkeldoelstelling aanwezig is, wordt deze grond vanaf 2011 niet meer gepresenteerd onder "voorraad in ontwikkeling", maar als voorraad grond.

78/ 100

Voorraad opgeleverd - Deken Baekersstraat, aankoop VOV (6 woningen) - Spijt, nieuwbouw (1 woning) - Baroniestraat, aankoop VOV (1 woning)

2011 1.268.240 206.046 151.545 1.625.831

31-12-2011 € Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden Totaal ontvangen voorschotten Genomen winst/verlies tot en met boekjaar Boekwaarde per 31 december

2.465.818 -2.246.109 219.709 -57.936 161.773

31-12-2010 € 426.453 1.181.476 -755.023 -755.023 0

De onderhanden projecten omvat 22 verkochte woningen van het project Lidwinahof en 5 verkochte woningen van het project Vicaris van Alphenstraat. Op deze projecten rust in totaal nog aangegane verplichting van € 1.598.400.

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Actieve belastinglatenties Overige vorderingen Overlopende activa

Huurdebiteuren Huurdebiteuren Voorziening huurdebiteuren

Gemeenten Schijndel Sint-Michielsgestel

154.768 3.149 859.201 514.461 53.740 1.585.319

153.238 7.104 691.672 1.834.989 243.213 2.930.216

294.643 -139.875 154.768

279.925 -126.687 153.238

1.113 2.036 3.149

7.104 0 7.104

Overige vorderingen Diverse debiteuren Debiteuren WSNP regeling Voorziening overige debiteuren Subsidies onroerende zaken 1) Vrijval obligatie woning investeringsfonds Overige vorderingen 2)

1) 2)

95.266 28.878 -40.339 274.500 0 156.156 514.461

168.836 41.294 -52.763 274.500 1.361.341 41.781 1.834.989

Subsidie project Huize Lidwina € 274.500. Deze post bestaat voor een groot gedeelte uit debiteuren uit koopcontracten (€ 106.000) en uit nog te factureren gemaakte kosten uit werkzaamheden voor derden (€ 43.000).


Actieve belastinglatenties De opgenomen vorderingen jegens de belasting kunnen opgeplitst worden in vorderingen vanwege teuggaaf van reeds betaald vennootschapsbelasting tot en met 2011 (€ 616.354) en nog vrij te vallen overige belastinglatenties (€ 242.847)

79/ 100

31-12-2011 € Overlopende activa Niet vervallen rente beleggingen Woningaanpassingen (onderhanden werken) Nog te ontvangen posten Overige transitoria

Liquide middelen Kas Rekening-courant Rabobank Rekening-courant ABN-Amro Spaarrekening Rabobank Rekening-courant ING

31-12-2010 €

0 0 43.849 9.891 53.740

27.543 19.693 195.977 0 243.213

877 0 0 2.755 276 3.908

394 0 -4 1.590 15.655 17.635

Het saldo van de kortlopende liquide middelen is opvallend laag per 31 december. Dit is onstaan doordat het aantrekken van langlopende financiering is uitgesteld tot er duidelijkheid was over het wel of niet definitief aangaan van het project Berlerode. Hierdoor is er voor gekozen om gebruik te maken van een reeds aanwezige rekening-courant faciliteit en een laag rentende collegiale financiering. Uiteindelijk is het besluit over Berlerode in februari 2012 definitief bekrachtigd en is begin maart langlopende financiering aangetrokken. Huis & Erf beschikt over een rekening-courantfaciliteit van € 4 miljoen bij de Rabobank. € 0,5 miljoen hiervan is geclaimd door een afgegeven bankgarantie aan de gemeente Vught in verband met de daar lopende projecten.

Eigen vermogen Algemene reserve per 1 januari Resultaat Algemene reserve per 31 december

54.491.512 -864.142 53.627.370

88.272.060 -33.780.548 54.491.512

3.217.623 2.726.205 5.943.828

3.326.000 -108.377 3.217.623

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Stand per 1 januari Mutatie Stand per 31 december Projecten: - Vic. v. Alphenstraat (13 woningen + parkeerplaatsen) - Grinsel (14 woningen) - Berlerode (91 verhuureenheden + zorginfrastructuur) - Djalakstraat (8 woningen)

Voorziening negatieve materiële vaste activa Stand per 1 januari Mutatie Stand per 31 december

Voorziening 43.233 1.253.542 4.418.966 228.087 5.943.828

2.680.052 -569.322 2.110.730

1.373.045 1.307.007 2.680.052


Voorzieningen

80/ 100

31-12-2011 €

31-12-2010 €

De exploitatie van deze complexen leidt tot een verlies in de toekomst. De complexen hebben een negatieve bedrijfswaarde. Voor dit verwachte verlies is een voorziening gevormd. Het betreffen de volgende complexen: -

Haydnstraat Vinkenpad Tiboschlaan Mouterij Julianastraat Deken Baekershof Deken Baekershof (sloopbestemming) Lidwinahof (sloopbestemming) Molenbergstraat Gr. v Limburgstirumstraat Regentenbuurt Seminarielaan Hazenakkers Griensven Spreeuwenbos

Langlopende schulden Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Leningen bij kredietinstellingen

Voorziening 256.424 63.111 132.665 0 132.664 41.354 0 5.566 10.225 0 257.032 679.332 0 0 532.357 2.110.730

Voorziening 199.638 101.126 172.841 14.146 68.800 0 9.826 3.012 0 8.691 311.254 1.152.582 34.421 16.884 586.831 2.680.052

39.917.930 53.025.498 92.943.428

39.148.694 49.014.683 88.163.377

Terugkoopverplichting De terugkoopverplichting op de passivazijde van de balans is gelijk aan woningen met een terugkoopverplichting op de activa zijde. Dit komt doordat de waarde-ontwikkeling van de woningen zich in dezelfde verhouding ontwikkelt voor de terugkoopverplichting. De oorspronkelijke waardedeling (korting) wordt tot en met het moment van terugkoop gehandhaafd op de marktwaarde.

Schuldrestant per 1 januari Reguliere aflossingen in het verslagjaar Nieuwe leningen Mutatie roll over-leningen Vervroegde aflossingen

4,37%

Af te lossen leningen in 2012 (kortlopende schulden kredietinstellingen) Schuldrestant per 31 december exclusief aflossingen 2011

50.062.683 -1.048.336 7.500.000 1.100.000 0 57.614.347 -4.588.849 53.025.498

Af te lossen leningen in jaar 1 na verslagjaar (kortlopende schulden) Contractuele aflossingen in jaar 2 tot en met 6, na verslagjaar

4.588.849 13.884.474

Borgstelling Alle leningen zijn geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

4,53%

1.048.000 16.461.000


Leningen bij kredietinstellingen Het gemiddelde rentepercentage van de leningen op contractdatum 31 december bedraagt:

81/ 100

Aangetrokken leningen na balansdatum Eind 2011 bestond er een liquiditeitsbehoefte. Dit tijdelijke liquiditeitstekort is ingevuld middels het aantrekken van een collegiale financiering en met het gebruiken van de regulier beschikbare ruimte in de rekening-courantfaciliteit bij de Rabobank. Dit is te zien onder de kortlopende schulden aan kredietinstellingen. Begin maart 2012 is dit liquiditeitstekort opgevuld met het aantrekken van een langlopende financiering van € 10 mln. 31-12-2011 € Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen, sociale verzekering en pensioenen Personeelsfonds Schulden aan dochtermaatschappijen Overige kortlopende schulden Voorziening plan van aanpak Overlopende passiva

8.252.619 31.111 2.115.490 592.552 17.580 110.999 0 1.281.000 1.122.684 13.524.035

31-12-2010 € 6.625.358 0 1.667.571 541.798 18.367 110.999 755.023 1.420.000 1.174.855 12.313.971

Schulden aan kredietinstellingen De kortlopende schulden aan kredietinstellingen bestaan voor het verslagjaar uit een rekening-courant krediet bij de Rabobank (€ 1.263.770), een korlopende collegeale financiering (€ 2.400.000) en uit contractuele aflossingen op leningen in 2012 (€ 4.588.849).

Overlopende passiva Niet vervallen rente van leningen Vooruitontvangen huurtoeslag Vooruitontvangen huur Af te rekenen servicekosten Overige transitoria

648.050 99.979 103.376 133.781 137.498 1.122.684

693.479 97.965 55.024 95.654 232.733 1.174.855


Voorziening plan van aanpak In de jaarrekening 2010 is een "voorziening plan van aanpak" gevormd. Deze voorziening is gevormd om de te verwachte incidentele kosten voortvloeiend uit de ingezette koerswijziging en de toen op hande zijnde reorganisatie op te vangen. Deze kosten komen voornamelijk voort uit uitgaven op het gebied van juridische bijstand, organisatie advies, interim bestuur, interim management afvloeiingskosten personeel en de kosten voor de aanpassing van de organisatie. Voor het totaal van deze kosten werd een voorziening gevormd van € 1.420.000. In 2011 is € 903.700 ten laste van de voorziening gebracht. Verwacht wordt dat de daar uit resterende omvang van de voorziening van € 516.300 niet afdoende is om de nog in 2012 te verwachte incidentele kosten van de reorganisatie op te vangen. Dit komt mede voort uit de vertraging die is opgelopen in arbeidsrechterlijke zaken. Verwacht wordt in 2012 en 2013 nog € 1.281.000 aan kosten te maken om de organisatie in zijn nieuwe vorm en gewijzigde koers goed te faciliteren. Daarom wordt een dotatie aan de voorziening gedaan van € 764.700.

82/ 100

Niet in de balans opgenomen rechten, verplichtingen en risico's

Belastingdienst Vanaf 1 januari 2008 zijn corporaties integraal VPB-plichtig. Dit wil zeggen dat dan een corporatie over alle activiteiten vennootschapsbelasting (vpb) dient te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben in overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties te maken hebben één en ander vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO II). De meeste woningcorporaties die bij Aedes zijn aangesloten hebben de VSO II ondertekend, zo ook Huis & Erf. De Belastingdienst heeft aangegeven zich aan de VSO II te houden indien ten minste 70% van de corporaties de VSO II tekent. De belastingplicht kan door Huis & Erf met voldoende betrouwbaarheid worden vastgesteld. Waarborgfonds Sociale Woningbouw In verband met het borgen van leningen is er een obligo jegens het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dit is een latente verplichting waarvan invordering alleen kan plaatsvinden wanneer het risicovermogen van het WSW zou dalen onder 0,25% van het gegarandeerde leningsvolume. Het WSW heeft per 31 december 2011 de verwachting uitgesproken de komende vijf jaar geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Gezien de recente landelijke- en sectorontwikkelingen wordt het echter steeds minder vanzelfsprekend dat het WSW dit obligo in de toekomst niet zal opeisen. Het obligo betreft een bedrag van ongeveer € 2.500.000. Verplichtingen nieuwbouw Op balansdatum zijn er diverse contracten afgesloten met aannemers voor het bouwen van woningen. Het saldo van de verplichtingen bedraagt € 26.898.800. Het saldo van de verplichtingen betreffende huurwoningen bedraagt € 21.382.500 Voor een specificatie hiervan zie "onroerende zaken in ontwikkeling" in de kolom verplichting. Van dit bedrag is € 15.955.000 de verplichting die in februari 2012 is aangegaan bij het opstarten van het project Berlerode. De volledige (deels toekomstige) borging voor dit project is in 2011 toegezegd door het WSW. Het saldo van de verplichtingen betreffende koopwoningen in ontwikkeling bedraagt € 4.917.900. Voor een specificatie hiervan zie "voorraad in ontwikkeling" in de kolom verplichting. Het saldo van verplichtingen voor koopwoningen in opdracht (reeds verkocht) is € 1.598.400. Obligo Woningborg Per 31 december 2010 heeft Huis & Erf een obligo uitstaan ten bedrage van € 1.433.966 uit hoofde van door Woningborg verstrekte borgstellingen. Woningborg verstrekt waarborgcertificaten aan kopers van nieuwbouwwoningen. Deze borging verzekert de koper dat als er een aannemer failliet gaat de koopwoningen alsnog worden afgebouwd.

Voor 4 leningen is in 2012 een toekomstige renteafspraak gemaakt: Periode Omschrijving Lening 3.012 Lening 1.041 Lening 1.042 Lening 2.027

Rente-% 3,05% 3,13% 3,28% 3,12%

Bedrag 704.180 996.060 1.260.677 490.977

Begin 3-nov-12 2-feb-13 1-jul-13 1-dec-13

Eind 3-nov-22 2-feb-23 1-jul-23 1-dec-23


Langlopende schulden 2 nieuwe leningen zijn 5 maart 2012 aangetrokken. Het betreft 2 fixe-leningen van € 5 mln met een looptijd van 50 jaar. Beide met een basisrente van 2,62%. Eén met een spread van 0,550% (eerste herziening maart 2017) en één met een spread van 0,625% (eerste herziening september 2017). Beide leningen zijn afgesloten bij de Nederlandse WaterschapsBank.

83/ 100

Financiële instrumenten Rente-instrumenten worden bij Huis & Erf enkel en alleen toegepast ter verkrijging van een gewenst risicoprofiel in vaste en variabele renteposities. Rente-instrumenten worden ingezet om het renterisico van variabel rentende geldleningen af te dekken. Per 31 december 2011 bezit Huis & Erf één swap. In oktober 2003 is een roll-over lening met variabele hoofdsom van 10 miljoen aangetrokken. De renterisico's zijn hierbij door middel van een SWAP grotendeels afgedekt (8 miljoen euro). Huis & Erf heeft de intentie om de marktwaarde van de renteswaps niet af te rekenen zolang de roll-over lening loopt. De renteswap heeft dezelfde looptijd als de genoemde roll-over lening (looptijd tot juli 2014). Met deze renteswap wordt het renterisico beheerst. Dit gebeurt door de rente van de lening voor langere tijd te fixeren door met een bank rentebedragen uit te ruilen. De marktwaarde van deze swap is per 30 december 2011 - € 859.000. Een bijstortingsverplichting kan van toepassing zijn indien de negatieve marktwaarde de threshold van € 4.600.000 overstijgt. Dit is echter geen realistisch scenario aangezien de looptijd van de swap nog relatief kort is. Renterisico's Het renterisico van langlopende schulden ultimo 2011, gebaseerd op de reguliere aflossingen, vervroegde aflossingen, renteaanpassingen en spreadherzieningen, is als volgt te specificeren. Leningsrente

Restant looptijd vanaf 1 januari 2012 t/m ultimo 2022

2012 2.000.000 4.000.000 -

2013 2.000.000 3.491.000 10.000.000 -

2014 10.000.000 -

2015 - 2022 29.201.000 2.585.000 338.000 -

Totaal renterisico

6.000.000

15.491.000

10.000.000

32.124.000

Renterisico door kort rentende lening

2.000.000

2.000.000

-

-

10.000.000

-

17.500.000

-

3.491.000

-

6.624.000

1% 2% 3% 4% 5% 6%

- 2% - 3% - 4% - 5% - 6% - 7%

Renterisico door spreadherziening Renterisico door renteherziening Renterisico door aflossing lening

4.000.000

-

10.000.000

8.000.000

Er zijn geen financiële consequenties doordat er geen enkele reglementaire of statutaire verplichting is om eventuele tekorten van het pensioenfonds aan te zuiveren. Deze informatie is verstrekt door SPW. Het dekkingspercentage van Stichting Pensioenfonds is 101% per 31-12-2011 (ultimo 2010: 104%). Dit percentage ligt onder het gestelde minimum (105%). Naar aanleiding van het feit dat het dekkingspercentage zich in 2008 (96%) onder het vastgestelde percentage bevond, heeft SPW op 29 maart 2009 het herstelplan bekendgemaakt. Volgens dit plan is het dekkingspercentage binnen 15 jaar weer 117%. Hiermee voldoet SPW aan de herstelnormen. Dit heeft wel tot gevolg dat het fonds de pensioenen de komende jaren niet of beperkt zal indexeren. Onderdeel van het plan is dat de premie gedurende een langere periode op het maximum van 31% blijft. Dat betekent dat in deze periode er 2%-punt meer premie betaald moet worden dan in 2008. De verdeling is afhankelijk van de CAO onderhandelingen tussen werkgevers en werknemers.


Pensioenverplichtingen De pensioenregeling van Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) is een zogenaamde salaris-diensttijdregeling. Als aangesloten werkgever bij SPW is Huis & Erf slechts verplicht een vooraf door het bestuur van SPW vastgestelde premie te betalen. Er bestaat geen enkele reglementaire of statutaire verplichting om eventuele tekorten van het pensioenfonds aan te zuiveren. Ook bestaat er geen enkele aanspraak van aangesloten werkgevers op eventuele opgebouwde buffers.

84/ 100

6.6 Toelichting op de winsten verliesrekening

Huren Huren Vergoedingen overige (on)roerende zaken Huurderving

Opbrengst service contracten Servicekosten Derving

Resultaaat verkoop woningen Bestaande woningen (marktconform) Bestaande woningen (verkoop onder voorwaarden) 1) Nieuwbouw 2)

2011 €

2010 €

begroot 2011 €

17.353.906 110.006 -140.943 17.322.969

16.928.911 96.113 -126.938 16.898.086

17.358.000 109.000 -172.000 17.295.000

522.742 -14.902 507.840

538.224 -14.317 523.907

601.000 -7.000 594.000

0 -199.021 -110.340 -309.361

13.122 741.513 0 754.635

0 0 -219.000 -219.000

1) Het gepresenteerde bedrag is het resultaat van het werkelijk gerealiseerde verkoopresultaat gecorrigeerd

met de mutatie actuele waarde in verband met het verkopen van de woningen. Het betreffen 24 verkopen in 2011, allen verkocht onder voorwaarden. Het gemiddelde kortingspercentage bedroeg 48%. In 2011 is besloten geen regulier bezit meer te verkopen. In 2012 worden nog 3 reeds ingezette verkopen verwacht, waarna geen verkoop van het reguliere bezit zal plaatsvinden. Het gerealiseerde verlies komt voort uit een correctie op de verkoop van Looierij 14 welke middels het afwikkelen van het nieuwbouwcomplex Looierij in 2010 ten onrechte als verkoopopbrengst van regulier bezit was verantwoord. 2) In 2011 is verlies genomen op het gedeeltelijk verkocht nieuwbouwproject Lidwinahof (-12.000). 22 van de 41 woningen zijn verkocht. Ook is een verlies op het project Vicaris van Alphenstraat genomen (- € 45.900). Van dit project zijn 5 van de 21 woningen verkocht per eind 2011. Het derde project waarbij reeds een verlies is genomen in 2011 is Spijt. Eén vrijstaande woning stond al ruim anderhalf jaar te koop en is uiteindelijk begin 2012 verkocht tegen een lagere prijs dan waarvoor het gebouwd is (- € 48.800). De woningen van het project Vicaris van Alphenstraat worden allen verkocht onder voorwaarden (VOV). Dit geldt ook voor 10 van de woningen van het project Lidwinahof.

Geactiveerde productie eigen bedrijf Geactiveerde kosten werkorganisatie

411.567

355.955

455.000

Resultaat doorbelasting interne uren

499.363

480.457

547.000

Deze doorbelaste interne uren komen voort uit de personele inzet voor onderhoudsactiviteiten uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst. Deze onderhoudsdienst bestond eind 2011 uit 10 werknemers, die vrijwel volledig ingezet worden voor onderhoudswerkzaamheden aan de woningen en woongebouwen. De salariskosten van deze dienst worden gepresenteerd onder de post "lonen en salarissen" en voor transparantie van de cijfers ook verantwoord bij de onderhoudskosten. Deze personele verantwoording bij onderhoud wordt daarom als dekking gepresenteerd onder deze post resultaat doorbelasting interne uren (dit om dubbeltellingen te voorkomen).


Deze geactiveerde kosten bestaan volledig uit de doorberekening van personele kosten voor nieuwbouwprojecten. In 2011 waren 4 projectleiders actief voor nieuwbouwprojecten. Een van deze projectleiders is in 2011 slechts een half jaar in dienst geweest.

85/ 100

2011 € Overige bedrijfsopbrengsten Vergoeding commerciële woningaanpassingen Vergoeding beheer en dienstverlening Eigen Bezit Vergoeding activiteiten Scholen Vergoeding activiteiten VVE Vergoeding activiteiten voor Zusters van Liefde Vergoeding personeelskosten overige activiteiten Vergoeding kosten woningaanpassingen 1) Vergoeding kosten leveringen en diensten Inschrijfgeld woningzoekenden Overige baten

2.855 108.820 22.500 15.938 355.584 9.232 33.848 27.310 19.088 56.917 652.092

2010 €

19.120 109.389 12.424 0 536.587 10.118 120.048 24.443 19.370 19.425 870.925

begroot 2011 €

29.000 86.000 11.000 0 329.000 9.000 190.000 23.000 18.000 22.000 717.000

1) De opbrengsten van uitgevoerde woningaanpassingen zijn de afgelopen anderhalf jaar sterk teruggelopen.

Deze activiteiten voor woningaanpassingen vinden hun oorsprong in de vraag door de gemeente. Door aanscherping van de regelgeving zijn de acitviteiten sterk verminderd en worden er minder kosten gemaakt en dus ook minder opbrengsten gerealiseerd. Voor het resultaat heeft deze ontwikkeling slechts een zeer klein effect.

Afschrijvingen op materiële vaste activa Woningen en woongebouwen Overige onroerende en roerende zaken Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Woningen en woongebouwen

0 15.644

0 14.933

0 11.000

161.650 177.294

153.091 168.024

172.000 183.000

7.992.382

3.499.409

9.292.000

De materiële vaste activa zijn gewaardeerd op basis van de actuele waarde. De waardeverandering in het afgelopen jaar bedraagt € 7.992.382 en is als volgt opgebouwd:

Oplevering Deken Baekershof fase II + III Nagekomen kosten opgeleverde projecten Afboeking gecancelde projecten In ontwikkeling nieuwbouw huurprojecten Overige investeringen

Totale afwaardering

7.992.382


-

2011 € -430.039 -280.910 114.135 8.579.643 9.553

86/ 100

2011 € Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen en salarissen Ingehuurd personeel 1) Premies sociale verzekeringen Premies pensioenen

2.840.437 389.756 394.175 520.053 4.144.421

2010 € 3.129.728 216.433 387.765 602.988 4.336.914

begroot 2011 € 3.164.000 77.000 419.000 605.000 4.265.000

1) Personeel is ingehuurd bij het WSD (€ 32.400), ter algemene ondersteuning (€ 49.400) en vanwege

interim werkzaamheden (€ 307.900). De oorspronkelijke kosten van de interimwerkzaamheden bedragen € 884.900, echter alle incidentele extra kosten van directievoering en management zijn ten laste gebracht van de voorziening Plan van Aanpak. Het aantal medewerkers herleid tot voltijds bezetting per 31 december 2011 is 53,74. Dit is exclusief 3 fte's betreffende de functies van één directeur-bestuurder en twee managers. In 2010 en 2009 was het aantal fte's respectievelijk 62,73 en 65,18. De voormalig directeur-bestuurder heeft over, respectievelijk in, 2011 de volgende beloning ontvangen. - Bruto jaarsalaris (excl. vakantietoeslag) 18.873 - Vakantietoeslag 1.095 - Relevante nevenactiviteiten - ZVW vergoeding (verplichte zorgverzekering) 432 - Werkgeversdeel sociale lasten 867 - Werkgeversdeel pensioenlasten (conform CAO) 3.511 - Vergoeding (representatiekosten) 244 - Leasevergoeding per maand 1.000 De voormalig directeur-bestuurder is na contractontbinding door de rechter uit dienst getreden per 13 februari 2011 (vonnis 4 februari 2011). Door de kantonrechter is een vergoeding van € 100.000 toegewezen ter afkoop van het lopende contract. Deze kosten zijn ten laste gebracht van de voorziening Plan van Aanpak. Eind februari 2011 tot en met februari 2012 was een interim directeur-bestuurder aangesteld. De interim directeur-bestuurder heeft in 2011 voor Huis & Erf gewerkt van medio februari tot en met 31 december en heeft over deze periode een vergoeding ontvangen van € 233.043 (inclusief btw).

1.111.087 608.656 734.808 2.265.172 4.719.723

1.228.992 564.722 1.335.795 2.299.429 5.428.938

1.053.000 468.000 1.324.000 2.645.000 5.490.000

In 2011 zijn de kosten voor vraaggestuurd planmatig onderhoud een stuk lager dan in 2010 en ook een stuk lager dan was begroot. Dit is ontstaan doordat medio 2011 is besloten om te stoppen met vraaggestuurd onderhoud. De vraaggestuurde manier van onderhoud plegen zorgde voor onbeheersbare en onvoorspelbare kosten voor onderhoud. Dit is ook terug te zien in de flinke afwijking van mutatieonderhoud op de begroting. Bij mutatie van woningen werd ook vraaggestuurd onderhoud gerealiseerd.

Leefbaarheid

164.098

458.233

277.000

De uitgaven voor leefbaarheid zijn te verdelen in sociale investeringen (€ 45.849) en fysieke investeringen (€ 118.249).


Onderhoudslasten Dagelijks onderhoud Mutatie-onderhoud Planmatig onderhoud vraaggestuurd Planmatig onderhoud

87/ 100

2011 € Lasten servicecontracten

507.748

2010 € 556.555

begroot 2011 € 601.000

Deze lasten worden volledig doorberekend aan de klant. De gegenereerde opbrengst hiervan wordt onder de opbrengsten gepresenteerd als "opbrengst service contracten".

Overige bedrijfskosten Kosten commerciële woningaanpassingen Kosten beheer en dienstverlening Eigen Bezit Kosten activiteiten Scholen Kosten activiteiten VVE Kosten activiteiten Zusters van Liefde Contributie Aedes Belastingen Verzekeringen Heffing bijdrage bijzondere projectsteun CFV Kosten niet-commerciële woningaanpassingen Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten 1) Algemene kosten 2) Overige lasten 3)

2.027 3.725 0 10.149 325.862 34.113 666.753 96.523 210.145 34.810 258.781 128.508 156.352 1.129.063 888.730 3.945.541

19.120 3.219 0 0 510.211 34.815 592.580 124.288 202.270 115.798 374.492 201.651 738.615 1.433.865 1.581.244 5.932.168

25.000 2.000 0 0 303.000 35.000 741.000 107.000 100.000 179.000 450.000 109.000 133.000 1.490.000 26.000 3.700.000

1) Specificatie bestuurskosten

-

Presentiegelden Advieskosten Juridische kosten Procesbegeleiding Werving Overige bestuurskosten Ten laste van voorziening Plan van Aanpak

39.417 49.875 78.198 51.372 42.733 24.327 -129.570 156.352

2) In de algemene kosten worden accountantskosten verantwoord. Deze zijn als volgt te specificeren:

-

Controle jaarrekening Overige controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Overige niet controlediensten

53.009 0 12.526 0 65.535

-

Adviesdiensten Administratie kosten op fiscaal vve-beheer terrein Onderhoud en beheer woonwagencentrum Adviesdiensten Niet te verhalenop vervolgingskosten fiscaal terrein Adviesdiensten Kosten wasautomaten op fiscaal enterrein drogers Adviesdiensten Afwikkeling nieuwbouw op fiscaal (gecanceld terrein in pre-fase) Adviesdiensten Overige lasten op fiscaal terrein Overige Dotatie niet aan controlediensten voorziening Plan van Aanpak

19.973 30.118 10.548 2.462 49.791 11.100 764.738 888.730


3) Overige lasten

88/ 100

2011 € Rentebaten

238.000

2010 € 73.785

begroot 2011 € 63.000

In de rentebaten is een bedrag van € 184.000 voor geactiveerde rente van nieuwbouw (verkoop) opgenomen.

Rentelasten

2.507.781

2.293.244

2.768.000

De rentelasten bestaan voornamelijk uit rente van langlopende financiering (€ 2.487.000) en rentelasten van een kortlopende financiering (€ 14.000)

Mutatie actuele waarde Waardeverandering

3.996.894

-30.976.628

-20.000

De materiële vaste activa zijn gewaardeerd op basis van de actuele waarde. De waardeverandering in het afgelopen jaar bedraagt € 3.966.984 (positief) en is als volgt opgebouwd: - Autonome waardemutatie -1.410.910 - Aanpassing van variabele uitgangspunten: - Aanpassing prijsindexatieparamaters (huren, onderhoud, beheerkosten, etc.) 4.876.312 - Aanpassing mutatiegraad 588.645 - Vraaggestuurde investeringen met huurverhoging -318.538 - Verbeteringsinvesteringen met huurverhoging -128.986 - Belasting, verzekering en contributies 1.928.907 - Aanpassing beleidsuitgangspunten: - Stopzetten Te Woon -482.748 - Herzien onderhoudsbegroting 247.249 - Aanpassing Harmonisatieperiode (max 5 jaar) -4.295.115 - Aanpassing levensduren 1.207.353 - Aanpassing norm beheerkosten 17.052.392 - Betaalbaarheidsheffing (bijdrage huurtoeslag vanaf 2014) -17.234.138 - Rentabiliteitswaardecorrectie 2.120.955 - Overig -154.484 3.996.894

3.875.096 569.322 -447.524 3.996.894

Aanpassing prijsindexatieparameters Per 2010 is er voor gekozen om prijsindexatieparameters volledig af te stemmen met de uitgangspunten die het Centraal Fonds Volkshuisvesting voorschrijft. De grootste impact komt voort uit de prijsindexatie van de huren, het onderhoud en de beheerkosten. De aanpassingen in de indexatieparameters van de huren hebben een positief effect doordat de verwachte inflatie tot en met 2014 hoger is dan de verwachte inflatie bij de jaarrekening van 2010. Hierdoor wordt de toekomstige huuropbrengst hoger. De inflatiecijfers van onderhoud en de beheerkosten tot en met 2014 zijn juist lager dan is doorgerekend in de jaarrekening van 2010. Hierdoor worden de verwachte bedrijfslasten lager. De aanpassingen lijken klein maar hebben een grote absolute omvang en een voortschrijdend effect.


Balansmutatie actuele waarde: Mutatie materiële vaste activa (positieve bedrijfswaarden) Mutatie voorziening negatieve materiële vaste activa (negatieve bedrijfswaarden) Investeringen met huurverhoging

89/ 100

Belasting, verzekering en contributies De verwachte lasten voortvloeiend uit belastingen zijn in de jaarrekening van 2010 naar boven bijgesteld op basis van een flinke toename van de gemeentelijke belastingen. Deze toename is niet dermate hoog geweest als werd verwacht. In deze jaarrekening zijn de werkelijke lasten van 2011 als basis genomen. Ook in de verzekeringskosten is in 2011 een forse besparing gerealiseerd. Aanpassing harmonisatieperiode Huis & Erf heeft haar visie op de verwachte groei in de huuropbrengsten beperkt door de harmonisatie periode van volledige levensduur terug te brengen naar een periode van 5 jaar. Dit omdat Huis & Erf het beleid hanteert dat de toekomstige huurverhogingen voortkomend uit harmonisatie vanaf het zesde jaar een te onzekere factor vormen. Een korte periode van harmoniseren betekent in de toekomst een lagere huurpotentie. Hierdoor daalt de bedrijfswaarde aanzienlijk. Aanpassing levensduren Huis & Erf heeft haar visie op de verwachte minimale levensduur van wonigen in exploitatie bijgesteld naar een minimale leversduur van 10 jaar, tenzij er concrete sloop- of herstructureringsplannen zijn. In de jaarrekening van 2010 werd een minimale levensduur van 5 jaar in acht genomen. Een langere exploitatieduur van complexen met een positieve bedrijfswaarde leidt veelal tot een hogere bedrijfswaarde. Norm beheerkosten De norm beheerkosten is bepaald op basis van de verwachte uitkomsten na volledige uitvoering van de reorganisatie die per november 2011 is ingezet. De inkrimping van het personeelsbestand en vermindering van de algemene bedrijfslasten leidt tot afname van de beheerkostennorm. In onderstaande vergelijking wordt het verschil tussen de beheernorm van de jaarrekening 2010 versus 2011 weergegven. Norm beheerkosten (prijspeil 2012) 2011 2012 2013 2014 2015 ev

Jaarrekening 2011 1.437 1.336 1.235 1.149 1.149

Jaarrekening 2010 1.603 1.484 1.440 1.426 1.426

Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend conform de richtlijnen vanuit de VSO. - Winstbelasting 0 68.363 - Vrijval belastinglatentie 24.518 19.821 24.518 88.184

371.000 0 371.000


Betaalbaarheidsheffing Huis & Erf heeft besloten om de betaalbaarheidsheffing (ook wel bijdrage huurtoeslag genoemd) die per 2014 zeer waarschijnlijk zal moeten worden afgedragen, op te nemen in de bedrijfswaarde van de woningen. Dit is naar verwachting een bedrag van € 1.058.000 per jaar, wat staat voor een gemiddelde bijdrage van € 307 per woning per jaar. De verwachte bijdrage wordt ingerekend op basis van de uitgangspunten van het CFV. Dit betreft een heffing van € 1,70 per € 1.000 van de WOZ-waarde van voorgaand boekjaar.

90/ 100

6.7 Ondertekening van de jaarrekening

Schijndel d.d.

Directie:

Raad van Toezicht:

mr. Marcel E.J. Meulen MCD directeur-bestuurder a.i.

drs. D.J.A.M. Hermes (voorzitter)

W.A.C.M. Kelders (vice-voorzitter)

M.F.J.H. Schrijnemakers RA

ir. R.J.J. Severens

J. Derks

J.M.P. Moons


drs. H.J.G.M. Schellekens

91/ 100

6.8 Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijk accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring. Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van de vereniging is de bestemming van het jaarresultaat niet beschreven. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2011 De jaarrekening van 2011 is vastgesteld in de ledenvergadering gehouden op 25 juni 2012. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel. Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2011 Het bestuur stelt met goedkeuring van de leden voor het resultaat over het boekjaar 2011 geheel ten gunste van de overige reserves te brengen. Gebeurtenissen na balansdatum WSW Het WSW geeft in een normale situatie voor 3 jaar een faciliteringsvolume/borgingsruimte af. Dit gebeurd om investeringen in sociale vastgoed geborgd te kunnen financieren. In juli 2010 heeft het WSW dit volume teruggebracht naar € 0. Borgingsruimte kan vanaf dat moment enkel op projectniveau worden aangevraagd. Na intensieve contacten tussen Huis & Erf en het WSW is voor 2011 toch een beperkt generiek faciliteringsvolume van € 10 miljoen afgegeven. Dit volume is begin maart 2012 ingezet voor het aantrekken van twee leningen van € 5 miljoen. Daarmee is de huidige faciliteringsruimte weer op nul komen te staan.

Stand van zaken reorganisatie (personele bezetting) Een doelstelling van de doorgevoerde reorganisatie eind 2011 is het terugbrengen van het niveau van de bedrijfskosten. Een groot aandeel hierin heeft de omvang van de personele bezetting. Middels de reorganisatie wil Huis & Erf terug naar een bezetting van 47 fte’s. Inmiddels (1 juni 2012) heeft Huis & Erf een formatie van 49,5 fte. Hierin opgenomen zijn nog 4 (3,8 fte) medewerkers die er de voorkeur aan hebben gegeven om van werk naar werk begeleid te worden, aangevuld met een outplacementtraject en een gereduceerde ontslagvergoeding. Dit traject loopt uiterlijk tot 1 november 2012 met contractbeëindiging als gevolg. Aanvullend hierop wordt nog met één medewerker naar wederzijdse overeenstemming gezocht om tot contractbeëindiging te komen.


Na goed overleg met het WSW op 3 april en 15 mei 2012, is door het WSW voorgesteld om de faciliteringsruimte op de regulier manier vast te stellen voor de periode 2012 en mogelijk voor een gedeelte van 2013. Dit wil zeggen dat het WSW van plan is om op een generieke wijze te faciliteren. Deze facilitering zal daarmee bepaald worden op basis van de in januari 2012 ingediende dPi 2011. Afgesproken is dat het WSW de dPi met voorrang in behandeling neemt om tijdig facilitering te kunnen verstrekken. Hiertoe is inmiddels extra informatie aan het WSW verstrekt. Verwacht wordt dat begin juni definitief uitsluitsel verkregen wordt.

92/ 100

Project ontwikkeling Aan een extern bureau is eind 2011 opdracht gegeven om de projectenportefeuille door te lichten om risico’s, evenwichtigheid en passendheid binnen de volkshuisvestelijke opgave. Mede op basis van dit rapport is besloten om van een aantal projecten waar nog geen verplichtingen voor zijn aangegaan afscheid te nemen. In relatie tot het boekjaar 2011 waren dit projecten waar slechts aanloopkosten voor zijn gerealiseerd. De afboeking van deze kosten komen ten laste van 2012. Door het verkleinen van de projectenportefeuille ontstaat er een positief effect op financiële draagkracht van Huis & Erf op de lange termijn.


Vicaris van Alphenstraat: Besloten is om een nader onderzoek in te stellen naar de omstandigheden waaronder dit project tot stand is gekomen.

93/ 100

6.9 Kengetallen

A. Aantal verhuureenheden in exploitatie (vhe) ultimo boekjaar: 1. Woningen en woongebouwen *) 2. Garages 3. Overige objecten Totaal aantal verhuureenheden*

2011

2010

2009

2008

3.410 119 38 3.567

3.399 118 38 3.555

3.424 117 35 3.576

3.416 116 27 3.559

*) In dit aantal zijn opgenomen: - 50 bedden in Bejaardenoord Beekvliet te Sint Michielsgestel worden verhuurd middels 1 contract. - 8 eenheden in Schijndel welke gezamenlijk verhuurd worden aan de GGZ middels 2 contracten. Mutaties in het boekjaar - in exploitatie nieuwbouw - gekocht/overgenomen - terugkoop VOV (in exploitatiename) - splitsing - verkocht - gesloopt

B. Totaal verzekerde waarde (x € 1000,--)

39 0 2 1 -24 -6

29 0 1 1 -52 0

77 56 0 1 -94 -22

50 18 0 17 -85 0

364.356

366.956

351.828

274.604

0 1 4 6 7 3 5 9 20 1 1 4 61 53,74

1 4 5 5 7 4 5 12 24 1 1 2 71 62,73

1 4 4 6 7 5 5 13 24 1 1 2 73 65,18

1 4 3 6 6 4 4 13 21 1 1 2 66 59,07

7.245

6.812

6.286

5.708

216

252

302

297

Voltijds a. Directie b. Management c. Staf d. Secretariaat e. Financieel & administratief f. Vastgoed ontwikkeling g. Vastgoed beheer h. Vastgoed uitvoerend i. Klant & Wonen j. ICT k. Kwaliteit l. Facilitair Aantal Fte (voltijds bezetting)

D. Verhuur en incasso 1. Aantal ingeschreven woningzoekenden 2. Aantal contractbeëindigingen


C. Totale personeelsbezetting einde boekjaar:

94/ 100

2011

2010

2009

2008

234

224

269

265

91,6% 8,4%

87,0% 13,0%

nvt nvt

nvt nvt

362 872

358 848

358 1.013

349 889

b. betaalbare woningen met huur van aantal

362/555 2.283

358/548 2.348

358/548 2.249

349/535 2.363

c. bereikbare woningen huur tussen aantal

555/653 128

548/648 102

548/631 62

535/621 78

653 72

648 46

631 43

621 38

3. Aantal verhuringen (inclusief nieuwbouwwoningen) Verhuring sociale woningen volgens de 90% regel a. % verhuringen inkomens < € 33.000 b. % verhuringen inkomens > € 33.000

4. Woningvoorraad naar huurklasse (in €) a. goedkopere woningen met huur tot aantal

d. duurdere woningen met huur vanaf aantal 5. Huurachterstand in % 6. Huurderving in %

1,79

1,82

1,85

1,48

0,5

0,6

0,7

1,0

49,08 49,08 0,68 1,85 * 1,41 * 99,70 37,69

63,27 63,27 -4,01 -1,11 * 2,06 * 1,35 30,00

E. Financiële ratio's 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Solvabiliteit Solvabiliteit excl. terugkoopverplichting VOV Rentabiliteit eigen vermogen (REV) Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) ICR op kasstromen (rentedekkingsratio) Loan ICR op to zuiver value bedrijfsresultaat DSCR op kasstromen ** DSCR op zuiver bedrijfsresultaat Loan to Value

31,89 41,82 -1,61 0,98 2,01 2,28 1,45 1,63 46,12

33,87 44,77 -61,99 -19,57 1,78 1,05 1,23 0,62 45,28

F. Onderhoud 1. Dagelijks- en mutatie-onderhoud p/vhe 2. Planmatig en vraaggestuurd onderhoud p/vhe

482 841

396 996

384 1.255

487 1.065


* vanwege presentatie van het kasstroomoverzicht op de indirecte methode is er voor de jaren 2008 en 2009 geen zuivere ICR op operationele kasstromen beschikbaar ** DSCR staat voor Debt Service Coverage Ratio en geeft aan in hoeverre de corporatie de rente en aflossing kan betalen uit de operationele kasstromen. In de berekening van de DSCR is een fictieve aflossingsverplichting opgenomen van 2% van het schuldrestand op lang lopende leningen per begin van het verslagjaar. Hiermee wordt vergelijking gezocht met de DSCR die het WSW berekent.

95/ 100

2011

2010

2009

2008

53.627 53.025 13.659 2.5678647.992 3.997

54.492 49.015 16.881 49633.7813.499 30.977-

88.272 51.377 15.272 4.369 15.273 7.843 1.451-

87.630 38.002 13.824 1.432 13.824 10.891 3.368-

15.328 13.788 4.748 1409.502-

24.685 14.367 4.271 1.222 4.271

24.622 10.678 3.884 402 3.884

G. Balans en winsten verliesrekening (x € 1.000) 1. 2. 2. 3. 4. 5. 5.

Eigen vermogen Lang lopende leningen Bedrijfslasten (excl. waardering) Bedrijfsresultaat (excl. rente) Jaarresultaat Overige waarderveranderingen MVA Mutatie actuele waarde MVA

1. 2. 2. 3. 4.

Eigen vermogen Lang lopende leningen Bedrijfslasten (excl. waardering) Bedrijfsresultaat (excl. rente) Jaarresultaat

15.034 14.866 3.829 720242-


H. Balans en winsten verliesrekening per verhuureenheid (in euro's)

96/ 100

6.10 Toelichting bij de kengetallen Ad A. Aantal verhuureenheden (vhe) Het begrip verhuureenheden is gedefinieerd als een eenheid die 'zelfstandig' verhuurd kan worden.

Ad B. Totaal verzekerde waarde (x € 1.000,--) Hier wordt de opstalverzekering voor woningen bedoeld.

Ad C. Personeelsbezetting De gepresenteerde bezetting is de personele bezetting per balansdatum in aantal medewerkers en in voltijdsbezetting

Ad D. Verhuur en incasso 1. 2. 3.

Continuïteit 1/2. Solvabiliteit Hier wordt het aandeel van het eigen vermogen in het totale vermogen berekend, uitgedrukt in een getal. In formule: eigen vermogen/totaal vermogen. 3.

Rentabiliteit van het eigen vermogen (REV) De rentabiliteit van het eigen vermogen wordt berekend als het quotient van het jaarresultaat en het eigen vermogen. In formule: (jaarresultaat / eigen vermogen) x 100%

4.

Rentabiliteit van het totale vermogen (RTV) De rentabiliteit van het totale vermogen wordt het jaarresultaat voor aftrek van betaalde en/of verschuldigde interest uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen (= balanstotaal). In formule: (jaarresultaat voor aftrek van interest op vreemd vermogen/totaal vermogen) x 100%


Ad E.

Woningzoekenden bij de corporatie. Dit kengetal betreft het aantal bij de woningcorporatie ingeschreven woningzoekenden. Dit betreft contractbeëindigingen met een einddatum van het contract in het verslagjaar De genoemde inkomensgrens is het in 2011 vastgestelde bedrag van het maximale inkomen wat de primaire doelgroep van de sociale volkhuisvesting per huishouden mag hebben om een woning toegwezen te krijgen door een corporatie. Een corporatie dient mininmaal 90% van haar woningen toe te wijzen aan deze doelgroep om recht te blijven houden op financieringsachtervang door de overheid.

97/ 100

5.

Rentedekkingsratio op kasstromen (ICR) Deze berekening van de rentedekkingsratio wordt bepaald door de operationele kastromen + rente-ontvangsten te delen door de rente-uitgaven

6.

Rentedekkingsratio op bedrijfsresultaat (ICR) Deze berekening van de rentedekkingsratio wordt bepaald door het jaarresultaat te corrigeren met verkopen, waarderingsresultaten en afschrijvingen en vervolgens te delen door de rentelasten

7/8. DSCR op kasstromen DSCR staat voor Debt Service Coverage Ratio en geeft aan in hoeverre de corporatie de rente en aflossing kan betalen uit de operationele kasstromen. In de berekening van de DSCR is een fictieve aflossingsverplichting opgenomen van 2% van het schuldrestant op lang lopende leningen per begin van het verslagjaar. Hiermee wordt vergelijking gezocht met de DSCR die het WSW berekent. De DSCR kan worden gepresenteerd vanuit de basis van de operationele kasstromen en vanuit de basis van het zuivere bedrijfsresultaat.

Onderhoud 1.

Dagelijks- en mutatie onderhoud per vhe Hieronder zijn opgenomen: alle lasten die betrekking hebben op zowel het jaarlijks als het niet-jaarlijks terugkerend normaal onderhoud zoals dagelijks, klachten-, mutatie-, installatieen overig onderhoud.

2.

Planmatig en vraaggestuurd onderhoud per verhuureenheid. Hieronder zijn opgenomen: alle lasten die betrekking hebben op het structurele planmatige onderhoud van de woning.


Ad F.

98/ 100

7 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan de Raad van Toezicht van Bouwvereniging Huis & Erf te Schijndel Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de (in dit jaarverslag opgenomen) jaarrekening 2011 van Bouwvereniging Huis & Erf te Schijndel gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de enkelvoudige balans per 31 december 2011 en de enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. B ij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Hoofdstuk: Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Verantwoordelijkheid van de accountant

99/ 100

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Bouwvereniging Huis & Erf per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen

Eindhoven, 8 juni 2012 Deloitte Accountants B.V. was getekend: drs. C.H.L.J. Bergmans RA

Hoofdstuk: Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Ingevolge artikel 28, onderdeel a, van het Bbsh melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392, lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 20 10-03 en MG2O1 1-02, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04.

100/ 100

BBSH:

Besluit Beheer Sociale Huursector

BWS:

Besluit Woninggebonden Subsidies

CFV:

Centraal Fonds Volkshuisvesting

CIP:

Corporatie in Perspectief

DAEB:

Diensten van Algemeen Economisch Belang

MGE:

Maatschappelijk Gebonden Eigendom

MJOB:

Meerjarenonderhoudsbegroting

OR:

Ondernemingsraad

RIE:

Risico-Inventarisatie en Evaluatie

RJ:

Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving

RvT:

Raad van Toezicht

Stichting VLG:

Stichting Voorzieningen Lichamelijk Gehandicapten

SWZ:

Samenwerkende Woon- en Zorgvoorzieningen

TI:

Toegelaten Instelling

VOV:

Verkoop Onder Voorwaarden

WRO:

Wet op de Ruimtelijke Ordening

WSW:

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

WVG:

Wet Voorzieningen Gehandicapten

ZAV:

Zelf Aangebrachte Voorzieningen

ZHV:

Zelfstandige Huurdersvereniging

Hoofdstuk: Afkortingen

8 Afkortingen

101/ 100

Kerkendijk 55, Schijndel • Postbus 19 • 5480 AA Schijndel • T (073) 544 06 06 • F (073) 544 06 08 • [email protected] • www.huisenerf.nl

Jaarverslag Samen vooruit

Recommend Documents