PRÁVNICKÁ FAKULTA MASARYKOVY UNIVERZITY Právo a právní věda
Katedra obchodního práva
Diplomová práce
REZERVAČNÍ SMLOUVA V JUDIKATUŘE A PRAXI
Anna Hrubanová 2016
Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma Rezervační smlouva v judikatuře a praxi zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.
Podpis ………………………………….. V Brně dne 28. 10. 2016
1
Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala JUDr. Daně Ondrejové, Ph.D. za ochotný přístup, odborné rady, podněty a připomínky při vypracovávání mé diplomové práce. Velké poděkování patří také mé rodině, přátelům i všem, kteří mě podporovali nejen během tvorby této diplomové práce, ale i během celého studia.
2
3
ANOTACE, KLÍČOVÁ SLOVA Anotace: Tato diplomová práce analyzuje různé koncepce rezervační smlouvy, které jsou používané či použitelné v praxi, především na realitním trhu s nemovitostmi. Práce vychází z aktuální právní úpravy závazkových právních vztahů v České republice a aplikovatelné rozhodovací praxe českých soudů. Klíčová slova: Rezervační smlouva, předběžná smlouva, smlouva o smlouvě budoucí, nepojmenovaná smlouva, inominátní smlouva, smlouva o rezervaci, závdavek předkupní právo, výhrada zpětné koupě, zprostředkování, realitní kancelář, smlouva o koupi najaté věci Abstract: This Thesis analyzes different conceptions of Booking Contract, which are being used or are usable in practise, especially in the Real Estate Market. The Thesis is based on current legal regulation of the Legal Obligations in the Czech Republic and applicable Decisions of Czech Courts. Key words: Booking Contract, Preliminary Contract, Contract for Future Contract, Hire Purchase Contract, Precontract, Vorvertrag, Buchungsvertrag, Grundstückskauf, Reservierungsvertrag, Gestallte, Vorkaufsrecht, Widerkaufsrecht, Pactum de contrahendo
4
OBSAH
ANOTACE, KLÍČOVÁ SLOVA ....................................................................................................... 4 OBSAH .................................................................................................................................. 5 SEZNAM POUŽÍVANÝCH ZKRATEK ............................................................................................... 7 ÚVOD.................................................................................................................................... 8 1.
KONCEPCE REZERVAČNÍCH SMLUV PODLE ČESKÉ PRÁVNÍ ÚPRAVY A ROZHODOVACÍ PRAXE ČESKÝCH SOUDŮ A ODLIŠNOSTI SLOVENSKÉ PRÁVNÍ ÚPRAVY A ROZHODOVACÍ PRAXE .............. 12 1.1.
Rezervační smlouva A - Smlouva o smlouvě budoucí budoucího kupujícího a budoucího prodávajícího .................................................................................. 12
1.2.
Rezervační smlouva B – Inominátní smlouva zájemce o koupi nemovitosti a vlastníka nemovitosti s „nezávaznou“ krátkodobou rezervací ......................... 19
1.3.
Rezervační smlouva C – Inominátní smlouva zájemce o koupi nemovitosti a realitního podnikatele jako výhradního zprostředkovatele prodeje této nemovitosti ....................................................................................................... 20
1.4.
Rezervační smlouva D – Trojstranná inominátní smlouva zájemce o koupi nemovitosti, vlastníka předmětné nemovitosti a realitního podnikatele jako výhradního zprostředkovatele prodeje předmětné nemovitosti ..................... 22
1.5.
Rezervační smlouva E – Jiné právní nástroje sloužící k rezervaci určité nemovitosti ....................................................................................................... 23
2.
1.5.1.
Sjednání závazku rezervovat určitou nemovitost prostřednictvím odkládací podmínky kupní smlouvy ........................................................................... 24
1.5.2.
Smluvní předkupní právo jako závazek rezervovat určitou nemovitost .... 26
1.5.3.
Výhrada zpětné koupě jako závazek rezervovat určitou nemovitost ........ 29
1.5.4.
Smlouva o koupi najaté věci jako rezervační smlouva .............................. 31
PRÁVNÍ POVAHA ÚPLATY ZA REZERVOVÁNÍ NEMOVITOSTI ................................................... 33 2.1.
Koncepce rezervačního poplatku ...................................................................... 33
2.1.1.
Rezervační poplatek jako smluvní pokuta ................................................. 33
5
2.1.1. 2.2.
3.
Rezervační poplatek jako záloha na budoucí plnění ................................. 35
Povinnost vrátit rezervační poplatek a „propadnutí“ rezervačního poplatku .. 37
2.2.1.
Rezervační poplatek jako smluvní pokuta ................................................. 37
2.2.2.
Rezervační poplatek jako záloha na budoucí plnění ................................. 39
ODLIŠNOSTI REZERVAČNÍCH SMLUV PODLE NĚMECKÉ PRÁVNÍ ÚPRAVY A ROZHODOVACÍ PRAXE OD PRÁVNÍ ÚPRAVY A ROZHODOVACÍ PRAXE ČESKÉ ................................................................. 41
ZÁVĚR ................................................................................................................................. 44 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ .................................................................................................. 48
6
SEZNAM POUŽÍVANÝCH ZKRATEK BGB – Bürgerliches Gesetzbuch (Německý občanský zákoník) ČR – Česká republika NS – Nejvyšší soud ObchZ – zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů OZ – zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů OZ 1964 – zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů RK – realitní kancelář SObchZ – zákon č. 513/1991 Zb., (slovenský) obchodný zákonník, ve znění pozdějších předpisů. SOZ – Zákon č. 40/1964 Zb., (slovenský) občianský zákonník, ve znění pozdějších předpisů SR – Slovenská republika
7
ÚVOD Rezervační smlouva má důležitou roli na trhu s nemovitostmi, především v praxi realitního zprostředkování. Navzdory častému a dlouhodobému využívání však rezervační smlouva není zákonným smluvním typem. Rezervační smlouva je v kontextu právního řádu ČR a rozhodovací praxe českých soudů inominátním kontraktem, její základní „rysy“ tedy vychází z obecných ujednání zákona o právním jednání a závazkových vztazích. Absence konkrétní zákonné úpravy rezervační smlouvy vyvolává na trhu s nemovitostmi trvající stav právní nejistoty. Soudní rozhodovací praxe tak získává velký prostor pro své dotváření práva, pro alespoň částečné sjednocení forem a obsahů rezervačních smluv. Rezervační smlouva je dvoustranná nebo vícestranná smlouva, která obsahuje závazek vlastníka předmětné nemovitosti nebo osoby podnikající na trhu s nemovitosti, jednající z titulu své podnikatelské činnosti při zprostředkování rezervace či prodeje nemovitosti (dále jen „realitní podnikatel“) rezervovat předmětnou nemovitost, a závazek zájemce o koupi nemovitosti koupit tuto nemovitosti a zaplatit kupní cenu a úplatu za rezervaci. Podle účelu rezervační smlouvy lze vymezit její následující koncepce: Rezervační smlouva A - Smlouva o smlouvě budoucí budoucího kupujícího a budoucího prodávajícího, jejímž účelem je uzavření budoucí smlouvy,1 zachycení vůle smluvních stran uzavřít hlavní smlouvu,2 zachycení obsahu budoucí smlouvy v závazné podobě3 a získání času pro zajištění potřebných náležitostí před převodem nemovitosti. Budoucí kupující navíc uzavírá smlouvu o smlouvě budoucí za účelem zajištění bytových potřeb, získání času pro zajištění financování budoucí koupě a zamezení prodeje nemovitosti třetí osobě. Budoucí prodávající uzavírá
1
Rozsudek NS ze dne 26. 7. 2000, sp. zn. 30 Cdo 1244/99. Usnesení NS ze dne 25. 2. 2015, sp. zn. 29 Cdo 898/2013. 3 Tamtéž. 2
8
smlouvu o budoucí smlouvě za účelem prodeje nemovitosti a utvrzení závazku budoucího prodávajícího zálohou na kupní cenu. Rezervační smlouva B – Inominátní smlouva zájemce o koupi nemovitosti a vlastníka nemovitosti s „nezávaznou“ krátkodobou rezervací, kterou zájemce o koupi nemovitosti uzavírá za účelem získání času „na rozmyšlenou“ a krátkodobého zamezení prodeje nemovitosti třetí osobě. Vlastník nemovitosti uzavírá tuto smlouvu za účelem možného budoucího prodeje nemovitosti a získání úplaty za krátkodobou rezervaci. Rezervační smlouva C – Inominátní smlouva zájemce o koupi nemovitosti a realitního podnikatele jako výhradního zprostředkovatele prodeje předmětné nemovitosti, kterou zájemce o koupi nemovitosti uzavírá za účelem zajištění bytových potřeb, 4 zamezení prodeje nemovitosti třetí osobě a získání času na zajištění financování budoucí koupě nemovitosti. Realitní podnikatel uzavírá tuto smlouvu za účelem získání provize z kupní ceny za prodanou nemovitost, získání úplaty za rezervaci nemovitosti a utvrzení závazku zájemce uzavřít smlouvu o koupi předmětné nemovitosti smluvní pokutou. Rezervační smlouva D – Trojstranná inominátní smlouva zájemce o koupi nemovitosti, vlastníka předmětné nemovitosti a realitního podnikatele jako výhradního zprostředkovatele prodeje předmětné nemovitosti, kterou zájemce o koupi nemovitosti uzavírá za účelem zajištění bytových potřeb, zamezení prodeje nemovitosti třetí osobě a získání času na zajištění financování budoucí koupě nemovitosti. Vlastník předmětné nemovitosti uzavírá tuto smlouvu za účelem prodeje této nemovitosti, popřípadě za účelem získání úplaty za rezervaci nemovitosti a utvrzení závazku zájemce o koupi předmětné nemovitosti uzavřít smlouvu o koupi této nemovitosti smluvní pokutou. Realitní podnikatel uzavírá tuto smlouvu za účelem získání provize z kupní ceny za prodanou nemovitost, získání
4
Srov. rozsudek NS ze dne 31. 3. 2010, sp. zn. 33 Cdo 1517/2008.
9
úplaty za rezervaci nemovitosti a utvrzení závazku zájemce uzavřít smlouvu o koupi předmětné nemovitosti smluvní pokutou. Rezervační smlouva E – Jiné právní nástroje sloužící k rezervaci určité nemovitosti, kterými jsou například sjednání závazku rezervovat určitou nemovitost prostřednictvím odkládací podmínky kupní smlouvy, smluvní předkupní právo jako závazek rezervovat určitou nemovitost, výhrada zpětné koupě jako závazek rezervovat určitou nemovitost a smlouva o koupi najaté věci jako rezervační smlouva. Cílem této diplomové práce je dokázat, že smlouva o smlouvě budoucí je vhodnějším právním nástrojem pro rezervování určité nemovitosti za účelem její koupě než inominátní rezervační smlouva. Dílčím cílem je analýza jednotlivých výše vymezených koncepcí rezervačních smluv a zhodnocení, zdá jsou vhodnými právními nástroji pro rezervování určité nemovitosti. Podle rozhodovací praxe NS spočíval rozdíl mezi inominátní rezervační smlouvou a smlouvou o smlouvě budoucí uzavřené podle § 50a OZ 1964 zejména ve shodnosti či rozdílnosti smluvních stran rezervační smlouvy a smluvních stran hlavní (budoucí) smlouvy. V kontextu OZ, obdobně jako v ObchZ, ze kterého současná právní úprava smlouvy o smlouvě budoucí převážně vychází,5 požadavek shodnosti smluvních stran smlouvy o smlouvě budoucí a budoucí smlouvy odpadá – § 1785 OZ stanoví, že „smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.“ Dohoda, kterou se k uzavření hlavní smlouvy zavazuje pouze jedna smluvní strana, již tedy není inominátní smlouvou z důvodu odlišnosti smluvních stran hlavní smlouvy od smluvních stran předcházející smlouvy, ale smlouvou o smlouvě budoucí s využitím dispozitivity ustanovení § 1758 OZ.
5
HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721-2054). Komentář. 1. vyd. C. H. Beck, Praha 2014, s. 284.
10
Tato diplomová práce se zabývá také otázkou právní povahy úplaty za rezervování nemovitosti. Tato otázka má zásadní význam pro posouzení platnosti a závaznosti rezervačních smluv a jejich soulad se zákonem a NS se jí opakovaně zabýval ve své rozhodovací praxi. Tato práce analyzuje právní povahu úplaty za rezervování nemovitosti v souvislosti s inominátními rezervačními smlouvami a smlouvami o smlouvě budoucí, které jsou klíčové pro dosažení výše uvedených cílů této práce.
11
1. KONCEPCE REZERVAČNÍCH SMLUV PODLE ČESKÉ PRÁVNÍ ÚPRAVY A ROZHODOVACÍ PRAXE ČESKÝCH SOUDŮ A ODLIŠNOSTI SLOVENSKÉ PRÁVNÍ ÚPRAVY A ROZHODOVACÍ PRAXE Rezervační smlouva je podle rozhodovací praxe českých soudů smlouvou nepojmenovanou. Jejím smyslem je sjednání závazku rezervovat určitou nemovitost. V úvodu této práce byly vymezeny možné koncepce rezervačních smluv, kterými jsou smlouva o smlouvě budoucí budoucího kupujícího a budoucího prodávajícího (rezervační smlouva A), inominátní smlouva zájemce o koupi nemovitosti a vlastníka nemovitosti s „nezávaznou“ krátkodobou rezervací (rezervační smlouva B), inominátní smlouva zájemce o koupi nemovitosti a realitního podnikatele jako výhradního zprostředkovatele prodeje předmětné nemovitosti (rezervační smlouva C), trojstranná inominátní smlouva zájemce o koupi nemovitosti, vlastníka předmětné nemovitosti a realitního podnikatele jako výhradního zprostředkovatele prodeje předmětné nemovitosti (rezervační smlouva D) a jiné právní nástroje sloužící k rezervaci určité nemovitosti, kterými jsou například sjednání závazku rezervovat určitou nemovitost prostřednictvím odkládací podmínky kupní smlouvy, smluvní předkupní právo jako závazek rezervovat určitou nemovitost, výhrada zpětné koupě jako závazek rezervovat určitou nemovitost a smlouva o koupi najaté věci jako rezervační smlouva (rezervační smlouva E).
1.1.
Rezervační smlouva A - Smlouva o smlouvě budoucí
budoucího kupujícího a budoucího prodávajícího Smlouva o smlouvě budoucí je upravena obecnou částí úpravy závazkového práva OZ (§§ 1785-1788) a svým obsahem se nejvíce blíží (inominátní) rezervační smlouvě. Účelem smlouvy o smlouvě budoucí jakož i rezervační smlouvy C a D je
12
zajištění bytových potřeb zájemce o koupi nemovitosti či budoucího kupujícího, zabránění převedení nemovitosti na třetí osobu (rezervace v užším smyslu), získání času pro zajištění financování budoucí koupě, prodej nemovitosti a utvrzení závazku budoucího kupujícího nebo zájemce o koupi uzavřít kupní smlouvu o předmětné nemovitosti. Smlouvou o smlouvě budoucí nemusí být závazek budoucího prodávajícího nezcizit předmětnou nemovitost ve lhůtě pro uzavření budoucí smlouvy výslovně ujednán. Již ze skutečnosti, že se smluvní strany zavazují k uzavření budoucí smlouvy s konkrétně určenými subjekty, předmětem i obsahem, vyplývá nemožnost převést vlastnické právo k předmětné nemovitosti na třetí osobu bez současného porušení smlouvy o smlouvě budoucí. Smlouva o smlouvě budoucí není samostatným smluvním typem, avšak na její platné sjednání jsou kladeny vyšší nároky, než na platné sjednání inominátní rezervační smlouvy. Smlouva o smlouvě budoucí však poskytuje vyšší míru právní jistoty a právní ochrany slabší smluvní straně. Právní úprava smlouvy o smlouvě budoucí, původně obsažená jak v § 50a OZ 1964, tak v §§ 289-292 ObchZ, byla sjednocena až §§ 1785-1788 OZ; její současná právní úprava vychází z ObchZ.6 Všechny tři zmíněné právní předpisy upravující smlouvy o smlouvě budoucí obsahují či obsahovaly její legální definici; shodu lze však nalézt toliko v tom, že smlouvou o smlouvě budoucí se zavazuje její strana/strany, že do určité doby uzavřou budoucí smlouvu. Podstatným rozdílem je stanovení minimálního počtu účastníků potřebných k uzavření smlouvy – zatímco v režimu OZ 1964 (§ 50a odst. 1) splývaly strany smlouvy o smlouvě budoucí se stranami hlavní smlouvy, podle ObchZ (§ 281 odst. 1) se k uzavření budoucí smlouvy zavazovala „jedna nebo obě smluvní strany“ a podle OZ (§ 1785) se k témuž zavazuje „alespoň jedna strana.“
6
HULMÁK, Milan a kol., 2014, op. cit., s. 284.
13
K platnému sjednání smlouvy o smlouvě budoucí tedy postačí, zaváže-li se k uzavření budoucí smlouvy nejméně jedna její smluvní strana. Pro relativně krátkou dobu účinností nové právní úpravy obsahu smlouvy o smlouvě budoucí teprve čekáme na její promítnutí do rozhodovací praxe českých soudů. Lze však předpokládat, že za platnou bude budoucí rozhodovací praxí NS považována taková smlouva o smlouvě budoucí, kterou se k uzavření hlavní smlouvy zaváže pouze budoucí kupující. V praxi realitního zprostředkování pak hrozí možnost, že budoucí prodávající dotčené nemovitosti odmítne s vyhledaným zájemcem hlavní smlouvu uzavřít a zájemce (budoucí kupující) pak nebude schopen svému závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí dostát. Požadovat v takovéto situaci od zájemce o koupi nemovitosti zaplacení smluvní pokuty by se pak příčilo dobrým mravům. Řešením by se mohl stát institut odstoupení od smlouvy ze strany budoucího prodávajícího, které zásadně nelze sankcionovat smluvní pokutou.7 Smlouva o smlouvě budoucí je, na rozdíl od rezervační smlouvy C a D, uzavírána zpravidla mezi budoucím prodávajícím a budoucím kupujícím bez účasti realitního podnikatele. Zákon však nebrání tomu, aby se sám realitní podnikatel stal smluvní stranou smlouvy o budoucí smlouvě, což umožňuje dispozitivní ustanovení § 1785 OZ, které stanoví, že k uzavření hlavní smlouvy se smlouvou o smlouvě budoucí se zavazuje alespoň jedna ze smluvních stran – realitní podnikatel se tedy může stát smluvní stranou smlouvy o smlouvě budoucí, aniž by se zavázal k uzavření hlavní smlouvy, a může být i třetí stranou rezervační smlouvy.8 Realitní podnikatel může být smluvní stranou smlouvy o smlouvě budoucí také tehdy, je-li vlastníkem nabízené nemovitosti.9 Z dispozitivního ustanovení § 1785 OZ tedy vyplývá, že strany smlouvy o smlouvě budoucí a strany budoucí smlouvy nemusí být totožné. Nic tedy nebrání 7
Rozsudek NS ze dne 10. 1. 2011, sp. zn. 23 Cdo 2575/2010; smluvní pokuta jako úplata za rezervování nemovitosti bude analyzována ve druhé kapitole této práce. 8 Z dikce ustanovení § 1785 OZ, které stanoví, že „Smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje…“ vyplývá, že lze uzavřít i vícestrannou smlouvu o smlouvě budoucí. 9 Některé RK vykupují nemovitosti za hotovost například od osob, které se dostaly do finančních nebo jiných potíží, a tyto nemovitosti pak nabízejí zájemcům ke koupi.
14
tomu, aby se realitní podnikatel stal smluvní stranou smlouvy o smlouvě budoucí, ale již ne smluvní stranou budoucí smlouvy. Pokud by však povinnost uzavřít budoucí smlouvu skutečně vznikla jen jedné ze smluvních stran budoucí smlouvy, nebyla by druhá (potenciální) smluvní strana budoucí smlouvy k ničemu zavázána; pokud by tato smluvní strana odmítla hlavní smlouvu uzavřít, první smluvní strana by neměla zákonný prostředek pro nahrazení projevu vůle potenciální smluvní strany a sama by porušila svou smluvní povinnost uzavřít budoucí smlouvu. Řešením by mohlo být uzavření dvou oddělených smluv o smlouvě budoucí – smluvními stranami jedné z nich by se stal realitní podnikatel a budoucí prodávající, smluvními stranami druhé z nich by se stal realitní podnikatel a budoucí kupující. Jedině tak by byl k uzavření budoucí smlouvy kupní zavázán jak budoucí prodávající, tak i budoucí kupující. Účelem této dvojice smluv by kromě účelu smlouvy o smlouvě budoucí byla vyšší míra odbornosti poskytnutá smluvním stranám budoucí smlouvy a dosažení zisku realitního podnikatele. Smlouva o smlouvě budoucí musí kromě obecných náležitostí smluvních závazků obsahovat závazek uzavřít hlavní smlouvu a alespoň obecné vymezení obsahu této hlavní smlouvy (§ 1785 OZ).10 Pokud má tedy být budoucí smlouvou smlouva kupní, musí smlouva o smlouvě budoucí kupní obsahovat dohodu o předmětu koupě a kupní ceně, anebo alespoň o způsobu určení kupní ceny (§ 2080 OZ). Tyto požadavky na obsahové náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí byly přejaty z ustanovení ObchZ (§ 289 a násl.), nikoli z OZ 1964 (§ 50a), který stanovil, že ve smlouvě o smlouvě budoucí musí být dohodnuty podstatné náležitosti hlavní smlouvy, nebyl tedy prakticky rozdíl mezi zákonným požadavkem na obsah smlouvy o smlouvě budoucí a hlavní smlouvy.11 Požadavku určitosti předmětu smlouvy o smlouvě budoucí o koupi nemovitosti vyhovuje i určení předmětné nemovitosti prostřednictvím ulice, čísla popisného a obce.12
10
HULMÁK, Milan a kol., 2014, op. cit., s. 283-284. ELIÁŠ, Karel a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. 1. vyd., Ostrava, Sagit, 2012, 119 s. ISBN 978-80-7208-922-2, s. 725. 12 Rozsudek NS ze dne 7. 7. 2006, sp. zn. 32 Odo 557/2006. 11
15
Podle judikatury NS13 je smlouva o budoucí smlouvě účinná jen mezi svými smluvními stranami. Pokud tedy smluvní strana smlouvy o smlouvě budoucí kupní, která se zaváže k budoucímu převodu vlastnického práva k určité nemovitosti, převede vlastnické právo k této nemovitosti na třetí osobu, nepřevádí s ním závazek k uzavření budoucí smlouvy, a práva a povinnosti vyplývající ze smlouvy o budoucí smlouvě pak zaniknou pro nemožnost plnění.14 Třetí osoba, na kterou bylo v rozporu se smlouvou o smlouvě budoucí převedeno vlastnické právo k předmětné nemovitosti, se nestane stranou smlouvy o smlouvě budoucí, není tedy ani aktivně legitimována k podání žaloby na nahrazení projevu vůle druhé smluvní strany k uzavření budoucí smlouvy. Tyto skutečnosti však bez dalšího neznamenají neplatnost této kupní smlouvy.15 Smlouvou o smlouvě budoucí nemusí, na rozdíl od předchozí právní úpravy (§ 50a odst. 1 OZ 1964), být sjednána lhůta, v niž má dojít k uzavření hlavní smlouvy, a ani lhůta, ve které má smluvní strana zavázaná ze smlouvy o smlouvě budoucí být vyzvána k uzavření hlavní smlouvy.16 Absence stanovení doby pro předložení hlavní smlouvy protistraně k podpisu však ani v minulosti neměla bez dalšího za následek neplatnost smlouvy o smlouvě budoucí, neboť tato doba vyplývala z akceptační lhůty podle § 290 odst. 1 ObchZ.1718 Obdobný závěr vyplynul z rozhodnutí NS19 pro smlouvu o smlouvě budoucí podle OZ 1964 nedodržení sjednané lhůty pro předložení hlavní smlouvy nebo pro uzavření hlavní smlouvy nebylo takovou změnou poměrů, která by způsobila zánik závazku ze 13
Například rozsudek NS ze dne 26. 11. 1998, sp. zn. 2 Cdon 603/97; sp. zn. Rozsudek NS ze dne 3. 1. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1204/2010; rozsudek NS ze dne 30. 5. 2001, sp. zn. 33 Cdo 2390/2000 a usnesení NS z dne 11. 10. 2001, sp. zn. 33 Odo 538/2001. 14 Rozsudek NS ze dne 3. 1. 2011, sp. zn. 26 Cdo 1204/2010. 15 Rozsudek NS ze dne 30. 5. 2001, sp. zn. 33 Cdo 2390/2000, (srov. 6) Rozsudek NS ze dne 26. 11. 1998, sp. zn. 2 Cdon 603/97, rozsudek NS ze dne 30. května 2001, sp. zn. 33 Cdo 2390/2000 a usnesení NS ze dne 11. října 2001, sp. zn. 33 Odo 538/2001). 16 HULMÁK, Milan a kol., 2014, op. cit., s. 284. 17 Rozsudek NS ze dne 7. 7. 2006, sp. zn. 32 Odo 557/2006. 18 § 290 odst. 1 ObchZ, který stanoví, že „Zavázaná strana je povinna uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu po té, kdy k tomu byla vyzvána oprávněnou stranou v souladu se smlouvou o uzavření budoucí smlouvy.“ 19 Rozsudek NS ze dne 28. 7. 2014, sp. zn. 32 Odo 807/2003.
16
smlouvy o smlouvě budoucí (§ 50 odst. 3 OZ 1964). Ostatně pokud ke změně poměrů dojde až po uplynutí lhůty pro uzavření hlavní smlouvy, závazky ze smlouvy o smlouvě budoucí taktéž nezanikají.20 Lhůta pro vyzvání osoby zavázané smlouvou o smlouvě budoucí k uzavření hlavní smlouvy je však lhůtou prekluzivní; pokud není smlouvou o smlouvě budoucí sjednáno jinak, trvá jeden rok (§ 1785 OZ). Budoucí smlouva může být platně uzavřena i přes nesouhlas jedné ze smluvních stran smlouvy o budoucí smlouvě. Projev vůle smluvní strany smlouvy o smlouvě budoucí směřující k uzavření hlavní smlouvy nahradí na návrh druhé smluvní strany svým rozhodnutím soud. V řízení o nahrazení projevu vůle směřující k uzavření budoucí smlouvy je totiž nejen právem, ale i povinností příslušného soudu, aby v souladu s obsahem smlouvy o smlouvě budoucí a původní vůli kontrahentů nahradil svým rozhodnutím projev vůle té smluvní strany, která po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí svou vůli změnila.21 Z výše citovaného rozhodnutí NS22 vyplývá, že pokud smluvní strana smlouvy o smlouvě budoucí, která se zavázala k budoucímu převodu vlastnického práva k určité nemovitosti, převede vlastnické právo k téže nemovitosti na třetí osobu, zaniknou práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí pro nemožnost plnění. Odlišně rozhodl Nejvyšší soud Slovenské republiky,23 kdy budoucí prodávající a budoucí kupující uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí o koupi bytu. V rozporu s touto smlouvou pak budoucí prodávající převedl vlastnické právo k předmětné nemovitosti na třetí osobu. Nejvyšší soud Slovenské republiky konstatoval neplatnost kupní smlouvy budoucího prodávajícího a třetí osoby pro rozpor s ustanovením § 39 SOZ.
20
Rozsudek NS ze dne 22. 3. 2007, sp. zn. 33 Odo 343/2005. Rozsudek NS ze dne 26. 7. 2000, sp. zn. 30 Cdo 1244/99. 22 Rozsudek NS ze dne 3. 1. 2011, sp. zn. 26 Cdo 1204/2010. 23 Rozsudek Nejvyššího soudu Slovenské republiky ze dne 1. 1. 1999, sp. zn. 4 Cdo 146/1999. 21
17
Dílčí závěr Rezervační smlouva A může zavazovat k uzavření zákonem umožněné smlouvy, typové i inominátní, zpravidla bez účasti realitního podnikatele. Realitní podnikatel se však může stát smluvní stranou rezervační smlouvy24 využitím dispozitivního ustanovení § 1785 OZ, a to buď tak, že realitní podnikatel bude pouze smluvní stranou rezervační smlouvy A, ale již ne hlavní smlouvy, anebo tak, že realitní podnikatel bude smluvní stranou vícestranné rezervační smlouvy. K uzavření smlouvy o smlouvě budoucí totiž postačí, zaváže-li se k uzavření budoucí smlouvy alespoň jedna ze smluvních stran smlouvy o smlouvě budoucí. Rezervační smlouva A musí kromě obecných náležitostí smluvních závazků obsahovat závazek uzavřít hlavní smlouvu a dohodu o obsahu hlavní smlouvy alespoň obecným způsobem. Smlouvou o smlouvě budoucí nemusí být sjednána lhůta pro uzavření hlavní smlouvy ani lhůta pro vyzvání osoby zavázané ze smlouvy o smlouvě budoucí k uzavření hlavní smlouvy. Pokud jedna ze smluvních stran rezervační smlouvy ztratí následně vůli k uzavření budoucí smlouvy, soud nahradí svým rozhodnutím projev vůle této strany. Rezervační smlouva A je účinná jen mezi svými smluvními stranami; převedením vlastnického práva k rezervované nemovitosti na třetí osobu se tato osoba nestává smluvní stranou smlouvy o smlouvě budoucí. Podle české rozhodovací praxe znamená takový převod zánik povinností ze smlouvy o budoucí smlouvě pro nemožnost plnění, naopak podle právního názoru Nejvyššího soudu Slovenské republiky je následkem neplatnost smlouvy o převodu vlastnického práva na třetí osobu.
24
Smlouva o smlouvě budoucí, která ale pro přítomnost realitního podnikatele již nebude rezervační smlouvou A.
18
1.2.
Rezervační smlouva B – Inominátní smlouva zájemce o koupi
nemovitosti
a
vlastníka
nemovitosti
s
„nezávaznou“
krátkodobou rezervací Tato koncepce rezervační smlouvy byla v úvodu této práce vymezena jako inominátní smlouva, kterou zájemce o koupi nemovitosti uzavírá za účelem získání času „na rozmyšlenou“ a krátkodobého zamezení prodeje této nemovitosti třetí osoba, zatímco vlastník této nemovitosti tuto smlouva uzavírá za účelem možného budoucího prodeje své nemovitosti a získání úplaty za krátkodobou rezervaci. Smluvními stranami této rezervační smlouvy jsou tedy vlastník předmětné nemovitosti, případě osoba oprávněná nakládat s touto nemovitostí,25 a zájemce o koupi nemovitosti. Zájemce o koupi nemovitosti však nemusí být nutně zároveň zájemcem o koupi konkrétní nemovitosti; tuto rezervační smlouvu sice může zájemce s vlastníkem nemovitosti uzavírat za účelem zajištění (svých) bytových potřeb, netrvá však na uspokojení těchto potřeb právě prostřednictvím koupě této nemovitosti. Účelem této rezervační smlouvy pro zájemce o koupi nemovitosti je také získání „času na rozmyšlenou“ – zájemce se nezavazuje k uzavření smlouvy o koupi nemovitosti, zavazuje se pouze k zaplacení úplaty za rezervování této nemovitosti, současně se závazkem vlastníka, že tuto nemovitost do dohodnuté doby nezcizí třetí osobě. Zájemce má kdykoli možnost nabídnout vlastníkovi uzavření kupní smlouvy na tuto nemovitost; smlouva je však splněna uplynutím rezervační doby, kdy zároveň zaniká závazek vlastníka nemovitosti nezcizit tuto nemovitost třetí osobě. Protože je zájemce zavázán pouze k zaplacení úplaty za rezervaci této nemovitosti, nelze jej v žádném případě sankcionovat, pokud se rozhodne smlouvu o koupi této nemovitosti neuzavřít.
25
Ne však realitní podnikatel jako zprostředkovatel prodeje této nemovitosti.
19
Dílčí závěr Rezervační smlouvou
B se zájemce o koupi nemovitosti zavazuje
k zaplacení úplaty za rezervaci, nikoli k uzavření smlouvy o koupi konkrétní nemovitosti. Zájemce tedy nemůže být v žádném případě sankcionován, pokud se rozhodne neuzavřít tuto kupní smlouvu.
1.3.
Rezervační smlouva C – Inominátní smlouva zájemce o koupi
nemovitosti
a realitního
podnikatele
jako
výhradního
zprostředkovatele prodeje této nemovitosti Rezervační smlouva C byla v úvodu této práce vymezena jako smlouva, kterou zájemce o koupi nemovitosti uzavírá za účelem zajištění bytových potřeb,26 zamezení prodeje této nemovitostí třetí osobě a získání času na zajištění financování budoucí koupě nemovitosti, zatímco realitní podnikatel uzavírá tuto smlouvu za účelem získání provize z kupní ceny za prodanou nemovitost, získání úplaty za rezervaci nemovitosti a utvrzení závazku zájemce uzavřít smlouvu o koupi předmětné nemovitosti smluvní pokutou. Smluvními stranami této rezervační smlouvy jsou tedy zájemce o koupi určité27 nemovitosti a realitní podnikatel. Nepojmenovaná rezervační smlouva C je nejčastěji spojována s činností RK. V rozhodovací praxi českých soudů i v praxi realitního zprostředkování28 převládá právní názor, který ztotožňuje rezervační smlouvu právě s touto její inominátní koncepcí. Obsahem rezervační smlouvy C je závazek zájemce o koupi nemovitosti uzavřít navazující smlouvu na nemovitost29 a zaplatit úplatu za rezervaci, která 26
Srov. rozsudek NS ze dne 31. 3. 2010, sp. zn. 33 Cdo 1517/2008. Na rozdíl od rezervační smlouvy B. 28 Např. DRHA, Ladislav. Rezervační smlouva v transakcích s nemovitostmi. Epravo.cz [online]. Epravo.cz, publikováno 29. 6. 2015 [cit. 8. 10. 2016]. ISSN 1213-189X. 29 Kupní smlouva, smlouva o smlouvě budoucí, apod. 27
20
propadne realitnímu podnikateli (RK), nebude-li ve sjednané době uzavřena navazující smlouva na nemovitost, a závazek realitního podnikatele po dobu platnosti této rezervační smlouvy předmětnou nemovitost nezcizit třetí osobě.30 Není přitom nezbytné, aby příslušná nemovitost v době uzavírání rezervační smlouvy již existovala.31 Rezervační smlouva na určitou nemovitost obvykle bývá uzavřena po uzavření smlouvy o zprostředkování realitním podnikatelem (RK) a vlastníkem této nemovitosti. Rezervační
smlouvu
však
nelze
zaměňovat
se
smlouvou
zprostředkovatelskou, byť jsou obě využívány v realitním zprostředkování a vzájemně se doplňují. Rozdíl spočívá mj. v subjektech smlouvy – zatímco rezervační smlouvu obvykle uzavírá zájemce s prodávajícím zastoupeným realitním zprostředkovatelem, smluvními stranami zprostředkovatelské smlouvy jsou prodávající a realitní zprostředkovatel. Rezervační smlouva není smlouvou o zprostředkování
ani
nepojmenovanou
smlouvou
obdobnou
smlouvě
o
zprostředkování.32 Dílčí závěr Rezervační smlouva je českou rozhodovací praxí a praxí realitního zprostředkování nejčastěji ztotožňována právě s rezervační smlouvou C. Rezervační smlouva C není zprostředkovatelskou smlouvou, byť se vzájemně doplňují, neboť smluvními stranami zprostředkovatelské smlouvy jsou prodávající a realitní podnikatel jako zprostředkovatel.
30
Srov. DRHA, L., 2015, op. cit. Srov. rozsudek NS ze dne 16. 9. 2010, sp. zn. 30 Cdo 977/2009. 32 Srov. rozsudek NS ze dne 4. 4. 2012, sp. zn. 28 Cdo 1960/2011. 31
21
1.4.
Rezervační smlouva D – Trojstranná inominátní smlouva
zájemce o koupi nemovitosti, vlastníka předmětné nemovitosti a realitního podnikatele jako výhradního zprostředkovatele prodeje předmětné nemovitosti Rezervační smlouva D byla v úvodu této práce vymezena jako smlouva, kterou uzavírá zájemce o koupi nemovitosti za účelem zajištění (svých) bytových potřeb, zamezení prodeje nemovitosti třetí osobě a získání času na zajištění financování budoucí nemovitosti, zatímco vlastník této nemovitosti uzavírá tuto smlouvu za účelem prodeje této nemovitosti, popřípadě i získání úplaty za rezervování nemovitosti a utvrzení závazku zájemce uzavřít smlouvu o koupi této nemovitosti smluvní pokutou. Realitní podnikatel jako zprostředkovatel uzavírá tuto smlouvu za účelem získání provize z kupní ceny za prodanou nemovitost, získání úplaty za rezervování nemovitosti a utvrzení závazku zájemce uzavřít smlouvu o koupi této nemovitosti smluvní pokutou. Smluvními stranami této rezervační smlouvy jsou tedy zájemce o koupi určité nemovitosti, vlastník této nemovitosti jako prodávající a realitní podnikatel jako výhradní zprostředkovatel. V současnosti mohou smluvní strany rezervační smlouvy D pro dosažení téhož účelu smlouvy použít i smlouvu o smlouvě budoucí (§ 1785 OZ).33 V minulosti to však možné nebylo – smlouva o smlouvě budoucí mohla být sjednána pouze jako dvoustranná smlouva (§ 51 odst. 1 OZ 1964 a § 289 odst. 1 ObchZ), podle OZ 1964 (§ 51 odst. 1) navíc pouze mezi budoucím kupujícím a budoucím prodávajícím, případně jeho nepřímým zástupcem.34 Pokud byla přesto v minulosti smlouva obdobná rezervační smlouvě D označena jako smlouva o
33 34
Nikoli však rezervační smlouvu A. Srov. rozsudek NS ze dne 26. 11. 1998, sp. zn. 2 Cdon 603/97; sp. zn. Rozsudek NS ze dne 3. 1. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1204/2010; rozsudek NS ze dne 30. 5. 2001, sp. zn. 33 Cdo 2390/2000 a
22
smlouvě budoucí, byla podle svého obsahu (platně uzavřenou) nepojmenovanou smlouvou. 35 Dílčí závěr Rezervační smlouva D může být nahrazena smlouvou o smlouvě budoucí díky dispozitivnímu ustanovení § 1785 OZ, z kterého vyplývá, že lze uzavřít i trojstrannou nebo vícestrannou smlouvu o smlouvě budoucí.
1.5.
Rezervační smlouva E – Jiné právní nástroje sloužící
k rezervaci určité nemovitosti Rezervační smlouva E zahrnuje veškeré alternativním koncepce rezervační smlouvy; je zbytkovou kategorií ve vztahu k výše vymezeným rezervační smlouvám A, B, C a D. Předmětem této diplomové práce jsou následující alternativní
koncepce:
sjednání
závazku
rezervovat
určitou
nemovitost
prostřednictvím odkládací podmínky kupní smlouvy, smluvní předkupní právo jako závazek rezervovat určitou nemovitost, výhrada zpětné koupě jako závazek rezervovat určitou nemovitost a smlouva o koupi najaté věci jako rezervační smlouva. Tyto koncepce jsou pouze alternativním výčtem; v rámci dispozitivní soukromoprávní úpravy OZ lze sjednat mnohé další.
35
Např. rozsudek NS ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002.
23
1.5.1.
Sjednání
závazku
rezervovat
určitou
nemovitost
prostřednictvím odkládací podmínky kupní smlouvy Zatímco rezervační smlouvy A, C a D jsou uzavírány před uzavřením kupní smlouvy na předmětnou nemovitost, prostřednictvím kupní smlouvy s odkládací podmínkou lze tuto nemovitost „rezervovat i koupit zároveň.“36 Účinky platné kupní smlouvy se tak stávají závislými na splnění sjednané podmínky37 a nastávají ex nunc od okamžiku splnění této podmínky.38 Naopak při nesplnění odkládací podmínky účinky platné kupní smlouvy nenastávají ani v budoucnu.39 Odkládací podmínku, tedy „podmínku, na jejíž splnění je vázána účinnost jinak perfektního právního jednání,“40 nelze zaměňovat s podmínkami (předpoklady) pro vznik nároku ze smlouvy.41 Na těchto předpokladech42 totiž závisí samotné uzavření kupní smlouvy, nikoli pouze nástup jejích účinků. Nesplnění těchto předpokladů by mělo za následek absolutní neplatnost uzavřené kupní smlouvy.43 Příkladem využití odkládací podmínky k rezervování předmětu koupě je situace, kdy smluvní strany smlouvy o koupi rodinného domu odloží účinky této smlouvy až do okamžiku, kdy dojde k prodeji bytu kupujících. Odkládací podmínkou bude právě prodej výše uvedeného bytu. Vlastnické právo k rodinnému domu nabývají kupující ale až vkladem do katastru nemovitostí, a odkládací podmínka musí být ke dni podání návrhu na vklad splněna.44 Pokud ovšem jedna 36
Kupující získá uzavřením kupní smlouvy s odkládací podmínkou jistotu, že prodávající nepřevede vlastnické právo ke koupené nemovitosti na třetí osobu; vlastníkem této nemovitosti se však stává až vkladem do katastru nemovitostí, které je závislé na splnění odkládací podmínky. 37 Rozsudek NS ze dne 30. 4. 2002, sp. zn. 33 Odo 780/2001. 38 Rozsudek NS ze dne 26. 11. 2003, sp. zn. 32 Odo 894/2002. 39 Tamtéž. 40 Rozsudek NS ze dne 28. 3. 2012, sp. zn. 23 Cdo 4357/2011. 41 Tamtéž, srov. rozsudek NS ze dne 26. 11. 2003, sp. zn. 32 Odo 894/2002. 42 Např. povinnost kupujícího prokázat, že má zajištěno financování kupní ceny. 43 Srov. rozsudek NS ze dne 14. 11. 2004, sp. zn. 29 Odo 31/2004. 44 Rozsudek NS ze dne 11. 12. 2007, sp. zn. 30 Cdo 1182/2006.
24
ze smluvních stran splnění podmínky neoprávněně45 úmyslně ve svůj prospěch zmaří, například pokud kupující přestanou nabízet svůj byt k prodeji, považuje se podmínka za splněnou (§ 549 odst. 2 OZ). Za záměrné a neoprávněné zmaření podmínky však nelze považovat takové jednání, se kterým je druhá smluvní strana srozuměna a dala k němu svůj souhlas.46 Obdobně jako u rezervační smlouvy A-D nemusí být prodávající v době uzavírání kupní smlouvy vlastníkem předmětné nemovitosti – zavazuje se toliko k tomu, že kupujícímu po splnění odkládací podmínky umožní vklad jeho vlastnického práva k předmětné nemovitosti do katastru nemovitostí.47 Podle NS48 může prodávající uzavřít kupní smlouvu i v případě, kdy jeho nabytí vlastnického práva k předmětné nemovitosti závisí na budoucí nejisté události – odkládací podmínce. Odkládací podmínkou kupní smlouvy může být i zaplacení kupní ceny kupujícím.49 Rozhodovací praxe českých a slovenských soudů50 se shoduje na právním názoru, že splatnost pohledávky nelze vázat na splnění odkládací podmínky, protože odkládací podmínkou lze odložit pouze vznik, změnu nebo zánik práv a povinností z konkrétního právního jednání. Je nezbytné, aby „časový úsek plnění byl vymezen zcela určitě.“51 Splatný může být pouze závazek, který existuje, proto splatnost nemůže být spojena s odkládací podmínkou, neboť splněním odkládací podmínky se kupní smlouva stává účinnou, tudíž povinnost dlužníka k plnění teprve vzniká.52
45
Na rozdíl od § 36 odst. 3 OZ 1964, který opomíjel možnost oprávněného záměrného zmaření odkládací podmínky podmínky, srov. ELIÁŠ, 2012, op. cit., s 251. 46 Rozsudek NS ze dne 25. 1. 2012, sp. zn. 29 Cdo 3661/2010. 47 Rozsudek NS ze dne 11. 12. 2002, sp. zn. 22 Cdo 981/2001. 48 Tamtéž, zde nabytí vlastnického práva v důsledku restituce. 49 Usnesení NS ze dne 11. 12. 2007, sp. zn. 30 Cdo 1182/2006. 50 Rozsudek Nejvyššího soudu Slovenské republiky ze dne 28. 5. 2007, sp. zn. 4Obdo/30/2007; Rozsudek NS ze dne 26. 2. 2009, sp. zn. 33 Odo 1423/2006; Rozsudek NS ze dne 30. 4. 2002, sp. zn. 33 Odo 780/2001. 51 Rozsudek NS ze dne 22. 6. 2009, sp. zn. 33 Odo 1423/2006. 52 Tamtéž.
25
Dílčí závěr Kupní smlouva s odkládací podmínkou může sloužit k rezervování určité nemovitosti až do doby splnění odkládací podmínky; kupní smlouva je platně uzavřena, ale k převodu vlastnického práva k předmětné nemovitosti dochází až jeho vkladem do katastru nemovitostí, jehož předpokladem je splnění odkládací podmínky. Při nesplnění odkládací podmínky naopak účinky uzavřené kupní smlouvy nenastanou ani v budoucnu.53 Odkládací podmínku nelze zaměňovat s předpoklady vzniku smlouvy. V okamžiku uzavření kupní smlouvy s odkládací podmínkou nemusí být prodávající vlastníkem předmětné nemovitosti – zavazuje se pouze k převodu vlastnického práva k této nemovitosti po splnění odkládací podmínky. Povinnost zaplatit kupní cenu za nemovitost vzniká spolu se vznikem účinků kupní smlouvy s odkládací podmínkou, pokud není dohodnuto jinak. Zaplacení kupní ceny může být rovněž odkládací podmínkou. Splatnost pohledávky nelze vázat na splnění odkládací podmínky.
1.5.2. Smluvní předkupní právo jako závazek rezervovat určitou nemovitost Smluvní předkupní právo je ujednání vlastníka nebo budoucího vlastníka určité věci (dlužníka) a jiné osoby (předkupníka), kterým „vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému)“ (§ 2140 odst. 1 OZ). Účelem rezervování nemovitosti prostřednictvím smluvního předkupního práva je zamezení vlastníku nemovitosti, aby bez souhlasu zájemce nebo předkupníka převedl vlastnické právo k této nemovitosti na třetí osobu. Smluvní předkupní právo je sjednáváno jako vedlejší ujednání v kupní smlouvě nebo samostatnou smlouvou vlastníka nemovitosti a předkupníka. 53
S výjimkou záměrného zmaření odkládací podmínky podle § 549 odst. 2 OZ.
26
Smluvní předkupní právo je zásadně závazkovým právním vztahem, lze jej ale sjednat i jako věcné právo (§ 2144 odst. 1 OZ). Závazkové předkupní právo působí pouze mezi smluvními stranami, zatímco věcné smluvní předkupní právo zavazuje i právní nástupce dlužníka.54 Nevyužité předkupní právo však zůstává v platnosti i převedení vlastnického práva k předmětné nemovitosti na koupěchtivého (2144 odst. 3). Pokud je to výslovně ujednáno, je možné smluvní předkupní právo zcizit (§ 2142 OZ).55 Pokud koupěchtivý vědomě poruší předkupní právo předkupníka uzavřením kupní smlouvy na předmětnou nemovitost, platí (fikce), že tuto smlouvu uzavřel s rozvazovací podmínkou předkupního práva (§ 2145 OZ).56 Případné nahrazení rezervační smlouvy sjednáním předkupního práva k určité nemovitosti zůstane s největší pravděpodobností pouze v teoretické rovině, neboť je nejisté zda a kdy se vlastník nemovitosti rozhodne tuto nemovitost prodat. Předcházející právní úprava předkupního práva (OZ 1964) se shodovala s právní úpravou SOZ. V současné době však SOZ (§ 604), na rozdíl od OZ (§ 2142) neumožňuje převod smluvního předkupního práva na jinou osobu. Fikce rozvazovací podmínky uplatnění předkupního práva (§ 2145 OZ) není ve SOZ zakotvena – pokud tedy koupěchtivý nabyde vlastnické právo k nemovitosti v rozporu s předkupním právem předkupníka, přesto, že o tomto předkupním právu věděl nebo vědět musel, může se předkupník od koupěchtivého domáhat, aby mu předmětnou nemovitost nabídl k prodeji, anebo mu předkupní právo zůstane zachováno (§ 603 odst 3 SOZ). V rozhodovací praxi českých soudů a rozhodovací praxi slovenských soudů však došlo k protichůdné interpretaci obsahu samotného předkupního práva. Podle rozhodovací praxe českých soudů se předkupní právo uplatnilo pouze tehdy, pokud chtěl vlastník věci, ke které se předkupní právo váže, tuto věc prodat, tedy úplatně 54
Rozsudek NS ze dne 20. 10. 2011, sp. zn. 33 Cdo 3982/2009. Srov. § 604 OZ 1964, který stanoví, že „Předkupní právo nepřechází na dědice oprávněné osoby a nelze je převést na jinou osobu.“ 56 Srov. HOLEC, Pavel; LAŠMANSKÝ, Jan. Vedlejší ujednání při kupní smlouvě dle nového občanského zákoníku. Epravo.cz [online]. Epravo.cz, publikováno 21. 6. 2013. ISSN 1213-189X. 55
27
převést,57 Ústavní soud Slovenské republiky ve svém stanovisku58 upozornil na rozpor těchto rozhodnutí českých soudů s ustanovením § 602 odst. 2 OZ 1964, které umožňovalo sjednání smluvního předkupního práva i pro případ jiných způsobu zcizení vlastnického práva, tedy i pro darování. Konstantní judikatura slovenských soudů59 zastává právní názor, že předkupní právo (podílového spoluvlastníka) se uplatní i v případě převodu vlastnického práva k předmětné nemovitosti na základě darovací smlouvy. Lze předpokládat, že české soudy budou v obdobných případech rozhodovat v souladu s § 2140 odst. 2 OZ, tedy shodně se slovenskou rozhodovací praxí.60 Dílčí závěr Smluvní předkupní právo je ujednání vlastníka určité nemovitosti a jiné osoby (předkupníka), kterým vzniká vlastníku této nemovitosti povinnost nabídnout tuto nemovitost předkupníkovi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě. Pokud tato třetí osoba uzavřením kupní smlouvy na předmětnou nemovitost vědomě poruší předkupní právo předkupníka, uplatní se fikce, že tuto smlouvu uzavřela s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva. Rezervační účinky sjednání smluvního předkupního práva spočívají v tom, že vlastník předmětné nemovitosti nemůže po dobu platnosti ujednání o předkupním právu tuto nemovitost převést na třetí osobu. Ujednání o předkupním právu může být sjednáno buď samostatně, nebo jako vedlejší ujednání kupní smlouvy. Smluvní předkupní právo je obligačním právem, lze jej ovšem sjednat jako právo věcné působící erga omnes. Případné nahrazení rezervační smlouvy sjednáním smluvního předkupního práva k určité nemovitosti pravděpodobně v praxi realitního podnikání své
57
Rozsudek NS ze dne 20. 10. 2008, sp. zn. 22 Cdo 2408/2007, Usnesení Ústavního soudu ze dne 27. 1. 2011, sp. zn. III. ÚS 3688/10. 58 Usnesení Ústavního soudu Slovenské republiky ze dne 21. 6. 2012, sp. zn. ÚS 186/2012-11. 59 Rozsudek Nejvyššího soudu Slovenské republiky ze dne 25. 10. 2005, sp. zn. 1 Cdo 102/2005, Usnesení Ústavního soudu Slovenské republiky ze dne 21. 6. 2012, sp. zn. ÚS 186/2012-11. 60 Tamtéž.
28
uplatnění nenalezne, neboť je nejisté, zda a kdy se vlastník nemovitosti rozhodne tuto nemovitost prodat.
1.5.3. Výhrada zpětné koupě jako závazek rezervovat určitou nemovitost Výhrada zpětné koupě je vedlejší ujednání při kupní smlouvě, které zakládá kupujícímu povinnost úplatně převést koupenou věc zpět prodávajícímu, pokud o to prodávající do určité doby požádá (§ 2135 OZ). Tato povinnost kupujícího se svým obsahem blíží povinnosti vlastníka nemovitosti, který uzavřel rezervační smlouvu, převést za splnění určitých podmínek vlastnické právo k této nemovitosti na zájemce. Vlastnické právo kupujícího k této nemovitosti je pak po dobu trvání výhrady zpětné koupě omezeno v tom smyslu, že nabyvatel nemůže tuto nemovitost zcizit třetí osobě. Stejně tak je omezeno vlastnické právo vlastníka nemovitosti, který uzavřel rezervační smlouvu se zájemcem o tuto nemovitost – tento vlastník nemovitost nemůže tuto nemovitost po dobu trvání rezervace převést na třetí osobu. Výhrada zpětné koupě však nemusí být nezbytně součástí kupní smlouvy,61 není tudíž vyloučeno, aby se jejím subjektem stala osoba odlišná od prodávajícího, což směřuje k možnému častějšímu využívání výhrady zpětné koupě k rezervování určité nemovitosti. Osoba, jíž svědčí výhrada zpětné koupě, by tak získala až desetiletou (§ 2137 OZ) lhůtu pro uplatnění této výhrady, tedy výrazně delší časové období, než je obvyklá doba trvání rezervační smlouvy k určité nemovitosti. Výhrada zpětné koupě nadto ze zákona (§ 2135 odst. 2 OZ) zavazuje dědice povinného, a není vyloučena možnost právo na zpětnou koupi zcizit (§ 2135 odst. 2 OZ). Výhrada zpětné koupě je beneficium svědčící oprávněnému, její 61
ELIÁŠ, Karel a kol. Občanský zákoník: velký akademický komentář: úplný text zákona s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1. 4. 2008. 2. svazek, § 488-880. 1. vyd. Praha, Linde, 2008. ISBN 978-80-7201-687-7., strana 1780-1785.
29
neuplatnění nelze nijak sankcionovat. Oprávněný z výhrady zpětné koupě je tak značně zvýhodněn vzhledem k povinnému. Nahrazení rezervační smlouvy sjednáním výhrady zpětné koupě zůstane s největší pravděpodobností pouze teoretickou možností. Ujednání o výhradě zpětné koupě totiž, na rozdíl od jiných rezervačních smluv, výrazně znevýhodňuje kupujícího – vlastníka určité nemovitosti. Kupující – ač vlastník této nemovitosti – nemá po dobu trvání platnosti výhrady zpětné koupě jistotu, že vlastníkem i nadále zůstane, případně jak dlouho jím zůstane. Lze předpokládat, že pro realitní podnikatele či kupující nabývající vlastnické právo k nemovitosti s výhradou zpětné koupě od prodávajícího, který si takto předmětnou nemovitost „rezervuje“ pro pozdější zpětnou koupi, nebude tato alternativa rezervační smlouvy atraktivní. Lze shrnout, že výhrada zpětné koupě není vhodná pro využití v realitním podnikání. Odlišnosti české a slovenské rozhodovací praxe ve věci výhrady zpětné koupě nemovitosti budou dány odlišností OZ a SOZ, jehož právní úprava práva zpětné koupě se naopak shoduje s OZ 1964. Nejpodstatnější odlišností české a slovenské právní úpravy je patrně (ne)možnost ujednání výhrady zpětné koupě k nemovité věci. SOZ (§ 607) shodně s OZ 1964 (§ 607 odst. 1) a na rozdíl od OZ stanovil, že právo zpětné koupě je možné ujednat pouze k movitým věcem. Podle rozhodovací praxe českých62 i slovenských63 soudů bylo možné ujednání obdobné právu zpětné koupě pro nemovitosti sjednat jako jiné vedlejší ujednání (§ 610 odst. 1 OZ 1964 a § 610 odst. 1 SOZ) ovšem pouze s obligačními účinky.64 Analogické použití úpravy práva zpětné koupě (§§ 607-609 OZ 1964 a §§ 607-609 SOZ) pro nemovitosti by však bylo považováno za obcházení zákona.65
62
Rozsudek NS ze dne 24. 8. 2009, sp. zn. 22 Cdo 3504/2007. Rozsudek Krajského soudu v Prešově ze dne 23. 9. 2013, sp. zn. 9 Co 66/2012. 64 Rozsudek NS ze dne 24. 8. 2009, sp. zn. 22 Cdo 3504/2007. 65 Tamtéž. 63
30
Dílčí závěr Výhrada zpětné koupě, stejně jako rezervace nemovitosti v rezervační smlouvě, omezuje vlastnické právo vlastníka této nemovitosti v tom smyslu, že po určitou dobu nemůže vlastnické právo k této nemovitosti převést na třetí osobu. Druhá smluvní strana tak v obou případech získává prostor pro zajištění potřebných náležitostí pro uzavření kupní smlouvy. Oprávněný z výhrady zpětné koupě je vůči povinnému značně zvýhodněn – na rozdíl od zájemce v rezervační smlouvě může získat až desetiletou lhůtu pro uplatnění této výhrady, může, pokud je tak ujednáno, výhradu zpětné koupě zcizit a jejím nevyužitím neporušuje žádnou zákonnou ani smluvní povinnost, nemůže být tedy sankcionován. Povinný z výhrady zpětné koupě má naopak velmi nevýhodně postavení – ač je vlastníkem určité nemovitosti, nemá po dobu platnosti výhrady zpětné koupě jistotu, zda vlastníkem zůstane, případně jak dlouho, výhrada zpětné koupě zavazuje i jeho dědice. Z těchto důvodů není výhrada zpětné koupě alternativou rezervační smlouvy v realitním podnikání. Slovenská právní úprava, na rozdíl od právní úpravy české, neumožňuje sjednání výhrady zpětné koupě k nemovité věci. Rozhodovací praxe slovenských soudů však umožňuje sjednat výhradu zpětné koupě jako jiné vedlejší ujednání (§ 610 odst. 1 SOZ), ovšem pouze s věcněprávními účinky.
1.5.4. Smlouva o koupi najaté věci jako rezervační smlouva Smlouva o koupi najaté věci je ujednání nájemce a pronajímatele, na jehož základě je nájemce oprávněn koupit najatou věc nebo soubor věcí během platnosti nájemní smlouvy či bez zbytečného odkladu poté (§ 489 odst. 1, § 491 ObchZ). Uzavřením smlouvy o koupi najaté věci vzniká pronajímateli povinnost rezervovat tuto věc pro případ, že by nájemce během doby platnosti nájemní smlouvy nebo bez zbytečného odkladu poté uplatnil své oprávnění tuto věc (pro účely srovnání s rezervační smlouvou nemovitost) koupit. Vlastnické právo pronajímatele je tedy po určitou dobu omezeno v tom smyslu, že pronajatou věc nemůže zcizit třetí
31
osobě. V těchto aspektech se tedy účel smlouvy o koupi najaté věci shoduje s účelem rezervační smlouvy. Podstatnými náležitostmi smlouvy o koupi najaté věci je přesné určení předmětu nájmu a budoucí koupě, ujednání o oprávnění nájemce koupit najatou věc nebo soubor věcí a doba, kdy oprávnění nájemce koupit najatou věc vznikne, přitom postačí uvedení, zda toto oprávnění vznikne během platnosti nájemní smlouvy, anebo po jejím zániku.66 Možnost uzavření smlouvy o koupi najaté věci stanovil dnes již zrušený ObchZ, OZ však ustanovení o smlouvě o koupi najaté věci neobsahuje. Obdobné ujednání by dnes bylo nepojmenovanou smlouvou, tudíž jeho využití namísto rezervační smlouvy, která je též inominátním kontraktem, by ztratilo smysl. Součástí právního řádu Slovenské republiky je však SObchZ, který smlouvu o koupi najaté věci upravuje stejným způsobem, jako ji upravoval ObchZ. Dílčí závěr Ze smlouvy o koupi najaté věci vyplývá závazek pronajímatele rezervovat pronajatou nemovitost nájemci po dobu trvání jeho nájemní smlouvy – během této doby nesmí především pronajatou nemovitost zcizit. Nájemce je oprávněn za trvání nájemní smlouvy nebo bez zbytečného odkladu poté najatou nemovitost koupit. Právní předpisy ČR na rozdíl od právních předpisů SR již smlouvu o koupi najaté věci neupravují. Nic však smluvním stranám nebrání, aby si obsah své inominátní smlouvy dohodly podle svých potřeb s tím, že OZ stanoví jednotné podmínky pro uzavírání nepojmenovaných smluv bez ohledu na to, jak smluvní strany svou smlouvu označí.
66
MAREK, Karel. Leasing a koupě najaté věci. Právní rádce [online]. © 1996-2016 Economia, a.s., publikováno 29. 10. 2003, ISSN 1213-7693.
32
2. PRÁVNÍ POVAHA ÚPLATY ZA REZERVOVÁNÍ NEMOVITOSTI Rezervační smlouva je zpravidla smlouvou úplatnou. Také o ujednání o úplatě za rezervování nemovitosti platí, že jej posuzujeme především podle jeho obsahu, tedy podle práv a povinností stran v něm vymezených; název, kterým je úplata za rezervování nemovitosti označena, přitom není rozhodující. Koncepce úplaty za rezervování nemovitosti.
2.1.Koncepce rezervačního poplatku Úplata za rezervování nemovitosti (dále jen „rezervační poplatek“) je peněžní nebo penězi ocenitelné plnění zaplacené zájemcem o koupi nemovitosti nebo budoucím kupujícím (budoucímu) prodávajícímu či jeho zástupci, nebo realitnímu podnikateli. Rezervační poplatek se svým účelem nejvíce blíží zákonným institutům smluvní pokuty nebo zálohy.
2.1.1. Rezervační poplatek jako smluvní pokuta Rezervačním poplatkem, stejně jako smluvní pokutou, lze chápat paušalizovanou náhradu škody ve prospěch smluvní strany rezervační smlouvy v případě, že v důsledku porušení smluvní povinnosti druhou smluvní stranou nedojde k uzavření smlouvy, ke které jednání směřuje. Smluvní pokuta je utvrzovacím67 institutem, z čehož vyplývá jeho akcesorická povaha, tedy skutečnost, že existence smluvní pokuty (rezervačního poplatku) je závislá na
67
Důvodová zpráva k NOZ (konsolidovaná verze) ze dne 3. 2. 2012 [online]. Justice.cz, 2012, s. 475. (Funkcí smluvní pokuty není dluh zajistit, ale „posílit postavení věřitele jiným způsobem.“)
33
existenci hlavní (kupní) smlouvy.68 Účelem rezervačního poplatku je tedy „dát předem najevo zvýšený zájem věřitele na náležitém splnění smluvní povinnosti.“69 Rezervační poplatek v koncepci obdobní smluvní pokutě se uplatní zejména v rezervačních smlouvách C a D. Povinnost zaplatit smluvní pokutu vzniká porušením smluvní povinnosti, která je touto smluvní pokutou utvrzena. V kontextu obvyklé praxe realitních podnikatelů je smluvní pokuta jako rezervační poplatek modifikována tak, že zájemce o koupi nemovitosti je povinen zaplatit rezervační poplatek již při podpisu rezervační smlouvy; v případě neuzavření hlavní smlouvy pak rezervační poplatek „propadá“ ve prospěch realitního podnikatele jako zprostředkovatele prodeje předmětné nemovitosti jako smluvní pokuta. Rezervační poplatek obdobný smluvní pokutě se nezapočítává do kupní ceny nemovitosti. Pro vznik povinnosti zaplatit smluvní pokutu nelze vyžadovat kumulativně porušení smluvní povinnosti a odstoupení druhé smluvní strany od smlouvy v důsledku porušení této povinnosti.70 Odstoupení od smlouvy v důsledku jejího porušení druhou smluvní stranou totiž není totiž porušením smluvní povinnosti, ale výkonem práva,71 proto nemůže být sankcionováno vznikem povinnosti zaplatit smluvní pokutu. Odstoupením od hlavní smlouvy smluvní strany navíc přestávají být vázány i akcesorickým ujednáním o smluvní pokutě. Podle ObchZ (§ 374) neměly ani okolnosti vylučující odpovědnost vliv na povinnost zaplatit smluvní pokutu (§ 300 ObchZ), uplatňovala se tedy objektivní odpovědnost za porušení smluvní povinnosti. V současnosti vzniká právo na zaplacení smluvní pokuty porušením smluvní povinnosti, bez ohledu na to, zda se jedné o porušení zaviněné či nezaviněné.72
68
URBÁNEK, Jakub. Smluvní pokuta v rezervační smlouvě. Plavec & Partners, advokátní kancelář [online]. Plavec & Partners, advokátní kancelář [cit. 1. 3. 2016]. 69 Důvodová zpráva k NOZ, op. cit., s. 475. 70 Rozsudek NS ze dne 10. 1. 2011, sp. zn. 23 Cdo 2575/2010. 71 Tamtéž. 72 Důvodová zpráva k NOZ (konsolidovaná verze) ze dne 3. 2. 2012 [online]. Justice.cz, 2012,
34
Ujednání o smluvní pokutě musí obsahovat podstatné náležitosti stanovené zákonem (§ 2048 OZ); musí být jednoznačně vymezeny povinnosti, které jsou smluvní pokutou (rezervační poplatkem) utvrzovány.73 V opačném případě by ujednání o smluvní pokutě mohlo být posuzováno jako neurčité, tudíž neplatné.74 Ačkoli je rezervační poplatek v pojetí obdobném smluvní pokutě silným utvrzovacím75 nástrojem, nemůže být nástrojem donucení k uzavření smlouvy o koupi určité nemovitosti.
2.1.1. Rezervační poplatek jako záloha na budoucí plnění Rezervační poplatek chápaný jako záloha nachází své uplatnění především v oblasti sjednávání smluv o budoucích smlouvách o koupi nemovitosti (rezervační smlouva A). Tento rezervační poplatek platí obvykle budoucí kupující budoucímu prodávajícímu určité nemovitosti při uzavření smlouvy o budoucí smlouvě o koupi této nemovitosti. Podle OZ (§ 1807) se má za to, že záloha je to, co dala jedna smluvní strana druhé před uzavřením smlouvy. Toto ustanovení, stejně jako odpovídající ustanovení OZ 1964 (§ 498) směřují k tomu, že v pochybnostech je plnění poskytnuté před uzavřením smlouvy považováno za první splátku na budoucí plnění.76 Podle NS77 je záloha ,,část platby poskytnutá předem, zpravidla před vznikem práva na zaplacení konečné platby smlouvou sjednané.“ Právním titulem zálohy je závazek k určitému plnění na základě určitého smluvního ujednání.78
s. 476. Rozsudek NS ze dne 28. 3. 2012, sp. zn. 23 Cdo 4357/2011. 74 Tamtéž. 75 Rozsudek NS ze dne 28. 2. 2008, sp. zn. 33 Cdo 3053/2007, původně „zajišťovacím nástrojem“ – smluvní pokuta byla OZ 1964 řazena mezi za zajišťovací instituty. 76 HULMÁK, Milan a kol., 2014, op. cit., s. 382-383, srov. rozsudek NS ze dne 26. 3. 2011, sp. zn. 33 Cdo 1079/99. 77 Rozsudek NS ze dne 28. 3. 2011, sp. zn. 23 Cdo 4357/2011. 78 Tamtéž. 73
35
Pokud tento titul odpadne, je povinností příjemce zálohy platbu vrátit.79 Jiná je situace v případě, kdy si účastníci smlouvy o smlouvě budoucí sjednají propadnutí zálohy jako sankci za nesplnění závazku budoucího kupujícího uzavřít ve stanoveném čase budoucí smlouvu. NS80 však ve své rozhodovací praxi rozšířil domněnku § 1807 OZ tak, že ji aplikoval i na případ sporného právního důvodu plnění.81 Z těchto závěrů lze rovněž odvodit, že se rezervační poplatek v koncepci obdobné záloze započítává do kupní ceny za nemovitost. Pokud je ujednání o záloze obsaženo ve smlouvě o smlouvě budoucí, stává se spolu s ní závislým na uzavření hlavní (budoucí) smlouvy. V případě neuzavření hlavní smlouvy má ten, kdo zálohu poskytl, zásadně nárok na její vrácení druhou smluvní stranou, které odpadnutím právního důvodu zaplacení zálohy vzniklo bezdůvodné obohacení (§ 2991 a násl. OZ). Pro tento závěr není podstatné, zda účastníci (platně) uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí.82 Rezervační poplatek sjednaný jako záloha na budoucí plnění není závdavkem (§ 1808 OZ), neboť závdavek má, na rozdíl od zálohy, zajišťovací funkci (§ 1808 odst. 2 OZ),83 která se projevuje propadnutím závdavku nebo povinností vydání dvojnásobné hodnoty závdavku jako sankce za nesplnění zajištěného dluhu. Právní úprava závdavku (§ 1800 OZ), na rozdíl od ustanovení o záloze (§ 1807 OZ), neobsahuje vyvratitelnou domněnku84 pro posouzení, zda určité plnění je či není závdavkem; závazek musí být zásadně výslovně ujednán.85
79
Tamtéž. Rozsudek NS ze dne 16. 1. 2002, sp. zn. 25 Cdo 98/2000. 81 HULMÁK, Milan a kol., 2014, op. cit., s 383. 82 Rozsudek NS ze dne 26. 3. 2011, sp. zn. 33 Cdo 1079/99. 83 HULMÁK, Milan a kol., 2014, op. cit., s. 387. 84 § 1807 OZ, který stanoví, že se má za to, že „co dala jedna strana druhé před uzavřením smlouvy, je záloha.“ 85 HULMÁK, Milan a kol., 2014, op. cit., s. 387. 80
36
2.2.Povinnost vrátit rezervační poplatek a „propadnutí“ rezervačního poplatku V předcházející části této práce byla vymezena dvě nečastější pojetí rezervačního poplatku – smluvní pokuta za porušení smluvní povinnosti uzavřít smlouvu o koupi nemovitosti, která je zpravidla spjata s rezervační smlouvou C a D a záloha na kupní cenu nemovitosti, která je zpravidla spjata se smlouvou o smlouvě budoucí (rezervační smlouvou A). V této části práce budou řešeny dvě vzájemně související otázky – předpoklady vzniku povinnosti vrátit rezervační poplatek a předpoklady „propadnutí“ rezervačního poplatku ve výše uvedených koncepcích (smluvní pokuta a záloha).
2.2.1.
Rezervační poplatek jako smluvní pokuta
Ujednání o poplatku obdobnému smluvní pokutě utvrzuje závazek zájemce o koupi nemovitosti uzavřít smlouvu o koupi této nemovitosti. Rezervační poplatek zpravidla připadne vlastníku této nemovitosti nebo realitnímu podnikateli; v případě uzavření smlouvy o koupi nemovitosti jako poplatek za rezervaci, v případě neuzavření této smlouvy jako smluvní pokuta. O „propadnutí“ rezervačního poplatku lze hovořit v případě, kdy zájemce o koupi nemovitosti uhradí druhé smluvní straně rezervační smlouvy (vlastníku této nemovitosti nebo realitnímu podnikateli) poplatek za rezervování nemovitosti, k uzavření smlouvy o koupi nemovitosti však nedojde a příjemce rezervačního poplatku je oprávněn si tento poplatek ponechat. Rezervační poplatek tedy může „propadnout“ ve prospěch vlastníka rezervované nemovitosti nebo realitního podnikatele v důsledku porušení86 rezervační smlouvy zájemcem o koupi rezervované nemovitosti.
86
Toto porušení nejčastěji spočívá právě v nesplnění sjednané povinnosti uzavřít smlouvu o koupi určité nemovitosti.
37
Povinnost vlastníka předmětné nemovitosti nebo realitního podnikatele vrátit zájemci rezervační poplatek může vzniknout z titulu porušení rezervační smlouvy vlastníkem nemovitosti nebo realitním podnikatelem, v jejich prospěch byl na základě rezervační smlouvy rezervační poplatek zaplacen, oprávněné odstoupení zájemce o koupi nemovitosti od rezervační smlouvy a důvody spočívající v neplatnosti nebo neurčitosti smluvního ujednání o rezervačním poplatku či vlastní rezervační smlouvy. Z akcesorické povahy ujednání o rezervačním poplatku ve vztahu k rezervační smlouvě vyplývá, že pokud je neplatná rezervační smlouva, nemůže být platné ani ujednání o rezervačním poplatku obdobného smluvní pokutě, jak vyplývá i z následujícího příkladu z rozhodovací praxe NS.87 Zájemkyně o koupi nemovitosti (žalobkyně) a RK (žalovaná) uzavřely „dohodu o složení zálohy na rezervační poplatek na (budoucí) převod členských práv a povinností spojených s nájmem družstevního bytu“, na jejímž základě zaplatila žalobkyně žalované 65 000 Kč. Pro případ neuzavření hlavní smlouvy zaviněním žalobkyně měla být záloha ponechána žalované jako náhrada škody a ušlého zisku. Žalobkyně poté ztratila zájem získat práva a povinnosti k družstevnímu bytu a členka bytového družstva (převodkyně) pak tato práva a povinnosti převedla na třetí osobu. Žalobkyně se domáhala vrácení zálohy zaplacené žalované. NS přisvědčil, že výše jmenovaná dohoda obsahuje ujednání obsahem odpovídající smluvní pokutě, ač je v ní užíváno také pojmů záloha či rezervační poplatek. Smluvní pokuta je88 vázána na porušení smluvní povinnosti – žalované však povinnosti uzavřít výše uvedenou smlouvu o převodu členských práv k družstevnímu bytu nevznikla (v „dohodě o složení zálohy na rezervační poplatek na (budoucí) převod členských práv a povinností spojených s nájmem družstevního bytu“ nebyl takový závazek formulován), proto nemohlo dojít ani k jeho porušení.89
87
Rozsudek NS ze dne 28. 2. 2008., sp. zn. 33 Odo 744/2006. § 2048 OZ, resp. § 544 odst. 1 OZ 1964. 89 Rozsudek NS ze dne 28. 2. 2008, sp. zn. 33 Odo 744/2006, srov. rozsudek NS ze dne 31. 5. 2004, sp.zn. 33 Odo 330/2002 a usnesení NS ze dne 26. 10. 2009, sp. zn. 33 Cdo 1814/2008. 88
38
Pro neplatnost závazku uzavřít budoucí smlouvu o převodu členských práv a povinnosti k družstevnímu bytu bylo tedy neplatné i akcesorické ujednání o smluvní pokutě.
2.2.2.
Rezervační poplatek jako záloha na budoucí plnění
Rezervační poplatek obdobný záloze na kupní cenu rezervované nemovitosti je část platby poskytnutá před nebo při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí. Z předchozí části této práce vyplývá, že takový rezervační poplatek je částí ceny rezervované nemovitosti, který se v případě uzavření (hlavní) kupní smlouvy na rezervovanou nemovitost započítá jako první splátka kupní ceny nemovitosti. Jestliže nedojde k uzavření kupní smlouvy, je příjemce zálohy povinen tuto zálohu vrátit poskytovateli zálohy. Proto tedy u rezervačního poplatku jako zálohy na budoucí předmět koupě zásadně nelze hovořit o „propadnutí“ tohoto rezervačního poplatku; je třeba se zabývat toliko předpoklady jeho vrácení. Poskytnutí zálohy jako rezervačního poplatku není závazkem, ale částí plnění závazku, který teprve vznikne.90 Povinnost příjemce rezervačního poplatku vrátit rezervační poplatek obdobný záloze poskytovateli rezervačního poplatku může vzniknout z titulu oprávněného odstoupení příjemce rezervačního poplatku od hlavní smlouvy, a z důvodu neplatnosti nebo neurčitosti smluvního ujednání o rezervačním poplatku obdobném záloze ve spojení s akcesorickou povahou ujednání o záloze vzhledem ke smlouvě o smlouvě budoucí, a smlouvy o smlouvě budoucí vzhledem k hlavní smlouvě. Zálohou na kupní cenu budoucí kupní smlouvy, která má být v případě nesplnění závazku budoucího kupujícího uzavřít hlavní (kupní) smlouvu ponechána druhé straně jako smluvní pokuta, se zabýval NS:91 ujednání o smluvní pokutě shledal neurčitým, neboť ve smlouvě o smlouvě budoucí nebyly dostatečně popsány 90 91
Usnesení NS ze dne 31. 10. 2012, sp. zn. 33 Cdo 1814/2011. Rozsudek NS ze dne 28. 3. 2012, sp. zn. 23 Cdo 4357/2011.
39
okolnosti, jejichž nesplnění zaviněné budoucí kupující mělo být sankcionováno smluvní pokutou.92 NS také vymezil právní důvod k poskytnutí zálohy – je jím „závazek k úhradě určité (konečné) sumy vyplývající z konkrétního smluvního ujednání“.93 Tento právní důvod k poskytnutí zálohy však nenastal právě v důsledku neurčitosti ujednání o smluvní pokutě, a poskytnutá záloha tedy musela být vrácena. Dílčí závěr Rezervační poplatek je plnění poskytnuté zájemcem o koupi nemovitosti prodávajícímu, jeho zástupci, anebo zprostředkovateli. Svým obsahem se podle dostupné judikatury nejvíce blíží institutu zálohy, a institutu smluvní pokuty. Ujednání o rezervačním poplatku plní v rezervačních smlouvách utvrzovací funkci, kdy je třeba smluvně utvrdit „dluh“, který spočívá v uzavření budoucí smlouvy. Ujednání o rezervačním poplatku je vzhledem ke kupní smlouvě ujednáním akcesorickým – jeho platnost závisí na platnosti hlavního závazku. V praxi není výjimkou „propojení“ koncepcí zálohy a smluvní pokuty rezervačního poplatku: Součástí rezervační smlouvy často bývá záloha jako součást sjednaného plnění, ve stejné výši pak bývá sjednána smluvní pokuta spojená zejména s porušením povinnosti budoucího nabyvatele uzavřít s druhou stranou hlavní smlouvu. Záloha se tedy de facto pro neuzavření smlouvy nevrací, ale je použita na zaplacení smluvní pokuty. V případě neplatnosti hlavní smlouvy nebo pouze ujednání o rezervačním poplatku vzniká jeho příjemci povinnosti jej druhé straně vrátit. Stejně je tomu i po oprávněném odstoupení od smlouvy druhou stranou. Pokud příjemce rezervačního poplatku získal tento poplatek sjednaný ve formě zálohy, je povinen jej vrátit zásadně vždy, kdy nedojde k uzavření smlouvy hlavní, pokud není sjednáno jinak.
92 93
Tamtéž. Tamtéž.
40
3. ODLIŠNOSTI REZERVAČNÍCH SMLUV PODLE NĚMECKÉ PRÁVNÍ ÚPRAVY A ROZHODOVACÍ PRAXE OD PRÁVNÍ ÚPRAVY A ROZHODOVACÍ PRAXE ČESKÉ Systém právní úpravy závazkového práva ve Spolkové republice Německo (dále jen „Německo“) se od české úpravy výrazně neliší. Aktuální právní úprava českého soukromého práva vychází mimo jiné z německého BGB. V německém právním řádu jsou závazkové právní vztahy upraveny druhou částí BGB.94 Stejně jako v kontextu české právní praxe je „německá“ rezervační smlouva smlouvou nepojmenovanou.95 Rezervační smlouva bývá německou rozhodovací
praxí
označována
pojmem
Buchungsvertrag
nebo
Reservierungsvertrag. Jejím účelem však není rezervace nemovitosti pro pozdější koupi, ale například rezervace hotelového pokoje,96 krátkodobého ubytování, letenek97 nebo zájezdu.9899 K rezervování nemovitosti pro pozdější koupi slouží v kontextu německé právní praxe smlouva o smlouvě budoucí,100 která je závazkovým právním vztahem sui generis, který zakládá povinnost uzavřít hlavní smlouvu jedné nebo oběma smluvním stranám.101 Podstatné náležitosti budoucí smlouvy (essentialia
94
„Recht der Schuldverhältnisse.“ V originálu „Atypischer Vertrag.“ 96 CZYCHOLL, Harald. Diese Kosten drohen bei Terminabsagen: Stornieren von Hotelzimmern kann teuer werden. Welt.de [online]. Welt.de, publikováno dne 17. 3. 2013; Rozsudek Spolkového soudu ze dne 24. 11. 1976, sp. zn. Az. VIII ZR 21/75; Rozsudek Vrchního zemského soudu Düsseldorf ze dne 30. 7. 1992, sp. zn. Az. 10 U 27/92; Rozsudek Zemského soudu Düsseldorf ze dne 8. 9. 2008, sp. zn. 41 O 85/07. 97 Rozsudek Zemského soudu Köln ze dne 19. 8. 2008, sp. zn. Az 11 S 350/07. 98 Podmínky rezervace zájezdu. Nordgriechenland.de [online]. 99 Srov. § 1852 OZ, který upravuje typy rekreačních služeb, zejména dočasné užívání rekreačního zařízení a dlouhodobý rekreační produkt. 100 V originálu ,,Vorvertrag“. 101 WOLF, Manfield. Rechtsgeschäfte im Vorfeld von Grundstücksübertragungen und ihre 95
41
negotii) musí být jasně stanoveny již ve smlouvě o smlouvě budoucí, vedlejší povinnosti mohou být sjednány později.102 Pokud je neplatná hlavní smlouva, je neplatná i smlouva o smlouvě budoucí, ledaže by důvod neplatnosti spočíval pouze ve hlavní smlouvě – pak by smlouva o smlouvě budoucí zůstala účinná a povinnost uzavřít (platnou) hlavní smlouvu by dále trvala.103 Shodně s českou právní praxí BGB umožňuje, aby se smluvní stranou nebo zástupcem smluvní strany ve smluvních závazkových vztazích spojených s nemovitostmi stal realitní podnikatel (makléř), jehož úkolem je obstarat za odměnu příležitost k uzavření smlouvy nebo zprostředkovat smlouvu. Na odměnu má přitom nárok pouze tehdy, pokud smlouva vznikne v důsledku jeho činnosti (§ 652 odst. 1 BGB). Pokud tak bylo ujednáno, má makléř nárok i na náhradu vzniklých nákladů, a to i tehdy, pokud k uzavření hlavní smlouvy nedošlo (§ 452 odst 2 BGB). Zákonem je upravena i odměna makléře, případně způsob jejího určení (§ 653 BGB). Vedlejší ujednání při (kupní) smlouvě104 pojímá německá právní praxe jako subjektivní právo, kterým lze jednostranně zrušit existující právní vztah. Německá právní praxe rozlišuje vedlejší ujednání samostatná a nesamostatná, přičemž právo zpětné koupě a předkupní právo (§ 456 a násl. BGB) patří mezi samostatná vedlejší ujednání. Samostatná vedlejší ujednání jsou volně převoditelná.105 Předkupní právo může být sjednáno jako právo věcné (§ 1094 BGB) i závazkové (§ 463 a násl. BGB), přičemž věcné předkupní právo se vztahuje pouze na nemovitosti a je předmětem zápisu do katastru nemovitostí.106
eingeschränkte Beurkundungsbedürftigkeit. Beck-online.de [online]. Beck-online, s. 2. Tamtéž. 103 Vorvertrag. In: Lexexat.de: Rechtslexikon [online]. 104 V originálu „Gestaltungsrecht“. 105 Gestaltungsrecht. In: Lexexat.de: Rechtslexikon [online]; NOVOTNÝ, Tomáš. Vedlejší ujednání při kupní smlouvě [online]. Brno, 2016, 67 s. Diplomová práce. Masarykova univerzita, Právnická fakulta. 106 Vorkaufsrecht. In: Lexexat.de: Rechtslexikon [online]. 102
42
Dílčí závěr V kontextu německého pojetí rezervační smlouvy (a na rozdíl od pojetí českého) neslouží rezervační smlouva k rezervaci nemovitosti za účelem budoucí koupě; k tomu slouží smlouva o smlouvě budoucí, která je podle německé právní praxe závazkovým právním vztahem sui generis. Právo zpětné koupě a předkupní právo je volně převoditelné a jako věcné právo jej lze sjednat pouze k nemovitým věcem, zatímco výhradu zpětné koupě a smluvní předkupní právo podle OZ lze sjednat i ke věcem movitým a zcizit je lze pouze v případě, že je tak výslovně ujednáno.
43
ZÁVĚR Rezervační smlouvou A se alespoň jedna smluvní strana zavazuje k uzavření smlouvy, typové či inominátní, zpravidla bez účasti realitního podnikatele. Realitní podnikatel se však může stát smluvní stranou rezervační smlouvy využitím dispozitivního ustanovení § 1785 OZ, a to buď tak, že realitní podnikatel bude pouze smluvní stranou rezervační smlouvy, ale již ne hlavní smlouvy, anebo tak, že realitní podnikatel bude smluvní stranou vícestranné rezervační smlouvy. Rezervační smlouva A musí kromě obecných náležitostí smluvních závazků obsahovat závazek uzavřít hlavní smlouvu a dohodu o obsahu hlavní smlouvy alespoň obecným způsobem; lhůta pro vyzvání zavázané osoby k uzavření hlavní smlouvy či pro uzavření smlouvy nemusí být sjednána. Soud nahradí svým rozhodnutím vůli smluvní strany k uzavření hlavní smlouvy tak, aby dosáhl souladu právního stavu s původní vůlí kontrahentů. Rezervační smlouva A je účinná jen mezi svými smluvními stranami. Pokud budoucí prodávající převede rezervovanou nemovitost na třetí osobu, je podle české rozhodovací praxe následkem zánik povinností sjednaných v rezervační smlouvě A pro nemožnost, naopak podle rozhodovací praxe slovenských soudů způsobí takové porušení neplatnost smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti na třetí osobu. Rezervační smlouvou
B se zájemce o koupi nemovitosti zavazuje
k zaplacení úplaty za rezervaci, nikoli k uzavření smlouvy o koupi konkrétní nemovitosti. Zájemce tedy nemůže být v žádném případě sankcionován, pokud se rozhodne neuzavřít tuto kupní smlouvu. Rezervační smlouva je českou rozhodovací praxí a praxí realitního zprostředkování nejčastěji ztotožňována právě s rezervační smlouvou C. Rezervační smlouva C není zprostředkovatelskou smlouvou, byť se vzájemně doplňují, neboť smluvními stranami zprostředkovatelské smlouvy jsou, na rozdíl od rezervační smlouvy C, prodávající a realitní podnikatel jako zprostředkovatel.
44
Rezervační smlouva D může být nahrazena smlouvou o smlouvě budoucí využitím dispozitivnímu ustanovení § 1785 OZ, z kterého mj. vyplývá, že lze uzavřít i trojstrannou nebo vícestrannou smlouvu o smlouvě budoucí. Kupní smlouva s odkládací podmínkou může sloužit k rezervování určité nemovitosti až do doby splnění odkládací podmínky; kupní smlouva je platně uzavřena, ale k převodu vlastnického práva k předmětné nemovitosti dochází až jeho vkladem do katastru nemovitostí, jehož předpokladem je splnění odkládací podmínky. Odkládací podmínku nelze zaměňovat s předpoklady vzniku smlouvy. Povinnost zaplatit kupní cenu za nemovitost vzniká spolu se vznikem účinků kupní smlouvy s odkládací podmínkou, pokud není dohodnuto jinak. Zaplacení kupní ceny může být rovněž odkládací podmínkou. Splatnost pohledávky však nelze vázat na splnění odkládací podmínky. Rezervační účinky sjednání smluvního předkupního práva spočívají v tom, že vlastník předmětné nemovitosti nemůže po dobu platnosti ujednání o předkupním právu tuto nemovitost převést na třetí osobu. Ujednání o předkupním právu může být sjednáno buď samostatně, nebo jako vedlejší ujednání kupní smlouvy. Smluvní předkupní právo je obligačním právem, lze jej ovšem sjednat jako právo věcné působící erga omnes. Případné nahrazení rezervační smlouvy sjednáním smluvního předkupního práva k určité nemovitosti pravděpodobně v praxi realitního podnikání své uplatnění nenalezne, neboť je nejisté, zda a kdy se vlastník nemovitosti rozhodne tuto nemovitost prodat. Výhrada zpětné koupě, stejně jako rezervace nemovitosti v rezervační smlouvě, omezuje vlastnické právo vlastníka této nemovitosti v tom smyslu, že po určitou dobu nemůže vlastnické právo k této nemovitosti převést na třetí osobu. Druhá smluvní strana tak v obou případech získává prostor pro zajištění potřebných náležitostí pro uzavření kupní smlouvy. Oprávněný z výhrady zpětné koupě je vůči povinnému značně zvýhodněn – na rozdíl od zájemce v rezervační smlouvě může získat až desetiletou lhůtu pro uplatnění této výhrady, může, pokud je tak ujednáno, výhradu zpětné koupě zcizit a jejím nevyužitím neporušuje žádnou zákonnou ani
45
smluvní povinnost, nemůže být tedy sankcionován. Povinný z výhrady zpětné koupě má naopak velmi nevýhodně postavení – ač je vlastníkem určité nemovitosti, nemá po dobu platnosti výhrady zpětné koupě jistotu, zda vlastníkem zůstane, případně jak dlouho, výhrada zpětné koupě zavazuje i jeho dědice, proto není výhrada zpětné koupě vhodnou alternativou rezervační smlouvy v realitním podnikání. Slovenská právní úprava, na rozdíl od právní úpravy české, neumožňuje sjednání výhrady zpětné koupě k nemovité věci, umožňuje však sjednat výhradu zpětné koupě jako jiné vedlejší ujednání (§ 610 odst. 1 SOZ), ovšem pouze s věcněprávními účinky. Ze smlouvy o koupi najaté věci vyplývá závazek pronajímatele rezervovat pronajatou nemovitost nájemci po dobu trvání jeho nájemní smlouvy – během této doby nesmí především pronajatou nemovitost zcizit. Nájemce je oprávněn za trvání nájemní smlouvy nebo bez zbytečného odkladu poté najatou nemovitost koupit. Právní předpisy ČR na rozdíl od právních předpisů SR již smlouvu o koupi najaté věci neupravují. Nic však smluvním stranám nebrání, aby si obsah své inominátní smlouvy dohodly podle svých potřeb s tím, že OZ stanoví jednotné podmínky pro uzavírání nepojmenovaných smluv bez ohledu na to, jak smluvní strany svou smlouvu označí. Rezervační poplatek je plnění poskytnuté zájemcem o koupi nemovitosti prodávajícímu, jeho zástupci, anebo zprostředkovateli. Svým obsahem se podle dostupné judikatury nejvíce blíží institutu zálohy, a institutu smluvní pokuty. Ujednání o rezervačním poplatku plní v rezervačních smlouvách utvrzovací funkci. Ujednání o rezervačním poplatku je akcesorické vůči smlouvě o koupi nemovitosti. V praxi není výjimkou „propojení“ koncepcí zálohy a smluvní pokuty rezervačního poplatku: Součástí rezervační smlouvy často bývá záloha jako součást sjednaného plnění, ve stejné výši pak bývá sjednána smluvní pokuta utvrzující závazek zájemce koupit určitou nemovitost. Záloha se tedy de facto pro neuzavření smlouvy nevrací, ale je použita na zaplacení smluvní pokuty. V případě neplatnosti hlavní smlouvy nebo neplatnosti ujednání o rezervačním poplatku vzniká jeho nabyvateli
46
povinnosti jej druhé smluvní straně vrátit. Stejně je tomu i po oprávněném odstoupení od smlouvy. Pokud nabyvatel rezervačního poplatku získal tento rezervační poplatek jako zálohu na budoucí plnění, je povinen jej vrátit zásadně vždy, kdy nedojde k uzavření hlavní smlouvy. V německém pojetí rezervační smlouvy (a na rozdíl od pojetí českého) neslouží rezervační smlouva k rezervaci nemovitosti za účelem budoucí koupě; k tomu slouží smlouva o smlouvě budoucí, která je podle německé právní praxe závazkovým právním vztahem sui generis. Právo zpětné koupě a předkupní právo je volně převoditelné a jako věcné právo jej lze sjednat pouze k nemovitým věcem, zatímco výhradu zpětné koupě a smluvní předkupní právo podle OZ lze sjednat i ke věcem movitým a zcizit je lze pouze v případě, že je tak výslovně ujednáno.
47
SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ Právní předpisy České republiky 1) Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 2) Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 3) Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. Právní předpisy Slovenské republiky 4) SLOVENSKÁ REPUBLIKA. Zákon č. 40/1964 Zb., občianský zákonník, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 5) SLOVENSKÁ REPUPLIKA. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodný zákonník, obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR Právní předpisy Spolkové republiky Německo 6) SPOLKOVÁ REPUBLIKA NĚMECKO. Bürgerliches Gesetzbuch (Německý občanský zákoník) Rozhodnutí českých soudů 7) Rozsudek NS ze dne 26. 11. 1998, sp. zn. 2 Cdon 603/97. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 8) Rozsudek NS ze dne 26. 7. 2000, sp. zn. 30 Cdo 1244/99, Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/4EB60070A7C6E378C1257 A4E0065278B?openDocument&Highlight=0,. 9) Rozsudek NS ze dne 26. 3. 2001, sp. zn. 33 Cdo 1079/99. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/D5FB7D26D79F8DC0C1257 A4E0065EE62?openDocument&Highlight=0,.
48
10) Rozsudek NS ze dne 30. 5. 2001, sp. zn. 33 Cdo 2390/2000. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/C1380AAA9A72A8F5C1257 A4E006ACF7B?openDocument&Highlight=0,. 11) Usnesení NS ze dne 11. 10. 2001, sp. zn. 33 Odo 538/2001. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/D72B72D289C7AE3DC1257 A4E0064D320?openDocument&Highlight=0,. 12) Rozsudek NS ze dne 16. 1. 2002, sp. zn. 25 Cdo 98/2000. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/91B5C4A3391C1510C1257A 4E00694356?openDocument&Highlight=0, 13) Rozsudek NS ze dne 30. 4. 2002, sp. zn. 33 Odo 780/2001. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/973EC91E65CBA305C1257 A4E0065DD65?openDocument&Highlight=0,. 14) Rozsudek NS ze dne 19. 6. 2002, sp. zn. 33 Odo 352/2002. Nejvyšší soud. [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/3D7CD01C7DF567D0C1257 A4E006AB1C1?openDocument&Highlight=0,. 15) Rozsudek NS ze dne 11. 12. 2002, sp. zn. 22 Cdo 981/2001. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/39C38A47A81E0CE0C1257 A4E006574C7?openDocument&Highlight=0,. 16) Rozsudek NS ze dne 26. 11. 2003, sp. zn. 32 Odo 894/2002. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/E56B721A7A1BEDEFC1257 A4E0068D628?openDocument&Highlight=0,. 17) Rozsudek NS ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/8D6D7B6FF314731DC1257 A4E006944DF?openDocument&Highlight=0,. 18) Rozsudek NS ze dne 28. 7. 2004, sp. zn. 32 Odo 807/2003. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/B2F5C7E92167D7EDC1257 A4E00650461?openDocument&Highlight=0,.
49
19) Rozsudek NS ze dne 14. 11. 2004, sp. zn. 29 Odo 31/2004. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/31DD9DACA6EF86F3C125 7A4E0065DD73?openDocument&Highlight=0,. 20) Rozsudek NS ze dne 7. 7. 2006, sp. zn. 32 Odo 557/2006. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/4F847EAB81E29C5FC1257 A4E00650842?openDocument&Highlight=0,. 21) Rozsudek NS ze dne 22. 3. 2007, sp. zn. 33 Odo 343/2005. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/A40FFD832933170EC1257A 4E0068941E?openDocument&Highlight=0,. 22) Usnesení NS ze dne 11. 12. 2007, sp. zn. 30 Cdo 1182/2006. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/18A7323C42A33F95C1257A 4E006735BD?openDocument&Highlight=0,. 23) Rozsudek NS ze dne 28. 2. 2008, sp. zn. 33 Odo 744/2006. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/4F90743D07D9ADE6C1257 A4E006AC94D?openDocument&Highlight=0,. 24) Rozsudek NS ze dne 28. 2. 2008, sp. zn. 33 Cdo 3053/2007. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/75F120889645E79AC1257A 4E00654C7C?openDocument&Highlight=0,. 25) Rozsudek NS ze dne 20. 10. 2008, sp. zn. 22 Cdo 2408/2007. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/DA62FF7739203F22C1257A 4E006513B9?openDocument&Highlight=0,. 26) Rozsudek NS ze dne 22. 6. 2009, sp. zn. 33 Odo 1423/2006. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/16B9600FB6F2C6D2C1257 A4E0068C2E3?openDocument&Highlight=0,. 27) Rozsudek NS ze dne 24. 8. 2009, sp. zn. 22 Cdo 3504/2007. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/76DEF6159457BA47C1257 A4E0064FB59?openDocument&Highlight=0,.
50
28) Rozsudek NS ze dne 26. 10. 2009, sp. zn. 33 Cdo 1814/2008. . Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/D5FB7D26D79F8DC0C1257 A4E0065EE62?openDocument&Highlight=0,. 29) Rozsudek NS ze dne 31. 3. 2010, sp. zn. 33 Cdo 1517/2008. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/DA875E02F8CF2ACEC1257 A4E0064C325?openDocument&Highlight=0,. 30) Rozsudek NS ze dne 16. 9. 2010, sp. zn. 30 Cdo 977/2009. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/9B7E4A590CBB74A0C1257 A4E0065B936?openDocument&Highlight=0,. 31) Rozsudek NS ze dne 3. 1. 2011, sp. zn. 26 Cdo 1204/2010. Nejvyšší soud. [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/4CBA76227F613E30C1257A 4E0065D6FB?openDocument&Highlight=0,. 32) Rozsudek NS ze dne 10. 1. 2011, sp. zn. 23 Cdo 2575/2010. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/B249E27A8B980D3AC1257 A4E0068AE0B?openDocument&Highlight=0,. 33) Usnesení ÚS ze dne 27. 1. 2011, sp. zn. III. ÚS 3688/10. Ústavní soud [online]. Ústavní soud, © 2006. Dostupné z: http://nalus.usoud.cz/Search/ResultDetail.aspx?id=68887&pos=1&cnt=1&typ=result. 34) Rozsudek NS ze dne 20. 10. 2011, sp. zn. 33 Cdo 3982/2009. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/5EF232F229A601FFC1257A 4E00652D1B?openDocument&Highlight=0,. 35) Rozsudek NS ze dne 25. 1. 2012, sp. zn. 29 Cdo 3661/2010. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/A5C96E42B948A50FC1257 B57003D3056?openDocument&Highlight=0,. 36) Rozsudek NS ze dne 28. 3. 2012, sp. zn. 23 Cdo 4357/2011. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/9C5A84546074EBD1C1257 A4E00692B62?openDocument&Highlight=0,.
51
37) Rozsudek NS ze dne 29. 3. 2012, sp. zn. 33 Cdo 4114/2010. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/913AE85D21BBF1FDC1257 A4E0067A5DC?openDocument&Highlight=0,. 38) Rozsudek NS ze dne 4. 4. 2012, sp. zn. 28 Cdo 1960/2011. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/A0975DA7274C5E57C1257 A4E00687744?openDocument&Highlight=0,. 39) Usnesení NS ze dne 31. 10. 2012, sp. zn. 33 Cdo 1814/2011. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/0C9D509CD134C7A8C1257 AAD0055C0DE?openDocument&Highlight=0,. 40) Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2015, sp. zn. 29 Cdo 898/2013, Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2016. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/45656A391602A1A7C1257E 3D0045F5E8?openDocument&Highlight=0,. Rozhodnutí slovenských soudů 41) Rozsudek Nejvyššího soudu Slovenské republiky ze dne 1. 1. 1999, sp. zn. 4 Cdo 146/1999. In: Epi.sk: Elektronické právne informácie [online]. S-EPI, s.r.o. 42) Rozsudek Nejvyššího soudu Slovenské republiky ze dne 25. 10. 2005, sp. zn. 1 Cdo 102/2005. In: Epi.sk: Elektronické právne informácie [online]. S-EPI, s.r.o. 43) Rozsudek Nejvyššího soudu Slovenské republiky, ze dne 24. 2. 2009, sp. zn. 4 Obdo 30/2007. Najvyšší súd Slovenskej republiky [online]. NSSR, © 2011. Dostupné z: http://www.supcourt.gov.sk/data/att/6932_subor.pdf. 44) Usnesení Ústavního soudu Slovenské republiky ze dne 21. 6. 2012, sp. zn. II. ÚS 186/2012-11. . In: Judikáty.info [online]. Judikaty.info/sk, © 2010. 45) Rozsudek Krajského soudu v Prešově ze dne 23. 9. 2013, sp. zn. 9 Co 66/2012. In: Judikáty.info [online]. Judikaty.info/sk, © 2010. 46) Rozsudek Okresního soudu v Žilině ze dne 16. 6. 2015, sp. zn. 14 C 241/2014. In: Judikáty.info [online]. Judikaty.info/sk, © 2010.
52
Rozhodnutí německých soudů 47) Rozsudek Vrchního zemského soudu Frankfurt am Main ze dne 16. 12. 1959, sp. zn. 6 U 96/59. In: Beck-online.de [online]. Beck-online.de, právní informační systém. 48) Rozsudek Spolkového soudu ze dne 24. 11. 1976, sp. zn. Az. VIII ZR 21/75. In: Beckonline.de [online]. Beck-online.de, právní informační systém. 49) Rozsudek Vrchního zemského soudu Düsseldorf ze dne 30. 7. 1992, sp. zn. Az. 10 U 27/92. In: Beck-online.de [online]. Beck-online.de, právní informační systém. 50) Rozsudek Vrchního zemského soudu Brandenburg ze dne 19. 7. 2007, sp. zn. 5 U 192/06. In: Beck-online.de [online]. Beck-online.de, právní informační systém. 51) Rozsudek Zemského soudu Düsseldorf ze dne 8. 9. 2008, sp. zn. 41 O 85/07. In: Beckonline.de [online]. Beck-online.de, právní informační systém. 52) Rozsudek Zemského soudu Köln ze dne 19. 8. 2008, sp. zn. Az 11 S 350/07. In: Beckonline.de [online]. Beck-online.de, právní informační systém. Monografie 53) ELIÁŠ, Karel a kol. Občanský zákoník: velký akademický komentář: úplný text zákona s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1. 4. 2008. 2. svazek, § 488880. 1. vyd. Praha: Linde, 2008, 1750 s. ISBN 978-80-7201-687-7. 54) ELIÁŠ, Karel a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem, 1. vyd. Ostrava, Sagit, 2012, 1119 s. ISBN 978-80-7208-922-2. 55) HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 17212054). Komentář. 1. vyd. C. H. Beck, Praha 2014, 1317 s. ISBN 978-80-7400-535-0. Kvalifikační práce 56) NOVOTNÝ, Tomáš. Vedlejší ujednání při kupní smlouvě [online]. Brno, 2016, 67 s. Diplomová práce. Masarykova univerzita, Právnická fakulta. Dostupné z: https://is.muni.cz/auth/th/402917/pravf_m/Diplomova_prace.pdf. Odborné články 57) CZYCHOLL, Harald. Diese Kosten drohen bei Terminabsagen: Stornieren von Hotelzimmern kann teuer werden. Welt.de [online]. Welt.de,, publikováno dne 17. 3.
53
2013. Dostupné z: https://www.welt.de/finanzen/verbraucher/article114515834/DieseKosten-drohen-bei-Terminabsagen.html. 58) DRHA, Ladislav. Rezervační smlouva v transakcích s nemovitostmi. Epravo.cz [online]. Epravo.cz, publikováno 29. 6. 2015. ISSN 1213-189X. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/rezervacni-smlouva-v-transakcich-s-nemovitostmi98153.html. 59) HOLEC, Pavel; LAŠMANSKÝ, Jan. Vedlejší ujednání při kupní smlouvě dle nového občanského zákoníku. Epravo.cz [online]. Epravo.cz, publikováno 21. 6. 2013. ISSN 1213-189X. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/vedlejsi-ujednani-pri-kupnismlouve-dle-noveho-obcanskeho-zakoniku-91727.html. 60) MAREK, Karel. Leasing a koupě najaté věci. Právní rádce [online]. © 1996-2016 Economia, a.s., publikováno 29. 10. 2003, ISSN 1213-7693. Dostupné z: http://pravniradce.ihned.cz/c1-13534180-leasing-a-koupe-najate-veci. 61) URBÁNEK, Jakub. Smluvní pokuta v rezervační smlouvě. Plavec & Partners, advokátní kancelář [online]. Plavec & Partners, advokátní kancelář. Dostupné z: http://www.ppak.cz/novinky/smluvni-pokuta-v-rezervacni-smlouve/. 62) WOLF, Manfield. Rechtsgeschäfte im Vorfeld von Grundstücksübertragungen und ihre eingeschränkte Beurkundungsbedürftigkeit. Beck-online.de [online]. Beck-online – právní informační systém. Internetové stránky 63) Důvodová zpráva k NOZ (konsolidovaná verze) ze dne 3. 2. 2012 [online]. Justice.cz, 2012. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/images/pdf/Duvodova-zpravaNOZ-konsolidovana-verze.pdf. 64) Lexexakt.de: Rechtslexikon [online]. Dostupné z: http://www.lexexakt.de/. 65) Podmínky rezervace zájezdu. Nordgriechenland.de [online]. Dostupné z: http://www.nordgriechenland.de/Reisebedingungen.pdf.
54
