Bevoegdheid Raad
Raadsvoorstel Vergadering Vergaderdatum: Registratienummer: Agendapunt nummer:
Gemeenteraad Oirschot
Onderwerp Aanpassing kaders verkoop huurwoningen. Inleiding/aanleiding In maart 2004 heeft de gemeenteraad besloten om kaders te stellen voor de verkoop van huurwoningen van het gemeentelijk woningbedrijf. Op basis daarvan is een lijst van potentiële verkoopwoningen vastgesteld. Die lijst omvatte 120 woningen. Daarvan zijn er tot op heden 34 van verkocht. De aanleiding voor de verkoop was het in 2003 door de raad vastgestelde volkshuisvestingsplan voor de gemeente Oirschot. In dat plan zijn de ambities van de gemeente neergelegd o.a. op het vlak van nieuwbouw. De nieuwbouwplannen worden voor een deel gerealiseerd door het gemeentelijk woningbedrijf. De doelgroep bij die plannen is doorgaans niet de meest draagkrachtige (ouderen die op een zorgwoning aangewezen zijn of starters). Om een betaalbare huur te kunnen realiseren bij die nieuwbouwprojecten spelen derhalve onrendabele investeringen, waarbij met name moet worden gedacht aan het afboeken van onrendabele toppen. Om die onrendabele investering te kunnen doen is beperkte verkoop van huurwoningen noodzakelijk. De afwegingen die in 2004 hebben geleid tot een beperkte verkoop zijn nu ook nog geldig. Op 1 aspect is een verruiming van de kaders nodig. Daarvoor is een raadsbesluit nodig. Voorstel 1. De kaders verkoop huurwoningen aan te passen op het punt van de geïsoleerd staande woningen cq. clusters van woningen en de overige voorwaarden intact te laten. Argumenten 1.1 Er is een tweede verkoopronde noodzakelijk uit financiële overwegingen en de bestaande kaders bieden daar geen ruimte voor. De verkoop huurwoningen is tot nu toe goed verlopen. De resultaten zijn tot nu toe conform de verwachtingen die in 2004 bestonden. Woningbedrijf Oirschot is bezig met de voorbereiding van een aantal nieuwbouwinitiatieven. Dat zijn met name: locatie Mariaschool, Beerseveld Spoordonk, locatie Agnes van Kleefstraat e.o., de Oirsprong en centrum Middelbeers. Conform de afspraken die hierboven zijn aangegeven wordt de mogelijkheid onderzocht om tot een aanvullende beperkte verkoop van huurwoningen te komen. Die verkoop is eveneens gebaseerd op de noodzaak die de financieringsbehoefte van die nieuwbouwplannen met zich meebrengt.
Raadsvoorstel Bw08112006.doc\blz. 1
De opbrengsten van de verkoop worden ingezet om de aanvangshuren van de nieuwe woningen betaalbaar te houden. De kosten die daarmee gemoeid zijn moeten worden afgeboekt als onrendabele top. 1.2 De aanpassing van de kaders is nodig op het punt van de clustering van woningen De verkoop in 2004 en 2005 had betrekking op de geïsoleerd staande woningen. Die lijst is afgewerkt. De volgende stap is de blokjes/clusters woningen van 2, 3 of 4 woningen. Door die aanpassing komt er een een nieuwe “voorraad” potentiële verkoopwoningen bij van ongeveer 130 woningen. De andere kaders blijven ongewijzigd. Randvoorwaarden De verkoop van huurwoningen is geen doel op zich, maar eerder een middel dat gerelateerd wordt aan bepaalde uitgangspunten. De verkoop is gericht op het voortborduren op ontwikkelingen uit het verleden. Welke woningen komen in aanmerking voor verkoop? De volgende voorwaarden worden hierbij in acht genomen. • Passend in het strategisch beleid voor de woningvoorraad Voor de huurwoningen van Woningbedrijf Oirschot is een strategie vastgelegd. De woningen zijn geclusterd en in het strategisch beleid is aangegeven welke (toekomstige) rol de clusters spelen in het totale voorraadbeleid. Er zijn keuzen gemaakt ten aanzien van het huurbeleid, het technische beleid (onderhoud), het doelgroepenbeleid, etc. Of huurwoningen eventueel in aanmerking komen voor verkoop zal met name in dit beleid tot uitdrukking moeten komen. • Geen gestapelde complexen Bij verkoop wordt louter uitgegaan van grondgebonden woningen. Met andere woorden de gestapelde woningen worden niet verkocht, omdat daarbij bemoeilijkende factoren als eigendomssplitsing en beheerproblematiek een rol spelen. • Geen “gekwalificeerde” woningen (ouderenwoningen, speciale doelgroepen) Het aanbod van woningen voor de meest kwetsbare groepen dienen wij in stand te houden. Ouderen (met een zorgvraag), gehandicapten, etc. hebben geen alternatieven op de woningmarkt. Huurwoningen die als zodanig zijn aan te merken, worden uitgesloten van verkoop. • Geen woningen goedkoper dan € 334,-- (peiljaar 2006) In het kader van volkshuisvestelijke doelstellingen is in het Volkshuisvestingsplan en in het ondernemingsplan van Woningbedrijf Oirschot vastgelegd dat de voorraad goedkope huurwoningen in stand wordt gehouden. Op dit moment wordt een huurwoning als goedkoop betiteld als de huurprijs niet hoger is dan € 334,--. Woningen onder de € 334,-- zijn derhalve onze “ijzeren” voorraad en die worden in principe niet te koop aangeboden. Uiteraard wijzigt die grens als landelijke regelgeving wijzigt. • Alleen woningen uit complexen waaruit al eerder verkocht is Er is in het verleden al eerder een verkoopronde geweest. In verband met o.a. het in stand houden van gesloten bouwblokken (om geen ongewenste “gaten” te krijgen in complexen) wordt de huidige verkoopronde beperkt tot complexen waaruit al eerder verkocht is.
Raadsvoorstel Bw08112006.doc\blz. 2
• Alleen woningen in clusters van 2,3 of 4 woningen. Uit het oogpunt van efficiënt technisch beheer is de verkoop van kleine clusters huurwoningen te prefereren. Dat betekent dat we de verkoop richten op woningen die in kleine clusters bij elkaar gegroepeerd staan in blokjes van 2, 3 of 4 woningen. Met de vaststelling van bovenstaande voorwaarden hebben we een aangepast instrument in handen om een verantwoorde keus te maken. Verkoop zal eventueel geschieden op incidentele basis (bij mutatie), waarbij verkoop bij inschrijving zal plaatsvinden. Aanvullende voorwaarden Bij vaststelling van de verkoopwaarde zal uiteraard een verrekening plaatsvinden van de door de huurder zelf aangebrachte verbeteringen. Die verbeteringen zullen worden getaxeerd door een onafhankelijk taxateur. Aanvullende overwegingen 1. Verkoop van huurwoningen geschiedt alleen ter dekking van onrendabele toppen bij nieuwbouw en groot onderhoud, met andere woorden: alleen om geld te genereren voor de financiering van nieuwe woningen of eventuele tekorten bij groot onderhoud. 2. De verkoop zal worden afgerond, indien de bovengenoemde financieringsbehoefte door de verkoop van huurwoningen is gerealiseerd. 3. Verkoop vindt plaats in het kader van strategisch voorraadbeheer, derhalve wordt alleen met het financiële oogmerk die woning het eerst verkocht, die niet past in de gewenste voorraad of te duur is in onderhoud, etc. 4. De lijst op basis van de voorgestelde selectiecriteria omvat ruim 130 woningen. 5. Vrijkomende huurwoningen die voor verkoop in aanmerking komen, zullen worden verkocht met voorrang aan huurders. Daarnaast zal stelselmatige verkoop plaatsvinden via de volgende stappen: • Externe begeleiding • Taxaties • Prioriteitsbepaling • Verkoopprijs 90% van de marktwaarde bij zittende huurders • Verkoopprijs 100% van de marktwaarde indien de woning leeg is Kanttekeningen 1.1 Om tot de volgende verkoopronde over te gaan is een aanpassing van de kaderstelling uit 2004 nodig. De aanpassing van de kaders uit 2004 op het punt van clustering van woningen biedt de ruimte om de volgende fase in de verkoop op te starten. 1.2 Het tempo van de verkoop dient gematigd te zijn en de omvang van de verkoop wordt bepaald door de financiële noodzaak Het te koop aanbieden van huurwoningen biedt het meest kans op succes als dat geleidelijk gebeurt. Dat houdt het proces overzichtelijk en controleerbaar. De omvang van de verkoop zal
Raadsvoorstel Bw08112006.doc\blz. 3
worden bepaald door de financiële noodzaak. Indien de verkoop succesvol verloopt en de opbrensgten voldoende zijn, kan een (tijdelijke) stop op de verkoop overwogen worden. Kosten en dekking De kosten van de begeleidende werkzaamheden van de makelaar worden verrekend met de verkoopopbrengsten. Communicatie Na besluit door de raad en start van de makelaar zal een informatiebrief aan betrokken huurders worden verzonden. Procedures, Planning en Uitvoering Na besluitvorming in de raad zal begin 2007 de opdracht aan de makelaar worden gegeven om de verkoop geleidelijk op te starten. Het tempo van verkoop zal vergelijkbaar zijn met de aanpak uit 2004 en 2005. Dat betekent dat het hele traject een vermoedelijke looptijd zal kennen van ruim een jaar. Evaluatie De verkoop zal tussentijds worden geëvalueerd na de zomer 2007. Bijlagen ter inzage burgemeester en wethouders,
Paula. Perriëns, secretaris
Ruud. Severijns, burgemeester
Raadsvoorstel Bw08112006.doc\blz. 4
Raadsbesluit Vergadering: Vergaderdatum: Registratienummer:
Gemeenteraad Oirschot 04-12-2006
De raad der gemeente Oirschot; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 21-11-2006; gegeven de agendering door het Presidium d.d. ; besluit: De kaderstelling verkoop huurwoningen (Raadsbesluit 23 maart 2004) aan te passen op het punt van clusters van woningen en de andere kaders intact te houden.
Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van Oirschot van , De gemeenteraad,
Han. Struijs, griffier
Ruud. Severijns, voorzitter
Raadsvoorstel Bw08112006.doc\blz. 5
