10.I000026
Raadsvoorstel Vergadering Vergaderdatum: Registratienummer: Agendapunt nummer:
Gemeenteraad Oirschot 23 febraari 2010
Onderwerp Toekomst Woningbedrijf Oirschot Inleiding/aanleiding De discussie over de positie van Woningbedrijf Oirschot is eind 2009 in een stroomversnelling geraakt. De drie belangrijkste ingredienten daarvoor zijn: de Woonvisie 2009-2013, de geprognosticeerde financiele positie van Woningbedrijf Oirschot en de financiele positie van de gemeente. Woonvisie Eind 2009 zag de definitieve versie van de nieuwe Woonvisie gemeente Oirschot 2009-2013 het licht. Daaruit valt af te leiden dat de toekomstige volkshuisvestelijke uitdagingen in Oirschot groot zijn. Aan de vraag vanuit o.a. starters, ouderen, mensen met een verstandelijke beperking, statushouders en woonwagenbewoners kan alleen worden tegemoetgekomen als de gemeente forse inspanningen gaat doen. Woningbedrijf Oirschot heeft een belangrijke rol in de realisatie van deze visie. Financiele positie Woningbedrijf Oirschot Uit de meest recente ramingen blijkt dat Woningbedrijf Oirschot uit reguliere bedrijfsvoering structureel verlies lijdt. Zwarte cijfers ontstaan alleen door incidentele meevallers of als gevolg van woningverkopen. Die verkoop staat echter weer op gespannen voet met de omvangrijke wachtlijsten en het grote aantal woningzoekenden. Hierdoor is het woningbedrijf niet c.q. onvoldoende in staat om haar primaire taak adequaat in te vullen. Met andere woorden: Woningbedrijf Oirschot verkeert in een spagaat: verkoop van woningen verbetert de financiele positie, maar dit staat op gespannen voet met haar bestaansgronden. Financiele positie gemeente Oirschot In het overdrachtsdocument kunt u lezen dat het belangrijk is om een 'wenkend perspectief te kunnen bieden aan de Oirschotse samenleving. Binnen de reguliere begroting is nauwelijks ruimte om knelpunten en extra wensen op te lossen. De verkoopopbrengt van het woningbedrijf kan strategisch voor een meerjarig perspectief ingezet worden.
De volkshuisvestelijke opgave wordt in de nieuwe woonvisie gekwantificeerd: om de markt enigszins in balans te krijgen moeten er ca. 300 woningen in de sociale sector toegevoegd worden (koop en huur). De rol die Woningbedrijf Oirschot in deze opgave kan spelen is in 3 scenario's in beeld gebracht. 1. scenario 1 A: Woningbedrijf Oirschot bestaat zelfstandig voort en de op dit moment bekende nieuwbouwprojecten worden uitvoerd (51 woningen Leefdael 2 e fase, 59 ToekomstWBO\blz. 2
woningen Groot Bijstervelt, 14 woningen Oude Grintweg en 14 woningen Haagakkers) 2. scenario IB: Woningbedrijf Oirschot bestaat zelfstandig voort en voert vooralsnog alleen kleine nieuwbouwprojecten uit (14 woningen Oude Grintweg en 14 woningen Haagakkers) 3. scenario 2 Woningbedrijf Oirschot wordt verkocht aan een toegelaten instelling en de volkshuisvestelijke opgave wordt in prestatieafspraken vastgelegd. De opbrengstwaarde wordt geoormerkt tb.v. de volkshuisvesting. De pro's en contra's zijn in de bijlage 'toekomst woningbedrijf uitvoerig beschreven. Duidelijk is wel dat de woonvisie in scenario 1 A slechts beperkt wordt uitgevoerd, Woningbedrijf Oirschot moet dan transformeren tot een op 'costefficiency' gebaseerde beheerorganisatie en er blijft een forse extra bezuinigingstaak liggen voor de gemeente en het Woningbedrijf. Bij scenario IB wordt de Woonvisie beperkt uitgevoerd, op middellange termijn ontstaat ruimte voor kleine projecten en de bezuinigingstaakstelling blijft overeind. Gemeente en Woningbedrijf Oirschot staan dan voor een substantiele bezuinigingsopgave. Indien het Woningbedrijf 'losgeknipt' wordt van de gemeente ontstaat wel de mogelijkheid om andere waarderingsgrondslagen toe te passen. Dit leidt tot een aanmerkelijke verbetering van de financiele positie. Bij scenario 2 tenslotte is de kans het grootst dat de Woonvisie een adequate invulling krijgt, de nieuwe toegelaten instelling wordt de gesprekspartner voor de gemeente op het vlak van volkshuisvestelijke projecten en de financiele positie van de gemeente verbetert substantieel. Voorstel De raad voor te stellen: 1. In het kader van de discussie 'toekomst Woningbedrijf Oirschot' in principe te kiezen voor scenario 2 (verkoop aan een toegelaten instelling) 2. Het Woningbedrijf opdracht te geven voor het samenstellen van een 'bidbook' en een kopende partij te zoeken. 3. Een voorstel tot definitieve verkoop ter besluitvorming voor te leggen aan de raad 4. De projecten Leefdael en Groot Bijstervelt niet uit te voeren en taakstellend opdragen aan de overnemende partij 5. Adequate bedrijfsmatige maatregelen te treffen totdat de verkoop geeffectueerd is 6. Voorbereidingen te treffen om een volkshuisvestingsfonds in te richten t.b.v. de opbrengstwaarde Argumenten 1.1 De lokale volkshuisvesting is gebaat bij verkoop Hierboven zijn de belangrijkste argumenten al genoemd. Bij verkoop is de volkshuisvestelijke continuiteit het meest optimaal geborgd. De koper kan worden gehouden aan de op de woonvisie gebaseerde prestatieafspraken Dit zal overigens tot uiting komen in de uiteindelijke verkoopprijs. Gezien het grote palet aan uitdagingen die door de gemeente Oirschot in de komende jaren moet worden opgepakt is de keuze voor scenario 2 voor de hand liggend. 1.2 De gemeente verbetert haarfinancielepositie
ToekomstWBO\blz. 3
Daarnaast verbetert de gemeente bij verkoop van Woningbedrijf Oirschot haar financiele positie en kan daarmee haar (faciliterende en sturende) rol op het beleidsterrein 'bouwen en wonen' duurzaam invullen. 1.3 De verkoop zal met name gebaseerd zijn op een beschrijving van het aanbod en de nog nader te definieren randvoorwaarden Een 'bidbook' omschrijft en beschrijft wat de kopende partij krijgt voor zijn bod: een beschrijving van de woningvoorraad (kwantitatief en kwalitatief) en aan welke randvoorwaarden een kopende partij moet voldoen. De volkshuisvestelijke opgave vormt onderdeel van het bidbook. Op grond van die uitgangspunten brengen gei'nteresseerde partij en een bod uit. 1.4 Nadat een bod is uitgebracht zal de raad het bod beoordelen De gemeenteraad beoordeelt de inhoud van het bod en neemt daarover een besluit. Criteria hierbij zijn o.a. de hoogte van het bod en de te verwachten volkshuisvestelijke prestaties c.q. ambities van de overnemende partij. 1.5 Het scenario 1A is het minst aantrekkelijk gezien de financiele en volkshuisvestelijke effecten De nieuwbouwprojecten Leefdael en Groot Bijstervelt trekken een dusdanig zware wissel op de financiele positie van Woningbedrijf Oirschot dat het niet wenselijk is die projecten onder eigen regie uit te voeren. 1.6 Inrichten van een volkshuisvestingsfonds De opbrengstwaarde van het woningbedrijf moet ondergebracht worden in een volkshuisvestingsfonds en geoormerkt worden t.b.v. de volkshuisvesting. De prestatievelden van het BBSH (besluit beheer sociale huursector) zijn richtinggevend voor de besteding van de opbrengstwaarde. Hiermee ontstaat borging dat de middelen uitsluitend t.b.v. volkshuisvesting ingezet worden. Kanttekeningen 1.1 Lokale verhoudingen veranderen Bij verkoop verliest de gemeente haar 'directe' invloed op het woningbedrijf. Dat zal in eerste instantie wennen zijn. Die veranderende rolverdeling zal ook een andere insteek van de gemeente vragen, waarbij hogere eisen aan de beleidskracht van de gemeente gesteld worden. In het bidbook worden de eisen geformuleerd die de gemeente stelt aan de relatie tussen gemeente en overnemende corporatie. In de tussenliggende periode (totdat de verkoop geeffectueerd is) is het eveneens wenselijk om de postitie van het Woningbedrijf te herijken. WBO moet de verantwoordelijkheid voor haar eigen bedrijfsvoering kunnen dragen en er moeten adequate maatregelen getroffen worden om toezicht en opdrachtgeverschap te scheiden.
Kosten en dekking De evenruele verkoop van het woningbedrijf brengt ook kosten met zich mee. De grootte van dit bedrag is op dit moment nog niet exact te begroten en sterk afhankelijk van de verkoopcondities. De dekking wordt uit de opbrengstwaarde gehaald. Draagvlak en Communicatie ToekomstWBO\blz. 4
De huurdersorganisatie van Woningbedrijf Oirschot heeft op basis van het samenwerkingsconvenant kwalitatief adviesrecht en moet in de vervolgstappen betrokken worden. De opmerkingen en kanttekeningen van de huurdersraad moeten meegenomen worden in het bidbook. De ondememingsraad van de gemeente Oirschot alsmede het georganiseerd overleg moet binnen de wettelijke context ge'informeerd c.q. betrokken worden. Afhankelijk van de keuze van de gemeenteraad moet een maatwerkcommunicatieplan gemaakt worden. Alle relevante stakeholders moeten vervolgens adequaat gemformeerd worden. Procedures, Planning en Uitvoering Nog nader te bepalen (afhankelijk van scenariokeuze) Evaluatie Na afronding. Bijlagen ter inzage - Toekomst Woningbedrijf Oirschot, een verkenning van mogelijke scenario's -
Discussienota Toekomst Woningbedrij f Oirschot
Oirschot, 20 januari 2010 burgemeester en wethouders, Paula Perriens, Secretaris
ToekomstWBO\blz. 5
Ruud Severijns, Burgemeester
Raadsbesluit Vergadering: Vergaderdatum: Registratienummer:
Gemeenteraad Oirschot 20januari2010
De raad der gemeente Oirschot; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 20 januari 2010; gegeven de agendering door het Presidium d.d 2010; besluit:
Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van Oirschot van23februari2010, De gemeenteraad,
Han Struijs, griffier
ToekomstWBO\blz. 6
Ruud Severijns, Burgemeester
Discussienotitie TOEKOMST van WONINGBEDRIJF OIRSCHOT 14november 2009
Aanleiding In 2007 stelde de gemeenteraad vast het Woningbedrijf niet te verzelfstandigen binnen een periode van vijf jaar. Daarnaast werd besloten de volkshuisvestelijke taak van de gemeente verder te verankeren binnen de ambtelijke organisatie. De kanttekening werd geplaatst dat, indien actuele ontwikkelingen daartoe aanleiding zouden geven, heropening van het gesprek over de toekomst van het woningbedrijf mogelijk zou moeten zijn. Sinds een half jaar is er een nieuw college en sinds 1,5 jaar heeft het woningbedrijf een nieuwe directeur. Verantwoordelijk wethouder en directeur zijn het er over eens dat nieuwe ontwikkelingen aanleiding geven tot de heropening van het gesprek vanuit een bedrijfsmatige en rationele benadering. Zij willen een nieuwe poging doen de discussie over de toekomst van het Woningbedrijf in de Raad te agenderen en tot besluitvorming te brengen. Inmiddels heeft de gemeenteraad besloten de discussie te heropenen. Ger Glezer, directeur Woningbedrijf, heeft de zaken voor het College en Raad in deze notitie op een rij gezet. Hij heeft ORKA-advies in de persoon van Jan Roncken en Tineke Booi, gevraagd hem daar bij te ondersteunen. Deze notitie geeft eerst een overzicht van de huidigefinanciele positie van het woningbedrijf. Vervolgens wordt ingegaan op de ontwikkelingen die van belang zijn voor een discussie over de toekomst van het woningbedrijf. We focussen daarbij op: - de financieie positie van het woningbedrijf; - de volkshuisvestelijke opgaven die er voor Oirschot benoemd zijn; - externe ontwikkelingen die van belang zijn voor de toekomst van het woningbedrijf en - een aantal interne aanleidingen. Tot slot gaat de notitie in op een zorgvuldige aanpak van de discussie over de toekomst van het Woningbedrijf.
1. De huidige financiele positie van het Woningbedrijf
1. Algemenefinanci&epositie De financiele positie van het woningbedrijf is anno 2009 verslechterd to.v. eerdere jaren. Het gecalculeerde meerjarig exploitatieresultaat is negatief (zie figuur 1). Hierbij moet opgemerkt worden dat dit resultaat is gebaseerd op een scenario waarin (voor zover bekend) de verliezen voor toekomstige projecten al genomen zijn. Onze accountant heeft deze parameters getoetsten realistisch bevonden.
Figuur 1: gecorrigeerd winst en verlies prognose 2008 t/m 2025
X1000 Bveriies en winst
'I
2008
2011
^i^^MUfuu^maaiaeBf
2014
2017
, 1
, - V , 11,1^1.^11.111)..
2020
2023
2. Verslechtering van de Reservepositie De reserve van het WBO bedraagt op dit moment € 11 miljoen, naar verwachting is dat over 5 jaar € 7 miljoen. De reservepositie is van belang, maar je kunt er niet zomaar bij om het uit te geven. Woningcorporaties, gemeentelijk woningbedrijven en definanciele toezichthouder voor de corporatiesector CF (Centraal Fonds) kijken daarom tegenwoordig niet meer naar de reserve, maar naar de kasstromen en liquiditeit. Dat wil zeggen hoeveel geld heb ik beschikbaar om uit te kunnen geven aan personeelskosten, beheer, onderhoud en nieuwbouwactiviteiten. 3. Liquiditeitspositie Eenvoudig gesteld is exploitatle het verschil tussen inkomsten en uitgaven, uitgedrukt In feitelijke geldstromen: kas-, bank-, en girosaldi. Zoals al eerder gesteld geven we in 2009 en de jaren daarna structured meer geld uit dan dat er binnen komt. De opbrengst van verkoop van bestaand bezit dempt dit effect, maar het resultaat blijft negatief. De komende jaren krijgen woningcorporaties te maken met een krappere liquiditeitspositie. De operationele kasstroom uit exploitatie daalt van 2 miljard euro in 2007 naar 900 miljoen in 2008. Dit staat in een publicatie van het ING Economisch Bureau. De verwachting is dat dit lage niveau de komende jaren zal voortduren. Het grote aantal woningen dat corporaties bezitten zorgt bij hen voor een relatief groot eigen vermogen maar dat zit 'in de stenen' en kan alleen contant gemaakt worden door winst te maken op de verkoop van bestaande woningen. De afnemende operationele kasstroom leidt er toe dat woningcorporaties minder geld hebben om bestaande leningen af te lossen. Aflossingen worden vaak volledig geherfinancierd om het tekort aan te vullen. Voor een gezonde financiele positie is het nodig de inkomsten en uitgaven beter in balans te brengen. 4. Solvabiliteit onder toelaatbare grens Naast een afnemend exploitatieresultaat, zien we ook een afnemende solvabiliteit. In de corporatiesector spreek je over een 'gezonde' corporatie bij een solvabiliteit van 15%. WBO heeft ooit afgesproken dat de minimale ondergrens 10% moet zijn. Bij ongewijzigd beleid neemt de solvabiliteitspositie van WBO af (zie tabel)
• ontvwkkeling solvabiliteit -i
r
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Het solvabiliteitscijfer is positief te beTnvloeden door:
Minder (onrendabe!) investeren verhogen van de verkoopopbrengsten onderhoudprogramma's uitstellen/bijstellen snoeien in de directe en indirecte bedrijfskosten de huren verhogen
2. Ontwikkelingen die de financiele positie negatief beYnvloeden
De afgelopenjaren heefthet Woningbedrijf aanzienlijkefinancielebijdragen geleverd aan het realiseren van gemeentelijke ambities. Een aantal voorbeelden: => 1988 Bijdrage algemene dienst €2.269.000 => Financiele herstructurering 2002-2006 €2.042.010 => Bijdrage aan de Poort 2003 - 2004 €2.291.450 => Bijdrage verbouwing gemeentehuis € 540.000 Daarnaast is een aantal ontwikkelingen te benoemen die in de toekomst een negatieve invloed op de financi§le positie kunnen hebben, te weten: 1. Onttrekkingen door- en afdracht aan de gemeente Het gaat hierbij om een jaarlijks bedrag van ca. € 300.000 doorbelastingen algemene dienst plus € 100.000 verbouwing gemeentehuis. Het WBO krijgt hier weliswaar services en diensten voor terug, maar door de 'gedwongen winkelnering' wordt het lastig een bedrijfseconomisch verantwoprd beleid te voeren, Enkele voorbeelden ter illustratie: =* de doorbelasting van de automatiseringskosten. In 2007 werd hlervoor een bedrag van € 47.000 (exclusief hardware) doorbelast. Naar verwachting wordt de toekomstige dienstverlening door het shared servicecentre kempengemeenten substantieel duurder. NCCW shared services levert een all inclusive dienst (sewer capaciteit, softwarelicenties, beheer en back-up) voorf 15.000 per jaar; => Jaarlijks wordt een bedrag van € €0.000 in rekening gebracht voor de huisvestingskosten (oude raadhuis) van WBO; => WBO wordt jaarlijks voor een bedrag svan € 10.000 doorbelast voor een garage op de gemeentewerf. WBO verhuurt zelf garages/parkeerplaatsen voor € 750 er jaar. => de bestuurskosten. WBO wordt jaarlijks doorbelast voor een bedrag van € 35.000. Een corporatie van een vergelijkbare omvang vergoedt gemiddeld € 9000; => de jaarlijkse bijdrage van € 100.000 in de verbouwing van het gemeentehuis.
2. Afnemende verkoopopbrengsten omdat de woningverkopen getemporiseerd worden i.v.m. de spanning op dewoningmarkt WBO moet jaarlijks ca. € 1.000.000 boekwinst (opbrengst na aftrek van boekwaarde) realiseren op de verkoop van bestaand bezit. Dit is onwenselijk beleid omdat de spanning op de Oirschotse woningmarkt groot is en hetfeitelijk huisvesten van de doelgroep hierdoor belemmerd wordt. Bovendien is deze winst relatief omdat je woningen verkoopt die een posifieve bijdrage leveren aan het jaarresultaat. Na verkoop ben je deze bijdrage aan het resultaat kwijt.
3. Hoge onrendabeie toppen Voor een woningcorporatie is het 'nemen' van een onrendabeie top (dat is het gedeelte van de investering waarvoor je geen huurinkomsten kunt genereren) niet ongebruikelijk. Dat wordt meestal gefinancierd met de verkoop van bestaande woningen, Voorwaarde is wel dat je de te verkopen niet meer nodig hebt voor het uitoefenen van je volkshuisvestelijke taak. Voor de actuele projecten van WBO liggen de onrendabeie toppen op: => Dorpshart Middelbeers (opgeleverd) ± € 60.000 per woning
=> => => => => =>
Leefdael Hurks (in realisatiefase) Leefdael WBO {in planfase) Groot Bijstervelt (in planfase) Oude Grintweg (in planfase) Locatie de Reep (in studie) Haagakkers (in planfase)
± € 60.000 per woning ± € 55.000 per woning ± € 50.000 per woning ± € 40.000 per woning ± € 83.000 per woning ± € 20.000 per woning
Deze onrendabele toppen zijn relatief hoog. Hiervoor zijn een tweetal oorzaken te benoemen: de WBO-projecten bevinden zich op (relatief) dure inbreidingslocaties en de afwezlgheid van afdoende compensatiemogelijkheden (bijvoorbeeld koopprojecten).
4. Hogs onderhoudslasten De onderhoudstoestand van gemeentelijk woningbezit is in de regel siechter dan het vastgoed van woningcorporaties. De oorzaak ligt in het verleden: vroeger werd er slechts mondjesmaat onderhoud uitgevoerd met een kwalitatief siechter woningbezit als gevolg. In de corporatiesector wordt jaarlijks ± € 1450 per woning aan onderhoud uitgegeven. Bij WBO is dat gem iddeld € 2300 per jaar. 5. Relatiefhoge personele lasten Binnen het woningbedrijf zijn op dit moment 11 fte's actief. Op basis van benchmark gegevens zou een formatie van 8 fte's verantwoord zijn. Efficiencywinst is lastig te behalen omdat het werken binnen een ambtelijke constellatie arbeidsintensiever is dan binnen een 'regulier' bedrijf.
3. De Volkshuisvestelijke opgaven voor Oirschot
De gemeente Oirschot heeft zich, samen met belanghebbende partijen, gebogen over de volkhuisvestelijke opgaven voor de toekomst. Deze zijn verwoord in de Woonvisie 2010 - 2014. Het Woningbedrijf zal -aldus de Woonvisie- in de verwezenlijking van de opgaven een belangrljke rol spelen. De vraag is echter of het Woningbedrijf objectief beschouwd in staat is deze ambities waar te maken We bekijken een aantal van de in de Woonvisie genoemde opgaven waarbij het WBO expliciet is genoemd. 1. Geplande bouwopgave tm 2014 In de Woonvisie staat dat het WBO een voorkeurspositie heeft als het gaat om nieuwbouw. In de praktijk constateren we het volgende: Over de diverse kernen verdeeld is er een totale bouwopgave van 673 woningen, waarbij de gemeente streeft naar een jaarlijkse bouwstroom van 135 woningen. Het aandeel sociale sector is daarbij bepaald op 40 % en wel voor de volgende doelgroepen: - het creeren van aanbod voor jongeren, - bouwen van goedkope koopwoningen voor starters, het opvangen van statushouders en generaal pardonners; - opvang van tijdelijke arbeidsmigranten; - seniorenwoningen afgestemd op het leveren van zorg in de 2 grootste kernen; - grondgebonden seniorenwoningen; alle nieuwbouwwoningen gebouwd volgens woonkeur; - het levensloopbestendig maken van de bestaande voorraad. Bjj de huidige beschikbare grondposities of mogelijke bouwontwikkelingen heeft het WBO in de meeste gevallen geen primaat. De gemeente gaat er in de Woonvisie van uit dat projectontwikkelaars en particuliere bouwers mee zullen werken aan de bouw van een verhoogd aandeel sociaal. Daar staat uiteraard tegenover dat zij obk duur mogen bouwen om toch winst te genereren. Als het Woningbedrijf locaties met alleen of voornamelijk sociale woningen realiseert, dan mist zij daarmee dus de mogelijkheid tot verevening om een onrendabele top te voorkomen.
2. Ambitie: Kemvoorraad in stand houden In de Woonvisie is opgenomen dat het huidige aantal betaalbare huurwoningen (de kemvoorraad) fn stand wordt gehouden. De gemeente hanteert het principe dat voor een woning die wordt verkocht twee nieuwe woningen worden teruggebouwd. In de afgelopen jaren is dit niet gelukt en daardoor is de voorraad geslonken van 1450 tot 855 woningen. In de periode 2005 - 2008 zijn 77 woningen verkocht en in dezelfde periode zijn 71 woningen gerealiseerd. Jaarlijks moeten een aantal goedkope huurwoningen verkocht worden om de financiele positie niet te laten verslechteren. Per saldo is het effect dat de kemvoorraad in aantal afneemt. De woningen die toegevoegd worden zijn met een gemiddelde huur van ca. € 500 duurder dan de verkochte woningen. 3. Ambitie: Energiebesparende maatregelen In de Woonvisie is de ambitie genoemd om zlch meer in te spannen voor een energiezuinig beleid. Dat moet uiteindelijk in 2025 leiden tot energieneutraliteit.
Dat is goed voor het milieu en ook voor de woonlasten. In het bezit van WBO hebben 362 woningen een energielabel D of hoger. Om deze woningen naar een acceptabel niveau te brengen zijn aanzienlijke investeringen nodig. 4. Ambitie: Overdracht woonwagencentrum In de Woonvisie is de wens opgenomen dat het Woningbedrijf in 2010 het woonwagencentrum ovemeemt. De gemeente Oirschot heeft een substantieel bedrag gereserveerd voor de sanering, maar dat dekt niet alle tekorten en risico's van de toekomstige exploitatie. De te realiseren chaletwoningen hebben in relatie tot regulier vastgoed een beperkte levensduur. De onrendabele top wordt geprognosticeerd op € 85.000 per chalet. 5. Ambitie: Ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed De gemeente heeft de wens geuit om 1 MFA en 2 brede scholen te realiseren. Deze projecten zijn door het WBO gecalculeerd op een onrendabel resultaat van minimaal € 4 a 5 miljoen. Daarnaast dienen we te werken aan de huisvesting van mensen met beperkte lichamelijke en/of yerstandelijke vermogens. Ook voor deze categories moeten we rekening gehouden met eenforse onrendabele investering. 6. Ambitie: Jongerenhuisvesting De gemeenteraad heeft de opdracht geformuleerd om een project kamergewijze verhuur te realiseren. Hiermee kan een (tijdelijk) antwoord gegeven worden op het gebrek aan adequate huisvesting voor deze doelgroep. Uit een inventarisatie van het jongerenplatform blijkt dat een groep van ± 1 5 0 jongeren een acute huisvestingsbehoefte heeft. Volkshuisvestelijk ligt er dus de opgave om een structured oplossing te zoeken t.b.v. deze aandachtsgroep.
4. Externe Ontwikkelingen
1. Economische ontwikkeling De huidige economische recessie is ook in Brabant voelbaar, temeer daar onze provincie nogal wat bedrijvigheid en Industrie heeft. De recessie heeft nog geen directe consequenties voor de woningmarkt, de markt in Oirschot blijft gespannen. De ontwikkeling kan wel leiden tot een waardevermindering van het vastgoed, wat weer een negatieve invloed op de vermogenspositie en het verkoopresultaat heeft. 2. Europese ontwikkeling Al enige tijd loopt de discussie in Europees verband over het level playingfield van corporaties / woningbedrijven enerzijds en de particuliere sector anderzijds. Invoering van de Vennootschapsbelasting (VPB) voor corporaties was een eerste stap. En onlangs kreeg het WBO te maken met de invoering van de integratieheffing BTW.
3. BBSH Het ministerie van VROM is bezig met een stelselherziening van de sector woningcorporaties. In het verlengde daarvan, waarschijnlijk ook een herziening van het Bbsh en de Woningwet. Gemeentelijk woningbedrijven vallen op dit moment binnen het regime van het Bbsh, met vrijsteliing van het artikel over het externe toezicht. Aanpassing van het Bbsh betreft ook de ontwikkeling- en beheer van maatschappelijk vastgoed. In de huidige situatie zou het WBO niet kunnen voidoen aan de nieuwe eisen. 4. Vergrijzing en ontgroening Vergrijzing en ontgroening zijn een gevolg van de ontwikkeling in leeftijdsopbouw. Het leidt tot een toenemende 'grijze druk"; tegenover elke 65-plusser staan in 2050 nog maar 4 personen die werken. De toenemende "grijze druk" heeft gevolgen voor de Nederlandse samenleving als geheel, maar ook voor woningmarkt en de volkshujsvestlng. Het aantal een- en tweepersoonshuisHoudens is de laatste decennia sterk toegenomen en zal ook in de nabije toekomst nog blijven toenemen. Hierdoor zai het aantal huishoudens in Nederland toenemen van 7,1 miljoeh in 2005 tot 8 miljoen in 2025. Op deze manier zal ook de behoefte aan woonruimte nog toenemen.
10
5. Interne, bestuurlijke en organisatorische aanleidingen
1. De regierol voor de gemeente In een aantal documenten is de gemeente er op gewezen dat het goed zou zijn om de bevoegdheden en de verantwoordelijkheden goed te scheiden tussen gemeente enerzijds en het WBO anderzijds. Idealiter stelt de gemeente een samenhangend volkshuisvestlngsbeleid op, en binnen dat kader draagt het Woningbedrijf zorg voor de uitvoering, voor zover haar mogelijkheden toereikend zijn. Daar zit ook het bestuurlijke dilemma: hoe verhoudt zich het gemeentelijk belang ten opzichte van het bedrijfsbelang. Tot voor kort is Oirschot daar steeds goed uitgekomen. Door alletlei ontwikkelingen zal dat in de toekomst moeilijker worden. 2. Advies van de Rekenkamer De Rekenkamer heeft de raad geadviseerd om de relatie gemeente - Woningbedrijf nog eens goed te bekijken in het kader van de toezichtstructuur. Ook hier is het risico van een dubbele loyaliteit aanwezig. De raad is opdrachtgever (beslist bijvoorbeeld overfinanciele onttrekkingen aan het woningbedrijf) en tegelijkertijd toezichthouder van het woningbedrijf (het WBO valt onder het regime, van het BBSH voor de woningcorporaties, echter heeft vrijstelling van het artikel dat het toezicht regelt).
6. Plan van aanpak voor het debat over de toekomst Woningbedrijf
Nu de raad heeft besloten tot heropening van het debat over de toekomst van Woningbedrijf, is de uitdaging een manier te vinden om de geschetste risico's om te zetten in een voordeel waarvan alien kunnen profiteren. Het Woningbedrijf heeft - omdat zij zelf belanghebbend is - een extern bureau ingeschakeld om de discussie te laten vormgeven en leiden. Daarbij is uitgangspunt dat men eerst randvoorwaarden en criteria helder krijgt en vervblgens enkele scenario's uitwerkt. Ideeen, randvoorwaarden en criteria in beeld De raad en andere betrokkeneri gaan in debat over ideeen, randvoorwaarden en criteria voor toekomstige scenario's voor het Woningbedrijf, bijvoorbeeld bezien vanuit: - de vblkshuisvestelijke ambities; - financiele gevolgen; - de ppsitie van de zittende en toekomstige huurders; - de positie van woningzoekenden; - personeel en organisatie; - gemeentelijke regie, invloed en zeggenschap. Verschiliende toekomstscenario's, gewikten gewogen Op basis van deze discussies worden vervolgens de mogelijke toekomstscenario's in beeld gebracht en de pro's en contra's per scenario op objectieve wijze beschreven. De scenario's worden besproken met alle betrokkenen en getoetst aan de opgestelde randvoorwaarden en criteria. Aanvullingen, aanscherpingen etc. worden verwerkt. Uit de discussies kan blijken of er sprake is van een of meerdere voorkeurscenario's.
11
Overzicht voorkeursscenario's ORKA-advies stelt vervolgens, naar aanleiding van de discussies en besprekingen, een definitieve matrix op van de modellen, de criteria en randvoorwaarden. Het kan zijn dat verschillende belanghebbende partijen verschillende meningen hebben, daarom wordt ook de waardering in kaart gebracht. Besluitvorming Uiteindelijk besluit de Raad, op basis van een advies van het College van B&W en het Woningbedrijf, over het definitieve toekomstige model.
12
