Gemeente Amersfoort
RAADSVOORSTEL
Van Aan Portefeuillehouder
: Burgemeester en Wethouders : Gemeenteraad : Wethouder G. Boeve
B&W-vergadering De Ronde Agenda Het Besluit Vastgesteld besluit
: : : :
29-01-2013 12-02-2013 12-02-2013
Reg.nr. Datum Agendapunt
: 4282129 : 22 januari 2013 : HB-6
Met inachtneming aangenomen amendementen
TITEL Nieuwe tranche Regeling startersleningen 2013
BESLISPUNTEN 1. Een nieuwe tranche binnen de Regeling startersleningen open te stellen en daarvoor als lening € 3,5 miljoen gefaseerd beschikbaar te stellen aan SVn; 2. Ter dekking van de kosten de verkopende partij bij toekenning van de starterslening een financiële bijdrage in rekening te brengen conform de tabel in dit voorstel; 3. De kostendekkende bijdrage van de verkopende partij als voorwaarde te stellen voor de verstrekking van een starterslening; 4. Onder intrekking van de Verordening Startersleningen Amersfoort 2012, de verordening Startersleningen Amersfoort 2013 vast te stellen.
AANLEIDING Sinds 2003 verstrekt de gemeente Amersfoort leningen om het kopen van een eerste eigen huis toegankelijker te maken en de woningverkoop te stimuleren. De starterslening is een tweede hypotheek. Het bijzondere aan de lening is dat de eerste drie jaar na het afsluiten van de lening geen rente en aflossing hoeft te worden betaald. Na die drie jaar kan een lener om een inkomenstoetsing vragen en is het, afhankelijk van de betalingscapaciteit van de lener, mogelijk dat die periode met nogmaals drie jaar wordt verlengd. Rijksbijdrage voor de starterslening De minister voor Wonen en Rijksdienst heeft besloten voor de Starterslening een uitzondering te maken voor de nieuwe regels voor aftrek van de hypotheekrente. Daarnaast heeft de minister € 20 miljoen beschikbaar gesteld voor startersleningen aan SVn. Daarmee stelt SVn de helft van elke starterslening beschikbaar. Gemeenten betalen de andere helft. Dankzij dit budget kunnen de kosten gedekt worden voor 4.400 startersleningen. De vorige tranche was een succes Op 20 december 2011 heeft uw raad € 3,5 miljoen beschikbaar gesteld voor een nieuwe tranche startersleningen. Deze tranche is goed opgepakt door de markt. Begin september 2012 was het budget uitgeput. Met dat bedrag hebben we in 2012 in totaal 113 leningen verstrekt. Vraag naar nieuwe tranche Sinds september 2012 krijgen wij vanuit de markt (potentiële huizenkopers, makelaars, ontwikkelaars/ bouwers) regelmatig de vraag naar nieuwe leningen. Daarom en gelet op de nog steeds vastzittende koopwoningmarkt, stellen wij uw raad voor opnieuw € 3,5 miljoen aan te trekken en beschikbaar te stellen. Met dat bedrag kunnen (door de bijdrage van het Rijk) ten minste 200 startersleningen worden verstrekt in Amersfoort (zo lang de bijdrage van het Rijk nog niet is uitgeput). Het gaat om een bedrag dat wij lenen en beschikbaar stellen aan SVn, de organisatie die namens de gemeente de regeling uitvoert. De voorwaarden zijn gelijk aan de vorige tranche.
Gemeente Amersfoort
BEOOGD EFFECT Met de starterslening willen we de mogelijkheid tot het kopen van een woning door starters vergroten. Daarmee bevorderen we tevens de doorstroming in de woningmarkt.
ARGUMENTEN 1.1 Startersleningen dragen direct bij aan de verkoop van woningen. Starters van wie het inkomen (nog) niet helemaal toereikend is, kunnen met een starterslening op een veilige manier toch een woning kopen. Met het budget van € 3,5 miljoen kunnen in ieder geval 200 leningen (maximaal bedrag per lening is € 35.000,-, waarvan wij en het Rijk ieder de helft betalen) worden verstrekt, zolang het rijksbudget nog niet is uitgeput. 1.2 Startersleningen zorgen voor doorstroming op de woningmarkt Doordat de regeling zowel voor nieuwbouw als voor bestaande bouw van toepassing is, worden verhuisketens op gang gebracht. Eigenaren die hun huis verkopen, zijn op hun beurt in staat een ander huis te kopen. Daarmee bevordert de starterslening de doorstroming. Terugkoppeling vanuit marktpartijen bevestigt dit effect. Zeker in de huidige stagnerende woningmarkt is de starterslening een belangrijke stimulans voor de markt. Uit de vorige tranche van € 3,5 miljoen zijn uiteindelijk 113 leningen verstrekt. Doordat eigenaren hun woning verkopen kunnen zij zelf een nieuwe woning kopen, of zijn zij verlost van dubbele maandlasten. 1.3 De markt heeft behoefte aan startersleningen Zowel van kopers als van verkopende en ontwikkelende partijen krijgen wij de vraag naar een nieuwe tranche leningen omdat de starterslening de meest concrete maatregel is die een aankoop mogelijk maakt. De vorige tranches hebben bewezen effectief te zijn. Bijkomend voordeel is dat de verkoop van woningen ook andere effecten heeft. Een verhuizing leidt ook tot andere uitgaven (woonwinkels, keukens, bouwmarkten etc.). Daarvan kan ook de lokale economie profiteren. 2.1 Wij voeren de regeling budgetneutraal uit Vanwege onze financiële situatie en het indirecte belang van de gemeente verwachten we van de verkopers (als direct belanghebbende) een kostendekkende bijdrage. Dit heeft in de vorige tranche goed gewerkt en vindt inmiddels navolging elders in het land. Met deze opbrengsten dekken wij onze rentelasten en de risico’s. 3.1 Als de verkoper niet bereid is de bijdrage te betalen dan verstrekken wij geen starterslening Mensen kunnen een starterslening aanvragen als zij een woning kopen van één van de deelnemende partijen of als zij met de verkoper overeenkomen dat deze de bijdrage betaalt. De deelnemers aan de Taskforce Woningbouw en Profund zijn op voorhand akkoord gegaan met het betalen van deze bijdrage. Voor particuliere verkopers en andere ontwikkelaars geldt dat zij vooraf een overeenkomst tekenen waarin zij verklaren de bijdrage te betalen op het moment van levering van de woning. Hiervoor hebben wij een standaardovereenkomst opgesteld die beschikbaar is op onze website. De bijdrage laten wij afzonderen door de notaris waar de eigendomsoverdracht plaatsvindt. De door de verkopende partij getekende overeenkomst dient bij de aanvraag van een starterslening te worden overgelegd door de koper (of namens de koper door de makelaar). 4.1 Wij hanteren dezelfde voorwaarden als in de vorige tranche De voorwaarden die gelden voor het verstrekken van een starterslening zijn vastgelegd in de verordening. Deze voorwaarden zijn gelijk aan die in de vorige tranche. Dat betekent dat de starterslening beschikbaar is voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw. Als maximale verwervingsgrens hanteren wij wederom een bedrag van € 265.000,-. Ook kunnen starters die niet wonen, maar wel werkzaam zijn in Amersfoort gebruik maken van de regeling als zij een woning in Amersfoort kopen.
KANTTEKENINGEN 1.1 De starterslening is de eerste 3 jaar aflossingsvrij, wat afwijkt van landelijke hypotheekregels. Per 1 januari 2013 gelden er nieuwe normen voor hypotheken. Hypotheken moeten vanaf die datum volledig worden afgelost om in aanmerking te kunnen komen voor hypotheekrenteaftrek. De minister
Gemeente Amersfoort
van Wonen en Rijksdienst heeft onlangs besloten om een uitzondering te maken voor de starterslening en er ook zelf een financiële bijdrage aan te leveren. 1.2 Het verstrekken van startersleningen brengt risico’s met zich mee Bij het berekenen van de kosten en risico’s voor de gemeente hebben we ons gebaseerd op aannames over de (ontwikkeling van) rentepercentages en over het aflosgedrag van de leners. De voordelen van de regeling liggen vooral bij de verkopende partijen, terwijl de risico’s vooral bij de lener (heeft een huis met twee hypothecaire leningen) en bij de gemeente (heeft de lening verstrekt) liggen. Door de geringere waardestijging of waardevermindering van woningen is het risico aanwezig dat niet alle leners de lening volledig kunnen aflossen. Dit risico is voor de gemeente gedekt doordat startersleningen als 2e hypotheek, net als de 1e hypotheek, onder de zekerheidsstelling van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vallen en daarmee geborgd zijn. Tot heden hebben wij, noch andere gemeenten, financiële schade opgelopen door het verstrekken van startersleningen. 1.3 De gemeente is geen financiële instelling. Het aangaan en verstrekken van leningen is geen primaire gemeentetaak. De activiteit wijkt dan ook enigszins af van het gemeentelijk treasurystatuut. De voorwaarden daarin zijn dat er een publiek belang mee gediend moet zijn en dat er geen andere mogelijkheden zijn dit te realiseren. Strikt genomen wordt aan de laatste voorwaarde niet voldaan, omdat ook partijen als de Alliantie en Bouwfonds startersleningen verstrekken. De gemeente is echter de enige partij die de regeling voor alle startende kopers kan openstellen. Bovendien hebben genoemde partijen aangegeven dat de kosten voor hen hoger zijn dan voor ons. 1.4 De rijksbijdrage is eindig Het Rijk heeft budget beschikbaar gesteld voor 4.400 startersleningen. Als het budget volledig benut is dan vervalt de rijksbijdrage per lening. Het kan zijn dat ons budget dan nog niet is uitgeput. Amersfoortse startersleningen worden dan volledig vanuit ons budget verstrekt, zoals in de vorige tranche het geval was. Dit betekent dat wij dan minder leningen kunnen verstrekken met het voorgestelde budget. Ook moet de kostendekkende bijdrage van de verkoper per lening op dat moment worden verhoogd. Met SVn hebben wij de afspraak gemaakt dat zij ons informeren over de stand van zaken, zodat wij tijdig maatregelen kunnen nemen en uw raad kunnen informeren. 3.1 Zonder betaling van de bijdrage van de verkopende partij wordt een starterslening niet verstrekt De uiteindelijke verstrekking van de starterslening stellen wij afhankelijk van de betaling van de bijdrage. Daardoor en door afzondering door de notaris lopen wij op dit punt geen risico.
FINANCIËN Omdat wij geen eigen financieringsmiddelen kunnen inzetten, wordt de regeling gefinancierd met een bedrag uit de gemeentelijke leningenportefeuille en dekken we de kosten door kostendekkende bijdragen van verkopende partijen. Berekening bijdrage van de verkopende partijen Het uitgangspunt is dat verkopers een bijdrage betalen die alle kosten en risico’s dekken. Voor ons ontstaan er kosten als kopers de eerste drie jaar geen rente betalen en eventueel langer geen of minder rente hoeven te betalen of al snel na de rentevrije periode de hele lening aflossen. De kosten van de gemeente bedragen € 408.000,-. Deze kosten zijn opgebouwd uit: - Renteverlies op het geld dat wij lenen. Voor een starterslening hoeft in ieder geval de eerste 3 jaar geen rente te worden betaald. - Personeelskosten voor het behandelen van de aanvragen (400 uur voor 200 aanvragen). - De beheersvergoeding van 0,5% die wij betalen aan SVn. - In verband met de onzekerheid op het herstel in de markt en de dynamiek in de huizenmarkt hanteren we een percentage onvoorzien van 20 %. Bij de berekening zijn we conform de vorige tranche uitgegaan van 4% rente die we op de lening moeten betalen. De gemeente kan de regeling zonder voorfinanciering uitvoeren. Dit op basis van de gehanteerde aannames voor wat betreft het betalen van rente en aflossing door de starters.
Gemeente Amersfoort
De bijdrage van verkopers is op verzoek van de Taskforce Wonen afhankelijk gemaakt van de hoogte van de lening conform onderstaande indeling. De deelnemende partijen in de Taskforce Woningbouw, die in de vorige tranche ook financieel hebben bijgedragen, hebben ingestemd met de genoemde bijdragen. Omdat de totale kosten vergelijkbaar zijn met die in de vorige tranche hanteren wij dezelfde staffel. Wel wordt het bedrag gehalveerd zolang de helft van de starterslening uit het rijksbudget wordt betaald. In de onderstaande tabel staan de bedragen.
Hoogte starterslening in euro’s < 20.000,20.000 t/m 24.999 25.000 t/m 29.999 ≥ 30.000,-
Bedrag bijdrage van verkoper per lening zolang Rijksbijdrage Daarna beschikbaar € 1.375,€ 2.750,€ 1.625,€ 3.250,€ 1.875,€ 3.750,€ 2.125,€ 4.250,-
Periodieke stortingen afhankelijk van het aantal aanvragen Aangezien er een vrij lange doorlooptijd is tussen het moment van aanvraag en het moment van daadwerkelijke uitbetaling van de lening (2 tot 3 maanden) is het mogelijk om de daadwerkelijke storting in het fonds te laten bepalen door het aantal aanvragen. Daardoor hoeft er niet meer gestort te worden dan noodzakelijk is en kan het verschil tussen de rentekosten en de renteopbrengsten zo beperkt mogelijk worden gehouden. De starterslening past binnen de Wet Fido De startersregeling is in het verleden op verzoek van SVn, de organisatie die de startersregeling voor ons uitvoert beoordeeld door Deloitte accountants. De conclusie is dat de startersregeling niet strijdig is met de wet Financiering Decentrale Overheden (Fido). Het Rijk ondersteunt de regeling met haar bijdrage ook.
VERVOLG Na besluitvorming door uw raad brengen wij de marktpartijen op de hoogte van het besluit. Het besluit zal gepubliceerd worden in de Stadsberichten en zal worden opgenomen in de regelingenbank op www.overheid.nl.
BETROKKEN PARTIJEN Door de starterslening te continueren onderstrepen gemeente en marktpartijen het belang van beweging op de woningmarkt. Na uw besluit, zal de uitkomst via de media gecommuniceerd worden en zullen betrokken partijen als bouwers, ontwikkelaars, makelaars en andere marktpartijen informatie ontvangen, zodat kopers en verkopers door hen benaderd kunnen worden. Burgemeester en wethouders van Amersfoort, de secretaris,
de burgemeester,
________________________________________________________________________________ Bijlagen
- berekening kosten startersleningen 2013 - verordening Startersleningen Amersfoort 2013
Gemeente Amersfoort
RAADSBESLUIT
Reg.nr.4282129
De raad van de gemeente Amersfoort; op basis van het voorstel van burgemeester en wethouders van 22 januari 2013, sector SOB/EW (nr.4282129); b e s l u i t: 1. een nieuwe tranche binnen de Regeling startersleningen open te stellen en daarvoor als lening € 3,5 miljoen gefaseerd beschikbaar te stellen aan SVn; 2. ter dekking van de kosten de verkopende partij bij toekenning van de starterslening een financiële bijdrage in rekening te brengen conform de tabel in dit voorstel; 3. de kostendekkende bijdrage van de verkopende partij als voorwaarde te stellen voor de verstrekking van een starterslening; 4. onder intrekking van de Verordening Startersleningen Amersfoort 2012, de verordening Startersleningen Amersfoort 2013 vast te stellen met in achtneming van de onderstaande wijzigingen; 5. een wijziging in de Verordening Startersleningen Amersfoort 2013 door te voeren, voor starters die inmiddels aantoonbaar, tenminste 1 jaar in Amersfoort werken en voor een starterslening in aanmerking komen; 6. dat maximaal 20% van het totale beschikbare budget, welke gelabeld is ten behoeve van startersleningen, gebruikt mag worden voor starters, die nog niet in Amersfoort woonachtig zijn, maar hier wel tenminste 1 jaar aantoonbaar werken; 7. na uitputting van het budget, of zoveel eerder als de Regeling eindigt, een onafhankelijk onderzoek te doen naar de doelmatigheid en effectiviteit van het ter beschikking stellen van startersleningen en de beschikbaarheid van alternatieve, mogelijk meer effectieve instrumenten.
Vastgesteld in de openbare vergadering van 12 februari 2013. de griffier
de voorzitter
