Raadsvoorstel Startersleningen: nieuwe verordening vaststellen agendapunt bijlage nr. Raadsvergadering:
26 maart 2015
Commissie:
Ruimte
Portefeuillehouder:
mw. E.C. Konijn-Vermaas
: : 2015-211
Samenvatting - bestuurlijke presentatie In de nieuwe gemeente Alkmaar gelden nu nog drie verordeningen voor Starterleningen. Dat zijn de verordeningen van de voormalige gemeenten Alkmaar, Graft-De Rijp en Schermer. De voorwaarden in deze verordeningen zijn niet gelijk. Daardoor is er binnen de nieuwe gemeente Alkmaar ongelijkheid voor kopers die gebruik willen maken van een Starterslening. Dat is ongewenst. Eenduidigheid is belangrijk voor aanvragers en vereenvoudigt de werkzaamheden voor de gemeente. Daarom wordt u voorgesteld de nu nog geldende verordeningen in te trekken en één nieuwe uniforme verordening vast te stellen voor het grondgebied van de gehele gemeente Alkmaar. Daarmee wordt de ongelijkheid weggenomen. De financiële ondersteuning die de gemeente biedt met de verordening voor Startersleningen ondersteunt de doelstelling in het coalitie-akkoord tot vraaggericht bouwen. De verordeningen van de drie voormalige gemeenten hebben dezelfde uitgangspunten: Doel van de regeling is om financiële ondersteuning te geven aan mensen die voor het eerst een woning kopen maar de financiering zelf niet rond kunnen krijgen. De Starterslening vult de mogelijkheden aan. De opzet van de Starterslening zelf is ook gelijk in de drie gemeenten. De lening is mogelijk voor de aankoop van bestaande woningen en voor nieuwbouwwoningen. De koper ontvangt te leen het bedrag dat hij, volgens de normen van de NHG, mist om de financiering rond te krijgen. Het is een 2e hypotheek naast de hypotheek die de kopers zelf kunnen afsluiten op grond van hun inkomen. De koper hoeft drie jaar lang geen rente en aflossing te betalen. Vanaf het vierde jaar worden die wel in rekening gebracht. In de details zitten echter verschillen. Zo is bijvoorbeeld de maximale woningprijs en het bedrag dat iemand als lening kan krijgen, niet gelijk. Om te komen tot een uniforme verordening voor de fusiegemeente is het nodig de verschillen er uit te halen. De keuzes die daarvoor zijn gemaakt, zijn verwerkt in de nu voorgelegde verordening. Daarbij is “het beste van de drie” bestaande regelingen overgenomen. De keuzes zijn in een schema gezet. Zie het overzicht op de volgende pagina.
VERORDENING VOOR STARTERSLENINGEN Overzicht van de voorwaarden in de huidige en de nieuwe verordening
Onderwerp
Huidige regeling Alkmaar
ZO IS HET NU Huidige regeling Graft-De Rijp
Huidige regeling Schermer
ZO WORDT HET Voorstel voor fusiegemeente Alkmaar
1. Leeftijd van de koper
Max. 35 jaar
Max. 35 jaar
Geen leeftijdseis
Geen leeftijdseis
2. Maximale verwervingskosten
€ 180.200
€ 178.500
€ 200.000
€ 185.500
(€ 170.000 + 6% bijkomende kosten)
(€ 168.396 + 6% bijkomende kosten)
(€ 188.679 + 6% bijkomende kosten)
(€ 175.000 + 6% bijkomende kosten)
3. Koper is wel/geen ingezetene
Alleen voor ingezetenen
Alleen voor ingezetenen
Voor ingezetenen en mensen met binding
Voor ingezetenen en mensen met binding
4. Eigen bijdrage van de verkoper
€ 1.500
€ 1.500
Geen
Geen
5. Hoogte van de Starterslening
Max. € 35.000
Max. € 35.000
Max. € 30.000
Max. € 37.000
6. CPO woningen apart benoemd
Ja
Nee
Nee
Ja
Waarom deze keuze ?
Een leeftijdseis is niet nodig. Door een vrij lage woningprijs te hanteren (zie onder punt 2) zijn het voornamelijk jongeren die gebruik maken van de regeling. Ook oudere koop-starters kunnen echter van de regeling gebruik maken. Voor allen geldt: een Starterslening is alleen mogelijk voor de aankoop van iemands eerste koopwoning zijn en alleen als hij zelf de financiering niet rond kan krijgen. Voor de nieuwe verordening is het gemiddelde genomen van de drie bedragen die nu nog gelden. Het bedrag dat in de verordening staat betreft de “verwervingskosten”. Dat is prijs van de woning plus eventueel meerwerk of verbeterkosten, verhoogd met de bijkomende kosten die NHG standaard telt (nu 6%). De instroom van nieuwe inwoners naar Alkmaar wordt bevorderd door de Starterslening ook mogelijk te maken voor mensen die nu nog niet in de gemeente wonen maar wel een binding hebben. Deze optie is ook interessant voor de verkopende partijen. Want meer kopers komen in aanmerking voor de lening, wat de verkoop kan bevorderen. De eigen bijdrage voor de verkoper wordt als onterecht ervaren. Verkopers hebben de afgelopen jaren moeite gehad hun woning te verkopen. Ze zijn vaak met hun prijs gezakt. Als er dan een koper is, moet de verkoper ook nog € 1.500 aan de gemeente betalen. Bovendien blijkt dat verkopers proberen deze kosten door te berekenen aan de kopers. Daardoor lopen juist de kosten voor de koper op, die al extra financiële ondersteuning nodig heeft. Ook is er voldoende budget, waardoor het niet nodig is om de kosten voor de gemeente te drukken via heffing van deze bijdrage. Dit bedrag is 20% van de maximale woningprijs genoemd onder 2. Het bedrag van € 37.000 past bij de nieuwe woningprijs van € 185.500 . In alledrie de huidige verordeningen is een Starterslening ook mogelijk voor CPO-woningen. Alleen Alkmaar had hier een apart hoofdstuk voor. Dat biedt de mogelijkheid om (indien gewenst) voor CPO projecten speciaal daarvoor toegesneden criteria te hanteren. Daarom is ook nu voor CPO een apart hoofdstuk opgenomen. De restant-budgetten zijn samengevoegd per 01-01-2015. Er is voldoende
3
7. Restant budget per 31-12-2014
€ 750.000
€ 175.000
€ 64.500
€ 989.500
budget beschikbaar om ook de komende tijd aanvragen af te handelen. Er hoeft nu geen extra budget beschikbaar te worden gesteld.
Raadsbesluit Nr. De Raad van de gemeente Alkmaar; gelet op het voorstel van burgemeester en wethouders, bijlage nr. 2015-211; gelet op het advies van de commissie Ruimte;
besluit 1. vast te stellen de “Verordening Startersleningen gemeente Alkmaar 2015” onder gelijktijdige intrekking van de “Verordening VROM-startersleningen gemeente Alkmaar 2012” van de voormalige gemeente Alkmaar, de “Verordening Starterslening gemeente Graft-De Rijp 2014” van de voormalige gemeente Graft-De Rijp en de "Verordening VROM Starterslening 2009" van de voormalige gemeente Schermer; 2. het besluit onder 1. gaat in op de dag volgend op bekendmaking zoals vermeld in artikel 13 van de verordening.
Alkmaar, 26 maart 2015 De raad voornoemd,
P.M. Bruinooge, voorzitter
drs. A.P.A. Koolen, griffier
5
bijlage nr.
: 2015-211
Voorstel van burgemeester en wethouders Vraagstelling - probleemstelling In de nieuwe gemeente Alkmaar gelden nu nog drie verordeningen voor Starterleningen. Dat zijn de verordeningen van de voormalige gemeenten Alkmaar, Graft-De Rijp en Schermer. De voorwaarden in deze verordeningen zijn niet gelijk. Gevolg hiervan is dat er binnen de nieuwe gemeente Alkmaar ongelijkheid geldt voor kopers die gebruik willen maken van een Starterslening. Dat is ongewenst. Eenduidigheid is belangrijk voor aanvragers en vereenvoudigt de werkzaamheden voor de gemeente. Daarom treft u hierbij aan een raadsvoorstel om de nu nog geldende verordeningen in te trekken en één nieuwe uniforme verordening vast te stellen voor het grondgebied van de gehele gemeente Alkmaar. Daarmee wordt de ongelijkheid weggenomen. Politiek-bestuurlijke aspecten De financiële ondersteuning die de gemeente biedt met de verordening voor Startersleningen ondersteunt de doelstelling in het coalitie-akkoord tot vraaggericht bouwen. De verordeningen van de drie voormalige gemeenten hebben dezelfde uitgangspunten: - Doel van de regeling is om financiële ondersteuning te geven aan mensen die voor het eerst een woning kopen maar de financiering zelf niet rond kunnen krijgen. De Starterslening vult de mogelijkheden aan. - De opzet van de Starterslening zelf is ook gelijk in de drie gemeenten. De lening is mogelijk voor de aankoop van bestaande woningen en voor nieuwbouwwoningen. De koper ontvangt te leen het bedrag dat hij, volgens de normen van de NHG, mist om de financiering rond te krijgen. Het is een 2e hypotheek naast de hypotheek die de kopers zelf kunnen afsluiten op grond van hun inkomen. De koper hoeft drie jaar lang geen rente en aflossing te betalen. Vanaf het vierde jaar worden die wel in rekening gebracht. In de details zitten echter verschillen. Zo is bijvoorbeeld de maximale woningprijs en het bedrag dat iemand als lening kan krijgen, niet gelijk. Om te komen tot een uniforme verordening voor de fusiegemeente is het nodig de verschillen er uit te halen. De keuzes die daarvoor zijn gemaakt, zijn verwerkt in de nu voorgelegde verordening. Daarbij is “het beste van de drie” bestaande regelingen overgenomen. De keuzes zijn in een schema gezet. Zie het overzicht bij het raadsvoorstel. Juridische aspecten Vanwege de fusie van Alkmaar, Graft-De Rijp en Schermer moeten allerlei regelingen en nota’s op elkaar worden afgestemd. Formeel is daarvoor twee jaar de tijd dus tot en met 31-12-2017. De nu bestaande ongelijkheid van criteria moet echter worden weggenomen. Daarom is bijgevoegd raadsvoorstel opgesteld om de bestaande verordeningen in te trekken en één nieuwe uniforme verordening vast te stellen. Tegelijkertijd met het vaststellen van de nieuwe verordening worden de nog bestaande verordeningen van de voormalige gemeenten Alkmaar, Graft-De Rijp en Schermer ingetrokken. De nieuwe verordening gaat in een dag na publicatie. In de nieuwe verordening is opgenomen dat deze geldt voor aanvragen die binnenkomen vanaf de ingangsdatum van de verordening. Aanvragen die eerder binnenkomen, worden dus afgehandeld op grond van de huidige verordeningen. De nieuwe verordening noemt geen einddatum, maar het is geen open einde regeling. Leningen worden alleen toegekend als er nog budget beschikbaar is.
6
Tevens wordt met SVn (de organisatie die o.a. adviezen geeft aan de gemeente over de hoogte van de toe te kennen lening) een nieuwe deelnemingsovereenkomst afgesloten. Inhoudelijk wijzigt er niets omdat de huidige drie overeenkomsten volledig identiek zijn en SVn nog steeds dezelfde voorwaarden hanteert als enkele jaren terug. Het vernieuwen van de overeenkomst is alleen nodig vanwege de fusie van de drie gemeenten. In de nieuwe overeenkomst is opgenomen dat de huidige overeenkomsten van Alkmaar, Graft-De Rijp en Schermer vervallen (artikel 13.3). Instemming van het college met de overeenkomst gebeurt onder voorwaarde dat de raad de nieuwe verordening vaststelt. De ondertekening (door de burgemeester) vindt plaats nadat de raad de verordening daadwerkelijk heeft vastgesteld. Financiële aspecten De restant-budgetten op 31-12-2014 van Alkmaar, Graft-De Rijp en Schermer zijn samengevoegd per 01-01-2015. Op deze datum is er totaal € 989.500 restant-budget aanwezig. Dit is voldoende voor zo’n 140 leningen. Want elke lening kost de gemeente € 7.000 . Het nog aanwezige restant-budget is (ruim) voldoende om de komende tijd aanvragen te kunnen afhandelen. Er hoeft daarom nu geen extra budget beschikbaar te worden gesteld. Leningen worden alleen toegekend voor zover er nog budget is. Uiteraard wordt de budget-uitputting goed in de gaten gehouden. Indien nodig kan de raad later nog worden voorgesteld extra budget beschikbaar te stellen. Personele aspecten De omvang van de werkzaamheden en de daarvoor benodigde formatie wijzigt niet. De werkzaamheden voor behandeling van aanvragen zijn binnen de gemeente alleen bij een ander organisatie-onderdeel terecht gekomen. Sinds 1-1-2015 worden aanvragen niet meer behandeld door het voormalige PDV2 (unit Wonen, Welzijn, Zorg en Leerplicht) maar door het huidige PDV (unit Vergunningen & Subsidies). Daarom is in deze nota ook een besluit opgenomen over aanpassing van het mandaatregister. Uitvoeringsaspecten Hierin wijzigt niets. De SVN (Stichting Volkshuisvestingsfonds Nederlandse gemeenten) blijft de instantie die de gemeente adviseert over de toe te kennen lening. De nieuwe verordening is tot stand gekomen met medewerking van SVN. Aspecten informatie voorziening De aanpassing van de Verordening Startersleningen wordt op de gebruikelijke wijze bekendgemaakt na de besluitvorming in de raad. Uiteraard wordt aan de wijziging bekendheid gegeven via de website van de gemeente. Daarnaast worden makelaars en hypotheekadviseurs in en rond Alkmaar nog separaat per mail van de wijziging op de hoogte gebracht. Communicatie Om de wijziging van de verordeningen onder de aandacht te brengen is een persbericht uitgebracht. Zie bijgevoegde tekst.
Burgemeester en wethouders van Alkmaar, P.M. Bruinooge, burgemeester
mr. J.W.C. Aalders, secretaris
7
Collegevergadering : Domein : Steller :
17-02-2015 SMO Frans van Vessem
