RAADSVOORSTEL. TITEL Instellen van de deelexploitatie AV ABC Liendert

Gemeente Amersfoort

RAADSVOORSTEL

Van Aan Portefeuillehouder B&W-vergadering De Ronde Agenda Het Besluit Vastgesteld besluit

: Burgemeester en Wethouders : Gemeenteraad : Wethouder R.G.H. van Muilekom

Reg.nr. Datum Agendapunt

: 4500874 : 26 november 2013 :

: : : :

TITEL Instellen van de deelexploitatie AV – ABC Liendert

BESLISPUNTEN 1. De gemeentelijke deelexploitatie AV – ABC Liendert, onder de grondexploitatie Amersfoort Vernieuwt, in te stellen. 2. De kredieten voor de deelexploitatie AV – ABC Liendert ad € 2,6 miljoen beschikbaar te stellen. 3. De kredieten voor de deelexploitatie AV – ABC Liendert ad € 2,6 miljoen te dekken uit de opbrengsten van de deelexploitatie AV – ABC Liendert.

AANLEIDING Het project ‘gebiedsontwikkeling ABC Liendert en omgeving’ (hierna: ABC Liendert), onderdeel van het programma Amersfoort Vernieuwt, nadert de start van de uitvoering. De architect voor de bouw van het ABC cluster rondt binnenkort zijn ontwerp af, bewoners en gebruikers hebben samen een plan gemaakt voor het wijkplein en De Alliantie en gemeente werken samen aan de plannen voor de woningbouw. In dit voorstel gaan wij in op de grondexploitatie. Wij hebben een separaat voortel voor de vaststelling van het bestemmingsplan aan u voorgelegd. De locatie ABC Liendert is benoemd in de ’Financiële afspraken op hoofdlijnen Amersfoort Vernieuwt‘ als zogenaamde ‘A-locatie’ en wordt voor rekening en risico van de gemeente ontwikkeld, omdat De Alliantie geen bezittingen heeft binnen het plangebied. Wij zorgen voor de sloop van schoolgebouwen, bouw en woonrijp maken inclusief planontwikkeling (opstellen stedenbouwkundig plan, bestemmingsplan etc.) en De Alliantie neemt vervolgens de bouwrijpe grond af voor de woningbouw. De overeenkomst van grondexploitatie met De Alliantie wordt in november 2013 getekend. Nu het bestemmingsplan wordt vastgesteld en de Overeenkomst van Grondexploitatie (OVK) op korte termijn getekend gaat worden, kan er ook een deelexploitatie ABC cluster Liendert ingesteld worden. Om de benodigde investeringen voor de grondexploitatie te kunnen doen is immers goedkeuring van uw raad nodig. Door het instellen van deze deelexploitatie wordt aan de voorwaarde voldaan dat u het budget voor de investeringen beschikbaar stelt en wordt de opdracht gegeven voor het realiseren van de inkomsten voor de hele planperiode. De deelexploitatie AV – ABC Liendert wordt jaarlijks herzien en mogelijke afwijkingen worden bij de jaarrekening verantwoord. Het benodigde budget voor de bouw van de school à € 8,0 mln is verstrekt op d.d. 18 december 2012 en wordt niet meegenomen in deze grondexploitatie.

Inlichtingen bij:

E. van Beijnum, SOB/PO, (033) 469 51 07

Gemeente Amersfoort raadsvoorstel 4500874 pagina 2

BEOOGD EFFECT Met het instellen van deze deelexploitatie is de financiële haalbaarheid van het vast te stellen bestemmingsplan inzichtelijk gemaakt. Door de jaarlijkse herziening van de grondexploitatie, die vastgesteld wordt door uw raad, is de grondexploitatie ook een financieel sturingsmiddel. Met de vaststelling van het bestemmingsplan en de grondexploitatie wordt de uitvoering van het project planologisch en financieel mogelijk gemaakt en worden kaders gegeven waarbinnen ons college het project tot uitvoering kan brengen.

ARGUMENTEN 1.1 Project ABC Liendert leidt tot een deelexploitatie Voor de realisatie van het bestemmingsplan ABC Liendert moet nog een aantal grondtransacties plaatsvinden. De grond die de gemeente in bezit heeft, wordt bouwrijp gemaakt en verkocht aan De Alliantie, voor zover het de ondergrond van de toekomstige woonvlekken betreft. Deze grondtransacties en het bouwen woonrijp maken van de grond maken het project ABC cluster Liendert tot een type project waarbij de financiële verantwoording via een deelexploitatie loopt.

1.2 Deelexploitatie toont financiële haalbaarheid uitvoering bestemmingsplan ABC Liendert aan Met de deelexploitatie wordt de financiële haalbaarheid van het project aangetoond. De deelexploitatie geeft inzicht in de gemeentelijke kosten en opbrengsten van het project. Ook de dekking van de kosten wordt inzichtelijk gemaakt.

1.3 Onderbrengen van de deelexploitatie AV – ABC Liendert onder de grondexploitatie Amersfoort Vernieuwt leidt tot overzichtelijke rapportages Het project wordt ontwikkeld binnen het kader van de geldende ’Financiële afspraken op hoofdlijnen Amersfoort Vernieuwt’. Dit kader geldt ook voor de lopende grondexploitaties AV – Hogewegzone en AV – Randenbroek Zuid. Vanwege deze financiële verwevenheid wordt voorgesteld om de nieuwe deelexploitatie onder te brengen onder de grondexploitatie Amersfoort Vernieuwt. Door het onderbrengen onder de grondexploitatie Amersfoort Vernieuwt, die gevormd is door de vastgestelde deelexploitaties AV – Hogewegzone en AV – Randenbroek Zuid, kan er op een eenduidige manier gerapporteerd worden over de totale kosten en opbrengsten van gemeentelijke deelexploitaties binnen Amersfoort Vernieuwt. Eventueel in de toekomst vast te stellen deelexploitaties binnen Amersfoort Vernieuwt kunnen ook deel uitmaken van de grondexploitatie Amersfoort Vernieuwt.

2.1 Door instelling van een deelexploitatie door de gemeenteraad worden de daarin opgenomen budgetten beschikbaar gesteld De uitvoering van het project brengt kosten met zich mee voor de gemeente. Deze kosten van grondexploitatie betreffen onder meer de verwerving van grond, plan- en apparaatskosten en aanleg van voorzieningen. De totale kosten van grondexploitatie bedragen € 2,6 miljoen. Deze kosten worden gefaseerd geïnvesteerd tussen 2013 en 2017.

3.1 De kosten van grondexploitatie worden gedekt door de opbrengst van grondverkoop aan De Alliantie. Door het instellen van de deelexploitatie worden de benodigde budgetten, voor de uitvoering van het bestemmingsplan door uw raad goedgekeurd.


KANTTEKENINGEN / RISICO’ S De kosten die de gemeente maakt en gemaakt heeft voor de uitvoering van het project worden gedekt uit de verkoop van bouwrijpe grond aan De Alliantie. Indien deze verkoop uiteindelijk geen doorgang kan vinden, als gevolg van het door de ontwikkelaar geëiste voorverkooppercentage van 70%, dient gezocht te worden naar een andere ontwikkelaar die de gronden onder gelijke voorwaarden afneemt.

FINANCIËN In lijn met de ’Financiële afspraken op hoofdlijnen Amersfoort Vernieuwt’ (2007) wordt een overeenkomst van grondexploitatie gesloten met De Alliantie. De Alliantie neemt op grond van deze overeenkomst de te ontwikkelen gronden in bouwrijpe staat af van de gemeente. De kosten van grondexploitatie worden betaald uit de opbrengst die wij krijgen van de verkoop van bouwrijpe grond aan De Alliantie. De totale kosten en de opbrengsten van de deelexploitatie bedragen elk € 2,6 miljoen. Hiermee is de uitkomst van de deelexploitatie budgettair neutraal. De totale kosten en opbrengsten van de grondexploitatie Amersfoort Vernieuwt bedragen nu ca. € 42.5 mln. Jaarlijks wordt een geactualiseerde grondexploitatie Amersfoort Vernieuwt ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. Bij deze jaarlijkse actualisatie worden alle nieuwe inzichten met betrekking tot de projecten ABC – cluster Liendert, Randenbroek Zuid en de Hogewegzone verwerkt in de desbetreffende deelexploitaties. Financiële afwijkingen in de geactualiseerde grondexploitatie worden betrokken bij de jaarrekening.

DUURZAAMHEID Werkzaamheden die in opdracht van de gemeente wordt uitgevoerd, worden zo veel mogelijk duurzaam ingekocht. Voor de huurwoningen uit het bouwprogramma geldt het convenant ‘Samen Duurzaam’, dat de gemeente Amersfoort op 17 december 2012 samen met woningcorporaties de Alliantie, Portaal en Omnia Wonen ondertekende. Voor de bouw van het ABC cluster heeft uw raad bij vaststelling van het programma van eisen duurzaamheiddoelstellingen vastgesteld.

VERVOLG Via de jaarlijkse herzieningen van de grondexploitatie Amersfoort Vernieuwt wordt gerapporteerd over de financiën binnen de nieuwe deelexploitatie AV – ABC Liendert en de reeds vastgestelde deelexploitaties AV – Randenbroek Zuid en AV – Hogewegzone.

COMMUNICATIE Op 11 december organiseren wij een bijeenkomst voor bewoners, gebruikers en andere betrokkenen. Tijdens deze bijeenkomst worden de plannen voor het ABC cluster, de woningen en de openbare ruimte (waaronder ook het wijkplein) gepresenteerd. Bij de voorbereidingen hebben wij de gebruikers en omwonenden intensief betrokken. De gemeente Amersfoort, De Alliantie Burgemeester en wethouders van Amersfoort, de secretaris,

de burgemeester,


Bijlagen

- Deelexploitatie AV – ABC Liendert

Gemeente Amersfoort raadsbesluit

pagina 1

RAADSBESLUIT

Reg.nr.4500874

De raad van de gemeente Amersfoort; op basis van het voorstel van burgemeester en wethouders van 12 november 2013, sector SOB/PO (nr.4500898); b e s l u i t: 4. De gemeentelijke deelexploitatie AV – ABC Liendert, onder de grondexploitatie Amersfoort Vernieuwt, in te stellen. 5. De kredieten voor de deelexploitatie AV – ABC Liendert ad € 2,6 miljoen beschikbaar te stellen. 6. De kredieten voor de deelexploitatie AV – ABC Liendert ad € 2,6 miljoen te dekken uit de opbrengsten van de deelexploitatie AV – ABC Liendert.

Vastgesteld in de openbare vergadering van … de griffier

de voorzitter

2013

Deelexploitatie AV – ABC Liendert

Vaststelling -

deelexploitatie AV – ABC Liendert

Gemeente Amersfoort 12-11-2013

#4496436 v5 - INSTELLEN VAN DE DEELEXPLOITATIE AV - ABC LIENDERT (TOELICHTING)

Samenvatting AV – ABC Liendert Het project gebiedsontwikkeling ABC Liendert en omgeving (hierna: ABC Liendert) een ontwikkeling in het kader van het programma Amersfoort vernieuwt. Deze locatie is benoemd in de ‘Financiële afspraken op hoofdlijnen Amersfoort Vernieuwt’ als zogenaamde ‘A-locatie’ en wordt voor rekening en risico van de gemeente ontwikkeld. De gemeente ontwikkelt de locatie (sloop, bouw en woonrijp maken incl. planontwikkeling) en De Alliantie neemt bouwrijpe grond af van de gemeente. De kosten voor het inrichten van het schoolplein, dat gebruikt wordt als wijkplein, behorend bij het ABC cluster worden betaald en verantwoord in het kader van de opstalontwikkeling. Alle gemeentelijke kosten en opbrengsten zijn opgenomen in deze gemeentelijke deelexploitatie ABC Liendert. De uitkomst van de gemeentelijke grondexploitatie is budgettair neutraal. Proces en Besluitvorming Producten Bestuurlijke en financiële kaders project ‘gebiedsontwikkeling ABC Liendert en omgeving’ Stedenbouwkundig plan Bestemmingsplan Overeenkomst van Grondexploitatie

Datum 18-12-2012 21-05-2013 26-11-2013 26-11-2013

Vastgesteld In behandeling Moet opgepakt worden

Programma

Ligging Projectgebied

Totaaloverzicht kosten en opbrengsten Samenvatting kosten en baten Totaal kosten Totale baten Saldo op eindwaarde Netto contante waarde per 1-1-2013

bedragen x € 1.000

€ € € €

2.600 2.600 -

Risico’s 1. Niet behalen van het benodigd voorverkooppercentage door de ontwikkelaar. 2. Vertraging in de levering van bouwrijpe grond aan de ontwikkelaar. 3. Meerkosten a.g.v. onvoorziene zaken in de uitvoering (v.b. mogelijke bodemsanering). #4496436 v5 - INSTELLEN VAN DE DEELEXPLOITATIE AV - ABC LIENDERT (TOELICHTING)

Status

1. Inleiding Het programma Amersfoort Vernieuwt, dat vooraf gegaan werd door de Binnenstedelijke Vernieuwing Amersfoort, heeft als doelstelling het verbeteren van de leefbaarheid in de voormalige prioriteitswijken. Deze leefbaarheid wordt verbeterd door fysieke ingrepen in de wijken en sociale projecten. In de wijk Liendert is al lange tijd een nieuw ABC-cluster tijd gepland op de kavel van de Windroos (voor het eerst gemeld in de RIB van 21 oktober 2008). Op de vrijkomende kavel van de Wiekslag worden na sloop van de school woningen gebouwd. Het is tevens de bedoeling de nabijgelegen speeltuin ´het Vogelnest´ onder te brengen op de nieuwe schoolkavel, in combinatie met het nieuwe schoolplein. Op de vrijkomende kavel van de speeltuin ontstaat daarmee een extra mogelijkheid voor gestapelde woningbouw. Met de bouw van de school en de woningen wordt een impuls gegeven aan de wijkverbetering in Liendert. In deze grondexploitatie informeren wij u nader over de financiële kaders, zoals aangegeven in het Raadsvoorstel “Bestuurlijke en financiële kaders project gebiedsontwikkeling ABC-Liendert en omgeving’” Nu het bestemmingsplan wordt vastgesteld, en de Overeenkomst van Grondexploitatie (OVK) op korte termijn getekend gaat worden, kan er ook een deelexploitatie ABC Liendert vastgesteld worden. Om de benodigde investeringen voor de grondexploitatie te kunnen doen is immers goedkeuring van de Raad nodig. Door het vaststellen van deze deelexploitatie wordt aan de voorwaarde voldaan dat de Raad het budget voor de investeringen beschikbaar stelt en wordt de opdracht gegeven voor het realiseren van de inkomsten voor de hele planperiode. De deelexploitatie AV – ABC Liendert wordt jaarlijks herzien en mogelijke afwijkingen worden bij de jaarrekening verantwoord. Het benodigde budget voor de bouw van de school à € 8,0 mln is verstrekt op dd. 18 december 2012 en wordt niet meegenomen in deze grondexploitatie. Leeswijzer In deze toelichting op de deelexploitatie ABC Liendert komt eerst een beschrijving van het doorlopen proces, waarbij het stedenbouwkundig plan, bestemmingsplan en overeenkomst kort toegelicht worden. Vervolgens volgt er een beschrijving van het programma en de planning van de werkzaamheden. De investeringen en opbrengsten worden daarna beschreven, waarbij ook het resultaat volgt. De risico’s worden als laatste beschreven.


2. Projectomschrijving 2.1 Algemene Projectbeschrijving Naar aanleiding van de ‘Haalbaarheidsstudie ABC-school Liendert’ die in september 2011 afgerond is, is voor de drie locaties een bestemmingsplan opgesteld. Het stedenbouwkundig plan, vastgesteld op 21 mei 2013, vormt de basis voor het planologisch juridisch kader. In het stedenbouwkundig plan vindt u per locatie verschillende modellen die de ruimtelijke bandbreedte van de locaties weergeven. Deze verschillende modellen zijn basis geweest voor het voorliggende bestemmingsplan. Voor de te ontwikkelen schoollocatie is een verkaveling met rijwoningen als uitbreiding van de stempelblokken ten westen van de Pelikaanstraat het uitgangspunt. De bebouwing zal in volume (twee lagen met kap)en kleur- en materiaal (lichtrode baksteen en antracietkleurige dakpan) zoveel mogelijk aansluiten bij de bestaande bebouwing. Voor de beeldkwaliteit gelden de criteria zoals opgenomen in plan ‘Liendertseweg’(juli 2012). Het gebouw bij de speeltuin “Het vogelnest” mag maximaal 4 bouwlagen krijgen op een iets opgetilde plint ten behoeve van de privacy. Het wordt een alzijdig gebouw waarbij de gevels aan de Wiekslag en het park het meest representatief zijn. De locatie ABC Liendert valt in Amersfoort Vernieuwt. Ten behoeve van de ontwikkelingen in Amersfoort Vernieuwt heeft de gemeente met De Alliantie een samenwerkingsovereenkomst gesloten “Financiële Afspraken op hoofdlijnen”. In deze overeenkomst staat over de locatie van het ABC het volgende: Ten einde doorstroming in de eigen wijk te bevorderen en midden- en hogere inkomens vast te houden en aan te trekken wordt met het woningprogramma op zogenaamde Alocaties de woningdifferentiatie in de wijk veranderd. Deze A-locaties die momenteel eigendom zijn van de gemeente en waarop nieuwe vastgoedontwikkelingen ten behoeve van woningbouw mogelijk zijn, betreffen de …oude schoollocaties Liendert…”. Deze A-locaties zullen door de gemeente aan Alliantie Eemvallei bouwen woonrijp worden aangeboden, zodat de Alliantie Eemvallei deze Alocaties in samenhang met hun bestaande complexen kan ontwikkelen met het oog op de in de wijk gewenste woningdifferentiatie. De uitwerking van het project ABC Liendert voor wat betreft de deelexploitatie is, conform de overeenkomst, als volgt. De gemeente sloopt de huidige bebouwing en maakt de gronden in het plangebied bouwrijp . De bouwrijpe gronden worden verkocht aan De Alliantie. Er wordt gestreefd om bij de oplevering van de woningen ook het aan de op te leveren woningen grenzende openbaar gebied woonrijp op te leveren. Alle kosten van planontwikkeling, bouwen woonrijp maken etc. zijn voor rekening en risico van de gemeente. Deze kosten moeten goed gemaakt worden door de verkoop van bouwrijpe grond aan De Alliantie.


2.2 Overzichtskaart plangebied deelexploitatie ABC Het plan- en exploitatiegebied van het project ABC –cluster bestaat uit drie deelgebieden: 1. Nieuwe locatie ABC cluster 2. Woningbouwlocatie 3. Speeltuin het Vogelnest. Locatie 1 – Nieuwe locatie ABC cluster De locatie voor het nieuwe ABC cluster ligt in de groene voorzieningenzone langs de Wiekslag. Direct grenzend aan het plangebied (oostzijde) staat een appartementengebouw van vier lagen Figuur 1: Kaart plan- en exploitatiegebied hoog. Aan de overzijde van de Vinkenbaan (westzijde) staat het gebouw van de Lidl (één bouwlaag met flauwe kap). Aan de noord- en zuidzijde staan woningen met 2 lagen en 1 kap. Locatie 2 - Woningbouwlocatie Op de locatie voor de grondgebonden woningen staat momenteel een aantal gebouwen, waaronder het schoolgebouw van de basisschool De Wiekslag. Naast deze bebouwing ligt er nog een groene zone die loop van het Waterwingebied tot Valleikanaal. Aan De Pelikaanstraat en de Ibisstraat staan eengezinswoningen die 1 laag en 1 kap of 2 lagen en 1 kap hoog zijn Locatie 3 – Speeltuin “Het Vogelnest” De huidige locatie van speeltuin Het Vogelnest komt deels vrij voor een appartementengebouw aan de Wiekslag. De locatie ligt naast een galerijflat van 10 bouwlagen. De entree van dit bouwblok ligt aan de Rietzangerstraat. Voor de zone aan de overzijde van de Wiekslag is het stedenbouwkundig plan ‘Liendertseweg’ in juli 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. Dit plan voorziet in grondgebonden woningen van 2 bouwlagen met kap of drie bouwlagen aan een ventweg met haaksparkeren langs de Wiekslag.

Locatie 1: Nieuwe locatie ABC Cluster

Mogelijke invullingen woningbouwlocaties Locatie 3: Het vogelnest


3. Achterliggende documenten en stand van zaken Eerdere besluitvorming heeft plaatsgevonden over de onderstaande producten. 3.1 Bestuurlijke en financiële kaders project ‘gebiedsontwikkeling ABC Liendert en omgeving’ In het raadsvoorstel “Bestuurlijke en financiële kaders project ‘gebiedsontwikkeling ABC Liendert en omgeving’” (d.d. 18-12-2012) zijn de ruimtelijke uitgangspunten en randvoorwaarden voor de gebiedsontwikkeling vast gesteld. In dit raadsvoorstel is ook het programma van eisen van de school vastgesteld. De financiële kaders voor het project zijn als volgt vastgesteld: - Een minimaal sluitende gemeentelijke grondexploitatie voor de gebiedsontwikkeling. - Maximale stichtingskosten voor de bouw van de school van € 8 mln. - Een minimaal sluitende gemeentelijke exploitatie van de school. Op basis van deze uitgangspunten en randvoorwaarden is het stedenbouwkundig plan verder uitgewerkt, rekening houdend met de financiële kaders. Datum: 18-12-2012 Status: Afgerond Door: Raad

3.2 Stedenbouwkundig plan (SVP) Uitgangspunt voor het ABC cluster is dat dit een autonoom gebouw in een groene setting is. Het gebouw mag maximaal twee bouwlagen krijgen met op de hoek van de Wiekslag, aan het ontmoetingsplein, de mogelijkheid voor een extra derde bouwlaag. Het uiteindelijke ontwerp voor het ABC cluster zal door een architect worden gemaakt. Voor de eengezinswoningen is er in het stedenbouwkundig plan het uitgangspunt dat er een verkaveling met rijwoningen (2 lagen en 1 kap) als uitbreiding van verkaveling ten westen van locatie 2 komt. Binnen de kaders zijn verschillende modellen mogelijk, zowel qua bebouwing en oriëntatie van de nieuw te bouwen woningen. Het uitgangspunt voor het appartementengebouw (locatie 3) is dat dit een autonoom gebouw in een groene setting is. Het autonome komt tot uitdrukking in het gebouw, volume, vorm en of kleur- en materiaalgebruik. De maximale hoogte is 4 lagen, waarbij de plint iets opgetild mag zijn. Datum: 21-5-2013 Status: Afgerond Door: College


3.3 Bestemmingsplan Op d.d. 26-11-2013 wordt het bestemmingsplan ABC cluster Liendert e.o. vastgesteld. In dit bestemmingsplan is ook de economische uitvoerbaarheid toegelicht. Het uitgangspunt voor de ontwikkeling is als volgt beschreven in de toelichting op het bestemmingsplan. Economische uitvoerbaarheid “De percelen van alle ontwikkelingslocaties zijn in eigendom van de gemeente. Op 18 december 2012 heeft de gemeenteraad van Amersfoort de financiële kaders van de totale Figuur 2: Verbeelding plankaart ontwerpbestemmingsplan gebiedsontwikkeling vastgesteld. Voor de gebiedsontwikkeling is dan ook geen exploitatieplan vereist, omdat de te maken kosten ‘anderszins verzekerd’ zijn.” Met de OVK als basis is deze grondexploitatie opgesteld. Mede uit deze grondexploitatie blijkt dat het bestemmingsplan ABC cluster Liendert e.o. financieel uitvoerbaar is en dat de ontwikkeling plaatsvindt binnen de vastgestelde financiële kaders. Datum: 26-11-2013 Status: loopt Door: Raad 3.4 Overeenkomst van Grondexploitatie (OVK) Bij ABC-school Liendert is er sprake van een nieuwe bouwmogelijkheid, de bouw van de eengezinsen meergezinswoningen. Vanwege de bestemmingsplanwijziging én de nieuwe bouwmogelijkheid, moet er kostenverhaal plaatsvinden. Door de uitgifte van bouwrijpe grond aan De Alliantie is het kostenverhaal geregeld, conform de Wro. In de OVK wordt de uitgifte aan de Alliantie vastgelegd en worden de voorwaarden waaronder de uitgifte plaatsvindt verder uitgewerkt. Datum: uiterlijk 26-11-2013 Status: loopt Door: College


3.5 Stand van Zaken In het eerste kwartaal van 2013 heeft het college van B&W de door de raad meegegeven kaders verder uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan, dat als basis heeft gediend voor het bestemmingsplan. De bestemmingsplanprocedure is gestart nadat de raad in maart 2013 heeft ingestemd met de startnotitie voor het bestemmingsplan. Aansluitend is een architect geselecteerd voor de uitwerking van een bouwplan voor het ABC cluster. Later dit jaar wordt de technische uitwerking en bouw van het cluster openbaar aanbesteed. De Alliantie en de gemeente werken aan een samenwerkingsovereenkomst waarin de samenwerking rondom de plannen voor de woningbouw verder wordt uitgewerkt. De bouw van het ABC cluster start medio 2014, de bouw van de woningen eind 2015, na oplevering en ingebruikname van het ABC cluster. Vooruitlopend op de woningbouwplannen op de schoollocatie wordt medio 2014 al gestart met de bouw van appartementen op de huidige speeltuinlocatie, die meeverhuist naar het nieuwe wijkplein.

4. Programma 4.1 Gepland Programma In de OVK is geen verplichting opgelegd ten aanzien van aantallen te realiseren sociale huurwoningen. De Alliantie beoogt een mix van koop en huur. Vooralsnog is de verwachting dat de eengezinswoningen vrije sector woningen worden, waarbij er geen afspraken zijn over de categorieën van deze nieuwbouwwoningen. De meergezinswoningen worden deels (sociale) huur en deels koop. Uitgangspunt bij het stedenbouwkundig plan is dat bij de woningbouwlocatie eengezinswoningen komen met 2 lagen en 1 kap. Bij de voormalige speeltuin komt een appartementencomplex dat maximaal 4 lagen hoog is.

Figuur 3: (mogelijk) Programma ABC School

Bij nadere uitwerking van de plannen heeft De Alliantie, binnen de kaders van het bestemmingsplan, de ruimte om het programma verder te optimaliseren, op basis van de actuele marktomstandigheden. Door het geplande programma kan dit project ook een bijdrage leveren in (her)huisvesting van huishoudens uit de AV-gebieden die een stap in hun wooncarrière willen maken. Hiervoor wordt een groot gedeelte van de woningen gerealiseerd in de klasse (middel)duur. 4.2 Planning De verwachting is er in 2014 gestart kan worden met de sloop van de bebouwing (en verharding) op de kavel waar het nieuwe ABC cluster komt. De bouw van de school start medio 2014. De verwachting is dat de nieuwe ABC cluster medio 2015 opgeleverd wordt. Als dit ABC cluster opgeleverd wordt, wordt de oude bebouwing op de woningbouwlocatie gesloopt zodat deze geleverd kan worden. De levering is nu gepland in 2016. De oplevering van het openbaar gebied is vooralsnog voorzien in 2017. De kosten van grondexploitatie voor het bouwrijp maken van de kavel voor het ABC cluster (waar onder slopen van de bestaande bebouwing) moeten gedekt worden uit de grondexploitatie. Op het moment dat de ABC cluster in 2016 opgeleverd is, bedragen deze kosten ca. €1,0 - € 1,25 mln euro. #4496436 v5 - INSTELLEN VAN DE DEELEXPLOITATIE AV - ABC LIENDERT (TOELICHTING)

5. Investeringen en Opbrengsten De realisatie van het project ABC cluster leidt tot kosten en opbrengsten bij de gemeente. Voor zover deze kosten en opbrengsten betrekking hebben op de deelexploitatie worden deze benoemd en kort omschreven. De kosten die gemaakt worden in het kader van de opstalontwikkeling van de ABC cluster worden niet meegenomen, omdat deze separaat verantwoord worden. Het benodigde budget is op 18 december 2012 reeds aangevraagd en verstrekt conform het raadsvoorstel ‘Bestuurlijke en financiële kaders project gebiedsontwikkeling ABC-Liendert en omgeving’.

5.1 Investeringen – Plankosten De kosten voor planontwikkeling hebben betrekking op enerzijds de plan- en apparaatskosten voor zover die door de gemeente gemaakt en/of betaald worden. Hieronder vallen de kosten voor o.a. de projectleider, planeconoom, stedenbouwkundige etc. die bijvoorbeeld hebben meegewerkt aan de totstandkoming van het bestemmingsplan e.d.. 5.2 Investeringen – Sloop, Bouw- en Woonrijp maken De sloopkosten bestaan uit de sloop van de aanwezige bebouwing op de drie verschillende locaties. Verdere gemeentelijke kosten voor het bouwrijp maken hebben o.a. betrekking op het opnemen van de verharding op de verschillende kavels en aanleg van riolering.. Nadat de kavel voor de ABC-school bouwrijp geleverd is, worden de kosten om deze kavel woonrijp te maken betaalt vanuit de opstalontwikkeling. Nadat de woningen op de twee overige kavels opgeleverd zijn, dient ook het openbaar gebied woonrijp opgeleverd te worden. De kosten van het woonrijp opleveren zijn vooral de aanleg van bestrating, verlichting en groen. 5.3 Opbrengsten – Gronduitgifte De gronden onder de toekomstige woningen worden bouwrijp verkocht aan de Alliantie. De (herontwikkelings)waarde van deze gronden is, conform gemeentelijk beleid, residueel bepaald. Ter controle is de marktwaarde getaxeerd door een onafhankelijke taxateur, op basis van een residuele grondwaardeberekening.


5.4 Resultaat Het resultaat van de deelexploitatie op eindwaarde op 31-12-2018 is € 0.0 mln (budgettair neutraal). De kosten en opbrengsten zijn weergegeven in tabel 1. Verder is in figuur 4 een cashflow-diagram weergegeven. In dit diagram valt te zien wanneer er kosten en opbrengsten verwacht worden en wat de geschatte boekwaarde per 31/12 is, in enig jaar. Deelexploitatie AV ABC cluster (x € 1 mln)

Boekwaarde

Te verwachten

Totaal

(saldo gerealiseerde (baten en kosten) baten en kosten)

Kosten

per 31-5-2013 0,0

0,0

0,0

Sloop

0,0

0,4

0,4

Bodemsanering

0,0

0,0

0,0

0,4

1,5

1,9

Bijdragen

0,0

0,1

0,1

Rente

0,0

0,2

0,2

0,4

2,2

2,6

Subsidie

0,0

0,0

0,0

Uitgifte

0,0

2,6

2,6

0,0

2,6

2,6

-0,4

0,4

0,0

Kosten planontwikkeling, bouwen woonrijp maken

Totaal

Baten

vanaf 1-6-2013

Verwerving

Totaal Saldo op eindwaarde Netto contante waarde per 1-1-2013

0,0

Grondexploitatie De grondexploitatie Amersfoort Amersfoort Vernieuwt Boekwaarde Te verwachten Totaal Vernieuwt bestaat uit 2 lopende Totaal kosten 9,0 33,3 42,3 deelexploitaties, AV - Hogewegzone en Totaal baten 14,5 27,8 42,3 AV - Randenbroek Zuid, en 1 vast te Saldo op eindwaarde 5,5 -5,5 0,0 stellen deelexploitatie, AV – ABC Netto contante waarde per 1-1-2013 0,0 Liendert. In de grondexploitatie (x € 1 mln) Amersfoort Vernieuwt zijn de totale verwachte kosten en opbrengsten ca. €42,3 mln. De kosten en opbrengsten voor de deelexploitaties AV – Hogewegzone en AV – Randenbroek Zuid zijn gebaseerd op de laatste herziening. De kosten en opbrengsten van de deelexploitatie AV – ABC Liendert zijn conform deze vast te stellen grondexploitatie.


6. Risico’s 6.1 Risicoanalyse – RISMAN - risicodossier Voor het inventariseren van de risico’s bij het project ABC Liendert is er een risico-sessie gedaan onder leiding van Twijnstra en Gudde. Tijdens deze risico-sessie is een RISMAN-risicodossier gemaakt. Dit risicodossier is periodiek besproken en geactualiseerd in de projectgroep. De belangrijkste risico’s voor de grondexploitatie zijn: - Omdat de Alliantie het door hen geëiste voorverkooppercentage van 70% niet haalt, neemt zij de grond niet af.

-

Vertraging in de levering van bouwrijpe grond aan de Alliantie (a.g.v. bijvoorbeeld vertraging van de oplevering van het ABC cluster) Aanwezigheid van een meer dan ‘normale’ hoeveelheid bodemverontreiniging, kabels en leidingen

Door het treffen van beheersmaatregelen en door het risicodossier periodiek te herzien wordt geprobeerd risico’s tijdig te signaleren en de mogelijke effecten van risico’s te beperken. 6.2 Risicoanalyse – Monte Carlo analyse Op basis van de uitkomsten van de RISMAN-risico is een Monte Carlo analyse gemaakt van het mogelijke resultaat van de grondexploitatie. In deze Monte Carlo analyse is ervan uitgegaan dat er bij een grondexploitatie altijd een bepaalde mate van onzekerheid is met betrekking tot alle kosten en opbrengsten. Zo zullen is het uitgangspunt voor bijvoorbeeld de hoogte van de plankosten dat deze maximaal 15% minder dan de geraamde kosten zijn en maximaal 25% meer dan de geraamde kosten. Door deze bandbreedte voor alle kosten en opbrengsten te bepalen is het mogelijk om, gegeven de input, een mogelijke bandbreedte te bepalen voor dit project. Ook is aan te geven met hoeveel procent zekerheid het gepresenteerde saldo behaald kan worden. In dit project is een onvoorzien aanwezig van ca. 6% van de geraamde kosten en opbrengsten. Gegeven dit onvoorzien is de kans van het behalen van een budgettair neutraal saldo ca. 65%. Het restant risico tot een zekerheid van 90% wordt meegenomen in de berekening van het benodigde weerstandsvermogen. Het grootste risico is vertraging van gronduitgifte.


RAADSVOORSTEL. TITEL Instellen van de deelexploitatie AV ABC Liendert

Recommend Documents