Startersleningen nader bekeken
Petra de Goei Beleid & Projecten Gemeente Leiderdorp September 2008
1. Inleiding Bij de bespreking van de notitie ‘Zicht op Wonen deel III’ in oktober 2007 heeft de gemeenteraad gevraagd om haar te informeren over de starterslening. Naast de starterslening is in Zicht op Wonen deel III ook een aantal andere opties genoemd die de positie van de starters op de woningmarkt kan verbeteren. Definities In Zicht op Wonen deel III werden de volgende definities gehanteerd voor het begrip ‘starter’ (uit WoON 2006): De ‘echte’ starter is degene, die vanuit een onzelfstandige woonsituatie op zoek is naar de eerste zelfstandige woning (veelal vanuit het ouderlijk huis of (studenten)kamers). De semi-starter heeft al een woning, maar deze komt niet beschikbaar voor de woningmarkt (b.v. bij echtscheiding, maar ook bij herstructurering/sloop van de huidige woning). De semi-starters hebben in de praktijk vaak een voorsprong op de ‘echte’ starter vanwege het verkrijgen van de urgentiestatus.1 Daarnaast kennen we nog een type starter, de zogeheten koop-starter. De ‘koop’ starter is degene, die vanuit een zelfstandige – veelal sociale - huurwoning naar een koopwoning wil verhuizen. De woning die deze doorstarter achterlaat komt wel opnieuw beschikbaar voor de woningmarkt. Bouwen voor deze doelgroep bevordert dus de doorstroming en geeft de ‘echte’ starter uiteindelijk meer kans op een betaalbare huurwoning.
2. Startersleningen Wat is een Starterslening? De starterslening is een stimuleringsinstrument voor gemeenten binnen het woningmarktbeleid. Deze lening biedt huishoudens tot een bepaalde inkomensgrens de mogelijkheid om de woonlasten van hun eerste koopwoning te verlagen. De starterslening overbrugt het verschil tussen de totale koopsom van de woning en het maximale bedrag dat – op basis van het inkomen – bij de bank geleend kan worden volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)2. De starterslening kent een rentevaste periode van 15 jaar, de looptijd is maximaal 30 jaar. De eerste drie jaar wordt geen rente en aflossing betaald over de starterslening. Na het derde jaar wordt wél rente en aflossing betaald, mits het inkomen voldoende is gestegen. Is het inkomen onvoldoende gestegen dan kan een hertoets aangevraagd worden en wordt een maandlast betaald die past bij het actuele inkomen. De starterslening past zich dus aan aan de inkomensontwikkelingen van de starter. Hoe werkt het? Voor de invoer van de starterslening dient de gemeente een Verordening Startersregeling op te stellen, waarin vast gelegd wordt onder welke voorwaarden de gemeente startersleningen wil verstrekken. Hierbij moet gedacht worden aan3: - doelgroep - woningcategorie - maximale hoogte starterslening 1
De nieuwe Regionale huisvestingsverordening van Holland Rijnland (verwachte inwerkingtreding 1 januari 2009) heeft de automatische urgentiestatus bij echtscheidingen afgeschaft. Alleen in noodsituaties zal bij echtscheiding nog urgentie worden verleend op basis van de hardheidsclausule. 2 Maximale grens NHG: € 265.000,-. Zie ook de NHG-brochure in de bijlage. 3 Zie ook SVn-brochure blz. 4-6.
-
jaarbudget of algemeen plafond rentepercentage
De financiën die de gemeente beschikbaar stelt voor startersleningen, wordt zonder rente uitgeleend aan het stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). De SVn beheert het fonds voor de startersleningen. De gemeente kan jaarlijks een budget beschikbaar stellen, maar er kan ook gekozen worden voor een eenmalig budget. De te verstrekken starterslening is een percentage van de verwervingskosten waarbij een maximum bedrag bepaald wordt (dit wordt vastgelegd in de verordening). Door terugontvangen rente en aflossing van de verstrekte starterslening wordt het fonds weer aangevuld, waardoor nieuwe startersleningen verstrekt kunnen worden. Het fondsverloop is echter moeilijk te voorspellen, doordat rente en aflossing afhankelijk is van de inkomensgroei van de starter en van de mutatiegraad (bij verkoop moet de starterslening terugbetaald worden). Kosten voor de gemeente: het bedrag dat de gemeente in het fonds stopt én jaarlijks 4,5% interne rente. Als de gemeente de starterslening zou beëindigen, ontvangt zij haar inleg terug, echter in kleine beetjes aan de hand van de rente en aflossing van de uitgezette leningen. De SVn verzorgt een groot deel van de werkzaamheden rondom de verstrekking van de leningen. De SVn heeft veel voorbeeldmateriaal beschikbaar, zoals bijvoorbeeld ook een voorbeeldverordening. Toch zal ook inzet van de gemeente nodig zijn op dit vlak, niet alleen met betrekking tot het verstrekken van de leningen, maar ook communicatie hierover om bekendheid te geven aan de regeling. Goede communicatie, blijkt ook uit gesprekken met andere gemeenten waar de startersleningen verstrekt worden, is zeer noodzakelijk voor het succes van de startersregeling. Naast het budget dat voor de leningen beschikbaar wordt gesteld, moeten er dus ook ambtelijke uren beschikbaar voor worden gesteld (schatting ca. 100 uur op jaarbasis). Bijdrage van de Rijksoverheid Per 1 januari 2007 is via VROM Startersfonds € 40.000.000,- beschikbaar gesteld om startersleningen te stimuleren. Gemeenten die werken met de startersregeling kunnen met deze ‘VROM verdubbelaar’ hun bedrag verdubbelen dat ze beschikbaar hebben gesteld voor startersleningen. Voor iedere door de gemeente toegekende VROM Starterslening ontvangt de gemeente een bijdrage van 50%. Als het VROM Startersfonds uitgeput is, komen de startersleningen weer voor 100% voor rekening van de gemeente. Momenteel is er nog geld beschikbaar in dit fonds, het is echter niet bekend hoeveel er nog beschikbaar is en hoe lang dus nog van het fonds gebruik kan worden gemaakt.
3. Startersleningen in Leiderdorp? Om te kijken of de starterslening voor Leiderdorp een geschikt instrument is, zijn een aantal zaken van belang. De doelgroep moet nauwkeurig bepaald worden en daarmee samenhangend de woningvoorkeur en het prijssegment. Daarnaast zijn het gemeentelijk beleid met betrekking tot geldleningen en de financiën om het geheel uit te kunnen voeren van belang. Doelgroep Zoals hierboven al vermeld, zijn er verschillende type starters. Bij een starterslening moet afgevraagd worden wat het doel is wat de gemeente wil bereiken. Er kan gekozen worden de starterslening voor iedereen beschikbaar te stellen, echter er kan ook een leeftijdsgrens, maatschappelijke binding en het al of niet achterlaten van zelfstandige woonruimte voorgeschreven worden. Om een gewenste doorstroming op de woningmarkt te krijgen, lijkt het logisch om van een koop-starter uit te gaan die een zelfstandige huurwoning achterlaat in Leiderdorp met een leeftijd van 18 tot 35 jaar.
De startersregeling zou echter ook voor echte starters een uitkomst kunnen zijn, om sneller voor een woning in aanmerking te komen, aangezien de wachttijden voor sociale huurwoningen lang zijn. Hierbij kan gekozen worden voor de ‘eigen’ Leiderdorpse starter die bijvoorbeeld minimaal de afgelopen drie jaar in Leiderdorp woonachtig was (ouderlijk huis, studentenkamer), waarbij het mogelijk is een uitzondering te maken voor starters die aantoonbaar voor studie een aantal jaren ergens anders gewoond hebben. Op deze wijze wordt de starter geholpen, er wordt hierdoor echter geen verhuisketen op gang gebracht. Afgevraagd moet worden of dit op een gespannen woningmarkt gewenst is. Woningcategorie en prijssegment De starterslening is algemeen inzetbaar, maar kan ook gebiedsgericht of projectmatig ingezet worden – dit gebeurt vaak bij nieuwbouw. Leiderdorp heeft echter op dit moment geen geschikte nieuwbouwprojecten waar de starterslening aan gekoppeld zou kunnen worden. Door dit open te laten wordt zoveel mogelijk vrijheid gegeven aan de starter, die overigens toch in bepaalde buurten uitkomt in verband met het prijssegment waarin gezocht wordt. Uit gesprekken met makelaars uit Leiderdorp blijkt dat met name de jongere starters (leeftijd begin 20) met één salaris op appartementen uitkomen. De starters met een leeftijd van eind 20-begin 30 en tweeverdienend, stromen vaak door vanuit een huurwoning naar een koopeengezinswoning of gaan direct vanuit het ouderlijk huis samen wonen in een koopeengezinswoning. Hierbij moet toegevoegd worden dat tweeverdieners door een hoger inkomen uiteraard meer mogelijkheden hebben. Op één salaris is het als jonge starter bijna niet mogelijk om te kopen (zelfs met een starterslening). Gemeentelijk beleid De gemeente Leiderdorp heeft een Garantiestellingenbeleid, dit is vast gesteld door het college. In dit beleid staat dat de gemeente in principe geen geldleningen verstrekt. Invoering van de startersleningen zou dus een afwijking op het gemeentelijk beleid zijn. Financiën Financiën om de startersregeling mogelijk te maken, worden door gemeenten gehaald uit bijvoorbeeld de verkoop van aandelen, onbenutte volkshuisvestingsgelden, algemene reserve of een positief jaarrekeningresultaat. Zoals in Zicht op Wonen III al genoemd werd, is er minimaal een bedrag van € 300.000,noodzakelijk om de startersregeling mogelijk te maken. Als gerekend wordt op een bijdrage van bijvoorbeeld maximaal € 30.000,- per lening, zouden hier ca. 10 leningen van verstrekt kunnen worden. Met de VROM verdubbelaar kan het aantal leningen verhoogd worden, hierbij moet echter de kanttekening geplaatst worden dat het niet duidelijk is hoeveel er nog in het VROM Startersfonds zit, hier kan dus niet met zekerheid op gerekend worden. De gemeente Leiderdorp heeft momenteel geen middelen beschikbaar voor startersleningen. Wel kan er geput worden uit het volkshuisvestingsgerelateerde budget: de Reserve Sociale Woningbouw. Op korte termijn is er geen geld beschikbaar vanuit deze reserve. Het budget dat op het moment in de reserve zit, is een subsidie die hoogst waarschijnlijk terugbetaald moet worden in verband met het niet tijdig kunnen opleveren van de woningen op Achter ‘t Hofje, zoals in Zicht op Wonen III is vermeld. In 2010-2011 wordt een subsidie in het kader van de verstedelijkingsafspraken 2005 t/m 2009 verwacht, die in de Reserve Sociale Woningbouw wordt gestort. In Holland Rijnland is voor deze subsidie een verdeelsleutel afgesproken. Voorwaarde voor het verkrijgen van de subsidie is het behalen van de woningbouwtaakstelling. Leiderdorp heeft haar taakstelling behaald en komt in principe in aanmerking voor ca. € 1.000.000,- (Verdeelbesluit van oktober 2007 Algemeen Bestuur van Holland Rijnland). Het is onduidelijk of er nog op dit bedrag gekort gaat worden. Zoals bekend behalen namelijk niet alle gemeenten in de regio Holland Rijnland hun taakstelling t/m 2009.
Volgens de Nota reserves en voorzieningen – door de gemeenteraad vastgesteld op 19 december 2005 – dient de Reserve Sociale Woningbouw voor ‘het oplossen van knelpunten op het gebied van de volkshuisvesting en dan alleen bij sociale woningbouw in de meest brede zin van het woord.’ Het lijkt niet helemaal zuiver om een budget voor startersleningen uit de Reserve Sociale Woningbouw beschikbaar te stellen, aangezien de starterslening niet voor sociale woningbouw bestemd is. Door voorwaarden aan de doelgroep te stellen, waarbij gesteld wordt dat een zelfstandige sociale huurwoning achter gelaten moet worden, zou de starterslening indirect ten goede kunnen komen aan de sociale woningbouw. De starterslening verbinden aan de sociale koopgrens van € 181.000,- lijkt geen optie. In de woningvoorraad van Leiderdorp zijn slechts beperkt woningen in deze prijsklasse te vinden, dit betreffen (de met name kleinere) appartementen, veelal vrijkomend uit de verhuur. Starters die vanuit een huurwoning doorstromen, zoeken vaak naar een eengezinswoning. In Leiderdorp zijn er geen eengezinswoningen in deze prijsklasse. Dit zou betekenen dat voor slechts een klein deel van de woningmarkt de startersregeling is toe te passen: de goedkopere, kleinere appartementen. Als doelgroep, woningvoorkeur en prijssegment niet goed op elkaar afgestemd worden, mist de starterslening zijn doel. Uit gesprekken met verschillende makelaars in Leiderdorp blijkt dat veel starters, al of niet een zelfstandige woning achterlatend, tweeverdieners zijn die een eengezinswoning tussen de ca. € 220.000,- en € 325.000,- zoeken. Voor een eengezinswoning in Leiderdorp moet in de praktijk echter al snel gerekend worden op een bedrag van ca. € 249.000,- waarbij dan vaak nog een en ander in de woning gebeuren moet. Om de hypotheek rond te krijgen, komt het voor dat ouders meefinancieren. Daarnaast gaf een makelaar aan dat de Nationale Hypotheek Garantie door starters weinig gebruikt wordt, omdat dan minder geleend kan worden. Bij de starterslening is de NHG een voorwaarde. Op de website van SVn is een lijst beschikbaar van gemeenten die gebruik maken van de startersregeling en welke voorwaarden zij hierbij hanteren. De tabel in de bijlage laat van een aantal omliggende gemeenten die gebruik maken van de Startersregeling zien welke voorwaarden zij hierbij hanteren. Hieruit blijkt dat de maximale verwervingskosten voor een woning bij omliggende gemeenten tussen de € 200.000,- en € 265.000,- liggen en de maximale hoogte van de startersleningen tussen de € 20.000 en € 50.000,-.
4. Eindconclusie Geadviseerd wordt om de volgende zaken te betrekken in de discussie over startersleningen: • Hoewel de starterslening een goed stimuleringsinstrument voor de woningmarkt lijkt te zijn, druist dit in tegen het gemeentelijk garantiestellingenbeleid. • Het inzetten van volkshuisvestelijke gelden uit de Reserve Sociale Woningbouw lijkt niet zuiver, aangezien deze reserve bedoeld is voor knelpunten in de sociale woningbouwsector. Door bepaalde voorwaarden aan de startersleningen te verbinden (achterlaten van een zelfstandige sociale huurwoning) kan slechts indirect gezorgd worden voor doorstroming in de sociale woningbouw. • De Reserve Sociale Woningbouw heeft momenteel geen geld beschikbaar. In 20102011 wordt de reserve aangevuld met een subsidie vanuit de verstedelijkingsafspraken 2005 t/m 2009, over de hoogte van deze subsidie is echter nog geen zekerheid. Uitgaande van ca. € 1.000.000,- betekent dit dat éénderde van het budget uit de Reserve Sociale Woningbouw ingezet zou worden voor een bestemming die slechts indirect ten goede kan komen aan de sociale woningbouw. • Daarnaast is er ook nog een kostenpost voor interne rente (4,5%) en ambtelijke uren, waar financiering voor gevonden moet worden.
Omdat de starterslening indruist tegen het gemeentelijk beleid, er geen financiële middelen beschikbaar zijn dan de volkshuisvestelijke gelden die eigenlijk voor een ander doel bestemd zijn, lijkt het verstandiger om naar een andere wijze te zoeken om de starter op de woningmarkt te ondersteunen. Indien toch gekozen wordt voor het invoeren van de starterlening dan dient het achterlaten van een zelfstandige sociale huurwoning als harde eis meegenomen te worden. Hiermee wordt niet alleen bereikt dat een aantal starters geholpen wordt op de krappe woningmarkt, maar ook dat er doorstroming plaats vindt in de huursector. In Zicht op Wonen deel III zijn meerdere mogelijkheden genoemd om de starter op de woningmarkt te ondersteunen, waarbij niet van het Garantiestellingenbeleid afgeweken hoeft te worden. Daarnaast kan hierbij de Reserve Sociale Woningbouw ingezet worden voor de doelgroep waarvoor deze bestemd is. Bij constructies zoals bijvoorbeeld Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) en Koopgarant blijft de woning bovendien voor de doelgroep behouden door de terugkoopregeling (zie ook Zicht op Wonen deel III). Voorstel 3 uit Zicht op Wonen deel III wordt hierbij ondersteund: ‘Vooralsnog wordt afgezien van het inzetten van het instrument Starterslening. Er wordt gekozen voor het bouwen van MGE/MVE-koopwoningen voor de doelgroep ‘echte’ starter of koopstarter. In principe wordt er niet gekozen voor de semi-starter, tenzij er bij herhuisvesting als gevolg van een herstructureringsproject specifieke afspraken over gemaakt worden. Per project worden er afspraken gemaakt met de ontwikkelende partij, waarbij bij voorkeur een corporatie wordt ingeschakeld. Met de AWL worden in 2007/uiterlijk in het eerste kwartaal 2008 nadere afspraken gemaakt over het bouwen van MGE/MVE-woningen.’ Het is nog niet mogelijk gebleken om met Rijnhart Wonen (voormalig AWL) specifieke prestatieafspraken te maken, het is wel een aandachtspunt van beide partijen. Het Beleidsplan Vastgoedsturing van Rijnhart Wonen is nog in ontwikkeling en hierin zal ook aandacht aan de positie van de starter besteed worden. Recent heeft Rijnhart Wonen wel in Zoeterwoude een twaalftal koopappartementen met een speciale koopregeling verkocht. Zij gaat dit experiment evalueren. Daarnaast is er vanuit Holland Rijnland aandacht voor de startersdoelgroep. Twintig procent van de woningen in de bestaande voorraad wordt gelabeld voor starters. Omdat bleek dat de jonge starters in de verdrukking kwamen is per 1 juni 2008 in het woonruimteverdeelsysteem een nieuwe (tijdelijke) regeling voor de starters opgenomen. Hierbij wordt 50 procent van de starterswoningen gelabeld voor de starters jonger dan 26 jaar. Nieuwbouw blijft belangrijk in de gespannen woningmarkt. Zoals in de notitie Zicht op wonen deel III al aangegeven werd, werkt ‘het gedifferentieerd en wijkgericht bouwen voor de specifieke doelgroep van 55-plussers (senioren) het gewenste positieve effect heeft voor de doorstroming’. De woontorens aan de Laan van Berendrecht werden hier als voorbeeld genoemd. Hier heeft de gewenste doorstroming plaats gevonden, waardoor aan het eind van de verhuisketen ook de starter op de koopmarkt aan bod kwam. Een zelfde effect mag verwacht worden bij oplevering van het woonzorgcomplex de Ommedijk, het Heerlijk Recht en appartementencomplex de Orangerie met 28 levensloopbestendige woningen. In 2009 vindt door het Ministerie van VROM een nieuw Woningbehoeftenonderzoek plaats. Ook de Leiderdorpse woningmarkt wordt hierbij onderzocht (oversampling4). De resultaten 4
Naast het algemene woningbehoeftenonderzoek kunnen gemeenten zich aanmelden voor ‘oversamplen’. Hiermee wordt het aantal respondenten verhoogd, zodat op een lager schaalniveau betrouwbare uitspraken gedaan kunnen worden. Uitspraken op gemeentelijk schaalniveau is bij de landelijke steekproef namelijk niet mogelijk. Zie ook www.vrom.nl/woon en www.woon-oversampling.nl/WoON
worden in 2010 verwacht. Het vorige woningbehoeftenonderzoek was WoON 2006. Voor Leiderdorp is het goed om de ontwikkelingen op haar woningmarkt te onderzoeken, zodat nieuwbouw voor de juiste doelgroep ingezet kan worden.
Bronnen -
De Startersregeling – een initiatief van gemeenten en SVn, SVN-brochure Zicht op Wonen deel III, september 2007 Gesprekken met verschillende makelaars in Leiderdorp Gesprekken met omliggende gemeenten die gebruik maken van startersregeling www.svn.nl www.nhg.nl www.vrom.nl/woon
Bijlagen - De Startersregeling – een initiatief van gemeenten en SVn, SVN-brochure - Tabel voorbeelden startersregelingen omliggende gemeenten - NHG: de veiligste weg naar de voordeligste hypotheek!, brochure NHG
