Financiering VROM Startersleningen

2008

01

SV n Nieuws Financiering VROM Startersleningen Kostendeling voor duur­ zame woningvoorraad SVn vindt zich uitstekend in de kabinetsagenda voor een drastische verduurzaming van de bestaande (particuliere) woningvoorraad. Daar valt nog een wereld te winnen aan o.a. energiebesparing, CO2-uitstoot en wooncomfort. Bij verduurzaming hoort ook duurzame financiering: Revolving Fund. Te beginnen op gemeentelijk niveau en te koppelen aan nationale, regionale en lokale kostendeling. De VROM Starterslening is hier het lichtend voorbeeld: lokaal Startersfonds (gemeente + corporaties) + Provinciaal Startersfonds + landelijk VROM Startersfonds. Gestapelde kostenreductie van ‘zachte’ Stimulerings­ leningen tot wel een factor vier en meer. Moge het revolverende kwartje vlot vallen. In dat geval: duurzaam succes verzekerd!

Inhoud Theo Rietkerk, Gedeputeerde Ruimte, Wonen en Milieu, Provincie Overijssel pag 2/3/4

Gemeente en corporaties financieren samen Starterslening pag 4 Coöperatie Starterslening

pag 5

Slotakkoord ABN AMRO Fondsrekening pag 6

1

SVn sluit kredietovereenkomst met Rabobank Op 10 april 2008 ondertekenen SVn en Rabobank een kredietovereenkomst van € 100 miljoen. De overeenkomst is bedoeld voor de funding van het SVn-deel van de VROM Startersleningen.

I

n het najaar van 2006 sloot SVn een convenant met het ministerie van VROM. Dit convenant markeerde de beschikbaarstelling door VROM van een bedrag van 1 40 miljoen, zijnde de voeding van het landelijke VROM Startersfonds dat is ondergebracht bij SVn. Het VROM Startersfonds is per 1 januari 2007 formeel in werking getreden. Samen met het gemeentedeel kan er voor in totaal 1 300 miljoen aan VROM Startersleningen worden verstrekt. Deze leningen komen voor minimaal 50 procent voor rekening en risico van de gemeenten (of voor een deel van de provincies) en voor maximaal 50 procent voor rekening en risico van SVn.

De nu te sluiten kredietovereenkomst met de Rabobank van 1 100 miljoen stelt SVn in staat haar deel van de VROM Starters­ leningen te financieren.

Provinciaal Startersfonds Gelderland K ort voor de jongste jaarwisseling heeft de provincie Gelderland een eigen fonds Startersleningen geopend bij SVn: het Provinciaal Startersfonds Gelderland. In het fonds heeft de provincie een bedrag van ruim 1 1,7 miljoen gestort. Daarmee kunnen tot 2010 ruim 200 koopstarters in deze provincie een Starterslening ontvangen. De regeling geldt alleen voor starters die een woning kopen in een Gelderse gemeente die de Startersregeling voert. Per 1 april 2008 zijn dat er op de kop af 21.

De provincie Gelderland ziet de Starterslening als een instrument om op de korte termijn de Gelderse woningmarkt beter te laten functioneren en de kansen voor starters op de (koop) woningmarkt – o.a. jongeren en mensen met een laag inkomen – te vergroten. Gelderland is na Limburg de tweede provincie met een eigen Startersfonds; begin 2008 opende ook Overijssel een Startersfonds bij SVn (zie het interview met de Overijsselse gedeputeerde Theo Rietkerk elders in deze editie). 01 - a p r i l 2 0 0 8

Theo Rietkerk, Gedeputeerde Ruimte, Wonen en Milieu, Provincie Overijssel

Alle heil kan niet van de Starterslening alleen komen Ook de provincie Overijssel is aan de Starterslening, per januari 2008 om precies te zijn. Met haar Startersfonds van € 10 miljoen bij SVn halveert de provincie in de komende vier jaar de gemeentelijke kosten van de Starterslening. Koppeling aan het landelijke VROM Startersfonds brengt die kosten nog weer eens terug tot een kwart. Een aanbod dat je niet moet willen weigeren. Een aantrekkelijk perspectief bovendien voor de cohorten Overijsselse koopstarters, vooral in de plattelandsgemeenten en talrijke kernen. Verantwoordelijk gedeputeerde Theo Rietkerk licht de

Foto: Jeroen Poortvliet

stap van zijn provincie toe.

2

D

e Overijsselse provinciebestuurder zegt dat hij al langere tijd iets heeft met Startersleningen. Vóór zijn aantreden in 2003 als gedeputeerde Ruimte, Wonen en Milieu in het Provinciehuis van Zwolle, was hij zes jaar lid van de Tweede Kamerfractie van het CDA. In die kwaliteit heeft hij naar eigen zeggen aan de wieg gestaan van de gedachte aan extra middelen voor koopstarters via SVn. Daarnaast verzorgde hij de thema’s bouwen, wonen en fysieke leefomgeving van het CDA-verkiezingsprogramma. “In het jongste regeerakkoord zijn er extra middelen voor koopstarters gekomen, omdat één van de coalitiepartners dat heel zinnig vindt. Dus in die zin heb ik wel enige verwantschap met het thema Startersleningen,” zo geeft Rietkerk te kennen. Woningtekort te lijf Waarmee niet gezegd wil zijn dat het Overijssels Startersfonds er ook in een vloek en een zucht was. De incubatietijd beliep vier jaar; niet zonder reden natuurlijk. Rietkerk: “In 2003 constateerden we in deze provincie een meer dan volwassen woningtekort van 10.000 woningen, zowel in kwantiteit als in kwaliteit. Oorzaken: vooral de complexe regelgeving en het feit dat de bouwpartijen hier met een boog om elkaar heen liepen. Een jaar later verwierven we van VROM - samen met Rotterdam - de status van landelijke ‘pilot’ versnelling woningbouwproductie. Overijssel heeft die ‘pilot’ ingevuld door de woningbouw te stimuleren met aanjaagteams, goede dingen te doen voor de kwetsbare doelgroepen ouderen en starters, en de regelgeving ingrijpend te vereenvoudigen. Ook hebben we alles wat bouwt in Overijssel ‘cultureel’ bij elkaar gebracht: niet meer óver elkaar praten, maar mét elkaar problemen oplossen. Het effect van die versnellingsactie mag er zijn: we zijn in de afgelopen 01 - a p r i l 2 0 0 8

tijd van ruim 3.200 naar bijna 5.000 woningen per jaar geklommen. Daarnaast hebben we de 170 bouw-, woon- en milieuverordeningen gedereguleerd naar 40. Met de structureel verhoogde woningaantallen geven we intussen een beetje antwoord op de problemen van ouderen en starters in de kernen, maar we zijn er nog lang niet. Reden om de komende jaren stevig door te gaan en alles uit de kast te halen voor de kwaliteit van de woningbouw. Starters is een ‘doelgroepkwaliteit’: we gaan én de Starterslening én Collectief Particulier Opdracht­ geverschap inzetten.” Herderlijk schrijven Medio 2006 riep het toenmalige provinciebestuur per brief de Overijsselse gemeenten op zich bij SVn aan te sluiten (voor zover nog niet gedaan) en de

“Prijsopdrijvend effect? Startersleningen geven nog geen rimpel in een glas water!”

Startersregeling in te voeren (voor zover nog niet gedaan). Op dat moment waren 19 van de 25 Over­ ijsselse gemeenten geen SVn-deel­ nemer. Was dat herderlijk schrijven niet wat gratuite, want waar stond de Provincie zelf? Rietkerk: “Het aardige van die indertijd misschien wat gratuite oproep is, dat de gemeenten – nu er 1 10 miljoen provinciegeld voor Startersleningen meerjarig op de plank ligt – niet kunnen zeggen dat ze het niet hebben geweten en er niet klaar voor zijn. Ten tijde van die oproep was al duidelijk dat er een landelijk VROM Starters­ fonds aan zat te komen. Bovendien: bouwen is een gemeentelijke taak; dáár moet het gebeuren. Als Provincie kunnen we de regels wel verminderen, wat we ook hebben gedaan, maar ook de 01 - a p r i l 2 0 0 8

gemeenten moeten hun instrumenten aanpassen. Met andere woorden: Gemeenten sluit u aan bij SVn en voer die Startersregeling in! Ik geloof dat inmiddels 18 Overijsselse gemeenten bij SVn zijn aangesloten, waarvan er 13 de Starterslening voeren. Ik weet zeker dat er nog een stuk of wat bijkomen. Aardig is ook: waar gemeenten hebben gekozen voor collectief opdrachtgeverschap, hoor je in de raad toch ook stevige geluiden van: waarom hebben wij hier die Starters­lening eigenlijk niet? Het feit dat de provincie kleur bekent en volop meedoet, trekt menig gemeente alsnog over de streep. De gemeente Oldenzaal is daar een aansprekend voorbeeld van.” Inspiratie uit Limburg Toch waren er voorjaar 2007 Staten­ verkiezingen, een nieuw provinciaal coalitieakkoord en een pro-Starterslening motie van het Statenlid Theo Morskate (CDA) voor nodig om Gedeputeerde Staten definitief te laten besluiten tot instelling van het Startersfonds Overijssel. Theo Rietkerk: “In de uitwerking hebben wij ons beslist ook laten inspireren door de aanpak van de Limburgse Deputé Ger Driessen. Die zei als eerste: ik ga een pact sluiten met de gemeenten en de corporaties. Dat mondde uiteindelijk uit in de primeur van het Provinciaal Startersfonds Limburg. Ook ik daag de Overijsselse gemeenten uit om de corporaties aan hun kar te binden, want de gemeenten hebben prestatieafspraken met de corporaties. Als Provincie heb ik geen directe band met woningcorporaties, de gemeenten wél. Ik wil

hier graag Hardenberg noemen: die gemeente liep al voorop met haar eigen Startersregeling, maar heeft het nu zo geregeld dat bij elke euro die zij inlegt voor Startersleningen, de twee lokale corporaties ook elk een euro inleggen. Die 3 lokale euro’s verdubbelt de Provincie Overijssel tot 6 euro; het VROM Startersfonds verdubbelt die 6 euro tot 12 euro. Hier schets ik zo ongeveer het ideaalplaatje! Gemeenten die niet die deal met de corporaties maken zijn onvoldoende slim bezig, vind ik. Dat heb ik ze inmiddels ook al laten weten.” Geen vier jaar nodig “Op de regionale woningmarkt Overijssel is de startersproblematiek gewoon een groot knelpunt, zeker in de plattelandsgemeenten en de kernen,” laat Rietkerk erop volgen. “Daar hebben we het aloude contingentenbeleid afgeschaft ten gunste van bouwen naar lokale behoefte. Je ziet dat er daardoor meer dynamiek en dus meer aanbod komt. Maar je ziet toch ook dat een aantal starters de stap niet kunnen zetten, en dat is doodzonde. Elke starter die je per Starterslening een stimulans kunt bieden, is er eentje die je kunt toeschrijven, want die laat misschien een goedkope huurwoning achter waar weer andere starters naar zitten te smachten. Het is ook interessant voor mensen die hun bestaande woning willen verkopen: die weten niet of er een zij-instromer of iemand met een Starterslening in komt. Het is ook tegen die achtergrond dat ik hier krachtig afstand wil nemen van het vermeende prijsopdrijvend effect dat Startersleningen her en der wordt toe-

3

‘MEER DAN EEN VOETNOOT’ gedicht. Zeldzame onzin! We hebben het over tienden van procenten van de woningmarkt, nog geen rimpeltje in een glas water. Gemeenten zijn wijs genoeg om te bedenken dat de Starters­lening maar een bescheiden onderdeel van het grote plaatje is. En ook dat alle heil op de lokale en regionale woningmarkt nooit alleen van de Starterslening kan komen. Ik ga ervan uit dat wij in Overijssel geen vier jaar nodig zullen hebben om dat fonds van 1 10 miljoen op te krijgen. Dat gebeurt geheid eerder. Dus zullen we ook in de Staten aangeven wat de effecten zijn en verkennen wat we eventueel nog aan extra impuls nodig hebben.”

“In Overijssel tuigen we momenteel een Energiepact op, ook in de gebouwde omgeving. We bekijken samen met gemeenten, marktpartijen en corporaties welk effectief financieel arrangement we erop moeten zetten. In het collegeprogramma staat zwart op wit dat wij daarbij ook kijken naar de methode Revolving Fund. Dat is dus meer dan een voetnoot. Ik citeer: ‘In voorkomende gevallen zullen wij voorfinanciering aanbieden om investeringen van partners te kunnen vervroegen. Binnen de verschillende programmalijnen – o.a. wonen en duurzaamheid – kunnen ook revolverende constructies worden toegepast, waarbij het investeringsbedrag na realisatie terugvloeit en opnieuw kan worden ingezet’ Het mechanisme is bekend, maar moet te allen tijde een aantoonbare toegevoegde waarde hebben voor het maatschappelijke doel dat je nastreeft en geen ontzettende bureaucratie meebrengen.” Theo Rietkerk, Gedeputeerde Ruimte, Wonen en Milieu, Provincie Overijssel

Couleur locale: Hardenberg

Gemeente en corporaties financieren samen Starterslening

W

e schrijven 16 januari 2008. In het Lokaal Opleidingen Centrum te Hardenberg is het dubbel feest. De Provincie Overijssel en SVn ondertekenen de samenwerkingsovereenkomst voor het provinciaal Startersfonds Overijssel én de gemeente Hardenberg reikt haar 50e Starterslening uit aan de jonge nieuwe eigenaren van een eengezinswoning in wijk Heemse in Stad Hardenberg. Na Limburg en Gelderland is Overijssel de volgende provincie die via SVn een Startersfonds heeft genesteld tussen de lokale Startersfondsen en het landelijke VROM Startersfonds. Door die stapeling van fondsen (lees: kostenreductie) kunnen de gemeenten in deze drie landsdelen substantieel meer koopstarters bedienen dan geheel op eigen

kracht. Ook op lokaal niveau zelf kan rondom de Starterslening nog flink aan kostendeling worden gedaan. Bij uitstek woningcorporaties - meestal lokaal sterk verankerd en via prestatieafspraken partner van de gemeente bij de uitvoering van het lokale woonbeleid – kunnen het gemeentelijke kostenplaatje tot aantrekkelijker proporties beperken. Cofinanciering met corporaties In het Overijsselse maakt Hardenberg intussen school als gemeente die de Starterslening slim financiert, namelijk samen met twee lokale corporaties: De Veste en Beter Wonen Vechtdal. In de periode 2007/2008/2009 storten gemeente en beide corporaties jaarlijks elk 1 100.000 in het gemeentelijk Startersfonds bij SVn. Kostenhalvering op kostenhalvering via Startersfonds Overijssel en VROM Startersfonds maakt nu dat de gemeente budget heeft voor minimaal 80 VROMStartersleningen in de komende twee jaar. Wethouder Douwe Prinsse van Hardenberg overhandigt de 50e lokale Starterslening aan het jonge koppel Mark Meulenkamp en Marjet Pullen.

4

De constructie in Hardenberg dateert van begin 2007 en was acuut, want de oorspronkelijke gemeentelijke Starterspot uit 2005 was leeg. Maar begin 2007 mochten corporaties nog niet bankieren. Dat euvel is later dat jaar verholpen: corporaties mogen de Starterslening nu zelf voeren of bijdragen aan de financiering ervan, zoals in Hardenberg. Provincie Overijssel en ook Hardenberg zelf adviseren andere gemeenten in de regio het voorbeeld van lokale cofinanciering met woningcorporaties na te volgen. Vooral bestaande bouw Van de per januari 2008 vijftig vergeven Startersleningen heeft de gemeente Hardenberg sinds 2005 dertig leningen geheel op eigen kracht gefinancierd en sinds januari 2007 twintig leningen in de vorm van een VROM Starterslening, inclusief corporatiebijdrage. Tot dusver gaat 90% van alle Hardenbergse Startersleningen ‘op’ aan de koop van bestaande woningen. Dit alles bij 1 200.000 maximale verwervings­ kosten en een Starterslening die de 1 30.000 niet te boven mag gaan. 01 - a p r i l 2 0 0 8

Couleur locale: Westland

Starterslening gedijt prima tussen de kassen

D

e koopstarter in de Zuid-Hollandse gemeente Westland weet de Starterslening te vinden. Sterker, het gebruik van de Starterslening ligt er aanmerkelijk hoger dan bij de introductie medio 2007 werd gedacht, zo leert evaluatie van het eerste halfjaar. De gemeente schatte het gebruik aanvankelijk op ongeveer 35 Starters­ leningen per jaar. Alleen al in het eerste halfjaar dat de regeling van kracht was waren het er 24. “De Starterslening past prima in Westland; voor een groep starters is een koopwoning nu realiteit geworden,” constateert Westlands wethouder wonen Marga de Goeij verheugd. Vooral nieuwbouwappartementen Ruim driekwart van de verleende Westlandse Startersleningen – twintig in getal - betrof de aankoop van een

nieuwbouwwoning. Vooral de zeventien starterswoningen in het project Woerdblok in Naaldwijk stuwden de afzet. Drie leningen vonden hun weg naar nieuwbouw in kern Wateringen. Van de toegewezen leningen betrof 92% de aankoop van een appartement. De actuele gebruikers van de Starterslening in Westland zijn gemiddeld 24 jaar oud, meestal alleenstaand en afkomstig uit 8 van de 11 kernen die de gemeente omvat. Hun gemiddelde bruto huishoudinkomen ligt een fractie boven modaal (1 30.164 in 2007). Alle 24 toegewezen leningen betreffen de maximale Starterslening van 1 30.000. Koopstarters kunnen in Westland gaan tot 1 215.000 integrale aankoopkosten bij een bruto jaar­ inkomen van maximaal 142.500. Bovengrens/ondergrens Met Startersleningen en een groter

aanbod starterswoningen wil de gemeente Westland de positie van starters op de lokale woningmarkt merkbaar verbeteren. Opvallend element in het beleid is dat Westland de bovengrens voor het verkrijgen van BEWkoopsubsidie (1 171.558 maximale hypotheek, 2007) hanteert als ondergrens voor het verkrijgen van een Starterslening. Deze koppeling is financieel gunstig voor én koopstarters én gemeente. Verwachtingen Voor de vierjaarsperiode 2007-2010 houdt Westland bij SVn een eigen fonds Startersleningen, oplopend tot 1 3,9 miljoen na verdubbeling via het VROM Startersfonds. Op basis van de huidige verwachtingen in nieuwbouw en bestaande bouw, schat de gemeente het aantal in 2008 te verlenen Starters­ leningen op ongeveer 40.

De Alliantie bijt spits af, Volksbelang Made volgt

Woningcorporaties aan de Starterslening Het heeft heel wat voeten in de aarde gehad, maar het staat corporaties nu dan toch vrij om de Starterslening aan te bieden aan huurders die hun woning willen kopen. Woningcorporatie De Alliantie beet afgelopen februari de spits af en heeft inmiddels gezel­ schap gekregen van Woningstichting Volksbelang Made.

O

ok woningcorporaties gaan aan de Starterslening: het wordt dus steeds wat makkelijker voor koopstarters. Juist ook voor kopers van de eigen huurwoning. Daar heeft ons land er in potentie heel veel van, gelet ook op het omvangrijke verkoopprogramma huurwoningen van de verzamelde woningcorporaties.

01 - a p r i l 2 0 0 8

Spitsroeden gelopen De Alliantie is qua omvang de derde corporatie van Nederland. Zij beheert ruim 60.000 woningen, geconcentreerd in de Noordvleugel van de Randstad. De Alliantie is de eerste woningcorporatie die haar kopende huurders een zogeheten Corporatie Starterslening van SVn aanbiedt. Dit bij wijze van financieel steuntje in de rug om de stap van huren naar kopen verantwoord te kunnen maken. De Alliantie heeft dan nu de primeur, ze heeft ook vier jaar lang samen met SVn spitsroeden moeten lopen om VROM ervan te overtuigen het gewraakte artikel ‘woningcorporaties mogen niet bankieren’ uit het BBSH te schrappen. Dat lukte uiteindelijk medio 2007, en daarmee is de Corporatie Starterslening een volkomen legaal koopinstrument.

Volksbelang Made Als één grensverlegger over de dam is volgen er meer. Woningstichting Volksbelang Made is de tweede corporatie die de Starterslening van SVn invoert. Volksbelang beheert 1900 verhuureenheden in de West-Brabantse gemeenten Drimmelen en Moerdijk (de kernen Made, Drimmelen, Terheijden, Wagenberg en Langeweg). Zij gaat op korte termijn ongeveer 120 woningen uit haar huurbestand te koop aanbieden aan de huidige huurders. Bewoners die de woning niet geheel op eigen kracht kunnen financieren, krijgen een Corporatie Starterslening aangeboden. Dat proces wordt scherp begeleid (Volksbelang, SVn, Daniels-Stok Makelaars), zodat de betrokken huurders een weloverwogen keuze kunnen maken.

5

Nieuwe medewerkers Reinoud Veldman Per 1 januari 2008 is Reinoud Veldman (42) werkzaam bij SVn als senior beleidsmedewerker marktontwikkeling en strategische ontwikkeling. Reinoud woont in Zwolle en heeft zijn studie Bestuurskunde in Groningen gevolgd. Voor SVn heeft hij diverse functies bekleed bij voornamelijk de gemeentelijke overheid. De laatste jaren werkte hij bij de concernstaf van de gemeente Amersfoort als adviseur financieel beleid.

Nico van Est Per 11 februari 2008 is Nico van Est (36) begonnen als Account­ manager voor de Regio Noord Nederland. Hij volgt Iris Doornbos op, die SVn eind vorig jaar heeft verlaten. Sinds 2003 werkte Nico voor Bouwfonds Property Finance. Hij beheerde daar de commerciële vastgoed leaseportefeuille. Daarvoor heeft hij een aantal jaren ervaring opgedaan als hypotheekadviseur en in het notariaat. Nico studeert in deeltijd Nederlands recht aan de Universiteit Utrecht. SVn

Slotakkoord ABN AMRO Fondsrekening Amersfoort, Deventer, Goirle en Almere hebben gevolg gegeven aan de oproep van SVn aan deelnemende gemeenten om vóór 31 december 2007 hun resterende aanwijzingsrechten op de ABN AMRO Fondsrekening uit te oefenen in de vorm van een Bouw­ fonds Stimuleringslening 2000. Niet aangewende rechten zijn per die datum vervallen, conform de in het jaar 2000 gemaakte afspraken. De gemeente Amersfoort bedacht Woningcorporatie De Alliantie met een lening van bijna 1 3,5 miljoen voor een project Wonen boven Winkels. De NV Wonen boven Winkels Deventer ontving van de gemeente Deventer een lening van ruim 1 0,8 miljoen. De gemeente Goirle leende een bedrag van 1 0,4 miljoen uit aan de plaatselijke woningcorporatie Leyakkers ter ondersteuning van de bouw van starterswoningen.

Nieuwe deelnemende gemeenten SVn SVn heeft in de afgelopen periode tien nieuwe deelnemers verwelkomd. Dit zijn de gemeenten: Amstelveen, Dalfsen, Geldrop-Mierlo, Horst aan de Maas, Maastricht, Margraten, Uden, Westvoorne, Haarlemmerliede en Spaarnwoude. Daarnaast trad de provincie Gelderland toe als nieuwe deelnemer. In totaal heeft SVn op dit moment 252 deelnemende gemeenten en drie deelnemende provincies.

AGENDA Vooraankondiging: SVn DEELNEMERSBIJEENKOMST 2008 Thema: Duurzame Wijkaanpak Maandag 6 oktober 2008 Congrescentrum De Flint Amersfoort Reserveer deze datum alvast in uw agenda. Officiële uitnodiging volgt begin september.

Postbus 15, 3870 DA Hoevelaken t

(033) 253 94 01

e

[email protected]

i

www.svn.nl

Nieuwe deelnemers Startersregeling:

Colofon Uitgave Tekst

SVn april 2008

Peter Roosekrans Amersfoort

Fotografie: Met dank aan: gemeente Hardenberg,

Vereniging Wonen Boven Winkels, Vormgeving Druk

Volta_ontwerpers, Utrecht

Bouman, Amersfoort

Alle rechten voorbehouden. U mag citeren uit SVn Nieuws, mits u de bron vermeldt.

6

In de afgelopen periode hebben de volgende gemeenten de Startersregeling ingevoerd: Amstelveen, Barendrecht, Coevorden, Dalfsen, Geldermalsen, Gilze en Rijen, Haarlemmerliede en Spaarnwoude, Horst aan de Maas, Maastricht, Margraten, Meerlo-Wanssum, Naarden, Oldenzaal, Olst-Wijhe, Overbetuwe, Stede Broec, Uden, Veenendaal, Westvoorne, Woudenberg. In totaal zijn er nu 179 gemeenten die de Startersregeling voeren.

01 - a p r i l 2 0 0 8