Made, 8 januari 2002
Aan de commissie VROM Commissievergadering d.d. 22 januari 2002 Agendapunt: Onderwerp:
Herontwikkeling Burg. Smitsplein
Toelichting:
Bijgaand treft u een concept raadsvoorstel aan inzake de herontwikkeling van het Burg. Smitsplein, waarna wij u kortheidshalve graag verwijzen. Gelet op het spoedeisende karakter is voorzien in behandeling door de raad op 24 januari a.s. De resultaten van uw commissieberaad zullen mondeling worden medegedeeld in de raadsvergadering. Graag vernemen wij uw mening.
Aan de Raad. Raadsvergadering d.d. 24 januari 2002
Made, 8 januari 2002
Agendapunt:
23
Onderwerp:
Herontwikkeling Burg. Smitsplein
Voorstel:
1. instemmen met voorgestelde ontwikkelingen 2. ons college machtigen een overeenkomst tot aankoop van de voormalige AH-supermarkt met bovenwoningen aan te gaan binnen de marges van het gemeentelijk taxatierapport en de hieronder vermelde uitgangspunten
Financiële gevolgen: de aankoopkosten met financieringslasten kunnen voorlopig ten laste worden gebracht van het grondbedrijf Toelichting: Inleiding In overeenstemming met de stedenbouwkundige opvattingen van de jaren zeventig van de vorige eeuw is wijk de Ligne gerealiseerd. Kenmerken hiervan zijn een strikte functiescheiding tussen wonen en overige functies. Midden in het woongebied is een zone ingericht voor overige functies zoals scholen, ouderenhuisvesting, sport en detailhandel. De detailhandel is geconcentreerd in een buurtwinkelcentrum aan het Burg. Smitsplein. De kwaliteit van dit buurtwinkelcentrum is matig. Door de verplaatsing van de Albert Heijn-supermarkt van het Burg. Smitsplein naar de Nieuwstraat te Made, is de grootste publiekstrekker van het Burg. Smitsplein verdwenen. Naast het pand van Albert Heijn staat momenteel nog een aantal (bedrijfs) panden leeg.
Het is niet te verwachten dat alle leegstaande panden op korte termijn in gebruik zullen worden genomen door andere ondernemers. Leegstand en slechte verhuurbaarheid van de winkelpanden op het Burg. Smitsplein was reeds aan de orde en zal door het vertrek van de Albert Heijn in de toekomst nog versterkt worden. Het is zaak dat we ons nu beraden op de toekomstmogelijkheden van het Burg. Smitsplein. De leegstand van diverse panden biedt ook mogelijkheden voor herontwikkeling waarbij een verschuiving op kan treden van detailhandel naar wonen. In verband hiermee mag het concentratiegebied Marktstraat meer detailhandelsactiviteiten verwachten, waarmee twee beleidsdoelen gediend zijn. Met de betreffende eigenaren en gebruikers zijn inmiddels enkele oriënterende gesprekken gevoerd, waaruit de conclusie mag worden getrokken dat de geschetste problematiek wordt bevestigd en men bereid is mee te werken aan herontwikkeling van het Burg. Smitsplein. De eigenaar van het pand waar voorheen de supermarkt was gevestigd biedt de gemeente de mogelijkheid het betreffende pand, inclusief de bovengelegen appartementen aan te kopen. Herontwikkeling In onze opdracht is door Compositie 5 een stedenbouwkundige visie opgesteld op basis van herontwikkeling van het totale plein. Alleen herontwikkeling van het totale plein biedt mogelijkheden om de kwaliteit van het plein daadwerkelijk te verbeteren. De volgende voordelen kunnen hieruit worden gehaald: S opheffen sober, introvert karakter; S versterking openbare functie plein; S opheffen onaantrekkelijk bevoorradingsgebied aan de Henzelstraat; S oprichten wooneenheden voor de doelgroep senioren. In deze stedenbouwkundige visie, die op de gebruikelijke wijze ter inzage is gelegd, zijn 4 varianten uitgewerkt. Onze keuze is bepaald op ontwikkeling 4. Ontwikkeling 4 bevat de volgende opzet en kwaliteiten: S 4 losstaande bouwblokken; S per bouwblok 4 bouwlagen met eventueel daar bovenop een penthouse; S sterk afwijkende bouwvorm, wat past in de bouwstrook met bijzondere bouwwerken (sporthal, school, seniorenflat); -3-
S S S
transparant model, waardoor groen meer bepalend wordt voor uitstraling van het Burg. Smitsplein; door doorbreken van gesloten bouwblok aan zuidzijde plein is een betere lichttoetreding op het park/plein mogelijk; doorzichten vanuit de Lignestraat en de van de Houtstraat worden op het plein versterkt door situering groen t.o.v. bouwmassa´s;
Enkele eigenaren hebben in hun actieve betrokkenheid bij de herontwikkeling van dit plein aangegeven geïnteresseerd te zijn in het opzetten van een ontwikkelingsmaatschappij. Om een sterke(re) regie rol te kunnen voeren bij de beoogde facelift van het Burg. Smitsplein achten wij het noodzakelijk om aldaar eigendommen te verwerven teneinde vanuit een eigendomssituatie een PPS-overeenkomst met de ontwikkelingsmaatschappij te kunnen sluiten. Aankoop Met de eigenaar van de supermarkt is overleg gevoerd over de mogelijke aankoop van diens eigendom door de gemeente. Binnen dit overleg heeft de eigenaar een taxatierapport overlegd. Vervolgens zijn betreffende panden in opdracht van de gemeente nogmaals getaxeerd. De taxatierapporten hebben wij op de gebruikelijke wijze voor u vertrouwelijk ter inzage gelegd. In de taxatierapporten zijn de onderhandse verkoopwaarde en de executiewaarde vrij van huur en/of gebruik en ontruimd vermeld. Hierbij tekenen wij aan dat vooralsnog de bovenliggende appartementen aangekocht worden in verhuurde staat. Bovendien is het niet de bedoeling om er nog een supermarkt te vestigen hetgeen een prijsdrukkend effect heeft. Aankoop van de panden door de gemeente brengt ook enige risico´s met zich mee. Zo is er voorlopig geen absolute zekerheid over de aankoop van de overige benodigde panden. Dit is mede bepalend voor de looptijd van het project, dat op zich weer bepalend is voor de omvang van de aanloopverliezen. Ook de herhuisvesting van de bewoners van de appartementen en het aanbieden van alternatieve locaties voor de te verplaatsen detailhandel zijn complicerende factoren. Daarnaast is het van belang om in de periode van herontwikkeling verpaupering van het plein te voorkomen.
-4-
Uitgangspunten Naast de opzet en kwaliteiten zoals die in de door Compositie 5 opgestelde ontwikkeling 4 zijn verwoord worden de navolgende uitgangspunten gehanteerd: S het plan dient kostendekkend te worden uitgevoerd; S gemeentelijke eigendommen worden tegen oorspronkelijke verkrijgingsprijs ingebracht in de exploitatie; S inbreng publieke gronden dient gecompenseerd te worden met door derden in te brengen gronden ten behoeve van de nieuwe publieke bestemming; S er wordt gebouwd voor met name senioren; S het totale project bestaande uit het oprichten van 4 solitaire bouwblokken dient in zijn geheel te worden gerealiseerd; S er worden maximaal 5 bouwlagen inclusief penthouses toegestaan (circa 65 wooneenheden); S er wordt tijdig voorzien in alternatieve locaties voor resterende bewoners en ondernemers voorzover dit de inbreng van gemeentelijke eigendommen betreft; S er dient voorzien te worden in ondergrondse parkeergelegenheid met een omvang van minimaal 1 parkeerplaats per wooneenheid; S de openbare ruimte rondom de woontorens dient aantrekkelijk te worden ingericht. Omdat in deze een bepaalde snelheid van handelen geboden is wordt dit voorstel nagezonden aan de leden van de commissie VROM en behandeld tijdens de vergadering van deze commissie op 22 januari a.s. Tijdens de raadsvergadering zullen wij u op de hoogte stellen van de uitkomsten van de behandeling in de commissie. Voorgesteld wordt in te stemmen met de herontwikkeling van het Burg. Smitsplein op de wijze als verwoord in dit voorstel. Bijlagen: Ter inzage: taxatierapporten (vertrouwelijk) stedenbouwkundige visie Compositie 5 Ambtelijke coördinatie: A.G.M. van de Lindeloof afdeling: grondgebied behandeld door: A.G.M. van de Lindeloof portefeuillehouder: A.C.M. Goos
-5-
