Evaluatie startersleningen startersleningen 1 november 2010 2010
1.
2. 3. 4.
5.
6. 7.
8. 9. 10. 11.
Wat is het doel van de startersregeling Wat is een starterslening? Hoe werkt de starterslening? Wat werd met de starterslening beoogd? Hoe wordt de starterslening gefinancierd? Werkt de starterslening marktverstorend? Wat hebben we bereikt? Wat heeft het gekost Hoe is de situatie op de woningmarkt nu? Woonvisie Is de lokale woningmarkt veranderd? De VROM-regeling Gedragscode voor hypotheekverstrekking Eigen verantwoordelijkheid? Toekomst: EU-maatregel Welke andere instrumenten zijn er om starters te behouden? Nieuwe goedkope koopwoningen Bouwen van sociale huur De constructie Slimmer Kopen van Wovesto Bestaande koopwoningen via een speciale constructie bij de hypotheekverstrekker (bijv. financiële hulp van ouders) Bouwen in eigen beheer van woningen door en voor starters (CPO) Tijdelijke Stimuleringsregeling Woningbouwprojecten (Trw) Erfpacht-constructie Conclusie Visie tussenpersonen / hypotheekverstrekkers over startersleningen: al dan niet voortzetten? Verbeterpunten uit evaluatie 2007: wat is ermee gebeurd? Conclusie evaluatie 2007 Wat is er met de verbeterpunten gebeurd? Verbeterpunten 2010 met advies Samenvatting evaluatie 2010 Advies over voortzetting startersleningen Bijlagen Overzicht budget ingebracht door gemeente en lokaal volkshuisvestingsfonds Samenvatting visie hypotheekverstrekkers/tussenpersonen over starterslening; voordelen, nadelen en verbeterpunten
2
1. Wat is het doel van de startersregeling? startersregeling? Wat is een starterslening? De starterslening is in Sint-Oedenrode geïntroduceerd op 25 september 2003. Achtergrond was en is nog steeds dat zoveel mogelijk jonge mensen die nog op de woningmarkt moeten starten en een binding hebben met Sint-Oedenrode een financieel steuntje in de rug kunnen krijgen bij de aankoop van een eerste woning. Hoe werkt de starterslening? Wie kunnen er in aanmerking komen voor een starterslening? Dit zijn jonge mensen (alleenstaanden of koppels) tot 36 jaar, die ofwel minimaal 3 jaar in Sint-Oedenrode wonen ofwel minimaal 5 aaneensluitende jaren in Sint-Oedenrode hebben gewoond en nog niet langer dan 10 jaar geleden vertrokken zijn. Voorts geldt de voorwaarde dat men nog geen eigenaar van een koopwoning mag zijn. De starterslening is een hypotheek naast de gewone hypotheek. Beide leningen moeten met Nationale Hypotheek Garantie worden verstrekt. De starterslening kan maximaal 20% bedragen van de kosten voor het verkrijgen van eigendom van de woning met een maximum van (op dit moment) € 53.000,00. Dit maximum is gerelateerd aan de door het NHG vastgestelde maximale koopprijsgrens van € 265.000,00. De tijdelijke ophoging van de door het NHG vastgestelde maximale koopprijsgrens (naar € 350.000,-) is niet doorgevoerd in de verstrekking van de startersleningen. De starters betalen in ieder geval de eerste 3 jaren geen rente en aflossing op de lening. Daarna gaat de starter een marktconforme rente en aflossing betalen. De starter kan echter een draagkrachttoets aanvragen. Op basis van deze toets kan het zijn dat de starter voor de komende 3 jaar wederom geen rente en aflossing betaalt of dat dit minder is dan gebruikelijk. Een draagkrachttoets is ook mogelijk na her zesde, tiende en vijftiende jaar. In het geval in het vijftiende jaar het inkomen nog ontoereikend is, blijft de lening rente- en aflossingsvrij c.q. is de rente en aflossing minder dan gebruikelijk. Na 30 jaar moet het leningsbedrag c.q. een restant ervan in één keer worden afgelost. De gemeente heeft geen invloed op de voorwaarden, die verbonden zijn aan de starterslening. Het is een landelijk product van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). Binnen dit landelijke product heeft de gemeente uitsluitend ruimte voor at betreft het toewijzingsbeleid. De gemeente kan bepalen welke doelgroep en welke bedragen kunnen worden toegekend, zolang dit past binnen de landelijke regeling. De starterslening in deze vorm heeft ook de goedkeuring van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en wordt door het NHG gegarandeerd. Op deze wijze loopt de gemeente geen enkel risico. Indien de gemeente met een eigen starterslening zou komen, zou de garantie van het NHG vervallen en de gemeente risicodrager worden. Wat werd met de starterslening beoogd? Met het invoeren van de startersleningen werd beoogd een evenwichtige bevolkingssamenstelling in Sint-Oedenrode te behouden. Dit komt de leefbaarheid ten goede. De starterslening is ingevoerd als instrument om zoveel mogelijk jongeren hier te houden en zoveel mogelijk jongeren naar onze gemeente terug te halen. Oorzaken van vertrek van veel starters waren: - relatief weinig huurwoningen ten opzichte van het landelijke gemiddelde waardoor starters meer aangewezen waren op bestaande en nieuwbouwkoopwoningen; - de huizen in Sint-Oedenrode waren duur en veel starters kunnen daarom niet of nauwelijks een koopwoning betalen. Zeker mensen met een laag inkomen hadden weinig keuze; - ook nieuwbouw vaak aan de relatief dure kant.
3
Hoe wordt de starterslening gefinancierd? Van de starterslening werd vóór 1 maart 2007 het gehele bedrag door de gemeente beschikbaar gesteld. Bij de leningen die verstrekt zijn sinds 1 maart 2007 betaalde VROM de helft mee. De provincie financiert, als gevolg van de crisis, 25% van de na 1 oktober 2009 ingediende aanvragen startersleningen mee. Gevolg is dat na 1 oktober 2009 van iedere starterslening slechts 25% door de gemeente werd betaald. Sinds 26 mei 2010 is het VROM-startersfonds uitgeput. Toegekende startersleningen op basis van aanvragen ingekomen na deze datum zijn voor 75% door de gemeente en voor 25% door de provincie gefinancierd. De Stichting Volkshuisvestingsfonds Nederlandse Gemeenten (SVn) voert de startersregeling uit. De kosten voor de gemeente bestaan uit rentederving op het uitgeleende bedrag. Werkt de starterslening marktverstorend? De vraag kan gesteld worden of de starterslening een negatieve invloed heeftop de vrije marktwerking. Mogelijk is dat de starterslening ervoor zorgt dat de koopwoningen duurder aangeboden worden. Het positieve gevolg van de starterslening wordt dan deels of geheel door de prijsstijging teniet gedaan. De gemeente heeft niet kunnen constateren dat dit het geval is. Ook zijn er geen landelijke onderzoeken bekend, die dit beeld bevestigen. Hierbij maken wij de kanttekening dat een dergelijke negatieve werking op de marktverhoudingen ook lastig te constateren valt. 2. Wat hebben we bereikt? In totaal zijn tot en met oktober 2010 44 startersleningen verstrekt. Dit zijn 44 starters die mede met hulp van de startersleningen voor Sint-Oedenrode behouden zijn gebleven en geen woning hoeven te huren in Sint-Oedenrode of niet uit Sint-Oedenrode hoeven te vertrekken om elders een woning te kopen c.q. naar Sint-Oedenrode zijn teruggekomen. Ook zijn er in onlangs 8 aanvragen ingediend, die ter beoordeling bij het SVn liggen. Deze zijn niet in het overzicht opgenomen. Jaar Sept-dec 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Jan-1 nov 2010 Aanvragen in behandeling
Aantal verstrekt 2 4 3 4 6 10 5 10 8
Gemiddeld bedrag € 42.660,00 € € € € € € €
41.216,00 44.112,00 46.450,00 43.290,00 42.038,00 42.769,00 40.610,00
nog niet bekend
Bestaande of nieuwbouwwoning 2x B
3x 2x 6x 3x 8x
4x B 3x B B en 1x B en 4x B en 4x B en 2x B en 2x
N N N N N
1xB en 7xN
3. Wat heeft het gekost? Met toepassing van de startersregeling zijn 44 startersleningen verstrekt. Bij deze startersleningen ging het om totaal afgerond € 1.916.666,00 aan verstrekte leningen. Voor het verstrekken van de 44 leningen is € 1.215.452,00 door de gemeente (incl. € 100.000,00 vanuit lokaal volkshuisvestingsfonds) ingelegd en € 555.898,00 (de helft van de leningen verstrekt vanaf januari 2007 tot 26 mei 2010) door VROM ingelegd en € 145.315,00 (25% van de verstrekte startersleningen vanaf 1 oktober 2009) door de provincie. Van de verstrekte leningen is een zestal leningen inmiddels weer afgelost. De hiervan teruggekomen € 250.608,00 is via het revolving fund weer voor nieuwe
4
startersleningen aangewend. Kosten voor de gemeente zijn 4% (op basis van de huidige rentestand) van het ingelegde bedrag. Dit teruggerekend naar het aantal dagen dat de bedragen zijn ingelegd voor een lening. Een overzicht van de totale inleg van de gemeente zit in de bijlage bij de evaluatie. Indien de in oktober 2010 ingediende aanvragen voor startersleningen kunnen worden toegewezen is het beschikbaar gestelde budget op. 4. Hoe is de de situatie op de woningmarkt nu? Woonvisie De gemeenteraad heeft in februari 2010 de Woonvisie 2010-2014 vastgesteld. Eén van de 6 woonopgaven hierin is ‘het inspelen op de veranderende bevolkingssamenstelling’. De komende jaren zet de vergrijzing in Sint-Oedenrode verder door. Gemiddeld gezien worden de inwoners steeds ouder. De woonvisie geeft daarom als belangrijk aandachtspunt het vasthouden en aantrekken van jongeren/gezinnen. Daarnaast wordt in de Woonvisie opgemerkt, dat voor het behoud van de vitaliteit in de vier kernen Sint-Oedenrode een brede visie wordt voorgestaan. Daarbij zijn bredere accenten te noemen zoals het aanbieden van geschikte woningen voor alle doelgroepen, maar ook het vasthouden van jongeren en een aantal andere aspecten waaronder het ontwikkelen van IDOP’s (Integrale Dorpsontwikkelingsprogramma’s) ten behoeve van de leefbaarheid. De IDOP’s zijn vastgesteld en hebben ieder het behoud van starters en jonge gezinnen hoog in het vaandel staan. Er wordt aandacht gevraagd voor het aantrekkelijk maken van de gemeente voor iedereen. Daarbij is vooropgesteld, dat er voor starters de komende jaren extra aandacht dient te worden gevraagd. De gemeente kiest voor meerdere sporen om aan de woonbehoefte van starters tegemoet te komen. Voor een ieder die in de gemeente wil blijven wonen moet er een bereikbare optie komen op redelijke termijn1. In de analyse en het vraagstuk bij de doelgroep starters worden de volgende aandacht/knelpunten benoemd2. Er is volgens de Woonvisie weinig betaalbaar aanbod beschikbaar. Nieuwbouw genereert in zijn algemeenheid doorstroming. Derhalve ook voor starters. In economisch minder gunstige tijden is het de kunst om huishoudens te verleiden om door te stromen. Welke oplossingsrichtingen zijn er voor de startersproblematiek? 1. Het totale bouwprogramma moet erop gericht zijn dat met een gelijkmatig tempo wordt gebouwd voor doorstroming. Daardoor komt er jaarlijks aanbod beschikbaar en kan doorstroming continu plaatsvinden. Niet alle woningen die beschikbaar komen met doorstroming zullen echter uiteindelijk bij starters terecht komen. Het kopen van een bestaande woning, via doorstroming beschikbaar gekomen, of een toch nog relatief dure nieuwbouwwoning voor starters blijkt voor veel starters met de huizenprijzen in SintOedenrode niet mogelijk. De starterslening kan daar een oplossing bieden. 2. Daarnaast komt specifieke nieuwbouw voor starters ten goede aan de doelgroep. In de kern van Sint-Oedenrode is 20% van de nieuwbouw voorzien voor starters, in de overige kernen volgens maatwerk. Een deel van de vraag richt zich op huurwoningen tot € 650,00. In beperkte mate wordt nieuwbouw gepleegd in de huursector voor starters. 3. De nieuwbouw die gerealiseerd wordt voor starters moet duurzaam beschikbaar blijven voor starters. Om te voorkomen dat er te veel impulsplannen op de markt komen voor starters gaat de gemeente een meersporenbeleid kiezen. De initiatiefnemer bepaalt in beginsel het spoor. Dit spoor kan zijn:
5
• • • •
Slimmer kopen Inzetten van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Inzetten van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap met Slimmer kopen Andere bijdragen: - Verkoop van huurwoningen - Toewijzing van huurwoningen - Starterslening. Het handhaven van het fonds voor startersleningen is als maatregel opgenomen.
Is de lokale woningmarkt veranderd ten opzichte van de evaluatie in 2007? 2007? De lokale woningmarkt is niet veel veranderd. De redenen voor veel starters om te vertrekken zijn er nog steeds. Het aantal huurwoningen is nog steeds ver beneden landelijk gemiddelde. Het is wel gestegen. Streven is minimaal 20% sociale huurwoningen en Slimmer kopen in 2015. Dit lijkt haalbaar. De doelgroep van beleid van Wovesto (huishoudeninkomen tot € 33.000,-) kan in ieder geval niet kopen. Zij zijn aangewezen op sociale huurwoning. Het probleem doet zich bij jongeren vooral voor bij de groep met een huishoudeninkomen tussen € 33.000,- en € 45.000,-. Hier biedt de starterslening soelaas. De huizenprijzen zijn gezakt. Om die reden kunnen starters wel eerder een woning kopen. Zij kunnen op dit moment ook moeilijker een lening krijgen. Bovendien is recent bekend geworden dat de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) het maximale leenbedrag naar beneden bijstelt. De reden hiervan is de slechtere inkomensontwikkelingen en de hogere kosten voor met name pensioen en zorg. Er is derhalve weinig verandering in de lokale woningmarkt. Er komt steeds minder nieuwbouw de komende jaren. Juist voor het bestaande woningsegment, dat alsdan de voornaamste optie is voor starters, is de starterslening een interessant middel. Uit het woningmarktonderzoek van 20093 (met verwerkte cijfers tot en met 2007) blijkt, dat veel mensen tussen de 20 en 29 vertrekken naar andere gemeenten. Een negatief migratiesaldo derhalve. Een groot aantal jongeren gaat naar ‘overig Nederland’. Dit zal met name de studenten betreffen. Veel jongeren trekken echter ook naar Eindhoven, Veghel en Son en Breugel. Bij de laatste twee kan de vraag worden gesteld of dit met de huizenprijzen samenhangt bij jongeren tussen de 23 jaar en 36 jaar. De VROMVROM-regeling Landelijk is de trend ingezet dat zoveel mogelijk starters op de woningmarkt moeten worden geholpen. Opvallend is dat in december 2006 de VROMstartersregeling tot stand is gekomen. Het Rijk wilde de gemeenten ondersteunen in het verstrekken van startersleningen. Het was de bedoeling van VROM om met de stimuleringsregeling juist steeds meer gemeenten te overtuigen om startersleningen te gaan verstrekken. Via de stimuleringsregeling heeft het rijk 40 miljoen beschikbaar gesteld voor startersleningen. Sint-Oedenrode heeft hier gebruik van gemaakt. Inmiddels is echter het potje met de 40 miljoen uitgeput. Met de beëindiging van de VROM-bijdrage van 50% van iedere starterslening heeft de starterslening extra publiciteit gekregen. Door de media-aandacht is er meer bekendheid met de starterslening en ook lokaal meer vraag naar de startersleningen ontstaan. Landelijk is de motie Sap (GL)/Weekers (VVD) aangenomen, waarin een pleidooi is opgenomen voor het beschikbaar stellen van extra budget voor de VROM-startersregeling. De minister voor Wonen, Wijken en Integratie heeft echter besloten om aan een alternatieve wijze dan de starterslening aan deze motie invulling te geven. De verwachting is, dat ook het nieuwe kabinet geen extra geld voor startersleningen beschikbaar zal stellen. Inmiddels is ook het potje met de door het rijk beschikbaar gestelde financiële middelen voor de
6
koopsubsidie op. Deze regeling was in Sint-Oedenrode voor een beperkt aantal woningen van toepassing (de goedkope koopwoningen). Feit dat dit geld op is betekent, dat mensen die niet de geheel de lasten kunnen dragen van de hypothecaire lasten van een goedkope koopwoning niet meer via deze regeling een korting op hun hypothecaire maandlasten kunnen verkrijgen. Dit zal ook gevolgen hebben voor een aantal starters op de woningmarkt met een kleine portemonnaie. Voor deze starters, die eerder via de koopsubsidie de woningmarkt op konden, kan op dit moment de starterslening van cruciaal belang zijn. Gelet op het belang van transparantie van de woningmarkt heeft het kabinet aandacht gevraagd voor standaardisering van tussenvormen tussen huur en koop in. In deze gemeente kennen we als vorm van sociale koop het "Slimmer kopen" van Wovesto. Gedragscode voor hypotheekverstrekking Sinds 1 januari 2007 mag een hypotheek niet groter zijn dan 4,5 keer het bruto jaarinkomen. Dit is het gevolg van de gedragscode voor hypotheekverstrekking die de banken hebben vastgesteld. Op grond van deze code is de afgelopen jaren vaker een negatief advies gegeven door tussenpersonen en hypotheekverstrekkers bij starters met een lager inkomen. Hierdoor wordt reeds in toenemende mate een beroep gedaan op startersleningen. Eigen verantwoordelijkheid? Mensen hebben een eigen verantwoordelijkheid ten aanzien van hun financiële middelen. Er is echter een groep mensen, die nooit op zichzelf aangewezen zal kunnen zijn. Deze groep mensen zal zich grotendeels huisvesten in een huurwoning. Daarnaast is er ook een groep huishoudens die hard aan de weg timmert maar toch niet kan of zal kunnen starten op de woningmarkt. Het betreft huishoudens, die een gezinsinkomen hebben tussen de € 33.000,00 en circa € 45.000,00. Dit is mede het gevolg van de volgende EU-maatregel. Toekomst: EUEU-maatregel Inmiddels is in de Tweede Kamer de EU-maatregel aan de orde, dat 90% van de sociale huurwoningen moet worden toegewezen aan mensen met een maximum huishoudeninkomen van € 33.000,-. Dit leidt ertoe, dat slecht 10% van het aanbod van sociale huurwoningen mag worden aangeboden aan mensen met een inkomen daarboven. Deze maatregel kan in combinatie met de eerder genoemde gedragscode voor hypotheekverstrekking vertrekkende gevolgen hebben voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.000 ,- en € 45.000,-. Zij zullen in onze gemeente met de hoogte van de woningprijzen moeilijk een woning verwerven en dreigen tussen de wal en het schip te geraken. Deze mensen zouden juist via het instrument starterslening hier wel een woning kunnen kopen. Indien deze EU-maatregel doorgaat is het, naast de andere instrumenten om starters te behouden, daarom aan te bevelen de startersleningen door te zetten. 5. Welke andere instrumenten zijn er om starters te behouden? De noodzaak van het behoud van starters is duidelijk. De starterslening moet worden gezien als één van de instrumenten om starters met een lager inkomen te behouden. Andere instrumenten die al gebruikt worden c.q. gebruikt gaan worden zijn: a. Nieuwe goedkope koopwoningen b. Bouwen van sociale huurwoningen c. De constructie Slimmer Kopen van Wovesto d. bestaande koopwoningen via een speciale constructie bij de hypotheekverstrekker (bijv. financiële hulp van de ouders).
7
e. Bouwen in eigen beheer van woningen door en voor starters (CPO) f. Tijdelijke Stimuleringsregeling Woningbouwprojecten (Trw) g. Erfpacht-constructie Deze instrumenten zijn geen alternatieven van elkaar maar moeten worden gezien als aanvullende manieren om starters in Sint-Oedenrode te behouden. Nieuwe goedkope goedkope koopwoningen Nieuwe goedkope koopwoningen worden gerealiseerd. Omdat de starterswoningen via projectontwikkeling verkocht worden, zijn deze koopwoningen toch nog behoorlijk aan prijs. Bijvoorbeeld de woningen van Gebroeders Van Stiphout in Langesteeg Oost. De 13 starters- en 6 starterpluswoningen binnen het project van de 31 woningen kosten € 205.000,00 respectievelijk € 223.500,00 vrij op naam (er komt derhalve nog 8% bij in verband met de kosten). Dit zonder keuken en hang- en sluitwerk. Hiervoor is wel de Trw-subsidie van toepassing van € 10.000,00. Voor deze woningen is een grote hoeveelheid aanvraagformulieren startersleningen opgevraagd. Hiervan is een aantal inmiddels ingediend. Het goede van dit plan is, dat in combinatie met de Trw-subsidie en daarboven de starterslening ook alleenstaanden een woning kunnen kopen. Bouwen van sociale huurwoningen Op dit moment worden meer sociale huurwoningen gebouwd. Het bestand nadert reeds de 20%. Dit is echter nog ver beneden het landelijke gemiddelde en onvoldoende om de bevolkingssamenstelling goed op pijl te houden. Er heerst in Sint-Oedenrode echter een koopcultuur. De constructie Slimmer Kopen Kopen van Wovesto De constructie Slimmer Kopen van Wovesto heeft de afgelopen jaren goed gelopen. Starters worden in de gelegenheid gesteld een woning te kopen van Wovesto met een flinke korting op de marktwaarde. Als tegenprestatie verlangt Wovesto het eerste recht om de woning terug te kopen. Tevens wordt afgesproken dat de korting wordt terugbetaald en dat de winst of het verlies met de koper wordt gedeeld (uitgezonderd waardetoevoegingen die door de bewoner zelf zijn aangebracht). Wovesto heeft aangegeven, dat men aan het nadenken is over het inbouwen van een inkomensplafond. Dit met het argument, dat het geld van de korting wel bij de doelgroep van Wovesto moet komen. Wovesto heeft de gevolgen van de economische crisis bij de verkoop gemerkt. De koopmarkt is minder goed. Zelfs bij woningen die met de korting ingevolge ‘Slimmer Kopen’ aangeboden worden. Veel mensen hebben koudwatervrees. Dit zou volgens Wovesto kunnen samenhangen met het feit, dat men de terugverkoopverplichting vanuit emotioneel oogpunt als een nadeel ervaren. De verwachting is, dat dit naarmate het concept Slimmer Kopen meer bekendheid krijgt en meer voorkomt verbetert. Wovesto is voorstander van een combinatie van de maatregel Slimmer Kopen en de starterslening. Slimmer Kopen is, zoals gezegd, een manier om goedkoper te kunnen kopen. Deze constructie is toe te passen voor een bredere doelgroep dan starters. Wij hebben als gemeente echter nadrukkelijk gesteld dat de woningen ten goede dienen te kopen aan de starters. De Slimmer Kopen constructie en de starterslening kunnen niet gelijktijdig worden toegepast. Wovesto heeft in 2008 9 woningen op de markt gebracht onder dit concept (waarvan er 8 met korting zijn verkocht en 1 zonder). In 2009 waren dit er 11 (waarvan 10 met korting verkocht). In 2010 tot op heden 8 verkocht (allen met korting verkocht). Wanneer de starters de woningen weer terug aanbieden aan Wovesto verkoopt Wovesto deze woningen weer aan andere starters via het Slimmer Kopen concept. Op deze manier blijven de woningen in het starters bestand. De voordelen van dit concept zijn dat starters goedkoper kunnen kopen in Sint-Oedenrode en eenvoudiger hier kunnen blijven. Dit ook zonder starterslening. Het concept is zeker een manier om
8
starters te behouden en er is al veel gebruik van gemaakt. Nadelen van het concept ten opzichte van de starterslening zijn: - Slimmer Kopen wordt incidenteel toegepast bij nieuwbouwplannen. Wovesto past het concept in beperkte mate toe voor daartoe aan te wijzen bestaande huurwoningen. Startersleningen kunnen zowel voor nieuwbouwwoningen als bestaande woningen worden verstrekt. Het potentiële aanbod is dus veel groter en ook permanent voorhanden. De beide instrumenten moeten in aanvulling op elkaar worden gezien. Starters met een smallere beurs die geen Slimmer Kopen woning kunnen of willen kopen zullen een beroep moeten doen op de startersregeling om in Sint-Oedenrode te blijven; - Bij Slimmer Kopen krijgen starters korting op de marktprijs. Wanneer ze verkopen moet deze korting worden ingeleverd alsmede een deel van de winst. Gevolg hiervan is dat de starters die willen doorstromen op de huizenmarkt worden geconfronteerd met een gat. Bij de starterslening moet de starter de starterslening aflossen, maar hoeft hij geen winst in te leveren. Om deze reden kan de starter met een starterslening eenvoudiger doorstromen; - Slimmer Kopen is niet gebaseerd op inkomen. Voor de Slimmer kopen woningen kunnen alle starters in aanmerking komen. Derhalve ook de starters die een duurdere woning kunnen betalen. Een aantal starters met een smalle beurs komt daardoor niet aan de starterswoning Slimmer Kopen en moet alsnog via de starterslening kopen of thuis blijven wonen. Voor de starterslening vindt een inkomenstoets plaats. De doelgroepen van beide regelingen verschillen; - Wanneer nieuwbouw sociale koopwoningen (Slimmer Kopen) worden gerealiseerd in plaats van vrije sector wordt uitgegaan van de marktwaarde van de grond. Bij sociale koop valt deze lager uit dan bij vrije sector. Daardoor financieren wij indirect mee. Indien de starterslening wordt afgeschaft kan dit leiden tot een groter beroep op de regeling Slimmer kopen. Voor de gemeente kost dit (bij nieuwbouw Slimmer Kopen-woningen) aanmerkelijk meer dan de startersregeling. Er komt dan minder opbrengst in de grondexploitatie. Bestaande koopwoningen via een speciale constructie bij de hypotheekverstrekker (bijv. financiële hulp van de ouders). Het spreekt voor zich dat constructies die voor starters voordeliger zijn doordat bijvoorbeeld de ouders financieel ondersteunen door starters eerder worden gekozen. Bouwen in eigen beheer van woningen door en voor starters (CPO) Door zelf de regie in handen te hebben over de bouw van een woning en dit niet te laten lopen via projectontwikkeling kunnen aanmerkelijke besparingen gegenereerd worden. Er verdwijnt tenslotte een tussenschakel. Het project van 6 woningen aan de Colijnstraat is uitgevoerd. Bij dit project was geen inkomensgrens en geen koopprijsgrens gesteld. De evaluatie vindt op korte termijn plaats. Eerste indruk is, dat er flinke kostenbesparing heeft plaatsgevonden. Van de 6 woningen vielen er 2 binnen de prijsklasse van de starterslening. Verder is gebleken, dat een CPO goed is voor de leefbaarheid en de buurtopbouw. Daarnaast zijn in plan Elzenpad een aantal kavels aangeboden met een combinatie van CPO en Slimmer Kopen. De interesse hiervoor was nihil. Tenslotte hebben in het plan Lieshoutseweg/Eimbert 3 starters gebouwd. Tijdelijke Stimuleringsregeling Woningbouwprojecten Woningbouwprojecten (Trw) Het betreft een Subsidieregeling van het ministerie van VROM. De gemeente heeft deze gekregen voor het project van de 31 woningen in Langesteeg Oost en voor 5 woningen in De Lage Weide (Nijnsel). Deze kortingen gaan direct naar de koper en in een aantal gevallen ingezet voor meerwerk waarbij Gebr. van Stiphout het bedrag boven de subsidie per woning heeft bijgelegd. Het betreft echter een eindige regeling. Erfpacht
9
De gemeente kan als grondeigenaar gronden in erfpacht uitgeven. De meeste gemeenten passen erfpacht toe voor recreatieve doeleinden zoals sportvelden. Ook standplaatsen op een woonwagencentrum zijn een voorbeeld. Uit onderzoek blijkt dat dit meestal niet het geval is bij woningen. De gemeenten die dit nog wel doen worden op dit moment geadviseerd om de erfpachtconstructie af te schaffen. Hieraan liggen de wensen van de gebruiker (erfpachter) en de adviezen van de Consumentenbond, Vereniging Eigen Huis en Vereniging Nederlandse gemeenten ten grondslag. Slechts enkele gemeenten (m.n. Amsterdam) hebben naar aanleiding hiervan aangegeven hun erfpachtconstructies bij woningen in stand te houden om structureel geld te kunnen genereren. Voordelen van erfpacht: Omdat de gebruiker alleen de woning koopt (en niet de grond) kan hij een hypotheek nemen met een lagere aanschafwaarde; Starters bouwen een financieel vermogen op. Dit echter alleen over de woning, niet over de grond; Stimuleren van doorstroom van huurwoningen naar koopwoningen; Erfpacht genereert inkomsten voor de gemeente. Tegenover deze inkomsten staan wel continue juridische en administratieve uitvoeringslasten voor de gemeente en is extra kapitaal aantrekken noodzakelijk. Uit ervaring blijkt dat de gebruiker van het erfpacht (de erfpachter) een aantal nadelen ondervindt, te weten: De erfpachter heeft de gronden niet in eigendom maar moet wel een periodieke canon betalen. Door het indexeren van de canon kunnen de maandelijkse lasten hoog oplopen. In de praktijk blijkt vaak dat de erfpachter dezelfde maandelijkse lasten voor de gepachte grond met woning betaalt als voor een woning met grondeigendom. Dit terwijl hij geen eigenaar van de grond is; De erfpachter betaalt wel dezelfde maandelijkse lasten, maar heeft geen opbrengsten uit de grond bij verkoop van de woning en de grond; De erfpachter bouwt derhalve geen doorstroomkapitaal op uit de grond; Financiers zijn afwachtend met het verstrekken van hypotheken m.b.t. erfpachtgronden. Nadelen voor de gemeente: De erfpachtconstructie vergt structureel controle op het gebruik van de grond in relatie tot de hoogte van de canon; De erfpachter kan minder snel doorstromen naar middelduur, omdat hij geen doorstroomkapitaal opbouwt over de grond. Daardoor komt de woning minder snel beschikbaar voor (nieuwe) starters; De uit te geven grond in erfpacht dient balanstechnisch geactiveerd te worden Veel juridische en administratieve regelingen en handelingen voor een lange periode; Extra kapitaal aantrekken is noodzakelijk. Conclusie Binnen een aantal van voornoemde instrumenten is eveneens gebruik gemaakt van de starterslening4. Uit bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de bestaande instrumenten effectief zijn, maar elkaar zeker niet uitsluiten. Ook de Slimmer Kopen constructie maakt de starterslening niet overbodig. De regelingen vullen elkaar aan en maken het mogelijk nog meer starters te behouden. 6.
Visie hypotheekverstrekkers/tussenpersonen
Met 5 hypotheekverstrekkers heeft een gesprek plaatsgevonden ter evaluatie van de startersregeling. Allen waren zij van mening, dat de starterslening een goed instrument is dat voor een groep starters precies de stap mogelijk maakt om zich hier in Sint-Oedenrode in een koopwoning te kunnen vestigen.
10
Allen pleiten voor behoud van de regeling als instrument om de starters met een smallere portemonnaie of alleenstaande starters in Sint-Oedenrode te kunnen vestigen. Ook voorkomen van vergrijzing wordt aangehaald en het feit dat je als gemeente een signaal afgeeft de starters te steunen. Zeker nu een aantal andere regelingen geen mogelijkheden meer biedt, zoals bijvoorbeeld de koopsubsidie. Over het algemeen zijn de ervaringen positief (zie bijlage voor de verslagen. Daar zit ook een samenvatting voor van de verbeterpunten). Ten aanzien van klantgerichtheid van de gemeente is men positief. Ook vindt men het een groot voordeel dat de starterslening geen beperkingen ten aanzien van doorverkoop kent. De starter is echt eigenaar van de woning en kan zelf bepalen aan wie wordt doorverkocht. Daarnaast heeft de starter dan vaak een klein ‘doorstroomkapitaal’ opgebouwd. Ten aanzien van het Svn en daarbij met name de lengte van behandeltermijnen en de strikte indieningseisen zou men graag verbetering zien. Hierop zal verderop worden ingaan. 7.
Verbeterpunten evaluatie 2007: 2007: wat is ermee gebeurd? gebeurd?
Conclusies evaluatie 2007 In totaal zijn van oktober 2003 tot en met oktober 2007 15 startersleningen verstrekt. In tegenstelling tot de verwachtingen bij de evaluatie van 2005 was het aantal redelijk beperkt gebleven. Naar aanleiding van gesprekken met de Stichting Volkshuisvestingsfonds Nederlandse gemeenten (SVn), tussenpersonen en hypotheekverstrekkers en de makelaardij kon de conclusie worden getrokken dat men in toenemende mate zeer positief tegenover het product startersleningen staat en dat men bereid is extra aandacht aan startersleningen te besteden. Wat is er met de verbeterpunten gebeurd? Gelet op de tegenvallende belangstelling is wel een aantal actiepunten uit de evaluatie 2007 voortgevloeid. Hieronder de actiepunten met de daarop ondernomen acties: - Het organiseren van een bijeenkomst met SVn voor de hypotheekverstrekkers/tussenpersonen over het traject aanvraag starterslening en meerwaarde starterslening. Deze heeft plaatsgevonden in januari 2008; - Jaarlijks gesprek met de hypotheekverstrekkers om blijvend aandacht voor de starterslening te vragen. Er heeft in verband met tijdelijke personele ondercapaciteit geen jaarlijks gesprek met de hypotheekverstrekkers plaatsgevonden om blijvend aandacht voor de starterslening te vragen; - Gemeentelijke folders blijven verstrekken aan de banken. In de loop van de afgelopen 3 jaar is ook de informatieverstrekking via internet verder geoptimaliseerd; - Andere opzet startersinformatieavond waarbij de starters concreter op de meerwaarde van startersleningen worden gewezen. Hieraan is aandacht besteed tijdens de woon- en energiemarkt van 2008; - Extra publiciteit is niet noodzakelijk. Wel extra PR richting hypotheekverstrekkers en makelaars. Hieraan is in 2008 veel aandacht besteed. Dat is terug te zien in de cijfers. In 2009 was hiervoor minder tijd met als gevolg een afname van het aantal startersleningen. In 2010 is met de landelijke publiciteit extra aandacht geschonken aan startersleningen met als gevolg een toename van het aantal aanvragen; - De hypotheekverstrekkers erop wijzen dat startersleningen niet alleen voor alleenstaanden zijn. Dit is gebeurd via de informatiebijeenkomst; - Met SVn bespreken of er mogelijkheden zijn de procedure te versnellen. Er zijn wijzigingen in de procedure mogelijk gelet op het landelijke systeem en de landelijke protocollen; - Bij spoedgevallen een uitzondering mogelijk maken op het startersbeleid wanneer gezinnen die uit elkaar gaan met een koophuis (dat is gekocht zonder starterslening) moeten verkopen en
11
alleen geen woning kunnen krijgen (deze kunnen ook niet met spoed huren). Hiervan is in de praktijk de afgelopen 3 jaar geen gebruik gemaakt. 8.
Verbeterpunten 2010 met advies
Lange en complexe procedure Zoals ook in 2007 is door de hypotheekverstrekkers/tussenpersonen aangegeven, dat er een lange en complexe procedure bij hoort. Ook dat er extra regels gelden ten opzichte van reguliere hypotheken. Onderkend wordt dat dit onderdeel is van de landelijk vastgelegde werkwijze. De lange wachttijden zijn inmiddels teruggelopen. Zij waren het resultaat van een groot aantal gemeenten dat opeens is gestart met de startersregeling door de cofinanciering door VROM. Hierdoor moest de personele capaciteit van het SVn in een korte tijd enorm worden uitgebreid. Toen VROM in 2010 mededeelde dat de cofinanciering stopgezet werd doordat het geld op was zijn alle in behandeling genomen aanvragen stilgelegd. De gemeenten moesten eerst besluiten of zij als dan niet de regeling zouden voortzetten. Op het moment dat diverse gemeenten doorgaven dat zij door wilden gaan met de regeling zijn een aantal aanvragen in het systeem van het SVn niet doorgezet. Daardoor hebben deze dossiers onnodig vertraging opgelopen. Daarnaast moesten alle aanvragen op dat moment gelijktijdig weer opgepakt worden en met spoed door. Dit heeft voor flinke vertragingen gezorgd. Nu VROM is gestopt en alles weer normaal loopt lijkt dit probleem te zijn opgelost. Het blijft zo dat er een tijd voor de toetsing staat. Dit is nu 3 weken. Wellicht is het een optie om op het moment van binnenkomst meteen te toetsen of het aanvraagformulier goed is ingevuld en compleet is. Daarmee kan al twee weken worden gewonnen. Geopperd is tijdens de evaluatie of er een stukje onzekerheid kan worden weggenomen in verband met ontbindende voorwaarde in koopcontract. Dit zal worden besproken met het SVn. Ten opzichte van het lastige proces is geconstateerd dat het doen van de inkomenstoets op de website van het SVn het proces wel enigszins vereenvoudigd. Willen we de maximum toegestane woningkoopprijs ophogen? Tijdens de evaluatie is enkele malen ingebracht of de maximale koopsom voor een woning kan worden verhoogd. Op dit moment geldt volgens onze startersregeling een maximum aankoop bedrag inclusief verwervingskosten van € 265.000,00. Dit komt neer op € 236.000 K.K. bestaande woningen en € 247.000 vrij op naam bij nieuwbouwwoningen. De maximale koopprijsgrens bij de NHG is tijdelijk opgehoogd naar € 350.000,00. Er is echter al aangegeven, dat dit bedrag zal worden verlaagd5. Moet onze maximale koopprijsgrens in de startersregeling worden opgehoogd? Uit een kort onderzoek op Funda is gebleken, dat het woningaanbod in Sint-Oedenrode van woningen met een vraagprijs van € 236.000 K.K. 15 woningen bedraagt. Het aanbod van woningen met een hogere waarde van bijvoorbeeld € 250.000 K.K. is 19. Het aanbod bij de huidige grens blijkt voldoende voor starters. Geadviseerd wordt om de huidige grens te blijven hanteren. Weghalen termijn 10 jaar in bindingseis? De eis, dat men niet langer dan 10 jaar uit de gemeente vertrokken mag zijn is losgelaten bij toewijzingsbeleid. Voorgesteld wordt om deze lijn ook door te voeren bij de startersleningen. Combinatie met Slimmer kopen? Een ander punt dat is ingebracht is het mogelijk maken van de combinatie van de starterslening met Slimmer Kopen. Het zou een goede zaak zijn om ook de iets lagere startersinkomen te kunnen bedienen op deze wijze. Echter gelet op de vraag en het beperkte budget is het niet verstandig om de doelgroep voor de starterslening verder te verbreden.
12
Meerwerk? Meerwerk bij bestaande bouw en bij nieuwbouw? Door een makelaar is ingebracht dat nieuwbouw (zoals nu Fynbos) vaak wordt opgeleverd zonder een aantal essentiële zaken. In sommige gevallen is dit bijvoorbeeld ook de keuken en het hang- en sluitwerk. Een en ander wordt zo niet inclusief opgeleverd. Voor een aantal voor de leefbaarheid noodzakelijke elementen zou bij nieuwbouw meerwerk meegefinancierd moeten kunnen worden. Als richtlijn hierbij wordt gesteld; vrij op naam, renteverlies en het bewoonbaar maken. Het is voor starters ook moeilijk om bij nieuwbouw op het aanvraagformulier aan te geven wat meerwerk is. Afhankelijk van de casus meerwerk mee te financieren. Dit is ter beoordeling aan de college. Maximaal meerwerk van € 10.000,00. Meerwerk bij bestaande bouw moet per casus bezien worden. Alleen in gevallen waarin een essentieel onderdeel van het huis zodanig slecht onderhouden is dat er een noodzaak is tot vervanging om de woning bewoonbaar te maken wordt voorgesteld om meerwerk toe te staan. Dit met een maximum van € 10.000,00. Communicatie De communicatie per kwartaal omtrent de stand van zaken budget startersleningen dient strikter vastgehouden te worden en ‘wervender’ te worden gebracht. De website goed actueel houden. 9.
Samenvatting evaluatie 2010
Veel starters trokken weg uit Sint-Oedenrode. Daarom is eind 2003 de starterslening geïntroduceerd om zoveel mogelijk jonge mensen, die nog op de woningmarkt moeten starten en een binding hebben met Sint-Oedenrode een financieel steuntje in de rug te geven bij de aankoop van een eerste woning. In totaal zijn tot en met september 2010 44 startersleningen verstrekt. Ook zijn er nog 8 aanvragen in behandeling. Indien deze worden toegewezen zijn de middelen op. Het totaalbedrag aan verstrekte startersleningen is € 1.916.666,00 . Zes van de 44 leningen zijn inmiddels weer afgelost. Voor de 44 leningen is € 1.215.452,00 door de gemeente ingelegd, € 555.898,00 door VROM ingelegd en € 145.315,00 door de provincie. Kosten voor de gemeente zijn momenteel 4% van het ingelegde bedrag. Dit teruggerekend naar het aantal dagen dat de bedragen zijn ingelegd voor een lening. De gemeentelijke Woonvisie 2010-2014 vraagt nadrukkelijk aandacht voor het behoud van starters/jonge gezinnen. Hierbij wordt het belang van behoud van startersleningen onderstreept. Ook uit de cijfers van de woningmarktanalyse blijkt het grote vertrek van starters (tussen 20 en 29 jaar) uit Sint-Oedenrode. Slechts een deel van dit vertrek is terug te herleiden naar vertrek voor studie. De lokale woningmarkt is niet veel veranderd. De redenen voor veel starters om te vertrekken zijn er nog steeds: Het aantal huurwoningen is nog steeds ver beneden landelijk gemiddelde. De huizenprijzen zijn gezakt. Om die reden kunnen starters wel eerder een woning kopen. Zij kunnen op dit moment ook moeilijker een lening krijgen. De NHG heeft de maximale leenbedrag verlaagd; Er komt steeds minder nieuwbouw de komende jaren. Juist voor het bestaande woningsegment, dat alsdan de voornaamste optie is voor starters, is de starterslening een interessant middel; Inmiddels is ook het potje met de door het rijk beschikbaar gestelde financiële middelen voor de koopsubsidie op;
13
-
-
-
een hypotheek mag (als gevolg van de gedragscode voor hypotheekverstrekking) niet groter zijn dan 4,5 keer het bruto jaarinkomen. Dit leidt ertoe dat vaker een negatief advies wordt gegeven door tussenpersonen en hypotheekverstrekkers bij starters met een lager inkomen. Mensen hebben een eigen verantwoordelijkheid ten aanzien van hun financiële middelen. Hieraan kan echter voor de groep met een gezinsinkomen tussen de € 33.000,00 en circa € 45.000,00 (mede het gevolg van de volgende EU-maatregel) moeilijk worden vastgehouden. In de Tweede Kamer is de EU-maatregel aan de orde, dat 90% van de sociale huurwoningen moet worden toegewezen aan mensen met een maximum huishoudeninkomen van € 33.000,-. Slecht 10% van het aanbod van sociale huurwoningen mag worden aangeboden aan mensen met een inkomen daarboven. Deze maatregel kan in combinatie met de eerder genoemde gedragscode voor hypotheekverstrekking vertrekkende gevolgen hebben voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.000 ,- en € 45.000,-. Zij dreigen tussen de wal en het schip te geraken.
In een aantal van deze situaties biedt de starterslening nu al een oplossing en in een aantal gevallen zal de starterslening in toenemende mate soelaas bieden. De starterslening moet worden gezien als één van de instrumenten om starters met een lager inkomen te behouden. Andere instrumenten die al gebruikt worden c.q. gebruikt gaan worden zijn nieuwe goedkope koopwoningen, bouwen van sociale huurwoningen, de constructie Slimmer Kopen van Wovesto, bestaande koopwoningen via een speciale constructie bij de hypotheekverstrekker (bijv. financiële hulp van de ouders), bouwen in eigen beheer van woningen door en voor starters (CPO), de Tijdelijke Stimuleringsregeling Woningbouwprojecten (Trw) en de nog nader te onderzoeken erfpachtconstructie. Deze instrumenten zijn geen alternatieven van elkaar maar moeten worden gezien als aanvullende manieren om starters in Sint-Oedenrode te behouden. Met 5 hypotheekverstrekkers heeft een gesprek plaatsgevonden ter evaluatie van de startersregeling. Allen waren zij van mening, dat de starterslening een goed instrument is dat voor een groep starters precies de stap mogelijk maakt om zich hier in Sint-Oedenrode in een koopwoning te kunnen vestigen. Allen pleiten voor behoud van de regeling als instrument omdat: - de starters met een smallere portemonnaie of alleenstaande starters in Sint-Oedenrode zich hierdoor kunnen vestigen; - vergrijzing wordt voorkomen; - je als gemeente een signaal afgeeft de starters te steunen; - een aantal andere regelingen geen mogelijkheden meer biedt, zoals bijvoorbeeld de koopsubsidie - de starterslening geen beperkingen ten aanzien van doorverkoop kent. De starter is echt eigenaar van de woning en kan zelf bepalen aan wie wordt doorverkocht; - de starter met starterslening vaak een klein ‘doorstroomkapitaal’ opgebouwd in tegenstelling tot bijvoorbeeld Slimmer Kopen. Ten aanzien van het SVn en daarbij met name de lengte van behandeltermijnen en de strikte indieningseisen zou men graag verbetering zien. Daarnaast pleit een aantal voor: ophogen van de maximum toegestane koopprijsgrens; het aanbod bij de huidige grens blijkt voldoende voor starters. Geadviseerd wordt om de huidige grens te blijven hanteren; combinatie met Slimmer kopen; het zou een goede zaak zijn om ook de iets lagere startersinkomen te kunnen bedienen op deze wijze. Echter gelet op de vraag en het beperkte budget is het niet verstandig om de doelgroep voor de starterslening verder te verbreden; meenemen in starterslening meerwerk bij bestaande bouw en bij nieuwbouw; voorgesteld wordt om bij nieuwbouw waarbij de noodzakelijke voorzieningen ten behoeve van wonen
14
(zoals keuken) mee te financieren. Afhankelijk van de woningen meerwerk mee te financieren. Dit is ter beoordeling aan de ambtenaar. Maximaal meerwerk van € 10.000,00. Meerwerk bij bestaande bouw moet per casus bezien worden. Alleen in gevallen waarin een essentieel onderdeel van het huis zodanig slecht onderhouden is dat er een noodzaak is tot vervanging om de woning bewoonbaar te maken wordt voorgesteld om meerwerk toe te staan. Dit met een maximum van € 10.000,00. Communicatie De communicatie per kwartaal omtrent de stand van zaken budget startersleningen dient strikter vastgehouden te worden en ‘wervender’ te worden gebracht. De website goed actueel houden. Punt vanuit de gemeente bij de evaluatie: weghalen termijn 10 jaar in bindingseis De eis, dat men niet langer dan 10 jaar uit de gemeente vertrokken mag zijn is losgelaten bij toewijzingsbeleid. 10. Advies over voortzetting startersleningen In het licht van het vorenstaande kan worden geconstateerd, dat: - de landelijke ontwikkelingen inzake de gedragscode voor hypotheekverstrekkers en EU-maatregel ten aanzien van sociale huur aanleiding kunnen zijn tot voortzetting van de startersregeling; - de ontwikkelingen in de lokale woningmarkt, zoals opgenomen in de woonvisie, kunnen aanleiding geven tot voortzetting van de regeling: de afnemende nieuwbouwwoningen voor starters de koopcultuur, welke het aanvragen van een starterslening aantrekkelijker maakt dan een sociale koopwoning. - het feit dat de diverse instrumenten voor starters om in aanmerking te komen voor een woning (huren, slimmer kopen, starterslening, co-financiering door de ouders) elkaar aanvullen en niet vervangen een reden kan zijn tot voortzetting van de startersregeling - het feit dat de startersregeling de gemeente niet meer kost dan gederfde rente op de verstrekte startershypotheek. Alle financiële steun wordt door de starter uiteindelijk terugbetaald. De gemeente stimuleert de starters om in Sint-Oedenrode te blijven wonen respectievelijk binnen korte termijn terug te komen. Per peildatum 1 november 2010 is op de VROM-startersrekening nog € 292.984,59 beschikbaar dit is voldoende voor ca. 7 (maximale) startersleningen zolang de provincie 25% meebetaalt. Er zijn inmiddels 8 aanvragen ingediend. Indien deze worden toegewezen zijn de financiële middelen voor startersleningen op. Er zijn nog 8 aanvraagformulieren in omloop. Deze kunnen niet meer in behandeling worden genomen. Voor de begroting van 2011 is geen extra geld opgevoerd voor startersleningen. Daarbij is wel gewezen op het risico, dat het rijk stopt met de financiering en de provincie mogelijk ook. Op het moment waarop de kaders voor de begroting 2011 werden vastgesteld was het niet noodzakelijk extra middelen hiervoor beschikbaar te stellen. Door de 25% mede-financiering vanuit de provincie was er nog voldoende budget aanwezig. Tijdens de raadsvergadering van 15 juli 2010 is besloten de startersleningen niet te beëindigen. De starterslening is van de lijst met ombuigingen afgevoerd. Feit dat de VROM-bijdrage is gestopt zou bij de evaluatie startersleningen worden meegenomen en is derhalve nu aan de orde. Vanuit het voorgaande zijn er drie opties: 1. doorgaan zonder extra geld. 2. doorgaan met extra geld
15
3. stoppen. Ad 1. Het is niet goed werkbaar om de regeling voort te zetten en telkens wanneer er voldoende geld is teruggekomen in het revolving fund een starterslening toe te kennen. De verwachting is dat met het revolving fund geen enorme bedragen terug zullen komen. Ten eerste zijn op dit moment pas 6 startersleningen afgelost (2 uit 2003, 3 uit 2004 en 1 uit 2005). Ten tweede komt van de leningen zie verstrekt zijn na 1 januari 2007 maar de helft van de inleg terug; de andere helft was afkomstig van VROM. En van de verstrekte startersleningen, welke waren aangevraagd na 1 oktober 2008 komt nog minder terug in verband met de cofinanciering van VROM en provincie. Pas van de onlangs verstrekte startersleningen komt later weer 75% terug op de gemeenterekening bij het SVn. Nu het rijk niet meer meefinanciert is de inleg van de gemeente ook groter. Deze wordt nog groter wanneer de provincie stopt met de cofinanciering. Ad 2. indien gekozen wordt voor doorgaan met extra geld zullen ook financiële middelen beschikbaar worden gesteld. Hoeveel is er dan nodig? Op basis van de gemiddelde cijfers 2008- 2010 is een bedrag berekend. De gemiddelde starterslening was over deze periode € 43.544,24. Het gemiddelde aantal is 10 per jaar (voor de berekening 2010 is daarbij voor oktober tot en met december het aantal ingediende aanvragen bij SVn van 6 meegenomen6. Dit komt voor 2011 neer op (zonder 25% cofinanciering door de provincie) een benodigd bedrag van € 435.442,40,-. De verwachting (op basis van de ervaring van de afgelopen 5 jaar) is dat er het komende jaar, vergeleken met de afgelopen jaren, meer gelden in het revolving fund terug zullen komen. Dit zal echter in verhouding tot het te verwachten aantal aanvragen verre van voldoende zijn. Hierop is hiervoor onder ‘ad. 1’ al ingegaan. Om in 2011 ongeveer 10 startersleningen te kunnen verstrekken, is er naar verwachting € 200.000 extra geld nodig. Ad 3. Stoppen met de startersleningen zal de gemeente uiteindelijk minder renteverlies opleveren. Dit zal echter als consequentie hebben, dat indien de raad starters wil behouden op andere wijze zal moeten worden geïnvesteerd. 11.
Bijlagen
16
Bijlage 1 bestedingen aan startersleningen stand van zaken per 1 juli 2010
startkapitaal via bouwfonds storting gemeente 25-042006 storting gemeente 30-032007 storting door gemeente 1709-2008 storting gemeente 10-112009 storting gemeente 22-062010 Totaal bedrag startersleningen €
bedrag
toelichting
376.509,80 332.239,00 100.000,00
begroting 2007
100.000,00
uit lokaal volkshuisvestingsfonds
200.000,00
begroting 2009
100.000,00
begroting 2010
1.208.748,80
17
Bijlage 2 Samenvatting van voordelen, nadelen en verbeterpunten uit gesprekken met tussenpersonen/hypotheekverstrekkers: Voordelen/positieve punten: het is een stukje maatschappelijk verantwoord ondernemen door de gemeente. een goed middel om de vergrijzing tegen te gaan het is vaak de enige manier om mensen met en lager inkomen of alleenstaanden aan een start op de woningmarkt te helpen Starterslening heeft voordelen ten opzichte van Slimmer kopen. Vaak doen zich bij Slimmer kopen problemen voor bij de verkoop. Er ontstaat bijna altijd discussie over de marktwaarde. Ook negatief moet worden gedeeld met Wovesto. Men heeft vaak hogere lasten dan bij huur en toch geen vermogen opgebouwd bij verkoop. Goed dat de NHG als basis dient. Het is geen hangmat maar wel een vangnet De starterslening past in de Rooise koopcultuur De bijeenkomst die de gemeente heeft georganiseerd in samenwerking met de SVn over het proces en de toets rondom de starterslening. De starterslening wordt goed uitgelegd in de folder. De starterslening kent geen beperkingen zoals bij Slimmer Kopen ten aanzien van doorverkoop. Bij Slimmer Kopen kun je als verkoper geen opvolger bepalen. De starterslening kent ook een hertoets na 3 jaar, 6 jaar et cetera om te bepalen hoeveel men aan rente kan betalen. Nadelen/Verbeterpunten: T.a.v. Svn/de landelijke startersregeling: de lange procedure. Het duurt lang voor aanvragers duidelijkheid hebben. Het zou fijn zijn als het traject van de starterslening sneller zou kunnen. stukje onzekerheid wegnemen in verband met ontbindende voorwaarde in koopcontract. Er is vaak snel vertraging. Het zou beter zijn wanneer het Svn meteen bij binnenkomst de stukken op compleetheid checkt. Een aantal extra eisen t.o.v. reguliere hypotheken zoals de aangifte IB. Het is een lastig proces. Het feit dat je als bank een voortoets kunt doen op de website van het SVN maakt het wel gemakkelijker. Er is veel verschil qua informatievoorziening tussen de SVn medewerkers onderling Soms krijgen starters een hogere starterslening (als gevolg van het SVntoetsmodel) dan zij nodig hebben Na 3 jaar moeten zij rente en aflossing gaan betalen. Dat is vaak precies het moment waarop de jongeren een gezin gaan opbouwen. De regeling gaat uit van een inkomenstijging. Dat is tegenwoordig in de praktijk minder het geval. De meeste inkomens bij jongeren zijn ca. € 25.000,00. Wanneer je een woning wilt kopen van boven de € 180.000,00 moet het huishoudeninkomen al behoorlijk hoog zijn. Het is jammer dat de landelijke regeling daar geen flexibiliteit in biedt. Bij NHG en een bestaande woning moet het taxatierapport conform de NHG-norm zijn. Dit omvat aanzienlijk meer werk voor taxateurs. Er moet een foto worden gemaakt van elk vertrek. Dit zou in strijd zijn met de wet op de persoonsbescherming. Bij een taxatie voor een gewone lening gelden minder strenge eisen. De starterslening kan niet worden meegenomen wanneer men van de ene koopwoning naar de andere verhuist.
18
T.a.v. gemeente: Actueel houden van de informatievoorziening. De informatievoorziening verbetert wel. Wellicht prominenter aandacht voor de starterslening op de gemeentelijke website. De informatie op de website kan ‘commerciëler’ worden gebracht. Prettiger leesbaar en daarbij iets duidelijker aangeven dat er een voordeel te behalen is. de startersleningen zouden meer naar buiten gebracht kunnen worden. Bijvoorbeeld promotie via de advertenties bij makelaars. Het is jammer dat Slimmer Kopen en de starterslening niet te combineren zijn. Ophogen van de maximale koopprijsgrens naar de tijdelijk verhoogde NHG norm (€ 350.000,00) zou wenselijk zijn. Dit is beter voor de woningmarkt. Voor wat betreft meerwerk moet meegefinancierd worden in de starterslening in geval van zwaar achterstallig onderhoud. Dit in de vorm van maatwerk derhalve bij bestaande woningen Een blijvende reminder per e-mail over de starterslening en het beschikbare budget. Ook als het beschikbare budget beperkt is. Een link mogelijk maken naar de website van de gemeente over startersleningen vanuit de hypotheekverstrekkers/tussenpersonen.
1
Zie pagina 14 van de Woonvisie 2010-2014 Zie pagina 27 van de woonvisie 2010-2014 3 Zie pagina 12 van het Woningmarktonderzoek 2009 figuur 2.6 en 2.7 4 Om privacy redenen worden deze niet per instrument genoemd 5 Zie paragraaf 4 van de evaluatie, onder ‘is de lokale woningmarkt veranderd ten opzichte van de evaluatie in 2007?’ 6 Dit aantal is echter opgelopen tot 8. De vraag is of deze laatste twee nog kunnen worden gehonoreerd. Indien dit het geval is heeft dit een minimale invloed op het gemiddelde aantal verstrekte startersleningen per jaar (berekend over de laatste drie jaar). Dit is niet meegenomen in de berekeningen. 2
19
