Middelen/B&I/VROM
Memo Aan:
gemeenteraad (presidium 27 november)
Van:
college
Datum: 29 november 2007 betreft: raadsagendapunt nr. 16: Starterswoningen
_____________________________________________________________________________________
Op de lijst van toezeggingen is afgesproken dat het college in december komt met een concrete uitwerking van het starterswoningenbeleid, inclusief mogelijkheden voor financiering. Aangegeven is daarbij de bestemmingsreserve grondbedrijf te betrekken. Alvorens e.e.a. uit te werken is het goed de raad te informeren omtrent de mogelijkheden voor starters in onze gemeente. In deze memo wordt daartoe een aanzet gegeven en wordt ter opiniërende bespreking aan de raad aangeboden. In deze memo komen onderstaande punten aan de orde: 1. Koopsubsidie ministerie VROM 2. Startersleningen (beleidslijn De Marne op blz. 4) 3. Pilot Woldringhstraat Zoutkamp 4. Voorstel 1. Koopsubsidie ministerie VROM Per 1 januari 2007 heeft het ministerie VROM de Wet koopsubsidie Bevordering Eigen Woningbezit per 1januari 2007 ingevoerd. Daarvoor heeft de Minister op haar begroting vanaf 2008 tot en met 2011 25 miljoen euro ter beschikking gesteld voor koopsubsidie voor mensen met een laag inkomen. De koopsubsidie Bevordering Eigen Woningbezit (BEW) is een maandelijkse subsidie aan huishoudens die voor het eerst een woning kopen. De hoogte van de subsidie is afhankelijk van de hoogte van het inkomen en van de lening. Met de middelen die de minister wil vrijmaken, kunnen tot 2011 7500 starters worden ondersteund die - indien nodig - ook na 2011 zullen worden bijgestaan. Met de BEW-plus kunnen huishoudens met een maximale lening van € 171.558,= in aanmerking komen voor koopsubsidie. Na iedere 5 jaar wordt het subsidiebedrag aangepast aan de hoogte van het inkomen. De laatste toets vindt plaats na 15 jaar waarna het eventuele recht op vervolgsubsidie wordt afgekocht. De koopsubsidie is aan te vragen bij SenterNovem (zie bijgevoegde info van SenterNovem).
Pagina 1
2. Startersleningen Naast de koopsubsidie wil Minister Dekker van VROM starters op de woningmarkt financieel tegemoet komen. Daarvoor heeft de Minister voor dit jaar 40 miljoen euro in een speciaal fonds voor starters gestort. De Stichting Stimuleringsfonds Nederlandse Gemeenten SVn zal van minister Dekker de 40 miljoen euro ontvangen. Daarmee kan het fonds ongeveer 5000 extra startersleningen verstrekken. Een starterslening is een aanvullende lening bovenop een reguliere lening om de aankoop van het eerste huis mogelijk te maken. Momenteel verstrekken zo'n 80 gemeenten startersleningen en dat aantal is groeiende. De hoogte van de lening en het maximale inkomen verschilt per gemeente. De minister roept alle gemeenten op aan het fonds deel te nemen. De starterslening is in het begin rente- en aflossingsvrij. Iedere drie jaar vindt een toets op het inkomen plaats. Bij inkomensgroei wordt voor een deel van de starterslening rente en aflossing betaald. Na 15 jaar vindt de laatste toets van het inkomen en vaststelling van de draagkracht plaats. De resterende lening moet dan bij verkoop of aan het einde van de looptijd (30 jaar, afhankelijk van de hypotheek) worden terugbetaald. Werking Starterslening Een starterslening kan alleen in combinatie met een reguliere hypotheek worden verkregen. Een starterslening wordt afgegeven door de gemeente indien deze is aangesloten bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten(SVn). Met de starterslening kan het verschil worden overbrugd tussen de kosten van de aankoop van de woning en de maximaal mogelijke lening voor de koper. Het is dus een aanvullende lening op een reguliere hypotheek. Gemeenten die de Startersregeling voeren bieden huishoudens tot een bepaalde inkomensgrens de mogelijkheid om de woonlasten van hun eerste koopwoning te verlagen. Dat gaat met behulp van een heel aantrekkelijke lening, de zogeheten Starterslening. Met deze lening kan een starter in veel gevallen toch de woning kopen die hij/zij op het oog heeft. Omdat een starterslening niet in alle gevallen gunstig uitpakt (dit hangt onder meer af van de rentestand) doet de koper verstandig aan om zijn persoonlijke situatie goed te bekijken met een financieel expert. De Starterslening overbrugt het verschil tussen de totale koopsom van de woning en het maximale bedrag dat de koper – op basis van zijn/haar inkomen – bij de bank kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De Starterslening kent een rente vaste periode van 15 jaar, de looptijd is maximaal 30 jaar. De eerste drie jaar daarvan betaalt de koper geen rente en aflossing voor de Starterslening. Na het derde jaar gaat de koper wél rente en aflossing betalen als zijn/haar inkomen voldoende gestegen is. Zo niet, dan kan de koper bij SVn een hertoets aanvragen en gaat de koper een maandlast betalen die past bij het inkomen dat hij/zij op dat moment heeft. Aan deze hertoets zijn kosten verbonden.
Pagina 2
De totale financiering van het te kopen huis bestaat uit een normale (eerste) hypotheek en – als aanvulling daarop - de Starterslening. De (eerste) hypotheek moet een rentevaste periode hebben van minimaal 10 jaar en kan de koper afsluiten bij de bank van zijn/haar keuze. De Starterslening sluit de koper af bij SVn. Beide leningen (eerste hypotheek + Starterslening) moeten voldoen aan de voorwaarden van de NHG. Dit houdt in dat beide leningen samen niet meer mogen bedragen dan de verwervingskosten van de woning. De verwervingskosten zijn de koopsom of de koop/koopprijs van de woning met daar bovenop een vaste opslag van 8% bij een nieuwbouwwoning of 12% bij een bestaande woning. Meerwerk of onderhoud kan worden meegenomen in de financiering, maar telt niet (altijd) mee bij het bepalen van de hoogte van de benodigde Starterslening. Startersleningen Gemeente De Marne Het product starterlening is een gezamenlijk initiatief van gemeenten en de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). Met dit instrument zijn gemeenten in staat een financiële impuls te geven aan de lokale (koop)woningmarkt en de doorstroming te bevorderen. Een VROM Starterslening verordening is noodzakelijk om startersleningen te kunnen verstrekken (zie bijgevoegd model VNG). Deze verordening dient aan de volgende voorwaarden te voldoen: - de maximale koopsom mag niet hoger zijn dat de verwervingskosten NHG (€ 265.000,=) N.b. de gemeente bepaalt dus zelf de maximale koopsom (zie voorbeeld Dantumadeel). - de hoogte van de startersregeling is maximaal 20% van de verwervingskosten N.b. dus maximaal € 53.000,= of een lager maximaal door de gemeente vast te stellen bedrag. - zowel de eerste hypotheek als de starterslening dienen onder de NHG te worden verstrekt. - de starterslening en de Koopsubsidie BEW+ mogen niet tegelijkertijd worden toegekend. De gemeente dient vooraf een bepaald bedrag in een depot te storten, van waaruit starterleningen toegekend kunnen worden. Het ministerie VROM verdubbelt (eenmalig) dit bedrag, zodat feitelijk twee maal zo veel startersleningen verstrekt kunnen worden. Over het uitstaande bedrag in depot ontvangt de gemeente rente, zodat feitelijk alleen rentelasten ontstaan over de uitgegeven starterleningen. De aanvrager dient een verzoek om in aanmerking te komen voor een starterslening in bij onze gemeente. Wij toetsen vervolgens aan de hand van de verordening of de verzoeker in aanmerking komt voor een starterslening en reikt het SVn-formulier starterlening uit. SVn verzorgt de financiële toetsing en brengt advies uit aan de gemeente over de hoogte van de starterlening. De gemeente besluit over de toekenning van de lening en de te stellen condities, zoals de hoogte van de lening en eventuele bijzondere voorwaarden. Dit wordt door de gemeente vastgelegd in een toewijzingsbesluit. Indien de lening niet wordt toegekend wordt de aanvrager hiervan door middel van een afwijzingsbesluit door de gemeente op de hoogte gesteld. Na de toekenning heeft de aanvrager de gelegenheid een bancaire lening aan te vragen en deze offerte binnen vier weken na verzenddatum van het toewijzingsbesluit naar SVn te sturen. Na een toetsing van de bancaire offerte brengt SVn een offerte voor een starterslening uit.
Pagina 3
Voorbeeld gemeente Dantumadeel Met de inzet van de Starterslening wil de gemeente Dantumadeel de bereikbaarheid van koopwoningen vergroten voor met name de starters op de woningmarkt. Woningsegment De Starterslening is van toepassing op bestaande bouw en nieuwbouw. Doelgroep voor de Starterslening De aanvrager is een starter in de leefdtijd tot en met 30 jaar, die staat ingeschreven in de Gemeentelijke Basis Administratie van de gemeente Dantumadeel. De aanvrager is nooit eerder eigenaar van een koopwoning geweest. Voorwaarden De verwervingkosten mogen in totaal niet hoger zijn dan € 170.000,Onder de verwervingskosten wordt verstaan de koopsom of de koop/aanneemsom met daar bovenop de bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, renteverlies tijdens bouw, notariskosten, makelaarskosten en afsluitkosten voor de lening. Bij bestaande bouw wordt hiervoor 12 % van de koopsom en de eventuele verbouwingskosten gerekend en bij nieuwbouw 8 % over de koop/aanneemsom inclusief eventueel meerwerk. Zowel de eerste als de tweede hypotheek moet worden verstrekt onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De maximale hoogte van de Starterslening bedraagt € 30.000,Toepassing in Dantumadeel Dantumadeel heeft 2 jaar geleden 300.000 in depot gestort bij SvN. Tot nu toe in 2 jaar tijd in 4 gevallen gebruik van gemaakt (zonder dat Dantumadeel aktief reclame hiervoor maakt). Mogelijke regeling starterswoningen De Marne Het beleid van de gemeente De Marne richt zich op het vergroten van de bereikbaarheid van koopwoningen voor met name de starters op de woningmarkt. De regeling richt zich met name op de bestaande woningvoorraad en eventueel nieuwbouwprojecten (bijvoorbeeld nieuwbouwwoningen gebouwd en in de verkoop door Wierden & Borgen). Uitgaande van maximale nieuwbouwprijzen van ca. € 150.000,= en bijkomende kosten hanteert de gemeente net als de gemeente Dantumadeel een maximale bedrag aan verwervingkosten van € 170.000,=. Wel wordt een maximale hoogte van de Starterslening van 20 % hiervan is € 34.000,= gehanteerd. Ons beleid richt zich er op om starters van binnen en buiten onze gemeente aan te trekken (een starter is een aanvragers die nog nooit eerder eigenaar van een koopwoning is geweest en jonger dan 30 jaar is). Om onze eigen bewoners binnen onze gemeente te houden kan er voor gekozen worden met betrekking tot de leeftijdsgrens voor bewoners vanuit onze eigen gemeente geen eisen te stellen aan de maximale leeftijd, zodat oudere inwoners uit onze gemeente die voor het eerst een eigen woning kopen de mogelijkheid hebben een starterslening aan te trekken.
Pagina 4
Gezien de doorstroming bij de gemeente Dantumadeel wordt vooralsnog uitgegaan van een te storten bedrag in depot van € 170.000,=, waardoor tien starters op de woningmarkt in De Marne geholpen kunnen worden (eventueel kan dit bedrag dus later aangevuld worden, mocht dit noodzakelijk zijn, ook dan zal volgens het SVn het ministerie VROM het te storten bedrag “verdubbelen”). Dit levert een maximale jaarlast van ca. € 8.500,= (wanneer er tien startersleningen zijn verstrekt). Wanneer deze regeling in 2008 ingevoerd wordt, is er nog geen dekking in de begroting (eventuele begrotingsoverschreiding zal minimaal zijn of eenmalig gedekt moeten worden uit het grondbedrijf). In de kadernota 2009-2011 zal dan een beroep gedaan moeten worden op de post “Nog te bestemmen nieuw beleid”. Aanspraak op de bestemmingsreserve grondbedrijf lijkt in dit geval niet de meest voor de hand liggende optie, aangezien deze reserve meer recht doet aan het in bijzondere gevallen verlagen van de grondprijs ten behoeve van starters. Iets wat op dit moment niet wordt voorgesteld. 3. Pilot Woldringhstraat Zoutkamp Een nieuw fenomeen op de markt is dat een projectontwikkelaar met een bank afspraken maakt om “goedkopere” leningen aan kopers te verstrekken als gebruik wordt gemaakt van zeer duurzaam omgaan met energie. Seinen Projectontwikkeling uit Leeuwarden heeft daartoe een woning ontwikkeld, die een uitermate lage energieverbruik kent (geen gasaansluiting en globaal gesproken de helft aan electriciteit bij vergelijkbare woningen). Seinen wil graag 8 van deze woningen aan de Woldringhstraat in Zoutkamp ontwikkelen. Zie bijgaande informatie. Globaal gesproken komt de nieuwbouw uit op een bedrag (inc. grond) op € 180.000,=, waarbij nog eens ca. € 45.000,= aan aanvullende “energiebeperkende” voorzieningen worden aangebracht. Seinen kan samen met de bank kopers een hypotheek aanbieden waarbij de netto maandlast uitkomt op ca. € 600,=. Met een dergelijk netto maandlast worden deze woningen bereikbaar voor starters. Deze woningen komen niet in aanmerking voor bovengenoemde starterslening (maar dat hoeft daar ook niet). 4. Voorstel Voorgesteld wordt bovengenoemde informatie opiniërend te bespreken. Begin 2008 zal het college: - u een voorstel voor te leggen voor de aanmelding bij het SVn voor het invoeren van de mogelijkheid van starterleningen in onze gemeente (inc. vaststellen verordening); - Wierden & Borgen te vragen welke inspanning zij willen leveren aan het op de markt brengen van starterswoningen; - een aktieve voorlichting te organiseren na het invoeren van de starterlening in De Marne.
Pagina 5
