2012
01
SV n Nieuws Lente
Er is iets moois gaande en het heeft ons een beetje verrast. De introductie door SVn van de afkoopmethodiek heeft niet alleen geleid tot de voortzetting van de Starterslening in gemeenten waar dat lastig leek te worden, maar heeft ook de lokale creativiteit rond de “funding” van het stimuleringsinstrument flink aangewakkerd. Resultaat is dat na de begrijpelijke terugval vorig jaar tot 150, inmiddels bijna 200 gemeenten de Starterslening weer voeren. Ook woningcorporaties haken aan. Een brede beschikbaarheid van de Starterslening is op haar beurt weer goed voor het vertrouwen van de consument. Het zou wel eens een stralend voorjaar kunnen worden. Jan Willem van Beek Directeur
Inhoud Jan van der Meer, wethouder Nijmegen
pag 2/3
Jim Schuyt, directievoorzitter De Alliantie
pag 4/5
Kort nieuws
1
pag 6
De ‘andere’ Starterslening I
n voorbije jaren verstrekten gemeenten Startersleningen met name om starters met lage inkomens op de woningmarkt een kans te geven. Dit jaar zien we echter dat voor een groeiend aantal gemeenten ook andere argumenten doorslaggevend zijn om deze financieringsfaciliteit blijvend of opnieuw in te zetten als doeltreffend beleidsinstrument. De Starterslening lijkt door veel gemeenten te worden ‘heruitgevonden’, aangepast aan de veranderde marktomstandigheden van een woningmarkt die vrijwel volledig op slot zit. Een direct gevolg van de malaise op de woningmarkt is dat gemeenten in het hele land worden geconfronteerd met onvoltooide nieuwbouwlocaties, waar gemeenten bovendien vaak zelf grondposities hebben. Het risico op onverkochte woningen is aanzienlijk. In plaats van verlies te nemen op de grondposities kiezen een groeiend aantal gemeenten nu voor een andere oplossing. De Starterslening blijkt een krachtig middel om starters te helpen een koopwoning te verwerven op de nieuwbouwlocaties. Gemeenten zien de financiële inleg van de Startersleningen binnen enkele jaren weer terug en betalen slechts het renteverlies. Wethouder Jan van der Meer vertelt in het interview met hem in deze nieuwsbrief hoe de gemeente Nijmegen met een beperkt budget 150 Startersleningen te vergeven heeft. Marktpartijen die actief zijn in De Waalsprong dragen een steentje bij middels co-financiering. Voor de gemeente Nijmegen fungeert de Starterslening dan ook als ‘smeerolie’ voor de woningmarkt.
markt kunnen oplossen. Het zal anno 2012 veel meer een samenspel moeten worden tussen gemeenten, provincies, ontwikkelaars en aannemers. Om het meer haalbaar en betaalbaar te houden lijkt het daarbij logisch dat de verschillende partijen hun belangen ook ver talen in een financiële bijdrage. Een dergelijke manier van ‘anders financieel denken’ is een belangrijke volgende stap om plaatselijk de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Ook corporaties met nieuwbouwprojecten zien overigens de voordelen van de Starterslening. Directievoorzitter Jim Schuyt van De Alliantie vertelt in deze SVnNieuws over de wijze waarop De Alliantie de Starterslening hernieuwd heeft ingezet: ‘een uiterst effectieve stimulans voor de woning verkopen’. SVn ziet dan ook steeds meer voorbeelden van gemeenten en corporaties die ‘anders’ en minder traditioneel denken en financieren. In 2011 verstrekte SVn bijna 4.000 Startersleningen voor € 122 mln. Voor 2012 verwachten we weer mooie resultaten. Meer over de inzet van de ‘andere’ Starterslening leest u in deze SVnNieuws.
Het is duidelijk dat de gemeenten niet alleen op eigen kracht alle problemen van de woning01 - april 2012
Jan van der Meer, wethouder Wonen, gemeente Nijmegen
‘Starterslening als smeerolie in de woningmarkt’ Tot nu toe zijn er in Nijmegen 150 nieuwbouwwoningen verkocht met Starterslening. Voor de gemeente Nijmegen is de Starterslening dan ook het crisisinstrument bij uitstek om tempo in de woningmarkt te houden. Marktpartijen betalen mee.
N
et als iedere andere gemeente is het voor de gemeente Nijmegen in deze tijden van vraaguitval moeilijk om grondexploitaties sluitend te krijgen. Maar, zegt wethouder Wonen Jan van der Meer, Nijmegen is niet in de valkuil getrapt die andere steden nu in de problemen heeft gebracht. ‘Wij hebben niet de fout gemaakt om verwachte inkomsten uit het grondbedrijf in te zetten voor andere zaken.’ Bovendien laten de bevolkingsprognoses zien dat Nijmegen nog steeds groei kan verwachten. Van der Meer: ‘Er is hier niet zozeer sprake van vraaguitval, maar van uitgestelde vraag. Dat geeft meer comfort. Je ziet dan ook dat projectontwikkelaars nog steeds geloven in onze uitlegprojecten zoals de Waalsprong. Maar het is momenteel zeker moeilijk om woningen verkocht te krijgen.’ Tempo Tot 2020 is er zeker nog behoefte aan 1.000 woningen extra per jaar. Ondanks de crisis worden die aantallen ook daadwerkelijk gehaald. Van der Meer: ‘In 2011 werden er 800 woningen opgeleverd; dit jaar verwachten we zelfs 1.200 afgebouwde woningen. Dat is vreemd genoeg in de afgelopen twintig jaar op 2005 na het beste jaar. Je ziet dus dat de behoefte er nog steeds is.’ Omdat de marktvraag tegelijkertijd voor een groot deel stil ligt, ontstaat er vooral bij de groep starters een grote druk. Vandaar dat een deel van het nieuwbouwprogramma wordt
2
01 - april 2012
toegespitst op starters, in plaats van op doorstromers. Dat betekent goedkopere, kleinere woningen bouwen. Van der Meer: ‘Om het tempo in de woningmarkt te houden hebben we bewust gekozen voor prioriteit bij de doelgroep starters.’ Om deze groep zo veel mogelijk te stimuleren heeft Nijmegen recent besloten om opnieuw budget in te gaan zetten voor de Starterslening. De crux om de productie gaande te houden en aan de behoefte te kunnen voldoen ligt volgens de gemeente bij de starters en de Starterslening van SVn kan daarbij fungeren als ‘smeerolie’. Door het fonds voor de Starterslening te financieren met een lening kan de gemeente met een budget van 6 ton voor de gemaakte rentekosten 150 leningen financieren. De gemeente zelf neemt daarvan 4 ton voor eigen rekening, de overige 2 ton wordt middels co-financiering opgebracht door marktpartijen in de Waalsprong. 100 leningen worden verstrekt voor nieuwbouwwoningen in de Waalsprong en 50 leningen zijn bedoeld voor woningen in de rest van de stad. In de Waalsprong komt het er dus op neer dat de verkopende marktpartijen per lening de helft voor hun rekening nemen. Op deze manier krijgt de Starterslening een extra prikkel, meent Van der Meer. ‘Ontwikkelaars kunnen met de Starterslening de boer op, het is een extra verkoopargument voor de woningen. We zien met het succes van vorig jaar dat er veel belangstelling voor is. De startersmarkt is de enige niche in de markt die nog verkoopt, en met de Starterslening gaat het dus sneller.’ Gering risico Binnen de gemeente is voorafgaand aan de herintroductie van de Starterslening een discussie gevoerd over de rol van de gemeente en of zij
wel ‘voor bank’ zou moeten spelen. Van der Meer: ‘Mijn standpunt is: ‘Juist bij starters is er sprake van een zeer gering risico. Het is immers een groep die in inkomen gaat stijgen, zeker in zo’n stad als Nijmegen met allemaal net-afgestudeerde studenten van de universiteit. Sterker nog, je voorkomt juist al bij voorbaat dat ze in de toekomst scheef gaan wonen en met hun gestegen inkomen huurwoningen bezet houden die voor lagere inkomensgroepen zijn bedoeld. De praktijk wijst overigens uit dat het risico inderdaad te verwaarlozen is. Statistisch gezien zou er vorig jaar 0,2 huishouden van de 150 uitgegeven Startersleningen bij het afbetalen in de problemen zijn gekomen, waar de Nationale Hypotheek Garantie moest bijspringen. Maar dat is geen enkele keer voorgekomen. Het risico voor de gemeente is dus minimaal.’ Sterker nog, stelt Van der Meer, de Starterslening voorkómt juist nog grotere risico’s, zoals onverkoopbare woningen in de Waalsprong. ‘Het risico van onverkoopbaarheid in de uitleglocaties is in deze markt reëel. Met de Starterslening zetten we meer woningen af in de Waalsprong. Zo voorkom je dus risico’s op een ander vlak.’ Vanwege het succes wil Nijmegen de Starterslening ook gaan inzetten voor een andere niche in de markt: de zelfbouwwoningen. Van der Meer: ‘We hebben gekeken naar het succes van het programma ‘Ik bouw betaalbaar’(IBB) van Almere, voor particulier opdrachtgeverschap. Met IBB hebben we vervolgens een vergelijkbaar product ontwikkeld dat is gericht op betaalbaar zelfbouwen. De koper kiest een woning uit een catalogus en kan er een aanvullende lening bij krijgen. Mocht hij de woning met meerwaarde verkopen, dan romen wij een deel daarvan af waardoor de kosten van de
financiering zijn gedekt. Een heel interessant product, want we zien dat ook zelfbouw een niche is waar belangstelling voor is.’ Bewezen succes Met enerzijds de geringe risico’s en anderzijds het bewezen succes van verkochte woningen, is de Starterslening voor Nijmegen een effectief instrument dat in deze crisis de bouwproductie en de woningmarkt aan de gang houdt. Wethouder Van der Meer vindt de Starterslening dan ook voor andere gemeenten een zeer aan te bevelen product. ‘De Starterslening is vrijwel het enige instrument voor een gemeente om het benodigde tempo in de woningmarkt te kunnen realiseren. Er is veel vraag naar starterswoningen, daar kun je als gemeente met de Starterslening heel veel in betekenen. Ik zou zeggen, ga dus op zoek naar budget en durf het in te zetten. Het middel is een bewezen stimulans en dempt bovendien de risico’s op een ander vlak. Met name voor steden met veel pas-afgestudeerden en groeigemeenten is de Starterslening aan te bevelen.’ De doorstroming op de woningmarkt zit vast, dat is een realiteit waar vrijwel alle gemeenten mee te maken hebben. De duurdere koop vindt geen afzet meer, maar in de startersmarkt zit nog wél beweging. Jan van der Meer: ‘Dan moet je voor de onderkant bouwen, het is even niet anders. Onze opgave als bestuurders is om dat te doen met weliswaar goedkopere, maar goede concepten. Om vooral niet in te boeten op kwaliteit, want je wilt uiteraard niet de achterstandswijken van de toekomst bouwen. De Starterslening past goed bij ons ambitieniveau, omdat daarmee ook het financiële plaatje compleet is te maken.’
‘Starterslening voorkómt juist nog grotere risico’s, zoals onverkoopbare woningen in de Waalsprong’
01 - april 2012
3
Jim Schuyt, directievoorzitter De Alliantie
‘Corporatie Starterslening uiterst effectieve stimulans’ De actieve inzet van de Corporatie Starterslening in 2011 door De Alliantie zorgde voor een ongekend succes. Directievoorzitter Jim Schuyt is dan ook meer dan tevreden over de effecti viteit van het instrument. ‘Dit dient onze doelen als het gaat om het verkopen van woningen en het huisvesten van een kwetsbare groep op de woningmarkt.’
J
im Schuyt is directievoorzitter van een van de grootste corporaties van ons land, De Alliantie. Met 56.000 woningen in de Noordvleugel van de Randstad is De Alliantie nog steeds een ‘actieve’ corporatie. De druk in dit deel van het land op de woningmarkt is immers nog groot, zegt Schuyt. ‘Dit is een gebied van schaarste, en dat zal de komende jaren zo blijven.’ De voorspelling is dat de verschillen in ons land op de woningmarkt alleen maar groter zullen worden. In de economisch sterke delen van het land, zoals de Noordvleugel en de A2-corridor van Utrecht tot Eindhoven, zal er eerder sprake zijn van groei dan van krimp. Voor De Alliantie betekent het tekort aan woningen in de Noordvleugel een actieve taakstelling. Jim Schuyt: ‘Wij zijn geen corporatie die louter woningen beheert, maar hebben ook een behoorlijke nieuwbouwopgave. We verwachten de komende jaren zo’n 1.200 tot 1.500 woningen per jaar op te leveren. Voor 2011 waren het er 1.200.’ Het leeuwendeel van die nieuwbouw zal in het kader van de stedelijke vernieuwing worden gepleegd. ‘Onze nieuwbouw is gekoppeld aan wijkvernieuwing,’ zegt Schuyt. ‘Dat betekent een diverse, en gecompliceerde opgave. Wijken die voorheen uit 90% sociale huur bestonden krijgen een veel gevarieerder karakter. Er worden koopwoningen toegevoegd, en middeldure
4
01 - april 2012
▲
Vervolg op pagina 5
Vervolg van pagina 4
huur. We zetten in dergelijke kwetsbare wijken in op diversiteit.’ Stimuleren met financieringsinstrumenten Schuyt kent SVn goed, hij was destijds zelfs betrokken bij de oprichting. Hij onderschrijft het uitgangspunt van SVn van financieren in plaats van subsidiëren, van harte. ‘De pijler van SVn, het stimuleren door middel van financieringsinstrumenten, spreekt mij zeer aan, zeker in de moeilijke woningmarkt van nu. Ik geloof erg in stimuleringsprikkels zoals de Corporatie Starterslening.’ Vandaar dat De Alliantie vorig jaar besloot om de Corporatie Starterslening een boost te geven. Aanvankelijk leidde de Corporatie Starterslening die De Alliantie al een aantal jaar voert bij SVn een niet al te florissant bestaan. Maar vorig jaar werden er maar liefst 120 leningen verstrekt; een groot succes, dat direct te danken is aan de actieve inzet van het instrument door De Alliantie. Jim Schuyt: ‘De Corporatie Starterslening is een flinke prikkel voor starters die een woning willen kopen. Afgelopen jaar hebben we gezien dat het middel zeer effectief werkt.’ Starters zijn een belangrijke doelgroep voor De Alliantie. Ze behoren veelal tot de groep lage middeninkomens, een groep die het moeilijk heeft op de woningmarkt. Ze zitten klem tussen sociale huur en koop: te rijk voor huur, te arm voor koop. Schuyt: ‘Met de Corporatie Starterslening kunnen we ze initieel helpen om een eigen woning te verwerven. Als ze na verloop van tijd meer gaan verdienen is die financiële stimulans niet meer nodig en kan de lening worden omgezet in een rentedragende lening. Met andere woorden: dan heeft de impuls zijn werk gedaan. De Corporatie Starterslening geeft mensen met lage middeninkomens weer kansen op de woningmarkt.’ Knel zitten Voor De Alliantie zijn er dan ook twee zwaarwegende redenen om de Corporatie Starterslening actief als financieringsinstrument in te zetten.
01 - april 2012
Jim Schuyt: ‘Gegeven de weerbarstige woningmarkt en de onverminderd hoge prijzen in de schaarstegebieden kunnen we met de Corporatie Starterslening toch stimuleren dat mensen met lagere inkomens woningen blijven kopen. Dat mes snijdt uiteraard aan twee kanten, het is ook in ons belang als corporatie om woningen te verkopen. De Corporatie Starterslening zetten we in bij zowel bestaande voormalige huurwoningen als bij nieuwbouw voor bepaalde projecten.’ Naast het ‘eigen belang’ van de corporatie is er het volkshuisvestelijke belang dat zwaar weegt voor Schuyt. ‘Wij vinden het belangrijk om koopwoningen bereikbaar te maken voor de lage middeninkomens, die behoorlijk knel zitten in de huidige situatie. Een groot deel van die groep wordt gevormd door starters. De corporaties zijn er immers om mensen met weinig kansen op de woningmarkt te helpen.’ De Alliantie vindt de Corporatie Starterslening zo belangrijk dat ze er middelen voor vrijmaakt. ‘Gewoon’ een kwestie van programmeren en budgetteren, vindt Schuyt. In 2011 is door De Alliantie extra ruchtbaarheid gegeven aan de mogelijkheid van het verkrijgen van een Corporatie Starterslening, en met succes. De actieve inzet leidde tot een veelvoud van het aantal leningen van het jaar daarvoor. De extra aandacht voor de lening is uitgebreid
‘Dit dient een doel’
‘Corporatie Starterslening geeft starters kansen op de woningmarkt’ geëvalueerd met als conclusie dat de Corporatie Starterslening uitstekend werkt, zegt Schuyt. ‘Het was duidelijk: dit dient een doel. De Corporatie Starterslening blijkt een uiterst succesvol instrument. We hebben de verstrekking uitgebreid van alleen zittende huurders tot iedereen die koopt bij De Alliantie, en daarnaast uiteraard aan de voorwaarden voldoet. Ongeveer 15% van de 900 woningen die wij verkochten in 2011 is gekoppeld aan een Corporatie Starterslening. Dat vinden wij een overzichtelijk en verantwoord percentage. We gaan hier in 2012 zeker mee door en we hebben geen reden om te veronderstellen dat we dit jaar andere aantallen zullen halen. Ik verwacht in 2012 eenzelfde beeld als in 2011.’ Effectiviteit De grootste succesfactor van de Corporatie Starterslening zit in haar effectiviteit, meent Schuyt. Inhoud en financiering komen samen in het product, dat een wederzijds belang dient, immers dat van de verkopende corporatie en dat van de kopende starter. Haar kracht ligt in de eenvoud. Schuyt: ‘Het is een redelijk simpel, helder product. Mensen hebben meer dan genoeg van ingewikkelde financiële producten. De Corporatie Starterslening blinkt uit in eenvoud.’ Aan andere corporaties met een actieve taak in het huisvesten van starters beveelt Schuyt de Corporatie Starterslening dan ook van harte aan. ‘De Corporatie Starterslening is een aantrekkelijk instrument om het betaalbaar wonen van een grote groep lage middeninkomens bereikbaar te maken. Vooral in gebieden met schaarste en hoog blijvende prijzen. Voor corporaties ligt hier een belangrijke taak om deze doelgroep, die tussen wal en schip valt, te huisvesten. Zeker in deze tijd waarin mensen blijven zitten waar ze zitten en toetreders op de woningmarkt op een flinke achterstand staan.’
5
Kort nieuws
Ik nodig u uit Verstrekten gemeenten in voorbije jaren Startersleningen om starters op de woningmarkt een kans te geven en om ze binnen de gemeentegrenzen te houden, sinds kort liggen de kaarten anders op tafel. De prijzen van koopwoningen zijn fors gedaald, de woningmarkt zit op slot en de financieringsnormen zijn aangescherpt. Met een consumentenvertrouwen op een historisch dieptepunt wordt het steeds moeilijker om de woningmarkt in beweging te krijgen. Daar waar het gaat om onvoltooide nieuwbouwlocaties zien gemeenten zich geplaatst voor de problematiek van de eigen grondposities. In plaats van rücksichtslos verlies te nemen op de grondposities ligt een andere (deel) oplossing meer voor de hand. Door heel gericht Startersleningen toe te kennen kan het negatieve sentiment
van kopers omgebogen worden naar een prima kans voor starters om een koopwoning te verwerven. Gemeenten zien de financiële inleg van de Startersleningen binnen enkele jaren weer terug en betalen slechts het renteverlies in plaats van verlies te nemen op de grondposities. SVn kent de voorbeelden van ‘anders’ en minder traditioneel denken en financieren en verstrekte in 2011 bijna 4000 Startersleningen voor € 122 mln. Ik nodig u als wethouder of als beleidsmaker graag uit met mij van gedachten te wisselen over een andere en eigentijdse invulling van de Starterslening in uw gemeente. Pim Beertema Senior Accountmanager Neem gerust contact met mij op via 06 - 512 44 225 of 033 - 253 9862
Helmond verstrekt 400e Starterslening Op zaterdag 17 maart hebben wethouder Stienen (Stedelijke Ontwikkeling en Volkshuisvesting) en de heer Van Beek (directeur SVn) de 400e Starterslening verstrekt. Circa eenderde van het totale aantal woningen in Helmond wordt verkocht met een Starterslening. Extra bijdrage van gemeente In mei 2010 stopte de bijdrage van het Rijk en in april 2011 die van de SVn Postbus 15, 3870 DA Hoevelaken t
(033) 253 94 01
e
[email protected]
i
www.svn.nl
Colofon Uitgave Tekst
SVn april 2012
Studio-RO, Amsterdam
Fotografie Nout Steenkamp Vormgeving Druk
Volta_ontwerpers, Utrecht
Pronk Promotions, Amersfoort
Alle rechten voorbehouden. U mag citeren uit SVn Nieuws, mits u de bron vermeldt.
6
provincie. Vanaf dat moment kwamen alle Startersleningen voor 100% ten laste van het gemeentelijke budget. Helmond heeft daarop besloten het succesvolle stimuleringsmiddel voort te zetten en heeft een extra budget van 8 miljoen beschikbaar gesteld. Voor 2012 heeft de gemeente nogmaals 5 miljoen gereserveerd. Overige stimuleringsmaatregelen Naast de Starterslening heeft de gemeente met de Taskforce Woningbouw een heel pakket aan maatregelen dat woningaankoop en projectontwikkeling moet bevorderen. Denk aan de vrijstelling van de rente voor grondaankoop door projectontwikkelaars, het afstemmen en prioriteren van de woningbouwplanning, het afschaffen van het antispeculatiebeding voor projectbouw, de hulp van gemeente bij het aantrekken van financieringsbronnen door woningcorporaties en uitstel van betalen van bouwleges door projectontwikkelaars.
Nieuwe medewerkers SVn Henk Kikkert Per 8 maart 2012 is Henk Kikkert begonnen als Hoofd Kredietverlening op interim basis bij SVn. Tijdens zijn loopbaan heeft hij vele functies vervuld binnen het bankwezen. Deze functies bestonden o.a. uit het opzetten van nieuwe afdelingen en samenvoegen van afdelingen. In de avonduren studeerde hij Commerciële Economie en Bedrijfskunde aan de Hogeschool Arnhem en Nijmegen (HEAO) en aan de Radboud Universiteit Nijmegen. Gijs Gitmans Per 1 oktober 2011 ben ik als Accountmanager actief in midden en zuid Nederland. Na mijn studie MER in Utrecht heb ik voor twee banken en een makelaarskantoor gewerkt. In de rol van financieel adviseur heb ik particulieren geadviseerd over (Starters)leningen en alle facetten rondom wonen en hypotheken. Na in Brabant en Limburg te zijn opgegroeid woon ik samen met (vanaf 12 mei 2012) mijn vrouw in Utrecht. Dé perfecte uitvalsbasis en vanwege de centrale ligging altijd op korte afstand van onze relaties. Mia Buddingh Graag stel ik me aan u voor, als “nieuwe” Accountmanager voor de woningcorporaties. Sinds september 2011 ben ik in dienst bij SVn om corporaties kennis te laten maken met de kennis, kunde, ervaring en producten van SVn. Veel woningcorporaties zijn zich er niet van bewust dat SVn, als maatschappelijk partner, een oplossing kan bieden bij het realiseren van de volkshuisvestelijke en verkoopopgave van corporaties. Hierbij valt te denken aan de Corporatie Starterslening, waarbij SVn voor een corporatie haar eigen startersfonds beheert. Hiermee kan elke corporatie, binnen de kaders van het product Starterslening, de Corporatie Starterslening naar eigen inzicht inzetten, aansluitend op haar eigen doelstellingen en missie. En omdat een eigen revolverend fonds van de corporatie is, is geïnvesteerd vermogen niet “weg”, maar dient gezien te worden als een verlate kasstroom. Voor meer informatie, kom ik graag kennismaken en een toelichting geven. Neem gerust contact met mij op via 06 - 10193000 of 033 - 253 9509.
01 - april 2012
