Verslag Starterslening in Beverwijk
Documentnummer INT-13-02161
Inleiding / aanleiding Starters op de koopmarkt hebben een belangrijke rol in het functioneren van de woonmarkt. Bij hen begint de doorstroming. Bij een goede doorstroming op de woonmarkt komt ook de bouwproductie weer op gang. Maar starters hebben veelal moeite met de financiering van hun eerste koopwoning. Er staan in Beverwijk voldoende woningen te koop, maar banken zijn terughouden in het verstrekken van hypotheken. Om starters op de koopmarkt een kans te bieden, de doorstroming te bevorderen en economische spinoff effecten op te roepen is financiële ondersteuning van starters op de koopmarkt wenselijk. In samenwerking met Nederlandse Gemeenten heeft de Stichting Stimuleringsfonds Nederlandse gemeenten (SVn) hiervoor een starterslening ontwikkeld. De SVn is een onafhankelijke stichting zonder winstoogmerk. Beverwijk heeft in 2005 via SVn een starterslening verstrekt aan een wooncorporatie voor het realiseren van starterswoningen in Lanen 9. In 2013 is starterslening volledig afbetaald. De omstandigheden zijn anno 2013 niet veranderd voor starters op grond waarvan de ontwikkeling van een SVn starterslening aan particulieren is opgepakt. Het college stelt de gemeenteraad voor om het beleid om starters op de koopmarkt te ondersteunen voort te zetten middels het verstrekken van startersleningen aan particulieren. Huishoudens kunnen dan aanvullend op de hypotheek via SVn een lening afsluiten voor de aanschaf van een eerste koopwoning in Beverwijk waarvan de maximale verwervingskosten € 224.000 zijn bij een woning in de voorraad en € 216.000 voor een nieuwbouwwoning. Het maximale leenbedrag wordt gesteld op € 25.000 met een looptijd van 30 jaar. De lening wordt afgesloten onder Nationaal Hypotheek Garantie waarmee het risico voor de gemeente bij wanbetaling is afgedekt. De gemeente stelt hiervoor op de gemeenterekening bij SVn middelen ter beschikking met een maximum van € 1.000.000 voor een periode van 3 jaar. Deze middelen zijn beschikbaar en hoeven derhalve niet aangetrokken te worden. De kosten voor de gemeente hebben betrekking op de beheerkosten SVn en rentederving. Starters op de koopmarkt In Beverwijk kunnen starters op de woonmarkt, zeker in vergelijking met stedelijke gebieden in de omgeving, relatief snel aan een huurwoning komen. Het optiemodel / direct te huurmodel zorgt voor gelijke kansen op een huurwoning van diverse leeftijd -en inkomensgroepen en huishoudentypes. Beverwijk heeft een relatief groot aanbod aan goedkopere portieketagewoningen met een relatief hoge mutatiegraad. Soms kost het WOONopMAAT en Pré wonen moeite om een goedkope portieketagewoning verhuurd te krijgen. Meer dan 20 aanbiedingen aan kandidaat huurders via de optielijst is geen uitzondering. Anders is dat bij starters op de koopwoningenmarkt. Volkshuisvestelijk een belangrijke doelgroep. De verhuisketen begint bij de starter op de koopmarkt. Zodra zij een woning kopen komt meestel een (sociale) huurwoning vrij voor de doelgroep die daar van afhankelijk is en maken anderen bij de verkoop van hun woning een stap in hun wooncarrière. Nieuwbouwprojecten komen weer van de grond zodra verhuisketens ontstaan. Voor woningbouwprojecten en het functioneren van de woonmarkt in zijn geheel is het van belang dat een starter voldoende mogelijkheden heeft om een koopwoning aan te schaffen. Starters zijn vooral afhankelijk van betaalbare koopwoningen. Voorheen kon een deel ook terecht in een sociale huurwoning. Sinds 2012 komen huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.400 niet meer voor een sociale huurwoning in aanmerking. Daarnaast zullen huishoudens met een midden inkomen hogere huren gaan betalen als gevolg van
het kabinetsbeleid. Het rijk streeft ernaar dat huishoudens met een hoger inkomen gaan verhuizen uit de sociale huursector naar een vrije sector huurwoning of betaalbare koopwoning. De doelgroep aangewezen op betaalbare koopwoningen neemt toe. Momenteel wordt onderzoek verricht naar de gevolgen van het rijksbeleid, maar men kan nu niet zeggen dat er schaarste is in het segment betaalbare koop- woningen. In de huidige markt blijft het aantal woningen dat te koop staat stijgen. Op peildatum 20 februari 2013 betrof het 498 koopwoningen, waarvan 218 woningen met een prijs tot € 200.000 en 38 woningen met een prijs tussen € 200.000 en € 225.000 (vraagprijs exclusief kosten koper). Met voldoende woonaanbod wordt de woonmarkt duidelijk niet vlot getrokken. Twijfels over de economie, het inkomen, de hypotheek, huurverhogingen en het kunnen verkopen van de oude woning zijn vooral bepalend bij de keuze al dan niet te kopen. Ondersteunende maatregelen aan de financieringskant kunnen aspirant kopers meer zekerheden bieden en over de streep trekken. Een starterslening aan particulieren is een instrument om de doorstroming op woonmarkt op gang te brengen. Voor alle kopers geldt dat banken minder hypotheek verstrekken. Een eenverdiener met een inkomen van ca. € 34.000 kan een hypotheek verkrijgen van ca. € 140.000 (NHG normen). Een huishouden waarbij 1 persoon full time en de partner parttime werkt (1,5 inkomen is het meest voorkomende) met een gezamenlijk inkomen van ca. € 34.000 krijgt een hypotheek van ca. € 123.000. Deze groep kan zich veelal niet vestigen in een sociale huurwoning, maar koopwoningen met een beetje kwaliteit zijn financieel nauwelijks bereikbaar. Het rijk vindt dat een huishouden woonachtig in een sociale huurwoning met een inkomen boven € 43.000 scheef woont. Om hen te stimuleren door te stromen gaat de groep huurverhogingen ondervinden. Op de koopmarkt hebben deze huishoudens het moeilijk. Een eenverdiener kan een Hypotheek krijgen van € 179.000 en een huishouden met 1,5 inkomen een hypotheek van € 179.000. Het zelfstandig kunnen vergaren van een betaalbare koopwoning wordt pas eenvoudiger voor huishoudens met een inkomen rond € 50.000. Een eenverdiener krijgt een hypotheek van € 212.000 en een huishouden met 1,5 inkomen een hypotheek van € 208.000. Starters hebben veelal een inkomen tussen de € 34.000 en € 50.000. Met een starterslening worden meer koopwoningen financieel bereikbaar voor starters. (De groep Huishoudens met een inkomen tot € 50.000 komt overeen met de groep huishoudens waarover de gemeente en de lokale wooncorporaties prestatieafspraken maken) Zodra starters woningen gaan kopen komt de doorstroming op gang en komt economische bedrijvigheid tot stand. Als gevolg van woningmutaties en nieuwbouwprojecten profiteren bouwbedrijven, projectontwikkelaars, makelaars, notarissen, maar ook gemeenten, provincies en de rijksoverheid. Een niet onbelangrijk neveneffect. Starterslening aan particulieren i.p.v. een lening aan de ontwikkelaar In 2005 heeft onze gemeente via SVn een laagrentende lening verstrekt aan stichting Kennemer Woonfederatie (heden onderdeel van WOONopMAAT) om 52 koopwoningen in de Lanen 9 in de Broekpolder te realiseren voor starters op de koopmarkt (kenmerk 2004/6402). In 2013 heeft WOONopMAAT de lening afgelost. Het blijft anno 2013 wenselijk starters op de koopmarkt te ondersteunen. Bij het ondersteunen van de individuele starter wordt niet alleen de koper financieel geholpen en de bouwproductie gestimuleerd, maar is de verhuisketen langer dan bij het financieel ondersteunen van een ontwikkelaar die één nieuwbouwproject voor starters realiseert. Op grond hiervan is voortzetting van een SVn lening aan een ontwikkelaar minder wenselijk dan het verstrekken van SVn leningen aan de kandidaat kopers.
«MARK»
Pagina 2
De SVN starterslening aan particulieren Voor starters op de koopmarkt heeft SVn, in samenwerking met de Nederlandse gemeenten, de starterslening ontwikkeld. Een starterslening is bruikbaar om de beschreven ontwikkelingen en doelstellingen aan te pakken: • De starterslening biedt een steuntje in de rug aan starters die het nodig hebben, voor het stukje dat nodig is, voor de duur dat het nodig is. • Door de financieringscapaciteit van starters te bevorderen komt de woningmarkt in beweging; een verkochte woning resulteert gemiddeld in circa drie tot zes vervolgtransacties. • Het zorgt voor een brede spin-off naar sectoren die gelieerd zijn aan de woningmarkt (economische bedrijvigheid). Maximaal 20% van de verwervingskosten van de woning kan worden ondergebracht in een starterslening. De lening mag niet hoger zijn dan de totale verkrijgingskosten met een maximum gesteld bij de koopprijsgrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het verschil tussen de verwervingskosten van de woning en de toegekende starterslening dient middels een eerste hypotheek bij een bank naar keuze volgens de actuele normen van de NHG te worden gefinancierd. De starterslening wordt verstrekt uit een fonds van de gemeente bij SVn en is de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij. Na afloop van de eerste drie jaar wordt op basis van een inkomenstoets de hoogte van de rente en aflossing voor een volgende periode vastgesteld. Afhankelijk van de inkomensontwikkeling kan het zijn dat er moet worden begonnen met het betalen van rente en aflossing. Een inkomenstoets vindt plaats na 3, 6, 10 en 15 jaar. De resterende lening moet bij verkoop of na afloop van de looptijd van 30 jaar worden terugbetaald. Regionale afstemming Starterslening De SVn voert de regeling met alle administratieve handelingen voor de gemeente uit. De Productspecificaties, Procedures en Uitvoeringsregels bij de starterslening van SVn kunnen niet worden aangepast (het volledige SVn informatiepakket is als bijlage opgenomen). De gemeente bepaalt wel het beleid en stelt in de verordening het toepassingsbereik vast. De gemeente kan zelf de voorwaarden bepalen die zij wil hanteren voor bijvoorbeeld de maximale lening, leeftijd van de kopers en de maximum koopsom. In het Regionaal Actie programma Wonen IJmond Zuid Kennemerland 2016 hebben de gemeenten afgesproken startersleningen regionaal op elkaar af te stemmen voor eenduidig overheidsbeleid. Niettemin kunnen er verschillen zijn. De woonmarkt functioneert in Haarlem tenslotte anders dan in Beverwijk. Heemskerk is in 2007 begonnen met een maximale aanschafwaarde gesteld op de grens van de NHG van € 265.000 later verhoogd door het rijk naar € 350.000. Het maximaal leenbedrag was gesteld op € 35.000. Huishoudens uit de regio IJmond komen in aanmerking voor een starterslening voor een woning in Heemskerk. Bij SVn is € 1 mln. ingelegd waarvan 36 leningen verstrekt zijn tussen 2007 en 2011 (24 leningen op fifity - fifty basis met het rijk tot 2010). Het gemiddelde leenbedrag dat SVn verstrekte was € 24.737 per woning. 33 kopers hadden een binding aan Heemskerk en 3 aan de regio IJmond. Er werden evenveel eengezinswoningen als appartementen gekocht met een starterslening. 9 woningen hadden een koopprijs tot € 150.00, 16 woningen een koopprijs tussen € 150.000 - € 200.000, 6 woningen een prijs tussen € 200.000 - € 225.000 en 5 woningen een koopprijs tussen € 225.000 - € 265.000. 29 van de kopers waren 30 jaar, 5 kopers hadden een leeftijd tussen 30 en 40 jaar en 2 personen waren ouder dan 40 jaar. Het merendeel van de leningen is verstrekt voor een woning tot € 200.000. Zonder de starterslening was het voor hen nauwelijks mogelijk geweest een koopwoning aan te schaffen. Voor kopers die meer dan € 230.000 uitgaven kan de vraag «MARK»
Pagina 3
gesteld worden of zij zonder de starterslening ook een woning hadden kunnen aanschaffen. Zonder starterslening kan de bestedingsruimte toereikend zijn voor bijvoorbeeld een woning van € 200.000, waarbij met starterslening gekozen is voor een woning tot € 235.000. Na de evaluatie is in 2011 is de maximale koopprijsgrens teruggebracht naar € 224.000 voor een bestaande woning en € 216.000 voor een nieuwbouwwoning en het maximaal leenbedrag is teruggebracht naar € 25.000. Bij SVN is aanvullend € 500.000 ingebracht waarmee Heemskerk verwacht 30 nieuwe startersleningen te kunnen verstrekken. Haarlem hanteert een maximaal koopprijs van € 230.000 en een maximaal leenbedrag van € 20.000 met een maximale leeftijd van 35 jaar. Uit de evaluatie blijkt de regeling effectief. In 2011 zijn 94 leningen verstrekt. De koopprijsgrens blijkt reëel. De gemiddelde hypotheek die starters afsluiten is €181.000 en daarmee lager dan de maximale koopprijsgrens van € 230.000 (35% van de te koopstaande woningen in Haarlem heeft een prijscategorie onder € 200.000). De starters lenen gemiddeld net onder de maximale € 20.000. Een starter is vooral een alleenstaande. 90% van de woningen zijn gekocht in de bestaande voorraad hetgeen de doorstroming bevorderd. 1/3 van de gekozen woningen betrof een eengezinswoning. De leeftijdsgrens wordt in Haarlem afgeschaft. Uitgeest heeft een starterslening met € 20.000 maximaal leenbedrag. Bloemendaal en Zandvoort hebben een staterslening waarbij het maximaal leenbedrag ligt op € 40.000 bij een koopprijs van respectievelijk maximaal € 265.000 en € 320.000. De gemeenteraad van Velsen heeft een motie aangenomen, waarin het college wordt verzocht onderzoek te doen naar de risico’s en dekking van een leningsysteem voor starters. Het college van Velsen zal nut en noodzaak in beeld brengen voor een afweging tot al dan niet invoeren van een starterslening. Beverwijkse invulling starterslening In Haarlem, Uitgeest, Bloemendaal en Zandvoort functioneert de woonmarkt anders dan in Beverwijk. Beverwijk kiest ervoor een verordening af te stemmen op de regeling in gemeente Heemskerk. Beverwijk en Heemskerk hebben sinds 2005 ook één gezamenlijke woonvisie. Dit betekent een verordening waarbij voor toekenning van een starterslening een nieuwbouwwoning in Beverwijk een maximale koopprijs heeft van € 216.000 en in de bestaande voorraad een prijs heeft van maximaal € 224.000 (verwervingskosten). SVn verstrekt een renteloze lening van maximaal € 25.000. Voorgesteld wordt een verordening met een looptijd van 3 jaar. Verder vooruitkijken is in de huidige onzekere woonmarkt met voortdurend wijzigende wet –en regelgeving en marktomstandigheden niet realistisch. Uitgaande van een inleg bij SVn van € 1 mln. kan in deze periode naar verwachting ca. 40 starters aan een koopwoning geholpen worden. Beverwijk kiest er net als de regio gemeenten voor om de starterslening van toepassing te laten zijn op zowel nieuwbouw als op de bestaande woningvoorraad. De doorstroomketen is bij een nieuwbouwwoning korter, maar desalniettemin zijn er voordelen. Wanneer een starter voor een nieuwbouwwoning kiest wordt de door het rijk gewenste doorstroming van scheefwoners vanuit de sociale huursector bevorderd. Huurwoningen komen vrij voor de doelgroep. Daarnaast zou een ontwikkelaar sneller geneigd kunnen zijn te starten met een nieuwbouwproject wanneer de koper gebruik kan maken van een starterslening. Het bevorderen van de bouwproductie is een van de doelstellingen van het invoeren van een starterslening. Beverwijk kiest er voor geen regionale bindingseisen te stellen aan de koper. De woonmarkt functioneert op een hoger schaalniveau dan Beverwijk of de IJmond. De doorstroming moet ook op boven stedelijk of boven regionaal schaalniveau gerealiseerd «MARK»
Pagina 4
worden. De gemeenten in de IJmond en Zuid Kennemerland maken hier afspraken voor. Beverwijk sluit hiermee aan bij de aankomende Huisvestingswet waarin het kunnen toepassen van regionale bindingseisen naar alle waarschijnlijkheid komt te vervallen. Rijksbijdrage Minister Blok voor Wonen en Rijksdienst heeft besloten de starters in Nederland een steuntje in de rug te bieden. Allereerst is er voor de Starterslening een uitzondering gemaakt voor de nieuwe regels voor aftrek van de hypotheekrente. De Starterslening behoudt de renteaftrek, ondanks dat deze lening in de eerste jaren aflossingsvrij is. Daarnaast heeft minister Blok 50 miljoen euro beschikbaar gesteld voor extra Startersleningen. Dankzij deze 50 miljoen euro rijksbijdrage kunnen de kosten worden gedekt voor ongeveer 11.000 Startersleningen in Nederland. De maatregel is gericht op het verlagen van de kosten voor gemeenten, zodat zij de Starterslening maximaal kunnen inzetten in hun woonbeleid. De rijksbijdrage is vanaf 1 januari 2013 van kracht. Dankzij de rijksbijdrage legt het Rijk de ene helft voor de Starterslening in. Gemeenten betalen de andere helft. Het wordt dus financieel erg aantrekkelijk voor gemeenten om de Starterslening als stimuleringsinstrument in te zetten en zo de lokale woningmarkt een impuls te geven. De rijksbijdrage is niet bedoeld voor wooncorporaties. Door de uitbreiding van de regeling per 1 januari 2013 wordt verwacht dat meer gemeenten een startersregeling zullen invoeren. Het rijksbudget is echter beperkt. Het SVn denkt ca. 1,5 jaar gebruik te kunnen maken van de rijksbijdrage bij het verstrekken van startersleningen. Bij besluitvorming in Beverwijk in de zomer van 2013 zou onze gemeente circa één jaar kunnen profiteren van 50% rijksbijdrage, waardoor de gemeente een lening van maximaal € 12.500 verstrekt. In theorie kan direct de volledige € 1 mln. inleg besteed worden aan leningen. Indien alle leningen in het eerste jaar verstrekt worden profiteert Beverwijk met € 1 mln. aan rijksbijdrage. Dit is echter niet aannemelijk op de huidige woonmarkt. Een meer geleidelijk aantal verkopen is meer realistisch. Wij berekenen circa 16 startersleningen in het eerste jaar die met een rijksbijdrage worden aangevuld. Dit betekent € 200.000 aan rijkssteun. In drie jaar tijd kan Beverwijk hiermee 8 extra startersleningen verstrekken. Periode
Aantal leningen
2e helft 2013 1e helft 2014 2e helft 2014 1e helft 2015 2e helft 2015 1e helft 2016
8 8 8 8 8 8
Totaal
48
Bedrag per lening € 12.500 € 12.500 € 25.000 € 25.000 € 25.000 € 25.000
Bedrag verstrekte leningen € 100.000 € 100.000 € 200.000 € 200.000 € 200.000 € 200.000 € 1.000.000
Aanvullende maatregelen voor starters Naast het invoeren van een starterslening door de gemeente zijn er andere factoren en maatregelen die de doelgroep starters ondersteunen. Om te beginnen dalen de koopprijzen op de woonmarkt. Deze daling zal de komende jaren naar alle waarschijnlijkheid doortrekken. Dit is gunstig voor starters. Het rijk heeft in haar regelgeving officieel nog koopsubsidie beschikbaar, maar het fonds hiervan is leeg en wordt waarschijnlijk op korte termijn niet aangevuld. Het rijk richt zich momenteel op de 50% bijdrage aan SVn Startersleningen. Met het instellen van een starterslening draagt de gemeente bij aan de betaalbaarheid van koopwoningen. Ook de wooncorporatie heeft een verantwoordelijkheid in het bieden van betaalbare koopwoningen. De gemeente en de wooncorporatie maken «MARK»
Pagina 5
prestatieafspraken over het bieden van voldoende woningen voor de inkomensgroepen tot € 50.000. Onderdeel hiervan zijn afspraken over het aantal en type woningen dat verkocht wordt en het koopinstrument dat de corporatie hanteert. Dit is een continuering van bestaand beleid. De wooncorporaties bieden al jaren sociale huurwoningen te koop aan tegen gereduceerde prijzen (veelal 75% van de marktwaarde) onder aanvullende voorwaarden. Het zijn kwalitatief goede en grote woningen tegen een betaalbare prijs. De woningen vormen een geduchte concurrent voor particulieren die hun woning willen verkopen. Voorgesteld is de combinatie van startersleningen met andere koopinstrumenten niet uit te sluiten. De woonmarkt in beweging krijgen is een grote opgave. De markt zit op slot en er wordt bijna niet meer gebouwd. De combinatie van maatregelen van gemeente en wooncorporaties kan er mogelijk voor zorgen dat starters financiële steun krijgen, de doorstroming op gang komt en er investeringsruimte ontstaat voor nieuwbouwprojecten. Wooncorporaties kunnen overigens ook via SVn startersleningen verstrekken. Dit is een nog niet gebruikt instrument in de IJmond. De corporatie starterslening is eenvoudig te combineren met de hierboven aangehaalde speciale koopregelingen voor zittende huurders, zoals Pré koopregeling, 'Koopgarant' of 'Slimmer Kopen' zolang dit maar geen belemmering is voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie. Voor kopers komen maandlasten in beeld die aanzienlijk lager liggen dan bij reguliere aankoop. Die aantrekkelijk lage maandlasten concurreren met de gangbare huurprijzen. Ontbindende voorwaarden Afhankelijk van gewijzigde omstandigheden kan het college wijzigingen in de verordening aan de gemeenteraad voorstellen. Het kabinet heeft bijvoorbeeld besloten dat de Starterslening de renteaftrek behoudt, ondanks dat deze lening in de eerste jaren aflossingsvrij is. Het kabinetsbeleid kan hierin wijzigen met gevolgen voor een verordening starterslening. Begroting / budgetregels Maximaal te financieren bedrag: De gemeente stort maximaal € 1.000.000 op de gemeenterekening bij SVn. Wij gaan er van uit hiermee circa 48 startersleningen te kunnen verstrekken, waarbij rekening gehouden is met één jaar 50% rijksbijdrage. De middelen zijn beschikbaar en hoeven derhalve niet aangetrokken te worden. Hierdoor zijn er geen kosten aan verbonden. Oninbaar: De vereiste Nationale Hypotheekgarantie dekt de risico’s van wanbetaling af. Onze gemeente hoeft geen rekening te houden met verlies op oninbare vorderingen. Jaarlijkse beheervergoeding SVn: De afhandeling van een aanvaag starterslening gebeurd bij de stichting SVN. SVN zal haar advies inzake een aanvraag aan de gemeente richten. De gemeente betaalt jaarlijks per 1 januari een beheervergoeding aan SVn van 0,5 % op jaarbasis over de schuldrest (boekwaarde) van de leningen. De hoogte is daarmee afhankelijk van het aantal verstrekte leningen en de aflossingen die al zijn gedaan. Jaarlijkse rentekosten: De rentederving is minder eenvoudig in te schatten, maar bedraagt minimaal de kosten voor het feit dat er de eerste drie jaar geen rente wordt betaald. Vervolgens zijn de kosten voor de gemeente afhankelijk van de inkomenstoetsen na 3, 6, 10 en 15 jaar. Uit cijfers van de SVn blijkt dat 70% na drie jaar rente en aflossingen gaat betalen en na 6 jaar slechts 1% nog niet gaat aflossen. Indien blijkt dat een huishouden na de inkomenstoets een deel kan terugbetalen zal ten eerste de rentebetalingen in rekening gebracht worden. Wanneer blijkt dat men tot meer in staat is wordt ook het aflossingsdeel in rekening gebracht.
«MARK»
Pagina 6
Kosten inzet personeel: Het ‘werk’ wordt gedaan door SVn waarvoor zij een beheervergoeding ontvangen. Er zijn bijna geen uitvoerende taken en personele kosten voor de gemeente. De gemeente stelt informatiefolders en aanvraagformulieren beschikbaar. De afhandeling van een aanvaag starterslening gebeurd bij de SVn. SVn zal haar advies inzake een aanvraag aan de gemeente richten. De gemeente zal op basis van het advies met een standaard brief de beschikking verzenden aan de aanvrager. Capaciteit voor het verzenden van ca. 48 beschikking in drie jaar is beschikbaar bij de afdeling Ruimte binnen het reguliere product volkshuisvesting. De inzet van personeel van de gemeente Beverwijk leidt niet tot extra lasten. Tabel met totale kosten voor de gemeente. 2013 Uitstaande starterleningen op 1 januari Kosten gemeente Beheervergoeding SVn (0,5% per jaar) Oninbaarheid Rentederving Extra inzet personeel Totaal
2014
2015
2016
2017
€
-
€ 100.000
€ 400.000
€ 800.000
€ 998.704
€ € € € €
-
€ € € € €
€ 2.000 € € 24.000 € € 26.000
€ 4.000 € € 46.040 € € 50.040
€ 4.994 € € 44.293 € € 49.287
500 6.000 6.500
De kosten voor de gemeente zijn in 2016 het hoogst omdat dan alle leningen zijn verstrekt, er nog geen rente is betaald en er nog niet is afgelost. Vanaf 2016 zullen de kosten jaarlijks afnemen tot € 142 aan het einde van de looptijd van de leningen, dit is in 2046. In 2025 bedragen de kosten bijvoorbeeld nog maar € 6.865 en in 2035 nog maar € 3.406. De gemeente heeft dus verplichtingen tot het einde van de looptijd van de leningen in 2046. Binnen programma 17 Volkshuisvesting is geen dekking voor de kosten. Voorgesteld wordt om de financiële consequenties zoals weergegeven in de tabel, ten laste van de algemene middelen te brengen en dit bij de tweede bestuursrapportage 2013 in de begroting en meerjarenraming te verwerken. Revolverend fonds principe; In theorie kan de gemeente de aflossingen van startersleningen hergebruiken voor het verstrekken van nieuwe startersleningen. In praktijk lost de starter de eerste drie jaar niet af, waarna de lening wordt afbetaald in de resterende 27 jaar. Het fonds groeit in beginsel onvoldoende om een redelijk aantal starterslening uit te herfinancieren. Daarbij is het niet mogelijk om nu in te schatten hoe de woonmarkt functioneert over drie jaar en welk wijzigingen in wet -en regelgeving hebben plaatsgevonden. De verordening heeft daarom ook een looptijd van drie jaar. In deze periode functioneert een revolverend fonds principe niet. De betaalde rente en aflossingen worden daarom niet opnieuw ingezet in nieuwe startersleningen. Voortzetting beleid tot ondersteuning van starters Met het vaststellen van een verordening starterslening aan particulieren continueert onze gemeente haar beleid ten aanzien van het ondersteunen van starters op de koopmarkt. In de vergadering van 22 juni 2000 heeft de gemeenteraad van Beverwijk besloten de gemeentelijke deelnemingsbijdrage aan het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) vast te stellen op € 907.560,43. In 2005 heeft het college van Beverwijk SVn een laagrentende lening laten verstrekken aan Stichting Kennemer Woonfederatie (onderdeel van WOONopMAAT) om woningen voor starters op de koopmarkt in de Lanen 9 in de Broekpolder te realiseren. De lening had een looptijd van 8 jaar en is door WOONopMAAT in 2013 volledig afbetaald. Onze gemeente heeft de middelen, heden € 1.002.523,49, opgenomen van de gemeenterekening bij SVn.
«MARK»
Pagina 7
Consequenties voorgesteld besluit Met de verordening starterslening kunnen gedurende drie jaar naar schatting 48 starters in Beverwijk een lening verkrijgen van maximaal € 25.000 voor een woning met aan maximale koopprijs van € 224.000 (verwervingskosten). De gemeente stelt geen bindingseisen aan de koper en een combinatie met een koopinstrument van een wooncorporatie bij de verhuur van een sociale huurwoning wordt niet uitgesloten. Voor de uitvoering legt de gemeente maximaal € 1 mln. in bij SVn.
«MARK»
Pagina 8
