Initiatiefvoorstel startersleningen Gemeente Hollands Kroon Aan de voorzitter van de gemeenteraad In twee van onze voormalige fusiegemeenten konden starters op de woningmarkt gebruik maken van een starterslening. In de gemeente Hollands Kroon bestaat deze mogelijkheid niet. Teneinde het juist voor een jonge groep kopers aantrekkelijk te maken om in onze gemeente te blijven of te komen wonen vindt de PvdA dit een mooi instrument. In de ons omringende gemeenten bestaat de ‘starterslening’ wel, wat onze concurrentiepositie om starters binnen te halen verzwakt. Toelichting en argumenten In februari 2013 heeft het kabinet met D66, de ChristenUnie, de SGP en de coalitiepartijen overeenstemming bereikt over een pakket aan maatregelen voor de woningmarkt. Onderdeel hiervan is een bijdrage van het Rijk aan startersleningen van € 50 miljoen. In het coalitieakkoord ‘aanpakken en meedoen’ is afgesproken dat er wordt bevorderd dat wordt gebouwd naar behoefte; meer levensloopgeschikte woningen, woningen voor starters, vrije kavels en onderzoek naar de planologische mogelijkheden voor kangoeroe- of aanleunwoningen bij particulieren. De PvdA is van mening dat de starters op de woningmarkt in Hollands Kroon een ‘zetje’ kunnen gebruiken. Met de Starterslening wordt het starters gemakkelijker gemaakt om een woning te kopen/financieren. De Starterslening overbrugt namelijk het verschil tussen de totale koopsom van een woning en het maximale bedrag dat een starter bij de bank kan lenen. Door de Starterslening zal het aantal starters op de woningmarkt in Hollands Kroon toenemen. Starters kunnen zorgen voor een kickstart van de woningmarkt, dit gebeurt doordat starters een huis kopen en zij geen leeg (koop)huis achterlaten. Hierdoor hoeven zij niet eerst hun huis te verkopen. De verkopende partij verkoopt zijn huis en zal een ander huis betrekken, hierdoor gaat de sneeuwbal rollen. De financieringsmogelijkheden voor starters zijn en worden steeds beperkter. Ten eerste wordt de maximale lening t.o.v. de waarde van de woning verlaagd van 105% in 2013 naar 104% in 2014. Dit betekent dat eventuele meerwerk- of verbouwingskosten uit eigen middelen moet worden gefinancierd. Daarnaast moeten nieuwe leningen al vanaf het begin worden afgelost wat zorgt voor hogere maandlasten. De Starterslening zorgt ervoor dat de starter kan groeien in de woning, de Starterslening gaat er namelijk vanuit dat het inkomen van de starter zal stijgen in de loop van de tijd. Om de starter de mogelijkheid te bieden om te groeien in de woning hoeft de starter de eerste 3 jaar geen rente en aflossing te betalen. Na 3 jaar wordt er rente en aflossing betaald, tenzij het inkomen nog niet toereikend is. Als het inkomen niet toereikend is volgt elke 2 jaar een nieuwe toets. Door toepassing van de Starterslening is het voor een grotere groep starters mogelijk een nieuwbouwwoning te kopen/financieren. Wanneer een starter met behulp van de Starterslening een nieuwbouwwoning koopt binnen een project waar een gemeentelijke grondexploitatie aan ten grondslag ligt, wordt hiermee het renterisico door stagnerende (achterblijvende) grondverkopen van de gemeente in zekere mate beperkt. Zeker wanneer deze woning zonder toepassing van de Starterlening niet verkocht wordt. Het ten laste brengen van de kosten binnen de projectgebonden grondexploitatie is daarmee te verantwoorden. De ingangsdatum van de gewijzigde verordening is het eerst mogelijke moment na besluitvorming in de gemeenteraad. Om de kans op het mislopen van de rijksbijdrage zo klein mogelijk te houden, is een spoedige start van de regeling wenselijk. De
rijksbijdrage kent namelijk het principe van ‘wie het eerste komt, wie het eerst maalt’. Kanttekeningen, risico’s , alternatieven (incl. argumenten) Het niet invoeren van de Starterslening. Hierdoor zullen starters in Hollands Kroon het moeilijker krijgen om een geschikte woning te vinden, het risico bestaat dat deze starters vertrekken uit Hollands Kroon en zich vestigen in een gemeente waar men wel beschikt over de Starterslening. Bijvoorbeeld Schagen, Heerhugowaard en Drechterland. De ontgroening van Hollands Kroon zal hierdoor worden versterkt, door de Starterslening is het mogelijk dat de krimp in Hollands Kroon wordt beperkt. Er zijn al genoeg regelingen voor starters Er is op dit moment een regeling voor starters om een woning van de Wooncompagnie te kopen via een corporatielening. Dit werkt hetzelfde als een Starterslening alleen betaalt de Wooncompagnie de kosten. De Wooncompagnie zit niet in heel Hollands Kroon, dit betekent dat niet iedereen gebruik kan maken van deze regeling in zijn of haar woonplaats. De starter wordt gedwongen om te kiezen voor een bewoond huurhuis dat veelal in een slechte staat verkeert. Daarnaast staat er in het ‘Koersdocument Wonen’ voor de gemeente Hollands Kroon, dat de gemeente zich richt op de vier grote kernen. Dit betekent dat de helft van de kernen niet wordt bereikt door deze maatregel. Het invoeren van de Starterslening zorgt voor een gelijk speelveld in heel Hollands Kroon. De Starterslening wordt verstrekt onder NHG (Nationale Hypotheek Garantie), waardoor geen risico wordt gelopen op het niet terug ontvangen van het uitgeleende bedrag. Het enige risico dat wordt gelopen op het uitgeleende bedrag ligt in de sfeer van: wanneer komt het geld terug en niet in: komt het bedrag wel terug. Bovendien beperkt dit risico zich tot het aandeel van de gemeente in de totaal verstrekte lening. Financiële gevolgen en dekking Doordat het Rijk (50%) financieel bijdraagt aan de regeling, is voor de gemeente sprake van een verdubbeling van de gemeentelijke inzet: een bijdrage van de gemeente van € 17.500,- maakt een starterslening mogelijk van maximaal € 35.000,-. De uitgaven van de gemeente (50%) in de vorm van een lening aan de starter vloeien terug naar de gemeente, uitgezonderd de eerste 3 jaar. Dit betekent dat er voor de eerste 3 jaar een budget beschikbaar moet worden gesteld. Als we kiezen voor revolverend dan zullen we deze kosten structureel moeten begroten. De exploitatiekosten beperken zich tot de kosten van deelname aan de regeling: 0,5% van de uitstaande leningen op jaarbasis plus eventuele rentekosten. Deelname aan de starterslening bij de SVn tot een extra plafond van € 500.000,- betekent dat de gemeente, bij een maximale lening van € 30.000,- per starter, minimaal 33 starters kan helpen bij de financiering van de koopwoning, terwijl de kosten zeer beperkt blijven en het uitgeleende geld gegarandeerd terugvloeit. Voorwaarde is wel dat het Rijk 50% bijdraagt. Het Rijk heeft een reeds langer lopende bijdrage vrijgemaakt, eveneens volgens het op=op principe, waarvan de verwachting is dat de vrijgemaakte rijksbijdrage in de loop van 2014 zal ‘opdrogen’. Onbekend is of hier een vervolg aan wordt gegeven. Voor een optimaal gebruik van de regeling is aanhaken binnen een zeer korte termijn volgens de huidige inzichten daarom noodzakelijk. Om u een beeld te geven van de kosten van de starterslening voor de gemeente, hebben wij het volgende schema opgenomen.
Kosten startersleningen bij een bijdrage van €500.000 Kosten startersleningen Beheerskosten SVn over uitstaande schuld Renteverlies eerste 3 jaar Totaal
Eerste jaar 2.500 20.000 22.500
Per 30 jaar 75.000 60.000 135.000
Gem. per jaar 2.500 2.000 4.500
De kosten van € 22.500 voor de eerste 3 jaar worden gedekt uit het budget….. De kosten van € 2.500 per jaar vanaf het vierde jaar worden gedekt uit het budget…..
Wettelijke grondslag Artikel 147 en 149 Gemeentewet. Communicatie Het besluit tot het verstrekken van startersleningen zal zo breed mogelijk in deze gemeente en aan de projectontwikkelaars worden gecommuniceerd. Bijlagen Verordening Starterslening Hollands Kroon Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening
Voorstel 1. 2. 3. 4. 5. 6.
7.
De Verordening VROM Starterslening Hollands Kroon vast te stellen Het college op te dragen een deelnemingsovereenkomst te sluiten met SVn voor de afhandeling van de aanvragen voor de Startersleningen. Het college op te dragen de Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening vast te stellen conform de in de bijlage omschreven Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening. De kosten, € 22.500 voor de eerste drie jaar, te dekken uit te post volkshuisvesting. De kosten, € 2.500 vanaf het vierde jaar, te dekken uit de post volkshuisvesting. De kosten van verstrekte Startersleningen m.b.t. nieuwbouwprojecten binnen gemeentelijke exploitatiegebieden jaarlijks achteraf ten laste te brengen van de projectgebonden grondexploitatie. Te bepalen dat deze verordening in werking treedt op de derde dag na publicatie. Vanaf dan worden aanvragen voor de Starterslening in behandeling genomen.
De raad der gemeente Hollands Kroon; Gelezen het voorstel van: Fijko van der Laan, Sylvia Buczynski, Elbert Volkers en Henk Fortuin, fractie PvdA
Besluit 1. 2. 3. 4. 5. 6.
7.
De Verordening VROM Starterslening Hollands Kroon vast te stellen Het college op te dragen een deelnemingsovereenkomst te sluiten met SVn voor de afhandeling van de aanvragen voor de Startersleningen. Het college op te dragen de Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening vast te stellen conform de in de bijlage omschreven Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening. De kosten, € 22.500 voor de eerste drie jaar, te dekken uit te post volkshuisvesting. De kosten, € 2.500 vanaf het vierde jaar, te dekken uit de post volkshuisvesting. De kosten van verstrekte Startersleningen m.b.t. nieuwbouwprojecten binnen gemeentelijke exploitatiegebieden jaarlijks achteraf ten laste te brengen van de projectgebonden grondexploitatie. Te bepalen dat deze verordening in werking treedt op de derde dag na publicatie. Vanaf dan worden aanvragen voor de Starterslening in behandeling genomen.
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van [datum raadsvergadering]
, burgemeester , griffier
Ontwerp raadsbesluit De raad van de gemeente Hollands Kroon gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet; besluit: vast te stellen de volgende:
Verordening Starterslening Artikel 1 Begrippen Deze verordening verstaat onder:
a) aanvrager: de starter, die voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. Onder verkrijgen wordt onder meer begrepen: verkrijging door huwelijksvermogensrecht of geregistreerd partnerschap, verkrijging krachtens erfrecht, schenking, recht van gebruik en bewoning, verkrijging van een woning in economische zin of anderszins;
b) college: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hollands Kroon c) Gemeenterekening Starterslening: een fondsrekening waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toekennen en waarin de rente en de aflossingen over deze leningen kunnen worden teruggestort;
d) Starterslening: een lening die, na toekenning door het college, door SVn kan worden verstrekt aan aanvrager ten behoeve van de financiering van zijn eigen woning;
e) NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd ’s-Gravenhage, verstrekte borgtocht;
f) SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, gevestigd te Hoevelaken. Artikel 2 Toepassingsbereik
1. De gemeente Hollands Kroon heeft een Gemeenterekening Starterslening ingericht waaruit aan aanvrager, die blijkens zijn aanvraag voldoet aan de hierna in lid 2 gestelde voorwaarden, een Starterslening kan worden toegekend. De Gemeenterekening Starterslening is ondergebracht bij SVn.
2. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op lening aanvragen: A. Van in Nederland woonachtige en verblijfsgerechtigde personen, die op het moment van de aanvraag zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen dan wel inwonend zijn. B. Voor het verwerven van nieuwe en bestaande koopwoningen in de gemeente Hollands Kroon waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom (verwervingskosten) van de woning niet hoger zijn dan het maximum volgens de meest actuele normen van NHG. Meerwerk en verbeterkosten zijn toegestaan voor de berekening van de hoogte van de Starterslening. C. De aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen.
Artikel 3 Budget
1. De raad van de gemeente Hollands Kroon stelt jaarlijks het budget vast dat beschikbaar is voor het toekennen van Startersleningen.
2. Startersleningen worden alleen toegekend voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is. 3. Aanvragen, die in verband met het tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door het college afgewezen.
Artikel 4 Deelnemingsovereenkomst Op deze verordening is van toepassing de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Hollands Kroon en SVn.
Artikel 5 Bevoegdheid college
1. Het college is bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in deze verordening, een Starterslening toe te kennen.
2. Het college stelt de hoogte van de Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogte van de Starterslening maximaal 20% bedraagt van de verwervingskosten met een maximum van € 30.000. De totale verwervingskosten kunnen niet meer bedragen dan het maximale bedrag volgens de, op het moment van offreren van de Starterslening, geldende actuele NHG normen.
3. De Starterslening kan niet worden verstrekt indien Koopsubsidie BEW+ of een andere (rente)kortings- of financiële regeling is toegekend.
4. Het college wijst, zo nodig op advies van SVn, een aanvraag Starterslening af, in geval er sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen, die strijdig zijn met de Starterslening en/of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker.
5. Zowel de eerste hypotheek als de Starterslening moeten worden verstrekt met NHG. 6. Het college kan aan de toekenning van Startersleningen nadere voorschriften verbinden. Artikel 6 Procedure aanvraag en toekenning
1. Een aanvrager die, op grond van artikel 2 binnen het toepassingsbereik van de Starterslening valt, kan een SVn-aanvraagformulier Starterslening verkrijgen.
2. De verdere afhandeling en besluitvorming vindt plaats in overeenstemming met de hierna bedoelde Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening (met inbegrip van de nadere toelichting van uitvoeringsaspecten Starterslening).
3. Het college deelt de beslissing middels een toewijzing- of afwijzingsbesluit schriftelijk mee aan de aanvrager. Artikel 7 Afwijzen aanvraag/intrekken toewijzing
1. Het college wijst een aanvraag af of trekt een toewijzingsbesluit Starterslening in, indien: a. het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren; b. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen; c. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens; d. de koopovereenkomst van de betreffende eigen woning wordt ontbonden. 2. Bij de intrekking vordert het college de contante waarde van het al genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging.
3. Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten.
Artikel 8 Voorwaarden SVn Op een Starterslening zijn van toepassing: ‘Algemene bepalingen voor geldleningen’, ‘Productspecificaties Starterslening’ ‘Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening’, ‘Productspecificaties Bouwkrediet’ en ‘Toelichting op een SVn Financieringsplan (Starterslening)’, zoals die op het moment van toekenning zijn opgenomen in de dan geldende SVn Informatiemap, die deel uitmaakt van de Deelnemingsovereenkomst tussen gemeente Hollands Kroon en SVn. Artikel 9 Nadere regels Het college kan voor de uitvoering van deze verordening nadere regels vaststellen. Artikel 10 Hardheidsclausule Het college kan artikel 2 lid 2 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover van toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard.
Artikel 11 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking met ingang van
.
Artikel 12 Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als ‘Verordening Starterslening gemeente Hollands Kroon’.
