Voorstel raad Onderwerp
Vergadering van
Initiatiefvoorstel startersleningen gemeente Hollands Kroon
4 maart 2014 Nummer
Fractie PvdA
5
Contact en vragen via
[email protected]
Voorstel 1.
De Verordening VROM Starterslening Hollands Kroon vast te stellen
2.
Het college op te dragen een deelnemingsovereenkomst te sluiten met SVn voor de afhandeling van de aanvragen voor de Startersleningen.
3.
Het college op te dragen de Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening vast te stellen conform de in de bijlage omschreven Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening.
4.
De kosten, € 22.500 voor de eerste drie jaar, te dekken uit te post volkshuisvesting.
5.
De kosten, € 2.500 vanaf het vierde jaar, te dekken uit de post volkshuisvesting.
6.
De kosten van verstrekte Startersleningen m.b.t. nieuwbouwprojecten binnen gemeentelijke exploitatiegebieden jaarlijks achteraf ten laste te brengen van de projectgebonden grondexploitatie.
7.
Te bepalen dat deze verordening in werking treedt op de derde dag na publicatie. Vanaf dan worden aanvragen voor de Starterslening in behandeling genomen.
Wettelijke grondslag Artikel 147 en 149 Gemeentewet.
Voorgeschiedenis en korte toelichting In twee van onze voormalige fusiegemeenten konden starters op de woningmarkt gebruik maken van een starterslening. In de gemeente Hollands Kroon bestaat deze mogelijkheid niet.
Doel/gewenst resultaat Teneinde het juist voor een jonge groep kopers aantrekkelijk te maken om in onze gemeente te blijven of te komen wonen vindt de PvdA dit een mooi instrument. In de ons omringende gemeenten bestaat de ‘starterslening’ wel, wat onze concurrentiepositie om starters binnen te halen verzwakt.
Pagina
1/5
Voorstel raad Argumenten In februari 2013 heeft het kabinet met D66, de ChristenUnie, de SGP en de coalitiepartijen overeenstemming bereikt over een pakket aan maatregelen voor de woningmarkt. Onderdeel hiervan is een bijdrage van het Rijk aan startersleningen van € 50 miljoen. In het coalitieakkoord ‘aanpakken en meedoen’ is afgesproken dat er wordt bevorderd dat wordt gebouwd naar behoefte; meer levensloopgeschikte woningen, woningen voor starters, vrije kavels en onderzoek naar de planologische mogelijkheden voor kangoeroe- of aanleunwoningen bij particulieren. De PvdA is van mening dat de starters op de woningmarkt in Hollands Kroon een ‘zetje’ kunnen gebruiken. Met de Starterslening wordt het starters gemakkelijker gemaakt om een woning te kopen/financieren. De Starterslening overbrugt namelijk het verschil tussen de totale koopsom van een woning en het maximale bedrag dat een starter bij de bank kan lenen. Door de Starterslening zal het aantal starters op de woningmarkt in Hollands Kroon toenemen. Starters kunnen zorgen voor een kickstart van de woningmarkt, dit gebeurt doordat starters een huis kopen en zij geen leeg (koop)huis achterlaten. Hierdoor hoeven zij niet eerst hun huis te verkopen. De verkopende partij verkoopt zijn huis en zal een ander huis betrekken, hierdoor gaat de sneeuwbal rollen. De financieringsmogelijkheden voor starters zijn en worden steeds beperkter. Ten eerste wordt de maximale lening t.o.v. de waarde van de woning verlaagd van 105% in 2013 naar 104% in 2014. Dit betekent dat eventuele meerwerk- of verbouwingskosten uit eigen middelen moet worden gefinancierd. Daarnaast moeten nieuwe leningen al vanaf het begin worden afgelost wat zorgt voor hogere maandlasten. De Starterslening zorgt ervoor dat de starter kan groeien in de woning, de Starterslening gaat er namelijk vanuit dat het inkomen van de starter zal stijgen in de loop van de tijd. Om de starter de mogelijkheid te bieden om te groeien in de woning hoeft de starter de eerste 3 jaar geen rente en aflossing te betalen. Na 3 jaar wordt er rente en aflossing betaald, tenzij het inkomen nog niet toereikend is. Als het inkomen niet toereikend is volgt elke 2 jaar een nieuwe toets. Door toepassing van de Starterslening is het voor een grotere groep starters mogelijk een nieuwbouwwoning te kopen/financieren. Wanneer een starter met behulp van de Starterslening een nieuwbouwwoning koopt binnen een project waar een gemeentelijke grondexploitatie aan ten grondslag ligt, wordt hiermee het renterisico door stagnerende (achterblijvende) grondverkopen van de gemeente in zekere mate beperkt. Zeker wanneer deze woning zonder toepassing van de Starterlening niet verkocht wordt. Het ten laste brengen van de kosten binnen de projectgebonden grondexploitatie is daarmee te verantwoorden.
Pagina
2/5
Voorstel raad De ingangsdatum van de gewijzigde verordening is het eerst mogelijke moment na besluitvorming in de gemeenteraad. Om de kans op het mislopen van de rijksbijdrage zo klein mogelijk te houden, is een spoedige start van de regeling wenselijk. De rijksbijdrage kent namelijk het principe van ‘wie het eerste komt, wie het eerst maalt’.
Kanttekeningen, risico’s , alternatieven (incl. argumenten) Het niet invoeren van de Starterslening. Hierdoor zullen starters in Hollands Kroon het moeilijker krijgen om een geschikte woning te vinden, het risico bestaat dat deze starters vertrekken uit Hollands Kroon en zich vestigen in een gemeente waar men wel beschikt over de Starterslening. Bijvoorbeeld Schagen, Heerhugowaard en Drechterland. De ontgroening van Hollands Kroon zal hierdoor worden versterkt, door de Starterslening is het mogelijk dat de krimp in Hollands Kroon wordt beperkt. Er zijn al genoeg regelingen voor starters Er is op dit moment een regeling voor starters om een woning van de Wooncompagnie te kopen via een corporatielening. Dit werkt hetzelfde als een Starterslening alleen betaalt de Wooncompagnie de kosten. De Wooncompagnie zit niet in heel Hollands Kroon, dit betekent dat niet iedereen gebruik kan maken van deze regeling in zijn of haar woonplaats. De starter wordt gedwongen om te kiezen voor een bewoond huurhuis dat veelal in een slechte staat verkeert. Daarnaast staat er in het ‘Koersdocument Wonen’ voor de gemeente Hollands Kroon, dat de gemeente zich richt op de vier grote kernen. Dit betekent dat de helft van de kernen niet wordt bereikt door deze maatregel. Het invoeren van de Starterslening zorgt voor een gelijk speelveld in heel Hollands Kroon. De Starterslening wordt verstrekt onder NHG (Nationale Hypotheek Garantie), waardoor geen risico wordt gelopen op het niet terug ontvangen van het uitgeleende bedrag. Het enige risico dat wordt gelopen op het uitgeleende bedrag ligt in de sfeer van: wanneer komt het geld terug en niet in: komt het bedrag wel terug. Bovendien beperkt dit risico zich tot het aandeel van de gemeente in de totaal verstrekte lening.
Pagina
3/5
Voorstel raad Financiële gevolgen en dekking Doordat het Rijk (50%) financieel bijdraagt aan de regeling, is voor de gemeente sprake van een verdubbeling van de gemeentelijke inzet: een bijdrage van de gemeente van € 17.500,- maakt een starterslening mogelijk van maximaal € 35.000,-. De uitgaven van de gemeente (50%) in de vorm van een lening aan de starter vloeien terug naar de gemeente, uitgezonderd de eerste 3 jaar. Dit betekent dat er voor de eerste 3 jaar een budget beschikbaar moet worden gesteld. De exploitatiekosten beperken zich tot de kosten van deelname aan de regeling: 0,5% van de uitstaande leningen op jaarbasis plus eventuele rentekosten. Deelname aan de starterslening bij de SVn tot een extra plafond van € 500.000,- betekent dat de gemeente, bij een maximale lening van € 30.000,- per starter, minimaal 33 starters kan helpen bij de financiering van de koopwoning, terwijl de kosten zeer beperkt blijven en het uitgeleende geld gegarandeerd terugvloeit. Voorwaarde is wel dat het Rijk 50% bijdraagt. Het Rijk heeft een reeds langer lopende bijdrage vrijgemaakt, eveneens volgens het op=op principe, waarvan de verwachting is dat de vrijgemaakte rijksbijdrage in de loop van 2014 zal ‘opdrogen’. Onbekend is of hier een vervolg aan wordt gegeven. Voor een optimaal gebruik van de regeling is aanhaken binnen een zeer korte termijn volgens de huidige inzichten daarom noodzakelijk. Om u een beeld te geven van de kosten van de starterslening voor de gemeente, hebben wij het volgende schema opgenomen. Kosten startersleningen bij een bijdrage van 500.000 euro Kosten startersleningen
Eerste jaar
Per 30 jaar
Gemiddeld p/jaar
2.500
75.000
2.500
Renteverlies eerste 3 jaar
20.000
60.000
2.000
Totaal
22.500
135.000
4.500
Beheerskosten SVn over uitstaande schuld
De kosten van € 22.500 voor de eerste 3 jaar worden gedekt uit het budget volkshuisvesting. De kosten van € 2.500 per jaar vanaf het vierde jaar worden gedekt uit het budget volkshuisvesting.
Pagina
4/5
Voorstel raad Communicatie Het besluit tot het verstrekken van startersleningen zal zo breed mogelijk in deze gemeente en aan de projectontwikkelaars worden gecommuniceerd. Bijlagen Verordening Starterslening Hollands Kroon Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening
PvdA fractie
Pagina
5/5
