GEMEENTE OLDEBROEK Voorstel van het college aan de raad Raadsvergadering d.d. 22 januari 2015
Agendapunt
Onderwerp: Startersleningen. Portefeuillehouder: H. Westerbroek
Kenmerk: 191467
Samenvatting Te nemen besluiten - de Verordening Startersleningen gemeente Oldebroek vaststellen; - instemmen met het storten van een bedrag met een totale omvang van maximaal € 500.000,- in een revolverend fonds bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn); - hiertoe een krediet beschikbaar stellen. Aanleiding / rol en positie van de raad Op 18 april 2013 heeft u een motie aangenomen waarin u ons vraagt te onderzoeken welke mogelijkheden bestaan tot het inzetten van het instrument Startersleningen en de uitkomsten hiervan aan u mee te delen. Het uitvoeren van een onderzoek naar de invoering van de Starterslening is vervolgens opgenomen in het actieprogramma wonen. Het doel is om alle genoemde actiepunten van het actieprogramma deze collegeperiode op te pakken. Indien de Starterslening wordt ingevoerd, dient een verordening te worden opgesteld. U bent bevoegd tot vaststelling van de Verordening Startersleningen gemeente Oldebroek. Hoofdlijn van het voorstel In het geval dat de leencapaciteit van een starter niet toereikend is, kan de Starterslening uitkomst bieden. De starterslening overbrugt het verschil tussen het hypotheekbedrag dat iemand nodig heeft om een woning te kunnen kopen en het bedrag dat hij of zij kan lenen van de bank volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Voorgesteld wordt een bedrag met een totale omvang van maximaal € 500.000,- te storten in een revolverend fonds dat door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeente (SVn) wordt beheerd, waaruit starters een lening van maximaal € 25.000,- kunnen verkrijgen bovenop hun eerste hypotheek voor de aanschaf van een eerste woning. Voorts wordt voorgesteld de bijgevoegde Verordening Startersleningen gemeente Oldebroek vast te stellen. Bij binnenkomst van een aanvraag verricht de gemeente een eerste inhoudelijke kwalitatieve toets. SVn doet de krediettoets, adviseert de gemeente over het verlenen van de lening en beheert de starterslening. De gemeente neemt de uiteindelijke beslissing tot toekennen van de lening. Financiële gevolgen in het kort Indien een starterslening wordt verstrekt, ontvangt de gemeente een marktconforme (hypotheek)rentevergoeding die hoger ligt dan de rente die wij van het Rijk ontvangen. Naast deze renteinkomsten betaalt de gemeente aan SVn een beheervergoeding van 0,5% over het totaal van uitstaande startersleningen. Deze kosten kunnen daarmee oplopen tot maximaal € 2.500,- (0,5% x € 500.000,-). Voorzichtigheidshalve wordt in de begroting zowel een rentebaat als een beheerlast opgenomen van € 2.500,-, zodat per saldo dit instrument geen effect heeft op onze begroting.
-2-
Toelichting 1. Inleiding De woningmarkt is constant aan verandering onderhevig. De laatste jaren heeft de woningmarkt op slot gezeten. Daarvoor waren verschillende oorzaken aan te wijzen, zoals de economische crisis en de strengere hypotheekeisen van banken. In de bestuurlijke uitgangspunten volkshuisvesting, vastgesteld op 2 april 2013, hebben wij uitgesproken alle mogelijke middelen in te willen zetten om de Oldebroekse woningmarkt in beweging te houden. Naast ruimte bieden voor diverse initiatieven op het gebied van woningbouw zijn ook ambities uitgesproken met betrekking tot de huidige woningvoorraad. Tot deze ambities behoren onder andere het onderzoeken van de invoering van de starterslening en tijdens een woonconferentie met diverse partijen een maatschappelijke discussie voeren over de toekomst van de woningmarkt in de gemeente. De genoemde woonconferentie heeft op 25 november 2013 plaatsgevonden met verschillende partijen (ontwikkelaars, makelaars, corporaties, en andere betrokkenen), waarbij meerdere keren werd gevraagd naar de inzet van de starterslening. Voorts is op 18 april 2013 een motie aangenomen waarin u ons heeft gevraagd te onderzoeken welke mogelijkheden bestaan tot het inzetten van het instrument startersleningen en de uitkomsten hiervan aan u mee te delen. Gezien de actuele vraag is het onderwerp opgenomen in het actieprogramma wonen. Naar aanleiding van de aangegeven ambities in de bestuurlijke uitgangspunten volkshuisvesting, de vraag naar de starterslening tijdens de woonconferentie en de op 18 april 2013 aanvaarde motie wordt in dit document het instrument startersleningen uiteengezet. 2. Historie Met betrekking tot het onderwerp Startersleningen heeft geen eerdere besluitvorming plaatsgevonden. In het verleden is wel getracht de bereikbaarheid van starterswoningen te vergroten. Woningcorporatie deltaWonen heeft in 2005 en 2007 in totaal 34 woningen verkocht via de ‘koop-goedkoop’ regeling. Bij deze constructie werd de waarde van de woning en de grond gesplitst. De opstal werd verkocht en de grond werd in erfpacht uitgegeven. Op de in erfpacht uitgegeven grond rustte een canon waar de eigenaren van de woning een korting op kregen. In mei 2012 is door het college besloten de ‘koop-goedkoop’ regeling af te bouwen. Doordat de eisen van hypotheekverstrekkers in de afgelopen jaren zijn aangescherpt, werd het lastig een financiering voor dergelijke constructies te krijgen. 3. Wettelijk kader De starterslening is opgenomen in het actieprogramma wonen. Het doel is om alle genoemde actiepunten van het actieprogramma in de collegeperiode 2014-2018 op te pakken. U bent bevoegd tot vaststelling van de Verordening Startersleningen gemeente Oldebroek. 4. Toelichting 4.1 Starterslening in hoofdlijnen In het geval dat de leencapaciteit van een starter niet toereikend is, kan de Starterslening uitkomst bieden. De Starterslening overbrugt het verschil tussen het hypotheekbedrag dat iemand nodig heeft om een woning te kunnen kopen en het bedrag dat hij of zij kan lenen van de bank volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Indien deze laatste lening niet toereikend is voor aankoop van een woning en de bijkomende (verbouwings)kosten, kunnen starters met de Starterslening een deel van de verwervingskosten financieren. Startersleningen worden verstrekt via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Indien de gemeente de Starterslening wil invoeren, stort zij geld op de rekeningcourant van SVn. De volgende voorwaarden worden standaard door SVn gesteld: De starter kan de eerste hypotheek afsluiten bij een hypotheekverstrekker naar keuze, maar de hypotheek moet zijn afgesloten met NHG; De Starterslening wordt eveneens aangeboden onder NHG;
-3-
Starters kunnen met de Starterslening tot maximaal 20% van de verwervingskosten financieren. De gemeente kan zelf de maximale hoogte van een lening bepalen, mits dit niet meer is dan 20% van de verwervingskosten. De totale looptijd van de Starterslening is maximaal 30 jaar; De starter betaalt de eerste drie jaar geen rente en aflossing; Na de eerste drie jaar gaat de starter markconforme rente en aflossing betalen. Er geldt een marktconforme vaste renteperiode van 15 jaar; Indien het inkomen van de starter niet toereikend is, betaalt de starter een maandlast die past bij het op dat moment geldende inkomen; De draagkrachttoets vindt plaats na het 3e, 6e, 10e en 15e jaar. De starter hoeft de eerste drie jaar geen rente en aflossing te betalen. De rente voor deze periode wordt bij de schuld opgeteld. De gedachte is dat starters aan het begin van een arbeidscarrière staan, waardoor hun inkomen in de komende jaren zal toenemen. SVn doet voor het einde van het derde jaar een draagkrachttoets, waaruit blijkt of de starter financieel draagkrachtig is. Indien de starter na drie jaar voldoende draagkracht heeft, kan worden gestart met het aflossen van de lening en het betalen van de rente. De hoogte van de maandlast hangt af van de inkomensontwikkeling van de starter. Wanneer het inkomen na drie jaar nog niet toereikend is, wordt aflossing van de lening uitgesteld. SVn heeft onderzoek gedaan naar het aantal starters dat met de aflossing van de Starterslening in de problemen komt. Van alle huishoudens met een Starterslening is na drie jaar een derde niet in staat de aflossing en de rentekosten volgens marktconforme condities te betalen. Na zes jaar is dit nog 9%. 4.2 Stappen invoering Starterslening Voor invoering van de Starterslening dienen de volgende acties te worden ondernomen: Deelnemingsovereenkomst sluiten: wanneer de gemeente besluit de Starterslening via SVn te laten lopen, dient een deelnemingsovereenkomst met deze partij te worden gesloten. De deelnemingsovereenkomst regelt de opening van een rekeningcourant waaruit SVn de Starterslening verstrekt, welke rente SVn vergoedt c.q. in rekening brengt, op welke momenten SVn rente uitbetaalt en beheerkosten in rekening brengt en de opzegtermijn en opvraagbaarheid van gelden. Aan het sluiten van de deelnemingsovereenkomst zijn geen kosten verbonden. Een deelnemingsovereenkomst wordt één keer afgesloten voor alle financieringsinstrumenten die de gemeente bij SVn laat uitvoeren; Verordening opstellen: na het sluiten van de deelnemingsovereenkomst stelt de gemeente een verordening op. In deze verordening staan voorwaarden die de gemeente zelf bepaalt. De regeling kan worden afgestemd op de specifieke wensen en/of doelstellingen van de gemeente. De voorwaarden die de gemeente in de verordening wenst op te nemen zijn hieronder uitgewerkt. Fonds openen: de getekende verordening dient te worden opgestuurd naar SVn. SVn opent vervolgens de rekeningcourant waarop de gemeente de gelden kan storten. 4.3 Verordening Starterslening gemeente Oldebroek De gemeente heeft bij het invullen van het toepassingsbereik een grote mate van beleidsvrijheid. Verschillende voorwaarden kunnen worden opgenomen. Deze worden vastgelegd in een gemeentelijke verordening. Voorgesteld wordt de volgende voorwaarden in de verordening op te nemen (voor een uitgebreide motivering van de voorwaarden verwijzen wij naar bijlage I): Doelgroep: de doelgroep is starters, ofwel personen die niet eerder een woning in eigendom hebben gehad. Er wordt geen maximum leeftijd gehanteerd. In lijn met het landelijk beleid wordt economische en/of maatschappelijk binding niet gevraagd. Zowel starters die een huurwoning achterlaten als inwonende starters komen in aanmerking voor de Starterslening. Indien sprake is van een paar, dienen beide personen niet eerder een woning in eigendom te hebben gehad;
-4-
Categorie woningen: zowel nieuwbouw als bestaande bouw tot de aankoopkostengrens van € 200.000,- inclusief omzetbelasting, met uitzondering van corporatiehuurwoningen die worden verkocht. Alle nieuwbouwprojecten komen in aanmerking. Maximale hoogte per lening: € 25.000,-. Aankoopkostengrens woning: € 200.000,- inclusief omzetbelasting. Verbouwkosten: verbouwkosten kunnen worden meegefinancierd met de Starterslening. Woningen en kavels: de Starterslening ook verstrekken bij de aankoop van (gemeentelijke) bouwkavels. Revolverend fonds of afkoopmethodiek: Revolverend fonds. In geval van een revolverend fonds keren de uitgeleende gelden na verloop van jaren weer terug in het fonds. Hier kunnen opnieuw leningen van worden verstrekt. Hoogte van het totaal beschikbaar te stellen bedrag voor Startersleningen: € 500.000,-. In lijn met het bedrag dat regiogemeenten beschikbaar stellen voor Startersleningen wordt voorgesteld een bedrag met een totale omvang van maximaal € 500.000,- beschikbaar te stellen. De regeling wordt elk jaar geëvalueerd. Voorts wordt de regeling geëvalueerd op het moment dat € 450.000,- aan startersleningen is verstrekt. Wanneer sprake is van een hoge effectiviteit kan na de evaluatiemomenten worden voorgesteld een extra bedrag te storten in het fonds bij de SVn. 5. Overwegingen 5.1 Voor- en nadelen De Starterslening heeft de volgende voordelen: Starters worden op de koopmarkt ondersteund/ meer koopstarters worden in hun woonbehoefte voorzien. Het eigen woningbezit wordt hiermee gestimuleerd; De doorstroming op de woningmarkt wordt bevorderd. Het stimuleert de koopsector, alsook de huursector. Koopstarters maken vaak een betaalbare huurwoning vrij, waardoor een andere woningzoekende wordt geholpen. Daarnaast bevordert het de verkoop, omdat de verkopende partij weer een andere woning kan kopen, enz. Volgens een recent onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) naar het gebruik en de effecten van de starterslening heeft de Starterslening in 2013-2014 geleid tot circa 9% meer transacties op de woningmarkt; Doordat het aantal huishoudens binnen de koopsector door de Starterslening per saldo toeneemt, resulteert de vraag naar koopwoningen uiteindelijk indirect in meer nieuwbouwwoningen, hetgeen leidt tot meer bouwproductie en werkgelegenheid. Volgens het onderzoek van de EIB zorgt de Starterslening in 2013-2014 in totaal voor de aankoop van bijna 8000 nieuwbouwwoningen. De volgende nadelen kleven aan de Starterslening: Bij het afsluiten van de eerste hypotheek zijn starters zeker van een betaalbare hypotheek, die past bij hun inkomen. Indien een starterslening wordt afgesloten, krijgen starters een extra lening bovenop de eerste hypotheek. Starters krijgen als gevolg van de starterslening aldus extra hypothecaire lasten. Ze lenen hierdoor zogezegd ‘boven hun stand’. Starters beginnen met het aflossen van de Starterslening wanneer zij dit financieel aankunnen. Het afbetalen van de lening kan aldus worden uitgesteld. De Starterslening wordt afgesloten met NHG, hetgeen betekent dat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) borg staat voor de lening. Indien sprake is van een gedwongen verkoop met restschuld kan WEW de restschuld kwijtschelden. De Starterslening kan op de langere termijn woningprijsopdrijvend werken. De gemeente werkt hierdoor mee aan het beïnvloeden van de woningmarktprijzen. Door de Starterslening houden woningen, waarvan de verkoopprijs in de huidige economische situatie zou dalen, een hogere prijs. Getracht is bovenstaande zoveel mogelijk op te vangen door de maximale hoogte van de lening vast te stellen op € 25.000,-; De Starterslening biedt geen structurele oplossing voor het in beweging houden van de woningmarkt. Indien een starter die een woning met behulp van een Starterslening heeft gekocht wil doorstromen en zijn woning verkoopt, heeft een volgende starter geen profijt van de lening. Slechts een beperkt aantal starters kan worden geholpen.
-5-
5.2 Consequenties voor de gemeente De inzet van de Starterslening vergt ambtelijke inzet. SVn levert de gemeente standaard aanvraagformulieren aan. Indien een ingevuld aanvraagformulier door de starter bij de gemeente wordt ingediend, toetst de gemeente de aanvraag vervolgens aan de voorwaarden gesteld in de verordening Startersleningen gemeente Oldebroek. Zodra de gemeente de eerste inhoudelijke toets heeft gedaan, neemt SVn de aanvraag verder in behandeling. SVn voert de krediettoets uit, berekent de hoogte van de Starterslening en adviseert de gemeente hier vervolgens over. De gemeente beslist uiteindelijk of een Starterslening wel of niet wordt verstrekt. Verwacht wordt dat per aanvraag gemiddeld 2 uur ambtelijke inzet benodigd is. Met een budget van € 500.000,- kunnen minimaal 20 Startersleningen worden verleend. Indien deze leningen allemaal in 2015 worden verleend. betekent dit vooralsnog circa 40 uur ambtelijke inzet in 2015 voor het afhandelen van aanvragen. Deze uren kunnen worden opgevangen binnen de bestaande formatie. Na invoering van de Starterslening houdt SVn de gemeente door middel van kwartaalrapportages en een eindejaarsrapportage op de hoogte van de voortgang van de Starterslening. 5.3 Actuele stand van zaken Starterslening Momenteel staat geen provinciaal budget ter beschikking. In 2012 is door het Rijk budget beschikbaar gesteld voor startersleningen, zodat de kosten van gemeenten en provincies konden worden verlaagd. Naar verwachting is dit budget eind 2014 uitgeput. Vanaf dat moment zal de gemeente de starterslening volledig zelf moeten financieren. Momenteel bieden ruim 300 gemeenten de starterslening aan. Dit is ongeveer 75% van het totaal aantal gemeenten. Als het kabinet de startersregeling niet verder steunt, zetten veel gemeenten naar verwachting hun programma stop. SVn verwacht een uitval van 50% tot 70%. Wij zien startersleningen echter als een goed instrument om de gelden die de gemeente beschikbaar heeft op een juiste manier in te zetten. 5.4 Conclusie Op basis van de bovenstaande informatie dient een afweging te worden gemaakt tussen de voordelen en nadelen van het invoeren van de Starterslening in de gemeente Oldebroek. Na afweging wordt ambtelijk geadviseerd de Starterslening in te voeren en een budget met een totale omvang van maximaal € 500.000,- hiervoor beschikbaar te stellen. Naar ons inzien is de Starterslening een geschikt middel om de woningmarkt in beweging te houden. 6. Risico’s/kanttekeningen In het geval van een gedwongen verkoop met restschuld, kan WEW de restschuld kwijtschelden. Hiervoor gelden wel strikte voorwaarden: de persoonlijke situatie is veranderd door echtscheiding/verbreken van relatie, het niet-verwijtbaar werkloos geraken, arbeidsongeschiktheid of het overlijden van partner; er is alles aan gedaan om de restschuld zoveel mogelijk te beperken; de woning is in goede staat gehouden en er is geprobeerd de woning voor een zo hoog mogelijk bedrag te verkopen. Indien niet aan deze voorwaarden is voldaan, bestaat een kans dat WEW de restschuld niet kwijtscheldt of een vergoeding verstrekt die niet even hoog is als de restschuld. Dit is een beperkt risico voor de gemeente. Met het verstrekken van maximaal € 500.000,- aan startersleningen kent de gemeente een maximaal financieel gevolg dat kan oplopen tot € 500.000,-. De kans dat dit risico zich voor doet is laag (10%), doordat aan deze regeling NHG is gekoppeld. Dit risico wordt opgenomen in ons risicomanagementsysteem. Afhankelijk van het aantal daadwerkelijke verstrekte Startersleningen wordt tot maximaal € 50.000,- beroep gedaan op ons weerstandsvermogen. Deze ruimte is nog ruim voldoende aanwezig binnen onze weerstandscapaciteit. 7. Opname in het (digitale) regelingenbestand Wanneer de verordening Startersleningen gemeente Oldebroek is vastgesteld, wordt deze opgenomen in het digitale regelingenbestand. 8. Financiën Met het openen van een rekeningcourant bij SVn wordt een beginsaldo van € 200.000,- gestort op deze rekening. Het openen van de rekening is via de mandatenregeling gemandateerd aan de
-6-
kassier. De rentevergoeding voor het saldo komt overeen met de rentevergoeding die wij van het Rijk krijgen via het schatkistbankieren. Indien een Starterslening wordt verstrekt, ontvangt de gemeente een marktconforme (hypotheek)rentevergoeding die hoger ligt dan de rente die wij van het Rijk ontvangen. De hoogte van de rentevergoeding hangt af van de rente die door de starter wordt betaald tijdens de rentevaste periode. Per 3 november 2014 is het rentetarief voor 5 jaar 2,9%, voor 10 jaar 3,6% en voor 15 jaar 4,2%. Naast deze rente inkomsten betaalt de gemeente aan SVn een beheervergoeding van 0,5% over het totaal van uitstaande startersleningen. Deze kosten kunnen daarmee oplopen tot maximaal € 2.500,- (0,5% x € 500.000,-). Voorzichtigheidshalve wordt in de begroting zowel een rentebaat als een beheerlast opgenomen van € 2.500,-, zodat per saldo dit instrument geen effect heeft op de begroting. Gedurende het jaar 2015 kan naar verwachting worden gewerkt met ervaringscijfers. In het reguliere planning & control proces zal worden gerapporteerd of deze bedragen juist en volledig zijn. Bovenstaande is verwerkt in de begrotingswijziging. De regeling voldoet aan onze Financiële verordening. 9. Communicatie en burgerparticipatie De mogelijkheden voor het aanvragen van een Starterslening worden via de lokale media en door het per brief informeren van lokaal werkzame makelaars onder de aandacht gebracht. Een afgeleid bericht hiervan wordt geplaatst op de gemeentepagina van de Huis-aan-huis krant. Voorgesteld wordt in overleg met de portefeuillehouder de regeling te gelegener tijd actief te communiceren met de bevolking. Oldebroek, 11 november 2014. Burgemeester en wethouders van Oldebroek,
, secretaris drs. B. Brand MCM,
, burgemeester mr. A. Hoogendoorn.
