dttaSkm
Evaluatie inzet instrument startersleningen bij project Balkengat In de raadsvergadering van 28 mei 2013 heeft de raad de Verordening starterslening gemeente Midden-Delfland vastgesteld. Doelstelling van de inzet van het instrument was de bouw/verkoop van goedkope woningen in het project Balkengat te bevorderen. Medewerking aan de inzet van het instrument werd overigens ook ingegeven vanwege het feit dat de betrokken projectontwikkelaar bereid was de afkoopsommen te vergoeden die voor de startersleningen betaald moesten worden aan de Stichting Stimulering Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). Alleen de procedurekosten zijn voor rekening van de gemeente. Evaluatie Het project Balkengat werd aangemerkt als pilot voor de inzet van startersleningen, en afgesproken werd om achteraf de pilot te evalueren. De evaluatie zou eigenlijk eerst plaatsvinden nadat alle woningen die voldeden aan de criteria voor de starterslening zouden zijn verkocht. Dit is nog niet het geval. Er zijn bij de start van de bouw eind maart 2014 18 van de 22 woningen verkocht, en nog 3 in optie. Volgens informatie van de projectontwikkelaar zullen er zeker nog enkele startersleningen aangevraagd gaan worden. De ingediende aanvragen leveren inmiddels echter voldoende informatie op om de inzet van het instrument te evalueren. De informatie die hierna wordt verstrekt betreft dan de aanvragen voor startersleningen tot en met maart 2014. De evaluatie is vervaardigd aan de hand van de ingediende aanvragen, alleen aangevuld met enige informatie van de ontwikkelaar ten aanzien van de verkochte woningen zonder starterslening. De pilot zou zijn geslaagd wanneer er het instrument startersleningen blijkt bij te dragen aan het doel (verkoop starterswoningen), wat zich uit door ingediende aanvragen voor startersleningen. Als nevendoelen werden ook wel genoemd het mogelijk maken van de bebouwing van een lastige locatie en de interesse van andere ontwikkelaars voor eenzelfde behandeling. Ingediende en toegewezen aanvragen Er zijn 11 aanvragen voor startersleningen ingediend, waarvan er 2 niet zijn doorgegaan. Hiervan is van één de reden bekend, namelijk dat betrokkene door een tussentijdse inkomensstijging geen starterslening meer nodig had. Van de tweede niet doorgegane aanvraag is slechts bekend dat deze niet getoetst is door SVn, en kennelijk dus voordien is ingetrokken of de koop van de betrokken woning om enigerlei reden is geannuleerd. De overige 9 aanvragen zijn toegewezen, met leningbedragen die variëren van € 8.000 tot het maximum van € 30.000 (3 keer). In totaal lenen de starters via SVn een bedrag van € 181.633 (gemiddeld € 20.181). De eerste lening is daadwerkelijk op 31 maart 2014 verstrekt, en de overige leningen volgden in de maand april.
2014-16329 (BIJLAGE )
Informatie over de aanvragers Van de 9 aanvragers kwamen er 6 uit onze gemeente, en 3 uit de gemeenten Delft en Den Haag. Alle aanvragers zijn alleenstaand. De 6 aanvragers uit onze gemeente zijn allen nog woonachtig bij ouders/familie. Van de aanvragers van buiten de gemeente is dat niet bekend. Van de 9 kopers die geen starterslening hebben aangevraagd zijn er 2 die de woning met een partner hebben gekocht. De overige 7 personen konden de woning zelfstandig kopen zonder hulp van een starterslening of het inkomen van een eventueel wel aanwezige partner. Waar deze kopers vandaan komen is (nog) niet bekend. Uit privacyoverwegingen kan die informatie op dit moment niet verkregen worden. Belang voor uitvoering bouwproject Zoals gebruikelijk heeft de ontwikkelaar voor het bouwproject Balkengat een voorverkoop percentage van 70% gehanteerd voordat met de bouw werd gestart. Zonder de aanvragers van startersleningen zou dat percentage (nog) niet zijn gehaald, en zou er een vertraging van onbekende omvang zou opgetreden bij de uitvoering van het bouwproject. Vanwege de contractuele koppeling met de woningbouw aan de Hoornsekade zou dat ook hebben gegolden voor de woningbouw op die locatie. Financieel voordeel startersleningen voor kopers Bij de startersleningen behoeft de koper de eerste 3 jaar geen rente en aflossing te betalen. Vanaf jaar 4 is de te betalen rente en aflossing afhankelijk van de inkomensontwikkeling van de koper c.q. diens huishouden. Over de eerste 3 jaar behoeven de 9 kopers met een starterslening gezamenlijk ongeveer € 28.000 minder aan rente te betalen (gemiddeld ruim € 3.000) dan zonder starterslening. Ervaringen met de uitvoering Exclusief de tijdsbesteding voor de voorliggende evaluatie en nog komende aanvragen heeft de behandeling van het instrument startersleningen een ambtelijke inzet van ruim 93 uur gevergd. Daarvan heeft circa 64 betrekking op de voorbereiding/beleidsvorming, en circa 30 uur voor de behandeling van de feitelijke aanvragen. Derhalve tussen de 3 en 3,5 uur per aanvraag. Dit laatste komt overeen met de schatting zoals die was gemaakt bij het voorstel tot invoering van de pilot (de inschatting was toen tussen de 3 en 4 uur per aanvraag). Financieel vertaald heeft de voorbereiding/beleidsvorming circa € 9.000 gekost, en de behandeling van de aanvragen tussen de € 300 en € 400 per aanvraag. De genoemde tijdsbesteding is inclusief een beperkte inzet voor informatieverstrekking aan belangstellenden, omdat de meeste informatie vanuit de ontwikkelaar werd verstrekt. Daarnaast behoort tot het concern waartoe de ontwikkelaar behoort ook een bedrijf dat AFM-geregistreerd is en zich inzet (adviseert) bij zo goedkoop mogelijke leningen/hypotheekverstrekkers voor de aanvragers. Op die manier wordt het maximumbedrag geoptimaliseerd dat met het inkomen geleend kan worden. Met als bijkomend gevolg mogelijk lagere startersleningen dan bij duurdere hypotheken. Doordat de ontwikkelaar de afkoopsommen voor de startersleningen aan de gemeente moet vergoeden heeft het concern daar ook belang bij. Wanneer een vervolg op de pilot wordt gegeven kan dit extra inzet vanuit de gemeente vergen omdat andere ontwikkelaars meestal geen AFM-geregistreerde dochteronderneming hebben met vergelijkbare activiteiten. Acceptatie dat wellicht hogere startersleningen worden verstrekt dan strikt nodig zou zijn geweest bij een andere financiering is uiteraard ook mogelijk. De omvang daarvan is niet in te schatten.
Bij de uitvoering van de pilot zijn verder nog enkele zaken gebleken die bij een eventueel vervolg extra aandacht behoeven: Leningbedrag op aanvraag
formulier
Op het aanvraagformulier van SVn wordt niet gevraagd welk leningbedrag de aanvrager wenst. SVn toetst daarom het inkomen telkens aan het maximum van € 30.000, tenzij al van tevoren door ons zelf (c.q. de ontwikkelaar) aangegeven wordt dat een lager leningbedrag benodigd is. Het is nu niet voorgekomen, maar de toetsing aan het maximum betekent een risico dat de toetsing van SVn negatief is, terwijl een positieve reactie zou volgen bij het lagere, daadwerkelijk benodigde, leningbedrag. Toetsrente SVn
Een mismatsch tussen getoetst leningbedrag en benodigd leningbedrag vond ook plaats e
doordat SVn voor de l hypothecaire lening een toetsrente hanteerde gerelateerd aan de e
door hen zelf voor de starterslening (2 hypotheek) gehanteerde rente die gebaseerd is op een 15 jaar rentevaste geldlening. In de praktijk sluiten aanvragers vrijwel altijd een l
e
hypothecaire geldlening met een vaste rente voor 10 jaar met een lagere rente dan de door SVn gehanteerde toetsrente. Die rente verschilt circa 1%, wat gevolgen heeft voor de maximale financieringsmogelijkheden van een aanvrager. Inmiddels heeft SVn vanaf 1 april 2014 dit ondervangen en de toetsrente verlaagd tot het bancaire niveau voor 10 jaar rentevaste hypotheken. Oneigenlijk gebruik
starterslening
Een starterslening is eigenlijk bedoeld voor mensen die zonder die lening een woning niet zouden kunnen kopen. In de praktijk blijkt het echter bij de betrokken ontwikkelaar ook voor te komen dat het verschil tussen de eigenlijk benodigde omvang van de starterslening en het mogelijke maximum van € 30.000 aangewend wordt om de aangekochte woning te voorzien van extra voorzieningen/luxe. Dat niet bedoelde gebruik zou ook kunnen gebeuren wanneer binnen een project een duurder type gekocht wordt. Een dergelijk gebruik is geheel of grotendeels alleen te voorkomen wanneer bij de starterslening specifiek randvoorwaarden worden gesteld en daarop ook worden gecontroleerd. Dit vergt uiteraard wel extra uitvoeringslasten. Aanvraagformulieren
rechtstreeks
naar SVn
Hoewel het de bedoeling is dat aanvragen via de gemeente plaatsvinden worden ingevulde aanvraagformulieren soms rechtstreeks naar SVn verzonden (de aanvraagformulieren zijn ook van hen), waardoor het soms lastig is het overzicht over alle ingediende aanvragen te bewaren. Overzicht aanvragen op website SVn
Via een inlogmogelijkheid op de website van SVn kan de gemeente ook de bij SVn ingediende aanvragen volgen, en zien of bijvoorbeeld door SVn een offerte aan de aanvrager is uitgebracht voor de starterslening. Gegevens van individuele aanvragers zijn wel juist, maar sommige totaalbedragen niet. Daar blijken dan bijvoorbeeld niet doorgegane aanvragen toch meegeteld te zijn.
De hiervoor genoemde praktijkervaringen zijn niet onoverkomelijk, maar behoeven bij een eventueel vervolg wel enige aandacht. Conclusies Uit de ervaringen met de pilot kan de conclusie getrokken worden dat deze op zich een succes is. Er zijn daadwerkelijk aanvragen ingediend, waarvan het merendeel afkomstig is uit de eigen gemeente. Zonder de inzet van de starterslening had het project vooralsnog geen doorgang kunnen vinden, en was de bebouwing van de lastige locatie voorlopig niet van de grond gekomen. Het voorverkooppercentage zou dan immers voorlopig (nog) niet zijn gehaald, wat een vertraging van onbekende omvang voor het project zou hebben betekend. De gemeente is niet benaderd door andere projectontwikkelaars of zij eenzelfde regeling met de gemeente zouden kunnen treffen. Om geen verwachtingen te wekken over een eventueel vervolg zijn dergelijke ontwikkelaars ook niet door de gemeente daarnaar gevraagd. Slot De positieve ervaringen met de startersleningen zijn aanleiding om het instrument verder in te gaan zetten. In samenhang met doelstellingen vanuit het volkshuisvestingsbeleid en het coalitieakkoord wordt daartoe een nader voorstel voorbereid. Voor het vervolg zijn vanuit de ervaringen met de pilot aandachtspunten en adviezen naar voren gekomen die bij de nadere uitwerking zullen worden betrokken. Het betreft het volgende : 1. Het project waarvoor de pilot gold betrof 3-kamerwoningen in de prijsklasse € 159.500 tot € 178.000. Voor stellen met 2 inkomens zijn dit type woningen kennelijk minder interessant. Bovendien zijn stellen in staat om woningen in deze prijsklasse zelfstandig te financieren zonder de hulp van een starterslening. Bij deze opmerking moet wel de kanttekening worden gemaakt dat het uiteraard mogelijk is dat bij een alleenstaande koper na de oplevering een partner intrekt. Voor zover het een koper met een starterslening betreft wordt het inkomen van de ingetrokken partner overigens wel meegenomen bij de hertoetsen van SVn. 2. Uit de lage belangstelling voor deze woningen door stellen, uit perspublicaties, en ook uit praktijkervaringen bij de bouw van eengezinswoningen de laatste jaren in Maasland en Den Hoorn kan afgeleid worden dat stellen een sterke voorkeur hebben om de fase van een kleine woning over te slaan en direct een "volwaardige" eengezinswoning verwerven. Deels binnen de maximumgrens zoals die door SVn voor startersleningen wordt gehanteerd (maximum Nationale Hypotheekgarantie), maar deels ook daarboven. 3. De aanvragers vanuit de eigen gemeente wonen niet zelfstandig, en in hun woning blijven de ouders/familie achter. Hoewel niet bekend is of dit bij de aanvragers van buiten de gemeente ook het geval is betekent dit dat de startersleningen lokaal vooralsnog geen extra verhuisbewegingen opleveren (geen doorstroming). De bevordering van doorstroming was ook geen doel van de pilot. 4. Bij deze pilot was het doel vrij eenvoudig gedefinieerd. Wanneer wordt overwogen om het instrument verder te gaan gebruiken kan nadere definiëring van doel, doelgroep, type woningen e.d. helpen een beoogd doel daadwerkelijk te realiseren. Denk bijvoorbeeld aan het begrip starterswoningen dat voor meerdere uitleg vatbaar is. Is een starterswoning voor
een alleenstaande qua omvang en prijs bijvoorbeeld hetzelfde als een starterswoning voor een gezin ? 5. Zorg dat de doelen ook meetbaar zijn. Meet periodiek of met de inzet van het instrument starterslening het beoogde doel daadwerkelijk wordt gediend. Voor het bereiken van een doel kunnen andere instrumenten wellicht een hoger rendement opleveren, of is inzet van een gecombineerd instrumentarium aan te bevelen. 6. Geef aandacht aan de punten die hiervoor bij "Ervaringen met de uitvoering" zijn genoemd. Dit betekent niet dat voor elk gesignaleerd "probleem" een oplossing moet worden gezocht. Het kan praktisch en goedkoper zijn om in het belang van het totaal niet beoogde effecten in individuele gevallen te accepteren. 7. Wanneer startersleningen verder en breder ingezet worden zal bepaald moeten worden : - of de gemeente de leningen zelf via SVn financiert of gebruik blijft maken van de afkoopmogelijkheid (bij financiering de helft voor rekening van het rijk zo lang de door SVN ontvangen rijksbijdrage daarvoor toereikend is); - wanneer gekozen wordt voor het continueren van de afkoopmogelijkheid zal bepaald moeten worden of de afkoopsommen door de gemeente zelf worden betaald of door een ander. Dit kan een ontwikkelaar zijn, maar ook een particulier of een woningcorporatie. Een woningcorporatie heeft overigens bij de verkoop van woningen uit haar bezit de mogelijkheid om ook zelfstandig via SVn het produkt starterslening in te zetten met haar eigen criteria. - voor zover de gemeente zelf nieuwe startersleningen bekostigt zal uiteraard dekking in de begroting aangewezen moeten worden. De ervaringen met de pilot leren dat gemiddeld een starterslening van circa € 20.000 benodigd is. Bij gebruik van de afkoopsystematiek betekent dit een gemiddelde afkoopsom van circa € 6.000. Wanneer hier geen gebruik van wordt gemaakt moet per aanvraag rekening gehouden worden met een renteverlies over de eerste 3 jaar van circa € 3.000 op basis van marktrente, en de helft hiervan wanneer en zolang nog gebruik kan worden gemaakt van medefinanciering door de rijksoverheid. Het rijk heeft aan SVn in 2012 en 2013 in totaal € 50 miljoen beschikbaar gesteld om de helft van startersleningen mede te financieren. Met de rijksbijdrage kunnen de kosten van ongeveer 11.000 startersleningen worden gedekt. 8. De criteria waaronder SVn startersleningen verstrekt kunnen jaarlijks wijzigen, zodat in de gaten gehouden moet worden of het (gewijzigde) instrument in de praktijk nog dienstbaar is aan het beoogde doel. Vanaf 2017 zullen de startersleningen van SVn ook moeten gaan voldoen aan de in 2014 ingevoerde wettelijke eis dat er op een lening afgelost moet worden. Tot 2017 heeft SVn voor de startersleningen een ontheffing van deze wettelijke eis. 9.
Ook andere betrokken partijen kunnen invloed hebben op de uitvoering van startersleningen. Zo heeft de Nationale Hypotheek Garantie per 1-1-2014 een eigen risico voor geldgevers van startersleningen ingevoerd van 10%. Wanneer een verliesdeclaratie bij de Nationale Hypotheek Garantie wordt ingediend, zal 10% daarvan voor rekening van de geldgever komen. Voor aanvragen in de periode van 1 januari 2014 t/m 31 december 2016 heeft SVn besloten dergelijke verliezen voor haar rekening te nemen. Na die datum zal een gemeente zelf met dat risico rekening moeten houden.
Schipluiden, mei 2014
