RAADSVOORSTEL
Agendanummer 6.2
Raadsvergadering van 3 juli 2008 Onderwerp: Invoering van de VROM Starterslening en het vaststellen van de bijbehorende verordening "VROM Startersregeling Moerdijk" Verantwoordelijke portefeuillehouder: M.G. de Wit-Greuter SAMENVATTING Door uitvoering te geven aan het Beleidsplan Wonen 2007 – 2011 “Een (t)huis voor iedereen” vindt de starter huisvesting in de gemeente. Dit gebeurt door het realiseren van gedifferentieerde woningbouw in projecten zowel in de koopsector (goedkope, middendure en dure klasse) als in de huursector. De goedkopere woningen zijn voor de starter bestemd. Woningen worden onder voorwaarden verkocht zodat bij mutaties de woningen voor de doelgroep behouden blijven. Door deze nieuwbouw komt doorstroming in de bestaande voorraad op gang ten gunste van de starter. Waar mogelijk bouwen de starters de woningen collectief (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) waardoor de aankoopkosten van woningen beduidend lager uitkomen De gemeente gaat ook gebruik maken van een stimuleringregeling van de provincie voor het bouwen van goedkope woningen waarvoor een financiële bijdrage wordt gegeven om de woningen beter bereikbaar te maken. Ook zijn er in Moerdijk, in vergelijking met andere gemeenten, relatief veel woningen in de bestaande voorraad te koop in een prijsklasse tussen € 160.000,-- en € 200.000,--, hetgeen goed aansluit aan de vraag van vele starters. Verder zijn er nog andere instrumenten waar de starter gebruik van kan maken, zoals: de koopsubsidieregeling van het rijk bestemd voor de starter met een beperkt inkomen, de generatiehypotheek waarbij de (groot)ouders garant staan voor de hypotheek, of door een bedrag te schenken, dan wel te lenen. Deze maatregelen en instrumenten worden voldoende geacht om aan de huisvesting van de starters tegemoet te komen. Hierdoor is er voor het College van B en W in principe geen aanleiding is om het instrument ”VROM Startersleningen” te introduceren. Na heroverweging, a.g.v. het initiatiefvoorstel van de fractie OM heeft de raad het principebesluit genomen om de VROM Startersleningen te introduceren. De huidige maatregelen om de starters te kunnen huisvesten en de consequentie van het besluit van de gemeenteraad om VROM Startersleningen te gaan verstrekken zijn middels de notitie “huisvesting Starters” aan de raad voorgelegd. Hierbij heeft het college een advies gegeven onder welke voorwaarden de VROM Startersleningen kunnen worden verstrekt. Het is nu aan de gemeenteraad om het principebesluit om de VROM Startersleningen te gaan verstrekken te accorderen.
WAT WILLEN WE BEREIKEN? Aanleiding Op 28 juni 2007 heeft de gemeenteraad het beleidsplan Wonen 2007-2011 “Een (t)huis voor iedereen” vastgesteld. Hierdoor is ook het kader voor de huisvesting van de starter bepaald voor een periode van 4 jaar. Ter uitvoering van dit beleid heeft de raad op 21 augustus 2007 besloten om in principe VROM Startersleningen te gaan verstrekken. Doelstellingen Het verstrekken van VROM Startersleningen conform de randvoorwaarden zoals deze zijn opgenomen in de verordening “VROM Startersregeling Moerdijk”. Tevens wordt hiermee uitvoering gegeven aan het beleid omtrent de huisvesting van de starters zoals dit is opgenomen in het beleidsplan Wonen 2007-2011 “Een (t)huis voor iedereen”.
Beleidsmarges De uitvoering van de huisvesting van de starter dient plaats te vinden binnen het kader van het beleidsplan Wonen 2007-2011 “Een (t)huis voor iedereen”. Uitgangspunten en randvoorwaarden Raadsbesluit van 21 augustus 2007 om in principe VROM Startersleningen te gaan verstrekken. Betrokken partijen Raad, college en starters op de woningmarkt Relaties met andere beleidsvelden Treasurybeleid
WAT GAAN WE DAARVOOR DOEN? Toetsingskader In de notitie huisvesting starters d.d. 28-09-2007 wordt op verzoek van de raad de werking van de Startersregeling uiteengezet met de daarvoor te nemen stappen en de daaraan verbonden consequenties. Voorts wordt een advies gegeven onder welke voorwaarden de leningen kunnen worden verstrekt en welke financiële middelen daarmee gemoeid zijn. Met het instemmen van de raad om de VROM Startersregeling in te voeren zijn de volgende voorwaarden opgenomen in de verordening “VROM Startersregeling Moerdijk”: a. Woningcategorie: Starterslening voor het verwerven in de gehele gemeente van: een nieuw te bouwen koopwoning een bestaande koopwoning een sociale huurwoning die worden verkocht b. Starterslening voor de doelgroepen. Van in de gemeente Moerdijk woonachtige meerderjarige verblijfsgerechtigde personen, die op het moment van de aanvraag minimaal één jaar woonachtig zijn binnen de gemeente, die niet beschikken over zelfstandige woonruimte of daar eerder over hebben beschikt en die niet ouder zijn dan 35 jaar. De Gemeentelijke Basisadministratie is hierbij bepalend. Van in de gemeente woonachtige meerderjarige verblijfsgerechtigde personen, die op het moment van de aanvraag minimaal één jaar zelfstandig een sociale huurwoning bewonen, blijkend uit een door aanvrager te overleggen schriftelijk huurcontract en op het moment van de aanvraag niet ouder zijn dan 45 jaar. Voor de duur van de bewoning is de Gemeentelijke Basisadministratie bepalend. De sociale huurwoning moet vrijkomen voor verhuur als gevolg van de verhuizing naar de te verwerven woning. Van meerderjarige studerende/schoolgaande personen, die binnen een jaar na afronding van de studie of school zich opnieuw in de gemeente willen vestigen en voordat zij de studie of school aanvingen onzelfstandig in de gemeente hebben gewoond en op het moment van aanvraag niet ouder zijn dan 35 jaar. De Gemeentelijke Basisadministratie is hierbij bepalend. c. Grens verwervingskosten De verwervingskosten van een woning (nieuwbouw en bestaand) mogen niet hoger zijn dan € 225.000,-- (aankoopkosten en bijkomende kosten). Het college is bevoegd om jaarlijks per 1 januari het maximale verwervingsbedrag opnieuw vast te stellen. d. Hoogte starterslening De minimale hoogte van de starterslening bedraagt € 10.000, -- en de maximale hoogte € 30.000,--. Alternatieven Niet van toepassing.
2
Evaluatie Periodiek zal een beleidsinhoudelijke toets plaatsvinden of dat de VROM Startersregeling moet worden voortgezet, aangepast dan wel moet worden beëindigd.
WAT MAG HET KOSTEN? Personeel De invoering van de VROM startersregeling heeft personele gevolgen. De uitvoering van de starterslening ligt voor een groot gedeelte bij stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting nederlandse gemeenten (SVn). De meeste tijd voor de gemeente betreft de voorbereiding van de regeling; het bepalen van de criteria, de benodigde inleg (budget); het opstellen van de verordening, het in procedure brengen, voorlichting e.d. De voorbereiding en uitwerking van de regeling vraagt een capaciteitsbeslag voor de organisatie van ca 220 uur. Daarna moet voor de uitvoering van de regeling jaarlijks rekening worden gehouden met ca 100 uur. Het betreft voor voorbereiding, uitwerking, uitvoering en monitoring van de regeling de volgende acties: Regeling verder uitwerken en voorbereiden Afsluiten deelnemingsovereenkomst bij SVn Opstellen verordening en in procedure brengen Communicatietraject uitwerken Procesbeschrijving opstellen Behandeling aanvragen Monitoring regeling Met de ambtelijke capaciteit van de afdelingen S&A en FO is vooralsnog geen rekening gehouden met de voorbereiding en invoering van de Startersregeling en de behandeling van aanvragen voor VROM Startersleningen. In 2008 betreft het voornamelijk éénmalige kosten voor de voorbereiding en invoering van de Startersregeling. Voor de uitvoering van de regeling dient vanaf 2009 structureel capaciteit te worden opgenomen. Organisatie Niet van toepassing. Financiën Instemmen met de criteria waaronder VROM Startersleningen kunnen worden verstrekt heeft financiële gevolgen. Het betreft: a. Jaarbudget en of algemeen plafond / Investering Vooralsnog in eerste instantie uitgaan voor 2008 van een jaarbudget van € 300.000,-- (20 leningen); In de loop van 2008 bezien of bijstorting nodig is. b. Jaarlijkse kosten voor het beheren van de uitstaande leningen en gederfde rente voorlopig te ramen op € 16.500,--. Ten laste brengen van de post voor onvoorziene uitgaven en structureel verwerken in de komende begrotingen. Treasurystatuut In het ‘Treasurystatuut gemeente Moerdijk’ is bepaald dat de gemeente uitsluitend leningen aangaan, middelen uitzetten en garanties verlenen voor de uitoefening van de publieke taak. Bepaald is dat de volgende transacties onder de publieke taak vallen: transacties met sociale werkvoorzieningschappen; transacties in het kader van publiek-private-samenwerking; deelname in verbonden partijen; transacties in het kader van de Gemeentelijke Kredietbank; overige instellingen waartoe de raad besluit. Op zich valt hier de VROM Startersleningen niet onder. In het ‘Treasurystatuut’ is echter een bepaling opgenomen dat in uitzonderingsgevallen, waarin het statuut niet voorziet, in het desbetreffend raadsvoorstel gemotiveerd wordt aangegeven waarom van deze bepaling gebruik gemaakt gaat worden. De uiteindelijke aanpassing van het statuut is een bevoegdheid van het college. Gelet op het 3
initiatief vanuit de raad om de VROM Starterslening mogelijk te maken wordt het aanpassen van het treasurystatuut gezien als een stap in dit proces om tot het uiteindelijke product te kunnen komen. Na vaststelling van de Startersregeling zal gebruik gemaakt worden van de uitzonderingsbepaling in het treasurystatuut. Bij de eerst volgende aanpassing (vermoedelijk eind 2008 i.v.m. voorgenomen wijzigingen binnen de Wet Financiering Decentrale Overheden) zal het verstrekken van de VROM Startersleningen toegevoegd worden aan de transacties welke vallen onder de publieke taak. Risico’s De Starterslening beweegt mee met de inkomensontwikkeling van de aanvrager. De eerste drie jaar is de lening renteloos en aflossingsvrij. De kans bestaat dat na afloop van de eerste drie jaar betrokkene (nog) niet in staat is om de verschuldigde rente en aflossing te betalen. Daarna kan betrokkene het inkomen laten hertoetsen om de actuele betaalcapaciteit vast te stellen. Eventuele nieuwe inkomensruimte wordt gebruikt om eerst rente en daarna aflossing op de lening te voldoen. Ook na het 6e, het 10e en het 15e jaar is weer een inkomenstoets mogelijk. Naar verwachting groeit in die periode het inkomen dusdanig, dat de aanvrager na verloop van tijd de marktconforme rente en aflossing kan betalen.Verlenging met opnieuw drie jaar is dan mogelijk tot en met het 15e jaar. Blijkt in het 15e jaar het inkomen van de cliënt nog niet toereikend, dan blijft de vast te stellen maandtermijn (rente en aflossing) voor de gehele resterende looptijd van toepassing. Aflossing vindt dan plaats bij verkoop van de woning of na 30 jaar. Dit is mogelijk omdat de 1e hypotheek is afgesloten onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en dus na 30 jaar tenminste de helft van de lening is afgelost. Op dat moment ontstaat er voldoende ruimte voor aflossing van de hoofdsom van de VROM Starterslening. In bijzondere situaties bestaat de mogelijkheid dat bepaalde vorderingen uiteindelijk toch oninbaar blijken te zijn. Ervaringen van het SVn en andere gemeenten geven echter aan dat de kansen hierop gering zijn. Momenteel is het zo dat gemeenten die de VROM Startersregeling voeren kunnen rekenen op een bijdrage uit het VROM budget (€ 40 miljoen) van 50% op iedere door de gemeente toegekende VROM Starterslening. Na een mogelijke uitputting van het VROM budget komen de Startersleningen 100% voor rekening van de gemeente.
OVERIG Juridische consequenties Niet van toepassing. Communicatie Indien de VROM Startersregeling wordt ingevoerd is een goede voorlichting en communicatie over de Startersregeling belangrijk en draagt onmiskenbaar bij aan een soepele werkwijze bij de aanvraag en uiteindelijke verstrekking van de VROM Starterslening en de effecten die men daarbij wil bereiken. Naast de potentiële particuliere klanten van de VROM Startersleningen moeten ook de professionele partijen (banken, makelaars, tussenpersonen en corporaties) op de hoogte worden gebracht van de VROM Starterslening met de daaraan gestelde voorwaarden. SVn kan ondersteuning bieden in de communicatie en voorlichting. In de praktijk blijkt dat een brede voorlichtingsbijeenkomst een goed middel is om de bekendheid te geven aan de regeling. De paragraaf financiën en financiële risico is in overleg met de financieel consulent opgesteld. Tevens is de verordening “VROM Startersregeling Moerdijk” gecheckt door de juridisch consulent. ICT Niet van toepassing. Planning Na accordering van het voorstel zal een deelnemingsovereenkomst met SVn worden afgesloten en de verordening “VROM Startersregeling Moerdijk” worden gepubliceerd. Tevens zal het budget € 300.000,-- worden ondergebracht bij SVn op een speciaal te openen “Gemeenterekening VROM Starterslening”. Vervolgens is het zaak om voldoende bekendheid aan de VROM Starterslening te geven door een brede informatiebijeenkomst te houden. Als laatste dient de afdeling Front Office te worden uitgerust met voorlichtingsmateriaal en aanvraagformulieren voor een VROM Starterslening.
4
VOORSTEL 1. Instemmen met het voorstel om de VROM Starterslening in te stellen en daarvoor een deelnemingsovereenkomst af te sluiten met stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn); 2. Vaststellen van de verordening “VROM Startersregeling Moerdijk” ter uitvoering van de VROM Startersregeling; 3. Het verstrekken van de VROM Startersleningen aanmerken als een transactie die valt onder het uitoefenen van de publieke taak als bedoeld in het “Treasurystatuut gemeente Moerdijk”; 4. Instemmen met het financieren van de Startersleningen voor 2008 tot een maximum budget van € 300.000,--. Dit budget onderbrengen op een te openen “Gemeenterekening VROM Starterslening” zodat het revolving fund van SVn gevoed wordt voor het verstrekken van de VROM Startersleningen. Na evaluatie opnieuw afwegen; e 5. Ten behoeve van de 1 storting op de “Gemeenterekening VROM Starterslening” een krediet beschikbaar stellen van € 300.000,--; 6. De jaarlijkse kosten van € 16.500,-- (beheer en rente) voor 2008 ten laste brengen van de post onvoorziene uitgaven en structureel te verwerken in de komende begrotingen;
Mocht u vragen hebben over dit voorstel, kunt u contact opnemen met de opsteller: Barry Oudhuis, via tel.nr. 0168-373600. Burgemeester en wethouders van de gemeente Moerdijk d.d. 27 mei 2008, de gemeentesecretaris, de burgemeester,
drs. A.E.B. Kandel
H.W. den Duijn
5
RAADSBESLUIT Raadsvergadering van 3 juli 2008 De raad van de gemeente Moerdijk, gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 27 mei 2008; overwegende dat, gelet op; op de artikelen 147, 149 en 192 van de Gemeentewet BESLUIT: 1. In te stemmen met het voorstel om de VROM Starterslening in te stellen en daarvoor een deelnemingsovereenkomst af te sluiten met stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn); 2. Vast te stellen de verordening “VROM Startersregeling Moerdijk” ter uitvoering van de VROM Startersregeling; 3. Het verstrekken van de VROM Startersleningen aan te merken als een transactie die valt onder het uitoefenen van de publieke taak als bedoeld in het “Treasurystatuut gemeente Moerdijk”; 4. In te stemmen met het financieren van de Startersleningen voor 2008 tot een maximum budget van € 300.000,--. Dit budget onderbrengen op een te openen “Gemeenterekening VROM Starterslening” zodat het revolving fund van SVn gevoed wordt voor het verstrekken van de VROM Startersleningen. Na evaluatie opnieuw afwegen; e 5. Ten behoeve van de 1 storting op de “Gemeenterekening VROM Starterslening” een krediet beschikbaar te stellen van € 300.000,--; 6. De jaarlijkse kosten van € 16.500,-- (beheer en rente) voor 2008 ten laste te brengen van de post onvoorziene uitgaven en structureel te verwerken in de komende begrotingen;
Vastgesteld in de vergadering van de raad d.d. 3 juli 2008, de griffier, de voorzitter,
J.A.M. Hereijgers
drs. W.M.J. Denie
6
