RAADSVOORSTEL
Agendanummer 10.5
Raadsvergadering van 23 september 2010 Onderwerp: Budget Starterslening Verantwoordelijke portefeuillehouder: C. Punt SAMENVATTING Op 3 juli 2008 heeft de gemeenteraad ingestemd met het verstrekken van Startersleningen aan mensen die voor het eerst een koopwoning willen aanschaffen. Deze regeling is in het leven geroepen om koopstarters op de woningmarkt een steuntje in de rug te geven. Hiervoor hadden wij een budget van € 300.000,-- ondergebracht bij Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Als het gaat om de Startersregeling zijn de techniek, de procedures en de uitvoeringsregels voor alle gemeenten gelijk. Wel is er per gemeente volop ruimte voor specifieke voorkeuren en accenten, de ‘couleur locale’. Zo heeft de gemeente Moerdijk bij de invoering van de Startersregeling een aantal voorwaarden bepaald omtrent: • Doelgroep; • Woningcategorie; • Aankoopkostengrens; • Minimale en maximale hoogte van de Starterslening. De voorwaarden zijn opgenomen in de verordening “VROM Startersregeling Moerdijk”. Tot 26 mei 2010 gold voor iedere door de gemeente Moerdijk verstrekte starterslening dat 50% van de te financieren lening werd betaald vanuit het VROM Startersfonds (rijksbijdrage), 25% uit ons gemeentelijk Startersfonds en voor 25% vanuit het Brabants Startersfonds (provinciaal) welke zijn ondergebracht bij SVn. Met ingang van 26 mei 2010 geldt dat de er géén startersleningen meer kunnen worden verstrekt met de 50% rijksbijdrage, aangezien het VROM-Startersfonds is uitgeput. Het wegvallen van de rijksbijdrage heeft een behoorlijke wissel getrokken op het gemeentelijk budget, daar 75% van iedere starterslening nu voor rekening komt van de gemeente. Hierdoor is ook het gemeentelijk budget vrijwel uitgeput. De Starterslening is bedoeld om koopstarters op de woningmarkt in de gemeente Moerdijk in staat te stellen de droom van een eigen woning te verwezenlijken. De regeling is redelijk succesvol te noemen. In amper 2 jaar tijd zijn er door de gemeente Moerdijk 16 VROM-Startersleningen verstrekt. De hierbij verstrekte leningen liggen tussen € 30.000 en € 40.000. Verder is de Starterslening een belangrijk instrument om in deze economisch slechte tijden beweging in de Moerdijkse woningmarkt te krijgen en te houden. De Startersregeling is namelijk één van de instrumenten om een stimulerende bijdrage te leveren aan deze woningmarkt zodat de instroom en daarmee impliciet ook de doorstroom op de Moerdijkse woningmarkt wordt bevorderd. Daar komt nog bij dat er momenteel gestart is met de verkoop van 40 goedkope woningen van een 2 tal grote nieuwbouwprojecten in Klundert en Fijnaart die binnen de voorwaarden van de Starterslening kunnen vallen. Door deze verkoop is de belangstelling voor de Starterslening duidelijk toegenomen. Dit geldt ook voor het project collectief particulier opdrachtgeverschap te Standdaarbuiten. Op basis van bovenstaande argumenten is het college van B&W van de gemeente Moerdijk van mening dat zij door moet gaan met het verstrekken van Startersleningen. Voorgesteld wordt om het gemeentelijk Startersfonds ondergebracht bij Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting nederlandse gemeenten (SVn) opnieuw met € 300.000,-- te voeden.
WAT WILLEN WE BEREIKEN? Aanleiding De belangrijkste reden voor de versnelde uitputting van het Rijksbudget is de snelle toename van het aantal aanvragen en het stopzetten van de koopsubsidie per 29 maart 2010. In februari van dit jaar was de inschatting dat er voldoende middelen waren tot oktober 2010. Vanaf begin april is het aantal aanvragen dusdanig toegenomen dat de bodem van de rijksmiddelen is bereikt. Het wegvallen van de rijksbijdrage heeft ook een behoorlijke wissel getrokken op het gemeentelijk budget, daar 75% van iedere Starterslening nu voor rekening komt van de gemeente. Hierdoor is nagenoeg ook het gemeentelijk budget uitgeput. Dit heeft tot gevolg dat de aanvragen die vanaf 26 mei bij SVn binnenkomen niet meer in behandeling worden genomen. Doelstellingen Het verstrekken van de Startersleningen ten einde koopstarters de mogelijkheid te bieden een woning in deze gemeente te kopen, die zonder een Starterslening niet haalbaar zou zijn. Beleidsmarges Beleidsplan Wonen 2007-2011 “Een (t)huis voor iedereen”. Binnen dit kader dient de uitvoering van de huisvesting van de starter plaats te vinden. Betrokken partijen Het college en de raad van de gemeente Moerdijk, de starters op de Moerdijkse woningmarkt en de professionele partijen zoals financiers, makelaars, tussenpersonen en in de gemeente Moerdijk werkzame woningcorporaties. Relaties met andere beleidsvelden Niet van toepassing.
WAT GAAN WE DAARVOOR DOEN? Toetsingskader De regeling is redelijk succesvol te noemen. In amper 2 jaar tijd zijn er door de gemeente Moerdijk 16 VROM-Startersleningen verstrekt. De hierbij verstrekte leningen liggen tussen € 30.000 en € 40.000. De maximale hoogte van de Starterslening is vastgesteld op € 40.000,--. Vooral het laatste half jaar bleek er in onze gemeente een enorme toename naar de vraag om Startersleningen. Nu SVn per 26 mei 2010 geen aanvragen meer in behandeling neemt, kan de gemeente besluiten de regeling voor startersleningen zelfstandig voort te zetten. De financiering hiervan komt dan wel voor 75% voor rekening van de gemeente, aangevuld met een bijdrage (25% per starterslening) uit het Brabantse Startersfonds van de provincie Brabant, zolang dit fonds niet is uitgeput. Momenteel is de verkoop gestart van een 2-tal woningbouwprojecten. Te weten het project Rodeborg te Klundert en Groenaert te Fijnaart. Met de ontwikkeling van deze projecten worden ook 40 goedkope woningen gerealiseerd die binnen de voorwaarden van de Starterslening kunnen vallen. Door deze verkoop is de belangstelling voor de Starterslening duidelijk toegenomen. Een ander project waar de voorwaarden van de Starterslening op van toepassing kunnen zijn is het project collectief particulier opdrachtgeverschap te Standdaarbuiten. Van de deelnemers heeft meer dan de helft aangegeven een Starterslening nodig te hebben. Verder kan de Startersregeling ook van toepassing zijn op de bestaande woningvoorraad en bij verkoop van huurwoningen door de woningcorporaties als aan de geldende voorwaarden wordt voldaan. Mede door de economische crisis is de doorstrmoming op de woningmarkt vastgelopen. Steeds minder huurders of de nog bij hun ouders inwonenden jongeren kiezen bijvoorbeeld voor een koophuis. Willen wij de koopstarters een steuntje in de rug geven en zorgen dat de verkoop van woningen niet stagneert en de projecten worden gerealiseerd is het belangrijk om het gemeentelijk Startersfonds opnieuw te voeden. De Startersregeling is namelijk één van de instrumenten om een stimulerende bijdrage te leveren aan de Moerdijkse woningmarkt zodat de instroom en daarmee impliciet ook de doorstroom op de Moerdijkse woningmarkt wordt bevorderd. Verder heeft op 1 juli 2010 de Tweede Kamer ingestemd met een motie om 30 miljoen euro extra vrij te maken om starters op de woningmarkt geld te lenen voor de koop van hun eerste huis. Deze motie haalde de meerderheid. Uit navraag blijkt dat het nieuwe kabinet zich hierover moet buigen of zij de 2
motie gaat uitvoeren. Verwacht wordt dat hier voor het einde van het jaar duidelijkheid over wordt gegeven. Er is een mogelijkheid dat het VROM-Startersfonds alsnog opnieuw gevoed wordt, waarmee de helft van iedere door de gemeente afgegeven Starterslening wederom door het rijk kan worden gefinancierd. Alternatieven Alternatief 1: Het gemeentelijk budget niet opnieuw voeden. Dit is niet wenselijk gezien de in het algemeen kritische positie van de starter op de woningmarkt als gevolg van de economische crisis. Daarbij komt dat Startersregeling één van de instrumenten is om een stimulerende bijdrage te leveren aan de Moerdijkse woningmarkt zodat de instroom en daarmee impliciet ook de doorstroom op de Moerdijkse woningmarkt weer wordt bevorderd. Alternatief 2: Het Startersfonds kan gevoed worden met € 150.000,-- zonder dat er extra budget wordt aangevraagd. Structurele rentelast van € 4.500,-- is al opgenomen binnen de huidige begroting. (zie financiële paragraaf). Dit is niet wenselijk daar er minder potentiële koopstarters kunnen worden geholpen. Uitgaande van een maximale Starterslening van € 40.000,-- kunnen er met dit alternatief maar 4 Startersleningen worden uitgegeven. De praktijk wijst uit dat wij zo’n 8 Startersleningen per jaar uitgeven. Gezien dit gegeven en de effecten die wij willen bereiken is het advies om het fonds te voeden met € 300.000,-- zodat er, bij een maximale Starterslening van € 40.000, 8 Startersleningen kunnen worden verstrekt. Mocht het Rijk inderdaad 30 miljoen euro vrijmaken dan wordt dit aantal verdubbeld naar 16 uit te geven Startersleningen, waardoor wij naar verwachting genoeg budget hebben voor de komende 2 jaar. Evaluatie Na één jaar zal er een evaluatie plaatsvinden en er zal worden bekeken of dat de Startersregeling moet worden voortgezet, aangepast dan wel moet worden beëindigd. Mocht tussentijds blijken dat het budget lijkt te worden uitgeput zal deze evaluatie eerder plaatsvinden.
WAT MAG HET KOSTEN? Personeel Er zijn géén personele consequenties te verwachten. Organisatie Er zijn géén organisatorische consequenties te verwachten. Financiën Een voeding van het Startersfonds met € 300.000 staat gerekend met 3% (rente-omslagpercentage begroting 2011) gelijk aan een structurele rentelast van € 9.000 vanaf 2011. In de begroting 2011 e.v. is geen rekening gehouden met deze extra last. Financiële dekking De adviesnota is getoetst aan de financiële spelregels advisering college-adviezen, die in relatie tot de taakstelling bezuinigingen zijn opgesteld. Bij de beoordeling van de adviesnota is in ieder geval naar voren gekomen dat; a. Het faciliteren van Startersleningen geen wettelijke taak is voor de gemeente; b. Er voor de financiële gevolgen van dit voorstel binnen de huidige begroting geen dekking aanwezig is. In 2008 heeft de gemeente het Startersfonds gevoed met € 300.000 met een geraamde rentelast van € 15.000 tegen 5% rente. Vanaf 2010 is de rentelast al naar beneden aangepast op basis van de renteomslag die bij de begroting 2010 uitkwam op afgerond 4 procent. Inmiddels is de rente-omslag voor de begroting 2011 berekend op afgerond 3 procent, waarna de lasten neerkomen op € 8.741. Dit is echter nog niet gecorrigeerd op de raming voor 2011 van de rentelasten (6822000/46101) en beheerskosten (6822000/43710) die in totaal € 13.252 bedraagt. Kortom we zouden kunnen stellen dat er nog ruimte is voor een last van € 4.500. Gerekend met 3% staat dit gelijk aan een leningbedrag van ongeveer € 150.000. Het voorstel gaat uit van een voeding van het Startersfonds met € 300.000 met 3
een bijbehorende rentelast van € 9.000. Deze rentelast kan voor € 4.500 gedekt worden binnen de huidige begroting. Daarnaast betekent dit een extra structurele rentelast van € 4.500 waarvoor geen financiële dekking aanwezig is. Bovenstaande leidt tot een negatief financieel advies. Risico’s De Starterslening beweegt mee met de inkomensontwikkeling van de aanvrager. De eerste drie jaar is de lening renteloos en aflossingsvrij. De kans bestaat dat na afloop van de eerste drie jaar betrokkene (nog) niet in staat is om de verschuldigde rente en aflossing te betalen. Daarna kan betrokkene het inkomen laten hertoetsen om de actuele betaalcapaciteit vast te stellen. Eventuele nieuwe inkomensruimte wordt gebruikt om eerst rente en daarna aflossing op de lening te voldoen. Ook na het 6e, het 10e en het 15e jaar is weer een inkomenstoets mogelijk. Naar verwachting groeit in die periode het inkomen dusdanig, dat de aanvrager na verloop van tijd de marktconforme rente en aflossing kan betalen.Verlenging met opnieuw drie jaar is dan mogelijk tot en met het 15e jaar. Blijkt in het 15e jaar het inkomen van de cliënt nog niet toereikend, dan blijft de vast te stellen maandtermijn (rente en aflossing) voor de gehele resterende looptijd van toepassing. Aflossing vindt dan plaats bij verkoop van de woning of na 30 jaar. Dit is mogelijk omdat de 1e hypotheek is afgesloten onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en dus na 30 jaar tenminste de helft van de lening is afgelost. Op dat moment ontstaat er voldoende ruimte voor aflossing van de hoofdsom van de VROM Starterslening. In bijzondere situaties bestaat de mogelijkheid dat bepaalde vorderingen uiteindelijk toch oninbaar blijken te zijn. Ervaringen van het SVn en andere gemeenten geven echter aan dat de kansen hierop gering zijn. Binnen het Brabantse Startersfonds van de provincie Brabant zijn momenteel nog wel middelen beschikbaar. Provincie Noord-Brabant heeft aangeven tot 1 oktober 2010 kopers maatregelen te bieden op financiële garanties, waaronder mogelijk de Starterslening. Hierdoor bestaat het risico dat de provinciale bijdrage van 25% ook komt te vervallen en dat iedere door de gemeente Moerdijk verstrekte Starterslening volledig ten laste komt van het gemeentelijk budget.
OVERIG Juridische consequenties Er zijn géén juridische risico’s te verwachten Communicatie De paragraaf financiële risico is in overleg met de financieel consulent opgesteld. Indien de gemeenteraad besluit om het gemeentelijk Startersfonds opnieuw te voeden is een goede communicatie over de Startersregeling belangrijk. Dit draagt onmiskenbaar bij aan de effecten die wij willen bereiken en wij zullen hiervoor gebruik maken van de gebruikelijke kanalen zoals de Moerdijksbode en de gemeentelijke website. ICT Niet van toepassing. Planning Na accordering van het voorstel door de raad zal het budget van € 300.000,-- worden ondergebracht bij SVn.
4
Voorstel 1. De raad voor te stellen in te stemmen met het financieren van de Startersleningen voor 2010 tot een maximum budget van € 300.000,--. Dit budget onderbrengen op de reeds geopende “Gemeenterekening Starterslening” zodat het fonds ondergebracht bij Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) opnieuw gevoed wordt voor het verstrekken van de Startersleningen. Na evaluatie opnieuw afwegen; 2. De raad voor te stellen in te stemmen, ten behoeve van de storting op de “Gemeenterekening Starterslening”, een krediet beschikbaar te stellen van € 300.000,--; 3. De raad voor te stellen om de jaarlijkse extra kosten van € 4.500,-- (rente) vanaf 2011 structureel te e verwerken via de 1 bestuursrapportage 2011; 4. kennis te nemen van het negatieve financieel advies; BIJLAGEN •
Géén bijlagen
Mocht u vragen hebben over dit voorstel, kunt u contact opnemen met de griffier via telefoonnummer 0168-373697.
Burgemeester en wethouders van de gemeente Moerdijk d.d. 17 augustus 2010, de gemeentesecretaris, de burgemeester,
Drs. A.E.B. Kandel
Drs. W.M.J. Denie
5
RAADSBESLUIT Raadsvergadering van 23 september 2010 De raad van de gemeente Moerdijk; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 17 augustus 2010; gelet op de artikelen 147, 149 en 192 van de Gemeentewet;
BESLUIT: 1. in te stemmen met het financieren van de Startersleningen voor 2010 tot een maximum budget van € 300.000,--. Dit budget onderbrengen op de reeds geopende “Gemeenterekening Starterslening” zodat het fonds ondergebracht bij Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) opnieuw gevoed wordt voor het verstrekken van de Startersleningen. Na evaluatie opnieuw afwegen; 2. in te stemmen met het beschikbaar stellen van een krediet van € 300.000,-- ten behoeve van de storting op de “Gemeenterekening Starterslening”; 3. om de jaarlijkse extra kosten van € 4.500,-- (rente) vanaf 2011 structureel te verwerken via de e 1 bestuursrapportage 2011; 4. kennis te nemen van het negatieve financieel advies;
Vastgesteld in de vergadering van de raad d.d. 23 september 2010, de griffier, de voorzitter,
J.A.M. Hereijgers
Drs. W.M.J. Denie
6
