RAADSVOORSTEL
Verseon kenmerk: 314816
Raadsvergadering van 15 december 2011
Agendanummer: 10.1
Onderwerp: 151. Afronding initiatieffase realisatie MFC Moerdijk Verantwoordelijk portefeuillehouder: L. Koevoets SAMENVATTING Op 10 december 2009 heeft uw gemeenteraad besloten om geld beschikbaar te stellen voor het vervaardigen van een ontwerp voor een nieuw multifunctioneel centrum voor de kern Moerdijk, ter vervanging van gemeenschapshuis De Ankerkuil. Naast het gemeenschapshuis werden aanvullend de gebedsfunctie (uit de huidige Rk-kerk) en de zorgfunctie (uit het huidige steunpunt 't Vlietje) als haalbaar bestempeld. Samen met partner Brabantse Waard, Stichting Gemeenschapshuis Moerdijk, de betrokken verenigingen, zorgpartijen en de diverse geledingen van de Rk-kerk is gewerkt aan een ontwerp waarover alle partijen uiteindelijk te spreken zijn. Ondanks enthousiaste reacties vanuit de parochiekerncommissie en de R.K. Immanuelparochie, heeft het overkoepelende bisdom echter besloten om af te zien van verdere participatie aan het project. De reden hiervoor is dat de geloofsgemeenschap in Moerdijk de afgelopen jaren dusdanig is uitgedund dat men het onverantwoord vindt om structureel een ruimte in het MFC te huren. Met een nieuw multifunctioneel centrum wordt de kern Moerdijk een leefbaarheidsimpuls gegeven: Het verenigingsleven wordt een modern platform geboden om haar activiteiten uit te kunnen voeren en de inwoners van Moerdijk kunnen er terecht voor een bezoek aan huisarts, fysiotherapeut, prikdienst of voor het deelnemen aan activiteiten voor ouderen. Uw gemeenteraad wordt gevraagd om een krediet van € 444.000 beschikbaar te stellen voor de sloop van de Ankerkuil evenals het voormalige dorpspunt en de herontwikkeling van deze locatie als speelveld. De corporatie neemt de kosten van de bouw van het MFC op zich en levert een actieve bijdrage door het jaarlijks groot onderhoud voor haar rekening te nemen.
KADERS Aanleiding Het project 151. Realisatie MFC Moerdijk begon haar leven onder de vlag van project 110. Moerdijk Fase B. Dit project behelsde woningbouw en de ontwikkeling van een nieuw multifunctioneel centrum op de locatie van de Rk-Kerk in Moerdijk. Op 10 december 2009 heeft uw gemeenteraad echter besloten om, gezien het feit dat er een andere locatie geschikter geacht werd voor het MFC en omwille van de voortgang van de ontwikkeling ervan, het MFC-deel te splitsen van de herontwikkeling van de Rk-Kerk in Moerdijk. Beide projecten verkeren heden in de initiatieffase. In uw raadsvergadering van 10 december 2009 heeft u ook besloten om een bedrag van € 100.000 beschikbaar te stellen voor het vervaardigen van een ontwerp en een kostenraming voor het MFC. Naast de gemeenschapshuisfunctie (uit de huidige Ankerkuil) werden aanvullend de gebedsfunctie (uit de huidige Rk-kerk) en de zorgfunctie (uit het huidige steunpunt 't Vlietje) als haalbaar bestempeld. 1
Samen met partner Brabantse Waard, Stichting Gemeenschapshuis Moerdijk, de betrokken verenigingen, zorgpartijen en de diverse geledingen van de Rk-kerk is gewerkt aan een ontwerp waarover alle partijen uiteindelijk te spreken zijn. Ondanks enthousiaste reacties vanuit de parochiekerncommissie en de R.K. Immanuelparochie, heeft het overkoepelende bisdom echter besloten om af te zien van verdere participatie aan het project. De reden hiervoor is dat de geloofsgemeenschap in Moerdijk de afgelopen jaren dusdanig is uitgedund dat men het onverantwoord vindt om structureel een ruimte in het MFC te huren. Doelstellingen Doelstelling van het project is het – bij gebleken haalbaarheid - realiseren van een multifunctioneel centrum voor de kern Moerdijk. Op de plaats van de Ankerkuil komt een speelvoorziening / trapveldje. De plek waar het MFC komt te staan is nu een trapveld / speelvoorziening. In feite worden beide functies (gemeenschapshuis en speelvoorziening) dus gespiegeld. Doelstelling van dit advies is om u alle benodigde informatie aan te reiken teneinde u een gedegen go/no go-besluit te kunnen laten nemen ter afronding van de initiatieffase van dit project.
TOELICHTING OP VOORSTEL Onderbouwing advies Met een nieuw multifunctioneel centrum wordt tegemoet gekomen aan de door uw gemeenteraad in de Nota van bouwstenen voor een nieuw accommodatiebeleid (2009) vastgelegde lijn dat in iedere kern de basisvoorziening van een ontmoetingscentrum in stand gehouden moet worden. Belangrijk is ook de kern Moerdijk een leefbaarheidsimpuls te geven: Het verenigingsleven wordt een modern platform geboden om haar activiteiten uit te kunnen voeren en de inwoners van Moerdijk kunnen er terecht voor een bezoek aan huisarts, fysiotherapeut, prikpost of voor het deelnemen aan activiteiten voor ouderen. Uw gemeenteraad wordt gevraagd om een krediet van € 444.000 beschikbaar te stellen voor de sloop van de Ankerkuil als het voormalige dorpspunt en de herontwikkeling van deze locatie als speelveld. De corporatie neemt de kosten van de bouw van het MFC op zich, al verdisconteert men deze kosten wel in de jaarlijkse huurlast die voor rekening komt van de gemeente. Desalniettemin participeert de corporatie wel actief door het voor haar rekening nemen van de kosten voor het cyclisch onderhoud aan het gebouw. Een nadere uiteenzetting over de eigendoms- en exploitatieconstructie, alsmede de financiering, wordt gegeven onder het kopje “kosten”.
2
Alternatieven 1. Project beëindigen en Ankerkuil handhaven Gezien het eerder vermelde gemeentelijke standpunt dat een gemeenschapshuis een basisvoorziening is voor elke kern, is het enige alternatief bij het beëindigen van het project dat het huidige gemeenschapshuis De Ankerkuil in stand wordt gehouden. En dat gebouw is technisch gezien versleten. De jaarlijkse kosten aan de Ankerkuil bedragen € 89.060, waarvan € 86.730 aan gemiddelde onderhoudskosten. Deze onderhoudskosten worden hoofdzakelijk veroorzaakt door achterstallig onderhoud dat in 2012 dient plaats te vinden (vervanging van het dak en de vloer) à € 658.655. Als uw gemeenteraad opteert voor het behoud van de Ankerkuil, kan afgezien worden van de beschikbaarstelling van het krediet voor de sloop van de Ankerkuil, dorpspunt en herontwikkeling van dat gebied. We besparen dan incidenteel € 444.000. Wat betreft structurele kosten is er echter geen verschil tussen behoud en nieuw: de verwachte jaarlasten voor het MFC zijn iets lager (zo’n € 5.000) dan de huidige structurele kosten aan de Ankerkuil. Daarbij is de constatering dat het handhaven van een 80 jaar oud gebouw op termijn altijd meer kost dan het instandhouden van een nieuw gebouw, waarvan de cyclische onderhoudskosten voor rekening komen van de corporatie. 2.
Project continueren, maar te opteren voor een herontwikkeling op de locatie Ankerkuil middels woningbouw.
Uw raad wordt verzocht de middelen beschikbaar te stellen die betrekking hebben op de locatie van de Ankerkuil, te weten de sloop van zowel de Ankerkuil als het naastgelegen dorpspunt en de herontwikkeling van dit terrein tot een trapveld / speelvoorziening. Een alternatief zou zijn om deze locatie te benutten voor woningbouw. Hierdoor zouden de uitgaven à € 444.000 naar verwachting voor een groot deel kunnen worden bestreden uit de opbrengsten door de verkoop van de gronden. Gezien het feit dat dit alternatief inhoudt dat het trapveld / speelvoorziening niet wordt gehandhaafd, zal dit maatschappelijk op kritiek stuiten. Daarnaast blijkt uit het woningbehoeftenonderzoek dat dit jaar heeft plaatsgevonden, dat er slechts een beperkte behoefte is aan nieuwbouwwoningen in Moerdijk. En dat (op termijn) in die behoefte wordt voorzien door de twee andere lopende projecten in Moerdijk (project 110. Herontwikkeling RkKerk Moerdijk en project 80. Waterfront Moerdijk). Betrokken partijen Woningbouwcorporatie Brabantse Waard Stichting Gemeenschapshuis Moerdijk Inwoners dorp Moerdijk Dorpsraad Hart van Moerdijk
Planning Bij een go-besluit van uw raad wordt de initiatieffase van het project afgerond en de ontwerpfase van het project gestart. Aangezien het ontwerp van het MFC reeds gereed is, zullen alle inspanningen gericht zijn op de totstandkoming en in procedure brengen van een bestemmingsplan. Voor de zomervakantie van 2012 zal het voorontwerp bestemmingsplan ter inzage worden gelegd en een inspraakavond worden gehouden. Eind 2012 wordt het ontwerp bestemmingsplan ter visie gelegd. In het eerste kwartaal van 2013 wordt het bestemmingsplan, bij het uitblijven van bezwaar en beroep, onherroepelijk. In 2013 kan dan met de bouw van het MFC worden gestart. De oplevering van het MFC Moerdijk geschiedt in 2014. Sloop van het dorpspunt is reeds in 2012 aan de orde, vanwege het feit dat het dorpspunt leeg staat en regelmatig doelwit is van vandalisme. Sloop van de Ankerkuil en herontwikkeling van dat gebied geschiedt na de oplevering van het MFC in 2015. Het project wordt in 2015 afgerond.
3
Communicatie Aandachtspunten in de communicatie in de ontwerpfase: Product: Bouwplan Verdere detaillering van het bouwplan geschiedt door de corporatie in samenspraak met de gemeente, Stichting Gemeenschapshuis Moerdijk, de vaste verenigingen van de Ankerkuil en de zorgpartijen (vorm: betrekken). De bestaande procesorganisatie kan daarbij worden gehandhaafd: er is een overkoepelende stuurgroep, bestaande uit de projectleiders van de gemeente en de corporatie en de voorzitter van Stichting Gemeenschapshuis Moerdijk. Zij hakken knopen door, maar leggen het bouwplan periodiek ter advisering voor aan twee werkgroepen: De verenigingswerkgroep bestaat uit de verenigingen die wekelijks gebruik maken van de Ankerkuil, de zorgwerkgroep bestaat uit de vertegenwoordigers van de verschillende zorgpartijen uit het huidige Vlietje. Product: Bestemmingsplan Omwonenden – betrekken / informeren – de omwonenden van het huidige trapveld zijn in juli 2009 gevraagd naar hun reactie op de mogelijke bouw van een MFC. Er was toen wel draagvlak voor de plannen. In de ontwerpfase zullen omwonenden in de gelegenheid worden gesteld om inspraak te hebben als onderdeel van de bestemmingsplanprocedure. Product: Ontwerp speelvoorziening Ankerkuil Zowel omwonenden, als dorpsraad Hart van Moerdijk en eventueel in samenspraak met hen aan te wijzen stakeholders, krijgen de mogelijkheid om de exacte invulling / het ontwerp van de speelvoorziening op de locatie van de Ankerkuil mede vorm te geven. Dit om ervoor te zorgen dat wat daar komt ook echt iets is waar men in Moerdijk op zit te wachten.
MIDDELEN Kosten Woningbouwcorporatie Brabantse Waard investeert heden ten dage in maatschappelijk vastgoed. Bij het project MFC Moerdijk is aansluiting gezocht bij de manier waarop de brede school in Standdaarbuiten tot stand is gekomen. Deze constructie houdt in, dat de corporatie investeert en eigenaar wordt van het MFC. De grond eronder is en blijft van de gemeente Moerdijk. Om het eigendom van de corporatie op onze grond mogelijk te maken wordt een recht van opstal gevestigd. De corporatie verhuurt het MFC in haar totaliteit aan de gemeente. De gemeente verhuurt het MFC onder aan de exploitant Stichting Gemeenschapshuis Moerdijk, die het op haar beurt verhuurt aan de verschillende verenigingen, zorgpartijen en overige gebruikers van het MFC. De corporatie stopt weliswaar geld in het MFC, maar zij verdienen dit in 40 jaar tijd terug, aan de hand van de geïncasseerde huur bij de gemeente. De gemeente betaalt dus in feite gewoon de volledige ontwikkeling. Het voordeel voor de gemeente van deze constructie is wel, dat er geen ambtelijke bemoeienis meer nodig is voor wat betreft het cyclisch en preventief onderhoud. De corporatie en de exploitant stemmen dit direct met elkaar af. De corporatie levert overigens wel een actieve bijdrage aan de leefbaarheid van de kern Moerdijk, door de structurele kosten voor het cyclisch (groot) onderhoud aan het MFC voor haar rekening te nemen. De onderhoudskosten worden dus niet verdisconteerd in de jaarhuur voor de gemeente. De huurovereenkomst en de opstalovereenkomst tussen gemeente en corporatie worden gesloten voor een periode van 20 jaar, met steeds een stilzwijgende verlenging met 5 jaar. De huur- en opstalrechtperiode bedraagt dus maar de helft van de tijd waarop de exploitatie is geënt. Dit geeft de gemeente en corporatie de mogelijkheid om vanaf de 20 jaar te evalueren of het gebruik van het MFC nog dusdanig is, dat het legitimeert om de bestaande afspraken te verlengen. Mochten we dan het opstalrecht beëindigen, dan heeft de corporatie recht op een vergoeding in de vorm van het deel van de investeringslast dat op dat moment nog niet door de corporatie is terugverdiend (bij 20 jaar exploitatie is dat de helft).
4
De corporatie neemt alle kosten voor zich die betrekking hebben op de locatie van het MFC. Deze geraamde investeringskosten bedragen circa € 1.933.000: Grondwerk bouwrijp Bouwkundige kosten Installatiekosten Buitenruimte Inrichtingskosten Subtotaal bouwkosten
€ € € € €
200.000 720.000 260.000 70.000 150.000
€ € € € € € 1.400.000
Directiekosten 8 % Bijkomende kosten 8% (aansluitkosten, onvoorzien) Subtotaal staartkosten
€ €
112.000 112.000
€ € €
19% BTW Totale kosten realisatie (incl. 19% BTW, afgerond)
224.000
€ 308.560 € 1.933.000
De jaarlijkse huursom die in rekening wordt gebracht bij de gemeente, wordt afgeleid van de totale investeringslast en zal maximaal € 84.000 bedragen. In dit bedrag is rekening gehouden met de geste van de corporatie om de structurele onderhoudskosten voor haar rekening te nemen. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd conform de huurindex voor bedrijfsruimten. Nogmaals ter vergelijk: de huidige kosten voor de gemeente inzake de Ankerkuil bedragen (in 2011) € 89.060. Een volledig nieuw gebouw zal de gemeente structureel dus circa € 5.000 minder gaan kosten. De gemeente neemt alle incidentele kosten voor haar rekening die betrekking hebben op de locatie van de Ankerkuil. Deze geraamde investeringskosten bedragen: Sloop Ankerkuil Sloop Dorpspunt Grondwerk Inrichtingskosten Speelvoorziening Subtotaal uitvoeringskosten
€ € € € €
Kosten planologische procedure Kosten ontwerp en uitgevoerde onderzoeken Afboeken boekwaarden Overige kosten (rentefactoren, afdracht bovenwijks) Subtotaal bijkomende kosten
€ € € €
Bij: opbrengst verkoop tuingrond Steenweg 50 Bij: reeds verstrekt budget Subtotaal opbrengsten
€ €
Exploitatieresultaat
132.500 27.500 23.000 73.000 33.000 €
289.000
€
277.000
€
-122.000
€
444.000
33.000 72.000 162.000 10.000
-22.000 -100.000
Uw gemeenteraad wordt verzocht om het totaalbedrag groot € 444.000 beschikbaar te stellen. Dekking De incidentele investeringskosten à € 444.000 ten behoeve van de sloop van de Ankerkuil en het realiseren van de speelvoorziening kunnen worden gedekt uit de algemene reserve aangezien het een incidentele uitgaaf betreft, zonder structurele kostenverhogende effecten. De reeds opgebouwde stortingen in 2010 en 2011 in het meerjarenonderhoudsplan gebouwen ten behoeve van het onderhoud van de Ankerkuil kunnen terugvloeien in de algemene reserve. Deze stortingen bedroegen totaal € 172.600. De huidige exploitatiekosten die vanaf 2012 in de meerjarenbegroting opgenomen zijn, dekken de toekomstige huurlasten zoals die in dit voorstel zijn opgenomen. 5
RISICO’S EN KANSEN Financieel De huursom is gemaximeerd op € 84.000, wat herleid is van het investeringsbedrag van € 1.933.000. Dit houdt in dat extra tegenvallers in de realisatie niet kunnen worden verdisconteerd in de jaarlijkse huursom. Dit betekent dat de ontwikkelings- en uitvoeringsrisico’s voor wat betreft de locatie MFC voor rekening komen van de corporatie. De uitvoeringsrisico’s voor de locatie Ankerkuil komen wel volledig voor rekening van de gemeente. Deze risico’s zijn nader beschreven onder ‘Overig’. Juridisch Ondanks dat er draagvlak is in Moerdijk voor het MFC, bestaat de kans dat er bezwaar en beroep wordt ingesteld tegen het bestemmingsplan. Dit zou de planning met 1 jaar vertragen (oplevering MFC wordt dan 2015). Daarnaast zijn € 10.000 aan extra kosten te verwachten, vanwege een dan aanvullend door te berekenen indexering voor het jaar 2015. De woning aan de Steenweg 50 zit constructief vast aan de Ankerkuil. Het slopen van de Ankerkuil zal dus zeer nauwgezet moeten gebeuren. In de raming van de sloopkosten is er rekening gehouden met aanvullende preventieve en bouwkundige maatregelen die nodig zijn om op een ordentelijke wijze de woning van de Ankerkuil te kunnen scheiden. Daar de eigenaar van de woning aan de Steenweg 50 al stelt schade te hebben aan zijn woning als gevolg van gemeentelijke werkzaamheden uit het verleden, bestaat het risico op aanvullende claims als gevolg van schade die, ondanks de genoemde voorzorgsmaatregelen, kan ontstaan door de sloop van de Ankerkuil. Overig Moerdijk is in de Tweede Wereldoorlog flink beschoten en gebombardeerd. Na de oorlog zijn vrijwel alle niet gedetoneerde explosieven uit het dorp verwijderd. Een verricht explosievenvooronderzoek wijst uit dat de mogelijkheid nog wel bestaat dat er in het gebied (tussen de 0,5 en 2 meter onder het maaiveld) niet gesprongen granaten aangetroffen kunnen worden. Dit vereist extra voorzichtigheid bij het roeren van de grond in het gebied, dus feitelijk ook extra kosten. In bovenstaande ramingen is hier, voor zover het mogelijk is dit risico te kapitaliseren, rekening mee gehouden. Een ander gevolg van de bombardementen is dat er nog talloze funderingsresten van vergane gebouwen onder het maaiveld aanwezig zijn. Zo is de Ankerkuil gebouwd op de fundering van een voormalig klooster, en liggen de fundaties van de voormalige Heilig Hart school nog onder het huidige trapveld. De bouwtekeningen van de bewuste gebouwen zijn lastig te achterhalen, aangezien veel informatie in de Tweede Wereldoorlog verloren is gegaan. Dit maakt het exact ramen van de saneringskosten ondoenlijk. In de berekening van de kosten is wel een aantal stelposten gehanteerd.
VOORSTEL 1. Het definitieve programma van het MFC in de vorm van de gemeenschapshuisfunctie uit de huidige Ankerkuil en de zorgfunctie uit het huidige Vlietje, vast te stellen; 2. In te stemmen met het ontwerp (DO) van het MFC Moerdijk; 3. De projectexplotatie vast te stellen; 4. De uitgangspunten voor de locatieontwikkelingsovereenkomst vast te stellen en het college de opdracht te geven om binnen deze kaders een locatieontwikkelingsovereenkomst te sluiten met de corporatie; 5. Een krediet beschikbaar te stellen ter omvang van € 444.000 (met als dekking de algemene reserve), ten behoeve van de sloop van de Ankerkuil en het dorpspunt Moerdijk en herontwikkeling van de locatie Ankerkuil als trapveld / speelvoorziening; 6. De gereserveerde onderhoudsgelden voor de Ankerkuil à € 172.600 terug te laten vloeien in de algemene reserve; 7. De toekomstige huurlasten van het MFC te dekken uit de exploitatiekosten van de Ankerkuil, zoals deze in de meerjarenbegroting zijn opgenomen.
6
BIJLAGEN 1. Definitief Ontwerp MFC Moerdijk, Sturm Architekten 2. Uitgangspunten locatieontwikkelingsovereenkomst 3. Projectexploitatie (vertrouwelijk)
Mocht u vragen hebben over dit voorstel, kunt u contact opnemen met de griffier via telefoonnummer 0168-373697. Zevenbergen, 25 oktober 2011
Burgemeester en wethouders van de gemeente Moerdijk De gemeentesecretaris de burgemeester
Drs. A.E.B. Kandel
J.P.M. Klijs
7
MFC Moerdijk – 3D impressie bezien vanuit Wethouder Mattheestraat
8
RAADSBESLUIT Raadsvergadering van 15 december 2011 De raad van de gemeente Moerdijk, gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 25 oktober 2011; overwegende dat een nieuw multifunctioneel centrum voor Moerdijk een impuls kan geven aan de leefbaarheid van deze kern;
gelet op het feit dat het huidige gemeenschapshuis de Ankerkuil technisch is afgeschreven;
BESLUIT 1. Het definitieve programma van het MFC in de vorm van de gemeenschapshuisfunctie uit de huidige Ankerkuil en de zorgfunctie uit het huidige Vlietje, vast te stellen; 2. In te stemmen met het ontwerp (DO) van het MFC Moerdijk; 3. De projectexplotatie vast te stellen; 4. De uitgangspunten voor de locatieontwikkelingsovereenkomst vast te stellen en het college de opdracht te geven om binnen deze kaders een locatieontwikkelingsovereenkomst te sluiten met de corporatie; 5. Een krediet beschikbaar te stellen ter omvang van € 444.000 (met als dekking de algemene reserve), ten behoeve van de sloop van de Ankerkuil en het dorpspunt Moerdijk en herontwikkeling van de locatie Ankerkuil als trapveld / speelvoorziening; 6. De gereserveerde onderhoudsgelden voor de Ankerkuil à € 172.600 terug te laten vloeien in de algemene reserve; 7. De toekomstige huurlasten van het MFC te dekken uit de exploitatiekosten van de Ankerkuil, zoals deze in de meerjarenbegroting zijn opgenomen.
Vastgesteld in de vergadering van de raad d.d. 15 december 2011, de griffier, de voorzitter,
J.A.M. Hereijgers
J.P.M Klijs
9
