Raadsvoorstel
Agendanummer: Datum raadsvergadering:
Onderwerp: Vernieuwing van de Tuyter
Gevraagde Beslissing:
Te besluiten om: 1. In te stemmen met de ontwikkeling van een vernieuwd multifunctioneel ontmoetingscentrum met de bijhorende functionaliteiten zoals geschetst in dit voorstel. 2. Als ontwikkelingsrichting voor de Tuyter te kiezen voor het door ons gepresenteerde scenario 3. 3. Als consequentie van deze keuze de Big Bear en het gebouw van de muziekschool aan de Tuinstraat te vervreemden. 4. Als financieel kader uit te gaan van gelijkblijvende jaarlasten.
Aan de gemeenteraad van Krimpen aan den IJssel Krimpen aan den IJssel, Inleiding Voor u ligt het ontwikkelperspectief voor de vernieuwing van de Tuyter. Hierin laten wij u zien dat er een ontmoetingsgebouw ontstaat met een verscheidenheid aan functionaliteiten. Een gebouw dat uitermate geschikt is voor diverse Krimpense instellingen en waar inwoners terecht kunnen voor allerlei activiteiten. Een plek waar ontmoeten centraal staat en waar het fijn vertoeven is. De plannen zijn veelvuldig gedeeld met de verschillende huidige en toekomstige gebruikers en zij hebben zich enthousiast getoond. In dit voorstel nemen wij u graag mee in de mogelijkheden die een vernieuwde Tuyter zal bieden. Wij laten u eveneens in een vergelijking zien dat deze uitwerking in onze optiek passender is dan de varianten ‘niks doen’ (0-scenario), ‘Tuyter én de Big Bear’ of ‘nieuwbouw’. Daarnaast laten wij zien dat een variant waarin niet geïnvesteerd wordt in een middelgrote multifunctionele zaal onwenselijk is. Met dit voorstel vragen wij u om een kaderbesluit. Wij presenteren u een plan op hoofdlijnen welke is afgewogen tegen enkele alternatieven. Wij vragen u in te stemmen met de koers rondom de Tuyter en de functionaliteiten zoals deze worden gepresenteerd. Na uw instemming tonen wij u in de raadsvergadering van 15 oktober 2015 het uitgewerkte ontwerp van de Tuyter en vragen wij u om krediet beschikbaar te stellen voor de realisatie ervan. De toekomst van het Onderdak beschouwt ons college als een apart vraagstuk en wordt buiten de scope van dit raadsvoorstel gehouden.
1
Visie en beoogd effect De Tuyter is straks boven alles een echte multifunctionele accommodatie (MFA): een accommodatie waar diverse functies een plek hebben. Door het samenbrengen van deze functies onder één dak ontstaat er meerwaarde. Inwoners kunnen op een centrale plek terecht voor diverse activiteiten: ontmoeting, actieve en passieve cultuurbeoefening, informatie en educatie, ontspanning, sportbeoefening, etc. De instellingen profiteren van elkaars publiek, werken samen en dragen bij aan een gezamenlijke programmering. Bij een vernieuwde Tuyter hoort een gezamenlijk orgaan van alle gebruikers om te komen tot gezamenlijke en extra activiteiten, publiciteit, werving van gelden, optredens, etc. Met het voorliggende plan tot vernieuwing bereiken we de gewenste verlevendiging van de Tuyter. De ontwikkeling laat duidelijke paralellen zien tussen de ontwikkeling van cultuurhuizen op diverse plaatsen in het land, zoals bijvoorbeeld in Krimpen aan den Lek. De missie van dit cultuurhuis sluit erg aan bij onze visie op de Tuyter. ‘Het cultuurhuis brengt mensen en organisaties bij elkaar. Verbinden en samenwerken: twee sleutelwoorden waar het cultuurhuis voor staat. (…) De activiteiten in het cultuurhuis vallen in de categorieën cultureel, creatief, educatief en informatief.’ Het startpunt van het traject rond de vernieuwing van de Tuyter ligt in de discussie over de optimale inzet van de MFA’s in Krimpen aan den IJssel. Daarmee is beoogd effectiever en efficiënter om te gaan met dit gemeentelijk vastgoed. Het streven is het concentreren van verschillende functies, zodat er een optimale benutting en bezetting wordt bereikt. Met de vernieuwing van de Tuyter voert ons college uw opdracht van 6 maart 2014 uit: verlevendiging van de Tuyter als centrale ontmoetingsplek voor (culturele) activiteiten. Hierbij rekening houdend met beleidsontwikkelingen (zoals in het bibliotheekwerk) en lopende huisvestingsvraagstukken (Concordia en muziekschool). Onze visie hierbij is dat één geconcentreerde MFA meerwaarde heeft door toenemende kansen op samenwerking en interactie en kosten-efficiency. Voorwaarde is een gebouw dat aan de huidige eisen voldoet en een goede organisatie kent. Proces Op 6 maart 2014 heeft uw gemeenteraad richtinggevende besluiten genomen over de MFA’s in het kader van de voorzieningendiscussie. De Tuyter wordt gezien als dé centrale ontmoetingsplek voor culturele activiteiten. Door verkleining van de bibliotheek ontstaat ruimte voor herontwikkeling en de komst van andere organisaties. Met betrekking tot het pand aan de Tuinstraat 43 is uitgesproken dat het pand door de muziekschool kan worden losgelaten. Voor het herhuisvesten van het muziekonderwijs is de Tuyter als eerste voorkeur aangeduid. Ten aanzien van de Big Bear is op 6 maart 2014 de voorkeur uitgesproken om hier een muziekcentrum te realiseren met onder meer de huisvesting van Concordia en Big Band Crimpen, die nu nog in de Drieklank repeteren. Op 3 maart 2015 bent u door middel van een Raadsinformatiebrief geïnformeerd over het voornemen van ons college om te onderzoeken de muziekverenigingen te huisvesten in de Tuyter en op 26 mei is hier tijdens een ingelaste raadsvergadering over gesproken. Tijdens een besloten commissievergadering op 25 juni 2015 heeft ons college het voorlopig ontwerp met u gedeeld. Hierbij is een kostenindicatie gegeven en een financiële analyse van de gevolgen voor de jaarlijkse lasten. Met dit raadsvoorstel vragen wij u het kader vast te
2
stellen voor de ontwikkelingsrichting van de Tuyter. In oktober komen wij vervolgens bij u terug met nadere uitwerking en de bijhorende kredietvraag. Functies in de Tuyter Het einddoel van de vernieuwing van de Tuyter is een multifunctioneel ontmoetingscentrum waarin diverse functies geconcentreerd zijn. In de centrale ruimte komen de functies bij elkaar en is er ruimte voor ontmoeting voor jong en oud. De volgende functies hebben wij voor ogen. Hoofdfuncties: - Muziekfunctie - Theaterfunctie - Jeugdhonk - Bibliotheek-/ informatiefunctie - Huiskamerfunctie - Speel- en ontwikkelfunctie Ondersteunende functies: - Sport- en spelfunctie - Horecafunctie - Winkelfunctie - Kantoorfunctie - Zaalverhuur Scenario’s Ons college heeft in het proces naar dit raadsvoorstel toe op verschillende momenten een aantal scenario’s in beeld gebracht. In onderstaand schema zetten wij die op een rij. De volgende scenario’s worden beschreven. 1) 0-scenario; ‘niks doen’. 2) Tuyter + Big Bear; variant zoals beoogd in de besluitvorming van 6 maart 2014. Tuyter als ontmoetingscentrum en Big Bear als muziekcentrum. Afstoten Tuinstraat. 3) Vernieuwde Tuyter; afstoten Big Bear en Tuinstraat, alle functies concentreren in de Tuyter. ‘Middelgrote zaal’ isoleren. 4) Tuyter minus 2e zaal; afstoten Big Bear en Tuinstraat, functies concentreren in de Tuyter. De ‘middelgrote zaal’ wordt niet geïsoleerd. 5) Nieuwbouw; afstoten Tuyter, Big Bear en Tuinstraat. Nieuwbouw. Deze variant is aan de orde geweest tijdens de commissievergadering van 25 juni 2015. Elk van deze scenario’s leggen we vervolgens langs de meetlat van een viertal toetsingscriteria. Dat leidt vervolgens tot een voorkeursscenario, te weten scenario 3. Wij verwijzen u voor de afwegingen naar onderstaande tabel. In de financiële paragraaf presenteren wij u een uitgewerkte doorrekening van dit scenario. Wij zetten die naast een doorrekening van scenario 2: het meest gerede alternatief voor het voorkeursscenario.
3
Inhoudelijk: Multifunctionaliteit, benutting en bezetting
1) 0-scenario Benutting en bezetting ongunstig. Er blijft sprake van inefficiënt gebruik van de accommodaties. Beperkte multifunctionaliteit.
2) Tuyter + Big Bear Benutting en bezetting is met twee panden niet optimaal. Meer multifunctionaliteit.
Inhoudelijk: Samenwerking en toekomstperspectief
Instellingen blijven waar ze zitten. Toekomstperspectief negatief voor o.a. muziekschool en bibliotheek. Geen nieuwe kansen op samenwerking.
Vastgoed
Er blijven drie gebouwen in eigendom en beheer. Grootste kans op ongunstige exploitatie als gevolg van lage benutting. Instandhoudingsonderhoud op korte termijn noodzakelijk.
Muziekverenigingen hebben voorkeur voor Tuyter. Er is minder kans op samenwerking dan variant met alleen Tuyter. Toekomstperspectief voor alle gebruikers is goed. Twee van de drie gebouwen blijven in eigendom en beheer. Geen optimale exploitatie en kans op leegstand. Combi van investeringen (kwaliteitsimpuls pand) en noodzakelijk instandhoudingsonderhoud. Geen investeringen in pand Tuinstraat.
Financieel (zie ook financiële paragraaf)
Met drie oude gebouwen financieel meer risico. Zeer forse instandhoudingskosten (incl. investeringen OK). Initieel geen extra investering Risico op onverwachte investering fors.
De investeringen zijn ongeveer gelijk met de variant vernieuwde Tuyter. Er blijven twee panden in de exploitatie ipv een.
Conclusie
Financieel aantrekkelijk, maar inhoudelijk meest onwenselijke variant.
Inhoudelijk en financieel ongunstiger dan alleen Tuyter.
1
4
Zie presentatie LSa dd. 25 juni 2015
e
3) Vernieuwde Tuyter Sluit het beste aan bij de wens tot verlevendigen van de Tuyter en de vorming van een multifunctionele accommodatie. Benutting en bezetting zeer gunstig. Geeft meer flexibiliteit dan variant zonder aangepaste 2e zaal. Geeft meeste mogelijkheden op samenwerking tussen huurders. Er is breed draagvlak onder de gebruikers voor deze variant. Goed toekomstperspectief.
4) Tuyter minus 2 zaal Geeft minder uitwijkmogelijkheden voor verenigingen, muziekschool en losse verhuur. Zorgt voor minder flexibiliteit. Verhuurbaarheid – en daarmee bezetting – minder.
5) Nieuwbouw Geeft de beste mogelijkheden om qua functionaliteiten met de meest optimale variant te komen.
Kansen op samenwerking en toekomstperspectief nagenoeg gelijk aan variant met aangepaste zaal.
Bij de ontwikkeling kan rekening gehouden worden met samenwerkingsmogelijkheden. Toekomstperspectief goed.
Slechts een vernieuwd gebouw in eigendom en beheer. Weinig risico in exploitatie. Optimaal resultaat vanuit vastgoed oogpunt ivm optimale exploitatie. Combi van investeringen (kwaliteitsimpuls pand) en noodzakelijk instandhoudingsonderhoud. Geen investeringen in panden Tuinstraat en Big Bear. Investering lager dan nieuwbouw en variant inclusief Big Bear, maar hoger dan 0scenario en variant zonder aangepaste tweede zaal. Jaarlasten stijgen niet/ nauwelijks door afstoten panden. Voorkeursscenario. Financieel niet de meest aantrekkelijke variant. Inhoudelijk geniet deze variant ruimschoots de voorkeur.
Slechts een gebouw in eigendom en beheer. Weinig risico. Gelijk aan variant met aangepaste zaal
Slecht een gebouw in beheer. Minimaal risico, aangezien het een nieuw gebouw betreft. Maximale resultaat vanuit oogpunt kwaliteit en duurzaamheid maar kostbare exploitatie met een onrendabele top.
De isolatie en akoestische aanpassingen aan de tweede zaal blijven bespaard. Pakt financieel circa 5-7% voordeliger uit dan scenario 3.
Verreweg de duurste variant. De investering is fors hoger dan de verbouwvariant evenals de jaarlijkse afschrijving. (Investering door LSa geraamd op 8,12 mln.1)
Variant financieel aantrekkelijk, maar inhoudelijk erg onwenselijk.
Is inhoudelijk de meest interessante variant. Het financiële verschil met andere varianten is heel groot.
Hoofdlijn scenario 3 Ons college heeft een voorkeur voor scenario 3. Voor de realisatie van dit scenario worden zeven ruimten gecreëerd voor muziekonderwijs, er komt een extra middelgrote (geluidsgeïsoleerde) zaal, de theaterzaal gaat voldoen aan de huidige eisen met betrekking tot geluidisolatie en akoestiek, de bibliotheekruimte krimpt sterk in, er wordt ruimte gemaakt voor het jeugdhonk en de huiskamerfunctie. De ontmoetingsruimte en de entree worden aangepast en de horeca wordt beter bij het gebouw betrokken. De middelgrote zaal geeft veel extra mogelijkheden om gelijktijdig activiteiten plaats te laten vinden. Hier kunnen kleinschalige opvoeringen en repetities plaatshebben. Voor de muziekschool is een dergelijke zaal een must. Daarnaast komen er enkele zalen die verhuurd kunnen worden. In de bijlage treft u het voorlopig ontwerp van de Tuyter aan (bijlage 2 en 3). Daarnaast is een overzicht opgenomen waarin de verschillende toekomstige gebruikers van de Tuyter worden besproken (bijlage 1). De volgende functies en instellingen zijn te onderscheiden: Hoofdfuncties Muziekfunctie Theaterfunctie
Jeugdhonk Bibliotheek-/ informatiefunctie Huiskamerfunctie
Speel- en ontwikkelfunctie Ondersteunende functies Horecafunctie Winkelfunctie Zaalverhuur3
Instelling2 Muziekschool Lokale omroep Concordia Big Band Impromaniacs Theater Quint JJMH
Huidige locatie Tuinstraat Tuyter Drieklank Drieklank Tuyter Tuyter Onderdak
Bibliotheek
Tuyter
Vierstroom
Kortlandgebouw
Concordia Big Band Speel-o-theek
Drieklank Drieklank Onderdak
Medegebruik keuken en kantoor Medegebruik keuken Medegebruik keuken Medegebruik kantoor
Instelling
Huidige locatie
Overig
De Crimpenaar Wereldwinkel Schaakvereniging Charles Vermeer Muziekschool ‘t Nut Jeugdtheaterschool
Tuyter Tuyter Tuyter Tuyter Tuinstraat Tuyter Tuyter
Overig Medegebruik kantoor Medegebruik keuken Medegebruik keuken
Medegebruik keuken en kantoor Medegebruik kantoor
Medegebruik kantoor Medegebruik kantoor
In de financiële paragraaf tonen wij u dat de netto-jaarlasten van de Tuyter minimaal zullen stijgen waarbij er voldoende nieuw (verhuur) potentieel is om deze stijging te compenseren. 2
Dit overzicht is niet uitputtend; er zijn mogelijkheden voor aanvullende bestaande en nog te ontwikkelen initiatieven. 3 Het betreft verhuur van de middelgrote zaal, de balletzaal en diverse kleinere zalen.
5
Dit onder de randvoorwaarde dat het gebouw van de muziekschool aan de Tuinstraat en de Big Bear vervreemd worden. Argumenten 1. Uitvoering besluit voorzieningendiscussie: het verlevendigen van de Tuyter Na de raadsvergadering van 6 maart 2014 is ons college aan de slag gegaan met de uitvoering van uw richtinggevende besluiten. Met het nu voorliggende raadsvoorstel presenteert ons college een concreet scenario voor de uitvoering van de besluiten rondom de Tuyter. In de voorzieningendiscussie waren vier (multifunctionele) accommodaties onderwerp van gesprek (naast de Tuyter: de Big Bear, het Onderdak en de Muziekschool). Alle vier kennen op dit moment een lage bezetting- en benuttingsgraad. Onderbenutting van maatschappelijk vastgoed is onwenselijk; het is slecht voor het realiseren van onze beleidsdoelen en leidt tot extra exploitatiekosten. Het concentreren van activiteiten in minder panden zorgt voor een betere benutting van de resterende panden. 2. Ruimte voor diverse huurders Het primaire inhoudelijke doel voor de herinrichting van de Tuyter is het verlevendigen ervan. Met het door ons college geprefereerde scenario 3 ontstaat er een multifunctioneel ontmoetingscentrum. Huidige huurders blijven en er komen nieuwe huurders bij. Naast het gebruik door de exclusieve en vaste huurders zal er ook veel ruimte zijn voor losse huurders voor diverse culturele activiteiten. Te denken valt aan huidige gebruikers als jeugdtheater Hofplein, de schaakvereniging, zangvereniging Charles Vermeer en improvisatietheatergezelschap Impromaniacs. De werkgroep Kunstzaken blijft exposities organiseren in de ontmoetingsruimte. Maar er zal ook zeker meer dan voldoende ruimte zijn voor nieuwe initiatieven. 3. Ruimte voor scala aan activiteiten Ook de exclusieve en vaste huurders dragen met losse activiteiten bij aan de programmering. Te denken valt aan optredens van de muziekverenigingen en de muziekschool en filmvoorstellingen van de bibliotheek. De nieuwe middelgrote zaal heeft veel meerwaarde. Qua omvang en functionaliteiten is dit een aanwinst ten opzichte van de huidige zalen. Deze zaal leent zich voor andersoortig gebruik, als zang, muziek en kleinschalige uitvoeringen. Er kunnen straks gelijktijdig veel verschillende activiteiten plaatsvinden in het gebouw. Het intensiever gebruik van de Tuyter zorgt voor een grotere toeloop naar het gebouw. 4. Verbeteren exploitatie Door meer partijen een plek te geven in de Tuyter verbetert de exploitatie van het gebouw. Meer gebruikers betekent meer huurinkomsten. Bovendien komen er met Vierstroom, Concordia en Big Band Crimpen huurders bij die op dit moment huren van een nietgemeentelijke partij. 5. Bevordering samenwerking tussen instellingen en doelgroepen Een andere inhoudelijke meerwaarde van de vernieuwing zijn de grote kansen die ontstaan op samenwerking. In nagenoeg alle gesprekken met beoogde gebruikers is dit aan de orde gekomen. Allemaal zien ze kansen om samen te werken met andere huurders. Natuurlijke partners zoals de muziekschool en de muziekverenigingen en de bibliotheek en de Speel-otheek treffen elkaar in het gebouw. Maar ook voor specifieke doelgroepen zoals jeugd (JJMH) en senioren (Vierstroom) zijn de kansen voor ontmoeting en samenwerking interessant. Zoals eerder aangegeven zal een nieuw orgaan worden ingericht om deze
6
samenwerking extra te stimuleren. Deze organisatie kan uitgroeien tot een organisatie die een grote rol speelt in een bredere programmering van de Tuyter en die partner is voor de gemeente in de exploitatie van de accommodatie. Draagvlak onder beoogde gebruikers Rondom de totstandkoming van het voorlopige ontwerp is overleg geweest met de beoogde huurders. De uitkomst daarvan is overtuigend: alle gesprekspartners hebben zich enthousiast getoond over de komst naar of een langer verblijf in de Tuyter. De aanwezigheid van los te huren zalen, waaronder zeker ook de balletzaal (welke breder te gebruiken is voor licht sportieve activiteiten), is voor veel instellingen een zeer gunstige bijkomstigheid. Positief voor de gebruikers zijn ook de centrale ligging in de gemeente, de ruime parkeergelegenheid en – niet in de laatste plaats – de kansen die ontstaan op samenwerking. Veel van de wensen en opmerkingen van de diverse partijen hebben een plaats gekregen in het ontwerp. Hiermee is het ontwerp een breed gedragen product geworden. Op 7 juli 2015 heeft een bijeenkomst plaatsgevonden met de huidige en toekomstige huurders. Er zijn nog enkele aandachtspunten, maar de houding van alle betrokkenen is positief. Toekomst Big Bear en Tuinstraat In december 2010 heeft uw raad de kadernota vastgoed vastgesteld. In deze nota wordt beschreven hoe de gemeente omgaat met vastgoed. Conform de wens van uw raad is het onze bedoeling de vastgoedportefeuille op een aanvaardbaar minimum te brengen en te houden. De portefeuillestrategie is erop gericht om slechts vastgoed in de portefeuille te hebben dat bijdraagt aan gemeentelijk beleid, hetgeen bijdraagt aan het zo laag mogelijk houden van de kosten van eigenarenbeheer. Met de discussie over de multifunctionele accommodaties binnen de brede voorzieningendiscussie is deze lijn de inzet geweest. Na vernieuwing van de Tuyter overeenkomstig het door ons als voorkeur geduide scenario 3, worden de gebouwen Big Bear en het gebouw van de muziekschool aan de Tuinstraat overbodig. Na het vertrek van de muziekschool blijft het gebouw aan de Tuinstraat leeg achter. In de Big Bear zitten op dit moment drie gebruikers: Oranje Getrouw, Sport in balans (kickboksen) en Drumpunt. Met alle drie is de achterliggende maanden meermaals gesproken. De laatste twee zijn commerciële huurders met een tijdelijke huurovereenkomst. Hen zal de huur voor de Big Bear worden opgezegd. Voor Oranje Getrouw geldt dat de omvang van de vereniging de afgelopen jaren dermate is afgenomen (tot circa 10 leden) dat de reguliere subsidie al is komen te vervallen. Ook met hen zal het gesprek over de huur worden aangegaan. Zo komt de weg vrij voor vervreemding. Financieel levert het vervreemden van de Big Bear en de Tuinstraat structureel voordeel op door het wegvallen van de exploitatielasten. Het exploitatierisico, zoals leegstand, lage bezetting- en benutting en (on)voorzien onderhoud voor de gemeente vervalt hiermee. Daarnaast zijn er eenmalige voordelen. Als gevolg van het afstoten van de panden kunnen de onderhoudsvoorzieningen van de gebouwen vrijvallen. De financiële gevolgen van de vervreemding van beide panden worden meegenomen in het financiële kader van dit raadsvoorstel.
7
Nadere afweging: Big Bear als muziekcentrum? Gezien de discussie binnen uw raad omtrent het al dan niet open houden van de Big Bear náást de Tuyter, voelt ons college de behoefte specifiek deze afweging nogmaals goed toe te lichten. In het eerste kwartaal van 2015 heeft ons college ingezien dat de variant waarin beide panden open gehouden worden ongunstiger uitpakt dan een variant met alleen de Tuyter: zowel inhoudelijk als financieel. Uit de gesprekken met de bibliotheek kwam naar voren dat de bibliotheek graag wil inzetten op het de Bibliotheek op school-concept. Ook ons college is enthousiast over deze koers. Dit houdt echter ook in dat er een nog kleinere centrale vestiging nodig is. Deze verdere verkleining van de bibliotheek biedt nieuwe mogelijkheden. Ons college vindt het onderbrengen van muziekverenigingen Concordia en Big Band Crimpen een zeer passende invulling. Door de muziekverenigingen is de Tuyter altijd al aangeduid als beste plek voor huisvesting. De theaterzaal is vanuit akoestisch oogpunt voor de muziekverenigingen veel interessanter dan de Big Bear. De muziekverenigingen kunnen ook inhoudelijk veel toevoegen aan het concept van de Tuyter als ontmoetingsplek en cultureel centrum. Het realiseren van een tweede (middelgrote) zaal, op de plek van de huidige bibliotheek, zorgt ervoor dat de Tuyter er programmatisch niet op achteruit gaat. Deze zaal geeft uitwijkmogelijkheden voor de muziekverenigingen en de muziekschool, maar is ook interessant voor diverse andere huurders. Ook financieel is het inzetten op één pand aantrekkelijker dan inzetten op twee panden. De bezetting- en benuttingsgraad van de Tuyter neemt toe, waardoor er een sterker exploitatiemodel ontstaat. Bijkomend nadeel van de Big Bear bleek de te verwachten ongunstige exploitatie als gevolg van een matige tot slechte bezetting en het feit dat het beoogde huurders betrof met een lage draagkracht. Een en ander wordt in de financiële paragraaf verder uitgewerkt. Voor het gereedmaken van de theaterzaal als repetitieruimte voor de muziekverenigingen zullen kosten gemaakt moeten worden voor het treffen van akoestische voorzieningen. Hetzelfde geldt als er gekozen was voor de Big Bear als huisvesting. De kosten voor het geschikt maken van de theaterzaal worden begroot op € 382.500 (incl. opslag en 50% van de btw). Naar de Big Bear is oriënterend gekeken om te bezien welke aanpassingen te verwachten waren. Uit deze berekening komt een bedrag van circa € 500.000 naar voren. Investering In dit voorstel hebben wij u de plannen voor de vernieuwing van de Tuyter gepresenteerd. Inhoudelijk heeft het geschetste scenario 3 onze sterke voorkeur. Het scenario geeft een gunstige bezetting en benutting en het komt het beste tegemoet aan de wensen van de gebruikers. Er ontstaat een prachtige multifunctionele accommodatie voor de inwoners van Krimpen aan den IJssel. In de financiële paragraaf laten wij zien dat – los van de inhoudelijke meerwaarde – inzetten op alleen de Tuyter ook financieel aantrekkelijker uitpakt dan inzetten op de Tuyter én de Big Bear. In de raadsvergadering van 15 oktober 2015 gaan wij graag uitgebreider in op de financiën van de vernieuwing van de Tuyter. Vooruitlopend daarop onderstaand twee tabellen: de eerste is een weergave van de geraamde investeringen, de tweede een overzicht van de dekking.
8
Verbouwingskosten Aanpassingen (huidige) zaal 2 t/m 5 Aanpassingen theaterzaal Aanpassingen middelgrote zaal Totaal
Bedrag4 € 1.950.000 € 300.000 € 375.000 € 150.000 € 2.775.000
Totale kosten Beschikbaar herhuisvesting Concordia Dekking vanuit Onderhoud Kapitaalgoederen Gevraagd (extra) krediet
Bedrag € 2.775.000 - € 175.000 - € 875.000 € 1.725.000
Ons college acht deze investering verantwoord. Zoals gezegd behalen we met deze investering een prachtig inhoudelijk resultaat. Uit onderstaande financiële uitwerking blijkt dat het effect op de jaarlasten zeer gering is. Uitgangspunt bij deze berekeningen is hetzelfde niveau van huuropbrengsten. Ons college gaat ervan uit dat het beperkte negatieve effect op de jaarlasten geheel weggewerkt kan worden, zodat de jaarlasten gelijk kunnen blijven. 0-scenario In de vergelijking is ook het 0-scenario meegenomen. Goed om te beseffen is dat ook het 0scenario de komende jaren forse investeringen van ons zal vragen. Het betreft in ieder geval het (achterstallig) onderhoud (aan drie panden!) dat conform de OK op de rol staat. De Tuyter vereist sowieso een forse investering als we bedenken dat het gebruikelijk is om bij een MFA periodiek (eens in de 20 jaar) te investeren in een nieuw ‘inbouwpakket’. Daarnaast zal de huisvesting van de muziekverenigingen ergens gerealiseerd moeten worden. Ook dit vraagt een investering. Als laatste blijft ook de opgave rond de bibliotheek overeind. Om de laatste bezuiniging op het bibliotheekwerk te realiseren zal de bibliotheek moeten verkleinen (nog los van de inhoudelijke wenselijkheid van de verkleining). Kortom, het 0-scenario staat dus zeker niet gelijk aan niks doen en zal op niet al te lange termijn leiden tot forse investeringen. Financiën Zoals hierboven aangekondigd, presenteren wij u in deze financiële paragraaf de doorrekening van twee scenario’s vanuit de invalshoek van de jaarlasten: scenario 3: het voorkeursscenario: alle functies in de Tuyter; scenario 2: naast een verbouwde Tuyter blijft Big Bear in stand. Scenario: vernieuwing Tuyter Indien uw raad zich uitspreekt voor dit scenario, kunnen de gebouwen van de muziekschool (Tuinstraat) en de Big Bear verkocht c.q. gesloopt worden. Er is dan sprake van structurele en eenmalige voordelen. Daarnaast kunnen grootschalige onderhoudskosten in de toekomst achterwege blijven. Het financiële effect op de gemeentebegroting ziet er voor deze twee gebouwen vanaf 2016 dan als volgt uit5:
4
Alle bedragen zijn inclusief opslag en 50% van de BTW. Het betreft afgeronde ramingen. Dit zijn de effecten op de begroting zonder rekening te houden met de systematiek van de kostendekkende huur. 5
9
omschrijving Lasten gebouw Big Bear Lasten gebouw Tuinstraat Totaal vrijvallende lasten Wegvallende baten Big Bear Totaal structureel voordeel
2016
2017
2018
2019
29.102 33.558 62.660
29.389 33.933 63.322
29.680 34.315 63.995
29.971 34.704 64.675
-9.739 52.921
-9.836 53.486
-9.935 54.060
-10.034 54.641
Naast dit structurele voordeel is ook sprake van eenmalige voordelen. Sowieso kunnen de voorzieningen Onderhoud Kapitaalgoederen (OK) van beide gebouwen in 2016 vrijvallen als ze uit exploitatie genomen worden. In totaal gaat het dan om een bedrag van ± € 172.000, dat ten gunste komt van de exploitatie 2016. Daarnaast is nog sprake van een mogelijke opbrengst bij verkoop. De netto-opbrengst daarvan kan in zijn totaliteit als eenmalig voordeel beschouwd worden, omdat op beide panden geen boekwaarde (meer) zit. Tenslotte is het zo dat bij het afstoten van de panden grootschalig toekomstig onderhoud niet meer noodzakelijk is. Voor deze gebouwen gaat dat in totaal om een circa € 800.000 (begroot voor een periode van 25 jaar) aan gepland onderhoud (deze kosten zijn reeds opgenomen in de hierboven aangegeven lasten). Dit besluit heeft voor het gebouw de Tuyter uiteraard ook financiële gevolgen en die zien er vanaf 2016 als volgt uit: Omschrijving gebouw de Tuyter Totale lasten in nieuwe MJB 16-196 mutaties: Afschrijving akoestiek theaterzaal7 Afschrijving akoestiek extra zalen Afschr.+ rente investering na aftrek akoestische voorzieningen en OK Structurele toename lasten Af: minimale huurvergoeding van Concordia en Big Band Totaal nadelig effect mutaties
2016
2017
2018
2019
324.153
327.377
330.635
333.931
8.300 6.000
8.300 6.000
8.300 6.000
8.300 6.000
65.200 79.500
65.200 79.500
65.200 79.500
65.200 79.500
-7.800
-7.800
-7.800
-7.800
71.700
71.700
71.700
71.700
Op basis van dit voorstel betekent het dus, dat vanaf 2016 (of 2017) extra lasten ontstaan van zo’n € 17.000 tot € 19.000 en een eenmalig voordeel van in ieder geval € 172.000, exclusief de eventuele verkoopopbrengsten. omschrijving Structureel voordeel Nadelig effect mutaties Totaal extra lasten
2016 52.921 71.700 18.779
2017 53.486 71.700 18.214
2018 54.060 71.700 17.640
2019 54.641 71.700 17.059
Dit zijn de lasten in de begroting inclusief personeel en beheer, alsmede de afschrijvingslasten (€ 7.000) van de investering voor herhuisvesting van Concordia ad € 175.000. 7 Dit is het verschil tussen de afschrijving die al in de MJB zat voor de herhuisvesting van Concordia en de werkelijk benodigde investering hiervoor. 6
10
Het structurele nadeel zal nog aanzienlijk dalen als de huur van Vierstroom (nieuwe gebruiker) meegerekend wordt. En zal omslaan in een voordeel als de nieuwe formule van de Tuyter een nieuw potentieel aan huurders en gebruikers aantrekt en daarmee de benutting verder wordt geoptimaliseerd. Het uitgangspunt van ons college is de jaarlasten niet te laten stijgen. Scenario: Verbouw de Tuyter en de Big Bear Wat zijn nu de financiële gevolgen indien uw raad ervoor kiest de muziekverenigingen onder te brengen in de Big Bear? Ook dan dient de Tuyter verbouwd te worden (t.b.v. de muziekschool), maar dat geldt dan evenzeer voor de Big Bear (akoestische en andere maatregelen t.b.v. muziekverenigingen). Er wordt dan geen rekening gehouden met het creëren van (een) extra za(a)l(en). Omschrijving Totale lasten in MJB 16-19 Tuyter Totale lasten in MJB 16-19 Big Bear mutaties: Afschrijving herhuisvesting Concordia8 Afschr.+ rente investering Tuyter na aftrek akoestische voorzieningen en OK Structurele toename lasten Nadelig effect huren, omdat huidige huurders naar verwachting niet in Big Bear kunnen blijven Totaal nadelig effect mutaties
2016
2017
2018
2019
324.153 29.102
327.377 29.389
330.635 29.680
333.931 29.971
7.000
7.000
7.000
7.000
65.200 72.200
65.200 72.200
65.200 72.200
65.200 72.200
1.940
2.035
2.135
2.235
74.140
74.235
74.335
74.435
Naast deze structurele nadelige effecten blijft uiteraard het structurele voordeel van de Tuinstraat in beeld. Wanneer dit tegenover de nadelige effecten van hierboven gezet wordt, resteren extra lasten van zo’n € 40.000, hetgeen aanzienlijk minder gunstig is dan wanneer alles in de Tuyter geconcentreerd wordt. Bovendien is ook het eenmalige voordeel slechts € 105.000, omdat de voorziening OK voor de Big Bear niet vrij kan vallen. omschrijving Wegvallende lasten Tuinstraat Nadelig effect mutaties Totaal extra lasten
2016 33.558 74.140 40.582
2017 33.933 74.235 40.302
2018 34.315 74.335 40.020
2019 34.704 74.700 39.996
De jaarlasten in dit scenario zijn dus circa € 21.000 hoger dan in scenario 3.
De kosten voor de aanpassing van de Big Bear zijn geraamd op € 500.000. Aangezien er een budget van € 175.000 beschikbaar is, alsmede €150.000 in de voorziening OK, is er aanvullend een investering van €175.000 nodig, leidend tot een extra afschrijving van € 7.000 per jaar.
8
11
Communicatie Op 7 juli 2015 is het voorlopig ontwerp gepresenteerd aan de toekomstige gebruikers. Vervolgens zijn individuele gesprekken gevoerd. Tijdens de bijeenkomst werd door de aanwezigen geopperd om een gebruikersoverleg op te starten om programmatische zaken met elkaar te bespreken. Een eerste bijeenkomst vindt in september plaats. Uitvoering / vervolgproces Na een positief besluit van uw gemeenteraad zal ons college de verdere uitvoering ter hand nemen. Het uitgewerkte ontwerp kan in oktober aan uw raad gepresenteerd worden. Ook gaan we dan in op de kostenraming en de huren. De uitvoering van de verbouwing wordt projectmatig opgepakt. Streven is deze medio 2016 af te ronden. Bijlagen 1. Toekomstige gebruikers van de Tuyter 2. VVO De Tuyter, Hospitality Consultants (22 juni 2015) 3. VO de tuyter versie 1.2, Hospitality Consultants (7 juli 2015)
In de vergadering van de besluitvoorbereidende commissie van 10 september 2015 is dit voorstel aan de orde geweest.
Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, Mr. A. Boele secretaris
12
L.M. Huizer burgemeester
Ontwerp-besluit De raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d
besluit:
1. In te stemmen met de ontwikkeling van een vernieuwd multifunctioneel ontmoetingscentrum met de bijhorende functionaliteiten zoals geschetst in dit voorstel. 2. Als ontwikkelingsrichting voor de Tuyter te kiezen voor het door ons gepresenteerde scenario 3. 3. Als consequentie van deze keuze de Big Bear en het gebouw van de muziekschool aan de Tuinstraat te vervreemden. 4. Als financieel kader uit te gaan van gelijkblijvende jaarlasten.
Aldus besloten door de raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel in zijn openbare vergadering van De griffier, De voorzitter,
13
