RAADSVOORSTEL Datum en nummer 06-12-2004, nummer 073/2004
Raadsvergadering 16 december 2004
Programmaveld 3: Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu Programmaveld 9: Financiën
Agendapunt 6
Portefeuillehouder A. Stremler J.C. de Looff
Wettelijke basis Ten aanzien van de realisatieovereenkomst: Artikel 160 lid 1, sub e Gemeentewet Artikel 169 lid 4 Gemeentewet Artikel 7 lid 5 Financiële Verordening Gemeente Papendrecht Ten aanzien van het oprichten van de CV/BV constructie: Artikel 160 lid 2 Gemeentewet
Verzoek tot het kenbaar maken van wensen en bedenkingen ten aanzien van: 1. de realisatieovereenkomst De Meent; 2. het oprichten van de CV/BV constructie.
Gevraagde beslissing 1. Kenbaar maken van wensen en bedenkingen ten aanzien van de realisatieovereenkomst De Meent. 2. Kenbaar maken van wensen en bedenkingen ten aanzien van het oprichten van de CV/BV constructie.
Financiële consequenties Verlaging van de gemeentelijke bijdrage voor deelplan De Meent met ca. 62% van ca. € 7.170.000 naar ca. € 2.690.000. Onderhandelingsresultaat deelplan De Meent levert voor het totale centrumgebied een besparing op van € 2.350.000, waardoor de extra kosten ten opzichte van het masterplan op dit moment zijn teruggebracht tot € 225.000. Aan de raad Na een lange, intensieve periode van heronderhandeling zijn de gemeente en Next Real Estate B.V. – in een constructieve sfeer - tot overeenstemming gekomen over de vele aspecten die een rol spelen bij de realisatie van deelplan De Meent en de deelplannen Huizen Oude Veer en Parkeren Oude Veer. Aanleiding voor de heronderhandelingen was het feit dat het in 2001 behaalde onderhandelingsresultaat achterhaald was als gevolg van gewijzigde omstandigheden. Deze omstandigheden zijn: • meer woningen • minder m2 winkeloppervlak • een hoger huurniveau voor de winkels dan was geprognosticeerd • uitbreiding van het plan met deelgebied Oude Veer. Het doel van de onderhandelingen was - verlaging van de gemeentelijke bijdrage met behoud van de hoogwaardige kwaliteit van het bouwwerk - beperking van de risico’s van de gemeente, o.a. door een grotere betrokkenheid bij de uitvoering. 1
Op alle onderdelen is nu overeenstemming bereikt en de afspraken zijn vastgelegd in de conceptrealisatieovereenkomst. Geschiedenis 1996 - 1998 De herontwikkeling van het centrumgebied kent een lange geschiedenis. Aanvankelijk waren er plannen om het hoofdwinkelcentrum De Meent te upgraden. De gemeente, ING Vastgoed B.V. en de drie grootste eigenaren van het winkelcentrum (Bouwbedrijf en Exploitatiemaatschappij A. Lemain B.V., Beheermaatschappij Groenen II B.V. en de Vereniging van Eigenaren “Veerweg-de Meent”) ondertekenden daartoe een intentieovereenkomst in december 1996. In februari 1998 is de samenwerking beëindigd omdat de upgrading financieel niet haalbaar wordt geacht. Op 23 juli 1998 besluit de gemeenteraad tot een actieve opstelling van de gemeente in het revitaliseringproces van het totale centrumgebied. Hierbij geldt het Seinpost rapport “Het centrumgebied als totaal centraal!”, mei 1998, als leidraad voor de inrichting van het proces. In dit rapport is een inventarisatie van de eerder genomen nota’s en beleidsuitgangspunten opgenomen. Verder wordt in het rapport beschreven hoe in een aantal stappen gekomen kan worden tot de opstelling van een Centrumvisie 2000+ voor het centrumgebied, die de basis moet vormen voor een later op te stellen masterplan c.q. structuurvisie. Er wordt voortvarend gewerkt en op 15 september 1998 start een interactief proces waarbij bestuur, bewoners en ondernemers gezamenlijk de richting aangeven voor de ontwikkeling van de centrumplannen. Drie denkrichtingen worden gepresenteerd: 1. het groengrijze hart, 2. het levendige hart, 3. het snelle winkelhart. Vervolgens krijgt RBOI Adviesbureau BV te Rotterdam opdracht voor het opstellen van een stedenbouwkundige visie op het centrum. Bij het opstellen van de visie wordt rekening gehouden met de uitkomst van de raadpleging en de wens om behalve de renovatie van het winkelcentrum “De Meent” ook het totale centrumgebied mee te nemen, zodat een integraal herstructureringsplan wordt gemaakt. 1999 Op 20 mei 1999 besluit de gemeenteraad om de Centrumvisie 2000+ die RBOI Adviesbureau BV ontwikkelde, te aanvaarden als leidraad voor de toekomstige ontwikkelingen in het centrumgebied van Papendrecht. In november 1999 stelt de gemeente een procesmanager aan, in de persoon van P.J.M. van Joolingen van AKRO Consult. Hij krijgt de opdracht om het proces op te starten om te komen tot een dusdanige planontwikkeling voor het centrum, zodat deze door alle betrokken partijen wordt gedragen. In december 1999 volgen de eerste gesprekken met belanghebbende partijen, hetgeen in maart 2000 leidt tot een vertaling van de Centrumvisie 2000+ naar een masterplan met als doel het vaststellen van een structuurvisie. 2000 Op 13 juli 2000 ondertekenen acht partijen (Gemeente, eigenaren t.w. Beheermaatschappij Groenen II B.V., Bouw- en Exploitatiemaatschappij A. Lemain B.V., Van der Kevie Beheer B.V., Laurus Nederland B.V., Woningstichting Papendrecht, ondernemers t.w. Ondernemersvereniging “De Meent” en de heren H. Kooyman en V. van Heeswijk namens de overige ondernemers) een intentieovereenkomst. Deze overeenkomst behelst het doen van onderzoek naar de haalbaarheid van een integraal plan. De overeenkomst wordt onderbouwd met een stedenbouwkundige visie, waarin een nieuw centrumplan wordt voorbereid. Vervolgens wordt de Wet voorkeursrecht gemeenten gevestigd om oneigenlijk gebruik door derden van het stedenbouwkundig ontwerp te voorkomen en speculatie in verband met de plannen tegen te gaan. In de periode juli 2000 – juli 2001 heeft de gemeente intensieve onderhandelingen met de zeven eerdergenoemde eigenaren en ondernemers gevoerd om het haalbaarheidsonderzoek af te ronden voor een integraal plan voor de herontwikkeling van het centrumgebied. 2001 Op 10 juli 2001 vond behandeling plaats van het (concept)raadsvoorstel/-besluit tot het vaststellen van het Ontwikkelingsplan Centrum voor de revitalisering van het centrumgebied van Papendrecht, in de raads(brede)commissie Ruimtelijke Ontwikkeling, Volkshuisvesting en Onderwijs. Op 19 juli 2001 gevolgd door een unaniem raadsbesluit. Het raadsvoorstel/-besluit omvatte de vaststelling van: het Masterplan Centrum 2000+, de actualisatie van het Distributie Planologisch Onderzoek (DPO), de raamovereenkomst inzake herontwikkeling van het centrumgebied Papendrecht, de deelplanovereenkomsten De Meent (met Van der Vorm Vastgoed B.V.) en Boomgaardstraat en omgeving (met Woningstichting Papendrecht – nu Westwaard Wonen) het dekkingsplan voor de gemeentelijke bijdrage aan de herontwikkeling van het centrum, het beschikbaar stellen van een werkkrediet. Verder werd gevraagd nota te nemen van het feit dat bij de financiële opzet rekening is gehouden met het invoeren van betaald parkeren in het centrumgebied. Tevens is verzocht voor eind 2001 een besluit te nemen over het theater en de parkeervoorzieningen. 2
Op 13 juli 2001 vond de ondertekening plaats van de Raamovereenkomst door zeven partijen (Gemeente, eigenaren t.w. Van der Vorm Vastgoed B.V. (na gemeentelijke instemming en in opvolging van de voormalige eigenaren Beheermaatschappij Groenen II B.V. en Bouw- en Exploitatiemaat-schappij A. Lemain B.V.), Van der Kevie Beheer B.V., Laurus Nederland B.V., Woningstichting Papendrecht, ondernemers t.w. Ondernemersvereniging “De Meent” en de heren H. Kooyman en V. van Heeswijk namens de overige ondernemers). Partijen conformeren zich daarmee aan de uitwerking van het Masterplan Centrum 2000+ tot een integraal plan voor de ontwikkeling van het centrumgebied, dat in beginsel in financieel economische, programmatische, stedenbouwkundige, sociaal en maatschappelijke zin als haalbaar kan worden beschouwd. Gelijkertijd worden ook de Deelplanovereenkomst De Meent en de Deelplanovereenkomst Boomgaardstraat en omgeving ondertekend. Huis-aan-huis wordt de brochure “Een nieuw en bruisend hart” in Papendrecht verspreid. Op 26 september 2001 verstrekt de gemeente opdracht aan RBOI voor het maken van een bestemmingsplan en een beeldkwaliteitplan. In de periode september tot en met november 2001 worden doelgroepgerichte informatieavonden gehouden rond het Masterplan, voor ondernemers, bewoners, huurders en eigenaren van winkelcentrum De Meent. Vanuit verschillende doelgroepen (bewoners Boomgaardstraat e.o., bewoners C. Huygenslaan Veerweg, bewoners Markt) worden overleggroepen ingesteld waarmee de gemeente in de maanden daarop intensief overleg voert om te komen tot een financieel haalbaar en voor alle partijen acceptabel plan. 2002 In juni 2002 verschijnt de eerste uitgave van de Centrum Special ter gelegenheid van de inspraak rond het voorontwerp bestemmingsplan Het blad wordt huis-aan-huis in Papendrecht verspreid. Met de Centrum Special informeren de samenwerkende partijen alle bewoners van Papendrecht over de ontwikkelingen in het centrum. Van 7 juni tot en met 5 juli 2002 is de inspraaktermijn voorontwerp bestemmingsplan, waarvoor twee inspraakavonden worden gehouden. In juli 2002 besluit het college tot vervangende nieuwbouw met behouden van het historisch karakter over te gaan aan het Oude Veer. Tevens wordt de procedure gestart voor het slopen van de panden Oude Veer 16 t/m 28, vanwege de onveilige situatie ter plaatse. In de maanden juli tot en met oktober wordt uitvoerig onderzocht welke locatie geschikt is voor de tijdelijke huisvesting van de winkeliers van De Meent. In die periode wordt intensief overleg gevoerd met ondernemers en de bewoners rondom de beoogde locaties. Op 5 november 2002 wordt een principebesluit genomen om het tijdelijk winkelcentrum te situeren op de busstrooklocatie inclusief de Veerweg, alsmede een gedeelte op de Markt tegen de gevel van Super de Boer en het voormalig Riskepand. Extra parkeerplaatsen ten behoeven van het tijdelijk winkelcentrum worden aangelegd langs de C. Huygenslaan. Vervolgens wordt de locatie een Veiligheids Effect Rapportage uitgevoerd en worden de consequenties van afsluiting van de Veerweg onderzocht. Op 4 maart 2003 volgt het definitieve besluit, waarna verschillende informatieavonden worden gehouden voor ondernemers en omwonenden. 2003 Op 20 februari 2003 stelt de raad het bestemmingsplan Centrum vast, waarna van 13 maart tot en met 10 april 2003 het vastgestelde bestemmingsplan ter inzage ligt. In de maanden die volgen wordt in hoog tempo gewerkt aan het verlenen van een bouwvergunning voor het tijdelijk winkelcentrum en wordt het voorbereidende civieltechnische werk in de omgeving verricht. 2004 In het najaar van 2003 en de winter en het voorjaar van 2004 worden verschillende informatieavonden gehouden voor de ondernemers en de bewoners van het centrum. In mei 2004 worden de eerste winkelunits opgeleverd en op 16 juni 2004 verricht burgemeester De Bruin de officiële openingshandeling van het tijdelijk winkelcentrum. In de ontwerpfase werd duidelijk dat het vanuit technisch oogpunt gewenst is om de parkeergarage De Meent te koppelen aan de parkeergarage Oude Veer. Dit heeft geleid tot een integraal ontwerp voor het nieuwe winkelcentrum De Meent en de deelplannen voor het Oude Veer. Voor dit integrale ontwerp is op 10 november 2004 de bouwvergunning afgegeven. Op 1 juli 2004 is het gehele winkelcentrum De Meent leeg en wordt gestart met het strippen en slopen van het gebouw. De oplevering van de sloop had plaats op 25 november 2004. Contractering De heronderhandelingen met Next Real Estate B.V., die de rechten en plichten van de contractpartij uit de deelplanovereenkomst van Van der Vorm Vastgoed B.V. heeft overgenomen, zijn gestart op 5 april 2004 en hebben nu geleid tot de “Concept-realisatieovereenkomst inzake de herontwikkeling van de deelplannen De Meent, Huizen Oude Veer en Parkeren Oude Veer in het centrumgebied van Papendrecht”. Deze overeenkomst 3
is opgesteld door Stibbe te Amsterdam. Tijdens de onderhandelingen bleek dat Europese aanbesteding van de parkeergarage gewenst en noodzakelijk is omdat de gemeente een groot deel van de parkeerplaatsen afneemt. Op 10 november 2004 heeft de gemeente de Allonge aanbesteding parkeergarage De Meent ondertekend, waarmee de in de plaats stelling van Next Real Estate B.V. wordt geregeld. Het collegevoorstel met bijlagen is met een begeleidende brief op 17 november 2004 verzonden aan de raadsleden. CV/BV constructie Tijdens de heronderhandelingen bleek dat een aanzienlijk rentevoordeel op het project behaald kon worden door een andere financieringsconstructie. Voor de gemeente heeft dit twee voordelen: de gemeentelijke bijdrage aan het project gaat omlaag en de prijs voor parkeerplaatsen is lager. Overleg met de Provincie Zuid-Holland en de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) maakte duidelijk dat het een begaanbare weg is voor de gemeente om zelf een lening van de BNG aan te trekken, die door te lenen aan een commanditaire vennootschap die op haar beurt een lening verstrekt aan Next Real Estate B.V. voor de financiering van het project. Voor dit traject is fiscaal, juridisch en financieel advies ingewonnen en heeft geleid tot het voorstel voor een cv/bv-constructie, waarvoor Stibbe te Amsterdam de overeenkomst voor de commanditaire vennootschap, de oprichtingsakte voor de besloten vennootschap en de twee geldleningsovereenkomsten (gemeente Æ c.v. en c.v. Æ NRE) heeft opgesteld. Deze contractstukken zijn als bijlage bij de realisatieovereenkomst gevoegd. De uitvoering van de financiering zal in een aparte entiteit worden ondergebracht. Organogrammen zijn aan het eind van dit raadsvoorstel opgenomen. De provincie Zuid-Holland heeft de constructie bestudeerd en getoetst aan artikel 160 van de Gemeentewet en de Wet Financiering decentrale overheden (Fido). Deze laatste wet bevat bepalingen over ‘near banking’activiteiten van gemeenten. De provincie heeft een voorlopig akkoord gegeven op deze constructie en zal na behandeling in de raadsvergadering van 16 december 2004 de gemaakte opmerkingen bestuderen en daarna het formele standpunt aan het College bekend maken. Daarna kunnen de overeenkomsten ondertekend worden. Planning De planning voorziet in een start bouw (start slaan van de damwanden) op 1 februari 2005 en een oplevering op 1 november 2007. Zeven maanden na start bouw is naar verwachting de parkeerbak zover gereed, dat gestart kan worden met de bovenbouw (winkels) en wordt de verdiepingvloer van de winkels aangelegd. Op dat moment wordt de Veerweg versmald, zodat in plaats van tweerichting verkeer er één rijbaan voor éénrichting verkeer vrij is (rijrichting noord naar zuid). Om een goede verkeerscirculatie in het centrum en bereikbaarheid van het gebied ten zuiden van de bouwplaats te garanderen is het noodzakelijk dat op dat moment de oostelijke omleidingsroute gereed is. Deze planning heeft consequenties voor de aanleg van de omleidingsroute en van de parkeergarage Overtoom. Dit zal met voortvarendheid moeten worden opgepakt om verkeersproblemen te voorkomen. Bestuurlijke en juridische aspecten Op grond van artikel 160 lid 1, sub e Gemeentewet is het College bevoegd te besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen en deze te verrichten. Het aangaan van de realisatieovereenkomst De Meent valt binnen deze bevoegdheid. Echter in artikel 169, lid 4 Gemeentewet is vastgelegd, dat de gemeenteraad bij mogelijk ingrijpende gevolgen die het uitoefenen van deze bevoegdheid kan hebben, vooraf zijn wensen en bedenkingen ter zake ter kennisname van het College kan brengen. In artikel 7 lid 5 Financiële Verordening Gemeente Papendrecht is deze algemene gedragslijn nog verder aangescherpt en is vastgelegd dat de gemeenteraad vooraf wensen en bedenkingen kenbaar kan maken als het College voornemens is verplichtingen aan te gaan (o.a. verkoop onroerend goed) groter dan € 1.000.000. Hiervan is sprake bij de voorliggende realisatieovereenkomst. Om die reden wordt de raad in de gelegenheid gesteld wensen en bedenkingen kenbaar te maken ten aanzien van de realisatieovereenkomst. In artikel 160 lid 2 Gemeentewet is vastgelegd, dat het College slechts besluit tot de oprichting van en de deelneming in stichtingen, maatschappen, vennootschappen, verenigingen, coöperaties en onderlinge waarborgmaatschappijen, indien dat in het bijzonder aangewezen moet worden geacht voor de behartiging van het daarmee te dienen openbaar belang. Het besluit wordt niet genomen dan nadat de raad een ontwerp-besluit is toegezonden en hij zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het College heeft kunnen brengen. Het besluit van het College behoeft goedkeuring van Gedeputeerde Staten (goedkeuring kan slechts onthouden worden wegens strijd met het recht of het algemeen belang). Vooroverleg met de provincie Zuid-Holland geeft geen aanleiding te veronderstellen dat deze goedkeuring niet verleend wordt. In dit voorstel is sprake van het oprichten van een CV/BV constructie, die valt onder het bovengenoemde artikel. Naar onze mening is de behartiging van het openbaar belang met deze constructie voldoende aangetoond (zie de toelichting in de paragraaf CV/BV constructie). Gelet op het bepaalde in artikel 160 lid 2 Gemeentewet wordt de raad in de gelegenheid gesteld wensen en bedenkingen kenbaar te maken ten aanzien van het voornemen. 4
Eindoordeel Concluderend komen wij tot het volgende eindoordeel. Met de heronderhandelingen is een goed resultaat bereikt. De gemeentelijke bijdrage is met een aanzienlijk bedrag verlaagd, terwijl het hoge kwaliteitsniveau onaangetast is gebleven. Het college is verheugd dat dit mogelijk was en dat deze fase nu kan worden afgesloten. In het nieuwe jaar wordt de overstap gemaakt naar de realisatiefase, waarbij het college de toekomst met vertrouwen tegemoet ziet.
Second opinions Voor het juridisch en fiscaal advies van resp. Stibbe en KPMG Meijburg & Co wordt verwezen naar de bijlagen bij het Voorstel voor het College d.d. 17 november 2004. Alle relevante stukken zijn voor u ter inzage gelegd in de leeskamer van het gemeentehuis. Burgemeester en wethouders van Papendrecht, de secretaris,
de burgemeester,
ing. J.H. van de Zedde.
C.J.M. de Bruin.
5
Organogram commanditaire vennootschap
Gemeente Papendrecht De Meent en Oude Veer Commandiet B.V. 1)
Heeren Invest B.V.
Commandiet
Commandiet
Financiering De Meent en Oude Veer C.V.
Beherend vennoot
Financiering Financiering De De Meent en Oude Meent en Oude Veer Veer Beheer BeheerB.V. B.V.
1) Benoeming commandiet is de bevoegdheid van het college van B & W.
6
Organogram besloten vennootschap
Gemeente Papendrecht De Meent en Oude Veer Realisatie B.V. 1)
Next Participaties B.V.
Financiering De Meent en Oude Veer Beheer B.V.
1) Benoeming commandiet is de bevoegdheid van het college van B & W.
7
