PT. BDG DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA,

PUTUSAN

NOMOR : 139/PDT/2016/PT. BDG DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA, Pengadilan Tinggi

Jawa Barat di Bandung, yang memeriksa dan mengadili

perkara perdata dalam peradilan tingkat banding telah menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam perkara antara :

ERISON, S.H., M.H., beralamat di Perum Graha Indah, Jln. Randu D7, Kedung Halang Bogor, Jawa Barat, selanjutnya disebut semula Penggugat;

sebagai Pembanding

Melawan

PT. BINAKARYA CITRA BUANA, dalam hal ini diwakili oleh kuasanya Patrisia Anggre Ikawaty, SH., Advokat pada Kantor Advokat

dan Penasihat

Hukum PATRISIA SURYONO & REKAN beralamat Mall Taman Palem Lt.3 Blok D jalan Kamal Raya Outer Ring Road, Cengkareng, Jakarta

Barat 11730 berdasarkan surat kuasa tertanggal 21 Desember 2015, selanjutnya disebut sebagai Terbanding semulaTergugat;

Pengadilan Tinggi tersebut ;

Telah Membaca : ------------------------------------------------------------------------

1.

2.

Penetapan Plt. Ketua Pengadilan Tinggi Bandung tanggal 23 Maret 2016 Nomor : 139/PEN/PDT/2016/PT.BDG. tentang Penunjukan Majelis Hakim untuk mengadili perkara tersebut ditingkat banding;

Berkas perkara perdata Nomor 30/Pdt./2015/PN.Bgr. dan surat-surat yang bersangkutan dengan perkara tersebut.

TENTANG DUDUK PERKARANYA : Menimbang, bahwa Penggugat dalam Surat Gugatan-nya bertanggal 23

Februari 2015, yang terdaftar di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bogor dengan

register perkara perdata Nomor 30/Pdt.G/2015/PN.Bgr. pada tanggal 24 Februari 2015, dan Gugatan tersebut telah diperbaiki oleh Penggugat berdasarkan surat

perubahan/perbaikan Gugatan bertanggal 8 April 2015, telah mengemukakan hal-hal sebagai berikut: I.

FAKTA-FAKTA HUKUM

halaman 1 dari 28 halaman, Putusan No.139 /Pdt/2016/PT.Bdg.

Bahwa untuk terpenuhinya syarat gugatan maka kami utarakan fakta-fakta hukum sebagai dasar dari gugatan adalah sebagai berikut: Tahap Pemesanan Unit/Surat Konfirmasi Unit

1. Bahwa pada tanggal 27 Februari 2012 antara PENGGUGAT dengan

TERGUGAT telah dibuat perjanjian tentang Pemesanan Unit Satuan Rumah Susun (selanjutnya disebut Apartmen), yang terletak di Jalan Raya Soleh

Iskandar Nomor 5, Kedung Badak – Bogor, berdasarkan Surat Pemesanan Unit Pertama No 362 (P-1);

2. Bahwa, objek perjanjian sebagaimana surat Pemesanan Unit tersebut adalah 1 (satu) Unit Apartmen yang berada di Tower C, lantai 16, unit No 7, seluas 45 M2 (empat puluh lima meter persegi) (P-1);

3. Bahwa PENGGUGAT dan TERGUGAT sepakat untuk menetapkan nilai jual

beli Apartmen adalah sebesar Rp.281.000.000,- (duaratus delapanpuluh satu

juta rupiah) yang akan dibayarkan PENGGUGAT kepada TERGUGAT secara angsuran sebanyak 24 kali untuk setiap bulannya (P-1);

4. Bahwa Terhitung sejak dibuatnya Surat Pemesanan tersebut hingga bulan

januari 2013, PENGGUGAT selalu melakukan pembayaran dengan baik

setiap bulannya melalui tranfer ke Bank Mandiri dengan nomor rekening 115.000.525.6609 atas nama TERGUGAT (P-2);

5. Bahwa selanjutnya TERGUGAT secara sepihak melakukan perubahan luas Apartmen yang semula 45 M2 (empat puluh lima meter persegi) menjadi 52

M2 (lima puluh dua meter persegi), sehingga terdapat penambahan luas bangunan Apartmen seluas 7M2 (tujuh meter persegi) tanpa memperoleh persetujuan PENGGUGAT, yang disampaikan TERGUGAT melalui bagian Marketing;

6. Bahwa dengan dasar perubahan luas tersebut pada tanggal 26 September 2012,

TERGUGAT

secara

sepihak

meminta

PENGGUGAT

untuk

melakukan tambahan pembayaran sebesar Rp.41.926.829,- (empatpuluh satu juta sembilanratus duapuluh enam ribu delapanratus duapuluh sembilan

rupiah) karenanya nilai jual beli Apartmen menjadi sebesar Rp.322.926.829,-

(tigaratus duapuluh dua juta sembilanratus duapuluh enam ribu delapanratus duapuluh sembilan rupiah) (P-3);

7. Bahwa, TERGUGAT melalui surat pemberitahuan tertanggal 11 januari 2013 menyatakan apabila PENGGUGAT tidak bersedia memenuhi permintaan

sepihak dari TERGUGAT maka, TERGUGAT akan membatalkan Perjanjian tentang Surat Pemesanan Unit (P-4);

Tahap Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) halaman 2 dari 28 halaman, Putusan No.139 /Pdt/2016/PT.Bdg.

8. Bahwa melalui proses Negosiasi yang panjang, akhirnya PENGGUGAT dan

TERGUGAT telah sepakat menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di bawah tangan Pada Tanggal 1 Mei 2013 (P-5);

Undang-Undang No.20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (selanjutnya disebut UU-Rusun) mengatur Proses Jual Beli Rumah Susun sebelum

pembangunan selesai, dilakukan melalui PPJB yang dibuat dihadapan Notaris

Pasal 43 (1) UU-Rusun

“Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat di hadapan notaris”

9. Bahwa berdasarkan PPJB tersebut maka dibuatlah Surat Pemesanan Unit yang baru No 155 (P-6) menggantikan Surat Pemesanan Unit pertama No 362,

(P-1)

yang

menyatakan

Harga

Unit

yang

baru

sebesar

Rp.322.926.829,- (tigaratus duapuluh dua juta sembilanratus duapuluh enam ribu delapanratus duapuluh sembilan rupiah) dengan Luas Unit

52m2,

(limapuluh dua meter persegi) yang akan dibayar PENGGUGAT dalam 32 x (tigapuluh dua kali) angsuran;

Tahap Undangan Serah Terima Unit dan Pengecekan Kesiapan Unit Apartmen

10. Bahwa, pada tanggal 8 Oktober 2014, pihak TERGUGAT yang diwakili oleh

bagian Pengelola mengundang PENGGUGAT untuk datang ke lokasi Unit

Apartmen pada tanggal 6 Oktober 2014 berdasarkan surat undangan UST1/BVA06102014-0008 (P-7) yang “kadaluarsa” tersebut;

11. Bahwa

selain

dari

pada

itu,

surat

undangan

tersebut

(P-7)

juga

mempersyaratkan kewajiban pembayaran biaya AJB, BPHTB dan biaya Notaris kepada PENGGUGAT sebagai persyaratan serah terima Unit, yang mana hal tersebut tidak diatur secara eksplisit dalam PPJB (P-5);

12. Bahwa berdasarkan fakta di lapangan pada tanggal 14 Oktober 2014 (P-8), kondisi unit belum layak untuk diserah terimakan kepada PENGGUGAT,

dan pihak TERGUGAT yang diwakili oleh bagian pengelola berjanji secara lisan akan menyelesaikan dan memperbaiki Unit;

Pencantuman Klausula Baku dalam PPJB dan Surat Undangan

13. Bahwa, Pasal 2 angka 2 ii dan angka 4 PPJB (P-5), mengatur kewajiban serah terima Unit Apartmen dari TERGUGAT kepada PENGGUGAT yakni

pada bulan Febuari 2014, dengan toleransi 145 Hari Kerja, dan

konsekuensi denda bagi TERGUGAT akibat keterlambatan penyerahan halaman 3 dari 28 halaman, Putusan No.139 /Pdt/2016/PT.Bdg.

Apartmen adalah sebesar 1 permil / hari, namun dibatasi sepihak mengenai maksimum denda sebesar 3 %;

Undang-Undang No 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (selanjutnya disebut UU-Konsumen) melarang penerapan klausula baku yang dapat merugikan konsumen, sebagaimana diatur Pasal 18 ayat 1; Pasal 18 (1) UU-Konsumen

“Pelaku usaha dalam menawarkan barang dan/atau jasa yang ditujukan untuk diperdagangkan dilarang membuat atau mencantumkan klausula baku pada setiap dokumen dan/atau perjanjian apabila:

- menyatakan pemberian kuasa dari konsumen kepada pelaku usaha baik secara langsung maupun tidak langsung untuk

melakukan segala tindakan sepihak yang berkaitan dengan barang yang dibeli oleh konsumen secara angsuran;

- memberi hak kepada pelaku usaha untuk mengurangi manfaat

jasa atau mengurangi harta kekayaan konsumen yang menjadi obyek jual beli jasa;

- menyatakan tunduknya konsumen kepada peraturan yang berupa aturan baru, tambahan, lanjutan dan/atau pengubahan lanjutan yang dibuat sepihak oleh pelaku usaha dalam masa konsumen memanfaatkan jasa yang dibelinya;

(2) Pelaku usaha dilarang mencantumkan klausula baku yang letak atau

bentuknya sulit terlihat atau tidak dapat dibaca secara jelas, atau yang pengungkapannya sulit dimengerti.

(3) Setiap klausula baku yang telah ditetapkan oleh pelaku usaha pada

dokumen atau perjanjian yang memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) dinyatakan batal demi hukum.

(4) Pelaku usaha wajib menyesuaikan klausula baku yang bertentangan dengan undang-undang ini”

14. Bahwa, selain itu, berdasarkan pengukuran yang dilakukan PENGGUGAT,

Luas Unit sesungguhnya juga tidak sesuai (lebih kecil) dari Luas yang telah

diatur di dalam PPJB, bahkan lebih kecil daripada yang telah disepakati di dalam Surat Pemesanan Unit Pertama;

Ketentuan Undang-Undang mengatur kewajiban penjual untuk menyerahkan

benda tak bergerak yang menjadi objek perjanjian jual beli menurut ukuran yang telah diperjanjikan sebagaimana diatur Pasal 1484 KUHPerdata jo Pasal 4 huruf (b) (c) (h) UU-Konsumen jo Pasal 7 huruf UU-Konsumen jo Pasal 8 ayat 1 huruf (c) (f) UU-Konsumen; Pasal 1484 KUHPerdata,


“Jika penjualan sebuah barang tak bergerak dilakukan dengan menyebutkan luas atau isinya dan hartanya ditentukan menurut ukurannya, maka penjual wajib menyerahkan jumlah yang dinyatakan

dalam

persetujuan;

dan

jika

ia

tidak

mampu

melakukannya atau pembeli tidak menuntutnya maka penjual harus bersedia menerima pengurangan harga menurut perimbangan” Pasal 4 UU-Konsumen: Hak konsumen adalah:

(b) hak untuk memilih barang dan/atau jasa serta mendapatkan barang

dan/atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan

(c) hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa; (h)

hak

untuk

mendapatkan

kompensasi,

ganti

rugi

dan/atau

penggantian, apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya; Pasal 7 UU-Konsumen

Kewajiban Pelaku Usaha adalah:

(a) beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya;

(b) memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan;

(g) memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian apabila barang dan/atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian.

Pasal 8 (1) UU-Konsumen

Pelaku usaha dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang:

(c) tidak sesuai dengan ukuran, takaran, timbangan dan jumlah dalam hitungan menurut ukuran yang sebenarnya;

(f) tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan barang dan/atau jasa tersebut;

15. Bahwa selanjutnya, pada tanggal 24 November 2014, PENGGUGAT

menghubungi TERGUGAT yang diwakili bagian pengelola melalui telepon

untuk menanyakan kesiapan lokasi, dan bagian pengelola menyatakan akan terus memantau proses perbaikan unit dan berjanji akan menghubungi PENGGUGAT kembali setelah Unit siap;

16. Bahwa, hingga tanggal 11 Desember 2014, tidak ada laporan dari bagian pengelola,

maka

dengan

inisiatif

pribadi,

PENGGUGAT

kembali

menghubungi langsung bagian pengelola dari TERGUGAT, dan didapat


jawaban dari pihak pengelola bahwa permintaan perbaikan masih dalam proses “General Cleaning”;

17. Bahwa, pada tanggal 17 Desember 2014, PENGGUGAT kembali datang ke

lokasi dan didapat fakta (P-9) bahwa kondisi Unit belum benar-benar diperbaiki, sehingga PENGGUGAT membuat pernyataan dengan tulisan

tangan (P-10) kepada bagian pengelola yang telah diteruskan kepada pihak manajemen yang isinya; 1. Meminta perbaikan secara detail agar segera

dilaksanakan oleh pihak Developer (TERGUGAT) ; 2. Keberatan

mengenai biaya AJB, BPHTB, dan biaya Notaris sebagai persyaratan serah terima Unit;

18. Bahwa, pada tanggal 7 Januari 2015, PENGGUGAT kembali menghubungi

bagian pengelola dan didapat jawaban bahwa permintaan perbaikan oleh

PENGGUGAT sebelumnya, masih dalam proses di bagian engineering dari TERGUGAT;

19. Bahwa hingga gugatan ini diajukan, TERGUGAT belum menyerahkan Unit padahal PENGGUGAT telah melunasi kewajiban seluruh Pembayaran

Harga Unit, pada bulan Oktober 2014 (P-2) sebagaimana diatur dalam tabel angsuran yang menjadi satu kesatuan dengan PPJB (P-5);

Ketentuan dalam Undang-undang, mewajibkan Penjual untuk melakukan penyerahan barang kepada pembeli, bilamana Pembeli telah membayar harga yang telah dijanjikan, sebagaimana diatur Pasal 1457 jo Pasal 1474 jo Pasal 1475 KUHPerdata;

Pasal 1457 KUHPerdata

“Jual-beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.” Pasal 1474 KUHPerdata

“Penjual mempunyai dua kewajiban utama, yaitu menyerahkan barangnya dan menanggungnya


“Penyerahan adalah pemindahan barang yang telah dijual ke dalam kekuasaan dan hak milik si pembeli”

20. Bahwa terdapat klausul baku dalam PPJB yang bukan saja merugikan

PENGGUGAT, namun juga terhadap konsumen lainnya yang dijadikan alasan bagi TERGUGAT untuk tidak melakukan serah terima Unit yakni pasal 6 angka 2a, Poin ii PPJB (P-5) yang intinya menyatakan “Pihak pertama

(TERGUGAT) tidak akan melakukan penyerahan Unit Apartmen apabila halaman 6 dari 28 halaman, Putusan No.139 /Pdt/2016/PT.Bdg.

Pihak Kedua (PENGGUGAT atau konsumen lainnya) belum memenuhi

seluruh kewajibannya, termasuk tetapi tidak terbatas pada pelunasan Harga Pengikatan, denda-denda, biaya-biaya dan kewajiban pembayaran lainnya (kalau ada) sesuai dengan ketentuan dalam Perjanjian”;

Undang-Undang melarang pelaku usaha/Penjual untuk menerapkan klausula

baku yang dapat merugikan konsumen/Pembeli, sebagaimana diatur Pasal Pasal 18 ayat 1 UU-Konsumen yang telah dipaparkan pada poin (13) diatas, jo 1473 KUHPerdata;


“Penjual wajib menyatakan dengan jelas, untuk apa ia mengikatkan

dirinya, janji yang tidak jelas dan dapat diartikan dalam berbagai pengertian, harus ditafsirkan untuk kerugiannya”

21. Bahwa, keberatan PENGGUGAT mengenai biaya AJB, BPHTB dan biaya

Notaris sebagai persyaratan serah terima Unit karena didasarkan pendapat :

1) biaya AJB, BPHTB dan biaya Notaris adalah diperuntukan sebagai dasar dari perbuatan hukum Jual Beli dan Balik Nama sertipikat, yang menjadi wajib dibayar, ketika perbuatan hukum itu siap untuk dilaksanakan, sedangkan

TERGUGAT tidak dapat memastikan kapan perbuatan hukum tersebut dilaksanakan. 2) BPHTB

merupakan pemasukan Negara berupa Pajak,

sehingga tidak semestinya dititipkan untuk dimanfaatkan terlebih dahulu oleh Badan hukum lain apalagi Swasta, sebagaimana diatur oleh Pasal 1 angka 1 Jo Pasal 9 ayat 1 dan ayat 2 Undang-Undang 7 tahun 2000 tentang

Perubahan Undang-Undang No 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, (selanjutnya disebut sebagai UU-BPHTB); Pasal 1 angka 1 UU-BPHTB

“Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yang selanjutnya disebut pajak”

Pasal 9 (1) UU-BPHTB

“Saat yang menentukan pajak terutang atas perolehan hak atas tanah dan

atau , bangunan untuk : (a). jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta “

Pasal 9 ayat (2) UU-BPHTB

“Pajak Terutang harus dilunasi pada saat diperoleh hak atas tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud dalam ayat 1”

Proses Musyawarah TANPA Pemufakatan

22. Bahwa, PENGGUGAT telah menyampaikan alasan keberatan biaya-biaya

sebagai persyaratan serah terima Unit sebagaimana telah dikemukakan, dan halaman 7 dari 28 halaman, Putusan No.139 /Pdt/2016/PT.Bdg.

beritikad baik telah menyatakan akan membayar seluruh biaya AJB, BPHTB dan biaya Notaris paling cepat 14 (empat belas) hari kerja, sebelum perbuatan hukum Jual beli dilaksanakan, namun TERGUGAT secara arogan

melalui bagian Legal tetap berpendapat bahwa hal tersebut tidak dapat dipenuhi yang bersandar pada PPJB baku;

23. Bahwa, tindakan TERGUGAT selaku pelaku usaha, yang merugikan

PENGGUGAT maupun konsumen lainnya dengan cara mempersyaratkan

biaya-biaya AJB, BPHTB dan Notaris sebagai dasar serah terima Unit, sedangkan biaya-biaya tersebut belum waktu nya untuk dibayar, dapat diperkirakan jumlah dan nilainya sebagai berikut:  

Jumlah Unit Apartmen yang dipasarkan TERGUGAT pada Proyek

Bogor Valley Residence: +/- 600 Unit Apartmen

Biaya yang dibebankan kepada tiap konsumen sebagai persyaratan

serah terima Unit: Rp.12.000.000 hingga Rp. 23.000.000 Sehingga dapat dirata-rata +/-: Rp. 17.500.000

Yang apabila dikalikan Jumlah Unit dengan Biaya yang dibebankan, maka didapatkan hasilnya adalah (lebih dari sepuluh milyar rupiah) = Rp.10.000.000.000 ++

Bahwa, patut diduga lebih dari separuh atau sebagian besar nilai tersebut,

bersumber dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang merupakan Pemasukan Negara berupa Pajak;

24. Bahwa masih terkait dengan penetapan biaya-biaya AJB, BPHTB dan biaya Notaris sebagai persyaratan serah terima unit, PENGGUGAT telah

mengingatkan TERGUGAT, tentang “potensi pidana” bagi TERGUGAT

dengan menerapkan klasula baku tersebut, yakni tindakan menerima terlebih dahulu

atau

memanfaatkan

pemasukan

Negara

berupa

Pajak

dari

PENGGUGAT dan atau konsumen lainnya, padahal kewajiban pembayaran tersebut belum waktunya untuk dibayar, namun TERGUGAT secara spontan

dan fasih menanggapi hal tersebut dengan menyatakan akan mencantumkan kalimat “Penitipan dari Konsumen” pada kuitansi yang dibuat terhadap segala penerimaan biaya-biaya tersebut;

Undang-Undang telah mengatur tentang konsekuensi Pidana terhadap penerapan klausula baku atau ; perbuatan curang atau ; penghimpunan dana dari masyarakat atau perbuatan merugikan keuangan Negara sebagaimana diatur oleh Pasal 62 ayat 1 UU-Konsumen ; atau Pasal 378 KUHP ; atau

Pasal 46 ayat 1 Undang-Undang 10 tahun 1998 tentang perubahan terhadap

Undang-Undang 7 tahun 1992 tentang Perbankan ; atau Pasal 2 ayat 1 UU halaman 8 dari 28 halaman, Putusan No.139 /Pdt/2016/PT.Bdg.

No 31 tahun 1999 sebagaimana telah diubah oleh Undang-Undang no 20 Tahun 2001 (UUTIPIKOR);

Pasal 62 ayat (1) UU-Konsumen

“Pelaku usaha yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 8, Pasal 9, Pasal 10, Pasal 13 ayat (2), Pasal 15, Pasal 17 ayat (1) huruf a, huruf b, huruf c,huruf e, ayat (2) dan Pasal 18

dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda paling banyak Rp 2.000.000.000,00 (dua milyar rupiah)” Pasal 378 KUHP

“Barangsiapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama

palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian

kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun

menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun” Pasal 46 ayat (1) UUPerbankan

Barangsiapa menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk

simpanan tanpa izin usaha dari Pimpinan Bank Indonesia sebagaimana dimaksud dalam Pasal 16, diancam dengan pidana penjara sekurang-kurangnya 5 (lima) tahun dan paling lama 15 (lima

belas) tahun serta denda sekurang-kurangnya Rp 10.000.000.000,00

(sepuluh miliar rupiah) dan paling banyak Rp 200.000.000.000,00 (dua ratus miliar rupiah)."

Pasal 2 (1) UUTipikor

“Setiap orang yang secara melawan hukum melakukan perbuatan memperkaya diri sendiri atau orang lain atau suatu korporasi yang dapat merugikan keuangan negara atau perekonomian negara,

dipidana penjara dengan penjara seumur hidup atau pidana penjara paling singkat 4 (empat) tahun dan paling lama 20 (dua puluh) tahun

dan denda paling sedikit Rp200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah) dan paling banyak Rp1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah)” Pasal 15 UUTipikor “Setiap orang

yang melakukan

percobaan, pembantuan,

atau

pemufakatan jahat untuk melakukan tindak pidana korupsi, dipidana dengan pidana yang sama sebagaimana dimaksud Pasal 2, Pasal 3, Pasal 5 sampai dengan Pasal 14”


25. Bahwa, terdapat klasusul baku lainnya yang juga merugikan PENGGUGAT, salah satunya apa yang diatur oleh Pasal 2 angka 4 PPJB (P-5) yakni

dengan membatasi sanksi keterlambatan serah terima Unit sebesar 3% bagi

TERGUGAT,

sebaliknya

denda

keterlambatan angsuran tidak dibatasi;

bagi

PENGGUGAT

akibat

26. Bahwa, TERGUGAT juga beritikad buruk mengingkari kewajiban denda

tersebut yang menjadi konsekuensi dari keterlambatan penyerahan Unit, karena ketika diingatkan oleh PENGGUGAT, TERGUGAT beralasan serah terima unit cukup didasarkan pada saat tanggal Undangan dibuat dan dikirim, yaitu pada tanggal 6 Oktober 2014 (P-7), dan BUKAN didasarkan pada saat serah terima Unit dalam keadaan baik yang belum terealisasi;

27. Bahwa pada tanggal 21 Januari 2015, PENGGUGAT kembali datang ke

lokasi untuk melakukan pengecekan Unit, dan bagian pengelola lagi-lagi

hanya berjanji secara lisan akan menyelesaikan beberapa pekerjaan perbaikan yang diminta , sehingga PENGGUGAT mengirim surat melalui email (P-11) kepada TERGUGAT yang diwakili oleh bagian Customer

Service, yang isinya menegaskan dan mengulang apa yang telah disampaikan sebelumnya baik secara lisan maupun tertulis;

28. Bahwa pada tanggal 3 Februari 2015, TERGUGAT yang diwakili oleh bagian

Customer Service membalas surat (P-11) yang secara implisit menyatakan tidak

dapat

memfasilitasi

keinginan

dan

keberatan

PENGGUGAT

sebagaimana diajukan tertulis pada surat sebelumnya dan hal tersebut

ditegaskan kembali oleh TERGUGAT yang diwakili bagian Legal pada hari dan tanggal yang sama melalui pembicaraan telepon;

29. Bahwa pada tanggal 4 Febuari 2015 PENGGUGAT telah memperingatkan TERGUGAT melalui surat Somasi Nomor LGL/03/II/2015 - WN (P-12),

namun surat somasi tersebut tidak ditanggapi oleh TERGUGAT dan tidak ada itikad baik dari TERGUGAT untuk menyelesaikan permasalahan tersebut;

II. PERBUATAN MELAWAN HUKUM

30. Bahwa berdasarkan pasal 1365 KUHperdata dikatakan “Tiap perbuatan

melanggar hukum (onrechtmatige daad), yang membawa kerugian kepada

orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, menggantikan kerugian tersebut”;

KERUGIAN PENGGUGAT AKIBAT TINDAKAN SEPIHAK DAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM DARI TERGUGAT.


31. Bahwa PENGGUGAT mengalami kerugian-kerugian oleh karena tidak

dipenuhi hak-haknya oleh TERGUGAT dan atau tindakan-tindakan yang dapat

digolongkan

Perbuatan

Melawan

Hukum

adalah

sebesar

Rp.357.136.490 (tiga ratus lima puluh tujuh juta seratus tiga puluh enam ribu empat ratus sembilan puluh rupiah) yang dirinci sebagaimana berikut:

31.1 Hak PENGGUGAT akibat keterlambatan penyerahan Unit adalah kompensasi denda sebesar:

1 per mil/hari dikali 115 Hari (terhitung dari 6 oktober hingga 17

Febuari 2015) dikali Harga Pengikatan, sebagaimana diatur di dalam PPJB (P-5);

= 11.5 % dari Harga Pengikatan Rp.322.926.829;

= Rp.37.136.490 (tigapuluh tujuh juta seratus tigapuluh enam ribu empat ratus sembilan puluh rupiah);

31.2 Akibat

keterlambatan penyerahan

Unit, PENGGUGAT harus

menyewa tempat tinggal pada bulan November 2014 (P-13); -

Biaya sewa tempat tinggal PENGGUGAT untuk rentan waktu

November 2014 hingga November 2015 sebesar Rp.75.000.000 (tujuh puluh lima juta rupiah);

31.3 Selain daripada itu akibat keterlambatan penyerahan Unit, dan tindakan TERGUGAT, kerugian materil yang dialami PENGGUGAT

dikarenakan tersitanya waktu, biaya, dan tenaga termasuk namun tidak terbatas pada biaya-biaya yang timbul dari upaya musyawarah

hingga upaya hukum yang telah dilakukan PENGGUGAT selama kurang lebih empat bulan lamanya, adalah dsebagai berikut; -

Biaya jasa pengacara: Rp.100.000.000

Operasional dan Akomodasi sejak proses Musyawarah hingga proses gugatan ini diajukan: Rp. 25.000.000

31.4 Akibat keterlambatan penyerahan Unit, PENGGUGAT selaku

pelaku usaha di bidang Interior, mengalami kerugian immateril

karena tidak dapat memperlihatkan Unit Apartmen yang akan dijadikan contoh bagi calon konsumen dari PENGGUGAT;

- Rp. 30.000.000 x 4 bulan (November 2014 – Febuari 2015); = Rp. 120.000.000 Terbilang: (seratus dua puluh juta rupiah);

Bahwa berdasarkan hal-hal tersebut di atas maka PENGGUGAT mohon agar Ketua Pengadilan Negeri Bogor berkenan untuk memeriksa perkara ini,

sebagaimana diatur didalam Pasal 21 ayat 1 PPJB (P-5) jo Pasal 118 ayat 4 HIR;

Pasal 21 ayat 1 PPJB halaman 11 dari 28 halaman, Putusan No.139 /Pdt/2016/PT.Bdg.

Semua perselisihan dan perbedaan pendapat yang mungkin timbul dalam pelaksanaan Perjanjian ini akan diselesaikan oleh PARA PIHAk secara musyawarah, Apabila penyelesaian secara musyawarah tidak tecapai, maka penyelesaian selanjutnya akan dilakukan melalui Pengadilan Negri Bogor di Bogor

Pasal 118 (4) HIR

Jika ada suatu tempat tinggal yang dipilih dengan surat akta, maka

penggugat, kalau mau, boleh mengajukan tuntutannya kepada ketua

pengadilan negeri yang dalam daerah hukumnya terletak tempat tinggal yang dipilih itu.

dan berkenan pula untuk memutuskan : Primair:

1. Menerima

seluruhnya;

dan

mengabulkan

gugatan

PENGGUGAT

untuk

2. Menyatakan tindakan dari TERGUGAT sebagai Perbuatan Melawan Hukum ;

3. Menyatakan klausula-klausula baku yang ada dalam PPJB dan merugikan PENGGUGAT dan konsumen lainnya adalah Batal Demi Hukum yakni ; 

Pasal 2 ayat 2 PPJB



Pasal 6 ayat 2a poin ii PPJB

    

Pasal 2 ayat 3 PPJB

Pasal 6 ayat 2b PPJB Pasal 6 ayat 4 PPJB Pasal 8 ayat 3 PPJB

Pasal 22 ayat 4 PPJB

4. Memerintahkan kepada TERGUGAT untuk segera menyesuaikan klausula-klausula

baku

yang

merugikan

PENGGUGAT

dan

bertentangan dengan Undang-Undang, untuk dibuat dalam bentuk yang baru dan di hadapan Notaris/PPAT;

5. Memerintahkan TERGUGAT untuk segera melakukan serah terima Unit Apartemen dalam keadaan baik dan layak, yang menjadi hak PENGGUGAT, tanpa mempersyaratkan biaya BPHTB, AJB dan biaya Notaris yang belum jatuh tempo;

6. Menghukum TERGUGAT untuk segera mengganti seluruh kerugian

yang diderita PENGGUGAT baik materil maupun immaterial termasuk

pembayaran denda akibat keterlambatan penyerahan Unit dengan


jumlah sebesar Rp. 357.136.490 (tiga ratus lima puluh tujuh juta seratus tiga puluh enam ribu empat ratus sembilan puluh rupiah);

7. Menghukum TERGUGAT, dengan membayar uang paksa sebesar

Rp. 500.000.- (lima ratus ribu rupiah) setiap hari atas keterlambatan pembayaran kepada PENGGUGAT yang dihitung dari kerugian PENGGUGAT sebesar Rp. 357.136.490 (tiga ratus lima puluh tujuh juta seratus tiga puluh enam ribu empat ratus sembilan puluh rupiah);

8. Memerintahkan kepada pihak yang berwenang untuk melakukan

penyelidikan dan atau penyidikan terhadap tindakan-tindakan dari TERGUGAT yang berpotensi sebagai perbuatan pidana;

9. Menyatakan putusan atas perkara ini dapat dijalankan terlebih

dahulu meskipun ada upaya perlawanan, upaya hukum banding, kasasi atau upaya hukum lain dari TERGUGAT (uitvoerbaar bij voor raad);

10. Menghukum TERGUGAT untuk membayar biaya perkara.

Subsidair:

Apabila Majelis Hakim berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono).

Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut, pada persidangan

tanggal 24 Juni 2015 Tergugat telah mengajukan “Jawaban” secara tertulis, yang pada pokoknya mengemukakan hal-hal sebagai berikut:

I.

DALAM EKSEPSI

A. GUGATAN PARA PENGGUGAT KABUR (ABSCURE LIBEL). 1.

Bahwa gugatan Penggugat mengenai Perbuatan Melawan Hukum

sangat kabur dan tidak mempunyai dasar hukum yang jelas. Dalam gugatannya Penggugat tidak menjelaskan perbuatan melawan

hukum apa yang dilakukan oleh Tergugat, karena semua dalil yang

dikemukakan oleh Penggugat dalam positanya sebagai DASAR dalam gugatanya adalah dalil yang berdasarkan adanya perjanjian 2.

antara Penggugat dengan Tergugat;

Bahwa

FAKTA

diakui

secara

tegas

oleh

Penggugat

dalam

gugatannya bahwa Penggugat telah menandatangani perjanjian

dengan Tergugat terkait objek perjanjian yaitu Tower C, lantai 16, Unit No.7 dengan luas semi grosse 52 m2, yang terletak di Jalan Raya Soleh Iskandar Nomor 5, Kelurahan Kedung badak, Kecamatan

Kedunghalang, Bogor setempat dikenal sebagai “Bogor Valley Condotel”, yang dibangun oleh Tergugat. adapun perjanjian berupa:


2.1. Surat Konfirmasi Unit No.362 selanjutnya diganti berkaitan dengan perubahan luas, dengan Surat Konfirmasi Unit No.362 733,tanggal 27 Februari 2012;

2.2. Perjanjian

Pengikatan

Jual

Beli

Satuan

Rumah

No.357/PPJB-BVC/BCB/V/2013, tanggal 01 Mei 2013.

Susun

Jadi jelas hubungan hukum atara Penggugat dan Tergugat adalah hubungan hukum yang didasari adanya suatu perjanjian.

3. Bahwa terdapat kontradiksi antara Posita dan Petitum dalam Gugatan Penggugat, dalam Posita Penggugat mendalilkan mengenai adanya

cidera janji atas perjanjian antara Penggugat dan Tergugat sedangkan dalam Petitumnya menyatakan Tergugat telah melakukan

perbuatan melawan hukum. Penggugat tidak dapat membedakan mana perbuatan yang dapat dikatagorikan Perbuatan Melawan

Hukum, gugatan Penggugat digabung antara gugatan perbuatan

melawan hukum dan wanprestasi hal tersebut secara hukum acara perdata tidak dibenarkan.

Bahwa Yurisprudensi tetap putusan Mahkamah Agung RI No.1875 K/Pdt/1984 tanggal 29 April 1986 telah menyatakan, bahwa

"Penggabungan gugatan perbuatan melawan hukum dengan perbuatan ingkar janji tidak dibenarkan dalam tertib beracara dan harus diselesaikan tersendiri pula";

Sebagaimana pendapat M. Yahya Harahap, S.H. dalam buku Yahya Harahap,S.H.

HUKUM

ACARA

PERDATA

Tentang

Gugatan,

Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, dan Putusan Pengadilan, Sinar Grafika Cetakan kedelapan, Oktober 2008, hal.454.

Ditinjau dari segi sumber hukum Wanprestasi menurut pasal 1243 KUHPerdata timbul dari persetujuan (agreement) yang berdasarkan pasal 1320 ayat (1), adalah:

Akan tetapi, jika diteliti lebih lanjut, terdapat beberapa perbedaan prinsip antara keduanya, antara lain: (1) Ditinjau dari segi sumber hukum

Wanprestasi menurut Pasal 1243 KUH Perdata timbul dari persetujuan (agreement) yang berdasarkan Pasal 1320 KUH Perdata: 

Harus ada lebih dahulu perjanjian antara dua pihak, sesuai dengan yang digariskan Pasal 1320 KUH Perdata.






Salah satu asas perjanjian menggariskan bahwa apa yang

telah disepakati harus dipenuhi atau promise must be kept;

Dengan demikian, wanprestasi terjadi apabila debitur; -

Tidak memenuhi prestasi yang dijanjikan sama

-

Tidak memenuhi prestasi tepat waktu, atau

-

sekali, atau

Tidak memenuhi prestasi yang dijanjikan secara layak.

Selanjutnya perbuatan melawan hukum (PMH) menurut Pasal 1365 KUH Perdata, lahir akibat perbuatan orang: 

Yang

4.

perbuatan

melanggar

onrechtmatig (unlawful):

hukum

atau

-

Bisa dalam bentuk pelanggaran pidana atau factum

-

Dalam bentuk pelanggaran maupun kesalahan perdata (law



merupakan

delictum, atau of tort),

Atau dalam perbuatan tersebut sekaligus bertindih delik pidana dan kesalahan perdata.

Dalam

perbuatan

bertindih

secara

pelakunya sekaligus dapat dituntut:

berbarengan

maka

-

Hukuman pidana, atas pertanggungjawaban pidana (crime

-

Pertanggungjawaban perdata (civil liability).

liability), dan

Jadi dalil Penggugat dalam gugatannya mengenai Tergugat tidak mempunyai dasar hukum dan disusun secara tidak cermat, oleh

karenanya gugatan tersebut menjadi Kabur. Berdasarkan hal tersebut Tergugat mohon kepada Majeis Hakim yang terhormat untuk kiranya demi hukum menyatakan menolak Gugatan Penggugat atau setidaktidaknya menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat di terima.

B. Dalam Perjanjian Timbal Balik Masing-Masing Dibebani Kewajiban Untuk Memenuhi Prestasi Secara Timbal Balik (Exceptio non adimpleti contractus).

5. Bahwa dalam perjanjian timbal balik masing-masing pihak dibebani kewajiban untuk memenuhi prestasi secara timbal balik, artinya

seseorang tidak berhak menggugat ; apabila dia sendiri tidak memenuhi apa yang menjadi kewajibannya dalam perjanjian.


6. Bahwa

Secara

tegas

diakui

oleh

Penggugat

bahwa

antara

Penggugat dengan Tergugat telah terikat dalam suatu perjanjian yang sepakati dan Perjanjian

ditandatangani sebagaimana tertuang dalam

Pengikatan

Jual

Beli

Satuan

No.357/PPJB-BVC/BCB/V/2013, tanggal 01

Rumah

Susun

Mei 2013.Tergugat

selaku PIHAK PERTAMA dan Penggugat selaku PIHAK KEDUA,

objek perjanjian yaitu Tower C, lantai 16, Unit No.7 dengan luas semi grosse 52 m2, yang terletak di Jalan Raya Soleh Iskandar Nomor 5,

Kelurahan Kedung badak, Kecamatan Kedunghalang, Bogor setempat dikenal sebagai “Bogor Valley Condotel”;

7. Bahwa sebagaimana termuat dalam perjanian, pada Pasal 3 Harga

Jual Dan Cara Pembayaran,Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun No.357/PPJB-BVC/BCB/V/2013, tanggal 01 Mei 2013 Ayat 1 dan 3 yang di kutib sebagai berikut:

“ 1.Harga pengikatan jual beli Sarusun Milik adalah sebesar Rp.320.926.829,-(tigaratus

duapuluh

juta

sembilanratus

duapuluh enam ribu delapanratus duapuluh Sembilan rupiah), yang pembayaran wajib dilakukan, oleh PIHAK KEDUA secara tunai (kontan) bertahap yang jumlah angsuran (cicilan) dan waktu (tanggal) pembayaran angsuran: -

berdasarkan

Daftar

Angsuran

ditandatangani oleh PARA

Pembayaran

yang

PIHAK yang menjadi satu

kesatuan dengan perjanjian (LAMPIRAN II)”

“3. Sedangkan biaya-biaya lainnya yang menjadi beban PIHAK KEDUA termasuk tapi tidak terbatas pada:

a. Biaya Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan Akta Jual Beli; b. Biaya Pengurusan Sertifikat HM-SRS;

c. Biaya pendaftaran (balik nama) Sertifikat HM-SRS ke atas nama PIHAK KEDUA;

d. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB); e. Biaya Penggunaan dan atau biaya pemeliharaan; f. PajakBumi dan Bangunan (PBB);

g. Biaya Aktivasi dan Balikn nama air dan listrik ; h. Biaya administrasi (jika ada); i.

Biaya yang timbul atas ketentuan/peraturan/ kebijaksanaan

dari pemerintah (jika ada).”

8. Bahwa saat ini Tergugat telah selesai melakukan pengurusan

Sertifikat HM-SRS atas unit Tower C, lantai 16, Unit No.7 dan halaman 16 dari 28 halaman, Putusan No.139 /Pdt/2016/PT.Bdg.

sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HM-SRS) penerbitan

sertipikat oleh Kantor Pertanahan Kota Bogor pada tanggal 17 Desember 2014. Biaya atas hal tersebut sebagaimana perjanjian menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA dalam hal ini Penggugat.

Oleh karenanya Penggugat wajib membayar atas biaya tersebut kepada PIHAK PERTAMA yaitu Tergugat.

9. Maka dikarenakan sertipikat HM-SRS telah selesai di urus oleh

Tergugat, maka sesuai dengan Pasal 16 Penandatanganan Akta Jual Beli,

Perjanjian

Pengikatan

Jual

Beli

Satuan

No.357/PPJB-BVC/BCB/V/2013, tanggal 01

Rumah

Susun

Mei 2013. Tergugat

wajib menyelenggarakan penandatangan Akta Jual Beli, oleh

karenanya Tergugat mulai melakukan persiapan penandatangan Akta Jual Beli.

10. Salah satu syarat dilaksanakan Penandatangan Akta Jual Beli adalah

PIHAK KEDUA selaku pembeli telah membayar biaya terkait transaksi akta jual beli, yaitu antara lain: a. Biaya Akta Jual Beli;

b. Biaya Pengurusan Sertifikat HM-SRS;


d. Bea perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB;

e. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Pajak terkait lainnya.

11. Biaya-biaya tersebut Tergugat tagihkan pada saat bersamaan

dengan serah terima unit bangunan, syarat untuk serah terima unit

atau Penandatangan Berita Acara Serah Terima unit yaitu Pembeli telah menyelesaikan kewajiban pembayarnnya sebagaimana tertuang dalam Pasal 6Pembanguan dan Penyerahan, ayat 2 a, ii Perjanjian Pengikatan

Jual

Beli

Satuan

Rumah

Susun

No.357/PPJB-

BVC/BCB/V/2013, tanggal 01 Mei 2013, yang dikutib sebagai berikut:

“ 2. a. PIHAK PERTAMA akan melakukan penyerahan Fisik secara bertahap atas Bogor Valley Condotel, yaitu untuk Tower Raffles Blok A dimulai dari bulan Desember 2013, Tower Raffles Blok B dimulai bulan Januari 2014, Tower Raffles

Blok C dimulai bulan Februari 2014, dengan toleransi 145 (seratus empat puluh lima) hari kerja, Kecuali:

ii. Pihak Kedua belum memenuhi seluruh kewajibannya, termasuk

tetapi tidak terbatas pada pelunasan seluruh Harga Pengikatan, denda- denda, biaya - biaya, dan kewajiban - kewajiaban


pembayaran Perjanjian.

Jadi

lainnya

Penggugat

wajib

(kalau

ada)

membayar

sesuai

ketentuaan

biaya-biaya

yang

dalam menjadi

kewajibanya selain pelunasan harga jual terlebih dahulu guna, dapat di lakukan serah terima unit dan Penggugat menandatangani Berita Acara Serah Terima Unit. Penggugat menolak melakukan pmbayaran kewajibannya antara lain berupa:

a. Biaya Akta Jual Beli;

b. Biaya Pengurusan Sertifikat HM-SRS;


d. Bea perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB);

e. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Pajak terkait lainnya.

Namun ingin segera bisa dilakukan serah terima unit. Itulah yang menjadi alasan Penggugat menggugat Tergugat, hal tersebut tidak

dibenarkan secara hukum, karna dalam hubungan perjanjian para pihak wajib melaksanakan prestasinya masing-masing dalam hal ini Tergugat telah melaksanaknguan prestasinya yaitu telah selesai membangun Bogor Valley Condotel, telah selesai mengurus sertipikat

Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HM-SRS), telah melakukan serah terima unit kepada pembeli dan telah mulai mempersiapkan menyelenggarakan

penandatangan

Akta

Jual

Beli.

Justru

Penggugatlah yang belum selesai melaksanakan kewajibannya,

maka Penggugat tidak berhak menggugat Tergugat. Sebagaimana

FAKTA Penggugat sendiri tidak memenuhi apa yang menjadi kewajibannya dalam perjanjian.Berdasarkan hal tersebut Tergugat

mohon kepada Majeis Hakim yang terhormat untuk kiranya demi hukum menyatakan menolak gugatan Penggugat atau setidakII.

tidaknya menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat di terima.

DALAM POKOK PERKARA 1.

Bahwa Tergugat mohon apa yang Tergugat uraikan dalam Eksepsi merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan Dalam Pokok Perkara di bawah ini;

2.

Bahwa Tergugat menolak seluruh dalil gugatan Penggugat dalam

3.

Bahwa dalam dalil Penggugat pada angka 1,2,3,4,5,6,7,8 dan 9 dalam

gugatannya, kecuali yang diakui secara tegas oleh Tergugat;

posita gugatannya justru MENGAKUI bahwa antara Tergugat dan

Penggugat telah terikat dalam suatu Perjanjian Pengikatan Jual Beli halaman 18 dari 28 halaman, Putusan No.139 /Pdt/2016/PT.Bdg.

Satuan Rumah Susun No.357/PPJB-BVC/BCB/V/2013, tanggal 01 Mei 2013.

Bahwa

sebagaimana diatur dalam Bagian Ke Tiga, Tentang Akibat

Suatu Perjanjian, pasal 1338 KUHPerdata yaitu:

“Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-

undang bagi yang membuatnya.”

4. BahwaTergugat menolak gugat dalil Penggugat pada angka 10,11,12

dalam posita gugatannya, bahwa dalil tersebut menyesatkan dan tidak sesuai

fakta

yang

sebenarnya.

Tergugat

telah

melaksanakan

kewajibannya untuk melakukan penyerahan unit dengan mengirimkan surat undangan

kepada Tergugat terkait akan dilaksanakannya

penyerahan fisik unit dan penandatangan berita acara serah terima. Untuk Tower Raffles Blok C dimulai bulan Februari 2014, dengan

toleransi 145 (seratus empat puluh lima) hari kerja, jadi tepatnya jatuh pada awal bulan Oktober. Surat Pertama dikirimkan tertanggal 1

Oktober 2014, guna hadir dalam serah terima pada hari senin/6

Oktober 2014. Namun penggugat tidak hadir. Maka dikirimlah Surat

Kedua dikirm pada tanggal 8 Oktober 2014, guna hadir pada hari selasa/14 oktober 2014. Namun serah terima tidak dapat dilaksanakan karena Penggugat tidak bersedia membayar biaya terkait pelaksanaan penandatangan

Akta

Jual

Beli

yang

menjadi

kewajibannya

sebagaimana tertuang dalam Pasal 6 Pembanguan dan Penyerahan,

ayat 2 a, ii Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun No.357/PPJB-BVC/BCB/V/2013, tanggal 01 sebagai berikut:

Mei 2013, yang dikutib

“ 2. a. PIHAK PERTAMA akan melakukan penyerahan Fisik secara bertahap atas Bogor Valley Condotel , yaitu untuk Tower Raffles Blok A dimulai dari bulan Desember 2013, Tower

Raffles Blok B dimulai bulan Januari 2014, Tower Raffles

Blok C dimulai bulan Februari 2014, dengan toleransi 145 (seratus empat puluh lima) hari kerja, Kecuali:

ii.Pihak Kedua belum memenuhi seluruh kewajibannya, termasuk

tetapi tidak terbatas pada pelunasan seluruh Harga Pengikatan, denda - denda, biaya - biaya, dan kewajiban - kewajiaban

pembayaran lainnya (kalau ada) sesuai ketentuaan dalam Perjanjian.

5. Tergugat menolak dalil Penggugat pada angka 13 pada posita

gugatannya yang keberatan menegenai isi pasal 2 angka 2 ii dan angka halaman 19 dari 28 halaman, Putusan No.139 /Pdt/2016/PT.Bdg.

4 PPJB, hal tersebut sangat mengada-ada bagaimana mungkin

Penggugat keberatan atas pasal tersebut saat ini padahal Penggugat

sebelumnya membaca dan memahami isi semua pasal dalam

Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun No.357/PPJBBVC/BCB/V/2013, tanggal 01

Mei 2013.Penggugat telah memberi

paraf atas setiap halaman dan telah sepakat serta menandatangai perjanjian tersebut.

6. Tergugat menolak dalil Penggugat pada angka 14 pada posita gugatannya,

karena

Penggugat

dan

Tergugat

telah

SETUJU

menegenai seluruh isi pasal dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun No.357/PPJB-BVC/BCB/V/2013, tanggal 01 Mei

2013. Mengenai luas yang terdapat dalam perjanjian adalah luas semi groose yaitu luas netto sarusun milik ditambah dengan luas bagian

bersama, yang dibagi secara proporsional dengan unit-unit yang terletak pada lantai yang sama.

7. Tergugat menolak dalil Penggugat pada angka 15,16,17,18, dan 19

pada posita gugatannya, dalil tersebut menyesatkan dan bertentangan satu sama lain. Disatu sisi Penggugat menuntut agar unit Tower C,

lantai 16, Unit No.7 tersebut, segera diserah terimakan dalam kondisi unit yang sesuai standart penilaian dari Penggugat sendiri, Penggugat

mendesak agar permintaanya segera dilaksanakan. Namun disisilain

Penggugat tidak mau membayar kewajibannya yang menjadi syarat

untuk dilaksanakannya serah terima unit hal ini bertentangan dengan isi perjanjian yang telah kedua belah pihak sepakati.


pada posita gugatannya. Faktanya sampai dengan saat ini para pembeli

Bogor

valley

Condotel

menyambut

baik

persiapan

penandatanganan Akta Jual Beli, dan para pembeli telah melakukan serah terima unit yang dibelinya dengan membayar atas apa yang

menjadi kewajibannya.Sebagai syarat untuk serah terima antara lain Biaya Akta Jual Beli

a. Biaya Pengurusan Sertifikat HM-SRS;

b. Biaya pendaftaran (balik nama) Sertifikat HM-SRS ke atas nama

PIHAK KEDUA;

c. Bea perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB);

d. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Pajak terkait lainnya.

Sampai dengan bulan Juni 2015dari + 630 dari total unit terjual, pembeli

yang

telah

LUNAS

membayar

biaya-biaya

terkait


Penandatangan Akta Jual Beli adalah sebanyak + 265 (dua ratus enam

puluh lima) orang, dan yang membayar secara mencicil dengan batas waktu 6 (enam) kali cicilan + 21 (dua puluh satu) orang, total sampai Juni 2015 adalah 286 jumlah tersebut selalu bertambah . Tergugat

memberikan kebijakan pembayaran dapat dilakukan secara mencicil guna meringankan para pembeli.saat ini Sertipikat SHM-SRS sudah

terbit atas masing-masing unit dan, saat ini proses pemecahan PBB

(Pajak Bumi dan Bangunan) pun telahmasuk tahap pencetakan maka segera

setelah

PBB

terbit,

maka

dimulai

proses

persiapan

pemberkasan, pembayaran pajak terkait Penandatanganan Akta Jual Beli, lalu

Pentingnya

penjadwalan penandatanganan Akta Jual Beli. Mengingat dilaksakan

penandatangan

Akta

Jual

Beli tersebut

yangmana dengan ditandatananinya Akta Jual Beli maka secara legalitas para pembeli sah sebagai pembeli dan sertipikat SHM-SRS dapat dilakukan balik nama ke atas nama pembeli.


pada posita gugatannya.Dalil tersebut tidak memiliki dasar hukum dan

tidak jelas arah dan tujuannya isinya hanya pengulangan atas dalil-dalil Penggugat sebelumnya dan hanya berisikan cerita-cerita pengalaman dari Penggugat tanpa ada dasar hukum. Hal ini semakin jelas gugatan

ini disusun tanpa dasar dan arah yang jelas karna ,di satu sisi dalil Penggugat tentang Wanpretasi di sisilain dalil tentang Perbuatan Melawan Mukum. Atas dalil-dalil

Penggugat tersebut sudah

sepatutnya dikesampingkan oleh Majelis Hakim;

10. Tergugat menolak dalil Penggugat pada angka romawi II angka 30, Penggugat tidak bisa menjelaskan Perbuatan Melawan Hukum apa

yang telah dilakukan Tergugat, maka dalil tersebut sudah sepatutnya di kesampingkan oleh Majelis Hakim yang Terhormat;

11. Tergugat menolak dan keberatan atas dalil Penggugat pada angka

romawi II angka 31 dan angka31.1, 31.2, 31.3, 31. 4. Penggugat telah

merubah posita gugatannya yang diajukan pada tanggal 23 Februari 205 dengan register perdata No. 30/Pdt.G/2015/PN.Bgr dengan

Gugatan Perubahan yang diajukan pada tanggal 10 Juni 2015. Di muka persidangan dihadapan Majelis Hakim yang terhormat Pengugat

menyampaikan perubahan gugatannya tidak menyangkut masalah materill. Setelah Tergugat pelajari ternyata Penggugat Jelas telah

melakukan perubahan atas gugatannya yang menyangkut materiil gugatan yaitu pada bagian posita gugatannya.


12. Penggugat telah merubah isi Posita gugatannya yang menjadi dasar tuntutan ganti rugi dalam gugatan Perbuatan Melawan Hukum yang diuajukan oleh Penggugat. Perubahan dalam posita tersebut adalah: Semula

“31. Bahwa PENGGUGAT mengalami kerugian-kerugian oleh karena tidak dipenuhi hak-haknya oleh TERGUGAT dan atau tindakan-

tindakan yang dapat digolongkan perbuatan melawan hukum

adalah sebesar Rp. 315.032.000 (tiga ratus lima belas juta tiga puluh dua juta rupiah) yang di perinci sebagai berikut :”

Dirubah menjadi

“31. Bahwa PENGGUGAT mengalami kerugian-kerugian oleh karena tidak dipenuhi hak-haknya oleh TERGUGAT dan atau tindakan-

tindakan yang dapat digolongkan perbuatan melawan hukum adalah sebesar Rp. 357.136.490 (tiga ratus lima puluh tujuh

juta seratus tiga puluh enam ribu empat ratus Sembilan puluh rupiah) yang di perinci sebagai berikut:”

Pasal 127 Rv

“Penggugat berhak untuk mengubah atau mengurangi tuntutannya

sampai saat perkara di putus, tanpa boleh mengubah atau menambah pokok gugatannya.”

Putusan MA-RI No.1043.K/Sip/1973, tanggal 13 Desember 1774 danNo.823.K/Sip/1973, tanggal 29 Januari 1976:

Yurisprudensi mengizinkan perubahan atau tambala ahan gugatan asal tidak menakibatkan perubahan posita dan Tergugat tidak dirugikan haknya untuk membela diri (Hak Pembelaan diri) atau pembuktian.

Bagian posita yang di rubah oleh Penggugat adalah nilai dari ganti rugi

yang di tuntutnya kepada Tergugat dalam gugatannya, nilai perubahan

tersebut sangat signifikan jelas hal tersebut sangat merugikan

karenanya Tergugat sangat keberatan atas perubahan posita dasar tersebut dan hal ini pun bertentangan dengan Pasal 127 Rv. Kerugian

dari

Penggugat

sebagaiman

yang

didalilkan

dalam

gugatannya tersebut, jelas mengada-ada karna tidak ada perbuatan melanggar hukum yang Tergugat lakukan terhadap Penggugat.

Ketentuan dalam perjanjian dan ketentuan serah terima unit sama adanya dan berlaku untuk semua pembeli Bogor Valley Condotel.

13. Penggugat

menolak seluruh isi

Petitum

primair

dari

gugatan

Penggugat angka 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10 Karena antara Petitum dengan Posita gugatannya saling bertentangan satu sama lain. Di tambah lagi


adanya pebahasan materi pidana dalam dugatan ini, semakin menjelaskan bahwa gugatan ini sangat lemah dasar hukumnya . Penggugat juga menolak tututan/permohonan mengenai provisi, karena dalam posita gugatan Penggugat tidak mendalilkan dasar dituntutnya suatu putusan Provisi.

14. Bahwa Jelas Penggugat TIDAK cermat dalam menyusun gugatannya dan dalil dalam gugatan saling bertentangan, Penggugat melakukan penggabungan

antara

perbuatanWanpretasi

dan

Perbuatan

Meklawan Hukum. Hal tersebut justru dapat berakibat fatal yang dapat menimbulkan ketidak pastian hukum di Republik Indonesia ini sangat bertentangan dengan

dan

semangat Kitab Undang-Undang

Hukum Perdata dan Azas-Azas Perjanjian. Oleh karenanya sudah sepatutnya Majelis Hakim Yang Mulia menolak Gugatan Penggugat .

Berdasarkan alasan-alasan dan fakta hukum sebagaimana diuraikan di atas, maka Tergugat mohon kepada Majelis Hakim untuk memberikan Putusan sebagai berikut: PETITUM:

Dalam Eksepsi

1. Menerima Eksepsi Tergugat untuk seluruhnya;

2. Menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima (Niet on vankelijke);.

Dalam Pokok Perkara

1. Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menolak permohonan yang dimohonkan Penggugat;

3. Membebankan biaya perkara menurut hukum kepada Penggugat;

Atau apabila Majelis Hakim berpendapat lain mohon Putusan yang seadiladilnya (Ex aequo at bono).

Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut Pengadilan Negeri

Bogor telah menjatuhkan putusan, tanggal 28 Oktober 2015 Nomor 30 / Pdt. G / 2015 / PN .Bgr., yang amarnya berbunyi sebagai berikut : Dalam Eksepsi: -

Menolak eksepsi Tergugat untuk seluruhnya;

-

Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

Dalam Pokok Perkara: -

Menghukum Penggugat untuk membayar biaya yang timbul dalam perkara

ini yang sampai saat ini berjumlah Rp.591.000,00 ( lima ratus Sembilan puluh satu ribu rupiah ) ;


Menimbang, bahwa sesuai dengan Surat Pernyataan Permohonan

Banding Nomor : 30/PDT.G/2015/PN.Bgr, yang ditandatangani oleh

Panitera

Pengadilan Negeri Bogor, pada tanggal 30 Oktober 2015, Pembanding semula

Penggugat, telah mengajukan permintaan banding terhadap putusan Pengadilan Negeri Bogor, tanggal 28 Oktober 2015 Nomor 30 / Pdt. G / 2015 / PN .Bgr. dengan seksama;

Menimbang, bahwa berdasarkan Surat Pemberitahuan Pernyataan

Permohonan Banding Nomor: 30/PDT.G/2015/PN.Bgr, yang ditandatangani oleh

Jurusita pengganti Pengadilan Negeri Bogor, dimana pengajuan permohonan banding

oleh

Pembanding

semula

Penggugat

tersebut

diatas

telah

diberitahukan secara sah dan patut kepada Terbanding semula Tergugat pada tanggal 17 Desember 2015 dengan seksma;

Menimbang, bahwa Pembanding semula Penggugat telah mengajukan

surat memori banding tertanggal 28 Desember 2015, memori banding tersebut diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bogor pada hari Selasa tanggal 29

Desember 2015, dan telah diberitahukan dan diserahkan salinannya secara patut dan seksama kepada Terbanding semula Tergugat pada tanggal 15 Januari 2016 dengan seksama;

Menimbang, bahwa atas memori banding dari Pembanding semula

Penggugat tersebut, Pihak Terbanding semula Tergugat diwakili oleh Kuasanya

mengajukan surat kontra memori banding tertanggal 10 Pebruari 2016 dan

diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bogor pada hari Kamis tanggal 11 Pebruari 2016, dan telah diberitahukan dan diserahkan salinannya secara patut dan seksama kepada Pembanding semula Pebruari 2016, dengan seksama;

Penggugat

pada tanggal 26

Menimbang, bahwa berdasarkan Surat Pemberitahuan Mempelajari

Berkas Perkara Banding Nomor : 30/PDT.G/2015/PN.Bgr, yang ditandatangani oleh Jurusita pada Pengadilan Negeri Bogor, telah memberitahukan kepada

pihak Pembanding semula Penggugat pada tanggal 01 Desember 2015 dan

kepada Terbanding semula Tergugat pada tanggal 17 Desember 2015, adanya kesempatan untuk mempelajari / memeriksa berkas perkara (inzage), dalam tenggang waktu 14 (empat belas) hari setelah pemberitahuan ini diberitahukan

kepada para pihak yang berperkara, sebelum perkara tersebut dikirim ke Pengadilan Tinggi di Bandung ;

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUMNYA : halaman 24 dari 28 halaman, Putusan No.139 /Pdt/2016/PT.Bdg.

Menimbang, bahwa putusan Pengadilan Negeri Bogor, tanggal 28

Oktober 2015 Nomor 30 / Pdt. G / 2015 / PN .Bgr., diucapkan oleh Hakim Ketua dipersidangan yang terbuka untuk umum dengan dihadiri oleh para pihak. Terhadap putusan tersebut Penggugat menyatakan banding pada tanggal 30

Oktober 2015. Oleh karena itu pengajuan permohonan banding tersebut masih

dalam tenggang waktu dan tata cara yang dibenarkan oleh Undang-Undang, maka permohonan banding tersebut secara formal dapat diterima;

Menimbang, bahwa Pembanding semula Penggugat telah mengajukan

memori banding yang pada pokoknya sebagai berikut: -

Pembanding semula Penggugat menolak dengan tegas putusan judex

factie, karena pertimbangan judex factie terbukti tidak cermat, tidak teliti dalam membaca, mempelajari dalil-dalil dan bukti-bukti yang diajukan pembanding semula Penggugat;

Menimbang bahwa atas memori banding dari

Pembanding semula

Penggugat tersebut, Terbanding semula Tergugat telah menyampaikan kontra memori banding yang pada pokoknya menyatakan: -

Bahwa pertimbangan

Judex Factie sudah benar karena didukung

berdasarkan bukti-bukti dipersidangan dan fakta hukum;

Menimbang, bahwa untuk menyangkut uraian putusan dalam pekara ini,

seluruh isi memori banding dan kontra memori banding dari para pihak yang berperkara telah dianggap termaktub dalam putusan ini;

Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim Pengadilan Tinggi membaca,

mempelajari dengan teliti dan seksama, berkas perkara yang terdiri dari berita acara persidangan, salinan putusan Pengadilan Negeri Bogor tanggal 28

Oktober 2015 Nomor 30 / Pdt. G / 2015 / PN .Bgr. beserta semua bukti-buktinya

dan memperhatikan alasan-alasan dalam memori banding dan kontra memori

banding, Majelis Hakim tingkat banding tidak sependapat dengan pertimbangan hukum Majelis Hakim tingkat pertama dengan pertimbangan sebagai berikut: Dalam Eksepsi Menimbang, bahwa eksepsinya Tergugat mendalilkan bahwa gugatan

Penggugat adalah kabur (obscuur libel) dan tidak mempunyai dasar hukum yang

jelas karena mencampur adukan antara gugatan perbuatan melawan hukum dan perbuatan ingkar janji;


 Ditinjau dari sumber hukum wanprestasi menurut pasal 1243 KUHPerdata timbul dari adanya persetujuan yang berdasarkan pada pasal 1320 KUHPerdata;

- Harus ada lebih dahulu perjanjian antara dua pihak;

- Salah satu azas perjanjian mengharuskan bahwa apa yang telah disepakati harus dipenuhi;

- Dengan demikian wanprestasi terjadi apabila debitur:

- Tidak memenuhi prestasi yang dijanjikan sama sekali; - Tidak memenuhi prestasi tepat waktu;

- Tidak memenuhi prestasi yang dijanjikan dengan layak; Selanjutnya perbuatan melawan hukum menurut pasal 1365 KUHPerdata

lahir akibat perbuatan orang;

 Yang merupakan perbuatan melawan hukum yaitu: - Bisa dalam bentuk perbuatan pidana;

- Bisa dalam bentuk kesalahan perdata;

- Atau dalam bentuk sekaligus perbuatan pidana dan kesalahan perdata; Menimbang, bahwa memperhatikan gugatan Penggugat, Penggugat telah

menandatangani perjanjian dengan Tergugat terkait obyek perjanjian yaitu tower

C lantai 16 unit No.7 dengan luas semi grosse 52m2 yang terletak di jalan Soleh

Iskandar No.5 Kelurahan Kedung Badak, Kecamatan Kedung Halang Bogor, setempat dikenal dengan “Bogor Valley Condotel” yang dibangun oleh Tergugat, dengan perjanjian sebagai berikut:

- Surat konfirmasi unit no.362 selanjutnya diganti berkaitan dengan perubahan luas, dengan tanggal 27 Pebruari 2012;

- Perjanjian

Pengikatan

Jual

Beli

BVC/V/2013 tanggal 1 Mei 2013;

satuan

rumah

susun

No.357/PPJB-

Jadi jelas hubungan hukum antara Penggugat dan Tergugat adalah

hubungan hukum yang didasari dengan adanya suatu perjanjian;

Menimbang, bahwa apabila diperhatikan lebih lanjut uraian gugatan

penggugat terdapat kontradisi antara posita dan petitum dalam gugatan

Penggugat. Dalam posita Penggugat mendalilkan adanya cedera janji atas perjanjian

antara

Penggugat

dan

Tergugat,

sedangkan

dalam

menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum.

petitum

Penggugat tidak membedakan mana perbuatan yang dapat dikatagorikan perbuatan melawan hukum dan mana perbuatan yang dapat dikatagorikan


perbuatan ingkar janji. Dalam hal ini nampak jelas Penggugat menggabungkan

gugatan perbuatan melawan hukum dan wanprestasi, hal tersebut secara hukum perdata tidak diperbolehkan;

Menimbang, bahwa yurisprudensi tetap putusan Mahkamah Agung RI

No.1875K/Pdt/1984 tanggal 29 April 1986 menyatakan penggabungan gugatan

melawan hukum dan perbuatan ingkar janji tidak dapat dibenarkan dalam tertib beracara dan harus diselesaikan sendiri-sendiri pula; Tinggi

Menimbang, bahwa dengan alasan-alasan tersebut diatas Pengadilan menerima

eksepsi

Tergugat

dan

menyatakan

bahwa

gugatan

Penggugat/Pembanding adalah kabur dan tidak jelas oleh karena itu gugatan Penggugat dinyatakan tidak dapat diterima ( Niet Ontvankelijke Verklaard);

Menimbang, bahwa berdasarkan pada uraian pertimbangan sebagaimana

tersebut diatas, maka putusan Pengadilan Negeri Bogor tanggal 28 Oktober

2015 Nomor 30 / Pdt. G / 2015 / PN .Bgr. tidak dapat dipertahankan lagi dan harus dibatalkan dengan mengadili sendiri yang amarnya seperti tersebut dibawah ini:

Menimbang, bahwa oleh karena eksepsi Tergugat diterima dengan

demikian pokok perkaranya tidak perlu dipertimbangkan lagi;

Menimbang bahwa karena gugatan Penggugat/ Pembanding dinyatakan

tidak dapat diterima, maka ia akan dibebankan untuk membayar ongkos perkara dalam kedua tingkat peradilan;

Memperhatikan pasal 4 ayat 2 Undang-undang No.48 tahun 2009 tentang

Kekuasaan Kehakiman serta ketentuan perundang-undangan yang berhubungan dengan perkara ini;

-------------------------------------- M E N G A D I L I ------------------------------------------- Menerima permohonan banding dari Penggugat/ Pembanding tersebut;-------- Membatalkan putusan Pengadilan Negeri Bogor

tanggal 28 Oktober 2015

Nomor 30 / Pdt. G / 2015 / PN .Bgr . yang dimohonkan banding tersebut;--------

-------------------------------------------MENGADILI SENDIRI----------------------------------Dalam Eksepsi:

- Menerima eksepsi Tergugat;


- Menyatakan gugatan Penggugat/ Pembanding

dinyatakan

diterima ( Niet Ontvankelijke Verklaard);

tidak dapat

- Menghukum Penggugat/ Pembanding untuk membayar biaya perkara dalam kedua tingkat peradilan yang di tingkat banding sebesar Rp.150.000,-(seratus lima puluh ribu rupiah);

Demikianlah diputus dalam sidang permusyawaratan Majelis Hakim

Pengadilan Tinggi Bandung pada hari Senin tanggal 23 Mei 2016 oleh Kami H.

EDWARMAN,

SH.,

selaku

Ketua

Majelis,

dengan

A.A.

ANOM

HARTANINDITA, SH.M.H dan A. FADLOL TAMAM, SH.M.Hum. masing – masing sebagai Hakim anggota dan

putusan tersebut diucapkan pada hari

Kamis tanggal 26 Mei 2016 dalam persidangan yang terbuka untuk umum oleh Hakim Ketua Majelis tersebut dengan dihadiri oleh Hakim-hakim

anggota

tersebut serta dibantu oleh KAIRUL FASJA, SH sebagai Panitera Pengganti, tanpa dihadiri kedua belah pihak yang berperkara ; Hakim Anggota TTD

Hakim Ketua Majelis TTD

A.A. ANOM HARTANINDITA, SH.M.H. TTD A. FADLOL TAMAM, SH.M.Hum.

H. EDWARMAN, SH.

Panitera Pengganti TTD KAIRUL FASJA, SH

Rincian Biaya : 1. Redaksi Putusan-----------Rp. 5.000,2. Materai -------------------- -Rp. 6.000,3. Pemberkasan---------------Rp.139.000,-

Jumlah-----------------------Rp.150.000,-(seratus lima puluh ribu rupiah) halaman 28 dari 28 halaman, Putusan No.139 /Pdt/2016/PT.Bdg.

PT. BDG DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA,

Recommend Documents