Ruimtelijke onderbouwing. (artikel 3.2 lid a en lid b van de Ministeriele regeling omgevingsrecht)
Locatie: Vlaardingsekade 57a te Schipluiden Project: herbestemming pompruimte naar bijzondere logeeraccomodatie.
Datum: 24 januari 2015 Auteur: ing. Jakob G. Jongsma RMT
1
Inhoudsopgave 1. Inleiding Aanvrager (A) Korte omschrijving van het project (B) Motivering van het project (C) Geldend bestemmingsplan (D) Bestemming + de afwijking van de bestemming (D) 1.1 Leeswijzer 2. Planbeschrijving Ruimtelijke structuur Het object Gemeentelijk monument Functionele structuur 3. Geldend planologisch beleid (D) Provinciaal beleid (D) Gemeentelijk beleid (D) Conclusie beleidskader 4. Planologische onderbouwing (E) Stedenbouwkundige gevolgen en gevolgen voor het landschap en cultuurhistorische waarden (E) Verkeerskundige gevolgen (E) Conclusie planologische gevolgen 5. Milieuaspecten van het project (F) Bodem (F) Geluid (F) Milieuvergunning (F) Zonering (F) Externe veiligheid (F) Luchtkwaliteit (F) Waterparagraaf (F) Flora – en fauna (F) Conclusie milieuaspecten 6. Uitvoerbaarheid Privaatrechtelijke belemmeringen (G) Maatschappelijke uitvoerbaarheid (H) Economische uitvoerbaarheid (H) 7. Afwegingen en Conclusie
3 3 3 4 4 5 5 6 6 6 6 7 8 8 9 9 10 10 10 11 12 12 12 13 13 13 14 15 16 17 18 18 18 18 19
BIJLAGE(N) Bijlage 1: Aanwijzing gemaal als gemeentelijk monument Bijlage 2: Brief gemeente Midden Delfland d.d. 10 mei 2011 Bijlage 3: Bodemonderzoek Bijlage 4: Beschikking provincie Zuid-Holland inzake bodemonderzoek Bijlage 5: Rapport archeologisch onderzoek
2
1. Inleiding Deze ruimtelijke onderbouwing bevat alle informatie die de gemeente Midden Delfland nodig heeft om te beoordelen of de functiewijziging van (een deel van) het voormalige gemaal aan de Vlaardingsekade 57a in Schipluiden voldoet aan het criterium “goede ruimtelijke ordening”. Deze ruimtelijke onderbouwing maakt deel uit van de aanvraag voor een omgevingsvergunning om te verbouwen en tevens af te wijken van het bestemmingsplan. Bij het opstellen van dit document is gebruik gemaakt van het standaardformat dat de gemeente Midden Delfland hiervoor aanbiedt. De hoofdletters achter de hoofdstukindeling corresponderen met de items uit het format. Aanvrager De omgevingsvergunning voor het verbouwen van het gemaal en wijziging van de bestemming wordt aangevraagd door de heer Jakob G. Jongsma, eigenaar van het gebouw en tevens mede-eigenaar van Bed & Breakfast Rechthuis van Zouteveen, Vlaardingsekade 57, 2636 BD in Schipluiden. Bereikbaar via telefoonnummer 015-2611454 of 06-41486282 en per email:
[email protected] Korte omschrijving van het project Het pomphuis van Zouteveen maakt onderdeel uit van het oude gemaal van de Holierhoekse en Zouteveensepolder. Het waterschap Hoogheemraadschap van Delfland heeft in 2008 een nieuw gemaal in gebruik genomen, waardoor het oude gemaal buiten bedrijf is gesteld. In 2012 is het gemaal verkocht aan een vastgoedhandelaar die het uiteindelijk in 2014 heeft verkocht aan de beide buren van het gebouw. Het gebouw is een monumentaal (gemeentelijk) pand, bestaande uit een pompruimte en aansluitend een transformatieruimte. Beide ruimten zijn fysiek gescheiden door een muur.
Bij de eigendomsoverdracht in 2014 is het pand plus ondergrond juridisch/kadastraal gescheiden. Het rechter gedeelte (transformatorruimte) is nu in eigendom van de eigenaren van Vlaardingsekade 59. De ruimte doet nu dienst als fietsenschuur. Dit gedeelte maakt verder geen onderdeel uit van het project/aanvraag!
3
Het linkergedeelte (pompruimte) is nu in eigendom van de eigenaren van Vlaardingsekade 57; het Rechthuis van Zouteveen. Dit gedeelte is onderwerp van de aanvraag en ruimtelijke onderbouwing. Motivering van het project Om er voor te zorgen dat dit gebouw ook voor de toekomst behouden blijft, is het economisch nodig om een andere functie aan deze ruimte toe te kennen. Er is gekozen om de ruimte in te richten als unieke logeeraccommodatie. Hiervoor zijn verschillende redenen aan te dragen: 1. Als logeeraccommodatie kunnen jaarlijks veel mensen genieten van het gebouw en omgeving. 2. Het gebouw is gelegen in de gemeente Midden-Delfland. Binnen deze gemeente is behoefte aan kleinschalige hoogwaardige logeeraccommodaties. 3. De ligging van het gebouw is prachtig. Weidse uitzichten, een natuurgebied voor de deur, volop waterrecreatie, fiets en wandelpaden, een prachtig coulisselandschap en alle grote steden zijn binnen handbereik. 4. Het pand kan met beperkte middelen worden omgetoverd tot een uniek verblijf voor vier personen. 5. Door de uitstraling, aanwezigheid van de pomp en ramen en aankleding is het een unieke ruimte die een geheel nieuwe doelgroep naar Midden-Delfland trekt. 6. De eigenaren hebben ruime ervaring met zowel het realiseren van logeeraccommodatie als het runnen van een succesvolle B&B. 7. De vraag naar logeeraccommodatie op deze locatie is vaak groter dan het aanbod dat de B&B van Zouteveen kan leveren. Geldend bestemmingsplan In het vigerende (geldend) bestemmingsplan, bestemmingsplan Buitengebied Gras (25 juni 2013) heeft het plangebied de bestemming Bedrijven-waterstaatswerk (zie kaartje).
Figuur 1: Detailkaart met plangebied perceel Vlaardingsekade 57a te Schipluiden (bron: http://www.ruimtelijkeplannen.nl/webroo/roo/bestemmingsplannen?postcode=2636BD&huisnummer=57)
4
Bestemming plus de afwijking van de bestemming De(ze) huidige bestemming komt niet overeen met het gewenste gebruik als logiesfunctie. Hierdoor is de aanvraag om een omgevingsvergunning strijdig qua gebruik met het geldende bestemmingsplan. Voorliggende onderbouwing is er op gericht dat op deze locatie, Vlaardingsekade 57a in Schipluiden, wel een logiesfunctie in het gebouw mogelijk is.
1.1 Leeswijzer In hoofdstuk 2 is een beschrijving gegeven van het plan. Hierbij wordt ingegaan op de ruimtelijke en functionele aspecten van het plan. Vervolgens is in hoofdstuk 3 een beschrijving gemaakt van het geldend provinciaal en gemeentelijk (planologisch) beleid dat een relatie heeft met het plangebied en/of de ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de gevolgen van het plan op de omgeving. Vervolgens worden in hoofdstuk 5 de milieuaspecten van het project toegelicht en behandeld. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan in op de uitvoerbaarheid van het plan. Er wordt ingegaan op de privaatrechtelijke aspecten en de economische uitvoerbaarheid. Tenslotte wordt in hoofdstuk 7 alles overwogen en wordt er een conclusie getrokken.
5
2. Planbeschrijving Ruimtelijke structuur Het perceel Vlaardingsekade 57a, kadastraal bekend als Zouteveen, sectie N, de nummers 395 en 397 is gelegen in het landelijke (buiten)gebied van de gemeente Midden Delfland. Het totale perceel en totale gebouw is circa 300 m2 en ligt aan een fietspad aan de Vlaardingsevaart, schuin tegenover de Vlietlanden. Het gebouw ligt tussen het woonhuis van de Vlaardingsekade 59 en het bijgebouw van Vlaardingsekade 57. Het object Het object is gebouwd in 1883 en het gemaal is in 1919 geëlektrificeerd. Het object is gebouwd in traditionele stijl, staat op palen, een betonnen onderbouw, gemetselde gevels, een kapconstructie van hout, een schilddakconstructie met pannen gedekt op houten dakbeschot en houten kozijnen voorzien van enkel glas. De begane grondvloer is in beton. In oktober 2008 is het nieuwe gemaal van de Holierhoekse- en Zouteveensepolder in bedrijf gesteld.
Hierdoor werd het oude gemaal overbodig en kwam het gebouw voor verkoop in aanmerking. Voor de verkoop is de installatie uit de transformatorruimte verwijderd en is de elektrische installatie gewijzigd van industriële aansluiting naar huisaansluiting. Gemeentelijk monument (bijlage 1) Het object is voor de gemeente Midden Delfland van belang vanwege de architectonische en cultuurhistorische waarde. Het houdt de herinnering aan de waterstaatskundige geschiedenis in dit gebied levendig. De monumentenstatus is ook van toepassing op de in de pompruimte aanwezige pompinstallatie en twee glas-inlood ramen.
6
Functionele structuur De pompruimte als bijzonder logeeraccomodatie. Het pand is in goede staat. Bouwkundig/constructief zijn weinig aanpassingen nodig. Om het verblijf in de pompruimte een extra dimensie te geven, worden onder de glas-inlood ramen twee kijkvensters gerealiseerd. Verder zal voor het comfort en energiebesparing, het dak aan de buitenzijde worden geïsoleerd. Op die manier blijft de uitstraling binnen, maar ook buiten behouden. In de 3D beelden wordt duidelijk hoe het er binnen uit komt te zien. Een slaapkamer, badkamer, slaapvide, ruime keuken en lounge, in een industriële omgeving met een gemaal als extra dimensie. Daarnaast is gekozen voor duurzame energie. Met behulp van zonnecollectoren, zonnecellen, een elektrische boiler, vloerverwarming en douchewater-wtw zal het gebouw worden verwarmd en voorzien van warm water.
7
3. Geldend planologisch beleid Dit hoofdstuk behandelt het beleid dat betrekking heeft op deze onderbouwing. Rijksbeleid en vrijstellingen zijn hiertoe niet relevant. Er zal daarom alleen worden ingegaan op het provinciale en gemeentelijk beleid en toekomstig planologisch beleid dat een relatie heeft met de genoemde ontwikkeling. Provinciaal beleid Op 1 augustus 2014 heeft de provincie Zuid-Holland de nieuwe Verordening ruimte 2014 vastgesteld. Relevant voor dit beleid is het feit dat onderhavig project buiten het stad- en dorpsgezicht ligt en in het deel van het buitengebied dat beschermingsniveau 1 heeft. Dit vanwege de cultuurhistorische waarden. Derhalve zijn met name de artikelen 2.1.1. en 2.2.1. van de verordening ruimte van belang. Hierin wordt gesteld dat door de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling past binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen). Daar het in onderhavig plan gaat om het gebruik als kleinschalige recreatiefunctie in een bestaand gebouw waarbij qua omvang en uitstraling niets verandert, kan worden gesteld dat de ontwikkeling valt onder de categorie “inpassen” en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart. De beeldkwaliteit van het buitengebied blijft onveranderd (mooi) en de beeldkwaliteit van het monumentale pompgebouw blijft intact. Aangezien de beeldkwaliteit van het gebouw en de omgeving van het gebouw niet verandert, is er voor gekozen om geen aparte paragraaf over beeldkwaliteit op te nemen. Daarnaast kan ten aanzien van artikel 2.1.1. worden gesteld dat gelet op de omvang van de verandering en de jurisprudentie over de “ladder duurzame verstedelijking” er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en de ladder derhalve niet van toepassing is. Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het plan voldoet aan het provinciaal beleid. Gemeentelijk beleid Het plan is getoetst aan relevant gemeentelijk beleid, te weten: - Landschapontwikkelingsperspectief voor Midden-Delfland; - Gebiedsvisie Midden-Delfland® 2025; - Beleidskader Recreatieve Verblijfsvoorzieningen; - Toeristisch recreatief beleidskader Midden-Delfland 2012 - Cittaslow. Met name het beleidskader Recreatieve Verblijfsvoorzieningen en Toeristisch recreatief beleidskader Midden-Delfland 2012 zijn belangrijke beleidsdocumenten daar dit beleidskader is vastgesteld op basis van de overige drie documenten.
8
Het beleid is er op gericht om te komen tot een gedifferentieerd aanbod van verblijfsvoorzieningen, variërend in grootte, locatie en doelgroep, dat past bij het karakter en imago van Midden-Delfland. Deze uniek verblijfsvoorziening op een unieke locatie zal een nieuwe doelgroep trekken die nu nog niet wordt bediend. Het zijn de eind twintigers, begin dertigers met een leuke baan en gevoel voor smaak en stijl. Het prijskaartje van een overnachting is minder belangrijk dan de beleving. Deze gasten zullen de ambassadeurs zijn voor Midden Delfland in de grote steden. De gemeente Midden Delfland heeft op 10 mei 2011 een verklaring afgegeven (bijlage 2) waarin zij aangeeft dat zij, onder voorwaarden, medewerking wil verlenen aan de bestemming recreatieve doeleinden ten behoeve van een logiesaccommodatie. Volgens de gemeente past dit gebruik goed bij dit bijzondere gebouw. Bij het voorbereiden van dit project is zo veel mogelijk rekening gehouden met de voorwaarden. Conclusie beleidskader Het plan is getoetst aan het provinciaal beleid, het regionale beleid en het gemeentelijke beleid. Uit de deelconclusies volgt dat het voorgenomen plan niet in strijd is met het beleidskader.
9
4. Planologische onderbouwing In de planologische onderbouwing worden de gevolgen van het project bepaald. Het gaat hierbij om de stedenbouwkundige gevolgen, gevolgen voor het landschap en cultuurhistorische waarden en verkeerskundige gevolgen. Stedenbouwkundige gevolgen en gevolgen voor het landschap en cultuurhistorische waarden. Het gebouw is een gemeentelijk moment. Met uitzondering van twee kijkvensters aan de achterzijde van het gebouw zullen er geen waarneembare wijzigingen aan het gebouw worden doorgevoerd. Er zijn dan ook geen stedenbouwkundige en/of landschappelijke gevolgen te verwachten. Ook zijn er geen (negatieve) gevolgen voor de cultuurhistorische waarden van het gebouw en de omgeving te verwachten. Het gaat om veranderingen van de indeling van het gebouw en het toevoegen van een aantal zaken aan het interieur. Deze zaken kunnen ook weer worden verwijderd waardoor de ruimte weer in zijn originele staat kan worden gebracht. Commissie Welstand en Erfgoed De omgevingsvergunning wordt om advies voorgelegd aan de commissie Welstand en Erfgoed van de gemeente Midden-Delfland. De commissie heeft 25 november 2014 een positief preadvies gegeven op het schetsplan van dit project. Verkeerskundige gevolgen. De huidige verkeerssituatie ter plaatse (parkeerplaatsen en ontsluiting) is gevoelig voor veel verkeersbewegingen. Het belangrijkste aspect zijn de verkeersbewegingen en de parkeerdruk op piekmomenten. Door het smalle profiel van de Willemoordseweg is het moeilijk om elkaar te passeren. In de praktijk blijkt dat de weg en de parkeerterreinen alleen vollopen wanneer er op de Vlieten kan worden geschaatst, of gedurende een paar dagen in de zomer wanneer het terrein voornamelijk wordt gebruikt door gasten van restaurant Vlietzicht. Het merendeel van deze bezoekers komt echter met de fiets (of boot). Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de toename van de parkeervraag wordt opgelost op het eigen terrein. In onderhavig geval is dit niet wenselijk. Parkeren op eigen terrein is theoretisch mogelijk maar om er te komen dient er 200 meter over een fietspad te worden gereden. Omdat er voldoende mogelijkheden zijn op het openbare parkeerterrein is om verkeersveiligheidsredenen er in eerste instantie voor gekozen om daar P-ruimte te zoeken. De openbare parkeerplaats wordt ook gebruikt door de bezoekers van restaurant Vlietzicht, Vlaardingsekade 60-61 en gasten van de Bed & Breakfast Rechthuis van Zouteveen.
10
De afgelopen jaren is gebleken dat zowel bezoekers aan het gebied als ook de bezoekers van zowel de Bed en Breakfast en het restaurant altijd kunnen parkeren. Vaak zijn bezoekers van het restaurant ook bezoekers van de Bed en Breakfast. Daarnaast komen de bezoekers van de Bed en Breakfast op het moment dat de bezoekers van het restaurant vertrekken/zijn vertrokken. Desalniettemin acht de verkeerskundige van de gemeente Midden-Delfland het nodig om een parkeereis op te leggen van 1 parkeerplaats, omdat het in het zomerseizoen niet zeker is dat deze parkeereis in het openbaar gebied kan worden opgelost. Om zekerheid te verkrijgen zal in de zomer van 2015 een parkeertelling worden gedaan. Als de parkeerdruk op maatgevende momenten niet meer bedraagt dan 70%, zal geen extra parkeerplaats gerealiseerd hoeven worden. Indien er wel een extra parkeerplaats nodig is, kan het huidige terrein eenvoudig (en tegen zeer geringe kosten) worden uitgebreid met 2 extra parkeerplaatsen. Zie onderstaande foto’s.
Conclusie planologische gevolgen Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat er door het realiseren van deze logeeraccommodatie er geen negatieve gevolgen zijn te verwachten. De verkeersbelasting zal verwaarloosbaar toenemen en parkeerruimte is te vinden.
11
5. Milieuaspecten van het project Uit de bestaande omgevingssituatie kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden voortkomen voor deze onderbouwing. Het uitgangspunt voor de ruimtelijke onderbouwing is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden beschreven, die voortvloeien uit de milieuaspecten. Bodem Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen bij ruimtelijke plannen en projecten in het kader van de Wet bodembescherming te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening. In dit geval behoeft geen bodemonderzoek te worden uitgevoerd aangezien er alleen gebruik wordt gemaakt van de bestaande bebouwing, er vindt geen uitbreiding van het gebouw plaats en het gaat om een recreatieve verblijfsvoorziening van minder dan 70 m2. Overigens is bij de verkoop in 2012 wel een bodemonderzoek uitgevoerd. Dit rapport is als bijlage 4 bijgevoegd. Hieruit is gebleken dat de bodem ter plaatse van het pomphuis niet is verontreinigd! Een deel van de grond ter plaatse van de transformatorruimte was wel verontreinigd, maar is gesaneerd. Dit gedeelte van het terrein is in bezit van de buren en maakt geen onderdeel uit van dit plan. Op advies van de beleidsmedewerker milieu is de grond rond het pomphuis wel verhoogd met circa 0,5 meter aarde om risico’s tot nul te reduceren. Ter onderbouwing van het voorgaande is de beschikking van de provincie Zuid-Holland bijgevoegd (bijlage 5) waarin wordt geconcludeerd dat de saneringsdoelstelling is bereikt en dat gesaneerd is overeenkomstig de goedgekeurde Bus-melding. (Aanvullend) bodemonderzoek is derhalve niet nodig. Archeologie Op grond van het Verdrag van Malta en de daaruit voortvloeiende Wet op de archeologische monumentenzorg, dient te worden gekeken naar de archeologische waarden in het plangebied. Omdat het hier gaat om een bovengrondse verandering, wordt de bodem niet geschaad. Eventueel in de bodem aanwezige archeologische resten, zullen behouden blijven. Onderzoek is derhalve niet nodig, maar ook in 2012 uitgevoerd (bijlage 6). Ten aanzien van archeologie bestaan er geen belemmeringen voor deze ontwikkeling. Geluid In het kader van de Wet geluidshinder bevinden zich langs alle wegen geluidszones, met uitzondering van woonerven en gebieden waarvoor de maximum snelheid van
12
30 km/h geldt. Formeel zijn 30km/h-wegen voor de Wet geluidshinder gedezoneerd. Het gebouw is gelegen aan het gedeelte van de Vlaardingsekade waar alleen een fietspad is gelegen. Alleen bestemmingsverkeer heeft vergunning om met de auto over het fietspad te rijden. Het gaat in hoofdzaak om de bewoners van Vlaardingsekade 56 en 57 en verder om medewerker van het waterschap, gemeente en provincie. Op het fietspad geldt een snelheidsregime dat vergelijkbaar is met een 30 km/h regime. 30 km/h-wegen hebben volgens de Wet geluidshinder geen geluidszone waarbinnen toetsing aan de Wet geluidshinder dient plaats te vinden. Kortom, de locatie ligt niet in de invloedssfeer van een doorgaande weg. Geluidshinder door wegverkeer is niet aan de orde. Milieuvergunning Op een logeeraccommodatie zijn milieuvoorschriften van toepassing. Het is echter niet nodig om een omgevingsvergunning aan te vragen, voor het oprichten of veranderen van een milieu-inrichting. Er kan worden volstaan met het doen van een melding bij de gemeente. Zonering Bedrijven en milieuzonering Het milieubeleid en de daarop gebaseerde regelgeving spelen een belangrijke rol bij het ruimtelijke ordeningsbeleid. Beide beleidsterreinen richten zich op de bescherming van de kwaliteit van de (leef)omgeving. In ruimtelijke plannen wordt de situering van milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) ten opzichte van elkaar (milieuzonering) geregeld. In de toelichting bij een ruimtelijke onderbouwing dient aangegeven te worden op welke wijze aan dat beleid gestalte wordt gegeven. De VNG-brochure "bedrijven en milieuzonering" (2009) is hierbij een belangrijk hulpmiddel. Hierin staan de richtafstanden van bedrijven tot bebouwing aangegeven. Deze richtafstanden hebben betrekking op geur, stof, geluid en gevaar. Wordt aan de richtwaarden van deze brochure voldaan dan kan worden aangenomen dat het bedrijf kan uitbreiden zonder vergaande voorschriften in het milieuspoor (vergunning, of maatwerk in het Activiteitenbesluit). Op circa 325 meter (hemelsbreed) ligt een melkveebedrijf (A) met ruim 300 koeien op stal. Uit de Geurverordening MiddenDelfland 2009 volgt dat de minimale geurafstand tussen het bouwblok van het bedrijf en het plan 25 meter moet zijn. Hier wordt ruimschoots aan voldaan. De realisatie van de logeeraccommodatie heeft dan ook geen gevolgen voor de omgeving. Besluit milieueffectrapportage In de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd dat voorafgaande aan het ruimtelijke plan dat voorziet in een grootschalig project met belangrijke nadelige milieugevolgen een milieueffectrapport opgesteld dient te
13
worden. Het voorgenomen plan is kleinschalig en een milieueffectrapportage is dan ook niet nodig. Externe veiligheid Vanuit een goede ruimtelijke ordening is het van belang te kijken naar functie die gevaar kunnen opleveren in of in de nabijheid van het plangebied. Op grond van de AMvB Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) wordt daarom gekeken naar zogenaamde risicovolle inrichtingen. Ingevolge het Bevi is sprake van een kwetsbaar object indien het een gebouw betreft “waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn. Om inzicht te krijgen in de externe veiligheid is gebruik gemaakt van de risicokaart van de provincie Zuid Holland (http://nederland.risicokaart.nl/risicokaart.html).
Figuur 2: Detail van de risicokaart van de provincie Zuid Holland in de omgeving van het perceel Vlaardingsekade 57a te Schipluiden (bron: http://nederland.risicokaart.nl/risicokaart.html) Inrichtingen Binnen een straal van een kilometer van de te realiseren bijgebouw ligt geen risicovolle inrichting. Derhalve zijn er geen belemmeringen voor de realisatie van het bijgebouw. Transport gevaarlijke stoffen en buisleidingen Daarnaast wordt gekeken naar vervoer van gevaarlijke stoffen en hoofdgasleidingen. Doel hiervan is om zowel individuele personen als groepen mensen een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Wegen Het plangebied grenst aan de Vlaardingsevaart. Op de risicokaart van de provincie Zuid Holland is zowel de Vlaardingsevaart als ook wegen in de nabijheid van het projectplan niet aangemerkt als transportroute van gevaarlijke stoffen. Hiermee vormen ze dan ook geen belemmering voor de realisatie van het bijgebouw. Buisleidingen De dichtstbijzijnde buisleiding is van de Gasunie en ligt op circa 200 meter van het plangebied. Vanwege deze afstand van de buisleiding tot het plangebied en de kleinschaligheid van het plan, zijn er geen belemmeringen voor het gebouw. Luchtkwaliteit Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft de luchtkwaliteit. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken als gevolg
14
van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkelingen, ondanks overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit. De Wet milieubeheer voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als: • er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde of; • een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt of; • een project “niet in betekenende mate” bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft het ministerie van VROM in samenwerking met InfoMil een specifieke rekentool ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan “niet in betekenende mate” bijdraagt aan luchtverontreiniging. Door het extra aantal voertuigbewegingen en het aandeel vrachtverkeer in te vullen, wordt een worstcase scenario berekend. Het extra aantal voertuigen door de realisatie van het bijgebouw zal minimaal zijn (maximaal 6 voertuigbewegingen per dag), dat er ten aanzien van luchtkwaliteit geen belemmeringen zijn voor de uitvoering van het plan. Hieronder is de rekentool opgenomen.
Uit de rekentool blijkt dat het project “niet in betekenende mate” bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Overigens is in de Regeling NIBM (amvb ‘Niet in betekende mate bijdragen) een lijst opgenomen met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties), die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen, waaronder onderhavig geval, kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.
15
Waterparagraaf In de ruimtelijke onderbouwing dient ook getoetst te worden aan de wateraspecten. De wateraspecten zijn onder te verdelen in: Waterkwantiteit; Waterkwaliteit; Waterveiligheid. Waterkwantiteit Ten aanzien van de waterkwantiteit veranderd er niets. Het verhard oppervlak neemt in de nieuwe situatie niet toe. Er hoeft dan ook niet te worden gecompenseerd. Waterkwaliteit In de nieuwe situatie zijn twee waterstromen te onderscheiden. Schoon hemelwater en huishoudelijk afvalwater. Het schone hemelwater wordt rechtstreeks afgevoerd op oppervlaktewater, te weten een poldersloot achter het gebouw. Het huishoudelijk afvalwater zal worden geloosd op de gemeentelijke drukriolering. Het hoofdgebouw is reeds aangesloten op de riolering en de capaciteit van de tank, pomp en afvoer, op het terrein, is ruim toereikend om dit afvalwater af te voeren naar de afwaterzuiveringsinstallatie (Harnaschpolder). Waterveiligheid Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Delfland aan een Veendijk. Daarmee dient dit plan te voldoen aan de Keur van Delfland en in het bijzonder aan de “Beleidsregel veendijken” van 1 januari 2008. Het gebouw staat op palen en is dusdanig gedimensioneerd dat de renovatie van geen enkele invloed is op de waterveiligheid. Geconcludeerd kan worden dat er geen consequenties zijn voor het watersysteem en dat er ten aanzien van water geen belemmeringen zijn voor dit plan. Flora- en Fauna Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming Voor wat betreft de gebiedsbescherming gaat het om de bescherming van gebieden die zijn aangewezen als onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en/of om gebieden die zijn aangewezen als Natura 2000-gebied. Binnen een straal van 3 kilometer van het plangebied is een EHS gebied gelegen. De afstand van het plangebied tot aan de rand van het EHS gebied is nihil. De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is een landelijk netwerk van grote en kleine natuurgebieden, waarin planten en dieren voorrang krijgen en worden beschermd. Binnen een straal van tenminste 5 kilometer is geen Natura-2000 gebied gelegen. In onderstaande figuur is de EHS weergegeven. Tevens blijkt dat er geen Natura2000 gebeid in de nabije omgeving van het projectplan ligt.
16
Figuur 3: plangebied met in het groen het EHS gebied (bron: http://geo.zuidholland.nl/geoloket/html/atlas.html?atlas=EHS)
Gezien de omvang van de ingreep en de omvang van de activiteit is geen effect te verwachten op dit natuurgebied. Voor het natuurgebied veranderd er feitelijk niets. Het gebouw blijft hetzelfde en de activiteit recreëren en slapen hebben als uitgangspunt rust. Ten aanzien van gebiedsbescherming zijn er dan ook geen belemmeringen voor het plan. Soortenbescherming De soortenbescherming vindt primair plaats via de Flora- en faunawet. Op grond van deze wet mogen er geen beschermde planten en dieren (en hun verblijfplaatsen) die in de wet zijn aangewezen, verstoord worden. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan op Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng. De voorgenomen ontwikkeling worden beschouwd als een interne aanpassing van het gebouw. Uit onderzoek, door de eigenaar, is gebleken dat vleermuizen en vogelnesten niet aanwezig zijn. Hierdoor zal geen (potentieel) leefgebied van beschermde soorten geschaad worden. Ten aanzien van soortenbescherming zijn er geen belemmeringen. Conclusie milieuaspecten Ten aanzien van de milieuaspecten zijn geen belemmeringen te verwachten.
17
6. Uitvoerbaarheid In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de uitvoerbaarheid van deze planologische ontwikkeling. Hierbij wordt ingegaan op de privaatrechtelijk belemmeringen en de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid. Privaatrechtelijke belemmeringen Privaatrechtelijke belemmeringen spelen in onderhavige situatie geen rol. Bij de aankoop van het gebouw hebben beide eigenaren van het object duidelijke afspraken gemaakt over de erf(af)scheidingen, aanplant, gezamenlijk eigendom, uitzicht en dergelijke. Dit is in de eigendomsakte en op de kadastrale kaart vastgelegd. Er is een gezamenlijke schutting geplaatst. Er is geen recht van overpad en ramen in de zijgevel geven geen inkijk bij het bijgebouw Vlaardingsekade 57b en de afstand tot het bijgebouw is circa 4 meter. Economische uitvoerbaarheid Het plan wordt voor rekening van een private partij gerealiseerd en heeft geen financiële gevolgen voor de gemeente Midden Delfland. Afspraken tussen de gemeente Midden-Delfland en initiatiefnemer over planschade worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Zodoende wordt voldaan aan de wettelijke eis van kostenverhaal. Maatschappelijke uitvoerbaarheid Het betreffende bouwplan dient volgens de uniforme openbare voorbereidingsprocedure voor een periode van zes weken ter inzage te liggen. Tijdens deze periode kan op grond van de gemeentelijke inspraakverordening door iedereen een zienswijze worden ingediend.
18
7. Afwegingen en conclusie De beoogde ontwikkeling voor de realisatie van een bijzondere logeeraccommodatie in de pompruimte van het oude gemaal past binnen het provinciaal en gemeentelijk beleid. Voor wat betreft de planologische onderbouwing: verkeer en parkeren worden geen problemen verwacht. Daarnaast is niets gebleken van milieubelemmeringen en van beletselen uit het ruimtelijk-planologisch oogpunt. Er zijn dan ook op basis van het bestemmingsplan geen belemmeringen om tot het verlenen van de omgevingsvergunning over te kunnen gaan.
19
