Van leegstand naar herbestemming Transformatie van het ABN-AMRO gebouw

Van leegstand naar herbestemming Transformatie van het ABN-AMRO gebouw

Athena Abdollahi Jurgen Baumann Savan Grolleman Edwin van Langen Daud van Zijll Langhout Danny Nijland Timothy Nuis

Samenvatting In hoofdstuk 1 wordt beschreven hoe de doelgroepen voor de nieuwe invulling van het voormalige ABN-AMRO gebouw aan de Oldenzaalsestraat 4 te Enschede gekozen zijn. Het is belangrijk vooraf op te merken dat de gevolgde werkwijze verschilt van hoe normaliter een functiemix aan een gebouw wordt toegekend. In deze situatie is er niet eerst een ma rktanalyse verricht, maar is een doelgroep aangedragen door de werkgroep ‘Conversie en hergebruik’ van de ‘Stichting Pioneering’, die wellicht geschikt zal zijn voor de (gedeeltelijke) invulling van dit gebouw. De doelgroep die vanuit de werkgroep ‘Conversie en Hergebruik’ is aangedragen betreft onderzoekers die onderzoek verrichten voor het MESA+ laboratorium op de Universiteit Twente en woonruimte benodigd zijn binnen de stad. Deze onderzoekers komen van over de hele wereld om aan het MESA+ laboratorium onderzoek te doen. Het ABN-AMRO gebouw zal op de eerste en tweede verdieping geschikt gemaakt worden voor de beschreven doelgroep. Er zullen op die verdiepingen 25 appartementen worden gerealiseerd. In het grootste deel van de kelder van het ABN-AMRO gebouw zullen opslagruimten gerealiseerd worden. Deze opslagruimten variëren in afmeting en worden verhuurd aan particulieren en ondernemers voor de opslag van inboedels en handelsvoorraden. Op de begane grond worden onder meer drie kantoorruimtes gerealiseerd. Tevens zal op de begane grond een deel van de verdieping geschikt worden gemaakt voor een kinderdagverblijf met buitenruimte. Doordat het ABN-AMRO gebouw in de toekomstige invulling meerdere functies zal huisvesten, zal er een beheerder worden aangetrokken die voor alle doelgroepen het nodige werk zal verrichten. De huismeester zal op de begane grond een kantoor krijgen. In hoofdstuk 2 worden de bouwtechnische aspecten beschreven. Bij transformatie van een gebouw zijn enkele cruciale criteria van bela ng om te bepalen of een transformatieproject kans van slagen heeft. Een aantal bouwkundige aspecten bepaalt of het gebouw geschikt is voor transformatie of niet. De tabel is opgedeeld in vetocriteria (belangrijkste aspecten waarmee snel en globaal kan worden vastgesteld of een kantoorgebouw geschikt is voor transformatie) en in graduele criteria (meer gedetailleerde criteria welke volgen op de vetocriteria). Daarnaast is het ontwerp in ‘sketch-up’ gevisualiseerd met de nieuwe indelingen. In de vastgestelde indeling komen in de kelder 25 opslagruimtes voor de onderzoekers en komt er 572 m2 beschikbaar voor verhuurbare opslagruimtes. Op de begane grond komt een kinderdagverblijf met een buitenspeelplaats en worden er kantoren gerealiseerd voor startende ondernemers. De eerste verdieping zal bestaan uit 14 appartementen en een gemeenschappelijke was- en droogruimte. De tweede verdieping bestaat uit 11 appartementen en een grote gemeenschappelijke ruimte, een gemeenschappelijke keuken en ook hier zijn gedeelde was- en droogruimten aanwezig. Alle installaties die al aanwezig zijn, blijven gehandhaafd op de derde verdieping. In hoofdstuk 3 worden de eisen omtrent de wet- en regelgeving bij herbestemmen van kantoorgebouwen onderzocht. Er moet een zorgvuldige afstemming worden bereikt tussen enerzijds het voldoen aan wat (privaatrechtelijk) vanuit het programma van eisen en de beoogde doelgroepen wordt gevraagd, en anderzijds het (publiekrechtelijk) voldoen aan eisen uit de vigerende wet- en regelgeving, binnen de context van wat bouwtechnisch reëel mogelijk is. Allereerst dient er een bestemmingsplanwijziging te worden aangevraagd omdat de huidige functie de nieuwe functies niet toestaat. Hierdoor kan er een bouwvergunning worden aangevraagd om de nieuwe functies te kunnen realiseren. Ook zijn er enkele ontheffingen nodig die bij de gemeente dienen te worden aangevraagd, dit omdat het gebouw niet aan alle eisen voldoet die in het bouwbesluit 2003 zijn opgenomen en in de gemeentelijke bouwverordening. Sinds 1 november 2008 is er het Gebruiksbesluit, hierin staan alle eisen met betrekking tot brandveiligheid, die nu per gemeente gelijk zijn.

2

Door al vroegtijdig in het project Fire Safety Engineering aan te houden, kan er worden voldaan aan de gestelde eisen. Ook de gebruiksvergunning voor het kinderdagverblijf is hiervan afhankelijk. Het huidige ABN-AMRO gebouw staat al enkele jaren leeg. Dit betekent dat er geen inkomsten meer uit gegenereerd worden. Door het uitblijven van inkomsten, daalt de waarde van het gebouw. In hoofstuk 4 wordt voor de ABN-AMRO de financiële mogelijkheden van het gebouw onderzocht. De drie opties die tegen elkaar afgewogen zijn ‘upgrading’, slopen en herbouwen en transformatie. In het rekenmodel in bijlage 1 is de uitkomst dat de ABN-AMRO na upgrading van het gebouw circa 2,3 miljoen euro voor kan ontvangen. Bij slopen en herbouwen is de uitkomst zeer negatief: ABN-AMRO zou geen geld kunnen ontvangen voor het gebouw. Bij transformatie is de uitkomst dat de ABN-AMRO voor het gebouw circa 2,5 miljoen euro voor kan ontvangen. Wanneer verschillende scenario’s uitgevoerd worden, is uit het model op te maken hoe de bieding van het gebouw veranderd. Het blijkt dat als de huidige vastgoedmarkt aantrekt, een belegger sneller genoegen zal nemen met een lager rendement en kosten. De bieding zal dan snel boven 3 miljoen Euro komen te liggen. Volgens recente berichtgevingen (waaronder dhr. Albert Post in Tubantia) begint de economie weer te groeien. Daarom adviseren wij dit project nog tijdelijk uit te stellen, en te wachten op een betere tijd, om een gunstiger resultaat te kunnen behalen.

3

Inhoudsopgave Blz. Achtergrond

5

Inleiding

6

1. Doelgroepanalyse - 1.1 De hoofddoelgroep - 1.2 Andere Doelgroepen

7 7 8

2. Bouwtechnische analyse - 2.1 Bestaande bouwkundige staat - 2.2 Transformatie gebouw - 2.2.1 Alle bouwlagen - 2.2.2 Kelder - 2.2.3 Begane grond - 2.2.4 Eerste verdieping - 2.2.5 Tweede verdieping - 2.2.6 Derde verdieping

9 9 11 11 12 13 14 15 16

3. Juridische analyse - 3.1 Het bestemmingsplan - 3.1.1 Procedure bestemmingsplanwijziging - 3.2 Het Bouwbesluit - 3.3 Gemeentelijke bouwverordening - 3.4 Het gebruiksbesluit - 3.5 Fire Safety Engineering - 3.6 Ontheffingen - 3.7 De bouwvergunning - 3.8 Monumentenstatus - 3.9 Exploitatieplan - 3.10 Welstandsnota - 3.11 Aanvullende vergunningen - 3.11.1 Gebruiksvergunning - 3.11.2 Woonvergunning - 3.12 Subsidies - 3.13 WABO

17 17 17 18 18 18 19 19 19 19 19 20 20 20 20 21 21

4. Financiële analyse - 4.1 Upgrading - 4.2 Slopen en herbouwen - 4.3 Transformatie

22 22 22 22

5. Aanbevelingen

23

Literatuurlijst

24

Bijlagen - Bijlage I - Transformatiemodel - Bijlage II – Toelichting op het Transformatiemodel

4

Achtergrond De economische groei zorgde in de periode tot 2001 voor een toename in de vraag naar kantoorruimte. Hierdoor werden veel nieuwe kantoorgebouwen in een hoog tempo bijgebouwd. Door de economische recessie (begin 2002) ontstond een explosieve toename van het aantal faillissementen en zijn veel bedrijven gefuseerd of gekrompen. Dit heeft gezorgd voor een enorme leegstand, voornamelijk in hoogstedelijke gebieden. Door de huidige economische crisis stijgt de leegstand van kantoren alsmaar verder. Organisaties gaan op zoek naar kwalitatief betere, goedkopere en nieuwere ruimte. Daardoor verplaatst de leegstand zich naar verouderde gebouwen. Het grote aanbod op de kantorenmarkt heeft ervoor gezorgd dat de Nederlandse kantorenmarkt een vervangingsmarkt is geworden. Transformatie van kantoren naar andere functies biedt een mogelijkheid om leegstand van kantoren terug te dringen. Transformatie kan ook voor de woningmarkt een uitkomst bieden. Kantoorgebouwen die niet meer in aanmerking komen voor de kantoorfunctie kunnen getransformeerd worden naar woningen. Getransformeerde kantoorgebouwen in de binnenstad zijn een waardevolle toevoeging aan de bestaande woningvoorraad, daarnaast draagt het bij aan behoud van cultureel erfgoed en voorziet het in een grote maatschappelijke behoefte.

5

Inleiding Voor u ligt het aanbevelingsrapport “Van leegstand naar herbestemming”. In dit rapport geven studenten van de opleiding Vastgoed & Makelaardij van Saxion te Enschede hun visie op de transformatie van het ABN-AMRO gebouw. De werkgroep ‘Conversie en hergebruik’ van de ‘Stichting Pioneering’ heeft de deelnemers aan de specialisatie: ‘projectontwikkeling’ gevraagd om een plan in te dienen voor het herbestemmen van het ABN-AMRO gebouw. De doelgroep die wellicht geschikt zou zijn voor de (gedeeltelijke) invulling van dit gebouw is door de werkgroep aangedragen. In dit rapport komen de volgende onderdelen aan de orde: • • • • •

Doelgroepanalyse Bouwtechnische analyse Juridische analyse Financiële analyse Aanbevelingen

In de doelgroepanalyse wordt de doelgroep(en) voor de nieuwe invulling van het voormalige ABN-AMRO gebouw aan de Oldenzaalsestraat 4 te Enschede beschreven. Er wordt onderzocht wat de kenmerken zijn van deze doelgroep en of deze passen binnen de nieuwe functie van het ABN-AMRO gebouw. In de bouwtechnische analyse wordt het ABN-AMRO gebouw onderzocht op bouwtechnische eigenschappen, deze zijn vaak van grote invloed op de mogelijkheden tot herbestemming of transformatie. Daarnaast wordt door middel van Sketch-up het ontwerp gevisualiseerd. In de juridische analyse wordt onderzocht wat de eisen zijn omtrent de wet- en regelgeving bij herbestemmen van kantoorgebouwen. Er moet een zorgvuldige afstemming worden bereikt tussen enerzijds het voldoen aan wat (privaatrechtelijk) vanuit het programma van eisen en de beoogde doelgroepen wordt gevraagd, en anderzijds het (publiekrechtelijk) voldoen aan eisen uit de vigerende wet- en regelgeving, binnen de context van wat bouwtechnisch reëel mogelijk is. In de financiële analyse wordt de financiële haalbaarheid voor drie scenario’s onderzocht; ‘upgraden’, slopen en herbouwen en transformatie. Daarbij wordt rekening gehouden met de financiële risico’s, kansen en fiscale wetgeving. Tot slot zal in de aanbevelingen een advies gegeven worden over welke vorm van exploitatie (scenario) de eigenaar van het ABN-AMRO gebouw het best kan hanteren.

6

1. Doelgroepanalyse In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe de doelgroepen voor de nieuwe invulling van het voormalige ABN-AMRO gebouw aan de Oldenzaalsestraat 4 te Enschede gekozen zijn. Het is belangrijk vooraf op te merken dat de gevolgde werkwijze verschilt van hoe normaliter een functiemix aan een gebouw wordt toegekend. In deze situatie is niet eerst een marktanalyse verricht, maar is een doelgroep aangedragen door de werkgroep ‘Conversie en Hergebruik’ van de ’Stichting Pioneering’, die wellicht geschikt zou zijn voor de (gedeeltelijke) invulling van dit gebouw. Onderzocht is wat de kenmerken zijn van deze doelgroep en of deze passen binnen de nieuwe functie van het ABN-AMRO gebouw. 1.1 De hoofddoelgroep De doelgroep die vanuit de Werkgroep Conversie is aangedragen betreft onderzoekers die onderzoek verrichten voor het MESA+ laboratorium op de Universiteit Twente en woonruimte benodigd zijn binnen de stad. Deze onderzoekers komen van over de hele wereld om aan het MESA+ laboratorium onderzoek te doen. Het gaat hier bijvoorbeeld om mensen uit China, Zuid- Afrika, Indonesië, maar ook om mensen uit Europa. Het gaat binnen deze doelgroep om twee verschillende subgroepen. De ene groep bestaat uit een groep mensen die na hun Master als onderzoeker verder gaan en die nog niet gepromoveerd zijn, de andere groep bestaat uit mensen die al gepromoveerd zijn en nog verder onderzoek gaan verrichten (deze groep doet vaak onderzoek vanuit het bedrijf waar ze werkzaam zijn). Vaak laten deze onderzoekers tijdens hun periode in het buitenland hun vrouw/vriendin of man/vriend overkomen naar Nederland. Hiermee moet op het gebied van huisvesting re kening gehouden worden. Het inkomen van een onderzoeker ligt ongeveer tussen de €3.000,- en €3.800,- Euro bruto per maand. Ook betaalt de Universiteit Twente een vergoeding voor de huisvesting aan deze doelgroep van ongeveer €650,- Euro. Voor deze internationale doelgroep van onderzoekers is het belangrijk te vermelden dat deze groep behoefte heeft aan een gemeenschappelijke ruimte voor aanspraak en een gezellig sociaal leven. Vaak zijn deze mensen vanuit hun cultuur minder individueel ingesteld dan wij in Nederland gewend zijn en staat hun sociale leven meer centraal. Hierbij moet men denken aan het samen eten, en het doorbrengen van de avonduren in groepsverband 1 . Het ABN-AMRO gebouw zal op de eerste en tweede verdieping geschikt gemaakt worden voor de beschreven doelgroep. Er zullen op die verdiepingen 25 appartementen worden gerealiseerd. In de kelder van het gebouw en op de begane grond zal een andere invulling gekozen worden die niet door de ‘Stichting Pioneering’ is aangedragen. De invulling van deze verdiepingen is afgestemd op functies waar in de markt vraag naar is. Tevens is rekening gehouden met de hoofdfunctie ‘wonen’, zodat de functies elkaar niet tot overlast zijn, maar eerder aanvullend op elkaar werken.

1

Mesaplus, http://www.mesaplus.utwente.nl/nanolab/, 2010

7

1.2 Andere Doelgroepen In het overgrote deel van de kelder van het ABN-AMRO gebouw zullen opslagruimten gerealiseerd worden. Deze opslagruimten variëren in afmeting en worden verhuurd aan particulieren en ondernemers voor de opslag van inboedels en handelsvoorraden (De bewoners krijgen per appartement een opslagruimte toegewezen). De ligging van het gebouw in het centrum is gunstig voor de exploitatie van dergelijke opslagruimten. Er is veel vraag naar dergelijk opslagruimten, vooral in het centrum. De kelder zal bij voorkeur worden verhuurd aan een bedrijf zoals Citybox. Dit bedrijf exploiteert en beheert de verschillende opslagruimten. Op de begane grond worden onder meer drie kantoorruimten gerealiseerd. Het doel is om voor startende bedrijven (die nog niet veel ruimte nodig hebben) op een centrumlocatie niet al te grote kantoorruimten te realiseren. Juist de aanwezigheid van andere kleine bedrijven zal stimulerend moeten werken. De repro ruimte wordt opgenomen in de gezamenlijke ruimte voor het gebruikersgemak en om kosten te besparen. Tevens zal op de begane grond een deel van de verdieping geschikt worden gemaakt voor een kinderdagverblijf met buitenruimte. Het plaatsen van kinderen in een kinderdagverblijf is in Nederland heel gewoon geworden. Door deze populariteit zijn wachtlijsten ontstaan. Dit geldt ook voor Enschede. De Oldenzaalsestraat 4 is een goede locatie om een kinderdagverblijf te realiseren, omdat het gebouw gelegen is in het centrum en een goede ontsluiting heeft. Doordat het ABN-AMRO gebouw in de toekomstige invulling meerdere functies zal huisvesten, zal een beheerder worden aangetrokken die voor alle doelgroepen het nodige werk zal verrichten. De beheerder zal op de begane grond een kantoor krijgen.

8

2. Bouwtechnische analyse In dit hoofdstuk worden de bouwtechnische aspecten beschreven. Eerst wordt een analyse van de huidige bestaande bouwkundige toetstand weergegeven door middel van een ‘quick scan’. Vervolgens worden puntsgewijs de bouwkundige ingrepen, aan de hand van de bestaande bouwkundige staat (quick scan) en de nieuwe functies, weergegeven per bouwlaag. 2.1 Bestaande bouwkundige staat Bij transformatie van een gebouw zijn enkele cruciale criteria van belang om te bepalen of een transformatieproject kans van slagen heeft. Een aantal bouwkundige aspecten bepaalt of het gebouw geschikt is voor transformatie of niet. Hieronder wordt een tabel (quick scan) weergegeven met de criteria voor transformatie van kantoren naar andere functies. De tabel is opgedeeld in vetocriteria (belangrijkste aspecten waarmee snel en globaal kan worden vastgesteld of een kantoorgebouw geschikt is voor transformatie) en in graduele criteria (meer gedetailleerde criteria welke volgen op de vetocriteria). Vervolgens worden per aspect de criteria (onder kopje ‘Criterium’) weergegeven, waar een te transformeren gebouw zo veel mogelijk aan moet voldoen. Geen enkel criterium van deze lijst is doorslaggevend, maar hoe meer ongunstige criteria, des te lager de potentie voor het transformeren van het gebouw. (voldoet het gebouw aan het criterium, dan is het dus minder geschikt voor transformatie) In de rechterkolom worden de bestaande gebouwgegevens van het ABN-AMRO gebouw geanalyseerd. Aspect

Criterium

Gegevens ABN-AMRO gebouw

Vetocriteria ABN-AMRO gebouw

Bouwjaar Leegstand Afmetingen casco

- Bouwjaar < 3 jaar - Recent gerenoveerd < 3 jaar Kantoor staat > 1 jaar leeg - Verdiepingshoogte < 2,70 m of > 5,70m - Kantoordiepte < 10m

- Bouwjaar 1980 - Renovatie n.v.t. > 1 jaar leegstand Verdiepingshoogte: - Kelder - 2,40m (tot plafond) - B.G. Grond – 3,30m (tot plafond) - 1 e verdieping – 2,90m (tot plafond) - 2 e verdieping – 2,90m (tot plafond) - 3 e verdieping – 4,00m (tot plafond) De ruimte tussen het plafond en de onderkant van de vloer is op alle bouwlagen 1,10 m. - Breedte gebouw (breedste punt) – 54m. - Diepte gebouw (diepste punt) – 36m.

Gebouwcapaciteit

< 2.000 m2 VVO

4.728 m2 VVO

9

Graduele criteria ABN-AMRO gebouw Draagconstructie (wanden, kolommen, stramienmaten)

- Slechte staat draagconstructie - Stramien < 3,60m

- De draagconstructie (skeletbouw) is van goede kwaliteit en beschikt over voldoende draagkracht voor de nieuwe functies (vloerbelasting kantoren, 300 kg/m2, norm woningen 175kg/m2) - De stramienmaat h.o.h. tussen de kolommen is 6m.

Gevel

- Gevelopeningen niet aanpasbaar (ramen kunnen niet worden geopend of hergebruikt). - Daglichttoetreding < 10% vloeroppervlak Geen of onvoldoende leidingschachten realiseerbaar.

- De gevelopeningen zijn wel aanpasbaar. Huidige ramen kunnen niet worden geopend. - De daglichttoetreding is > 10% van het vloeroppervlak.

Ontsluiting (conform bouwbesluit)

- Onduidelijke entrees, geen liften aanwezig/ realiseerbaar, geen noodtrappen aanwezig/ realiseerbaar. - Afstand van nieuwe eenheden tot trap/ lift > 50m.

- De entrees zijn duidelijke gesitueerd aan weerszijden van het gebouw. In het gebouw zijn twee liften en twee trappenhuizen aanwezig. De bestaande trappenhuizen dienen tevens als noodtrappen. - De afstand van een nieuwe eenheid is < 50m tot de trap/lift.

Uitbreidingsmogelijkheden

- Geen uitbreidbaarheid / optop mogelijkheden. - Geen mogelijkheden voor realisatie kelder. - Onherkenbaar gebouw, geen woonmilieu, zeer groot achterstallig onderhoud/verpauperd, slecht uitzicht door omliggende bebouwing

- Mogelijkheden voor uitbreiden en optoppen zijn aanwezig. - Het gebouw beschikt over een kelder.

- Geluidsbelasting gevel > 50 db. - Onvoldoende geluidsisolatie vloeren. - Geen/slechte bezonningsmogelijkheden, - Aanwezigheid grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen.

- Geluidsbelasting op de gevel (grens 60 db voor kantoren) - De geluidsisolatie van de vloeren is voldoende voor een eventuele woonfunctie. (kantoorvloeren zijn draagkrachtiger/dikker dan vloeren voor woningen) - Het gebouw heeft een goede bezonning (het gebouw wordt niet belemmerd door omliggende bebouwing) - Er zijn geen gevaarlijke stoffen in het gebouw aanwezig.

Installaties

Representativiteit

Milieu (warmte, vocht en ventilatie, akoestiek, licht) (conform bouwbesluit)

Voldoende leidingschachten aanwezig naast de twee liften. Voldoende ruimte tussen de plafonds en verdiepingsvloer (1,10m) om leidingen weg te werken.

- Het gebouw is zeer herkenbaar, heeft een unieke uitstraling en staat in een woonmilieu nabij het centrum. Het gebouw vertoond geen achterstallig onderhoud en is in een kwalitatief goede staat. Het uitzicht wordt niet belemmerd door omliggende bebouwing.

2

2

Van leegstand naar herbestemming (Rob Geraedts en Theo van der Voordt), 2010

10

2.2 Transformatie gebouw Hieronder worden puntsgewijs de bouwkundige ingrepen, aan de hand van de bestaande bouwkundige staat (quick scan) en de nieuwe functies, weergegeven per bouwlaag. Hierbij is onderzocht wat de bouwtechnische mogelijkheden van het ABN-AMRO gebouw zijn. Hoe is het gesteld met de draagstructuur, de gevel, fundering, het dak en de installaties. Wat kan hiervan behouden blijven en wat moet worden vervangen, vernieuwd of aangepast. Deze wijzigingen zijn weergegeven in de onderstaande tekst en op de vernieuwde indelingsplattegronden. 2.2.1 Alle bouwlagen Te handhaven: Draagmuren; Installaties (centrale verwarming, ventilatiesysteem); Kolommen; Liften; Trappenhuizen; Casco gevel. Verbouwingen: In alle nieuwe vertrekken/ruimten dient voldoende elektra aanwezig te zijn conform het bouwbesluit (stopcontacten, verlichting); Voor de realisatie van nieuwe functies worden de bestaande ramen vervangen door kozijnen met te openen ramen (prefab elementen). Reden hiervan is dat de gevel voldoende te openen ramen moet hebben (per ruimte); In het gehele gebouw worden de scheidingswanden verwijderd en waar mogelijk hergebruikt op de begane grond; Alle nieuw aan te leggen leidingen (riolering, elektra, gas, water,) worden verwerkt tussen het plafond en de bovenliggende verdiepingsvloer en in de bestaande leidingschachten; Alle bestaande deuren in het gebouw dienen waar mogelijk hergebruikt te worden; Brandveiligheidsmaatregelen conform ‘Fire Safety Engineering’ (brandwerendheid, vluchtwegen, brandpreventie).

11

2.2.2 Kelder Te handhaven: Entree; Toiletvoorziening. Verbouwingen: Plateaulift voor de aan- en afvoer van opslaggoederen (bij de entree); Realisatie van twee ingangen voor bewoners en huurders van opslagruimten; Verwijderen van bestaande wanden (geen draagmuren); Realiseren van 25 bergingen/opslagruimten met verlichting voor bewoners (appartementen); Realiseren van opslagruimten met roldeure n en verlichting (Citybox); Looproutes realiseren.

Opslagruimten voor bewoners (190 m2) Looproutes voor bewoners (110 m2) Verhuurbare opslagboxen (572 m2) Looproutes opslagboxen (290 m2) en toiletvoorziening (20 m2)

12

2.2.3 Begane grond Te handhaven: Entree voor- en achterzijde; Toiletvoorziening. Verbouwingen: Realiseren van drie kantoorruimtes en een beheerdersruimte doormiddel van hergebruik van de bestaande scheidingswanden; Realisatie van een aparte ingang voor bewoners (appartementen), kantoren en het kinderdagverblijf; Het kinderdagverblijf indelen door middel van scheidingswanden; Voor het kinderdagverblijf wordt een buitenspeelplaats aangelegd. In de gevel zal een toegangsdeur voor deze buitenruimte worden gerealiseerd.

Entree kantoren (14 m2) en kinderdagverblijf (14 m2) Entree bewoners (38 m2) Ruimte voor beheerder (24 m2) Commerciële ruimten (3 kantoren) (138-138-114 m2) en toiletvoorziening (20 m2) Gezamenlijke ruimte kantoren (110 m2) Kinderdagverblijf (540 m2) en toiletvoorziening kinderdagverblijf (20 m2) Melden kinderdagverblijf (12 m2)

13

2.2.4 Eerste verdieping Verbouwingen Verwijderen van bestaande scheidingswanden; Realiseren van 14 appartementen, waar de mogelijkheden voor het plaatsen van natte cellen (met goede afvoermogelijkheden) en keukenvoorzieningen (met voldoende ventilatiemogelijkheden) een belangrijke rol spelen. De appartementen beschikken allemaal over een eigen standaard douche, wc, wastafel, standaard keukenblok, woonkamer en één of twee slaapkamers. De vertrekken worden ingedeeld doormiddel van scheidingswanden (conform bouwbesluit); Realiseren van looproutes; Slopen van bestaande toiletvoorzieningen, ruimte herinrichten tot collectieve wasen droogruimte. Deze ruimten worden voorzien van extra isolatie en ventilatie; Het treffen van voorzieningen op bouwfysisch (warmte, vocht en ventilatie, akoestiek, licht) en brandweertechnisch (brandwerendheid, vluchtwegen, brandpreventie) gebied, omdat voor woningen hogere eisen gelden dan voor kantoren.

Appartementen (970 m2) Wasruimte en droogruimte (40 m2) Looproutes (172 m2) Hieronder worden de afmetingen van de appartementen weergegeven: Appartement 1 (64 m2) - Appartement 8 (64 m2) Appartement 2 (75 m2) - Appartement 9 (75 m2) Appartement 3 (75 m2) - Appartement 10 (75 m2) Appartement 4 (68 m2) - Appartement 11 (68 m2) Appartement 5 (60 m2) - Appartement 12 (60 m2) Appartement 6 (68 m2) - Appartement 13 (68 m2) Appartement 7 (75 m2) - Appartement 14 (75 m2)

14

2.2.5 Tweede verdieping Te handhaven: Bestaande keuken. Verbouwingen: Verwijderen van bestaande scheidingswanden; Realiseren van 11 appartementen, waar de mogelijkheden voor het plaatsen van natte cellen (met goede afvoermogelijkheden) en keukenvoorzieningen ( met voldoende ventilatiemogelijkheden) een belangrijke rol spelen. De appartementen beschikken allemaal over een eigen standaard douche, wc, wastafel, standaard keukenblok, woonkamer en één of twee slaapkamers. De vertrekken worden ingedeeld door middel van scheidingswanden (conform bouwbesluit); Realiseren van looproutes; Slopen van bestaande toiletvoorzieningen, ruimte herinrichten tot collectieve wasen droogruimte. Deze ruimten worden voorzien van extra isolatie en ventilatie; Realisatie van een collectieve ruimte, indeling realiseren met scheidingswanden (conform bouwbesluit); Het treffen van voorzieningen op bouwfysisch (warmte, vocht en ventilatie, akoestiek, licht) en brandweertechnisch (brandwerendheid, vluchtwegen, brandpreventie) gebied, omdat voor woningen hogere eisen gelden dan voor kantoren.

Appartementen (770 m2) Wasruimte en droogruimte (40 m2) Looproutes (183 m2) Collectieve ruimte (115 m2) Keuken (74 m2) Hieronder worden de afmetingen van de appartementen weergegeven: Appartement 15 (68 m2) - Appartement 19 (75 m2) - Appartement 23 (60 m2) Appartement 16 (68 m2) - Appartement 20 (75 m2) - Appartement 24 (68 m2) Appartement 17 (70 m2) - Appartement 21 (75 m2) - Appartement 25 (75 m2) Appartement 18 (68 m2) - Appartement 22 (68 m2)

15

2.2.6 Derde verdieping Te handhaven: Alle installaties (de huidige installatie beschikt over voldoende capaciteit en is nog in een goede staat). Verbouwingen: Waar nodig installaties uitbreiden (voor andere / nieuwe functies).

Installaties (315 m2)

16

3. Juridische analyse In dit hoofdstuk wordt onderzocht wat de eisen zijn omtrent de wet- en regelgeving bij herbestemmen van kantoorpanden. Er moet een zorgvuldige afstemming worden bereikt tussen enerzijds het voldoen aan wat (privaatrechtelijk) vanuit het programma van eisen en de beoogde doelgroepen wordt gevraagd, en anderzijds het (publiekrechtelijk) voldoen aan eisen uit de vigerende wet- en regelgeving, binnen de context van wat bouwtechnisch reëel mogelijk is. Bij deze procedures is het van belang dat rekening wordt gehouden met de planning. 3.1 Het bestemmingsplan Op dit moment heeft de locatie bestemming kantoren 3 . Een bestemmingsplanwijziging dient te worden aangevraagd voor een functiewijziging van het ABN-AMRO gebouw. Bij deze aanvraag gaat het om de functies wonen en een kinderdagverblijf. Voor de functie kantoorruimten voor startende ondernemers geldt dat deze gehandhaafd kan blijven aangezien er al de bestemming kantoorruimte op gevestigd is. Gemeenten zijn vaak gebaat bij de transformatie van gebouwen. Het gebouw dat al een tijdje leeg staat en weer in gebruik wordt genomen, draagt bij aan de kwaliteit van de omgeving en de maatschappelijke behoefte. Wanneer de gemeente een transformatieproject steunt is de kans op medewerking veel groter. Dit kan voor beide partijen aantrekkelijk zijn en de samenwerking vergemakkelijken. 3.1.1 Procedure bestemmingsplanwijziging Bij de gemeente dient een akkoord te worden verkregen met betrekking tot de toekomstige functies die anders zijn dan het vigerende bestemmingsplan. Bij een akkoord kan een bestemmingsplanwijziging aangevraagd worden. De gemeente zal een voorbereidingsbesluit (ten aanzien van de wijzigingen van het bestemmingsplan, art 3.7 Wro) nemen en deze in de Staatscourant publiceren. Ook dient het ontwerp bestemmingsplan ter inzage te worden gelegd, art 3.4 Awb. Tegen een ontwerp bestemmingsplan kan door eenieder zienswijzen naar voren worden gebracht. Dit kan binnen een termijn van zes weken na de bekendmaking. Binnen twaalf weken, na de ter inzage legging, stelt de gemeenteraad het nieuwe bestemmingsplan vast. Na de beroepstermijn van zes weken zal de gemeente het besluit tot vaststellen van het nieuwe bestemmingsplan publiceren in de Staatscourant.

3

Zie bijlage 1

17

3.2 Het bouwbesluit In het bouwbesluit staan alle regels die gelden voor nieuwbouw en bestaande bouw als het aankomt op de goedkeuring van bouwvergunningen. De eisen hebben allemaal betrekking op veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en het milieu. Het verkeerd interpreteren van het bouwbesluit leidt vaak tot vertraging en oplopende kosten. Voorbeelden hiervan zijn dat de aanvragen niet volledig zijn, de plannen voldoen niet aan de gestelde eisen. Het gevolg kan zijn dat plannen in een later stadium van het project nog aangepast dienen te worden met alle financiële gevolgen van dien. Door vele veranderingen zijn vaak onduidelijkheden in het bouwbesluit. Het gaat om het bouwbesluit van voor 2003 en het bouwbesluit van na 2003. Een voorbeeld is dat het niet meer verplicht is om een balkon te hebben of een buitenruimte. Dit kan kostenbesparend werken. Echter zijn er meer kosten gemoeid betreffende voorschriften van brandveiligheid omdat deze flink zijn aangescherpt. Enkele eisen waaraan in ieder geval voldaan dient te worden voor de transformatie naar woningbouw: • • • • • • • • • • •

Stramienmaat draagconstructie > 3.6 m Vrije verdiepingshoogte gebouw > 2.7 m Vloerbelasting voor kantoren 300KG/m2 Vloerbelasting voor woningen 175 KG/ m2 Daglichttoetreding glasoppervlak > 10% van de aantal m2 verblijfsruimte. Ramen moeten open en dicht kunnen in verband met ventilatie Geluidsbelasting op gevel > 50 dB (grens kantoren geldt 60 dB) Geluidisolatie vloeren >4 dB Binnenwand geluidsisolatie > 30 dB voldoende brandgangen aanwezig brandwerendheid scheidingswanden > 30 minuten

3.3 De gemeentelijke bouwverordening De gemeentelijke bouwverordening is een afgeleide van het bouwbesluit. Ook in dit document staan eisen genoemd waaraan nieuwe en bestaande bouwwerken moeten voldoen op het gebied van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en het milieu. In de gemeentelijke bouwverordening echter is specifieker beschreven welke eisen gelden en op welke manier deze gehandhaafd dienen te worden. 3.4 Het Gebruiksbesluit Ook de lokale brandweer heeft sinds 1 november 2008 een prominentere plek gekregen door de invoering van het gebruiksbesluit. Er is een einde gekomen aan de verschillende eisen per gemeente met betrekking tot brandveiligheidsvoorschriften. Bij de aanvraag van een bouwvergunning zullen zij ook beoordelen of de ingediende plannen voldoen aan alle eisen met betrekking tot brandveiligheid. Hierbij kan gedacht worden aan vluchtroutes, brandmeldinsinstallaties en het gebruik van brandpreventiemiddelen. Door al vroeg in het project de brandweer erbij te betrekken wordt er een hoogwaardig niveau van brandveiligheid gecreëerd.

18

3.5 Fire Safety Engineering Bouwwerken dienen brandveilig te zijn, de eisen die gesteld worden in het bouwbesluit zijn vaak niet nodig. Hiervoor wordt de brandweer ingeschakeld. De brandweer geeft de vergunning af. Wanneer zich een calamiteit voor doet dienen mensen tijdig te kunnen vluchten. De hulpverleners kunnen op deze manier hun werk doen en zo zal de schade zo veel mogelijk beperkt blijven. Verder wordt gelet op het niveau van veiligheid, gezondheid en de bruikbaarheid. De FSE zal in de toekomst alleen nog maar een belangrijkere rol in het ontwerp innemen. Fire Safety Engineering (FSE) gebruikt rekenkundige modellen en experimenten voor brand-, rookverspreiding, vlucht- en constructiegedrag. Dit wordt gedaan om te kijken hoe het doel kan worden behaald. 4 3.6 Ontheffingen Wanneer nieuwe elementen worden geplaatst, kan het voorkomen dat niet wordt voldaan aan de eisen van het huidige bouwbesluit. Door middel van argumentatie kan de gemeente vrijstelling verlenen. De nieuwe elementen dienen te voldoen aan de nieuwbouweisen en voor de bestaande elementen dient vrijstelling te worden aangevraagd. Dit geldt ook voor ingrijpende verbouwingen van het gebouw. In het bouwbesluit staan 63 afdelingen, daarvan zijn er 30 benoemd waar de gemeente mogelijk ontheffing voor kan verlenen. De gemeente kan in bepaalde gevallen (zoals bij transformatie van bestaande kantoorgebouwen) ontheffingen verlenen waardoor niet meer voldaan hoeft te worden aan de (verplichte) nieuwbouweisen. Het mag niet zo zijn dat de norm ‘bouwbesluit bestaande bouw’ niet wordt gehaald. 3.7 De bouwvergunning Voor dit project is een reguliere bouwvergunning nodig. Na het indienen zal de gemeente, binnen twee weken, de aanvraag bekend maken. De gemeente zal over het algemeen ook de aanvraag publiceren, dit zijn ze echter niet verplicht. Voor toekenning van de bouwvergunning wordt gekeken naar een eventuele monumentale status van het object, wordt gekeken of de plannen voldoen aan de eisen gesteld in het bouwbesluit en de gemeentelijke bouwverordening. De welstandscommissie dient de plannen goed te keuren, het plan mag niet in strijd zijn met een exploitatieplan en het dient te passen binnen het bestemmingsplan. Belanghebbenden kunnen dan binnen zes weken bezwaarschriften indienen. Binnen twaalf weken dient de gemeente een beslissing te nemen omtrent het verlenen van de bouwvergunning. Tenzij deze wordt aangehouden in verband met de bestemmingsplanwijziging, art 50 lid 1 Wonw. 3.8 Monumentenstatus Het ABN-AMRO gebouw heeft geen monumentenstatus, dit wil zeggen dat er geen monumentenvergunning naast de bouwvergunning nodig is, art 44 lid 1 sub 2 Wonw. Het ABN-AMRO gebouw staat niet op de lijst die de gemeente Enschede heeft gepubliceerd5 . Op deze lijst staan alle monumenten binnen de gemeente Enschede genoemd. Dit betreft zowel rijksmonumenten, provinciale monumenten als gemeentelijke monumenten. 3.9 Exploitatieplan Er is geen exploitatieplan opgesteld voor de locatie. Dit komt omdat het een bestaand gebouw is. Het is niet noodzakelijk openbare ruimte aan te passen. Alle aanpassingen gebeuren op eigen terrein, zoals de aanleg van een speelplaats voor het kinderdagverblijf.

4 5

Bron: http://www.efectis.com/nl/index1.htm?http://www.efectis.com/nl/product/intro/fse.htm Bron: http://www.ondernemen.enschede.nl/algemeen/00007/00070/monumentenlijstenschede032008.pdf/

19

3.10 Welstandsnota De Welstandscommissie bekijkt de uiterlijke kenmerken van het gebouw en kijkt of deze passen in de omgeving. De eisen hiervoor zijn verwerkt in de welstandsnota. De welstandscommissie brengt hierover advies uit aan de gemeente, die over het algemeen dat advies opvolgt. Tegen de beslissing van de commissie is geen beroep mogelijk, wel tegen het besluit dat de gemeente neemt aan de hand van dit advies. 3.11 Aanvullende vergunningen Om het ABN-AMRO gebouw uiteindelijk in gebruik te nemen met de nieuwe functies, zijn aanvullende vergunningen nodig. Wanneer deze niet verleend worden, kan het noodzakelijk zijn plannen aan te passen. Het is van belang dat zo snel mogelijk duidelijk is aan welke eisen voldaan moeten worden. Ook wordt gekeken welke vergunningen kunnen worden toegekend. Door vroegtijdig hiermee aan de slag te gaan kunnen dure aanpassingen op een later tijdstip worden voorkomen. 3.11.1 Gebruiksvergunning Voor het kinderdagverblijf is een gebruiksvergunning nodig om zich te kunnen vestigen. De gebruiksvergunning wordt getoetst aan het gebruiksbesluit. Om te beginnen maakt men bij de gemeente kenbaar wat de plannen zijn, deze zal dan in samenwerking met de brandweer kijken of het ABN-AMRO gebouw voldoet aan de gestelde eisen in het gebruiksbesluit. In het gebruiksbesluit worden bouwtechnische, installatietechnische en gebruikstechnische eisen afgestemd. De aspecten die in aanmerking komen voor de toepassing van het ABN-AMRO gebouw met betrekking tot de gebruiksvergunning: • Er is sprake van het in gebruik nemen van een bouwwerk. • Een kinderdagverblijf valt onder de meest risicovolle vormen van gebruik. • Er slapen meer dan tien personen, bedrijfsmatig, in het gebouw. Hieronder vallen de middagslaap van de kinderen ook. • Overdag zijn meer dan tien personen in het gebouw aanwezig die jonger zijn dan 12 jaar. Het toezicht en de handhaving wordt gedaan door de GGD en door de gemeente. Deze kijken er aan de gestelde eisen wordt voldaan. Bij de gemeente kan een verzoek ingediend worden om de voorwaarden voor de gebruiksvergunning te wijzigen. De gemeente beoordeeld de voorwaarden en zal een besluit nemen deze te wijzigen of te handhaven. Het gebouw dat in gebruik wordt genomen moet brandveilig zijn en hiervoor is de gebruiker verantwoordelijk. De brandveiligheid van het gebouw wordt gecontroleerd door de gemeente en brandweer. Wanneer de situatie onveilig is wordt er actie ondernomen door de gemeente. Zij kunnen dan de werkzaamheden stilleggen, totdat weer aan alle eisen wordt voldaan. 3.11.2 Woonvergunning Volgens het vigerende bestemmingsplan is er geen bestemming wonen op deze locatie gevestigd. Hiervoor dient een woonvergunning aangevraagd te worden. Omdat in dit plan een bestemmingsplanwijziging wordt aangevraagd is het niet nodig om ook een woonvergunning aan te vragen. De woonvergunning wordt verstrekt als de ingebruikname niet in strijd is met het vigerende bestemmingsplan en niet in strijd is met de voorschriften van de bouwverordening, art 60 lid 2 Wonw.

20

3.12 Subsidies De overheden zien in dat transformeren veel kosten met zich meebrengen en vaak weinig opbrengsten genereren. Hiervoor zijn subsidies beschikbaar gesteld om de onrendabele top op te vangen. Op deze manier wordt leegstand tegengegaan en nieuwe huisvestingsmogelijkheden gerealiseerd. Enkele subsidies die van toepassing zijn op transformatie zijn: • • • • • • •

Stimuleringspremies uit het Investeringsprogramma Stedelijke Vernieuwing Grote steden beleid gelden Besluit Locatiegebonden Subsidie Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten Subsidies voor herstructurering van bedrijventerreinen Doelstelling 2 subsidies Subsidies in het kader van specifieke voorbeeldprojecten

Uit contact met de gemeente Enschede 6 is gebleken dat het ABN-AMRO gebouw voor deze subsidies vrijwel geen kans heeft. Bij de gemeente Enschede is een meerjarig actieplan van vijf tot tien jaar waarbij € 1.000.000,- beschikbaar is. Dit betekend dat primaire projecten met een groter maatschappelijk belang voorrang hebben op deze subsidies. Ondernemers die van buiten Enschede komen krijgen een subsidie die ligt tussen de € 2.500,- en € 5.000,-. 3.13 WABO Naar verwachting zal per 1 juli 2010 zal de WABO (omgevingsvergunning) van kracht worden. Deze procedure maakt het mogelijk dat alle vergunningen in een aanvraag kan verwerken. Wanneer deze aanvraag goed wordt gekeurd, kan hier veel tijd mee winnen. Echter wanneer een onderdeel van de aanvraag niet wordt gehonoreerd betekend dit dat de gehele aanvraag opnieuw in moet worden gediend. Dit kan vertragingen opleveren met als gevolg dat de kosten zullen toenemen.

6

Ondernemersloket gemeente Enschede

21

4. Financiële analyse Het huidige ABN-AMRO gebouw staat al enkele jaren leeg. Dit betekent dat er geen inkomsten meer uit gegenereerd worden. Door het uitblijven van inkomsten, daalt de waarde van het gebouw. Voor de ABN-AMRO een goede reden om de (financiële) mogelijkheden van het gebouw te onderzoeken. De drie opties die tegen elkaar zijn afgewogen zijn ‘upgrading’, slopen en herbouwen en transformatie. 4.1 Upgrading Gezien de lange leegstandsperiode is het gebouw in huidige staat blijkbaar niet langer geschikt/gewenst als kantoorgebouw. De eerste mogelijkheid is om het gebouw dusdanig te verbouwen, dat de kantoorruimte wèl verhuurd zal worden. Het kantoor zal een hoogwaardigere uitstraling krijgen, tegen een beperkte stijging van de huurwaarde. In het rekenmodel, in bijlage 1, is de uitkomst dat de ABN-AMRO na upgrading van het gebouw circa 2,3 miljoen euro ervoor kan ontvangen. 4.2 Slopen en herbouwen Een tweede optie is het gebouw compleet slopen en herbouwen. Het voordeel hiervan is dat het gebouw nieuw is. Betere materialen en constructies kunnen leiden tot een hogere vormfactor VVO/BVO en flexibiliteit. Het gebouw kan dan beter voor verschillende doeleinden worden gebruikt. Omdat het ABN-AMRO gebouw als kantoor niet langer in gebruik werd genomen, wordt er vanuit gegaan dat de functie (grotendeels) veranderd. Nadelen van herbouwen zijn de hoge kosten, en het aspect duurzaamheid: slopen levert een grote berg afval op. In het rekenmodel, in bijlage 1 , is de uitkomst zeer negatief: ABN-AMRO zal geen geld kunnen ontvangen voor het gebouw. 4.3 Transformatie De laatste optie is (voor de werkgroep ‘Conversie en hergebruik’) de meest interessante: transformatie. Is er een oplossing waarbij het gebouw kan blijven staan, en toch weer in gebruik kan worden genomen, wellicht met een andere functie? Voordeel van transformatie is dat het een antwoord zou zijn voor veel leegstaande (kantoor)gebouwen. Nadeel van transformatie is wel dat (zowel juridisch als bouwkundig) er een hoop criteria zijn, waarop een groot deel van de plannen bij voorbaat al wordt afgekeurd. In het rekenmodel, in bijlage 1, is de uitkomst dat de ABNAMRO na transformatie van het gebouw circa 2,5 miljoen euro ervoor kan ontvangen. Wanneer zal blijken dat één van de opties wellicht financieel interessant zal kunnen zijn, wordt tot nadere uitwerking van het ontwerp overgegaan. In bijlage 2 is het rekenmodel te vinden, welke de verschillende mogelijkheden met elkaar vergelijkt. Daarnaast is er ook een toelichting op dit model bijgevoegd in bijlage 2.

22

5. Aanbevelingen Wanneer de standaard invoergegevens worden gehanteerd in het rekenmodel, zijn in het geval van het oude kantoor van de ABN-AMRO geen oplossingen die financieel erg gunstig uitvallen. Echter, upgrading en transformatie hebben als uitkomst nog wel een redelijke bieding voor het gebouw. In de praktijk verwachten wij dat het na upgrading nog steeds lastig zal zijn een huurder te vinden die het gebouw als kantoor wil gebruiken, en dat het transformeren van het gebouw een grotere kans van slagen heeft. Het slopen en herbouwen is in dit geval totaal niet interessant. Wanneer verschillende scenario’s uitgevoerd worden, is uit het model op te maken hoe de bieding van het gebouw veranderd. Het blijkt dat als de huidige vastgoedmarkt iets verbetert, waardoor een belegger sneller genoegen zal nemen met een lager rendement en kosten jaarlijks minder hard zullen stijgen, de bieding zal dan snel boven de 3 miljoen Euro komen te liggen. Volgens recente berichtgevingen (waaronder dhr. Albert Post in Tubantia) begint de economie weer te groeien. Daarom adviseren wij dit project nog tijdelijk uit te st ellen, en te wachten op een betere tijd, om een gunstiger resultaat te kunnen behalen.

23

Literatuurlijst Boeken: • Van leegstand naar herbestemming (Rob Geraedts en Theo van der Voordt) • Verzameling wetgeving Vastgoed&Makelaardij Studiejaar 2009/2010 • Publiekrecht vastgoed 8e druk, Mr. P.C. Bakker & Mr. J.J.M. Gisberts Wetgeving: • Bouwbesluit 2003 • Algemene Subsidieverordening 2009 (Enschede) • Gemeentelijke bouwverordening (Enschede) • Exploitatieverordening Enschede • Parkeerverordening (Enschede) • subsidieverordening Stadsvernieuwing (Enschede) Internetbronnen: • http://cms3.enschede.nl/gemeente/politiekenbestuur/regelgeving/regelgevingen/ • http://www.ondernemen.enschede.nl/algemeen/00007/00036/00003/ • http://www.ondernemen.enschede.nl/algemeen/00007/00074/# • www.enschede.nl • http://www.efectis.com/nl/index1.htm?http://www.efectis.com/nl/product/intro/fs e.htm • http://www.ondernemen.enschede.nl/algemeen/00007/00070/monumentenlijsten schede032008.pdf/ •

Mesaplus, http://www.mesaplus.utwente.nl/nanolab/, 2010

Overige bronnen: • Gemeente Enschede: Gemeentearchief • Ondernemersloket gemeente Enschede • Brandweer Twente: Brandveiligheid van uw gebouw • Docenten Bouwkunde (Saxion Hogescholen Enschede): Glenn Stern en Raymond Tienstra • Stichting Bouwresearch (SBR): Sander Gelinck • OVG Projectontwikkeling: Boudewijn Ruitenburg

24