Transformatie. Herbestemming van leegstaande gebouwen naar nieuwe functies. Theo van der Voordt. December 7, 2004

Transformatie Herbestemming van leegstaande gebouwen naar nieuwe functies

December 7, 2004

Theo van der Voordt 1

VermeldingBouwkunde onderdeel organisatie Faculteit / Real Estate & Housing

Parkhaven

December 7, 2004 2

Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing Vermelding onderdeel organisatie

GEB toren Rotterdam

Stadswonen Rotterdam 50% bezit is transformatie Totaal 25.000 m2 transformatie December 7, 2004 3

Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing Vermelding onderdeel organisatie

Stadhouder Alphen a/d Rijn Permanente transformatie

4

Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing

Kanaleneiland Utrecht Tijdelijke transformatie (3 jaar)

Van voormalig KPN-kantoor naar studentenwoningen 6.000 m2 Stichting Tijdelijk Wonen 5


Voorbeeld project: Puntegale, Rotterdam

Gebouwd 1940 -1946 Voormalig Belastingkantoor Getransformeerd in werkplaatsen, kleine kantoren6 en 200 huurwoningen Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing

7


8


1950

9


2003

10


Inhoud • • • • • • • • •

Pluspunten en belemmeringen: markt, locatie, gebouw Transformatie onderzoek op Bouwkunde Transformatiepotentie-meter Transformatiemeter revisited Herbestemmingswijzer Tijdelijke transformatie Juridische aspecten Sturingsmiddelen Conclusies 11


12


100% 90%

Aanbod kantoren 40.000.000 m2

80%

Kantorenmarkt 2004

70% 60% 50% 40%

Structureel leeg: 6.000.000 m2 (15%)

30% 20%

Structurele

10%

leegstand

0%

6

100%

5,5 5

80%

4,5 70%

*mln m

2

4 3,5

60%

3

50%

2,5

40%

2

30%

1,5 20%

1

10%

0,5

Aanbod Opname Opname/aanbod verhouding Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing

20 03

20 02

20 01

20 00

19 99

19 98

19 97

19 96

19 95

19 94

19 93

19 92

19 91

19 90

19 89

19 88

19 87

0% 19 86

0 19 85

Verhouding opname/aanbod

90%

13

Vraag en aanbod 7.000.000 6.800.000 6.600.000 6.400.000 6.200.000 6.000.000

Woningvraag 6.890.00

5.800.000

Woningaanbod 5.800.000

5.600.000 5.400.000 5.200.000

14

Mismatch: 1.000.000 woningen


Nieuwbouw als % van voorraad Stock

% New Houses 7,5

5

5

2,5

2,5

0 1

5 0

2

00

0

5 9

0 9

5 8

0 8

5 7

0 7

5 6

0 6

5

1

95

5

0 0

0

Voorraad in mlj.

Nieuwbouw als %

7,5


Bestaande voorraad steeds belangrijker

15

Pluspunten en belemmeringen Structurele leegstand

Aantrekkende vraag?

Emotionele waarde: identiteit betekenis, historische waarde

Doorsnee gebouw, oud, versleten Gezichtsverlies

Duurzaam bouwen Kortere ontwikkeltijd

Complex bouwproces

Tekort aan bouwlocaties Economisch: lage aanschafwaarde, lagere bouwrente

Hoge boekwaarde, hoge transformatiekosten, hoge risico’s, laag rendement Expertise kantorenmarkt # woningmarkt

16


Transformatie op Bouwkunde - 1

1998

Casper Hulsman Fred Knoop

Sturingsmiddelen

Rob Geraedts Theo van der Voordt

Transformatiepotentiemeter

Jan Willem Andriessen

Procesmanagement van transformatie

Jan Willem Smid

Herbestemmen van kantoren naar woningen

April 03

Floris K Buisman

Home (for) Less. Re-use of a historic building

Juni 03

Nicole de Vrij

Meten is weten. Transformatie bij Stadswonen

Michel Hek

Functie inpassingsmodel (herbestemmingswijzer)

1998/99

Okt 03

17


Transformatie op Bouwkunde - 2

Bert Jan van Beers

Herbestemming industrieel erfgoed - Lichttoren

Juni 04

Klaas Jan Boer

Tijdelijk wonen in leegstaande kantoren

Juni 04

Kim Dekker Carina Vlaar

Herbestemmen van leegstaande pakhuizen

Juni 04

Maurits Jansen

Recht op transformatie

Aug 04

Niels van der Vlist (CT)

Geloof in transformatie (kerkgebouwen)

John Magielsen

Transformatie interessant voor beleggers?

Nov 04

Michiel Beijer

Van kantoren naar seniorenwoningen

Dec 04

Sept 04

18


Transformatie-instrumenten Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing

19

Transformatiepotentie-meter

Geraedts/Van der Voordt

4 stappen, van grof naar fijn, van globaal naar gedetailleerd

Stap Stap 0 Stap 1 Stap 2 Stap 3 Stap 4

TRANSFORMATIEMETER Actie Niveau Inventarisatie marktaanbod leegstaande kantore Voorraad Beoordeling marktaanbod met vetocriteria Locatie Gebouw Beoordeling marktaanbod met graduele criteria Locatie Gebouw Bepaling van de transformatieklasse Gebouw Gedetailleerde beoordeling gebouwen Locatie Gebouw

Resultaat Inzicht waar leegstaande kantoren staan Snelle selectie van kantoren; wel of niet geschikt voor nader onderzoek Gradueel oordeel over de transformatiepotentie van gebouw Transformatieklasse van kantoorgebouw Gedetailleerd oordeel over de transformatiepotentie van gebouw

20


1. 1.

Vraagprofielen 2. 2.

Starters Jong, laag inkomen, gemeenschappelijke voorzieningen Starters Jong, laag inkomen, zelfstandig

3. 3.

Jonge tweeverdieners Senioren 55+ Laag tot gemiddeld inkomen

4. 4.

Locatie Locatie (woonomgeving) (woonomgeving) Representativiteit Representativiteit aa Aard Aard van van de de bebouwing bebouwing bb Sociaal Sociaal imago imago cc Levendigheid Levendigheid dd Groenkarakter Groenkarakter Voorzieningen Voorzieningen aa Winkels Winkels bb Horeca Horeca cc Scholen Scholen dd Bank/postkantoor Bank/postkantoor ee Medische Medische voorzieningen voorzieningen ff Recreatieve Recreatieve voorzieningen voorzieningen Bereikbaarheid Bereikbaarheid OV OV aa Afstand Afstand tot tot bushalte bushalte bb Frequentie Frequentie en en tijden tijden cc Afstand Afstand tot tot tram tram of of metro metro dd Frequentie Frequentie en en tijden tijden ee Afstand Afstand tot tot treinstation treinstation ff Frequentie Frequentie en en tijden tijden Bereikbaarheid Bereikbaarheid per per auto auto aa Afstand Afstand tot tot snelweg snelweg bb Verkeersdoorstroming Verkeersdoorstroming cc Parkeergelegenheid Parkeergelegenheid

Senioren 55+ Hoog inkomen

1. 1. 2. 2. 3. 3.

4. 4. 5. 5. 6. 6. 7. 7. 8. 8.

9. 9.

10. 10.

Gebouw Gebouw (woningen) (woningen) Woningtype Woningtype Ontsluiting Ontsluiting Woninggrootte Woninggrootte aa Aantal Aantal vertrekken vertrekken bb Woonkamer Woonkamer cc Keuken Keuken dd Slaapkamers Slaapkamers ee Sanitaire Sanitaire ruimten ruimten ff Bergruimte Bergruimte Indeling Indeling van van de de woning woning Uitrustingsniveau Uitrustingsniveau Buitenruimte Buitenruimte Uitzicht Uitzicht en en inkijk inkijk Milieuaspecten Milieuaspecten aa Verwarming Verwarming bb Ventilatie Ventilatie cc Geluid Geluid dd Bezonning Bezonning en en daglicht daglicht ee Energieverbruik Energieverbruik ff Materiaalgebruik Materiaalgebruik Algemene Algemene voorwaarden voorwaarden aa Toegankelijkheid Toegankelijkheid bb Veiligheid Veiligheid cc Veranderbaarheid Veranderbaarheid dd Adequaat Adequaat beheer beheer Kosten Kosten aa Koopsom/huurprijs Koopsom/huurprijs bb Bijkomende Bijkomende kosten kosten 21


Voorbeelden van vraagprofielen Doelgroep Doelgroep 2: 2: Starters Starters Jonge, niet draagkrachtige Jonge, niet draagkrachtige alleenstaanden alleenstaanden Semie-zelfstandig wonen Semie-zelfstandig wonen Locatie Locatie (woonomgeving) (woonomgeving) 1. 1. Stedelijke Stedelijke omgeving omgeving 2. 2. Rijk Rijk aan aan voorzieningen voorzieningen

Gebouw Gebouw (woningen) (woningen) 3. 3. Semi-zelfstandige Semi-zelfstandige eenheid eenheid met met gemeenschappelijke gemeenschappelijke voorzieningen voorzieningen 4. 4. Zit-, Zit-, slaapkamer slaapkamer gem. gem. 22 22 m2 m2 5. 5. Sanitair Sanitair per per 22 personen personen 6. 6. Keuken Keuken per per 22 personen personen 7. 7. Gemeenschappelijke Gemeenschappelijke buitenruimte buitenruimte 1,5 m2/eenheid 1,5 m2/eenheid 8. Gemeenschappelijke 8. Gemeenschappelijke fietsenberging fietsenberging 9. Gemeenschappelijke wasruimte 9. Gemeenschappelijke wasruimte 10. 10. Totaal Totaal 50 50 m2; m2; gebruiksoppervlak gebruiksoppervlak 35 35 m2 m2 Kosten Kosten 11. 11. Max. Max. huur huur 200 200 -- 300 300 Euro Euro

Doelgroep Doelgroep 5: 5: Senioren Senioren 55+ 55+ Bovenmodaal inkomen Bovenmodaal inkomen Locatie Locatie (woonomgeving) (woonomgeving) 1. 1. Veilige Veilige woonomgeving woonomgeving (sociale (sociale veiligheid) veiligheid) 2. 2. Winkels, Winkels, groen, groen, bank, bank, postkantoor postkantoor en en openbaar openbaar vervoer vervoer op op loopafstand loopafstand (<500 (<500 m) m) 3. 3. Makkelijk Makkelijk bereikbaar bereikbaar per per auto auto 4. Goede parkeervoorzieningen 4. Goede parkeervoorzieningen 5. 5. Deels Deels stedelijk, stedelijk, deels deels suburbaan suburbaan milieu milieu Gebouw (woningen) Gebouw (woningen) 6. 6. Bij Bij voorkeur voorkeur geen geen begane begane grondwoning grondwoning 7. Aanwezigheid lift lift 7. Aanwezigheid 8. 8. Bij Bij voorkeur voorkeur geen geen binnentrap binnentrap 9. 9. Portiekontsluiting; Portiekontsluiting; geengalerijontsluiting geengalerijontsluiting 10. 10. 44 -- 5-kamerwoning 5-kamerwoning 11. 11. Woonkamer Woonkamer 30 30 -- 40 40 m2; m2; grote grote keuken keuken 12. Directe relatie woon-, slaapen 12. Directe relatie woon-, slaapen badkamer badkamer 13. Ruime badkamer 13. Ruime badkamer 14. 14. Balkon Balkon of of dakterras dakterras 10 10 -- 15 15 m2 m2 15. Extra aandacht geluidisolatie 15. Extra aandacht geluidisolatie 16. Aanpasbaar i.v.m. i.v.m. functiestoornissen functiestoornissen 16. Aanpasbaar Kosten Kosten 17. 17. Huur Huur >> 500 500 Euro Euro 18. 18. Idem Idem >> 1000 1000 Euro Euro voor voor topappartementen topappartementen 19. Koop 100.000 400.000 19. Koop 100.000 - 400.000 Euro Euro 22


Stap 1: Veto criteria Doelgroeponafhankelijk Als een van de criteria met ja wordt beantwoord, valt het pand af STAP 1: VETOBEOORDELING KANTORENAANBOD VOOR TRANSFORMATIE

RG/29-03-2002

Algemene doelgroep-onafhankelijke criteria Normering: als één van de betreffende criteria van toepassing is oordeel = ja), dan vervalt het betreffende kantoorpand voor herbestemming. VETOCRITERIA LOCATIE ASPECT 1 Stedelijke ligging Volgorde vraagstelling --->

VETOCRITERIA GEBOUW 2 Bouwjaar 3 Leegstand

4 Afmetingen casco 5 Capaciteit in nieuwe wooneenheden

CRITERIUM #04 1 Kantoor op afgelegen industrieterrein #05 2 Kantoor ligt midden in kantorenpark #06 3 Kantoor ligt in prioriteitsgebied (beleid gemeente) (behoud van werkgelegenheid; kerngebieden/assen)

GEGEVENS Plattegrond gemeente Idem Idem + beleid gemeente

#07 1 Kantoor is recent gebouwd (Š 3 jaar) #08 2 Recent tot kantoor gerenoveerd (Š 3 jaar) #03 1 Kantoor staat gedeeltelijk leeg (met uitzondering van begane grond) #01 2 Kantoor staat < 1 jaar leeg (Amsterdam/Neprom = 3 jaar) #09 1 Verdiepingshoogte < 2.70 of > 5.70 meter #10 2 Kantoordiepte < 10 meter #02 1 Š 40 1p-eenheden realiseerbaar à 50 m2

Bouwjaar Renovatiejaar NEPROM/OBR/VGM o.i.d. Publikaties Idem Makelaar of ter plaatse Makelaar of ter plaatse 2000 m2 VVO

Oordeel Ja Nee

23


Toetsing match aanbod op vetocriteria Links: ja

Rechts: nee 24


Stap 2: Graduele criteria - locatie STAP 2: GRADUELE BEOORDELING KANTORENAANBOD VOOR TRANSFORMATIE Algemene én specifieke doelgroep afhankelijke criteria De oordelen zijn (m.u.v. 1 en 2) gebaseerd op de slechtste scores uit de meest gedetailleerde check (Stap #4). Normering: oordeel 'ja' is slecht voor transformatie naar woningen GRADUELE CRITERIA LOCATIE ASPECT 1 Grondeigendom 2 Leegstand 3 Representativiteit Opmerking: Oordeel ligging afhankelijk van doelgroep b.v. jongeren niet midden in een woonwijk b.v.55+ niet aan stadsrand

4 Afstand/kwaliteit voorzieningen Opmerking: De kwaliteit van voorzieningen kan beschreven worden in termen van goede staat, brede variëteit, aantal verschillende voorzieningen.

5 Bereikbaarheid met openbaar vervoer De frequentie is bepalend voor de kwaliteit v.h. OV.

6 Bereikbaarheid met auto en parkeren Obstakels: versmallingen, drempels, bruggen Doorstroming: 1-richt.verkeer, park.verbod, files

CRITERIUM 1 1 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 7 1 2 1 2 3

Erfpacht Kantoor staat > 1, 2 of 3 jaar leeg (graduele categorieën) Ligging buiten of tegen stadsrand (b.v. langs snelweg) Geen andere gebouwen aanwezig in directe omgeving Levenloze omgeving Afwezigheid van buurtgroen Slechte reputatie sociaal milieu/imago/vandalisme Gevaar, stank- of geluidoverlast (fabrieken, trein, auto's) Winkel voor dagelijkse boodschappen > 1 km. Buurt-ontmoetingsplaatsen (plein, park) > 500 m. Horeca (van snackkar tot café/restaurant) > 500 m. Bank/postkantoor > 2 km. Medische basisvoorziening (huisarts/wijkcentrum) > 5 km. Sportacc. (van fitnessclub tot zwembad/sportpark) > 2 km. Onderwijsacc. (van peuteropvang tot univ.) > 2 km. Afstand tot station > 2 km. Afstand bus/metro/tram > 1 km. Veel obstakels/belemmeringen; slechte doorstroming Afstand tot parkeerplaatsen > 250 m. Š 1 parkeerplaats/200 m2 VVO te realiseren

Oordeel Ja Nee

GEGEVENS Makelaar NEPROM/OBR/VGM o.i.d. Plattegrond of makelaar Plattegrond of makelaar Ter plaatse Ter plaatse Ter plaatse en locale pers Ter plaatse Buurtonderzoek ter plaatse Idem Idem Idem Idem Idem Idem Plattegrond of beleid Plattegrond of OV Dienst Ter plaatse Ter plaatse/nieuw ontwerp Ter plaatse/nieuw ontwerp

25


Stap 2: Graduele criteria - gebouw GRADUELE CRITERIA GEBOUW ASPECT 7 Representativiteit Opmerking: Relatie met locatie punt 1 Representativiteit

8 Uitbreidbaarheid

9 Draagconstructie (wanden, kolommen, vloeren) Stramien gevel: plaatsingsmogelijkheid wand

10 Gevel Opmerking: buitenruimtes afhankelijk van doelgroep Aanpasbaarheid i.v.m. buitenruimtes en gevelopeningen

11 Ontsluiting (entree/liften/trappen) Check Bouwbesluiteisen bereikbaarheid/vluchtwegen

12 Installaties 13 Milieu Licht, lucht, geluid, schadelijke materialen

1 2 3 4 1 2 3 1 2 3 1 2 3 4 1 2 3 4 1 1 2 3 4 5

CRITERIUM Helemaal niet herkenbaar t.o.v. omringende gebouwen Helemaal geen eigen woonidentiteit te realiseren Zeer groot achterstallig onderhoud/geheel verpauperd Slecht uitzicht t.g.v. andere bebouwing bij > 75% vl.opp. Geen horizont. uitbreidbaarheid mogelijk (aanlig. bebouw.) Geen optoppen mogelijk (hellend dak of te lichte constr.) Geen mogelijkheden om kelder onder gebouw te realiseren Staat draagconstructie is slecht/gevaarlijk Het stramien van de draagconstructie < 3.60 m Verdiepingshoogte < 2.80 m of > 6.00 m Geen aansluitmogelijkheden of stramien > 5.40 m Gevel(openingen) niet aanpasbaar Daglichttoetreding < 10% vloeropp. nieuwe eenheden Ramen in gevels kunnen niet hergebruikt of geopend worden Zeer onduidelijke, onveilige, onoverzichtelijke gebouwentree Geen liften aanwezig/realiseerbaar in gebouw (> 4 verd.) Geen (nood)trappenhuis(zen) aanwezig Afstand van nieuwe eenheden tot trap en/of lift 50 m Geen of onvoldoende leidingschachten realiseerbaar De geluidbelasting op de gevel > 50 dB (grens kantoren 60dB) Geluidsisolatie vloeren 4 dB Geen/zeer slechte bezonningsmogelijkheden Zeer slechte warmte-isolatie gevels en/of dak Aanwezigheid van grote hoeveelheid gevaarlijke stoffen

Oordeel Ja Nee

GEGEVENS Ter plaatse Ter plaatse/nieuw ontwerp Ter plaatse, buitenschil Ter plaatse (zie ook 1.1) Ter plaatse Ter plaatse Ter plaatse en/of makelaar Ter plaatse, in gebouw In gebouw of makelaar In gebouw of makelaar Ter plaatse of makelaar Ter plaatse Ter plaatse/nieuw ontwerp Ter plaatse/nieuw ontwerp Ter plaatse of makelaar Ter plaatse/nieuw ontwerp Ter plaatse/nieuw ontwerp Ter plaatse/nieuw ontwerp Gemeente Ter plaatse/nieuw ontwerp Ter plaatse Ter plaatse of gemeente Ter plaatse of gemeente

26


Stap 3: Bepaling transformatieklasse

Totaal Locatie (=aantal Ja): Default weging: Score Locatie: Maximum Locatie (20x5):

8 5 40 100

x = A

Totaal Gebouw (=aantal Ja): Default weging: Score Locatie: Maximum Gebouw (24x3):

11 3 33 72

x = B

STAP 3: BEPALING TRANSFORMATIEKLASSE VAN KANTOREN Transformatiescore Locatie + Gebouw = Transformatiescore Locatie + Gebouw = Transformatiescore Locatie + Gebouw = Transformatiescore Locatie + Gebouw = Transformatiescore Locatie + Gebouw =

0 - 34 35 - 69 70 - 104 105 - 139 140 - 172

Transformatieklasse 1: zeer goed transformeerbaar Transformatieklasse 2: transformeerbaar Transformatieklasse 3: beperkt transformeerbaar Transformatieklasse 4: nauwelijks transformeerbaar Transformatieklasse 5: niet transformeerbaar

<---Totaal Score A + B: Maximum Score Locatie+Gebouw:

----> TRANSFORMATIEKLASSE:

27


73 172

3

Stap 4: Gedetailleerde beoordeling STAP 4: GEDETAILLEERDE BEOORDELING GEBOUWEN Oordeel 1 = Zeer ongunstig voor transformatie naar woningen; 2 = Ongunstig; 3 = Matig; 4 = Gunstig; 5 - Zeer gunstig voor transformatie Weging 1 = Onbelangrijk voor doelgroep; 2 = Nauwelijks; 3 = Matig; 4 = behoorlijk; 5 = Zeer belangrijk voor doelgroep Corrigeerbaarheid 1 = Niet corrigeerbaar; 2 = Nauwelijks; 3 = Beperkt; 4 = Goed; 5 = Zeer goed corrigeerbaar BEOORDELING GEBOUW Weging ASPECT OORDEEL per groep 8 Uitbreidbaarheid 8.1 Horizontale uitbreidbaarheid 1 Geen horizontale uitbreidingsmogelijkheden 1 Uitbouwmogelijkheden begane grond 2 Nauwelijks horizontale uitbreidingsmogelijkheden 2 voor wonen of parkeren 3 Beperkte horizontale uitbreidingsmogelijkheden 3 (terrein; belemmering aanliggende bebouwing) 4 Goede horizontale uitbreidingsmogelijkheden 4 5 Zeer goede horizontale uitbreidingsmogelijkheden 5 8.2 Verticale uitbreidbaarheid 1 Geen verticale uitbreidingsmogelijkheden 1 Uitbouwmogelijkheden op dakverdieping 2 Nauwelijks verticale uitbreidingsmogelijkheden 2 voor realisering nieuwe wooneenheden 3 Beperkte verticale uitbreidingsmogelijkheden 3 (optoppen) 4 Goede verticale uitbreidingsmogelijkheden 4 5 Zeer goede verticale uitbreidingsmogeijkheden 5 8.3 Kelderverdieping 1 Geen mogelijkheden om kelder onder gebouw te realiseren 1 Realisering parkeer- en bergruimten 2 Beperkte mogelijkheden realisering kelder < 50% beb.opp. 2 3 Kelder goed realiseerbaar 3 4 Kelder aanwezig onder deel gebouw (50%) 4 5 Kelder aanwezig onder gehele gebouw 5

Score = Oordeel x Weging

Corrigeerbaarheid

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

Voorbeeld gedetailleerde beoordeling op gebouwaspect Uitbreidbaarheid 28


Ervaringen met de transformatiemeter • Vetocriteria te streng (te veel gebouwen vallen af;

leegstandsduur minder relevant; minimale omvang aanpassen)

• Noodzaak tot toevoeging financieel-economische criteria • Behoefte aan toevoeging procescriteria

(geïnteresseerde initiatiefnemer, inbreng gemeente, subsidies)

• Uitbreiding naar andere gebouwen

(b.v. pakhuizen, kerken, bedrijfspanden, scholen)

• Uitbreiding naar niet-woonfuncties

(b.v. bedrijf, winkel, gezondheidszorg, hergebruik als kantoor) 29


Nicole de Vrij: Transformatiepotentie Meten is weten. Januari 2004

• Quick Scan aanbod voor snelle beoordeling (vetocriteria) •

Bepalen van doelgroepen

• Modelmatige berekening financieel-economische haalbaarheid Kostenkengetallen uit referentieprojecten: kosten en opbrengsten (inpassen van ideaaltypische plattegronden | (door)starters en senioren)

• Checklist voor een risico-inventarisatie + voorbeelden van oplossingen voor veel voorkomende problemen (ervaringen van Stadswonen en graduele criteria)

30


Veto criteria • Interne veto criteria

(organisatie afhankelijk, b.v. locatie, doelgroep, omvang)

• Er is geen enthousiaste initiatiefnemer • Het kantoorpand is niet geschikt voor woningen a) Qua locatie (b.v. industriegebied); b) qua gebouw (b.v. verdieping lager dan 2.60 netto)

• Belegger is niet bereid tot verkoop • Gemeente niet bereid tot wijziging bestemmingsplan • Project is financieel-economisch niet haalbaar (eerste grove indruk; uitwerking in stap 2)

31


Veto Criteria

Positief: er is een initiatiefnemer Ontwikkelaar wil een historisch pand


32

Veto Criteria

Negatief:de locatie is niet geschikt voor woningen

33

Afgelegen industrie terrein


Haalbaarheidsonderzoek Wat zijn de kosten en baten van het project? Grootte/aantal woningen Plattegronden

Doelgroep(en)

Kosten

Kies andere doelgroep

Negatief

Niet verder ontwikkelen

Huur Verkoop

Baten

Haalbaarheid

Positief

Verder Ontwikkelen

34


Kostenkengetallen 11 transformatieprojecten; peildatum 1 januari 2003 Bouwkosten excl. BTW

596 Euro/m2

BTW aanneemsom

216

Verwervingskosten

283

Totaal

1075

Nieuw: 714

Nieuw: 1086

Investeringskosten nieuwbouw Studentenwoningen 700 Euro/m2 Sociale woningbouw 900 Euro/m2 35


Haalbare investering per woningtype Woningtype

Huur per maand

Haalbare investering per eenheid

Haalbare investering per m2 BVO

Studentenkamer

150 - 200

30 – 40.000

600 – 800

Studio

200 - 300

40 - 60.000

800 – 1.200

2-3 kamerwoning, jong stel

500 - 700

100 - 140.000

1.000 –1.350

4-kamerwoning, jong stel

700 - 900

140 – 180.000

1.000 – 1.500

3-kamerwoning senioren

350

70.000

475 - 725

4-5 kamerwoning senioren

500 – 1.000 100 – 200.000

650 – 1.500 36


Locatie Juridische aspecten

Probleem? Oplossing?

Onderzoek

1. Bestemmingsplan 2. Eigendom 3.

Economische 1. Vraagprijs aspecten 2. Verhuurbaarheid 3. Technische aspecten

1. Geluidbelasting 2. Ventilatie 3.

Functionele aspecten

1. Sociale veiligheid 2. Parkeren 3. Voorzieningen 4.


Checklist Inventariseren mogelijke risico’s en oplossingen

Idem voor gebouw

37

Voorbeeld Checklist Gebouwomgeving heeft een slechte reputatie • Kwaliteitsverbetering door intensieve samenwerking tussen • Gemeente • Projectontwikkelaar • Nieuwe bewoners • Woningen in industrieel gebied realiseren 38


Deel I Inleiding

1. Herbestemming 1Aanbod 2. Aanbod en vraag

Deel II Methodiek

3. Herbestemmingswijzer Match vraag & aanbod

4. Toepassing Herbestemmingswijzer

Toelichting + (praktijk) voorbeelden

Praktische toepassing

39


Stap 2 Functie ‘Grof” Stap 1 Locatie

2 1

Stap 4 Onderlinge Afstemming Stap 3 functies Functie ‘Fijn’

3 FASE

Stap 5 Gebouwconcept

5

FUNCTIESELECTIE

6

4

1

Stap 6 Positie in gebouw

FASE

2

FUNCTIECOMBINATIE Stap 7 Indelingsvariant

Toetsing op haalbaarheid - financieel - maatschappelijk - technisch - procedureel

Stap 8 Financiële beoordeling

8 FASE

FINANCIËLE TOETS

7 FASE

4

3

VLEKKENPLAN

40


Tijdelijke transformatie: Oplossing voor geluidsisolatie

Ruimtelijke spouw

Uit: Klaas Jan Boer, Tijdelijk wonen in kantoren. Juni 2004 41


Tijdelijke transformatie Voorzieningen panelen

Uit: Klaas Jan Boer, Tijdelijk wonen in kantoren. Juni 2004

42


De Megawoning In het bouwbesluit wordt bij de brandvoorschriften gesproken over de megawoning, een woning van maximaal 500m2. Binnen deze woning hoeven de wooneenheden niet aan de woningscheidende eisen ten aanzien van brand te voldoen, maar slechts aan de ruimtescheidende eisen binnen een woning. In een kantoorpand kunnen een aantal megawoningen worden gerealiseerd, mits iedere megawoning maar over twee onafhankelijke vluchtwegen kan beschikken. Per vier bewoners dienen er een toilet, douche en keuken aanwezig te zijn. 43


Maurits Jansen: Recht of transformatie (Augustus 2004)

Bij transformatieprojecten moet het project na herbestemming minstens voldoen aan de eisen van bestaande woningbouw. Alle aanpassingen (aanbouw, renovatie) moeten in beginsel voldoen aan de nieuwbouweisen (vrij naar art. 4 WW) B&W kunnen vrijstelling verlenen tot het niveau van bestaande bouw of rechtens verkregen niveau. Een optie is het aandragen van gelijkwaardige oplossingen (art. 1.11 Bouwbesluit) Herbestemmen is niet per definitie verbouwen!

Computermodel quick scan en gedetailleerde scan 44


Casper Hulsman en Fred Knoop: Sturingsmiddelen November 96 – Januari 97 Enquête N=295; R=52%: N=153

• Gebiedsontwikkeling: versoepeling bestemmingsplan; coördinatie van gemeentelijke procedures; haalbaarheidsstudies door de gemeente • Reëel waarderen van leegstaande panden • Coördinatie van informatievoorziening • Fiscale maatregelen (b.v. laag BTW tarief, aftrekbaarheid kosten) • Subsidies • Saneringsfonds?? 45


Conclusies ¾ Transformatie is wenselijk en mogelijk ¾ Er zijn kansen en risico’s ¾ Kritische succesfactoren: gunstige procesfactoren, gunstige markt, goede locatie, interessant gebouw ¾ Instrumenten zijn in ontwikkeling ¾ Behoefte aan coördinatie van kennis ¾ Behoefte aan best practices ¾ Behoefte aan meer functieneutrale gebouwen (‘woonkantoren’)

46


Discussie 9 Vragen? 9 Toetsing aan de praktijk 9 Samenwerking? Deelname aan een platform? 9 9

47


Transformatie. Herbestemming van leegstaande gebouwen naar nieuwe functies. Theo van der Voordt. December 7, 2004

Recommend Documents