Stelling 2
Real Estate Management
Door het toestaan van tijdelijk gebruik krijgen structueel leegstaande kantoren meer kansen voor de toekomst.
intro
dr. Theo van der Voordt en dr. Hilde Remøy
pro
Sannah Scholtes
contra
Norman Noordervliet
Tijdelijke herbestemming van leegstaand vastgoed dr. Theo van der Voordt en dr. Hilde Remøy
In Nederland staat ca. 15% van alle kantoorruimte leeg. Dit is exclusief de verborgen leegstand van plekken die binnen verhuurde kantoren leeg staan. Naast sloop wordt in toenemende mate gekozen voor herbestemming als oplossing voor het bestrijden van leegstand, tijdelijk of permanent. Een beschouwing over kansen en obstakels.
mei 2014
21
Tijdelijke herbestemming van leegstaand vastgoed Beleggers maken zich doorgaans niet al te druk als binnen een grote portefeuille een paar gebouwen leeg staan. Nu de leegstand grote proporties heeft aangenomen en eerder toe- dan afneemt komt het structureel wegvallen van huurinkomsten en risico op dalende huurprijzen in niet-leegstaande gebouwen bijna als vanzelf hoger op de agenda te staan. Voor de samenleving is een leeg gebouw slecht voor de vitaliteit van de omgeving en is er risico op vandalisme en andere vormen van overlast. Vanwege de urgentie om de leegstand te reduceren en meer leegstand in de toekomst te voorkomen ondertekenden diverse partijen in juni 2012 het “Convenant aanpak leegstand kantoren”. Dat de praktijk weerbarstiger is dan een papieren overeenkomst laat zich raden. Zo heeft het voorstel voor een sloopfonds nog weinig steun gekregen. Tegelijkertijd zien we in toenemende mate een actieve opstelling van gemeenten om vraag en aanbod bij elkaar te brengen en als “olie in de machine” transformatieprocessen te faciliteren. Amsterdam en Den Haag kennen al langer het fenomeen kantorenloods. Rotterdam heeft kans gezien om in een relatief korte tijd 200.000 m2 leegstaand vastgoed een andere bestemming te geven. Wat dan niet helpt is dat de verhuizing van een groot aantal ambtenaren naar De Rotterdam nieuwe leegstand creëert in de torens aan het Marconiplein.
Tijdelijke herbestemming Niet elke herbestemming vraagt om transformatie in de vorm van bouwkundige ingrepen. Bekend is het verschijnsel pop-up winkels, die kortstondig van een leegstaand winkelpand gebruik maken voor de verkoop van een partij goederen, zonder dat hier een verbouwing aan te pas komt. Denk ook aan het voormalige postkantoor aan de Coolsingel in Rotterdam. Sinds
“Niet elke herbestemming vraagt om transformatie in de vorm van bouwkundige ingrepen. ”
het opheffen van het postkantoor heeft het gebouw onder meer on-
derdak geboden aan de verkoop van Uggs laarzen, een schaatsbaan en een tentoonstelling over Da Vinci the Genius. Vaak echter zijn forse bouwkundige ingrepen nodig. Het vereiste ingreepniveau hangt zowel af van de belevingswaarde en de functionele en technische prestaties van het leegstaande gebouw (aanbodkant) als van de esthetische, func-
22
BOSS magazine 50
tionele en technische prestatie-eisen van de nieuwe functies en de eisen vanuit wet- en regelgeving (vraagkant). De financiële haalbaarheid wordt bepaald door het verschil tussen de opbrengsten uit verkoop of verhuur voor een of meer nieuwe functies, de aanschafprijs, kosten van de vereiste ingrepen, het rendement dat de koper met de transactie wil behalen, en de risico’s die men acceptabel vindt. Bij tijdelijke herbestemming gelden deze factoren eveneens, maar komt er een kritische succesfactor bij: lukt het om de investeringen in vijf tot maximaal tien jaar terug te verdienen? Vanwege de korte levensduur is de investeringsruimte beperkt. Vandaar dat de eerste gedachte vaak uitgaat naar tijdelijke herbestemming voor functies die geen hoge eisen stellen, zoals huisvesting voor studenten of startende ondernemers.
Enkele voorbeelden Voor ons boek over Transformatie van kantoorgebouwen uit 2007 analyseerden we een voormalig KPN gebouw aan de Kanaalweg in Utrecht, dat is herbestemd voor studentenwoningen. Het eerste initiatief kwam van een student die daar wel wilde wonen. Kort daarop werd de Stichting Tijdelijk Wonen (STW) opgericht, die het pand samen met de bewoners heeft omgebouwd naar studenteneenheden. Van juni 2003 tot januari 2004 fungeerde STW als “oppas” voor het pand en is het daarna gaan huren. In de oppasperiode is al gestart met de tijdelijke vrijstellingsprocedure volgens art. 17 WRO, voor maximaal 5 jaar. In oktober 2003 is gestart met de bouwwerkzaamheden. STW heeft zelf een ontwerp gemaakt voor de aanpassing van het gebouw. Dit ontwerp is door een architectenbureau vertaald in professionele tekeningen voor het vergunningentraject. Voor het ontwerp is de bestaande gebouwstructuur als uitgangspunt genomen. Daardoor zijn zowel grote als kleine kamers gerealiseerd, variërend van 11 m2 tot 41 m2. Grenzend aan de bestaande toiletgroepen zijn douches gerealiseerd. Er is steeds een voorziening geplaatst voor vijf studenten. STW wordt gerund door vrijwilligers. Voor de verbouwing heeft STW een professionele projectleider aangesteld, geworven via een uitzendbureau voor 65-plussers. Deze projectleider gaf leiding aan vakmensen en bouwcoördinatoren. De douches en toiletten zijn door professionele werklieden geplaatst. Verder is intensief gebruik gemaakt van zelf-
mei 2014
23
werkzaamheid door de bewoners, bijvoorbeeld bij de plaatsing van binnenwanden en verfwerk. Er is gebruik gemaakt van professionele 65 plussers voor toezicht en begeleiding. Het bestuur heeft zorgvuldig toegezien op kostenbewaking. Enkele leerpunten: er is aandacht nodig voor voldoende coördinerende vaklieden, de hoeveelheid werk is vaak meer dan vooraf geschat, en er is zorgvuldiger beheer gewenst van (duur) gereedschap. De studentenkamers zijn tussen januari en maart 2004 op de markt gebracht. Hierbij is bemiddeld door de Stichting Jongerenhuisvesting Utrecht (SJHU). De bewoners kregen een huurcontract aangeboden
dr. Theo van der Voordt
voor maximaal 2 jaar op basis van de (toen geldende) Leegstandswet. De vergunning voor de leegstandwet werd 2 keer met een jaar verlengd. Eind 2007 werd het project met een positief resultaat afgerond. Het pand werd leeg opgeleverd aan de eigenaar. Voor haar afstudeeronderzoek in 2012 onderzocht Alieke Blom de tijdelijke transformatie van het Acta gebouw in Amsterdam. Dit voormalige universiteitsgebouw van de studie tandheelkunde is in 2012 in opdracht van de Alliantie Ontwikkeling getransformeerd naar groepswoningen
dr. Hilde Remøy Hilde Remøy en Theo van der Voordt zijn beiden als docent en onderzoeker verbonden aan de afdeling Real Estate & Housing van de faculteit Bouwkunde TU Delft. Zij schreven diverse artikelen over leegstand, herbestemming en transformatie en zijn (co-)auteur van het boek Transformatie van Kantoorgebouwen (2007), uitgegeven door 010 Publishers in Rotterdam (door De Architect bestempeld als de Transformatiebijbel). Hilde promoveerde in 2010 op dit onderwerp en schreef onlangs samen met Sara Wilkinson en Craig Langston het boek Sustainable Building Adaptation (2014), uitgegeven door Wiley Blackwell.
voor studenten en 6000 m2 bedrijfsruimte. Een groepswoning heeft 12 - 17 kamers van 11-25 m2 met een grote gedeelde keuken; er is een badkamer en toilet per 3 - 4 kamers. Een vergunning voor tijdelijk gebruik is gegeven tot 2017. De exploitatieberekening is gebaseerd op gebruik tot 2022. Bij dit project ontwikkelt en beheert de eigenaar het project zelf en neemt alle financiering-, ontwikkeling- en exploitatierisico’s op zich. Er is in dit project gekozen voor een bouwteam contractmodel. De Alliantie kocht dit pand in 2008 met sloop en nieuwbouw als doel. Door de crisis kon het project niet gefinancierd worden. In afwachting van gunstiger tijden wilde de Alliantie een tijdelijke functie in het pand huisvesten. De architect en aannemer zijn gekozen vanwege hun ervaring met (tijdelijke) transformatie. De stichting TWA, Tijdelijk Wonen Amsterdam, is opgericht om het project voort te zetten en beheren. Het pand is met behulp van zelfwerkzaamheid getransformeerd met 1 professionele begeleider op 4 á 5 studenten. De zelfwerkzaamheid
24
BOSS magazine 50
bestond vooral uit het plaatsen van gipswanden, lichte bevoorradingswerkzaamheden en het opruimen van de bouwplaats. De bewoners krijgen in ruil voor zelfwerkzaamheid een huurkorting van 10%. Ze huren de eerste 5 jaar op basis van een campuscontract. Nadeel is dat het pand de eerste vijf jaar enkel verhuurd kan worden aan studenten. Een belangrijke factor voor het haalbaar maken van deze transformatie, en een risico, is dat men al uitgegaan is van een exploitatieperiode van tien jaar, vooruitlopend op de verwachte wijziging in de wet- en regelgeving. Een belangrijk succesfactor is de lage investeringskosten. Flexibele en creatieve uitvoerende partijen en inzet van zelfwerkzaamheid draagt hieraan bij. Daarnaast zijn zo min mogelijk fysieke ingrepen gedaan. Het aantal voorbeelden van tijdelijke transformatie lijkt snel toe te nemen. SHS Delft (Stichting Herontwikkeling tot Studentenhuisvesting Delft) - opgericht en bestuurd door studenten van de TU Delft - verwacht binnenkort haar eerste gebouw tijdelijk te transformeren. Ook commerciële partijen doen hun intrede, zoals Camelot leegstandbeheer en – advies. Door de toenemende
erva-
ring neemt ook de
“Het aantal voorbeelden van tijdelijke transformatie lijkt snel toe te nemen.”
kennis toe over kritische succesfactoren. Wat erg helpt is als het leegstaande gebouw qua interne verkaveling en onderhoudsstaat geschikt is voor gebruik als studentenhuisvesting. Andere pluspunten zijn onder meer ramen die open kunnen, weinig geluidbelasting op de gevel zodat hiervoor geen extra voorzieningen nodig zijn, een geschikte verwarmingsinstallatie, en een gunstige locatie die past bij de doelgroep (dicht bij voorzieningen). Afhankelijk van de nieuwe functie zijn vaak ontheffingen mogelijk van wet- en regelgeving, mits er geen concessies worden gedaan aan de (brand)veiligheid en de gezondheid van de bewoners. De parkeernorm is voor de doelgroep studenten zelden een probleem.
Nieuwe kansen In oktober 2013 is een voorstel tot wetswijziging gepubliceerd (Staatscourant 2013) waarin wordt voorgesteld de crisis en herstelwet permanent te maken. Dit versoepelt de procedures rond tijdelijke transforma-
mei 2014
25
tie. Tijdelijke transformatie kan volgens de nieuwe wetswijziging een periode van 10 jaar beslaan, met mogelijke verlenging tot 15 jaar. Dat is vijf jaar langer dan nu het geval is. De wetswijziging gaat naar verwach-
“Tijdelijke transformatie kan volgens de nieuwe wetswijziging een periode van 10 jaar beslaan, met mogelijke verlenging tot 15 jaar. Dat is vijf jaar langer dan nu het geval is.”
ting in op 1 juli 2014. Door deze wetswijziging wordt het eenvoudiger om tijdelijke transformatie financieel haalbaar te
maken. 10 jaar tijdelijk verhuur geeft eigenaren de kans om gebouwen af te schrijven en strategieën te bedenken voor de toekomst. Met de komst van deze wetswijziging vervaagt de grens tussen tijdelijk en permanent en neemt de noodzaak tot denken in termen van levensduur en lifecycle costing verder toe.
26
BOSS magazine 50
