FESTIVAL LEEGSTAAND VASTGOED
Het vastgoedspel in transitie
Theo Stauttener Stadkwadraat, 10 maart 2014
Introductie
Het vastgoedspel in transitie
1. 2. 3. 4.
Nieuwe kenmerken van gebiedsontwikkeling Rollen, functies en organisatie Instrumentarium: oud, nieuw, vernieuwbaar ? Transformatiekas en andere verdienmodellen
Tekenen van transitie: Grond minder waard
De grondwaarde uit de goede jaren is verdampt
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
jaar VON
Bouwkosten
Residu
Grondprijzen
Tekenen van transitie: leningen onder water
DNB: kwart vastgoed onder water
Gebiedsontwikkeling was: productie en transacties
Belegger/gebruiker Belegger/gebruiker
Projectontwikkelaar Grondexploitant
Transactie
Transactie
Transactie
I. Nieuwe segmenten; nieuwe kansen?
II. Niet het gebouw, maar het gebied Visie Probleemhouder Leegstand Waardedaling Lopende kosten Afboeken Financiering Strategie
III. Verbinden van kasstromen en “vangen” van waardeontwikkeling “Verfje” tijdelijk – 3 jr.
Renoveren – 5 – 10 jr. Combinatie gebouwen
Sloop/Nieuwbouw – 3 jr.
Belegging > jr.
ENZ…
Waardeontwikkeling door gebruik en transformatie 1. 2. 3. 4. 5.
Organische gebiedsontwikkeling: nieuw (onzeker) speelveld Gebruik: toegevoegde waarde voor gebied (in €) Grond en vastgoed, bestaand en nieuw Andere prijzen en andere rendementen Andere spelers en andere vormen van samenwerking
Instrumentenwaaier voor organische transformatie • • •
Bestaand Nieuw Vernieuwbaar
•
Interessante combi’s Maatwerk Principes
• • •
Aanpassing wet- en regelgeving ?
De kracht van het bestaande in het gebied
Gebiedsexploitatie?
exploitatie bestaande gebouwen
Grondexploitatie Gronduitgifte Realisatie
bestaande openbare ruimte
Nu : vooral grondexploitatie
exploitatie nieuwe gebouwen
nieuwe openbare ruimte
Gebiedsexploitatie
exploitatie bestaande gebouwen
bestaande openbare ruimte
Grondexploitatie Gronduitgifte Realisatie
exploitatie nieuwe gebouwen
nieuwe openbare ruimte
Gebiedsexploitatie
exploitatie bestaande gebouwen
bestaande openbare ruimte
Grondexploitatie Gronduitgifte Realisatie
exploitatie nieuwe gebouwen
nieuwe openbare ruimte
Gebiedsexploitatie
exploitatie bestaande gebouwen
bestaande openbare ruimte
Grondexploitatie Gronduitgifte Realisatie
exploitatie nieuwe gebouwen
nieuwe openbare ruimte
Gebiedsexploitatie
exploitatie bestaande gebouwen
Grondexploitatie Gronduitgifte Realisatie
bestaande openbare ruimte
• •
Van exploitatie naar exploitatie Door • Verbeterd / ander gebruik • Renovatie • Sloop/nieuwbouw
exploitatie nieuwe gebouwen
nieuwe openbare ruimte
Waardeontwikkeling uit het gebied zelf: Het bestaande laten renderen; meer ruimte in nieuw programma
• • •
Van beheer naar ontwikkeling op termijn Nieuwe vormen van erfpacht Gebieds-CV
Her-Organiseren Gebieds-CV voor en door gebruikers Inbreng o.b.v. uniforme waardebepaling Eigendom is specifiek = eigen belang
Eigendom partij 1
Eigendom partij 2
Publieke aandelen 10 jaar obv Euribor
Publiek geld
Gebieds CV
Eigen Vermogen Gebieds CV
Eigendom partij ..
Aandelen in Gebieds CV naar rato van inbrengwaarde Indirect en onverdeeld eigendom
Ontwikkel BV
Werkkapitaal Vreemd Vermogen
Nieuw gebruik
Optimaliseren businessmodel van gebruikers
Additioneel verdienmodel
absoluut
Kwaliteitssprong
mix
Nieuw resultaat
relatief
GEBRUIK > KWALITEIT
Efficiency slag
kostenreductie
meeropbrengst
RESULTAAT > WAARDE
mix
Optimaliseren verdiencapaciteit
Waardeontwikkeling door re-organisatie 1. Alles in 1 hand betekent controle over alle inkomstenstromen 2. Herpachten door over de “grond” de financiering te laten verlopen 3. Inbrengen nieuw kapitaal door: – –
Menging van financieringsvormen Inkoop door nieuwe partijen
4. Combineren van samenwerkingsvormen 5. Optimalisering van businessmodel gebruiker – – –
Bijdrage vanuit gebruiker Meerwaarde voor gebruiker om langer te blijven Verhoging waarde en daarmee investeringsruimte
Niveaus van samenwerking SAMENWERKEN
WAT ?
HOE VERREKENEN
PLUSSEN
MINNEN
Gemeenschappelijk eigendom
Alles
1 kasstroom
Geen verrekeningsproblemen
Opzetten organisatiestructuur
Handelingssnelheid
Instapvoorwaarden
Exit-strategie
Kracht door massa
CV Parkcollectief
Branding en verhuur
Bijdrage via BIZ
Geen concurrentie
Per BC afspreken
SOK
Collectieve voorz.
Haalbare business case (maatwerkafspraken)
1 gezicht, 1 vuist
Kartel (?)
Ingrepen
Einde SOK Terugdraaien
Parkmanagement +
VVE
Activiteiten
Bijdrage per m2
Eenvoudig
Blijft ieder voor zich
Website
Kleine vaste bijdrage
Kan incidenteel
Afbreukrisico
locatie-branding
Incidenteel meer
Teleurstelling bij gebruikers
Transformatiekas als opmaat voor een gezamenlijke investeringsagenda 1. De inzet van TIF in gebiedsontwikkeling 2. Waardedaling heeft gevolgen voor omvang OZB-inkomsten 3. Garantstellingen inkomsten voor gemeenten als basis voor investering in gebied
TIF Neg
Toegevoegde waarde TIF 1. Inkomsten afhankelijk van waarde functie, dichtheid en relatie vastgoed en openbaar gebied 2. Kosten voor start en aanjagen ook vaak beperkt 3. Vliegwiel en multiplier voor investering en verdere samenwerking Waarde daling van vastgoed als basis voor daling WOZ en OZB
€ 305 mln. Waardedaling sinds 2008, ruim € 70 mln (20 %). € 251 mln. Potentiële waardedaling tot 2024, ruim € 75 mln (30 %).
€ 211 mln.
€ 175 mln.
2008
2014
2024
2034
2044
12
Financiering en verdienmodellen
Niet alleen een kwestie van geld ! 1. Basis = gebiedskenmerken, vastgoed in relatie tot grond 2. Posities, partijen en bereidheid je rol te pakken 3. Kostenverhaal vooral gericht op grondexploitatie en bouw, dus –
Financiering met controle/regie over grond en/of vastgoed
4. Samenwerking baseren op gebruik, gebruikers en hun en eigen businessmodellen 5. Kas, reservering e.d. als vliegwiel of tijdelijke financieringsoplossingen 6. Opstellen van gezamenlijke investeringsagenda 7. Nieuwe dwarsverbanden 8. Nieuwe spelers binnenhalen 9. Er komt langzaam meer kapitaal los –
Afschrijven, nieuwe partijen, nieuwe scope, betere markt
10. Duurzaamheid als belangrijk bindmiddel
