Transformatie van leegstaand vastgoed Hilde Remøy. Challenge the future

Transformatie van leegstaand vastgoed Hilde Remøy

Challenge the future

1

Inhoud • • • •

Leegstand – kantorenmarkt als voorbeeld Transformatie als oplossing Markt – Locatie – Gebouw – kansen en knelpunten Waarde: Belevingswaarde, duurzaamheid, maatschappelijke waarde, financiële waarde • Alternatieven • Locatietransformatie


2

Herzien en hergebruiken Landelijk: 8 300000 m2 kantoren – 2 000000 m2 winkels – 2 000000 m2 monumenten


3

Oorzaken (kantoren)leegstand Kwantitatief

Kwalitatief

Gebruikerseisen

Overproductie

Varkenscyclus

Verhuizen

… krimpgebieden

Kwaliteitseisen

Kwaliteit gebouw

Kwaliteit omgeving

Bron: Van Wingerden, 2013 Challenge the future

4

Kantorenmarkt Kwantitatieve vraag Kantoor werkgelegenheid

x

m2/ werknemer

=

Kwantitatieve vraag

8 miljoen m2 leegstand verdwijnt bij: • •

Banengroei van ca 460 000 werknemers Toename m2 gebruik 2.9 m2 per werknemer

Trend: •

demografische krimp en minder m2 per werknemer


5

Overview

• • • • •

Research objective New ways of working Quality and obsolescence Examples of successful adaptations Adaptations for new office use

“ What used to fit in an office now fits in your pocket”


6

Kantorenmarkt Ontwikkelingen en trends - Verborgen Leegstand

Vraag Gebruiker

Aanbod kantoorgebouw

Nieuwbouw

+8 miljoen m2

Aangepast van: Lokhorst (2013) Challenge the future

7

Kantorenmarkt Nederland Niet één markt - grote verschillen deelmarkten 2012

Bronbestanden: DTZ Zadelhoff Kantoren in Cijfers


8

Transformatie als oplossing

10 maart 2014


9/35

9

Westplantsoen, Delft


10/34

10

Granida, Eindhoven


11

Wilhelminastaete, Diemen


12

Westerlaantoren, Rotterdam


13

Transformatie als oplossing Marktaanbod

Transformatie

Vraag naar:

Leegstand: Kantoren Winkels Kerken Scholen (industrieel) Erfgoed

Marktvraag

Haalbaarheids aspecten Juridisch Functioneel Technisch Esthetisch Financieel

Seniorenwoningen Studentenwoningen Starterswoningen Zorgfuncties Nieuwe kantoortypen


14

Transformatie van leegstaande kantoren Gemeentes met hoge kantorenleegstand


Krimp gemeentes

10% - 15% 15% - 20%

Bronbestanden: CBS Nederland Regionaal

Minder dan -5% -5% - 0

20% - 25% > 25%


15

Transformatie van leegstaande kantoren Gemeentes met hoge kantorenleegstand


Groei gemeentes

10% - 15% 15% - 20%

Bronbestanden: CBS Nederland Regionaal

0 - 5% Meer dan +5%

20% - 25% > 25%


16

Transformatie Schaalniveaus in haalbaarheid

Geografische markt (regio/stad)

Locatie

Gebouw


17

Transformatie – kansen en knelpunten Vetocriteria


18

Kantoor – Woning Transformaties Gunstige locatie- en gebouwcriteria Locatie

Functioneel

• Multifunctionele locatie/woonlocatie • Geen geluidoverlast/goede luchtkwaliteit • Grote gebouwen • Uitbreidbare gebouwen • (Her)gebruik gevel

Technisch

• Goede technische staat • Hergebruik lift(schachten) en trappenhuizen • Schachten toevoegen mogelijk

Esthetisch

• Geen kantooruitstraling gevel • Ruimtelijke kwaliteit • Daglichttoetreding Challenge the future

19

Belevingswaarde Imago en identiteit • • • •

Vertrouwde lelijkheid Cultuurhistorische waarde Symbolische waarde Gesloopt en nog steeds betreurd (herinneringswaarde) • Traumatische belevingswaarde • Gebruikswaarde • Omgevingswaarde De Witte Dame in Eindhoven (Benraad en Remøy 2007)


20

Puntegale Rotterdam


21

Grote Enk, Arnhem


22

Louis Couperusplein – Den Haag

10 maart


23

23

23 / 24

Duurzaamheid Energie en materialen • Levensduur • Materiaalkosten • Energiekosten • Milieulast • Aanpasbaarheid gebouw • technisch • functioneel • esthetisch (Jansz 2012)

Central Post in Rotterdam


24

Maatschappelijke waarde Van leegstaand naar leefbaar • • • • •

Werkgelegenheid Broedplaatsen Wijkontwikkeling Verloedering tegengaan Tijdelijke oplossingen: ruimte voor experimenten

(Blom 2012)

Grote Pyr – voormalige HBS, den Haag Challenge the future

25

Financiële waarde Residuele berekening


26

Opbrengsten woningen Locatie speelt belangrijke rol


27

Transformatiekosten Afhankelijk van aanpasbaarheid gebouw en gebouwdelen


28

Kantoor – Woning Transformaties Bouwkosten Hoge kosten, incidenteel

Hoge kosten, standaard

Draagstructuur Gevel Installaties (schachten) Algemene uitvoeringskosten Lage kosten, incidenteel Afwerking dak, vloeren, muren Aanpassen trappen, balustrades etc aan eisen bouwbesluit

Binnenwanden Plafonds Elektrische installaties Inbouw Lage kosten, standaard Schilderwerk, schoonmaak, terreininrichting… : - “je moet altijd iets doen”


29

Kantoor – Woning Transformaties Casestudies

Bron: Van der Voordt et al 2007, www.rvo.nl Challenge the future

30

Kantoor – Woning Transformaties

Goed woongebouw? Transformeren

Kantoorlocatie +

Mogelijke ontwikkelingen

Beheer

Kantoorgebouw +

Niet gewenst voor werken of wonen? Sloop (nieuwbouw)

Goede woonlocatie? Transformeren


31

Transformatie van locaties Hoe aan te pakken Mogelijke methoden: 1. Vliegwiel 2. Kritische massa 3. Herstructurering

Stappen: 1. Sense of urgency (probleemsignalering, initiatiefnemer) 2. Onderzoek (ontwikkelrichting, potentie en visie gebied) 3. Coalitie (gezamenlijke ambities, publiek/privaat, kritische massa) 4. Haalbaar scenario (financieel, maatschappelijk…) 5. Haalbare business case (overeenkomst partijen, ontwikkelplan)


32

Mediacentrale, Groningen Transformatie van locaties Mediacentrale Groningen

Gebouwd in 1931, transformatie 1998 Oorspronkelijke functie: Energiecentrale Nieuwe functie: kantoren en bedrijfsruimten •Gemeente initiatiefnemer locatietransformatie •Ontwikkelaar verantwoordelijk voor planvorming •Nieuwe hoofdgebruiker snel in beeld (RTV Noord) •Verhuur verder lastig – oorzaak gebrekkige voorzieningen


33

Transformatie van locaties Caballerofabriek Den Haag

Gebouwd in 1953, transformatie 2001 Oorspronkelijke functie: Caballero tabak fabriek Nieuwe functie: kantoren en bedrijfsruimte •Initiatief en ontwikkeling door gemeente •Inzet Caballero als vliegwiel voor het gebied •Geen private partijen aangehaakt •Exploitatie gebouw succesvol - Planvorming gebied traag


34

Tijdelijke transformatie Haalbaarheid Verhuuropbrengsten

Verkoopwaarde

Opbrengsten tijdelijk gebruik Bouwkosten Grondkosten t=0

Bouwperiode

Vastgoedexploitatie Marktwaarde

t = 13

Exploitatiefase Challenge the future

35

Sint Elisabeth Ziekenhuis Leiden

• Oorspronkelijk gebouw uit 1892

• Verkocht aan universiteit Leiden 1972, in gebruik door faculteiten psychologie en geschiedenis • In 2001 van de sloop gered > woningnood studenten • transformatieprocedure en planning langdurig – procedure voor tijdelijke transformatie niet > eerst tijdelijke transformatie, in afwachting van plannen voor permanente studentenwoningen • In 2007 permanente transformatie afgerond Challenge the future

36

HAKA-gebouw Rotterdam

• Gebouwd in 1932 als Handelskantoor

• Oorspronkelijke functie: kantoren, verpakking en verschepen van goederen • Huidige functie: werkplekken, vergaderlocatie, tentoonstellingsruimte, auditorium… • Toekomst: uitbreiding werkplekken, kantoorruimte – vraagafhankelijk

• Initiatief: Stadhavens en private partijen • Doelstelling: gebiedsontwikkeling aanjagen Challenge the future

37

Samenvattend transformatie • Wetgeving, functionele, technische en esthetische eisen beïnvloeden de bouwkosten en haalbaarheid van transformatie • Waardeontwikkeling • Locatie een uitdaging • Locatietransformatie kan soelaas bieden, maar is complex • Tijdelijke transformatie kan een oplossing bieden tijdens de planvorming


38

Hilde Remøy [email protected]

10 maart 2014


39/35

39

Transformatie van leegstaand vastgoed Hilde Remøy. Challenge the future

Recommend Documents