Imagoschade door het achterlaten van leegstaand vastgoed

Imagoschade door het achterlaten van leegstaand vastgoed

Masterscriptie Martin Mentink | 9 april 2014

Martin Mentink

9 april 2014

1

Afbeelding op de voorzijde: Laan van Langerhuize 1, Amstelveen. Sinds 2010 het hoofdkantoor van KPMG langs de A9 in Amstelveen.

Martin Mentink

9 april 2014

2

Colofon

Afstudeeronderzoek Titel Document Datum Pagina’s Woorden

Martin Mentink Adres Email Student Telefoon

Imagoschade door het achterlaten van leegstaand vastgoed. Masterscriptie 9 april 2014 127 41305

Gedempte Burgwal 32D 2512 BV ‘s-Gravenhage [email protected] 1368656 +316 5251 6596

Delft University of Technology Faculteit Bouwkunde Afdeling Real Estate & Housing Adres Julianalaan 134 2628 BL Delft Lab Real Estate Management ste 1 mentor Theo van der Voordt (Real Estate Management) [email protected] e 2 mentor Clarine van Oel (Housing) [email protected] Gecommitteerde Bas Gremmen [email protected]

Afstudeerbedrijf Bedrijf Adres Begeleider

Martin Mentink

Adviespraktijk Gebouwen http://adviespraktijkgebouwen.nl/ Savannahweg 17 3542 AW Utrecht André Verschoor [email protected]

9 april 2014

3

Martin Mentink

9 april 2014

4

Voorwoord Het rapport dat nu voor u ligt is het eindrapport behorende bij het afstudeeronderzoek dat ik de afgelopen maanden heb uitgevoerd. Het betreft het afstuderen op de master Real Estate & Housing op de faculteit Bouwkunde aan de TU Delft. Het onderzoek sluit aan op mijn interesse in het actuele thema van leegstand binnen de kantorenmarkt. Binnen dit thema gaat het in op de veranderingen die een real estate beslissing kan hebben op het imago van bedrijven en hun maatschappelijke verantwoordelijkheid. De aanleiding tot een onderzoek naar imagoschade door het achterlaten van leegstand is onder andere de discussie omtrent de verhuizing van KPMG geweest, niet voor niets siert het nieuwe hoofdkantoor de voorpagina van deze scriptie. Naar verluid heeft de gekozen constructie het bedrijf miljoenen opgeleverd doordat KPMG kon delen in de ontwikkelwinst, die vervolgens is verdeeld onder de partners van het bedrijf. Ondertussen moest de gemeente machteloos toestaan dat het kolossale oude gebouw van het bedrijf leeg kwam te staan en leeg bleef staan. In dit onderzoek richt ik me op werknemers van bedrijven die recent voor een dergelijke verhuisbeslissing hebben gestaan. Niet alleen bedrijven die leegstand hebben achtergelaten komen aan bod, maar ook bedrijven die juist bewust voor een andere oplossing gekozen hebben. Dit document beschrijft het gehele onderzoek, van probleemstelling tot de gevolgde methodologie en van de uitgevoerde interviews tot de uitgezette enquête die uiteindelijk tot de conclusies hebben geleid. Daarbij gaat mijn dank uit naar mijn medestudenten en vrienden met wie ik van gedachten kon wisselen over het onderwerp, maar bovenal naar de drie mentoren die mij begeleid hebben gedurende het onderzoek: Theo van der Voordt, die altijd voor me klaar stond en me steeds weer wist te enthousiasmeren, Clarine van Oel, die altijd met een kritische blik naar het onderzoek keek en bij wie ik met mijn vragen terecht kon en André Verschoor, voor de werkplek, de vele contacten waarvan ik gebruik heb kunnen maken en de talloze bakjes koffie. Tenslotte een woord van dank aan diegenen die mee hebben gewerkt aan een interview of de enquête hebben ingevuld. Voor het opnemen van de namen van de organisaties en geïnterviewden is toestemming verkregen. Ik hoop dat deze scriptie u inzicht zal bieden in het onderwerp waarnaar ik de afgelopen tijd met veel enthousiasme onderzoek heb gedaan. Rest mij nog u veel leesplezier te wensen.

Martin Mentink 9 april 2014

Martin Mentink

9 april 2014

5

Summary Research Vacancy in the office market is a recent and growing problem. The problem is related to the change of office buildings from a production resource to an investment product in the last couple of years. Long-term rental contracts for large office space have become valuable. Tenants are able to take part in the profit when they move to a newly built office building. It is one of the reasons why the amount of vacant Dutch office buildings keeps growing. Companies that move to new office space leave a vacant building behind, for which in current times a new tenant is often very hard to find. Wellknown examples are KPMG in Amstelveen, Capgemini in Utrecht and the Municipality of Rotterdam. Recent research shows that a possible damaged image after leaving behind vacant office space is a factor in the decision process for many companies in a relocation process. For companies that eventually decided not to move to another office building, research by Zaghdoud (2013) shows that a damaged image was the main factor in this decision. However, it is currently unknown whether leaving behind vacancy actually can damage the image of a company. This research tries to connect figures to the factor image damage in such a decision process. In this way, the factor can be included for a more objective decision making. This makes the research relevant to companies that are thinking about relocating, as well as consultants that advise moving companies. The research is limited to image damage among the employees of larger companies in the Netherlands. The research consists of different layers. First, research will be conducted on image as a factor in decision processes. Next, it will be investigated whether leaving behind vacancy can potentially harm the image of the company among its employees. Furthermore, the relative weight of the importance of a social responsible housing decision, where companies choose to renovate or to move to existing office space, is compared to other factors. Finally, light will be shed on the question whether a changed image does affect the employees’ behavior: will it affect their decision to stay at the company or to leave the company. This results in the following main research question: ‘Does leaving behind vacancy by companies after a move lead to a damaged image among their employees and to what extent does a changed image affect the behavior of these employees?’ To answer the main research question, the following sub-questions are defined and answered: -

How does the factor image currently play a role in a real estate decision process of a company? To what extent does leaving behind vacancy affect image of a company among its employees? What is for employees the relative weight of a social responsible housing decision compared to other factors in the decision process? To what extent does an image change of a company among their employees have an effect on the willingness to work for the employer?

Martin Mentink

9 april 2014

6

Method Nine semi-structured interviews have been conducted with companies that have recently relocated or renovated their office space. The interviewed employees were all part of the decision making process. Next to these nine interviews, two other interviews have been conducted with a real estate consultant and a real estate investment management firm. Using the results of these interviews, a picture is drawn on how image currently plays a role in decision processes. Next to answering the first sub-question, these interviews have been used as input on how to set-up and distribute questionnaires into the effect of real estate decisions on image and behavior among employees. The questionnaires have been distributed among employees of Capgemini, Grontmij and Royal HaskoningDHV, three of the companies that were interviewed about their recent real estate decisions as well. Eventually, 99 employees completed the questionnaire. A statistical analysis of the obtained data using SPSS has led to answers on the last three sub-questions. Theory In the theoretical framework, the concepts of image, (negative) publicity, relocation and corporate social responsibility are defined and interconnected. This literature research serves as a context for the main research that has been carried out afterwards. Image of a company is defined as what comes directly to a consumer’s mind when thinking of a company (Gray and Balmer, 1998). It consist of many factors. Image is an important factor in the success or failure of nearly all large organizations. Relocation decisions are of influence to the image of a company, provided that these decisions are known by the persons concerned. Through a solid marketing campaign, the image of a company can be enhanced. The significance of their image keeps gaining importance to companies, especially in the service sector, where the provided services are getting more and more comparable in terms of price and quality (Andreassen and Lindestad, 1998). However, for different reasons, the effect of real estate and of image on the performance of a company is not easily measured. The effects of real estate decisions are difficult to quantify and its impact is hard to distinguish from other variables as capital, technology, human resources and ICT (De Vries et al., 2008). Negative publicity can have a strong influence on the image of a company. Negative publicity may have a positive influence, but only for unknown products. In general, negative publicity will harm a brand or a company (Berger et al., 2010). However, it must be stated that there are differences to be found in the influence of negative publicity. The influence in the service sector is larger (Eisingerich et al., 2011) and the influence is determined by the way a company reacts to the publicity (Dean, 2004). Previous research on the topic of company relocations by Hendrikx (2012) and Zaghdoud (2013) encompassed 20 movements. For most of these cases, the current discussion about vacancy played a role in the decision process. In these studies, image damage after leaving behind vacancy was the most important reject factor for companies not to move into another office. However, this was not supported by the quantitative research carried out by Zaghdoud (2013), which showed that costs were the main reject factor. Furthermore, location was an important keep factor in both researches and uncertainty about the personnel was another reject factor. Corporate social responsibility (CSR) can be defined as the management of the interests of different stakeholders concerning the environment, responsible and irresponsible acts related to the Martin Mentink

9 april 2014

7

environment, and ethical and social issues in a way that adds value to the company (Vaaland et al., 2008). But the effects of CSR are not automatically positive for the image of a company. The underlying motives are important and influence consumers’ perception (Vlachos et al., 2009). Interviews Interviews are conducted with eleven different parties, which can be found in Figure 1. A subdivision is made between six private organizations and three public bodies. The private and public organizations all recently went through a relocation decision process. Capgemini, Deloitte, TNT, Eneco and the Municipality of Rotterdam have decided to move to newly built office space. Grontmij en Mitros decided to relocate to an existing office building and DHV renovated their own office building to meet their requirements. The RGD, the service that manages the office stock of the government, is currently in the process of reducing their office space. The two other actors, a real estate consultant and a real estate investment management firm, provided additional background information on the topic.

Figure 1 - interviews

The semi-structured style of interviewing allowed to discuss specific situations as well as several fixed topics: the reason for the (internal or external) move; the criteria for and the choice of the new office space; the choice between an existing or a newly built building or a renovation; sustainability labels; and image. The semi-structured style helped to find the true motives for decisions and to eliminate or detect socially desirable answers. Motives to reconsider housing All motives that were mentioned in the interviews to reconsider the current office space can be classified into five categories. They are labeled either as a primary reason or as a secondary reason. -

Financial. Monetary costs and benefits. Sustainable. Lowering emissions or energy use. Organization. Internal improvements: improved collaboration and communication. Business process. Improving/changing the primary process through strategy or location. Image. Improving/changing the image to attract more or different business or job applicants.

The motives are visualized using star diagrams, as shown in Figure 2. This figure gives an impression of the importance of the five aforementioned categories as a motive to move. The values are derived Martin Mentink

9 april 2014

8

from the interviews. A primary reason has a value of 3 in the diagram, a secondary reason a value of 2, a category with no reason scores a 1.

Figure 2 - motives to move

There is a large variety in motives visible to reconsider the current housing. What can be pointed out is that the category ‘financial’ has always at least a secondary motive. Furthermore, when there is a reason in the category ‘organization’ or ‘sustainable’, there are always at least two other categories present. Comparing private companies with public organizations shows that the three public parties do not have motives to move present in the categories ‘sustainable’ and ‘image’. However, quite notably, Martin Mentink

9 april 2014

9

private companies do have such motives present. The private companies apparently do see the added (indirect) benefit. There seem to be no differences in motive when companies that move to newly built offices and companies that renovate or more to existing buildings, are compared. Image in the decision process The role of the image of the company in the decision process is visualized using star diagrams (Figure 3). The following three categories have been scored on a scale of 1 to 3. -

Image was a factor in the decision process. ‘Decision process’ shows whether image was a criterion in the relocation decision of the company. The image has been managed. ‘Managed’ shows whether there has been steered upon the image of the company after the relocation decision or during the execution phase. The potential negative effect of the decision on the image. ‘Potential damage’ shows whether the relocation decision might have a negative effect on the image of a company: newly built office space is considered a ‘yes’, moving to existing office space as ‘partly’ and a renovation a ‘no’.

For the companies that were interviewed, image is often taken into account during the decision making process for a relocation. This seems to be the case especially for private organizations. However, most of the times it is not a decisive factor in this process. Companies often choose to manage their image by elaborating on the reasoning behind a decision towards their employees, rather than to act on it. It can be said that the companies involved in this research are aware of the fact that it is important to think about their image in a relocation decision. They do take it into account in the process, however it is not of decisive importance. Communication is considered crucial, especially towards their employees. A final decision should be explainable as well as explained. When this explanation arrives at the right place through solid communication strategies, the fear of damage to the image is minimal. Moreover, this communication – or management of their image – is not only applied in cases of a socially irresponsible decision (building new office space and leaving behind vacant office space). This management is used to amplify the positive effects of a socially responsible decision, as well. Instead of only using it to minimize negative effects of an irresponsible decision. Costs of CSR All companies involved in this research do elaborate on their CSR-goals on their website. For most of them, CSR manifests itself in their housing decisions. This can be done through sustainable housing, or through a sustainable housing decision: choosing a renovation or existing office space over newly built office space to reduce the amount of vacancy. Deloitte, TNT and Eneco practice the former, Grontmij and Mitros the latter. Capgemini does neither and DHV practices both.

Martin Mentink

9 april 2014

10

Figure 3 – values of image in the process

However, there have been costs involved for these companies to make socially responsible housing decisions. To have sustainable housing or to make a sustainable housing decision, in most cases the interviewed companies either sacrificed direct profit (or made a direct investment) or are willing to pay a somewhat higher monthly rent. Simultaneously, this sacrificed profit or investment is often earned back in the long-term by lower costs. The higher rent is compensated by a lower total rent due to a lower total amount of square meters rented. Sustainability is less and less a hype, according to the interviewed real estate consultant. It is unmarketable to the tenant as well as the broker if sustainability is not taken into account. The investments by the developer can be earned back through a higher selling price or through lower energy costs, and more sustainable buildings have a more sustainable value for the owner as well. Therefore, with the added benefit of a sustainable image for the tenant, a sustainable building can be Martin Mentink

9 april 2014

11

beneficial for all actors involved. The same can be derived from the cases in this research. All newly built offices have green energy labels, often driven by the marketability of the building for the developer. Questionnaire The online questionnaire with 28 questions is distributed within three different companies: Capgemini (respons rate of about 8%), Grontmij (respons rate of 71%) and Royal HaskoningDHV ( response rate close to 100%). Of these companies, Capgemini recently moved to a newly built office, Grontmij is moving to various existing buildings in different places in the Netherlands and Royal HaskoningDHV renovated its headquarters. The distribution of respondents can be found in Figure 4. In total, it adds up to 99 respondents, of which more than half is an employee of Royal HaskoningDHV. All questions of the questionnaire can be found in appendix VII. There is a selection bias present, in the fact that most of the respondents of Grontmij hold a management position (81%), whereas the majority of the respondents at Capgemini and Royal HaskoningDHV hold an executive position (both 75% of the respondents). Distribution of respondents, N = 99

16%

24%

Capgemini, N = 24 Royal HaskoningDHV, N = 59

60%

Grontmij, N = 16

Figure 4 - distribution of respondents

Image The results from the questionnaire indicate that employees agree on the fact that newly built office space should not be a first option when the current housing does not suffice anymore: a majority (81%) does not pick this as one of the first options. However, there is not much difference in the chosen alternative: 59% of the respondents choose a relocation to an existing building and 56% a renovation of the current building as a possible first option (adds up to >100% due to the option to pick more than one answer). Next, the respondents were presented with three sliders, to grade on a scale of 1 to 10 with an interval of 0.5, how important or true three statements were to/for them: 1. It is important, due to the current vacancy, to choose an existing building when a company is moving. 2. The choice of a company between an existing building and a newly built building influences my image of the company (Figure 5). 3. The choice of a company between an existing building and a newly built building influences the image other people have of the company. The results showed a large spread of answers, 1 to 10 for the first and second statement, 1.5-10 for the third. The medians were 8, 6.5 and 7. The answers differ significantly from each other with a Martin Mentink

9 april 2014

12

confidence of 95%. There is a significant correlation (p < 0.05) between statement 1 and 2 (Kendall’s tau of 0.165) and between statement 2 and 3 (Kendall’s tau of 0.413). Influence on image under employees 25 20 15 10 5 0 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Figure 5 – influence of a housing decision on image (question 16)

Relative weight of a responsible decision Of four earlier defined categories, employees consider reasons for a housing decision in the category ‘business process’ most important and ‘sustainable’ least important, results from the questionnaire show. As can be seen in Figure 6, 78% of the respondents favor a business process related decision (blue area in diagram) over a socially responsible housing decision (green). Sustainability is considered to be less important with a 44% score. The other two categories are in between, both are slightly more often picked over a responsible decision. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Socially responsible decision Category

Financial

Sustainable

Business process

Organization

Figure 6 – relative weight (question 18)

Changed behavior towards employer To find a change in behavior towards their employer, the respondents again were presented with three sliders, to grade on a scale of 1 to 10 with an interval of 0.5, how important or true three statements were to/for them: 1. My employer making a socially responsible housing decision positively influences my decision to stay employed at this company.

Martin Mentink

9 april 2014

13

2. My employer making a socially irresponsible housing decision that causes a lot of negative publicity in the media, negatively influences my decision to stay employed at this company. 3. My employer making a socially irresponsible housing decision, that causes little to none negative publicity in the media, negatively influences my decision to stay employed at this company. A positive correlation is found (Kendall’s tau coefficient of 0.198) between a changed image and the decision of an employee to stay at their current employer. This influence works both ways: positive and negative. This means that a positive (socially responsible) decision to renovate or to move to an existing building has a positive influence on the decision whether to stay at their employer or not, while a negative decision (moving to newly built office space) has a negative effect. For both statements, more than half of the employees agreed at least partly: respectively 52% and 53% graded this statement with at least a 5 on a scale of 1 to 10. 23% and 26% graded a 7 or higher. Positive influence after positive decision 25 20 15 10 5 0 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Figure 7 – behavior of employees (question 25)

When there was not a lot of publicity involved, the numbers dropped to 48% for a 5 or higher and 19% for a 7 or higher. Meanwhile, 39% of employees consider a housing decision of no influence (graded 3 or lower) to their decision to stay at or leave their current employer. Figure 7 shows a histogram of the grades that were given by the employees on the question to what extent they agreed that a social responsible decision by their employer had a positive effect on their decision to stay with the employer. A comparable shaped histogram was found for a negative influence after a negative decision. Other findings To a certain extent, employees think that a social responsible real estate decision becomes more important when the amount of square meters rented rises. Next to this, they estimate that this decision is more important for their own company than for others. However, the responsibility for the occurred vacancy is given to the owner of the building, not to the leaving tenant. Conclusion Results coming from the interviews indicate that at the moment companies do take image into account as a factor in a decision process around an allocation. However, It is not a decisive factor. Companies moving to newly built office space do not fear a damaged image, especially when there is sound communication with their employees during the process. Martin Mentink

9 april 2014

14

Results from the questionnaire indicate that leaving behind a significant amount of vacancy when a company is moving does influence the image of the company among its employees. A changed image is correlated with the willingness of employees to stay with their employer. However, a changed image is much more common than an actual change in behavior: employees graded the first statement higher than the second. To conclude: the choice between a newly built building and an existing one has influence on the image of the concerning company for at least a part of the employees. Subsequently, this change in image does influence, in a positive manner as well as a negative, the decision of a part of the employees to either stay with their current employer or to leave this employer. Recommendations A company should always consider a renovation or an existing building before it moves to a newly built office space. This might prevent a damaged image and a changed behavior of employees towards their employer. Image of the company should be part of the decision process. To do that, a decision model could be used. When, for whatever reason, the company does choose to build new a new office, communication becomes crucial. A municipality could transparently map the current vacant space within its borders and facilitate initiatives to reuse and renovate existing structures to prevent the vacancy rates from growing even further. Administrative barriers should be taken away for companies and communication should be optimized, to make sure the companies start to see the benefits of existing space and the disadvantages of newly built space. The government could tackle vacancy in two ways: stimulate demolition and renovation or try to stop the municipalities from competing to make sure less new space is added to the total. This study could be expended by extending the scope from employees only to employees and customers of companies. Research into the influences of real estate decisions on image and the effects of the changed image of companies among their customers can strengthen the conclusions of this research.

Martin Mentink

9 april 2014

15

Inhoudsopgave Colofon ............................................................................................................................................ 3 Voorwoord....................................................................................................................................... 5 Summary.......................................................................................................................................... 6 Inhoudsopgave .............................................................................................................................. 16 Leeswijzer ...................................................................................................................................... 18 Hoofdstuk 1 | Introductie & methodologie .......................................................................................... 19 1.1 | Probleemanalyse .................................................................................................................. 20 1.2 | Probleemstelling ................................................................................................................... 23 1.3 | Relevantie ............................................................................................................................. 26 1.4 | Onderzoeksvoorstel .............................................................................................................. 27 1.5 | Methodologie ....................................................................................................................... 28 Hoofdstuk 2 | Theoretisch kader .......................................................................................................... 31 2.1 | Inleiding ................................................................................................................................ 32 2.2 | Imago .................................................................................................................................... 33 2.3 | Negatieve publiciteit ............................................................................................................. 37 2.4 | Verhuisbewegingen .............................................................................................................. 39 2.5 | Maatschappelijk verantwoord ondernemen ........................................................................ 43 Hoofdstuk 3 | Imago in beslissingsprocessen ....................................................................................... 45 3.1 | Uitgevoerde interviews......................................................................................................... 46 3.2 | Analyse: de aanleiding voor de huisvestingskeuze............................................................... 48 3.3 | Analyse: de afwegingen in het beslisproces ......................................................................... 53 3.4 | Analyse: de kosten van MVO ................................................................................................ 61 3.5 | Aanvullende bevindingen ..................................................................................................... 65 3.6 | Conclusies uit de interviews ................................................................................................. 68 Hoofdstuk 4 | Invloed huisvesting op imago ........................................................................................ 69 4.1 | Opstellen enquête ................................................................................................................ 70 4.2 | Data-analyse ......................................................................................................................... 72 4.3 | Imago .................................................................................................................................... 77 4.4 | Relatief gewicht .................................................................................................................... 82 4.5 | Gedrag .................................................................................................................................. 86 4.6 | Overige bevindingen ............................................................................................................. 91 4.7 | Conclusies uit de enquêtes ................................................................................................... 93 Martin Mentink

9 april 2014

16

Hoofdstuk 5 | Conclusies en aanbevelingen ......................................................................................... 94 5.1 | Conclusies en discussie ......................................................................................................... 95 5.2 | Aanbevelingen ...................................................................................................................... 99 5.3 | Reflectie .............................................................................................................................. 101 Referentielijst .............................................................................................................................. 103 Websites ...................................................................................................................................... 105 Bijlage I | Interview opzet ........................................................................................................... 106 Bijlage II | Overzicht interviews................................................................................................... 108 Bijlage III | Scoring: Analyse interviews deel I ............................................................................. 109 Bijlage IV | Scoring: Analyse interviews deel II ........................................................................... 113 Bijlage V | Document Capgemini ................................................................................................ 116 Bijlage VI | Document Deloitte.................................................................................................... 118 Bijlage VII | Enquête Capgemini .................................................................................................. 121 Bijlage VIII | Begeleidende tekst ................................................................................................. 125 Bijlage IX | Hercodering resultaten enquête............................................................................... 126 Bijlage X | Keuzemodel................................................................................................................ 127

Martin Mentink

9 april 2014

17

Leeswijzer Dit rapport is opgedeeld in drie verschillende stukken. Allereerst vindt u op pagina 1 tot 19 algemene zaken als de colofon, het voorwoord, een Engelstalige samenvatting, de inhoudsopgave en deze leeswijzer. Dan volgt op pagina 19 tot 103 de hoofdmoot van het afstudeeronderzoek. Tenslotte zijn vanaf pagina 103 tot 127 de referentielijst en bijlagen I tot en met X van dit rapport te vinden. De hoofdmoot van dit rapport is verder onderverdeeld in vijf hoofdstukken. In hoofdstuk 1, welke te vinden is op pagina 19 tot 31, wordt het onderwerp van het afstuderen geïntroduceerd. Dit wordt geschetst aan de hand van een probleemanalyse en probleemstelling. Er volgt een beschrijving van de maatschappelijke en wetenschappelijke relevantie, en de methodologie die gebruikt zal worden om het onderzoek uit te voeren, wordt beschreven. Hoofdstuk 2 omvat het theoretische kader waarop het onderzoek gebaseerd wordt. De vier volgende zaken worden hierin behandeld: het imago van bedrijven, negatieve publiciteit, verhuisbewegingen van bedrijven en maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO). U vindt het theoretisch kader op pagina 31 tot 45. In hoofdstuk 3, dat loopt van pagina 45 tot 69, worden de resultaten van de interviews, het kwalitatieve onderzoek, gepresenteerd. De geïnterviewde bedrijven en de bijbehorende huisvestingskeuzes worden geïntroduceerd. Er volgt een analyse van de aanleiding voor de vernieuwing van de huisvesting en hoe het imago in dat proces meespeelde. Hier worden voorlopige conclusies aan verbonden die leiden tot de beantwoording van de eerste deelvraag. Hoofdstuk 4, pagina 69 tot 94, bevat de analyse van de uitgezette enquêtes. Allereerst wordt het opstellen en uitzetten van de enquête besproken. Dan wordt de steekproef beschreven, waarna de drie andere deelvragen aan bod komen: de invloed van een huisvestingskeuze op het imago, het relatieve gewicht van een maatschappelijke keuze bij een verhuizing en het gedrag van de werknemers als gevolg van een veranderd imago. Tenslotte worden in hoofdstuk 5, pagina 94 tot 103, de conclusies en aanbevelingen gepresenteerd en volgt een persoonlijke reflectie op het onderzoek.

Martin Mentink

9 april 2014

18

Hoofdstuk 1 | Introductie & methodologie

Achtergrond: Papendorpseweg 100, Utrecht.

Martin Mentink

9 april 2014

Tot 2013 het kantoor van Capgemini op Papendorp, wordt nu getransformeerd naar WTC 19Papendorp.

1.1 | Probleemanalyse Inleiding Afgelopen jaar is de leegstand van kantoren wederom toegenomen. Deze bedraagt inmiddels 7,8 miljoen vierkante meter, ongeveer 17% van de totale voorraad (Dynamis, 2013). Hiermee blijft het onderwerp leegstand een zeer actueel thema binnen het vakgebied van Real Estate & Housing. Structurele leegstand is een maatschappelijk probleem van sociaal en economisch verval (Remøy, 2010), maar verbetering van de situatie ligt in het huidige economische klimaat niet in de lijn der verwachting. Leegstand Een bepaald niveau van leegstand is noodzakelijk voor een goede marktwerking. Een normale waarde voor deze frictieleegstand als gevolg van verbouwingen en verhuisbewegingen zou in een gezonde markt zo’n 4-5% bedragen (Zuidema and Van Elp, 2010). Wheaton (1999) beschrijft dat leegstand als gevolg van de cyclische werking van de kantoormarkt een natuurlijk fenomeen is, wat zorgt voor een leegstand van 3-8% van het totale aanbod op de kantorenmarkt. Tot het einde van de vorige eeuw bevond de daadwerkelijke leegstand in Nederland zich binnen deze grenzen. Sinds 2000 is de leegstand echter opgelopen tot de huidige waarde van 17%. In een notitie van het CPB beschrijft Ossokina (2012) dat deze waarden wel hoog zijn, echter niet buitengewoon. In de VS en ook voor het Nederland van voor 1990, zijn waarden van boven de 15% vaker voorgekomen. Het zijn kenmerkende waarden voor een cyclische markt waarin tekort en overschot elkaar afwisselen. Echter, naast de meetbare leegstand van 7,8 miljoen vierkante meter rapporteert DTZ een significante additionele verborgen leegstand van circa 2 miljoen vierkante meter (Zadelhoff, 2011). AOS Studley beraamt de verborgen leegstand zelfs op ruim 6 miljoen vierkante meter (Studley, 2013). Dit betreft verhuurde meters die op dit moment niet gebruikt worden, bijvoorbeeld doordat werkplekken leeg zijn. Herstel zal door deze verborgen leegstand trager verlopen, doordat eerst de lege plekken weer opgevuld zullen worden. Groeiend aanbod In een perfecte markt zou het aanbod de vraag volgen. Ontwikkelaars en investeerder worden gedreven door de verwachte opbrengst van het vastgoed ten opzichte van de kosten. De opbrengsten zijn echter niet puur afhankelijk van de hoeveelheid aanbod, maar afhankelijk van verschillende factoren als de hoogte van de rente, de beschikbaarheid van gekwalificeerd personeel en de prijzen van de grond en het materiaal (Remøy, 2010). Het gevolg is dat er gespeculeerd wordt met de bouw van kantoren (Remøy, 2010). In bepaalde omstandigheden kan het aanbod dus veel harder groeien dan de vraag die er is naar kantoorruimte. Voor een huurder kan nieuwbouw zelfs een goedkopere optie zijn dan het verlengen van een huurcontract of het verhuizen naar bestaande bouw. Doordat een gebruiker mee deelt in de winst die gemaakt wordt door de ontwikkelaar op de verkoop van een voor langere tijd verhuurd pand, kan een ontwikkelaar nieuwbouw voor een lagere prijs aanbieden dan bestaande bouw van vergelijkbare kwaliteit (Harding, 2012). Door dit fenomeen zullen bedrijven die overwegen te verhuizen vanuit financieel oogpunt vaker voor nieuwbouw kiezen. Daarmee voegen ze nog meer leegstand toe aan Martin Mentink

9 april 2014

20

het totaal. Gemeenten bevinden zich daarbij in een spagaat: aan de ene kant willen ze bedrijven graag behouden of naar de gemeente trekken vanwege de werkgelegenheid. Bij nieuwbouw komt daar het voordeel van de opbrengsten uit de grondexploitatie nog eens bij. Aan de andere kant vergroot dit de kantorenleegstand in de stad, maar weigeren is voor de gemeente vanwege voorgenoemde redenen vaak geen optie. Krimpende vraag Terwijl er nog steeds wordt bijgebouwd, lijkt de vraag naar kantoorruimte niet te gaan stijgen. Het gemiddelde opnameniveau over de periode 2009 tot 2012 is voor alle sectoren gedaald ten opzichte van het niveau in de periode 2005 tot 2008 (Zadelhoff, 2013). Dit is enerzijds te wijten aan de economische crisis, waardoor gemiddeld genomen minder werknemers nodig zijn. Anderzijds is door nieuwe opkomende werkvormen zoals Het Nieuwe Werken minder ruimte per werknemer noodzakelijk. Deze ontwikkeling wordt door het management van bedrijven ook gepromoot vanwege de lagere huisvestingskosten per werknemers doordat er minder vierkante meters nodig zijn. Onttrekken Met de verwachte nieuwbouw zonder een stijgende vraag, is de enige overgebleven oplossing voor het voorkomen van een verdere groei van de huidige leegstand het onttrekken van kantoorpanden aan de markt. Dit kan door middel van sloop, of door transformatie naar andere functies. Om sloop of transformaties mogelijk te maken is echter vaak een afboeking nodig van de eigenaar van het leegstaande pand. Deze blijkt dan vaak toch liever te wachten op die ene huurder, of vindt het incidentele lege pand dragelijk op de gehele portefeuille. Met de huidige taxatieregels levert een hergebruik met lagere huren een directe afboeking op, die de eigenaren of banken niet aan kunnen. Daarnaast is maar een relatief klein gedeelte, zo’n 15 tot 20% (Van Eekelen, 2012), van de leegstaande kantoren geschikt voor transformatie. Bovendien, ook voor een eventuele nieuwe functie is maar vraag tot op een zekere hoogte. Toekomst In het licht van de bovengenoemde ontwikkeling lijkt het gat tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt, en daarmee de leegstand, de komende tijd alleen maar groter te worden. Ossokina (2012) onderkent dit en omschrijft de combinatie van de twee genoemde trends, daling van de werkgelegenheid en daling van het kantoorgebruik per werkende, als problematisch. Deze combinatie leidt tot een grote kans op structureel hoge leegstand, zelfs bij een nieuwbouwstop. Oplossingen kunnen gezocht worden in drie richtingen: beperking van de groei van het aanbod, stijging van de vraag naar kantoorruimte en het onttrekken van panden aan de kantorenmarkt door sloop of transformaties, waarbij dit onderzoek zich beperkt tot de eerste categorie: de beperking van de groei van het aanbod. Voorgaand onderzoek Hendrikx (2012) richtte zich op de eindgebruiker en tracht de motieven en afwegingen bij de keuze tussen blijven en verhuizen in kaart te brengen door middel van elf case studies onder relatief grote bedrijven. Hij concludeerde dat de leegstanddiscussie een rol speelde bij 6 van de 11 geïnterviewde bedrijven. Zaghdoud (2013) voegde aan dit onderzoek nieuwe case studies onder grotere bedrijven aan toe en introduceert een kwantitatief onderzoek (N=102). Hierbij is een enquête uitgezet via CoreNet onder verschillende soorten bedrijven: van grote multinationals tot eenmanszaken. Daarbij worden niet alleen de push- en pullfactoren behandeld, maar worden ook de keepfactoren en Martin Mentink

9 april 2014

21

rejectfactoren beter belicht. Dit betekent dat er niet alleen wordt gekeken naar waarom bedrijven ervoor kiezen om te verhuizen (push) en wat de aantrekkingskracht is van de nieuwe huisvesting (pull), maar ook wat ze zou doen besluiten om te blijven (keep) en om welke reden ze bepaalde panden afwijzen (reject). Uit het case studie-onderzoek van Zaghdoud (2013) bleek dat de belangrijkste rejectfactor de kans op imagoschade bij het achterlaten van leegstaand vastgoed was. Dit betekent dat, ook bij de bedrijven die uiteindelijk wel zijn verhuisd, er angst was voor imagoschade. Overigens volgde uit de enquête van Zaghdoud echter dat de investeringskosten die gepaard gaan met een verhuizing een belangrijkere rejectfactor was dan de kans op imagoschade. Deze onderzoeken zullen verder worden toegelicht in hoofdstuk 2.4. Conclusie Met de aanhoudende bouw van nieuwe kantoren, de daling van zowel het totale aantal benodigde werkplekken als het aantal vierkante meters per werknemer en de beperkte mogelijkheden tot transformatie en sloop, is de kantorenleegstand een groeiend probleem zonder direct uitzicht op verbetering. Verschillende factoren verstoren het economisch evenwicht tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt. Waar een gebouw vroeger een productiemiddel van het bedrijf was, is het tegenwoordig verworden tot een financieel product voor de ontwikkelaar en de belegger. De groei van het aanbod zou beperkt kunnen worden wanneer imagoschade van doorslaggevend belang is in het beslissingsproces. Wanneer meer bedrijven de factor meenemen in het proces, of wanneer aan de factor een hogere waarde wordt toegekend, zou dit meer bedrijven kunnen doen besluiten niet te kiezen voor nieuwbouw, maar voor een transformatie of voor een verhuizing naar bestaande bouw.

Martin Mentink

9 april 2014

22

1.2 | Probleemstelling Inleiding Een belangrijke vraag binnen een onderzoek naar leegstand is voor wie leegstand een probleem is. Zoals gezegd is het een maatschappelijk probleem, het speelt verloedering in de hand en het komt door gebrek aan sociale controle de veiligheid niet ten goede. Voor de eigenaren van het vastgoed is het een direct en indirect financieel probleem: zowel de cashflow uit huurinkomsten als de waarde bij verkoop van het pand zakken weg. Voor de hurende organisatie is een hoge leegstand in de buurt sociaal onwenselijk met het oog op de eigen werknemers en bezoekende klanten, maar het biedt ook kansen. Het komt bijvoorbeeld diens onderhandelingspositie ten goede wanneer er wordt gezocht naar nieuwe ruimte, of wanneer een huurcontract afloopt. Uit onderzoek blijkt dat mogelijke imagoschade nog wel een drempel voor eindgebruikers is om te verhuizen. Een beroep op diens maatschappelijke verantwoordelijkheid of het besef van mogelijk imagoverlies, met daarbij mogelijke negatieve gevolgen voor de concurrentie positie, zou de gebruiker er mogelijk van kunnen weerhouden te verhuizen. Daarvoor is het noodzakelijk om een beter en meer subjectief beeld te verkrijgen van de waarde die de factor zou moeten krijgen in het beslissingsproces rond een herhuisvesting. Heeft imagoschade door het achterlaten van leegstand inderdaad uiteindelijk negatieve invloed op de concurrentie positie van het bedrijf, dan zouden in de toekomst mogelijk meer bedrijven een maatschappelijk verantwoorde keuze maken. Dit heeft daarmee als direct gevolg dat de groei van de leegstand wordt afgeremd. Praktijk Bekende voorbeelden van bedrijven die verhuizen met achterlating van grote leegstand zijn er legio. De bekendste is misschien wel KPMG, dat in 2010 verhuisde naar een nieuw gebouwde kolos van 60 duizend vierkante meter, daarbij op steenworp afstand 50 duizend vierkante meter leeg achterlatend. De negatieve publiciteit rond deze verhuizing was groot. Er werd gekopt dat de partners van de accountant 25 miljoen binnen haalden met de verhuizing (Vermeulen, 2012), en na een goed bekeken TV-uitzending van ‘de Slag om Nederland’ waarin de verhuizing aan de kaak werd gesteld, bleef KPMG vier dagen een ‘trending-topic’ op Twitter (Pit, 2012). Andere actuele voorbeelden zijn Capgemini, dat 55 duizend meter heeft achtergelaten in Utrecht en Robeco, dat 19 duizend meter achterlaat in Rotterdam door te verhuizen naar het Weenapoint. Deloitte bouwt op dit moment in nieuw kantoor op de Zuidas, waardoor twee kantoren in Amstelveen en in Sloterdijk leeg zullen komen te staan. Daarnaast zijn er ook voorbeelden van publieke instellingen die leegstand achterlaten na een verhuizing: de gemeente Rotterdam verlaat het Marconiplein om zich te vestigen aan de Maas in De Rotterdam. Imago Het afstudeeronderzoek van Zaghdoud (2013) wijst uit dat mogelijk verlies van imago in ieder geval een deel van de bedrijven ervan weerhoudt om nieuw te bouwen. De bedrijven die wel verhuizen hebben angst voor mogelijke imagoschade. Een verdiepend onderzoek naar de daadwerkelijke imagoschade die deze bedrijven kunnen oplopen ontbreekt echter. Onderzoeksresultaten betreffende de mening van werknemers en klanten van deze bedrijven zouden bloot kunnen leggen Martin Mentink

9 april 2014

23

of het achterlaten van leegstand inderdaad een belangrijk criterium dient te zijn in het beslissingsproces. Mogelijk kunnen bedrijven dan schade aan het imago, waardoor ze klanten of werknemers verliezen, voorkomen. Mocht het imago er niet onder lijden, zou een beroep gedaan moeten worden op de maatschappelijke verantwoordelijkheid van deze partijen om de leegstand in de toekomst niet nog verder op te laten lopen. Afbakening Het onderzoek beperkt zich tot de invloed van huisvestingskeuze op het imago onder werknemers van grotere bedrijven in Nederland. Het onderzoek richt zich op grotere bedrijven die in Nederland relatief veel werknemers hebben, omdat deze bedrijven vanwege hun grootte veel meters aan de leegstand toe zouden kunnen voegen. Een verhuizing brengt dan meer publiciteit met zich mee dan bij een klein bedrijf. Conclusie Over de invloed van imagoschade onder werknemers, bij het achterlaten van leegstand door werkgevers, is weinig bekend. Een deel van de verhuizende bedrijven neemt de afweging nu al mee in het beslissingsproces, maar niet op basis van harde cijfers. Het achterlaten van leegstand genereert publiciteit, maar of een dergelijke verhuisbeweging het imago ook schaadt en of dit vervolgens invloed heeft op werknemers van deze bedrijven, moet nog onderzocht worden. Dit onderzoeksveld wordt geïllustreerd door middel van het conceptueel model dat is weergegeven in Figuur 1. In dit model wordt de causale relatie tussen het gedrag van werknemers en een huisvestingskeuze onderzocht. Het imago van een bedrijf wordt gevormd door, onder andere, de huisvestingskeuze van het betreffende bedrijf. Van invloed op dit proces zijn de huidige leegstand op de kantorenmarkt in Nederland, de communicatie en publiciteit rond de huisvestingskeuze en het type bedrijf. In deze laatste categorie valt het soort producten of diensten dat het bedrijf levert, maar ook de bedrijfscultuur en de doelstellingen van het bedrijf op het gebied van maatschappelijk verantwoord ondernemen. Vervolgens wordt onderzocht wat de invloed is van het veranderde imago van het bedrijf onder de werknemers op het gedrag van de werknemers ten opzichte van het bedrijf: heeft het een positieve of negatieve invloed op hun beslissing om voor de werkgever te blijven werken?

Martin Mentink

9 april 2014

24

Figuur 1 – conceptueel model

Martin Mentink

9 april 2014

25

1.3 | Relevantie Maatschappelijke relevantie Leegstand in de kantorenmarkt neemt verontrustende vormen aan, uitzicht op verbetering is er op dit moment nog niet. Verhuizen is voor veel bedrijven om meerdere redenen interessant, maar de kans op imagoschade bij het achterlaten van leegstand wordt gevreesd. Over de daadwerkelijke invloed van dit soort beslissingen op real estate niveau is weinig bekend. Door aan deze relatie hardere conclusies te kunnen verbinden, bijvoorbeeld bewijs voor het belang van de factor, zouden bedrijven gemotiveerd kunnen worden om dit criterium zwaarder te laten meewegen tijdens het beslissingsproces dan nu het geval is. Hierdoor zou de groei van leegstand beperkt kunnen worden, en het maatschappelijk verantwoord ondernemen gestimuleerd. Wanneer met dit onderzoek invloed van het achterlaten van leegstand op het imago én negatieve effecten van een slechter imago, aangetoond kunnen worden, zou de groei van de leegstand daarmee verminderd kunnen worden doordat bedrijven de factor als belangrijk beslissingscriterium laten meewegen in het beslissingsproces. Het remmen van de groei van de leegstand is van maatschappelijk belang. Daarbij heeft het een positieve invloed op de positie van zowel de kantooreigenaren als de kantoorgebruikers: de huurders zullen minder snel kiezen voor nieuwbouw, wat de waarde van de kantoren voor de eigenaar ten goede komt en de gebruiker verkleint de kans op imagoschade, waardoor het beter werknemers en klanten aan zich kan binden. Wanneer de relatie tussen het achterlaten van leegstand en imago van bedrijven niet blijkt te bestaan, is dit voornamelijk voor bedrijven in het beslissingsproces van belang. Met die kennis kan een betere afweging gemaakt worden, door het achterlaten van leegstand niet of minder te laten meewegen in het beslissingsproces. Uiteraard is dit dan wel van negatieve invloed op de bestaande leegstand op de kantorenmarkt. Wetenschappelijke relevantie Dit onderzoek is een verdieping op een van de conclusies van het afstudeerwerk van Zaghdoud. Het tracht ontbrekende kennis aan te vullen in het beslissingsproces rond het thema blijven of verhuizen met betrekking tot het imago van een bedrijf, een onderwerp binnen corporate real estate management. Het breidt dat onderzoek uit met statistische informatie over de invloed van het achterlaten van leegstand op het imago van bedrijven. Verder biedt het onderzoek meer specifieke informatie binnen de leegstanddiscussie. Persoonlijke motivatie Persoonlijk ligt mijn interesse binnen het vakgebied van Real Estate & Housing vooral in de richting van het corporate real estate management. Daarbinnen heeft de huidige leegstand mij altijd gefascineerd, in het bijzonder het fenomeen waarbij nieuwbouw goedkoper aangeboden kan worden aan een eindgebruiker dan bestaande bouw. De maatschappelijke discussie hierachter boeit mij ook. Bedrijven pretenderen bijvoorbeeld op een website zelf graag maatschappelijk verantwoord te ondernemen, maar wat nu als er financieel gewin behaald kan worden door een verhuizing? Is het dan ineens het probleem van de eigenaar dat hun oude pand niet meer verhuurd wordt na hun vertrek? Dit onderzoek gaat in op aspecten die te maken hebben met leegstand, verhuisbewegingen en imago van bedrijven en is op die reden voor mij een interessant en leerzaam onderzoek om uit te voeren. Martin Mentink

9 april 2014

26

1.4 | Onderzoeksvoorstel Vraagstelling De hoofdvraag van dit onderzoek luidt als volgt: Leidt het achterlaten van leegstand door bedrijven bij een verhuizing tot imagoschade onder hun werknemers en in hoeverre beïnvloedt de mogelijke verandering in imago het handelen van deze werknemers? De subvragen, de deelstappen richting beantwoording van de hoofdvraag, zijn als volgt gedefinieerd: -

Hoe wordt op dit moment omgegaan met de factor imago in het beslissingsproces rond een huisvestingskeuze van een bedrijf? In hoeverre is het achterlaten van een significante hoeveelheid leegstand bij een verhuizing van een bedrijf van invloed op het imago van dit bedrijf bij diens werknemers? Wat is voor werknemers het relatieve gewicht van een maatschappelijke verantwoorde huisvestingskeuze ten opzichte van andere factoren? In hoeverre heeft een verandering in het imago van een bedrijf onder werknemers invloed op de bereidheid van deze werknemers om te blijven werken bij de betreffende bedrijf?

Doelstelling De doelstelling van het onderzoek is om inzicht te krijgen in de mate waarin het achterlaten van leegstand van invloed is op het imago van organisaties onder hun werknemers en de vraag of en hoe werknemers daar vervolgens ook naar handelen. Dit antwoord zou gevonden kunnen worden door middel van beantwoording van de subvragen. Wanneer er na het onderzoek een beter beeld ontstaat van deze relatie, kunnen bedrijven beter afgewogen keuzes omtrent hun vastgoed maken. Het relatieve gewicht van imagoschade ten opzichte van andere factoren in het beslisproces rond een verhuisbeweging zou bepaald kunnen worden. Dit onderzoek kan daartoe conclusies presenteren en aanbevelingen doen, waaruit zal blijken of het achterlaten van leegstand in bepalende factor zou moeten zijn in het huisvestingsbeleid en daarmee uiteindelijk van invloed kan zijn op de totale leegstand in Nederland. Doelgroep De doelgroep van het onderzoek is daarmee meteen genoemd: de bedrijven die voor een beslissing komen te staan om te blijven in hun huidige huisvesting of te verhuizen naar nieuwbouw dan wel bestaande bouw. Dit kan zijn door het aflopen van een huurcontract, huisvesting die niet meer voldoet, noodzakelijke uitbreiding of krimp, etc. Ten tweede zullen ook partijen die vastgoedadvies geven geïnteresseerd zijn in de uitkomst. Door kennis op het gebied dit gebied kunnen zij de bedrijven door wie ze ingehuurd worden voor een advies, beter van dienst zijn. De factor imagoschade in de afweging kan dan op een meer objectieve manier meegenomen worden in het beslisproces.

Martin Mentink

9 april 2014

27

1.5 | Methodologie Inleiding Een onderzoek naar het beslisproces van verhuizende bedrijven met betrekking tot het achterlaten van leegstand kan gemakkelijk sociaal wenselijke antwoorden opleveren. Daarnaast zullen bedrijven mogelijk huiverig zijn wat betreft een onderzoek naar hun eigen werknemers. De toegepaste methodologie is dus cruciaal in dit onderzoek. Literatuurstudie Een literatuurstudie legt de theoretische basis voor het uit te voeren onderzoek. Hierin komen de onderwerpen imago, verhuisbewegingen van bedrijven, negatieve publiciteit en MVO naar voren. In dit theoretische kader wordt de context geschetst waarbinnen het onderzoek plaats zal vinden. Het biedt de noodzakelijke input om een goed kwantitatief onderzoek uit te kunnen voeren. Een belangrijk thema binnen het theoretische kader betreft het imago van bedrijven. Hoe wordt een imago van een bedrijf opgebouwd en wat is de mogelijke invloed van het huisvestingsbeleid van een bedrijf op het imago? Is een goed imago een doelstelling, of is het een middel tot? Daarnaast wordt de toegevoegde waarde van imago besproken en gekeken naar manieren om imago meetbaar te maken. Daarna is gekeken naar negatieve publiciteit. Een verandering in imago kan enkel tot stand komen wanneer informatie over de verhuizing via verschillende media terecht komt bij klanten en werknemers. Dit hoofdstuk test of negatieve publiciteit inderdaad een imagoverandering teweeg brengt en of negatieve publiciteit ook een positieve invloed kan hebben op een bedrijf: is ‘any publicity good publicity?’ Vervolgens komen verhuisbewegingen van bedrijven aan bod. Het onderzoek van Hendrikx en Zaghdoud wordt verder toegelicht, de belangrijkste factoren voor een bedrijf om te verhuizen worden beschreven. Tenslotte wordt gekeken naar maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO). Wat is het precies, hoe wordt dit meegenomen in het verhuisproces en hoe belangrijk vinden werknemers MVO? Verdiepende interviews Door middel van 11 verdiepende interviews is een beeld verkregen hoe bedrijven nu omgaan met het imago rond een huisvestingskeuze. Daarbij is telkens gevraagd in hoeverre het imago daadwerkelijk meegenomen wordt in het beslissingsproces en of het een doorslaggevende factor kan zijn. Daarnaast is ingegaan op de vraag wat er gedaan is om de schade te beperken bij een verhuizing naar nieuwbouw, of om het imago te versterken bij een transformatie of verhuizing naar bestaande bouw. De interviews zijn idealiter gehouden met personen die bij een bedrijf direct betrokken zijn bij het beslissingsproces rond een verhuizing. In eerste instantie zijn bedrijven benaderd die recent de beslissing hebben genomen om te blijven of te verhuizen. Recent, enerzijds omdat de leegstandsproblematiek iets is van de laatste jaren en de verwachting is dat dit een steeds belangrijkere rol speelt in het beslissingsproces, anderzijds omdat de beslissingsproces dan nog redelijk vers in het geheugen staat. Er zijn om die reden enkel bedrijven benaderd die niet eerder dan 2010 intern of extern zijn verhuisd. Daarbij zijn enkel relatief grote Martin Mentink

9 april 2014

28

bedrijven benaderd, omdat is dit geval een verhuisbeweging meer bekendheid vergaart en er potentieel veel vierkante meter leeg wordt achtergelaten. Niet ieder bedrijf dat benaderd is voor een interviews was bereid om mee te werken. Van het trio bedrijven die de grootste publiciteit kregen omtrent hun beslissing om leegstand achter te laten, KMPG, Capgemini en Deloitte, wilde de eerste niet meewerken. Naast Deloitte en Capgemini zijn TNT, Eneco, DHV en Grontmij geïnterviewd. Vervolgens zijn verschillende publieke partijen benaderd voor een interview. Naast het feit dat deze partijen, Mitros, de RGD en de gemeente Rotterdam, in alle gevallen ook casussen opleverden door hun eigen verhuisbewegingen, leveren de RGD en de gemeente Rotterdam als actor in het onderzoeksgebied ook waardevolle achtergrondinformatie. Tenslotte zijn er interviews gehouden met enkele overige actoren. Belegger CBRE GI is eigenaar van een zo’n 80 kantoorpanden in Nederland. Zij hebben dus direct te maken met leegstand wanneer een huurder een kantoorpand van CBRE GI verlaat. Daarnaast pogen ze natuurlijk ook partijen aan te trekken voor de leegstand in hun portefeuille. Jones Lang LaSalle is als vastgoedadviseur actief voor eigenlijk alle andere soorten partijen in een huisvestingsproces: voor beleggers, ontwikkelaars en bedrijven. Een interview met een ontwikkelaar zou ook nog erg waardevol geweest kunnen zijn. Echter wilde OVG, die voor 4 van de geïnterviewde nieuwbouw heeft neergezet (Deloitte, TNT, Eneco, Gemeente Rotterdam), niet meewerken. Door deze verscheidenheid aan actoren, is de onderlinge link tussen actoren vaak goed te leggen, waardoor een verhaal van beide kanten belicht kan worden. Zo is CBRE GI de eigenaar van het pand dat Capgemini grotendeels heeft achtergelaten, en hebben drie verschillende geïnterviewde bedrijven (Deloitte, Eneco en Grontmij) verhuisbewegingen gemaakt binnen de Gemeente Rotterdam. Aan de hand van de interviews zijn de verhuisbewegingen van de bedrijven geanalyseerd. Daarbij is eerst gekeken naar de aanleiding voor de verhuizing en vervolgens naar het imago in het beslisproces. Om de betrouwbaarheid en de transparantie te vergroten is de analyse van de interviews door twee personen afzonderlijk uitgevoerd en vervolgens vergeleken. Na deze fase wordt in hoofdstuk 3 de eerste deelvraag beantwoord worden: hoe wordt op dit moment omgegaan met de factor imago in het beslissingsproces rond een verhuizing van een bedrijf? Kwantitatief onderzoek Parallel aan de verdiepende interviews is gestart met het opstellen van een enquête. De bevindingen die gedaan worden tijdens de interviews dienen daarbij als input voor het opstellen en de manier van uitzetten van de enquête. De enquête bestaat uit verschillende delen. Na enkele demografische kenmerken en vragen over de functie en kantoortijden van de respondent betreft het eerste deel van de enquête het onderzoek naar de verandering in imago door het achterlaten van leegstand. Vervolgens wordt gekeken naar het belang van deze keuze voor werknemers, om zo het relatieve gewicht te kunnen bepalen. Uiteindelijk vraagt de enquête naar een verandering in gedrag van werknemers ten opzichte van het bedrijf als gevolg van diens huisvestingskeuze. Aan de hand van deze drie delen van de enquête kunnen de laatste deelvragen beantwoord worden.

Martin Mentink

9 april 2014

29

De enquête is uitgezet onder een deel van de werknemers van de bedrijven Capgemini, Royal HaskoningDHV en Grontmij, waarbij er een respons is behaald van N = 99. In hoofdstuk 4 wordt het opstellen, het uitzetten en de respons van de enquête verder toegelicht. Conclusies en aanbevelingen Na het verzamelen van de data is deze statistisch geanalyseerd met behulp van het programma SPSS. Aan de hand hiervan worden conclusies getrokken die de gestelde hoofdvraag kunnen beantwoorden: leidt het achterlaten van leegstand door bedrijven bij een verhuizing tot imagoschade onder hun werknemers en in hoeverre beïnvloedt de mogelijke verandering in imago het handelen van deze werknemers? Verder worden aanbevelingen gedaan aan bedrijven en adviespartijen over het gewicht dat de factor imago zou moeten krijgen in het beslissingsproces rond een huisvestingskeuze. Wanneer het achterlaten van leegstand directe invloed heeft op het imago, en het imago vervolgens op het handelen van de werknemer, dan is dat informatie die ten eerste belangrijk is voor bedrijven die een dergelijke beslissing te maken hebben. Ten tweede kan het een rem zijn op de nieuwbouw van kantoren en daarmee een rem op de groei van de leegstand op de kantorenmarkt in Nederland.

Martin Mentink

9 april 2014

30

Hoofdstuk 2 | Theoretisch kader

Achtergrond: Europoint-complex, Galvanistraat 15, Rotterdam.

Martin Mentink

9 april 2014

Tot 2014 zijn 2 van de 3 torens in gebruik door de gemeente 31 Rotterdam, tot de verhuizing naar ‘De Rotterdam.’

2.1 | Inleiding Deze literatuurstudie zal de theoretische basis leggen voor het uit te voeren onderzoek. Hierin komen de onderwerpen imago, negatieve publiciteit, verhuisbewegingen van bedrijven en MVO naar voren. In dit theoretische kader wordt de context geschetst waarbinnen het onderzoek plaats zal vinden. Het biedt de noodzakelijke input om een goed onderzoek uit te kunnen voeren. Als eerst komt het onderwerp imago aan bod. Hoe wordt een imago van een bedrijf opgebouwd, wat is de toegevoegde waarde van het imago voor een bedrijf en hoe kan imago meetbaar gemaakt worden. Dan zal gekeken worden naar informatie en communicatie, meer specifiek gaat het dan om negatieve publiciteit. Een verandering in imago kan enkel tot stand komen wanneer informatie over de verhuizing via verschillende media terecht komt bij klanten en werknemers. Dit hoofdstuk test of negatieve publiciteit inderdaad een imagoverandering teweeg kan brengen en of negatieve publiciteit ook een positieve invloed kan hebben op een bedrijf: is ‘any publicity good publicity?’ Vervolgens komen de handelingen en acties van bedrijven aan bod: in dit geval de verhuisbewegingen. Het onderzoek van Hendrikx en Zaghdoud wordt verder toegelicht, de belangrijkste factoren voor een bedrijf om te verhuizen worden beschreven. Tenslotte wordt gekeken naar de maatschappelijke verantwoordelijkheid van bedrijven. Wat is maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO), hoe wordt dit meegenomen in het verhuisproces en hoe belangrijk vinden werknemers MVO?

Martin Mentink

9 april 2014

32

2.2 | Imago Inleiding In het volgende hoofdstuk wordt beschreven hoe het imago gedefinieerd kan worden, uit welke factoren het is opgebouwd, en hoe dit is gekoppeld aan het huisvestingsbeleid van een organisatie. Daarnaast wordt de toegevoegde waarde van imago onderzocht en wordt gekeken naar mogelijke indicatoren die gebruikt kunnen worden om imago of imagoschade meetbaar te maken. Imago en reputatie Gray en Balmer (1998) beschrijven de groeiende noodzaak voor bedrijven om op imago en reputatie te sturen. Imago wordt daarbij gedefinieerd als de mentale voorstelling van het publiek bij het bedrijf. Wat komt er op bij consumenten wanneer men de naam hoort of het logo ziet. Reputatie is daaraan gerelateerd, maar het betreft meer een waardeoordeel over de bedrijfsonderdelen. Onderscheid tussen imago en reputatie wordt gemaakt op basis van tijd om het op te bouwen. Een sterk imago kan opgebouwd worden door een goed gecoördineerde communicatie campagne. Een goede reputatie echter behoeft constante prestaties van het bedrijf, en kan versterkt worden door effectieve communicatie. Beiden componenten, imago en reputatie, worden gemanaged met twee hoofddoelen (Gray and Balmer, 1998): het creëren van het beoogde beeld en een gunstige reputatie van het bedrijf onder de doelgroepen. Ook Worcester (2009) onderschrijft het belang van imago als belangrijke factor in het slagen van een organisatie en definieert het als volgt: het netto resultaat van alle ervaringen, impressies, overtuigingen, gevoel en kennis die men heeft van een bedrijf. Real estate interventies hebben invloed op het imago van het bedrijf onder alle stakeholders. Deze invloed is te zien op macro, meso en micro niveau, waarbij het gaat om portfolio management, locatie strategie, gebouw strategie en werkplek strategie. Een beslissing om te verhuizen heeft invloed op al deze onderdelen (Khanna et al., 2013). Het achterlaten van leegstand specifiek is een beslissing op portfolio niveau en heeft dus invloed op het imago van het bedrijf. Het imago van een bedrijf is dus dat wat er direct op het netvlies verschijnt bij een consument, en is opgebouwd uit vele factoren. Daarmee is ook de vraag betreffende de koppeling van het huisvestingsbeleid en het imago beantwoord: de huisvestingsbeslissingen zijn van invloed op het imago, mits deze bekend zijn bij de persoon in kwestie. Wat verder belangrijk is om uit te lichten, is het feit dat er beschreven wordt dat het imago door een goede campagne verbeterd kan worden. Deze conclusie wordt onderschreven door Gray en Balmer (1998). Zij stellen dat de identiteit van een bedrijf wordt opgebouwd uit vier eigenschappen waarin een bedrijf zich kan onderscheiden: de bedrijfsstrategie, de filosofie van de leidinggevenden, de bedrijfscultuur en de vormgeving van de organisatie. Bedrijfscommunicatie is de kritieke link tussen identiteit enerzijds en imago en reputatie anderzijds. Onder bedrijfscommunicatie valt alle communicatie van het bedrijf met verschillende stakeholders, die op hun beurt via secundaire en tertiaire communicatie het imago en de reputatie van het bedrijf verder beïnvloeden. Communicatiemethodes en -kanalen moeten op de breedst mogelijke manier opgevat worden, stakeholders worden op vele manieren beïnvloed: het omvat bijna alles wat een bedrijf doet. Gray en Balmer noemen architectuur als belangrijk voorbeeld van een vorm van deze communicatie, naast branding, grafisch design, formele berichten, media relaties Martin Mentink

9 april 2014

33

en de routineuze interacties. Het ontwerp en interieur van een kantoor zegt veel over een bedrijf en de bedrijfscultuur. Toegevoegde waarde Het belang van imago voor een bedrijf wordt onderschreven door verschillende onderzoeken. Imago is een belangrijke factor in het succes of falen van nagenoeg alle grote organisaties (Worcester, 2009). Een sterke reputatie geeft concurrentievoordeel (Balmer, 2009). Er wordt ook een directe invloed genoemd: de reputatie van een bedrijf heeft in de ogen van de verschillende actoren invloed op de bereidheid om ofwel steun te verlenen of te onthouden. Daarmee heeft de reputatie een directe invloed op de verkoop van producten en dus de winst (Gray and Balmer, 1998). Daarnaast levert een sterk imago en een positieve reputatie ook andere voordelen op voor bedrijven, zoals betere sollicitanten en wordt een gunstige reputatie in de ogen van de werknemers verantwoordelijk geacht voor een hoog moraal en productiviteit (Gray and Balmer, 1998). Imago wordt steeds belangrijker voor bedrijven. In de huidige competitieve markt worden bedrijven, voornamelijk in de dienstensector, steeds vergelijkbaarder qua prijs en kwaliteit. Steeds meer bedrijven gebruiken daarom allerlei communicatie kanalen om een sterk imago op te bouwen, om op die manier relatieve aantrekkelijkheid te vergaren (Andreassen and Lindestad, 1998). Wanneer de kwaliteit van geleverde diensten van een bedrijf moeilijk te evalueren is, wordt imago van de leverende partij gezien als een belangrijke factor die de perceptie van kwaliteit, de tevredenheid en de loyaliteit van de klant beïnvloedt (Andreassen and Lindestad, 1998). Verder schrijven Andreassen en Lindestad (1998) dat, voornamelijk bij complexe en minder vaak afgenomen diensten, het imago van een bedrijf de belangrijkste driver voor de tevredenheid van de klant is. Managers zouden dus, om de klant maximaal tevreden te stellen, een sterk bedrijfsimago moeten opbouwen, terwijl ook de kwaliteit van de geleverde diensten hoog dient te blijven. Er wordt beschreven dat de sleutel naar winstgevendheid klantloyaliteit is, en de belangrijkste route richting loyaliteit is het bedrijfsimago. De Vries et al. (2008) identificeert vijf real estate strategieën, die invloed hebben op negen onderdelen die te maken hebben met het presteren van organisaties. Uit Figuur 2 blijkt dat een real estate beslissing, als vijfde resource genoemd onder input, invloed heeft op het proces en de output van een organisatie, en daarmee op de productiviteit, winstgevendheid en concurrentie positie. Imago wordt in het model genoemd als een van de factoren die tijdens het proces van belang zijn. Hiermee onderschrijft De Vries de link tussen imago en het presteren van een organisatie, door invloed van real estate beslissingen. Echter onderkent ze dat de effecten niet altijd even positief zijn als verwacht, en niet altijd even goed zichtbaar. Verder onderzoek is dus noodzakelijk.

Martin Mentink

9 april 2014

34

Figuur 2- invloed van real estate op prestaties ( De Vries et al. 2008)

Hiermee wordt aangetoond dat, zeker bij complexe diensten, het imago van een bedrijf van groot belang is en van toegevoegde waarde voor de winstgevendheid van het bedrijf. Het is geen doel op zichzelf, maar een middel tot verbetering van de concurrentiepositie van het bedrijf. De vraag of de invloed op het imago wanneer een bedrijf de keuze maakt om vastgoed leeg achter te laten groot genoeg is om daadwerkelijk door te werken in de winstgevendheid is hiermee natuurlijk nog niet beantwoord. Methode Het meten van imago en imagoschade is niet gemakkelijk. De Vries et al. (2008) beschrijven de impact van real estate in het algemeen op het presteren van organisaties. Er wordt gesteld dat er drie grote belemmeringen zijn in het meten van de impact: -

-

Er is geen standaard definitie voor de prestaties van bedrijven die alle relevante aspecten belicht. Het is lastig om de effecten van real estate interventies te kwantificeren, omdat zaken als imago, werknemer tevredenheid en concurrentie voordeel in tegenstelling tot financiële resultaten moeilijk zijn te meten. De impact van real estate kan niet geïsoleerd worden van andere variabelen als kapitaal, technologie, HR en ICT.

Deze belemmeringen zijn er ook wanneer er gekeken wordt naar specifiek de impact van een real estate beslissing als het achterlaten van leegstand op het imago van de organisatie. De Vries concludeert dat een ‘black box approach’ onvoldoende is om de complexe relatie tussen real estate interventies en prestaties van een organisatie te begrijpen. De black box moet geopend worden, een Martin Mentink

9 april 2014

35

diepgaande analyse naar alle interventies en alle veranderende prestaties is nodig om een beter begrip van de impact te verkrijgen. Andreassen en Lindestad (1998) schrijven dat een indicatie voor een succesvolle opbouw strategie van het imago gevonden wordt wanneer bedrijven een relatieve aantrekkelijkheid hebben in hun imago ten opzicht van andere bedrijven. Het imago is dan significant anders van andere bedrijven in dezelfde industrie, terwijl de geleverde producten of diensten niet veel verschillen. Bij beide voorstellen, een analyse van alle interventies of een vergelijking tussen verschillende bedrijven, blijft het isoleren van specifiek de invloed van het achterlaten van leegstand op het imago een uitdaging. In de literatuur werd geen oplossing gevonden om door middel van case studies tot een dergelijk bewijs te komen. Een statistisch onderzoek onder werknemers van bedrijven kan uitkomst bieden om deze relatie wel aan te tonen. Conclusie Het imago van een bedrijf is dat wat direct op het netvlies verschijnt wanneer men aan het bedrijf denkt. Het imago is daarmee een belangrijke factor in het succes of falen van bijna alle grote organisaties. Zeker in de dienstensector wint het imago van een bedrijf aan importantie, omdat diensten steeds vergelijkbaarder worden in prijs en kwaliteit. Huisvestingbeslissingen zijn van invloed op het imago van een bedrijf, mits deze beslissingen bekend zijn bij de betreffende persoon. De invloed van real estate en van imago op het presteren van een bedrijf zijn echter lastig meetbaar, omdat ze lastig te onderscheiden zijn van andere factoren.

Martin Mentink

9 april 2014

36

2.3 | Negatieve publiciteit Inleiding Een bekend gezegde luidt: ‘any publicity is good publicity’. Dit suggereert dat wanneer een partij in het nieuws komt, dit een positieve invloed heeft, ook wanneer het negatieve publiciteit betreft. Deze paragraaf onderzoekt hoe in de literatuur wordt aangekeken tegen dit fenomeen en dus of er reden is om aan te nemen dat het achterlaten van leegstand en de daarbij gepaard gaande nieuwsgeneratie een positieve uitwerking kan hebben voor een bedrijf of een merk. Dat dit belangrijk is in het huidige tijdperk wordt onderschreven door Eisingerich et al. (2011), waarin wordt gesteld dat door de explosie van sociale media, de verspreiding van informatie in het algemeen en negatieve informatie specifiek, drastisch is gestegen. Daarbij is negatieve informatie meer invloedrijk dan positieve. Publiciteit Dean (2004) schrijft dat negatieve publiciteit het imago van een bedrijf bedreigt. Zoals beschreven in Gray en Balmer (1998) is een imago op te bouwen door zorgvuldige communicatie vanuit het bedrijf. Echter wordt publiciteit geloofwaardiger en invloedrijker geacht dan door een bedrijf gecontroleerde communicatie (Bond and Kirshenbaum, 1998). Daarmee is het dus een zeer belangrijke factor in het proces rond de opbouw van een imago van bedrijven. Berger et al. (2010) heeft door middel van case studies onderzocht of in specifieke gevallen negatieve publiciteit de verkoop van producten deed stijgen. Uit dit onderzoek bleek dat dit inderdaad het geval was, maar enkel voor onbekende producten. Door de publiciteit ging de naamsbekendheid omhoog, wat de verkoop ten goede kwam. Wanneer een product grotere bekendheid geniet, is de negatieve publiciteit wel van negatieve invloed op de verkoopcijfers. Pullig et al. (2006) suggereren dat er twee klassen zijn te onderscheiden met negatieve informatie: prestatie-gerelateerd en waarden-gerelateerd, waarbij het achterlaten van leegstand dus duidelijk in de laatste categorie valt. Onderzoek van Eisingerich et al. (2011) stelt dat goede prestaties in de ene klasse een bedrijf niet beschermt tegen negatieve informatie in de andere klasse. Daarbij wordt het opbouwen van imago in de prestatie-gerelateerde klasse belangrijker naarmate de expertise van de klant stijgt. Eisingerich et al. (2011) onderschrijven dat voornamelijk in de dienstensector negatieve informatie een disproportioneel grote impact heeft, omdat diensten lastig objectief te beoordelen zijn. In Dean (2004) worden drie factoren beschreven die invloed hebben op de reactie van een klant na negatieve publiciteit. Het gaat om de reactie van het bedrijf, de reputatie van het bedrijf voorafgaand aan het voorval en de verantwoordelijkheid van het bedrijf voor het voorval. Er wordt ten eerste geconcludeerd dat er een verschil in effectiviteit bestaat tussen reacties op het voorval: de juiste reactie, correctief, levert betere resultaten dan een verkeerde reactie zoals ontkenning. Deze reactie is met name belangrijk voor bedrijven die goed in aanzien staan, omdat juist van die bedrijven ook een goede reactie wordt verwacht. De grootste impact op de consument bleek echter de verantwoordelijkheid van het bedrijf voor het voorval te zijn. Monga en John (2008) onderzoeken of negatieve publiciteit een merk schaadt. Daarbij maken ze onderscheid tussen analytische en holistische denkers. Onder holistische denkers is een merk minder Martin Mentink

9 april 2014

37

vatbaar voor negatieve publiciteit, omdat zij externe factoren en verklaringen meewegen in hun oordeel over de negatieve publiciteit, terwijl analytische denkers contextuele factoren minder meenemen en de negatieve informatie toeschrijven aan het merk. Ahluwalia et al. (2000) vonden een andere belangrijke factor in het inschatten van de reactie van een consument na negatieve informatie: betrokkenheid. Consumenten die erg betrokken zijn bij een merk komen intuïtief met tegenargumenten voor de negatieve informatie. Consumenten die het merk wel goed vinden, maar minder betrokken zijn, doen dit veel minder, waardoor hun houding tegenover het merk na de negatieve informatie veel meer verandert. Werknemers De onderzoeken omtrent de invloed van (negatieve) publiciteit richten zich voornamelijk op de klanten van de bedrijven en niet op de werknemers. Een verklaring hiervoor zou kunnen zijn dat de factor publiciteit een grotere component is in de opbouw van het imago van een bedrijf onder klanten dan onder werknemers. Als werknemer wordt het imago van de eigen werkgever door meerdere zaken opgebouwd dan enkel de gegenereerde publiciteit en eventueel het daadwerkelijke product of dienst dat het bedrijf levert aan een klant. Voor een werknemer spelen ook bijvoorbeeld de interne communicatie en het proces waar de werknemers deel van is, dat leidt tot het uiteindelijke product of dienst mee. De invloed die publiciteit heeft, zal dus gemakkelijker te onderscheiden zijn bij klanten, wat de vele onderzoeken naar de impact van publiciteit op klanten in plaats van op werknemers verklaart. Dit neemt niet weg dat de resultaten van de onderzoeken interessant zijn: wanneer de impact van publiciteit onder klanten anders is dan onder werknemers, is de impact onder klanten nog altijd van belang voor de werknemers van het bedrijf. Werknemers hebben namelijk om verschillende redenen ook baat bij een gunstig imago van hun werkgever onder derden, vanwege het presteren van het bedrijf en vanwege het beeld dat derden van de werkgever van de werknemer zelf hebben. Conclusie Er kan geconcludeerd worden dat het gezegde ‘any publicity is good publicity’ niet zonder meer op gaat. Negatieve publiciteit heeft een sterke invloed op het imago van een bedrijf, in ieder geval onder de klanten, maar ook de werknemer is hierbij gebaat. Het is mogelijk dat negatieve publiciteit een positieve invloed heeft, maar dan enkel bij onbekende producten. Over het algemeen zal negatieve publiciteit het merk of het bedrijf schaden. Wel zijn er verschillen te vinden qua invloed van negatieve publiciteit. De invloed is groter in de dienstensector en de invloed wordt mede bepaald door de manier hoe een bedrijf reageert op de publiciteit. De invloed van negatieve publiciteit is bovendien afhankelijk van het soort consument: bij analytische denkers en bij minder betrokken consumenten weegt het zwaarder mee.

Martin Mentink

9 april 2014

38

2.4 | Verhuisbewegingen Dit hoofdstuk gaat dieper in op de afstudeeronderzoek van Hendrikx en Zaghdoud. Het beschrijft welke beslissingsfactoren de belangrijkste rol spelen in het traject van blijven of verhuizen. Daarnaast belicht het hoe bedrijven nu om gaan met het criterium imago in het beslissingsproces met betrekking tot verhuizen. Leegstandsdiscussie Hendrikx (2012) deed 13 case studies naar Nederlandse bedrijven die in de voorgaande jaren voor de keuze hebben gestaan om te blijven of te verhuizen. Hen is de vraag voorgelegd of de huidige leegstand van invloed is op de huisvestingskeuze. Van de 11 relevante respondenten, die de keuze tussen 2009 en 2011 hebben gemaakt, gaven 6 bedrijven aan dat deze leegstandsdiscussie inderdaad een rol speelde. Van deze 11 bedrijven gaven er echter ook 9 aan dat de leegstand een positieve invloed heeft op het beschikbare aanbod: dit is financieel aantrekkelijker (6x), en er vindt verduurzaming van het bestaande vastgoed plaats, als gevolg van de oplopende leegstand (5x). In het onderzoek van Zaghdoud (2013) is dezelfde vraag voorgelegd aan 7 andere respondenten door middel van vergelijkbare case studies. Van deze respondenten geven er 5 aan dat de leegstandsdiscussie een rol speelde tijdens het huisvestingsproces. Bij 3 van deze 5 gevallen heeft het invloed gehad op de uiteindelijke allocatie, bij 2 niet. De 2 respondenten waarbij de discussie geen rol speelde, geven beiden aan dat bij een nieuw huisvestingsproces dit wel een rol zou spelen. Beslisfactoren In 1977, 1988, 1999 en 2008 is onderzoek gedaan naar push- en pullfactoren in het huisvestingsproces van Nederlandse bedrijven in verschillende sectoren en van verschillende groottes. Pushfactoren betreft de redenen om te verhuizen betreffende de eigen locatie en het eigen gebouw. Pullfactoren zijn omstandigheden waardoor een andere locatie aantrekkelijker wordt gevonden door bedrijven om zich te vestigen. Voor dit case studie onderzoek is een standaard vragenlijst gebruikt met 26 push- en 23 pullfactoren. Hierdoor ontstaat een beeld van de verschuivingen in push- en pullfactoren over de tijd. Vervolgens is door zowel Hendrikx als Zaghdoud met dezelfde vragenlijst onderzoek gedaan naar de push- en pullfactoren in 2011 en 2013. Tabel 1 geeft een rangorde van de 5 belangrijkste factoren om te verhuizen in de verschillende onderzoeken. Opvallend is dat in de twee meest recente onderzoeken de factor ‘organisatorische overwegingen’ is gestegen naar de eerste positie. Uit de case studies bleek dat dit voornamelijk het gevolg is van enerzijds het samenvoegen van onderdelen van een bedrijf, anderzijds vanwege de recente opkomst van Het Nieuwe Werken. Daarnaast is ‘duurzaamheid’ een belangrijke nieuwkomer in de rangorde. Bedrijven grijpen steeds meer de kans aan om bij een verhuizing te kiezen voor een duurzamer gebouw. Daarbij moet aangetekend worden dat de onderzoeken van Hendrikx en Zaghdoud geen update zijn van de bestaande reeks onderzoeken tot 2008, omdat de respondenten op een andere manier zijn geselecteerd. De andere resultaten zouden (ten dele) hiervan een gevolg kunnen zijn, maar de veranderingen sluiten wel aan op een trend die past in de huidige tijdsgeest: de steeds bredere invoer van Het Nieuwe Werken en duurzamer bouwen.

Martin Mentink

9 april 2014

39

1977 (Pellenbarg) N = 50

1988 (Besselink et al.) N = 50

1999 (Kok et al.) N = 50

2008 (Boelens) N = 35

2011 (Hendrikx) N = 13

2013 (Zaghdoud) N=7

Gebrek uitbreidingsruimte Organisatorische overwegingen Slechte staat van de bedrijfsruimte

Gebrek uitbreidingsruimte Organisatorische overwegingen Moeilijke plaatselijke verkeerssituatie Slechte staat van de bedrijfsruimte

Gebrek uitbreidingsruimte Organisatorische overwegingen Optimistische toekomstverwachtingen Geen representatief gebouw Slechte bereikbaarheid

Gebrek uitbreidingsruimte Organisatorische overwegingen Optimistische toekomstverwachtingen Geen representatief gebouw Slechte staat van de bedrijfsruimte

Organisatorische overwegingen Duurzaamheid

Organisatorische overwegingen Aflopend huurcontract Duurzaamheid

Dreigende onteigening/ huuropzegging Geen representatieve omgeving

Geen representatief gebouw

Slechte staat van bedrijfsruimte Gebrek uitbreidingsruimte Slechte bereikbaarheid OV

Optimistische toekomstverwachtingen Slechte bereikbaarheid OV

Tabel 1 - Pushfactoren top 5 (Zaghdoud, 2013)

Wat betreft de pullfactoren, zie tabel 2, is een minder duidelijke lijn te ontdekken in de resultaten. Opvallend is dat ‘gunstige verkeersligging’ minder sterk terug komt in de twee meest recente onderzoeken dan in de onderzoeken daaraan voorafgaand. Een ‘representatief gebouw’ is een andere belangrijke factor. Verder lijkt ‘mogelijkheid tot uitbreiding’ duidelijk weggezakt in de recentere onderzoeken, wat een logisch gevolg van de crisis kan zijn. Bij het onderzoek van Zaghdoud komt verder ‘bereikbaarheid met het OV’ sterk naar voren. 1977 (Pellenbarg)

1988 (Besselink et al.)

1999 (Kok et al.)

2008 (Boelens)

2011 (Hendrikx)

2013 (Zaghdoud)

Mogelijkheid tot uitbreiding Organisatorische overwegingen Aanwezigheid bedrijfsruimte

Gunstige verkeersligging Mogelijkheid tot uitbreiding Gunstige plaatselijke verkeerssituatie Lage prijs grond en gebouwen Betere bereikbaarheid voor afnemers

Gunstige verkeersligging Representatief gebouw Mogelijkheid tot uitbreiding

Gunstige verkeersligging Representatief gebouw Aanwezigheid bedrijfsruimte

Representatief gebouw Mogelijkheid tot uitbreiding Gunstige verkeersligging

Betere bereikbaarheid OV Representatief gebouw Organisatorische overwegingen

Aanwezigheid bedrijfsruimte Meer parkeergelegenheid

Lage prijs grond en gebouwen Representatieve omgeving

Representatieve omgeving Lage prijs grond en gebouwen

Representatieve omgeving Gunstige verkeersligging/ lage huurprijs

Gunstige verkeersligging Gunstige plaatselijke verkeerssituatie

Tabel 2 – Pullfactoren top 5 (Zaghdoud, 2013)

De vier onderzoeken van 1977 tot 2008 focusten enkel op de verhuisbewegingen. Hendrikx en Zaghdoud hebben ook de keep- en rejectfactoren meegenomen in het onderzoek. Dit betreft respectievelijk de redenen om te blijven met betrekking tot het eigen pand of locatie en met betrekking tot het nieuwe gebouw of locatie. Het onderzoek van Hendrikx was nog vrij summier, met slechts enkele factoren waaruit de respondenten konden kiezen. De belangrijkste keepfactor bleek de locatie: het bedrijf was daar ofwel van oudsher gevestigd, of vanwege het imago dat de locatie had. De belangrijkste rejectfactoren waren financieel van aard, of hadden betrekking op het personeel. Zaghdoud gebruikte in zijn onderzoek naar keep- en rejectfactoren geen vooraf gedefinieerde factoren, maar baseerde de rangschikking op basis van door de bedrijven zelf genoemde factoren in Martin Mentink

9 april 2014

40

interviews. Opvallend is dat imagoschade bij het achterlaten van leegstand de hoogst scorende rejectfactor is, mede als gevolg van de publiciteit die het achterlaten van leegstand recent heeft gekregen. Ook hier blijkt de locatie weer een belangrijke keepfactor, en onzekerheid over het personeel een belangrijke rejectfactor, zie tabel 3.

1 2 3 4 5 6

Keepfactoren 2013 (Zaghdoud)

Rejectfactoren 2013 (Zaghdoud)

Imago van de plaats Vanouds gevestigd Imagoschade achterlaten leegstand Emotionele binding gebouw -

Imagoschade achterlaten leegstand Onzekerheid over meegaan personeel Noodzaak tot pendel personeel Onzekerheid arbeidsmarkt Investeringskosten Minder productieve periode

Tabel 3 - Keep- en rejectfactoren (Zaghdoud, 2013)

Enquête Naast de resultaten uit de case studies is door Zaghdoud kwantitatief onderzoek gedaan (N = 102). In tabel 4 en 5 worden de push- en pullfactoren weergegeven. Deze ondersteunen de resultaten van de case studie grotendeels. ‘Organisatorische overwegingen’ blijkt veruit de belangrijkste pushfactor. ‘Representatiewaarde van het nieuwe gebouw’ wordt genoemd als belangrijkste pullfactor, maar wordt kort gevolgd door ‘Representatiewaarde van de omgeving.’ Hierbij moet aangetekend worden dat de resultaten in dit onderzoek niet op significatie zijn getest, maar er enkel een rangschikking is gemaakt op basis van de gemiddelde scores.

Pushfactoren

Totaal

Verhuisd (nieuw)

Verhuisd (bestaand)

Proces

Gebleven

Aantal Organisatorische overwegingen Overige motieven Slechte staat van bedrijfsruimte Duurzaamheid Gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden Slechte bereikbaarheid met het OV

55 1,85 3,79 3,93 4,25 4,29

11 1,55 3,36 3,45 4,64 4,73

21 2,14 2,95 4,00 4,62 4,10

13 1,92 4,83 3,23 3,54 4,92

10 1,50 4,89 5,20 4,00 3,40

5,64

5,82

5,19

5,85

6,10

Tabel 4 - Pushfactoren enquête (Zaghdoud, 2013)

Pullfactoren

Totaal

Verhuisd (nieuw)

Verhuisd (bestaand)

Proces

Aantal Representatiewaarde gebouw Representatiewaarde omgeving Gunstige bereikbaarheid met het OV Gunstige bereikbaarheid met de auto Mogelijkheid tot uitbreiding Lage prijs te verwerven grond

45 2,96 3,44 4,24

11 2,82 3,82 4,73

21 3,15 3,81 4,24

13 2,77 2,54 3,85

4,36

4,64

4,38

4,08

4,62 5,27

4,45 5,18

4,39 5,05

5,16 5,69

Tabel 5 - Pullfactoren enquête (Zaghdoud, 2013)

Martin Mentink

9 april 2014

41

In tabel 6 en 7 zijn de keep- en rejectfactoren weergegeven. De locatie blijkt ook hier, net als in de case studies, de belangrijkste factor te zijn om te blijven: zowel ‘Van oudsher gevestigd’ als ‘het imago van de plaats’ scoren hoog. Opvallend is echter dat imagoschade door het achterlaten van leegstand slechts op de 6e plaats wordt gerangschikt naar aanleiding van de enquête. De conclusie van de case studies worden hier dus niet ondersteund. De kosten, zowel de investeringskosten als de verhuiskosten, blijken duidelijk een belangrijkere rejectfactor naar aanleiding van de resultaten van de enquête.

Keepfactoren

Totaal

Gebleven

Proces

Aantal Van oudsher gevestigd Imago van de plaats Emotionele binding met het gebouw Overige motieven Culturele ontspanningsmogelijkheden Imagoschade bij achterlaten leegstaand gebouw

23 2,54 2,75 3,08

10 3,00 2,60 2,70

13 2,00 2,62 3,38

3,21 4,71

3,10 4,60

3,46 4,85

4,71

5,00

4,69

Tabel 6 - Keepfactoren enquête (Zaghdoud, 2013)

Rejectfactoren

Totaal

Gebleven

Proces

Aantal Investeringskosten Verhuiskosten Het in eigendom hebben van gebouw Overige motieven Noodzaak tot pendel personeel Imagoschade bij achterlaten leegstaand gebouw

23 2,08 2,83 3,67

10 2,20 2,40 4,40

13 1,92 3,08 3,31

3,92 3,96 4,54

3,70 3,80 4,50

4,23 3,92 4,54

Tabel 7 - Rejectfactoren enquête (Zaghdoud, 2013)

Martin Mentink

9 april 2014

42

2.5 | Maatschappelijk verantwoord ondernemen Inleiding In dit hoofdstuk zal maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) gedefinieerd worden en wordt de koppeling tussen MVO en corporate real estate management gelegd. MVO Vaaland et al. (2008) geven de volgende definitie van MVO: maatschappelijk verantwoord ondernemen is het managen van de belangen van stakeholders betreffende verantwoordelijke en onverantwoordelijke handelingen gerelateerd aan milieu, ethische en sociale kwesties op een manier die het bedrijf voordeel oplevert. Daarbij wordt er onderscheid gemaakt tussen drie soorten van MVO: ethisch, belangeloos en strategisch. De strategische variant is daarbij voornamelijk met zakelijk gewin als driver: het gaat dan om het genereren van positieve publiciteit en goodwill om het imago van het bedrijf te verbeteren. Vaaland beschrijft dat het zakelijke gewin van MVO in twijfel getrokken kan worden, zeker bij deze strategische variant. Vlachos et al. (2009) beschrijven het verschil tussen waarde-gedreven MVO en strategisch-gedreven MVO ook. Er worden vier groepen motieven beschreven die verschillende invloed hebben. Het betreft egoïsme-gedreven motieven, strategisch-gedreven motieven, stakeholder-gedreven motieven en waarden-gedreven motieven. Er wordt gesteld dat het scepticisme over de redenen waarom bedrijven zich bezig houden met MVO, groeiende is. Maar, wanneer een bedrijf MVO toont met de juiste motieven en uitleg, dan heeft dit een positieve invloed op het vertrouwen onder de stakeholders, ongeacht de geleverde kwaliteit. Naast de juiste motieven, is het van belang dat managers beschikken over voldoende charisma. Door het uitdragen van een inspirerende visie of het stellen van uitdagende doelen, denken ondergeschikten dat de MVO inspanningen als uiteindelijk doel hebben om goed te doen, of om de verplichtingen van het bedrijf aan de maatschappij te vervullen (Vlachos et al., 2013). MVO biedt bedrijven daarmee de mogelijkheid om de reputatie te verbeteren onder verschillende stakeholders, waaronder de eigen werknemers (Esen, 2013). Uiteindelijk heeft de subjectieve interpretatie van de werknemer van de MVO motieven zelfs een invloed op de baan-tevredenheid (Vlachos et al., 2013). Onderscheid bedrijven Arendt en Brettel (2010) onderzochten het effect van MVO op identiteit, imago en prestaties in verschillende industrieën. Uit het onderzoek bleek dat MVO het proces om imago op te bouwen activeert, en dat het succes significant verschilt voor het soort bedrijf. Bij grotere product-based bedrijven helpt MVO om de attractiviteit van hun imago te versterken. Voor kleinere services-based bedrijven helpt MVO juist om bekendheid te genereren onder stakeholders. Het is dus belangrijk om een verschil te maken tussen het soort bedrijf, wanneer de invloed van het achterlaten van leegstand op het imago wordt onderzocht. Koppeling CREM Thyssen (2011) koppelt MVO aan CREM (corporate real estate management) in een framework, waarmee CREM-managers de impact van hun beslissingen op de verschillende stakeholders beter Martin Mentink

9 april 2014

43

kunnen overzien. Het portfolio kan daarmee optimaal afgestemd worden op het MVO-aspect van de bedrijfsstrategie. De zeven genoemde stakeholders zijn: werknemers, klanten, concurrenten, zakenpartners, de maatschappij, aandeelhouders en de toekomstige generaties. Het framework bestaat uit vijf stappen die doorlopen dienen te worden: -

Definieer het type beslissing (exterieur, interieur, locatie of bouwproces); Identificeer de groepen stakeholders waarop de beslissing mogelijk invloed heeft (gebruikers, lokale partijen, economische regio); Identificeer de verschillende mechanismen die invloed hebben op de stakeholders; Vergaar de benodigde verdere informatie over de gevonden relaties; Pas de bedrijfsstrategie betreffende MVO toe om een gebalanceerde beslissing te maken.

Hierbij beschrijft Thyssen dat een verhuisbeslissing onder alle type beslissingen valt in stap 1, waardoor het uitgesplitst moet worden in sub beslissingen. Als gevolg heeft een grote beslissing als een verhuizing invloed op alle drie de groepen stakeholders, die apart worden behandeld (stap 2). In stap drie worden alle werkende mechanismen bekeken. Uit het framework blijkt het belang van het imago voor alle vier types beslissingen, voor zowel de groep met gebruikers (klanten, werknemers, zakenpartners) als de groep met lokale partijen. Wanneer vervolgens de benodigde verdere informatie over de relaties wordt onderzocht en gecombineerd met de bedrijfsstrategie, kan er een goed afgewogen beslissing genomen worden die ondersteund wordt zowel op het gebied van MVO als op CREM. Conclusie De effecten van MVO, het maatschappelijk verantwoord ondernemen, zijn niet automatisch positief. De achterliggende motieven en de manier van uitdragen zijn belangrijk en hebben invloed op de opvattingen van de stakeholders, waaronder de werknemer, over het bedrijf. Daarnaast moet er een onderscheid gemaakt worden tussen verschillende soorten bedrijven, wanneer MVO gebruikt wordt om een imago op te bouwen of om bekendheid te genereren. Door middel van een framework kunnen managers de impact van MVO beslissingen op CREM-niveau beter overzien.

Martin Mentink

9 april 2014

44

Hoofdstuk 3 | Imago in beslissingsprocessen

Achtergrond: Crystal Tower, Orlyplein 10, Amsterdam.

Martin Mentink

9 april 2014

Op dit moment nog het kantoor 45van Deloitte in Sloterdijk, komt leeg na de verhuizing naar de Zuidas.

3.1 | Uitgevoerde interviews Inleiding Er zijn interviews afgenomen met elf partijen. Het doel van het uitvoeren van de interviews was het verkrijgen van casussen en informatie ten behoeve van het uitzetten en opstellen van een enquête. Met een casus wordt hier een huisvestingskeuze van een bedrijf bedoeld. Daarnaast kan met behulp van de interviews de deelvraag beantwoord worden hoe bedrijven met imago omgaan in het beslissingsproces. Onderstaand Figuur 3 illustreert dit.

Figuur 3 – overzicht interviews

Interviews De interviews zijn semi-gestructureerd afgenomen. De volgende punten kwamen in elk interview terug, zonder dat de exacte formulering van de open vragen vast stond: -

een korte uitleg over het afstudeeronderzoek en reden voor het interview; de functie en verantwoordelijkheden van de geïnterviewde tijdens de verhuizing; de aanleiding voor de (interne dan wel externe) verhuizing; de criteria en keuze voor de nieuwe huisvesting; de afweging tussen renovatie, nieuwbouw en bestaande bouw; het beleid in het geval van leeg achtergelaten vastgoed bij een verhuizing; duurzaamheidscertificering van het nieuwe kantoorpand; het imago in het proces en het managen van het imago tijdens en na de verhuizing; de rol van de gemeente in het proces.

Deze manier van interviewen bood de mogelijkheid om op de specifieke situatie van de verschillende bedrijven in te gaan en om door te vragen over de daadwerkelijke achterliggende redenen van bepaalde beslissingen. Zo werden sociaal gewenste antwoorden zoveel mogelijk voorkomen of in ieder geval gedetecteerd. Daarnaast leverde de open manier van vragen additionele informatie op die niet voorzien was, de zogenaamde ‘bijvangst’. Deze informatie kon weer meegenomen worden in de daarop volgende interviews, waardoor de vragenlijst zichzelf bleef ontwikkelen. Als voorbeeld is de vragenlijst bij het interview met Capgemini terug te vinden in Bijlage I. In Bijlage II is een overzicht te vinden van alle geïnterviewden. Van de meest gebruikte woorden in de interviews is de wordcloud

Martin Mentink

9 april 2014

46

in Figuur 4 gemaakt. Hiermee is, zonder dat de daadwerkelijke transcripts gelezen hoeven te worden, een beter beeld te verkrijgen van de inhoud en de onderwerpen van de interviews.

Figuur 4 - wordcloud

Martin Mentink

9 april 2014

47

3.2 | Analyse: de aanleiding voor de huisvestingskeuze Inleiding De afgenomen interviews gingen in op 9 specifieke huisvestingskeuzes. In het geval van Grontmij zijn twee verschillende recente verhuisbewegingen besproken, die beiden deel uitmaken van de huidige reorganisatie. Het interview met de RGD ging over de totale bezuinigingsopgave waarvoor de RGD op dit moment staat. Uit de interviews met CBRE GI en Jones Lang LaSalle volgden geen specifieke verhuisbewegingen, deze interviews waren bedoeld om achtergrondinformatie over het onderwerp te vergaren. Zie hiervoor ook nogmaals Figuur 3. In Tabel 8 zijn de casussen op een rij gezet en worden enkele algemene kenmerken beschreven. Bedrijf

Contract

Vorm

Metrage voor

Metrage na

Opening

Label na

Plaats

Capgemini

Aflopend

Nieuwbouw

42.000

21.000

mei 2013

Utrecht

Deloitte

Aflopend

Nieuwbouw

~28.000 (3)

40.000

sept 2014

TNT

Aflopend

Nieuwbouw

~8.000

12.000

sept 2011

Eneco DHV Grontmij Rotterdam Grontmij Groningen Mitros

Aflopend Eigendom Doorlopend/ aflopend Aflopend

44.000 (6) 17.700 ~6.000 (3)

26.000 17.700 3.000

april 2012 jan 2011 mei 2013 april 2014

A+ label

Groningen

14.000

mei 2013

-

Utrecht

Minimaal C label A label

Nederland

Nieuwbouw

3.200.000 (60) 40.000

n.v.t.

Aflopend

~10.000 (3) ~16.000 (3) 4.000.000 (130) 66.000 (2)

6.400

Eigendom/ aflopend Mengvorm

Nieuwbouw Renovatie Bestaande bouw Bestaande bouw Bestaande bouw Mengvorm

Breeam Very Good Breeam Outstanding LEED Platinum A+++ A+ label A label -

RGD Gemeente Rotterdam

april 2014

Amsterdam

Hoofddorp

Rotterdam Amersfoort Rotterdam

Rotterdam

Tabel 8 - algemene informatie (tussen haakjes in de kolom metrage het aantal kantoorpanden)

In de tabel is te zien dat er in totaal 5 gevallen zijn waarbij er is verhuisd naar nieuwbouw, één keer is het eigen pand gerenoveerd en 3 keer is er gekozen voor bestaande bouw bij een verhuizing. Verder is er vanzelfsprekend te zien dat in veel gevallen sprake was van aflopende huurcontracten toen het beslissingsproces rond nieuwe huisvesting werd gestart. Enkel in het geval van DHV was het kantoor in eigendom en in het geval van Mitros was één van de drie oude kantoren, én het nieuwe kantoor, in eigendom. De kantoorportefeuille van het Rijk betreft een mengvorm, waarbij tijdens de geplande bezuiniging een verschuiving zal plaatsvinden van 55% van de totale portefeuille in eigendom, naar 70% van de portefeuille eigendom. Er zullen dus voornamelijk huurpanden worden afgestoten. Per casus is het totale metrage dat in gebruik is, relatief hoog, het betreft allemaal middelgrote tot grote kantoorpanden. Tussen de haakjes is weergegeven over hoeveel panden de vierkante meters Martin Mentink

9 april 2014

48

verdeeld zijn. Verder is te zien dat het metrage na een verhuizing veelal daalt. Bij Deloitte is wel een stijging te zien, echter zal Deloitte meteen vloeren gaan leeg zetten. Dit wordt gedaan omdat ze de aangehuurde ruimte inmiddels al niet meer nodig hebben en door volledige vloeren leeg te zetten wordt er op de energiekosten bespaard. Daarnaast zijn bij Deloitte veel medewerkers vanuit kleinere kantoren in de regio naar de grotere kantoren verplaatst. Effectief heeft ook Deloitte dus ook minder vierkante meters nodig. Qua openingsdata is te zien dat alle casussen relatief recent zijn, met een opening in januari 2011 is het hoofdkantoor van DHV in Amersfoort de oudste casus. Wat betreft de duurzaamheidslabels is te zien dat de gebouwen veelal duurzaam zijn, met minimaal A labels. Een vernieuwd huurcontract of nieuwbouw biedt vaak de mogelijkheid om hier aandacht aan te besteden. De RGD voert nog het beleid dat aangekochte gebouwen minimaal een C label moeten hebben. Tenslotte bevinden de panden zich door het hele land, in of vlakbij de grotere steden. Aanleiding voor de verhuizing Door middel van de interviews is onderzocht wat de belangrijkste aanleiding is geweest voor de bedrijven om de huisvesting te heroverwegen. De directe antwoorden op de interviewvragen, de criteria aan de vernieuwde huisvesting en de onderliggende toon tijdens het interview hebben geleid tot een persoonlijke interpretatie van de hoofdredenen. De redenen voor de bedrijven om te verhuizen zijn vervolgens onderverdeeld in vijf categorieën: -

-

-

Financieel. Betreft monetaire kosten en baten: een verlaging van de kosten voor het bedrijf door een reductie van de huurprijs, het aantal gehuurde vierkante meters, de energiekosten of de benodigde investeringen. Duurzaam. Betreft redenen vanuit duurzaamheidsoogpunt: een verlaging van de uitstoot of het energiegebruik per vierkante meter. Organisatie. Betreft een interne verbetering of verandering: een verbeterde samenwerking of communicatie of een verlaging van de reistijden. Bedrijfsproces. Betreft een verbetering of verandering van het primaire proces van het bedrijf door een vernieuwde strategie, een andere werkomgeving of locatie: het bedrijf kan op die manier beter of ander werk leveren. Imago. Betreft een verbetering of verandering van het imago van het bedrijf naar buiten toe: het levert voor het bedrijf daardoor meer klanten of sollicitanten op.

Tabel 9 biedt per bedrijf een overzicht van de belangrijkste aanleidingen voor het heroverwegen van de huisvesting, onderverdeeld in deze categorieën. Voor elk bedrijf is in elke categorie een score toegekend op een driepuntsschaal. Een categorie met een primaire reden scoort een 3, een categorie met een secundaire reden scoort een 2, een categorie zonder reden scoort een 1. De geïnterviewden hebben deze scores niet zelf gegeven, de waardes zijn bepaald door ondergetekende aan de hand van de persoonlijk afgenomen interviews en door Lisa Bruijntjes (recent afgestudeerd aan de TU Delft in hetzelfde vakgebied) aan de hand van de transcrips van de interviews. Er is tot een gezamenlijke interpretatie gekomen door een vergelijking tussen de verschillende categorieën per bedrijf. Daarbij scoort de belangrijkste categorie altijd een 3 en is er geen minimum of maximum aan het aantal scores van 2 en 3. Een verduidelijking van de manier van scoren en de verschillen in de scoring tussen Lisa en ondergetekende zijn te vinden in Bijlage III. In

Martin Mentink

9 april 2014

49

Figuur 3 zijn deze waarden vervolgens gevisualiseerd in sterdiagrammen, waarbij voor elke as geldt dat het binnenste streepje een 1 is, het middelste streepje een 2 en het buitenste streepje een 3.

Figuur 5 - aanleiding

Martin Mentink

9 april 2014

50

Bedrijf

Situatie

Capgemini

Verhuizing naar nieuwbouw Min 21.000 m2 Verhuizing naar nieuwbouw Plus 12.000 m2 (excl provinciekantoren) Verhuizing naar nieuwbouw Plus 4.000 m2

Deloitte

TNT

Eneco

Aanleiding Financieel Kostenreductie, huren van minder meters (3). Kostenreductie, huren van minder meters door afstoten provinciekantoren (3). Een besparing door lager energiegebruik (2).

Duurzaam - (1)

Organisatie - (1)

Bedrijfsproces - (1)

Imago - (1)

Grote directe investering in duurzaamheid (2)

Cross-functioneel samenwerken. Invoeren van HNW (3).

Imago van de locatie (2)

Terugdringen van de CO2 uitstoot van de gebouwen van het bedrijf (3) Extra verduurzamingen doorgevoerd tijdens bouw (2). Stijgen van label G naar label A (2).

- (1)

Nieuwe up-market strategie + ontmoetingsfunctie van de locatie (2). - (1)

Verhuizing naar nieuwbouw Min 18.000 m2 Renovatie Gelijk aantal m2

Kostenreductie, huren van minder meters (3).

Grontmij

Verhuizing naar bestaande bouw Min 6.600 m2

Centralisatie ten behoeve van een kostenbesparing (3).

- (1)

- (1)

Mitros

Verhuizing naar bestaande bouw Min 2.000 m2

Gekozen voor bestaande bouw vanwege kosten (2).

- (1)

Werknemers fysiek dichter bij huurder (2).

RGD

Afstoten van kantoren Min 800.000 m2 Verhuizing naar nieuwbouw Min 26.000 m2

Structurele bezuiniging op huisvesting van 80 miljoen (3). Uiteindelijk een economisch voordeel voor de stad (2).

- (1)

Centralisatie vanwege minder reizen en meer fysieke communicatie (3). Optimaal faciliteren van primaire proces (2).

- (1)

- (1)

- (1)

Gebiedsontwikkeling, garantstelling voor bouw van ‘De Rotterdam’ (3).

- (1)

DHV

Gemeente

Besparing op energiekosten en investeringskosten (2).

- (1)

Centralisatie ten behoeve van onderlinge samenwerking (2). - (1)

- (1)

Uitdragen ‘Planet Me’ programma t.b.v. het imago door o.a. het gebouw (2). - (1)

Verbetering werkomgeving voor de eigen werknemers (3). Locatie gekozen vanwege nabijheid van kenniscentra (2).

Verbetering werkomgeving t.b.v. het aantrekken van talent (2) Keuze voor bestaande bouw is een statement richting opdrachtgevers (2). - (1)

Tabel 9 – aanleiding (tussen haakjes de mate van belang: 3 = primaire reden (dikgedrukt), 2 = secundaire reden, 1 = niet van belang)

Martin Mentink

9 april 2014

51

Analyse In de sterdiagrammen is duidelijk een grote diversiteit te zien als aanleiding om de huisvesting te heroverwegen voor de verschillende partijen. Daarnaast spelen er vaak meerdere redenen. Enkel voor Capgemini is er één reden de directe aanleiding voor de verhuizing: een financiële. Voor twee partijen speelt er één primaire reden en één secundaire (bij de RGD en bij de gemeente Rotterdam, voor alle overige partijen zijn er minimaal 3 categorieën ten minste een secundaire reden te vinden als aanleiding voor de verhuizing. Voornamelijk bij Deloitte, maar ook bij TNT, Eneco, DHV, Grontmij en Mitros is door de grootte van het oppervlak binnen de lijnen in het diagram te zien dat er redenen spelen in meerdere categorieën. Ook hier is een grote diversiteit zichtbaar. Voor Deloitte en Grontmij is de hoofdreden een financiële, voor Eneco en Mitros een organisatorische, voor TNT een duurzame. Wanneer er als indicatie gekeken wordt naar een gemiddelde voor de 9 diagrammen, is er een trend zichtbaar. De categorie financieel is het vaakst genoemd als aanleiding voor de bedrijven om de huisvesting te heroverwegen, voor alle bedrijven speelt er een primaire ofwel een secundaire financiële aanleiding. Deze categorie wordt op afstand gevolgd door de andere categorieën, die allemaal ongeveer even vaak voorkomen. Andere opvallende zaken zijn dat wanneer duurzaam of imago één van de redenen is, er altijd redenen spelen in minimaal drie categorieën: voor deze bedrijven speelt dus minder vaak één hoofdreden, maar wordt de huisvestingsbeslissing van meerdere kanten belicht. Andere trends zijn aan de hand van de sterrendiagrammen niet te ontdekken: categorieën lijken elkaar niet uit te sluiten of juist altijd gelijktijdig aanwezig te zijn. Een opvallend resultaat is dat wanneer de commerciële bedrijven vergeleken worden met de publieke partijen, redenen in de categorie duurzaam en imago enkel voorkomen bij commerciële partijen. Bij Mitros, de RGD en de gemeente Rotterdam zijn redenen in deze categorie niet aan de orde. Het aantal cases is te laag om te kunnen concluderen dat duurzaamheid en imago minder van belang zijn voor publieke organisaties, maar het is wel valt wel op na de analyse van de interviews in dit onderzoek. Een verklaring zou kunnen zijn dat de private partijen het zakelijke belang en concurrentievoordeel van duurzaamheid en imago zien, waar publieke partijen deze keuzes meer vanuit een MVO-doelstelling mee zouden wegen. De aanleiding voor het nadenken over de huisvesting bij bedrijven die uiteindelijk een bewuste keuze maken om te blijven of naar bestaande bouw te verhuizen en voor de bedrijven die leegstand achterlaten lijken niet samen te hangen. Vergelijking met eerder onderzoek Wanneer de genoemde factoren vergeleken worden met de push- en pullfactoren uit de onderzoeken van Hendrikx (2012) en Zaghdoud (2013), zijn er zowel overeenkomsten als verschillen te zien. Zowel in Tabel 10 als in het voorgaande onderzoek zijn vergelijkbare organisatorische, bedrijfsprocesmatige en duurzame overwegingen te zien. Omdat in het voorgaande onderzoek gevraagd is naar factoren die een rol spelen betreffende het eigen pand en de locatie, komen de financiële factoren daar veel minder sterk naar voren dan in dit onderzoek. Een ander duidelijk verschil is de factor locatie, in de onderzoeken van Hendrikx en Zaghdoud blijkt de ligging ten opzichte van het OV, maar ook voor het wegverkeer, een belangrijke reden om te verhuizen. Ook in dit onderzoek is de locatie een belangrijke afweging, echter niet direct de reden om te verhuizen. Martin Mentink

9 april 2014

52

3.3 | Analyse: de afwegingen in het beslisproces Inleiding Nu een beeld is ontstaan over de aanleiding voor de verhuizing van de verschillende bedrijven, kan gekeken worden naar de daadwerkelijke afwegingen die gemaakt zijn in het beslisproces en hoe het imago daarin een rol speelt. Daarbij is het goed om dit proces in de tijd te plaatsen om beter op het netvlies te krijgen met welke omstandigheden de bedrijven te maken hadden. Tijdslijn Figuur 6 geeft de tijdslijn weer. Zoals in de vorige paragraaf is besproken zijn alle nieuwe of vernieuwde kantoorpanden relatief recent geopend of moeten ze nog geopend worden. DHV is wat betreft de openingsdatum de oudste casus. De beslisprocessen voorafgaand aan de verhuizing liepen echter al langer. Dit is in donkergrijs op de tijdslijn aangegeven, met in rood het uiteindelijke beslismoment. In lichtgrijs is vervolgens het uitvoeringstraject te zien, met in groen de datum van (verwachte) ingebruikname van het nieuwe of vernieuwde kantoorpand.

Figuur 6 - tijdslijn

Te zien is dat de beslistrajecten allemaal liepen in een tijd dat de kantorenleegstand al een bekend probleem was in Nederland. Het TV-programma ‘de Slag om Nederland’, die de kantorenleegstand Martin Mentink

9 april 2014

53

en de ontwikkelwinsten die behaald werden met nieuwbouw voor een groter publiek bekend maakte, werd echter pas na de meeste beslismomenten uitgezonden. Enkel de beslissing van Grontmij bevindt zich op de tijdslijn na de uitzending van het programma. Wel vindt de uitzending plaats tijdens of voor de bouw of transformatie van verschillende andere kantoren: die van Capgemini, Deloitte, Mitros en de gemeente Rotterdam. De uitvoeringstrajecten bij Grontmij en Mitros zijn erg kort, dit heeft te maken met het feit dat hier is gekozen om te verhuizen naar bestaande bouw, waardoor de uiteindelijke ingebruikname sneller mogelijk is. Bij Mitros is tweemaal een beslistraject opgenomen op de tijdslijn, omdat in eerste instantie is besloten tot nieuwbouw, waar de woningcorporatie later op is teruggekomen. Afweging In de interviews zijn vervolgens de afwegingen omtrent de huisvestingskeuze van de bedrijven aan bod gekomen. In Tabel 10 komt eerst de afweging om wel of niet te blijven in het huidige pand en de keuze tussen nieuwbouw en bestaande bouw aan bod, waarbij dikgedrukt de uiteindelijk gekozen optie aangeduid wordt. Daarnaast wordt in de laatste kolom weergegeven in hoeverre duurzaamheid wordt meegenomen in het pand waar het bedrijf zich uiteindelijk vestigt. Vervolgens is er in Tabel 11 een overzicht te zien van de omgang van de bedrijven met het imago. De laatste kolom geeft aan in hoeverre de partijen actie hebben ondernomen met betrekking tot de panden die leeg werden achtergelaten, wanneer van toepassing. Voor de volgende drie punten met betrekking tot de rol van het imago is bij elk bedrijf een score toegekend op een driepuntsschaal. -

-

Is imago meegewogen in het beslisproces. ‘Beslisproces’ geeft aan of het criteria imago van invloed is geweest op de uiteindelijke huisvestingskeuze van het bedrijf. Is er gestuurd op het imago. ‘Gestuurd’ geeft aan of er na het beslismoment door het betreffende bedrijf is gestuurd op het imago of dat het imago werd gemanaged na de genomen beslissing en tijdens de uitvoering. Is er potentiële imagoschade als gevolg van de gemaakt keuze. ‘Potentiële schade’ geeft aan of het imago in het geding is gekomen als gevolg van de huisvestingskeuze. Daarbij is bij nieuwbouw het imago in het geding (3), bij verhuizing naar bestaande bouw gedeeltelijk (2) en is bij een renovatie is er geen kans op imagoschade als gevolg van de huisvestingskeuze (1).

De scoring van de bovenstaande punten is niet door de geïnterviewden zelf gedaan, maar opnieuw een persoonlijke interpretatie aan de hand van de interviews. Deze scoring is echter gemakkelijker te onderbouwen dan de scoring in de vorige paragraaf, waar de aanleiding om te verhuizen werd onderverdeeld in categorieën. Hier betekent een 3: ‘ja, het imago is meegewogen in het proces / er is op gestuurd / er potentiële imagoschade’. Een 1 geeft aan dat dat niet het geval was en een 2 geeft aan dat dat gedeeltelijk of enigszins het geval was. Een verduidelijking van de manier van scoren is te vinden in Bijlage IV. In Figuur 7 worden de aspecten van het imago gevisualiseerd met sterdiagrammen.

Martin Mentink

9 april 2014

54

Bedrijf

Huisvestingskeuze Blijven

Nieuwbouw

Bestaande bouw

Er kon geen overeenkomst over een nieuwe huurtermijn bereikt worden met de verhuurder. Qua structuur en grootte waren de huidige panden niet geschikt voor het cross-functioneel samenwerken.

Leidsche Rijn vanwege de bereikbaarheid van de locatie: snelweg en treinstation. Zuidas vanwege het imago van de plek en dichtbij klanten, concurrenten en de VU.

De belegger wilde niet meewerken aan het CO2 neutraal maken van het oude pand, daarmee was een vertrek voor TNT gelegitimeerd. Eneco wilde vanwege de onderlinge samenwerking centraliseren. Daarvoor waren de 6 oude panden te klein.

De nieuwbouw moest een voorbeeld stellen voor alle kantoorpanden van TNT in de wereld, dat CO2 neutraal mogelijk was zonder extra kosten. In Rotterdam was de mogelijkheid in te springen op een bestaande ontwikkeling, dichtbij een station.

Bestaande bouw van de benodigde grootte in omgeving Utrecht was van onvoldoende kwaliteit. Op het moment dat Deloitte het nodig had was er geen pand beschikbaar van de juiste grootte die voldeed aan het PvE. De optie om voor een bestaand pand te kiezen is niet in het beslissingsproces meegenomen.

DHV

Om te blijven moest de oude gevel vernieuwd worden. Vervolgens is dit aangegrepen om te renoveren.

De kosten voor nieuwbouw op dezelfde plek werden geschat op 4x die van de renovatie.

De optie om voor een bestaand pand te kiezen is niet in het beslissingsproces meegenomen.

Grontmij

De oude panden waren afzonderlijk te klein om in the clusteren. Daarnaast nabijheid van kennisinstituten belangrijk.

Nieuwbouw is geen optie voor Grontmij, maatschappelijke gezien, en als statement richting opdrachtgevers.

Mitros

Vanwege de centralisering wilde Mitros van drie verschillende kantoren naar een kantoor.

RGD

De panden in eigendom worden veelal aangehouden, de gehuurde panden het eerste afgestoten. Blijven in de torens op het Marconiplein had in principe gekund voor de gemeente Rotterdam.

Eerst gekozen voor nieuwbouw, later toch renovatie. Nieuwbouw ging uiteindelijk niet door vanwege de te hoge kosten. Nieuwbouw is in principe not done, tenzij er nog oude trajecten lopen of onder speciale omstandigheden. Er is een garantstelling afgegeven, vanwege de gebiedsontwikkeling en vanwege economische in plaats van financiële motieven.

Er zijn genoeg panden om te revitaliseren, het is een van de trends in de markt. De panden zijn zelf in te richten en qua ligging vaak gunstig. Pand kwam vrij omdat woningbouw er niet meer haalbaar bleek. Daarnaast vond Mitros vanwege leegstand nieuwbouw geen optie. Wanneer het nodig is nieuwe meters aan te huren, wordt er gekozen voor bestaande bouw. De optie om voor een bestaand pand te kiezen is niet in het beslissingsproces meegenomen.

Capgemini Deloitte

TNT

Eneco

Gemeente

De mogelijkheid om alle werknemers te huisvesten in een bestaand pand dat groot genoeg was, is niet gevonden

De rol van Duurzaamheid Door ontwikkelaar geïnitieerd BREEAM label, vanwege de verkoopbaarheid. Investeringen door Deloitte op grond van terugverdientijd. Vanwege verkoopbaarheid extra investeringen van OVG. De eis CO2 neutraal, LEED Platinum en Greencalc 1000+ waren harde eisen. Vervolgens is de goedkoopste optie gekozen. Eneco heeft enkele verduurzamingen doorgevoerd in het project, maar hogere labels bleken vooral praktisch niet meer haalbaar. Een A label is als doel gesteld, vervolgens is meest economische combinatie van maatregelen genomen om dit te bereiken. Nieuwbouw zou best duurzamer kunnen zijn dan bestaande bouw, maar de keuze voor bestaande bouw is een statement richting opdrachtgevers. Bij ingrijpende renovaties streeft Mitros altijd naar minimaal een B label. Daarvoor zijn in dit geval de installaties vernieuwd. Het Rijk huurt en koopt alleen nog kantoren met minimaal energielabel C. Vanuit de gemeente zijn geen speciale eisen op het gebied van duurzaamheid doorgevoerd.

Tabel 10 – afwegingen (dikgedrukt de gekozen optie)

Martin Mentink

9 april 2014

55

Bedrijf Capgemini

Deloitte

TNT

Eneco DHV Grontmij Mitros RGD

Imago Imago een factor in het beslissingsproces Het imago heeft niet heel direct meegespeeld: Capgemini erkent dat ze een ‘slechte huurder’ zijn, maar zolang de beslissing uitlegbaar is, wordt het imago geen criterium (1). Het proces is al sinds 2007 in gang, toen geen rekening mee gehouden. Voor Deloitte was belangrijk dat de hoofreden duidelijk was, dan wordt het geaccepteerd. Verder zit nadenken over imago in principe verweven in elke beslissing (1). De legitimering voor de beslissing om te vertrekken was voor TNT heel belangrijk, vervolgens heeft het niet meegespeeld in de keuze tussen nieuwbouw en bestaande bouw (2). Imago heeft niet echt meegespeeld: de mogelijkheid tot een andere keuze is simpelweg niet gezien (1). Keuze voor renovatie was niet vanuit imago maar vanuit kosten. Imago speelt niet mee vanuit leegstandprobleem, wel vanuit kwaliteit van kantoor voor werknemers (2). Speelde mee: nieuwbouw is maatschappelijk geen optie en renovatie is goed voor imago onder opdrachtgevers (3). Speelde mee, naast financiële redenen ook maatschappelijk geen optie om nieuwbouw neer te zetten (3). Keuze om niet nieuwbouw komt minder voort uit imago, meer uit maatschappelijk belang (1).

Managen/sturen van imago

Beleid met betrekking tot Het achtergelaten pand

Actief over nagedacht met adviseur. Er voor gekozen om op veel dingen niet te reageren. Communicatie via intranet en materiaal meegegeven aan de sales force (3).

Niets mee gedaan, wel actief op zoek naar oplossingen voor de laatste nog tot 2018 gehuurde toren op Papendorp.

Flink bijgestuurd na negatieve publiciteit: in allerijl over nagedacht met afdeling communicatie. Eerste paal bewust onder de radar, verspreiding van Q&A onder partners, managers en deel werknemers (3).

Nagedacht over oude panden in de vorm van sloopcertificaten, maar niets concreet. Wel leegstandmanagement in eigen portefeuille.

Het ‘Planet Me’ programma werd actief naar buiten toe uitgedragen. Het gebouw was daarbij geen doel, maar een onderdeel (2).

Met het oude pand is niets gedaan.

Communicatie naar werknemers toe heel belangrijk, vooral vanwege gebrek aan duidelijkheid over het eigendom van de panden (2). Medewerkers zijn uitgebreid meegenomen in het traject: brochures, nieuwsbrieven, inloopsessies, daardoor kwam het ook vanzelf bij klanten terecht (2). Niet mee bezig om het beleid breed uit te dragen. Wel transparantie en tijdige communicatie richting werknemers (2). Geen duidelijk beleid, wordt terughoudend mee omgegaan. Integere beslissing was het belangrijkste (1).

Er wordt gepraat over verduurzaming van oude panden vanuit Eneco, vanwege de maatschappelijke verantwoordelijkheid van Eneco. Niet van toepassing.

Overbodige meters behouden of tegen een lage prijs verkopen is slecht voor de belastingbetaler, dus dat wordt niet gedaan (1). Geen communicatie met ambtenaren over beslissingen: te tijdrovend. Wel wordt het beleid helder gemaakt (1).

Met oude panden wordt niets gedaan.

Wordt niet perse iets mee gedaan, in specifieke gevallen wordt wel meegedacht met de eigenaar. Met de oude panden die gehuurd waren is niks gedaan, het pand in eigendom is verkocht.

Beslissing dateert in principe van lang voor de crisis, toen Voor oude huurpanden wordt de eigenaar speelde de leegstandsproblematiek nog niet. Uiteindelijk gefaciliteerd, voor panden in eigendom wordt bij gaven ook maatschappelijke belangen de doorslag, niet verkoop een transformatievoorwaarde het imago (1). meegegeven. Tabel 11 - omgang met imago (tussen haakjes de mate waarin het imago een factor was/erop gestuurd is: 3 = ja, 2 = gedeeltelijk/enigszins, 1 = nee).

Gemeente

Martin Mentink

9 april 2014

56

Figuur 7 – de rol van imago in het beslissingsproces

Analyse Tabel 10 laat zien dat duurzaamheid bij de meeste partijen een rol speelt in het beslissingsproces bij een huisvestingskeuze. Hierbij wordt vaak een financiële afweging gemaakt: ofwel vanuit het oogpunt van de ontwikkelaar met als doel het vergroten van de waarde en de verkoopbaarheid van het pand, ofwel uit oogpunt van de eigenaar of gebruiker, vaak met als doel om een bepaald energielabel te behalen en te besparen op de energiekosten.

Martin Mentink

9 april 2014

57

Wat betreft het beleid met betrekking tot de achtergelaten panden bij een verhuizing, blijkt uit de interviews dat verschillende veroorzakers van leegstand mee wilden denken met de eigenaar over een nieuwe invulling, zie ook Tabel 11. Partijen als Eneco en Grontmij geven bijvoorbeeld aan hun eigen expertise ter beschikking te willen stellen. Hoewel het voor deze partijen niet een direct voordeel oplevert, is het met het oog op het imago wel goed wanneer deze panden niet leeg blijven staan. Echter kunnen deze antwoorden ook als sociaal wenselijk gezien worden. CBRE GI ziet huurders in de praktijk hun verantwoordelijk helemaal niet nemen voor de achtergelaten panden. CBRE GI geeft aan dat dat voor hen, als eigenaar, ook niet nodig is, het is het goed recht van de huurder om te vertrekken. CBRE GI vaart liever zijn eigen koers, huurders hoeven niet mee te denken. Uit Tabel 11 en de sterdiagrammen in Figuur 7 volgt dat de partijen waar het imago het meest heeft meegespeeld in het beslissingsproces Grontmij en Mitros zijn. Beide partijen geven aan dat nieuwbouw geen maatschappelijk verantwoorde keuze meer is voor hen. Bij TNT en DHV speelt het in mindere mate mee. Bij TNT is de legitimering voor het achterlaten van leegstand er pas gekomen toen de eigenaar van het oude pand niet mee wilde werken aan verduurzaming. DHV kiest bewust voor renovatie, maar daar speelt een financiële reden die zwaarder weegt dan een reden gerelateerd aan het imago van het bedrijf. Bij de overige bedrijven, Capgemini, Deloitte en Eneco, speelde het imago niet mee in het beslisproces. Bij Deloitte werd als reden hiervoor genoemd dat het proces al voor de crisis was ingezet, toen een verslechtering van het imago door nieuwbouw nog niet aan de orde was. Zie daarvoor ook de tijdslijn in Figuur 6. Alle drie de bedrijven geven daarnaast aan dat het simpelweg een afweging is geweest, waarbij de voordelen van nieuwbouw groter waren. Verder is duidelijk te zien dat bij verschillende bedrijven er gestuurd wordt op het imago als gevolg van de huisvestingskeuze. Daarbij is opvallend dat de meeste partijen zich in eerste instantie richten op de eigen werknemers en het via de werknemers bij de klanten terecht laten komen. Zo hebben zowel Capgemini als Deloitte documenten opgesteld voor de medewerkers, waarmee de medewerkers de beslissingen weer richting klanten konden verantwoorden. Zie daarvoor Bijlage V en Bijlage VI. Uitzondering zijn TNT en de gemeente Rotterdam. TNT richt zich juist duidelijk op het publiek en de klant met het uitdragen van het ‘Planet Me’ programma. De gemeente Rotterdam legt huisvestingsbeslissingen ook niet uit aan de eigen werknemers, dit zou volgens de geïnterviewden te tijdrovend en complex zijn. Wat betreft de publiekelijke communicatie hebben vooral Deloitte en Capgemini een duidelijke strategie gekozen. Zij lopen, vanwege de omvang van de achtergelaten leegstand en als leidend voorwerp in het programma ‘de Slag om Nederland’, ook het meest kans op imagoschade van de bedrijven die hebben meegewerkt aan een interview. Capgemini heeft er heel duidelijk voor gekozen om de storm zo veel mogelijk over te laten waaien en heeft publiekelijk niet gereageerd. Ook Deloitte heeft met dezelfde reden de eerste paal bewust niet gevierd, zoals ze dat bijvoorbeeld 5 jaar geleden wel gedaan zouden hebben. Het hoogste punt is dan wel weer gevierd, omdat het gebouw met het logo van Deloitte toch al zichtbaar was voor iedereen. In Figuur 8 wordt onderscheid gemaakt tussen boven de bedrijven die kozen voor nieuwbouw en de bedrijven die kozen voor renovatie of een verhuizing naar bestaande bouw en onder tussen de private ondernemingen en publieke organisaties. Als indicatie zijn per as de gemiddelde waarden voor de bedrijven weergegeven.

Martin Mentink

9 april 2014

58

Figuur 8 - vergelijking van de rol van het imago tussen partijen

In de eerste categorie, waar de bedrijven die kozen voor nieuwbouw zijn vergeleken met de overige bedrijven, is er een duidelijk verschil in hoeverre het imago een factor is geweest in het beslisproces. Wanneer er voor nieuwbouw is gekozen, was het imago in alle gevallen ook géén factor in het beslisproces, behalve bij TNT. Bij TNT was het wel een factor, maar is er uiteindelijk toch voor nieuwbouw gekozen. Wanneer een bedrijf verhuisde naar bestaande bouw of koos voor renovatie was het imago in alle gevallen wél een factor in het beslisproces, behalve bij de RGD. Bij de RGD wordt, wanneer er nieuwe panden nodig zouden zijn, in principe voor bestaande bouw gekozen, maar niet vanwege het imago. De huisvestingskeuze heeft geen invloed op de gekozen sturing. Er wordt door de geïnterviewde bedrijven gestuurd op zowel het versterken van positieve effecten (bij een verhuizing naar bestaande bouw of een renovatie) als het beperken van negatieve effecten op het imago (bij nieuwbouw). Ook in de tweede categorie, privaat versus publiek, zijn duidelijke verschillen te zien. Nu juist wel in de sturing op het imago. Opvallend is dat bij de private bedrijven in alle gevallen sturing op het imago aanwezig is, terwijl dit bij de publieke partijen in alle gevallen juist niet het geval is. De gemiddelde waarden voor de potentiële schade en of het imago een factor was in het beslissingsproces liggen dan wel weer dicht bij elkaar, wanneer de private en de publieke partijen worden vergeleken.

Martin Mentink

9 april 2014

59

Vergelijking met eerder onderzoek In de onderzoeken van Hendrikx (2012) en Zaghdoud (2013) speelde bij respectievelijk 6 van de 11 en 5 van de 7 bedrijven de leegstandsdiscussie een rol in de huisvestingskeuze. Deze lijn zet zich voort, bij 6 van de 9 bedrijven speelde de leegstandsdiscussie een rol. Nieuwbouw was zelfs in principe geen optie meer bij vier van de negen partijen (DHV, Grontmij, Mitros, de RGD). In het geval van TNT ontstond er pas een legitimering voor nieuwbouw toen de eigenaar van het oude pand niet mee wilde werken. Hetzelfde gold in zekere zin voor Capgemini, maar dan omdat de eigenaar niet wilde meewerken aan marktconforme huurprijzen. Bij Eneco speelde de leegstand minder een rol, bij de gemeente Rotterdam en Deloitte was de beslissing om te verhuizen al voor de crisis genomen, toen de het probleem van de kantorenleegstand nog minder speelde. De twee belangrijkste rejectfactoren in het onderzoek van Zaghdoud waren imagoschade en ontevredenheid onder de werknemers. Deze factoren worden door de bedrijven in dit onderzoek ook gezien, echter niet als rejectfactor: het is geen reden om een verhuizing niet te laten plaatsvinden. Ter voorkoming van imagoschade en ontevredenheid onder de werknemers wordt wel veel belang gehecht aan communicatie richting de werknemers bij een verhuisbeweging, maar wanneer deze communicatie er is, valt de daadwerkelijke angst voor de twee genoemde rejectfactoren mee. Concluderend kan er gezegd worden dat in dit onderzoek een duidelijke koppeling te zien is tussen het type bedrijf (privaat/publiek) en de gekozen sturing die er gegeven wordt op het imago na de beslissing. Of het imago ook daadwerkelijk in het geding is, heeft minder invloed op de sturing die eraan gegeven wordt. Er wordt immers ook op de positieve effecten op het imago gestuurd wanneer er wel een maatschappelijk verantwoorde keuze wordt gemaakt, niet enkel op het beperken van de negatieve effecten bij een keuze die ingaat tegen het maatschappelijk belang. Dit is in lijn met de conclusie van Dean (2004), dat bedrijven door middel van de juiste manier van communiceren invloed kunnen uitoefenen op hun imago. Tenslotte is te zien dat wanneer het imago als factor is meegenomen in het beslisproces, er vaak een maatschappelijk verantwoorde keuze wordt gemaakt en er geen nieuwbouw wordt gepleegd.

Martin Mentink

9 april 2014

60

3.4 | Analyse: de kosten van MVO Inleiding Op hun website hebben bijna alle bedrijven een pagina gewijd aan maatschappelijk verantwoord ondernemen of duurzaamheid. Enkel bij de gemeente Rotterdam is dit niet het geval. Wel heeft de gemeente Rotterdam een wethouder duurzaamheid, binnenstad en buitenruimte, en is er een zogenaamd Programma Duurzaamheid. Analyse In Tabel 12 wordt de huisvestingsstrategie van de bedrijven, zoals deze volgde uit de interviews, vergeleken met de visie op MVO zoals deze te lezen is op de website, om te zien of voor de geïnterviewde bedrijven huisvesting ook onderdeel is van maatschappelijk verantwoord ondernemen. Vergelijking met eerder onderzoek Zoals beschreven in hoofdstuk 2 zijn er drie varianten van MVO: ethisch, belangeloos en strategisch (Vaaland et al., 2008). Daarbij heeft de strategische variant als doel om zakelijk gewin te behalen: het gaat dan volgens Vaaland om het genereren van positieve publiciteit en goodwill om het imago van het bedrijf te verbeteren. Dit is zeker van toepassing bij Deloitte, TNT, Eneco en Grontmij, die hun huisvesting gebruiken als uiting van maatschappelijk verantwoord ondernemen en dus de strategische variant van MVO toepassen in hun huisvestingsstrategie. Dit gebeurt door duurzaamheid (in het geval van Deloitte, TNT en Eneco) of door de keuze voor bestaande bouw (Grontmij). Vaaland beschrijft verder dat het zakelijke gewin van MVO in twijfel getrokken kan worden. Dit is volgens Vaaland zeker het geval bij strategisch MVO, waar hier dus sprake van is. Waar het zakelijke gewin dat de bedrijven die MVO toepassen in hun huisvestingstrategie dus onzeker en bovendien moeilijk meetbaar is, kan wel gekeken worden naar de kosten van het MVO voor deze bedrijven. In Tabel 13 wordt uitdrukking gegeven aan de financiële gevolgen van de gekozen huisvestingsstrategie.

Martin Mentink

9 april 2014

61

Bedrijf Capgemini

MVO Website Sinds het bestaan van Capgemini komen principes van maatschappelijk verantwoord ondernemen (mvo) en duurzaamheid impliciet tot uiting in al onze werkzaamheden en ons doen en laten. (…) Door steeds explicieter aan mvo en duurzaamheid te ‘doen’, wil Capgemini zich als duurzame, succesvolle onderneming blijven neerzetten, zijn aantrekkelijkheid als werkgever blijven vergroten en zijn positieve zakelijke reputatie behouden (website 1).

Deloitte

Deloitte ontleent maatschappelijke ‘licence to operate’ primair aan de kwaliteit en integriteit van onze dienstverlening en aan de bijdragen die wij leveren aan de samenleving. Wanneer er nieuwe kantoren ontworpen worden, wordt state-of-the-art technologie en hoge standaarden, zoals BREEAM, toegepast (website 2). TNT TNT Express hecht veel waarde aan haar maatschappelijke functie. We werken dan ook zoveel mogelijk volgens het principe van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO). Dat wil zeggen dat we niet alleen streven naar winst, maar ook willen bijdragen aan een betere maatschappij. Dat doen we door rekening te houden met de gevolgen van onze activiteiten voor mens en milieu (website 3). Eneco Als voortrekker van de verduurzaming maken we ook veel werk van onze eigen verduurzaming. Sinds 2007 meten we de klimaatafdruk van onze interne bedrijfsvoering. Om de CO2-uitstoot per medewerker terug te dringen werken onze drie kernbedrijven Stedin, Joulz en Eneco aan drie thema’s: mobiliteit, huisvesting en papier (website 4). DHV DHV spreekt zich uit voor een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving en duurzaam ondernemen. Daarmee erkennen wij dat onze bedrijfsactiviteit invloed heeft op de samenleving. Als gevolg van dit inzicht wil DHV zich positief onderscheiden op het gebied van MVO (website 5). Grontmij Bij Grontmij zijn we van mening dat MVO onze aanpak op het gebied van duurzaamheid moet weerspiegelen. We steunen onze klanten dagelijks in het behalen van hun eigen duurzaamheidsdoelen en we helpen hen om leiderschap te tonen in het creëren van een duurzame leefomgeving. Ook verbeteren we onze eigen prestaties als werkgever en als lid van de maatschappij. Door zelf het goede voorbeeld te geven, profiteren onze stakeholders (website 6). Mitros Mitros heeft een integriteitscode. Mitros streeft ernaar om zo integer mogelijk te zijn in de omgang met klanten, met leveranciers en relaties, met elkaar en met bedrijfseigendommen. Woningcorporaties hebben een belangrijke maatschappelijke taak: het zorgen voor goede huisvesting primair voor de lagere inkomensgroepen. Het imago van en het vertrouwen in corporaties hangt sterk samen met het hebben van een goed integriteitsbeleid (website 7). RGD Aan de rijks brede afspraak van 25% energiebesparing in 2020 wordt door de RGD bijgedragen door het toepassen van minimumeisen, de Duurzaam Inkopen criteria, op natuurlijke momenten van nieuwbouw, renovatie, aanhuur en huurcontractverlenging. Huisvesting wordt ingekocht/aangehuurd met minimaal een C label (website 8). Gemeente Het Programma Duurzaamheid ontleent z’n legitimiteit mede aan de gemeentelijke inzet op het verduurzamen van de bedrijfsvoering. Deze voorbeeldfunctie is niet alleen van symbolische waarde. Door de omvang van de gemeentelijke vastgoedportefeuille betekent het een flinke stimulans voor verduurzaming van Rotterdam. Met de activiteiten die we vanuit dit programma uitvoeren willen we bereiken dat duurzaamheid een standaard onderdeel wordt van de gemeentelijke bedrijfsvoering. We richten ons hierbij op o.a. verduurzaming van het gemeentelijke vastgoed (website 9). Tabel 12 - MVO van bedrijven op website en in interview

Martin Mentink

9 april 2014

Interview In hun huisvestingsstrategie komt het MVO duidelijk niet terug en is Capgemini niet bereid om hogere kosten te accepteren voor een maatschappelijk verantwoorde keuze en het versterken van zijn positieve zakelijke reputatie. Wel is op de website, net als in het interview, terug te vinden dat Capgemini hun beslissing graag wil uitleggen als kostenbewuste keuze. Deloitte zoekt het MVO dus vooral in de geleverde diensten van het bedrijf, maar in de huisvestingsstrategie worden ook hoge standaarden als BREEAM toegepast. Echter alleen als dat terugverdienbaar is. De gebouwen zijn één van de ‘activiteiten’ voor TNT, daar wordt dus inderdaad gezocht naar mogelijkheden om de invloed op het milieu te beperken met het emissievrije kantoorpand. Huisvesting is dus één van de thema’s van het zichzelf als duurzaam profilerende bedrijf. Dit is in zekere zin te zien in het nieuwe kantoorpand, al zijn de verduurzamingen die zijn doorgevoerd niet revolutionair. DHV geeft aan dat de bedrijfsactiviteit invloed heeft op de samenleving en geeft daar uiting aan door – mede omdat het ook financieel aantrekkelijker was - voor een renovatie te kiezen. In het interview komt ook dit voorbeeld stellen van Grontmij terug. Omdat opdrachtgevers met vergelijkbare problemen zitten, laat Grontmij door middel van de eigen maatschappelijk verantwoorde huisvestingsstrategie zien wat er mogelijk is. Dit integere beleid is ook in de huisvestingsstrategie van Mitros terug te vinden. Er wordt een integere beslissing genomen om de nieuwbouw te schrappen en in een bestaand pand te trekken, maar daar wordt niet bewust extra ruchtbaarheid aan gegeven. Naast het beleid waarbij kantoren op termijn allemaal minimaal een C label moeten hebben, kiest de RGD voor de gebouwen van de rijksoverheid duidelijk voor bestaande bouw, gene nieuwbouw. Het nieuw te bouwen Stadskantoor wordt BREEAM Excellent, maar verder komt het Programma Duurzaamheid van de gemeente Rotterdam duidelijk niet tot uiting in de huisvesting. Nieuwbouw, zowel van het Stadskantoor als met De Rotterdam, blijft een optie.

62

Bedrijf Keuze

Financiële gevolgen

Capgemini

Lagere kosten, geen MVO wat betreft huisvestingstrategie.

Deloitte

Duurzaamheid: directe investering. Duurzaamheid: emissievrij kantoorpand.

Een besparing van 14 miljoen op jaarbasis op de huisvesting: van 21 naar 7 miljoen. Zowel door minder meters als door minder kosten per vierkante meter. Zo’n vier miljoen directe investering in duurzaamheid. Wel terugverdienbaar, maar over een termijn van 10 jaar. Door verlaging van de energiekosten uiteindelijk geen hogere kosten voor de huisvesting van TNT, maar er had bespaard kunnen worden op de huurprijs bij een minder duurzaam kantoorpand. Extra investeringen zijn door ontwikkelaar doorberekend in de huurprijs, waardoor voor Eneco de prijs per vierkante meter iets zal stijgen. Echter gaat het totale aantal meters flink omlaag. Renovatie bleek qua investering 4x goedkoper dan nieuwbouw, vervolgens meest economische alternatief gekozen om tot A label te komen, waardoor het gehele project subsidiabel werd onder de energie investeringsaftrek. Jaarlijkse besparing van honderd duizend euro op energiekosten. In nieuwbouw had Grontmij uren kunnen maken, waardoor dat economisch interessant was geweest. Had direct geld opgeleverd, die dan uiteindelijk in een marktconforme huur wel terugbetaald werd. Mitros ontwikkelt zelf, maar kon bij de geplande nieuwbouw geen marktconforme huur realiseren. Nieuwbouw was dus niet haalbaar, een pand transformeren dat zich al in de eigen portefeuille bevond wel. Een besparing op de huisvestingskosten door minder vierkante meters te huren, bij contractverlenging wordt de mogelijkheid benut om te stijgen in energielabel: dan minimaal een C label. Een hogere prijs per vierkante meter, maar door in totaal minder meters te huren vergelijkbare huisvestingskosten.

TNT Eneco DHV

Duurzaamheid: extra verduurzamingen doorgevoerd in ontwerp. Keuze voor renovatie + duurzaamheid.

Grontmij

Keuze voor bestaande bouw

Mitros

Keuze voor bestaande bouw

RGD

Keuze voor bestaande bouw + duurzaamheid.

Keuze voor realiseren van de gebiedsontwikkeling, geen MVO. Tabel 13 - kosten van MVO

Gemeente

Kosten van het imago Alle private bedrijven hebben op hun website een pagina gewijd aan maatschappelijk verantwoord ondernemen en bij veel van deze bedrijven komt dit ook tot uiting in de huisvesting. Drie bedrijven kiezen voor een duurzaam kantoorpand om op die manier het imago te versterken: Deloitte, TNT en Eneco. In alle gevallen kost ze dat wel geld: Deloitte in de vorm van een directe investering, TNT en Eneco in de vorm van een hogere huurprijs. Echter is het zo dat deze bedrijven door de verhuizing ook besparen op hun huisvesting. Voor Deloitte is de investering binnen 10 jaar terug te verdienen, voor TNT is door de lage energiekosten de totale huurlast gelijk gebleven en voor Eneco zijn de huisvestingskosten na de verhuizing gedaald, doordat er in totaal minder vierkante meters gehuurd worden. Twee bedrijven kiezen bewust niet voor nieuwbouw, om zo het imago te versterken: Grontmij en Mitros. Grontmij laat door deze keuze de mogelijkheid liggen om eigen uren in de bouw van een nieuw kantoor te steken. Zo laat het bedrijf dus directe winst liggen ten faveure van een lagere huurprijs, iets dat op de lange termijn geld oplevert. In zekere zin is deze keuze dus vergelijkbaar met de investering van Deloitte. Ook Mitros kiest niet voor nieuwbouw, maar juist doordat ze met de in eerste instantie gepland nieuwbouw, die ze dan zelf zouden ontwikkelen, geen marktconforme huurprijs konden realiseren. Dat lukte met de transformatie van een bestaand pand wel omdat dit al in eigendom van Mitros was, maar nog leeg stond, dus voor Mitros heeft de bewuste keuze juist geen negatieve financiële gevolgen. DHV is het enige bedrijf dat het imago versterkt door zowel flink te verduurzamen als voor een renovatie te kiezen. Beide keuzes waren voor DHV ook financieel gezien erg gunstig. Door de stap in Martin Mentink

9 april 2014

63

labels werd het gehele project subsidiabel en kwam de totale investering op een kwart van de kosten van nieuwbouw uit. Daarnaast bespaart DHV nu jaarlijks een ton op de energiekosten. Capgemini is het enige bedrijf dat geen uiting geeft aan MVO door middel van de eigen huisvesting: er wordt voor nieuwbouw gekozen, waarbij het behaalde label uiteindelijk door de ontwikkelaar werd geïnitieerd uit het oogpunt van de verkoopbaarheid van het kantoorpand. Wel bespaart Capgemini met de nieuwbouw gigantisch op de huisvestingslasten: er wordt op jaarbasis 14 miljoen bespaard door een lagere huurprijs en het inkrimpen van het aantal gehuurde meters. Voor Capgemini was een maatschappelijk verantwoorde keuze op het gebied van huisvesting dus financieel niet te verantwoorden. Opvallend is verder dat de gemeente Rotterdam en de RGD een andere koers varen. De RGD benut de mogelijkheden rond een contractverlenging om minimaal een C label voor de gebouwen van het Rijk te realiseren. Daarnaast wordt er in principe geen nieuwbouw meer gepleegd. De gemeente Rotterdam kiest echter nog wel voor nieuwbouw, daar wegen de gebiedsontwikkeling van de Kop van Zuid en de economische belangen van de stad zwaarder. Concluderend kan dus gesteld worden dat juist de private ondernemingen in deze casussen bereid blijken om te investeren in MVO, ook al in het zakelijke gewin onzeker. Dat is echter wel gemakkelijker wanneer er tegelijkertijd bespaard wordt op de nieuwe huisvesting door het huren van minder vierkante meters, lagere energiekosten of doordat nieuwbouw duurder is, waardoor de totale huisvestingslasten na een verhuizing gelijk blijven of lager worden.

Martin Mentink

9 april 2014

64

3.5 | Aanvullende bevindingen Inleiding Naast de hoofdonderwerpen in de interviews, de aanleiding voor de verhuizing, de criteria en keuze voor de huisvesting en het imago, is ook telkens de rol van de gemeente besproken in de interviews. In de probleemstelling van dit onderzoek is gesteld dat door tegengestelde belangen de gemeenten er gedeeltelijk zelf voor zorgen dat de kantorenleegstand blijft groeien. De visie van de bedrijven hierop zal worden toegelicht. Daarnaast wordt aandacht besteed aan de visie van de geïnterviewde belegger en adviseur op trends met betrekking tot huurcontracten, de rol van duurzaam bouwen en hun mening over imago in het beslissingsproces. De gemeente Zowel Capgemini als Deloitte geven toe hun positie ten opzichte van de gemeente te benutten. In Utrecht en Rotterdam willen beide gemeenten de grote bedrijven, die veel werkgelegenheid met zich mee brengen, erg graag behouden voor de stad. Daarnaast was voor de gemeente Utrecht de ontwikkeling van een nieuwe pand in Leidsche Rijn belangrijk voor de ontwikkeling van de rest van het gebied. Tijdens het beslisproces hield Capgemini een nieuwbouwlocatie in Breukelen achter de hand om druk te zetten op de gemeente. Daardoor werd bij de gemeente erg veel mogelijk bij de verhuizing van Capgemini: alle ambtelijke drempels zijn in korte tijd genomen en Capgemini kreeg een korting op de grondprijs. In Rotterdam heeft de gemeente het mogelijk gemaakt om een stukje land aan te winnen om de bouw van de Maastoren mogelijk te maken. Daarnaast zijn eisen van Welstand en het bestemmingsplan aangepast. Ook Deloitte heeft met de dreiging te vertrekken dit afgedwongen bij de gemeente. Aan de andere kant geeft Deloitte ook aan dat ze wel wat te bieden hebben voor het imago en de werkgelegenheid van de stad. Bij Grontmij wordt dit harde spel met de gemeente bewust niet gespeeld, omdat gemeentes een grote opdrachtgever zijn voor Grontmij. Er wordt meer ingezet op een samenwerking. Het wordt gewaardeerd dat een bedrijf als Grontmij naar de stad toe komt, voor de werkgelegenheid en vanwege het betrekken van leegstaande kantoren. Dat betaalt zich voor Grontmij op zakelijk gebied ook weer uit doordat het bedrijf betrokken wordt in het netwerk van de gemeente. De gemeente Rotterdam zelf ziet ook dat steden met elkaar concurreren om de grote bedrijven. Zelf zien ze het echter niet als een probleem, een stad moet zorgen voor een goed aanbod. De leegstand is daarbij vooral een probleem voor de beleggers. Dat geldt zeker voor de kantoren die gedeeltelijk leeg staan, zodat het op het maaiveld niet eens opvalt. Plannen tot transformatie worden vanuit de gemeente wel gefaciliteerd, maar het initiatief moet vanuit het bedrijfsleven komen. De gemeente kan dan wel zo snel mogelijk bepaalde risico’s wegnemen of partijen in contact brengen. Rotterdam geeft aan dat de gemeente in eerste instantie de belangen van de eigen stad dient. Er worden dan ook oplossingen voor de leegstand gezocht die niet meteen financieel de beste optie hoeven te zijn, maar wel economisch: het hoeft niet direct het meest op te leveren, wanneer de indirecte inkomsten potentieel hoger zijn. Dit betekent dat er soms genoegen genomen wordt met bijvoorbeeld minder opbrengst uit de verkoop van vastgoed, mits het op andere gebieden een positieve invloed heeft. Er wordt door de gemeente Rotterdam dus breder gekeken: op stadsniveau in plaats van op objectniveau en naar de langere termijn in plaats van de korte termijn. Martin Mentink

9 april 2014

65

CBRE GI ziet als belegger ook het probleem van gemeenten die nieuwbouw blijven faciliteren, maar ze geven wel aan dat het probleem steeds minder speelt, omdat er de laatste jaren minder nieuw wordt gebouwd. CBRE GI wordt, net als iedere kantooreigenaar, geraakt door elke uitbreiding van het aanbod. Zelf geven ze aan dat daar in principe, afhankelijk van de situatie, weinig aan te doen is. CBRE GI concentreert zich nu dan ook op het op niveau houden van de eigen portefeuille, investeringen worden gedaan in bestaande bouw, niet in nieuwbouw. Deze investeringen worden wel gekoppeld aan nieuwe huurcontracten, investeren op risico wordt bijna niet gedaan. Jones Lang LaSalle ziet als adviseur het issue van concurrentie tussen gemeenten als onnodig. De financiële prikkel voor een gebruiker die eraan vast zit, brengt verhuizingen tot stand. Er zou veel meer gekeken moeten worden naar gezamenlijk opbrengsten en gezamenlijke kosten voor een gemeente. Op dit moment is er veel te veel versnippering op de kantorenmarkt, zo geeft Jones aan. Ook Jones schrijft, net als de gemeente Rotterdam, het probleem van de kantorenleegstand toe aan de belegger: panden worden aangekocht met het oog op risico en rendement. Wanneer een cashflow wegvalt, zitten vooral de kleinere beleggers met een leeg pand dat niet meer voldoet, zonder investeringsruimte. Wel ziet Jones Lang LaSalle met een toename van de beleggingsvraag naar een goed product het eerste herstel van de markt. Omdat nieuwbouw in het hogere segment op de goede plek relatief schaars is, blijft daar vraag naar. Concluderend kan gezegd worden dat de verschillende geïnterviewde actoren het erover eens zijn dat zonder een landelijke aanpak, de concurrentie tussen gemeenten zowel door de gemeenten zelf, als door de bedrijven die er gebruik van weten te maken, in stand gehouden wordt. Zolang dit probleem door alle partijen bij de belegger gelegd wordt, maar dezelfde belegger blijft investeren in nieuwbouw, houdt de leegstandproblematiek zichzelf in stand. Lengte van huurcontracten CBRE Global Investors ziet een trend in steeds meer kortlopende huurcontracten. Flexibiliteit is belangrijk, omdat je niet weet wat de toekomst brengt. Daardoor wordt steeds vaker voor 5 jaar in plaats van voor 10 jaar gekozen. Dat is ook een van de redenen dat er de laatste tijd minder ontwikkeld wordt. Bij nieuwbouw zal een huurder zich zeker voor 10 jaar aan een gebouw moeten binden, anders krijgt een ontwikkelaar zijn gebouw niet verkocht. Per saldo zal nieuwbouw, met de huidige lage huurprijzen, op dit moment over het algemeen niet meer goedkoper zijn dan bestaande bouw, volgende CBRE GI. Daarnaast speelt het bij een huisvestingsbeslissing een rol waar de financiën terecht komen: is het een bedrijf met een partnerstructuur, waarbij de partners een ontwikkelwinst willen verdelen, of is het een bedrijf waar beleggers een jaarlijkse winst verwachten en wil het bedrijf dus liever een korting op de huurprijs gedurende de gehele looptijd van het contract. In de casussen is de trend van kortlopende huurcontracten niet te zien. Dit is te verklaren door het feit dat de casussen bestaan uit relatief gerenommeerde bedrijven voor wie flexibiliteit in de huurtermijn minder belangrijk is. Deze bedrijven bestaan al enige tijd en kunnen gemakkelijker inschatten hoeveel vierkante meters ze de komende jaren nodig zullen hebben voor hun activiteiten. In het geval van Deloitte is zelfs te zien dat ze zowel in Rotterdam als in Amsterdam het contract nu al willen open breken om er vijf jaar aan vast te plakken, tegen de voorwaarde dat ze over die periode minder meters hoeven te huren. Dit is voordelig voor zowel huurder Deloitte, die alle meters zelf inmiddels niet meer nodig heeft, als ontwikkelaar OVG, die door het langere huurcontract de waarde van het pand in Amsterdam ziet stijgen. Martin Mentink

9 april 2014

66

Duurzaamheidslabels Jones Lang LaSalle ziet duurzaamheid steeds minder als een hype. Het is tegenwoordig onverkoopbaar richting de huurder en de belegger om daar niet meer aan te denken tijdens de bouw. Enerzijds zijn investeringen in duurzaamheid terug te verdienen door lagere energiekosten, anderzijds zijn panden die duurzaam worden gebruikt, ook duurzamer in hun waarde. Het kan daarmee voor alle partijen interessant zijn om een duurzaam gebouw neer te zetten: voor de huurder levert het lagere energiekosten op en kan het een positieve uitwerking hebben op het imago, voor de ontwikkelaar komt het de verkoopbaarheid ten goede en voor een belegger levert het een product op dat duurzamer kan zijn in waarde. In de casussen is ditzelfde beeld te zien. Alle nieuwbouwprojecten beschikken over een duurzaamheidslabel. Zowel in het geval van Deloitte als Capgemini is dit tenminste ten dele ingegeven door de ontwikkelaar, om zo de verkoopbaarheid van het pand te bevorderen. OVG heeft in het geval van het kantoor voor Deloitte in Amsterdam zelf fors geïnvesteerd, wat zich uiteindelijk in de waarde terug zou moeten betalen. Ditzelfde is ook te zien bij het nieuwe pand van Capgemini, waar BAM het initiatief nam voor de certificering ter verbetering van de verkoopbaarheid. Imago Volgens Jones is een huisvestingskeuze in de afgelopen jaren steeds complexer geworden, er spelen meer facetten mee. Vroeger werden zaken als locatiekeuze, behoud van werknemers, aantrekken van talent, veel minder meegenomen dan nu. In principe worden bij door Jones opgestelde scenario’s geen opties uit de weg gegaan, er wordt voor zowel renovatie, nieuwbouw als bestaande bouw naar de total costs of ownership gekeken. Wel wordt de menselijke kant daarin dus steeds belangrijker. Er zijn daarbij tegenwoordig ook bedrijven die specifiek aangeven in bestaande bouw gehuisvest te willen zijn, voor wie dat uit maatschappelijk oogpunt of vanuit het oogpunt van imago dus belangrijk is. CBRE GI geeft echter aan dat het imago in de onderhandelingen die zij voeren geen onderwerp van gesprek is. Zo wordt bijvoorbeeld door huurders niet gevraagd om achtergelaten leegstand onder de radar te houden en wordt er niet actief meegedacht door de huurder over de ontstane leegstand.

Martin Mentink

9 april 2014

67

3.6 | Conclusies uit de interviews Inleiding Door het houden van interviews met bedrijven die recent hun huisvesting hebben heroverwogen en andere actoren in dit proces, is getracht een antwoord te vinden op de deelvraag: Hoe wordt op dit moment omgegaan met de factor imago in het beslissingsproces rond een huisvestingskeuze van een bedrijf? Imago in het proces Duidelijk is dat er bij alle bedrijven op een andere manier met imago wordt omgegaan. Het issue van het achterlaten van leegstand is relatief nieuw, bedrijven passen hun strategie gaandeweg aan, maar zoals ook beschreven in de probleemstelling, cijfers of richtlijnen zijn er niet. Er kan gezegd worden dat alle bedrijven het imago tot op zekere hoogte meenemen in het proces, maar dat het in geen enkel geval een doorslaggevende factor is geweest. Wel is te zien dat communicatie erg belangrijk wordt gevonden, zeker naar de eigen werknemers toe. Een beslissing moet uitlegbaar zijn en uitgelegd worden. Ook bij de twee partijen die de meeste leegstand achterlaten, Capgemini en Deloitte, is het imago geen bepalende factor geweest in het proces. Voor Capgemini moest het simpelweg goedkoper, bij Deloitte is de beslissing al voor de crisis en de leegstandsproblematiek gemaakt. Wel is in beide gevallen te zien dat er een duidelijke strategie wordt gekozen betreffende de communicatie: beiden pogen om weinig publiciteit te genereren en leggen de beslissing uit bij de eigen medewerkers. De andere partijen die nieuw hebben gebouwd, TNT en Eneco, hebben minder gevreesd voor het imago. TNT was er wel bewust mee bezig: de legitimering om te verhuizen was er pas toen de eigenaar van het oude pand niet mee wilde werken aan een renovatie. Eneco zag simpelweg geen andere optie dan nieuwbouw, maar vanwege betrekkelijk weinig kennis van de eigen werknemers over het onderwerp, werd communicatie hier ook van belang geacht. Voor de bedrijven die kiezen voor bestaande bouw heeft imago het meest meegespeeld. Zowel Mitros als Grontmij geeft aan dat nieuwbouw geen maatschappelijk verantwoorde keuze meer is. Maar daar spelen ook zeker andere redenen: voornamelijk financieel en bedrijfsproces gerelateerd. In het geval van de gemeente Rotterdam dateert de beslissing om te verhuizen al uit 2000. Toen werd met imagoschade door leegstand nog geen rekening gehouden. De RGD is een bijzonder geval, leegstand in de eigen portefeuille is simpelweg voor rekening van de belastingbetaler. De RGD kiest duidelijk voor lagere kosten, niet voor het beperken van het maatschappelijke probleem. Alle private ondernemingen hebben hun positie op het gebied van maatschappelijk verantwoord ondernemen geformuleerd. Het verantwoord ondernemen komt bij de meeste bedrijven ook tot uiting in hun huisvestingstrategie, via duurzame kantoorpanden of via een bewuste keuze voor een renovatie of voor een verhuizing naar bestaande bouw. Concluderend kan dus gezegd worden dat bedrijven zeker het belang zien om over het imago na te denken bij een huisvestingskeuze. De factor is echter (nog) niet bepalend in de uiteindelijke beslissing, bedrijven vinden de uitlegbaarheid belangrijker. Want wanneer deze uitleg via goede communicatie op de juiste plek terecht komt, valt de angst voor imagoschade mee.

Martin Mentink

9 april 2014

68

Hoofdstuk 4 | Invloed huisvesting op imago

Achtergrond: Prinses Beatrixlaan 428, Voorburg.

Martin Mentink

9 april 2014

Tot 2008 het kantoor geweest van het CBS. Sindsdien staat het leeg, met uitzondering van wat 69kleinschalig tijdelijk gebruik, en is het voer voor politieke discussie.

4.1 | Opstellen enquête Inleiding Met behulp van de uitkomsten van de interviews met bedrijven die recent hun huisvesting hebben heroverwogen en de andere geïnterviewde actoren in dit proces, is een enquête opgesteld. Hiermee wordt onderzocht wat de invloed is van een huisvestingskeuze op werknemers in het algemeen en de invloed van het achterlaten van leegstand in het bijzonder. De vragenlijst en de bijbehorende nummering is terug te vinden in Bijlage VII. Opbouw De vragenlijst start met een openingspagina waarop de enquête wordt geïntroduceerd. Hier wordt enkel uitgelegd dat de enquête onderdeel is van een afstudeeronderzoek naar kantorenhuisvesting van bedrijven. De kantorenleegstand of imagoschade wordt niet genoemd, zodat de deelnemers de vragen in eerste instantie onbevooroordeeld beantwoorden. Verder wordt de deelnemers uitgelegd dat met de verzamelde data vertrouwelijk omgegaan zal worden en dat de resultaten niet persoonlijk teruggekoppeld zullen worden. Er wordt aangegeven dat de enquête ongeveer 5 minuten duurt en de deelnemers worden bedankt voor hun deelname. Op de eerste twee pagina’s worden algemene demografische vragen gesteld. Geslacht, leeftijd, opleiding, functie en het soort contract van de werknemers. Het doel hiervan is om mogelijke significant verschillen antwoorden te vinden tussen de respondenten, gebaseerd op deze kenmerken. Vervolgens wordt gevraagd naar de werkuren: op een kantoor van de werkgever, of juist thuis of bij de klant. Ook op welk kantoor de medewerkers het meest te vinden zijn is een van de vragen. Zo kan er onderzocht worden of er verschillen zijn tussen respondenten die veel of weinig op kantoor zitten en verschillen tussen respondenten op bepaalde locaties, bijvoorbeeld waar de huisvestingsvraag actueel is. De vragen op pagina 4 hebben betrekking op de duur van het dienstverband en de verwachting wat de respondenten na hun dienstverband bij de huidige werkgever gaan doen. Op pagina 5 wordt de respondenten naar vier van de vijf geïdentificeerde categorieën in de interviews gevraagd: financieel, duurzaam, bedrijfsproces en organisatie. Aanleidingen om te verhuizen in deze vier categorieën zijn volgens de geïnterviewden het meest belangrijk, maar wat vinden de medewerkers daarvan? Vervolgens wordt gevraagd naar welke optie(s) in eerste instantie gekeken zou moeten worden wanneer de huisvesting van een bedrijf niet meer voldoet: renovatie, nieuwbouw of bestaande bouw. Pas dan worden de respondenten verder ingelicht over het onderwerp van onderzoek. De huidige kantorenleegstand in Nederland wordt genoemd en respondenten wordt gevraagd met een slider van 1 tot 10 met een interval van 0,5 een rapportcijfer te geven in hoeverre ze het eens zijn met drie stellingen. Is het belangrijk om naar bestaande bouw te verhuizen in plaats van nieuwbouw en is een dergelijke keuze van invloed op het imago voor henzelf en voor anderen. Om het relatieve gewicht van een maatschappelijk verantwoorde keuze te bepalen, wordt deze optie afgezet tegen dezelfde vier categorieën als op pagina 5 van de enquête. Telkens kan aangeven worden wat de respondent belangrijker vindt bij een verhuizing.

Martin Mentink

9 april 2014

70

Door middel van vier sliders vraagt de enquête vervolgens door op de mening van de respondenten over een huisvestingskeuze. Is dit meer van belang bij grote kantoorpanden dan bij kleine, is het meer van belang bij de werkgever van de respondent dan bij andere bedrijven en wat is hun mening over de achtergelaten panden, voor wie is de verantwoordelijkheid? Dit zijn bevindingen vanuit de interviews die hier getest worden. Opnieuw twee sliders vragen dan naar de invloed van huisvesting in het algemeen op de beslissing om voor de werkgever te gaan en te blijven werken. De laatste pagina van de enquête bevat drie sliders die vragen naar een verandering in het handelen van de werknemers. Is de huisvesting en de huisvestingskeuze van belang voor werknemers (geweest) voor de beslissing om voor de werkgever te (blijven) werken. Is er verschil tussen een positieve en een negatieve beslissing en is de publiciteit in de media van invloed? Resultaten De resultaten van deze enquête zullen inzicht verschaffen in de waarde die door medewerkers gehecht wordt aan een huisvestingskeuze. Heeft deze keuze invloed op het imago en invloed op het handelen. Uiteindelijk zullen deze enquêtes een antwoord geven op de laatste 3 deelvragen: -

-

-

In hoeverre is het achterlaten van een significante hoeveelheid leegstand bij een verhuizing van een bedrijf van invloed op het imago van deze bedrijf bij diens werknemers? (vraag 14, 15, 16 en 17) Wat is voor werknemers het relatieve gewicht van een maatschappelijke verantwoorde keuze ten opzichte van andere factoren? (vraag 13 en 18) In hoeverre heeft een verandering in het imago van een bedrijf onder werknemers invloed op de bereidheid van deze werknemers om te blijven werken bij de betreffende bedrijf? (vraag 23, 24, 25, 26 en 27)

De andere vragen hebben betrekking op algemene kenmerken van de respondent (vraag 1 t/m 12) en testen verschillende bevindingen uit de interviews (vraag 19, 20, 21 en 22).

Martin Mentink

9 april 2014

71

4.2 | Data-analyse Inleiding Alle geïnterviewde personen die werkzaam zijn bij een private onderneming zijn benaderd om de enquête uit te zetten binnen hun bedrijf. Van deze bedrijven waren Deloitte, Eneco, TNT en Mitros niet bereid mee te werken. Dat had niet specifiek met de inhoud te maken, maar meer met de tijd die het invullen kost en de hoeveelheid enquêtes die in het verleden al verzonden zijn binnen deze bedrijven. De bedrijven waar de enquête wel is uitgezet zijn Capgemini, Royal HaskoningDHV en Grontmij. Huisvestingskeuze De enquête is daarmee uitgezet onder drie bedrijven die recent allemaal een andere huisvestingskeuze hebben gemaakt. Capgemini is om financiële redenen verhuisd naar nieuwbouw. Grontmij kiest bewust voor bestaande bouw als statement richting de eigen klanten en DHV heeft het eigen hoofdkantoor gerenoveerd, dit leverde zowel een besparing op de eenmalige investeringskosten als op de jaarlijkse energiekosten op. In Figuur 9 zijn voor deze drie bedrijven nogmaals de tijdslijn en de sterdiagrammen weergegeven. Daarbij is belangrijk om te vermelden dat de enquête is uitgezet onder werknemers van het fusiebedrijf Royal HaskoningDHV, de renovatie van het hoofdkantoor van DHV is anderhalf jaar voor de fusie al afgerond. Voor de fusie waren 41 respondenten (70%) werkzaam bij DHV. 14 kwamen er van Royal HaskoningDHV (24%), de overige 4 respondenten werkten ten tijde van de fusie nog niet voor een van deze twee bedrijven. Afzetgroep Bij Capgemini is de enquête door de geïnterviewde via een email en een extra herinnering rondgestuurd naar een groep van 500 man die relatief veel op het hoofdkantoor van Capgemini in Utrecht te vinden zijn. Bij Royal HaskoningDHV is de enquête in een mail rondgestuurd aan de medewerkers die op het kantoor in Maastricht werken. In dit kantoor op Maastricht-Aachen Airport zijn onlangs oud-Haskoning en oud-DHV medewerkers samengevoegd in een pand dat voorheen een DHV-kantoor was. Er werken rond de 100 personen. Er is geen herinnering gestuurd. Grontmij was niet bereid de enquête organisatie of vestiging breed uit te zetten, vanwege de mogelijke gevoeligheid van het actuele onderwerp. Men zit nog midden in het landelijke relocatieproces, mogelijk zou dit commotie veroorzaken. Wel is de enquête uitgezet onder een door de geïnterviewde geselecteerde groep van 31 personen, voornamelijk managers binnen Grontmij. Met deze selectiebias zal rekening gehouden moeten worden bij het vergelijken van de drie verschillende bedrijven. De eerste email is gestuurd door de geïnterviewde, de herinnering door ondergetekende. De begeleidende teksten bij de e-mails zijn te vinden in Bijlage VIII. In Tabel 14 in de respons rate weergegeven. De eerste rij geeft aan naar hoeveel werknemers de email is verstuurd, met tussen haakjes het aantal keer. De overige rijen geven aan hoeveel werknemers op de link geklikt hebben (benaderd), met de enquête zijn begonnen en hoeveel de enquête hebben afgerond. Opvallend is het verschil tussen de respons bij Royal HaskoningDHV, die erg hoog is en bij Capgemini, die vrij laag is.

Martin Mentink

9 april 2014

72

Figuur 9 – tijdslijn en scoring op sterdiagrammen

Capgemini

Grontmij

Royal HaskoningDHV

Aangeschreven

~500 (2x)

31 (2x)

~100 (1x)

Benaderd

38 (~8%)

22 (71%)

100 (~100%)

Begonnen

27 (71% van benaderd)

18 (82% van benaderd)

73 (73% van benaderd)

Afgerond

24 (63% van benaderd,

16 (73% van benaderd,

59 (59% van benaderd,

89% van begonnen)

89% van begonnen)

81% van begonnen)

Tabel 14 - respons rate

Het bovenstaande zorgt ervoor dat er een totale dataset is met 99 respondenten (N = 99), waarbij de meerderheid, namelijk 60%, op dit moment werkzaam is bij Royal HaskoningDHV, zoals ook te zien is in Figuur 10.

Martin Mentink

9 april 2014

73

Verdeling respondenten, N = 99

16%

Capgemini, N = 24

24%

Royal HaskoningDHV, N = 59 Grontmij, N = 16

60%

Figuur 10 - verdeling respondenten

Tabel 15 geeft algemene data van de respondenten weer betreffende geslacht, leeftijd, hoe lang ze inmiddels werkzaam zijn bij het bedrijf, of ze een vast contract hebben en over het soort functie. Capgemini

Grontmij

Royal HaskoningDHV

N

24

16

59

Man

18 (75%)

12 (75%)

42 (71%)

Vrouw

6 (25%)

4 (25%)

17 (29%)

Gemiddelde leeftijd (range)

39 jaar (23-60)

48 jaar (31-62)

41 jaar (22-63)

Werkzaam bij bedrijf (range)

9 jaar (0-26)

15 jaar (3-37)

9 jaar (0-28)

Vast contract

23 (96%)

16 (100%)

52 (88%)

Ondersteunende functie

3 (13%)

2 (13%)

8 (14%)

Uitvoerende functie

18 (75%)

1 (6%)

44 (75%)

Leidinggevende functie

3 (13%)

13 (81%)

3 (5%)

Tabel 15 - beschrijvende statistiek

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de meerderheid van de respondenten een man is met een vast contract. Daarbij zijn de werknemers van Grontmij gemiddeld een stuk ouder dan de werknemers van Capgemini en Royal HaskoningDHV en werken ze al langer bij het bedrijf. Dit heeft te maken met het feit dat de enquête bij Grontmij is verspreid onder voornamelijk managers binnen het bedrijf: de meerderheid bekleed inderdaad een leidinggevende functie, terwijl bij Capgemini en Royal HaskoningDHV de meerderheid van de respondenten een uitvoerende functie heeft. In Bijlage IX is de hercodering van functie naar functiecategorieën te vinden. Figuur 11 visualiseert enkele statistieken van de werknemers. Hier is opnieuw te zien dat de functieverdeling bij de respondenten van Grontmij duidelijk anders is. Dit blijkt niet direct gekoppeld aan een ander opleidingsniveau, de meerderheid van de respondenten is bij alle bedrijven hoger opgeleid. Wel zijn er verschillen te zien in het antwoord op de vraag wat de werknemers na hun carrière bij hun huidige werkgever willen gaan doen: als vervolgstap wordt bij Capgemini vooral een andere werkgever genoemd, terwijl de werknemers van Grontmij en RoyalHaskoningDHV in meerderheid bij hun huidige werkgever met pensioen willen gaan.

Martin Mentink

9 april 2014

74

Figuur 11 - beschrijvende statistiek m.b.t. de werknemers

Tenslotte is in de enquête gevraagd hoeveel tijd de respondenten op het kantoor van hun werkgever werken en hoeveel uur bij de klant of thuis. De gegevens zijn te vinden in Tabel 16 en Tabel 17. Daarbij valt op dat de medewerkers van Capgemini het minste op het eigen kantoor te vinden zijn: zij zitten relatief vaak bij een klant of ze werken thuis. Deze demografische gegevens kunnen gebruikt worden om de steekproef bij de drie bedrijven te controleren. Zo is dus te zien dat er door de manier van selecteren van respondenten een bias is ontstaan. Daarnaast kunnen de demografische gegevens gebruikt worden om correlaties te vinden tussen deze karakteristieken van de respondenten en hun antwoorden op de vervolgvragen in de enquête.

Tijd op kantoor per week Capgemini

Grontmij

RHDHV

Totaal

0-10 uur

38%

0%

12%

16%

10-20 uur

4%

12%

10%

9%

20-30 uur

33%

44%

39%

38%

>30 uur

25%

44%

39%

37%

Tabel 16 - tijd op kantoor per week

Martin Mentink

9 april 2014

75

Werken bij klant

Thuiswerken

Capgemini

Grontmij

RHDHV

Capgemini

Grontmij

RHDHV

46%

50%

44%

27%

19%

47%

Dagdeel/week 12%

25%

19%

9%

62%

36%

Dag/week

0%

25%

10%

41%

19%

12%

>dag/week

42%

0%

27%

23%

0%

5%

Niet

Tabel 17 - werken bij klant en thuis

Martin Mentink

9 april 2014

76

4.3 | Imago Inleiding Deze paragraaf zal inzicht bieden in hoeverre het achterlaten van leegstand bij een verhuizing van een bedrijf van invloed is op het imago van dit bedrijf bij diens werknemers. Hiervoor worden vraag 14 t/m 17 van de enquête gebruikt, zie voor de vragen ook Bijlage VII. Resultaten Nog voor de leegstand genoemd wordt in de enquête, wordt de respondenten gevraagd naar welke optie(s) de werkgever in eerste instantie moet kijken wanneer de huidige huisvesting om wat voor reden dan ook niet meer voldoet. Daarbij wordt de keuze gegeven uit renovatie van het bestaande pand, een verhuizing naar bestaande bouw of een verhuizing naar nieuwbouw. Tevens is er de mogelijkheid om meer dan één optie aan te vinken: zo kunnen de respondenten bijvoorbeeld aangeven dat in eerste instantie alle opties bekeken moeten worden, dat in eerste instantie alleen renovatie een optie is, of dat er in eerste instantie niet naar nieuwbouw gekeken moet worden, maar enkel naar een renovatie of een verhuizing naar bestaande bouw. Om deze reden tellen de percentages dus op tot boven de 100%. De resultaten zijn te vinden in Figuur 12. 100% 90% 80% 70% 60%

Renovatie

50%

Bestaande bouw

40%

Nieuwbouw

30% 20% 10% 0% Capgemini

Grontmij

RHDHV

totaal

Figuur 12 - opties voor vernieuwde huisvesting

Renovatie van het huidige kantoor (56%) en verhuizen naar bestaande bouw (59%) worden beiden door meer dan de helft van de respondenten genoemd als mogelijke eerste optie wanneer de huidige huisvesting niet meer voldoet. Wel geeft nog 19% van de respondenten aan dat nieuwbouw al in eerste instantie een optie kan zijn. Hierbij is het erg opvallend om te zien dat ‘renovatie’ bij Capgemini het hoogst scoort en bij Royal HaskoningDHV het laagst. Dit terwijl er juist bij Capgemini recent is gekozen voor nieuwbouw en bij Royal HaskoningDHV een renovatie is geweest van het hoofdkantoor van DHV in Amersfoort. In de enquête wordt de respondenten vervolgens kort uitgelegd dat er een grote kantorenleegstand bestaat in Nederland. Hierna wordt de vraag gesteld in hoeverre de respondent het belangrijk vindt dat de werkgever bij een verhuizing kiest voor bestaande bouw in plaats van nieuwbouw. Met een

Martin Mentink

9 april 2014

77

rapportcijfer van 1 tot en met 10 met een interval van 0.5 geeft de respondent aan hoe belangrijk dit is, waarbij 10 het meest belangrijk is en een 1 het minst belangrijk. Daarnaast wordt door middel van een zelfde slider gevraagd of de werknemers vinden dat deze keuze direct van invloed is op het imago voor henzelf en hoe ze inschatten dat dat geldt voor anderen. Tabel 18 geeft de mediaan en de range van de rapportcijfers voor deze drie vragen. De keuze voor bestaande bouw wordt daarbij erg belangrijk gevonden met een mediaan van een 8, gemeten over alle respondenten. Daarnaast wordt er ingeschat dat de invloed op het imago groter is onder anderen (mediaan van een 7) dan onder de werknemer zelf (6.5). Keuze voor bestaande

Imago bij werknemer

Imago onder derden

bouw N

Mediaan

Range

Mediaan

Range

Mediaan

Range

Capgemini

24

7

3-10

6

2.5-10

7

2.5-9

Grontmij

16

8.5

6-10

8

1-10

8

2.5-10

RHDHV

59

8

1-10

6

1-10

7

1.5-9

Totaal

99

8

1-10

6.5

1-10

7

1.5-10

Tabel 18 – mediaan en range voor vraag 15, 16, 17 per bedrijf

Er valt op dat de werknemers van Grontmij hogere cijfers geven dan werknemers van de andere twee bedrijven, mogelijk komt dit door de grote groep leidinggevende respondenten bij Grontmij, die vaker voor een sociaal gewenst antwoord kiezen. Vanwege deze selectiebias worden de resultaten uitgesplitst per functie in Tabel 19. Verder is een grote spreiding in de resultaten te zien. Er worden zowel zeer lage als zeer hoge cijfers gegeven door de respondenten. Keuze voor bestaande

Imago bij werknemer

Imago onder derden

bouw N

Mediaan

Range

Mediaan

Range

Mediaan

Range

Ondersteunend

13

8

3-10

5

1.5-8

5.5

3.5-9.5

Uitvoerend

63

8

1.5-10

6

1-10

7

1.5-10

Leidinggevend

19

8

3.5-10

8

1-10

8

2.5-10

Anders

4

8.75

1-10

6

1-10

8

7-10

Totaal

99

8

1-10

6.5

1-10

7

1.5-10

Tabel 19 - mediaan en range voor vraag 15, 16, 17 per functie

In Tabel 20 wordt vervolgens getest of de antwoorden op de drie enquêtevragen significant verschillen onder de groepen werknemers met verschillende functies. Om dat te doen zijn de 19 antwoordmogelijkheden teruggebracht tot 2 groepen, waarbij de mediaan dient als scheidingslijn. In het voorbeeld van vraag 15 betekent dat het volgende: 1-8 = 0 en 8.5-10 = 1, want de mediaan is 8. Vervolgens worden er met SPSS crosstabs gegenereerd, waarin de functies worden uitgezet tegen de rapportcijfers. In elke cel wordt hierin het verwachte aantal respondenten vergeleken met het daadwerkelijke aantal respondenten, om zo mogelijke verschillen tussen de functiegroepen te vinden. Omdat p > 0.05 voor alle drie de vragen, kan hier gesteld worden met een betrouwbaarheid

Martin Mentink

9 april 2014

78

van 95% dat er geen significante verschillen zijn tussen de verschillende functiegroepen in hun antwoord op vraag 15, 16 en 17.

X² waarde df Asymp. Sig. Keuze voor bestaande bouw 1.112

3

0.774

Imago bij werknemers

3.512

3

0.319

Imago onder derden

7.351

3

0.062

Tabel 20 – toetsing op significante verschillen

Figuur 13 toont het histogram behorende bij de antwoorden op vraag 15, het belang van de keuze voor bestaande bouw. Hierin zijn de cijfers te zien die de respondenten verbonden hebben aan de vraag of, met het oog op de kantorenleegstand, een werkgever bij een verhuizing voor bestaande bouw moet kiezen. Hierbij staan de rapportcijfers op de x-as, waarbij elk halve punt boven de hele waarde is samengenomen met deze hele waarde. Op de y-as staat de frequentie. Hier is de grote spreiding van antwoorden te zien: van respondenten die het in het geheel niet eens zijn met de stelling (1), tot respondenten die het er volledig mee eens zijn (10). Daarbij is er een grote piek op de 8, wat ook de mediaan is. Keuze voor bestaande bouw vanwege leegstand 30 25 20 15 10 5 0 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Figuur 13 - histogram keuze bestaande bouw i.p.v. nieuwbouw

Figuur 14 toont de histogrammen voor de volgende twee vragen in de enquête. Hierbij is te zien dat de invloed op het imago onder de werknemers een nog grotere spreiding kent, waarbij de mediaan op 6.5 ligt. Ook hier is de range 1-10, maar de lage getallen komen allemaal vaker voor en de piek (hier bij 7 en 7.5) is een stuk lager. De invloed op het imago onder derden wordt weer wat groter ingeschat, met een duidelijke piek bij de cijfers tussen de 7 en de 8.5. De mediaan ligt hier op een 7. In Tabel 21 worden door middel van een t-test de rapportcijfers op deze 3 vragen vergeleken. In alle drie de gevallen is p < 0.05, dus kan er met een betrouwbaarheid van 95% gezegd worden dat de waarden significant van elkaar verschillen.

Martin Mentink

9 april 2014

79

Invloed op imago onder werknemers

Invloed op imago onder derden

25

25

20

20

15

15

10

10

5

5

0

0 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Figuur 14 – histogram van imago onder werknemers en derden

Mean

SD

SE

t

df

Sig. (2-tailed)

Bestaand kantoor – imago werknemers

1.5556

2.9562

0.2971

5.236

98

0.000

Bestaand kantoor – imago derden

0.7273

2.8476

0.2862

2.541

98

0.013

Imago werknemers – imago derden

-0.8283

2.0679

0.2078

-3.985

98

0.000

Tabel 21 - paired samples t-test

Vervolgens is getest of de antwoorden op bovenstaande vragen onderling gecorreleerd zijn. Het belang van de keuze voor bestaande bouw is positief gecorreleerd met de invloed van een huisvestingskeuze op het imago onder werknemers (correlatiecoëfficiënt van 0.165) met een betrouwbaarheid van 95%, want p < 0.05 (zie Tabel 22). Ook de invloed van een huisvestingskeuze op het imago dat een werknemers zelf van het bedrijf heeft en de invloed zoals de werknemer inschat die anderen hebben van het bedrijf zijn significant positief gecorreleerd, met een correlatiecoëfficiënt van 0.413. Keuze voor

Invloed op

Invloed op

bestaande bouw

imago onder

imago onder

vanwege leegstand

werknemers

derden

(vraag 15)

(vraag 16)

(vraag 17)

1.000

0.165

0.072

0.025

0.332

Keuze voor

Kendall’s tau_b

bestaande bouw

Sig. (2-tailed)

vanwege leegstand

N

99

99

99

Invloed op imago

Kendall’s tau_b

0.165

1.000

0.413

onder werknemers

Sig. (2-tailed)

0.025

N

99

0.000 99

99

Tabel 22 – correlatie test

Martin Mentink

9 april 2014

80

Conclusie De deelvraag ‘in hoeverre is het achterlaten van een significante hoeveelheid leegstand bij een verhuizing van een bedrijf van invloed op het imago van deze bedrijf bij diens werknemers,’ is als volgt te beantwoorden: Werknemers vinden in grote meerderheid (81%) dat nieuwbouw niet de eerste optie moet zijn wanneer de bestaande huisvesting niet meer voldoet. Vervolgens is er weinig verschil tussen de voorkeur voor renovatie van het bestaande pand (56%), of een verhuizing naar bestaande bouw (59%), de respondenten geven die opties ongeveer even vaak aan als eerste optie wanneer er naar vernieuwing van de huisvesting wordt gekeken. Wanneer er gekeken wordt hoe belangrijk de werknemers de keus voor bestaande bouw vinden ten opzichte van nieuwbouw, dan volgt uit de rapportcijfers (mediaan van een 8) dat werknemers daar relatief veel belang aan hechten. Hoewel er een spreiding te zien in de rapportcijfers, de stelling wordt zowel met een 1 beoordeeld als met een 10, is er bij het cijfer 8 een grote piek te zien. Ook heeft deze keuze voor een meerderheid invloed op het imago dat zij zelf van het bedrijf hebben: tussen deze twee vragen is een significante correlatie gevonden. Hier is de spreiding in rapportcijfers echter groter en de mediaan lager: een 6.5. Dit betekent voor een deel van de respondenten dat er belang wordt gehecht aan de keuze, maar dat de keuze niet doorwerkt in het imago. Van de werknemers geeft 59% de invloed op het imago een rapportcijfer van een 6 of hoger, als mate van belang. 28% geeft het zelfs een 8 of hoger, 22% geeft lager dan een 4. De werknemers schatten de invloed van een huisvestingskeuze op het imago onder anderen hoger in dan de invloed op het imago dat ze zelf van het bedrijf hebben. De mediaan is een 7. 73% geeft hoger dan een 6, 39% hoger dan een 8 en 10% lager dan een 4. Er is een significante correlatie tussen de invloed op het imago onder de werknemers zelf en de invloed zoals de werknemers die inschatten onder anderen.

Martin Mentink

9 april 2014

81

4.4 | Relatief gewicht Inleiding Hier zal ingegaan worden op de antwoorden op de enquêtevragen 13 en 18. Met behulp van deze data zal ingegaan worden op de waarde die gehecht wordt door werknemers aan een maatschappelijk verantwoorde keuze bij een verhuisbeweging ten opzichte van vier van de categorieën die uit de interviews volgden, de belangrijkste aanleidingen voor bedrijven om te verhuizen. Resultaten rangorde De respondenten is gevraagd wat zij voor hun werkgever de belangrijkste reden vonden om de eigen huisvesting te heroverwegen. Daarbij konden de respondenten de volgende vier opties in volgorde zetten van het meest tot het minst belangrijk, als aanleiding voor een verhuizing: -

een financiële reden (het kan goedkoper of het bespaart op de kosten) een duurzame reden (het kan groener) een bedrijfsprocesmatige reden (het levert werk op of het verbetert de kwaliteit van de werkomgeving) een organisatorische reden (het verbetert de interne organisatie en daarmee de geleverde kwaliteit)

In deze rangorde werd de bedrijfsprocesmatige reden het vaakst genoemd als meest belangrijk, namelijk door 54% van de respondenten. Zie hiervoor ook Tabel 23. Een duurzame reden als aanleiding om de herhuisvesting te heroverwegen wordt het vaakst genoemd als minst belangrijke reden van deze vier (door 62% van de respondenten). Categorie (N=99) Financieel Duurzaam Bedrijfsproces Organisatie

Het meest belangrijk 27% 5% 54% 14%

Eén na belangrijkst 27% 8% 22% 43%

Twee na belangrijkst 31% 23% 17% 29%

Het minst belangrijk 15% 62% 7% 14%

Tabel 23 – belangrijkste redenen als aanleiding voor een herhuisvesting (vraag 13)

Figuur 15 visualiseert deze tabel. Ook hier is goed te zien dat de meeste werknemers een bedrijfsprocesmatige reden belangrijker vinden dan een duurzame reden, terwijl redenen in de andere twee categorieën zich daar tussenin bevinden.

Martin Mentink

9 april 2014

82

100% 90% 80% 70% 60%

Organisatie

50%

Bedrijfsproces

40%

Duurzaam

30%

Financieel

20% 10% 0% Het meest belangrijk

Eén na belangrijkst

Twee na belangrijkst

Minst belangrijk

Figuur 15 – belangrijkste redenen als aanleiding voor een herhuisvesting (vraag 13)

Vervolgens is de rangorde van de functiegroepen onderling vergeleken. Per categorie zijn de waarden van de Pearson Chi-kwadraattoets, het aantal vrijheidsgraden en de significantie te vinden in Tabel 24. Uit deze tabel blijkt dat voor de categorie ‘financieel’ en voor de categorie ‘organisatie’, met een betrouwbaarheid van 95% de antwoorden significant verschillen tussen de functiegroepen, want p < 0.05.

Functie *

X² waarde

df

Asymp. Sig.

Financieel

21.061

9

0.012

Duurzaam

15.843

9

0.07

Bedrijfsproces

14.649

9

0.101

Organisatie

18.291

9

0.032

Tabel 24 – Pearson toets rangorde

In Figuur 16 zijn deze twee categorieën gevisualiseerd, om de verschillen tussen de functiegroepen in beeld te brengen. Aan de linkerkant staat de scoring van een financiële reden. Wat opvalt, is dat de respondenten met een ondersteunende functie deze reden belangrijker vinden dan de respondenten met een leidinggevende functie. Voor een bedrijfsprocesmatige reden, weergegeven aan de rechterkant, geldt dit juist andersom. Een reden in deze categorie wordt relatief veel op de eerste plaats gezet door leidinggevenden, terwijl respondenten met een ondersteunende functie hier over het algemeen minder belang aan hechten.

Martin Mentink

9 april 2014

83

Financiële reden

Organisatorische reden

100% 90% 80% 70% 60%

Het meest belangrijk

50%

Twee na belangrijkst

40%

Eén na belangrijkst

30%

Het minst belangrijk

20% 10% 0%

Figuur 16 – belang van twee categorieën voor functiegroepen (vraag 13)

Resultaten keuze Naast de rangordevraag, is de respondenten in de enquête ook gevraagd om een keuze te maken. Wat is belangrijker: een maatschappelijke verantwoorde huisvestingskeuze of een reden in één van de vier genoemde categorieën. Een maatschappelijke keuze is gedefinieerd als het kiezen door een bedrijf voor een renovatie of voor bestaande bouw in plaats van nieuwbouw vanwege de grote kantorenleegstand in Nederland. Op deze manier kan het relatieve gewicht van deze keuze voor werknemers ten opzichte van andere factoren bepaald worden. De werknemers kregen de vraag wat ze belangrijker vinden voor de nieuwe huisvesting van hun werkgever, een maatschappelijk verantwoorde keuze of: -

de kosten voor de werkgever voor het nieuwe pand (financieel) de duurzaamheid van het nieuwe pand (duurzaam) de kwaliteit van de werkomgeving in het nieuwe pand (bedrijfsproces) de interne organisatie in het nieuwe pand (organisatie)

In Figuur 17 is in het groen het percentage werknemers te zien dat voor de maatschappelijke verantwoorde huisvestingskeuze koos. In het blauw is het percentage te zien dat de andere categorie belangrijker vond. Hier is te zien dat ‘bedrijfsproces’ de belangrijkste categorie blijft voor de werknemers. 78% van de werknemers vindt de kwaliteit van de werkomgeving daarmee belangrijker dan een maatschappelijk verantwoorde keuze. De duurzaamheid van het nieuwe pand is met 44% van de werknemers die dit belangrijker vindt dan een keuze voor een renovatie of voor bestaande bouw duidelijk minder belangrijk. ‘Financieel’ en ‘organisatie’ zitten hier opnieuw tussenin. Ook voor deze keuze is net als bij de rangorde een vergelijking gemaakt tussen de antwoorden van de functiegroepen. Zoals in Tabel 25 is te zien, is hier geen significant verschil gevonden.

Martin Mentink

9 april 2014

84

100% 90% 80% 70% 60% 50%

Maatschappelijk verantwoorde keuze

40%

Categorie

30% 20% 10% 0% Financieel

Duurzaam

Bedrijfsproces Organisatie

Figuur 17 - relatief gewicht categorieën (vraag 18)

Functie *

X² waarde

df

Asymp. Sig.

Financieel

7.240

3

0.065

Duurzaam

1.317

3

0.725

Bedrijfsproces

3.660

3

0.301

Organisatie

0.323

3

0.956

Tabel 25 – Pearson toets keuze

Conclusie De deelvraag ‘wat is voor werknemers het relatieve gewicht van een maatschappelijke verantwoorde keuze ten opzichte van andere factoren,’ is als volgt te beantwoorden: Werknemers vinden de factor ‘bedrijfsproces’ het meest belangrijk en ‘duurzaam’ het minst. Daarbij vindt leidinggevend personeel een organisatorische keuze belangrijker en ondersteunend personeel een financiële keuze. Wanneer deze categorieën afzonderlijk tegen een maatschappelijk verantwoorde keuze worden uitgezet, geeft 78% van de werknemers een bedrijfsprocesmatige keuze de voorkeur boven een maatschappelijk verantwoorde keuze. Bij duurzaam is dit met 44% een stuk lager. Financieel en organisatorisch zitten hier met 58% van de werknemers die een dergelijke reden belangrijker vinden dan een maatschappelijke keuze tussenin. Dit betekent dat er in alle gevallen een groep werknemers is bij wie de maatschappelijke verantwoorde keuze de voorkeur krijgt boven een reden in een andere categorie. Deze groep is dus bereid een prijs te betalen om niet in nieuwbouw gehuisvest te worden. Bij deze keuze zijn geen significante verschillen tussen de werknemers te zien. Het kan opvallend genoemd worden dat ‘duurzaam’ het minst gekozen wordt door de werknemers: zowel wanneer er naar een rangorde wordt gevraagd, als wanneer de categorieën afzonderlijk tegen een maatschappelijk verantwoorde keuze worden afgezet. Blijkbaar hechten werknemers in eerste instantie meer waarde aan een directe vorm van concurrentievoordeel, dan aan een indirecte vorm.

Martin Mentink

9 april 2014

85

4.5 | Gedrag Inleiding In deze paragraaf wordt onderzocht of de verandering in imago, zoals te zien in paragraaf 4.3, ook een verandering in gedrag teweeg kan brengen. Hiervoor worden vraag 23 t/m 27 uit de enquête gebruikt. Resultaten Eerst is de respondenten in algemene zin gevraagd of de huisvesting van de werkgever van invloed geweest is op hun keuze om er te gaan werken en vervolgens om er te blijven werken. De respondenten konden hier opnieuw een rapportcijfer geven op een half punt nauwkeurig op een schaal van 1 tot 10, van helemaal niet belangrijk tot heel belangrijk. Uit de data blijkt dat respectievelijk 45% en 32% van de respondenten de twee bovengenoemde vragen met een 1, in het geheel niet belangrijk, beantwoorden. Vervolgens is er onder de overige respondenten een redelijk gelijkwaardige spreiding te zien over alle andere cijfers. Uit Tabel 26 blijkt dat met als mediaan het cijfer 1.5, de huisvesting voor de meeste werknemers geen rol speelt in de keuze van werknemers om voor een bedrijf te gaan werken. Wel is hier een grote spreiding in de antwoorden te zien. Met een mediaan van een 3 is de huisvesting wel belangrijker voor de werknemers om bij het bedrijf te blijven werken, maar nog altijd is dit cijfer vrij laag. De huisvesting van mijn werkgever is van invloed (geweest) op mijn keuze om er te:

N

gaan werken

blijven werken

Mediaan Range

Mediaan Range

Ondersteunend 12 1

1-10

4

1-8.5

Uitvoerend

63 2

1-10

5

1-10

Leidinggevend

19 1

1-7.5

1.5

1-8

Anders

4

1-2

1.5

1-5

Totaal

99 1.5

1-10

3

1-10

1

Tabel 26 - invloed huisvesting

In Tabel 27 is te zien dat de gegeven scores significant verschillen tussen de functiegroepen bij de eerste vraag, over het gaan werken bij de werkgever, want p < 0.05. Het uitvoerend personeel hecht hier meer waarde aan dan het overige personeel. Voor de tweede vraag, de invloed van de huisvesting van de werkgever op de keuze om te blijven werken, is geen significant verschil gevonden. Uit Tabel 28 volgt dat de cijfers tussen deze twee vragen onderling significant verschillen, p < 0.05. De huisvesting is dus voor werknemers belangrijker in de keuze om bij een werkgever te blijven, dan dat deze was in de keuze om er te gaan werken.

Martin Mentink

9 april 2014

86

X² waarde df Asymp. Sig. Gaan werken

8.629

3

0.035

Blijven werken 4.424

3

0.219

Tabel 27 – Pearson toets

Gaan werken – blijven werken

Mean

SD

SE

t

df

Sig. (2-tailed)

1.15152

2.43639

0.24487

-4.703

98

0.000

Tabel 28 – paired samples t-test

Tenslotte is de respondenten gevraagd naar een verandering in hun gedrag door een veranderd imago. Heeft een maatschappelijk verantwoorde keuze van een bedrijf een positieve invloed op hun keuze om er te blijven. En heeft een keuze die ingaat tegen het maatschappelijk belang een negatieve invloed, enerzijds bij veel publiciteit, anderzijds bij geen of weinig publiciteit. Tabel 29 laat de mediaan en de spreiding van deze vragen zien, wederom op een schaal van 1 tot 10. Het is van invloed op de keuze om bij mijn werkgever te blijven werken wanneer er een huisvestingskeuze gemaakt wordt die maatschappelijk: wel verantwoord is

niet verantwoord is,

niet verantwoord is,

met veel publiciteit.

met weinig publiciteit.

Range

Mediaan

Range

Mediaan

Range

Ondersteunend 13 3.5

1-7

3

1-7

3

1-7

Uitvoerend

61 5

1-9

5.5

1-10

5

1-9

Leidinggevend

18 3.25

1-10

3

1-8.5

2.25

1-8.5

Anders

4

1-7

1

1-7

3

Totaal

96 5

1-10

5

1-10

4.25

N

Mediaan

1.5

1-10

Tabel 29 - gedrag werknemers

In Figuur 18, waar opnieuw de halve waarden zijn samengevoegd met het voorgaande hele getal, is te zien dat de 1 het meest gekozen cijfer is: voor deze werknemers heeft deze beslissing dus in het geheel geen invloed op hun keuze om te blijven bij de werkgever. Wel is er piek te zien voor de getallen 5, 6 en 7. Voor 51% van de respondenten geldt dat ze minimaal een 5 hebben gegeven wat betreft de positieve invloed bij een maatschappelijk verantwoorde keuze, 23% gaf minimaal een 7.

Martin Mentink

9 april 2014

87

Positieve invloed door positieve keuze

Negatieve invloed door negatieve keuze met veel publiciteit

25

25

20

20

15

15

10

10

5

5

0

0 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Figuur 18 - invloed van huisvestingskeuze op gedrag medewerkers

De invloed van een huisvestingskeuze werkt beide kanten op: 53% geeft minimaal een 5 voor een negatieve invloed door een keuze die ingaat tegen het maatschappelijk belang en veel publiciteit krijgt, 25% gaf minimaal een 7. Ook hier is weer getoetst op significante verschillen tussen de functiegroepen, zoals te zien is in Tabel 30. Een significant verschil is aanwezig bij de 2e en de 3e vraag, waar een niet verantwoorde keuze wordt gemaakt door de werkgever, want p < 0.05. Leidinggevend en ondersteunend personeel hechten hier duidelijk minder waarde aan dan uitvoerend personeel.

X² waarde df Asymp. Sig. Verantwoorde keuze

2.364

3

0.500

Niet verantwoord, veel publiciteit

10.154

3

0.017

3

0.036

Niet verantwoord, weinig publiciteit 8.540 Tabel 30 – Pearson toets

Vervolgens is door een paired samples t-test, zie Tabel 31, onderzocht of de rapportcijfers significant van elkaar verschillen voor de drie enquête vragen. Dit is met 95% betrouwbaarheid alleen het geval voor het verschil tussen de cijfers voor een onverantwoorde keuze met veel publiciteit en een onverantwoorde keuze met weinig publiciteit, want p < 0.05. Werknemers zullen dus eerder conclusies aan een huisvestingskeuze verbinden wanneer deze keuze veel publiciteit vergaard.

Verantwoord – niet verantwoord,

Mean

SD

SE

t

df

Sig. (2-tailed)

-0.1979

2.6670

0.2725

-0.726 95 0.469

0.2396

2.7319

0.2788

0.859

95 0.392

0.4375

1.7789

0.7979

2.410

95 0.018

veel publiciteit Verantwoord – niet verantwoord, weinig publiciteit Veel publiciteit – weinig publiciteit Tabel 31 - paired samples t-test

Martin Mentink

9 april 2014

88

Tenslotte is de correlatie van bovenstaande antwoorden onderling en met de invloed die een huisvestingskeuze heeft op het imago onder werknemers getest. De resultaten zijn te vinden in Tabel 32. Bovenstaande stellingen zijn onderling allemaal significant positief gecorreleerd met een betrouwbaarheid van 95%, want p < 0.05. Zo heeft de correlatie tussen een positieve invloed op het gedrag bij verantwoorde keuze en een negatieve invloed bij een onverantwoorde keuze met veel publiciteit een correlatie coëfficiënt van 0.367. De correlatie coëfficiënt van een onverantwoorde keuze met veel publiciteit en één met weinig publiciteit komt zelfs op 0.693. De invloed van een huisvestingskeuze op het imago van werknemers is zoals gezegd gecorreleerd met zowel een positieve invloed door een sociaal verantwoorde keuze (0.198) als met een negatieve invloed bij een sociaal onverantwoorde keuze met veel publiciteit (0.173) en met weinig publiciteit (0.206).

Invloed op imago

Verantwoorde

Niet

onder werknemers

keuze

verantwoord,

(vraag 16)

veel publiciteit

Verantwoorde

Kendall’s tau_b

0.198

1.000

0.367

keuze

Sig. (2-tailed)

0.008

(vraag 25)

N

96

96

96

Niet verantwoord,

Kendall’s tau_b

0.173

0.367

1.000

veel publiciteit

Sig. (2-tailed)

0.020

0.000

(vraag 26)

N

96

96

96

Niet verantwoord, Kendall’s tau_b

0.206

0.351

0.693

weinig publiciteit

Sig. (2-tailed)

0.006

0.000

0.000

(vraag 27)

N

96

96

96

0.000

Tabel 32 – correlatie test

Conclusie De deelvraag ‘in hoeverre heeft een verandering in het imago van een bedrijf onder werknemers invloed op de bereidheid van deze werknemers om te blijven werken bij de betreffende bedrijf,’ kan als volgt beantwoordt worden: Er is een positieve correlatie tussen de mate waarin een huisvestingskeuze van een werkgever invloed heeft op het imago van deze werkgever onder zijn werknemers en de invloed op de beslissing van de werknemer om te blijven bij de werkgever. Deze invloed werkt beide kanten op, zowel positief als negatief. Dat betekent dat een positieve keuze van de werkgever een positieve invloed heeft op de beslissing van de werknemer om bij de werkgever te blijven werken, terwijl een negatieve keuze, vooral bij grote publiciteit, een negatieve invloed heeft op de beslissing om bij de werkgever te blijven.

Martin Mentink

9 april 2014

89

Met beide stellingen waren meer dan de helft van de werknemers het ten minste ten dele eens: respectievelijk 52% en 53% gaven op een schaal van helemaal niet mee eens tot helemaal mee eens van 1 tot 10 een rapportcijfer van minimaal een 5. Dit was nog 23% om 26% voor een 7 of hoger. Bij weinig publiciteit lagen deze percentages op 48% en 19%. Aan de andere kant geldt voor een 39% van de werknemers, ongeacht de invloed die een huisvestingsbeslissing eventueel op hun imago heeft, er geen enkele invloed is op de keuze om te blijven of te vertrekken bij hun werkgever, zij geven een rapportcijfer van een 3 of lager.

Martin Mentink

9 april 2014

90

4.6 | Overige bevindingen Inleiding Naar aanleiding van enkele bevindingen uit de interviews, is in de enquête nog naar enkele andere zaken gevraagd. Het gaat hierbij om vraag 19 tot en met 22. Resultaten Opnieuw konden de respondenten op een schaal van 1 tot 10 aangeven in hoeverre ze het eens waren met de stellingen. De eerste stelling vroeg de respondenten of een maatschappelijk verantwoorde keuze, dus een keuze voor een renovatie of voor een verhuizing naar bestaande bouw, belangrijker is bij grote kantoorpanden dan bij kleine kantoorpanden. Bij de tweede stelling is gevraagd of een dergelijke maatschappelijk verantwoordelijk keuze belangrijker is voor de eigen werkgever dan bij andere bedrijven. Daarnaast werd gesteld dat bij afloop van een huurcontract de verantwoordelijkheid voor de ontstane leegstand bij de huurder blijft, of voor rekening van de eigenaar komt. Grote vs. kleine

Eigen bedrijf vs.

Leegstand

Leegstand

panden

ander bedrijf

verantwoordelijk-

verantwoordelijk-

heid huurder

heid eigenaar

Mediaan

Range

Mediaan

Range

Mediaan

Range

Mediaan

Range

Ondersteunend 5.5

1-8.5

5

1-8

1.5

1-8

9

1-10

Uitvoerend

5.5

1-10

5.5

1-10

3

1-8

8.5

4-10

Leidinggevend

6

1-10

5

1-10

3

1-6

8

5-10

Anders

3

1-8

1.5

1-6

1.5

1-3.5

8.75

2-10

Totaal

5.5

1-10

5

1-10

2.5

1-8

8.5

1-10

Tabel 33 - overige bevindingen enquête

X² waarde df

Asymp. Sig.

Grote vs. kleine panden

1.022

3

0.796

Eigen bedrijf vs. ander bedrijf

1.317

3

0.725

Leegstand verantwoordelijkheid huurder

6.016

3

0.111

Leegstand verantwoordelijkheid eigenaar 0.275

39 0.965

Tabel 34 – Pearson toets

Met een mediaan van een 5.5 wordt een keuze bij grote panden belangrijker gevonden dan bij kleine panden. Uiteraard wordt er bij grotere panden meer leegstand aan het totaal toegevoegd en hierdoor kan een verhuizing ook op meer publiciteit rekenen, waardoor de gevolgen mogelijk nog groter zijn. Bij deze vraag is een grote spreiding in de antwoorden te zien, met meerdere pieken, bij 1, 5 en 8. Er is dus niet echt sprake van eenduidigheid onder de werknemers, maar meer van drie groepen: voor wie kleine panden even belangrijk zijn als grote, een groep die zich niet al te sterk uitspreekt en een groep die een maatschappelijk verantwoorde keuze bij grote panden wel belangrijker vindt. Martin Mentink

9 april 2014

91

Ook bij het eigen bedrijf ten opzichte van andere bedrijven is een grote spreiding te zien, nu met een kleine piek bij de 1. Ook zijn er geen significante verschillen gevonden bij een vergelijking van de antwoorden tussen de functiegroepen en tussen de drie bedrijven. De verwachting dat dit voor Grontmij belangrijk is, omdat Grontmij relatief veel werk voor de gemeente doet en het bedrijf de gemeente niet onder druk wil zetten of extra leegstand wil toevoegen, blijkt dus op basis van de resultaten van de enquête niet gegrond. De antwoorden op de laatste twee vragen zijn erg duidelijk: met een mediaan van 2.5 en 8.5 leggen de respondenten de verantwoordelijkheid voor de leegstand bij de eigenaar van het vastgoed neer. 64% geeft een 3 of lager op de stelling dat de leegstand de verantwoordelijkheid is van de huurder en 79% een 8 of hoger op de stelling dat de leegstand de verantwoordelijkheid is van de eigenaar. Conclusie Tot bepaalde hoogte zien werknemers dat het belang van een maatschappelijk verantwoorde keuze groter wordt naarmate het aantal gehuurde vierkante meters toeneemt. Daarnaast wordt door een deel van de respondenten ingeschat dat een dergelijke keuze belangrijker is voor het eigen bedrijf dan voor andere bedrijven. De verantwoordelijkheid van de ontstane leegstand wordt echter wel duidelijk bij de eigenaar van het vastgoed gelegd, niet bij de vertrekkende huurder.

Martin Mentink

9 april 2014

92

4.7 | Conclusies uit de enquêtes Inleiding Door het uitzetten van de enquête bij drie bedrijven die recent hun huisvesting hebben heroverwogen, is getracht een antwoord te vinden op de volgende drie deelvragen: -

In hoeverre is het achterlaten van een significante hoeveelheid leegstand bij een verhuizing van een bedrijf van invloed op het imago van deze bedrijf bij diens werknemers? Wat is voor werknemers het relatieve gewicht van een maatschappelijke verantwoorde huisvestingskeuze ten opzichte van andere factoren? In hoeverre heeft een verandering in het imago van een bedrijf onder werknemers invloed op de bereidheid van deze werknemers om te blijven werken bij de betreffende bedrijf?

De invloed op het imago Uit de enquête blijkt dat werknemers in meerderheid (81%) vinden dat nieuwbouw niet de eerste optie moet zijn wanneer de bestaande huisvesting niet meer voldoet. Werknemers geven vervolgens aan dat ze de keus voor bestaande bouw ten opzichte van nieuwbouw belangrijk vinden, de rapportcijfers geven hier een mediaan van een 8. Dit is vervolgens gecorreleerd met de invloed op het imago onder de werknemers, maar deze invloed is minder groot. De spreiding in rapportcijfers is hier namelijk groter en de mediaan komt tot een 6.5. Dit betekent dat er belang wordt gehecht aan de keuze, maar dit voor een deel van de respondenten niet doorwerkt in het imago. Van de werknemers geeft 59% de invloed op het imago een rapportcijfer van een 6 of hoger als mate van belang. 28% geeft zelfs een 8 of hoger, 22% geeft lager dan een 4. Relatieve gewicht van verantwoorde keuze Van vier eerder geïdentificeerde categorieën vinden werknemers redenen voor huisvestingskeuzes in de categorie ‘bedrijfsproces’ het meest belangrijk en ‘duurzaam’ het minst. 78% van de werknemers geeft een bedrijfsprocesmatige keuze de voorkeur boven een maatschappelijk verantwoorde keuze. Bij duurzaam is dit met 44% een stuk lager. Financieel en organisatorisch zitten hier met 58% van de werknemers die een dergelijke reden belangrijker vinden dan een maatschappelijke keuze tussenin. Verandering in gedrag Er is een positieve correlatie tussen een veranderd imago en de beslissing van de werknemer om te blijven bij de werkgever. Deze invloed werkt beide kanten op, zowel positief als negatief. Dat betekent dat een positieve keuze van de werkgever een positieve invloed heeft op de beslissing van de werknemer om bij de werkgever te blijven werken, terwijl een negatieve keuze, vooral bij grote publiciteit, een negatieve invloed heeft op de beslissing om bij de werkgever te blijven. Met beide stellingen waren meer dan de helft van de werknemers het ten minste ten dele eens: respectievelijk 52% en 53% gaven op een schaal van helemaal niet mee eens tot helemaal mee eens van 1 tot 10 een rapportcijfer van minimaal een 5. Dit was nog 23% om 26% voor een 7 of hoger. Bij weinig publiciteit lagen deze percentages op 48% en 19%. Aan de andere kant geldt voor een 39% van de werknemers, ongeacht de invloed die een huisvestingsbeslissing eventueel op hun imago heeft, er geen enkele invloed is op de keuze om te blijven of te vertrekken bij hun werkgever, zij geven een 3 of lager.

Martin Mentink

9 april 2014

93

Hoofdstuk 5 | Conclusies en aanbevelingen

Achtergrond: ‘De Rotterdam,’ Wilhelminakade 135, Rotterdam. Eind 2013 opgeleverd, in 2014 zal de gemeente Rotterdam de kantoorruimte betrekken.

Martin Mentink

9 april 2014

94

5.1 | Conclusies en discussie Inleiding Dit onderzoek probeert een zo duidelijk en kwantitatief mogelijk antwoord te vinden op een hoofdvraag met een thema dat moeilijk te kwantificeren is: imago, of imagoschade. Wanneer de factor imago beter te kwantificeren is, kan het op een meer subjectieve manier meegenomen worden in het beslissingsproces rond een huisvestingskeuze van bedrijven. Wanneer er bewuster met deze huisvestingskeuze om zou worden gegaan – bijvoorbeeld doordat het imago een belangrijkere factor wordt – zou dit een positieve invloed kunnen hebben op de kantorenleegstand in Nederland. Voor dit onderzoek is gebruik gemaakt van enerzijds verdiepende interviews waar een goed beeld verkregen is van de aanleidingen van de bedrijven om te verhuizen en hoe in dit proces het imago heeft meegespeeld. Anderzijds zijn er enquêtes uitgezet onder werknemers over het imago rond een huisvestingskeuze, waardoor er cijfers aan het onderwerp verbonden kunnen worden. Uiteindelijk heeft dit geleid tot een antwoord op de volgende hoofdvraag: leidt het achterlaten van leegstand door bedrijven bij een verhuizing tot imagoschade onder hun werknemers en in hoeverre beïnvloedt de mogelijke verandering in imago het handelen van deze werknemers? Imago in het beslissingsproces Op dit moment is het zo dat bedrijven het imago meenemen als factor in het beslissingsproces rond een huisvestingskeuze. Dit gaat per bedrijf anders, strategieën worden gaandeweg aangepast, duidelijke richtlijnen of cijfers zijn er nog niet. Een doorslaggevende factor in het beslisproces is het imago niet, maar communicatie omtrent het imago is wel van groot belang voor de bedrijven. Zolang een huisvestingskeuze goed uitlegbaar is, en dat ook goed wordt gecommuniceerd met voornamelijk de eigen werknemers, valt de angst voor bijvoorbeeld imagoschade onder bedrijven op dit moment mee. Imagoschade geldt dus niet als rejectfactor. Naast het imago spelen er bij de geïnterviewde bedrijven vaker redenen in één of meerdere van de volgende categorieën: financieel, duurzaam, bedrijfsprocesmatig, organisatorisch of imago. Wat opvalt is dat er verschillen te zien zijn tussen de private partijen en de publieke partijen die hier onderzocht zijn. Waar hun huisvestingskeuzes niet anders zijn, is er wel een verschil te zien in aanleiding: er spelen vaker redenen in de categorieën ‘duurzaam’ en ‘imago’ bij de private partijen. Ook is er verschil in de sturing op het imago van het bedrijf na een huisvestingskeuze: ook die is vaker aanwezig bij de private partijen. Bedrijven blijken daarbij bereid om eenmalig of maandelijks te investeren in duurzame huisvesting. Dat kan in de vorm van een energielabel, maar ook in de vorm van een duurzame huisvestingskeuze: geen nieuwbouw. Die kosten worden echter wel voornamelijk gemaakt wanneer er bezuinigingen op een ander vlak van huisvesting tegenover staan. Invloed op het imago Het achterlaten van een significante hoeveelheid leegstand bij een verhuizing van een bedrijf is duidelijk van invloed op het imago van deze bedrijf bij diens werknemers. Werknemers vinden in grote meerderheid (81%) dat nieuwbouw niet de eerste optie moet zijn wanneer de bestaande

Martin Mentink

9 april 2014

95

huisvesting niet meer voldoet. Een voorkeur voor renovatie van het bestaande pand, of voor een verhuizing naar bestaande bouw is dan weer niet aanwezig. Wanneer er gekeken wordt hoe belangrijk de werknemers de keus voor bestaande bouw vinden ten opzichte van nieuwbouw, dan volgt uit de rapportcijfers die de respondenten daar in de enquête aan verbonden hebben (een mediaan van een 8 op een schaal van 1 tot 10, waarbij 1 helemaal niet mee eens en 10 helemaal mee eens is) dat werknemers daar veel belang aan hechten. Ook heeft deze keuze voor een meerderheid invloed op het imago dat zij zelf van het bedrijf hebben, zij het in mindere mate met een mediaan van een 6.5. Van de werknemers geeft 59% dit invloed op het imago een 6 op hoger, als mate van belang. 28% geeft het zelfs een 8 of hoger, 22% geeft lager dan een 4. Er kan dus gesteld worden dat de keuze tussen nieuwbouw en bestaande bouw bij een verhuizing voor de meerderheid van de werknemers een invloed heeft op het imago. Relatief gewicht Van vier eerder geïdentificeerde categorieën vinden werknemers redenen voor huisvestingskeuzes in de categorie ‘bedrijfsproces’ het meest belangrijk en ‘duurzaam’ opvallend het minst. 78% van de werknemers geeft een bedrijfsprocesmatige keuze de voorkeur boven een maatschappelijk verantwoorde keuze. Bij duurzaam is dit met 44% een stuk lager. Financieel en organisatorisch zitten hier met 58% van de werknemers die een dergelijke reden belangrijker vinden dan een maatschappelijke keuze tussenin. Invloed op het gedrag Er is een positieve correlatie tussen een veranderd imago en de beslissing van de werknemer om te blijven bij de werkgever. Deze invloed werkt beide kanten op, zowel positief als negatief. Dat betekent dat een positieve keuze van de werkgever een positieve invloed heeft op de beslissing van de werknemer om bij de werkgever te blijven werken, terwijl een negatieve keuze, vooral bij grote publiciteit, een negatieve invloed heeft op de beslissing om bij de werkgever te blijven. Met beide stellingen waren meer dan de helft van de werknemers het ten minste ten dele eens: respectievelijk 52% en 53% gaven op een schaal van helemaal niet mee eens tot helemaal mee eens van 1 tot 10 een rapportcijfer van minimaal een 5. Dit was nog 23% om 26% voor een 7 of hoger. Bij weinig publiciteit lagen deze percentages op 48% en 19%. Aan de andere kant geldt voor een 39% van de werknemers, ongeacht de invloed die een huisvestingsbeslissing eventueel op hun imago heeft, er geen enkele invloed is op de keuze om te blijven of te vertrekken bij hun werkgever, zij geven een 3 of lager. Overige bevindingen Tot bepaalde hoogte zien werknemers dat het belang van een maatschappelijk verantwoorde keuze groter wordt naarmate het aantal gehuurde vierkante meters toeneemt. Daarnaast wordt ingeschat dat een dergelijke keuze belangrijker is voor het eigen bedrijf dan voor andere bedrijven. De verantwoordelijkheid van de ontstane leegstand wordt echter wel bij de eigenaar van het vastgoed gelegd, niet bij de vertrekkende huurder. Conclusie Een keuze tussen nieuwbouw en bestaande bouw is van invloed op het imago van een groot deel van de werknemers. Vervolgens beïnvloedt dit voor een deel van deze werknemers, zowel op een positieve manier als een negatieve manier, de keuze om wel of niet bij deze werkgever te blijven Martin Mentink

9 april 2014

96

werken. Deze invloed is dus aanwezig, maar slechts voor een deel van de werknemers. Voor een groter deel is er geen invloed op het uiteindelijke gedrag ten opzichte van de werkgever. Discussie Net als in de onderzoeken van Hendrikx (2012) en Zaghdoud (2013), waar de leegstandsdiscussie een rol speelde bij respectievelijk 6 van de 11 en 5 van de 7 bedrijven de in de huisvestingskeuze, is deze lijn ook hier door te trekken. Bij 6 van de 9 bedrijven speelde de leegstandsdiscussie een rol. Bij de 3 bedrijven waar deze discussie geen rol speelde, was dat voornamelijk omdat de huisvestingskeuzes al dateren van een tijd voor de crisis, toen de leegstandsdiscussie nog minder actueel was. De twee belangrijkste rejectfactoren in het onderzoek van Zaghdoud waren imagoschade en ontevredenheid onder de werknemers. Deze factoren worden door de bedrijven in dit onderzoek ook gezien, echter niet als rejectfactor: het is geen reden om een verhuizing niet te laten plaatsvinden. Ter voorkoming van imagoschade en ontevredenheid onder de werknemers wordt wel veel belang gehecht aan communicatie richting de werknemers bij een verhuisbeweging, maar wanneer deze communicatie er is, valt de daadwerkelijke angst voor de twee genoemde rejectfactoren mee. Dit is in lijn met de literatuur rond imago en negatieve publiciteit, waarbij aangegeven wordt dat communicatie en leiderschap cruciaal zijn om een goed imago in stand te houden of te ontwikkelen. Het is echter in tegenspraak met het onderzoek van Zaghdoud. Een verklaring zou gevonden kunnen worden in het feit dat Zaghdoud zes cases onderzocht heeft waar het bedrijf heeft besloten niet te verhuizen. Is dat geval komen rejectfactoren juist sterk naar voren, omdat ze de uiteindelijke beslissing ondersteunen. In dit onderzoek heeft slechts één bedrijf, enkel DHV, besloten om te blijven, waardoor het wel als factor naar voren kwam, maar niet als een beslissende factor in het proces. Een ander opvallend resultaat van dit onderzoek is het verschil in het beslissingsproces tussen publieke en private partijen. In de aanleiding om te verhuizen speelt duurzaamheid en imago meer mee bij de geïnterviewde private partijen dan bij de publieke partijen. Ook in de sturing op het imago na de uiteindelijke beslissing is dit verschil te zien: private partijen kiezen voor een duidelijke sturing, vooral richting hun werknemers, waar de publieke partijen dat veelal nalaten. Zeker als aanleiding voor een huisvestingskeuze zou verwacht worden dat de publieke partijen vanuit hun publieke functie rekening houden met duurzaamheid en hun imago naar de burgers toe. Een verklaring kan gezocht worden in het geringe aantal cases, maar de verschillen zijn bij de onderzochte cases toch sterk aanwezig. Mogelijk moeten de resultaten gezien worden in het licht van een strategische variant van maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) en proberen te private bedrijven hiermee uiteindelijk zakelijk gewin te behalen. De relatieve aantrekkelijkheid van deze bedrijven ten opzichte van de concurrenten kan op deze manier vergroot worden, blijkbaar wordt die mogelijkheid op dit moment graag aangegrepen. Zoals beschreven in de literatuur kan het imago van een bedrijf inderdaad worden versterkt door MVO. Bedrijven in dit onderzoek passen dus vaak de strategische variant van het MVO toe in hun huisvesting. Dit wordt gedaan door te kiezen voor een duurzaam gebouw of door een duurzame huisvestingskeuze te maken: renovatie of bestaande bouw in plaats van nieuwbouw. Hoewel de literatuur aangeeft dat het zakelijke gewin onzeker is, zijn de bedrijven toch bereid hierin te

Martin Mentink

9 april 2014

97

investeren. Wel is die investering dan vaak ofwel terugverdienbaar, of weegt deze op tegen besparingen die tegelijkertijd worden gedaan met de huisvesting. Wel is het verschil in beleid tussen de RGD op landelijk niveau en de gemeente Rotterdam op lokaal niveau opvallend. Waar de RGD als groot vastgoedbezitter stuurt op het energiezuiniger maken van de eigen kantoorpanden, heeft dit bij de gemeente Rotterdam geen prioriteit. Een meer gelijkgestemde aanpak zou hierin in het landsbelang verwacht worden. Tenslotte valt op dat de respondenten in de enquête duurzaamheid niet van groot belang vinden. In een rangorde met drie andere categorieën met redenen om te verhuizen wordt duurzaamheid vaak als minst belangrijke gekozen. Ook wanneer de respondenten vier maal de keuze krijgen tussen een maatschappelijk verantwoorde keuze en een reden in een andere categorie, wordt het vaakst voor de eerste optie gekozen wanneer deze tegenover duurzaamheid staat. Blijkbaar is het zo dat de werknemers van bedrijven zelf graag voor een direct voordeel kiezen (bijvoorbeeld financieel of bedrijfsprocesmatig), terwijl de beslissingsbevoegden ook de meer indirecte voordelen van een bedrijf laten meewegen in hun keuze: uiteindelijk wordt er toch door de meeste bedrijven een vorm van duurzaamheid toegepast in hun huisvesting.

Martin Mentink

9 april 2014

98

5.2 | Aanbevelingen Inleiding In deze paragraaf worden aanbevelingen gedaan voor verschillende actoren op grond van de conclusies van dit onderzoek, maar ook aanbevelingen voor verdiepend of verbredend onderzoek dat in de toekomst uitgevoerd zou kunnen worden door andere afstudeerders. Bedrijf Een groot deel van de werknemers vindt dat tegenwoordig, met de grote kantorenleegstand in Nederland, nieuwbouw niet meer de eerste optie moet zijn wanneer de huisvesting wordt heroverwogen. Om imagoschade en uiteindelijk ook een verandering in het handelen van de werknemers te voorkomen, is het aan te raden om in eerste instantie de mogelijkheden tot renovatie of verhuizen naar bestaande bouw grondig te onderzoeken. Deze opties zijn praktisch en technisch vaker mogelijk dan over het algemeen de perceptie is en ook financieel hoeft dit in het geheel geen onaantrekkelijk alternatief te zijn: vanwege de grote leegstand is de onderhandelingspositie van bedrijven op het moment sterk. Een maatschappelijk verantwoorde keuze zorgt voor een beter imago, wat een positieve invloed heeft op de keuze van een deel van de werknemers om bij een werkgever te blijven werken. Deze huisvestingsbeslissing heeft dus direct invloed op de tevredenheid van werknemers, wat op een meetbare manier positief is voor het bedrijf: de werknemers zullen minder snel hun baan opzeggen om vervolgens voor een andere werkgever te gaan werken. Het imago zou dus mee moeten worden genomen in het beslisproces. Een optie zou zijn om het keuzemodel te gebruiken dat is weergegeven in Bijlage X. Een Raad van Bestuur zouden individueel kunnen aangeven welke voor- en nadelen van toepassing zijn voor het bedrijf waarvan de huidige huisvesting niet meer voldoet. Het model zou vervolgens als input in de discussie gebruikt kunnen worden. Wanneer er om wat voor reden dan ook toch voor nieuwbouw gekozen wordt, is het cruciaal om door een uitstekende communicatie de werknemers in dit traject te betrekken. Dat betekent dat de aanleiding voor de werknemers duidelijk moet zijn, waarbij het meeste begrip opgebracht kan worden voor bedrijfsprocesmatige, financiële of organisatorische redenen om te verhuizen. Adviespartijen Voor adviespartijen geldt in zekere zin hetzelfde advies als het advies dat gegeven wordt voor bedrijven. De factor imago moet meegenomen worden in een huisvestingsbeslissing, omdat een maatschappelijk verantwoorde keuze of een keuze die ingaat tegen het maatschappelijk belang van invloed is op de werkgever. Daarbij is communicatie of sturing op het imago, zowel bij een positieve keuze als een negatieve keuze, van groot belang. Gemeente De gemeente zit in een erg lastige positie. Een bedrijf aantrekken of behouden voor de gemeente is van cruciaal belang voor de werkgelegenheid en de inkomsten. Daarbij is het verbieden of zelfs het niet faciliteren van nieuwbouw vaak geen optie wanneer het een grote partij betreft. Wat de gemeente wel kan doen, is de huidige leegstand optimaal in kaart brengen en initiatieven om

Martin Mentink

9 april 2014

99

bestaande bouw te hergebruiken of te renoveren faciliteren. Ambtelijke drempels moeten weggenomen worden voor bedrijven en communicatie geoptimaliseerd, dan gaan bedrijven zelf ook de voordelen van bestaande bouw of de nadelen van nieuwbouw zien. Bovendien vermindert het meewerken van de gemeente de risico’s voor partijen die de mogelijkheden voor transformatie van leegstaande kantoorpanden onderzoeken. Overheid Zolang er bijgebouwd blijft worden omdat ontwikkelaars en bedrijven een ontwikkelwinst willen pakken, terwijl slopen en transformeren een probleem blijft vanwege de hoge boekwaarde en de totale ruimtevraag blijft dalen door de crisis en Het Nieuwe Werken, zal de totale leegstand op de kantorenmarkt in Nederland blijven groeien. Dit zou op twee manieren aangepakt kunnen worden. Enerzijds door het stimuleren van transformatie of anderzijds door het beperken van nieuwbouw. Door het invoeren van bijvoorbeeld sloopfondsen of het actief (financieel) stimuleren van transformaties zou ervoor gezorgd kunnen worden dat er meer vierkante meters van de markt gaan verdwijnen. Hierdoor zal de totale leegstand minder hard groeien en de markt weer gezonder worden. Aan de andere kant zou ook het nieuwbouwen aangepakt kunnen worden. Dit betekent concreet dat de gemeenten niet meer met elkaar zouden moeten concurreren om nieuwbouwende bedrijven. Ontwikkelaars hebben dan minder de mogelijkheid om de macht die ze hebben ten opzichte van de gemeente uit te buiten. Vervolgonderzoek Het zou erg interessant om de conclusies wat betreft de invloed op het imago en het handelen van werknemers door een huisvestingskeuze van een bedrijf te ondersteunen met conclusies op ditzelfde gebied voor klanten van de bedrijven. Werknemers hebben op dit moment natuurlijk de banen niet voor het uitzoeken, wat betekent dat ze minder snel hun gedrag ten opzichte van een werkgever zullen aanpassen als gevolg van een veranderd imago. Echter, wanneer klanten bij het ene bedrijf een product of dienst af kunnen nemen wat een vergelijkbare prijs en kwaliteit heeft als het andere bedrijf, zal imago misschien sneller de doorslag geven om daar dan ook het handelen op aan te passen. Wat daarbij natuurlijk wel de vraag blijft, is of een huisvestingskeuze van een bedrijf dezelfde invloed heeft op het imago onder klanten als dat het heeft op het imago onder werknemers. Daarnaast zou een dieper onderzoek naar de invloed op het gedrag van werknemers ook tot een mogelijkheid tot vervolgonderzoek behoren. In dit onderzoek is volstaan met de vraag óf er een invloed is op het gedrag, maar mogelijk zou een diepgaander onderzoek hier nog hardere cijfers aan kunnen verbinden. Dan zou ook de verschillen tussen de publieke en private partijen met het oog op de keuzes voor imago en duurzaamheid uitgediept worden: met meer cases zouden de verschillen met meer zekerheid blootgelegd kunnen worden. Daarnaast is er de mogelijkheid om het keuzemodel verder uit te breiden met verschillende belangrijke aspecten in een beslisproces, om het zo tot een waardevoller model te maken voor bedrijven.

Martin Mentink

9 april 2014

100

5.3 | Reflectie Scope Gedurende het onderzoek heb ik moeten bijsturen op de exacte scope van het onderzoek. Aanvankelijk vond ik het erg interessant om zowel de werknemers als de klanten van een bedrijf in het onderzoek te betrekken, om zo de hypothese te kunnen testen dat de invloed op het imago onder werknemers groter was dan onder klanten, maar dat de invloed op het handelen groter zou zijn bij klanten, die bij vergelijkbare producten en diensten makkelijker van bedrijf kunnen switchen dan een werknemer dat kan. De haalbaarheid van het onderzoek kwam daarmee wel in gevaar, enerzijds simpelweg vanwege de beschikbare tijd, maar anderzijds ook methodologisch. Onderzoek naar klanten zou een andere benadering vragen, terwijl een ingang richting de werknemers was gecreëerd door de interviews die voor de enquête gehouden zijn. Waar het onderzoek wat de respondenten betreft dus is verkleind, zijn er op andere gebieden juist weer extra zaken bijgekomen. Omdat de interviews niet volledig gestructureerd plaats vonden, konden daar ook verschillenden nieuwe interessante onderwerpen aan bod komen, die vervolgens ook in de daarop volgende interviews en in de enquête mee zijn genomen als extra vragen. Op deze manier ontwikkelde de vragenlijst, en de exacte scope van het onderzoek, zich dus constant. Methodologie – interviews Over het aantal en de kwaliteit van de interviews ben ik achteraf erg te spreken. Het verraste me hoeveel partijen bereid waren om mee te werken aan een interview, wat ook wel mede te danken is geweest aan het netwerk van André Verschoor. Daarnaast heb ik, om bedrijven die nieuwbouw hebben gepleegd niet af te schrikken over een onderzoek naar imagoschade, de samenvatting die ik meestuurde met een interviewaanvraag dusdanig herschreven dat het meer om een onderzoek naar verhuismotieven leek te gaan. Wat betreft de inhoud van de interviews vond ik dat over het algemeen de geïnterviewde partijen erg open waren. Waar vooraf natuurlijk gevreesd kon worden voor sociaal wenselijke antwoorden, kon ik telkens wel mijn vinger achter de ware motieven krijgen. Het ene gesprek liep natuurlijk wat soepeler dan het ander, maar doordat het interview niet te gestructureerd verliep, was de geïnterviewde over het algemeen bereid om uitgebreid over het proces te vertellen. Wat ik zelf wel echt jammer vind is dat twee belangrijke partijen, de hoofdrolspeler in ‘de Slag Om Nederland’, KPMG en de ontwikkelaar van veel van de nieuwbouw in het onderzoek, OVG, ondanks vele pogingen van mijn kant niet bereid bleken om mee te werken aan een interview. Hun standpunten en meningen hadden een mooie bijdrage kunnen vormen aan het onderzoek. Methodologie – enquête Wat ik onderschat heb, is de bereidheid van de geïnterviewde partijen om mee te werken aan een enquête. Ik was erg afhankelijk van deze data en dus van deze partijen voor hun medewerking. Het heeft soms enige overtuigingskracht gekocht om uiteindelijk de enquête bij drie partijen uitgezet te krijgen. Hierbij was het fijn dat ik zelf de beschikking kreeg over de emailadressen van medewerkers van Grontmij, zodat ik deze kon herinneren en dat de respons-rate van Royal

Martin Mentink

9 april 2014

101

HaskoningDHV zo ontzettend hoog was. Zonder deze data had ik een veel minder solide analyse uit kunnen voeren. Naar de reden van deze hoge respons is het gissen, mogelijk heeft de persoonlijke email die is gestuurd geholpen. Uiteindelijk is er op tijd voldoende data binnengekomen om zo de statistische analyse uit te kunnen voeren. Wat echter in het geheel niet gelukt is, is de algemene enquête onder medewerkers. Naast de drie toegespitste enquêtes die zijn uitgezet bij Grontmij, Royal HaskoningDHV en Capgemini, heb ik een versimpelde enquête gemaakt die verspreid is via Twitter, LinkedIn en een weblog over leegstand. Deze enquête was verkort ten opzichte van de andere drie enquêtes om zo toch een zo hoog mogelijke respons te halen. Hoewel de enquête wel relatief veel is geopend, was het percentage dat hem ook daadwerkelijk invulde zeer laag. Deze enquête is verder in het onderzoek dus in het geheel niet meegenomen. Blijkbaar is het nodig om men persoonlijk aan te spreken voor het invullen van een enquête om een goede respons te krijgen. Terminologie & scoring Wat tenslotte aandachtspunt is, is de gebruikte terminologie. De enquête is zo opgezet dat de werknemers zo weinig mogelijk gestuurd werden in een bepaalde richting. Wat daarbij misschien bij iedereen niet even goed uit de verf is gekomen is het gebruik van bepaalde termen als maatschappelijk verantwoorde keuze en organisatorische en bedrijfsprocesmatige motieven. Deze hadden duidelijker omschreven kunnen worden, zodat voor iedereen duidelijk is wat er bedoeld wordt en iedereen de enquête op dezelfde manier invult. Dus had ook gevolgen voor de verdeling en de scoring van de argumenten om te verhuizen in de verschillende categorieën. Het nadeel van mijn benadering was dat er geen vooraf geclassificeerde categorieën waren, waardoor er ook geen directe terugkoppeling kon plaatsvinden over het plaatsen van de motieven. In eerste instantie leverde dit een nogal arbitraire indeling en scoring op, met een te hoge significantie. Vervolgens is teruggegaan naar een minder scherpte indeling en is er enkel onderscheid gemaakt tussen een primaire reden, een secundaire reden en geen reden. Vervolgens heeft een medestudent ook een scoring uitgevoerd en zijn de definities en waardes aangescherpt zodat ze voor beiden acceptabel waren. Hiermee is de transparantie en hardheid van de resultaten een stuk vergroot.

Martin Mentink

9 april 2014

102

Referentielijst AHLUWALIA, R., BURNKRANT, R. E. & UNNAVA, H. R. 2000. Consumer response to negative publicity: The moderating role of commitment. Journal of Marketing Research, 37, 203-214. ANDREASSEN, T. W. & LINDESTAD, B. 1998. Customer loyalty and complex services. The impact of corporate image on quality, customer satisfaction and loyalty for customers with varying degrees of service expertise. International Journal of Service Industry Management, 9, 7-23. ARENDT, S. & BRETTEL, M. 2010. Understanding the influence of corporate social responsibility on corporate identity, image, and firm performance. Management Decision, 48, 1469-1492. BALMER, J. M. T. 2009. Corporate marketing: Apocalypse, advent and epiphany. Management Decision, 47, 544-572. BERGER, J., SORENSEN, A. T. & RASMUSSEN, S. J. 2010. Positive effects of negative publicity: When negative reviews increase sales. Marketing Science, 29, 815-827. BOND, J. & KIRSHENBAUM, R. 1998. Under the radar: Talking to today's cynical customer., New York, John Wiley & Sons. DE VRIES, J., DE JONGE, H. & VAN DER VOORDT, T. 2008. Impact of real estate interventions on organisational performance. Jornal of Corporate Real Estate, Vol. 10 no. 3, 208-223. DEAN, D. H. 2004. Consumer reaction to negative publicity: Effects of corporate reputation, response, and responsibility for a crisis event. Journal of Business Communication, 41, 192211. DYNAMIS 2013. Sprekende Cijfers. Kantorenmarkten. Utrecht. EISINGERICH, A. B., RUBERA, G., SEIFERT, M. & BHARDWAJ, G. 2011. Doing good and doing better despite negative information?: The role of corporate social responsibility in consumer resistance to negative information. Journal of Service Research, 14, 60-75. ESEN, E. 2013. The influence of corporate social responsibility (CSR) activities on building corporate reputation. GRAY, E. R. & BALMER, J. M. T. 1998. Managing Corporate Image and Corporate Reputation. Long Range Planning, 31, 695-702. HARDING, B. 2012. The profitable influence of lease incentives for new office developments. Master Thesis, TU Delft Repository. HENDRIKX, T. P. A. H. 2012. Blijven of verhuizen? Minder leegstand door binding met de huurder. Master Thesis, TU Delft Repository. KHANNA, C., VAN DER VOORDT, T. J. M. & KOPPELS, P. W. 2013. Corporate real estate mirrors brand: A conceptual framework and practical applications. Journal of Corporate Real Estate, 15, 213230. Martin Mentink

9 april 2014

103

MONGA, A. B. & JOHN, D. R. 2008. When does negative brand publicity hurt? The moderating influence of analytic versus holistic thinking. Journal of Consumer Psychology, 18, 320-332. OSSOKINA, I. 2012. Kantorenmarkt in historisch en toekomstig perspectief. Den Haag: Centraal Planbureau. PIT,

M.

2012.

De

slag

om

KPMG

en

de

rest

[Online].

de

Architect.

Available:

http://www.dearchitect.nl/blogs/2012/01/19/slag-om-nederland/slag-om-kpmg.html [Accessed 1 juni 2013 2013]. PULLIG, C., NETEMEYER, R. G. & BISWAS, A. 2006. Attitude basis, certainty, and challenge alignment: A case of negative brand publicity. Journal of the Academy of Marketing Science, 34, 528542. REMØY, H. 2010. Out of office. Proefschrift, TU Delft. STUDLEY, A. 2013. Verborgen leegstand. Rotterdam. THYSSEN, J. 2011. Corporate Socially Responsible - Real Estate Management. Msc Thesis, TU Delft. VAALAND, T. I., HEIDE, M. & GRØNHAUG, K. 2008. Corporate social responsibility: Investigating theory and research in the marketing context. European Journal of Marketing, 42, 927-953. VAN EEKELEN, J. 2012. Adequate aanpak leegstand kantoren. Real Estate Magazine. VERMEULEN, S. 2012. KPMG-top cashte miljoenen met onnodige verhuizing [Online]. Quote. Available:

http://www.quotenet.nl/Nieuws/KPMG-top-cashte-miljoenen-met-onnodige-

verhuizing-29279 [Accessed 1 juni 2013]. VLACHOS, P. A., PANAGOPOULOS, N. G. & RAPP, A. A. 2013. Feeling Good by Doing Good: Employee CSR-Induced Attributions, Job Satisfaction, and the Role of Charismatic Leadership. Journal of Business Ethics, 118, 577-588. VLACHOS, P. A., TSAMAKOS, A., VRECHOPOULOS, A. P. & AVRAMIDIS, P. K. 2009. Corporate social responsibility: Attributions, loyalty, and the mediating role of trust. Journal of the Academy of Marketing Science, 37, 170-180. WHEATON, W. 1999. Real Estate "Cyclus": Some Funfamentals. Real Estate Economics, 27, 209-230. WORCESTER, R. 2009. Reflections on corporate reputations. Management Decision, 47, 573-589. ZADELHOFF, D. 2011. Van veel te veel. De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed. Utrecht: DTZ Zadelhoff v.o.f. ZADELHOFF, D. 2013. Waar vraag en aanbod elkaar vinden. De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed. Utrecht: DTZ Zadelhoff v.o.f. ZAGHDOUD, Y. 2013. Bedrijfs(re)allocatieprocessen. Master Thesis, TU Delft Repository. ZUIDEMA, M. & VAN ELP, M. 2010. Kantorenleegstand. Economisch instituut voor de bouw.

Martin Mentink

9 april 2014

104

Websites 1. http://www.nl.capgemini.com/over-capgemini/corporate-responsibility/mvo-duurzaamheid [Accessed 4 february 2014]. 2. http://www.deloitte.com/view/nl_NL/nl/over-deloitte/maatschappelijkebetrokkenheid/index.htm [Accessed 4 february 2014]. 3. http://www.tnt.com/express/nl_nl/site/home/over_tnt_express/organisatie/mvo.html [Accessed 4 february 2014]. 4. http://www.eneco.com/nl/organisatie/duurzame-bedrijfsvoering/ [Accessed 4 february 2014]. 5. http://dhv.nl/Over-ons/Sponsoring-en-MVO [Accessed 4 february 2014]. 6. http://www.grontmij.nl/Duurzaamheid/Maatschappelijk-verantwoord-ondernemen/Pages/ Maatschappelijk-verantwoord-ondernemen.aspx [Accessed 4 february 2014]. 7. http://www.mitros.nl/integriteitscode/ [Accessed 4 february 2014]. 8. http://www.rgd.nl/onderwerpen/duurzaamheid/ [Accessed 31 march 2014]. 9. http://www.rotterdam.nl/Stadsontwikkeling/Document/010Duurzaam/programma%20Duur zaam%20def.pdf [Accessed 31 march 2014].

Martin Mentink

9 april 2014

105

Bijlage I | Interview opzet Interview Capgemini 13-09-2013. Hans Scholten, CRE Manager NW-Europa. Introductie Uitleg over het afstudeeronderzoek. Algemeen Wat is exact je functie binnen Capgemini, hoe ben je er terecht gekomen? Hoe groot is de afdeling, en in hoeverre wordt vanuit Nederland het CREM voor heel NW EU gedaan? Aanleiding (blijven/verhuizen) Wat is de aanleiding geweest voor de verhuizing? Voornamelijk krimpende organisatie of HNW? In hoeverre speelt de afloop van een huurcontract daarbij een rol? Is er overwogen om te blijven op de huidige locatie(s)? Kon Papendorp niet geschikt gemaakt worden voor HNW? Wat zou de belangrijkste reden geweest zijn om wel te blijven/wat was de kwaliteit van de huidige huisvesting? Criteria (nieuwbouw / bestaande bouw) Wat waren de belangrijkste criteria waaraan het nieuwe gebouw moest voldoen? Hoe is de overweging tussen nieuwbouw en bestaande bouw gemaakt? Zijn daarbij de wensen van de klanten of van de werknemers van Capgemini maatgevend? Heeft de huidige leegstand een rol gespeeld bij de keuze? Zijn er verschillen tussen Nederland en andere landen in Europa wat dat betreft, qua leegstand? Zijn er verschillen tussen de vorige verhuizing en deze, qua tijdsgeest? Heeft de rechtszaak van CBRE invloed gehad op het beslissingsproces? Certificering Waarom is er gekozen voor BREEAM Very Good? Imago Zijn er bepaalde richtlijnen hoe het imago van Capgemini wordt gemanaged? Positief imago door nieuwe ontwikkeling, duurzaam, geluidswal, of juist een negatief imago door het achterlaten van leegstand, hoe wordt daar mee omgegaan in de publiciteit rond de verhuizing? Wordt daar onderzoek naar gedaan? Heeft de verhuizing invloed op het imago van Capgemini onder klanten/werknemers, hoe kijken zij er tegenaan? Gemeente Hoe zien jullie de rol van de gemeente in een verhuizing? Is het zo dat de gemeente afhankelijk is van een bedrijf met naam en een omvang als Capgemini? Denk aan korting op grondprijs, meer leegstand in gemeente? Kan de gemeente met het volle verstand nieuwbouw tegenwerken, wanneer de kans dan bestaat dat een bedrijf naar een andere stad vertrekt? Hoe zou de gemeente dit anders kunnen aanpakken? Onderzoek Zou Capgemini willen meewerken aan een onderzoek onder haar werknemers naar het imago van

Martin Mentink

9 april 2014

106

het bedrijf met betrekking tot de verhuizing? Heb je nog tips voor documenten/projecten/gesprekspartners voor het vervolg van het onderzoek? Afsluiting en dank.

Martin Mentink

9 april 2014

107

Bijlage II | Overzicht interviews Bedrijven 1. Capgemini (consultant) op 19 september 2013.  Hans Scholten, manager CRE 2. Deloitte (accountant) op 11 september 2013.  Tim Sluiter, property manager 3. TNT (levering post en pakket) op 4 oktober.  Flip Verwaaijen, oud-directeur TNT Real Estate 4. Eneco (energieleverancier) op 7 oktober 2013.  Desire Dongelmans, manager Facilities 5. Royal HaskoningDHV (consultant) op 2 oktober 2013.  Leo Janssen, directeur Projecten 6. Grontmij (consultant) op 9 oktober 2013.  Barry van Sloten, directeur Bouw & Vastgoed Publieke partijen 7. Mitros (woningcorporatie) op 3 oktober 2013.  Maud Hoezen, directeur Financiën 8. Rijksgebouwendienst op 17 september 2013.  Kees Wassenaar, coördinator portefeuillebeleid  Yassine Zaghdoud, strategisch vastgoedadviseur 9. Gemeente Rotterdam op 4 oktober 2013.  Hans Mani, beleidscoördinator  Gábor Everraert, projectmanager Economie Overige actoren 10. CBRE GI (belegger) op 16 oktober 2013.  Mark Adriaens, asset manager regio Zuid-Oost Nederland 11. Jones Lang LaSalle (consultant) op 24 oktober 2013.  Sven Bertens, senior research consultant

Martin Mentink

9 april 2014

108

Bijlage III | Scoring: Analyse interviews deel I De scoring is tot stand gekomen door middel van een samenwerking tussen Lisa Bruijntjes (recent afgestudeerd aan de TU Delft, eveneens binnen het vakgebied Real Estate Management) en de schrijver van deze scriptie. Allereerst hebben Lisa (aan de hand van de transcripts) en ondergetekende afzonderlijk de scoring op de 5 categorieën bepaald op een driepuntsschaal. Vervolgens zijn deze waarden vergeleken. Hierbij bleek in eerste instantie voor 25 van de 45 scores de waarde gelijk, voor 20 scores verschilde deze. Er is gediscussieerd over de verschillen in scoring. De belangrijkste verschillen, daar wanneer er door de één een primaire reden werd gekoppeld aan de categorie en door de ander geen reden, zijn te vinden in Tabel 35. Dit kwam in totaal 4 keer voor. Daarnaast was er 6 keer een verschil door een primaire tegenover een secundaire reden en 10 keer een secundaire reden tegenover geen reden. Hierbij bleken de verschillen voornamelijk te ontstaan door een verschillende interpretatie van de categorieën zelf, niet door verschillende redenen die gezien werden als aanleiding voor het heroverwegen van de huisvesting. De helft van de verschillen (8), bevonden zich in de categorie bedrijfsproces, hier bleek een andere interpretatie van de definitie te zijn. Bedrijf Capgemini Eneco DHV Gemeente R’dam

Categorie Bedrijfsproces Financieel Bedrijfsproces Bedrijfsproces

Martin 1 3 3 1

Lisa 3 1 1 of 2 3

Tabel 35 - verschillen in scoring

Vervolgens zijn de definities en waarden na discussie zo aangepast, dat overeenstemming bereikt kon worden over de definitieve waarden voor elke categorie. Om verder te verduidelijken hoe tot de scoring is gekomen voor de aanleiding van de huisvestingskeuze, volgt hier als voorbeeld de uitleg bij de scoring voor Capgemini, Deloitte en TNT met behulp van quotes uit de transcripts van de interviews. In Tabel 36 is de uiteindelijke scoring nogmaals te vinden. Bedrijf Capgemini

Deloitte

TNT

Financieel Kostenreductie, huren van minder meters (3). Kostenreductie, huren van minder meters door afstoten provinciekantoren (3). Een besparing door lager energiegebruik (2).

Duurzaam - (1)

Organisatie - (1)

Bedrijfsproces - (1)

Imago - (1)

Grote directe investering in duurzaamheid (2)

Crossfunctioneel samenwerken. Invoeren van HNW (3).

Nieuwe up-market strategie + ontmoetingsfunctie van de locatie (2).

Imago van de locatie (2)

Terugdringen van de CO2 uitstoot van de gebouwen van het bedrijf (3)

- (1)

- (1)

Uitdragen ‘Planet Me’ programma t.b.v. het imago door o.a. het gebouw (2).

Tabel 36 - voorbeeld scoring

Martin Mentink

9 april 2014

109

Capgemini “De belangrijkste aanleiding voor de verhuizing was minder vierkante meters. We hadden daar 40 duizend vierkante meter. Uit een telling bleek dat we met de helft toe konden. (…) De intentie was om daar te blijven, maar we zijn er gewoon financieel niet uitgekomen met de verhuurder. Die wilde niet echt meegaan met wat wij vonden, marktconforme prijzen Dit was dan by far de goedkoopste oplossing. (…) We zijn qua kosten voor het gebouw terug gegaan van 21 naar 7 miljoen (interview 1, zie Bijlage II).” Een besparing op de kosten was dus de belangrijkste reden om minder meters te willen huren, wat niet mogelijk bleek tegen een marktconforme prijs in het oude pand van Capgemini, waardoor er uiteindelijk is gezocht naar een andere optie. ‘Financieel scoort daarom een 3, primaire reden. “BAM vond het heel belangrijk dat het een BREEAM Very Good label zou krijgen, want dan is het makkelijker te verkopen voor ze. En sustainability is ook wel een belangrijk topic voor ons, dus wij vonden dat ook belangrijk (interview 1).” Duurzaamheid was dus voor Capgemini geen aanleiding om te verhuizen en het initiatief tot een BREEAM Very Good gebouw is genomen door BAM vanuit het oogpunt van verkoopbaarheid. ‘Duurzaam’ scoort dus een 1, niet van belang. “Dit kantoor is helemaal flex: Het Nieuwe Werken. (...) Dat hadden we in Papendorp ook al. (…) Toen we eenmaal hiermee bezig waren, toen het in gang gezet was, toen hadden we ook zoiets van: zoals we nu zitten hier, dat had nooit in het oude pand gekund. (…) Het is toch heel anders werken, op vier hele grote vloeren (interview 1).” De interne organisatie is dus wel behoorlijk veranderd in het nieuwe pand, maar is voor Capgemini nooit een aanleiding geweest om te verhuizen. De voordelen van grote vloeren waren meer achteraf een onverwacht voordeel ten opzichte van het oude gebouw, dan dat het vooraf het doel was. Ook ‘organisatie’ scoort daarmee een 1, niet van belang. “We zitten daar, omdat we het hebben, we moeten het een beetje bezet houden. Maar het liefst zouden we het gewoon sluiten. Dat past ook allemaal hierin, in 2018. Maar we proberen er eerder af te komen (…) Voor ons is bereikbaarheid gewoon verschrikkelijk belangrijk, deze locatie ligt aan de snelweg en aan een treinstation, dat is natuurlijk fantastisch (interview 1).” Ook redenen in de vierde categorie zijn voor Capgemini niet belangrijk geweest als aanleiding om te verhuizen. Het nieuwe gebouw levert niet beter werk op voor het bedrijf. Dat het bedrijf bovendien weinig heeft met de voorzieningen of het imago van de locatie waar het gevestigd is, blijkt uit bovenstaande quotes: het oude pand wordt het liefst zo snel mogelijk verlaten, voor het nieuwe pand was vooral de bereikbaarheid van groot belang. ‘Bedrijfsproces’ scoort dus een 1, niet belangrijk. “In het beslissingsproces gaan we tegenwoordig niet anders om met ons imago dan 10 jaar geleden. (…) Het (de huisvestingskeuze, MM) moet goed uitlegbaar zijn. En wij vinden nog steeds dat de commerciële prijs gewoon verschrikkelijk belangrijk is (interview 1).” Zoals ook al omschreven in de vorige alinea, is tenslotte de laatste categorie, ‘imago’, ook niet van belang geweest voor Capgemini en scoort dus een 1.

Martin Mentink

9 april 2014

110

Deloitte “De voordelen van het afstoten van de meters begin je nu ook onderaan de streep te zien. We hadden minder meters nodig door HNW, thuiswerken, terugloop van mensen, outsourcing. Er loopt een radical cost reduction programma, we maken geen verlies, maar wel minder winst, we moeten dus onze kosten op peil houden. We houden 18 kantoren, maar daar voeren we wel een efficiëntieslag door (interview 2).” In eerste instantie wilde Deloitte bezuinigen in het kader van een RCR programma. Er gekozen is om het aantal kantoren terug te dringen tot 18, met in totaal een stuk minder vierkante meters, waardoor er op de kosten wordt bespaard. ‘Financieel’ is dus een primaire aanleiding voor de huisvestingskeuze en scoort dus een 3. “We hebben geïnvesteerd in BREEAM, uiteindelijk kost het gewoon geld, want we zagen ook de voordelen. Een groot gedeelte verdien je terug, sommige dingen wat moeizamer. (…) Wij hebben ook een duurzaam beleid bij Deloitte, we berekenen onze footprint, een duurzaam jaarverslag, groen leasewagen park, dus het past ook bij het beleid dat we Deloitte-breed waren ingeslagen, maar uiteraard moet het een soort benefit opleveren. (…) Het is ook helemaal geen farce, het is weldegelijk zo dat wij duurzaam zijn en investeren (interview 2).” Een duurzaam gebouw is niet de belangrijkste aanleiding geweest om te verhuizen, maar Deloitte heeft wel een grote directe investering gedaan in het verduurzamen van het kantoorpand in Amsterdam. Deze investering is vooraf in cash gedaan, waarmee Deloitte aantoont zelf ook belang aan de duurzaamheid van het pand te hechten. Echter is deze investering wel weer terugverdienbaar voor Deloitte over de looptijd van het contract, dus ‘duurzaam’ is niet de belangrijkste aanleiding. Wel doen ze meer dan andere bedrijven op dit gebied, het scoort daarmee een 2, secundaire reden. “In Amsterdam gingen we niet vanwege de incentive op zoek naar een nieuw kantoor, eerst was de strategie er. We wilden meer en beter samenwerken op grote vloeren, Het Nieuwe Werken, crossfunctioneel, voor elkaar business genereren (interview 2).” Deloitte wilde Het Nieuwe Werken invoeren in Amsterdam, op grote vloeroppervlaktes, waardoor de 4 disciplines van het bedrijf beter met elkaar kunnen samenwerken. Zowel het invoeren van HNW als het samenvoegen van alle kantoren in Amsterdam was niet mogelijk op de bestaande locaties, waardoor uiteindelijk dus voor nieuwbouw op de Zuidas is gekozen. ‘Organisatie’ is daarmee zeker een primaire reden voor Deloitte geweest om te verhuizen en dus scoort deze categorie een 3. “Een jaar of 8 tot 10 geleden is de strategie van Deloitte gewijzigd in een meer up-market strategie. (…) Daarbij hoort ook een andere huisvestingstrategie. We gaan van 80 naar 18 kantoren, hand in hand met die strategie (interview 1).” Het genereren van meer en beter werk (voor elkaar business genereren en een meer up-market strategie) is voor Deloitte een belangrijke aanleiding geweest om het aantal kantoren terug te dringen. Het beperken van de kosten is belangrijker, maar bij het beperken van die kosten zijn dus meteen verbeteringen op het gebied van ‘organisatie’ en ‘bedrijfsproces’ doorgevoerd. ‘Bedrijfsproces’ scoort een 2, als secundaire reden een aanleiding om de kleinere kantoren achter te laten en voor een groot kantoor op een prominente plek te kiezen. ”Er is natuurlijk maar een groeibriljant, dat is de Zuidas. (…) De Zuidas is natuurlijk een hele bewuste keuze, dat is 100% imago van de plaats (interview 2).”

Martin Mentink

9 april 2014

111

Deloitte kiest heel bewust om zich te vestigen op de Zuidas vanwege het imago dat de Zuidas heeft als toplocatie. Ook ‘imago’ is daarmee een secundaire reden voor Deloitte en scoort een 2. TNT “We gaan dat (10 miljoen euro besparen, MM) doen door wereldwijd te kijken naar ons energiegebruik, watergebruik. Welke bronnen gebruiken we voor onze verwarming en koeling? Dat was toen, in 2007, dat was revolutionair. (…) Ik ga alle landendirecteuren inspireren dat ze daar zo gaan werken. En ik ga een voorbeeld geven. (…) De Zwitserse belegger wilde niet meewerken aan onze ambitie, dus wat dat voor ons de legitimering om te vertrekken (interview 3).” Het doel van TNT was om door het ‘Planet Me’ programma de CO2 uitstoot terug te dringen, maar dat was enkel realiseerbaar wanneer de totale kosten van de nieuwe situatie niet hoger werden. Door lagere energiekosten in nieuwe panden werd deze ambitie haalbaar. ‘Financieel’ is daarmee niet belangrijker dan ‘duurzaam’, maar wel een belangrijke aanleiding, dus een 2, secundaire reden. “Er is een project gelanceerd, we praten 2006, dat heette ‘Planet Me’. Dat was een toevoeging aan de business principles. (…) Focus is de uitstoot van CO2. Dat is de overall bedreiging van de opwarming van de aarde. (…) Ik had een kantoorpand laten ontwikkelen wat het snoepje van de week is, op het gebied van duurzaamheid, maar het mag niet meer kosten dan een normaal pand (interview 3).” De belangrijkste reden om te verhuizen was het doel om door middel van het stellen van een voorbeeld duidelijk te maken dat TNT wereldwijd de CO2 uitstoot kon terugdringen. De eigenaar van het vorige pand wilde daaraan niet meewerken, dus is er gezocht naar een ontwikkelaar die een wel een volledig CO2-neutraal pand wilde neerzetten. ‘Duurzaam’ is daarmee de belangrijkste aanleiding en scoort een 3. “Het gebouw zelf, zie ik wel. Ik ga niet op plaatjes, puur op de output. (…) Het ging toen alleen nog maar over geld (interview 3).” Het gebouw zelf was qua organisatie ondergeschikt aan het doel. ‘Organisatie’ was daarmee geen aanleiding voor de verhuizing en scoort een 1. Voor ‘bedrijfsproces’ geldt in principe hetzelfde. Het uiteindelijke ontwerp van het gebouw was helemaal niet van belang: het ging om het feit dat het gebouw CO2 neutraal was, niet om het functioneren van het gebouw of de werknemers in het gebouw. ‘Bedrijfsproces’ is daarmee niet van belang en scoort een 1. Een van de onderdelen van het ‘Planet Me’ programma was het gebouw. Het gebouw was niet het doel op zich, maar wel onderdeel. Het doel was: wij zijn maatschappelijk verantwoord bezig. Dat hebben we absoluut naar buiten gebracht. Extern was de communicatie heel goed, het imago van TNT was duurzaam, betrouwbaar. Het gebouw ondersteunt het imago. Geen doel, maar een van de middelen (interview 3).” Als onderdeel van het ‘Planet Me’ programma moest het gebouw het imago van TNT versterken, wat uiteindelijk weer meer werk, of een beter beeld van het geleverde werk onder klanten kan opleveren. ‘Imago’ is daarmee niet de belangrijkste aanleiding, maar speelt wel mee als secundaire reden en scoort een 2.

Martin Mentink

9 april 2014

112

Bijlage IV | Scoring: Analyse interviews deel II In deze bijlage volgt een uitleg hoe de scoring op de volgende drie categorieën tot stand is gekomen: -

het effect van de keuze op het imago; is imago meegewogen in het beslisproces; is er gestuurd op het imago.

In Tabel 37 volgt nogmaals de uiteindelijke scoring. Bedrijf

Imago Imago een factor in het beslissingsproces

Het imago heeft niet heel direct meegespeeld: Capgemini erkent dat ze een ‘slechte huurder’ zijn, maar zolang de beslissing uitlegbaar is, wordt het imago geen criterium (1). Het proces is al sinds 2007 in gang, toen geen Deloitte rekening mee gehouden. Voor Deloitte was belangrijk dat de hoofreden duidelijk was, dan wordt het geaccepteerd. Verder zit nadenken over imago in principe verweven in elke beslissing (1). De legitimering voor de beslissing om te vertrekken TNT was voor TNT heel belangrijk, vervolgens heeft het niet meegespeeld in de keuze tussen nieuwbouw en bestaande bouw (2). Tabel 37 - voorbeeld scoring

Capgemini

Managen/sturen van imago Actief over nagedacht met adviseur. Er voor gekozen om op veel dingen niet te reageren. Communicatie via intranet en materiaal meegegeven aan sales force (3). Flink bijgestuurd na negatieve publiciteit: in allerijl over nagedacht met afdeling communicatie. Eerste paal bewust onder de radar, verspreiding van Q&A onder partners, managers en deel werknemers (3). Het ‘Planet Me’ programma werd actief naar buiten toe uitgedragen. Het gebouw was daarbij geen doel, maar een onderdeel (2).

Capgemini Capgemini is verhuisd naar nieuwbouw. Het (negatieve) effect van de keuze is daarmee maximaal en scoort een 3. “In het beslissingsproces gaan we er niet anders mee om. Laat ik het zo zeggen, we hebben altijd gezegd, het moet goed uitlegbaar zijn.” In het beslisproces wordt imago niet meegewogen, daar scoort het dus een 1. “Over ons imago wordt actief nagedacht. We hebben een externe adviseur, die ons daarin adviseert. We zijn natuurlijk een tijdje hot geweest in de pers, dan kijk je gewoon samen met hen, moet je nou reageren of niet. We hebben ervoor gekozen om op een heleboel dingen niet te reageren. In de hoop dat het afvlakt.” “Communicatie is heel belangrijk, dat hebben we dus ook continu gedaan. (…) Daar zijn we heel open in geweest. Ook richting onze klanten, met name onze sales force hebben we materiaal meegegeven van dit is de reden, dit is wat het oplevert. (interview 1, zie Bijlage II).” Er is wel duidelijk gestuurd op het imago na de beslissing om nieuw te bouwen. ‘Gestuurd’ scoort dus een 3. Deloitte Deloitte gaat verhuizen naar nieuwbouw. Het (negatieve) effect van de keuze is daarmee maximaal en scoort een 3.

Martin Mentink

9 april 2014

113

“We zien een huisvestingskeuze heel pragmatisch, maar eigenlijk is het imago, die marketingtool, overal in vervlochten. (…) Wij zijn niet echt – dat is meer de marketing en communicatie afdeling – dag en nacht met imago bezig, maar stiekem is het wel doorvlochten in alles wat we doen.” “In 2007 is het proces dus al begonnen, voor de crisis. Wij hebben dus heel erg moeten bijschakelen in onze communicatie.” De beslissing is al voor 2007 gekozen, waardoor de imagoschade nog veel minder een issue was. Destijds is het dus niet meegewogen in het beslisproces. Er wordt in deze categorie dus een 1 gescoord. “Echt in het oog van de storm, toen KPMG zo onder vuur lag, hebben wij in allerijl met communicatie gezeten. We hebben niet, hoe we dat misschien 5 jaar geleden wel zouden doen, met kaviaar, oesters en champagne de eerste paal gevierd. Onder de radar, dat was wel een bewuste keus, ook van OVG. Maar het hoogste punt hebben we wel weer groot gevierd. Want hij staat er nu, overal staat OVG Deloitte op, dus je kan niet meer ontkennen.” “De storm is overgevlogen, we hebben het redelijk goed overleefd moet ik zeggen. Of het nou door ons komt, door de communicatie, of door de Q&A waarmee kritische medewerkers en klanten gevoed kunnen worden. Dat we er bewust over nagedacht hebben en die communicatie zo gestuurd hebben, wat de overwegingen en dergelijke waren. Gewoon zeggen hoe het is, open zijn, eerlijk zijn. (interview 2, zie Bijlage II).” Ook Deloitte heeft dus duidelijk gestuurd op het imago, door de eerste paal niet te vieren en Q&A’s rond te sturen. ‘Gestuurd’ scoort dus een 3. TNT TNT is verhuisd naar nieuwbouw. Het (negatieve) effect van de keuze is daarmee maximaal en scoort een 3. “Vervolgens ben ik naar de eigenaar gegaan van het pand waar we in zaten in Hoofddorp, Zwitserse beleggers. Ik heb een serieus gesprek gevraagd. Ik heb de eigenaar van het pand in Hoofddorp gezegd: kies maar. Je maakt dit pand CO2 emissie vrij, want dat is de doelstelling, of we gaan weg. Hij zei: zo’n pand kan je helemaal niet realiseren. Hij wilde dus niet meewerken aan onze ambitie, dus wat dat voor ons de legitimering om te vertrekken. Dat was dus de legitimering voor het achterlaten van een leeg pand. Vond ik belangrijk. Was toen nog minder belangrijk dan nu.” Er is wel legitimering voor het achterlaten van leegstand gezocht door in eerste instantie de eigenaar van het oude pand vragen mee te werken aan het realiseren van de doelstellingen. Vervolgens is er wel voor nieuwbouw gekozen en was bestaande bouw nooit een optie. Daarmee scoort deze categorie een 2: het imago speelde enigszins mee in het beslisproces. “Ja, er is actief op het imago gestuurd, de directeur communicatie had dat Planet Me programma, want dat werd naar buiten gebracht en een van de onderdelen ervan was het gebouw. Het gebouw was niet het doel op zich, maar wel onderdeel. Het doel was: wij zijn maatschappelijk verantwoord bezig. Dat hebben we absoluut naar buiten gebracht. Extern was de communicatie heel goed, het imago van TNT was duurzaam, betrouwbaar. (…) Het gebouw ondersteunt het imago. Geen doel, maar een van de middelen. (interview 2, zie Bijlage II).” Er is door TNT niet specifiek gestuurd op het beperken van de mogelijk negatieve effecten op het imago door het neerzetten van nieuwbouw. Wel is er gestuurd op het imago van TNT middels het Martin Mentink

9 april 2014

114

Planet Me programma, waarbij het gebouw geen doel was, maar een van de middelen. Ook hier scoort TNT een 2: er is enigszins gestuurd op het imago.

Martin Mentink

9 april 2014

115

Bijlage V | Document Capgemini Nieuwbouw Leidsche Rijn In mei 2013 verhuist Capgemini Nederland als huurder van het huidige hoofdkantoor in Papendorp (42.000 m2) met 2.200 werkplekken naar een kleiner kantoor in Leidsche Rijn (21.000 m2) met 1.400 werkplekken. Wat zijn de overwegingen om te verhuizen? In het kort: het huidige kantoor is veel te groot, de bereikbaarheid per OV is slecht en het is niet geschikt voor Het Nieuwe Werken. Ondanks uitgebreide analyses, is blijven in een kleiner deel van de kantoorruimte of het huren van een kleiner, bestaand object geen optie: te kostbaar in vergelijking met nieuwbouw, te weinig grote vloeroppervlakken die het geschikt maken voor Het Nieuwe Werken of een slechte bereikbaarheid en door de oude parkeernorm te weinig parkeerplekken. Capgemini kent geen partnerstructuur. Wij zijn een aan de Franse beurs genoteerd consultancybedrijf. Het Nieuwe Werken. De invoering van Het Nieuwe Werken heeft ertoe geleid dat de bezetting van het hoofdkantoor gaandeweg is gehalveerd. Medewerkers komen nu vooral naar het hoofdkantoor om collega’s te ontmoeten, het volgen van een training, het bijwonen van practicemeetings of om anderszins kennis uit te wisselen. Zowel de feitelijke benutting van kantooroppervlak is gedaald als het feitelijke gebruik ervan: zichtbaarheid en persoonlijk contact speelt een grote rol in onze branche waar een steeds groter deel van de collegiale contacten virtueel verlopen. Het is complex en kostbaar om de huidige kantooromgeving in Papendorp (veel kleinere ruimten) om te vormen tot grote vloeroppervlakken. Daarbij heeft Capgemini in de afgelopen tien jaar een aantal kleinere satellietkantoren geopend in bestaande kantoren (Groningen, Heerlen, Amsterdam, Voorburg, Apeldoorn, Eindhoven), dichter bij de locatie van de klant en vaak ook dichter bij de woonomgeving van de medewerker, waardoor de benutting van het kantoorgebouw in Papendorp verder is gedaald. Kosten. Op dit moment benut Capgemini ruwweg de helft van het gehuurde vloeroppervlak. In combinatie met de relatief hoge huurprijs per vierkante meter, daterend uit een tijd van hoogconjunctuur en navenant hoge prijzen voor onroerend goed, is het nu economisch niet meer verantwoord om in een te groot en een te luxe gebouw te blijven. Zeker gezien het feit dat de afwaardering van onroerend goed portefeuilles nog niet in gang is gezet. Het bleek bijvoorbeeld niet mogelijk om de huurprijs in Papendorp aan te passen aan de op dit moment gangbare huurprijzen voor bedrijfsonroerendgoed. Daarbij kwam BAM met een hele scherp aanbod, waardoor de prijs per vierkante meter nieuwbouw lager is dan de prijs in Papendorp . Bereikbaarheid. De aansluiting van het huidige kantoor van Capgemini in Papendorp op openbaar vervoer is onvoldoende. De reistijd van Utrecht Centraal Station naar het bedrijventerrein Papendorp vormt een drempel voor medewerkers om openbaar vervoer te gebruiken, ondanks dat veel jongere medewerkers daar meer behoefte aan hebben. Na 18.30 uur ’s avonds beëindigt de GVU de reguliere verbinding tussen Papendorp en Centraal Station en gaat er alleen nog een streekbus (een keer per half uur). Het nieuwe kantoor ligt direct naast het station Utrecht Leidsche Rijn. We gaan van “Treinnaar-bus” naar “trein-naar trein”. Bestaande bouw geen alternatief. Er is uitgebreid gekeken naar bestaande (kleinere) bouw. Er zijn 50 objecten op de longlist beland, waarvan zo’n 40 objecten uitgebreid zijn vergeleken. De eisen waren: minimaal dezelfde OV-situatie (of beter), grotere vloeroppervlakken, vergelijkbaar aantal parkeerplekken. Uiteindelijk voldeed geen van de onderzochte objecten aan de eisen. Met name de

Martin Mentink

9 april 2014

116

oude parkeernorm is problematisch omdat veel bestaande (inefficiënte) kantoorruimtes uitgaan van 60 m2 per medewerker. Door de aard van onze werkzaamheden (veel medewerkers die in de loop van de dag in- en uitvliegen), zal er met oude parkeernormen snel een grot tekort ontstaan aan parkeerplaatsen. Omdat de nieuwbouw veel efficiënter is ontworpen, zijn meer parkeerplaatsen beschikbaar, zowel in de eigen garage als in een aanpalende “doelgroepengarage”. MVO. Capgemini erkent dat nieuwbouw versus hergebruik van bestaande kantoorruimte minder duurzaam is. Daar staat tegenover dat blijven werken in een te groot gebouw waar zo’n 40% van de ruimte onbenut blijft evenmin duurzaam is. Capgemini hanteert een bredere afweging van MVO, waarin huisvesting een klein onderdeel is en waarin duurzaamheid en bedrijfseconomische overwegingen in balans zijn. Capgemini heeft in de afgelopen jaren bewust gekozen voor Het Nieuwe Werken als een van zijn voornaamste MVO-instrumenten. Een meer regionale spreiding van kantoren, wat het voor werknemers gemakkelijker wil maken om dicht bij huis (en dichter bij de locatie van de klant) te werken. Het aantal autokilometers kan worden verminderd en daarmee ook CO2 uitstoot en het brandstofverbruik. Daarbij draagt het bij aan een betere werk-privé balans van de medewerkers.

Martin Mentink

9 april 2014

117

Bijlage VI | Document Deloitte Q & A nieuwbouw Zuidas De nieuwbouw van Deloitte aan de Zuidas is het directe gevolg van strategisch beleid om diverse kantoren samen te voegen tot full service kantoren. Hierdoor kan de gewenste samenwerking tussen de verschillende praktijken veel intensiever worden. 1. Waarom kunnen beide kantoren niet samengevoegd worden in één van de bestaande gebouwen van Deloitte in Amsterdam of Amstelveen? Beide bestaande locaties in Amsterdam en Amstelveen zijn bij lange na niet groot genoeg om de gewenste samengevoegde organisatie – van ca. 30.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak- in te huisvesten. 2. Een nieuwbouw kantoor ligt tegenwoordig maatschappelijk gevoelig. Waarom is er dan toch gekozen voor nieuwbouw, er staan toch genoeg “grote” panden leeg? De nu leegstaande grote kantoorpanden waren ten tijden van ons onderzoek naar een nieuwe locatie -in de periode 2007-2010- niet beschikbaar. 3. Waarom is niet gekozen voor het leegstaande KPMG pand, dit is toch wel groot genoeg? Gedurende de initiatieffase en de besluitvorming van de nieuwbouw Zuidas was dit kantoor niet op de markt. Daarbij heeft Deloitte zeer bewust gekozen voor Amsterdam Zuidas, zie ook de volgende vraag. 4. Waarom is er voor Amsterdam-Zuidas als locatie gekozen? De Zuidas ontwikkelt zich naar een van de meest hoogwaardige zakencentra van Nederland met goede voorzieningen en goede bereikbaarheid, met zowel auto als OV, en is daarmede voor Deloitte een aantrekkelijke vestigingsplaats. Om aantrekkelijk te blijven voor ons personeel is een aansprekende locatie als de Zuidas en met name de plek in het Kenniskwartier Amsterdam voor ons een goede keuze. De ontwikkeling van een nieuwe campus door de VU zal naar verwachting een levendige werkomgeving bieden met kansen op samenwerking met de diverse kennisinstituten in het gebied. 5. Een bestaand gebouw is toch nooit een optie geweest? Bedrijven als Deloitte vertrekken toch altijd weer na einde huurcontract om vervolgens elders nieuw te bouwen? Dit is niet juist; nieuwbouw is voor Deloitte geen doel op zich. Zo hebben we recent de bestaande huurcontracten van de panden Eindhoven, Zwolle, Breda, Enschede, Groningen en Leeuwarden verlengd Daar komt nog bij dat een keuze voor een nieuw kantoor niet alleen gaat over de keus bestaand of nieuw. Het gaat altijd om een business case met afweging van diverse criteria zoals: ligging pand (uitstraling), parkeren, energieprestatie, duurzaamheid, plattegrond (indeelbaarheid) en kwaliteit van de gebruikte materialen. Uiteraard spelen ook de kosten een rol bij het nemen van de uiteindelijke beslissing. 6. Toch laat Deloitte drie lege panden achter. In hoeverre neemt Deloitte daar als huurder verantwoordelijkheid voor?

Martin Mentink

9 april 2014

118

Wij verwachten dat in de komende tijd voor een groot deel van de panden andere huurders gevonden zullen worden omdat de verhuurder daarvoor reeds initiatieven ondernomen heeft. Als huurder hebben wij overigens maar een zeer beperkte rol in dit proces. Wij hebben vanwege de voor Deloitte gewenste flexibiliteit bewust gekozen om geen panden in eigendom te hebben, wij zijn dus geen eigenaar van welk kantoor dan ook. Uiteraard zijn wij ons bewust dat de leefbaarheid in de regio Amsterdam onder druk staat door grote leegstand van deels ook zeer slechte panden. Daarom zijn wij als Deloitte, met deskundigheid op de vastgoedmarkt, bereid mee te denken over de uitwerking en realisatie van het initiatief van de overheid samen met de marktpartijen om de leegstandproblematiek aan te pakken. 7. De nieuwbouw wordt toch wel een zeer duurzaam gebouw? Zeker, het ontwerp van het gebouw is recent gecertificeerd met het BREEAM label ‘Outstanding’. Met het behalen van dit certificaat, is ons nieuwe kantoor niet alleen het enige in Nederland van deze omvang, maar ook wordt de op één na hoogste procentuele score wereldwijd behaald voor het Outstanding label . Het unieke aan het gebouw is de combinatie van duurzame maatregelen die op grote schaal worden toegepast en zoveel mogelijk zijn geperfectioneerd. Het ontwerp bewijst dat een modern gebouw met veel glas en een hoog atrium uitstekend te combineren is met een hoge duurzaamheidseis en een laag energieverbruik. 8. Wat is BREEAM? BREEAM is de leidende en wereldwijd meest gebruikte methode voor het meten van de milieuprestaties van gebouwen. Het zet de standaard voor best-practice in duurzaam ontwerpen en is de maatlat geworden om de milieuprestatie van een gebouw te beschrijven. BREEAM kent vijf kwalificaties waarvan de kwalificatie ‘Outstanding’ de hoogste haalbare is. 9. Waarom BREEAM? BREEAM is een veel omvangrijkere certificeringsmethode dan de overige methodes die zich vooral op het energie-aspect richten. Zo is ook het aspect ‘gezondheid’ een belangrijk onderdeel van BREEAM. Deloitte streeft voor haar medewerkers en klanten een duurzame werk- en leefomgeving na, BREEAM sluit hier naadloos op aan. Ook wordt door middel van Breeam op controleerbare wijze alle maatregelen vastgelegd die leiden tot een vermindering van de CO2 footprint, evenals de te bereiken besparingen op de energielasten. Dit doen we niet alleen voor nieuwe panden maar ook bestaande panden worden verduurzaamd met behulp van BREEAM in Use. In ons recent verschenen Sustainability Report hebben wij ons ten doel gesteld om in het jaar 2016 50% van onze kantoor m2 via BREEAM in Use te hebben gecertificeerd. 10. Wat zijn de belangrijkste duurzaamheidsmaatregelen voor het nieuwe kantoor Zuidas? -

Energiezuinige installaties Klimaatplafond, voor een betere werkomgeving en minder energieverbruik LED-verlichting en daglichtafhankelijke schakeling. Hoogwaardige isolatie: extra zware gevel. De zuidgevel panelen bestaan volledig uit geïntegreerde PV-cellen, en op het dak staan tevens PV-cellen voor de opwekking van duurzame elektriciteit

Martin Mentink

9 april 2014

119

-

CO2-gestuurde ventilatie Individuele regelbaarheid verlichting en temperatuur EPC-waarde is 45 procent beter dan Bouwbesluit Stadsverwarming – en koeling of WKO (keuze volgt binnenkort) Grijswater circuit Energiezuinige liften Water besparende kranen en toiletten Oplaadpunten voor elektrische auto’s, scooters en fietsen.

Met de PV-cellen kunnen onder meer elektrische poolauto’s van het personeel opgeladen worden, evenals de mobiele telefoons en de laptops van het 1.800-tallig personeel.

Martin Mentink

9 april 2014

120

Bijlage VII | Enquête Capgemini Voorpagina Beste medewerker van Capgemini, Deze korte enquête is onderdeel van mijn afstudeeronderzoek bij Real Estate & Housing aan de TU Delft over de kantorenhuisvesting van bedrijven. Met de data zal vertrouwelijk worden omgegaan. Het invullen van de enquête geschied op anonieme basis, de resultaten zullen dan ook niet naar u persoonlijk teruggekoppeld kunnen worden. Wel wordt uw bijdrage aan het onderzoek zeer gewaardeerd. De enquête zal ongeveer 5 minuten in beslag nemen. Ik dank u hartelijk voor uw tijd! Voor vragen en/of opmerkingen kunt u contact opnemen met [email protected]. Martin Mentink (TU Delft logo)

Pagina 1 1. Wat is uw geslacht? man/vrouw 2. Wat is uw leeftijd? (open vraag) 3. Wat is de hoogste opleiding die u afgerond heeft? Lager onderwijs/lager of voorbereiding beroepsonderwijs/middelbaar beroepsonderwijs/hoger algemeen en voorbereidend wetenschappelijk onderwijs/hoger beroepsonderwijs/wetenschappelijk onderwijs/anders nl.

Pagina 2 4. Wat voor soort functie heeft u bij Capgemini? stage/administratie/facilitair/consultant/manager/anders nl. 5. Heeft u een leidinggevende functie? Nee/Ja, namelijk aan: (open)

Pagina 3 6. Hoeveel uur zit u gemiddeld per week in een kantoor van Capgemini? Geen/tussen de 0 en 10 uur/tussen de 10 en 20 uur/tussen 20 en 30/meer dan 30 uur. 7. Hoeveel uur zit u gemiddeld per week in een kantoor van een klant? Geen/een dagdeel per week/een dag per week/meer dan een dan per week 8. Hoeveel uur werkt u gemiddeld per week thuis? Geen/een dagdeel per week/een dag per week/meer dan een dan per week 9. Wat voor contract heeft u? tijdelijk/vast/op oproep basis Martin Mentink

9 april 2014

121

Pagina 4 10. Hoe lang werkt u al bij Capgemini? Geef uw antwoord in jaren, dus wanneer u een halfjaar werkt bij Capgemini, vult u in: 0,5. (open vraag) 11. Hoe lang verwacht u nog bij Grontmij te blijven werken? Nog maximaal 1 jaar/tussen de 1 en 3 jaar/tussen de 3 en 10 jaar/nog meer dan 10 jaar. 12. Wat verwacht u na uw werkzaamheden bij Grontmij te gaan doen? Met pensioen/start eigen bedrijf/naar andere werkgever/stoppen met werken

Pagina 5 De volgende vragen hebben betrekking op de huisvesting van Capgemini. 13. Wat zou u voor Capgemini de belangrijkste redenen vinden om de kantoorhuisvesting op een bepaalde locatie te heroverwegen? Sleep de antwoorden in de vakken op volgorde van meest belangrijk voor u naar het minst belangrijk voor u. Een organisatorische reden (het verbetert de interne organisatie en daarmee de geleverde kwaliteit)/ een zakelijke reden (het levert werk op of het verbetert de kwaliteit van de werkomgeving)/een duurzame reden (het kan groener)/ een financiële reden (het kan goedkoper of het bespaart op de kosten) (de volgorde van het tonen van de opties wordt gerandomiseerd)

Pagina 6 14. Wanneer een kantoor om wat voor reden dan ook niet meer voldoet, naar welke opties moet Capgemini dan in eerste instantie kijken? (meerdere antwoorden mogelijk) Renovatie van het eigen pand/verhuizen naar nieuwbouw/verhuizen naar bestaande bouw

Pagina 7 Nederland kent op dit moment een grote leegstand op de kantorenmarkt. Wanneer voor een werkgever een pand niet meer voldoet, staat deze voor de keuze: renoveren, nieuwbouwen of verhuizen naar bestaande bouw. De volgende vragen gaan over deze keuze. Op de volgende 3 vragen kunt u antwoorden met een rapportcijfer, waarbij een 1 staat voor helemaal niet mee eens en een 10 voor helemaal mee eens. 15. Het is voor u als werknemer van Capgemini belangrijk dat bij een verhuizing er voor een bestaand kantoor wordt gekozen vanwege de grote leegstand van kantoren in Nederland. (slider van 1 tot 10 met interval van 0.5) 16. De keuze van Capgemini tussen nieuwbouw en bestaande bouw bij een verhuizing is direct van invloed op het imago van het bedrijf voor uzelf. (slider van 1 tot 10 met interval van 0.5) 17. De keuze van Capgemini tussen nieuwbouw en bestaande bouw bij een verhuizing is direct van invloed op het imago van het bedrijf voor anderen. (slider van 1 tot 10 met interval van 0.5)

Martin Mentink

9 april 2014

122

Pagina 8 18. Welke van de 2 opties, de linker of de rechter, vind u belangrijker voor de nieuwe huisvesting van Capgemini? Met een maatschappelijk verantwoorde keuze wordt hier bedoeld dat een werkgever niet direct voor nieuwbouw kiest, maar, met de huidige leegstand, eerder kiest voor renovatie of bestaande bouw. een maatschappelijk verantwoorde keuze of de interne organisatie in het nieuwe pand een maatschappelijk verantwoorde keuze of de kwaliteit van de werkomgeving in het nieuwe pand een maatschappelijk verantwoorde keuze of de duurzaamheid van het nieuwe pand een maatschappelijk verantwoorde keuze of de kosten voor Capgemini voor het nieuwe pand (de volgorde van de 4 vragen wordt gerandomiseerd) Pagina 9

19.

20.

21.

22.

Op de volgende 4 vragen kunt u opnieuw antwoorden met een rapportcijfer, waarbij een 1 staat voor helemaal niet mee eens en een 10 voor helemaal mee eens. Een maatschappelijk verantwoorde keuze van Capgemini bij een verhuizing vind ik belangrijker bij grote kantoorpanden dan bij kleine. (slider van 1 tot 10 met interval van 0.5) Een maatschappelijk verantwoorde keuze bij een verhuizing is voor Capgemini belangrijker dan voor andere bedrijven. (slider van 1 tot 10 met interval van 0.5) Wanneer Capgemini een gehuurd kantoor verlaat na afloop van het huurcontract, dan zou Capgemini zijn verantwoordelijkheid moeten nemen voor de ontstane leegstand. (slider van 1 tot 10 met interval van 0.5) Wanneer Capgemini een gehuurd kantoor verlaat na afloop van het huurcontract, dan is de ontstane leegstand daarmee de verantwoordelijkheid van de verhuurder, de eigenaar van het pand. (slider van 1 tot 10 met interval van 0.5)

Pagina 10 Nogmaals hetzelfde concept: op de volgende 2 vragen kunt u antwoorden met een rapportcijfer, waarbij een 1 staat voor helemaal niet mee eens en een 10 voor helemaal mee eens. 23. De huisvesting van Capgemini is van invloed geweest op mijn beslissing om hier te gaan werken. (slider van 1 tot 10 met interval van 0.5) 24. De huisvesting van Capgemini is van invloed op mijn beslissing om hier te blijven werken. (slider van 1 tot 10 met interval van 0.5)

Martin Mentink

9 april 2014

123

Pagina 11 Dit zijn de laatste drie vragen. Geef u antwoord opnieuw met een rapportcijfer, waarbij een 1 staat voor helemaal niet mee eens en een 10 voor helemaal mee eens. 25. Wanneer Capgemini bij een verhuizing een maatschappelijk verantwoorde keuze maakt, is dat van positieve invloed op mijn beslissing om hier te blijven werken. (slider van 1 tot 10 met interval van 0.5) 26. Wanneer Capgemini bij een verhuizing een keuze maakt die ingaat tegen het maatschappelijk belang en die veel negatieve publiciteit in de media met zich mee brengt, is dat van negatieve invloed op mijn beslissing om hier te blijven werken. (1=nee, geen negatieve invloed; 10=ja, negatieve invloed)| (slider van 1 tot 10 met interval van 0.5) 27. Wanneer Capgemini bij een verhuizing een keuze maakt die ingaat tegen het maatschappelijk belang, maar die weinig of geen negatieve publiciteit in de media met zich mee brengt, is dat van negatieve invloed op mijn beslissing om hier te blijven werken. (1=nee, geen negatieve invloed; 10=ja, negatieve invloed) (slider van 1 tot 10 met interval van 0.5)

Pagina 12 28. Heeft u nog iets toe te voegen aan uw antwoorden of het onderzoek? (open vraag)

Einde Hartelijk dank voor het deelnemen aan deze enquête. Met de informatie zal vertrouwelijke worden omgegaan. Voor vragen en/of opmerkingen kunt u mailen naar [email protected]

Martin Mentink

9 april 2014

124

Bijlage VIII | Begeleidende tekst Royal Haskoning DHV Beste collega, Graag vraag ik jullie aandacht/medewerking voor bijgaande (klikbare link) enquête mbt flexibel werken. Het invullen kost een minuut of 5. Alvast dank voor jullie medewerking! Met vriendelijke groet, Jessica van Rijsbergen Namens Martin Mentink Grontmij Collega’s Ik heb van Martin Mentink (afstudeerder TU Delft) de vraag gekregen of wij mee willen werken aan zijn afstudeeronderzoek en voor hem een aantal vragen kunnen beantwoorden. Zijn afstudeeronderwerp is voor velen van ons een actueel onderwerp: Herhuisvesting keuzes in relatie tot MVO Via onderstaande link krijgen jullie toegang tot de enquete: (klikbare link) Voor vragen kunnen jullie contact opnemen met Martin: (contactgegevens) Het zou leuk zijn als jullie de moeite willen nemen om hem inzicht te geven in onze persoonlijke overwegingen! (duurt maar een paar minuten). Met vriendelijke groet, Ir. B. (Barry) van Sloten -Beste lezers, Graag wil ik jullie nogmaals wijzen op de enquête behorend bij mijn afstudeeronderzoek. Ik heb nog een aantal respondenten nodig, dus ik zou het zeer waarderen als jullie nog wat tijd willen vrijmaken om hem in te vullen. Het duurt slechts een minuut of 4-5. De enquête is hier (klikbare link) te vinden. Alvast hartelijk dank en met vriendelijke groet, Martin Mentink Capgemini Helaas is de begeleidende tekst bij de eerste email en de herinnering niet bekend.

Martin Mentink

9 april 2014

125

Bijlage IX | Hercodering resultaten enquête Vraag 4 HRM project directeur staf marketing marketing & communicatie teamleider secretaresse adviseur projectleider directeur 0 1 2 3 4 5 6 7 8

2 3 2 2 2 6 8 4 3 6

stage administratie facilitair project manager consultant/adviseur engineer manager anders secretariaat (nieuw)

0, 1, 2, 8 3, 4, 5 6 7

Martin Mentink

 ondersteunend  uitvoerend  leidinggevend  anders/onbekend

9 april 2014

126

Bijlage X | Keuzemodel

Figuur 19 - keuzemodel

Martin Mentink

9 april 2014

127