HERBESTEMMING VAN VASTGOED. Handleiding en handvaten

HERBESTEMMING VAN VASTGOED Handleiding en handvaten

1

Colofon

Samenstelling Herman Heijboer Tanja Vuic Duradis 2015 Het levensduur denken voor de vastgoed Zonnebloemstraat 53 4461 PK Goes tel.: 0113-273713 fax: 0113-273056 www.duradis.nl [email protected]

Lay-out Duradis

Ontwerp Duradis

2

Inhoudsopgave

Voorwoord ..............................................................................................................................4 Inleiding ..................................................................................................................................5 Locatieonderzoek ...................................................................................................................8 Bouwkundig onderzoek ..........................................................................................................9 Functionaliteit van het vastgoed ...........................................................................................11 Maatschappelijke waarde .....................................................................................................12 Conclusie van de inventarisatie voor het vastgoed ...............................................................13 Herbestemmingsmogelijkheden ...........................................................................................14 Conclusie van het potentieel ................................................................................................15 Marktonderzoek....................................................................................................................16 Scenario’s ............................................................................................................................18 Conclusie van aanbevelingen ...............................................................................................19 Keuze extern specialist(en)::::::::::::::::::::::::::::23 Bronnen-kennis ....................................................................................................................26

3

Voorwoord Er worden in de provincie voldoende initiatieven gesteund om te komen tot herbestemming. Bij deze projecten komt het initiatief vanuit particulieren, bedrijven en instellingen. De provincie heeft hiervoor een speciaal programma opgezet, Provincaal Impuls Zeeland (PIW), waarbij deze initiatieven met een financiële bijdrage worden gesteund. De rol van de provincie beperkt zich tot een toetsende rol. Als het om het eigen vastgoed heeft de provincie behoefte aan een handleiding om te komen tot een mogelijke herbestemming van haar vastgoed. In opdracht van Provincie Zeeland heeft in december 2014 Duradis opdracht gekregen om een pilot project voor herbestemming uit te voeren. Aan de hand van dit pilot project is een handleiding geschreven om de verschillende stappen in het proces te omschrijven en handvaten te geven aan degene die van voornemens zijn een herbestemmingstraject van een vastgoed te gaan doorlopen. Duradis is een bedrijf dat zich hoofdzakelijk richt op de exploitatiekosten van bestaand en nieuw op te richten vastgoed. Zij stellen voorafgaand aan (her)investeringsbeslissingen scenario’s samen met als doel een optimale balans tussen investeringskosten en exploitatiekosten te verkrijgen. Elementen als duurzaamheid en energetische oplossingen staan hierin centraal. De keuze voor het pilot project was niet het meest voor de hand liggend vastgoed, namelijk het voormalig gebouw van de Provinciale Stoomboot Dienst (PSD) aan de Veerhaven te Brekens. Dit is een zeer specifiek gebouw van bescheiden afmetingen, gesitueerd in een geïsoleerd gebied, buiten de contour van de kustverdediging. Het project wordt in de verschillende faseringen van deze handleiding niet verder beschreven. De opgedane kennis met dit pilot project heeft wel voldoende inzicht gegeven in de verschillende te doorlopen stappen en de belemmeringen tijdens het proces. Met het resultaat van dit rapport wordt een richting gegeven aan de Provincie Zeeland, die een mogelijkheid biedt om inzicht te verkrijgen in het proces en de keuzes, die gemaakt moeten worden gedurende in dit proces, om te komen tot herbestemmen. Het resultaat moet een goed uitgangspunt zijn voor een onderbouwde beslissing van het vastgoed op lange termijn. .

4

Inleiding De Provincie Zeeland bezit en beheert een grote verscheidenheid aan vastgoed. In totaal is er volgens een rapportage van juni 2014 sprake van 123 panden. Deze panden kennen verschillende functies en bestemmingen.

(Bron: Inventarisatie vastgoed en gronden Provincie Zeeland d.d. juni 2014)

De Provincie verwacht dat een deel van dit vastgoed de komende jaren vrij zal komen. Dit is ingegeven door het feit dat: - overheidsdiensten steeds slanker worden, - digitalisering de behoefte aan vierkante meters kantoorruimte afneemt, - samenvoeging van diensten met andere provincies en - er minder financiële ruimte is voor het in stand houden van maatschappelijke voorzieningen. Traditioneel wordt leegkomend vastgoed in de markt gezet, waarbij, met de tussenkomst van een makelaar, marktpartijen worden benaderd voor het kopen of huren van het vastgoed. In deze benadering wordt er van uitgegaan dat het vastgoed weer een gelijksoortige bestemming krijgt. Maar een gelijksoortige bestemming voor het vastgoed is tegenwoordig geen vanzelfsprekendheid meer. Door afnemende vraag in een marktsegment, of door gewijzigde wettelijke voorschriften, of door gewijzigde gebruiksfuncties is, ontstaat het risico dat het vastgoed geen nieuwe bestemming kan krijgen. We spreken dan over incourant vastgoed. Toch hoeft het vastgoed niet meteen een transformatie te ondergaan of een nieuwe invulling te krijgen. Indien er slechts kleine investeringen hoeven te worden gedaan, is het in zo’n geval beter in te zetten op het behoud van de functies door de nodige aanpassingen uit te voeren. Met kleine investeringen kunnen aanpassingen worden doorgevoerd, waardoor het

5

vastgoed weer voldoet aan de wettelijke voorschriften en het exterieur / interieur weer aansluit bij de huidige gebruikerswensen en het vastgoed weer voor een periode kan worden geëxploiteerd. Wanneer is een herbestemmingsonderzoek dan wel nodig? Als het vastgoed haar functie verliest en grote investeringen benodigd zijn, is herbestemming vaak de enige optie om het behoud ervan op lange termijn te garanderen. Een deel van het Provinciaal vastgoed kent een historische of culturele waarde. Het vinden van een herbestemming vraagt zeker in deze gevallen een grondig herbestemmingsonderzoek. Zeker wanneer de impact van een mogelijke herbestemming niet duidelijk is of wanneer de haalbaarheid ervan onzeker lijkt, helpt een herbestemmingsonderzoek om duidelijkheid te geven. Wanneer je nog geen haalbare herbestemming in gedachten hebt, zal het onderzoek inzicht geven in nieuwe mogelijke functies. Door de resultaten van het onderzoek krijg je een duidelijk beeld van de risico’s en mogelijkheden, waardoor een afgewogen keuze gemaakt kan worden. De Provincie beschikt hiervoor over veel bronnen. Deze dienen zeker voor het herbestemmingsonderzoek te worden geraadpleegd. Om een herbestemmingsonderzoek uit te voeren dienen de volgende punten te worden uitgevoerd; 1. Het vaststellen van een duidelijke doelstelling. Deze doelstelling moet de betrokken partijen in het proces verbinden; 2. Het opstellen van een planning. Het doorlopen van de faseringen in het onderzoek moeten geen open eind krijgen, want daarmee krijgt het proces een te vrijblijvend karakter en ontstaat het risico dat het te lang gaat aanslepen; 3. Het beschikbaar stellen van tijd en budget. 4. Zorg voor voldoende en juiste expertise. Indien deze niet binnen de eigen organisatie kan worden ingevuld, zal externe gekwalificeerde ondersteuning moeten worden gezocht. 5. Stel een projectteam samen. Een herbestemmingsonderzoek behoort een kort en intensief karakter te hebben, waarin veelvuldige afstemming met direct betrokkenen noodzakelijk is. Onder direct betrokkenen worden in dit geval verstaan; de Provincie, de gemeente en eventueel een extern bureau, 6. Afhankelijk van de locatie zal er intensief met de omgeving moeten worden gecommuniceerd om het nodige draagvlak te creëren. Het resultaat van een herbestemmingsonderzoek is een rapport dat een uitgangspunt is voor het nemen van een goed onderbouwde beslissing over de toekomst van het vastgoed. De inhoud van het rapport verschilt sterk per geval, want elke situatie van het vastgoed is uniek te noemen. Uitgangspunt is, dat het onderzoek grondig geschiedt. Anders staat dit een oplossing voor duurzame herbestemming in de weg. In het vervolg van deze handleiding wordt uitgegaan van een projectteam voor het herbestemmingsonderzoek.

6

7

Locatieonderzoek Als eerste stap zal een inventarisatie van beschikbare informatie over het betreffende vastgoed en de locatie, moeten plaatsvinden. Hier onder worden verstaan het verzamelen van: - eigendomsdocumenten, - vigerend bestemmingsplan, - bestemmingsplankaart (http://www.ruimtelijkeplannen.nl/), - kadastrale gegevens, - bodemrapporten, - het geografisch loket van de Provincie Zeeland (http://zldgwb.zeeland.nl/geo/), - eventueel fotomateriaal en - archiefstukken bij het Zeeuws archief. Doordat voor veel bestemmingswijzigingen een vergunning benodigd is, zal de lokale gemeente een belangrijke partner zijn in de zoektocht naar mogelijke herbestemmingen. Zij bezorgen desgewenst informatie over de al afgeleverde vergunningen en de geldende bestemmingsplannen voor de locatie en de directe omgeving. Verder moet bij de gemeente worden onderzocht wat de geldende bouwverordening voor het vastgoed is. Geïnventariseerd moet worden of er voor de locatie al een gemeentelijke structuurvisie en of de Provincie Zeeland een gebiedsvisie heeft opgesteld. Het kan ook zijn dat er bepaalde beleidsbeslissingen bindend zijn aan een vooropgestelde functie, zoals een commerciële functie of recreatieve functie. Afhankelijk van de locatie zullen eveneens andere partijen worden geraadpleegd, zoals het Waterschap, Rijkswaterstaat en de Provincie Zeeland. Vervolgens zal ter plekke een opname moeten plaats vinden. Hierin komen aspecten aan bod, zoals bereikbaarheid van de locatie, de infrastructuur, de parkeergelegenheid en ontsluiting. De inventarisatie van de locatie zal middels vastlegging op beeldmateriaal moeten plaatsvinden. Tenslotte zal ook een beschrijving van de directe omgeving en de uitbreidbaarheid en/of flexibiliteit van de locatie naar eventuele herbestemming moeten worden bekeken.

8

Bouwkundig onderzoek Een volgende stap is het achterhalen van de (digitale) tekeningen van het vastgoed, zoals de verschillende plattegronden, de gevels, de doorsnedes, inspectie- en keuringsrapporten en asbestinventarisatie(s). Al deze gegevens zijn benodigd om over de juiste gegevens van afmetingen van ruimten en vloerhoogtes te kunnen beschikken. Hoe concreter de aangeleverde informatie, des te beter een inschatting kan gemaakt worden van eventuele probleempunten bij een herbestemming. Mogelijk dat juiste gegevens van het vastgoed ontbreken en dat daarmee het vastgoed op locatie moet worden opgemeten, inclusief een uitgebreide fotorapportage om de bestaande toestand en bijzonderheden vast te leggen. De (digitale) tekeningen van het vastgoed omvatten minstens: • een opmeting van de volledige locatie • van alle betrokken gebouwdelen: - de plattegronden van alle lagen (o.a. kelders, zolders en daken) met aanduiding van de vloerniveaus, - een dwars- en langsdoorsnede per gebouwdeel, - de volledige gevelaanzichten. • een situatietekening met oriëntatie van het vastgoed in de directe omgeving. Na het inventariseren van de tekeningen, zal de staat van het vastgoed worden onderzocht. Hiervoor wordt over het algemeen een meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) met bouwkundige inspectie gebruikt. Zodra dit document is opgesteld en de gegevens beschikbaar zijn, zal hiermee een reëel inzicht worden verkregen in de huidige staat van het vastgoed en de onderhoudsuitgaven op korte en middellange termijn. Gebruikelijk is dat de onderhoudskosten over een maximale termijn van 10 jaar in zicht worden gebracht. Als er al een MJOB beschikbaar is, dan dienen deze gegevens niet ouder te zijn dan twee jaar en afhankelijk van het verrichte onderhoud, niet ouder dan maximaal vier jaar. Indien de gegevens van oudere datum zijn, of geheel ontbreken, dan zal een goede bouwkundige inspectie met MJOB moeten worden opgesteld. De MJOB omvat minimaal de volgende elementen: • dakbedekking (dakvlakken en aansluitingen) • dakopbouwen (o.a. dakkapellen, dakramen, schoorstenen, gevellijsten, ladder- en klimhaken) • regenwaterafvoer (goten, afvoeren en riolering) • gevels (o.a. gevelmaterialen, afwerkingslagen, kozijnen, ramen en deuren) • bouwstructuur (o.a. funderingen, dragende elementen, balkstructuren en dakconstructie) • vaste interieurelementen (o.a. wanden, vloeren, afwerkingslagen, binnenkozijnen en binnentrappen) • eventuele elementen met cultuurwaarde indien er sprake is van monumentale status 9

• technische installaties • terreinafwerking en landschapselementen (o.a. monumentale bomen) Indien uit de MJOB blijkt dat er sprake is van bijvoorbeeld structurele scheuren of scheefstand, dan is het aangewezen dit te signaleren, zodat de eigenaar tijdig de stabiliteit kan laten onderzoeken om de oorzaak van de structurele problemen in kaart te brengen. In de meeste gevallen is het ook belangrijk om voor de herbestemming de mogelijkheden na te gaan om de energieprestaties van het gebouw te verbeteren. Hiervoor is een duidelijk beeld nodig van de energiehuishouding van het specifieke vastgoed, met bijhorende sterkte en zwakte analyse. Hiervoor wordt een energielabel opgesteld. Een energielabel maakt het mogelijk om te bepalen waar energie kan worden bespaard, hoeveel en op welke manier. Een energielabel is verplicht bij verkoop of verhuur van vastgoed. Naast bovengenoemde informatie moet het onderzoek van het vastgoed worden gecompleteerd met de overige financiële stukken, zoals boekwaarde, verzekeringskosten, WOZ-waarde en heffingen over het vastgoed. De waardering tegen historische kostprijs (boekwaarde) kan afwijken van het reële beeld van de werkelijke waarde van het vastgoed, vanwege de verwachte verschillen tussen de boekwaarden, WOZ-waarden en marktwaarden. Het is voor elk herbestemmingsproces van cruciaal belang dat de boekwaarde in overeenstemming wordt gebracht met de werkelijke waarde van het pand. Er is al veel geschreven over het feit dat de boekwaarde niet overeenkomt met de werkelijke waarde van het vastgoed. Door vast te houden aan een irreële boekwaarde, gevoed vanuit traditionele verhuurconcepten, wordt de financiële haalbaarheid van herbestemmen onder druk gezet. Hierdoor komen veel projecten niet van de grond.

10

Functionaliteit van het vastgoed Het vastgoed kan nog in verhuurde staat dan wel in gebruik zijn. Onderzocht moet worden welke overeenkomst gesloten is en wat de doorlooptijd c.q. opzegtermijn is. Mogelijk dat de functie van het vastgoed kan worden gecontinueerd, maar dat aanpassingen naar huidige maatstaven, gebruikerswensen, energie en/of wetgeving noodzakelijk zijn. Wij onderscheiden hierin aanpassingen van bouwfysische aard, constructieve aanpassingen of in brandveiligheid. Bouwconstructie In ieder geval is de eerste benodigde stap, een analyse op te stellen van de bouwconstructie voor het vastgoed. Dit biedt inzicht in de constructieve logica van het vastgoed, van stabiliteit, funderingen, draagconstructies, afmetingen van constructieve vloeren en wanden, vloerpeilen, dakconstructie en buitengevels. Hiermee wordt inzicht verkregen in de te handhaven of mogelijk te verwijderen constructieve elementen om het vastgoed met verminderde functionaliteit toch weer functioneel te krijgen, al of niet voor de oorspronkelijke functie. Installaties Daarnaast moet een analyse worden opgesteld van de aanwezige installatievoorzieningen, zoals ventilatie-, klimaat, daglicht, energetische aspecten, brandveiligheidsvoorzieningen en alles naar de huidige wetgeving. Ook hiermee wordt inzicht verkregen in de te handhaven of mogelijk aan te passen voorzieningen om het vastgoed met verminderde functionaliteit toch weer functioneel te krijgen. Brandveiligheid Bij het herbestemmen van vastgoed dient het brandveiligheid getoetst te worden aan het brandveiligheidsconcept van elke nieuwe mogelijke bestemming. Een analyse van brand- en rookcompartimenten is noodzakelijk. Door een inventarisatie van de brandveiligheid uit te voeren kunnen, in latere fasering, aanwezige voorzieningen worden uit genut om de haalbaarheid van herbestemming te vergroten. De uitkomsten van de analyses geven inzicht in de vrije indeelbaarheid van ruimtes, de brandveiligheidsvoorzieningen, bouwfysische mogelijkheden en geven hiermee een beeld van de courantheid van het vastgoed volgens de huidige maatstaven en de wensen van gebruikers.

11

Maatschappelijke waarde Het vastgoed kan mogelijk een monumentale status bezitten, behoren tot het erfelijk vastgoed of een duidelijke maatschappelijke waarde hebben in haar directe omgeving. We spreken dan over waarden als herkenbaarheid, authenticiteit, representativiteit en maatschappelijke functie, zoals kunst- en cultuur en ontmoeting. Welke rol heeft het vastgoed in haar directe sociale omgeving gespeeld en kan deze rol worden gecontinueerd, eventueel aangevuld met andere voorzieningen. Het is voor de leefbaarheid van een omgeving om kwalitatief goede basisvoorzieningen te hebben. Het her te bestemmen vastgoed zou hier een nieuwe rol in kunnen vervullen. Daarom dient men te inventariseren aan welke basisvoorzieningen behoefte bestaat. Hiervoor zal in het overleg met de gemeente getoetst worden aan het gemeentelijk beleid en de behoefte aan maatschappelijke waarde. Mogelijk dat er op dit vlak nog optimalisaties mogelijk zijn en kansen liggen. Het onderzoeken van deze kansen vraagt veel afstemming, omdat binnen een gemeente verschillende afdelingen en personen zich bezig houden met vastgoed, hetzij beleidsmatig of hetzij beheersmatig. In een latere fase, zijnde het marktonderzoek, zullen direct betrokkenen en marktpartijen intensief worden benaderd om de maatschappelijke waarde en behoefte gedetailleerd in beeld te krijgen.

12

Conclusie van de inventarisatie voor het vastgoed Het projectteam bekijkt de resultaten van de inventarisatie; de analyse van het locatieonderzoek, het bouwkundig onderzoek, de functionaliteit en de maatschappelijke waarde aan de hand van de checklijsten en oordeelt of er voldoende informatie is aangeleverd, om de fase van het onderzoeken van de herbestemmingsmogelijkheden te starten. Als dat zo is, beziet het team wat mogelijke aandachtspunten zijn, zoals doorlopende overeenkomsten, planologische belemmeringen en welke elementen gedetailleerder aan bod moeten komen in de latere analysen, zoals toegankelijkheid van het vastgoed, omgevingsfactoren, afstemming met de omgeving, etc. De conclusies van de inventarisatie geven al een mogelijke visie in de richting van de herbestemming aan. Het projectteam moet deze conclusies unaniem te steunen, want verdeeldheid binnen het projectteam in de vervolgfases levert tijdsverlies op, frustreert het proces, ondergraaft de motivatie van de projectteamleden en legt een groot beslag op het beschikbaar budget indien conclusies in heroverweging moeten worden genomen. Een unanieme goedkeuring is dus noodzakelijk om verder te gaan met het onderzoek. De gezamenlijke visie wordt immers dé toetssteen voor elke mogelijke herbestemming. Indien er uit de resultaten blijkt dat er geen mogelijkheden liggen voor een mogelijke herbestemming, aangezien of de staat van het gebouw dermate slecht is dat de investeringskosten voor het onderhoud te hoog zijn, de constructie in dermate slechte staat verkeerd of de planologische belemmeringen onoverkoombaar zijn of de boekwaarde niet terug gebracht kan worden naar de reële waarde van het vastgoed, dan heeft een vervolg van de procedure geen zin en dient het vastgoed te worden af gestoten, dan wel gesloopt te worden. Bij afstoten en of slopen dienen de gemeente en provincie te overleggen over de toekomstige bestemming en eventuele verdere planinvulling. In dit geval kan sloop eveneens een resultaat zijn van transformatie of gebiedsontwikkeling

13

Herbestemmingsmogelijkheden Dit onderzoek vormt een tweede onderdeel van het herbestemmingsonderzoek. Ook als er al een mogelijke richting van herbestemming op tafel ligt, is het zinvol om deze bestemming in het juiste perspectief te plaatsen. Met dit onderzoek van het marktpotentieel wordt onderzocht of er geen meer voor de hand liggende bestemmingen zijn en of de vooropgestelde bestemming een toekomst heeft op lange termijn. Achterhaald moet worden naar welke activiteiten in de regio of in de directe omgeving vraag is en welke tot een mogelijke meerwaarde leiden. Vanuit het onderzoek maatschappelijke waarde is al een behoefte naar voren gekomen. Dit moet nu worden uitgediept en worden getoetst bij marktspelers en belanghebbenden, zoals binnen provincie, gemeente, overige betrokken overheidsinstanties, ondernemers en omwonenden. In deze gesprekken zal worden nagegaan welk draagvlak de mogelijke bestemming heeft bij de verschillende betrokkenen. Door deze gesprekken wordt inzicht verkregen in voorwaarden, behoeften, wensen en bezorgdheden. Per mogelijke herbestemming worden dan de geldende stedenbouwkundige voorschriften getoetst. Hieruit volgt in welke mate een herbestemming past binnen het huidige vastgoed of locatie. Daarnaast moet de duurzaamheid van de herbestemming worden onderzocht. Er wordt namelijk gezocht naar een oplossing voor een langere termijn, daarom moet allereerst gekeken worden naar de eisen die de oplossing stelt aan een nieuwe bestemming van het vastgoed om vervolgens te berekenen in welke mate de oplossing voor herbestemming rendabel is. Hieruit moet volgen of de herbestemming rendabel zal blijven en of de herbestemming een meerwaarde creëert die opweegt tegen de investeringskosten.

14

Conclusie van het potentieel Er is nu vanuit de inventarisatie een beeld ontstaan van de mogelijke bestemmingen. De eerder gesignaleerde aandachtspunten zijn onderkent en dienen in de vervolgfase van marktonderzoek en scenario’s als aandachtspunt door het projectteam te worden meegenomen. De conclusie van het herbestemmingsonderzoek geeft inzage in de draagkracht van de diverse mogelijke bestemmingen onder direct betrokkenen, ondernemers en omwonenden. Naast deze inzichten zijn de diverse herbestemmingsmogelijkheden op hoofdlijnen financieel doorgerekend om de haalbaarheid aan te tonen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is een inzage verkregen in het benodigd ruimtegebruik versus beschikbaarheid en de procedurele maatregelen die mogelijk moeten worden doorgevoerd. De conclusie van het potentieel resulteert in een selectie herbestemmingen, waarbij voor elke herbestemming het potentieel wordt aangeduid, bijvoorbeeld door middel van categorieën zoals “hoge/lage slaagkans op lange termijn”. Het projectteam kiest uit de lijst van mogelijkheden een aantal scenario’s, die verder ontwerpend worden omgezet naar voorstellen voor de herbestemming van het vastgoed. Nadat de herbestemmingsmogelijkheden zijn onderzocht zal het projectteam zich beraden over de uitkomsten van de herbestemmingsmogelijkheden. Al deze analyses vormen een solide basis om aan de slag te gaan en ontwerpend de haalbaarheid van de vooropgestelde bestemmingen te onderzoeken Indien er uit de resultaten blijkt dat eerdere mogelijke oplossingen voor herbestemmingen absoluut niet mogelijk zijn, vanwege gebrek aan steun vanuit de omgeving of betrokkenen en of door niet te nemen procedurele hindernissen, dan heeft een vervolg van de procedure geen zin en behoort het vastgoed te worden af gestoten, dan wel gesloopt te worden. Net zoals bij de afsluiting van de inventarisatiefase zal bij de beslissing om af te stoten en/of te slopen, de gemeente en provincie in overleg te treden over de toekomstige bestemming van de locatie en eventuele verdere planinvulling. In dit geval kan sloop eveneens een resultaat zijn van transformatie of gebiedsontwikkeling. Als wederom unaniem door de projectleden wordt besloten, dat er voldoende mogelijkheden voor herbestemming overblijven om nader uitgewerkt te worden dan zal de fase van marktonderzoek en scenario berekeningen worden ingezet. Voor het marktonderzoek en scenario berekeningen is het wijs om een externe specialist te selecteren voor het uitvoeren van dit onderzoek. Op basis van de eerder geformuleerde doelstelling en verkregen informatie van de mogelijkheden voor herbestemming kan een heldere vraag in de markt worden neergelegd. 15

Marktonderzoek Het marktonderzoek is gebaseerd op het vinden van de lokale normen en waarden van mensen met een specifieke focus op de verschillen in cultuur, stijl, normatieve en sociale variatie. Voor dit onderzoek kan gebruik gemaakt worden van een zeer groot aantal databases en “informatiebanken”. Denk aan marktgegevens van makelaars, demografische gegevens vanuit de provincie en inwoneraantallen, consumentengegevens en structuurvisie bij de gemeente. Zoals in de voorgaande conclusie is aangegeven, is het uitvoeren van het marktonderzoek en het verwerken van de verschillende gegevens vrij specialistisch en het verdient de aanbeveling om voor dit onderzoek een externe specialist aan te trekken, welke aan het projectteam wordt gekoppeld. Een marktonderzoek is gebaseerd op twee hoofdelementen: Programma onderzoek: Het eerste deel bestaat uit een zeer uitgebreid programma van eisen, wensen en mogelijkheden. Dit deel bevat niet alleen bekende functionele invullingen, maar ook wensen en innovatie of vernieuwingsprikkels. Het is in dit proces belangrijk om te zoeken naar de specifieke “branding” elementen van het vastgoed al dan niet in combinatie met de omgeving. Ieder vastgoed heeft zijn eigen kwaliteiten en bijzonderheden. Vaak worden deze elementen wel aangevoeld als een soort van onderbuik gevoel, maar zelden worden ze helder beschreven en gedefinieerd. Maar juist deze elementen zijn in een latere fase van belang, indien op een locatie een succesvolle herbestemming zal plaatsvinden. Deze twee invalshoeken worden beschouwd als een nulmeting. De nulmeting is de basis van waaruit gewerkt kan worden om de locatie te herbestemmen met een vastgoed oplossing die toekomstwaarde heeft. Ontwerp onderzoek: Een goed ontwerpend onderzoek vindt oplossingen om met de resultaten van de voorgaande onderzoeken een sterk voorstel uit te werken voor de toekomst van het vastgoed. Een ontwerpend onderzoek is dan ook een creatief proces dat dicht aanleunt bij een ontwerpproces. Voor elk van de bestemmingen, maar ook voor interessante combinaties van bestemmingen, worden concepten of scenario’s uitgewerkt: De invullingen worden louter schetsmatig gevisualiseerd aan de hand van vlekkenplannen. Een herbestemming is namelijk een planologische ingreep, een zoektocht naar een nieuwe functionele drager, eerder dan het herontwerpen van vastgoed voor een specifieke herbestemming. Soms blijkt uit een eerste toetsing dat het niet haalbaar is om bepaalde functies in het bestaande vastgoed te realiseren. In een aantal gevallen zijn de nodige aanpassingen om aan onder meer klimaatvereisten te voldoen, niet realistisch op financieel of technisch vlak. Dan kan men nagaan of op de locatie een nieuwbouw kan worden gerealiseerd om deze functies in onder te brengen. De haalbaarheidsstudie doet ook uitspraken over de locaties waar een nieuwbouw kan komen.

16

Op basis van het ontwerpend onderzoek van de verschillende bestemmingen, selecteert de externe specialist de haalbare concepten en scenario’s en brengt ze samen in een evaluatietabel. Per concept staat hierin vermeld wat de geraamde kostprijs is (bouw, exploitatie en beheer) en wat de eventuele inkomsten zijn. De tabel geeft ook de randvoorwaarden weer, de implicaties van het concept en een visie op de slaagkansen op lange termijn. Een tabel waarin concepten of bestemmingen ten opzichte van elkaar worden afgewogen door het gebruik een sterkte-zwakte analyse van elk scenario. Daarnaast is het belangrijk dat eventuele randvoorwaarden die voortkomen uit het aftoetsen van de haalbaarheid van de bestemming worden meegenomen in de evaluatietabel De tabel moet voldoende gegevens bieden aan de initiatiefnemer om de haalbaarheid van een concept en een bestemming en de bijhorende consequenties in te schatten. De onderbouwing moet feitelijk en realistisch zijn, zodat enige twijfel aan de grondigheid van het uitgevoerde onderzoek kan worden weerlegd. De tabel evalueert zonder hieraan een beslissing te koppelen. De externe specialist van het onderzoek kan wel een bijlage voorzien met zijn eigen visie, maar het is aan het projectteam om de uiteindelijke keuze te maken. De partijen of personen die verantwoordelijk worden voor het tot uitvoering brengen van het meest haalbare scenario moeten de uitkomsten en conclusie direct kunnen omarmen en met succes verder tot uitvoering brengen. . Tabel I: Evaluatietabel Kostprijs financiering vastgoed

kostprijs exploitatie en beheer

inkomsten

randvoorwaarden

scenario 1 scenario 2 scenario 3 scenario 4 Bedragen per jaar

17

Scenario’s Het overzicht moet voldoende gegevens bieden aan de initiatiefnemer om de haalbaarheid van een concept en een bestemming en de bijhorende consequenties in te schatten. In de praktijk komt er dus voor elk concept een ruwe raming van de kostprijs. Het gaat hier niet enkel om de kostprijs van de initiële financiering die nodig is om de herbestemming te realiseren, maar ook om de kostprijs van de herbestemming zelf op langere termijn. Lyfe Cycle Costs (LCC) Dat de beheerkosten van het vastgoed vaak het vijfvoudige bedragen van de initiële stichtingskosten is veelal bekend. De beheerskosten bestaand uit de exploitatiekosten, energiekosten, kosten voor het onderhoud van de gebouwen en de locatie, etc. Met beschikbare rekenmodellen kan op overzichtelijke wijze inzicht worden verkregen in de meest duurzame en financieel haalbare herbestemming. Dit geeft aan dat het belangrijk is om in de afwegingen van de scenario’s rekening te houden met de consequenties voor de beheerkosten. Het LCC-rekenmodel brengt de herbestemmingsfase en beheerfase met elkaar in evenwicht. Scenario’s en consequenties worden financieel inzichtelijk gemaakt, vanaf de herbestemming tot de exploitatie van het vastgoed. Het projectteam kan op basis van harde cijfers, gebaseerd op de levensduur van het vastgoed, een keuze maken. Eventueel kunnen met het rekenmodel ook de investeringskosten en besparingen van een labelsprong in beeld worden gebracht. Bij de herbestemming kan het terugdringen van de energiebehoefte een belangrijk argument zijn. Bepaalde herbestemmingen zullen ook inkomsten genereren. De exploitatiekosten en de inkomsten dienen per jaar te worden weergegeven. Op het moment dat het projectteam de kostprijs van de initiële financiering in kaart brengt, is het ook interessant om investeringsmogelijkheden te onderzoeken. Zo kun je voor bepaalde werkzaamheden aan vastgoed aanspraak worden gemaakt op een subsidie vanuit het Rijk of Europese Unie. Alternatieve investeringsmogelijkheden of subsidiemogelijkheden zoeken, vergt echter ook tijd. Daarnaast is het belangrijk dat eventuele randvoorwaarden die voortkomen uit het onderwerpend aftoetsen van de haalbaarheid van de bestemming worden meegenomen in het overzicht.

18

Conclusie van aanbevelingen Het herbestemmingsonderzoek leidt tot een rapport waarin alle eerdere onderzoeken en uitkomsten zijn samengebracht tot één geheel. In dit proces is het belangrijk om niet in traditioneel denken te vervallen. Het is belangrijk om alle mogelijkheden te benoemen en te onderzoeken. Na de uiteindelijke afweging van alle mogelijke scenario’s gedurende dit proces, zal duidelijk worden welke ideeën levensvatbaar zijn. In de volgorde van de doorlopen stappen wordt de belangrijkste informatie samengevat en komen diverse mogelijkheden in beeld. Deze mogelijkheden worden in de vervolgfases uitgediept, zodat een helder beeld ontstaat van de mogelijkheden, maar ook de onmogelijkheden. Wij hebben getracht om voor al deze fases te komen tot één overzichtelijk model, maar dat is onbegonnen werk, omdat allereerst het bestaand vastgoed zo divers is, er hierdoor vele verschillende bestemmingen mogelijk zijn, die ieder zeer specifiek en uniek zijn. Het model zal daarmee niet het overzicht bieden waarmee keuzes makkelijk te herleiden zijn. Daarom hebben we er voor gekozen om deze handleiding te beperken tot enkel een omschrijving van de verschillende faseringen met elk haar specifieke elementen. De verschillende scenario’s zijn wel in een overzicht gevat. Een voorstel voor dit overzicht is als bijlage aan deze handleiding toegevoegd. (Bijlage II) In het overzicht worden verschillende scenario’s opgesomd en wordt voor elk scenario de gegevens uit het marktonderzoek geplaatst en in de overige kolommen de conclusies uit het onderzoek naar het potentieel van de mogelijkheden, bijvoorbeeld de financiering van het vastgoed, de kostprijs van het beheer en de exploitatiekosten, eventuele inkomsten en eventuele randvoorwaarden. Hierdoor is het mogelijk een conclusie te trekken over de slaagkansen van specifieke herbestemmingen. Deze conclusies kunnen visueel worden ondergebracht in een tabel (Tabel I) die de slaagkansen weergeeft van bestemmingen, of combinaties van bestemmingen, op langere termijn. Het rapport geeft het projectteam de kans om na te gaan of alle nodige informatie aanwezig is, of er hiaten zijn, of de resultaten van het marktonderzoek nog stroken met de bevindingen uit de eerste onderzoeken, enzovoorts. De volgende fase is de realisering van de herbestemming. Hiervoor dienen marktpartijen te worden aangetrokken. In de markt zijn vele partijen actief, ieder met zijn of haar specialisme. Het is de uitdaging om zo snel mogelijk met de juiste partij aan tafel te komen. In onderstaand overzicht wordt een handreiking gegeven door de diverse bestemmingsmogelijkheden te koppelen aan marktpartijen.(Bijlage I) Aangezien er in de markt zowel grote investeerders als particulieren actief zijn, is het onmogelijk om een compleet overzicht aan te leveren. Dit overzicht is daarom slechts een aanzet tot een document, dat in de praktijk verder zal moeten worden aangevuld.

19

Aan de hand van de uitkomsten van het rapport dienen zich enkele scenario’s aan. Deze scenario’s zullen naar alle waarschijnlijkheid zich beperken tot de volgende bestemmingen: 1. Agrarisch 2. Bedrijf 3. Cultuur en ontspanning 4. Detailhandel 5. Dienstverlening 6. Horeca 7. Kantoor 8. Maatschappelijk 9. Recreatie 10. Sport 11. Wonen

20

Deze bovengenoemde bestemmingen kunnen worden gecategoriseerd naar de verschillende stedelijke of landelijke gebieden binnen de Provincie Zeeland. Gerelateerd naar de omgeving kan de keuze tabel als volgt worden samengesteld: X = particulier X = marktpartij/part. Agrarisch Bedrijf Cultuur en ontspanning Detailhandel Dienstverlening Horeca Kantoor Maatschappelijk Recreatie Sport Wonen

Stedelijk randgebied

Stedelijk centrum

Dorpskern

Landelijk gebied X X

X

X

X

X X X X X

X X X X X X X

X X X X X X X

X

X

X X

X X X X

21

Bijlage I

Woningcorporaties

Novaform Volker Wessels ABC Vastgoed AVV Beheer Compagnie Het Zoute Nederland Arcus Projectontwikkeling Bouwfonds ABC Vastgoed Woonwijzer ZuidWest Indek Vastgoed Lafoma Projectontwikkeling Ruiterplaat CBRE AM Zeeland Leyten & Partners ASR Projectontwikkeling Woongoed Middelburg L'escaut woonservice RWS R&B Wonen Woonburg Zeeuwland Stadlander Woongoed Zeeuws Vlaanderen Woningstichting Clavis Woonstichting Hulst Woningbouwvereniging Arnemuiden

Gemeenten

Projectontwikkelaars

Gemeente Middelburg Gemeente Vlissingen Gemeente Borsele Gemeente Veere Gemeente Goes Gemeente Schouwen-Duiveland Gemeente Noord-Beveland Gemeente Reimerswaal Gemeente Terneuzen Gemeente Hulst Gemeente Sluis Gemeente Tholen Gemeente Kapelle

X

X X X X

X

X X X

X

X X

X X

X X

X

X

X

X

X

X

X

X

X X

X X

X

Wonen

Sport

Recreatie

Maatschappelijk

Kantoor

Horeca

Dienstverlening

Detailhandel

Cultuur en ontspanning

Bedrijf

Agrarisch

Lijst van marktpartijen actief in de provincie Zeeland en gecategoriseerd naar bestemming, in willekeurige volgorde:

X

X

X X X X

X

X X X X X X X X X X

X X

X

X X

X

X X X X

X X X X

X X X X X X X X X X X

X X X

X X X X X X X X X X X X X

X X X X X X X X X X X X X

X X X X X X X X X X X X X

X X X X X X X X X X X X X

22

Bijlage II

23

24

25

Bronnen-kennis Nieuwe Wegen ; Nota Leefbaarheid & Bevolking 2014-2015 (Provincie Zeeland) Sociale Atlas Zeeland 2013 (SCOOP) MKBA Zeeuws-Vlaanderen oktober 2013 (Economisch Instituut voor de Bouw – EIB) Gebiedsagenda Zeeland DNA Zeeuws-Vlaanderen 2011 Eerst onderzoeken, dan herbestemmen (Onroerend Erfgoed – (B)) Rekenen op herbestemming (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed - ISBN 9 789462 081543)

26