Werkconferentie Herbestemming van vastgoed in de zorg Sanatorium Zonnestraal 24 november 2011
Zorg voor leegstand Herbestemming van vastgoed in de zorg H Hans d de Jonge J
Delft University of Technology
Challenge the future
Inhoud 1. 2. 3 3. 4. 5. 6. 7.
Leegstand Vraagontwikkeling Aanpak Voorbeelden Instrumenten Zorg Conclusies
1. L Leegstand t d
Dynamiek y van de voorraad
1% nieuwe toevoeging
bestaande voorraad
28 november 2011
6/35
7
8
10
11
11
12
Kantoorbanen en voorraad in gebruik
Kantoren • ca 50 miljoen m2 kantoren • 7,5 7 5 miljoen ilj m2 2 leeg l (15% > voor frictie f i ti ca 4% nodig) di ) • 3,5 miljoen m2 stuctureel leeg (langer dan 3 jaar) • bij ongewijzigd beleid snelle groei van leegstand • van de structureel leegstaande kantoren is maar 15-20% transformeerbaar • problemen zeer verschillend per regio
15
Marktaanbod
Marktvraag a t aag
Transfor matie Leegstand:
Vraag naar:
kantoren k k kerken scholen pakhuizen (industrieel) erfgoed
seniororenwoningen J Jongerenwoningen i zorgfuncties
Onderzoek- en besluitvormings aspecten functioneel, technisch cultureel juridisch financieel organisatorisch
2. V Vraagontwikkeling t ikk li
E Economie i
Effecten van de crisis
Bron: EIB 2009
Woningbouw g x 1.000
Totale woningbouwproductie
Projectontwikkeling
Corporaties Particulier opdrachtgeverschap
Bron: CBS Statline
GDP in 2008 + scenario’s 2020
21
Bron: World Economic Forum
D Demografie fi
D Duurzaamheid h id
Cashflow - LCC real income
mutation costs rentincome
investment land
landvalue
demolitioncosts running costs
investment premise
residu ual value
end of life-time
real expenditure
Duurzaamheid • • • • •
goed stedelijk weefsel functiemenging flexibele gebouwen hergebruik bestaande voorraad verduurzaming g bestaande voorraad
27
ICT
transformatie Verschuiving van een industriele service economie naar een idee-gedreven, creatieve service economie:
sleutel: mogelijk maken van talentontwikkeling upgrading van service jobs nieuw onderwijssysteem nieuw sociaal systeem: mobiliteit en flexibiliteit nieuwe infrastructuur f ander ruimtegebruik (netwerken i.p.v. grenzen nieuwe i gebruikspatronen b ik (bezit (b i > gebruik) b ik) andere sturing: lokaal waar mogelijk, netwerken i.p.v. geografische grenzen
3. A Aanpak k
Actieprogramma p g Leegstand g Kantoren • ca 50 miljoen m2 kantoren • 7,5 miljoen m2 leeg (15% > voor frictie ca 4% nodig) • 3,5 3 5 miljoen m2 stuctureel leeg (langer dan 3 jaar) • bij ongewijzigd beleid snelle groei van leegstand • van de structureel leegstaande kantoren is maar 15-20% transformeerbaar • problemen zeer verschillend per regio 34
Positie partijen p j • • • • • • • •
rijk provincies gemeenten ontwikkelaars b l beleggers banken fiscus gebruiker
35
Elementen van een oplossing p g • dweilen met de kraan dicht: - regionale afstemming vraag en aanbod - plancapaciteit hard en zacht terugbrengen • transformatie • sloop l • waardering • fiscale maatregelen (OZB, (OZB BTW BTW, etc etc.)) • overdrachtsbelasting • saneringsfonds (regionaal) > in februari naar de Tweede Kamer 36
28 november 2011
37/35 37
Suggesties • pak bestaande gebo gebouwen en aan aan: renoveren, eno e en transformeren, sloop-en-nieuwbow • overheid: niet nieuwe g grond uitgeven, g , wel “hergebruik” van binnenstedelijke locaties en aanpak leegstandslocaties • ontwikkelaar: transformeren en herontwikkelen, focus op locatie en gebouwkenmerken • belegger: reëel waarderen, relatie huurder bewaken • architect: samenwerken ontwikkelaar, ontwikkelaar mogelijkheden verkennen, competenties nodig in initiatieffase
Mogelijke ontwikkelingen Locatie +
Herontwikkelen
Renoveren
G b Gebouw -
G b Gebouw +
Herstructureren, H t t Sloop (en nieuwbouw)
T Transformeren f
Locatie -
4. V Voorbeelden b ld
Granida Eindhoven
1958 / 2005 7.800 800 m2 2 bvo b 30 woningen van 100- 160 m2 Plint: apotheek + gezondh. centrum Verwervingskosten € 2.000.000 Verbouwkosten € 8.400.000
41 / 24
1970 1950
Churchill Torens Rijswijk
1970 / 1999 Ca 21.000 m2 116 apt 167 m2 + 4 penthouses h 172 m2 Parkeerkelder Verwervingskosten € 6.665.000 Verbouwkosten € 8.180.000 Verkoopprijzen apt. € 104.000 - € 160.000 Penthouses € 320.000 - € 340.000
November 28, 2011
1999 1950 42/34
Kanaleneiland – Utrecht Tijdelijke transformatie Van KPN-kantoor naar studentenwoningen d i 6.000 m2 Stichting Tijdelijk Wonen
43 / 24
Puntegale, Rotterdam
Gebouwd 1940 -1946 Voormalig Belastingkantoor Getransformeerd in werkplaatsen, kleine kantoren g en woningen
44
1950
2000
45 45 / 24
Puntegale Rotterdam • • • • • • • •
Kantoor belastingdienst (1948); Ontwerp Hayo Hoekstra Ontwerp transformatie: Architectenbureau De Jong Bokstijn Niet meer verhuurbaar als kantoor Voor een acceptabel bedrag gekocht door Stadswonen Rotterdam Financiële haalbaarheid: waardeontwikkeling gebied Hoge verdiepingen -> maisonnettes Overdimensionering draagconstructie gunstig Monumentenstatus: voorgevel gehandhaafd Geen balkons; gezamenlijk dakterras + loggia’s
De Grote Enk, Arnhem
1955
1990
• In
• • • • • • •
1956 opgeleverd als hoofdkantoor van AKU (Algemene Kunstzijde Unie), later ENKA, later AKZO Nobel. Oorspronkelijk ontwerp: H.T.Zwiers. H T Zwiers Combinatie van traditionalisme, functionalisme en moderne bouwtechnieken. Herontwerp: Bureau voor Harmonische Architectuur. Door de gemeente op de lijst jonge monumenten gezet, om sloop te voorkomen Transformatie is onderdeel van de herstructurering van het AKZO terrein Doelgroep: startende tweeverdieners Winnaar Nationale Renovatieprijs 2007 (Herbestemming)
Westplantsoen Delft Westplantsoen,
1975 1950
1999 1950 49/34
Westplantsoen Delft Westplantsoen,
• • • • • • • • • • •
Herontwerp 1999 Karina Benraad Architecten Ca 5.900 5 900 m2 BVO 45 driekamerwoningen (90 studenten) Ver er ingskosten Verwervingskosten € 1.265.000 Verbouwkosten € 3.035.000 Huurprijs 1999: € 307 per maand Voormalig belastingkantoor Locatie in woonomgeving Jaren ‘70 70 uitstraling 15,60m diep Maatstramien 5,4m
Westplantsoen Delft Westplantsoen,
• Toevoeging balkons • Nieuwe ramen en deuren • Renovatie R ti van de d gevell inclusief gevelisolatie • Hergebruik liften en trappen • Appartementen eenvoudig aanpasbaar p
5. I t Instrumenten t
Verkenningsinstrumenten • Leegstandsrisicometer • Transformatiepotentiemeter • Herbestemmingswijzer Michel Hek • ABT-Quickscan • Tranformatiemeters kerkgebouwen • Cultuurhistorische waardemeter • Stappenplan St l aansturing t i h herbestemming b t i monumenten t • InKOS, Instrument voor Kosten/Opbrengsten Simulatie • Transformatiemeter Zorg • …
Projecten • • • •
•
Gedetailleerde G d t ill d analyse l 15 projecten Beeld + kerngegevens 30 p projecten ojecte Korte typering 300 projecten 010 Publishers P bli h R tt d Rotterdam
‘Out of Office’ Hilde Remoy Verhoogd leegstandsrisico • Monofunctionele locaties • Lage status locatie • Lage kwaliteit gevel • Lage flexibiliteit • Lage g kwaliteit interieur • Grote gebouwen • Gebouwd 1980 - 1995
Studie transformaties ex-post Positief P iti f • Binnenstedelijke locaties • Korte ontwikkel- en bouwtijd • Monumentale gebouwen • Aanpasbare gebouwen Negatief • Hoge aanschafkosten • Monofunctionele locaties • Slecht aanpasbare gebouwen • Gevel bouwfysisch, technisch of esthetisch slecht
6. Zorg
Aandachtspunten zorgwoningen • Zorgvoorzieningen ‘in de buurt’ • Parkeren – lagere norm dan bij woningen • Bereikbaarheid hulpdiensten • Minimum aantal wooneenheden voor zorgaanbieding? • Toegankelijkheid • Receptie, ruimten huismeester, zorgdiensten • Collectieve recreatieruimte, evt. behandelruimte • Comfort belangrijk: akoestische en thermische isolatie • Beschutte buitenruimten • Domotica • Parkeerplaatsen buiten en binnen: scootmobielen, scootmobielen rollators, rollators rolstoelen
De Zusters, Zusters Utrecht • Zorgcentrum, 114 appartementen • 11000m2 bvo • Internetcafé, I t t fé restaurant, t t kkapper, b behandelruimte h d l i t • Opdrachtgever Mitros • Ontwerp VDVZ architecten • 1e huurder voor 12 jaar, gebouw kan daarna voor nieuwe huurder aangepast worden • Interieur grondig aangepast • Investeringskosten 1100 €/m2 • Huren ‘standaard zorghuren’ • Financieel haalbaar • Verschil in taal bouwwereld/zorgwereld
Enkele k l checkpunten h k uit de d Transformatiemeter Zorg
Observaties en conclusies • Toenemende erkenning van de mogelijkheden • Groeiend inzicht in kansen en risico’s / instrumenten en projecten • Nog veel koudwatervrees en misplaatst optimisme • Onvoldoende bereidheid tot acceptatie waardedaling • Actieve trekker en faciliterende rol gemeente gewenst • Zonder schetsontwerp grove kosten/opbrengsten indicatie • Met M t schetsontwerp h t t b beter t iinzicht i ht • Objectoverstijgend denken – gebiedsgerichte aanpak • Benut positieve kansen op grotere leefbaarheid/kwaliteit
7. C Conclusies l i
Locaties sessies Lessen rond herbestemming van g in de zorg: g Restaurant vastgoed Zorg in leegstaande kantoren: Grote zaal S Succesvol l in i de d praktijk ktijk 1: 1 het h t Badhuis B dh i Succesvol Succes o in de p praktijk a t j 2: het et Podium od u Rondleiding: vertrekt bij inschrijfbalie Vrijkomende kloosters, (meer)waarde van oud zorgvastgoed g g : Projectiezaal j
