Transformatie Herbestemming van leegstaande gebouwen naar nieuwe functies
December 7, 2004
Theo van der Voordt 1
VermeldingBouwkunde onderdeel organisatie Faculteit / Real Estate & Housing
Parkhaven
December 7, 2004 2
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing Vermelding onderdeel organisatie
GEB toren Rotterdam
Stadswonen Rotterdam 50% bezit is transformatie Totaal 25.000 m2 transformatie December 7, 2004 3
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing Vermelding onderdeel organisatie
Stadhouder Alphen a/d Rijn Permanente transformatie
4
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Kanaleneiland Utrecht Tijdelijke transformatie (3 jaar)
Van voormalig KPN-kantoor naar studentenwoningen 6.000 m2 Stichting Tijdelijk Wonen 5
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Voorbeeld project: Puntegale, Rotterdam
Gebouwd 1940 -1946 Voormalig Belastingkantoor Getransformeerd in werkplaatsen, kleine kantoren6 en 200 huurwoningen Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
7
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
8
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
1950
9
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
2003
10
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Inhoud • • • • • • • • •
Pluspunten en belemmeringen: markt, locatie, gebouw Transformatie onderzoek op Bouwkunde Transformatiepotentie-meter Transformatiemeter revisited Herbestemmingswijzer Tijdelijke transformatie Juridische aspecten Sturingsmiddelen Conclusies 11
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
12
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
100% 90%
Aanbod kantoren 40.000.000 m2
80%
Kantorenmarkt 2004
70% 60% 50% 40%
Structureel leeg: 6.000.000 m2 (15%)
30% 20%
Structurele
10%
leegstand
0%
6
100%
5,5 5
80%
4,5 70%
*mln m
2
4 3,5
60%
3
50%
2,5
40%
2
30%
1,5 20%
1
10%
0,5
Aanbod Opname Opname/aanbod verhouding Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
20 03
20 02
20 01
20 00
19 99
19 98
19 97
19 96
19 95
19 94
19 93
19 92
19 91
19 90
19 89
19 88
19 87
0% 19 86
0 19 85
Verhouding opname/aanbod
90%
13
Vraag en aanbod 7.000.000 6.800.000 6.600.000 6.400.000 6.200.000 6.000.000
Woningvraag 6.890.00
5.800.000
Woningaanbod 5.800.000
5.600.000 5.400.000 5.200.000
14
Mismatch: 1.000.000 woningen
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Nieuwbouw als % van voorraad Stock
% New Houses 7,5
5
5
2,5
2,5
0 1
5 0
2
00
0
5 9
0 9
5 8
0 8
5 7
0 7
5 6
0 6
5
1
95
5
0 0
0
Voorraad in mlj.
Nieuwbouw als %
7,5
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Bestaande voorraad steeds belangrijker
15
Pluspunten en belemmeringen Structurele leegstand
Aantrekkende vraag?
Emotionele waarde: identiteit betekenis, historische waarde
Doorsnee gebouw, oud, versleten Gezichtsverlies
Duurzaam bouwen Kortere ontwikkeltijd
Complex bouwproces
Tekort aan bouwlocaties Economisch: lage aanschafwaarde, lagere bouwrente
Hoge boekwaarde, hoge transformatiekosten, hoge risico’s, laag rendement Expertise kantorenmarkt # woningmarkt
16
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Transformatie op Bouwkunde - 1
1998
Casper Hulsman Fred Knoop
Sturingsmiddelen
Rob Geraedts Theo van der Voordt
Transformatiepotentiemeter
Jan Willem Andriessen
Procesmanagement van transformatie
Jan Willem Smid
Herbestemmen van kantoren naar woningen
April 03
Floris K Buisman
Home (for) Less. Re-use of a historic building
Juni 03
Nicole de Vrij
Meten is weten. Transformatie bij Stadswonen
Michel Hek
Functie inpassingsmodel (herbestemmingswijzer)
1998/99
Okt 03
17
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Transformatie op Bouwkunde - 2
Bert Jan van Beers
Herbestemming industrieel erfgoed - Lichttoren
Juni 04
Klaas Jan Boer
Tijdelijk wonen in leegstaande kantoren
Juni 04
Kim Dekker Carina Vlaar
Herbestemmen van leegstaande pakhuizen
Juni 04
Maurits Jansen
Recht op transformatie
Aug 04
Niels van der Vlist (CT)
Geloof in transformatie (kerkgebouwen)
John Magielsen
Transformatie interessant voor beleggers?
Nov 04
Michiel Beijer
Van kantoren naar seniorenwoningen
Dec 04
Sept 04
18
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Transformatie-instrumenten Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
19
Transformatiepotentie-meter
Geraedts/Van der Voordt
4 stappen, van grof naar fijn, van globaal naar gedetailleerd
Stap Stap 0 Stap 1 Stap 2 Stap 3 Stap 4
TRANSFORMATIEMETER Actie Niveau Inventarisatie marktaanbod leegstaande kantore Voorraad Beoordeling marktaanbod met vetocriteria Locatie Gebouw Beoordeling marktaanbod met graduele criteria Locatie Gebouw Bepaling van de transformatieklasse Gebouw Gedetailleerde beoordeling gebouwen Locatie Gebouw
Resultaat Inzicht waar leegstaande kantoren staan Snelle selectie van kantoren; wel of niet geschikt voor nader onderzoek Gradueel oordeel over de transformatiepotentie van gebouw Transformatieklasse van kantoorgebouw Gedetailleerd oordeel over de transformatiepotentie van gebouw
20
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
1. 1.
Vraagprofielen 2. 2.
Starters Jong, laag inkomen, gemeenschappelijke voorzieningen Starters Jong, laag inkomen, zelfstandig
3. 3.
Jonge tweeverdieners Senioren 55+ Laag tot gemiddeld inkomen
4. 4.
Locatie Locatie (woonomgeving) (woonomgeving) Representativiteit Representativiteit aa Aard Aard van van de de bebouwing bebouwing bb Sociaal Sociaal imago imago cc Levendigheid Levendigheid dd Groenkarakter Groenkarakter Voorzieningen Voorzieningen aa Winkels Winkels bb Horeca Horeca cc Scholen Scholen dd Bank/postkantoor Bank/postkantoor ee Medische Medische voorzieningen voorzieningen ff Recreatieve Recreatieve voorzieningen voorzieningen Bereikbaarheid Bereikbaarheid OV OV aa Afstand Afstand tot tot bushalte bushalte bb Frequentie Frequentie en en tijden tijden cc Afstand Afstand tot tot tram tram of of metro metro dd Frequentie Frequentie en en tijden tijden ee Afstand Afstand tot tot treinstation treinstation ff Frequentie Frequentie en en tijden tijden Bereikbaarheid Bereikbaarheid per per auto auto aa Afstand Afstand tot tot snelweg snelweg bb Verkeersdoorstroming Verkeersdoorstroming cc Parkeergelegenheid Parkeergelegenheid
Senioren 55+ Hoog inkomen
1. 1. 2. 2. 3. 3.
4. 4. 5. 5. 6. 6. 7. 7. 8. 8.
9. 9.
10. 10.
Gebouw Gebouw (woningen) (woningen) Woningtype Woningtype Ontsluiting Ontsluiting Woninggrootte Woninggrootte aa Aantal Aantal vertrekken vertrekken bb Woonkamer Woonkamer cc Keuken Keuken dd Slaapkamers Slaapkamers ee Sanitaire Sanitaire ruimten ruimten ff Bergruimte Bergruimte Indeling Indeling van van de de woning woning Uitrustingsniveau Uitrustingsniveau Buitenruimte Buitenruimte Uitzicht Uitzicht en en inkijk inkijk Milieuaspecten Milieuaspecten aa Verwarming Verwarming bb Ventilatie Ventilatie cc Geluid Geluid dd Bezonning Bezonning en en daglicht daglicht ee Energieverbruik Energieverbruik ff Materiaalgebruik Materiaalgebruik Algemene Algemene voorwaarden voorwaarden aa Toegankelijkheid Toegankelijkheid bb Veiligheid Veiligheid cc Veranderbaarheid Veranderbaarheid dd Adequaat Adequaat beheer beheer Kosten Kosten aa Koopsom/huurprijs Koopsom/huurprijs bb Bijkomende Bijkomende kosten kosten 21
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Voorbeelden van vraagprofielen Doelgroep Doelgroep 2: 2: Starters Starters Jonge, niet draagkrachtige Jonge, niet draagkrachtige alleenstaanden alleenstaanden Semie-zelfstandig wonen Semie-zelfstandig wonen Locatie Locatie (woonomgeving) (woonomgeving) 1. 1. Stedelijke Stedelijke omgeving omgeving 2. 2. Rijk Rijk aan aan voorzieningen voorzieningen
Gebouw Gebouw (woningen) (woningen) 3. 3. Semi-zelfstandige Semi-zelfstandige eenheid eenheid met met gemeenschappelijke gemeenschappelijke voorzieningen voorzieningen 4. 4. Zit-, Zit-, slaapkamer slaapkamer gem. gem. 22 22 m2 m2 5. 5. Sanitair Sanitair per per 22 personen personen 6. 6. Keuken Keuken per per 22 personen personen 7. 7. Gemeenschappelijke Gemeenschappelijke buitenruimte buitenruimte 1,5 m2/eenheid 1,5 m2/eenheid 8. Gemeenschappelijke 8. Gemeenschappelijke fietsenberging fietsenberging 9. Gemeenschappelijke wasruimte 9. Gemeenschappelijke wasruimte 10. 10. Totaal Totaal 50 50 m2; m2; gebruiksoppervlak gebruiksoppervlak 35 35 m2 m2 Kosten Kosten 11. 11. Max. Max. huur huur 200 200 -- 300 300 Euro Euro
Doelgroep Doelgroep 5: 5: Senioren Senioren 55+ 55+ Bovenmodaal inkomen Bovenmodaal inkomen Locatie Locatie (woonomgeving) (woonomgeving) 1. 1. Veilige Veilige woonomgeving woonomgeving (sociale (sociale veiligheid) veiligheid) 2. 2. Winkels, Winkels, groen, groen, bank, bank, postkantoor postkantoor en en openbaar openbaar vervoer vervoer op op loopafstand loopafstand (<500 (<500 m) m) 3. 3. Makkelijk Makkelijk bereikbaar bereikbaar per per auto auto 4. Goede parkeervoorzieningen 4. Goede parkeervoorzieningen 5. 5. Deels Deels stedelijk, stedelijk, deels deels suburbaan suburbaan milieu milieu Gebouw (woningen) Gebouw (woningen) 6. 6. Bij Bij voorkeur voorkeur geen geen begane begane grondwoning grondwoning 7. Aanwezigheid lift lift 7. Aanwezigheid 8. 8. Bij Bij voorkeur voorkeur geen geen binnentrap binnentrap 9. 9. Portiekontsluiting; Portiekontsluiting; geengalerijontsluiting geengalerijontsluiting 10. 10. 44 -- 5-kamerwoning 5-kamerwoning 11. 11. Woonkamer Woonkamer 30 30 -- 40 40 m2; m2; grote grote keuken keuken 12. Directe relatie woon-, slaapen 12. Directe relatie woon-, slaap- en badkamer badkamer 13. Ruime badkamer 13. Ruime badkamer 14. 14. Balkon Balkon of of dakterras dakterras 10 10 -- 15 15 m2 m2 15. Extra aandacht geluidisolatie 15. Extra aandacht geluidisolatie 16. Aanpasbaar i.v.m. i.v.m. functiestoornissen functiestoornissen 16. Aanpasbaar Kosten Kosten 17. 17. Huur Huur >> 500 500 Euro Euro 18. 18. Idem Idem >> 1000 1000 Euro Euro voor voor topappartementen topappartementen 19. Koop 100.000 400.000 19. Koop 100.000 - 400.000 Euro Euro 22
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Stap 1: Veto criteria Doelgroeponafhankelijk Als een van de criteria met ja wordt beantwoord, valt het pand af STAP 1: VETOBEOORDELING KANTORENAANBOD VOOR TRANSFORMATIE
RG/29-03-2002
Algemene doelgroep-onafhankelijke criteria Normering: als één van de betreffende criteria van toepassing is oordeel = ja), dan vervalt het betreffende kantoorpand voor herbestemming. VETOCRITERIA LOCATIE ASPECT 1 Stedelijke ligging Volgorde vraagstelling --->
VETOCRITERIA GEBOUW 2 Bouwjaar 3 Leegstand
4 Afmetingen casco 5 Capaciteit in nieuwe wooneenheden
CRITERIUM #04 1 Kantoor op afgelegen industrieterrein #05 2 Kantoor ligt midden in kantorenpark #06 3 Kantoor ligt in prioriteitsgebied (beleid gemeente) (behoud van werkgelegenheid; kerngebieden/assen)
GEGEVENS Plattegrond gemeente Idem Idem + beleid gemeente
#07 1 Kantoor is recent gebouwd (Š 3 jaar) #08 2 Recent tot kantoor gerenoveerd (Š 3 jaar) #03 1 Kantoor staat gedeeltelijk leeg (met uitzondering van begane grond) #01 2 Kantoor staat < 1 jaar leeg (Amsterdam/Neprom = 3 jaar) #09 1 Verdiepingshoogte < 2.70 of > 5.70 meter #10 2 Kantoordiepte < 10 meter #02 1 Š 40 1p-eenheden realiseerbaar à 50 m2
Bouwjaar Renovatiejaar NEPROM/OBR/VGM o.i.d. Publikaties Idem Makelaar of ter plaatse Makelaar of ter plaatse 2000 m2 VVO
Oordeel Ja Nee
23
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Toetsing match aanbod op vetocriteria Links: ja
Rechts: nee 24
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Stap 2: Graduele criteria - locatie STAP 2: GRADUELE BEOORDELING KANTORENAANBOD VOOR TRANSFORMATIE Algemene én specifieke doelgroep afhankelijke criteria De oordelen zijn (m.u.v. 1 en 2) gebaseerd op de slechtste scores uit de meest gedetailleerde check (Stap #4). Normering: oordeel 'ja' is slecht voor transformatie naar woningen GRADUELE CRITERIA LOCATIE ASPECT 1 Grondeigendom 2 Leegstand 3 Representativiteit Opmerking: Oordeel ligging afhankelijk van doelgroep b.v. jongeren niet midden in een woonwijk b.v.55+ niet aan stadsrand
4 Afstand/kwaliteit voorzieningen Opmerking: De kwaliteit van voorzieningen kan beschreven worden in termen van goede staat, brede variëteit, aantal verschillende voorzieningen.
5 Bereikbaarheid met openbaar vervoer De frequentie is bepalend voor de kwaliteit v.h. OV.
6 Bereikbaarheid met auto en parkeren Obstakels: versmallingen, drempels, bruggen Doorstroming: 1-richt.verkeer, park.verbod, files
CRITERIUM 1 1 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 7 1 2 1 2 3
Erfpacht Kantoor staat > 1, 2 of 3 jaar leeg (graduele categorieën) Ligging buiten of tegen stadsrand (b.v. langs snelweg) Geen andere gebouwen aanwezig in directe omgeving Levenloze omgeving Afwezigheid van buurtgroen Slechte reputatie sociaal milieu/imago/vandalisme Gevaar, stank- of geluidoverlast (fabrieken, trein, auto's) Winkel voor dagelijkse boodschappen > 1 km. Buurt-ontmoetingsplaatsen (plein, park) > 500 m. Horeca (van snackkar tot café/restaurant) > 500 m. Bank/postkantoor > 2 km. Medische basisvoorziening (huisarts/wijkcentrum) > 5 km. Sportacc. (van fitnessclub tot zwembad/sportpark) > 2 km. Onderwijsacc. (van peuteropvang tot univ.) > 2 km. Afstand tot station > 2 km. Afstand bus/metro/tram > 1 km. Veel obstakels/belemmeringen; slechte doorstroming Afstand tot parkeerplaatsen > 250 m. Š 1 parkeerplaats/200 m2 VVO te realiseren
Oordeel Ja Nee
GEGEVENS Makelaar NEPROM/OBR/VGM o.i.d. Plattegrond of makelaar Plattegrond of makelaar Ter plaatse Ter plaatse Ter plaatse en locale pers Ter plaatse Buurtonderzoek ter plaatse Idem Idem Idem Idem Idem Idem Plattegrond of beleid Plattegrond of OV Dienst Ter plaatse Ter plaatse/nieuw ontwerp Ter plaatse/nieuw ontwerp
25
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Stap 2: Graduele criteria - gebouw GRADUELE CRITERIA GEBOUW ASPECT 7 Representativiteit Opmerking: Relatie met locatie punt 1 Representativiteit
8 Uitbreidbaarheid
9 Draagconstructie (wanden, kolommen, vloeren) Stramien gevel: plaatsingsmogelijkheid wand
10 Gevel Opmerking: buitenruimtes afhankelijk van doelgroep Aanpasbaarheid i.v.m. buitenruimtes en gevelopeningen
11 Ontsluiting (entree/liften/trappen) Check Bouwbesluiteisen bereikbaarheid/vluchtwegen
12 Installaties 13 Milieu Licht, lucht, geluid, schadelijke materialen
1 2 3 4 1 2 3 1 2 3 1 2 3 4 1 2 3 4 1 1 2 3 4 5
CRITERIUM Helemaal niet herkenbaar t.o.v. omringende gebouwen Helemaal geen eigen woonidentiteit te realiseren Zeer groot achterstallig onderhoud/geheel verpauperd Slecht uitzicht t.g.v. andere bebouwing bij > 75% vl.opp. Geen horizont. uitbreidbaarheid mogelijk (aanlig. bebouw.) Geen optoppen mogelijk (hellend dak of te lichte constr.) Geen mogelijkheden om kelder onder gebouw te realiseren Staat draagconstructie is slecht/gevaarlijk Het stramien van de draagconstructie < 3.60 m Verdiepingshoogte < 2.80 m of > 6.00 m Geen aansluitmogelijkheden of stramien > 5.40 m Gevel(openingen) niet aanpasbaar Daglichttoetreding < 10% vloeropp. nieuwe eenheden Ramen in gevels kunnen niet hergebruikt of geopend worden Zeer onduidelijke, onveilige, onoverzichtelijke gebouwentree Geen liften aanwezig/realiseerbaar in gebouw (> 4 verd.) Geen (nood)trappenhuis(zen) aanwezig Afstand van nieuwe eenheden tot trap en/of lift 50 m Geen of onvoldoende leidingschachten realiseerbaar De geluidbelasting op de gevel > 50 dB (grens kantoren 60dB) Geluidsisolatie vloeren 4 dB Geen/zeer slechte bezonningsmogelijkheden Zeer slechte warmte-isolatie gevels en/of dak Aanwezigheid van grote hoeveelheid gevaarlijke stoffen
Oordeel Ja Nee
GEGEVENS Ter plaatse Ter plaatse/nieuw ontwerp Ter plaatse, buitenschil Ter plaatse (zie ook 1.1) Ter plaatse Ter plaatse Ter plaatse en/of makelaar Ter plaatse, in gebouw In gebouw of makelaar In gebouw of makelaar Ter plaatse of makelaar Ter plaatse Ter plaatse/nieuw ontwerp Ter plaatse/nieuw ontwerp Ter plaatse of makelaar Ter plaatse/nieuw ontwerp Ter plaatse/nieuw ontwerp Ter plaatse/nieuw ontwerp Gemeente Ter plaatse/nieuw ontwerp Ter plaatse Ter plaatse of gemeente Ter plaatse of gemeente
26
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Stap 3: Bepaling transformatieklasse
Totaal Locatie (=aantal Ja): Default weging: Score Locatie: Maximum Locatie (20x5):
8 5 40 100
x = A
Totaal Gebouw (=aantal Ja): Default weging: Score Locatie: Maximum Gebouw (24x3):
11 3 33 72
x = B
STAP 3: BEPALING TRANSFORMATIEKLASSE VAN KANTOREN Transformatiescore Locatie + Gebouw = Transformatiescore Locatie + Gebouw = Transformatiescore Locatie + Gebouw = Transformatiescore Locatie + Gebouw = Transformatiescore Locatie + Gebouw =
0 - 34 35 - 69 70 - 104 105 - 139 140 - 172
Transformatieklasse 1: zeer goed transformeerbaar Transformatieklasse 2: transformeerbaar Transformatieklasse 3: beperkt transformeerbaar Transformatieklasse 4: nauwelijks transformeerbaar Transformatieklasse 5: niet transformeerbaar
<---Totaal Score A + B: Maximum Score Locatie+Gebouw:
----> TRANSFORMATIEKLASSE:
27
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
73 172
3
Stap 4: Gedetailleerde beoordeling STAP 4: GEDETAILLEERDE BEOORDELING GEBOUWEN Oordeel 1 = Zeer ongunstig voor transformatie naar woningen; 2 = Ongunstig; 3 = Matig; 4 = Gunstig; 5 - Zeer gunstig voor transformatie Weging 1 = Onbelangrijk voor doelgroep; 2 = Nauwelijks; 3 = Matig; 4 = behoorlijk; 5 = Zeer belangrijk voor doelgroep Corrigeerbaarheid 1 = Niet corrigeerbaar; 2 = Nauwelijks; 3 = Beperkt; 4 = Goed; 5 = Zeer goed corrigeerbaar BEOORDELING GEBOUW Weging ASPECT OORDEEL per groep 8 Uitbreidbaarheid 8.1 Horizontale uitbreidbaarheid 1 Geen horizontale uitbreidingsmogelijkheden 1 Uitbouwmogelijkheden begane grond 2 Nauwelijks horizontale uitbreidingsmogelijkheden 2 voor wonen of parkeren 3 Beperkte horizontale uitbreidingsmogelijkheden 3 (terrein; belemmering aanliggende bebouwing) 4 Goede horizontale uitbreidingsmogelijkheden 4 5 Zeer goede horizontale uitbreidingsmogelijkheden 5 8.2 Verticale uitbreidbaarheid 1 Geen verticale uitbreidingsmogelijkheden 1 Uitbouwmogelijkheden op dakverdieping 2 Nauwelijks verticale uitbreidingsmogelijkheden 2 voor realisering nieuwe wooneenheden 3 Beperkte verticale uitbreidingsmogelijkheden 3 (optoppen) 4 Goede verticale uitbreidingsmogelijkheden 4 5 Zeer goede verticale uitbreidingsmogeijkheden 5 8.3 Kelderverdieping 1 Geen mogelijkheden om kelder onder gebouw te realiseren 1 Realisering parkeer- en bergruimten 2 Beperkte mogelijkheden realisering kelder < 50% beb.opp. 2 3 Kelder goed realiseerbaar 3 4 Kelder aanwezig onder deel gebouw (50%) 4 5 Kelder aanwezig onder gehele gebouw 5
Score = Oordeel x Weging
Corrigeerbaarheid
1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5
Voorbeeld gedetailleerde beoordeling op gebouwaspect Uitbreidbaarheid 28
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Ervaringen met de transformatiemeter • Vetocriteria te streng (te veel gebouwen vallen af;
leegstandsduur minder relevant; minimale omvang aanpassen)
• Noodzaak tot toevoeging financieel-economische criteria • Behoefte aan toevoeging procescriteria
(geïnteresseerde initiatiefnemer, inbreng gemeente, subsidies)
• Uitbreiding naar andere gebouwen
(b.v. pakhuizen, kerken, bedrijfspanden, scholen)
• Uitbreiding naar niet-woonfuncties
(b.v. bedrijf, winkel, gezondheidszorg, hergebruik als kantoor) 29
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Nicole de Vrij: Transformatiepotentie Meten is weten. Januari 2004
• Quick Scan aanbod voor snelle beoordeling (vetocriteria) •
Bepalen van doelgroepen
• Modelmatige berekening financieel-economische haalbaarheid Kostenkengetallen uit referentieprojecten: kosten en opbrengsten (inpassen van ideaaltypische plattegronden | (door)starters en senioren)
• Checklist voor een risico-inventarisatie + voorbeelden van oplossingen voor veel voorkomende problemen (ervaringen van Stadswonen en graduele criteria)
30
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Veto criteria • Interne veto criteria
(organisatie afhankelijk, b.v. locatie, doelgroep, omvang)
• Er is geen enthousiaste initiatiefnemer • Het kantoorpand is niet geschikt voor woningen a) Qua locatie (b.v. industriegebied); b) qua gebouw (b.v. verdieping lager dan 2.60 netto)
• Belegger is niet bereid tot verkoop • Gemeente niet bereid tot wijziging bestemmingsplan • Project is financieel-economisch niet haalbaar (eerste grove indruk; uitwerking in stap 2)
31
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Veto Criteria
Positief: er is een initiatiefnemer Ontwikkelaar wil een historisch pand
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
32
Veto Criteria
Negatief:de locatie is niet geschikt voor woningen
33
Afgelegen industrie terrein
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Haalbaarheidsonderzoek Wat zijn de kosten en baten van het project? Grootte/aantal woningen Plattegronden
Doelgroep(en)
Kosten
Kies andere doelgroep
Negatief
Niet verder ontwikkelen
Huur Verkoop
Baten
Haalbaarheid
Positief
Verder Ontwikkelen
34
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Kostenkengetallen 11 transformatieprojecten; peildatum 1 januari 2003 Bouwkosten excl. BTW
596 Euro/m2
BTW aanneemsom
216
Verwervingskosten
283
Totaal
1075
Nieuw: 714
Nieuw: 1086
Investeringskosten nieuwbouw Studentenwoningen 700 Euro/m2 Sociale woningbouw 900 Euro/m2 35
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Haalbare investering per woningtype Woningtype
Huur per maand
Haalbare investering per eenheid
Haalbare investering per m2 BVO
Studentenkamer
150 - 200
30 – 40.000
600 – 800
Studio
200 - 300
40 - 60.000
800 – 1.200
2-3 kamerwoning, jong stel
500 - 700
100 - 140.000
1.000 –1.350
4-kamerwoning, jong stel
700 - 900
140 – 180.000
1.000 – 1.500
3-kamerwoning senioren
350
70.000
475 - 725
4-5 kamerwoning senioren
500 – 1.000 100 – 200.000
650 – 1.500 36
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Locatie Juridische aspecten
Probleem? Oplossing?
Onderzoek
1. Bestemmingsplan 2. Eigendom 3.
Economische 1. Vraagprijs aspecten 2. Verhuurbaarheid 3. Technische aspecten
1. Geluidbelasting 2. Ventilatie 3.
Functionele aspecten
1. Sociale veiligheid 2. Parkeren 3. Voorzieningen 4.
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Checklist Inventariseren mogelijke risico’s en oplossingen
Idem voor gebouw
37
Voorbeeld Checklist Gebouwomgeving heeft een slechte reputatie • Kwaliteitsverbetering door intensieve samenwerking tussen • Gemeente • Projectontwikkelaar • Nieuwe bewoners • Woningen in industrieel gebied realiseren 38
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Deel I Inleiding
1. Herbestemming 1Aanbod 2. Aanbod en vraag
Deel II Methodiek
3. Herbestemmingswijzer Match vraag & aanbod
4. Toepassing Herbestemmingswijzer
Toelichting + (praktijk) voorbeelden
Praktische toepassing
39
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Stap 2 Functie ‘Grof” Stap 1 Locatie
2 1
Stap 4 Onderlinge Afstemming Stap 3 functies Functie ‘Fijn’
3 FASE
Stap 5 Gebouwconcept
5
FUNCTIESELECTIE
6
4
1
Stap 6 Positie in gebouw
FASE
2
FUNCTIECOMBINATIE Stap 7 Indelingsvariant
Toetsing op haalbaarheid - financieel - maatschappelijk - technisch - procedureel
Stap 8 Financiële beoordeling
8 FASE
FINANCIËLE TOETS
7 FASE
4
3
VLEKKENPLAN
40
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Tijdelijke transformatie: Oplossing voor geluidsisolatie
Ruimtelijke spouw
Uit: Klaas Jan Boer, Tijdelijk wonen in kantoren. Juni 2004 41
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Tijdelijke transformatie Voorzieningen panelen
Uit: Klaas Jan Boer, Tijdelijk wonen in kantoren. Juni 2004
42
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
De Megawoning In het bouwbesluit wordt bij de brandvoorschriften gesproken over de megawoning, een woning van maximaal 500m2. Binnen deze woning hoeven de wooneenheden niet aan de woningscheidende eisen ten aanzien van brand te voldoen, maar slechts aan de ruimtescheidende eisen binnen een woning. In een kantoorpand kunnen een aantal megawoningen worden gerealiseerd, mits iedere megawoning maar over twee onafhankelijke vluchtwegen kan beschikken. Per vier bewoners dienen er een toilet, douche en keuken aanwezig te zijn. 43
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Maurits Jansen: Recht of transformatie (Augustus 2004)
Bij transformatieprojecten moet het project na herbestemming minstens voldoen aan de eisen van bestaande woningbouw. Alle aanpassingen (aanbouw, renovatie) moeten in beginsel voldoen aan de nieuwbouweisen (vrij naar art. 4 WW) B&W kunnen vrijstelling verlenen tot het niveau van bestaande bouw of rechtens verkregen niveau. Een optie is het aandragen van gelijkwaardige oplossingen (art. 1.11 Bouwbesluit) Herbestemmen is niet per definitie verbouwen!
Computermodel quick scan en gedetailleerde scan 44
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Casper Hulsman en Fred Knoop: Sturingsmiddelen November 96 – Januari 97 Enquête N=295; R=52%: N=153
• Gebiedsontwikkeling: versoepeling bestemmingsplan; coördinatie van gemeentelijke procedures; haalbaarheidsstudies door de gemeente • Reëel waarderen van leegstaande panden • Coördinatie van informatievoorziening • Fiscale maatregelen (b.v. laag BTW tarief, aftrekbaarheid kosten) • Subsidies • Saneringsfonds?? 45
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Conclusies ¾ Transformatie is wenselijk en mogelijk ¾ Er zijn kansen en risico’s ¾ Kritische succesfactoren: gunstige procesfactoren, gunstige markt, goede locatie, interessant gebouw ¾ Instrumenten zijn in ontwikkeling ¾ Behoefte aan coördinatie van kennis ¾ Behoefte aan best practices ¾ Behoefte aan meer functieneutrale gebouwen (‘woonkantoren’)
46
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing
Discussie 9 Vragen? 9 Toetsing aan de praktijk 9 Samenwerking? Deelname aan een platform? 9 9
47
Faculteit Bouwkunde / Real Estate & Housing