LEEGSTAND VAN VERZORGINGSHUIZEN KANSEN EN OBSTAKELS VAN HERBESTEMMING

LEEGSTAND VAN VERZORGINGSHUIZEN KANSEN EN OBSTAKELS VAN HERBESTEMMING

PERSOONLIJKE DATA Onderzoek Onderwerp: Herbestemming van verzorgingshuizen Titel: Leegstand in verzorgingshuizen; kansen en obstakels van de herbestemming Personalia Naam: Adres: Mobiel nummer: Email: Geboortedatum:

Linda van Dam Roland Holstlaan 1043 06 – 3038 8668 [email protected] 6 juli 1988, Alkmaar

Opleidingsinformatie Universiteit: Faculteit: Mastertrack: Master laboratory: Studie nummer: Studie periode: Eerste mentor: Tweede mentor: Bedrijf: Mentor bedrijf:

TU Delft Bouwkunde Real Estate & Housing Real Estate Management 1352431 2007-2013 Dr. D.J.M. van der Voordt Ir. R.S. van der Kuij DTZ Zadelhoff Drs. B.D. Terpstra

II

VOORWOORD Voor u ligt de verslaglegging van mijn afstudeeronderzoek naar de “Herbestemming van verzorgingshuizen”, als onderdeel van de Master Real Estate & Housing aan de faculteit Bouwkunde, TU Delft. Het onderzoek is uitgevoerd binnen het Corporate Real Estate Management (CREM) lab, onder begeleiding van dr. ir. D.J.M. (Theo) van de Voordt en ir. R. (Reinier) van der Kuij. Als gevolg van het scheiden van wonen en zorg ontstaat er een dreigende leegstand in verzorgingshuizen. Naar aanleiding hiervan zijn de kansen en obstakels van de herbestemming van leegstaande verzorgingshuizen onderzocht. De hoofdvraag luidt dan ook: Wat zijn de kansen en obstakels van de herbestemming van leegstaande verzorgingshuizen naar een alternatieve functie? Hierbij is tevens gekeken welke parameters invloed hebben op de haalbaarheid van de herbestemming van de verzorgingshuizen die met leegstand te kampen hebben. Dit rapport beschrijft de kansen en obstakels van de herbestemming van een leegstaand verzorgingshuis. De resultaten van het onderzoek zijn verwerkt in een model dat voor een specifieke casus antwoord kan geven op de hoofdvraag. Daarmee is een tool tot stand gekomen, waarmee zorginstellingen en andere geïnteresseerde partijen, op basis van een beperkt aantal parameters, een nauwkeurig beeld krijgen van de haalbaarheid van de herbestemming. Graag wil ik mijn mentoren Theo van der Voordt en Reinier van der Kuij bedanken voor hun waardevolle input gedurende het hele traject. Ook ben ik DTZ Zadelhoff dankbaar, in het bijzonder Bart Terpstra voor de waardevolle contacten met relaties en de vele uren aan gesprekken. Zijn enthousiasme en kritische blik hebben mij continu gemotiveerd en geïnspireerd. Daarnaast dank ik het Healthcare team en alle andere collega’s, voor de mooie en gezellige tijd die ik op kantoor beleefd heb. Mijn grootste dank gaat uit naar mijn ouders, broer en zus voor de onvoorwaardelijke steun die ik van hen heb gehad gedurende mijn hele studententijd in goede en in slechte tijden. Daarnaast wil ik graag mijn vrienden, huisgenoten en in het bijzonder Rik bedanken voor de steun tijdens het schrijven van mijn scriptie. Linda van Dam, Delft, juni ’13

III

INHOUDSOPGAVE V OORWOORD

III

I NHOUDSOPGAVE

IV

L EESWIJZER

V

S UMMARY E NGLISH

VI

S AMENVATTING N EDERLANDS

XII

1. Inleiding 1.1 Inleiding 1.2 Aanleiding en probleemstelling 1.3 Methodologie

1 2 2 7

2. Theoretisch kader 2.1 Inleiding 2.2 Obstakels veranderende weten regelgeving 2.3 Kenmerken verzorgingshuizen 2.4 Herbestemming van verzorgingshuizen 2.5 Herbestemmingsvariabele verzorgingshuis 2.6 Alternatieve herbestemmingsfuncties 2.7 Resultaten literatuurstudie 2.8 Model 1.0

12 13 13 21 26 29 33 45 46

3. Ex post case studies 3.1 Inleiding 3.2 Casus 1: herbestemming tot groepswonen (VV) 3.3 Casus 2: herbestemming tot groepswonen (VV) 3.4 Casus 3: herbestemming tot semi-zelfstandige woningen 3.5 Casus 4: herbestemming tot zorghotel 3.6 Casus 5: herbestemming tot toeristen hotel 3.7 Resultaten ex post case studies 3.8 Model 2.0

48 49 50 54 58 62 67 71 73

4. Ex ante toetsing Wittebrug 4.1 Inleiding 4.2 Ex ante toetsing verzorgingshuis Wittebrug 4.3 Resultaten ex ante toetsing Wittebrug 4.4 Model 3.0

75 76 76 82 83

5. Herbestemmingsmeter verzorgingshuizen 5.1 Inleiding 5.2 Werking model

85 86 87

6. Resultaten & Conclusies 6.1 Inleiding 6.2 Resultaten 6.3 Conclusies

94 95 95 98

7. Aanbevelingen 8. Reflectie

100 Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

Bijlage Bijlage I Model 1.0 Bijlage II Model 2.0 Bijlage III Model 3.0 Bijlage IV herbestemming tot semi-zelfstandige eenheden Bijlage V herbestemming tot toeristenhotel

101 102 111 120 124 127

Woordenlijst

132

Literatuurlijst

135

IV

LEESWIJZER Het rapport is opgezet voor twee groepen lezers. Om snel inzicht te krijgen in het onderzoek en de resultaten wordt aangeraden om alleen de ‘Management Summary’ en ‘6. Resultaten & conclusie’ te lezen. Om inzicht te krijgen in de verdiepende wetenschappelijke onderbouwingen en argumentaties wordt aangeraden het gehele rapport te lezen. Het rapport is opgedeeld in zeven hoofdstukken. Elk hoofdstuk beschrijft een deel van het onderzoeksproces en vormt een basis voor de opvolgende hoofdstukken. Boven elke pagina staat het hoofdstuknummer met titel weergegeven, zodat de lezer weet waar hij zich bevindt.

H1 inleiding

H2 theoretisch kader

H3 ex post case studies

H4 ex ante toetsing

H5 conclusie & aanbevelingen

H6 re=lectie

model

Afbeelding 1 De hoofdstukken van het onderzoeksrapport.

Het rapport zal beginnen met een samenvatting, waarin een overzicht van het onderzoek en de bevindingen worden weergeven. In hoofdstuk 1 wordt een introductie gegeven over de context van het onderzoekskader. In dit hoofdstuk wordt tevens het onderzoeksvoorstel beschreven met de aanleiding, probleemstelling, onderzoeksvraag en doelstelling. Verder zal dit hoofdstuk ingegaan op de toegepaste methodologie om het onderzoek uit te kunnen voeren en de onderzoeksvraag te kunnen beantwoorden. In hoofdstuk 2 zal de theorie, nodig voor het onderzoek, in twee delen worden beschreven, namelijk huidige situatie rondom leegstand in het verzorgingshuis en de herbestemming van de leegstaande verzorgingshuizen. Dit hoofdstuk leidt tot de eerste opzet van het beslissingsondersteunende model (model 1.0). In hoofdstuk 3 en 4 wordt het empirische onderzoek beschreven. In hoofdstuk 3 worden de case studies beschreven, waarmee het beslissingsondersteunende model wordt aangevuld, dit leidt tot model 2.0. In hoofdstuk 4 wordt het model getoetst aan de bruikbaarheid in de praktijk en eventueel aangevuld. De conclusies uit theoretische en empirische onderzoek en het model worden in hoofdstuk 5 beschreven. Hoofdstuk 6 vormt het afsluitende hoofdstuk waarin gereflecteerd wordt op de toegepaste methodologie in dit onderzoek. Na de reflectie zijn woordenlijst en de literatuurlijst vindbaar. Aan het einde van het verslag staat het model, de herbestemmingspotentiemeter voor leegstaande verzorgingshuizen, beschreven. Dit model is aan de hand van de resultaten en bevindingen van het onderzoek geformuleerd. Naast deze rapportage worden de bijlagen geleverd, waarin complete analyses, verdiepende theoretische beschrijvingen en naslagwerken terug te vinden zijn.

V

SUMMARY ENGLISH Introduction The Dutch government wants to introduce competition in the market of the healthcare sector. So the last couple of years, steps were taken to alter the funding of the healthcare sector. An important part of this development was the cancellation of the Building Commission (NL: Bouwcollege). Because of this, institutions need no longer have a permit from the building commission in order to build, rent or take us of. When institutions,were given a permit in the past, they automatically received a reimbursement for the amount of capital expenditures (depreciation, interest and maintenance) concerning the building. Whether or not the building was functional or fully utilized was not in question. Recently the Dutch healthcare sector has adopted the function specific funding. The healthcare suppliers will no longer obtain their reimbursements (for example for housing) based on their buildings or on their available capacity, but an integral rate based on the healthcare services supplied will be remunerated. From these integral rates all costs (also for housing) have to be paid. When the housing is too large or too expensive, compared to the number of patients who are to be treated, it could lead to a lower or even negative operating result. On behalf of the inter AWBZ-healthcare (general law for special healthcare costs), the ‘zorgzwaartebekostiging’ (ZZP’s) has been introduced the 1st of January 2009. ZZP’s contain product descriptions for the inter AWBZhealthcare. These descriptions include combinations of AWBZ-functions who are linked to client profiles. There are approximately 10 client profiles for the need of nursing. The changes in the reimbursement structure present healthcare suppliers with additional freedom and responsibility due to less government involvement. Separation of living and healthcare In order to maintain a healthy healthcare system, one of the postulated solutions is the separation of living and the actual healthcare. By this it is indicated the clients pay for their own livings space (potentially this could be in a combination facility for living and healthcare). Necessary ambulatory ‘customized healthcare’ (zorg op maat) will be provided. The contractual separation between living, healthcare and service is the essence of this separation of services. Clients will be provided with separate contracts for rental, healthcare and service, in which the abatement of healthcare and service is not linked to the rental of the living facilities. The choice arises for clients to stay at the institution or to return home, supported by a service contract (‘volledig pakket thuis’), provided by the institution. As has been previously mentioned, the Dutch healthcare sector will change to the ‘functions specific funding’ method. This will reimburse the healthcare suppliers for housing per client, instead of a reimbursement of the capital charges. The services provided by the supplier of healthcare are depending on a dichotomy between the intensity/weight of the healthcare provided and the number of clients in housing. The ‘Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ)’, is an institute which ascribes the intensity of healthcare needed for each client through certain packages called ‘zorgzwaartepakketten (ZZP’s)’. Because of this change in basis of healthcare reimbursement, the method shifts from capacity bound reimbursement to a production bound reimbursement. The ZZP’s are integral rates/tariffs in which all costs are included (consequently, also the costs for housing). In existing properties and complexes the costs of housing were reimbursed on basis of subsequent calculation until the 1st of January 2012. From this date onwards, the costs would be an integral part of the ZZP’s. This component for the costs of housing is in Dutch designated as ‘Normatieve Huisvestingscomponent’ (normative housing component, NHC). The NHC will gradually be implemented, regardless the age of the property (new or existing), by licensed healthcare centres until 2018. Thereafter, the entire amount of NHC will be reimbursed. Newly licensed healthcare centres will not have a transition period and will thus be fully compensated by the NHC from the start. Furthermore, the amount of NHC for every client is associated with the ZZP and is consequently independent of actually realized level of housing. Logically, age and condition of the property and housing are not factors taken into account for the reimbursement. Current supply Most health care homes were built between 1950 and 2000, under the regime of the Building Commission. The buildings are not built from the wishes of the client, but with a focus on the requirements of the Building Commission. These requirements constisted of minimum standards and it was only possible to add meters and functions (Woonzorg Netherlands, 2013). The homes had to meet the minimum package of requirements of the Building Commission when they wanted to build and receive funding. This resulted in properties that are highly tailored to one type of use. VI

High book value Most health care homes have a book value that is too high to be able to demolish and build a new building. To reduce the book value loss as much as possible, when there is vacancy, the solution is often sought within the redevelopment of the property. Many health care organizations seek solutions within the redevelopment to intensive care, this is seen as the only solution.

Problem statement There is a threatened closure for 800 of the 2000 nursing homes, as a result of the separation of living and healthcare, according to recent research by Berenschot (2013). The solution for the expected vacancy is often sought in the intensive care and otherwise demolition of the property. But redevelopment to intensive care is not always possible and demolition is often impossible due to the high book value at the objects. However, there is lack of knowledge regarding the redevelopment to other redevelopment functions. Based on the defined problem the following research question is formulated: What are the opportunities and obstacles of the redevelopment of vacant nursing homes?

Methodology The research is divided into four steps; • context; • theoretical framework; • empirical research; • results. Based on these steps, the research process is performed, beginning with the orientation, definition, theoretical and empirical analysis. Then conclusions and recommendations are formed. The problem statement and the research question are defined in the context fase. This is the basis of the research. The sub questions are answered on the basis of literature (theoretical framework). The literature review resulted in a first draft of the model and a theoretical understanding of the opportunities and obstacles of the redevelopment of vacant nursing homes. There are ex post and ex ante case studies used for the empirical research. The cases that are used for the ex post case studies are transformed nursing homes and for the ex ante test is a nursing home that still needs to be redeveloped. The findings of the case studies are used to complement the model and provide more insight into the opportunities and obstacles. Table 1 shows the research model.

Table 1 research model

Result case studies Opportunities Aspects that have a positive impact on the feasibility of the redevelopment of nursing homes: • The presence of an enthusiastic investor (case 3 and 5). • Transformation in phases (case 3). • The presence of a university or college (case 3). • Good location; central, multifunctional area, a lot of facilities and good accessible (all cases). VII

• • • •

Simple interventions, the object already has a residential function (all cases). Update of the interior and entrée; lighter and less sober (all cases). Increase the return on investment by leasing to other parties (case 4 and 5). Redevelopment is cheaper than developing a new building (all cases)

Obstacles • Aspects that have a negative impact on the feasibility of the redevelopment of nursing homes: • Strong focus on the care process (case 1, 2 and 4). • Supply driven and no focus on the demand (case 1, 2 and 4). 1 • Strong focus on politics, rather than whole DESTEP analysis (case 1, 2 and 4). • The buildings have a specific care design (all cases). • The units and sanitary facilities are small (all cases). • The interior is sober and dark (alle cases). • The additional of new or extra installations is difficult, time consuming and expensive. This was the highest cost of the redevelopment (case 1, 2 and 4). • The amount of units will be reduced by merging units (case 1, 2, 3 and 4). • (To) long-term leases with the housing associationscase (2 and 4). • Strong focus on business operations (case 1, 2 and 4). • Amount of units is related to the business operation, build or demolish extra units (case 1, 3 en 4)

Results research Alternative redevelopment functions The number of viable redevelopment functions is limited because of the construction of the nursing homes. Alternative redevelopment functions that fit within de existing nursing homes are shown in Image 1.

Health care home 2.0

Co-operative living care (elderly and disabled)

Co-operative living (youth)

semi-independently living (youth)

Carehotel

Hostel

Immmigranthotel

tourist hotel

55+ homes (low income)

Image 1 alternative redevelopment functions

Redevelopment parameters The feasibility of the redevelopment of nursing homes to an alternative function is based on four parameters, namely: market, location, building and financially. These parameters are divided into sub parameters, which together determine the feasibility of the (main) parameter. In each alternative redevelopment function the sub parameters affect the viability, this depends on the specific function characteristics. The parameters with corresponding sub parameters and specific funcion characteristics are explained below. Market Focus on the present and future supply and demand. Supply and demand are specific to a location and on the basis of demographic, economic, socio-cultural, technological, environmental and political-legal developments (DESTEP analysis) determined. Sub parameters: supply, demand

1

The DESTEP analysis the macro environment variables. A healthcare institution can not change these factors, but it is possible to respond by a strategic policy. The DESTEP consists of demographic, economic, socio-cultural, technological, environmental and political-legal developments

VIII

Location The characteristics of the sub parameters are different for each redevelopment function. Sub parameters that determine the feasibility of the redevelopmentare are: the facilities, the accessibility of the building and the safety of the environment are important. Sub parameters: type of environment, facilities, accessibility of public transport, car accessibility, safety Building The characteristics of the sub-parameters are different for each redevelopment function. Sub parameters that determine the feasibility of the redevelopmentare are: the size and present rooms in the apartments and the shared spaces, the entrance area and accesibility of the building. The maintenance state and age of the installations also plays an important role. Sub parameters: type of unit, available rooms, existing sanitary, surface unit ,surface sanitary, additional requirements, quality interior, accesibility, shared spaces / facilities, operating room, entrance, fire safety, ventilation, air conditioning Financial The best financial feaible redevelopment function can be found by creating insight in the future cash flows. Sub parameters: costs and returns Opportunities and obstacles In this research the feasibility aspects are defined as the opportunities and obstacles of the redevelopment of vacant nursing homes. Opportunities are the aspects that have a positive impact on the redevelopment. Obstacles are the negative aspects of the redevelopment. These opportunities and obstacles are based on de results of the theoretical and empirical research. The results are summarized in Table 2 and are explained in more detail below. Market • The presence of an enthusiastic investor improves the feasibility of the redevelopment, because it can be easier to deal with setbacks this way. • The focus of healthcare institutions is mainly on care and income statement of care. For the redevelopment the focus should be on the market. • The focus is also on the politics. The feasibility can be increased by also focusing on demographic, economic, socio-cultural, technological, environmental, political and legal developments (DESTEP). Location • If the municipality does not want to cooperate in the modification of the zoning plan, a large part of the redevelopment functions diminishes. • The location of the nursing homes has a positive influence on the feasibility of the redevelopment, the locations are centrally located, rich in facilities, easily accessible and have green areas nearby. Building • The functional lifespan has come to an end in most of the cases of vacancy, this means that the object no longer meets the requirements. The technical lifespan of the nursing homes has not yet come to an end, this means that the object still meets the requirements of the user. • The feasibility of the redevelopment will be increased when simple interventions are done, for example only an update of the interior. • The size of the units and the sanitary are often small. The objects are therefore suitable as co-operative living or other target groups who are looking for small units. • Adding installations in an existing building is often difficult and time consuming. Financial • The nursing homes have a large amount of shared space, these spaces can not be rented out, so no income is generated from these spaces. • The highest cost of the redevelopment is the cost of the installations. • Redevelopment is cheaper than developing a new building • The business turnover of the redevelopment function depends on the number of units, so it is possible that some units need to be demolished or added. • For the investor it could be an interesting investment, because the nursing homes are often cheaper to acquire due to the increasing vacancy. • In case of long-term leases with the corporation, the feasibility of the redevelopment increases by working together with the corporation to find the most viable redevelopment solution. IX

obstacles opportunities 2 opportunities - obstacles market demand driven focus on DESTEP presence enthusiastic investor presence university or college precence hospital location centrally located in multifunctional areas a lot of facilities located near green easily accessible

supply driven focus on politics

change of the zoning plan building technical lifespan simple interventions already has a residential function simple intervention: interior up-to-date simple intervention: entree up-to-date suitable for co-operative living and small units meets high fire safety requirements Building construction flexible faster than new build more sustainable than new build redevelopment in phases

functional lifespan technically complex interventions specific care design sober and dark interior sober small entrance / entrance area small units with small sanitary

hard to divestment / adjust large amount of shared space little design differentiation bearing walls (not flexible) placing extra installations is difficult units will lost by merging financieel object is cheap to acquire attract equity (investor) seek a solution together with corporation redevelopment is cheaper BG spaces rented to other parties rental subsidie for independent units

book value presses on acquisition costs financing debt long-term leases corporations

book value too high financial and economic obstacles focus on health care finance business turnover depending on number of units replace installations more expensive than new Table 2 opportunities and obstacles for each parameter of the redevelopment of vacant nursing homes

Conclusions Based on the results of the research an answer is given to the main question ‘What are the opportunities and obstacles of the redevelopment of vacant nursing homes?’ The focus of the redevelopment is strongly at care, and especially intensive care. But the feasibility of the redevelopment can be improved by also checking the other redevelopment functions, by analysing the parameters market, location aspects, building aspects and financial. 1. Market In the past there was always a strong focus on the health care and the health care turnover. But the turnover of the real estate became important as a result of the changing rules. So it is important for the healthcare institutions not only to focus on their own business aspects, but also look at supply and demand (e.g. competition). This shifts the focus from politics to a broader spectrum to also demographic, economic, socio-cultural, technological, environmental and political-legal developments.

2

Is graduale and can be both a negative and a positive influence.

X

2. Location One of the most difficult aspects of the redevelopment is changing the zoning plan. If the government does not want to contribute to the change in zoning, then a large part of the alternative redevelopment functions falls off. In addition, most nursing homes are currently redeveloped to heavy care. However, this group makes little use of the location aspects such facilities and accessibility, while many of these objects are situated on a good location. It is therefore advisable to also take other alternative redevelopment functions into consideration. 3. Building Most buildings are not built flexible and with a strong focus on care. The size of the units and the sanitary is usually small. Vacancy often occurs by the end of the functional lifespan. The technical lifespan and hence the performance requirements of the buildings are often still suitable. However, changing the buildings is difficult, because the construction usually consists of bearing walls. The feasibility of the redevelopment is therefore increased when the redevelopment is kept simple, like only an interior update. To minimize the intervention it is recommended to remodel the units one by one. 4. Financial Because of the introduction of market competences in de Dutch health care system the guaranteed funding for the real estate diminishes. There is a lot of shared space in de buildings, but these areas do not generate cash, because they cannot be rented out. Redevelopment becomes an interesting option as the high book value of a lot of nursing homes means redevelopment is often cheaper than making a new buidling. The feasibility of the alternative redevelopment functions can be determined by creating a discounted cash flow. In this way not only the construction cost are taken into consideration, but also the future costs and revenues. It may turn out that a higher investment for a particular redevelopment function may result in higher yields. The alternative redevelopment function with the most favorable discounted cash flow is therefore financially the best option. However there must be a developer/investor who is willing to buy the property and redevelop it. This means a direct cash out for the health care institution.

Conclusion According to the predictions approximately 800 nursing homes become vacant. For a section of the vacant nursing homes an alternative target group will be found, so these buildings can be redeveloped to a new function. This is a matter of seeing opportunities and to avoid the obstacles as much as possible and then the redevelopment of the vacant nursing homes is certain feasible.

XI

SAMENVATTING NEDERLANDS Introductie De Rijksoverheid wil meer marktwerking introduceren in de zorgsector. Hierdoor staat de Nederlandse sector Verpleging en Verzorging (VV-sector) midden in een groot veranderingsproces. De afschaffing van het bouwregime in 2009 en de totstandkoming van integrale tarieven, zorgzwaartepakketten (ZZP), zijn belangrijke stappen om ervoor te zorgen dat zorgaanbieders hun focus richten op hun cliënten. Hoe beter tegemoet wordt gekomen aan de wensen van cliënten, hoe zekerder de (financiële) toekomst van de onderneming is en des te beter de relatie met de verzekeraars en de banken. Om marktwerking binnen de zorg te kunnen realiseren wordt de extramuralisatie (scheiden van wonen en zorg) en de Normatieve huisvestingscomponent (NHC) toegepast. Deze twee aanpassingen binnen de zorg hebben grote invloed op het vastgoed in de VV-sector. Tot 2013 werd zowel de zorg als het wonen binnen een verzorgingshuis volledig uit de AWBZ betaald. Vanaf 1 januari 2013 is het scheiden van wonen en zorg voor ZZP VV1 en VV2 definitief ingevoerd. Door deze extramularisatie wordt de financiering binnen het verzorgingshuis gescheiden in een woon- en een zorgcomponent. Doordat de huisvesting binnen het verzorgingshuis niet meer binnen de AWBZ wordt gefinancierd, ontstaat er meer keuzevrijheid voor de cliënt en blijft de cliënt veelal langer thuis wonen. Dit leidt ertoe dat er plaatsen in het verpleeghuis niet meer worden opgevuld en dat verzorgingshuizen met leegstand te maken krijgen. Volgens recent onderzoek van Berenschot (2013) dreigt er sluiting voor 800 van de bijna 2000 verpleeg- en verzorgingshuislocaties, doordat het scheiden van wonen en zorg in deze locaties financieel niet rendabel is. Naast de extramuralisatie wordt tevens de Normatieve huisvestingscomponent (NHC) geleidelijk ingevoerd. De NHC is een productie gebonden normatieve vergoeding voor (vervangende) bouw en instandhouding. De NHC is gekoppeld aan de zorgzwaartepaketten en is afhankelijk van de zorgproductie. Dit heeft als gevolg dat zorgorganisaties risico lopen indien de geplande omzet niet wordt gehaald. Tot 2012 werd dit nog volledig na gecalculeerd en dus volledig vergoed, waardoor de zorgorganisaties geen risico op het vastgoed liepen. Door deze veranderende weten regelgeving zijn zorginstellingen zelf verantwoordelijk voor het vastgoed. Leegstaande eenheden hebben daarbij een negatief effect op de zorgexploitatie. Bovendien hebben de meeste verzorgingshuizen een te hoge boekwaarde op het pand staan om het te kunnen slopen en een nieuw gebouw neer te kunnen zetten. Om het boekwaarde verlies zoveel mogelijk te beperken wordt de oplossing voor de leegstand veelal binnen de herbestemming van het pand gezocht. Veel zorginstellingen zoeken de oplossingen binnen de herbestemming naar zware zorg. Deze zware zorg indicaties zullen binnen de intramurale setting blijven vallen en ontvangen hogere tarieven vanuit de NHC. Veel zorginstellingen zien dit dan ook als enige oplossing. Veel van de zorggebouwen die tussen 1950 en 2000 gerealiseerd zijn, zijn onder het regime van het Bouwcollege gebouwd. De gebouwen zijn niet gebouwd vanuit de wensen van de klant (bewoners), maar met een focus op de vooraf door het Bouwcollege vastgestelde eisen pakket met minimale normen. Aan deze eisen konden alleen maar meters en functies worden toegevoegd (WoonzorgNederland, 2013). Doordat de verzorgingshuizen aan het minimaal eisenpakket van het Bouwcollege moesten voldoen om te mogen bouwen en financiering te ontvangen, resulteerde dit in huisvesting die sterk is toegesneden op één vorm van gebruik.

Probleemstelling & vraagstelling De verwachting is dat 800 van de 2000 verzorgingsen verpleeghuizen leeg komt te staan (Berenschot, 2013). De eventuele haalbaarheid, en de daarop van invloed zijnde parameters, van de herbestemming van deze verzorgingshuizen is echter niet bekend. Op basis van de afgebakende probleemstelling is de volgende vraagstelling geformuleerd: 3 4 Wat zijn de kansen en obstakels van de herbestemming van leegstaande verzorgingshuizen?

Methodologie Het onderzoek is verdeeld in een aantal stappen; de context, het theoretisch kader, empirisch onderzoek en de resultaten. Aan de hand van deze vier stappen zal het onderzoeksproces doorlopen worden van oriëntatie, definiëring, theoretische en empirische analyse tot en met de conclusies en aanbevelingen. In de context fase is de probleemstelling en vraagstelling van het onderzoek gedefinieerd, dit vormt de basis van het onderzoek. In het theoretische kader van het onderzoek zijn de sub vragen beantwoord aan de hand van literatuur. De literatuurstudie heeft geleid tot een eerste opzet van het model en een theoretisch inzicht in de kansen en obstakels van de herbestemming van leegstaande verzorgingshuizen. Voor het uitvoeren van het empirisch onderzoek zijn voor de kwalitatieve onderzoeksmethodes ex post case studies en een ex ante toets gebruikt. Voor de ex post case studies zijn in het verleden herbestemde verzorgingshuizen gebruikt. Voor de ex ante toetsing is een nog te herbestemmen

3 4

Positieve invloed op de haalbaarheid van de herbestemming. Negatieve invloed op de haalbaarheid van de herbestemming.

XII

verzorgingshuis onderzocht. Met de bevindingen uit de case studies zijn het model en de kansen en obstakels aangevuld. Afbeelding 7 geeft een schematisch overzicht van het onderzoek.

Afbeelding 2 Onderzoeksmodel

Resultaten case studies Kansen Aspecten die een positieve invloed op de haalbaarheid van de herbestemming van verzorgingshuizen hebben zijn: • De aanwezigheid van een enthousiaste investeerder (case 3 en 5). • Het gebouw in fases herbestemmen (case 3). • De aanwezigheid van een universiteit of hogeschool (case 3). • Goede locatie; centraal, multifunctionele buurt, veel voorzieningen en goed bereikbaar (alle cases) • Flexibel bouwen van eventuele aanbouw (case 1 en 4). • Eenvoudige ingrepen tijdens verbouwing, doordat het object al een woonfunctie heeft (alle cases). • Interieur up-to-date, lichter en minder sober maken (alle cases). • Entrée gebied up-to-date, lichter en minder sober maken (alle cases). • Rendement verhogen door verhuur aan derde partijen (case 4 en 5). • Herbestemming was goedkoper dan sloop en nieuwbouw (alle cases) Obstakels Aspecten die een positieve invloed op de haalbaarheid van de herbestemming van verzorgingshuizen hebben zijn: • Sterke focus op het zorgproces (case 1, 2 en 4). • Aanbod gericht werken, waarbij niet naar de vraag uit de markt wordt gekeken (case 1, 2 en 4). • Sterke focus op de politiek, in plaats van gehele DESTEP analyse (case 1, 2 en 4). • Objecten hebben een specifiek zorg ontwerp (alle cases). • De eenheden en de sanitaire voorzieningen zijn klein (alle cases). • Het interieur is sober en donker (alle cases). • Het aanbrengen van extra installaties was lastig, tijdrovend en duur. Wanneer dit gedaan werd was dit de hoogste kostenpost (case 1, 2 en 4). • Het totaal aantal eenheden wordt gereduceerd door het samenvoegen van eenheden en het creeren van woongroepen (case 1, 2, 3 en 4). • (Te) langjarige huurcontracten met de woning corporatie (case 2 en 4). • Sterke focus op bedrijfsexploitatie (case 1, 2 en 4). • Eenheden aanbouwen of slopen in verband met de bedrijfsexploitatie (case 1, 3 en 4)

XIII

Resultaten onderzoek Alternatieve herbestemmingsfuncties Door de bouwtechnische opbouw van het verzorgingshuis is het aantal haalbare herbestemmingsfuncties beperkt. Alternatieve herbestemmingsfunctie die goed binnen de structuur van het verzorgingshuis passen zijn in Afbeelding 3 weergeven.

Verzorgingshuis 2.0

Woongroepen zorg (VV, GZ)

Groepswonen (jongeren)

semi-zelfstandig wonen (jongeren)

Zorghotel

Hostel

Immmigrantenhotel

toeristen hotel

55+ woningen (laag inkomen)

Afbeelding 3 alternatieve herbestemmingsfuncties

Parameters herbestemming De haalbaarheid van de herbestemming van verzorgingshuizen naar een alternatieve functie wordt aan de hand van een viertal parameters bepaald, te weten markt, locatie, gebouw en financieel. Deze parameters zijn onderverdeeld in sub parameters, die gezamelijk de haalbaarheid van de (hoofd) parameter bepalen. Per alternatieve herbestemmingsfunctie zijn andere sub parameters van invloed op de haalbaarheid, dit is afhankelijk van de functie eigenschappen. De parameters met bijbehorende sub parameters en specifieke functie-eigenschappen staan hieronder nader toegelicht. Markt Hierbij wordt gekeken naar de huidige en toekomstige marktvraag en aanbod. Vraag en aanbod zijn specifiek per locatie en kunnen aan de hand van demografische, economische, sociaal-culturele, technologische, ecologische en politiek-juridische ontwikkelingen (DESTEP analyse) bepaald worden. Sub parameters: vraag, aanbod Locatie De eigenschappen die aan de sub parameters van de locatie gesteld worden verschillen per herbestemmingsfunctie. De aanwezige voorzieningen, de bereikbaarheid van het gebouw en de veiligheid van de omgeving zijn hierbij van belang. Sub parameters: type omgeving, voorzieningen, bereikbaarheid OV, bereikbaarheid auto, veiligheid Gebouw De eigenschappen die aan de sub parameters van het gebouw gesteld worden verschillen tevens per herbestemmingsfunctie. Sub parameters die de haalbaarheid van de herbestemming bepalen zijn de grootte en eigenschappen van de appartementen en de gemeenschappelijke ruimte, de entrée ruimte en de ontsluiting van het gebouw. Tevens speelt de onderhoudsstaat en ouderdom van de installaties een belangrijke rol. Sub parameters: type eenheid, aanwezige ruimtes, aanwezige sanitair, huidige aanwezige sanitair, oppervlakte eenheid, oppervlakte sanitair, aanvullende eisen eenheid, kwaliteit interieur, ontsluiting, gemeenschappelijke ruimte/faciliteiten, operationele ruimte, entrée, brandveiligheid, ventilatie, airconditioning Financieel Door de kasstromen contant te maken kan bepaald worden welke alternatieve herbestemmingsfunctie financieel het meest gunstig is. Sub parameters: kosten en opbrengsten XIV

Kansen en obstakels Deze haalbaarheidsaspecten zijn in dit onderzoek gedefinieerd als de kansen en obstakels van de herbestemming van leegstaande verzorgingshuizen. Kansen zijn hierbij de aspecten die een positieve invloed hebben op de herbestemming. Obstakels vormen de negatieve aspecten van de herbestemming van verzorgingshuizen. Aan de hand van het theoretische en empirische onderzoek zijn de kansen en obstakels van de herbestemming van verzorgingshuizen in kaart gebracht. De resultaten hiervan zijn in Tabel 51 samengevat en worden hieronder nader toegelicht. Markt • • •

De aanwezigheid van een enthousiaste investeerder bevordert de haalbaarheid van de herbestemming van een verzorgingshuis, doordat er op deze manier makkelijker met tegenslagen omgegaan kan worden. Momenteel ligt de focus van de zorginstellingen bij de herbestemming voornamelijk op zorg en de exploitatie hiervan. Bij het herbestemmen van een pand moet er worden ingespeeld op de marktvraag. De focus bij de herbestemming ligt sterk op de politiek. De haalbaarheid kan hierbij vergroot worden door niet de focus te leggen op de politiek tevens op demografische, economische, sociaal-culturele, technologische, ecologische en politiek-juridische ontwikkelingen (DESTEP).

Locatie • Wanneer de gemeente niet wil meewerken bij de wijziging van een bestemmingsplan, dan valt een groot deel van de herbestemmingsfuncties af. • De locatie van de verzorgingshuizen vormt een positieve invloed op de herbestemming, de locaties zijn centraal gelegen, rijk aan voorzieningen, groenvoorzieningen nabij en goed bereikbaar. Gebouw • In veel gevallen is de functionele levensduur ten einde gekomen, dit houdt in dat het object niet meer voldoet aan de functie eigenschappen. De technische levensduur van de verzorgingshuizen is veelal nog niet ten einde gekomen, hierbij voldoet het object nog wel aan de prestatie eisen van de gebruiker. • De haalbaarheid van de herbestemming wordt verhoogd wanneer er simpele ingrepen worden gedaan, zoals alleen het interieur up-to-date te maken. • De oppervlakte van de eenheden en het sanitair zijn veelal klein. De objecten zijn hierdoor geschikt als groepswoningen of voor doelgroepen die op zoek zijn naar kleine eenheden. • Het toevoegen van extra installaties in een bestaand object is veelal lastig en tijdrovend. Financieel • De verzorgingshuizen kennen een grote hoeveelheid aan gemeenschappelijke ruimte, deze ruimtes kunnen niet verhuurd worden, waardoor de exploitatie lastig positief te maken is. • De hoogste kostenpost van de herbestemming ligt de kosten van de installaties. • Herbestemmen is goedkoper dan nieuwbouw. • De bedrijfsexploitatie van de herbestemmingsfunctie is afhankelijk van het aantal eenheden, hierdoor is het mogelijk dat er eenheden gesloopt moeten worden of moeten worden toegevoegd. • Het is voor de zorginstellingen lastig om vreemd vermogen aan te trekken voor een herontwikkeling, hierbij ligt de kans voornamelijk bij de investering met behulp van eigen vermogen, zoals het aantrekken van een investeerder. • Voor de investeerder vormt het object een interessante investering, doordat de verzorgingshuizen veelal goedkoper te verwerven zijn door de toenemende leegstand. Hier ligt een rol voor beleggers. • Bij langjarige huurcontracten met de corporatie wordt de haalbaarheid van de herbestemming vergroot wanneer er met de corporatie samen wordt gewerkt en naar de best haalbare oplossing wordt gezocht. Hier ligt een rol voor corporaties.

XV

5

obstakels 6 kansen 7 kans - obstakel markt vraag gestuurd (maatschappelijke behoefte) focus op DESTEP aanwezigheid enthousiaste investeerder aanwezigheid universiteit of hogeschool aanwezigheid ziekenhuis locatie centraal gelegen in multifunctionele wijken rijk aan voorzieningen nabij groen gelegen goed bereikbaar

aanbod gericht (focus huidige doelgroep) alleen focus op politiek

wijziging bestemmingsplan gebouw technische levensduur van verzorgingshuizen eenvoudige ingrepen plegen object heeft al een woonfunctie eenvoudige ingreep: interieur up-to-date maken eenvoudige ingreep: entrée up-to-date maken geschikt voor groepswonen en kleine eenheden voldoet aan hoge brandveiligheidseisen aanbouw flexibel bouwen sneller dan nieuwbouw duurzamer dan nieuwbouw herbestemmen in fases

functionele levensduur van verzorgingshuizen technisch complexe ingrepen specifiek zorg ontwerp sober en donker interieur sobere kleine entrée/entrée gebied kleine wooneenheden met klein sanitair

lastig af te stoten/ aan te passen grote hoeveelheid gemeenschappelijke ruimte weinig ontwerpdifferentiatie dragende wanden (niet flexibel) installaties lastig in te plaatsen bij samenvoegen gaan eenheden verloren financieel object is goedkoop te verwerven aantrekken eigen vermogen (investeerder) samen met corporatie zoeken naar oplossing herbestemmen goedkoper verhuur BG ruimtes aan derde partijen huurtoeslag bij zelfstandige eenheid

boekwaarde drukt op verwervingskosten financiering vreemd vermogen langjarige huurcontracten corporaties

boekwaarde te hoog financieel-economische obstakels focus op zorgexploitatie bedrijfsexploitatie afhankelijk van aantal eenheden vervangen installaties duurder dan bij nieuwbouw Tabel 1 kansen en obstakels per parameter herbestemming leegstaande verzorgingshuizen

Conclusies Aan de hand van de resultaten van het onderzoek wordt een antwoord op de hoofdvraag ‘Wat zijn de kansen en obstakels van de herbestemming van leegstaande verzorgingshuizen?’ gegeven. Momenteel ligt de focus bij de herbestemming bij de zorginstellingen sterk op zorg. Hierbij wordt veelal alleen naar de herbestemming tot zware zorg gekeken. De haalbaarheid van de herbestemming wordt echter vergroot als er naast de herbestemming tot zware zorg tevens naar andere herbestemmingsfuncties wordt gekeken. Dit kan worden gedaan aan de hand van marktvraag, locatie aspecten, gebouw aspecten en de financiële haalbaarheid. 1. Markt De focus van de zorginstelling lag in het verleden sterk op de zorg en de exploitatie daarvan, door de introductie van marktwerking speelt nu tevens de vastgoedexploitatie een belangrijke rol. Voor de vastgoedexploitatie is het van belang dat de zorginstellingen niet alleen op het eigen bedrijfsproces focussen, maar ook naar vraag en aanbod (o.a. concurrentie) kijken. Hierbij verschuift de focus van de politiek naar een breder spectrum naar ook demografische, economische, sociaal-culturele, technologische, ecologische en politiek-juridische ontwikkelingen.

5

Negatieve invloed op de haalbaarheid van de herbestemming. Positieve invloed op de haalbaarheid van de herbestemming. 7 Kan zowel een negatieve invloed als een positieve zijn en loopt geleidelijk over. 6

XVI

2. Locatie Een van de lastige aspecten van de herbestemming van verzorgingshuizen is de wijziging van het bestemmingsplan. Wanneer de overheid niet wil meewerken aan de verandering van het bestemmingsplan, dan valt een groot deel van de alternatieve herbestemmingsfuncties af. Daarnaast worden de meeste verzorgingshuizen momenteel tot zware zorg herbestemd. Deze doelgroep maakt echter weinig gebruik van de locatie aspecten zoals voorzieningen en de bereikbaarheid, terwijl veel van de verzorgingshuizen op een goede locatie zijn gebouwd. Het is daarom aan te raden bij de herbestemming tevens andere alternatieve herbestemmingsfuncties in overweging te nemen. 3. Gebouw Veel van de huidige verzorgingshuizen zijn niet flexibel en met een sterke focus op de zorg gebouwd. De oppervlakte van de eenheden en het sanitair is veelal klein. Bij leegstand is de functionele levensduur veelal ten einde gekomen, wat inhoud dat het object niet meer voldoet aan de gevraagde functie eigenschappen. De technische levensduur en daarmee de prestatie eisen van de verzorgingshuizen zijn veelal nog niet ten einde, waardoor de gebouwen geschikt zijn voor herbestemming. Aanpassingen aan de objecten zijn echter lastig, doordat de draagconstructie veelal uit dragende wanden bestaat. De haalbaarheid van de herbestemming wordt dan ook verhoogd wanneer het herbestemmen bij simpele ingrepen wordt gehouden, zoals alleen het interieur up-to-date te maken. Om de ingreep zo beperkt mogelijk te houden is het aan te raden om de eenheden één op één om te vormen. 4. Financieel Door de introductie van marktwerking in de zorg valt de gegarandeerde huisvestingsvergoeding weg. Doordat de verzorgingshuizen een grote hoeveelheid aan gemeenschappelijke ruimtes kennen en deze geen opbrengsten genereren bij verhuur is het positief maken van de vastgoed exploitatie lastig. Doordat de boekwaarde van de meeste verzorgingshuizen te hoog is voor sloop is herbestemming een interessante optie. Herbestemmen is namelijk goedkoper dan nieuwbouw. De bedrijfsexploitatie van de herbestemmingsfunctie is echter wel afhankelijk van het aantal eenheden, hierdoor is het mogelijk dat er eenheden gesloopt moeten worden of moeten worden toegevoegd. De haalbaarheid van de alternatieve herbestemmingsfuncties kan bepaald worden door de toekomstige kasstromen inzichtelijk te maken. Hierbij wordt niet alleen een afweging in bouwkosten gemaakt, maar worden ook de toekomstige kosten en opbrengsten inzichtelijk. Hieruit kan blijken dat een iets hogere investering tot een bepaalde functie tot hogere opbrengsten kan leiden. De herbestemming met de meest gunstige exploitatie is financieel gezien dan ook de beste herbestemmingsfunctie. Er moet echter wel een ontwikkelaar/investeerder worden gevonden die bereid is het pand te kopen en te herbestemmen. Hierbij komt wel direct cash vrij voor de zorginstelling.

Conclusie Volgens de voorspellingen komen circa 800 verzorgingshuizen leeg te staan. Voor een gedeelte hiervan is zeker een alternatieve doelgroep te vinden en daarmee een alternatieve herbestemmingsfunctie. Het is een kwestie van kansen willen zien en de obstakels zo veel mogelijk vermijden en dan is de herbestemming voor een groot gedeelte van de verzorgingshuizen zeker mogelijk.

XVII

H1 Inleiding

1. Inleiding

1

H1 Inleiding

1.1 Inleiding In dit sub hoofdstuk word het onderzoek uiteengezet. Hierbij wordt ingegaan op de aanleiding tot het onderzoek, de probleemstelling die daarbij geformuleerd is, de afbakening van het onderzoek, de centrale vraagstelling en de bijbehorende doelstelling en relevantie van het onderzoek.

1.2 Aanleiding en probleemstelling 1.2.1 Aanleiding De Nederlandse sector Verpleging en Verzorging (VV-sector) staat midden in een groot veranderingsproces, dat min 8 of meer vanaf 2006 is ingezet door de Wet toelating zorginstellingen (WTZi) . Het Ministerie van VWS wil marktwerking introduceren in de zorgsector. De afschaffing van het bouwregime in 2009 en de totstandkoming van integrale tarieven, ofwel zorgzwaartepakketten (ZZP’s), zijn belangrijke stappen om ervoor te zorgen dat zorgaanbieders hun focus richten op hun cliënten, zonder cliënten zijn er namelijk geen inkomsten. Hoe beter aan de wensen van cliënten tegemoet wordt gekomen, hoe zekerder de (financiële) toekomst van de onderneming is en des te soepeler de relatie met de verzekeraars en de banken. Om marktwerking binnen de zorg te kunnen realiseren wordt de extramuralisatie (scheiden van wonen en zorg) en de Normatieve huisvestingscomponent (NHC) toegepast. Deze twee aanpassingen binnen de zorg hebben grote invloed op het vastgoed in de V&V-sector. Deze veranderingen worden hieronder verder beschreven en zijn weergegeven in Afbeelding 4.

Afbeelding 4 introductie marktwerking zorg

De eerste aanpassing binnen de weten regelgeving van de zorg is de invoering van de extramuralisatie, ook wel het scheiden van wonen en zorg genoemd. Tot 2013 werd zowel de zorg als het wonen binnen een verzorgingshuis volledig uit de AWBZ betaald. Maar door de extramularisatie wordt de financiering binnen het verzorgingshuis gescheiden in een woon- en een zorgcomponent. Dit leidt ertoe dat de cliënten, waar de extramuralisatie van toepassing is, apart voor de zorg en het wonen gaan betalen. De zorg wordt hierbij gefinancierd via een ‘romp’AWBZ, de zorgverzekeringswet, WMO en eventueel via eigen middelen (Aedis-Actiz, 2012), zie Afbeelding 5. Het wonen wordt door de bewoners zelf betaald, met een eventuele huurtoeslag. Doordat de huisvesting binnen het verzorgingshuis niet meer binnen de AWBZ wordt gefinancierd, ontstaat er meer keuzevrijheid voor de cliënt en blijft de cliënt veelal langer thuis wonen. Dit leidt ertoe dat er plaatsen in het verpleeghuis niet meer worden opgevuld en dat verzorgingshuizen met leegstand te maken krijgen. Volgens recent onderzoek van Berenschot (2013) dreigt er sluiting voor 800 van de bijna 2000 verpleeg- en verzorgingshuislocaties, doordat het scheiden van wonen en zorg in deze locaties financieel niet rendabel is. 9

10

Vanaf 1 januari 2013 is het scheiden van wonen en zorg voor ZZP VV1 en VV2 definitief ingevoerd. Dit houdt in dat 11 nieuwe cliënten die in 2012 nog in aanmerking zouden komen voor een zorgzwaartepakket (ZZP) VV1 en VV2 en 12 13 daarbij een indicatie voor intramurale zorg kregen, vanaf 2013 een indicatie voor extramurale zorg krijgen. 14 15 Zorgzwaartepakket VV3 wordt in 2014 geextramuraliseerd en VV4 zal in 2016 volgen.

8

wet toelating zorginstellingen; regelt de toelating tot de markt van zorginstellingen Verzorging en Verpleging (VV) 1: Beschut wonen met enige begeleiding 10 Verzorging en Verpleging (VV) 2: Beschut wonen met begeleiding en verzorging 11 Ouderen of mensen met een langdurige ziekte of handicap kunnen niet altijd zelfstandig wonen. De zorg die zij nodig hebben, wordt beschreven in een zorgzwaartepakket (ZZP) (rijksoverheid, 2012b) 12 Zorg die binnen de muren van een ziekenhuis of andere inrichting plaats heeft. Bewoners zijn niet meer in staat de regie over hun leven zelfstandig te voeren (thesaurus, 2013). 13 Zorg die buiten de muren van de betrokken instelling plaatsheeft, bijvoorbeeld bij het scheiden van wonen en zorg. Dan wordt buiten de muren van de instelling gewoond en de zorg in eigen woningen aangeboden. De bewoners kiezen de onderdelen van zorg aanbod naar hun eigen behoefte (thesaurus, 2013). 14 Verzorging en Verpleging (VV) 3: Beschut wonen met begeleiding en intensieve verzorging 15 Verzorging en Verpleging (VV) 4: Beschut wonen met intensieve begeleiding en uitgebreide verzorging 9

2

H1 Inleiding

Afbeelding 5 scheiden wonen en zorg met bijbehorende financiering

Door de extramuralisatie moeten de verzorgingsappartementen rechtstreeks aan cliënten worden verhuurd. Indien de cliënt daadwerkelijk een verzorgingsappartement wil huren, moet de huur op basis van het puntensysteem worden bepaald. Bij de meeste aanbieders zijn de huisvestingskosten per cliënt echter veel hoger dan de huurprijzen die in een marktsituatie kunnen worden gevraagd (Castelijns and Te Meerman, 2013). De opbrengsten per eenheid dekken niet de huisvestingskosten die de zorginstelling aan het vastgoed heeft. Dit wordt met name veroorzaakt doordat het ruimtegebruik in veel locaties inefficiënt is vanwege de grote omvang van gemeenschappelijke ruimten (Kiers, 2013). De kosten voor de gemeenschappelijke ruimtes en andere tekorten op de vastgoed exploitatie werden tot 2012 namelijk door de overheid vanuit de nacalculatie gefinancierd. Deze nacalculatie wordt sinds 2012 geleidelijk omgezet 16 in de Normatieve huisvestingscomponent (NHC) . De NHC is een productie gebonden normatieve vergoeding voor (vervangende) bouw en instandhouding. Deze vergoeding bestaat uit een geïndexeerde jaarlijkse bijdrage die voldoende is om, over de gehele levenscyclus van een nieuwbouw AWBZ-voorziening, rente, afschrijvings- en instandhoudingsuitgaven bij een bezettingspercentage van 97% en bij een vastgestelde investeringsnorm te dekken (NZa, 2011). De NHC is gekoppeld aan de intramurale zorgzwaartepaketten en is afhankelijk van de zorgproductie (Aedis-Actiz, 2012). De meeste verzorgingshuizen hebben bovendien een te hoge boekwaarde om het pand volledig af te kunnen schrijven en een nieuw pand te kunnen bouwen. Om het boekwaarde verlies zoveel mogelijk te beperken wordt de oplossing voor de leegstand veelal binnen de herbestemming van het pand gezocht. Veel zorginstellingen zoeken de 17 oplossingen binnen de herbestemming naar zware zorg . Deze zware zorg indicaties zullen namelijk financiering vanuit de NHC blijven ontvangen (Aedis-Actiz, 2012). Daarnaast zijn veel van de zorggebouwen die tussen 1950 en 2000 gerealiseerd zijn onder het regime van het Bouwcollege gebouwd. Niet gebouwd vanuit de wensen van de klant (bewoners), maar met een focus op het vooraf door het Bouwcollege vastgestelde eisen pakket met minimale normen. Aan deze eisen konden alleen maar meters en functies worden toegevoegd (WoonzorgNederland, 2013). Doordat de verzorgingshuizen aan het minimaal eisenpakket van het Bouwcollege moesten voldoen om te mogen bouwen en financiering te ontvangen, resulteerde dit in huisvesting die sterk is toegesneden op één vorm van gebruik.

1.2.2 Probleemstelling De verwachting is dat 800 van de 2000 verzorgingsen verpleeghuizen leeg komt te staan (Berenschot, 2013). De eventuele haalbaarheid, en de daarop van invloed zijnde parameters, van de herbestemming van deze verzorgingshuizen is echter niet bekend. Uit de bovenstaande context kan de volgende probleemstelling worden geformuleerd: ‘In de huidige situatie is het voor zorginstellingen onduidelijk wat de kansen en de obstakels van de herbestemming van leegstaande verzorgingshuizen zijn’

1.2.3 Afbakening Methodologie Binnen de methodologie zijn afbakeningen toegepast, om op deze manier een concreet antwoord op de onderzoeksvraag te kunnen geven. Deze afbakening houdt in dat binnen de literatuurstudie voornamelijk gefocust wordt op literatuur betreffende herbestemming (o.a. herbestemming van kantoorgebouwen) en daarnaast literatuur betreffende woon-zorg in Nederland. Daarnaast focussen de ex post case studies zich op de vooraf bepaalde herbestemmingsfuncties. Het was de bedoeling dat iedere alternatieve herbestemmingsfunctie in een praktijk case getest werd, het aantal praktijkvoorbeelden bleek echter zeer minimaal, waardoor maar vier van de negen alternatieve herbestemmingsfuncties door middel van een case studie getest zijn. Ten slotte is er één ex ante toetsing gedaan om de ‘Herbestemmingsmeter verzorgingshuizen’ te toetsen, hierin bleek één toetsing voldoende om de werking van het model te testen en de werkzaamheid te verbeteren. 16 17

Productie gebonden normatieve vergoeding voor (vervangende) nieuwbouw en instandhouding. ZZP 5 t/m 8

3

H1 Inleiding Thema ‘Herbestemming van verzorgingshuizen’ De haalbaarheid van de herbestemming van verzorgingshuizen is een vrij breed thema. De afbakeningen zorgen ervoor dat het onderzoek een bepaalde omvang krijgen die binnen haalbare grenzen (tijd/geld) gehouden moet worden (Verschuren and Doorewaard, 2007) Er zijn binnen het gekozen thema de volgende afbakeningen toegepast; 1. Alternatieven tegen structurele leegstand; 2. beperkt aantal herbestemmingsfuncties; 3. bouwperiode; 4. bouwkosten. Deze punten staan hieronder nader toegelicht. 1. Alternatieven tegen structurele leegstand Eigenaren van leegstaande verzorgingshuizen kunnen, in hun poging tot vermindering van de structurele leegstand, op verschillende manieren omgaan met hun vastgoed. De vier verschillende alternatieven zijn: consolidatie, renovatie, sloop/nieuwbouw en transformatie/herbestemming (Remøy, 2010). In dit onderzoek wordt ingegaan op de herbestemming (transformatie) van verzorgingshuizen. 2. Beperkt aantal herbestemmingsfuncties Als transformatiepotentie zijn een aantal te onderzoeken functies vooraf gedefinieerd. Om vast te stellen welke type herbestemmingen binnen de gebouwstructuur van het verzorgingshuis passen is het boek ‘Een tweede leven’ (Bergvelt and Van Rossum, 2012) gebruikt, waarin verschillende herbestemmingscases van verzorgingshuizen beschreven worden. Voor de herbestemming naar wonen, is naar de types in de transformatiepotentiemeter gekeken (Geraedts and Van der Voordt, 2007). Om na te gaan of er nog meer herbestemmingstypes binnen het verzorgingshuis passen is een typologieën lijst van Archiweb (2013) gebruikt. Bij deze lijst is tevens gekeken naar de marktontwikkelingen voor de alternatieve herbestemmingen. Bij een lage marktvraag, zoals kantoren, is de functie tevens uitgesloten. In samenwerking met de heer Terpstra (2013b), vastgoedadviseur bij DTZ Zadelhoff is deze lijst doorlopen en zijn de passende herbestemmingsfuncties gespecificeerd. Door de inperking van de alternatieve herbestemmingsfuncties is het mogelijk dat zich een specifieke marktvraag aandient, terwijl dit type niet in het model beschreven staat. 3. Bouwperiode De voornaamste problematiek ligt bij verzorgingshuizen die in de tijd van het bouwcollege zijn gebouwd (1960 tot 2010). Hierbij moesten de verzorgingshuizen aan minimum eisen voldoen, wilde het goedgekeurd worden. Als gevolg hiervan is er weinig differentiatie binnen deze objecten en zijn de gebouwen zeer specifiek voor de zorg gebouwd, waardoor deze objecten lastig te herbestemmen zijn. In dit onderzoek zal dan ook nader ingegaan worden op de verzorgingshuizen die in de tijd van het bouwcollege zijn gebouwd. 4. Bouwkosten Door het gebrek aan bouwkostengegevens betreffende de herbestemming van verzorgingshuizen wordt er gebruik gemaakt van de kengetallenmethode InKOS (Bijleveld and De Jong, 2005). Door het gebruik van kengetallen kunnen de bouwkosten van de herbestemming met een afwijking van 20% worden ingeschat. Binnen de beschikbare tijd en kennis was het niet mogelijk om een inzicht in de bouwkosten op elementenniveau te geven. Naast de bouwkosten wordt er in dit onderzoek inzicht gegeven in de exploitatie per alternatieve herbestemmingsfunctie. Dit wordt door middel van een netto contante waarde berekening gedaan. Op deze manier wordt een inzicht in de kasstromen van de komende jaren gegeven. Deze netto contante waarde berekening is over een tijd van 10 jaar uitgezet, de jaren erna worden weggeschreven door de exit yield. Dit is gedaan omdat de exploitatieduur per alternatieve herbestemmingsfunctie kan verschillen. In een nader onderzoek moeten de kasstromen volledig over de jaren uitgezet worden. Onderzoekseenheden: verzorgingshuizen Technisch haalbare herbestemmingsfuncties Om de empirische onderzoeksmethoden toe te kunnen passen is gedefinieerd welke onderzoekseenheden (herbestemmingsfuncties) worden gebruikt. Deze technisch haalbare herbestemmingsfuncties zijn bepaald aan de hand van literatuurstudies. Doordat de draagconstructie van de verzorgingshuizen uit dragende wanden bestaat, staat de structuur van het gebouw redelijk vast. Om vast te stellen welke type herbestemmingen binnen de gebouwstructuur van het verzorgingshuis passen is het boek ‘Een tweede leven’ (Bergvelt and Van Rossum, 2012) gebruikt, waarin verschillende herbestemmingscases van verzorgingshuizen beschreven worden. Voor de herbestemming naar wonen, is naar de types in de transformatiepotentiemeter gekeken (Geraedts and Van der Voordt, 2007). Om na te gaan of er nog meer herbestemmingstypes binnen het verzorgingshuis passen is een typologieën lijst van Archiweb (2013) gebruikt. In samenwerking met B. Terpstra (2013b), vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff, is deze lijst doorlopen 4

H1 Inleiding en zijn de passende herbestemmingsfuncties gespecificeerd. Hieruit kwamen een aantal type die globaal onder de 3 hoofdcategorieën zorg, wonen en hotel geplaatst konden worden.

Verzorgingshuis 2.0




Zorghotel

Hostel

Immmigrantenhotel

toeristen hotel


Tabel 2 Type passend in verzorgingshuis structuur

1.2.4 Vraagstelling Hoofdvraag Op basis van de afgebakende probleemstelling is de volgende vraagstelling geformuleerd: 18 19 Wat zijn de kansen en obstakels van de herbestemming van leegstaande verzorgingshuizen? Deelvragen • Welke invloed heeft de veranderende wet en regelgeving van de Nederlandse woon-zorgmarkt op de leegstand in verzorgingshuizen? • Wat zijn de kenmerken van het verzorgingshuis waar leegstand wordt verwacht? • Welke kansen en obstakels zijn van invloed op de haalbaarheid van de herbestemming van leegstaande verzorgingshuizen? • Welke parameters zijn van invloed op de haalbaarheid van de herbestemming van verzorgingshuizen? • Welke alternatieve functies zijn technisch mogelijk in het leegstaande verzorgingshuis? En welke specifieke functie-eigenschappen zijn hieraan verbonden?

1.2.5 Doelstelling en resultaat Doelstelling Inzicht geven in de haalbaarheid van de herbestemming van leegstaande verzorgingshuizen naar een alternatieve functie. Dit wordt gedaan door middel van het inzichtelijk maken van de parameters die invloed hebben op de haalbaarheid van de herbestemming van verzorgingshuizen. Aan de hand van de parameters wordt de haalbaarheid inzichtelijk gemaakt, dit betreffen kansen en obstakels. Resultaat Het eindproduct is een model dat de parameters die invloed hebben op de herbestemming inzichtelijk maakt en een overzicht van de kansen en obstakels bij de herbestemming van leegstaande verzorgingshuizen.

1.2.6 Relevantie Maatschappelijke relevantie Er wordt leegstand in 800 van de 2000 verzorgingsen verpleeghuizen verwacht (Berenschot, 2013). Dit is het gevolg van de introductie van marktwerking in de zorg. Een groot aantal partijen (o.a. Coresta (Fyts and Kuijcks, 2012)) geven aan dat de objecten alleen tot zware zorg en studentenwoningen herbestemd kunnen worden, wanneer dit niet mogelijk is dan zou het object gesloopt moeten worden. Gezien de hoge verwachte leegstand van verzorgingshuizen en de te hoge boekwaardes die op deze panden zitten is de vraag naar kennis betreffende de herbestemming van deze objecten hoog.

18 19

Positieve invloed op de haalbaarheid van de herbestemming. Negatieve invloed op de haalbaarheid van de herbestemming.

5

H1 Inleiding Wetenschappelijke relevantie Er zijn verschillende onderzoeken gedaan naar het maken van vastgoedstrategieën voor de zorginstellingen, nu de zorginstellingen in toenemende mate met marktwerking te maken hebben. Er is door Heinen (2004) onderzoek 20 gedaan naar de haalbaarheid van de herbestemming van functioneel verouderde verzorgingshuizen naar zware zorg. Daarnaast zijn er verschillende herbestemmingscasussen beschreven in het boek ‘Een tweede leven’ (Bergvelt and Van Rossum, 2012), waarbij de herbestemmingsprocessen van een aantal bestaande casus wordt beschreven. De hoeveelheid beschikbare informatie betreffende de haalbaarheid van de herbestemming is hiermee zeer beperkt.

1.2.7 Doelgroep van het onderzoek In dit onderzoek wordt er naar de mogelijkheid van de herbestemming van verzorgingshuizen gekeken vanuit het oogpunt van de zorginstelling. Binnen deze doelgroep heerst momenteel namelijk zeer grote onzekerheid betreffende leegstand van de verzorgingshuizen. In dit onderzoek wordt vanuit een vastgoed perspectief naar deze leegstand gekeken en worden er eventuele oplossingen voor deze doelgroep geboden. Het ontwikkelde model is in hoofdzaak voor de zorginstellingen ontwikkeld en kan eventueel in samenwerking met een vastgoedadviseur worden ingevuld. Andere doelgroepen zoals ontwikkelaars en beleggers kunnen tevens gebruik maken van het model en de resultaten van het onderzoek, maar vormen in dit onderzoek niet de hoofddoelgroep.

1.2.8 Afstudeerbedrijf Dit onderzoek is gedaan in samenwerking met DTZ Zadelhoff. Hierbij vormde DTZ Zadelhoff een partij waarmee voortdurend gespard kon worden. Daarnaast heeft DTZ Zadelhoff het verkrijgen van contacten voor de interviews iets vergemakkelijkt. En ten slotte is de ex ante toets in samenwerking met DTZ Zadelhoff uitgevoerd, om op deze manier een werkzaam model voor leegstaande verzorgingshuizen te maken. Het nadeel was echter dat ook hier de kennis betreffende de herbestemming van verzorgingshuizen niet aanwezig was, waardoor de kennis geheel uit het onderzoek moest komen.

20

De periode waarin een gebouw of een onderdeel daarvan in alle opzichte voldoet aan de door de gebruiker en/of eigenaar gestelde functionele eisen. De functionele levensduur is afhankelijk van de veranderende behoeften van de gebruiker(s) en de mate waarin het gebouw of onderdelen daarvan aan die veranderende behoeften kan c.q. kunnen voldoen. Hierbij dienen betrokken te worden: de aanpasbaarheid in verband met veranderende eisen die door regelgeving gesteld worden en de aanpasbaarheid van het bouwwerk aan gewijzigde gebruiksbehoefte (flexibel bouwen) KCWZ. 2013. Wet maatschappelijke ondersteuning [Online]. Utrecht: Aedis Actiz Kennis centrum scheiden wonen zorg. [Accessed 17 Apr; 10:24 2013]..

6

H1 Inleiding

1.3 Methodologie 1.3.1 Onderzoeksconcept De theorie definieert het conceptueel model als het model waarin het onderzoeksprobleem in een theoretisch kader geplaatst wordt. Hierin wordt de keuze gemaakt van een onderzoekselement, het selecteren van relevante variabelen en het met elkaar in verband brengen (Segers, 2002). De kern van het onderzoek wordt gevormd door het onderzoekselement de haalbaarheid van de herbestemming van leegstaande verzorgingshuizen. Deze haalbaarheid wordt getoetst door een viertal parameters; markt, locatie, gebouw en financieel. De output van het onderzoek is een model dat de haalbaarheid van de herbestemming inzichtelijk maakt en een overzicht van de kansen en obstakels van de haalbaarheid van de herbestemming van verzorgingshuizen weergeeft. Afbeelding 6 geeft een conceptueel model van dit onderzoek weer.

Afbeelding 6 Conceptueel model onderzoek

1.3.2 Onderzoeksmodel Het onderzoeksproces is verdeeld in een aantal stappen. De context, het theoretisch kader, empirisch onderzoek en de resultaten (Baarda and De Goede, 2001). Aan de hand van deze vier stappen zal het onderzoeksproces doorlopen worden van oriëntatie, definiëring, theoretische en empirische analyse tot en met de conclusies en aanbevelingen. In Afbeelding 7 is het onderzoeksmodel uitgebeeld.

Afbeelding 7 Onderzoeksmodel

7

H1 Inleiding Context en methode In de eerste fase is de probleemstelling en vraagstelling van het onderzoek gedefinieerd en dit vormt de basis van het onderzoeksvoorstel. Om tot dit onderzoeksvoorstel te komen is gebruik gemaakt van literatuurstudies (literatuur, internet, tijdschriften, artikelen, nieuwsberichten), gesprekken met professionals (docenten van de universiteit, mensen werkzaam in het vakgebied). Voor het beantwoorden van de gestelde onderzoeksvraag is een methodologisch kader gecreëerd, zodat deze op basis van wetenschappelijke onderzoeksmethodes beantwoord kan worden. Theorie De sub vragen zullen beantwoord worden door middel van een literatuurstudie. Hierbij worden een theoretische onderbouwing van de herbestemming, de woon-zorgmarkt, de leegstand en kenmerken van het verzorgingshuis gegeven. De literatuurstudie heeft tot een eerste opzet van het model (model 1.0) geleid. Model 1.0 vormt hiermee de input van het empirische onderzoek. Empirie Voor het uitvoeren van het empirisch onderzoek zijn voor de kwalitatieve onderzoeksmethodes ex post case studies en een ex ante toetsing gebruikt. Model 1.0 is de input voor de ex post case studies. De output van de case studies wordt gevormd door model 2.0. Vervolgens wordt model 2.0 getoetst aan een nog in de praktijk te herbestemmen case (Wittebrug, Poeldijk), de bevindingen hiervan worden verwerkt in model 2.0. Dit leidt tot het definitieve model (model 3.0) oftewel de ‘Herbestemmingsmeter voor verzorgingshuizen’. Resultaat Het resultaat van het onderzoek is de ‘Herbestemmingsmeter verzorgingshuizen’ (model 3.0). In dit model worden de parameters die invloed hebben op de haalbaarheid van de herbestemming van verzorgingshuizen inzichtelijk gemaakt. Als aanvulling op het model zijn de kansen en obstakels van de haalbaarheid inzichtelijk gemaakt.

1.3.3 Theoretisch onderzoek Literatuurstudie In het theoretisch onderzoek zullen de sub-onderzoeksvragen betreffende de haalbaarheid van de herbestemming van leegstaande verzorgingshuizen worden beantwoord. De literatuurstudie vindt plaats op basis van bestaande bronnen. Deze bronnen zijn afkomstig van kennisinstanties (o.a. Kenniscentrum Wonen-Zorg), tips in interviews en bronverwijzingen in scripties betreffende dit onderwerp. Het gaat bij het literatuuronderzoek om het beschrijven van bestaand onderzoek en de resultaten daarvan en het beschrijven van feiten. Het literatuuronderzoek in deze thesis bestaat uit een beschrijving van de Nederlandse woon-zorgmarkt en een beschrijving van de kennis betreffende de herbestemming. De literatuurstudie resulteert in de eerste opzet van het model, model 1.0. Deze opzet van het model is in het empirische gedeelte van het onderzoek verder uitgewerkt.

1.3.5 Empirisch onderzoek Het empirische onderzoek beschrijft hoe in een aantal stappen vanuit het theoretisch onderzoeksinstrument, door middel van verschillende empirische onderzoeksmethoden tot de beantwoording van de onderzoeksvraag is gekomen. Het empirische onderzoek bestaat uit drie delen (zie Afbeelding 7 links); het eerste zijn de verkennende interviews als aanvulling op de literatuur, het tweede gedeelte zijn de ex post case studies en een derde gedeelte is een ex ante toetsing. Parallel daaraan is het model, dat tijdens de literatuur studie is gevormd, aangevuld aan de hand van de resultaten van het empirische onderzoek. Interview Deel 1: verkennende interviews (model 1.0) Het gaat hier om een beperkte groep personen die individueel worden geïnterviewd. Het gesprek vindt plaats onder leiding van de interviewer, die met behulp van een lijst met de te behandelen onderwerpen het gesprek voert. De interviews lenen zich voornamelijk voor exploratie waarbij het minder gaat om het verzamelen van individueel vergelijkbare data, maar om een overzicht van en inzicht in ideeën, motieven en gedragingen, binnen een bepaalde populatie (Christiaans et al., 2004). Het doel van de interviews is het verzamelen van informatie, aan de hand van mededelingen van de ondervraagde persoon of personen ter beantwoording van de vooraf bedachte vraagstelling (Emans, 2007). De betrouwbaarheid van het interview hangt af van de personen, de functie van de personen en van hun belangen bij het onderzoek. Helder geformuleerde vragen moeten de betrouwbaarheid en de begripsvaliditeit waarborgen (Baarda et al., 2001). Aan de hand van de interviews is de huidige situatie van verzorgingshuizen en de mogelijkheid tot herbestemmen in kaart gebracht, waarbij de huidige literatuur aan de praktijk is getest. De verkennende interviews hebben gezamenlijk met de literatuurstudie tot model 1.0 geleid. De doelstelling van de interviews was inzicht verkrijgen in de huidige situatie van de verzorgingshuizen, de mogelijkheden op het gebied van herbestemmen en de daarmee verbonden bouwkosten. De doelgroep van dit onderzoek zijn de zorginstellingen. Deze doelgroep heeft echter de focus op zorg liggen en vanuit het verleden weinig inzicht in het vastgoed. Om een overzicht van het vastgoed te verkrijgen zijn er interviews met de vastgoedadviseurs op het gebied van zorg gehouden. Deze doelgroep is gekozen omdat ze dagelijks met de zorginstellingen spreken en 8

H1 Inleiding daardoor vanuit het vastgoed een duidelijk overzicht op de objecten in de VV-sector hebben. Momenteel zijn er zeer veel partijen die een start maken in het adviseren op het gebied van zorgvastgoed, waardoor niet iedere partij een grootte hoeveelheid kennis heeft. Aan de hand van bedrijfsprofielen is bepaald welke bedrijven, al een aantal jaar een groot deel van de zorginstellingen binnen de VV sector adviseren, deze partijen zijn benaderd en geïnterviewd wanneer zij daarvoor openstonden. Naast de adviesbureaus is er een kenniscentrum (Kenniscentrum Wonen en Zorg (KCWZ)) dat zich specifiek richt op het scheiden van wonen en zorg. Er is een tweetal interviews met deze partij gehouden om de kennis uit de literatuur en eerdere interviews te testen en eventueel beter te kunnen onderbouwen. Ten slotte is er nog een interview gehouden met Syntrus Achmea (RE&F) om een marktgericht beeld van de herbestemming van verzorgingshuizen te krijgen. In Tabel 3 is een overzicht weergeven van de geïnterviewde personen en het doel van het interview. naam bedrijf datum J. Hermus DTZ Zadelhoff 01-10-12 D. Holtkamp Actiz 08-10-12 M.R. Wentges BOB advies 04-12-12 S. Kuijks en B. Fyts Coresta 17-12-12 I. Lim Syntrus-Achmea 18-12-12 D. Holtkamp Actiz 02-01-13 Tabel 3 gehouden interviews en het doel daarvan

doel Inzicht verkrijgen in haalbaarheid van onderzoek naar ‘moderne verzorgingshuizen’ Inzicht verkrijgen in het scheiden van wonen en zorg Inzicht verkrijgen in de haalbaarheid van de transformatie van een verzorgingshuis. Inzicht verkrijgen in potentiele transformatie functies. Inzicht krijgen in het beleggersperspectief bij de transformatie van verzorgingshuizen. Inzicht verkrijgen in de haalbaarheid van de transformatie naar bepaalde functies.

Case studies Bij de keuze van de ex post case studies zijn er twee doelstellingen; de eerste is het maken van een representatieve steekproef en de tweede is een goede en bruikbare variatie van de case studies (Gerring and Seawright, 2008). De case studies hebben betrekking op het verzamelen en presenteren van gedetailleerde informatie van een object of groep objecten dat voldoet aan het onderwerp van het onderzoek. Het is een vorm van kwalitatief beschrijvend onderzoek, de case studie bestudeerd gedetailleerd het object of de objectgroep, waarbij conclusies specifiek voor die case studie in die specifieke context kunnen worden getrokken (Gerring (2004) in: Foqué, 2010, Becker et al., 1994 2012). De focus ligt niet op de ontdekking van de universele, generaliseerbare waarheid en ook niet op oorzaakgevolg relaties, maar in plaats daarvan, wordt de nadruk gelegd op de exploratie en beschrijving. Voor de case studies is gebruik gemaakt van cumulatieve case studies. Hierbij wordt informatie van verschillende objecten op verschillende tijdstippen verzameld om tot geaggregeerde informatie te komen. Het idee achter deze studies is dat de collectie van studies zal zorgen voor een grotere generalisatie (Becker et al., 1994 - 2012). Deel 2: ex post case studies (model 2.0) Door middel van de ex post case studies is de haalbaarheid van de herbestemming van verzorgingshuizen in de praktijk in beeld gebracht. Model 1.0 vormde daarbij de input voor de ex post case studies. De bevindingen zijn uitgebreid beschreven en meegenomen in het model, dit heeft geleid tot model 2.0. Aan de hand van de in de literatuur bepaalde herbestemmingsfuncties zijn de ex post case studies bepaald. Hierbij is getracht bij iedere alternatieve herbestemmingsfunctie voor het verzorgingshuis een case studie te vinden. Het aantal praktijk voorbeelden is echter laag. Van een aantal alternatieve herbestemmingsfuncties was één praktijkvoorbeeld en van andere was er geen te vinden. In Tabel 4 zijn de praktijkvoorbeelden van herbestemmingscases weergeven, deze vijf cases zijn voor dit onderzoek gebruikt. Case 1: De Lichtkring groepswonen (VV)

Case 2: Lindonk groepswonen (VV)

Case 3: Jacob Roggeveenhuis semi-zelfstandig wonen (jongeren)

Case 4: De vier ambachten Zorghotel

Case 5: HEM hotel*** Toeristen hotel

Tabel 4 type met bijbehorende casestudies

Bij de onderzochte case studies is getracht een zo volledig mogelijke omschrijving te geven. Dit is gedaan door met alle beschikbare partijen contact op te nemen. Een aantal cases waren echter al enige tijd geleden herbestemd, waardoor het verkrijgen van informatie lastig was. De methode waarop en waar de benodigde informatie is verkregen staat beschreven in Tabel 5, deze methodes staan hieronder uitgelegd. Projectbezoek Tijdens het project bezoek zijn er observaties van de locatie en het gebouw gemaakt. Dit is gedaan door het gebouw te beoordelen op de aspecten die vanuit model 1.0 naar voren kwamen en uitgebreid beschreven in hoofdstuk 3; ex post case studies. 9

H1 Inleiding Projectdocumenten Daarnaast is er inzicht in de projectdocumenten van de herbestemming verkregen, om de beschrijving van de case studies beter te kunnen onderbouwen en de kansen en obstakels van de herbestemming te kunnen bepalen. Dit betreft proces gegevens, markt gegevens, locatie gegevens, plattegronden, foto’s, bouwkosten berekeningen en exploitatie berekeningen. Het verkrijgen van de documenten bleek echter zeer lastig, doordat veel van de benodigde documenten verloren zijn gegaan in de loop der jaren. Interview Daarnaast is getracht een de betrokken partijen te interviewen, om zo de verworven kennis te toetsen en de kennis tekorten aan te vullen. De interviews verkrijgen bleek echter lastig doordat in veel gevallen de betrokken personen niet meer bij het bedrijf werkzaam waren. naam De Lichtkring, Lindonk Dhr. Brand

bedrijf

datum

doel

locatie Swinhove groep Swinhove groep

06-03-13 06-03-13 06-03-13

projectbezoek (observatie) interview inzicht in project documenten (analyse)

19-02-13 19-02-13

projectbezoek (observatie) inzicht in project documenten (analyse)

05-03-13 05-03-13 08-03-13

projectbezoek (observatie) inzicht in project documenten (analyse) interview

25-02-13 25-02-13 25-02-13 08-03-13

projectbezoek (observatie) inzicht in project documenten (analyse) inzicht in project documenten (analyse) interview

Jacob Roggeveenhof locatie H. Willemsen Woongoed De vier ambachten locatie Judith Tillie Woonzorg Nederland Ronald de Rooij Topos Architecten HEM hotel locatie Bouwarchief Osdorpplein Gemeente Amsterdam Bouwarchief Osdorpplein Gemeente Amsterdam Hans Dikkes Remco Hotel Tabel 5 case studies met onderzoeksmethodes

Deel 3: ex ante toetsing (model 3.0) Door middel van de ex ante toetsing is het model (2.0) getoetst aan een praktijk case. Het betrof hierbij een bestaand verzorgingshuis dat leegstond en waarbij de zorginstelling opzoek was naar een alternatieve aanwendbaarheid van het gebouw. In samenwerking met de vastgoed adviseurs en de zorginstelling is getest of het model bruikbaar is. De bevindingen uit de ex ante toetsing zijn uitgebreid beschreven en meegenomen in het model. Bij het bepalen van de case die gebruikt zou worden voor de ex ante toetsing waren meerdere praktijkvoorbeelden beschikbaar. Hierdoor zijn er een aantal uitgangspunten waar de case aan moest voldoen gesteld. Hierbij was geen voorkeur voor een specifiek verzorgingshuis, de zorginstelling moest leegstand voor zien of er al mee te maken hebben. Vooraf moest er nog geen gekozen alternatieve herbestemmingsfunctie zijn, omdat dit het resultaat zou kunnen beïnvloeden. De zorginstelling moest eventueel bereid zijn het object te verkopen, zodat de herbestemmingsfunctie tevens buiten de zorg kan liggen en tenslotte moest de zorginstelling het pand in eigen beheer hebben. De uiteindelijk gekozen case was de Wittebrug in Poeldijk. Dit betrof een leegstaand verzorgingshuis dat in beheer was van de zorginstelling Pieter van Foreest. Deze case studie is vervolgens geanalyseerd met behulp van het ontwikkelde model (2.0).

1.3.6 Model Het model maakt de parameters van de haalbaarheid bij de herbestemming van een verzorgingshuizen inzichtelijk. De haalbaarheid van de herbestemming van verzorgingshuizen wordt aan de hand van vier parameters, markt, locatie, gebouw en financieel, bepaald. Deze parameters zijn onderverdeeld in sub parameters. Door de sub parameters te bepalen kan bepaald worden of de herbestemming haalbaar is. Het model doet dit door de sub parameters aan de eigenschappen van de alternatieve herbestemmingsfuncties te testen. Afbeelding 8 geeft een overzicht van de relatie tussen de parameters, sub parameters en eigenschappen weer.

Afbeelding 8 parameters, sub parameters en specifieke functie-eigenschappen

10

H1 Inleiding De input van het model wordt gegeven door het invullen van de aanwezige (sub) parameters. Het model toetst de (sub)parameters aan de eigenschappen. De resultaten van deze toetsing vormen de output van het model, waarin de haalbaarheid voor iedere alternatieve herbestemmingsfunctie wordt weergeven. Het model wordt in drie fases opgebouwd; 1. model 1.0: resultaten literatuurstudie; 2. model 2.0: resultaten ex post case studie; 3. model 3.0: resultaten ex ante toetsing. Model 3.0 vormt daarmee de uiteindelijke model, oftewel de ‘Herbestemmingsmeter verzorgingshuizen’. Dit model is daarmee in hoofdlijn voor de eigenaar-gebruikers (zorginstellingen) bedoeld, maar is tevens bruikbaar voor vastgoed adviseurs, architecten, beleggers en andere geïnteresseerde.

11

H2 Theoretisch kader

2. Theoretisch kader In het theoretische kader wordt het literatuuronderzoek beschreven. Aan de hand van het literatuuronderzoek wordt de eerste opzet van het model gemaakt.

12


2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt een beschrijving van de Nederlandse woon-zorgmarkt en een beschrijving van de kennis betreffende de herbestemming gegeven. Aan het begin van ieder sub hoofdstuk wordt aangegeven welke sub vraag beantwoord zal worden. In de rapportage zal alleen de nodige literatuuranalyse getoond worden die cruciaal is voor het beantwoorden van de sub vragen. De literatuurstudie resulteert in de eerste opzet van het model (1.0).

2.2 Obstakels veranderende weten regelgeving 2.2.1 Inleiding In dit subhoofdstuk zal een antwoord gegeven worden op de sub onderzoeksvraag; Welke invloed heeft de veranderende wet en regelgeving van de Nederlandse woon-zorgmarkt op de leegstand in verzorgingshuizen? In deze paragraaf zal dan ook worden ingegaan op deze Nederlandse woon-zorgmarkt, de stelselwijzigingen, stelselwijziging van de AWBZ, wijzigingen in de regelgeving voor zorgaanbieders, leegstandsrisico, impact van de wijzigingen. Voor dit sub hoofdstuk is het onderzoek van Theeuwen (2011) als basis gebruikt.

2.2.2 De zorgmarkt in Nederland In Afbeelding 9 is een schematisch weergave van de veranderingen in het zorgstelsel in de afgelopen 50 jaar weergeven, om zo de veranderingen overzichtelijk weer te geven. verzorgingshuizen in AWBZ (uit WBO) tot 2017 geleidelijke invoering NHC afschaffen contracteerplicht WBO

afschaffen bouwregime ZZP VV 3 en 4 gescheiden (datum onbekend)

1960

1970

1980

1990

2000 modernisering ouderenzorg (SWZ)

overgang WBO naar provincie

2010

2020 huurwaarde iedere appartement vastgesteld

aanpassen weten regelgeving ZZP VV 1 en 2 gescheiden

Afbeelding 9 veranderingen wonen met zorg

Cure en care De Nederlandse zorginstellingen zijn onder te verdelen in 'cure' en 'care'. Volgens de Raad voor de Volksgezondheid en Zorg (RVZ, 2001) zijn dit containerbegrippen. Een eenduidig aanvaarde definitie van de begrippen care en cure is niet beschikbaar, toch worden de begrippen vaak omschreven aan de hand van bepaalde kenmerken, deze zijn in Afbeelding 10 beschreven.

Afbeelding 10 overzicht typering zorgmarkt en zorginstellingen in Nederland (RVZ, 2001)

Care; intramurale en extramurale zorg Binnen de care wordt onderscheid gemaakt tussen intramurale zorg en extramurale zorg; • Intramurale zorg - De intramurale zorg wordt ook wel klinisch genoemd. Het is zorg die langer duurt dan 24 uur en waarbij verblijf (binnen de muren van een instelling) gecombineerd wordt met behandeling en begeleiding, verpleging en verzorging. Het betreft bijvoorbeeld een ziekenhuis, verpleeg- en verzorgingshuis, instelling voor verstandelijk gehandicapten (Thesaurus, 2012). • Extramurale zorg - Zorg die voornamelijk wordt verleend op afgesproken tijden, waarbij de cliënten vanuit de eigen woonomgeving naar de hulpverlener toekomen, of waarbij de hulpverlener de cliënt In haar of zijn omgeving bezoekt (Thesaurus, 2012). 13

Figuur 1.2: Matige en ernstige eenzaamheida naar leeftijd, geslacht en opleidingsniveau in 2008/2009 (bron: LASA/ uit: RIVM, Gezond ouder worden, Bilthoven 2011)

Leeftijdsgroep

2.2.3 Stelselwijziging AWBZ Totaal 65+

Matige eenzaamheid (%)*

Sterk eenzaam (%)

28,1

3,4


Tot 1968 waren er weinig overheidsvoorzieningen voor de zorg. De voorzieningen die bestonden, waren vaak slecht Man 65-74 22,4 werd de Algemene 3,2 van kwaliteit en niet afgestemd op de zorgbehoevende. In 1968 Wet Bijzondere Ziektekosten Man 75-84 30,6 2,8 (AWBZ) ingevoerd. Met de invoering van deze wet werd de intramurale zorg in verpleeginrichtingen, Man 85+ 44,2 3,8 zwakzinnigeninrichtingen en inrichtingen voor lichamelijk en zintuiglijk ‘gebrekkigen’ voorzien van financiering. In de Vrouw 65-74 23,8 3,5 loop der jaren is de AWBZ aanzienlijk gegroeid, waarbij voortdurend nieuwe zorgvoorzieningen werden toegevoegd. Vrouw 75-84 29,4 4,3 Zo moest de AWBZ ook vergrijzing. De bejaardenzorg werd Vrouween 85+ oplossing bieden voor kosten als 48,1gevolg van de 2,5 mede vanuit de gedachte dat voorzieningen grootschaliger van opzet worden in 2001 onder de AWBZ gebracht en de Lage opleiding 33,2 Wet op de bejaardenoorden werd ingetrokken. Om aan de steeds mondigere4,4 burgers, die zelf meer vorm en inhoud Gemiddelde opleiding 27,8 3,7 willen geven aan hunHoge leven en daar zelf ook op aanspreekbaar te komen, is in 1995 de opleiding 21,7 willen zijn, tegemoet 1,3 met 11-item eenzaamheidsschaal van De Jong-Gierveld (Van(VWS, Tilburg & 2008). De Jong-Gierveld, 2007), N=1150 mogelijkheid van een* gemeten persoonsgebonden budget (PGB) ingevoerd Financiële houdbaarheid van de langdurige zorg

De AWBZ was oorspronkelijk bedoeld als een volksverzekering ter bij dekking van onverzekerbare risico's. In de loop der Hervormingen in de langdurige zorg zijn noodzakelijk, omdat de huidige uitgavengroei het stelsel een financieel onhoudbaar is. De AWBZ afgelopen decennia sterke groei van deIn 2011 waren de totale jaren is de AWBZ achter symbool geworden voorheeft hetdeuitwassen van deeen welvaartsstaat. uitgaven gekend. Van € 275 mln. bij aanvang naar € 25,1 mld. in 2011; een jaarlijkse groei van AWBZ uitgaven 25 miljard 2013c), zie Afbeelding 11. Daarbij is circa het tekort opjaar. deDit dekking (de inkomsten) 8,6%. Deeuro reële (CBS, zorguitgaven stijgen sinds het begin van deze eeuw met 4,3% per is bijna drie ongeveer keer zoveel als de structurele groei.Om Doordeze de kabinetsmaatregelen wordt de van deze volksverzekering 2 miljard euroeconomische op jaarbasis. kosten terug te dringen is sinds 2004 een van de uitgaven afgevlakt in de periode 2014-2017. Door de voorgestelde hervormingen is traject moderniseringgroei AWBZ ingezet. Het is de bedoeling van de Rijksoverheid om marktprikkels in te bouwen in een naar verwachting sprake van een structurele verlaging van het groeipad. vraag gestuurd systeem, in tegenstelling tot de aanbodfilosofie uit het verleden. Figuur 1.3: Ontwikkeling AWBZ-uitgaven vanaf 1972 (in mld. euro’s; bron CBS)

30 25 20 15 10 5 0

Afbeelding 11 Ontwikkeling AWBZ-uitgaven vanaf 1972 (in mld. euro’s; CBS, 2013b) Ook internationaal gezien lopen we uit de pas. In Nederland wordt een relatief groot deel van de zorg publiek gefinancierd. Zweden is Nederland koploper. De2010) uitgaven In het rapport 'Bredelangdurige heroverwegingen langdurigeSamen zorg'met (Ministerie_van_Financiën, is voor ingegaan op de toekomst langdurige zorg zijn thans 2,5 keer zo hoog als het gemiddelde van alle OECD-landen (zie figuur van de AWBZ en de1.4). bezuinigingsbijdrage van 4,2 miljard, die kan worden gehaald vanuit een aantal ingrepen in de We bevinden ons in de situatie waar de gevolgen van de financiële crisis moeten worden en de uitgavenis, van de langdurige zorg sterk stijgen alskabinet, we niets doen. langdurige zorg. Eenopgevangen van de wijzigingen conform de visie vanzullen het huidige het Bij doorvoeren van scheiden ongewijzigd beleid zal in Nederland in de komende decennia het aandeel ten opzichte van het BBP 4 van wonen en zorg voor cliënten met een ZZP-indicatie, nu nog in de verzorgingshuizen verblijven, de verdubbelen. Zo’n groei leidtlichtere steeds meer tot verdringing die van andere overheidsbestedingen. Dit voor de beschikbaarheid van toekomstige werknemers in de zorg. opbrengsten hiervangeldt zijnook 475 miljoen op jaarbasis (Rijksoverheid, 2013a). In 2014 wordt ZZP 3 geextramuraliseerd en

in 2016 wordt tevens op ZZP 4 het scheiden van wonen en zorg toegepast, waarmee kabinet Rutte II structureel 110 miljoen euro wil besparen (Rijksoverheid, 2013a). De afbouw van de lichte zorg vertaalt zich in een grotere vraag naar thuiszorg en 'verzorgd wonen' (juridisch scheiden Bron: CPB, Omgevingsscenario’s voor gezondheid en zorg, Den Haag, 2011. van wonen en zorg). De impact van de maatregelen op de bedrijfsvoering van de zorginstellingen is groot. In de 3 komende jaren krijgt de modernisering/verdere afbouw van de AWBZ vorm door een combinatie van de volgende maatregelen (in de volgende paragraaf verder toegelicht): • Overheveling van de lichte zorgvormen naar gemeenten (Wmo); • Overheveling van verzekerbare onderdelen naar de Zorgverzekeringswet (o.a. revalidatie en verpleging ouderenzorg); • Beperking toegang tot de AWBZ voor de lichtere doelgroepen; • Een doelmatiger zorginkoop door prikkels te leggen bij de zorgkantoren en/of hun rechtsopvolgers; • Verhoging eigen bijdragen en efficiencymaatregelen waarbij de burger ook op de eigen verantwoordelijkheid wordt aangesproken. Wat overblijft is een ‘romp’-AWBZ voor onverzekerbare risico's (SER, 2008, VWS, 2008). 4

Naast de afbouw van de AWBZ spelen wijzigingen in de weten regelgeving, die effect hebben op de bedrijfsvoering van zorginstellingen.

2.2.4 Wijziging in de regelgeving voor zorgaanbieders De Nederlandse zorgsector staat midden in een groot veranderingsproces, dat min of meer vanaf 2006 is ingezet door de Wet toelating zorginstellingen (WTZi). Het Ministerie van VWS wil meer marktwerking introduceren in de sector. De wijzigingen in het systeem moeten zorgen dat de cliënt en diens zorgen huisvestingsvraag het draaipunt gaat vormen in de zorg. Zorgaanbieders worden hierdoor, naast de modernisering van de AWBZ, geconfronteerd met wijzigende regelgeving die grote impact heeft op de bedrijfsvoering, maar ook hun vastgoed. De voornaamste wijzigingen betreffen het reeds afgeschafte bouwregime, invoering van de zorgzwaartebekostiging, invoering van 14

H2 Theoretisch kader integrale tarieven inclusief kapitaallasten en op termijn afschaffen van de contracteerplicht. Daarnaast wijzigen de regels voor de onderdelen die uit de AWBZ verdwijnen en onder het gemeentelijk regime komen te vallen. In deze paragraaf wordt op deze wijzigingen verder ingegaan. Wet toelating zorginstellingen Om de gewenste omslag van een aanbodsysteem naar decentrale vraagsturing te faciliteren was het noodzakelijk om niet langer de bouw en het vastgoed het aangrijpingspunt voor de verdere vormgeving van de zorginfrastructuur te laten zijn. Het proces van de zorg zelf moest leidend worden. Hiertoe is per 1 januari 2006 de Wet Toelating Zorginstellingen in werking getreden. De WTZi, een kaderwet, verving de Wet Ziekenhuisvoorzieningen (WZV). Met de invoering van de nieuwe wet is het aangrijpingspunt voor de sturing verlegd van het bouwen van zorginstellingen naar de exploitatie ervan (Theeuwen, 2011). Om zorg te kunnen verlenen moet een instelling beschikken over een toelating. Bij de aanvraag voor de toelating 21 toetst het Centraal Informatiepunt Beroepen Gezondheidszorg of de instelling aan bepaalde eisen voldoet. De belangrijkste eisen zijn de bereikbaarheid van acute zorg en de transparantie van bestuursstructuur en bedrijfsvoering. De aanvraag toelating is niet veranderd onder de WTZi. Wel is het bouwregime ingeperkt. Buiten het bouwregime vielen bij in werking treden van de wet renovatie, uitbreiding van capaciteit zonder bouw en uitbreiding 22 van vierkante meters (voor zover deze bekostigd werden uit opgebouwde trekkingsrechten en kleinschalige woonvormen) (VWS, 2005). Financiering van het zorgvastgoed: Bouwregime (oude systeem) De overheid kiest voor een ingrijpende wijziging in de financiering van het zorgvastgoed. Instellingen moeten zelf verantwoordelijkheid gaan nemen voor hun investeringen. In deze paragraaf zal eerst het oude systeem worden uitgelegd om zo de veranderingen in het nieuwe systeem inzichtelijk te maken. Instellingen werden tot 2009 geconfronteerd met veel regelgeving, waaronder het bouwregime. Dit regime behoorde 23 tot de, eind van de jaren zestig ingevoerde, Wet ziekenhuisvoorzieningen (WZV) . Per 1 januari 2009 is het gehele 24 bouwregime opgeheven voor de langdurige zorg (care) en gehele GGZ , waarmee ook het College bouw zorginstellingen (Cbz) als publiekrechtelijke organisatie is verdwenen. Instellingen hebben geen vergunning meer 25 nodig voor hun bouw, zij kunnen zelf beslissingen nemen (Nza, 2010). Wel dienen zij nog over een toelating te beschikken, maar daarna zijn ze vrij om te bouwen, met dien verstande dat wel voldaan dient te worden aan de eisen voor goede zorgverlening, zoals door de Inspectie voor de Gezondheidszorg verwoord in de normen ‘Verantwoorde Zorg’. Het bouwregime was gebaseerd op een systeem van aanbodregulering en bestond uit het doorlopen van een tweetal toestemmingsprocedures, te weten een toelating en een vergunning, alvorens een instelling mocht starten met bouwen (Holtkamp, 2012).

21

Het CIBG is een uitvoeringsorganisatie van VWS met taken die liggen op drie gebieden: zorgregisters, identiteitsbeheer in de zorg en beoordelen/verstrekken in de zorg. Een claim om in de toekomst te mogen bouwen. 23 De WZV was bedoeld om de bouw ten behoeve van de gezondheidszorg te reguleren. De wet stelde de overheid in staat om de kosten op macroniveau te beheersen en toe te zien op een doelmatige besteding van middelen. 24 Voor de ziekenhuizen was het bouwregime al een jaar eerder afgeschaft (01.01.2008). 25 De volledige investeringslasten kunnen, zonder onderscheid in wel of niet noodzakelijke kosten, worden gedeclareerd tot het moment van invoering van integraIe tarieven. 22

15


Afbeelding 12 Schematische weergave bouwregime tot 2009 (Theeuwen, 2011)

De afgegeven vergunning bood instellingen, naast toestemming om te mogen bouwen, ook de zekerheid om de financiering met een bank te kunnen regelen. Indien aan de norm voldaan werd dekte de Nederlandse Zorgautoriteit 26 (NZa) de bijbehorende afschrijvings- en rentekosten. Voor de huisvestingslasten betekende dit dat de historische bouwkosten over 50 jaar lineair werden afgeschreven en de NZa de hiermee gepaard gaande middelen 27 e vergoedde aan de instelling . Daarnaast bouwde een zorginstelling vanaf het 11 jaar na realisatie 28 ‘trekkingsrechten’ op voor renovatie van het bestaande vastgoed (VWS, 2005, VWS, 2007, Holtkamp, 2012). De vergoeding van de Nza kende daarbij een specifiek verloop, zoals in onderstaande figuur met de ononderbroken lijn ACDB is weergegeven (exclusief inflatie).

Afbeelding 13 Verloop vergoeding Nza (VWS, 2005)

Het specifieke verloop van de lijn voor de huisvestingslasten is het gevolg van de beleidsregels die de Nza hanteerde ter bepaling van de aanvaardbare huisvestingskosten (VWS, 2005): • de rentevergoeding is genormeerd via een koppeling aan de kapitaalmarktrente; • de vergoeding van de (lineaire) afschrijving is gebaseerd op de historische bouwprijs en gaat uit van een technische levensduur van de zorginstelling van 50 jaar (de lijn AB); • na 20 jaar is een renovatie-investering voorzien (sprong naar niveau C in figuur) tot maximaal 50% van de nieuwbouwwaarde; de afschrijvingsperiode daarvan is 20 jaar (de lijn CD);

26

Voormalig College Tarieven Gezondheidszorg (CTG). Formeel was de afschrijvingstermijn van het vastgoed in de zorg 50 jaar. Bijna geen zorginstelling in Nederland haalde ook daadwerkelijk deze termijn. In bijna alle instellingen werd ruim voor het verstrijken van die periode al geheel of gedeeltelijk tot nieuwbouw overgegaan. Nieuwbouw vond dus vaak plaats (ruim) voordat de gebouwen volledig waren afgeschreven, met als gevolg een boekwaardeprobleem. 28 Een claim om in de toekomst te mogen bouwen. 27

16

•

H2 Theoretisch kader na 40 jaar vervalt de rente- en afschrijvingsvergoeding op de renovatie investeringen keert de lijn CD terug naar de oorspronkelijke lijn AB.

Tenslotte werden in dit systeem, naast gegarandeerde afdekking van de rente- en afschrijvingskosten door de Nza, veel financieringen door garanties gedekt. Een centrale partij hierin was het Waarborgfonds Zorgsector (Wfz). Door de komst van het Waarborgfonds in 1999, met het Rijk als achtervang, werden de financieringsrisico's van een zorginstelling nog verder beperkt. Hoewel het fonds een financiële toets en kaders hanteerde, speelden voor de markt de financiële ratio's, zoals bijvoorbeeld solvabiliteit, geen enkele rol. Vanwege de achtervang van de overheid was voor banken sprake van een zogenaamd 0% solvabiliteitseis. Bancaire instellingen hoefden hierdoor geen eigen vermogen aan te houden bij deze financieringen. Gevolg hiervan was relatief lage tarieven (opslagen) binnen de financiering (Rotscheid and Diepstraten, 2007).

Afbeelding 14 Functie Waarborgfonds Zorgsector (Rotscheid and Diepstraten, 2007)

Op basis van bovenstaande kan gesteld worden dat de toegang tot kapitaal voor zorginstellingen tot nu toe goed was. Tegenover een goedgekeurde investering in vastgoed stonden ook gegarandeerde kapitaallasten. Echter, vanwege de gestelde eisen vanuit de overheid, zoals lineair afschrijven, waren de instellingen niet erg flexibel bij het aantrekken van financiering. De afschrijvingsmethodiek sloot niet aan bij de moderne vastgoedfinanciering, waarbij lineaire aflossingen nauwelijks nog voorkomen. Door afschaffing van het bouwregime kunnen zorginstellingen binnen hun eigen exploitatie de juiste afwegingen (gaan) maken. Zij zijn vrij om te kiezen tussen koop, huur, publiek-private samenwerking of lease, maar ook kunnen zij kiezen voor substitutie tussen verschillende categorieën investeringen (personeel, gebouw, apparatuur et cetera). Deze investeringsvrijheid is een essentieel element van integrale prestatiebekostiging. Financiering van het zorgvastgoed: wijziging kapitaallasten (oude naar nieuwe systeem) Overgang van budgetbekostiging naar integrale prestatiebekostiging In de zorgsector liepen instellingen in het verleden geen risico op hun vastgoedbeleid en hun investeringsbeslissingen. Deze ongebruikelijke situatie was niet bevorderlijk voor een ondernemend bestuur 29 klantgerichtheid, doelmatige bedrijfsvoering en innovatief vastgoedbeheer. Het VWS (2005) wilde dit dan ook veranderen. Een van de middelen daartoe was het kapitaallastenbeleid: zorginstellingen moeten volledig verantwoordelijk worden voor hun vastgoed en voor hun investeringen daarin. De beslissingen over vastgoedbeheer en -ontwikkeling kunnen gevolgen hebben voor de kosten van rente en afschrijving (kapitaallasten). Deze gevolgen moeten de instellingen, volgens de minister, straks opvangen in de productie en de verkoop van hun zorgproducten (verpleging, behandeling, en dergelijke). De zorginstellingen ondervinden daarbij concurrentie van andere instellingen en moeten dus hun kosten laag houden. Hierbij wordt het rendement van het vastgoed een belangrijke factor. De oude systematiek bestond uit drie componenten: 1. huisvestingslasten (vergoed op grond van de vergunning WZV/WTZi); 2. capaciteit gebonden kosten (op basis van daadwerkelijk bezette plaatsen); 3. productie gebonden kosten. De budgetzekerheid van de instellingen leidt tot bestaanszekerheid. Hierdoor reageren instellingen minder alert op nieuwe technische ontwikkelingen en kijken ze minder kritisch naar hun eigen interne bedrijfsvoering. Dit heeft tot gevolg dat zorginstellingen potentiële productiviteitsverbeteringen niet realiseren. Een omslag naar een systematiek waarin zorginstellingen worden afgerekend op hun prestaties was gewenst (VWS, 2005). Sinds 2005 wordt het systeem van integrale prestatiebekostiging (integraal tarief) ingevoerd voor de intramurale AWBZ-zorg, bestaande uit twee componenten: 1. tarief voor een bepaald zorgzwaartepakket (ZZP) 2. op de ZZP wordt een opslag voor kapitaallasten gezet in de vorm van een normatieve huisvestingscomponent (NHC), waarbij de kapitaallasten slechts worden vergoed voor de daadwerkelijke productie.

29

Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport

17

H2 Theoretisch kader De Nederlandse Zorgautoriteit (2009) stelt dat met de invoering van de integrale prestatiebekostiging drie grote veranderingen ontstaan: 1. De integrale tarieven zijn in principe landelijk uniform, terwijl de kapitaallastenvergoeding nu individueel per instelling wordt vastgesteld. 2. De vergoeding van de kapitaallasten wordt afhankelijk van productie in plaats van vast/capaciteit gebonden. 3. De vergoeding wordt losgekoppeld van het moment van investeren. Dit betekent dat instellingen middelen die zij niet hebben benut (het verschil tussen het tarief en de werkelijke kosten) moeten reserveren voor toekomstige investeringen. Financiering van het zorgvastgoed: integrale prestatiebekostiging (nieuwe systeem) Zorgzwaartebekostiging (zorgzwaartepakketten) Na een invoeringstraject is het intramurale budget van zorginstellingen sinds 1 januari 2010 volledig afhankelijk van de zorgzwaarte van hun cliënten. De zorgaanbieders krijgen een vergoeding per zorgzwaartepakket (ZZP) op basis van een aantal werkelijk te leveren uren zorg. Hierdoor ontstaat een directe relatie tussen zorglevering en zorgvergoeding. Voor elke sector is een diversiteit aan ZZP's ontwikkeld door de overheid. Een ZZP is een volledig pakket van zorg, dat aansluit op de kenmerken van de cliënt en het soort zorg dat de cliënt nodig heeft. Sinds 2009 worden in de VV-sector een tiental ZZP’s onderscheiden, zie Tabel 6. In totaal heeft de VVsector tien ZZP’s. Het zijn acht pakketten voor langdurende zorg (ZZP’s 1 tot en met 8) en twee pakketten voor kortdurende zorg aan specifieke doelgroepen (ZZP 9 en 10). Bij de langdurende zorg is een oplopende reeks van zorgzwaarte. De reeks begint met ZZP 1 voor personen die zich niet meer zelf kunnen redden thuis en loopt op naar ZZP 8 voor personen met zware ziekten die volledig zorgafhankelijk zijn en daarom intensieve verzorging en verpleging nodig hebben. De kortdurende pakketten zijn gericht op revalidatie (ZZP 9) en kortdurende terminale zorg voor mensen die met een terminale ziekte niet langer thuis kunnen blijven (ZZP 10) (VWS, 2012). ZZP VV omschrijving VV 1 Beschut wonen met enige begeleiding (SOM/OG) VV 2 Beschut wonen met begeleiding en verzorging (SOM/PG) VV 3 Beschut wonen met begeleiding en intensieve verzorging (SOM meerzorg) VV 4 Beschut wonen met intensieve begeleiding en uitgebreide verzorging (PG meerzorg VZH, ook SOM) VV 5 Beschermd wonen met intensieve dementiezorg (PG) VV 6 Beschermd wonen met intensieve verzorging en verpleging (SOM) VV 7 Beschermd wonen met zeer intensieve zorg met nadruk op begeleiding (PG) VV 8 Beschermd wonen met zeer intensieve zorg (SOM) VV 9 Herstelgerichte verpleging en verzorging (kortdurende revalidatie zorg) VV 10 Beschermd verblijf met intensief palliatief-terminale zorg Tabel 6 Overzicht ZZP’s in VV-sector (VWS, 2012)

Kapitaallasten (normatieve huisvestingscomponent) De NHC wordt door de Rijksoverheid gebruikt als middel voor het invoeren van het scheiden van wonen en zorg. In het oude systeem betaalden verzekeraars en overheid de zorginstellingen een vaste vergoeding voor rente, afschrijvingen en onderhoudskosten en levensduur van het gebouw. Daarnaast kreeg de zorgaanbieder een vast bedrag per cliënt. De financiële obstakels waren daarmee uiterst beperkt (Goes, 2012). Met het nieuwe stelsel (vanaf 2012) blijft de overheid financier voor gebouw gebonden kosten, echter zijn de regels aangepast. De nieuwe financiering zal in een component geplaatst worden, de normatieve huisvestingscomponent (NHC). De NHC’s zijn zo vastgesteld dat bij een normale productie en een normale omvang van de activa en de kapitaallasten die daarmee samenhangen, instellingen over voldoende middelen beschikken om de zorg te kunnen verlenen (Homan and Van Beek, 2009). In het nieuwe stelsel zal het NHC gekoppeld worden aan de zorgfinancieringen (zorg zwaarte pakketten). De zorgfinancieringen zijn op hun beurt weer gebaseerd op de werkelijke zorgproductie. Kortom, geen productie betekent geen financiering voor vastgoed. De vergoeding bestaat uit een geïndexeerde jaarlijkse bijdrage die voldoende is om, over de gehele levenscyclus van een nieuwbouw AWBZvoorziening, rente, afschrijvings- en instandhoudingsuitgaven bij een bezettingspercentage van 97% en bij een vastgestelde investeringsnorm, te dekken (Nza, 2011). Een NHC is het bedrag dat een instelling jaarlijks moet ontvangen om zijn vastgoed te kunnen exploiteren; dit wil zeggen dat een NHC de financiering van de initiële investering, de afschrijvingen en een veronderstelde renovatie dekt. Een NHC sluit aan bij een verondersteld investeringspatroon, bij een veronderstelde gemiddelde gebruiksduur en bij een veronderstelde inflatie en discontovoet. In het model van de NHC wordt een netto contante waarde berekening van toekomstige kasstromen toegepast (Homan and Van Beek, 2009). De instellingen zullen de objecten in goede staat moeten houden gedurende de gebruiksduur. Wanneer de zorgproductie voldoende is worden de volgende kosten door de NHC gedekt: • Kapitaallasten: Dit zijn de rente- en afschrijvingskosten van investeringen in gebouwen en grond in zowel eigendoms- als huursituaties. • Instandhoudingsonderhoud: hieronder wordt groot en klein onderhoud verstaan. • Kosten met betrekking tot eventuele leegstand. 18

H2 Theoretisch kader Kosten voor beheer, verzekeringen, heffingen en onroerendezaakbelasting (OZB) zijn kosten die geen onderdeel uitmaken van de NHC. De hoogte van de NHC is gekoppeld aan de intramurale zorgzwaarte en is hierdoor onafhankelijk van de daadwekelijk gerealiseerde huisvesting. Ouderdom en de staat van de huisvesting spelen geen rol. Vanaf 2019 zullen de tarieven binnen de contracteerruimte van het zorgkantoor vallen. Het zorgkantoor zal kunnen korten op de tarieven als het kantoor van mening is dat de kwaliteit van de huisvesting ver onder de maat is. Overgangsmodel 2012 - 2018 In de overgangsperiode van 2012 tot 2018 wordt de huidige bekostiging van kapitaallasten afgebouwd en de vergoeding op basis van de NHC opgebouwd. De vergoeding wordt stapsgewijs steeds meer gebaseerd op geleverde zorg. Vanaf 2018 geldt een volledig integraal tarief. Voor nieuwe aanbieders geldt deze geleidelijke overgang niet. Zij hebben vanaf 2012 gelijk te maken met een bekostiging op basis van de NHC, waarbij de hoogte van de NHC wel onderhandelbaar is (Aedis-Actiz, 2012). De stapsgewijze overgang naar integrale tarieven verloopt als volgt: jaar nacalculatie NHC 2011 100% 0% 2012 90% 10% 2013 80% 20% 2014 70% 30% 2015 50% 50% 2016 30% 70% 2017 15% 85% 2018 0% 100% Tabel 7 stapsgewijze overgang naar integrale tarieven (Aedis-Actiz, 2012)

De opslag is normatief voor dat deel van de ‘zorgproductie’ waarin de prijzen worden gereguleerd. Voor de ‘zorgproductie’, waarin vrije prijzen en volledige marktwerking gelden, zal de opslag door de zorginstelling zelf worden bepaald. De normatieve opslag wordt jaarlijks aangepast voor loon- en prijsstijgingen, rentefluctuaties, technologische vernieuwing, veranderde regelgeving, maar ook voor procesoptimalisaties. Als bijvoorbeeld milieu- of veiligheidseisen worden aangescherpt met consequenties voor de bouw en instandhouding dan zal dit terug te vinden zijn in een verhoging van de opslag. Als daarentegen instellingen het huisvestingsgebruik optimaliseren, en dus per ‘zorgproduct’ lagere lasten genereren, zal hierop gereageerd worden met het verlagen van de opslag. Door deze maatstafconcurrentie, een algemeen gebruikelijk instrument voor gereguleerde prestatiebekostiging, zullen instellingen die nog niet zijn overgegaan op bedrijfstijdverlenging worden ‘gedwongen’ dezelfde of andere procesoptimalisaties door te voeren (van Ommeren, 2005). Verschuiving van de Rijksoverheid naar de gemeente Met de invoering van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) komt er een onderscheid tussen 'zorg' en 'maatschappelijke ondersteuning'. De wet regelt dat mensen met een beperking de voorzieningen, hulp en ondersteuning krijgen die ze nodig hebben. Het kan gaan om ouderen, gehandicapten of mensen met psychische problemen. De Wmo zorgt ervoor dat iedereen kan meedoen aan de maatschappij en zo veel mogelijk zelfstandig kan blijven wonen. Gemeenten voeren de Wmo uit en iedere gemeente legt andere accenten (Rijksoverheid, 2012b). Met de verschuiving naar de Wmo verschuift het recht op zorg (AWBZ) naar een voorziening. Hierbij krijgt de gemeente de vrijheid om te bepalen wie de voorzieningen uit de Wmo echt nodig heeft. Dit betekent dat de zorg ophoudt als de gemeente hier geen geld meer voor heeft. Ook worden de gemeenten geacht een bezuiniging op zorg te realiseren. voorziening gemeente mogelijkheid huishouden voeren de cliënt kan in en om de woning verplaatsen; de cliënt kan per vervoermiddel verplaatsen; de cliënt mensen kan ontmoeten voor sociale contacten.

voorbeelden voorzieningen hulp bij uw huishouden of een keukenaanpassing rolstoel of een traplift scootmobiel goedkoper taxivervoer

Afbeelding 15 WMO (rechtopwmo.nl, 2012)

De Wmo is sinds 1 januari 2007 voor de lichte zorg van kracht (KCWZ, 2013). Met de Wmo wil het kabinet een duidelijker onderscheid maken tussen zorg en maatschappelijke ondersteuning. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de uitvoering van de Wmo (KCWZ, 2013). Met de komst van de Wmo is er een marktwerking ontstaan in het aanbod waardoor aanbieders meer bewust moeten zijn van het leveren van zorg tegen een goede prijs- kwaliteitsverhouding. Door de invoering van de Wmo moet er veel meer vraaggericht gewerkt worden. De gemeente en de burgers worden richtinggevend (Movisie, 2012). Vanaf 2015 zijn gemeenten ook verantwoordelijk voor begeleiding en verzorging (zwaardere zorg) (Rijksoverheid, 2013b), deze taken zijn momenteel nog onderdeel van de AWBZ (Rijksoverheid, 2013c). Gemeenten kunnen de ondersteuning bij zelfredzaamheid en participatie dichterbij de burger organiseren. Door de eigen kracht en mogelijkheden van burgers en hun sociale netwerk aan te spreken, realiseren gemeenten maatwerk in de directe 19

H2 Theoretisch kader omgeving. Bovendien kunnen gemeenten verbindingen leggen met andere Wmo-voorzieningen en andere gemeentelijke domeinen (Rijksoverheid, 2013b).

2.2.5 Impact wijzigingen Met het afschaffen van het bouwregime en invoering van integrale tarieven gaan zorginstellingen voor eigen rekening en risico investeren in vastgoed. De risico’s die hierbij voor zorginstellingen ontstaan zijn hieronder beschreven. Risico's Anders dan in het traditionele systeem komen de risico's van de vastgoedexploitatie nu bij de zorginstellingen zelf te liggen. De betekenis van vastgoed voor de organisatie verandert daarmee van gegarandeerde inkomstenbron naar strategisch productiemiddel. Leegstandsrisico De extramuralisering van de zorgzwaartepakketten 1 tot en met 4, die dit jaar (2013) is gestart versnelt de capaciteitsafname van het aantal ouderen dat in een verzorgingshuis gaat wonen. In de afgelopen drie decennia daalde de ouderenzorgcapaciteit met 20 procent; de komende vijf jaar zal die bij ongewijzigd beleid met nog eens ruim 40 procent afnemen, blijkt uit onderzoek van Berenschot. Voor 800 van de bijna 2000 verpleeg- en verzorgingshuislocaties dreigt sluiting (Berenschot, 2013) , omdat het scheiden van wonen en zorg in deze locaties financieel niet rendabel is. Ten eerste zijn in veel gevallen de kosten per vierkante meter van de woonruimten van cliënten hoger dan de huur die per vierkante meter aan nieuwe bewoners kan worden gevraagd (Kiers, 2013). Ten tweede is het ruimtegebruik in veel locaties inefficiënt vanwege de grote omvang van gemeenschappelijke ruimten. Verbouwing is meestal geen optie omdat dit leidt tot nog hogere kosten per vierkante meter. De meerkosten die ontstaan, komen door het wegvallen van de verblijfscomponenten bij scheiden van wonen en zorg voor rekening van de zorgaanbieder (Kiers, 2013). Ten slotte komen de kosten van leegstand vanaf 2018 geheel voor rekening van de zorgaanbieder door het volledig afbouwen van de nacalculatie (invoering normatieve huisvestingscomponent) in de komende vijf jaar (Kiers, 2013). Omzetrisico Het risico van de integrale prestatiebekostiging is dat de omzet van zorginstellingen, nadat ook kapitaallasten in de tarieven zijn opgenomen, volledig variabel wordt. Zorginstellingen gaan zowel risico lopen op de prijs als het productievolume. Leegstand kan een zorginstelling hierdoor zwaar belasten (Bellers, 2008a). Daarbij kan een veranderingen in de ZZP-mix een omzetrisico veroorzaken. Als een zorginstelling in een periode een instroom heeft van voornamelijk cliënten met een lagere zorgvraag, waarvoor een lagere vergoeding wordt gekregen, dan is op dat moment de cashflow minder dan gemiddeld. Kostenrisico Zorginstellingen lopen met de invoering van de integrale prestatiebekostiging ook kostenrisico's. Een belangrijk kostenrisico is het renterisico. Via de beleidsregel 'rente' van de NZa wordt momenteel in een adequate vergoeding voor rente voorzien (Rotscheid, 2007). Het enige renterisico dat zorginstellingen momenteel lopen is het 30 spreadrisico . Zorginstellingen boeken op leningen de facto enige rentewinst en het prijsrisico van de renteontwikkelingen ligt bij de overheid (RVZ, 2006a). Bovendien is in de afgelopen periode sprake geweest van het 'meebewegen' van de normrente. Zo is de normrente door de NZa tijdelijk verhoogd met een toeslag van 0,50% in verband met de kredietcrisis en de door de kredietverstrekkers gehanteerde liquiditeitstoeslagen. Doordat de rentekosten van het aantrekken van kapitaal integraal onderdeel worden van de tarieven, gaat een zorginstelling risico lopen op haar rentekosten. Veel leningen kennen een lange looptijd met weinig renteherzieningsdata. Ais de rentes vastgesteld zijn in 'dure' tijden, dan kan volgens Bellers (2008a) de gemiddelde vergoeding tekort schieten. De kostenrisico's van de integrale prestatiebekostiging liggen bij omvangrijkere vastgoedportefeuilles vooral in de bestaande vastgoedvoorraad. Zorginstellingen hadden onder het bouwregime baat bij zo veel mogelijk te bouwen binnen de bestaande beleidsregels. Als zorginstellingen in het verleden te duur en te veel hebben gebouwd, is de gemiddelde kapitaallastenvergoeding hiervoor niet toereikend (WoonzorgNederland, 2013, Holtkamp, 2012). Om dit op te kunnen vangen is ook de overgangsregeling ingesteld (2012-2018). In de toekomst dient de nadruk te liggen op het optimaliseren in plaats van het maximaliseren van de vastgoedvoorraad. Afschrijven op boekwaarde Volgens Berenschot (2013) kunnen veel verpleeg- en verzorgingshuizen de scheiding van wonen en zorg alleen succesvol doorvoeren wanneer op de boekwaarde van de objecten wordt afgeschreven (impairment). Het doel daarvan is een nieuw evenwicht te bereiken tussen kosten en (huur)opbrengsten. Wanneer het object in eigendom van een zorginstelling is, dan is het de vraag of het eigen vermogen van de zorgaanbieder dusdanige afschrijvingen toelaat zonder failliet te gaan. Als de zorgaanbieder locaties huurt, is het de vraag of de verhuurders bereid zullen zijn tot huurverlaging. Zeker wanneer er recent in deze objecten is geïnvesteerd (Kiers, 2013).

30

De spread is het verschil tussen de normatieve rente die gebaseerd wordt op de Interest Rate Swap (IRS) verhoogd met een opslag (de spread) en de werkelijke rente.

20

H2 Theoretisch kader Financieringsrisico Zorginstellingen financieren hun kapitaalbehoefte voor het overgrote deel met vreemd vermogen van banken. Door de toename van risico's stellen deze kredietverstrekkers zich steeds kritischer op. Om in aanmerking te komen voor financiering worden door de kredietverstrekkers verschillende indicatoren beoordeeld, belangrijk daarbij zijn onder meer de solvabiliteit, het (uitzicht op) winstgevende omzetgroei en een positief investeringsrendement (RVZ, 2006a). De sinds een aantal jaren bestaande onduidelijkheid over de overgangsregeling zorgde voor een tijdbom op het gebied van vastgoedwaardering en eigen vermogen. Bankiers zijn hierdoor terughoudend met financieringen geworden (NBA, 2010). De kredietcrisis heeft hierbij een versterkend effect. Ook het Waarborgfonds voor de zorg is kritischer geworden in het verstrekken van borgingen. Onder het bouwregime was een WTZi-vergunning een cruciale voorwaarde om in aanmerking te komen voor borging. Dit is niet langer het geval (Wfz, 2010 in: Theeuwen, 2011). Nu de zekerheid van vanzelfsprekende vergoedingen voor kapitaallasten verdwijnt, is de bereidheid tot borgen door het fonds steeds meer gaan afhangen van de 'financiële gezondheid' van de organisatie en de gedegenheid waarmee investeringsplannen worden onderbouwd. Een goed 'businessplan' is bij investeringsprojecten van doorslaggevende betekenis. Risicobeheer Het nieuwe systeem van prestatiebekostiging vraagt om risicobeheer. In het rapport van de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants worden vijf punten waarop het risico beter beheerst kan worden gegeven (NBA, 2010). 1. Accent op bestuurlijke kwaliteit en risicobeheer De complexe omgeving van een AWBZ-instelling stelt hoge eisen aan de bestuurders en toezichthouders. Het dwingt hen om risico's te benoemen, tijdig keuzes te maken en prioriteiten te stellen. De kwaliteit en alertheid nemen toe, maar de aanpassing aan de gewijzigde omstandigheden loopt soms achter. Goed besturen is meer dan het naleven van de Zorgbrede Governance Code. 2. Prestatiebekostiging betekent cultuuromslag De invoering van prestatiebekostiging stelt nieuwe en andere managementeisen. Inkomsten kunnen fluctueren, het bedrijfsmodel gaat van bestedingsgericht naar inkomensgericht. Dit heeft effect op de rol van zorgmanagers, zij krijgen een financiële taak erbij. Het vereist ook flexibiliteit in de kostenstructuur en andere sturingsinformatie. Binnen de meerjarenbegroting wordt het financiële beleid steeds belangrijker. 3. Een nieuwe kijk op huisvesting Het risico voor passende en rendabele huisvesting verschuift naar de AWBZ instellingen. Huisvesting wordt niet meer vast per locatie bekostigd, maar uit de productieafhankelijke inkomsten. Onduidelijkheid in de zorg, zorgt voor een tijdbom op het gebied van vastgoedwaardering en eigen vermogen. Bankiers zijn hierdoor terughoudend met financieringen geworden. 4. Geldbeheer vraagt om professionaliteit Prestatiebekostiging stelt ook andere eisen aan het beheer van geldmiddelen. Meer eigen verantwoordelijkheid voor investeringen en kosten vraagt om professionaliteit op het gebied van kredietregelingen en financieringsconstructies. De instellingen zijn nog niet gewend om op nieuwe ontwikkelingen te anticiperen en missen een volwaardige geldbeheerfunctie in de organisatie (ook treasury is van belang). 5. Focus op automatisering en kwaliteitsinformatie Automatisering en informatiebeveiliging zijn kritische factoren bij zorgverlening, maar leveren in de praktijk nog veel probleem en op door de hoge kosten en de voortdurende veranderingen in de regelgeving. Veel instellingen hebben hun informatiesystemen hier nog niet op ingericht. Ze gebruiken de indicatoren nog onvoldoende voor de interne sturing.

2.3 Kenmerken verzorgingshuizen 2.3.1 Inleiding In dit sub hoofdstuk zal antwoord worden gegeven op de sub-onderzoeksvraag; Wat zijn de kenmerken van het verzorgingshuis waar leegstand wordt verwacht? In dit hoofdstuk zullen de ontwikkeling en kenmerken van het verzorgingshuis beschreven worden.

2.3.2 Ontwikkeling verzorgingshuis Ontwikkelingen Ouderenpensions Het 'bejaardenoord' (voorloper van het verzorgingshuis) was oorspronkelijk een soort ouderenpension, waar kost en (in)woning tegen een vaste prijs werd ingekocht. Vanaf de jaren vijftig zijn veel van deze voorzieningen gebouwd als 21

H2 Theoretisch kader oplossing voor het dringende tekort aan woningen na de Tweede Wereldoorlog. Over het algemeen gingen er alleenstaanden die de leeftijd van 65 bereikt hadden wonen, zodat hun huizen beschikbaar kwamen voor jonge gezinnen. De functie was primair gericht op huisvesting. De minimale woonoppervlakte met gering comfort was destijds kenmerkend voor deze huisvesting (Groen et al., 2012). Bejaardenoorden Om toezicht te houden stelde de overheid in 1963 de eerste Wet op de Bejaardenoorden (WBO) op. Het bejaardenoord bleek gewild, want omstreeks 1975 was het aantal plaatsen opgelopen tot bijna 135.000. Ouderen die de kosten van de bewoning niet konden opbrengen, konden een beroep doen op financiële bijstand door de Gemeentelijke Sociale Dienst (GSD). In 1983 ontving 80% van de bewoners financiële bijstand. Ook de bouw van een bejaardenoord kon in aanmerking komen voor subsidie. In dat geval moest voldaan worden aan de Voorschriften en Wenken van het Ministerie van VRO(M) (Groen et al., 2012). Verzorgingshuizen Om de toenemende kosten te drukken, werd de 7%-norm ingevoerd (Nota Bejaardenbeleid 1975), het maximale percentage ouderen dat in een bejaardenoord mocht worden opgenomen. Ook werd indicatiestelling ingevoerd, waardoor de gemiddelde leeftijd en zorgzwaarte van de bewoners toenamen. De naam bejaardenoord dekte de lading niet meer en ging over in de naam verzorgingshuis. Het toenemende gebruik van rollend materieel zoals rolstoelen en douchebrancards leidde tot knelpunten bij het sanitair en de verkeersruimten. Door de behoefte van veel ouderen om in hetzelfde huis te blijven wonen werden zogenaamde verpleegunits opgericht, waardoor de samenwerking tussen verzorgingshuizen en verpleeghuizen toenam. De functie van het verzorgingshuis verschoof steeds meer richting verpleeghuis. In 1984 is de financiering verschoven. Het Ministerie van VROM hevelde dit over naar de provincies. Ministerie van VWS (toen nog WVC) en de vier grote steden. Deze zeventien besturen zijn hun eigen beleid gaan voeren, ook op bouwkundig gebied. Sommige besturen bleven de norm van circa 24 vierkante meter (NO) voor een appartement hanteren, anderen verruimden deze maat (Groen et al., 2012). Verzorgingshuizen Vanaf 1996 vielen alle verzorgingshuizen weer onder een landelijk regime. In 1996 trad de Overgangswet in werking en het beleid werd overgedragen aan de toenmalige Ziekenfondsraad. Deze Overgangswet regelde de overgang naar de AWBZ in 2001. De bouw van verzorgingshuizen kwam daarmee onder het bouwregime van de Wet Ziekenhuisvoorzieningen (WZV) (later Wet Toegelaten Zorginstellingen (WTZi)). De minimumnorm voor appartementen werd verhoogd naar 45 vierkante meter (NO), welke gehanteerd is tot de afschaffing van het bouwregime per 1 januari 2009. Aanvankelijk kozen veel instellingen ervoor de minimale normen te blijven hanteren als maximum maatvoering, maar bij de planvorming werd de laatste jaren ook steeds vaker uitgegaan van 60 vierkante meter, 75 vierkante meter en/of 90 vierkante meter (Groen et al., 2012).

2.3.3 Verzorgingsgebouw Gebouwen Het vastgoed in de VV sector had in het verleden zijn eigen specifiek ontwerp, waarbinnen nauwelijks sprake was van ontwerpdifferentiatie. De klant had daardoor weinig te kiezen. Mede door het overheidsbeleid, de medici en maatschappelijke opvattingen volgde de bouw massaal de heersende zorgvisie en de heersende huisvestingsvisie. Het kenmerkende van de zorgvisies was dat ze relatief snel veranderden. Deze veranderingen werden vervolgens weer massaal opgevolgd, ook al was er weinig ervaring mee opgedaan. De huisvesting werd continu aangepast aan de nieuwe opvattingen. Daar was veel kapitaal mee gemoeid (Groen et al., 2012). De zorgverlening heeft zich stapsgewijs ontwikkeld van een strikt medisch model naar een model waarbij de cliënt steeds meer centraal staat. Een aspect daarvan is de aandacht voor het woonmilieu. Hoewel het bieden van een woonmilieu al veertig jaar aandacht heeft, komt dat nu echt tot uitvoering, zij het vooral binnen specifieke concepten. De laatste jaren is steeds meer differentiatie ontstaan in de huisvestingsvormen binnen de sectoren. Ook wordt het bouwen of huren van courante woningen voor een aantal doelgroepen steeds gebruikelijker. De klant krijgt daardoor meer keuzevrijheid (Groen et al., 2012). De huidige vastgoedportefeuille kent veel verouderd zorgvastgoed, zie Afbeelding 16. De inmiddels verouderde zorgvisies en de specifieke bouw zijn daar debat aan. Echter recente huisvesting is zowel specifiek als courant vormgegeven. Het voordeel van courante huisvesting is dat het makkelijker afstootbaar is. Het voordeel van specifieke huisvesting is dat het een efficiënte zorguitvoering faciliteert. Het verouderde zorgvastgoed is niet gemakkelijk afstootbaar of eenvoudig aan te passen (Groen et al., 2012).

22


z o r g a r c h i t e c t u u r | zorgvastgoed

Afbeelding 16 typische uitstraling verzorgingshuis De Lichtkring en gang (Hoevenaars, 2011)

Een belangrijk aspect van zorgvastgoed is dat het zowel goede behandeling als goede huisvesting moet kunnen faciliteren. Een goede behandeling (specifiek zorgconcept) kan zware eisen aan de logistiek van een gebouw stellen. Dat is een goede reden om voor een specifieke bouw of inrichting te kiezen. Echter, het blijkt dat een specifiek zorgconcept vaak minder lang houdbaar is dan vooraf werd ingeschat. Dat vermindert de economische levensduur, dus de exploitatietijd en het rendement van het zorgvastgoed. Kapitaalverlies is het gevolg (Groen et al., 2012).

4.1

Verpleging en Verzorging

4.1.1 Historie

Appartementen Algemene ruimten Verzorgingsen verpleeghuizen kennen een verschillende geschiedenis. wordt de een recreatiezaal met Voor de bewoners zijn vrijwel altijd gemeenschappelijke voorzieningenDaarom aanwezig, zoals ontwikkeling van deze huizen apart beschreven. maatschappelijke voorzieningen en/of rookruimte (doorgaans op de begane grond) en enkele zithoeken nabij de appartementen, rolstoel toegankelijke badkamers en zorgposten (dikwijls op de verdiepingen). Vaak is er een receptie nabij de entrée en zijn er dienstruimten voor het personeel. Veelal is er tevens een satellietkeuken aanwezig (Groen 4.1.1.1 De opkomst van verzorgingshuizen et al., 2012). Wooneenheden Het 'bejaardenoord' (de voorloper van het verzorgingshuis) was oorspronkelijk een soort Tabel 8 geeft de appartement in verzorgingshuizen weer zoals gemeten in 2005. Toen woonde 90% van de (in)woning tegen een vaste prijs werd ingekocht. ouderenpension, waar kost en grootte mensen in individuele appartementen. Er waren circa 5000 tweepersoons appartementen, die oorspronkelijk bedoeld zijn voor echtparen. Het gros van de (eenpersoons)appartementen (79%) is kleiner dan 36 vierkante meter (NO) en C o n c e p t 1: 24% is kleiner dan 24 vierkante meter. In 72% van de appartementen is het sanitair te klein om met een rolstoel te ouderenpensions kunnen manoeuvreren en is er te weinig ruimte om de bewoner te assisteren bij de wastafel en het toilet (Groen et al., Vanaf 2012). de jaren vijftig zijn veel van deze voorzieningen gebouwd als oplossing voor het dringende tekort aan woningen na de Tweede Wereldoorlog. Over het algemeen gingen er alleenstaanden die aantal de leeftijd oppervlakte aantal (%) van 65 bereikt hadden wonen, zodat hun huizen 2 <24 m 24.000 voor jonge 24%gezinnen. De functie was primair gericht op huisvesting. beschikbaar kwamen 2 24-36 m 55.000 55% 2 De minimale woonoppervlakte 36-40 m 5.000 5%met gering comfort was destijds kenmerkend voor deze 2 huisvesting. 40-45 m 5.000 5% 2

>45 m 11.000 11% Tabel appartement grootte in verzorgingshuizen (Bouwcollege 2005, in:van Groen et al., 2012). Een 8'appartement' bestond dikwijls uit een zit-/slaapl
met een kitchenette waar niet gekookt kon worden, een toilet (vaak geen douche), een Woonruimtes halletje en enige bergruimte. De doucheen/of badruimte werd gedeeld en lag aan de Ouderenpensions ontsluitingsgangen de appartementen. Verder werdeneenheid algemene ruimten gerealiAfbeelding 17 toont nabij een type van een veel voorkomende in een ouderenpension (bejaardenoorden/ seerd, zoals een gezamenlijke eetzaal en een recreatiezaal voor zijn de bewoners, een De aantal verzorgingshuizen) die in de jaren vijftig en begin jaren zestig gerealiseerd. eenheden bestaan veelal uit een personeel en eenmeter, ziekenboeg. In 1965 er ongeveerwaar 73.000 dienstruimten voor zit-/slaapkamer van het 12 tot 15 vierkante aangevuld metwaren een kitchenette niet gekookt kon worden, een toilet (vaak douche), een halletje bergruimte. De doucheen/of badruimte werd gedeeld en lag aan de in geen ouderenpensions (tegen die en tijdenige ook wel bejaardenoorden genaamd). De plaatsen ontsluitingsgangen nabijgerenoveerd de appartementen. Verder ruimten met gerealiseerd, zoals een gezamenlijke oudsten zijn inmiddels of gesloopt. Tochwerden komen algemene verzorgingshuizen eetzaal en een recreatiezaal de bewoners, appartementen tot 24 m^ nogvoor veelvuldig voor een aantal dienstruimten voor het personeel en een ziekenboeg (Groen et al., 2012).

15-18 m

2

Afbeelding Plattegrond van een veelvoorkomend 'appartement ' in ouderenpensions (Groen et al., 2012) Figuur 4.1 17 Plattegrond van een veelvoorkomend 'appartement' in ouderenpensions.

Circa 15% van de huidige appartementen in verzorgingshuizen stamt uit het tijdperk van de ouderenpensions (19501965). deze tijdeen zijntype circavan 70.000 verzorgingshuisappartementen gebouwd, waarvan momenteel 55.000 FiguurIn4.1 toont een veel voorkomend 'appartement' in ouderenpensions appartementen zijn gesloopt. Hiermee heeft het cohort niet aan de gestelde verwachtingen voldaan, gezien 75% (bejaardenoorden/verzorgingshuizen) die in de jaren vijftig en begin jaren zestig zijn gereervan na dertig tot veertig jaar is gesloopt of samengevoegd. De gemiddelde levensduur van 75% van de aliseerd. De zit-/slaapkamer heeft een oppervlakte van slechts 11-13 m^ Aan het halletje ouderenpensions is daarmee 35 jaar (Groen et al., 2012). ligt een toiletruimte en enige bergruimte. 23

In dat geval moest voldaan w o r d e n aan de Voorschriften en W e n k e n van het Ministerie van V R O ( M ) . De Voorschriften en W e n k e n waren oorspronkelijk bedoeld voor de reguliere sociale


w o n i n g b o u w . In principe moest een b e j a a r d e n w o n i n g geschikt zijn voor b e w o n i n g door

Bejaardenoorden een gezin. Voor deze w o n i n g e n golden m a x i m u m m a t e n . Als de bejaardenwoninge n Afbeelding 18 toont een type van een veel voorkomende eenheid in bejaardenoorden. De eenheden zijn veelal 18 tot geclusterd werden in een g e b o u w met gezamenlijke voorzieningen (bijvoorbeeld een 24 vierkante meter en in de periode 1963-1984 gebouwd. De voorschriften voor de bejaardenoorden waren centrale keuken en een voor recreatiezaal), dansociale w e r d deze oppervlakte de totale t o eeen g e- bejaardenwoning geschikt zijn oorspronkelijk bedoeld de reguliere woningbouw. In van principe moest stane oppervlakte voor de w o n i n g e n afgetrokken. Verder was bijvoor-beeld vastgesteld voor bewoning door een gezin. Voor deze woningen waren maximum maten. Als de bejaardenwoningen geclusterd dat slaapzalen niet subsidiabel waren. werden In een gebouw met gezamenlijke voorzieningen (bijvoorbeeld een centrale keuken en een recreatiezaal), dan werd de totale toegestane oppervlakte voorendeWwoningen Verder was bijvoorbeeld Vanafdeze 1 9 6 6oppervlakte golden voorvan de bejaardenoorden aparte Voorschriften e n k e n . De afgetrokken. maxiFiguur 4.3 WoonZorgParl< Swaenesteyn vastgesteld niet subsidiabel waren. Vanaf 1966 voort de aparte voorschriften. male maten dat voorslaapzalen een appartemen t waren streng vastgelegd, een golden appartemen vanbejaardenoorden 2 4 m^ De maximale. maten voor een alappartement waren vastgelegd, een appartement (nuttige oppervlakte, NO) was vrij r u i m . Het t o t a l estreng complex m o c h t niet groter zijn dan van 24 vierkante meter (NO) was al vrij ruim. Het totale mocht niet groter zijn dan het aantal bewoners maal 40 vierkante meter (Groen et het aantal bewoners maal 4complex 0 m^. WoonZorgPark Swaenesteyn al., 2012).

gingshuis. Het complex heeft

verzorgingshuisappartementen geheel gerenoveerd, inclusief

/ • h

tijd te v o l d o e n. Daarbij zijn on nieuw a p p a r t e m e n t , is al het

geïntramuraliseerd, is een b e

r\

v e r n i e u w d . Tijdens de v e r b o u

18 - 24 2m'

18-24 m

Afbeelding 18 Plattegrond een veelvoorkomend bejaardenoorden (Groen et al., 2012). Figuur 4.2 Plattegrond van eenvan veelvoorkomend appartement appartementen in bejaardenoorden.

verzorgingshuizen Om de t o e n e m e n d e kosten

Bejaardenbeleid 1 9 7 5 ) , het m

De tweede cohort bestaat uit bejaardenoorden met appartementen van 18 tot 24 vierkante meter gebouwd m o c h t w in o r dde en opgenomen. periode 1963-1984. In deze periode zijn 75.000 appartementen gebouwd, waarvan 25.000 geslooptdelde zijn. De leeftijd en zorgzwaarte gemiddelde levensduur van ruim 30% van de bejaardenoorden is daarmee 35 jaar (Groen et al., 2012). de lading niet meer en ging o De restant levensverwachting van de plaatsen die nog in gebruik zijn is laag. De appartementen zijnvan klein en het rollend materieel zoals ro sanitair is niet geschikt om zware zorg te leveren. Een reductie van tien jaar op de geplande levensduur ligt in de het sanitair en de verkeersru verwachting (Groen et al., 2012).

huis te blijven w o n e n w e r d e n

Verzorgingshuizen De verzorgingshuizen zijn in drie cohorten verdeeld; 2 • appartementen gebouwd tussen 1984 en 1996 (24-30 m ); 2 • appartementen gebouwd tussen 1996 en 2001 (35-39 m ); 2 • appartementen gebouwd tussen 2001 en 2009 (>45 m ).

samenwerking tussen verzorg

verzorgingshuis verschoof ste In 1 9 8 4 is de financiering ver

provincies. Ministerie van VW

besturen zijn hun eigen beleid bleven de norm van circa 2 4

0

2

deze maat. Appartementen gebouwd tussen 1984 en 1996 (24-30 m ) In 1984 werden de verzorgingshuizen onder het regime van de provincies en grote steden ingevoerd. In die tijd was, afhankelijk van het bestuur, een oppervlakte van circa 24 tot 26 vierkante meter tot hooguit 30 vierkante meter voor een appartement gebruikelijk. Hoewel de zorgzwaarte al jaren toenam, is het sanitair het zwakst uitgevoerde onderdeel en vaak niet geschikt om zware zorg te leveren. Deze appartementen zijn grotendeels nog in gebruik. De restant levensverwachting is vanwege het slechte sanitair en de kleine appartementen laag (Groen et al., 2012). 2

Appartementen gebouwd tussen 1996 en 2001 (35-39 m ) In 1996 werd door de Ziekenfondsraad, die toen aan het bestuur kwam, landelijk een vergroting van de appartementen en facilitaire ruimten doorgevoerd (richtlijn van minimaal 35 vierkante meter voor een appartement). Het sanitair is al beter uitgevoerd dan in het verleden, maar komt nog niet overeen met die in verpleeghuizen (Groen et al., 2012). 2

Appartementen gebouwd tussen 2001 en 2009 (>45 m ) Vanaf 2001 vielen de verzorgingshuizen onder de AWBZ. De landelijke norm werd verder verhoogd tot minimaal 45 vierkante meter voor een appartement. Daarnaast moest het sanitair voldoende groot zijn voor rollend materieel en assistentie. De verwachting van de levensduur van deze appartementen is desondanks niet hoog. Een reductie van tien jaar op de geplande economische levensduur is denkbaar. De grootte van de appartementen lijkt niet aan te sluiten bij de wensen van de cliënten. Het verlenen van mantelzorg is door de geringe omvang niet uitnodigend, waardoor deze appartementen ten opzichte van grotere arbeidsintensief zullen blijken. Mogelijk zijn deze appartementen wel geschikt om zware zorg te leveren, het sanitair zal hierbij geen struikelblok zijn. Afbeelding 19 toont een type van een veel voorkomend tweekamerappartement in verzorgingshuizen die na 2001 zijn gerealiseerd (Groen et al., 2012).

24

ot


45 m Figuur 4.5 Plattegrond

van een veelvoorkomend

appartement

in

VERZORGINGSHUIZEN

2

23

verzorgingshulzen.

Afbeelding 19 Plattegrond van een veelvoorkomend appartement in verzorgingshuizen (Groen et al., 2012). Tabel 3-1

Score van verzorgingshuizen op bouwkundig en functioneel prestatieverlies, 2

Figuur 4.5 toont een type van een veel voorkomend tweekamerappartement in

vooral score op functionele kwaliteit is laag Tussen 1984dieenna1996 er 30.000 appartementen verzorgingshuizen 2000 zijnzijn gerealiseerd. De oppervlakte bedraagt 45 tot(24-30 m ) gerealiseerd, tussen 1996 en 2001 zijn er 15.000 2zodat er voldoende ruimte is voor het verlenen 2 50 m^ Het sanitair is ruim van opzet, ) gerealiseerd en tussen 2001Bouwkundig en 2009 zijn er 10.000 appartementen (>45 m ) gerealiseerd. appartementen (35-39 mPrestatieverlies Functioneel van assistentie en het gebruik van rollend materieel. Deze eenheden zijn over het algemeen nog niet gesloopt. Afhankelijk van het bouwjaar (1984-1995) is een reductie < 25% 282 42 op de geplande levensduur oplopend tot twintig jaar niet onrealistisch (Groen et al., 2012). 25% - 50% 4.1.1.2 De opkomst van verpleeghuizen

2.3.4 Bouwtechnische opbouw opname in een algemeen ziekenhuis een medisch specialistische indicatie nodig was. 50% - 75% In 1941 werd het Ziekenfondsbesiuit van kracht. Dit betekende onder meer dat voor >75%

880

296

84

556

-

352

Bouwkundig versus functioneel prestatieverlies 1246 311246 Eerste aanzet tot o n t w i k k e l i n g Totaal verpleeghuizen Opvallend is het hoge percentage verzorgingshuizen met een functioneel tekort . Maar liefst 73% heeft een Dit vormde de eerste aanzet tot de ontwikkeling van het hedendaagse verpleeghuis. functioneel prestatieverliesdat boven de 50% ligt en 28% scoort hoger dan 75%. Verder blijft de functionele kwaliteit ouderen en Door dit besluit zouden namelijk veel somatische verpleegbehoeftige 32 achter bij de bouwtechnische kwaliteit . Afbeelding laat zien dat een lage bouwkundige kwaliteit meestal gepaard psychogeriatrische patiënten, allen zonder behoefte aan medisch specialistische20 hulp Figuur 3-2 De spreiding van het prestatieverlies. Bouwkundig piek bij 25-45%, functioneel wel opgenomen in algemene ziekenhuizen, in de problemen komen. en doorgaans gaat met een lage functionaliteit (hoog percentage prestatieverlies), terwijl een gebouw met een hoge bouwkundige bij 70-90% Alternatieven waren niet voorhanden, waardoor de eerste particuliere verpleeghuizen kwaliteit ont-stonden.wel degelijk laag kan scoren op het gebied van functionaliteit (Alles et al., 2002). Er waren twee soorten verpleeghuizen: de particuliere verpleeghuizen, die op winst t o t stichtingen en verenigingen, waren gericht, en de verpleeghuizen die behoorden 50 die de verpleging zonder winstoogmerk aanboden. De laatste categorie verenigde 45 zich in 1952 deels in de Federatie van verpleeginrichtingen. Wat later kwam ook de Katholieke Vereniging van Verpleeghuizen 40 van de grond. Beide organisatie hebben 35 ais nieuw instituut in de intramurale geijverd voor de erkenning van het verpleeghuis gezondheidszorg. 30

Aandeel verzorgingshuizen

g

z o r g a r c h i t e c t u u r | zorgvastgoed

43

25 20 15 10 5 0 <10

11 20 21-30 31-40 41-50 51-60 61-70 71-80 81-90 91-100 Pe rce ntage pre s tatie ve rlie s Bouw kundig

Functioneel

Afbeelding 20 De spreiding van het prestatieverlies (Alles et al., 2002). Opvallend is het hoge percentage verzorgingshuizen met een functioneel tekort.

Bouwtechnische opbouw Maar liefst 73% heeft een functioneel prestatieverlies dat boven de 50% ligt en Constructie 28% scoort hoger dan 75%. Verder blijft de functionele kwaliteit achter bij de bouwkundige kwaliteit. Figuur 3-3islaat zien dat een gebouwd, lage bouwkundige kwaliteit Het grootste gedeelte van de verzorgingshuizen niet flexibel waarbij de draagconstructie uit dragende meestal gepaard gaat metHierdoor een lage functionaliteit (hoog percentage prestatieverwanden bestaat, zie Afbeelding 21 (links). is de beukbreedte bepalend voor diepte en het ruimtegebruik, in terwijl eenschema gebouw met een hogevan bouwkundige kwaliteit wel degelijk Afbeelding 21 (midden)lies), wordt een gegeven de ruimtezonering in het laag verzorgingshuis (cbz, 2003a). Door scoren op het van functionaliteit. de standaard minimum kan eisen van hetgebied bouwcollege zijn de verzorgingshuiskamers te verdelen in standaard afmetingen. Afbeelding 21 (rechts) geeft een overzicht van de standaard beukmaten per oppervlakte (cbz, 2003b).

31

De periode waarin een gebouw of een onderdeel daarvan in alle opzichte voldoet aan de door de gebruiker en/of eigenaar gestelde functionele eisen. De functionele levensduur is afhankelijk van de veranderende behoeften van de gebruiker(s) en de mate waarin het gebouw of onderdelen R behoeften I G O kan R c.q. e skunnen e a voldoen. r c h Hierbij e ndienen A betrokken d v i ete worden: s B de V aanpasbaarheid in verband met daarvan aan die veranderende veranderende eisen die door regelgeving gesteld worden en de aanpasbaarheid van het bouwwerk aan gewijzigde gebruiksbehoefte (flexibel bouwen) (Wamelink, 2007). 32 De periode voordat het technisch onmogelijk is geworden het gebouw of bouwdeel nog aan de actuele prestatie eisen van de gebruiker te laten voldoen (Wamelink, 2007)

25

-

Afb. 3a

-

4,0

Afb. 3b

B

7,2

2,4 x 2,2

20,0

B


A + B minimaal 3,30 m A of B minimaal 1,10 m

20,5 20 19,5 19 18,5 18 17,5 17 16,5 16


A

A

-

Afb. 3e 80

80

80

80

opp. 27 opp. 28 opp. 29

200

Minimaal benodigde ruimte voor het maken van een bocht met

beuk beuk beuk Prestatie-eisen AWBZ-voorzieningen Minimaal benodigde ruimte voor het maken van een bocht met

een verpleegbed.

een douchebrancard.

3,2

3,4

3,6

beuk 3,8

beuk 4,0

Afbeelding 21 skelet (links) (Kamerling, 2004), schematische ruimteverdeling (midden) en globale oppervlakte (cbz, 2003a)

Minimaal beno

Minimum eisen afmetingen (loodrecht/vri Wanneer er inniet-mobiel: het verleden een verzorgingshuis werd gebouwd, dan moest het gebouw voldoen aan de wettelijke 80 Prestatie-eisen minimaal benodigde ruimte voor verlenen van assistentie, gebruik van minimum eisen van het bouwcollege (cbz, 2007). De gangbreedteCbz/nr in0043-03 de bestaande verzorgingshuizen is over het hulpmiddelen en toegankelijkheid niet-mobiele cliënten algemeen 160 cm of meer (cbz, 2003a), waarbij het in de hoeken mogelijk moet zijn een draaihoek te maken, zie Afbeelding 22. Daarnaast moest er in de kamer voldoende ruimte rondom het bed en in de natte cel zijn om te kunnen Afb. 3c Afb. 3d 3b Afb. 3a Afb. -verplegen. 80

B

100

170

-

Afb. 3f B

80

40

80

B

60 230

A + B minimaal 3,30 m A of B minimaal 1,10 A +m B minimaal 2,30 m


A of B minimaal 0,85 m

150

Minimaal beno A

N.B. de vrije r

A

A

90

wand. Dit is b

resulteert doo

Afbeelding 22 ruimte nodig voor het maken van een bocht (links) en genoeg ruimte om te verplegen (rechts) Minimaal benodigde ruimte voor het maken van een bocht met

Minimaal benodigde vrije ruimte rond het bed voor het verlenen

een verrijdbare douchestoel. Dit is vergelijkbaar met de minimaal

van assistentie door personeel.



een verpleegbed. benodigde ruimte voor het maken van een bocht met een rolstoel.

een douchebrancard.

Afb. 3g

2.4 Herbestemming van verzorgingshuizen -

80

2.4.1 Inleiding

60

Afb.

80

30

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de kansen en obstakels die van invloed zijn op de herbestemming van 60 leegstaande verzorgingshuizen. Hierbij wordt ingegaan op het herbestemmingsproces en de actoren die daarop van invloed zijn. Afb. 3c

2.4.2 Aanleiding herbestemming-

Afb. 3d 150 80

100

170

Leegstand bij verzorgingshuizen Leegstand bij verzorgingshuizen komt vrijwel altijd voor. Enige leegstand is normaal, bijvoorbeeld kort na oplevering B of bij wisseling van huurders, en ook nodig, bijvoorbeeld om verhuisbewegingen mogelijk te maken (frictieleegstand) (Geraedts et al., 2007). Doordat de volledige lasten voor de huisvesting in het verleden door de overheid werden gefinancierd kwam het nog wel eens voor de er gebouwen leeg stonden zonder dat er iets met de panden werd gedaan (WoonzorgNederland, 2013). Door de veranderingen in de financiering is het 230 niet meer mogelijk om deze Minimaal benodigde ruimte rondom de wastafel voor tweezijdige panden in beheer te houden zonder daar grote verliezen op te maken. Daarnaast moeten naar schatting 800 assistentie. Bij individueel sanitair kan gekozen worden voor A + B minimaal 2,30 m verzorgingshuizen hun deuren sluiten, waardoor deze leegstand sterk oploopt. A of B minimaal 0,85 m

enkelzijdige assistentie en kan worden volstaan met 0,3 m naast

Om langdurige leegstand tegen te gaan, is het noodzakelijk dat een substantieel deel van het incourante van de wastafel aan de ene zijde en met 0,8 m aan deaanbod andere zijde. de markt wordt gehaald. Naast sloop en nieuwbouw kan herbestemming van leegstaande verzorgingshuizen tot A nieuwe functies een aantrekkelijke optie zijn (Geraedts et al., 2007). Er zijn in het verleden een aantal 90 verzorgingshuizen met succes verbouwd voor andere functies, dit aantal is beperkt maar zal in hoofdstuk 3, ex post case studies besproken worden. Minimaal benodigde ruimte voor het maken van een bocht met

Minimaal benodigde vrije ruimte rond het bed voor het verlenen

een verrijdbare douchestoel. Dit is vergelijkbaar met de minimaal

van assistentie door personeel.

benodigde ruimte voor het maken van een bocht met een rolstoel.

26 30

Minim

31


2.4.3 Kansen en obstakels herbestemmen In het boek ‘Transformatie van kantoorgebouwen. Thema's, actoren, instrumenten en projecten.’ (Geraedts et al., 2007). Staan een aantal kansen en obstakels van transformaties/ herbestemmingen weergeven. Deze zijn hieronder beschreven. Kansen herbestemming Er zijn goede redenen om herbestemming te verkiezen boven consolidatie, renovatie en of sloop. Consolidatie of renovatie is vanwege het overaanbod voor veel objecten geen reële optie. Bij de herbestemming naar een nieuwe functie kan aan een maatschappelijke behoefte voldaan worden (Geraedts et al., 2007). Verzorgingshuizen zullen relatief goedkoop te verwerven zijn. Daarnaast verloopt een herbestemmingsproject aanzienlijk sneller dan nieuwbouw. Uit onderzoek blijkt dat besparing van 30 tot 50 procent op de bouwtijd kan worden gerealiseerd (Benraad, 1994). Deze tijdsbesparing is met name het gevolg van het al aanwezige casco. De snelheid van het project wordt daarnaast ook vergroot doordat werkzaamheden minder weersafhankelijk zijn dan bij nieuwbouw. Omdat omwonenden aan het pand gewend zijn en herbestemming zowel het pand als de omgeving ten goede komt, wordt doorgaans weinig bezwaar aangetekend. Herbestemming is een voorbeeldige invulling van duurzaam bouwen. Er is minder sloopafval en bestaande bouwmaterialen worden veel langer gebruikt (Geraedts et al., 2007). Obstakels herbestemming Een hoge boekwaarde drukt zwaar op de verwervingskosten. Herbestemming is anders dan nieuwbouw en vraagt om een andere benadering. De organisatie van het bouwproces is lastig door een veelheid aan partijen en aspecten en ingewikkelde weten regelgeving. Herbestemming is technisch complex. De impact van al deze factoren is vooraf niet altijd goed in te schatten. Eigenaren zijn bang voor gezichtsverlies en zien op tegen mogelijke financieel-economische en juridische obstakels, waaronder wijziging van het bestemmingsplan. Wanneer de gemeente niet wil meewerken aan een artikel19-procedure houdt het al snel op. Er is sprake van partiële deskundigheid (Geraedts et al., 2007). Daarnaast moeten plattegronden worden aangepast aan de mogelijkheden van het gebouw. Bepalend zijn de constructie, de dieptemaat van het gebouw en de raamindeling. En tot slot is het aanbrengen van installaties in bestaande bouw duurder dan in nieuwbouw (Benraad, 1994).

2.4.4 Kansen en obstakels van het herbestemmingsproces Naast de projectmatige kant heeft tevens het proces invloed op de haalbaarheid van de herbestemming. Binnen de context van projectmatig werken wordt een herbestemmingsproject gefaseerd aangepakt. Het uitgangspunt bij herbestemming is het bestaande gebouw dat binnen zijn eigen contouren moet worden herbestemd. Dit maakt herbestemmingsprocessen moeilijker beheersbaar dan nieuwbouwprojecten. Met name de initiatieffase en de definitiefase wijken af van die van een nieuwbouwproces. Dat is te wijten aan de extra onderzoeken en specifieke kennis die nodig zijn om de juiste informatie over het te herbestemmen object in kaart te brengen en te analyseren. De initiatieffase en definitiefase zijn van grote invloed op het eindresultaat. Het is juist in deze fasen van groot belang zoveel mogelijk informatie op tafel te krijgen. Het maken van de juiste keuzes en het de beïnvloeding van het uiteindelijke resultaat is namelijk in het beginstadium het grootst. Dit proces wordt voorgesteld als een trechter. Hierbij is in het begin grote onduidelijkheid aanwezig, maar naarmate de informatievoorziening toeneemt, kristalliseert er een uitkomst. Het resultaat van het proces is inzicht in de haalbaarheid van een herbestemming (Andriessen, 1999). Het proces bij de herbestemming van een verzorgingshuis verloopt als volgt; 1. Specifieke doelgroepselectie. 2. Investeringsraming aan de hand van globale schetsen. 3. Bouwkundige uitwerking waarbij de obstakels in kaart worden gebracht en investeringskosten uitgewerkt. 4. Financiële toetsing om de financiële haalbaarheid in kaart te brengen.

2.4.5 Actoren bij een herbestemmingsproces Bij een herbestemmingsproces zijn veel verschillende actoren betrokken. De veelheid aan actoren, met verschillende interesses, achtergronden en belangen, maakt de aansturing van dit proces niet eenvoudig (2006 in: Geraedts and Van der Voordt, 2007b). In de scriptie ‘Zorg voor leegstand’ (Hummel, 2008) zijn de actoren in vier groepen verdeeld, zie Afbeelding 29. Deze actorgroepen staan hieronder beschreven (Decisio, 2006 in: Geraedts et al., 2007). De vier actorgroepen zijn; 1. (ge)bouwkennis; 2. kwaliteitsbewaker; 3. organisator 4. vastgoed eigenaar. Afbeelding 29 actoren en hun rol in het transformatieproces (Hummel, 2008)

27

H2 Theoretisch kader 1. (ge)bouwkennis Deze groep speelt een cruciale rol in het verkennen van de mogelijkheden van de verzorgingshuizen. Deze actoren groep maakt de afweging tussen wat behouden en wat vervangen of vernieuwd moet worden. Tevens verzorgt deze doelgroep voor een groot deel de uitvoering van de herbestemming. 2. Kwaliteitsbewaker Overheid en gemeente zijn er in eerste instantie voor de bewaking van de kwaliteit middels weten regelgeving, zoals bouwbesluit, bestemmingsplan en gemeentelijke bouwverordening. Maar ook Btw-tarief en overdrachtsbelasting spelen parten in het transformatieproces. Gemeentes en overheid zijn steeds actiever bezig met het thema herbestemming. Hierbij ligt de taak bij de gemeente om de bestemming aan te passen. Herbestemming is voor de gemeentes ook van invloed, doordat de leegstand veelal niet ten voordelen van de leefbaarheid en imago van de gemeente is. Bovendien kan er met de herbestemming ingespeeld worden op schaarste markten. Daarnaast wordt de zijn er de zorgkantoren die verantwoordelijk zijn voor de uitvoering van en controle op AWBZgefinancierde zorg en voor toekenning van persoonsgebonden budgeten. Taken zijn het contracteren van zorginstellingen, innen van eigen bijdragen van verzekerden en deelnemen aan overleg (onder meer met zorggebruikers en zorgaanbieders) over het gewenste zorgaanbod in de regio. De zorgkantoren zijn betrokken bij afspraken over indicatiestelling, zorgtoewijzing en oplossingen voor wachtlijsten. Per regio is een zorgverzekeraar aangewezen als zorgkantoor (Geraedts et al., 2007). 3. Organisator De taak van de organisator is complex, doordat deze met veel partijen en onzekerheden te maken heeft. De organisatoren van het herbestemmingsproces coördineren, initiëren, organiseren en voeren alle taken uit die nodig zijn voor het tot stand komen van het onroerend goed. De drijfveer en haalbaarheidscriterium zijn verschillend per organisator. De een stelt maatschappelijke belangen voorop de ander financiële belangen. Hierbij willen de ontwikkelaars de panden voor een lage prijs aankopen en winst maken met de herontwikkeling, hierbij speelt de locatie een belangrijke rol. Wanneer het pand door een corporatie herontwikkeld wordt heeft het project veelal een meer maatschappelijk doel, zoals de leefbaarheid in de wijk/buurt verbeteren, het kan invloed hebben op de huurwaarde van nabijgelegen bezit, een mogelijkheid tot functie mening zijn of een beter passend aanbod op de vraag creëren. 4. Vastgoedeigenaar Als eigenaar van een zorggebouw ziet men graag een oplossing voor de inkomstenderving. De eigenaar kan er voor kiezen het pand over te dragen aan een ontwikkelaar of om het pand in eigenbeheer te herontwikkelen. De eigenaar zal in sommige gevallen overtuigd moeten worden van de mogelijkheden van het pand. Een groot deel van de verzorgingshuizen is in beheer van zorginstellingen. Zorginstellingen hebben te kampen met leegstand of voorzien leegstand en zijn opzoek naar een oplossing hiervoor, om grote financiële verliezen te voorkomen. Door het object te herbestemmen kan de waardeontwikkeling van het pand gunstig beïnvloed worden. Bovendien krijgt de zorginstelling beschikking over de liquide middelen wanneer het pand wordt verkocht voor herbestemming. Een ander substantieel deel van de verzorgingshuizen is in beheer van de corporaties en hebben tot taak woningen te verhuren en/of te bouwen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting (Thesaurus, 2012). Een gedeelte van het vastgoed is voor lange duur aan verzorgingshuizen verhuurd, echter zijn de kosten van deze contracten vaak veel te hoog. Doordat de huidige financiering via het NHC verloop zijn de contracten niet meer marktconform, wanneer de corporaties hier geen schikking in maken is de kans groot dat de zorginstelling failliet kan gaan. Hierdoor zijn er zowel voor de corporaties als de zorginstelling grote financiële gevolgen als gevolg van de langdurige huurcontracten (Holtkamp, 2012). Een potentiele groep investeerders zijn de institutionele beleggers. Deze groep actoren is geïnteresseerd in de waardeontwikkeling van een object. Hierbij ligt de focus veelal op het maken van rendementen op portefeuilleniveau en minder op het object niveau. Daarbij wordt gekeken naar een positieve ontwikkeling van de omgeving van het pand. Beleggers investeren veelal pas na de herontwikkeling in het object, maar zijn wel bereid mee te denken in het herontwikkelingsproces (Lim, 2012).

28


2.5 Herbestemmingsvariabele verzorgingshuis 2.5.1 Inleiding Het geschikt maken van een leegstaand verzorgingshuis voor een nieuwe functie, oftewel het veranderen van de functie, staat bekend als herbestemming. In dit hoofdstuk worden de parameters inzichtelijk gemaakt die van invloed zijn op de haalbaarheid van de herbestemming van verzorgingshuizen.

2.5.2 Leegstand variabele In het boek ‘Out of office’ (Thesaurus, 2012) worden drie oorzaken van de leegstand beschreven, dit zijn markt, locatie of gebouw. Wanneer een pand leegstaat vanwege marktfactoren lijkt herbestemming bij een aantrekkende markt vanuit de optiek van de eigenaar niet wenselijk. Wanneer de locatie ongunstig is voor organisaties en/of het gebouw niet (meer) voldoet aan de eisen en wensen van organisaties, dan kan herbestemming een interessante optie zijn. Voorwaarde is dat de locatie een bepaalde potentie heeft. Bij leegstand door gebouwfactoren is de herbestemmingspotentie sterk afhankelijk van de mate waarin het gebouw door ontwerpinterventies kan worden omgevormd tot een aantrekkelijk gebouw dat voldoet aan de eisen en wensen van lokale doelgroepen (Geraedts and Van der Voordt, 2007b). leegstand variabele markt = vraag & aanbod locatie = geografische locatie met specifieke eigenschappen gebouw = gebouweigenschappen Markt Dit betreft de vraag en aanbod op de zorgmarkt (Remøy, 2010). Hierbij is de parameter markt opgebouwd uit vier sub parameters, dit zijn de huidige en toekomstige marktvraag en aanbod (De Jonge et al., 2009). Deze sub parameters zijn afhankelijk van de lokale markt van een verzorgingshuis. De vraag en aanbod voor die lokale markt kan bepaald 33 worden aan de hand van de DESTEP analyse (Muilwijk, 2013). Hierbij wordt vraag en aanbod bepaald aan de hand van de zes factoren (DESTEP-analyse (Muilwijk, 2013)); • Demografisch - Demografische factoren zijn kenmerken van de bevolking • Economisch - Economische factoren zijn kenmerken die de economie beschrijven • Sociaal-cultureel - Sociaal-culturele factoren zijn kenmerken van de cultuur en leefgewoonten • Technologisch - Technologische factoren zijn kenmerken van de ontwikkeling • Ecologisch - Ecologische factoren zijn kenmerken van de fysieke omgeving • Politiek-juridisch - Politiek-juridische factoren zijn kenmerken van overheidsbeslissingen Locatie In de ‘Transformatiepotentiemeter’ (Geraedts and Van der Voordt, 2007b) zijn vier sub parameters bepaald, dit zijn de representativiteit (aard van de bebouwing, sociaal imago, levendigheid en groen karakter), voorzieningen (winkels, horeca, scholen, bank/postkantoor, medische voorzieningen en recreatieve voorzieningen), bereikbaarheid openbaar vervoer (afstand tot bushalte, tram of metro en treinstation en de frequentie en tijden) en de bereikbaarheid per auto (afstand tot snelweg, verkeersdoorstroming, parkeergelegenheid). Deze sub parameters zijn aangepast voor het verzorgingshuis, deze sub parameters zijn in 2.6 Alternatieve herbestemmingsfuncties beschreven. Gebouw Volgens Coupland (1998) bepalen de eigenschappen van de voorraad gebouwen grotendeels of herbestemming mogelijk kan plaatsvinden en tevens de omvang van de herbestemming. Hoewel er oplossingen zijn voor het merendeel van de technische problemen bij herbestemming, zijn deze niet zonder kosten en dit kan de financiële haalbaarheid beïnvloeden. Sommige gebouwtypen zijn makkelijker te transformeren dan anderen vanwege hun fysieke structuur en de constructie. Belangrijke parameters in deze zijn onder meer: de grootte en de hoogte van het gebouw, de diepte, structuur, gevel en bekleding, de interne lay-out en de toegang, de locatie van de installatie(ruimten), akoestische eigenschappen, en vluchtwegen. In de ‘Transformatiepotentiemeter’ (Geraedts and Van der Voordt, 2007b) zijn tien sub parameters bepaald, dit zijn woningtype, ontsluiting, woning grootte (aantal vertrekken, woonkamer, keuken, slaapkamers, sanitaire ruimten, bergruimte), indeling van de ruimte, buitenruimte, uitzicht en inkijk, milieuaspecten (verwarming, ventilatie, geluid, bezonning en daglicht, energiegebruik, materiaalgebruik), algemene voorwaarde (toegankelijkheid, veiligheid, veranderbaarheid, adequaat beheer) en de kosten (koopsom/huurprijs, bijkomende kosten). De sub parameters die een relevante invloed op het verzorgingshuis hebben zijn gebruikt in model 1.0, deze relevantie is in het volgende sub hoofdstuk beschreven. 33

Met de DESTEP-analyse worden de macro- omgevingsvariabelen waarop een zorginstelling geen directe invloed uitoefent, bijvoorbeeld vergrijzing van de samenleving in Nederland, geanalyseerd. Een zorginstelling kan deze factoren niet veranderen, maar er wel effectief op inspelen door het strategisch beleid hierop af te stemmen.

29


2.5.3 Financiële variabele De financiële haalbaarheid is een kritische succesfactor bij een herbestemming (Geraedts and Van der Voordt, 2007b). Deze financiële haalbaarheid wordt getest aan de hand van een exploitatie berekening (Remøy, 2010). Wanneer de netto contante waarde (NCW) nul of groter dan nul is, dan is de herbestemming financieel haalbaar. financiële variabele financiële haalbaarheid = NCW ≥ 0 Financieel Exploitatie Wanneer een belegger in een object investeert, heeft deze belegger als doel winst te maken. Wanneer een eigenaar beheerder in het pand investeert heeft deze voornamelijk het doel de huisvesting van het bedrijfsproces zo efficiënt mogelijk te laten uitvoeren. Hierdoor is winst maken op het pand geen prioriteit van de eigenaar beheerder. Voordat men aan een herbestemming begint is het belangrijk om te weten welk budget geïnvesteerd kan worden in de verbouwing van het object. Dit kan gedaan worden met behulp van een netto contante waarde (NCW) berekening. Netto contante waarde berekening De Netto Contante Waarde (NPV) van een investering (project) is het verschil tussen de som van de verdisconteerde kasstroom die van de investering worden verwacht, en het bedrag dat aanvankelijk wordt geïnvesteerd. Het is een traditionele waardevaststellingsmethode (vaak voor een project) die in de Netto contante waarde metingsmethodologie wordt gebruikt, waarbij de volgende stappen worden ondernomen: 1. Berekening van verwachte vrije kasstromen (vaak per jaar) die uit de investering resulteren. 2. Verdisconteer de kosten van kapitaal (een rentepercentage om voor tijd en risico aan te passen). 3. Trek hiervan de aanvankelijke investeringen af, het eind resultaat is een netto contante waarde. 4. Door met doelzoeken de NCW op 0 te zetten kan de benodigde investering gevonden worden.

Afbeelding 23 Contante waarde berekening

Sub parameters financieel Om de exploitatie te kunnen bereken zijn de volgende gegevens benodigd; sub parameter bruto vloer oppervlak investeringsbedrag inflatie (%) disconteringsvoet exit yield huuropbrengsten (per BVO)

eigenaarslasten (%) bouwkosten (per BVO) bijkomende kosten (%) BTW(%)

omschrijving De oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimte omhullen. Benodigd geldbedrag voor onder andere aanschaf, implementatie en onderhoud, met daarbij opgenomen de `return on investment`. Afhankelijk van de consumentenprijsindex (CPI) en kan worden opgezocht bij het Centraal bureau voor de statistiek (CBS) (CBS, 2013a) De disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde (ook wel contante waarde) van inkomsten in de toekomst te bepalen. Hierin zijn het risico en het rendement opgenomen. Er is geen eenduidige manier om de exit yield vast te stellen. De exit yield (restwaarde) is de waarde van het onroerend goed aan het eind van de exploitatieperiode. Met behulp van de exit yield wordt geschat wat de waarde van het pand is aan het einde van de exploitatieperiode. Hier komen één of meerdere huurders te staan, die momenteel een huurcontract hebben lopen bij de huidige eigenaar van het vastgoed. Daarbij wordt toegevoegd hoeveel oppervlak zij huren, tegen welke prijs en op welke datum het huurcontract ingaat en beëindigd zal worden. Kosten voor de eigenaar bovenop de investering Bouwkostenraming, inschatten aan de hand van de methode InKOS. Deze methode is hieronder beschreven. kosten zoals voorbereidings- en begeleidingskosten, heffingen , verzekeringen , aanloopkosten, financieringskosten - risico-verrekeningen , onvoorziene uitgaven , onderhoudskosten van het verworden terrein en omzetbelasting De belasting (over de) toegevoegde waarde, omzetbelasting. 30

H2 Theoretisch kader Sub parameter bouwkosten Doordat de bouwkosten zeer lastig in te schatten zijn wordt er in dit onderzoek een inschatting gemaakt aan de hand van de bouwkostenraming InKOS (Bijleveld and De Jong, 2005). InKOS is een Excel model waarmee de financieeleconomische consequenties van hergebruik of herbestemming snel inzichtelijk kunnen worden gemaakt. Dit instrument is ontwikkeld door de afdeling Real Estate & Housing (groep Bouweconomie/KostenKwaliteit) van de faculteit Bouwkunde TU Delft. Het model is vooral bedoeld voor studies naar de haalbaarheid van herbestemming in een vroege fase van het ontwerpproces, wanneer nog geen definitief ontwerp beschikbaar is. Het geeft snel inzicht in de kosten van verschillende opties voor herbestemming. Het InKOS-model (Instrument voor Kosten en Opbrengsten Simulatie) maakt deel uit van het instrumentarium voor Life Cycle Cost & Benefit modellering (LCC/B). Bij LCC/B wordt getracht van een product c.q. gebouw de kosten en opbrengsten van wieg tot graf en (mogelijke) wederopstanding in een rekenmodel weer te geven (Remøy and Van der Voordt 2011). In dit onderzoek is het teken gedeelte uit het InKOS model weggelaten, hierbij werden de bouwkosten per ruimte/functie bepaald. In plaats hiervan zijn bouwkostenkengetallen weergeven waarbij een gemiddelde prijs per vierkante meter BVO is gegeven. Hierin zijn zowel de gemeenschappelijke ruimte als de zelfstandige eenheden in één gemiddelde prijs per vierkante meter BVO weergeven. Deze gemiddelde prijs per vierkante meter BVO is ingeschat aan de hand van het ‘Kengetallenkompas; Bouwkosten’ (Remøy, 2010). Bouwkostenraming InKOS De kosten voor inpassing van een functie worden niet alleen beïnvloed door het aantal vierkante meter BVO, maar ook door de zwaarte van de bouwkundige ingreep die nodig is om de functie in het gebouw te kunnen realiseren. InKOS kent voor verbouw zes ingreepniveaus, zie Afbeelding 30, oplopend in zwaarte en daarmee oplopend in kosten. De toename is niet-lineair. Dat wil zeggen dat het kostenverschil tussen de opeenvolgende niveaus niet steeds gelijk is. Bovendien is het kostenverschil tussen de niveaus per functie verschillend.

Afbeelding 33 Dialoogvenster voor de keuze van het ingreepniveau

Het toekennen van het juiste (of meest toepasselijke) ingreepniveau is niet eenvoudig, maar belangrijk omdat hiermee sterk de hoogte van de kosten wordt bepaald. De gebruiker moet zich realiseren dat elke functie bouwkundige aanpassingen vereist. De mate waarin aanpassingen nodig zijn, beïnvloedt de keuze voor een ingreepniveau. In de tweede plaats is informatie nodig over de bouwtechnische staat van het hele object. Wanneer de bouwtechnische staat nog goed is, dan kunnen de meeste ingrepen op een laag niveau plaatsvinden. Door de gewenste functie en de mogelijke ingrepen op logische en verstandige manier te combineren, kan het meest passende ingreepniveau worden gekozen. Het voorgaande geldt uitsluitend voor hergebruik c.q. verbouw. Per type worden vier prijsklassen onderscheiden. Naar analogie van de ingreepniveaus is het effect van de keuze op de kostprijs niet-lineair en zowel per type nieuwbouw als per type functie verschillend (Vonk et al., 2012).

Afbeelding 34 dialoogvenster voor de keuze van een prijsklasse

Kengetallen kostenraming De verbouwkosten kennen vier prijsklassen: laag, basis, hoog. Deze verdeling is afkomstig uit het ‘Kengetallenkompas; Bouwkosten’, waarin deze verdeling is gebruikt. Voor inbouw zijn dezelfde drie categorieën gehanteerd. De vier prijsklassen zijn vastgesteld op 75% van de overeenkomende prijsklasse van aanbouw. Inbouw is daarmee in InKOS altijd goedkoper dan aanbouw. De overweging hierbij is dat bepaalde kosten, zoals funderingskosten en (soms) gevelkosten, niet hoeven te worden meegerekend. Uiteraard is dit slechts een aanname om de uitkomsten vergelijkbaar te houden. In de praktijk kan dit per te transformeren gebouw verschillen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de gehanteerde kengetallen in InKOS voor inbouw (SPA) en inbouw (SPI). SPI = 75% x SPA

31


Afbeelding 35 Kostenkengetallen voor inbouw en aanbouw, gedifferentieerd per functie en per ingreepniveau (investeringskosten inclusief 19% btw)

Voor verbouw zijn zoals hierboven beschreven zes ingreepniveaus onderscheiden. De kosten voor elk van deze zes ingreepniveaus zijn afgeleid uit de prijzen voor het ingreepniveau ‘modernisering’, met uitzondering van de prijs voor de basisingreep en die van ‘strippen & inbouw’. De prijs van ‘modernisering’ is vastgesteld op 50% van de standaardprijs voor aanbouw (SPA). Tabel 9 geeft een overzicht van de prijsinschattingen per soort ingreep (onbekend, 2013). soort ingreep basisingreep lichte opknapbeurt modernisering sterke aanpassing zeer sterke aanpassing strippen & inbouw

kosten inschatting € 100 40%* prijs modernisering 50%* SPA 145%* prijs modernisering 200%* prijs modernisering 120%* SPI

Tabel 9 kosten inschatting bij soort ingreep (InKOS)

2.5.4 Bestaande herbestemmingsmodellen Er zijn een aantal bestaande instrumenten die herbestemmingen/transformaties meer inzichtelijk maken. De belangrijkste instrumenten hiervoor staan hieronder beschreven. De eerste twee instrumenten zijn ontwikkeld voor de kantorenmarkt en vormen de basis voor het in dit onderzoek ontwikkelde model. Het derde model is voor verzorgingshuizen ontwikkeld, maar vormt geen bruikbaar model voor het inzichtelijk maken van de haalbaarheid van de herbestemming van verzorgingshuizen. 1. Transformatiepotentiemeter (Remøy and Van der Voordt 2011) Dit instrument geeft een overzicht van kansen en obstakels van het herbestemmen van een leegstaand pand naar woningen. Het instrument kent een opbouw van grof naar fijn. Er wordt gestart met een aantal vetocriteria en vervolgens worden een aantal graduale criteria doorlopen, beiden op gebouwen locatieniveau. Binnen het instrument wordt gewerkt met vijf doelgroep-profielen met ieder hun eigen woonwensen en woonvoorkeuren. Het instrument richt zich specifiek op de binnenstedelijke transformatieprojecten. Dit omdat hier de transformatie naar woningen het meest succesvol worden geacht. In de Transformatiepotentiemeter zijn een vijftal doelgroepen bepaald. Hieruit konden echter maar drie doelgroepen binnen de muren van het verzorgingshuis gerealiseerd worden, dit vanwege de bouwtechnische haalbaarheid van de gebouwen. Het onderscheid in veto-criteria, harde criteria, en graduele criteria, softe criteria gebruikt om de herbestemmingspotentie te bepalen is tevens meegenomen uit de Transformatiepotentiemeter. En ten slotte zijn de, zoals eerder beschreven, gebouwen locatiecriteria gebruikt als eerste opzet van de sub parameters. 2. REN Quick Scan Kantoorgebouwen (Geraedts and Van der Voordt, 2007) De REN Quick Scan (REN-QS) is niet gericht op leegstand of de transformatie van kantoorgebouwen. De REN-QS is een methode die dient om binnen een korte tijdsduur een beeld van de geschiktheid van huisvesting voor een specifieke organisatie te krijgen op basis van een beperkt aantal relevantieaspecten. REN-QS is onder meer bestemd ter ondersteuning bij het beheer van een onroerendgoedportefeuille en bij de afstemming tussen vraag en aanbod. De REN-QS bestaat uit vijf modulen, namelijk; algemene gegevens, functionele kwaliteit (gebruikswaarde), ruimtelijk visuele kwaliteit (belevingswaarde), technische kwaliteit (technische staat) en milieukwaliteit. De REN-QS kent vier toepassingsmogelijkheden; het opstellen van een Programma van Eisen, alternatieve analyse en locatieselectie, monitoring en analyse van vastgoedportefeuille en tot slot de huisvestingstoets. De REN-QS heeft een sterke focus 32

H2 Theoretisch kader op het aanvullen van het kantoren portfolio met nieuwe objecten. Door de sterke focus op de kantorenmarkt kon maar een klein gedeelte van de kantoor en locatie parameters gebruikt worden als aanvulling op het in dit onderzoek ontwikkelde model. 3. Transformatiescan bestaande zorggebouwen (Stevens, 1994) Deze transformatiescan is in feite een stappenplan die de herbestemming van verzorgingshuizen door middel van een stappenplan in kaart brengt. Hierbij zijn drie fases, de Quick scan, de Basisscan en de Uitgebreide scan. Deze scans worden door vastgoedadviseurs uitgevoerd, maar kennen daarbij geen vaste parameters. Doordat de focus bij deze transformatiescan zeer sterk op het maken van strategieën voor zorginstellingen ligt, had deze scan geen toegevoegde voor het in dit onderzoek ontwikkelde model.

2.6 Alternatieve herbestemmingsfuncties 2.6.1 Inleiding In dit sub hoofdstuk worden de alternatieve functies die technisch mogelijk zijn in de leegstaande verzorgingshuizen beschreven. Hierbij wordt eerst een omschrijving van de alternatieve herbestemmingsfuncties gegeven. Vervolgens worden per alternatieve herbestemmingsfuntie de bijbehorende locatie en gebouw eigenschappen per sub parameter weergeven.

2.6.2 Omschrijving alternatieve bestemmingen Vooraf zijn een aantal technische haalbare herbestemmingsfuncties bepaald, zie 1.2.3 onderzoekseenheden. Tabel 10 geeft een overzicht van de vooraf bepaalde herbestemmingsfuncties, onder de tabel worden de alternatieve herbestemmingsfuncties nader toegelicht.

Verzorgingshuis 2.0




Zorghotel

Hostel

Immmigrantenhotel

toeristen hotel


Tabel 10 herbestemmingsfuncties verzorgingshuizen

Zorg Verzorgingshuis 2.0 Bij deze herbestemming blijft de eenheid gelijk. Het interieur van de eenheid en het verzorgingshuis wordt geüpgrade, om zo een meer woonservice sfeer te creëren in plaats van de typische verzorgingshuissfeer. Bij deze type wordt dus op de het service idee ingespeeld. Tijdens de interviews gedurende het hele onderzoek bleek dat de meningen over de haalbaarheid van deze eenheden sterk varieerde. Zorginstellingen gaven veelal aan dat het behouden van de eenheden niet mogelijk was vanwege de oppervlakte van de eenheden. De corporaties gaven veelal aan dat het behouden van de eenheden mogelijk was en dat de eisen van de ouderen niet zo zeer bij de oppervlakte van de eenheden lagen, maar voornamelijk op het sociale aspect. Tevens speelde de hoogte van de huur een rol, doordat de ouderen die voor het wonen in een ‘verzorgingshuis’ kiezen veelal lage inkomens hebben (De Vroomen et al., 2012).

33


Afbeelding 24 schematische plattegrond en woonservice (rechts) (Tillie, 2013)

Verzorging en verpleging (V&V) - Doelgroep: ouderen met lichte zorgbehoefte (ZZP 1 t/m4) - Ontwikkelingen zorg: ouderen blijven steeds langer thuis wonen, verzorgingshuisconcept veranderd. - Ontwikkelingen vastgoed: bij nieuwe cliënten met een zorgindicatie ZZP 1 en 2 worden vanaf 2013 de huisvestingslasten niet meer vergoed door de overheid, ZZP 3 en 4 volgen later. Hierdoor dienen de cliënten zelf huur te betalen, maar ze krijgen de zorg wel vergoed (Polman, 2013). Woongroepen zorg (VV, GZ) Bij deze herbestemming worden zes tot tien eenheden samengevoegd tot een woongroep. Hierbij worden twee of drie eenheden samengevoegd tot een gemeenschappelijke woonkamer en keuken. Hierdoor zal het totaal aantal eenheden dus lager zijn na de herbestemming. De eenheden zelf zullen gelijk blijven, de badcel moet in veel gevallen wel vergroot worden om goed zorg te kunnen verlenen. Wanneer de huidige installaties ouder dan 10 jaar zijn, moeten deze vervangen worden.

Afbeelding 25 voorbeeld wooneenheid (links) (Terpstra, 2013a) woonkamer (rechts) (Palliatieve_zorg, 2013)

Verzorging en verpleging (VV) Doelgroep - ouderen met zware zorgbehoefte (ZZP4+) Ontwikkelingen zorg - steeds meer de focus op zware zorg (dementie, lichamelijke beperkingen). Ontwikkelingen vastgoed - een trend is dat de verzorgingshuizen worden verbouwd tot een verpleeghuis dat geschikt is voor zware zorg (Kempenhaeghe, 2013). Gehandicaptenzorg Doelgroep - mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking Ontwikkelingen zorg - groeiend, door de toenemende kennis in de gezondheidzorg (Terpstra, 2013a) Ontwikkelingen vastgoed - de huisvestingslasten van nieuwe cliënten met een zorgindicatie ZZP 1 en 2 worden vanaf 2013 niet meer vergoed door de overheid. Hier wordt het scheiden van wonen en zorg tevens toegepast. Deze zorg is veelal in de wijk georganiseerd. Kleine woonvormen waar mensen met een beperking samenwonen in een woongroep onder begeleiding (De Wolf, 2013). De groep cliënten die zwaardere zorg nodig hebben die blijft toenemen. Dit is het gevolg van toenemende kennis in de gezondheidzorg (Terpstra, 2013a). Wonen Om te definiëren voor welke doelgroep de nieuwe woonfunctie het best geschikt is, zijn er in de transformatiepotentiemeter doelgroepen gespecificeerd (CBS, 2013a). Hierin zijn op grond van verschillen in woonwensen en woonvoorkeuren doelgroep profielen samengesteld. Doordat de draagconstructie van verzorgingshuizen waar zich de problematiek bevindt uit dragende wanden bestaat zijn veel type woonvormen niet in 34

H2 Theoretisch kader deze gebouwen realiseerbaar. Aan de hand van gebouw typologieën en de inpasbaarheid in de typologie van het verzorgingshuis zijn de volgende inpasbare woonvormen (aan de hand van oppervlaktes) gedefinieerd: • studenten (groepswonen); • semi-zelfstandig wonen; • senioren woningen. Herbestemming van verzorgingshuizen tot woningen heeft alleen zin wanneer deze woningen voorzien in een behoefte. Het aanbod moet aansluiten op de vraag, qua locatie (als woonomgeving) en qua kenmerken van het gebouw (als woongebouw met afzonderlijke woningen). Omdat bijna een kwart van de woningzoekenden jonger is dan 25 jaar (waaronder veel studenten), kan transformatie naar goedkope kleine woningen een geschikte keuze zijn. Verbouwing tot appartementen voor senioren kan tevens een goede optie zijn. Om te kunnen toetsen of een getransformeerd gebouw voldoet aan de wensen en voorkeuren van potentiële doelgroepen, zijn er in de transformatiepotentiemeter diverse woononderzoeken gebruikt om vast te stellen welke aspecten bepalend zijn voor de woningkeuze. Waar mogelijk en zinvol is gedifferentieerd per doelgroep (Geraedts and Van der Voordt, 2007). Woongroepen (jongeren) Bij deze herbestemming worden woongroepen gevormd, de grootte van deze woongroepen is afhankelijk van de mogelijkheden van het object. De studentenkamer zelf zal hoofdzakelijk uit een kamer van minimaal 15 vierkante meter bestaan, zonder verdere functies. Per woning zal er een gemeenschappelijke woonkamer met keuken en sanitair (één unit per vier inwoners) gemaakt worden uit twee of drie eenheden. Het interieur zal lichtelijk moeten worden aangepast, om een meer huiselijke sfeer te creëren.

Afbeelding 26 studentenkamer (links) (o.a. De Iong, 1997; Priemus e.a., 1995; Ministerie van VROM, 2003, 2005, 2006 in: Geraedts and Van der Voordt, 2007) gemeenschappelijke woonkamer (rechts) (Onbekend, 2011)

Doelgroep Ontwikkelingen Ontwikkelingen vastgoed

- studenten; jonge niet daadkrachtige alleenstaande (groepswonen). - groeiende doelgroep (KAW, 2011). - er is een tekort van 29.790 studentenkamers in Nederland (CBS, 2013a). Het grootste tekort is in Amsterdam met 9.000-10.000, daarna volgt Utrecht met een tekort tussen de 6700 - 9000 woningen, Leiden met 3650 en Delft met een tekort van 3600 woningen.

Semi-zelfstandig wonen (jongeren) Hierbij worden afzonderlijke wooneenheden gevormd; ieder eenheid heeft daarbij een eigen keuken, badkamer met toilet, brievenbus en deurbel. Op deze eenheden is huurtoeslag aan te vragen. Het interieur zal lichtelijk moeten worden aangepast, om een meer huiselijke sfeer te creëren.

Afbeelding 27 semi-zelfstandig wonen (LSVb, 2012)


-

starters; jonge niet daadkrachtige alleenstaande (semi-zelfstandige wonen) het aantal starters is de afgelopen jaren iets toegenomen (Stadgenoot, 2013) er is momenteel weinig doorstroom in de woningmarkt, hierdoor ontstaat een vraag starterswoningen. Hierbij is voornamelijk vraag naar huurwoningen binnen de commerciële sector (De Jong and Van Duin, 2011) 35

H2 Theoretisch kader 55+ woningen (laag inkomen) Bij deze herbestemming moeten er twee eenheden worden samengevoegd. De oppervlakte van de woonkamer bedraagt 25-30 vierkante meter. De minimale afmeting van de slaapkamer bedraagt 11,5 vierkante meter. Kortom, de minimale afmeting van het appartement bedraagt 36,5 vierkante meter. Wanneer de huidige kamer in het verzorgingshuis 40 tot 45 vierkante meter bedraagt, hoeven er in principe geen eenheden worden samengevoegd. De eenheden zijn geheel zelfstandig, voorzien van een keuken, een natte cel met een toilet, douche en wastafel.

Afbeelding 28 Woning 55+ (Rijksoverheid, 2012a)


- 55+ woningen - door de vergrijzing neemt de groep senioren toe met deze toename van het aantal ouderen neemt tevens de groep niet draagkrachtige ouderen toe (Polman, 2013) - het aantal woningen in Nederland blijft schaars, echter door de aanhoudende crisis is er een stilstand op de woningmarkt en neemt de huidige voorraad nauwelijks toe (Garssen, 2011)

Hotel Zorghotel Het zorghotel is een tijdelijke accommodatie die zich richt op de overgang tussen een ziekenhuisopname en de thuissituatie. In de hotelsetting kan het ziekenhuis goedkoper service verlenen aan low care patiënten (Rijksoverheid, 2013d). In dit onderzoek wordt allen gefocust op zorghotels die zijn verbonden met een ziekenhuis, waar mensen tijdelijk kunnen verblijven met zorg en begeleiding als overbrugging tot terugkeer naar huis na een ziekenhuisopname of ter ontlasting van hun mantelzorger(s) (Runia, 2008). De grootte van de kamers van een zorghotels zijn ongeveer gelijk aan de eenheden van de verzorgingshuizen. De badcellen moeten groot genoeg zijn om zorg te kunnen verlenen en de gangen moeten breed genoeg zijn voor het beddentransport. Het interieur van de kamers, gangen als van de faciliteiten moet geüpgrade worden, om meer een hotelmatige sfeer te creëren. En wanneer de huidige installaties ouder dan 10 jaar zijn, moeten deze vervangen worden. De zorginfrastructuur op de begane grond kan behouden worden, hier kunnen tevens faciliteiten worden toegevoegd, afhankelijk van het type hotel (aantal sterren).

Afbeelding 29 zorghotel (Maxwell Group, 2008 in Bosveld et al., 2008)

Doelgroep Ontwikkelingen

34

35

- ‘ziekenhuis verplaatste zorg’ ‘thuis verplaatste zorg’ patiënten - zorghotels bieden een tussenstap tussen ziekenhuis en thuis, waardoor patiënten eerder het ziekenhuis kunnen verlaten. Dit levert grote kostenvoordelen voor het ziekenhuis, doordat de ligduur in het ziekenhuis verkort wordt (Bolscher, 2006).

34

Mensen die zijn behandeld in een ziekenhuis maar die nog niet naar huis kunnen, omdat zij nog medische nazorg nodig hebben waarbij die medische zorg direct in de nabijheid moet zijn (medisch specialist of verpleeghuisarts) (Aedis-Actiz) 35 Mensen bedragen die uitbehandeld zijn in een ziekenhuis, maar met behoefte aan een lichtere vorm van nazorg en waarbij de medische zorg niet direct in de nabijheid hoeft te zijn, de cliënt kan nog niet thuis wonen (Bolscher, 2006).

36

Ontwikkelingen vastgoed

H2 Theoretisch kader - het aanbod van zorghotels in Nederland heeft de laatste jaren een sterke groei doorgemaakt. Momenteel bestaat de Nederlandse markt uit 55 zorghotels met een totaal aantal van 815 zorgkamers, dit aantal groeit nog steeds (Aedis-Actis, 2013).

Hostel Bij deze transformatie worden de eenheden één op één omgevormd en wordt het interieur van de kamer, ontsluiting en de faciliteiten geüpdate. Verder moet de plint de noodzakelijke voorzieningen voor het hostel bevatten.

Afbeelding 30 interieur budgethotel (Bosveld et al., 2008)



- toeristen met laag tot gemiddeld inkomen. - het aantal individuele toeristische reizigers steeg met 10% in 2011, terwijl het aantal zakelijke reizigers met 3% is gedaald. Het marktaandeel van de individuele toeristen steeg hierdoor van 37% tot 40%. Daarentegen nam het aantal toergroepen af, terwijl het aantal conferentiegasten licht steeg (Travelerspoint, 2013, Remco_Hotel, 2013). - hostels worden de laatste jaren duidelijk groter. Daarnaast focussen de eigenaren van de hostels zich in toenemende mate op de hoofdactiviteiten, waarbij het vastgoed aan een belegger wordt verkocht (HorwathHTL, 2012).

Immmigrantenhotel Dit type hotel komt zeer overeen met dat van het hostel. Echter is hier alles minimaal gedaan. Bovendien bevat het gebouw geen faciliteiten en is de begane grond tevens omgebouwd tot eenheden.

Afbeelding 31 Polenhotel (Deltalloyd, 2013)

Doelgroep Ontwikkelingen vastgoed

- immigratiearbeiders - uitzendbureaus met veel Oost-Europese werknemers ontwikkelen in hoog tempo grootschalige 'Polenhotels', vaak buiten de bebouwde kom, voor het groeiende aantal werknemers uit de nieuwe Europese lidstaten (Rutting, 2011).

Toeristen hotel De eenheden blijven hierbij één op één gelijk. De badkamer wordt iets vergroot, omdat de natte cel een bad moet bevatten. Daarnaast wordt het interieur en de entrée kwalitatief sterk verbeterd. Tevens worden de benodigde hotel faciliteiten toegevoegd in de plint van het hotel.

37


Afbeelding 32 interieur en entrée toeristen hotel (Rutting, 2011)



- toeristen - het aantal individuele toeristische reizigers steeg met 10% in 2011, terwijl het aantal zakelijke reizigers met 3% is gedaald. Het marktaandeel van de individuele toeristen steeg hierdoor van 37% tot 40%. Daarentegen nam het aantal toergroepen af, terwijl het aantal conferentiegasten licht steeg (HotelSpecials, 2013). - hotels worden de laatste jaren duidelijk groter. Met name het luxe segment is groeiend, door de toename in het besteedbare inkomen, waardoor de vraag naar luxe en comfort toeneemt. Daarnaast focussen eigenaren van hotels zich in toenemende mate op de hoofdactiviteiten, waarbij het vastgoed aan een belegger wordt verkocht (HorwathHTL, 2012).

2.6.3 Locatie sub parameters Aan de hierboven beschreven alternatieve herbestemmingsfuncties voor het verzorgingshuis zijn specifieke locatie eigenschappen verbonden. Deze locatie eigenschappen zijn in deze paragraaf per sub parameter inzichtelijk gemaakt om hiermee uiteindelijk in het model een afweging te kunnen maken tussen de verschillende herbestemmingsfuncties. Herbestemming tot zorg Objecten die inspelen op de zorg zijn veelal in een stedelijke omgeving of in het centrum van een dorp gelegen, vanwege de vele voorzieningen en de goede bereikbaarheid. Naarmate men oudere wordt neemt de mobiliteit vaak af. De nabijheid van openbaar groen is daarom een zwaarwegende woonwens. Het aanwezige voorzieningenniveau speelt een grote rol bij de keuze van ouderen voor een nieuwe woning. Met name de nabijheid van voorzieningen voor dagelijkse boodschappen is een must. Essentieel voor de doelgroep zorgbehoevende is de aanwezigheid (op loopafstand) van een voorziening voor dagelijkse boodschappen. Voorkeur hierbij heeft een winkelvoorziening, een SRV of boodschappendienst kan hierin een alternatief bieden. De lichte zorgbehoevende hebben tevens behoefte aan buurt-ontmoetingsplaatsen, medische basisvoorzieningen (een huisarts en een wijkcentrum) culturele voorzieningen (bibliotheek, theater, kerk, muziekcentrum) en een sportaccommodatie (fitnessclub tot zwembad/ sportpark). Mobiliteit is één van de kernwoorden behorend bij de doelgroep. De aanwezigheid van goed openbaar vervoer levert een belangrijke bijdrage in het dagelijks functioneren van de meeste bewoners van een verzorgingshuis (Deltalloyd, 2013). Autogebruik en -bezit onder ouderen is vaak groter dan gedacht wordt. Ouderen behouden het liefst zolang mogelijk hun zelfstandigheid. Voor de ouderen die minder mobiel zijn is het noodzakelijk dat bezoek eenvoudig bij hen langs kan komen. Hierbij zijn de locatie-eigenschappen voor de bereikbaarheid een geringe afstand tot afstand tot het hoofdwegennet, hierbij moeten er geen obstakels en belemmeringen op de weg zijn en goede doorstroom van het verkeer. De afstand tot het parkeren moet minder dan 100 meter bedragen. Senioren hebben veiligheid als locatie-eis, onder deze veiligheid wordt sociale en verkeersveiligheid verstaan. Goede straatverlichting komt ten goede van de oriëntatie en onveiligheidsgevoelens. Tevens dient een veilige routing naar het object aandacht te krijgen. (Hummel, 2008). Tabel 11 geeft de hierboven beschreven eigenschappen in een overzicht weer. sub parameters

locatie eigenschappen lichte zorg (extramuraal) type omgeving stedelijk voorzieningen in buurt groen in nabije omgeving winkels voor dagelijkse boodschappen <800m buurt-ontmoetingsplaatsen <500m medische basisvoorzieningen (huisarts) <800m culturele voorzieningen bibliotheek, theater, kerk, muziekcentrum e.d. < 800m sportacc. (fitnessclub tot zwembad/ sportpark) <800m bereikbaarheid ov afstand tot ov punt <300m bereikbaarheid auto afstand tot het hoofdwegennet <15min geen obstakels/ belemmeringen en goede doorstroom afstand tot parkeren <100m veiligheid veilige woonomgeving (sociaal en verkeersveilig) Tabel 11 locatie met sub parameters en locatie eigenschappen zorg (Hummel, 2008)

zware zorg (woongroepen) stedelijk of landelijk groen in nabije omgeving winkels voor dagelijkse boodschappen <300m

afstand tot ov punt <300m afstand tot het hoofdwegennet <15min geen obstakels/ belemmeringen en goede doorstroom afstand tot parkeren <100m veilige woonomgeving (sociaal en verkeersveilig)

38

H2 Theoretisch kader Herbestemming tot wonen Men kiest qua woonomgeving eerder op basis van een totaalindruk (bijvoorbeeld een stedelijke omgeving met veel voorzieningen of juist een rustig, sub-urbaan woonmilieu met veel groen) dan op de expliciete aanwezigheid van specifieke voorzieningen. Niettemin blijken de nabijheid van winkels voor de dagelijkse boodschappen en groen hoog te scoren. Tevens vallen de nabije aanwezigheid van horeca (snackbar tot café/restaurant), medische basisvoorzieningen (een huisarts en een wijkcentrum), culturele voorzieningen (bibliotheek, theater, kerk, muziekcentrum) en een sportaccommodatie (fitnessclub tot zwembad/ sportpark) onder de locatie eigenschappen. Jonge niet daadkrachtige alleenstaande willen graag in een omgeving wonen die rijk is aan voorzieningen. Senioren met een laag inkomen hebben voornamelijk de eis dat ze graag dagelijkse voorzieningen in de buurt willen hebben. Mensen letten voornamelijk op de afstand tot openbaarvervoersvoorzieningen. De afstanden tot een tram-, bus- of metrohalte en een spoorwegstation zijn dan ook relevante variabelen voor het aanbod profiel. Hoewel een hoge frequentie en lange ‘openingstijden’ van het openbaar vervoer eveneens bij dragen tot tevredenheid met de woonsituatie, spelen deze aspecten niet of nauwelijks een rol in het afwegingsproces van woningzoekenden. Senioren willen graag dichter bij het openbaar vervoerspunt wonen, vanwege de loopafstand. Bij studenten is het belangrijk dat er een universiteit of hogeschool binnen vijf kilometer is. Studenten hebben veelal geen auto, waardoor de bereikbaarheid per auto een zeer kleine invloed heeft op de locatie eigenschappen. Voor het semi-zelfstandig wonen en de senioren woningen zijn er wel locatie eigenschappen aan de bereikbaarheid per auto verbonden. Hierbij moeten er geen obstakels en belemmeringen op de weg zijn en goede doorstroom van het verkeer. De afstand tot het parkeren moet minder dan 250 meter bedragen en er moet minimaal één parkeerplek per 100 vierkante meter BVO zijn. Senioren hebben tevens veiligheid als locatie-eis, onder deze veiligheid wordt sociale en verkeersveiligheid verstaan (Hummel, 2008). Goede straatverlichting komt ten goede van de oriëntatie en onveiligheidsgevoelens. Tevens dient een veilige routing naar het object aandacht te krijgen (Geraedts and Van der Voordt, 2007). sub parameters

type omgeving voorzieningen

bereikbaarheid ov bereikbaarheid auto

locatie eigenschappen studenten (groepswonen) jonge, niet daadkrachtige alleenstaande stad met universiteit rijk aan voorzieningen: - winkels dagelijkse boodschappen <1km - horeca (snackbar tot café/restaurant) <500m - medische basisvoorzieningen (huisarts/wijkcentrum) <5km culturele voorzieningen - sportacc.(fitnessclub tot zwembad/ sportpark) <2km - onderwijsacc. (universiteit) <2km <1km

semi-zelfstandig wonen jonge, niet daadkrachtige alleenstaande stedelijke omgeving rijk aan voorzieningen: - winkels dagelijkse boodschappen <1km - buurt-ontmoetingsplaatsen (plein, park) < 500m - horeca (snackbar tot café/restaurant) <500m - medische basisvoorzieningen (huisarts/wijkcentrum) <5km culturele voorzieningen - sportacc.(fitnessclub tot zwembad/ sportpark) <2km <1km geen obstakels/ belemmeringen en goede doorstroom afstand tot parkeren <250m min. 1 parkeerplek per 100m2

veiligheid

seniorenwoningen laag inkomen voorkeur stedelijk of sub urbaan woonmilieu (ruimte, groen) winkels dagelijkse voorzieningen: - winkels dagelijkse boodschappen <1km - buurt-ontmoetingsplaatsen (plein, park) < 500m - horeca (snackbar tot café/restaurant) <500m - medische basisvoorzieningen (huisarts/wijkcentrum) <5km culturele voorzieningen - sportacc.(fitnessclub tot zwembad/ sportpark) <2km <500m geen obstakels/ belemmeringen en goede doorstroom afstand tot parkeren <250m min. 1 parkeerplek per 100m2 veilige omgeving (sociale veiligheid)

Tabel 12 locatie met sub parameters en locatie eigenschappen wonen (Hummel, 2008)

Herbestemmen tot Zorghotel De zorghotels die als focus gebied het ziekenhuis hebben zijn veelal in een stedelijke omgeving gelegen, in de directe omgeving van het ziekenhuis (Runia, 2008). Van de voorzieningen in de omgeving wordt weinig gebruik gemaakt, deze maken dus geen deel uit van de locatie eigenschappen. Overige locatie eigenschappen zijn niet in de literatuur beschreven (Geraedts and Van der Voordt, 2007, Bosveld et al., 2008). sub parameters locatie eigenschappen locatie zorghotel type omgeving stedelijk voorzieningen in buurt omgeving van het ziekenhuis voorzieningen binnen de hoteldiensten worden onderscheiden: food and beverage, frontoffice (receptie), en housekeeping. bereikbaarheid ov bereikbaarheid auto Tabel 13 locatie met sub parameters en locatie eigenschappen zorghotel

Herbestemmen tot hotel De locatie is één van de belangrijkste eigenschappen van vastgoed en speelt daarmee tevens een belangrijke rol voor een hotel. 97% van de toeristische reizigers en 93% van de zakelijke reizigers geeft namelijk aan te worden beïnvloed door de locatie van een hotel (Tensen, 2011). De kwaliteiten van de ruimtelijke eigenschappen van een hotellocatie zijn bepalend voor het omzetresultaat. Hoe beter de omgevingskwaliteiten van een hotel, hoe beter het potentiele omzetresultaat. Men dient er rekening mee te houden dat specifieke kwaliteiten van de locatie van invloed 39

H2 Theoretisch kader zijn op de waarde van de grond en daarmee op de marktwaarde van het hotel. De stedenbouwkundige uitstraling en de nabijheid van de gewenste doelgroep is belangrijk voor het hotel. Daarnaast is de aanwezigheid van belangrijke voorzieningen voor de doelgroep van invloed op het succes van een hotel. Recreatieve activiteiten zijn belangrijk voor een gast tijdens zijn of haar verblijf. De diversiteit aan vrijetijdsbesteding zijn van invloed op de keuze van een toerist voor een bepaalde bestemming (Deloitte, 2006 in: Tensen, 2011). Rushmore (in: Tensen, 2011) categoriseert hotels aan de hand van locatiekenmerken: luchthaven, snelweg, centrum, buitenwijk, congres, vakantiepark en gemengde bestemming. In een publicatie van NBTC (2002 in: Tensen, 2011) staat een overzicht van activiteiten die zakelijke en toeristische bezoekers graag ondernemen. 50% van de ondervraagden geeft aan dat men tijdens een vakantie of zakelijke reis graag winkelt. Het toeristme is verantwoordelijk voor 18% van alle bestedingen in retail (NBTC, 2010). Aannemelijk is dat de nabijheid van winkels en bereikbaarheid daarvan een belangrijk aandachtpunt is voor de hotelgast. Daarom kan de nabijheid van winkels een goede eigenschap zijn voor een goede locatie van een hotel (Tourpress, 2010 in: Tensen, 2011). Bereikbaarheid is tevens een belangrijk aspect voor de kwaliteit van een hotel. Een hotel dient bij de locatiekeuze rekening te houden met de afstand tot de luchthaven, de bereikbaarheid met de auto (afstand tot de snelweg) en de toegankelijkheid met openbaar vervoer en routing naar hotel (Tensen, 2011) Hotels die hun gasten parkeerfaciliteiten kunnen bieden kunnen daarmee inspelen op de zakelijke reiziger die gebruik maakt van de auto om naar Nederland te komen (40% van de zakelijke toeristen). Het zijn vooral de hotels in het luxe segment in het centrum die een parkeerfaciliteit aanbieden. Een hotel moeten daarbij overwegen of de opbrengsten opwegen tegen de investering (DTZ in:Tensen, 2011). sub parameters locatie type omgeving voorzieningen

locatie eigenschappen hostel stedelijk centrum business centrum congrescentrum winkels/attracties luchthaven bereikbaarheid ov goed bereikbaarheid auto goed Tabel 14 locatie met sub parameters en locatie eigenschappen hotel

toeristen hotel stedelijk centrum business centrum congrescentrum winkels/attracties luchthaven goed goed

2.6.4 Gebouw sub parameters Aan de hierboven beschreven alternatieve herbestemmingsfuncties voor het verzorgingshuis zijn specifieke gebouw eigenschappen verbonden. Deze gebouw eigenschappen zijn in deze paragraaf per sub parameter inzichtelijk gemaakt om hiermee uiteindelijk in het model een afweging te kunnen maken tussen de verschillende herbestemmingsfuncties. Herbestemmen tot zorg Er zit een aannemelijk verschil tussen de oppervlakte van een eenheid voor ouderen met lichte zorg en ouderen met zware zorg. In de tijd van het bouwcollege werden er wettelijke minimum eisen gesteld aan de oppervlakte van de eenheden. De grootte van de eenheid is daardoor afhankelijk van de tijd waarin het verzorgingshuis is gebouwd en de toen geldende eisen. Ouderen hebben extra aanvullende eisen aan de woning, doordat deze doelgroep fysiek beperkt is. In de zitslaapkamers, huiskamers en sanitaire ruimten is het gebruik van een rolstoel en tilapparatuur mogelijk (cbz, 2003b). Toegankelijkheid van het gebouw moet kunnen worden gegarandeerd. Ouderen hebben als eis dat de gelijkvloers willen wonen, doordat de verplaatsing per trap lastiger is vanwege de fysieke toestand. Daarnaast moet de ruimte drempelvrij zijn vanwege rolstoel gebruik en moet de woning aanpasbaar zijn in verband met functie stoornissen. Tevens moet er een intercom verbinding aanwezig zijn voor het geval van ongelukken. Toegankelijkheid speelt een cruciale rol in het dagelijkse leven van ouderen. De algehele toegankelijke van het pand bepaalt uiteindelijk het dagelijkse gebruiksgemak voor de bewoners. Hoofdtrappenhuis en liften dienen dan ook goed bereikbaar te zijn en hun afmetingen dienen gebruiksgemak te bevorderen. Rollators, rolstoelen en scootmobiels hebben het traditionele looprek vrijwel geheel verdrongen. De nieuwe elektrische vervoermiddelen vragen uiteraard wel ruimte. Ruimte tijdens het gebruik (bredere gangen), maar ook na het gebruik (plek om te stallen en een oplaadruimte). Indien deze niet voorhanden zijn bestaat de kans dat de vervoermiddelen gestald worden in de collectieve verkeersruimten (cbz, 2007). De begane grond van een woon-zorgcomplex is gewoonlijk de plaats voor de collectieve voorzieningen en de plaats voor sociale contacten. Goede en voldoende centraal gelegen sanitaire voorzieningen zijn hier dan ook noodzakelijk. Veelal is de begane grond in gebruik als operationele ruimte en zorg ondersteunende ruimte, in het nieuwe bekostigingssysteem zijn deze ruimtes echter lastiger exploitabel te maken dan in het verleden. De operationele ruimte worden voor het zorgpersoneel gebruikt. Toegankelijkheid begint bij de entrée van het gebouw. Niet alleen dient deze drempelvrij en voorzien te zijn van verhard toegangspad, ook herkenbaarheid van de entrée verdient de aandacht (cbz, 2003b, Hummel, 2008). Daarnaast zijn er aanzienlijke eisen aan de installaties verbonden De aanwezigheid van een brandweerlift, brandmeldinstallatie en brandblusmiddelen zijn noodzakelijk. De aanwezigheid van een sprinklerinstallatie, die hergebruikt kan worden bij transformatie, kan er aan bijdragen dat eisen aangaande brandwerendheid verlaagt worden en specifieke ontwerpoplossingen mogelijk worden. De 3 2 ventilatiecapaciteit van de installaties zijn over het algemeen 0,7 dm /s/m voor woongebouwen. Bij een woon40

H2 Theoretisch kader zorgcomplex heeft echter iedere woning ruimten met verschillende benodigde ventilatiecapaciteiten. Globaal kan gesteld worden dat verwarmingsinstallaties ouder dan tien jaar niet herbruikbaar zijn bij transformatie. De aanwezigheid van een koelinstallatie biedt grote voordelen op het gebied van wooncomfort. Ouderen zijn daarbij erg gevoelig voor hitte (Hummel, 2008). Verzorgingshuis 2.0 (individueel verblijf) De lichte zorgbehoevende ouderen willen veelal in een zelfstandige eenheid wonen. Lichte zorgbehoevende ouderen hebben veelal de vraag naar een klein appartement, met minimaal een woon- en slaapkamer. Bij individueel verblijf gaat het om een zelfstandig appartement, in principe bedoeld voor één persoon of eventueel voor twee personen, die gezamenlijk een huishouding voeren (bijvoorbeeld echtparen of samenwonenden). Een appartement bestaat uit ten minste een woonkamer, een slaapkamer (of een gecombineerde zit-slaapkamer), een kitchenette of keuken, een eigen sanitaire ruimte met douche, wastafel en toilet en een eigen voordeur. Vaak is ook een berging aanwezig (cbz, 2003b). Woongroepen zorg (VV, GZ) Binnen de zwaardere zorg (VV, GZ) is er een verschuiving aan het plaatsvinden van verpleging op afdelingen naar groepswonen (DTZ in:Tensen, 2011). Ouderen met een zwaardere zorgbehoefte kunnen voldoen met een (woon)slaapkamer (cbz, 2003b). Kleinschalig groepsverblijf is op te vatten als een woning die bestemd is voor een zelfstandig functionerende eenheid van drie tot zes cliënten, die gezamenlijk een huishouding voeren. In een groepswoning worden de omstandigheden en de gang van zaken van een gewoon huishouden zo veel mogelijk benaderd. Er is meestal één personeelslid aanwezig, dat naast zorg ook huishoudelijke taken zoals koken en wassen verricht. De cliënten worden hier vaak bij betrokken. De meest voorkomende groepsgrootte van zes personen heeft vooral een praktische achtergrond. Uitgaande van één of twee begeleiders is bij een groepsgrootte van zes personen nog sprake van een omvang van een normaal huishouden. Iedere cliënt beschikt over een eigen zit-slaapkamer. Het sanitair kan individueel of gezamenlijk zijn. Verder zijn in een groepswoning doorgaans een gemeenschappelijke huiskamer met een keuken aanwezig en soms een rookruimte. Er wordt meestal een volwaardige keuken gerealiseerd. De nuttige oppervlakte daarvan is daardoor in vergelijking met de nuttige oppervlakte van keukens of pantry’s in de andere verblijfsconcepten vrij groot. Voor de doelgroep ouderen met zware zorg moet het gebruik van tilapparatuur mogelijk zijn en moet de lift geschikt zijn voor bedden transport. Voor cliënten met mobiliteitsproblemen wordt het verblijfsareaal vrijwel altijd in één bouwlaag gebouwd (zowel bungalows als in meerlaagse bouw). Een woning waarin beneden wordt gewoond en boven wordt geslapen komt zelden voor. De uitdaging ligt erin om bij groepswoningen voor een niet-mobiele doelgroep zo veel mogelijk het gewone wonen te benaderen (cbz, 2003b). sub parameters gebouw type eenheid aanwezige ruimte aanwezige sanitair oppervlak eenheid opp. sanitair aanvullende eisen eenheid

interieur ontsluiting

gemeenschappelijke ruimte/faciliteiten

gebouw eigenschappen verzorgingshuis 2.0 zelfstandige eenheid woonkamer, slaapkamer, keuken eigen 2 45 m 2 5m gelijkvloers wonen min. 1 slaapkamer, woonkamer, toilet, badkamer en keuken minimaal 2-kamer woning directe relatie tussen keuken, woon-, slaap-, en badkamer goede geluidsisolatie drempelvrij (max. 2cm) woning aanpasbaar intercomverbinding trap geschikt voor gebruik van brancard rolstoeltoegankelijk (vrije draaicirkels in entrée, toilet, badkamer en keuken) brede gangen (algemene verkeersruimte) deuren voorzien van automatische deuropeners verkeersruimte ≥ 1200mm gemeenschappelijke recreatieruimte logeerruimte (buiten eigen woning) voor gasten toilet privé buitenruimte; bij voorkeur loggia (> 1,5m x 2,5m)

operationele ruimte benodigd entrée brandveiligheid hoge eisen ventilatie natuurlijk of gebalanceerd airconditioning extra comfort Tabel 15 gebouw met sub parameters en gebouw eigenschappen zorg (Hummel, 2008)

woongroepen zorg (VV, GZ) woongroep (slaap)woonkamer eigen of gedeeld 2 2 15 m exl. sanitair,8m p.p. gemeenschappelijke ruimte 2 5m rolstoel en tilapparatuur mogelijk. min. 1 douche en 1 toilet per vier cliënten

trap geschikt voor gebruik van brancard lift geschikt voor bedden verkeersruimte en lift geschikt voor beddentransport verkeersruimte ≥1800mm behandelruimte fysiotherapie/ ergotherapie ruimte zorgcoördinator personeelsruimten met slaap- en wasruimte ruimte voor tijdelijke opvang bereikbare berging geschikt voor stalling en opladen 2 scootmobiel 1 per 20 bewoners á 10m toilet benodigd hoge eisen natuurlijk of gebalanceerd extra verbeterd comfort

41

H2 Theoretisch kader Herbestemming tot wonen Woningtype, ontsluiting en woninggrootte (vooral de grootte van de woonkamer en het aantal kamers) zijn voor veel woningzoekenden van doorslaggevend belang in de afweging een bepaalde woning wel of niet te huren of te kopen. De kosten, de verhouding tussen prijs en kwaliteit, huur versus koop en representativiteit van de omgeving zijn eveneens belangrijke factoren. De indeling van de woning, uitrustingsniveau, milieuaspecten en algemene voorwaarden lijken op de tweede plaats te komen. Woonvoorkeuren ten aanzien van deze variabelen en prioriteiten die mensen stellen verschillen per doelgroep en zijn onder meer afhankelijk van leeftijd, draagkracht en levensfase (cbz, 2007, cbz, 2003b, Hummel, 2008). Groepswoningen Het groepswonen voor jonge niet daadkrachtige alleenstaanden bestaat uit eenheden van drie tot zeven bewoners. De groepswoningen bestaan uit een zit- en slaapkamer van 22 vierkante meter. Daarnaast is er gedeeld sanitair, waarbij ongeveer één douche/toilet per vier eenheden aanwezig is. Daarnaast is er een gemeenschappelijke eetkeuken, gemeenschappelijke buitenruimte van anderhalve vierkante meter per eenheid. Verder zijn er een gemeenschappelijke fietsen berging en wasruimte. Het totaal aantal vierkante meter per woongroep is 50 vierkante meter met een gebruiksoppervlak van 35 vierkante meter. Bij de groepswoningen wordt een groot deel van de gemeenschappelijke ruimte gedeeld, hieronder vallen een woonkamer, keuken, badkamer, buitenruimte, fietsenberging en wasruimte. Semi-zelfstandige eenheden De groepswoningen en de semi-zelfstandige eenheden bestaan uit een zit- en slaapkamer van 22 vierkante meter. Het sanitair en de keuken zijn voor maximaal twee personen. Bij de semi-zelfstandige eenheden wordt een beperkt aantal eenheden gedeeld, hierbij zijn alleen de buitenruimte, fietsenberging en wasruimte eventueel de een woonkamer gemeenschappelijk. 55+ woningen De doelgroep 55+ woningen heeft als eis dat de eenheid zelfstandig moet zijn. Deze doelgroep wil bij voorkeur geen woning op de begane grond. De aanwezigheid van een lift is gewenst. De kamers moeten uit tenminste een drie kamer appartement bestaan, met een woonkamer tussen de 25 en 30 vierkante meter. Daarnaast heeft deze doelgroep tevens bij voorkeur een directe relatie tussen de woon-, slaap- en badkamer en een woning waar extra aandacht aan de geluidsisolatie is besteed. De woningen moeten aanpasbaar zijn voor als de senioren meer zorgbehoevend worden. sub parameters gebouw type eenheid aanwezige ruimte aanwezige sanitair oppervlak eenheid opp. sanitair aanvullende eisen eenheid

gebouw eigenschappen studenten (groepswonen) jonge, niet daadkrachtige alleenstaande woongroep (slaap)woonkamer gemeenschappelijk sanitair, 1 douche/toilet per 4 eenheden 2 22 m -

semi-zelfstandig wonen niet daadkrachtige alleenstaande

seniorenwoningen laag inkomen

semi-zelfstandig (slaap)woonkamer, keuken sanitair per 2 personen

zelfstandige eenheid woonkamer, slaapkamer, keuken eigen sanitair

22 m

2

-

interieur ontsluiting gemeenschappelijke keuken, badkamer, buitenruimte, buitenruimte, fietsenberging, ruimte/faciliteiten fietsenberging, wasruimte wasruimte ruimte operationele ruimte entrée brandveiligheid ventilatie airconditioning Tabel 16 gebouw met sub parameters en gebouw eigenschappen wonen

2

25-30m woonkamer 2 >11,5 m slaapkamer - directe relatie woon-, slaap- en badkamer. - mogelijkheid aanpassingen i.v.m. functiestoornissen - extra aandacht geluid isolatie - niet op bg wonen - lift -

Herbestemmen tot hotel De gebouw eigenschappen van het zorghotel komen zeer sterk overeen met de gebouw eigenschappen van het hotel (Geraedts and Van der Voordt, 2007). In deze sub-paragraaf vallen deze twee opties dan ook onder het kopje ‘herbestemmen tot hotel’. Daarnaast is verondersteld dat de eigenschappen aan een immmigrantenhotel gelijk zijn aan de eigenschappen van een hostel, omdat de beschikbare literatuur betreffende het immmigrantenhotel zeer beperkt is. 42

H2 Theoretisch kader Een hotel is opgebouwd uit een aantal functies die onderverdeeld kunnen worden in drie soorten ruimten: het logiesgedeelte, de publieksruimten en dienstruimten. Afhankelijk van het type, de grootte en de dienstverlening van het hotel zal de procentuele verdeling van deze ruimten ten opzichte van elkaar verschillen. De kamers en het logiesgedeelte vormen binnen een hotel de meest belangrijke ruimtes voor een gast. Tot de publieksruimten behoren restaurant, zalen, bar en voorzieningen voor gasten (bijvoorbeeld zwembad, fitnessruimte, etc.) De aanwezige faciliteiten van het hotel kunnen een kwalitatieve meerwaarde hebben voor hotelgasten met een hogere bezettingsgraad en hogere kamerprijs tot gevolg. Dergelijke faciliteiten brengen echter extra kosten met zich mee. De meeropbrengsten moeten daarom opwegen tegen de additionele kosten (Runia, 2008, Indora_Managementadvies, 2008, Bolscher, 2006). De mate van kwaliteit van een hotel staat vaak direct in relatie met het type hotel. In de internationale hotellerie is geen eenduidig classificatiesysteem (Tensen, 2011). In de literatuur zijn verschillende classificatiesystemen beschreven die worden toegepast om hotels te vergelijken. Huizinga (Jansen, 2008 in: Tensen, 2011) heeft eerder opgemerkt dat het classificeren zich voornamelijk toespitst op het service niveau van een hotel en niet op de vastgoedkenmerken. Hotelclassificaties verschillen per land omdat het luxe niveau vanuit cultureel oogpunt anders wordt ervaren. Een hotel bestaat uit een bundeling van producteigenschappen, waaronder vastgoedkenmerken, om een uniek product aan de gast aan te bieden. Het type hotel is mede bepalend voor de vastgoedkenmerken van het hotel. Naast de logiesverstrekking vinden er binnen een hotel meerdere activiteiten plaats ten gunste van de gasten, (zakelijke en toeristische gasten hebben andere wensen met betrekking tot hun verblijf). De belevingswaarde speelt een belangrijke factor voor hotels. Hierbij speelt aan de ene kant de informatie een belangrijke factor, hieronder worden de gastenervaring, informatievoorziening en hotel gebonden informatieservice verstaan. Aan de andere kant speelt de presentatie een belangrijke rol, hieronder wordt de inrichting van de hotelkamers, restaurant en overige ruimtes verstaan (Kenniscentrum_Horeca, 2013). Deze presentatieaspecten spelen hierbij een belangrijke rol voor de bij de gebouw eigenschappen. afmeting kamer luchtbehandeling toilet gemeenschappelijk privé badkamer gemeenschappelijk privé trappen food & beverage

1 ster -

2 ster -

3 ster 2 90% 17 m -

4 ster 2 90% 22 m -

5 ster 2 90% 26 m alle kamers airco

1 per 10 kamers

1 per 10 kamers 50%

100%

1000%

100%

1 per 10 kamers 50% -

100% max. 2 ontbijt

1000% max. 1 ontbijt, bar

100% 95% zonder ontbijt, bar, restaurant 2 min. 50 m

1 per 10 kamers -

suites Tabel 17 Classificatie minimale voorzieningen per segment (Tensen, 2011)

Hotelkamers in het zorghotel en het toeristen hotel bestaan uit zelfstandige eenheden. De eenheden in het hostel zijn veelal gedeeld. De oppervlakte van een hotel kamer is rond de 15 vierkante meter, dit is echter afhankelijk van het aantal sterren. Het sanitair in het hostel is gedeeld. Het sanitair bestaat daarbij uit een douche, toilet en wastafel. Afhankelijk van het aantal sterren is er een bad aanwezig. De entrée van het hotel speelt een belangrijke rol in de uitstraling van het hotel. Dit speelt in belangrijkere mate een rol bij een toenemende kwaliteit (aantal sterren) (2002 in: Tensen, 2011). De aanwezigheid van een lift is afhankelijk van het de hotel NHC (aantal sterren), zie Tabel 17. Door het aanbieden van de juiste faciliteiten tegen de juiste prijs kan een hotel zich onderscheiden van andere hotels. Het gaat hier specifiek over de vastgoed gerelateerde faciliteiten die ondergebracht kunnen worden in het hotel. Het aanbieden van dergelijke faciliteiten brengt vaak hoge ontwikkelings- en onderhoudskosten met zich mee. Het is belangrijk om een juiste afweging te maken en te beoordelen in welke mate de faciliteiten bijdragen aan de omzet. Hotel faciliteiten zijn te onderscheiden in: Food & Beverage, meeting & business en Health & Wellness. In ieder hotel zijn dienstenruimte, zoals een kleedkamer, werkplaats, linnenruimte et cetera aanwezig. De ventilatie en airconditioning eisen zijn afhankelijk van de luxe van een hotel, per NHC (aantal sterren) is bepaald wat de eisen zijn (DTZ in: Tensen, 2011). Daarnaast speelt de ontsluiting voor het zorghotel een belangrijke rol in verband met de fysieke beperking van de cliënten. Hierbij moet de trap geschikt zijn voor gebruik van brancard, de gangen rolstoel vriendelijk zijn, de deuren van automatische deuropeners voorzien zijn, de liften en verkeersruimte breed genoeg zijn voor bedden transport.

43

H2 Theoretisch kader sub parameters type eenheid aanwezige ruimte aanwezige sanitair oppervlak eenheid opp. sanitair eisen eenheid interieur ontsluiting

gemeenschappelijke ruimte/faciliteiten

ruimte operationele ruimteentrée brandveiligheid ventilatie

gebouw eigenschappen zorghotel zelfstandig (slaap) woonkamer eigen badkamer (douche, bad, toilet, wastafel) 2 15m kwaliteit interieur hoogwaardig -trap geschikt voor gebruik van brancard - rolstoeltoegankelijk (vrije draaicirkels in entrée, toilet, badkamer en keuken) - brede gangen (algemene verkeersruimte) - deuren voorzien van automatische deuropeners - verkeersruimte ≥ 1800mm - lift geschikt voor bedden - verkeersruimte en lift geschikt voor beddentransport ontvangst balie met wachtruimte, restaurant keuken fitnesscenter zwembad gemeenschappelijke toiletten food & beverage meeting & business health & wellness dienstenruimte (kleedkamer, werkplaats, linnenruimte etc.) hoog gebalanceerde ventilatie

hostel/ immmigrantenhotel gedeeld (slaap) woonkamer gedeelde badkamer (douche, toilet, wastafel) 2 15m traditionele materialen

toeristen hotel zelfstandig (slaap) woonkamer eigen badkamer (douche/bad, toilet, wastafel) 2 15m kwaliteit interieur hoogwaardig

ontvangst balie met wachtruimte, gemeenschappelijke toiletten food & beverage meeting & business health & wellness

ontvangst balie met wachtruimte, uitgebreide eetgelegenheid met keuken, fitnesscenter, zwembad, gemeenschappelijke toiletten food & beverage meeting & business health & wellness

dienstenruimte (kleedkamer, werkplaats, linnenruimte etc.) sobere entrée

dienstenruimte (kleedkamer, werkplaats, linnenruimte etc.) ruime entrée

natuurlijke ventilatie

gebalanceerde ventilatie met airconditioning

airconditioning airconditioning geen eis Tabel 18 gebouw met sub parameters en gebouw eigenschappen wonen

44


2.7 Resultaten literatuurstudie De haalbaarheid van de herbestemming van verzorgingshuizen is door middel van kansen en obstakels gedefinieerd. Deze kansen en obstakels zijn in Tabel 19 overzichtelijk weergeven, de tabel wordt eerst nader toegelicht. Kansen • De aanwezigheid van een enthousiaste ontwikkelaar vergroot de haalbaarheid van de herbestemming. • Herbestemming is veelal sneller en goedkoper dan sloop en nieuwbouw. • Bij een herbestemming wordt ingespeeld op een maatschappelijke behoefte. 36 • De verzorgingshuizen zijn veelal nog niet aan het einde van de bouwtechnische levensduur . • De verzorgingshuizen hebben een woonfunctie, waardoor de herbestemming veelal met eenvoudige ingrepen kan worden gedaan. • Wanneer de zorginstelling het object verkoopt voor herbestemming komt het geld vrij dat in het vastgoed zit. • Het is voor een investeerder interessant om het object aan te kopen, daardat het veelal relatief goedkoop verworven kan worden. Obstakels • De organisatie van het bouwproces is lastig door een veelheid aan partijen en aspecten en ingewikkelde weten regelgeving. De impact van al deze factoren is vooraf niet altijd goed in te schatten. • Eigenaren zijn bang voor gezichtsverlies en zien op tegen mogelijke financieel-economische en juridische obstakels, waaronder de wijziging van het bestemmingsplan. 37 • De verzorgingshuizen zijn veelal aan het einde van hun functionele levensduur . • De verzorgingshuizen zijn specifiek voor de zorgfunctie ontworpen. • De woonoppervlakte en het sanitair is veelal klein. • De objecten zijn veelal niet flexibel gebouwd, hierdoor zijn de objecten lastig aanpasbaar. • Het aanbrengen van installaties in bestaande bouw is complexer en duurder dan in nieuwbouw. • Op veel van de verzorgingshuizen zit momenteel een te hoge boekwaarde, waardoor er op de boekwaarde moet worden afgeschreven (impairement). • Voor veel zorginstellingen is het lastig om vreemd vermogen aan te trekken. obstakels kansen kansen vs. risico's algemeen aanwezigheid enthousiaste ontwikkelaar sneller dan nieuwbouw duurzamer dan nieuwbouw

afwezigheid enthousiaste ontwikkelaar veelheid aan partijen ingewikkelde weten regelgeving bang voor gezichtsverlies juridische obstakels (wijziging bestemmingsplan)

markt vraag gestuurd (maatschappelijke behoefte) locatie weerstand bij herbestemming gebouw bouwkundige levensduur eenvoudige ingrepen object heeft woonfunctie

financieel cash bij verkoop herbestemmen goedkoper goedkoop te verwerven aantrekken eigen vermogen (investeerder)

aanbod gericht

functionele levensduur herbestemming technisch complex specifiek zorg ontwerp weinig ontwerpdifferentiatie niet flexibel gebouwd draagstructuur zijn dragende wanden kleine wooneenheden klein sanitair afhankelijk stramienmaten, constructie etc. installaties duurder dan bij nieuwbouw impairement (afschrijven boekwaarde) financieel-economische obstakels boekwaarde drukt op verwervingskosten financieringsrisico (vreemd vermogen aantrekken) leegstandsrisico omzet risico (prijs als het productievolume)

Tabel 19 conclusie literatuurstudie kansen en risico’s herbestemmen 36

De periode voordat het technisch onmogelijk is geworden het gebouw of bouwdeel nog aan de actuele prestatie eisen van de gebruiker te laten voldoen (Wamelink, 2007). De periode waarin een gebouw of een onderdeel daarvan in alle opzichte voldoet aan de door de gebruiker en/of eigenaar gestelde functionele eisen. De functionele levensduur is afhankelijk van de veranderende behoeften van de gebruiker(s) en de mate waarin het gebouw of onderdelen daarvan aan die veranderende behoeften kan c.q. kunnen voldoen (Wamelink, 2007).

37

45


2.8 Model 1.0 2.8.1 Herbestemmingsmeter verzorgingshuizen Aan de hand van de in de literatuur vastgestelde parameters, sub parameters en functie eigenschappen is de eerste blauwdruk van het model gemaakt. De parameters worden in de verschillende tabbladen getest. Door in het model aan te geven welke sub parameters aanwezig zijn, kan het model toetsen of deze aansluiten bij de functie eigenschappen van de alternatieve herbestemmingsfuncties. Hierbij wordt in het zelfde tabblad als de input, de output gegenereerd (haalbaarheid per alternatieve herbestemmingsfunctie). Voor een uitgebreidere omschrijving van de werking van het model, zie 5.2 Werking model. In Afbeelding 33 word de werking van het model schematisch weergegeven. De verschillende ‘lagen’ worden onder de afbeelding toegelicht.

Afbeelding 33 schematische werking model

Parameters • markt; • locatie; • gebouw; • financieel. Sub parameters Onder deze vier parameters vallen de sub parameters. Deze sub parameters vormen de input gegevens van het model en bepalen gezamenlijk de input voor de haalbaarheid van de (hoofd) parameter. Eigenschappen De haalbaarheid van de sub parameter wordt per alternatieve herbestemmingsfuncties bepaald. Dit wordt gedaan door de sub parameter per alternatieve herbestemmingsfunctie te testen aan de specifieke functie eigenschappen. Door middel van literatuuronderzoek zijn deze functie eigenschappen voor de locatie en het gebouw per alternatieve herbestemmingsfunctie bepaald. Deze functie-eigenschappen zijn in de onderstaande tabellen per sub parameter en per alternatieve herbestemmingsfunctie weergeven.

46

om de verschillende functies te kunnen vergelijken, zijn de functies in de onderstaande tabel naast elkaar gezet. wanneer een bepaalde weging ervan in de cel van de desbetreffende functie weergegeven. locatie

voorzieningen in buurt

bereikbaarheid ov bereikbaarheid auto

type omgeving

H2 Theoretisch kader groen <1km winkels voor dagelijkse boodschappen <1km buurt-ontmoetingsplaatsen <500m horeca (snackbar tot café/restaurant) medische basisvoorzieningen (huisarts/wijkcentrum) <5km culturele voorzieningen bibliotheek, theater, kerk, muziekcentrum e.d. < 800m sportacc. (fitnessclub tot zwembad/ sportpark) <2km winkelcentrum business centrum congrescentrum centrum ziekenhuis privé kliniek thuiszorginstelling dagbehandeling centra (polikliniek) zelfstandig behandelcentra (zbc) revalidatie- en behandelcentrum voor revalidatie luchthaven

verzorgingshuis 2.0 <800m <500m

woongroepen zorg (vv, gv) <300m <300m

semi-zelfstandig wonen jongeren

55+ woningen

<1km

<1km

<1km

<500m

< 500m <500m

< 500m <500m

<5km

<5km

<5km

<2km

<2km

<2km

<500m <800m

zorghotel

hostel

immigratiearbeidershotel

sterren hotel

< 800m <800m

<300m

<300m

geringe afstand tot het hoofdwegennet geen obstakels/ belemmeringen en goede doorstroom afstand parkeren parkeer eis

<15min

<15min

<100m

<100m

urbaan sub-urbaan landelijk

1 1

1 1 1

veiligheid

groepswonen jongeren

<1km

<1km

1 <250m 1 per 100m2 vvo 1

1

1

<250m 1 per 100m2 vvo 1 1

1 1 1

aanw. aanw. aanw.

aanw. aanw. aanw.

aanw. <1km

aanw. <1km

1

1

1

1 1

1

Tabel 20 eigenschappen aan herbestemmingsfunctie per sub parameters locatie verzorgingshuis 2.0 type eenheid type badkamer oppervlak eenheid min opp. sanitair eisen eenheid

eigen 20-45 m2 5 m2 - gelijkvloers wonen - min. één slaapkamer, woonkamer, toilet, badkamer en keuken - minimaal 2-kamer woning - directe relatie tussen keuken, woon-, slaap-, en badkamer - goede geluidsisolatie - drempelvrij (max.2cm) - woning aanpasbaar - intercomverbinding

woongroepen zorg (vv, gv) woongroep eigen 15 m2 ex. sanitair 8m2 p.p. gemeensch 4 woonkamer 5 m2 - rolstoel en tilapparatuur mogelijk. - min. 1 douche en 1 toilet per vier cliënten

groepswonen jongeren

semi-zelfstandig wonen jongeren semi-zelfstandig eigen 22 m2

55+ woningen (laag inkomen) zelfstandige eenheid eigen 25-30m2 woonkamer >11,5 m2 slaapkamer

zorghotel

hostel


sterren hotel

woongroep gedeeld 10-22 m2

eigen

eigen 15m2

eigen

eigen met bad 22m2

2,6 m2

2,6 m2

2,6 m2 - directe relatie woon-, slaap- en badkamer. - mogelijkheid aanpassingen i.v.m. functiestoornissen - extra aandacht geluid isolatie - niet op bg wonen

2,6 m2

2,6 m2

2,6 m2

8 m2

kwaliteit interieur hoogwaardig

traditionele materialen

kwaliteit interieur hoogwaardig

toiletten, ontvangst balie met wachtruimte, uitgebreide eetgelegenheid met keuken, fitnesscenter, zwembad - food & beverage - meeting & business - health & wellness

toiletten, ontvangst balie met wachtruimte - food & beverage - meeting & business - health & wellness

toiletten, ontvangst balie met wachtruimte, uitgebreide eetgelegenheid met keuken, fitnesscenter, zwembad - food & beverage - meeting & business - health & wellness

dienstenruimte (kleedkamer, werkplaats, linnenruimte etc.) nvo = min. 40m2 of 10m2 + 1m2 p/bewoner ruime entree hoge eisen gebalanceerde ventilatie met airconditioning

dienstenruimte (kleedkamer, werkplaats, linnenruimte etc.)

dienstenruimte (kleedkamer, werkplaats, linnenruimte etc.)

sobere entree hoge eisen natuurlijke ventilatie

ruime entree hoge eisen gebalanceerde ventilatie met airconditioning

interieur ontsluiting

gemeenschappelijke ruimte

-trap geschikt voor gebruik van brancard - rolstoeltoegankelijk (vrije draaicirkels in entree, toilet, badkamer en keuken) - brede gangen (algemene verkeersruimte) - deuren voorzien van automatische deuropeners - verkeersruimte ≥ 1200mm -gemeenschappelijke recreatieruimte - logeerruimte (buiten eigen woning) voor gasten - toilet - privé buitenruimte; bij voorkeur loggia (> 1,5m x 2,5m)

-trap geschikt voor gebruik van brancard - lift geschikt voor bedden - verkeersruimte en lift geschikt voor beddentransport - verkeersruimte ≥1800mm behandelruimte fysiotherapie/ ergotherapie - ruimte zorgcoördinator - personeelsruimten met slaap- en wasruimte - ruimte voor tijdelijke opvang - bereikbare berging geschikt voor stalling en opladen scootmobiel 1 per 20 bewoners á 10m2 - toilet

keuken, badkamer, buitenruimte, fietsenberging, wasruimte

buitenruimte, fietsenberging, wasruimte

lift

ruimte operationele ruimte

ruimte zorginfra entree brandveiligheid ventilatie

nvo = min. 40m2 of 10m2 + 1m2 p/bewoner

nvo = 6,5 m2 per bewoner

hoge eisen

hoge eisen

Tabel 21 eigenschappen aan herbestemmingsfunctie per sub parameters gebouw

1

47

H3 Ex post case studies

3. Ex post case studies In dit hoofdstuk worden de onderzochte praktijkvoorbeelden van getransformeerde verzorgingshuizen in kaart gebracht. Aan de hand van de ex post case studies wordt het model aangevuld met kennis uit de praktijk.

48


3.1 Inleiding Afbeelding 34 en Tabel 22 geven een overzicht van de onderzochte ex post case studies en de ligging daarvan weer. Deze case studies betreffen in het verleden herbestemde verzorgingshuizen. In dit hoofdstuk worden deze case studies geanalyseerd aan de hand van de beschikbare documenten. De resultaten van dit hoofdstuk zijn de kansen en obstakels van de onderzochte herbestemmingsfuncties en daarnaast word aan de hand van de bevindingen model 1.0 aangevuld en aangescherpt. In 1.3 is de aanleiding tot de keuze van deze ex post case studies beschreven.

Afbeelding 34 case studies (Kenniscentrum_Horeca, 2013, Tensen, 2011) naam Case 1 De Lichtkring Case 2 Lindonk Case 3 Jacob Roggeveenhuis Case 4 De vier ambachten Case 5 HEM hotel*** Tabel 22 ex post case studies

alternatieve herbestemmingsfunctie groepswonen (VV) groepswonen (VV) semi-zelfstandig wonen, jongeren zorghotel toeristen hotel

doelgroep ouderen met zware zorgbehoefte ouderen met zware zorgbehoefte studenten kortdurige ouderen zorg toeristen

Afbeelding 35 case studies in groei en krimp gebieden (links) en vergrijzingsgebieden (rechts) (De Jong and Van Duin, 2011)

In veel van de verkennende interviews tijdens de oriëntatie fase werd aangegeven dat de voornaamste problematiek zich bij verzorgingshuizen in krimpregio’s bevind. Na aanleiding hiervan is er voor de casestudies kort nagegaan of deze in een krimp- of groeiregio en in een vergrijzende regio zijn gelegen. Dit is gedaan om na te gaan of de resultaten van de case generiek gebruikt konden worden. Hieruit bleek dat de cases zowel in groei- als in een krimpregio’s zijn gelegen. En dat de gemeentes waarin de cases zijn gelegen allen gekenmerkt worden door een lichte vergrijzing. 49


3.2 Casus 1: herbestemming tot groepswonen (VV) Naam: De Lichtkring Stad: Zwijndrecht

Afbeelding 36 oude situatie (links) nieuwe situatie met aanbouw (rechts)

3.2.1 Sub parameters en functie eigenschappen groepswonen (VV) Algemene gegevens herbestemming 2012 3 2 m verzorgingshuis/ verpleeghuis 30 zware zorg (PG) 25 lichte zorg (nieuwbouw) 2 2 grootte eenheid 20 m BG 20 m BG 2 2 25 m verdieping 25 m verdieping 2 69 m woonkamer gebruiker/ opdrachtgever Swinhove Groep Swinhove Groep Tabel 23 algemene gegevens (De Jong and Van Duin, 2011, Garssen, 2011) bouwjaar bouwlagen 2 BVO (m ) functie aantal eenheden

oorspronkelijk 1975 3 2 1826m verzorgingshuis 53

De herbestemming heeft plaatsgevonden omdat het verzorgingshuis functioneel verouderd was. Hierbij was alleen herbestemming een optie vanwege het langjarige huurcontract met de corporatie. Doordat de zorginstelling gespecialiseerd is in zorg is er alleen naar de functie zorg gekeken. Swinhove Groep heeft daarbij als visie dat ze zich willen focussen op de zware zorg. Hierdoor lag het doel bij het zoveel mogelijk zware zorg vergunningen van het zorgkantoor verkrijgen. Van het zorgkantoor is een bepaald aantal plaatsen voor zware zorg verkregen, de overige vergunningen waren voor lichte zorg (Brand, 2013). Markt en locatie De zorginstelling heeft een lange wachtlijst voor zorgbehoevende ouderen, voor zowel zware als lichte zorg. Hieruit heeft de zorginstelling geconcludeerd dat de vraag voor zorgwoningen nog aanzienlijk is. De zorgexploitatie kon echter niet financieel haalbaar gemaakt worden, doordat er eenheden verloren zijn gegaan bij het maken van de woongroepen. Om de zorgexploitatie rendabel te kunnen maken zijn er woningen waar lichte zorg verleend kan worden bijgebouwd. Hierbij is voor lichte zorg gekozen, omdat het zorgkantoor niet meer zware zorgvergunningen had verleend (Brand, 2013). Qua locatie is het object centraal gelegen, nabij het centrum van Zwijndrecht. Het object is omringt door woningbouw, kantoren en een winkelcentrum. Het verzorgingshuis is naast een groenstrook gelegen en tegenover een winkelcentrum en een cultureel centrum, waar onder andere een bibliotheek en theater zijn gevestigd. De meest dichtbijzijnde huisarts is op 300 meter gelegen. Het busstation is op 500 meter loopafstand gelegen en het NS station is op 1,5 kilometer, waardoor het object goed per openbaar vervoer bereikbaar is. Daarnaast is het object goed bereikbaar per auto, met een snelweg afrit op 1,5 kilometer afstand van het object. De ouderen met een zwaardere zorg eis maken echter geen gebruik van de voorzieningen in de omgeving (Brand, 2013). De locatie eigenschappen voor het lichte zorg gedeelte van De Lichtkring zijn in Tabel 23 per sub parameter weergeven. Deze eigenschappen worden meegenomen in het model om daarmee de werking van het model te verbeteren.

50

H3 Ex post case studies parameter voorzieningen

locatie eigenschappen (lichte zorg) - winkelcentrum - cultureel centrum - groen strook - huisarts bereikbaarheid - ov - auto Tabel 24 locatie eigenschappen lichte zorg combinatie

Gebouw Doordat het aantal eenheden van 53 naar 30 is gegaan bij de herbestemming van het oude gedeelte heeft de Swinhove groep de capaciteit uitgebreid met 25 nieuwe lichte zorg eenheden. De hoeveelheid hiervan is bepaald door het aantal vergunningen dat ze konden krijgen. Het oude gedeelte is verbouwd tot zware zorg en er is een nieuwbouw gedeelte gerealiseerd voor lichte zorg. In het oude gedeelte zijn woongroepen gevormd van negen appartementen en een woonkamer. Op deze manier zijn er twee woongroepen per verdieping gevormd. De bestaande kamers in het oude gedeelte zijn volledig gestript. Er is een nieuwe vloer ingelegd, de wanden zijn opnieuw bekleed, de natte cel opnieuw betegeld en er is nieuw sanitair in geplaatst. Daarnaast zijn er drie kamers samengevoegd, waarvan één kamer een gemeenschappelijke badkamer is geworden en een keuken en de andere twee kamers gezamenlijk een woonkamer vormen. Afbeelding 37 en Afbeelding 38 geven de plattegonden van voor en na de herbestemming weer.

Afbeelding 37 plattegrond voor herontwikkeling BG (links) en verdieping (rechts)

Afbeelding 38 plattegrond na herontwikkeling BG (links) en verdieping plattegrond 2 woongroepen (rechts)

De zorginfrastructuur (faciliteiten) na de herbestemming bestaat uit: • entrée met ontvangstbalie en wachtruimte; • restaurant; • buffet; • lounge; • stalling voor scootmobiels en fietsen; • gemeenschappelijke toiletten; • multifunctionele ruimte; • voldoende ruimte om te parkeren voor visite en de werknemers.

51

H3 Ex post case studies De dienstenruimte bestaat uit: • twee kantoren • twee teamposten • afwaskeuken • magazijn • ruimte voor schoon-, vuillinnen en de vuilcontainer De groepswoningen op de verdiepingen bestaan uit: • woonkamer met keuken van 70 vierkante meter; • gemeenschappelijke douche 10 vierkante meter; • negen kamers van 25 vierkante meter, met eigen toilet. Zie Afbeelding 38 rechts voor een overzicht van de groepswoningen. Om zware zorg te kunnen verlenen moeten de gangen breed genoeg zijn voor het beddentransport. Er zijn voor de zorg hoge eisen aan de brandveiligheid gesteld. De gebouw eigenschappen die hierboven beschreven zijn, zijn in Tabel 25 per sub parameter samengevat. Deze eigenschappen worden meegenomen in het model om daarmee de werking van het model te verbeteren. parameter faciliteiten

gebouw eigenschappen (zware zorg) entrée, ontvangst balie met wachtruimte, restaurant, buffet ruimte, lounge, stalling voor scootmobiels en fietsen, gemeenschappelijke toiletten, multifunctionele ruimte dienstenruimte kantoor, teampost, magazijn, linnen, vuilcontainer, afwaskeuken, magazijn 2 oppervlak kamer zwaar 20-25 m groepswoning gemeenschappelijke woonkamer met keuken 2 gemeenschappelijke douche (10 m ) kamers met eigen toilet ontsluiting gangen breed genoeg voor beddentransport parkeren parkeergelegenheid visite en weknemers installaties hoge brandveiligheid Tabel 25 gebouw eigenschappen (lichte zorg)

3.2.2 Kansen en obstakels herbestemming tot groepswonen (VV) De kansen en obstakels die uit de case studies ‘De Lichtkring’ en ‘Lindonk’ naar voren kwamen zijn in Tabel 26 overzichtelijk weergegeven, hieronder eerst een toelichting van de tabel. Kansen • Sloop en nieuwbouw van het object was niet mogelijk doordat er nog een (te hoge) boekwaarde op het object zat. • De zorginstelling in deze casus had als doel meer te focussen op zware zorg, de oplossingsrichting wordt dan ook binnen de zorg gezocht. • De locatie is goed, centraal gelegen in een multifunctionele buurt, veel voorzieningen en goed bereikbaar. • De verbouwing van het verzorgingshuis was relatief gemakkelijk, doordat de gebouwstructuur zich goed verleende om woongroepen te vormen. • De ruimte voor de zorginfrastructuur was al aanwezig, waardoor dit behouden kon worden. Obstakels • Bij het bepalen voor de doelgroep lag de focus sterk op zware zorg, waarbij niet naar andere markten is gekeken. • Hierbij was de zorginstelling sterk afhankelijk van de vergunningen. • Door het samenvoegen van eenheden tot woongroepen zijn een aantal eenheden verloren gegaan. • De badcel was te klein om zware zorg te kunnen verlenen. • Door het samenvoegen was de zorgexploitatie niet meer rendabel en moest er een nieuw gedeelte bijgebouwd worden. • Het verkrijgen van een financiering door middel van vreemd vermogen was zeer lastig. • In case 2; verzorgingshuis ‘Lindonk’ heeft de zorginstelling een langjarig huurcontract van 40 jaar met de corporatie gesloten. Hierdoor zijn was de zorginstelling bij verbouwing aangewezen op eigen financiering.

52

H3 Ex post case studies kansen sloop te dure optie maatschappelijke behoefte (wachtlijsten) zorginstelling blijft op locatie centrale ligging goed bereikbaar OV en auto gelegen in multifunctionele rijk aan voorzieningen gebouwstructuur passend voor woongroepen zorgvoorzieningen in de plint blijven

obstakels

sterke focus ouderenzorg afhankelijk vergunning zorgkantoor zorg exploiatie afhankelijk van het aantal eenheden afname aantal eenheden door samenvoegen badkamer te klein voor zware zorg zware zorg geen gebruik van locatie voorzieningen financiering vreemd vermogen lastig langjarige huurcontracten corporatie Tabel 26 kansen en obstakels case studies ‘De Lichtkring’ en ‘Lindonk’

53


3.3 Casus 2: herbestemming tot groepswonen (VV) Naam: Lindonk Stad: Zwijndrecht

Afbeelding 39 De Lindonk situatie 1950 (links) (Brand, 2013) nieuwe situatie (rechts) (DiEP, 2013)

3.3.1 Sub parameters en functie-eigenschappen groepswonen (VV) Algemene gegevens bouwjaar bouwlagen 2 BVO (m ) functie aantal eenheden

oorspronkelijk 1960 4 2 4000 m verzorgingshuis

transformatie 2012 4 2 4000 m (zonder nieuwbouw) verzorgingshuis/ verpleeghuis 31 lichte 3 woongroepen met 24 kamers

grootte eenheid gebruiker/opdrachtgever Swinhove Groep Tabel 27 algemene gegeven 'Lindonk’ (Aedis-Actiz, 2013)

De herbestemming heeft plaatsgevonden omdat het verzorgingshuis functioneel en technisch verouderd was. Hierbij was alleen herbestemming een optie vanwege het langjarige huurcontract met de corporatie. Het pand is in de jaren 60 gebouwd, voor een zorginstelling is een levensduur van 50 jaar voor een pand lang, waardoor het gebouw tegen het einde van de technische levensduur was, terwijl het huurcontract nog wel door liep. Het object voldeed tevens niet meer aan de bouwbesluit eigenschappen. De zorginstelling had het gebouw liever gesloopt en opnieuw gebouwd, ook wanneer dit gebouw een te hoge boekwaarde had. Markt en locatie Doordat de zorginstelling gespecialiseerd is in zorg is er alleen naar de functie zorg gekeken. Swinhove Groep heeft 38 daarbij als visie dat ze zich willen focussen op de zware zorg . Hierdoor lag het doel op het zoveel mogelijk zware zorg vergunningen van het zorgkantoor verkrijgen. Er is een bepaald aantal plaatsen voor zware zorg verkregen, de overige vergunningen waren voor lichte zorg (Brand, 2013). De zorginstelling heeft een lange wachtlijst voor zorgbehoevende ouderen, voor zowel zware als lichte zorg. Hieruit heeft de zorginstelling geconcludeerd dat de vraag voor zorgwoningen nog aanzienlijk is. De zorgexploitatie kon echter niet financieel haalbaar gemaakt worden, doordat er eenheden verloren zijn gegaan bij het maken van de woongroepen. Om de zorgexploitatie rendabel te kunnen maken zijn er woningen waar lichte zorg verleend kan worden bijgebouwd. Hierbij is voor lichte zorg gekozen, omdat het zorgkantoor niet meer zware zorgvergunningen had verleend (Brand, 2013). Qua locatie is het object centraal gelegen, nabij het centrum van Zwijndrecht. Het object is omringt door woningbouw, kantoren en een winkelcentrum. Deze locatie is aan de andere zijde van het winkelcentrum van De Lichtkring gelegen. Hierdoor komen de locatie eigenschappen bij de ‘Lindonk’ overeen met de locatie eigenschappen uit case 1; ‘De Lichtkring’.

38

PG - Kleinschalig of Beschermd Wonen (dementerenden of met een lichamelijke beperking)

54

H3 Ex post case studies parameter voorzieningen

locatie eigenschappen (lichte zorg) - winkelcentrum - cultureel centrum - groen - huisarts Bereikbaarheid - ov - auto Tabel 28 Locatie eigenschappen lichte zorg

Gebouw Het traditionele verzorgingshuis is herbestemd tot een verzorgingshuis met 31 een- en tweekamerappartementen en een woonvoorziening voor 24 verstandelijk gehandicapte ouderen. Direct aan het complex zijn nog 87 aanleunwoningen, die tijdens de transformatie als seniorenwoningen aan het complex verbonden zijn, zie Afbeelding 40 (Brand, 2013). Het woongedeelte van het verzorgingshuis is geheel gerenoveerd, waarbij twee oorspronkelijke woonunits zijn samengevoegd tot een ruim tweekamerappartement (Aedis-Actiz, 2013, Coresta, 2012). De additionele voorzieningen zoals recreatieruimte, restaurant, kapsalon, winkel, activiteitenruimte en kapel, zijn in een uitbreiding van het oorspronkelijke gebouw gesitueerd. Deze uitbreiding verbindt op de begane grond het verzorgingshuis met de seniorenwoningen. Daarnaast zijn aan het woon-zorgcentrum ruimten voor dagbehandeling en een praktijk voor fysiotherapie toegevoegd. De bestaande grootkeuken is, op enkele kleine aanpassingen na, ongewijzigd gebleven. De bestaande en nieuwe bebouwing omsluiten een ±2000 vierkante meter grote tuin (Aedis-Actiz, 2013). Een deel van de bestaande seniorenwoningen is aangepast aan de toegankelijkheidseisen. De resterende woningen worden bij de bewoningsmutatie aangepakt, zodat op termijn alle woningen geschikt zijn voor zorgverlening (Aedis-Actiz, 2013).

Afbeelding 40 axonometrie situatie voor (links) en na (rechts) de transformatie (Brand, 2013)

Plattegronden oude situatie en nieuwe situatie

e

e

e

e

Afbeelding 41 BG (links) 1 verdieping (2 afbeelding) 2e verdieping (3 afbeelding) 3e verdieping (4 afbeelding) (Brand, 2013)

55


Afbeelding 42 nieuwe situatie (met aanleun complex) BG (links) verdieping (rechts) (Coresta, 2012)

Afbeelding 43 entrée (links), koppeling met aanleunwoningen (midden) en schets woongroepen (rechts) na transformatie (Brand, 2013)

De zorginfrastructuur (faciliteiten) na de herbestemming bestaat uit; • entrée met ontvangstbalie en wachtruimte; • restaurant; • buffet; • lounge; • stalling voor scootmobiels en fietsen; • gemeenschappelijke toiletten; • multifunctionele ruimte; • voldoende ruimte om te parkeren voor visite en de werknemers; • kapsalon; • winkel; • kantoor; • ruimten voor dagbehandeling; • fysiotherapie. De dienstenruimte bestaat uit; • twee kantoren; • twee teamposten; • afwaskeuken; • magazijn; • ruimte voor schoon-, vuillinnen en de vuilcontainer. De groepswoningen (Afbeelding 38 rechts) bestaan uit; • woonkamer met keuken van 70 vierkante meter; • gemeenschappelijke douche van 10 vierkante meter; • negen kamers van 25 vierkante meter, met eigen toilet. De gangen zijn daarbij al breed genoeg voor beddentransport wat een vereiste is voor de zware zorg. Aan de zware zorg zijn tevens hoge brandveiligheidseisen gesteld. 56

H3 Ex post case studies parameter faciliteiten

gebouw eigenschappen kapsalon, winkel, kantoor, ruimten voor dagbehandeling, fysiotherapie eisen gebouw hoge brandveiligheid dienstenruimte kantoor, teampost, magazijn, linnen, vuilcontainer 2 oppervlak kamer zwaar 20-25 m badkamer eigen badkamer (douche, toilet, wastafel) interieur kwaliteit interieur standaard entrée standaard entrée gemeenschappelijke ontvangst balie met wachtruimte, gemeenschappelijke toiletten, ruimte entrée, restaurant, recreatiezaal, huiskamer groepswoning gemeenschappelijke woonkamer met keuken 2 gemeenschappelijke douche (10 m ) ontsluiting gangen breed genoeg voor beddentransport ventilatie gebalanceerde ventilatie met airconditioning parkeren parkeergelegenheid visite en weknemers Tabel 29 Gebouw eigenschappen zware zorg combinatie

Financieel De financiering voor de herbestemming rond krijgen was lastig. Daarnaast is het tevens lastig om het gebouw aan te passen, doordat het pand in eigendom is van de corporatie. De aanpassingen moeten daarbij goedgekeurd worden door de corporatie en daarbij wilde de corporatie niet investeren in het pand zelf, gezien dit voor hen alleen een meerkosten is die dat niets opbrengt. De kosten van de functionele aanpassingen waren niet zo hoog. De voornaamste kosten lagen op het gebied van de technische aanpassingen. De totale kosten van de herbestemming zijn in Tabel 30 weergeven. De naastgelegen senioren woningen maken gebruik van de faciliteiten in het verzorgingshuis. Hierdoor fungeert het verzorgingshuis als buurtcentrum en kunnen de maatschappelijke en zorgvoorzieningen beter geëxploiteerd worden, waardoor de plintvoorzieningen meer rendabel zijn. bouwkosten (incl. btw) € 270.701,2 bouwkosten per m BVO € 68,geïndexeerd 2013 (2,02 p.j.) € 293.245,geïndexeerd per m2 BVO € 73,Tabel 30 bouwkosten peildatum 2012 (Aedis-Actiz, 2013)

3.3.2 Kansen en obstakels herbestemming tot groepswonen (VV) De kansen en obstakels van de herbestemming tot zware zorg in case 1 en 2 komen zeer sterk overeen. Daarom zijn de kansen en obstakels van deze twee case studies samengevoegd, dit staat bij case 1 beschreven.

57


3.4 Casus 3: herbestemming tot semi-zelfstandige woningen Naam: Jacob Roggeveenhof - Jacob Roggeveenhuis Stad: Middelburg

Afbeelding 44 Jacob Roggeveenhuis voor (links) en na verbouwing (recht) (Coresta, 2012)

3.4.1 Sub parameters en functie-eigenschappen semi-zelfstandige woningen bouwjaar bouwlagen 2 BVO (m ) Functie aantal eenheden grootte eenheid

oorspronkelijk 1972 7 verzorgingshuis 174 2

20 m (1 pers) 2 40 m (2 pers) corporatie Woonzorg Nederland Tabel 31 algemene gegevens (KAW, 2011)

transformatie 2011 7 2 930,24 m studentenhuis 174 167 (1 pers) + 7 (2 pers) 2 20 m (1 pers) 2 40 m (2 pers) Woongoed

Algemene gegevens In Middelburg wordt aan een woonservicezone gewerkt, dat berust op een spreiding van woonzorgvoorzieningen over de gemeente. De woningcorporatie Woonzorg Nederland heeft in dit kader het grootschalige en verouderde Roggeveenhuis vervangen door 150 nieuwe seniorenwoningen op drie verschillende locaties. Met goedkeuring van het College Sanering Zorginstellingen heeft de gemeente de grond en opstallen van Woonzorg Nederland gekocht. Daarna is het vastgoed doorverkocht aan Woongoed, die het dubbele van de aankoopprijs van Woonzorg Nederland aan de gemeente heeft betaald, nadat de gemeente het bestemmingsplan had gewijzigd (Woongoed, 2011). Met de komst van de Roosevelt Academy (hogeschool) ontstond een grote vraag naar studentenwoningen in de stad. Na locatieonderzoek bleek de 7-laagse serviceflat voor studenten ideaal; goed bereikbaar, centraal en in een aantrekkelijke omgeving (Bergvelt and Van Rossum, 2011b). Voor de verbouwing van de flat waren verschillende scenario’s mogelijk. De woningcorporatie heeft gekozen voor een maximaal aantal zelfstandige studentenwoningen. Op die manier ontstond voldoende draagvlak voor de exploitatie en was het voor de bewoners mogelijk om huurtoeslag te krijgen. Iedere student heeft daarbij een eigen woonslaapkamer, badkamer en keuken. Een kenmerk van zelfstandige huisvesting is dat iedere woning een eigen bel en brievenbus heeft (KAW, 2011). Markt en locatie De markt is afhankelijk van de aanwezigheid van studenten, de aanwezigheid van een universiteit of hogeschool speelt hierin een belangrijke rol. De locatie is net buiten het stadscentrum van Middelburg, in een zeer stedelijke omgeving gelegen. De locatie is rijk aan voorzieningen, met een supermarkt binnen 500 meter gelegen, de winkelstraat ligt op 550 meter afstand. In deze straat zijn tevens vele eetgelegenheden te vinden. Het object is zeer goed bereikbaar met een busstation direct aan het object gelegen en het dichtstbijzijnde NS station is op 1,7 km gelegen. De meest dichtbij zijnde snelweg afrit is tevens binnen 800 meter gelegen, de doelgroep maakt hier echter geen gebruik van. Tabel 32 geeft de parameters en de bijbehorende locatie eigenschappen van deze specifieke casus weer, deze locatie eigenschappen worden als input voor het model gebruikt.

58

H3 Ex post case studies locatie eigenschappen stad met universiteit of hogeschool - winkels dagelijkse boodschappen <1km - horeca (snackbar tot café/restaurant) <500m bereikbaarheid ov <1km bestemmingsplan verandering van functie van het bestemmingsplan Tabel 32 locatie eigenschappen studentenwoningen

MIDDELBURG

De plattegronden van de begane grond, de eerste tot vijfde verdieping en de zesde verdieping verschillen onderling minimaal. De onderstaande afbeeldingen geven de herbestemming per verdieping in de verschillende fases weer. Zie bijlage V, voor een compleet overzicht van alle plattegronden.

I 0.49 5 R O G G E V E E N H U I S

voor iedereen een goede woning, een fijne straat

wn

Orq

Afbeelding 46 verdieping 1 en 2 fase 1 (grijs gemarkeerd is verzorgingshuis) (Von Meding, 2011)

ROGGEVEENHUIS

Afbeelding 48 verdieping 1 t/m 5 fase 2 (na herbestemming) (Von Meding, 2011)

I 0E . L4 B9 U5 RRGO G G E V E E N H U I S MIDD

MIDDELBURG

Afbeelding 47 verdieping 3 t/m 5 fase 1 (Von Meding, 2011)

10.495

< voor iedereen een goede woning, eenfijnestraat *»-<^ voor iedereen een goede woning, een fijne straat

middelburg -

Gebouw Een deel van het complex was nog bewoond door ouderen terwijl een ander deel van het complex werd ingericht voor de komst van de eerste studenten. In de eerste fase zijn 122 studentenappartementen en de tijdelijke entrée gerealiseerd. In de tweede bouwfase zijn de resterende 52 appartementen opgeleverd.

Afbeelding 45 verdiepingen 1 t/m 5 verzorgingshuis fase 0 (voor herbestemming) (Bergvelt and Van Rossum, 2011b)

woonqoea

middelburg -

woonqoea

parameter type omgeving type voorzieningen

59

i

3

L 6jnq{eppiTii

10.495

Daarnaast is de in matige staat verkerende buitenkant aangepakt door middel van het vervangen van kozijnen, plaatsen van dubbel glas en het vernieuwen van draaiende delen en dakbedekking. De nieuwe algemene ruimten kregen een transparante gevel, waardoor ze ontmoeting in het gebouw stimuleren, zie Afbeelding 50 (links) (Von Meding, 2011). Hierdoor heeft het gebouw een aangepaste entrée en een vernieuwd imago dat beter past bij de huidige doelgroep. De bouwkundige ingreep bleef beperkt, omdat de plattegronden van de wooneenheden intact zijn gebleven. Het trappenhuis in doet dienst als noodvoorziening. In het huidige studentenhuis heeft het een open en toegankelijke uitwerking gekregen. Het gebouw is grotendeels gelijk gebleven. Iedere woonruimte is voorzien van een keukentje en een eigen badcel met douche en toilet. Daarnaast is er op iedere verdieping een gemeenschappelijke woonkamer en een wasruimte. Op de begane grond is een berging voor fietsen. De gevel is bijna geheel gelijk gebleven, wel is er een meer uitnodigende entrée toegevoegd, zie Afbeelding 50 (rechts). Tabel 33 geeft de parameters en de bijbehorende gebouw eigenschappen van in deze specifieke casus weer, deze gebouw eigenschappen worden als input voor het model gebruikt.

Afbeelding 51 Jacob Roggeveenhuis gemeenschappelijke ruimte en entrée (KAW, 2011)

60

\ ö

> > Z

m to • 1 '

173

li

MIDDELBURG ROGGEVEENHUIS


middelburg -

Met een aantal eenvoudige ingrepen is de verouderde serviceflat herbestemd tot aantrekkelijke studentenhuisvesting. Het Jacob Roggeveenhuis bestond als verzorgingshuis uit een woongedeelte in de hoogbouw met algemene voorzieningen in de laagbouw. Bij de huidige functie als studentenflat is alleen de hoogbouw gehandhaafd en is de laagbouw gesloopt, zie Afbeelding 50.

Afbeelding 50 Transformatie Jacob Roggeveenhuis (voor) tot Roggeveenhof (na) (Von Meding, 2011)

m \

S089

10.495

KI

9 5

fl) •ö I 0.4 fD (/) O

10.495

3

fD

woonqoea 3 m

"ö •ö

•D

H

M

Afbeelding 49 plattegrond 1- en 2-persoonskamer voor herbestemming (links) en na herbestemming (rechts) (Von Meding, 2011)

R O G G E V E E N H U I S

M I D D E L B U R G

M I D D E L B U R G


middelburg •


R O G G E V E E N H U


een goede woning, een fijne straat

yyijyiiooüüiiüüyiJiJiiiiiiiiiiiiiiiiii

woonqoea

: voor iedereen


M I D D E L B U R G

middelburg -

woonqoea

ü i i l J U U I J Ü i J Ü U ü i y i J i J U U U l l i J l l ü a i J ü

3

ë }v ï\ ë

O

ë

ë

ifj iiJ ,n ,y i j i j ë

ë

ë

ë

ë

ü

ë

Woning plattegrond

H3 Ex post case studies parameter type eenheid grootte eenheid

gebouw eigenschappen semi-zelfstandige eenheden 2 20 m (1 pers) 2 40 m (2 pers) eenheid woonslaapkamer, badkamer (toilet en douche), keuken gemeenschappelijke ruimte gemeenschappelijke woonkamer, fietsenberging, wasruimte Tabel 33 gebouw eigenschappen studentenwoningen

Financieel De kosten voor de aankoop van het pand en de herbestemming lagen vrij hoog en de opbrengsten lagen vrij laag. Woongoed heeft dit project kunnen uitvoeren door het maatschappelijke oogmerk. De zelfstandige eenheden zijn gecreëerd om zo voldoende draagvlak voor de exploitatie te creëren, op deze manier was het voor de bewoners mogelijk om huurtoeslag te krijgen. De functie wonen stond niet in het bestemmingsplan. De gemeente heeft een aanpassing aan het bestemmingsplan gedaan, waardoor de gemeente het object met een forse meerwaarde (€1.600.000,-) kon verkopen. Doordat de aankopende corporatie een maatschappelijk belang zag heeft deze het pand tegen deze meerprijs gekocht. gebruiker/opdrachtgever Woonngoed Middelburg verkoopprijs Woonzorg Nederland - gemeente € 1.600.000,aankoopprijs € 3.468.576,bouwkosten (incl. BTW) € 3.014.876,2 bouwkosten per m BVO € 3241,geïndexeerd 2013 (2,02 p.j.) € 3.075.776,2 geïndexeerd per m BVO € 3306,Tabel 34 bouwkosten transformatie tot studentenwoningen peildatum 2011 (KAW, 2011)

3.4.2 Kansen en obstakels herbestemming tot semi-zelfstandige woningen De kansen en obstakels die uit de case studies ‘Jacob Roggeveenhuis’ naar voren kwamen zijn in Tabel 35 overzichtelijk weergegeven, hieronder eerst een toelichting van de tabel. Kansen • Door de komst van een hogeschool en daarmee studenten, ontstond een maatschappelijke behoefte. • De locatie is goed, centraal gelegen in een multifunctionele buurt, veel voorzieningen en goed bereikbaar. • Om de herbestemming financieel haalbaar te maken zijn er semi-zelfstandige eenheden gecreëerd, zodat de bewoners huurtoeslag konden aanvragen. • De verbouwing was relatief eenvoudig, waarbij de eenheden één op één omgevormd konden worden. • Hierbij is voornamelijk het interieur up-to-date gemaakt. • Het object is in fases getransformeerd, doordat er gedeeltelijk leegstand in het pand was. Obstakels • Er heeft een verandering van het bestemmingsplan plaatsgevonden. • Naast de herbestemming heeft tevens groot onderhoud plaatsgevonden. • De laagbouw was in dit geval niet rendabel en is daarom gesloopt. kansen transformatie in fases aanwezigheid hogeschool/ universiteit centrale ligging goed bereikbaar OV en auto gelegen in multifunctionele wijk rijk aan voorzieningen huursubsidie mogelijk eenheden 1 op 1 behouden interieur verbeteren

obstakels

groot onderhoud laagbouw gesloopt aanpassing herbestemmingsplan eigen eenheden voor huurtoeslag exploitatie lastig positief Tabel 35 kansen en obstakels case ‘Jacob Roggeveenhuis’

61


3.5 Casus 4: herbestemming tot zorghotel Naam: Zorghotel Careyn De Vier Ambachten Stad: Spijkenisse

Afbeelding 52 De Vier Ambachten voor (links) en na (rechts) transformatie (Woongoed, 2011)

3.5.1 Sub parameters en functie-eigenschappen zorghotel bouwjaar bouwlagen 2 BVO (m ) functie aantal eenheden

oorspronkelijk 1983 3 2 3168 m verzorgingshuis 50

grootte eenheid 45 corporatie Woonzorg Nederland Tabel 36 algemene gegevens (Aedis-Actiz, 2012) eenheden en opp.

transform. (wzw)

nieuwbouw (wzw)

transformatie 2009 3 2 4515 m zorghotel 35 oude gedeelte 16 nieuwbouw 45 Woonzorg Nederland

transform. nieuwbouw dagbeh + dagbeh + zorginfra zorginfra aantal eenheden 35 16 1 1 2 oppervlak (m BVO) 2855 1214 313 133 Tabel 37 aantal eenheden transformatie en nieuwbouw (WoonzorgNederland, 2009)

totaal

4515

Algemene gegevens Het verzorgingshuis is in 1983 opgeleverd en al in 2002 werden de eerste studies verricht om de mogelijkheden voor herontwikkeling te verkennen. In die periode heeft de overheid de landelijke kwaliteitscriteria voor verblijfseenheden in verzorgingshuizen verhoogd van 25 vierkante meter naar 45 vierkante meter en daarmee de basis gelegd voor een versnelde functionele veroudering van de bestaande voorraad. De landelijke corporatie Woonzorg Nederland wilde al in die tijd haar uitgebreide bezit aan verzorgingshuizen omvormen tot verpleeghuizen. Die algemene omvorming is er niet van gekomen. Wel zijn lokale initiatieven van de grond gekomen om die omslag te realiseren (WoonzorgNederland, 2009). Met de realisatie van verpleeghuisplaatsen wordt er geanticipeerd op de behoefte van de klant en de toekomstige verhuurbaarheid van het complex (Aedis-Actiz, 2012). De corporatie en zorginstelling zijn samen opzoek gegaan naar een visie om tot een nieuwe bestemming voor het gebouw te komen (onbekend, 2009). Doordat Careyn een langdurig huurcontract met Woonzorg Nederland had, is er alleen binnen de zorg gekeken. Hierbij is in eerste instantie naar verpleeghuizen gekeken, omdat de normering voor de zware zorg lager ligt. Zware zorg wordt veelal in woongroepen verleend, dit paste echter niet binnen de structuur van het gebouw. Wel was het mogelijk om binnen de structuur een zorghotel te realiseren (Aedis-Actiz, 2012). Er zijn uiteindelijk 34 verpleegplaatsen, een extra plaats en algemene voorzieningen gerealiseerd door herbestemming en 16 verpleegplaatsen en algemene voorzieningen door nieuwbouw (De Rooij, 2013). Het project had een tijdbestek van vijf à zes jaar, waardoor er voortdurend personeelsmutaties waren bij het bestuur van de zorginstelling. Het koste iedere keer veel tijd om alle neuzen weer de zelfde kant op te krijgen, aldus de architect (De Rooij, 2013). De financiering van dit project rondkrijgen was eveneens lastig. Door het lange proces was er alle tijd om de bewoners van het verzorgingshuis voor te bereiden op de verbouwing. De bewoners zijn naar andere complexen van Woonzorg Nederland verplaatst en een gedeelte van de bewoners is in samenspraak met de familie weer thuis gaan wonen. Het gebouw zelf was ruimtelijk niet geschikt voor het groepswonen, maar door het langjarige huurcontract van de zorginstelling moest er gezocht worden naar een andere functie binnen de zorg. Hierbij kwam de oplossing van een zorghotel met één- en tweepersoons zorgappartementen bestemd voor mensen die herstellen van een operatie of om een andere reden tijdelijk verpleeghuiszorg nodig hebben. 62

H3 Ex post case studies Markt en locatie Aan tijdelijke verpleeghuisplaatsen was in Spijkenisse grote behoefte, in nauw overleg tussen de beide zorginstellingen de Zorg Welzijn Groep Spijkenisse (ZWG) en de Waarden heeft de toedeling van verpleeghuisplaatsen plaats gevonden. Hierbij is vastgesteld dat de ZWG de realisatie van de verpleeghuisplaats voor somatische cliënten zal zorgdragen. Hiervoor zijn ca. 50 plaatsen noodzakelijk voor het gebied Spijkenisse en omliggende regio (De Rooij, 2013). Het object is in het dorpscentrum van Spijkenisse gelegen, aan het centrale plein, met daaraan een kerk, openbare bibliotheek en groenstrook. Op 100 meter afstand is het winkelgebied gelegen en op 350 meter afstand is een huisartsenpraktijk. Het theater is op 1,7 kilometer afstand en het ziekenhuis op 1,3 kilometer. Het busstation is op 200 meter lopen en het dichtstbijzijnde NS station is in Schiedam, wat bereikbaar is via het metro netwerk dat tussen Schiedam en Spijkenisse loopt. Deze metrohalte is op één kilometer afstand gelegen, de frequentie van het aantal bussen en de aansluiting op het metronetwerk is echter wel 25 minuten. De meest dichtbij zijnde snelweg afrit is op 1,5 kilometer afstand,Het waardoor het object goed per auto te bereiken is. De nieuwe doelgroep maakt echter weinig concept gebruik van deze voorzieningen. De afstand tot het openbaar ver moet echter gering zijn, doordat de doelgroep veelal minder mobiel is (onbekend, De sloop van2009). een gering deel van het oude gebouw biedt ruimte om het complex de noodzakelijke uitbreiding te geven en op een Gebouw respectvolle wijze aan te sluiten op zijn directe Het oude verzorgingshuis vormt samen met de inpandige aanleunwoningen de staart van het vernieuwde complex. gebouwde omgeving. Een nieuwe, alzijdige kop Aan de voorkant is een ronde aanbouw gerealiseerd waardoor de vernieuwde staart direct overgaat in de nieuwe kop aan de bestaande staart. van het gebouw, zie Afbeelding 53. De aanbouw was nodig om het vernieuwde gebouw voldoende schaal te geven. Daardoor ontstond ook de mogelijkheid om de afstemming met de omgeving te verbeteren (De Rooij, 2013).

n

cte

kop

Afbeelding 53 concept transformatie tot zorg hotel voor herbestemming (links) en na herbestemming (rechts) (Aedis-Actiz, 2012) verpleegkamer recreatieruimte/mf-ruimte handhaven bestaand

handhaven bestaand

sloop

satelietkeuken

verpleegkamer

kantoren/team/personeel recreatieruimte/mf-ruimte sloop

huiskamer satelietkeuken kantoren/team/personeel huiskamer

Afbeelding 54 oude situatie (links) en nieuwe situatie (rechts), BG (beneden) en verdieping (boven) (ToposArchitecten, 2009)

Op de begane grond van de nieuwbouw bevinden zich algemene functies als fysiotherapie, dagbehandeling en dergelijke. De verpleegappartementen zijn verdeeld over de twee bovenste bouwlagen en liggen rondom een centrale vide, die daglicht tot aan de begane grond binnen laat, zie Afbeelding 55 (ToposArchitecten, 2009).

63

zorg en revitalisatie topos architecten


Afbeelding 55 entrée voor (links) en na (midden) herbestemming en de centrale hal na herbestemming (rechts) (ToposArchitecten, 2009)

De bestaande gangen waren in dit geval breed genoeg voor beddentransport, alleen bij de entrées van de appartementen waren aanpassingen nodig (ToposArchitecten, 2009). De gangen hadden een verzorgingshuis uitstraling en waren donker, de gangen zijn dan ook geüpgrade en lichter gemaakt, zie Afbeelding 55. Verder waren er alleen liften in het midden van het gebouw en logistieke trappen aan de uiteinde, er is bij de transformatie een trap in het midden van het gebouw toegevoegd. De begane grond entrée was klein, hier zijn vides en een doorloop gecreëerd, samen met de trappen is het gebouw hierdoor overzichtelijker gemaakt (Aedis-Actiz, 2012). De oude appartementen van het verzorgingshuis bleken geschikt als nieuwe kamers van het zorghotel, al moest de badcel worden vergroot. De kamers bevinden zich op de verdiepingen waar ook algemene verblijfsruimten zijn te vinden. Op de begane grond is de ontvangsthal met receptie, een centrale recreatieruimte en de ruimten voor fysiotherapie en zorgondersteuning (De Rooij, 2013). Door de bijkomende eisen voor zorginfrastructuur kwamen er te weinig kamers (36) beschikbaar. Om tot een rendabele bedrijfsvoering te kunnen komen is de nieuwe aanbouw met 16 kamers gebouwd. Het zorghotel telt daarmee 52 kamers waarvan enkele geschikt zijn voor twee personen. De nieuwbouw is gebouwd met oog voor de toekomst. De appartementen zijn samen te voegen tot gewone woningen waardoor de kop als zelfstandig woongebouw kan voortbestaan (Aedis-Actiz, 2012). zorg en revitalisatie topos architecten

vides bieden ruimtelijkheid en voeren het daglicht tot op de begane grond

Afbeelding 56 Ontvangsthal voor (links) en na (rechts) herbestemming (Aedis-Actiz, 2012)

De verzorgingshuizen uit de periode van de bejaardenoorden (1963-1984) hebben een geschikte maat om appartementen samen te voegen. Lastiger is de vrije verdiepingshoogte van 2,5 meter. Om oud en nieuw goed op elkaar aan te laten sluiten is in de nieuwbouw dezelfde hoogte aangehouden. Dat leverde de nodige problemen op met het wegwerken van leidingen en technische installaties. De brandveiligheidseisen hebben geleid tot een zeer ingrijpende opgave. Dat houdt in dat overal brandwerende deuren zijn geplaatst met brandmeld gestuurde drangers, er zijn tevens plekken gerealiseerd waar de bedden en bewoners in geval van brand even veilig kunnen worden gestald. De kamers zijn groot genoeg voor ‘individueel verblijf’ waardoor minder algemene ruimten noodzakelijk zijn. Cliënten kunnen familie op de kamer ontvangen. In de ontwikkeling van zorgvastgoed blijkt de restaurantfunctie de onzekere factor (ToposArchitecten, 2009). De architect (Aedis-Actiz, 2012) waarschuwde in de programmafase over het restaurantconcept goed na te denken omdat dit vaak veel tijd vergt, waardoor het pas definitief is als de keuken daadwerkelijk gebouwd moet gaan worden. In het restaurant met terras kunnen de bewoners en hun aanhang desgewenst de maaltijd gebruiken. Het restaurant vervult ook een functie voor de wijk en staat enkele malen per maand open voor oudere wijkbewoners (De Rooij, 2013). Bij het ontwerp van het nieuwbouwdeel is geanticipeerd op een toekomstige transformatie van de verpleegappartementen tot woonappartementen. Na eventuele sloop van het oude deel kan de nieuwbouw, na enkele bouwkundige aanpassingen, als zelfstandig woongebouw blijven bestaan (Aedis-Actiz, 2012). De nieuwbouw is zo ontworpen dat in de toekomst door samenvoegen van twee verpleegeenheden een zelfstandige woning van 75 vierkante meter gerealiseerd kan worden. De nieuwbouw kan worden losgekoppeld van de bestaande bebouwing (ToposArchitecten, 2009). Handhaving van de bestaande extramurale wooneenheden (inleunwoningen) binnen het complex met een oppervlakte van 65 vierkante meter (per woning) past in de strategisch voorraad visie van vastgoed. 64

H3 Ex post case studies Gezien de ligging van het complex nabij het centrum zal verhuur in de toekomst geen probleem vormen, ook functioneel voldoen ze aan de doelgroep (onbekend, 2009). Tabel 38 geeft de parameters en de bijbehorende gebouw eigenschappen van deze specifieke casus weer, deze gebouw eigenschappen worden als input voor het model gebruikt. parameter faciliteiten

gebouw eigenschappen restaurant, verpleegkamer, recreatie ruimte, gemeenschappelijke huiskamer, gemeenschappelijke toiletten, kapper, kleedruimte, winkel, stalling fietsen/ scootmobiel, ontvangst balie met wachtruimte eisen gebouw hoge brandveiligheid dienstenruimte afwas keuken, kook keuken, kantoren, teampost, personeelsrecreatie, linnenruimte, containerruimte oppervlak kamer 45 m2 2 badkamer eigen badkamer (douche, toilet, wastafel) min. .. m interieur kwaliteit interieur standaard entrée hoogwaardige entrée ontsluiting gangen breed genoeg voor beddentransport ventilatie gebalanceerde ventilatie met airconditioning parkeren lichte parkeergelegenheid Tabel 38 eigenschappen zorghotel per sub parameter gebouw

Financieel Bij dit object was het lastig om de financiering rond te krijgen (onbekend, 2009). De nieuwbouw is erbij gebouwd om de zorg exploitatie rond te krijgen. De bouwkosten van de nieuwbouw liggen aanzienlijk hoger dan die van het getransformeerde gedeelte, de kosten hiervan waren twee keer zo hoog als de kosten van de herbestemming, zie Tabel 39. Deze kostenverschillen liggen voornamelijk binnen de bouwkundige aanpassingen. De kosten voor de elektrotechnische en werktuigbouwkundige voorzieningen zijn voor renovatie en nieuwbouw ongeveer even groot. In het herbestemde gedeelte waren de grootste kostenposten de extra brandveiligheidseisen en de installaties die toegevoegd moesten worden en niet goed paste vanwege de ‘lage’ verdiepingshoogte (De Rooij, 2013). renovatie kamers 2

nieuwbouw kamer

bouwkundige aanpassingen (m BVO) € 342 € 873 2 werktuigbouwkundige installaties (m BVO) € 130 € 130 2 elektrotechnische installaties (m BVO) € 104 €104 totale kosten € 3.120.899 € 2.345.230 2 bouwkosten (m BVO) € 1.093 € 1.932 totale kosten geïndexeerd € 3.589.855 € 2.697.632 geïndexeerd per m2 BVO € 1.257 € 2.222 Tabel 39 kosten renovatie en nieuwbouw gedeelte peildatum 2009 (De Rooij, 2013)

renovatie dagbehandeling + zorginfrastructuur € 342 € 130 €104 € 344.612 € 1.101 € 396.395 € 1.266

nieuwbouw dagbehandeling + zorginfrastructuur € 873 € 130 €104 € 264.140 € 1.986 € 303.831 € 2.284

totaal

€ 6.689.488 € 1.482 € 7.850.104 € 1.739

3.5.2 Kansen en obstakels herbestemming tot zorghotel De kansen en obstakels die uit de case studies ‘De vier Ambachten’ naar voren kwamen zijn in Tabel 40 overzichtelijk weergegeven, hieronder eerst een toelichting van de tabel. Kansen • Wanneer groepswonen voor zware zorg niet binnen de gebouwstructuur past, maar men wel de focus op de doelgroep zorg wilt behouden, dan is het maken een van zorghotel een optie. • De zorginfrastructuur is al aanwezig. • De locatie is goed, centraal gelegen in een multifunctionele buurt, veel voorzieningen en goed bereikbaar. • Het object kan grotendeels behouden worden, waarbij de eenheden één op één gelijk blijven. • Door het toevoegen van een meer uitnodigende entrée en wachtruimte. • Het interieur up-to-date maken. • Aanbouw flexibel bouwen, zodat dat makkelijk af te stoten is. • De kosten van de herbestemming zijn ongeveer de helft van de kosten van het nieuwbouw gedeelte. Obstakels • Bij de herbestemming lag een sterke focus op zorg. • Sterk afhankelijk van zorgvergunningen. • Het zorghotel maakt weinig/geen gebruik van de voorzieningen in de omgeving. • Groepswoningen bleken niet mogelijk. • Het toevoegen van extra installaties was lastig, tijdrovend en duur. • De zorginstelling heeft een langjarig huurcontract met de corporatie, herbestemming moet daarbij zelf gefinancierd worden. • Grote oppervlakte gemeenschappelijke ruimtes begaande grond zijn lastig rendabel te maken. • Zorgexploitatie is afhankelijk van het aantal eenheden. • De exploitatie van het restaurant financieel haalbaar maken was lastig. 65

H3 Ex post case studies kansen zorginstelling blijft op locatie wanneer groepswonen niet mogelijk is zorginfrastructuur al aanwezig zorginstelling blijft op locatie centrale ligging goed bereikbaar OV en auto gelegen in multifunctionele rijk aan voorzieningen aanbouw (nieuwbouw) flexibel bouwen zorginfrastructuur aanwezig update interieur uitnodigende entrée en wachtruimte kosten herbestemming lager dan nieuwbouw

obstakels

sterke focus ouderenzorg aantal afhankelijk vergunning zorgkantoor maakt geen gebruik van de voorzieningen extra installaties langjarig huurcontract corporatie oppervlakte gemeenschappelijke ruimte zorg exploiatie afhankelijk van het aantal eenheden Tabel 40 kansen en obstakels case ‘De vier Ambachten’

66


3.6 Casus 5: herbestemming tot toeristen hotel Naam: Johannes de Deo - Tulip Inn West – Remco hotel Stad: Amsterdam

Afbeelding 57 Johannes de Deo voor en na transformatie (WoonzorgNederland, 2009)

3.6.1 Sub parameters en functie-eigenschappen hotel oorspronkelijk 1972 7 2 8655 m verzorgingshuis 166 24,3 Stadsgenoot (voormalig Het Oosten) eigenaar Retarz (voormalig)/ HEM hotels bouwkosten onbekend Tabel 41 algemene gegevens (Bergvelt and Van Rossum, 2011b) bouwjaar bouwlagen BVO (m2) functie aantal eenheden grootte eenheid corporatie

transformatie 2001/2011 7 2 8655 m toeristen hotel 166 24,3 Stadsgenoot (voormalig Het Oosten) Retarz (voormalig)/ HEM hotels

Algemene gegevens Het verzorgingshuis Joannes de Deo Osdorp maakte deel uit van herstructureringsplannen. Het verzorgingshuis werd ontmanteld en in de buurt kwam vervangende ouderenhuisvesting. De nieuwbouw ter vervanging van Joannes de Deo kwam op de hoek van de Reimerswaalstraat en de Ookmeerweg. De woningcorporatie zocht naar een tijdelijke huuroplossing voor het gebouw. In 2001 diende deze mogelijkheid zich aan toen Job Heilijgers als particulier ondernemer het complex als Regardz hotel wilde gaan exploiteren. Job Heilijgers was een relatie van de woningcorporatie. Echter als gevolg van de recessie was Regardz gedwongen haar eigen marktprofilering scherper aan te zetten en dat leidde tot de verkoop van haar vestiging in Amsterdam-West. Sinds juli 2011 is Remco Hellingman van de Hem Hotels de nieuwe eigenaar van het hotel. De kernactiviteit is de verhuur van eenvoudige hotelkamers in de lagere prijsklassen. Het pand is in eigendom van de woningcorporatie Stadgenoot, de woningcorporatie waarin Het Oosten als fusiepartner is opgegaan. De verhuur van het complex heeft inmiddels in het huurcontract met de Hem Hotels een meer permanent karakter gekregen wat blijkt uit het feit dat er in het huurcontract een koopoptie is opgenomen. Stadgenoot heeft nog overwogen om het complex een derde bestemming als studentencomplex te geven (Bouwarchief, 2013, Bergvelt and Van Rossum, 2011a). Markt en locatie De markt voor herbestemming van verouderd zorgvastgoed is gunstig in Amsterdam. De stad is een toeristische trekpleister en heeft een grote studentenpopulatie. De vraag naar hotels in een stad als Amsterdam is vrij hoog. Regardz richt zich in hoofdzaak op de zakelijke markt voor vergaderingen, trainingen, congressen en events. De verhuur van hotelkamers geldt in die opzet niet als hoofdzaak maar is meer een bijkomende voorziening (Bergvelt and Van Rossum, 2011b). Het hotel is aan de stadsrand van Amsterdam in stadsdeel Nieuw-west gelegen. Dit stadsdeel behoord tot één van de 39 40 Vogelaarswijken . Het hotel is in een zeer stedelijke omgeving tussen de hoogbouw appartementen, naast een groenstrook gelegen. Op 350 meter afstand zijn winkels voor de dagelijkse boodschappen, horeca en een huisarts en op één kilometer afstand is een winkelcentrum. Het hotel focust zich op de zakenmarkt, waarbij het handelscentrum (Amsterdam Zuid) op een afstand van 7,1 kilometer is gelegen en de afstand tot het Leidseplein is 6,7 kilometer. Het 39

De 40 wijken van Vogelaar betreft een lijst van 40 Nederlandse probleemwijken die op 22 maart 2007 door Minister Ella Vogelaar van Wonen, Wijken en Integratie bekend zijn gemaakt. De Rijksoverheid wees 40 aandacht wijken in 18 steden aan op basis van 18 normen. Deze wijken hebben problemen rond wonen, werken, leren, integreren en veiligheid. Deze wijken krijgen extra aandacht om de problemen aan te pakken. Dit zijn de aandacht wijken.

67

H3 Ex post case studies congres centrum (Amsterdam RAI) is op een afstand van 10 kilometer gelegen. Het meest dichtbij zijnde busstation is 200 meter lopen, de metrohalte is op één kilometer afstand gelegen en het dichtstbijzijnde NS station is Station Lelylaan (3,4 kilometer). De ring van Amsterdam is op 3,4 kilometer afstand gelegen, waardoor het goed bereikbaar is met de auto. De luchthaven Schiphol is op een afstand van 11 kilometer gelegen, met de auto is de reistijd 15 minuten, met het openbaar vervoer 30 minuten. De positionering van de voorzieningen ten opzichte van het hotel zijn weergeven in Afbeelding 58. A. Remco hotel B. Centrum Amsterdam C. Luchthaven Schiphol D. Zuid-as, business district E. Amsterdam RAI, congres centrum

Afbeelding 58 locatie hotel (A) ten opzichte van voorzieningen

Tabel 42 geeft de parameters en de bijbehorende locatie eigenschappen van in deze specifieke casus weer, deze locatie eigenschappen worden als input voor het model gebruikt. parameter voorzieningen

gebouw eigenschappen - business centrum - congrescentrum bereikbaarheid - luchthaven - auto - openbaar vervoer Tabel 42 locatie aspecten Johannes de Duo 40

Gebouw Verzorgingshuizen hebben een geschikte plattegrond voor de herbestemming naar een hotel. Er is voldoende schaal in het aantal kamers en de investering is veel lager dan de herbestemming van een kantoor (Bergvelt and Van Rossum, 2011b). De zorgappartementen (25,6 vierkante meter) zijn één op één omgevormd tot hotelkamers. Dat is geen ingrijpend bouwkundige aanpassing maar vooral een kwestie van aankleding en inrichting, zie Afbeelding 61. Tevens is het interieur in een later stadium door een interne verbouwing ook het restaurantdeel gemoderniseerd, zie Afbeelding 61. De faciliteiten uit het verzorgingshuis zijn in deze casus behouden gebleven, hierbij is alleen het interieur geüpdate, om het gebouw als hotel faciliteit aantrekkelijker te maken.

Afbeelding 59 verzorgingshuis voor transformatie (Bergvelt and Van Rossum, 2011b) 40

Het gebouw is in 2001 getransformeerd. Nadien is de woning corporatie gefuseerd en zijn alle documenten van de transformatie verloren gegaan. Tevens heeft Regardz het complex gedwongen moeten verkopen en zijn de gegevens bij het begeleidende vastgoed advies bedrijf (DHV) ook verloren gegaan. Hierdoor waren er voor dit project geen bouwkosten inzichtbaar en is er niets over de transformatie zelf bekend.

68


Afbeelding 60 plattegrond na herbestemming, begane grond (links) en verdiepingen (rechts) na transformatie (Bouwarchief, 2013)

Afbeelding 61 hotelkamer met badkamer na transformatie

De faciliteiten bestaan uit; • entrée met wachtruimte; • bar; • lounge; • restaurant; • terras met buitentuin; • fitnessruimte; • solarium; • vergaderzalen; • receptie; • gemeenschappelijk toilet; • parkeerplaatsen voor het personeel en de bezoekers. De dienstenruimte zijn tevens behouden gebleven en bestaan uit; • archief; • kleedkamer; • werkplaats; • linnenruimte; • kantoor; • magazijn; • personeelskantine; • spoelkeuken; • kapper. 69

H3 Ex post case studies 2 In de kamers zelf is het interieur tevens geüpdate, waarbij de kamers een oppervlakte van 24,3 m hebben, met een eigen badcel met douche en toilet. Tabel 43 geeft de parameters en de bijbehorende gebouw eigenschappen van in deze specifieke casus weer, deze gebouw eigenschappen worden als input voor het model gebruikt. parameter type/NHC faciliteiten

gebouw eigenschappen toeristen bar, lounge en restaurant, terras met buitentuin, fitnessruimte, solarium, vergaderzalen, receptie, gemeenschappelijk toilet, parkeerplaatsen dienstenruimte archief, kleedkamer, werkplaats, linnenruimte, kantoor, magazijn, personeelskantine, spoelkeuken, kapper ruimte verhuurt aan derde buitenschoolse kinderopvang (1994), ontmoetingscentrum (2004), fysiotherapie 2 oppervlak kamer 24,3 m badkamer eigen badkamer (douche, toilet, wastafel) interieur kwaliteit interieur standaard entrée hoogwaardige entrée gemeenschappelijke ontvangst balie met wachtruimte, uitgebreide eetgelegenheid met ruimte keuken, gemeenschappelijke toiletten ventilatie natuurlijke ventilatie parkeren parkeergelegenheid aanwezig (al aanwezig) Tabel 43 gebouw eigenschappen Johannes de Duo

3.6.2 Kansen en obstakels herbestemming hotel De kansen en obstakels die uit de case studie ‘Johannes de Deo’ naar voren kwamen zijn in Tabel 44 overzichtelijk weergegeven, hieronder eerst een toelichting van de tabel. Kansen • Aanwezigheid enthousiaste investeerder. • Focus op een segment van de hotelmarkt. • De locatie is goed, centraal gelegen in een multifunctionele buurt, veel voorzieningen en goed bereikbaar. • Het hotel heeft een goede afzet markt en is momenteel naar uitbereidingsmogelijkheden aan het zoeken. • De eenheden kunnen één op één worden verbouwd. • Natte cel kan behouden blijven. • De voornaamste ingreep is het interieur up-to-date maken. • De begane grond wordt gebruikt voor de hotel faciliteiten en de dienstenruimte. • Een gedeelte van de begane grond kan aan derde partijen verhuurd worden. Obstakels • Verandering van het bestemmingsplan. kansen enthousiaste ontwikkelaar hotelmarkt groeit focus op segment in hotelmarkt centrale ligging goed bereikbaar OV en auto gelegen in multifunctionele rijk aan voorzieningen ruimte verhuren aan derde partijen eenheden 1 op 1 behouden update interieur (lichte aanpassing) natte cel behouden dienstenruimte behouden

obstakels

andere bestemming in bestemmingsplan Tabel 44 kansen en obstakels case ‘Johannes de Deo’

70


3.7 Resultaten ex post case studies 3.7.1 Kansen en obstakels In Tabel 46 is een overzicht gegeven van de kansen en obstakels die uit de case studies naar voren zijn gekomen. Hieronder is eerst een toelichting van de tabel gegeven, tussen haakjes stond in hoeveel cases dit aspect van invloed was. Kansen Aspecten die een positieve invloed op de haalbaarheid van de herbestemming van verzorgingshuizen hebben zijn: • De aanwezigheid van een enthousiaste investeerder (case 3 en 5). • Het gebouw in fases herbestemmen (case 3). • De aanwezigheid van een universiteit of hogeschool (case 3). • Goede locatie; centraal, multifunctionele buurt, veel voorzieningen en goed bereikbaar (alle cases) • Flexibel bouwen van eventuele aanbouw (case 1 en 4). • Eenvouwdige ingrepen tijdens verbouwing, doordat het object al een woonfunctie heeft (alle cases). • Interieur up-to-date, lichter en minder sober maken (alle cases). • Entrée gebied up-to-date, lichter en minder sober maken (alle cases). • Rendement verhogen door verhuur aan derde partijen (case 4 en 5). • Herbestemming was goedkoper dan sloop en nieuwbouw (alle cases) Obstakels Aspecten die een positieve invloed op de haalbaarheid van de herbestemming van verzorgingshuizen hebben zijn: • Sterke focus op het zorgproces (case 1, 2 en 4). • Aanbod gericht werken, waarbij niet naar de vraag uit de markt wordt gekeken (case 1, 2 en 4). • Sterke focus op de politiek, in plaats van gehele DESTEP analyse (case 1, 2 en 4). • Objecten hebben een specifiek zorg ontwerp (alle cases). • De eenheden en de sanitaire voorzieningen zijn klein (alle cases). • Het interieur is sober en donker (alle cases). • Het aanbrengen van extra installaties was lastig, tijdrovend en duur. Wanneer dit gedaan werd was dit de hoogste kostenpost (case 1, 2 en 4). • Wanneer eenheden werden samengevoegd gingen eenheden verloren (case 1, 2, 3 en 4). • Voor de zorginstellingen was het lastig om vreemd vermogen aan te trekken (case 1, 2 en 4). • (Te) langjarige huurcontracten met de woning corporatie (case 2 en 4). • Sterke focus op bedrijfsexploitatie, in plaats van vastgoed exploitatie (case 1, 2 en 4). • Eenheden aanbouwen of slopen in verband met de bedrijfsexploitatie (case 1, 3 en 4)

71

H3 Ex post case studies obstakels voordelen/ kansen kans vs. risico algemeen aanwezigheid enthousiaste investeerder herbestemmen in fases focus op politiek veelheid aan partijen markt voorzien in maatschappelijke behoefte (vraag) aanwezigheid universiteit of hogenschool

aanbod gericht focus op zorg

locatie centraal gelegen in multifunctionele wijken rijk aan voorzieningen nabij groen gelegen goed bereikbaar gebouw interieur up-to-date maken entrée/entrée up-to-date maken object heeft al een woonfunctie passend voor groepswonen en kleine eenheden eenheden één op één omvormen aanbouw flexibel bouwen voldoet aan hoge brandveiligheidseisen

sober en donker interieur sobere kleine entrée/entrée gebied

specifiek zorg ontwerp moeilijk afstootbaar/ aanpasbaar grote hoeveelheid gemeenschappelijke ruimte kleine wooneenheden klein sanitair installaties lastig in te plaatsen bij samenvoegen gaan eenheden verloren financieel herbestemmen goedkoper verhuur BG aan derde partijen huurtoeslag bij zelfstandige eenheid

sloop-nieuwbouw te duur financieringsrisico (vreemd vermogen aantrekken) langjarige huurcontracten corporaties bedrijfsexploitatie afhankelijk van aantal eenheden focus op bedrijfs exploitatie installaties duurder dan bij nieuwbouw

Tabel 45 kansen en obstakels case studies herbestemmen verzorgingshuizen

zorg zorgvoorzieningen behouden zorginstelling blijft op locatie financiering vreemd vermogen zware zorg geen gebruik van locatie voorzieningen vergunningen voor zorg benodigd wonen aanwezigheid hogeschool/ universiteit zelfstandige eenheden huurtoeslag zorghotel zorginstelling blijft op locatie zorg zonder groepswonen geen gebruik van locatie voorzieningen extra installaties benodigd vergunningen voor zorg benodigd hotel dienstenruimte behouden zorg infrastructuur opp. voor hotel faciliteiten Tabel 46 kansen en obstakels case studies herbestemmen verzorgingshuizen per functie groep

72


3.8 Model 2.0 3.8.1 Herbestemmingspotentiemeter leegstaande verzorgingshuizen - model 2.0 De in model 1.0 bepaalde parameters (markt, locatie, gebouw en financieel) zijn aan de hand van praktijk cases verder onderzocht. Dit is gedaan door voor iedere case deze parameters in kaart te brengen. Parameters • Markt; deze parameter bestaat uit vraag en aanbod is case specifiek. Hierdoor was het niet mogelijk om aanvullingen op model 1.0 te geven aan de hand van case studies. • Locatie; deze parameter heeft een algemene aanvulling op de kennis en kan daarbij model 1.0 aanvullen. • Gebouw; deze parameter heeft een algemene aanvulling op de kennis en kan daarbij model 1.0 aanvullen. • Financieel; deze parameter bleek zeer lastig te achterhalen. De gegevens waren veelal verouderd, waardoor de financiele gegevens geen aanvulling konden geven op model 1.0. Sub parameters en eigenschappen In model 2.0 zijn de sub parameters onderverdeeld in verschillende algemene functie eigenschappen. Dus hierbij is de sub parameter voorziening verdeeld in de functie eigenschappen groen, winkels voor dagelijkse voorzieningen etc.. Op deze manier kan er in het model voor iedere alternatieve herbestemmingsfuncties worden aangegeven welke eigenschappen van toepassing zijn. Wanneer de aanwezigheid van een bepaalde sub parameter gediend is, dus een gevraagde eigenschap bij de alternatieve herbestemmingsfunctie, dan is dit met een 1 aan gegeven. Locatie Bij de parameter locatie en de daarbij behorende functie eigenschappen zijn geen aanpassingen qua eigenschappen gedaan. Tabel 47 geeft de tabel met functie eigenschappen voor de locatie in model 2.0 weer.

Tabel 47 model 2.0 locatie (sub) parameters met bijbehorende functie eigenschappen

Gebouw De functie eigenschappen van het gebouw zijn aan de hand van de case studies wel aangevuld: • Type eenheid: hierbij is er voor iedere herbestemmingsfunctie gedefinieerd of het groepswonen, semizelfstandig wonen is of zelfstandig wonen, op deze manier worden punten toegekend aan het best ‘passende’ woningtype. • Aanwezige ruimte: per type herbestemming is gedefinieerd welke ruimte er minimaal aanwezig dienen te zijn. • Aanwezige sanitair: aangeven of het aanwezige sanitair gedeeld, eigen of eigen met bad is. • Aanvullende eisen eenheid: uit de case studies bleek dat er veel eisen aan ouderen woningen zijn gesteld, deze eisen zijn in model 2.0 meegenomen. • Kwaliteit interieur: voor een aantal herbestemmingstypes bleek de kwaliteit van het interieur een sterke invloed te hebben, deze zijn gedefinieerd als ‘hoogwaardig’, de overige zijn gedefinieerd als ‘basic’. • Kwaliteit enree: ook waren er bij enkele herbestemmingsfuncties hoogwaardige eisen aan de entrée, na aanleiding hiervan is voor de entrée tevens de definitie ‘hoogwaardig’ en voor de overige ‘basic’ gebruikt. • Installaties: voor een aantal herbestemmingsfuncties bleken er eisen aan de aanwezigheid van mechanische ventilatie en airconditioning te zijn. Dit is in model 2.0 verdeeld in de eis mechanische ventilatie of anders natuurlijke ventilatie en een aparte input voor airconditioning. Tabel 48 geeft de tabel met functie eigenschappen voor het gebouw in model 2.0 weer. 73


Tabel 48 model 2.0 gebouw (sub) parameters met bijbehorende functie eigenschappen

74

H4 Ex ante toetsing

4. Ex ante toetsing Wittebrug De werking, bruikbaarheid en praktisch toepasbaarheid van het model wordt getoetst doormiddel van het uitvoeren van een testcase. De resultaten van deze ex ante toestsing en de aanvullingen op model 2.0 staan in dit hoofdstuk beschreven.

75

H4 Ex ante toetsing

4.1 Inleiding Binnen DTZ Zadelhoff lag een vraagstuk van de stichting Pieter van Foreest. Pieter van Foreest kent zo’n 25 locaties, verspreid over de regio’s Delft, Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp en Westland. Hierbij is er leegstand in een aantal van de complexen, als gevolg van de extramuralisering. De leegstaande complexen zijn in Pijnakker en in Poeldijk gelegen. In dit onderzoek wordt het model getest aan de case in Poeldijk. De keuze voor deze testcase is in hoofdstuk 1 beschreven.

4.2 Ex ante toetsing verzorgingshuis Wittebrug Complex: Wittebrug Plaats: Poeldijk (gemeente Westland)

Afbeelding 62 Verzorgingshuis Wittebrug Poeldijk

4.2.1 Algemene gegevens Het betreft een verzorgingshuis dat functioneel verouderd is en niet meer aan de vraag voldoet. Het object staat momenteel leeg, doordat Pieter van Foreest een nieuw verzorgingshuis in Poeldijk heeft gerealiseerd. Het nieuwe verzorgingshuis is gerealiseerd, omdat de zorginstelling ervan overtuigd was dat er geen goede zorg meer in de Wittebrug geleverd kon worden. De bewoners zijn naar de nieuwe verzorgingshuis overgeplaatst. De zorginstelling is hierbij dan ook opzoek naar een alternatieve aanwendbaarheid voor het object. bouwjaar laatste renovatie bouwlagen BVO functie aantal eenheden grootte eenheid eigenaar functies bestemmingsplan

1970 2003 3 4239,90 m² BVO verzorgingshuis 12 64 Stichting Zorginstellingen Pieter van Foreest maatschappelijk

Input tabblad ‘algemene gegevens’ De huidige bestemming in het bestemmingsplan betref een maatschappelijke bestemming. Deze bestemming is in overleg met de gemeente zeer waarschijnlijk aan te passen. Dit doordat het object onderdeel uitmaakt van de ontwikkellocatie ‘Het Dorp’ van de gebiedsontwikkeling ‘De Westlandse Zoom’. Daarnaast is het mogelijk om twee eenheden samen te voegen tot één eenheid. Output tabblad ‘algemene gegevens’ In de gemeente Westland is geen ziekenhuis gelegen en de doelgroep studenten is tevens afwezig, waardoor de functie groepswoningen (jongeren) afvalt. De grond waar het object opstaat heeft een maatschappelijke bestemmingsfunctie. Het is echter zeer waarschijnlijk dat deze functie aangepast kan worden, waardoor er binnen deze sub parameter geen alternatieve herbestemmingsfuncties afvallen. Daarnaast is het mogelijk om eenheden samen te voegen, waardoor er geen alternatieve herbestemmingsfuncties af vallen doordat het oppervlak van de eenheid te klein is.

4.2.2 Markt Het object is in Poeldijk gelegen, gemeente Westland. Het Westland staat wereldwijd bekend als De Glazen Stad. De glastuinbouw is de economische motor van het gebied. In Honselersdijk ligt de bloemenveiling, terwijl in De Lier The Greenery is gevestigd. Toch is er naast de kassen ook ruimte voor groen, met name in de kuststrook. In ’sGravenzande is het Staelduinse Bos te vinden. Naaldwijk heeft als grootste kern een centrumfunctie voor het 76

H4 Ex ante toetsing Westland. In de zomer biedt Wateringen amusement (Bouwarchief, 2013). Aan de noordzijde van Westland verrijst een nieuw woon- en recreatiegebied van ruim 350 hectare: ‘De Westlandse Zoom’. Dit groene en exclusieve woongebied komt globaal te liggen tussen het Monsterse en Kijkduinse strand en zal zich uitstrekken tot het water de Zweth in Wateringen (Smid, 1999). Het Westland is in een groeigebied gelegen (Gemeente_Westland, 2013), zie Afbeelding 63. Het percentage groei in het Westland is 4,8%. Dit geeft als gevolg dat de meeste doelgroepen in dit gebied zullen toenemen en dat er voor de meeste doelgroepen een toenemende marktvraag is. Volgens de bevolkingsprognoses zal er in de komende jaren in het Westland een groei van tussen de 2,5% en 10% plaatsvinden (ABF_research, 2010), zie Afbeelding 63.

Afbeelding 63 groeicijfers (%) t.o.v. 2010 (links) en bevolkingsontwikkeling per COROP-gebied (De Jong and Van Duin, 2011)

Vraag en aanbod per alternatieve herbestemmingsfunctie Om na te gaan of er marktpotentie voor een alternatieve herbestemmingsfunctie is, is de marktvraag van de afgelopen jaren en de toekomstige marktvraag onderzocht. Hieronder wordt per alternatieve herbestemmingsfunctie de marktvraag en het huidige aanbod beschreven. Ouderen zorg Het aantal ouderen in het Westland en daarmee in Poeldijk is de afgelopen jaren circa 4% toegenomen (ABF_research, 2010), zie Afbeelding 64. De toename van het aantal ouderen heeft een directe relatie met de toename van de zorgvraag (CBS, 2013a). Hiermee wordt de aanname gemaakt dat er de afgelopen jaren een grotere zorgvraag is ontstaan. Het aantal 65-plussers zal overal in Nederland toenemen, maar aan de randen van Nederland, waar zich ook de grootste bevolkingskrimp voordoet, zal de vergrijzing sterker zijn dan in de meer verstedelijkte regio’s, zoals die in de Randstad (Van Elp et al., 2012). Volgens de zorgcijfers van ABF research (De Jong and Van Duin, 2011) zullen het aantal ouderen in het Westland van 7% van het totaal in 2010 naar 12% in 2030 groeien, waarmee een toename van 5% ten opzichte van de bevolking van het Westland zal plaatsvinden. In het Westland zijn momenteel zeven verzorgingshuizen en twee verpleeghuizen en een service flat aanwezig (2010). De bewoners die in de verzorgingshuizen woonachtig waren zijn overgeplaatst naar een nieuw verzorgingshuis. Door de opening van het nieuwe verzorgingshuis is de vraag naar verzorgingsen verpleeghuizen in Poeldijk laag.

Afbeelding 64 toename van het aantal 65+ in het Westland (ABF_research, 2011)

Gehandicaptenzorg Wat betreft de gehandicapte zorg zijn er geen specifieke cijfers voor het Westland of Poeldijk. Er is hiervoor naar de landelijke ontwikkeling gekeken (CBS, 2013a), zie Afbeelding 65. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat het percentage van de Nederlandse bevolking ongeveer evenredig is aan het percentage van de bevolking in het Westland. 77

H4 Ex ante toetsing Gemiddeld groeide het volume van de gehandicaptenzorg tussen 2000 en 2007 met 6% per jaar (CBS, 2013a). In de periode 2000-2004 groeide de gehandicaptenzorg met verblijf met 3% per jaar, terwijl de zorg zonder verblijf in een instelling groeide met ruim 15% per jaar. Na 2004 was de volumegroei lager: een kleine 2% per jaar voor zorg met verblijf en 9% per jaar voor zorg zonder verblijf (CBS, 2007). Het aantal verstandelijk gehandicapten blijft tot 2020 vrijwel stabiel. In 2001 telde Nederland ongeveer 112.000 verstandelijk gehandicapten. Op grond van de demografische ontwikkeling wordt verwacht dat dit aantal van 112.000 de komende 15 jaar vrijwel stabiel zal blijven. Wel zal binnen deze groep sprake zijn van vergrijzing. Het percentage 50-plussers zal toenemen van 16.000 (15%) in 2002 tot 26.000 (25%) in 2020. De oudere verstandelijk gehandicapten zullen vooral behoefte hebben aan vormen van verzorgd of beschermd wonen (Rijksoverheid, 2012c). Het aantal cliënten met een matige tot zeer ernstige verstandelijke handicap blijft met 55.000 de komende 15 jaar vrijwel stabiel. Zij zullen aangewezen blijven op een vorm van verzorgd wonen, zij het dat deze vorm van zorg in de loop der jaren kleinschaliger van karakter zal worden. Er zal dan ook een landelijke stijging van de vraag naar kleinschalig groepswonen plaatsvinden (Rijksoverheid, 2005).

Afbeelding 65 algemene toename van gehandicaptenzorg (Rijksoverheid, 2005)

Studenten (groepswonen) In het Westland zijn geen hogescholen of universiteiten aanwezig, waardoor het percentage studenten dat op kamers woont verwaarloosbaar is. Er is dus geen marktvraag naar studentenwoningen en er is tevens geen aanbod van studentenwoningen. Semi-zelfstandig wonen Het percentage 15-25 jarigen is de afgelopen jaren in het Westland licht gegroeid (CBS, 2013a). Gezien de bevolkingsgroei in het Westland (CBS, 2013a), kan geredeneerd kan worden dat deze bevolkingsgroep iets is toegenomen. Bovendien zijn er ook geen studenten aanwezig die tevens vraag naar dit type woningen kunnen hebben. Hierdoor kan worden aangenomen dat er geen vraag naar semi-zelfstandige woningen bij is gekomen. Het aanbod in koopwoningen in het Westland is de afgelopen vier jaar sterk gestegen, hiermee is het aanbod aan koopwoningen verdubbeld, waardoor de vraag naar koopwoningen zeer waarschijnlijk laag zal zijn, zie Afbeelding 67 links. Het percentage huurwoningen is echter gelijk gebleven, zie Afbeelding 67 rechts, terwijl de vraag naar huurwoningen en de doelgroep is toegenomen. Hieruit kan worden afgeleid dat het aanbod aangevuld kan worden met huurwoningen voor semi-zelfstandigen.

Afbeelding 66 gelijke markt 15-25 jarigen in het Westland

1200 1000 800 600 400 200 0 2010

2011

2012

2013

Afbeelding 67 aanbod aantal koopwoningen Westland (links) en aantal huurwoningen in % (rechts) (ABF_research, 2011)

78

H4 Ex ante toetsing Senioren appartementen (laag inkomen) Het aantal senioren met een laag inkomen in het Westland is gestegen (CBS, 2013a), zie Afbeelding 68. Het aantal ouderen is namelijk toegenomen en daarnaast is het percentage met een laag inkomen gelijk gebleven, hieruit volgt de aanname dat het aantal ouderen met een laag inkomen gestegen is in de afgelopen jaren. De groep senioren in het Westland is stijgend (CBS, 2013a). Volgens het CBS blijft het percentage met lage inkomens gelijk. Aan de hand van deze twee gegevens kan verondersteld worden dat er een toename zal gaan plaatsvinden van het aantal ouderen met een laag inkomen. Hieruit volgt de veronderstelling dat de vraag naar senioren appartementen zal toenemen. Zoals bij de semi-zelfstandige woningen is beschreven is de markt voor de huurwoningen aan het groeien. Gezien deze doelgroep groeiende is volgt de veronderstelling dat het aanbod van de senioren appartementen aangevuld kan worden.

Afbeelding 68 lichte afname van 65+ers met een laag inkomen (ABF_research, 2011)

Zorghotel In het Westland is geen ziekenhuis aanwezig, hierdoor wordt verondersteld dat er geen vraag naar zorghotels is. Er zijn momenteel geen zorghotels in het Westland. Hostel/hotel (toeristen) Het CBS (2013a) geeft geen exacte cijfers van het aantal toeristen in de afgelopen jaren in het Westland. Wel geeft het CBS cijfers over het toerisme in West-Nederland, Zuid-Holland en aan de kust. Het aantal toeristen in WestNederland is toegenomen, terwijl het aantal toeristen in Zuid-Holland en aan de kust gelijk is gebleven. Momenteel zijn er twee hotels in het Poeldijk aanwezig. Dit zijn Motel Restaurant Elzenhagen en Hotel Saint Vincent. De markt voor hotels en hostels in het Westland is nog niet groot en met een toenemend aantal toeristen is er een potentiele markt voor een hotel.

Afbeelding 69 toename aantal toeristen in West-Nederland en gelijk aantal in Zuid-Holland en aan de kust (2013a)

Immmigrantenhotel Er zijn bij het CBS en bij de gemeente Westland geen cijfers te vinden omtrent het aantal immigratiearbeiders. Wel is er bekend dat 20,2% van de inwoners van het Westland werkt in de landbouw sector (CBS, 2013a). Doordat de landbouw een belangrijk gedeelte van de markt in het Westland beslaat wordt de aanname gedaan dat er tevens vraag is naar huisvesting voor deze doelgroep.

4.2.3 Locatie De Wittebrug is in de dorpskern van Poeldijk gelegen. Poeldijk is een kerkdorp in de gemeente Westland. Poeldijk heeft ongeveer 5.940 inwoners (1 januari 2010) en is gelegen tussen Monster, Honselersdijk, Wateringen en Den Haag in. De gemeente Westland telt 99.744 inwoners (1 januari 2010). De omliggende bebouwing van het object bestaat onder uit een kerk, winkels, restaurants, cafés en woningen. Op circa 50 meter afstand van het object is rivier De Gantel gelegen. Tegenover het object is een huisarts gevestigd. Het object is goed te bereiken per openbaar vervoer. De afstand tot het dichtstbijzijnde spoorwegstation (Rijswijk) is circa 8 km. Op circa 50 meter van het object is de bushalte gelegen. Hier stopt circa vijf keer per uur de bus richting Den Haag. Het object ligt op circa 8 kilometer afstand ofwel circa 10 minuten autorijden van (het gedeelte Amsterdam – Delft) de Rijksweg A4. Deze Rijksweg is te bereiken via de provinciale weg N211 (Den Haag – Hoek van Holland) die langs Poeldijk loopt. Aan de openbare weg 79

H4 Ex ante toetsing zijn voldoende parkeerplaatsen beschikbaar. De parkeergelegenheid wordt als goed beoordeeld. Daarnaast wordt de leefomgeving als veilig beschouwd.

4.2.4 Gebouw De eenheden zijn semi-zelfstandig, waarbij de eenheden als woon-slaapkamer gebruikt worden. Overige activiteiten vinden plaats in de gemeenschappelijke ruimte. Het is mogelijk om van deze semi-zelfstandige eenheden woongroepen te creëren of zelfstandige eenheden door het samenvoegen van twee eenheden tot één. In Afbeelding 71 is een plattegrond van de Wittebrug weergeven. 2

De eenheden zijn 15 m en bevatten; 2 • woon-slaapkamer (11,2m ); 2 • natte cel (2,18m ); 2 • hal met keukenblok (1,42 m ). Het interieur van het gehele object is donker en sober en de installaties zijn verouderd. De gangen zijn vrij smal (1,80 meter breed) voor het beddentransport, waardoor zware zorg er lastig verleend kan worden. In Afbeelding 70 zijn de recreatieruimte, de ontsluiting, een kamer en een natte cel weergeven.

Afbeelding 70 v.l.n.r. recreatieruimte, ontsluiting, kamer, natte cel

Afbeelding 71 Plattegronden BG Wittebrug Poeldijk

80

H4 Ex ante toetsing

4.2.5 Financieel In de ex ante toetsing is het object in Poeldijk tevens op de financiële haalbaarheid van de herbestemming naar alternatieve functies bepaald. Afbeelding 72 geeft hierbij een overzicht van de gebruikte input gegevens voor de contante waarde berekening. Hierbij is de inflatie op 2% gezet, dit is afhankelijk van de consumentenprijsindex (CPI) en kan worden opgezocht bij het Centraal bureau voor de statistiek (Voordt, 1988). Voor de disconteringsvoet is een percentage van 7%, dit percentage geeft het risico en rendement weer. Bij dit project zal het risico gemiddeld zijn, dit geeft een disconteringsvoet van 7%. De exit yield is in overleg met de adviseurs van DTZ Zadelhoff op 20% ingeschat, dit geeft een BAR van 9,40%. Daarnaast zijn de eigenaarslasten bij deze berekening op 10% van de opbrengsten gezet, dit is gemiddeld.

Afbeelding 72 input contante waarde berekening

Door het invullen van de bovenstaande sub parameters wordt de netto contante waarde berekend. De netto contante waarde die hieruit komt is door middel van doelzoeken op 0 gezet. Dit leidt in het voorbeeld van Afbeelding 49 tot een initiële investering van €10.267.078 bij de herbestemming van de Wittebrug tot een modern verzorgingshuis (verzorgingshuis 2.0).

Tabel 49 exploitatie voorbeeld herbestemmen Wittebrug naar een verzorgingshuis 2.0

4.2.6 herbestemmingspotentie Na aanleiding van het invullen van de Herbestemmingspotentiemeter geeft de vetocriteria drie haalbare functies aan. Dit zijn de herbestemming naar: • semi-zelfstandig wonen; • hostel; • immigratiearbeiderhotel. Zorginstelling Pieter van Forreest ziet na aanleiding van het invullen van het model zeker potentie in de haalbare vetocriteria. De graduele criteria vormen daarbij een minder sterk uitganspunt en behoeve verder onderzoek om de haalbaarheid te bepalen.

81

H4 Ex ante toetsing

4.3 Resultaten ex ante toetsing Wittebrug Bij het invullen van het model kwamen voor het object specifiek de volgende punten naar voren; • De meeste doelgroepen in het Westland zijn in de afgelopen jaren toegenomen en zullen tevens de komende jaren groeien. Er bleken alleen geen studenten en geen ziekenhuispatiënten aanwezig te zijn, waardoor de output van het model bij de marktvraag voor de meeste doelgroepen haalbaar was. • Bij het aanbod was de ouderenmarkt en de markt voor toeristenhotels in Poeldijk verzadigd. • De functie in het bestemmingsplan is wonen, waardoor er bij de herbestemming tot woningen geen functie wijziging hoeft plaats te vinden. • Het object is centraal gelegen, in een multifunctionele buurt met veel voorzieningen en is goed bereikbaar. • De oppervlakte van de woonruimtes is 15 vierkante meter, met een (slaap)woonkamer, badcel en een keukenblokje. • Het object bevat veel gemeenschappelijke ruimtes. • Het interieur is donker en sober. • De investering bij de herbestemming naar wonen ligt het hoogste. Door het invullen van het model bleek dat er uit de vetocriteria drie opties kwamen (Afbeelding 73): • semi-zelfstandige woningen, voor jonge niet daadkrachtige; • hostel; • immigratiearbeidershotel. De vastgoedmanager van Pieter van Forreest vond dit tevens de meest interessante opties voor de herbestemming van de Wittebrug. Van deze drie opties bleek uit de ‘Herbestemmingsmeter verzorgingshuizen’ dat het herbestemmen tot een immigratiearbeidershotel het meest gunstig was, zie Afbeelding 73.

Afbeelding 73 veto criteria haalbaarheid (links) graduele criteria haalbaarheid (rechts)

82

H4 Ex ante toetsing

4.4 Model 3.0 Door het invullen van het model 2.0 aan de hand van de gegevens uit de ex ante toetsing is het model aangevuld tot model 3.0. Daarnaast is de werking van het model getest aan de hand van de praktijk case. De aanpassingen aan model 2.0 zijn per tabblad weergegeven. De voornaamste verandering in model 3.0 is dat de input en de output in hetzelfde blad worden weergegeven, om de transparantie van het model te verbeteren. Op deze manier wordt bij het geven van de input direct duidelijk of dit een negatieve, positieve of geen invloed heeft op de alternatieve herbestemmingsfunctie. Door het direct duidelijk worden van de effecten wordt de relevantie van de parameters direct inzichtelijk. Algemene gegevens Een groot gedeelte van de gevraagde ‘algemene gegevens’ had geen effect op het model en daarmee geen toegevoegde waarde. Hierdoor bleek bij het invullen van de gegevens voor de Wittebrug dat het model er minder transparant door werd. Aan de hand hiervan zijn de algemene input gegevens zo kort mogelijk weergegeven, hierbij bleken maar drie input gegevens van toepassing voor de werking van het model: • BVO • aantal eenheden • gemiddelde oppervlakte Daarnaast werden in dit blad tevens vetocriteria gevraagd. Om het overzicht in het tabel te vergroten zijn deze in een apart tabblad gezet. Dit is hieronder verder beschreven. 41

Stap 1 Veto criteria 1a. Markt In het model 2.0 werd gevraag naar de vraag en aanbod op object niveau van de alternatieve herbestemmingsfuncties. Het bepalen van de vraag en aanbod op object niveau bleek niet mogelijk tijdens het maken van de ex ante toetsing. Om de markt te bepalen bleek dat er een DESTEP analyse voor vraag en aanbod aan de hand van doelgroepen gedaan moest worden. Voor model 3.0 is voor iedere alternatieve herbestemmingsfunctie daarom de doelgroep bepaald. 1b. vetocriteria locatie en gebouw Dit tabblad is in model 3.0 toegevoegd. De oorspronkelijke gegevens stonden in model 2.0 bij de algemene gegevens beschreven. Om transparantie in het model te creëren is er een apart tabblad voor de vetocriteria van de locatie en markt gemaakt. In dit tabblad bleken vanuit de ex ante toetsing de volgende sub parameters van belang; • gemeente (aanwezigheid van hogescholen/universiteiten en ziekenhuis); • mogelijke functies volgens het bestemmingsplan; • mogelijkheid tot het wijzigen van het bestemmingsplan; • mogelijkheid tot het samenvoegen van twee eenheden. 42

Stap 2 Graduele criteria 2a. Locatie & 2b. gebouw In deze tabbladen in model 3.0 wordt de output direct naast de input gegeven, op deze manier wordt de invloed van de input gegevens op de alternatieve herbestemmingsfuncties direct inzichtelijk. De ex ante toetsing heeft geen invloed gehad op de sub parameters en eigenschappen van de alternatieve herbestemmingsfuncties uit de literatuur en ex post case studies. In het gesprek met Pieter van Forreest kwam naar voren dat er in het model geen rekening wordt gehouden met de zorgmix die al in het gebouw aanwezig is. Dit heeft namelijk als invloed dat het gebouw een mix van zelfstandige eenheden en groepswoningen bevat. Door de aanwezigheid van verschillende type eenheden was de sub parameter type eenheid niet meer van belang, deze sub parameter gebouw is dan ook weggehaald. 2c. Financieel Dit tabblad bestond in model 2.0 uit een bouwkosten berekening en daarnaast was de huurwaardekapitalisatie 43 methode gebruikt om de opbrengsten in de komende jaren inzichtelijk te maken. Hierbij werd de input gegeven door 41

Wanneer er aan één van de punten niet wordt voldaan is herbestemming niet mogelijk (Geraedts et al., 2007). Dit zijn punten die de kansen voor herbestemming gunstig beïnvloeden. Hoe positiever de parameter scoort des te hoger de geschiktheid voor herbestemming. Geen enkel punt is echter zodanig zwaar van invloed dat het gebouw afvalt wanneer het op dit specifieke punt niet voldoet (Geraedts et al., 2007). 43 De Marktwaarde is bepaald aan de hand van de bruto Markthuur van de verhuurbare vloeroppervlakten van de gebouwen en/of terreinen, verminderd met onroerende zaakgebonden zakelijke en andere, door opdrachtgever opgegeven en/of geschatte lasten en gerelateerd aan een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht netto rendement. Dit rendement stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf en is gebaseerd op onder meer dezelfde factoren zoals hierboven reeds beschreven (DTZ, 2012).

42

83

H4 Ex ante toetsing de input tabel waar het aantal eenheden, de huurwaarde en de onderhoudskosten werden gevraagd, zie Afbeelding 74. In een achterliggende berekening werd de opbrengst per vierkante meter BVO weergeven. low budget verzorgingshuis gemiddelde huur Afbeelding 74 HWKAP invul

huur en onderhoud aantal HW onderhoud eenheden /eenheid /eenheid 200 € 300,00 € 20,00

VVO/BVO

totaal

HW EUR/jaar 90% € 60.000,00

totaal onderhoud EUR/jaar € 4.444,44

Doordat deze huurwaardekapitalisatie berekening geen inzicht gaf in de kasstromen en in een achterliggend tabblad werd berekend, werd de financiële berekening onoverzichtelijk. Dit had een negatieve invloed op de transparantie van het model. In model 3.0 zijn daarom de kasstromen inzichtelijk gemaakt door middel van een netto contante waarde berekening.

84

H5 Model

5. Herbestemmingsmeter verzorgingshuizen

85

H5 Model

5.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt een omschrijving van het ontwikkelde model gegeven. Dit model is aan de hand van de bevindingen en conclusies in dit onderzoek samengesteld. Het model maakt de parameters die invloed hebben op de haalbaarheid van de herbestemming van een verzorgingshuis inzichtelijk. Deze parameters en daarbij behorende sub parameters worden in de vijf tabbladen van het model ingevuld. Dit gebeurt aan de hand van het invullen van de markt, locatie, gebouw en financiële eigenschappen van het object aan de hand van een vragenlijst. Wanneer de input is gegeven, wordt direct de output in hetzelfde tabblad zichtbaar. In deze output wordt de haalbaarheid van de herbestemming van het object per herbestemmingsfunctie weergeven. Hierbij wordt direct zichtbaar welke sub parameters invloed hebben op deze haalbaarheid. In het onderstaande schema wordt schematisch weergeven hoe het model werkt. Het model is verdeeld in drie stappen: 44 1. Veto criteria , bepaalt of de alternatieve hebestemmingsfunctie wel of niet haalbaar is. 45 2. Graduele criteria , geeft een inzicht in de mate van de haalbaarheid. 3. Haalbaarheid herbestemming.

Afbeelding 75 stap 1: veto criteria

Afbeelding 76 stap 2: graduele criteria

Afbeelding 77 stap 3: haalbaarheid herbestemming

44

Hierbij vormen de algemene gegevens en de markt de veto criteria. Als aan één van deze punten niet wordt voldaan is herbestemming niet mogelijk, tenzij de gemeente ontheffing verleent als niet aan de normen wordt voldaan (Remoy en van der Voordt, 2011). 45 Locatie, gebouw en financieel vormen hierbij de graduele criteria. Het tweede deel van de lijst bestaat uit graduele criteria. Dit zijn punten die de kansen voor herbestemming gunstig beïnvloeden. Hoe meer de locatie en het gebouw positief scoren op deze punten, des te hoger de geschiktheid voor herbestemming. Geen enkel punt is echter zodanig zwaar van invloed dat het gebouw afvalt wanneer het op dit specifieke punt niet voldoet (Remoy en van der Voordt, 2011).

86

H5 Model

5.2 Werking model 5.2.1 Algemene gegevens In het eerste invulblad worden een aantal algemene gegevens gevraagd, die helpen het model te ondersteunen. Door deze input te vragen wordt voorkomen dat er op andere onverwachte plekken in het model om deze input gegevens wordt gevraagd. In Afbeelding 78 worden de input gegevens weergeven. input algemene gegevens (veto) BVO

930 m²

aantal eenheden (w oningen)

174 st

oppervlakte gem iddelde eenheid

20 m²

Afbeelding 78 tabblad 'algemene gegevens'

5.2.2 Stap 1: Vetocriteria In stap 1 worden de veto criteria getest. Hierbij vormen de markt en de mogelijkheden van het herbestemmingsplan en de mogelijkheid tot samenvoegen (grootte appartement) de veto criteria. Als aan één van deze punten niet wordt voldaan is herbestemming niet mogelijk (Geraedts et al., 2007). Stap 1a: Veto criteria markt In het tweede tabblad worden de marktgegevens gevraagd, om op deze manier te bepalen of er vraag naar de specifieke herbestemmingsfuncties is. Wanneer er geen vraag naar een bepaalde herbestemmingsfunctie is of het aanbod daarvan hoog is, dan is de herbestemming niet haalbaar. In dit tabblad worden vraag en aanbod naast elkaar gezet. In dit tabblad wordt de huidige en toekomstige vraag per functie in beeld gebracht, door per alternatieve herbestemmingfunctie na te gaan wat de huidige en toekomstige vraag is en wat het huidige aanbod is. Hiervoor zijn inputgegevens per functie specifieke doelgroep benodigd. Deze gegevens worden verkregen door middel van een DESTEP analyse, een groot deel van deze informatie kan via het CBS (o.a. kencijfers wijken en buurten) worden opgezocht. Deze DESTEP analyse is daarbij plaatsgebonden, hiervoor zijn dan ook gemeentelijke cijfers van CBS benodigd. input vraag huidige vraag info doelgroep ouderen zorg (75 jaar en ouder) gehandicaptenzorg g een hog es chool/ univers iteit studenten 15-25 jaar 55+ met laag inkomen g een z iekenhuis ziekenhuis in gemeente aanw ezig toerisme landbouw productie in gemeente aanw ezig

CBS bevolkingsopbouw afgelopen jaren gelijk of toename afname gelijk of toename gelijk of toename gelijk of toename niet aanw ezig gelijk of toename niet aanw ezig

vraag (t=0) output ja nee ja ja ja nee ja nee

CBS bevolkingsprognose aankom ende jaren gelijk of toename niet aanw ezig niet aanw ezig gelijk of toename gelijk of toename afname gelijk of toename niet aanw ezig

vraag (t=1) output ja nee nee ja ja nee ja nee

functie lichte + zw are zorg zw are zorg groepsw onen semi-zelfstandig w onen 55+ w oningen zorghotel budget en 4-sterrenhotel immigratiearbeidershotel

toekomstige vraag doelgroep ouderen zorg (75 jaar en ouder) gehandicaptenzorg studenten 15-25 jaar 55+ met laag inkomen ziekenhuis in gemeente aanw ezig toerisme landbouw productie in gemeente

functie lichte + zw are zorg zw are zorg groepsw onen semi-zelfstandig w onen 55+ w oningen zorghotel budget en 4-sterrenhotel immigratiearbeidershotel

Afbeelding 79 tabblad ‘1b. markt’ huidige vraag en aanbod input (afhankelijke lokale markt cijfers)

input aanbod huidige aanbod doelgroep verzorgingshuis 2.0 ouderen zorg zw are zorg gehandicaptenzorg groepsw onen semi-zelfstandig w onen 55+ w oningen zorghotel hostel immigratiearbeidershotel sterren hotel

g een hog es chool/ univers iteit

g een z iekenhuis

huidige aanbod per functie gemiddeld of hoog niet aanw ezig niet aanw ezig gemiddeld of hoog gemiddeld of hoog niet aanw ezig niet aanw ezig niet aanw ezig laag niet aanw ezig

aanbod (t=0) output ja nee nee ja ja nee nee nee nee nee

functie lichte + zw are zorg zw are zorg zw are zorg groepsw onen semi-zelfstandig w onen 55+ w oningen zorghotel hostel immigratiearbeidershotel sterren hotel

Afbeelding 80 '1b. markt' huidig aanbod input (afhankelijke lokale markt cijfers)

87

H5 Model De output geeft aan de hand van de input, marktvraag en huidige aanbod, weer of er voldoende afzetmarkt per alternatieve herbestemmingsfunctie is, dit wordt in het model het toekomstige aanbod genoemd. Dit geeft weer of er een markt is per alternatieve herbestemmingsfunctie. output markt transform atiefuncties

sam envatting vraag (t=0) output

zorg verzorgingshuis 2.0 zw are zorg (w oongroepen VV) zw are zorg (w oongroepen GV) w onen groepsw onen semi-zelfstandig w onen 55+ w oningen hotel zorghotel hostel immigratiearbeidershotel sterren hotel

vraag (t=1) output

aanbod (t=0) output

Stap A toekom stig aanbod (alles ja)

ja ja nee

ja ja nee

ja nee nee

niet haalbaar haalbaar niet haalbaar

ja ja ja

nee ja ja

ja ja nee

niet haalbaar niet haalbaar haalbaar

nee ja nee ja

nee ja nee ja

nee nee nee nee

niet haalbaar haalbaar niet haalbaar haalbaar

Afbeelding 81 tabblad ‘1b. markt’ output

Stap 1b. vetocriteria locatie en gebouw In dit tabblad worden de veto criteria van de parameters locatie en gebouw onderzocht. Dit betreffen de locatie en gebouw parameters die bepalen of een alternatieve herbestemmingsfunctie wel of niet haalbaar is. Wanneer de alternatieve herbestemmingsfunctie niet haalbaar is, dan valt die specifieke haalbaarheidsfunctie af. Wanneer de graduele criteria voor die betreffende herbestemmingsfunctie zeer positief is kan deze functie eventueel nader onderzocht worden. In dit tabblad wordt getest of een zorghotel en studentenwoningen (groepswonen voor jonge niet daadkrachtige) mogelijk is, met betrekking tot de aanwezigheid van de doelgroep in de gemeente. Daarnaast speelt het bestemmingsplan en de aanpasbaarheid daarvan een belangrijke factor in de haalbaarheid van alternatieve functies. Ten slotte wordt tevens getest of de alternatieve herbestemmingsfuncties binnen de muren van het bestaande pand passen en of deze inpasbaarheid mogelijk gevormd kan worden door het samenvoegen van eenheden. input vetocriteria locatie gem eente (test: aanw ezigheid ziekenhuis en studenten) functies bestem m ingsplan

maatschappelijk

Westland wonen

bestem m ingsplan laat w ijzigingen toe

horeca

ja

input vetocriteria gebouw bouw kundige m ogelijkheid sam envoeging 2 eenheden

ja

Afbeelding 82 tabblad ‘vetocriteria locatie en gebouw’ input

Sub parameters Gemeente Wanneer de gemeente als input wordt gegeven, zoekt het model door middel van ‘verticaal zoeken’ in het achterliggende tabblad ‘gemeente’ of er in deze gemeente een ziekenhuis en/of hogeschool/universiteit aanwezig is. Deze achterliggende gegevens zijn afkomstig uit data basis van de afdeling Research van DTZ Zadelhoff. Deze data gaf weer in welke gemeente ziekenhuizen en onderwijsinstellingen aanwezig waren. Doormiddel van de input kan gezocht worden of deze instellingen in de gegeven gemeente aanwezig waren. De aanwezigheid van een ziekenhuis of hoge school/ universiteit wordt in de output weergeven, zie Afbeelding 83. Wanneer de functie niet aanwezig is, betekent dit dat de bijbehorende alternatieve herbestemmingsfunctie niet haalbaar is. Dit heeft in de output het volgende gevolg: • •

Wanneer er geen ziekenhuis in de gemeente aanwezig is, dan is de herbestemming tot zorghotel niet mogelijk. Wanneer er geen hogeschool/universiteit in de gemeente aanwezig is, dan is de herbestemming tot studentenwoningen (groepswonen voor jonge niet daadkrachtige) niet mogelijk.

Mogelijkheden bestemmingsplan Als input voor het bestemmingsplan worden de huidige functies van het bestemmingsplan en de mogelijkheid tot wijziging als input gevraagd. Aan de hand van deze input gegevens wordt getest of de alternatieve herbestemmingsfuncties binnen het bestemmingsplan haalbaar zijn. Wanneer er een wijziging in het bestemmingplan mogelijk is, dan zijn er geen belemmeringen. Wanneer dit niet mogelijk is, dan zijn alleen de bestemmingsgroepen mogelijk die in het bestemmingsplan staan aangegeven en daarmee als input zijn gegeven. 88

H5 Model Mogelijkheid van het samenvoegen van eenheden Ten slotte wordt in dit tabblad de haalbaarheid van de alternatieve herbestemmingsfuncties getest door de benodigde oppervlakte aan de oppervlakte van eenheden te testen. De minimale oppervlakte eis is per eenheid weergeven (deze kan worden aangepast). Deze minimale oppervlakte eis wordt aan de huidige oppervlakte van de eenheid getest. Wanneer twee eenheden kunnen worden samengevoegd, betekent dit dat de huidige oppervlakte twee keer zo groot kan worden, deze twee keer zo grote oppervlakte wordt dan getest aan de oppervlakte eis. Output De output van deze gegevens zijn rechts in het tabblad, per alternatieve herbestemmingsfunctie weergegeven, zie Afbeelding 83. Doordat dit tabblad onder de veto criteria valt is het voor een functie belangrijk dat alle sub parameters voldoen, wanneer niet alle parameters voldoen is de specifieke herbestemmingsfunctie niet mogelijk. Wanneer alle sub parameters positief zijn (groen gekleurd) dan is de alternatieve herbestemmingsfunctie haalbaar. Wanneer één van de sub parameters negatief is (rood gekleurd) dan voldoet deze alternatieve herbestemmingsfunctie niet aan alle algemene veto criteria en is daardoor niet haalbaar, zie Afbeelding 83 bovenin. output algemene gegevens (veto)

functie haalbaar (alles groen)

verzorgingshuis 2.0

w oongroepen zorg (VV, GV)

groepsw onen

semi-zelfstandig w onen

55+ w oningen

zorghotel

hostel


sterren hotel

haalbaar

haalbaar

niet haalbaar

haalbaar

haalbaar

niet haalbaar

haalbaar

haalbaar

haalbaar

geen hogeschool/ universiteit

aanw ezigheid functie

geen ziekenhuis

bestem m ingsplan voldoet

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

m in opp eenheid eis opp. eenheid past

20 ja

23 ja

10 ja

20 ja

37 ja

20 ja

15 ja

10 ja

22 ja

Afbeelding 83 tabblad ‘vetocriteria locatie en gebouw’ output

5.2.3 Stap 2: Graduele criteria De parameters locatie, gebouw en financieel vormen in dit onderzoek de graduele criteria. Dit zijn punten die de kansen voor herbestemming gunstig beïnvloeden. Hoe meer de markt, de locatie en het gebouw positief scoren op deze punten, des te hoger de haalbaarheid van de herbestemming. Geen enkel punt is echter zodanig zwaar van invloed dat het object afvalt wanneer het op dit specifieke punt niet voldoet (Remøy and Van der Voordt 2011). Door in dit tabblad de vragen te beantwoorden kan er bepaald worden voor welke functie(s) de locatie het meest geschikt is. Stap 2a: locatie Voor de parameter locatie zijn een vijftal sub parameters van invloed. In het inputblad wordt aangegeven welke sub parameters voor het leegstaande verzorgingshuis van toepassing is. De sub parameters betreffen: • type omgeving; • aanwezige voorzieningen; • bereikbaarheid per openbaar vervoer; • bereikbaarheid per auto • veiligheid in de buurt. De gegeven input wordt per alternatieve functie aan de bijbehorende functie eigenschappen getest. Deze functie eigenschappen zijn in het model weergegeven in het achterliggende tabblad ‘locatie eigenschappen’. Per alternatieve herbestemmingsfunctie wordt per sub parameter eis aangegeven of deze van invloed is. Wanneer de sub parameter eis van toepassing is voor de alternatieve functie wordt dit aangegeven meet een 0 (negatieve invloed) of 1 (positieve invloed), wanneer de sub parameter eis geen effect heeft op de functie wordt dit aangegeven met een -. Het aantal sub parameters met een score 1 wordt opgeteld en dit totaal wordt gedeeld door de aanwezige sub parameters die van invloed zijn (aangegeven met 0 of 1). Dit geeft een getal tussen de 0 en 1, dit getal wordt gekoppeld aan een schaalverdeling waar verschillende gradaties van haalbaarheid worden weergeven. De schaal die hiervoor gebruikt is, is afkomstig uit de ‘Transformatiepotentiemeter’ (Remøy and Van der Voordt 2011) en is hieronder weergegeven, zie Tabel 50. De output van het tabblad geeft per alternatieve herbestemmingsfunctie weer wat de haalbaarheid is volgens deze schaalverdeling. Afbeelding 84 geeft de output van het tabblad ‘locatie’ weer.

89

H5 Model totaal score haalbaarheid 0,0 - 0,2 = niet haalbaar 0,2 - 0,4 = nauwelijks haalbaar 0,4 - 0,6 = beperkt haalbaar 0,6 - 0,8 = haalbaar 0,8 - 1,0 = zeer goed haalbaar Tabel 50 schaalverdeling haalbaarheid (Geraedts and Van der Voordt, 2007) output locatie HAALBAARHEID Type om geving

verzorgingshuis 2.0


groepsw onen


55+ w oningen

zorghotel

hostel


sterren hotel

haalbaar

haalbaar

zeer goed haalbaar

haalbaar

beperkt haalbaar

haalbaar

nauwelijks haalbaar

nauwelijks haalbaar

nauwelijks haalbaar

passend

1

passend

1

groen w inkels geen buurtcentrum

1 1 0 1 1 1 -

groen w inkels

1 1 -

goed bereikbaar met OV

1


hoofdw egennet >15 min

0 0 -

hoofdw egennet >15 min

Voorzieningen om geving groen w inkels voor dagelijkse boodschappen buurt-ontmoetingsplaatsen horeca medische basisvoorzieningen culturele voorzieningen sportaccomodatie w inkelcentrum business centrum congrescentrum ziekenhuis luchthaven

medische voorzieningen culturele voorz. sportacc.

Bereikbaarheid ov

Bereikbaarheid auto geringe afstand tot het hoofdw egennet geen obstakels/ belemmeringen en goede doorstroom voldoende parkeergelegenheid voldoende parkeren op straat/directe omgeving

Veiligheid aantal punten max haalbare punten

niet voldoende parkeren <100m

leefomgeving niet veilig

1

0 niet voldoende parkeren <100m 0 -

passend

1

w inkels

medische voorzieningen sportacc.


1 1 1 -

passend

1

w inkels geen buurtcentrum horeca medische voorzieningen sportacc.

1 0 1 1 1 -

1


1

-

niet voldoende parkeren <100m 0 niet voldoende parkeren <250m 0

0

-

-

-

7 11

4 6

5 5

6 9

totaal: 0,64 haalbaar

totaal: 0,67

totaal: 1,00

totaal: 0,67

passend

1

passend

1

1

geen luchthaven


1


1


1

geen goede doorstroom niet voldoende parkeren <100m niet voldoende parkeren <250m

0 0 0

niet voldoende parkeren <100m 0 -

hoofdw egennet >15 min geen goede doorstroom

0 0 -

sportacc.

leefomgeving niet veilig

ziekenhuis

1 -

passend

0 0 1 0

w inkels geen buurtcentrum horeca medische voorzieningen

1 0 1 1 1 -

geen w inkelcentrum geen business centrum congrescentrum

niet passend

0

geen w inkelcentrum geen business centrum congrescentrum


passend

1

0 0 1 -

geen luchthaven

0

1


1

-

hoofdw egennet >15 min geen goede doorstroom niet voldoende parkeren <100m niet voldoende parkeren <250m

0 0 0 0

0

-

-

-

-

6 11

3 4

3 8

2 5

2 7

totaal: 0,55

totaal: 0,75

totaal: 0,38

totaal: 0,40

totaal: 0,29

Afbeelding 84 voorbeeld Ex ante toetsing; tabblad '2a. Locatie’ output

Stap 2b: gebouw Door in dit tabblad de vragen te beantwoorden kan er bepaald worden voor welke functie(s) het gebouw het meest geschikt is. Voor de parameter gebouw zijn dertien sub parameters van invloed die betrekking hebben op de object eigenschappen voor de herbestemming. Deze sub parameters betreffen: • de aanwezige ruimte; • aanwezige sanitair; • oppervlakte van de eenheid; • oppervlakte van het daarin geplaatste sanitair; • aanvullende eisen aan de eenheid; • kwaliteit van het interieur; • ontsluitingseisen; • aanwezige gemeenschappelijke ruimte en/of faciliteiten; • aanwezige operationele ruimte; • kwaliteit van de entrée; • brandveiligheid; • ventilatie (natuurlijk of mechanisch); • aanwezigheid airconditioning. De werking van het tabblad ‘gebouw’ is gelijk aan de werking van het tabblad ‘locatie’. Afbeelding 85 geeft de output van het tabblad ‘gebouw’ weer.

90

H5 Model output gebouw

1 type eenheid

verzorgingshuis 2.0


groepsw onen


55+ w oningen

zorghotel

hostel


4-sterren hotel

beperkt haalbaar

beperkt haalbaar

beperkt haalbaar

nauwelijks haalbaar

nauwelijks haalbaar

beperkt haalbaar

beperkt haalbaar

beperkt haalbaar

nauwelijks haalbaar

type eenheid voldoet

1

type eenheid voldoet niet

0


0

slaapkamer

slaapkamer

1 -

slaapkamer

sanitair

1 1

1 -

sanitair voldoet niet

0

sanitair voldoet

1

sanitair voldoet

1

4 oppervlakte eenheid

opp. voldoet niet

0

opp. voldoet niet

0

opp. voldoet

5 oppervlakte sanitair

opp. voldoet

1

opp. voldoet

1

opp. voldoet

0 0 1 1

niet drempelvrij rolstoel en tilapparatuur mogelijk

0 1 -

2 aanw ezige ruim te (slaap) w oonkamer keuken slaapkamer 2e slaapkamer sanitair 3 aanw ezige sanitair

6 eisen eenheid drempelvrij (max. 2cm) niet drempelvrij rolstoel en tilapparatuur mogelijk zorgfuncties op BG directe relatie tussen keuken, w oon-, slaap-, en badkamer mogelijkheid aanpassingen ivm. functiestoornissen aanpassingen niet mogelijk goede geluidsisolatie goede geluidsisolatie intercomverbinding intercomverbinding 7 kw aliteit interieur

8 ontsluiting lift lift geschikt voor bedden rolstoeltoegankelijk (vrije draaicirkels) brede gangen (beddentransport) deuren voorzien van automatische deuropeners 9 gem eenschappelijke ruim te w oonkamer keuken sanitair w asruimte buitenruimte recreatieruimte ontvangst balie met w achtruimte toiletten BG fietsenberging berging geschikt voor stalling en opladen scootmobiel ruimte voor tijdelijke opvang logeerruimte (buiten eigen w oning) voor gasten behandelruimte fysiotherapie/ ergotherapie ruimte zorgcoördinator personeelsruimten met slaap- en w asruimte fitness zw embad food & beverage ruimte meeting & buisiness ruimte health & w ellness ruimte

kw aliteit interieur voldoet niet

0

kw aliteit interieur voldoet

1

lift

1 1 0

lift lift voor bedden rolstoeltoegankelijk brede gangen

1 1 1 1 -

geen w oonkamer

berging voor scootmobiel tijdelijke opvang logeerruimte geen behandelruimte geen ruimte zorgcoördinator geen personeelsruimten geen fitness geen zw embad geen food & beverage geen meeting & buisiness geen health & w ellness

0 0 0 0 1 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0

voldoet

1

rolstoeltoegankelijk geen automatische deuropeners

0 1 0 1 1 1 0 -

geen buitenruimte recreatieruimte geen ontvangst toiletten BG berging voor scootmobiel logeerruimte

geen food & beverage

10 operationele ruim te

11 entree

geen sanitair geen buitenruimte geen ontvangst toiletten BG

-

voldoet niet

12 brandveiligheid

brandveiligheid voldoet niet

0


0

13 ventillatie

voldoet niet

0

voldoet niet

0

14 airconditioning

-

0


1

geen w oonkamer

slaapkamer sanitair

1 1

slaapkamer geen 2e slaapkamer sanitair

0 1 0 1


0


0

1

opp. voldoet niet

0

opp. voldoet niet

1

opp. voldoet

1

opp. voldoet


-

1


-

geen w oonkamer keuken geen sanitair geen w asruimte geen buitenruimte

0 1 0 0 0 0 -

geen fietsenberging

-

0


geen w oonkamer

geen fietsenberging

1

voldoet niet

0

-


1

slaapkamer sanitair

1 1

sanitair sanitair voldoet niet

0

0

opp. voldoet niet

1

0 0 0 1 -


1


1

slaapkamer

slaapkamer

sanitair

1 1

sanitair

1 1


0


0


0

opp. voldoet niet

0

0

opp. voldoet

1

opp. voldoet niet

0

opp. voldoet

1

opp. voldoet

niet drempelvrij

0 -

1

opp. voldoet

1

opp. voldoet

1

-

1


0

1


0

1 -

lift

1 1 1 -

-

-

lift

1 -

0 0 1 0 0 0 0 1

0 1 0 0 1

-

-

-

voldoet niet

0

geen buitenruimte geen ontvangst

berging voor scootmobiel

geen fitness geen zw embad geen food & beverage geen meeting & buisiness health & w ellness

1

geen ontvangst toiletten BG

geen food & beverage geen meeting & buisiness health & w ellness

-

geen operationele ruimte

0


0

voldoet niet

0

voldoet niet

0

voldoet

1

-


0


0

voldoet niet

0

voldoet

1

voldoet niet

0

-

geen airconditioning

0

-

-


-


rolstoeltoegankelijk brede gangen


-

lift

1

-

slaapkamer

1 1

-

voldoet

-

1

1

0 0 0 0 -

geen w asruimte geen buitenruimte

-

voldoet

geen zorgfuncties op BG geen directe relatie aanpassingen niet mogelijk goede geluidsisolatie


0 1 0 0 0 0 1

geen ontvangst toiletten BG

geen fitness geen zw embad geen food & beverage geen meeting & buisiness health & w ellness

-


0

voldoet

1

voldoet niet

0

-


0

voldoet niet

0

voldoet

1

-

geen airconditioning

0

-

HAALBAARHEID aantal punten max haalbare punten

SCORE GEBOUW

12 26 totaal:

beperkt haalbaar

0,46

14 28 totaal:

beperkt haalbaar

0,50

7 17 totaal:

beperkt haalbaar

0,41

totaal:

nauwelijks haalbaar

5 16

7 19

0,31

0,37 nauwelijks haalbaar totaal:

10 24 totaal:

beperkt haalbaar

0,42

8 17 totaal:

beperkt haalbaar

0,47

7 12 totaal:

beperkt haalbaar

0,58

8 20 totaal:

0,40

nauwelijks haalbaar

Afbeelding 85 voorbeeld Ex ante toetsing; tabblad '2b. gebouw’ input

Stap 2c: financiële haalbaarheid Dit tabblad brengt de exploitatie in beeld en maakt daarmee de benodigde investering inzichtelijk. Dit tabblad bestaat uit twee onderdelen: 1. inschatting bouwkosten (input NCW berekening); 2. netto contante waarde berekening. Bouwkosten In het bouwkosten gedeelte kunnen prijzen per functie voor de soort ingreep en de prijsklasse worden bepaald, zie Afbeelding 86 (links). De bijbehorende kosten uit deze twee input gegevens worden in de tabel 'bouwkosten per functie output' weergegeven, zie Afbeelding 86 (rechts). Deze bouwkosten worden als input voor de exploitatie gebruikt. Om de bouwkosten in beeld te brengen zijn er kostenkengetallen bepaald op het tweede elementen niveau van NEN 2699:2013 (2013). Deze inschattingen zijn gemaakt aan de hand van de InKOS methode, zie voor een uitleg van deze methode 2.5 Herbestemmingsvariabele verzorgingshuis. De kengetallen die hierbij de input vormen zijn afkomstig uit 'Kengetallenkompas; Bouwkosten’ (Vonk et al., 2012) en kunnen in het achterliggende tabblad exploitatie aangepast worden wanneer nodig. Deze kostenkengetallen het model zijn gecontroleerd op de juistheid en bruikbaarheid met ing. P. de Jong, getoetst tijdens de gesprekken met bouwkosten deskundige van Habion (Vonk et al., 2012) en Woonzorg Nederland (Van der Wal, 2013) en er is tevens een snelle vergelijking gemaakt met de herontwikkelingskosten van case studies op winket.nl (Rijsdijk, 2013) en op bouwkosten.nl (De Jonge et al., 2013).

Afbeelding 86 input bouwkosten (links) en output (rechts)

91

H5 Model Met de NCW-methode worden alle kasstromen die voortkomen uit de exploitatie en de eindwaarde contant gemaakt naar het moment nu. Op deze manier krijg je een duidelijk beeld van de marktwaarde van het gebouw. Om de contante waarde berekening te kunnen maken zijn eerst een aantal input gegevens benodigd die nodig zijn om de kasstromen inzichtelijk te maken. De gevraagde gegevens hierbij zijn; • alternatieve herbestemmingsfunctie (gekoppeld aan bouwkosten); • aantal BVO (afkomstig uit het tabblad ‘algemene gegevens’); • verwachte investering bij aanvang (grove schatting); • inflatie; • disconteringsvoet; • exit yield. Bij het invullen van deze gegevens wordt de bruto aanvangsrendement (BAR) inzichtelijk, op deze manier kunnen direct de input gegevens getest worden. Aan de hand van deze input en de input vanuit de bouwkosten kengetallen wordt een exploitatie berekening gemaakt, waarin alle kasstromen over een tijd van 10 jaar uitgezet worden. De jaren na jaar 10 worden in de eindwaarde (exit yield) samengevat. Wanneer de exploitatie termijn 10 jaar bedraagt, mag de eindwaarde dus 0 zijn (exit yield = 0). De omschrijving van de gevraagde input gegevens zijn hieronder overzichtelijk weergegeven. input inflatie disconteringsvoet exit yield huurgegevens

omschrijving Hierbij is de inflatie op 2% gezet, dit is afhankelijk van de consumentenprijsindex (CPI) en kan worden opgezocht bij het CBS (2013a). De disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde (ook wel contante waarde) van inkomsten in de toekomst te bepalen. Hierin zijn het risico en het rendement opgenomen. Er is geen eenduidige manier om de exit yield vast te stellen. De exit yield (restwaarde) is de waarde van het onroerend goed aan het eind van de exploitatieperiode. Met behulp van de exit yield wordt geschat wat de waarde van het pand is aan het einde van de exploitatieperiode. Hier komen één of meerdere huurders te staan, die momenteel een huurcontract hebben lopen bij de huidige eigenaar van het vastgoed. Daarbij wordt toegevoegd hoeveel oppervlak zij huren, tegen welke prijs en op welke datum het huurcontract ingaat en beëindigd zal worden.

Uit deze exploitatie berekening komt een netto contante waarde (NCW). Om de benodigde investering inzichtelijk te maken moet deze NCW op 0 worden gezet. Dit wordt gedaan aan de hand van de tool ‘doelzoeken...’ in Excel. Door in deze tool de NCW op 0 te zetten, door het aanpassen van de input investering (t=0) wordt de benodigde investering inzichtelijk. Deze investeringskosten (bij NCW=0) moet handmatig in het gedeelte investeringskosten worden geplaatst, zie Afbeelding 88. Door dit voor iedere alternatieve herbestemmingsfunctie in te vullen, worden uiteindelijk de investeringskosten per alternatieve herbestemming inzichtelijk. Het laagste bedrag is hiermee financieel de meest gunstige optie. Doordat dit een kengetallenmethode betreft kunnen de werkelijke kosten 20% van de gegeven waarde afwijken, deze afwijkingen zijn tevens in de output weergegeven. Exploitatie output t=

investering 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

stap 1

-1.690.758

bouw kosten (incl. bijkomende kosten opbrengsten eigenaarslasten eindw aarde kasstroom CW BTW) (incl. BTW) -285.151 -42.773 189.720 -18.972 -1.847.934 -1.727.041 193.514 -19.351 174.163 152.121 197.385 -19.738 177.646 145.012 201.332 -20.133 181.199 138.236 205.359 -20.536 184.823 131.776 209.466 -20.947 188.520 125.619 213.656 -21.366 192.290 119.749 217.929 -21.793 196.136 114.153 222.287 -22.229 200.058 108.819 226.733 -22.673 1.156.338 1.360.398 691.557 231.268 NCW: 0

doelzoeken (NPV=0) cel instellen: T34 op w aarde: 0 door w ijziging van cel: G26

stap 2

investeringskosten noteren per functie zie onderstaande tabel

Afbeelding 87 exploitatie input (links) en output (rechts)

92

H5 Model

Afbeelding 88 voorbeeld Ex ante toetsing; investeringskosten en eventuele afwijking van de werkelijke kosten

5.2.4 Stap 3: herbestemmingspotentie In dit tabblad wordt een samenvatting van de output van de tabbladen gegeven in drie stappen weergeven. Stap 1: veto criteria De veto criteria zijn bepalend bij de haalbaarheid van de herbestemming van een verzorgingshuis naar een alternatieve functie. Bij stap 1 worden de output gegevens uit het tabblad ‘veto markt’ en ‘veto gebouw en locatie’ samengevat weergeven, zie Afbeelding 89. Wanneer beide criteria (1a en 1b) haalbaar zijn is de alternatieve herbestemmingsfunctie volgens de veto criteria haalbaar. Wanneer de ‘veto markt’ en/of ‘veto gebouw en locatie’ niet voldoet, dan is de herbestemming tot die specifieke functie niet mogelijk.

Afbeelding 89 stap 1: veto criteria (voorbeeld)

Stap 2 In stap 2 worden de output gegevens uit het tabblad locatie’, gebouw en financieel samengevat weergegeven, zie Afbeelding 90 (rechts). De graduele criteria geven een inschatting van de haalbaarheid, waarbij de object eigenaar zelf een overweging voor de best haalbare alternatieve herbestemmingsfunctie moet maken. Hoe meer de locatie, het gebouw en de exploitatie positief scoren op deze punten, des te hoger de geschiktheid voor herbestemming. Geen enkel punt is echter zodanig zwaar van invloed dat het gebouw afvalt wanneer het op dit specifieke punt niet voldoet (Vonk et al., 2012).

Afbeelding 90 stap 2: graduele criteria (voorbeeld)

Stap 3 Aan de hand van de output van stap 1 en stap 2 kan de zorginstelling vervolgens de best haalbare herbestemmingsfunctie bepalen. Dit wordt gedaan door bij stap 2 de output van de parameters af te wegen.

93

H6 Resultaten & conclusies

6. Resultaten & Conclusies Om de onderzoeksvraag te kunnen beantwoorden, zijn in hoofdstuk 1 verschillende sub vragen ontwikkeld. Deze sub vragen zijn tijdens het theoretisch en empirisch onderzoek beantwoord. Deze antwoorden vormen de basis van het antwoord op de hoofdvraag. In dit hoofdstuk worden eerst de resultaten van het onderzoek beschreven, waarmee antwoord wordt gegeven op de deelvragen. Deze resultaten leiden tot de conclusie en daarmee de beantwoording van de hoofdonderzoeksvraag.

94


6.1 Inleiding Door de toenemende vergrijzing nemen de kosten voor de zorg sterk toe. Als reactie op deze toenemende kosten introduceerd de overheid marktwerking in de zorg. Dit wordt onder andere gedaan door de invoering van het scheiden van wonen en zorg en de invoering van het productie gebonden budget (NHC). Door de verschuiving van overheidsregulering naar marktwerking dreigt voor 40% van de verzorgingshuizen sluiting, omdat de extramuralisatie voor deze objecten financieel niet rendabel is. Aangezien er 800 verzorgingshuizen leeg komen te staan is er in dit onderzoek gekeken naar de haalbaarheid van de herbestemming van deze leegstaande verzorgingshuizen. Naar aanleiding daarvan is de volgende onderzoeksvraag geformuleerd: Wat zijn de kansen en obstakels van de herbestemming van leegstaande verzorgingshuizen? Op basis van het theoretisch en empirisch onderzoek is een antwoord gegeven op deze onderzoeksvraag. In het theoretisch onderzoek is door middel van een literatuurstudie onderzoek gedaan naar de kenmerken van de functioneel verouderde verzorgingshuizen en wat de potentiële herbestemmingsfuncties kunnen zijn. Aan de hand van de literatuurstudie zijn de parameters voor de herbestemming van een verzorgingshuis bepaald. Deze parameters zijn samengebracht in een model (1.0). Dit model is in het empirische onderzoek verder ontwikkeld door middel van case studies. Met behulp van de case studies zijn de parameters aangevuld en is model 2.0 ontwikkeld. Deze parameters zijn door middel van een ex ante test aan de praktijk getest en nog verder aangevuld, wat tot het uiteindelijke model heeft geleid; ‘Herbestemmingsmeter verzorgingshuizen’.

6.2 Resultaten 6.2.1 Alternatieve herbestemmingsfuncties Door de bouwtechnische opbouw van het verzorgingshuis is het aantal haalbare herbestemmingsfuncties beperkt. Mogelijke alternatieve herbestemmingsfuncties zijn; • zorg -‐ verzorgingshuis 2.0 -‐ woongroepen zorg (verzorging en verpleging (VV), gehandicapten zorg (GZ)) • wonen -‐ groepswonen jongeren -‐ semi-zelfstandig wonen jongeren -‐ 55+ woningen (laag inkomen) • hotel -‐ zorghotel -‐ hostel -‐ immmigrantenhotel -‐ toeristen hotel

6.2.2 Parameters De haalbaarheid van de herbestemming van verzorgingshuizen naar een alternatieve functie wordt aan de hand van een viertal parameters bepaald, te weten markt, locatie, gebouw en financieel. Deze parameters zijn onderverdeeld in sub parameters, die gezamelijk de haalbaarheid van de (hoofd) parameter bepalen. Per alternatieve herbestemmingsfunctie zijn andere sub parameters van invloed op de haalbaarheid, dit is afhankelijk van de functie eigenschappen. De parameters met bijbehorende sub parameters en specifieke functie-eigenschappen staan hieronder nader toegelicht. Markt Hierbij wordt gekeken naar de huidige en toekomstige marktvraag en aanbod. Vraag en aanbod zijn specifiek per locatie en kunnen aan de hand van demografische, economische, sociaal-culturele, technologische, ecologische en politiek-juridische ontwikkelingen (DESTEP analyse) bepaald worden (Muilwijk, 2013). Sub parameters: vraag, aanbod Locatie De eigenschappen die aan de sub parameters van de locatie gesteld worden verschillen per herbestemmingsfunctie. De aanwezige voorzieningen, de bereikbaarheid van het gebouw en de veiligheid van de omgeving zijn hierbij van belang. Sub parameters: type omgeving, voorzieningen, bereikbaarheid OV, bereikbaarheid auto, veiligheid 95

H6 Resultaten & conclusies Gebouw De eigenschappen die aan de sub parameters van het gebouw gesteld worden verschillen tevens per herbestemmingsfunctie. Sub parameters die de haalbaarheid van de herbestemming bepalen zijn de grootte en eigenschappen van de appartementen en de gemeenschappelijke ruimte, de entrée ruimte en de ontsluiting van het gebouw. Tevens speelt de onderhoudsstaat en ouderdom van de installaties een belangrijke rol. Sub parameters: type eenheid, aanwezige ruimtes, aanwezige sanitair, huidige aanwezige sanitair, oppervlakte eenheid, oppervlakte sanitair, aanvullende eisen eenheid, kwaliteit interieur, ontsluiting, gemeenschappelijke ruimte/faciliteiten, operationele ruimte, entrée, brandveiligheid, ventilatie, airconditioning Financieel Door de kasstromen contant te maken kan bepaald worden welke alternatieve herbestemmingsfunctie financieel het meest gunstig is. Sub parameters: kosten en opbrengsten

6.2.3 Kansen en obstakels Deze haalbaarheidsaspecten zijn in dit onderzoek gedefinieerd als de kansen en obstakels van de herbestemming van leegstaande verzorgingshuizen. Kansen zijn hierbij de aspecten die een positieve invloed hebben op de herbestemming. Obstakels vormen de negatieve aspecten van de herbestemming van verzorgingshuizen. Aan de hand van het theoretische en empirische onderzoek zijn de kansen en obstakels van de herbestemming van verzorgingshuizen in kaart gebracht. De resultaten hiervan zijn in Tabel 51 samengevat en worden hieronder nader toegelicht. Markt • • •

De aanwezigheid van een enthousiaste investeerder bevordert de haalbaarheid van de herbestemming van een verzorgingshuis, doordat er op deze manier makkelijker met tegenslagen omgegaan kan worden. Momenteel ligt de focus van de zorginstellingen bij de herbestemming voornamelijk op zorg en de exploitatie hiervan. Bij het herbestemmen van een pand moet er worden ingespeeld op de marktvraag. De focus bij de herbestemming ligt sterk op de politiek. De haalbaarheid kan hierbij vergroot worden door niet de focus te leggen op de politiek tevens op demografische, economische, sociaal-culturele, technologische, ecologische en politiek-juridische ontwikkelingen (DESTEP).

Locatie • Wanneer de gemeente niet wil meewerken bij de wijziging van een bestemmingsplan, dan valt een groot deel van de herbestemmingsfuncties af. • De locatie van de verzorgingshuizen vormt een positieve invloed op de herbestemming, de locaties zijn centraal gelegen, rijk aan voorzieningen, groenvoorzieningen nabij en goed bereikbaar. Gebouw • In veel gevallen is de functionele levensduur ten einde gekomen, dit houdt in dat het object niet meer voldoet aan de functie eigenschappen. De technische levensduur van de verzorgingshuizen is veelal nog niet ten einde gekomen, hierbij voldoet het object nog wel aan de prestatie eisen van de gebruiker. • De haalbaarheid van de herbestemming wordt verhoogd wanneer er simpele ingrepen worden gedaan, zoals alleen het interieur up-to-date te maken. • De oppervlakte van de eenheden en het sanitair zijn veelal klein. De objecten zijn hierdoor geschikt als groepswoningen of voor doelgroepen die op zoek zijn naar kleine eenheden. • Het toevoegen van extra installaties in een bestaand object is veelal lastig en tijdrovend. Financieel • De verzorgingshuizen kennen een grote hoeveelheid aan gemeenschappelijke ruimte, deze ruimtes kunnen niet verhuurd worden, waardoor de exploitatie lastig positief te maken is. • De hoogste kostenpost van de herbestemming ligt de kosten van de installaties. • Herbestemmen is goedkoper dan nieuwbouw. • De bedrijfsexploitatie van de herbestemmingsfunctie is afhankelijk van het aantal eenheden, hierdoor is het mogelijk dat er eenheden gesloopt moeten worden of moeten worden toegevoegd. • Voor de investeerder vormt het object een interessante investering, doordat de verzorgingshuizen veelal goedkoper te verwerven zijn door de toenemende leegstand. Hier ligt een rol voor beleggers. • Bij langjarige huurcontracten met de corporatie wordt de haalbaarheid van de herbestemming vergroot wanneer er met de corporatie samen wordt gewerkt en naar de best haalbare oplossing wordt gezocht. Hier ligt een rol voor corporaties.

96

H6 Resultaten & conclusies 46

obstakels 47 kansen 48 kans - obstakel markt vraag gestuurd (maatschappelijke behoefte) focus op DESTEP aanwezigheid enthousiaste investeerder aanwezigheid universiteit of hogeschool aanwezigheid ziekenhuis locatie centraal gelegen in multifunctionele wijken rijk aan voorzieningen nabij groen gelegen goed bereikbaar

aanbod gericht (focus huidige doelgroep) alleen focus op politiek

wijziging bestemmingsplan gebouw technische levensduur van verzorgingshuizen eenvoudige ingrepen plegen object heeft al een woonfunctie eenvoudige ingreep: interieur up-to-date maken eenvoudige ingreep: entrée up-to-date maken geschikt voor groepswonen en kleine eenheden voldoet aan hoge brandveiligheidseisen aanbouw flexibel bouwen sneller dan nieuwbouw duurzamer dan nieuwbouw herbestemmen in fases

functionele levensduur van verzorgingshuizen technisch complexe ingrepen specifiek zorg ontwerp sober en donker interieur sobere kleine entrée/entrée gebied kleine wooneenheden met klein sanitair

lastig af te stoten/ aan te passen grote hoeveelheid gemeenschappelijke ruimte weinig ontwerpdifferentiatie dragende wanden (niet flexibel) installaties lastig in te plaatsen bij samenvoegen gaan eenheden verloren financieel object is goedkoop te verwerven aantrekken eigen vermogen (investeerder) samen met corporatie zoeken naar oplossing herbestemmen goedkoper verhuur BG ruimtes aan derde partijen huurtoeslag bij zelfstandige eenheid

boekwaarde drukt op verwervingskosten financiering vreemd vermogen langjarige huurcontracten corporaties

boekwaarde te hoog financieel-economische obstakels focus op zorgexploitatie bedrijfsexploitatie afhankelijk van aantal eenheden vervangen installaties duurder dan bij nieuwbouw Tabel 51 kansen en obstakels per parameter herbestemmen leegstaande verzorgingshuizen

46 47 48

Negatieve invloed op de haalbaarheid van de herbestemming. Positieve invloed op de haalbaarheid van de herbestemming. Kan zowel een negatieve invloed als een positieve zijn en loopt geleidelijk over.

97


6.3 Conclusies Aan de hand van de resultaten van het onderzoek wordt een antwoord op de hoofdvraag ‘Wat zijn de kansen en obstakels van de herbestemming van leegstaande verzorgingshuizen?’ gegeven. Momenteel ligt de focus bij de herbestemming bij de zorginstellingen sterk op zorg. Hierbij wordt veelal alleen naar de herbestemming tot zware zorg gekeken. De haalbaarheid van de herbestemming wordt echter vergroot als er naast de herbestemming tot zware zorg tevens naar andere herbestemmingsfuncties wordt gekeken. Dit kan worden gedaan aan de hand van marktvraag, locatie aspecten, gebouw aspecten en de financiële haalbaarheid. 1. Markt De focus van de zorginstelling lag in het verleden sterk op de zorg en de exploitatie daarvan, door de introductie van marktwerking speelt nu tevens de vastgoedexploitatie een belangrijke rol. Voor de vastgoedexploitatie is het van belang dat de zorginstellingen niet alleen op het eigen bedrijfsproces focussen, maar ook naar vraag en aanbod (o.a. concurrentie) kijken. Hierbij verschuift de focus van de politiek naar een breder spectrum naar ook demografische, economische, sociaal-culturele, technologische, ecologische en politiek-juridische ontwikkelingen.

2. Locatie Een van de lastige aspecten van de herbestemming van verzorgingshuizen is de wijziging van het bestemmingsplan. Wanneer de overheid niet wil meewerken aan de verandering van het bestemmingsplan, dan valt een groot deel van de alternatieve herbestemmingsfuncties af. Daarnaast worden de meeste verzorgingshuizen momenteel tot zware zorg herbestemd. Deze doelgroep maakt echter weinig gebruik van de locatie aspecten zoals voorzieningen en de bereikbaarheid, terwijl veel van de verzorgingshuizen op een goede locatie zijn gebouwd. Het is daarom aan te raden bij de herbestemming tevens andere alternatieve herbestemmingsfuncties in overweging te nemen. 3. Gebouw Veel van de huidige verzorgingshuizen zijn niet flexibel en met een sterke focus op de zorg gebouwd. De oppervlakte van de eenheden en het sanitair is veelal klein. Bij leegstand is de functionele levensduur veelal ten einde gekomen, wat inhoud dat het object niet meer voldoet aan de gevraagde functie eigenschappen. De technische levensduur en daarmee de prestatie eisen van de verzorgingshuizen zijn veelal nog niet ten einde, waardoor de gebouwen geschikt zijn voor herbestemming. Aanpassingen aan de objecten zijn echter lastig, doordat de draagconstructie veelal uit dragende wanden bestaat. De haalbaarheid van de herbestemming wordt dan ook verhoogd wanneer het herbestemmen bij simpele ingrepen wordt gehouden, zoals alleen het interieur up-to-date te maken. Om de ingreep zo beperkt mogelijk te houden is het aan te raden om de eenheden één op één om te vormen. 4. Financleel Door de introductie van marktwerking in de zorg valt de gegarandeerde huisvestingsvergoeding weg. Doordat de verzorgingshuizen een grote hoeveelheid aan gemeenschappelijke ruimtes kennen en deze geen opbrengsten genereren bij verhuur is het positief maken van de vastgoed exploitatie lastig. Doordat de boekwaarde van de meeste verzorgingshuizen te hoog is voor sloop is herbestemming een interessante optie. Herbestemmen is namelijk goedkoper dan nieuwbouw. De bedrijfsexploitatie van de herbestemmingsfunctie is echter wel afhankelijk van het aantal eenheden, hierdoor is het mogelijk dat er eenheden gesloopt moeten worden of moeten worden toegevoegd. De haalbaarheid van de alternatieve herbestemmingsfuncties kan bepaald worden door de toekomstige kasstromen inzichtelijk te maken. Hierbij wordt niet alleen een afweging in bouwkosten gemaakt, maar worden ook de toekomstige kosten en opbrengsten inzichtelijk. Hieruit kan blijken dat een iets hogere investering tot een bepaalde functie tot hogere opbrengsten kan leiden. De herbestemming met de meest gunstige exploitatie is financieel gezien dan ook de beste herbestemmingsfunctie. Er moet echter wel een ontwikkelaar/investeerder worden gevonden die bereid is het pand te kopen en te herbestemmen. Hierbij komt wel direct cash vrij voor de zorginstelling. 98

H6 Resultaten & conclusies Conclusie Volgens de voorspellingen komen circa 800 verzorgingshuizen leeg te staan. Voor een gedeelte hiervan is zeker een alternatieve doelgroep te vinden en daarmee een alternatieve herbestemmingsfunctie. Het is een kwestie van kansen willen zien en de obstakels zo veel mogelijk vermijden en dan is de herbestemming voor een groot gedeelte van de verzorgingshuizen zeker mogelijk.

99

H7 Aanbevelingen

7. Aanbevelingen Dit hoofdstuk zullen aanbevelingen gedaan worden voor de onderzochte case studies en voor verder vervolgonderzoek binnen dit thema. Elementen begroting herbestemmen verzorgingshuis Tijdens het onderzoek bleek dat de theoretische en praktijk kennis betreffende kosten van de herbestemming van het verzorgingshuis zeer minimaal was. Om toch een inzicht te geven in de geschatte bouwkosten is in dit onderzoek gebruik gemaakt van een kengetallen begroting. De nauwkeurigheid hiervan ligt binnen de 20% van de totale verbouw kosten. Dit is goed bruikbaar voor een eerste inschatting. Echter wanneer meer inzicht verkregen moet worden in de bouwkosten is dit zeer lastig, het is dan ook aan te raden om een onderzoek te doen naar een elementenbegroting die gebruikt kan worden bij de herbestemming van het verzorgingshuis. Dit kan per alternatieve herbestemmingsgroep gedaan worden. Alternatieve herbestemmingsfuncties In dit onderzoek is in de beginfase een inschatting gegeven van de mogelijk passende herbestemmingsfuncties. Deze lijst kan echter worden aangevuld wanneer er blijkt dat andere functies tevens van toepassing kunnen zijn bij de herbestemming van het verzorgingshuis. Daarnaast is er in dit onderzoek globaal ingegaan op deze herbestemmingsfuncties. De lijst met functie eigenschappen kan worden aangescherpt door een diepere analyse van de eigenschappen van deze functies. Dit zou per alternatieve herbestemmingsgroep apart uitgezocht kunnen worden in een diepgaander onderzoek. Toetsen Herbestemmingspotentiemeter leegstaande verzorgingshuizen door middel van een pilottraject De ‘Herbestemmingspotentiemeter leegstaande verzorgingshuizen’ is gebaseerd op de kwantitatieve analyse van vijf case studies van herbestemde verzorgingshuizen in Nederland. Daarnaast is het model op één te herbestemmen case getest. Bij het toepassen van het model op meerdere te herbestemmen casus en met verschillende gebruikers groepen te spreken zou het model aangescherpt kunnen worden. Aanbevolen wordt om deze stap te vervolgen door het model, toe te passen bij een case die werkelijk herbestemd gaat worden. Op deze manier kan de kracht van het model worden getoetst. Op basis van deze toetsing kan het model verder worden gevalideerd en doeltreffender ingezet worden in de initiatieffase. Op deze manier wordt het model effectiever in de toepasbaarheid voor adviseurs, architecten en opdrachtgevers. Hierbij moeten voornamelijk de gebouw en locatie eisen worden aangescherpt. Meer case studies om validatie te verbeteren Het aantal case studies bleek tijdens het onderzoek zeer beperkt. Nu de scheiding van wonen en zorg in volle gang is, is het aan te raden om wanneer er meer case studies beschikbaar zijn, de ex post studies van dit onderzoek verder aan te scherpen, om op deze manier de validatie van het onderzoek te verbeteren. Model Het model geeft een snel overzicht betreffende de haalbaarheid van de herbestemming van het verzorgingshuis naar alternatieve functies. Aan het model kan een extra stap worden toegevoegd, waarin naast de snelle scan een meer diepgaande analyse van een of enkele, best passende, herbestemmingsfuncties kan worden gemaakt. Van strategisch naar object niveau Tijdens het onderzoek is gebleken dat veel zorginstellingen aanbod gericht te werk gaan in plaats van het vraaggerichte denken. Het toepassen van het model in de praktijk zal daarom lastig zijn, omdat de zorginstellingen een zeer sterke focus op de bedrijfswaarde van zorg hebben. Er zijn in het verleden veel onderzoeken gedaan naar het verbeteren van het vastgoed denken op strategisch niveau, maar hierin zou de koppeling naar het object niveau moeten worden gemaakt. Op deze manier kunnen de zorginstellingen inzien wat de toegevoegde waarde van de objecten kunnen zijn. Kansrijk, kanshebbend en kansarm Binnen het kantorenvastgoed wordt een onderscheid gemaakt tussen kantoren die kansrijk, kanshebbend en kansarm zijn. Dit is afhankelijk van een vooraf gestelde criterialijst. Deze opbouw kan tevens voor verzorgingshuizen worden gemaakt, om op deze manier een betere inschatting te kunnen geven van de huidige voorraad, gezien momenteel niemand precies weet welke verzorgingshuizen leegstaan en wat de potentie van deze gebouwen is en waar dit van afhankelijk is.

100

Bijlage

Bijlage In de bijlage zijn de werking van model 1.0, model 2.0 en model 3.0 toegevoegd. Verder bevat de bijlage achterliggende informatie die gebruikt is bij de case studies.

101

Bijlage

Bijlage I Model 1.0 Inleiding In Afbeelding 91 wordt een schematische weergave van de werking van de eerste opzet van het model gegeven.

Afbeelding 91 schematische weergave werking model 1.0

Input bladen model In de hieronderstaande afbeeldingen staan de input gegevens van model 1.0 weergeven. Deze input gegevens worden vervolgens verwerkt in de achterliggende tabbladen en genereren daarmee een output. Algemene gegevens

Afbeelding 92 input model 1.0 - algemene gegevens

Markt

Afbeelding 93 input model 1.0 - markt

102

Bijlage Locatie

Afbeelding 94 input model 1.0 - locatie

103

Bijlage Gebouw

Afbeelding 95 input model 1.0 - gebouw

104

Bijlage Financieel Dit tabblad is bestaat uit de input voor de bouwkosten en de input voor de exploitatie. Alle blauw gemarkeerde witte cellen moeten worden ingevuld. Bouwkosten - In het bouwkosten gedeelte kunnen prijzen per functie voor de soort ingreep en de prijsklasse worden opgezocht in de tabel 'bouwkosten per functie'. De gekozen ingreep en functie kan per transformatie verschillen, daarom moeten de 'gekozen' kosten zelf in de naastgelegen witte cellen genoteerd worden.

Afbeelding 96 input model 1.0 - bouwkosten

Exploitatie - Bij de exploitatie moeten eerst de algemene gegevens ingevuld worden. Vervolgens moet er per transformatie functie het aantal passende eenheden worden genoteerd, tevens moet de huurwaarde per eenheid en de onderhoudskosten per eenheid worden gegeven. Met deze gegevens berekend het model de opbrengsten per BVO.

Afbeelding 97 input model 1.0 - exploitatie

Verwerking Locatie Dit is het achterliggende tabblad van 'output stap B'. Wanneer een parameter invloed uitoefent op een bepaald functie, wordt dit in dit tabblad aangegeven met een 1, op deze manier wordt deze parameter in het tabblad 'output stap B' geactiveerd. Tevens wordt het totaal aantal geactiveerde eenheden opgeteld. Op deze manier kan er in het tabblad 'output stap B' een functie score gegeven worden, door het aantal aangekruiste antwoorden door het totaal aantal parameters dat invloed heeft te delen.

Afbeelding 98 verwerking model 1.0 - locatie

105

Bijlage Gebouw Dit is het achterliggende tabblad van 'output stap B'. Wanneer een parameter invloed uitoefent op een bepaald functie, wordt dit in dit tabblad aangegeven met een 1, op deze manier wordt deze parameter in het tabblad 'output stap B' geactiveerd. Tevens wordt het totaal aantal geactiveerde eenheden opgeteld. Op deze manier kan er in het tabblad 'output stap B' een functie score gegeven worden, door het aantal aangekruiste antwoorden door het totaal aantal parameters dat invloed heeft te delen.

Afbeelding 99 verwerking model 1.0 - gebouw

Bouwkosten & exploitatiekosten De antwoorden die in het inputblad 'stap C' bij de exploitatie zijn gegeven, worden in dit tabblad verwerkt. In het inputblad zijn het aantal eenheden, de huurwaarde en de onderhoudskosten gegeven. . Met deze 3 gegevens wordt de huurwaardekapitalisatie berekend. Dit geeft als output de exploitatieopbrengst per m2 BVO.

106

Bijlage

Afbeelding 100 verwerking model 1.0 – bouwkosten

Afbeelding 101 verwerking model 1.0 - exploiatatie

Output bladen model Algemene gegevens In dit tabblad wordt aan de hand van het tabblad ''algemene gegevens'' bepaald welke functies echt niet binnen het te transformeren gebouw passen. Wanneer een transformatie niet mogelijk blijkt wordt deze in het tabblad ''transformatiepotentie'' uitgesloten.

Afbeelding 102 output model 1.0 – algemene gegevens

107

Bijlage Markt Dit tabblad somt de ingevulde antwoorden uit het inputblad 'stap A' op en bepaald of er een marktvraag aanwezig is.

Afbeelding 103 output model 1.0 - markt

Locatie De antwoorden die in het inputblad 'stap B' zijn gegeven, worden in dit tabblad verwerkt. Wanneer een gekozen antwoord in inputblad 'stap B' invloed heeft op een bepaald functie wordt een score 1 toegekend. Welke onderdelen invloed hebben op een bepaald functie is aan de hand van literatuur en casestudies bepaald. Deze invloeden zijn aan (1) of uit (0) gezet in het verborgen tabblad 'functie score B'.

Afbeelding 104 output model 1.0 - locatie

108

Bijlage Gebouw De antwoorden die in het inputblad 'stap B' zijn gegeven, worden in dit tabblad verwerkt. Wanneer een gekozen antwoord in inputblad 'stap B' invloed heeft op een bepaald functie wordt een score 1 toegekend. Welke onderdelen invloed hebben op een bepaald functie is aan de hand van literatuur en casestudies bepaald. Deze invloeden zijn aan (1) of uit (0) gezet in het verborgen tabblad 'functie score B'.

Afbeelding 105 output model 1.0 - gebouw

Bouwkosten & exploitatiekosten De bouwkosten gegevens die in het inputblad 'stap C' zijn gegeven, worden in dit tabblad verwerkt. De transformatiekosten komen direct uit de ingevulde gegevens in het tabblad 'stap B'. De exploitatie opbrensten per BVO zijn door middel van het verborgen tabblad 'C2 exploitatiekosten' met met een HWKAP berekend.

Afbeelding 106 output model 1.0 - financieel

Output model 1.0 In het laatste tabblad wordt de herbestemmingspotentie weergeven. Dit staat in de onderstaande afbeeldingen weergeven. Vetocriteria - Onder 'vetocriteria haalbaarheid wordt bepaald of de transformatie uberhaupt haalbaar is. 109

Bijlage Potentie - Onder 'potentie' wordt van de wel haalbare functies weergeven welke functie het best passend is gezien de locatie & het gebouw en welke optie kwa transformatiekosten het meest gunstig is. Stap B bestaat hierbij uit de locatie- en de gebouwscore die bij elkaar worden opgeteld. Deze optelling wordt beinvloed door de weging die eraan gehangen wordt.

Afbeelding 107 output veto criteria samengevat

Afbeelding 108 output potentie samengevat

110

Bijlage

Bijlage II Model 2.0 Inleiding Dit beslissingsondersteunende model maakt de parameters die invloed hebben op de haalbaarheid van de herbestemming van een verzorgingshuis inzichtelijk. Deze parameters worden in de groen gekleurde tabbladen van dit model getest aan de hand van een vragenlijst. Wanneer deze vragenlijst is ingevuld leidt dit direct tot de haalbaarheid van de alternatieve herbestemmingsfuncties voor die specifieke parameter. In het tabblad transformatiepotentie wordt een samenvatting van de haalbaarheid per herbestemmingsfunctie per parameter weergeven. Hierin zijn de vetocriteria bepalend voor de haalbaarheid. De graduele criteria heeft een minder sterke invloed op de haalbaarheid. In dit model moet zelf een afweging in de graduele criteria gemaakt worden, omdat dit zeer case specifiek is. Werking Excel In Afbeelding 109 is een schematische weergave van de werking van het excelmodel weergeven. De input wordt gegeven door het invullen van de tabbladen die de parameters in het model vormen. Deze parameters zijn onderverdeeld in sub-parameters, met daaraan verbonden functie eisen. Deze sub-parameters worden getest aan de functie eisen. In de output wordt vervolgens weergegeven of de sub-paramers invloed hebben (positief of negatief) voor de specifieke herbestemmingsfunctie. In het laatste tabblad transformatiepotentie wordt een korte samenvatting van deze output weergeven. Deze bestaat uit drie stappen: stap 1) vetocriteria: wanneer deze niet voldoen is de herbestemmingsfunctie niet mogelijk. stap 2) graduele criteria: geeft de haalbaarheid van de herbestemming weer. stap 3) uit de graduele criteria moet zelf een afweging gemaakt worden welke herbestemmingsfunctie het beste past voor de specifieke casus.

Afbeelding 109 schematische weergave werking model

Tabbladen In de tabbladen wordt per parameter getest wat de haalbaarheid is van de alternatieve herbestemmingsfuncties. Dit wordt gedaan door de parameters aan de in het onderzoek vastgestelde sub-parameters te testen. • • • • •

"algemende gegevens" - in dit tabblad worden de functies aan het bestemmingsplan en de mogelijkheid tot samenvoegen getest. "markt"- in dit tabblad wordt de marktvraag getoetst aan de hand van de huidige vraag en aanbod en de toekomstige vraag. "locatie" - in dit tabblad worden de locatie criteria getoetst die invloed hebben op de herbestemming . "gebouw" - in dit tabblad worden de gebouw criteria getoetst die invloed hebben op de herbestemming . "financieel"- in dit tabblad worden de kosten en opbrengsten voor de verschillende functies uiteengezet.

Veto criteria Hierbij vormen de algemene gegevens en de markt de veto criteria. Als aan één van deze punten niet wordt voldaan is herbestemming niet mogelijk, tenzij de gemeente ontheffing verleent als niet aan de normen wordt voldaan (Remoy en van der Voordt, 2011). Graduele criteria 111

Bijlage Locatie, gebouw en financieel vormen hierbij de graduele criteria. Het tweede deel van de lijst bestaat uit graduele criteria. Dit zijn punten die de kansen voor herbestemming gunstig beïnvloeden. Hoe meer de markt, de locatie en het gebouw positief scoren op deze punten, des te hoger de geschiktheid voor herbestemming. Geen enkel punt is echter zodanig zwaar van invloed dat het gebouw afvalt wanneer het op dit specifieke punt niet voldoet (Remoy en van der Voordt, 2011). Input model 2.0 Algemene gegevens

Afbeelding 110 input model 2.0 – algemene gegevens

Markt

Afbeelding 111 input model 2.0 - markt

112

Bijlage Locatie Door in dit tabblad de vragen te beantwoorden kan er bepaald worden voor welke functie(s) de locatie het meest

geschikt is. Afbeelding 112 input model 2.0 – locatie

113

Bijlage Gebouw Door in dit tabblad de vragen te beantwoorden kan er bepaald worden voor welke functie(s) het gebouw het meest geschikt is.

Afbeelding 113 input model 2.0 - gebouw

114

Bijlage Financieel Dit tabblad is bestaat uit de input voor de bouwkosten en de input voor de exploitatie. Alle blauw gemarkeerde witte cellen moeten worden ingevuld. Bouwkosten - In het bouwkosten gedeelte kunnen prijzen per functie voor de soort ingreep en de prijsklasse worden opgezocht in de tabel 'bouwkosten per functie'. De gekozen ingreep en functie kan per transformatie verschillen, daarom moeten de 'gekozen' kosten zelf in de naastgelegen witte cellen genoteerd worden.

Afbeelding 114 input model 2.0 - bouwkosten

Exploitatie - Bij de exploitatie moeten eerst de algemene gegevens ingevuld worden. Vervolgens moet er per transformatie functie het aantal passende eenheden worden genoteerd, tevens moet de huurwaarde per eenheid en de onderhoudskosten per eenheid worden gegeven. Met deze gegevens berekend het model de opbrengsten per BVO.

Afbeelding 115 input model 2.0 - exploitatie

Verwerking model 2.0 Locatie Dit is het achterliggende tabblad van 'output stap B'. Wanneer een parameter invloed uitoefent op een bepaald functie, wordt dit in dit tabblad aangegeven met een 1, op deze manier wordt deze parameter in het tabblad 'output stap B' geactiveerd. Tevens wordt het totaal aantal geactiveerde eenheden opgeteld. Op deze manier kan er in het tabblad 'output stap B' een functie score gegeven worden, door het aantal aangekruiste antwoorden door het totaal aantal parameters dat invloed heeft te delen.

Afbeelding 116 verwerking model 2.0 – locatie

Gebouw Dit is het achterliggende tabblad van 'output stap B'. Wanneer een parameter invloed uitoefent op een bepaald functie, wordt dit in dit tabblad aangegeven met een 1, op deze manier wordt deze parameter in het tabblad 'output stap B' geactiveerd. Tevens wordt het totaal aantal geactiveerde eenheden opgeteld. Op deze manier kan er in het tabblad 'output stap B' een functie score gegeven worden, door het aantal aangekruiste antwoorden door het totaal aantal parameters dat invloed heeft te delen. 115

Bijlage


Financieel Bouwkosten & exploitatiekosten De antwoorden die in het inputblad 'stap C' bij de exploitatie zijn gegeven, worden in dit tabblad verwerkt. In het inputblad zijn het aantal eenheden, de huurwaarde en de onderhoudskosten gegeven. . Met deze 3 gegevens wordt de huurwaardekapitalisatie berekend. Dit geeft als output de exploitatieopbrengst per m2 BVO.

Afbeelding 118 verwerking model 2.0 - bouwkosten

116

Bijlage

Afbeelding 119 verwerking model 2.0 - exploitatie

Output Model 2.0 Algemene gegevens In dit tabblad wordt aan de hand van het tabblad ''algemene gegevens'' bepaald welke functies echt niet binnen het te transformeren gebouw passen. Wanneer een transformatie niet mogelijk blijkt wordt deze in het tabblad ''transformatiepotentie'' uitgesloten.

Afbeelding 120 output model 2.0 – algemene gegevens

Markt Dit tabblad somt de ingevulde antwoorden uit het inputblad 'stap A' op en bepaald of er een marktvraag is.

Afbeelding 121 output model 2.0 - markt

Locatie De antwoorden die in het inputblad 'stap B' zijn gegeven, worden in dit tabblad verwerkt. Wanneer een gekozen antwoord in inputblad 'stap B' invloed heeft op een bepaald functie wordt een score 1 toegekend. Welke onderdelen invloed hebben op een bepaald functie is aan de hand van literatuur en casestudies bepaald. Deze invloeden zijn aan (1) of uit (0) gezet in het verborgen tabblad 'functie score B'.

117

Bijlage

Afbeelding 122 output model 2.0 - locatie

Gebouw De antwoorden die in het inputblad 'stap B' zijn gegeven, worden in dit tabblad verwerkt. Wanneer een gekozen antwoord in inputblad 'stap B' invloed heeft op een bepaald functie wordt een score 1 toegekend. Welke onderdelen invloed hebben op een bepaald functie is aan de hand van literatuur en casestudies bepaald. Deze invloeden zijn aan (1) of uit (0) gezet in het verborgen tabblad 'functie score B'.

Afbeelding 123 output model 2.0 - gebouw

Bouwkosten & exploitatiekosten De bouwkosten gegevens die in het inputblad 'stap C' zijn gegeven, worden in dit tabblad verwerkt. De transformatiekosten komen direct uit de ingevulde gegevens in het tabblad 'stap B'. De exploitatie opbrensten per BVO zijn door middel van het verborgen tabblad 'C2 exploitatiekosten' met met een HWKAP berekend.

118

Bijlage

Afbeelding 124 output model 2.0 – bouw en exploitatie

Output model 1.0 In het laatste tabblad wordt de herbestemmingspotentie weergeven. Dit staat in de onderstaande afbeeldingen weergeven. Vetocriteria - Onder 'vetocriteria haalbaarheid wordt bepaald of de transformatie uberhaupt haalbaar is. Potentie - Onder 'potentie' wordt van de wel haalbare functies weergeven welke functie het best passend is gezien de locatie & het gebouw en welke optie kwa transformatiekosten het meest gunstig is. Stap B bestaat hierbij uit de locatie- en de gebouwscore die bij elkaar worden opgeteld. Deze optelling wordt beinvloed door de weging die eraan gehangen wordt.

Afbeelding 125 output samenvatting output gegevens model 2.0

119

Bijlage

Bijlage III Model 3.0 De werking van model 3.0 is in hoofdstuk 3 beschreven, de achterliggende tabbladen zijn in deze bijlage weergeven. Functie score locatie Dit is het achterliggende tabblad van tabblad '2a. locatie'. Wanneer een parameter invloed uitoefent op een bepaald functie, wordt dit in dit tabblad aangegeven met een 1 (positieve invloed) of een 0 (negatieve invloed). Wanneer de parameter geen invloed heeft op de herbestemmingsfunctie wordt dit aangegeven met een streepje (-).

Afbeelding 126 verwerking model 3.0 - locatie

Functie score gebouw Dit is het achterliggende tabblad van tabblad '2b. gebouw'. Wanneer een parameter invloed uitoefent op een bepaald functie, wordt dit in dit tabblad aangegeven met een 1 (positieve invloed) of een 0 (negatieve invloed). Wanneer de parameter geen invloed heeft op de herbestemmingsfunctie wordt dit aangegeven met een streepje (-).

120

Bijlage

121

Bijlage


2c. Financiele haalbaarheid - data transformatiekosten Dit tabblad is het achterliggende tabblad van '2c. financieel'. Tabel prijsklasse In de tabel prijsklasse zijn in de kolom standaard prijs aanbouw (SPA) de kostenkengetallen uit het boekje 'Kostenkengetallenkompas' weergeven.

Afbeelding 128 verwerking model 3.0 – financieel: prijsklasse

Tabel soort ingreep

122

Bijlage Door in deze tabel percentages van de kengetallen uit 'tabel prijsklasse' te nemen kunnen er in inschattingen in de 'soort ingreep' worden gemaakt. Deze percentages die bij de verschillende soorten ingrepen worden gebruikt zijn afkomstig uit het programma InKOS.

Afbeelding 129 verwerking model 3.0 – financieel: soort ingreep

123

^ 1 ï> \

3

f

l m \

>00

-n


I 0 . 4 9 5 R O G G E V E E N HI U BE U ER N GH U I S 0 . I4 S 9 5 MR I OD GD GE EL V

wn

Orq

< Afbeelding 131 verdiepingen 1 t/m 5 voor (Von Meding, 2011)

MIDDELBURG

een goede woning, eenfijnestraat *»-<^ voor iedereen

M I D D E L B U R G

Afbeelding 130 begaande grond voor (boven), fase 1 (midden) en na (beneden) de transformatie (Von Meding, 2011) 3 O.

®

:

fl)

b3


middelburg -

middelburg miüdeiDurg

voor iedereen

I O.4 9 5 R O G G EV E E N H U I S

a

OQ

U3 fD OQ

woonqoea woonqoea Verdiepingen

ROGGEVEENHUIS

middelburg -

woonqoea

M I D D E L B U R G


voor iedereen

miaaeiDurg "

Kl

woonqoea

Bijlage

Bijlage IV herbestemming tot semi-zelfstandige eenheden

Plattegronden object Begaande grond

Afbeelding 132 verdieping 1 en 2 fase 1 (grijs gemarkeerd is verzorgingshuis) (Von Meding, 2011)

Afbeelding 133 verdieping 3 t/m 5 fase 1 (Von Meding, 2011)

124

:ai__

-.

-—

I

1-

I Al 7

®cgj

----

_

I

IrL

—

10.495

straateen fijnevoor eengoede waning, een fijrie iedereenvoor iedereen een goede woning, straat

ROGGEVEENHUIS


MIDDELBURG

6e verdieping

Afbeelding 135 verdieping 6 v voor (boven), fase 1 (midden) en na (beneden) de transformatie (Von Meding, 2011)

. 4 9 5 R O G G E V E E N HMIDDELBURG UIS MIDDELBURG (0.495I 0ROGGEVEENHU(S

,td,

0. CD

-

middelburg

woonqoec.

woongoed voor iedereen

Bijlage

Afbeelding 134 verdieping 1 t/m 5 voor (boven), fase 1 (midden) en na (beneden) de transformatie (Von Meding, 2011)

125

-II

Gevel

\

m \

li


Afbeelding 137 plattegrond 1- persoonskamer (links) en 2-persoonskamer (recht) na transformatie (Von Meding, 2011)

I O. 4 9 5 R O G G E V E E N H Ü I S

ö

> > Z

to

m • 1 '

173

10.495

fl) •ö fD (/) O


MIDDELBURG

I 0.4 9 5

10.495

3

fD

3

"ö •ö

m

•D

H

3

R O G G E V E E N H U

ë

ë

ë

ë

ë

ë

middelburg -

ü

M I D D E L B U R G

M I D D E L B U R G


voor iedereen

woonqoea

ifj iiJ ,n ,y i j i j ë


voor iedereen

woonqoea

M I D D E L B U R G

S089

Afbeelding 136 plattegrond 1- persoonskamer (links) en 2-persoonskamer (recht) voor transformatie (Von Meding, 2011) M O ë• middelburg ë

ü i i lvoorJ iedereen U U I J Ü i J Ü U ü i y i J i J U U U l l i J l l ü a i J ü


Woning plattegrond

Bijlage

Afbeelding 138 voorgevel na transformatie (Von Meding, 2011)

126

i

3

ï\

ë

Bijlage

Bijlage V herbestemming tot toeristenhotel herbestemming tot hotel Begaande grond

Afbeelding 139 plattegrond hotel begaande grond na herbestemming

Verdieping

Afbeelding 140 verdiepingen hotel na transformatie

127

Bijlage

Bijlage VI NCW berekeningen ex-ante case Input gegevens financieel

Afbeelding 141 input model ex ante toetsing – financieel

De BAR bij de investering is 9,40% Output gegevens financieel Verzorgingshuis 2.0

Afbeelding 142 NCW berekening herbestemming tot verzorgingshuis 2.0 ingreep prijsklasse investering

Minimale ingreep hoog € 10.267.078


Afbeelding 143 NCW berekening herbestemming tot woongroepen zorg (VV. GZ) ingreep prijsklasse investering

Lichte opknapbeurt basis € 9.164.359

128

Bijlage Groepswonen (jonge, niet daadkrachtige)

Afbeelding 144 NCW berekening herbestemming tot groepswonen (jonge, niet daadkrachtige) ingreep prijsklasse investering

Minimale ingreep laag € 10.267.078

Semi-zelfstandig wonen (jonge, niet daadkrachtige)

Afbeelding 145 NCW berekening herbestemming tot semi-zelfstandig wonen (jonge, niet daadkrachtige) ingreep prijsklasse investering

Lichte opknapbeurt Laag € 9.932.324

55+ woningen

Afbeelding 146 NCW berekening herbestemming tot 55+ woningen ingreep prijsklasse investering

Sterke aanpassing basis € 5.195.653

129

Bijlage Zorghotel

Afbeelding 147 NCW berekening herbestemming tot zorghotel ingreep prijsklasse investering

Zeer sterke aanpassing Basis € 2.059.986

Hostel

Afbeelding 148 NCW berekening herbestemming tot hostel ingreep prijsklasse investering

Lichte opknapbeurt laag € 9.434.413

Immigrantenhotel

Afbeelding 149 NCW berekening herbestemming tot immigrantenhotel ingreep prijsklasse investering

Minimale ingreep laag € 10.267.076

130

Bijlage Toeristen hotel

Afbeelding 150 NCW berekening herbestemming tot toeristen hotel ingreep prijsklasse investering

sterke aanpassing hoog € 2.108.882

131

Woordenlijst

Woordenlijst Aanbod De beschikbaarheid van goederen en diensten. Het hangt samen met productie en voorraad. Artikel-19-procedure Vrijstelling van de bepalingen van het bestaande bestemmingsplan; het ter plekke ‘opheffen’ van het bestemmingsplan (Geraedts and Van der Voordt, 2007). AWBZ (Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten) Wettelijke verzekering voor zorg en begeleiding bij langdurige ziekte, beperking of ouderdom; via de AWBZ worden kosten vergoed die niet worden gedekt door de zorgverzekeringswet of aanvullende ziektekostenverzekeringen (Thesaurus, 2012). Belegger Grote instelling zoals levensverzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen, die een deel van hun beschikbare vermogen bestemmen aan beleggingen in onroerend goed (Wamelink, 2007). Beschermd wonen Betreft woon- en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg en bescherming. Met 'nabij' wordt gedoeld op zorg die permanent aanwezig is. In het algemeen betreft het onzelfstandig wonen. Concreet betekent dit dat alle plaatsen in intramurale instellingen voor zover bewoond door personen met een ZZP5 of hoger tot het beschermd wonen worden gerekend (Thesaurus, 2012). Beschut wonen Omvat alle plaatsen in intramurale instellingen voor zover bewoond door personen met een ZZP4 of lager Er wordt uitgegaan van een dalende vraag en een dalend aanbod, hetgeen wordt besproken onder het kopje 'extramuralisering' in de volgende paragraaf (Thesaurus, 2012). Bestemmingsplan Document waarin de gemeenteraad heeft vastgelegd op welke wijze het grondgebied is of wordt toegewezen aan verschillende gebruiksdoelen (Wamelink, 2007). Bouwkosten Kosten die voortvloeien uit aangegane verplichtingen ten behoeve van de realisering van een bouwproject tot en met de oplevering van het gebouw of de gebouwen, dan wel ten behoeve van verbouwingen. Bouwkosten omvatten de kosten voor: - bouwkundige werken - gebouwinstallaties - vaste inrichtingen Dit heeft betrekking op zowel het gebouw als het bouwterrein (Wamelink, 2007). Bruto vloer oppervlak (BVO) De oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimte omhullen (Wamelink, 2007). Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) Centrum indicatiestelling zorg; landelijke organisatie die verantwoordelijk is voor de indicatiestelling (vaststelling recht op zorg) voor alle zorg die betaald wordt uit de awbz en voor delen van de wmo. DESTEP Met de DESTEP-analyse worden de macro- omgevingsvariabelen waarop een zorginstelling geen directe invloed uitoefent, bijvoorbeeld vergrijzing van de samenleving in Nederland, geanalyseerd. Een zorginstelling kan deze factoren niet veranderen, maar er wel effectief op inspelen door het strategisch beleid hierop af te stemmen. Exploitatiekosten Kosten voor het instant houden van het gebouw (gebruik en onderhoud) (Thesaurus, 2012). Extramurale functies Functies die buiten de muren van een instelling worden aangeboden (Thesaurus, 2012). Extramurale zorg Zorg die buiten de muren van de betrokken instelling plaatsheeft, bijvoorbeeld bij het scheiden van wonen en zorg. Dan wordt buiten de muren van de instelling gewoond en de zorg in eigen woningen aangeboden. De bewoners kiezen de onderdelen van zorg aanbod naar hun eigen behoefte (Thesaurus, 2012). 132

Woordenlijst Extramuralisatie Zie: scheiden van wonen en zorg Gebruiksoppervlakte (GBO) Het oppervlak gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingswanden die de desbetreffende ruimte of groep van ruimtes omhullen. Een meetresultaat GBO levert een kleiner oppervlak op dan een meetresultaat BVO (bruto vloeroppervlakte) van dezelfde ruimte (Wamelink, 2007). Graduele criteria Dit zijn punten die de kansen voor herbestemming gunstig beïnvloeden. Hoe positiever de parameter scoort des te hoger de geschiktheid voor herbestemming. Geen enkel punt is echter zodanig zwaar van invloed dat het gebouw afvalt wanneer het op dit specifieke punt niet voldoet (Wamelink, 2007). Huur Het contractueel vastgelegde bedrag dat moet worden betaald voor het gebruik van onroerend goed (Geraedts et al., 2007). Indicatie(stelling) Een door het indicatieorgaan afgegeven beoordeling over de aard, samenstelling en intensiteit van de benodigde zorg, op basis van expliciete (indicatie)criteria. Meestal benodigd om in aanmerking te komen voor gesubsidieerde of verzekerde voorzieningen (Thesaurus, 2012). Intramurale functies Functies die binnen de muren van een instelling (verzorgingshuis, verpleeghuis) worden aangeboden aan hierin opgenomen patiënten/cliënten (Thesaurus, 2012). Intramurale zorg Zorg die binnen de muren van een ziekenhuis of andere inrichting plaats heeft. Bewoners zijn niet meer in staat de regie over hun leven zelfstandig te voeren (Thesaurus, 2012). Levensduur functioneel De periode waarin een gebouw of een onderdeel daarvan in alle opzichte voldoet aan de door de gebruiker en/of eigenaar gestelde functionele eisen. De functionele levensduur is afhankelijk van de veranderende behoeften van de gebruiker(s) en de mate waarin het gebouw of onderdelen daarvan aan die veranderende behoeften kan c.q. kunnen voldoen. Hierbij dienen betrokken te worden: de aanpasbaarheid in verband met veranderende eisen die door regelgeving gesteld worden en de aanpasbaarheid van het bouwwerk aan gewijzigde gebruiksbehoefte (flexibel bouwen) (Wamelink, 2007). Levensduur technisch De periode voordat het technisch onmogelijk is geworden het gebouw of bouwdeel nog aan de actuele presatie-eisen van de gebruiker te laten voldoen (Wamelink, 2007). Lichte zorg ZZP 1 tot en met ZZP4. Beschut wonen. Mantelzorg Informele zorg door familie, vrienden en/of kennissen (Wamelink, 2007). Normatieve huisvestingscomponent (NHC) De NHC is een productie gebonden normatieve vergoeding voor (vervangende) (nieuw) bouw en instandhouding. Deze vergoeding bestaat uit een geïndexeerde jaarlijkse bijdrage die voldoende is om, over de gehele levenscyclus van een nieuwbouw AWBZ-voorziening, rente, afschrijvings- en instandhoudingsuitgaven bij een bezettingspercentage van 97% en bij een vastgestelde investeringsnorm te dekken (Thesaurus, 2012). De NHC wordt gekoppeld aan de zorgzwaartepakketten (Nza, 2011) Persoonsgebonden budget Budget dat de zorgvrager krijgt toegewezen om zelf zorgaanbod te kopen c.q. de zorg naar eigen keuze in te richten (Thesaurus, 2012). Psychogeriatrie (PG) Psychiatrie toegespitst op de oudere mens. Hierbij spelen bijvoorbeeld geestelijke en/of gedragsstoornissen een rol. Risico Kans op een gebeurtenis met een negatief effect (Thesaurus, 2012). Scheiden van wonen en zorg Een van de veranderingen in de AWBZ betreft het 'scheiden van wonen en zorg'. Dit houdt in dat cliënten zelf de betaling van hun woonlasten (huur) regelen. De overgang naar scheiden van wonen en zorg wordt gefaseerd 133

Woordenlijst ingevoerd. Volgens de rijksoverheid (2012a) moet het scheiden van wonen en zorg twee voordelen voor bewoners en zorginstellingen opleveren: 1. de bewoners krijgen meer keuzevrijheid; a. bewoners kunnen kiezen tussen kleiner wonen (en minder woonlasten) of groter wonen (met hogere lasten) in een zorginstelling b. De cliënt heeft meer vrijheid om, thuis te blijven, naar een zorginstelling te gaan of in een andere zorgomgeving te gaan wonen. 2. zorginstellingen kunnen meer rekening houden met de woonwensen van cliënten. Spreadrisico De spread is het verschil tussen de normatieve rente die gebaseerd wordt op de Interest Rate Swap (IRS) verhoogd met een opslag (de spread) en de werkelijke rente. Verzorgd wonen Betreft de situatie wanneer een huishouden in een ouderenwoning woont en gebruik kan maken van verpleging of verzorging vanuit een nabij gelegen zorgsteunpunt (Thesaurus, 2012). Veto criteria Wanneer er aan één van de punten niet wordt voldaan is herbestemming niet mogelijk. Vraag Maat voor de hoeveelheid goederen en diensten waaraan behoefte is. Zorginstelling (VV) Instelling die fysieke zorg aan ouderen levert. Zorgkantoor Het zorgkantoor is verantwoordelijk voor alle administratieve taken die voorvloeien uit de AWBZ. Voor het verkrijgen of verstrekken van enige vorm van AWBZ-zorg hebben cliënten, patiënten en zorginstellingen direct te maken met een van de 32 regionale kantoren die Nederland telt. Onafhankelijk van waar men verzekerd is kan men voor informatie en uitvoering terecht bij het zorgkantoor in de betreffende regio (Thesaurus, 2012). Zorgzwaartepakket (ZZP) Standaardbeschrijvingen voor vastgestelde cliëntgroepen met een indicatie voor zorg met verblijf, waarin een beschrijving staat van het cliëntprofiel, een globale omschrijving van het benodigde pakket aan zorg, het aantal benodigde uren zorg, de setting waarin de zorg geleverd wordt en de leveringsvoorwaarde; gebruikt in de zorgzwaartebekostiging om te bepalen hoeveel geld de intramurale instelling voor een cliënt krijgt; de indicatiestelling ZZP's wordt uitgevoerd door het ciz (Thesaurus, 2012).. ZZP 1 VV - Beschut wonen met enige begeleiding ZZP 2 VV - Beschut wonen met begeleiding en verzorging ZZP 3 VV - Beschut wonen met begeleiding en intensieve verzorging ZZP 4 VV - Beschut wonen met intensieve begeleiding en uitgebreide verzorging ZZP 5 VV - Beschermd wonen met intensieve dementiezorg ZZP 6 VV - Beschermd wonen met intensieve verzorging en verpleging ZZP 7 VV - Beschermd wonen met zeer intensieve zorg, vanwege specifieke aandoeningen, met de nadruk op begeleiding Zware zorg ZZP 4 tot en met ZZP8. Beschermd wonen.

134

Literatuurlijst

Literatuurlijst

135

Literatuurlijst ABF_RESEARCH 2010. Primos prognose. In: B.V., A. R. (ed.). Delft: Rijksoverheid. ABF_RESEARCH. 2011. Zorgcijfers [Online]. Delft. Available: http://www.abfresearch.nl/ [Accessed 7 jan 2013]. AEDIS-ACTIS. 2013. Meerwaarde van zorghotels [Online]. Utrecht: Kennis centrum Wonen-Zorg. Available: http://www.kcwz.nl/dossiers/zorghotels/meerwaarde_van_zorghotels [Accessed 2 mei; 11:39 2013]. AEDIS-ACTIZ. 2012. Aedis-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg [Online]. Utrecht: Aedis-Actiz. Available: http://www.kcwz.nl/actueel/specials/scheiden_wonen_zorg [Accessed 12:00, 6 sept 2012]. AEDIS-ACTIZ. 2013. Databank Aedis-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg [Online]. Utrecht: Aedis-Actiz. Available: http://www.kcwz.nl/databank/ [Accessed 11:30, 17 mrt 2012]. ALLES, M., CONIJN, J., DE WILDT, R., KUIKMAN, M. & NEELE, J. 2002. Vastgoed op eigen benen; verzelfstandiging van de exploitatie van het vastgoed in de zorgsector. Amsterdam: IWZ. ARCHIWEB. 2013. gebouwtypologieën [Online]. Amsterdam. Available: http://www.architectenweb.nl/aweb/archipedia/default.asp?artikelenCheck=on&catSearch=7&categorie7=on [Accessed 7 Jan 2013]. BAARDA, D. B. & DE GOEDE, M. P. M. 2001. Basisboek methoden en technieken handleiding voor het opzetten en uitvoeren van onderzoek. , Groningen, Stenfert Kroese. BAARDA, D. B., DE GOEDE, M. P. M. & TEUNISSEN, J. 2001. Kwalitatief onderzoek: praktische handleiding voor het opzetten en uitvoeren van kwalitatief onderzoek, Groningen, Stenfert Kroesse. BECKER, B., DAWSON, P., DEVINE, K., HANNUM, C., HILL, S., LEYDENS, J., MATUSKEVICH, D., TRAVER, C. & PALMQUIST, M. 1994 - 2012. Case Studies. Colorado: Writing@CSU. Colorado State University. . BERENSCHOT. 2013. Scheiden wonen en zorg [Online]. Utrecht. Available: http://www.berenschot.nl/inspiratie/(opinie)artikelen/(opinie)artikelen/artikelen-2013/sluiting-dreigt-ruim/. BERGVELT, D. & VAN ROSSUM, H. 2011a. Het Tweede Begin; Meer doen met bestaand vastgoed in de zorg. Amsterdam: Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg i.s.m. Architectuur Lokaal. BERGVELT, D. & VAN ROSSUM, H. 2011b. Leven zonder zorg, nieuwe functies voor zorgvastgoed. Amsterdam: Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg i.s.m. Architectuur Lokaal. BERGVELT, D. & VAN ROSSUM, H. 2012. Een tweede leven; de bijzondere praktijk van zorg en herbestemmen, Utrecht, Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg in samenwerking met Architectuur Lokaal. BIJLEVELD, S. W. & DE JONG, P. 2005. InKOS. Delft: TU Delft. BOLSCHER, A. 2006. Zorghotels: zonder zorgen verzorgd! Utrecht: Aedes-Arcares Kenniscentrum Wonen-Zorg. BOSVELD, F., HERMUS, J. & HUIZINGA, V. 2008. Zorghotels nu en in de toekomst. . Amsterdam: DTZ Zadelhoff. BOUWARCHIEF 2013. Bouwarchief Stadsdeel West - Johannes de Deo, oude bouwgegevens. Amsterdam: Bouwarchief Stadsdeel West. BRAND, J. 6 mrt 2013. RE: Interview verzorgingshuis 'De Lichtkring'. Type to DAM, L. V. CASTELIJNS, E. & TE MEERMAN, W. 2013. Scheiden wonen en zorg; voorbereid de toekomst tegemoet. Utrecht: Berenschot. CBS 2007. Kerncijfers van de bevolkingsprognose, 2006 – 2050, Prognose. In: STATISTIEK, C. B. V. D. (ed.). Den Haag/Heerlen. CBS 2013a. Kerncijfers wijken en buurten. In: STATESTIEK, C. B. V. D. (ed.). Den Haag/ Heerlen. CBS 2013b. Zorgrekeningen; uitgaven (in lopende en constante prijzen) en financiering. Den Haag/Heerlen. CBZ 2003a. Ombouw van verzorgingshuizen. Utrecht: College bouw ziekenhuisvoorzieningen. CBZ 2003b. Ombouw van verzorgingshuizen. Intern referentiekader. Utrecht: College bouw ziekenhuisvoorzieningen. CBZ 2007. AWBZ-voorzieningen - Prestatie-eisen voor nieuwbouw Utrecht: College bouw zorginstellingen. CHRISTIAANS, H. H. C. M., DE GRAAF, E., FRAAIJ, A. L. A. & HENDRIKS, C. F. 2004. Methodologie van technischwetenschappelijk onderzoek, Utrecht, Uitgeverij LEMMA BV. CORESTA 2012. Nieuwbouw scenario. In: CORESTA (ed.). Eindhove: Swinhove Groep. DE JONG, A. & VAN DUIN, C. 2011. Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2011–2040: sterke regionale contrasten. Den Haag/ Heerlen: Planbureau voor de samenleving (PBL), centraal bureau voor de statestiek (CBS). DE JONGE, D. I. T., PIM FOPPELE, I. & ROJINA YIP, I. 2013. Huisvestingseconomie, bouwkosten en bestekken [Online]. Roosendaal: Winket bv. Available: http://www.winket.nl [Accessed onbekend 2013]. DE ROOIJ, R. 8 mrt 2013 2013. RE: Interview architect Topos Architecten - Zorghotel Careyn De Vier Ambachten te Spijkenisse. Type to DAM, L. V. DE VROOMEN, T., SPEELMAN, A., VAN DER POLL, M., VAN LOTRINGEN, O. & VAN OVERBEEK, R. 2012. Transformatiescan bestaande zorggebouwen. 's-Hertogenbosch/ Woudenberg/ Tiel: HEVO, Inbo, ArjoHuntleigh. DE WOLF, R. 2013. RE: Gesprek Saffier De Residentiegroep. Type to DAM, L. V. DELTALLOYD. 2013. Hotels en pensions. Trends en ontwikkelingen. [Online]. Amsterdam. Available: http://www.deltalloyd.nl/zakelijk/eigen-bedrijf/branche/hotels-pensions/trends.jsp [Accessed 11 april; 15:01 2013]. DIEP. 2013. Erfgoed centrum Dordrecht [Online]. Dordrecht. Available: http://beeldbank.erfgoedcentrumdiep.nl [Accessed 17 mrt; 11:25 2013]. EMANS, B. 2007. Interviewen: Theorie, techniek en training, Groningen, Noordhoff. FOQUÉ, R. 2010. Building Knowledge in Architecture. , Brussel, UPA , an imprint of Academic and Scientific Publishers. FYTS, B. & KUIJCKS, S. 17 Dec 2012 2012. RE: Interview Coresta. Type to VAN DAM, L. GARSSEN, J. 2011. Demografie van de vergrijzing. Den Haag/Heerlen: Centraal Bureau voor de Statistiek. GEMEENTE_WESTLAND. 2013. Westlandse zoom [Online]. Naaldwijk. Available: http://85.17.160.44/smartsite.shtml?id=5903&ch=INT [Accessed 12 mei; 21:00 2013]. 136

Literatuurlijst GERAEDTS, R. P., OUDIJK, C. P. A., REMØY, R. & VAN DER VOORDT, D. J. M. 2007. Transformatie van kantoorgebouwen. Thema's, actoren, instrumenten en projecten., Amsterdam, Uitgeverij 010. GERAEDTS, R. P. & VAN DER VOORDT, D. J. M. 2007. Transformatie van kantoorgebouwen; Transformatiepotentiemeter. , Rotterdam, Uitgeverij 010. GERRING, J. & SEAWRIGHT, J. 2008. Case Selection Techniques in Case Study Research; A Menu of Qualitative and Quantitative Options. Political Research Quarterly. GOES, R. 2012. Vijf vragen over zorgvastgoed [Online]. Utrecht. Available: http://www.aedes.nl/content/artikelen/klant-en-wonen/gescheiden-financiering-wonen-en-zorg/praktijk/Vijf-vragenzorgvastgoed.xml [Accessed 15:45, 6 sept 2012]. GROEN, M., HEINEN, J. & SIJSLING, H. 2012. Zorgarchitectuur Zorgvastgoed. Strategie en concept voor rendement en waarde, Den Haag, Sdu uitgevers. TNO Utrecht. HEINEN, J. 2004. ‘Van verzorgingshuis naar woonhuis ’ in een verpleeghuis. Een onderzoek naar de transformatiepotentie van bestaande verzorgingshuizen naar verpleeghuizen met het concept ‘kleinschalig groepswonen voor demente ouderen'. MSc., TU Delft. HOEVENAARS, G. 2011. Chips voor dwalende dementen [Online]. Onbekend: Spitsnieuws. Available: http://www.spitsnieuws.nl [Accessed 24 mrt 2013]. HOLTKAMP, D. 10:00; 8 okt 2012. RE: Gesprek Actiz. HOMAN, M. E. & VAN BEEK, C. 2009. Advies; Naar integrale tarieven in de AWBZ. Utrecht: Nederlandse Zorgautoriteit. HORWATHHTL. 2012. Herstel Nederlandse hotelmarkt zet door [Online]. Hilversum: HorwathHTL. [Accessed 11 april; 14:48 2013]. HOTELSPECIALS. 2013. Hotels [Online]. Haarlem. Available: http://www.hotelspecials.nl/hotels [Accessed 25 mrt; 09:34 2013]. HUMMEL, B. 2008. Zorg voor Leegstand. Scan ten behoeve van de transformatie van kantoorpand naar woonzorgcomplex. MSc, TU Delft. INDORA_MANAGEMENTADVIES 2008. Zorghotel of Hotel met zorg? Arnhem: Indora Managementadvies. KAMERLING, J. W. 2004. Jellema 9, Bouwmethoden. Utiliteitsbouw, Utrecht, ThiemeMeulenhoff. KAW. 2011. Herbestemming Roggeveenhuis Middelburg [Online]. Rotterdam: KAW architecten en adviseurs. Available: http://www.kaw.nl/projecten/Renovatie_Roggeveenhuis_Middelburg.html [Accessed 10 feb 2013]. KCWZ. 2013. Wet maatschappelijke ondersteuning [Online]. Utrecht: Aedis Actiz Kennis centrum scheiden wonen zorg. [Accessed 17 Apr; 10:24 2013]. KEMPENHAEGHE. 2013. woonvormen [Online]. Heeze. Available: http://www.kempenhaeghe.nl. KENNISCENTRUM_HORECA. 2013. NHC Hotelsterren [Online]. Zoetermeer: Bedruhfschap Horeca en Catering. Available: http://www.kenniscentrumhoreca.nl/hotelsterren [Accessed 3 mei; 08:05 2013]. KIERS, B. 2013. Sluiting dreigt voor ruim 800 ouderenzorglocaties. Zorgvisie. LSVB. 2012. Kamernoodinventarisatie [Online]. Utrecht. Available: http://www.lsvb.nl/wpcontent/uploads/2012/08/Tekort-Studentenwoningen.pdf [Accessed 30 april; 09:38 2013]. MINISTERIE_VAN_FINANCIËN 2010. Brede Heroverwegingen langdurige zorg. Den Haag: Ministerie van Financiën. MOVISIE. 2012. Wmo [Online]. Available: movisie.nl [Accessed 17:20, 14 sept 2012]. NBTC 2010. Holland imago 2008/2009. Den Haag: Nederlands Bureau voor Toerisme & Congressen. NEN2699:2013 2013. Investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken - Begripsomschrijvingen en indeling. Delft: Nederlands Normalisatie-instituut. NZA 2009. Naast integrale tarieven in de AWBZ. Utrecht: Nederlandse zorgautoriteit (Nza). NZA 2010. Naar integrale zzp-tarieven in 2011. Utrecht: Nederlandse zorgautoriteit. NZA 2011. Invoering en tarieven normatieve huisvestingscomponent (NHC) en inventaris nieuwe zorgaanbieders. In: NEDERLANDSEZORGAUTORITEIT (ed.) BELEIDSREGEL CA-300-507. Utrecht: NederlandseZorgautoriteit. ONBEKEND 2009. Toelichting. Amsterdam: WoonzorgNederland. ONBEKEND. 2011. Kost voor kamerbewoners. Noordhollands Dagblad. ONBEKEND. 2013. kosten [Online]. Den Haag. Available: http://www.bouwkosten.nl [Accessed onbekend 2013]. PALLIATIEVE_ZORG. 2013. Zorgcombinatie Nieuwe Maas (Locatie: Verpleeghuis Het Zonnehuis) [Online]. Available: http://www.netwerkpalliatievezorg.nl [Accessed 24 mrt 2013]. POLMAN. 2013. Woonzorgcomplex trivium zorggroep Twente, Het Dijkhuis Borne [Online]. Enschede. Available: http://www.polmaninterieur.nl [Accessed 24 mrt 2013]. RECHTOPWMO.NL. 2012. In het kort [Online]. onbekend. Available: http://www.rechtopwmo.nl [Accessed 16:08 14 nov 2012]. REMCO_HOTEL. 2013. Remco hotel Amsterdam city west [Online]. Amsterdam. Available: http://www.hotelamsterdamwest.nl/en/index.html [Accessed 25 mrt 2013]. REMØY, H. 2010. Out of office. A Study on the Cause of Office Vacancy and Transformation as a Means to Cope and Prevent., Amsterdam, IOS Press. REMØY, H. & VAN DER VOORDT , D. J. M. 2011. Zorg voor leegstand: Herbestemmen van leegstaande kantoren naar woonzorggebouwen. Amsterdam: BNA onderzoek. RIJKSOVERHEID 2005. Cijfermatige ontwikkelingen in de verstandelijke gehandicaptenzorg, Den Haag. RIJKSOVERHEID 2012a. Onderzoeksrapport Woningmarkt. Den Haaf: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. RIJKSOVERHEID. 2012b. Rijksoverheid [Online]. Available: http://www.rijksoverheid.nl [Accessed 3:50, 7 sept 2012]. 137

Literatuurlijst RIJKSOVERHEID. 2012c. Zorgbalans; Volumegroei per sector [Online]. Den Haag. Available: http://www.gezondheidszorgbalans.nl/kosten/zorguitgaven/volumegroei-per-sector/ [Accessed 6 mei; 22:03 2013]. RIJKSOVERHEID 2013a. Bijlage A van het Regeerakkoord. Den Haag: Tweede Kamer. RIJKSOVERHEID. 2013b. Invoering WMO [Online]. Den Haag. Available: http://www.invoeringwmo.nl/content/wmoalgemeen [Accessed 17 apr 10:17 2013]. RIJKSOVERHEID. 2013c. Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) [Online]. Den Haag. Available: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/wet-maatschappelijke-ondersteuning-wmo/aanvragen-wmo [Accessed 17 Apr 10:20 2013]. RIJKSOVERHEID. 2013d. Woningmarkt [Online]. Den Haag: Rijksoverheid. Available: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningmarkt [Accessed 2 mei; 11:04 2013]. RIJSDIJK, M. 5 mrt 2013. RE: gesprek Woonzorg Nederland Projectontwikkeling B.V. Type to DAM, L. V. ROTSCHEID, R. & DIEPSTRATEN, P. 2007. Zorgvastgoed in de toekomst. . Vastgoed fiscaal en civiel., p. 13-16. RUNIA, B. 2008. Onderzoek Zorghotels in Nederland. Hilversum: Fluent Zorgadvies. RUTTING, R. 2011. Snel groeiende trend: het Polenhotel. Volkskrant. RVZ 2001. Care en Cure. Zoetermeer: Raad voor de Volksgezondheid (RVZ). SEGERS, J. 2002. Methoden voor de maatschappij wetenschappen. , Assen, Koninklijke van Gorcum. SER 2008. Langdurige zorg verzekerd: over de toekomst van de AWBZ. Den Haag: Sociaal-Economische Raad (SER). SMID, G. 1999. Regionale Woonvisie Haaglanden 2000-2015. Den Haag: onbekend. STADGENOOT. 2013. De Studio [Online]. Amsterdam. Available: studio [Accessed 24 mrt 2013]. STEVENS, R. P. M. 1994. Real estate Norm Quick Scan kantoorgebouwen. Nieuwegein: Stichting Real Estate Norm. TENSEN, J. B. 2011. Hotels en vastgoedeigenschappen. MSc, TU Delft. TERPSTRA, B. 2013a. Actualiteiten in de zorg op het gebied van vastgoed. Amsterdam: DTZ Zadelhoff. TERPSTRA, B. V. 2013b. RE: Gesprek DTZ Zadelhoff. Type to DAM, L. V. THEEUWEN, D. A. J. C. 2011. Zorgvastgoed als bedrijfsmiddel in de care-sector. Een stappenplan om de vastgoedstrategie vorm te geven en met vastgoed waarde toe te voegen aan de organisatie. MRE, TiasNimbas business school. THESAURUS. 2012. begrippenlijst [Online]. Utrecht: MOVISIE, NJi, Vilans. Available: thesauruszorgenwelzijn.nl [Accessed 10:33; 16 oktober 2012]. TILLIE, J. 21 mrt 2013. RE: gesprek na lezing 'scheiden wonen en zorg; gaan de verzorgingshuizen de kantorenmarkt achterna?'. Type to DAM, L. V. TOPOSARCHITECTEN 2009. Careyn Zorghotel, De Vier Ambachten; 50 plaatsen verpleeghuiszorg. Projectboek. TRAVELERSPOINT. 2013. Oslo Budget Hotel, Oslo, Norway [Online]. Oslo. Available: http://www.travellerspoint.com/accommodation/24345-Oslo-Budget-Hotel/ [Accessed 25 mrt; 6:30 2013]. VAN DER WAL, A. 2013. RE: Gesprek Habion. Type to DAM, L. V. VAN ELP, M., VAN ZAAL, M. P. J. & ZUIDEMA, M. V. 2012. Bouwen voor de zorg; Perspectief voor de Nederlandse bouw. Amsterdam: Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). VAN OMMEREN, A. 2005. Baas over eigen buidel De normatieve huisvestingscomponent. Technologie in de gezondheidszorg. VERSCHUREN, P. & DOOREWAARD, H. 2007. Het ontwerpen van een onderzoek. , Den Haag, Lemma. VON MEDING, R. 2011. Projectboek Jacob Roggeveenhuis. Rotterdam: KAW. VONK, A., WILDE DE, J. & GROOT DE, J. 2012. Kengetallenkompas; Bouwkosten, Wassenaar, Calcsoft bv. VOORDT, D. J. M. V. D. 1988. Praktijkhandboek Bouw en Beheer. Wonen met zorg voor ouderen. , Houten, Bohn Stafleu Van Loghum. VWS 2005. Brief Staatssecretaris over het scheiden van wonen en zorg. Tweede kamerstuk 2005-2006, 27659, nr.78. Den Haag. VWS 2007. Met zorg ondernemen. Den Haag: Ministerie Volksgezondheid Welzijn en Sport (VWS). VWS 2008. Zeker van zorg; nu en straks. Den Haag: Ministerie Volksgezondheid Welzijn en Sport. VWS. 2012. Regeling zorgaanspraken AWBZ [Online]. Available: wetten.overheid.nl [Accessed 12:37, 30 sept 2012]. WAMELINK, J. W. F. 2007. Inleiding Bouwmanagement, Delft, Publikatieburo Bouwkunde, Faculteit der Bouwkunde. WOONGOED 2011. Exploitatie. In: MIDDELBURG, W. (ed.). Middelburg. WOONZORGNEDERLAND 2009. Project informatie. Spijkenisse: Woonzorg Nederland. WOONZORGNEDERLAND 2013. 'scheiden wonen en zorg; gaan de verzorgingshuizen de kantorenmarkt achterna?'. Amstelveen.

138

LEEGSTAND VAN VERZORGINGSHUIZEN KANSEN EN OBSTAKELS VAN HERBESTEMMING

Recommend Documents