Auteur: Lars Brugman1 Datum: 2 februari 2015 Deze publicatie in samenwerking met Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg opgesteld en gebaseerd op een eerdere publicatie van het Kadaster in de Barometer Maatschappelijk Vastgoed2.
Leegstand, herbestemming en verzorgingshuizen: een verkenning door de oogharen heen
Verzorgingshuis “de Olmenhof” in Amstelveen zoekt nieuwe bewoners: nu eens geen ouderen maar jongeren. Eigenaar Woonzorg bouwde het leegstaande verzorgingshuis om tot 95 tijdelijke woonruimtes voor jongeren3. Op het eerste gezicht geen voor de hand liggende combinatie, maar wel één die we in de toekomst mogelijk vaker gaan tegenkomen. Door veranderingen in beleid komen steeds minder mensen in aanmerking voor een plek in een verpleeg- en verzorgingstehuis. Kortom: we krijgen te maken met leegstand. Dit roept een aantal vragen op: Om hoeveel vierkante meters gaat het eigenlijk? En wie zijn de eigenaren? Zijn deze gebouwen geschikt voor andere functies? En zo ja, waar staan deze gebouwen? Dit artikel gaat op zoek naar antwoorden en gebruikt daarvoor informatie uit de Basisregistratie Kadaster (BRK), de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) en het Handelsregister (NHR). De gegevens van de Kamer van Koophandel zijn gebruikt om de verzorgingshuizen te identificeren. Een beperking in deze verkenning is dat mogelijk niet alle verzorgingshuizen in Nederland bij de Kamer van Koophandel staan ingeschreven.
3 miljoen vierkante meters Vanaf 2013 moeten door gewijzigd beleid mensen langer zelfstandig blijven wonen. Door strengere toelatingseisen krijgen naar verwachting 52.000 minder mensen toegang tot het verpleeg- of verzorgingshuis4. Op basis van deze raming kunnen we berekenen welke overcapaciteit dreigt te ontstaan. De gemiddelde grootte van een (zelfstandige) woonruimte 1
Lars Brugman is onderzoeker bij Kadaster Maatwerk & Advies. Hij legt zich toe op complexe maatwerkvraagstukken vanuit de bij het Kadaster beschikbare kadastrale en ruimtelijke informatie. Voorheen was Brugman onder meer werkzaam bij het Planbureau voor de Leefomgeving en het aan de Universiteit van Amsterdam gelieerde onderzoeksinstituut IVAM 2 Veuger, J. (2014), Barometer Maatschappelijk Vastgoed: maatschappelijk verantwoord ondernemen. Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed, Kenniscentrum NoorderRuimte, Hanzehogeschool Groningen. Assen: Van Gorcum. (593 p.) 3 Zorgvisie (2014). Jongeren vullen leegstand verzorgingshuis. 4 De raming van 52.000 personen is gebaseerd op het wetsvoorstel voor de Wet Langdurige Zorg (april 2014) en de bijlage bij de notitie Kamerbrief hervorming langdurige zorg. De notitie Kamerbrief hervorming langdurige zorg beschrijft de uitwerking van de kabinetsvoornemens in de langdurige zorg en bevat ramingen voor het aantal cliënten dat langer thuis moet blijven wonen. Volgens het laatste wetsvoorstel voor de Wet Langdurige Zorg vindt extramuralisering plaats van de zorgzwaarte pakketten VV1, VV2, VV3 en 25% VV4.
in een verzorgings-/verpleeghuis bedraagt ongeveer 57 vierkante meter5. Dit betekent dat plusminus 3 miljoen vierkante meter aan verpleeg- en verzorgingshuizen leeg kan komen te staan. Om dit in perspectief te plaatsen: dit is meer dan de totale winkelleegstand in Nederland6. Daarbij is wel een kanttekening te plaatsen. In de toekomst zal door de vergrijzing de vraag naar zorg weer toenemen. Een deel van de leegstand zal daarom tijdelijk zijn. Vooral de mensen die minder zware zorg nodig hebben blijven door de strengere toelatingseisen langer thuis wonen. De leegstand treft daarom met name de verzorgingshuizen en heeft grote gevolgen voor de eigenaren en huurders van deze gebouwen. Zorginstellingen die zowel verzorgingshuizen huren als bezitten, zullen de leegstand in het eigen bezit zoveel mogelijk willen beperken. Dit betekent dat in de gehuurde verzorgingshuizen, vaak in bezit van woningcorporaties, de leegstand als eerste gaat oplopen. Voor de woningcorporaties zullen de leegstandrisico’s daardoor flink toenemen7. Daarnaast nemen de leegstandsrisico’s voor corporaties en zorginstellingen toe door een aantal andere beleidsontwikkelingen. Ten eerste gaan zorginstellingen vanaf 2018 de volledige risico’s voor leegstand dragen. Dit komt door de stapsgewijze invoering van de zogenaamde normatieve huisvestingscomponent (NHC). Zorginstellingen krijgen – in tegenstelling tot het verleden – een vergoeding die gekoppeld wordt aan het daadwerkelijke aantal cliënten in de zorginstelling. Geen cliënt, geen vergoeding. Hierdoor heeft een zorginstelling lagere inkomsten bij leegstand8. Ten tweede worden zorg en wonen apart gefinancierd en dus financieel gescheiden. De cliënt betaalt het wonen via huur of koop en de zorg wordt apart betaald via de zorgverzekeringswet, WMO, AWBZ en eventueel eigen middelen. Voor verzorgingshuizen (met bijvoorbeeld grote gemeenschappelijke ruimten) kunnen de kosten voor huisvesting hoger worden dan de huurprijzen die de eigenaren zouden moeten/willen vragen. Dit maakt het verhuren van deze woningen financieel onrendabel9. De corporaties die verzorgingshuizen in bezit hebben, krijgen daarmee huurders met een ander risicoprofiel. Tenslotte is voor woningcorporaties de verhuurdersheffing ingevoerd10. Veel corporaties hebben daardoor minder financiële middelen beschikbaar om te investeren in bijvoorbeeld het zorgvastgoed. Kortom, de beleidswijzigingen leiden er toe dat het leegstandsrisico voor woningcorporaties en zorginstellingen groter wordt omdat de zekerheid over de omzet, verhuur en inkomsten afneemt. Daarnaast zijn er vaak minder financiële middelen beschikbaar om wat aan de leegstand te doen. De gevolgen voor eigenaren en huurders zullen echter per regio verschillen. Figuur 1 laat zien dat verzorgingshuizen vooral in Groot-Amsterdam, Flevoland en de Noordelijke en Oostelijke COROP-gebieden in handen zijn van woningcorporaties11. Het kan dus goed zijn dat vooral daar het leegstandsrisico bij de corporaties komt te liggen. Of dit voor deze corporaties tot problemen gaat leiden is niet zonder meer te zeggen. Dit hangt onder meer af van de lokale vraag naar woonruimte in verzorgingshuizen, de kwaliteit van het vastgoed, investeringsmogelijkheden van corporaties en welke deel van het corporatiebezit bestaat uit verzorgingshuizen.
5
Op basis van gegevens uit de BAG5 en het NHR. PBL. (2013.) Leegstand detailhandel herbezien. 7 ING. (2013). Scheiden wonen zorg vereist strategische heroriëntatie. Themavisie Scheiden wonen zorg in de AWBZ Deel I - Ouderenzorginstellingen 8 Raad voor de leefomgeving en Infrastructuur (2014). Langer zelfstandig, een gedeelde opgave van wonen, zorg en welzijn 9 Berenschot. (2013). Sluiting dreigt voor ruim 800 ouderenzorglocaties. 10 Raad voor de leefomgeving en Infrastructuur (2014). Langer zelfstandig, een gedeelde opgave van wonen, zorg en welzijn 11 Gebaseerd op gegevens uit de BAG, het NHR en de BRK. 6
Figuur 1: Aandeel van verzorgingshuizen in corporatiebezit. In de niet-gekleurde regio’s lag het aantal verzorgingshuizen onder de vijf. Deze COROP-gebieden zijn bij het berekenen van aandelen niet meegenomen.
Herbestemming het antwoord? Huurders en eigenaren van verzorgingshuizen moeten op korte termijn beslissingen nemen over de toekomst van leegkomende verzorgingshuizen. Omdat de boekwaarde van veel complexen te hoog is voor sloop en de leegstand op termijn mogelijk weer afneemt, kan (tijdelijke) herbestemming interessant zijn12 13. Uit onderzoek van Aedes-Actiz blijkt echter 12 13
Mak, A. (2014). Wat weten (we) over de opgave in zorgvastgoed? Raad voor de leefomgeving en Infrastructuur (2014). Langer zelfstandig, een gedeelde opgave van wonen, zorg en welzijn
dat succesvolle voorbeelden schaars zijn14. Veel verzorgingshuizen zijn verouderd en beschikken over kleine kamers, waardoor ze weinig flexibel zijn voor ander gebruik. Met andere woorden: de nieuwere panden met grotere kamers bieden meer kansen voor herbestemming. Waar vinden we deze verzorgingshuizen? Er zijn regionale verschillen in de grootte van woonruimte. In Figuur 2 en 3 zijn de gemiddelde woninggrootte en de grootteverdeling van woningeenheden in verzorgingshuizen per provincie weergegeven15. Ouderen in verzorgingshuizen in Utrecht, Noord-Brabant en Flevoland hebben gemiddeld de meeste vierkante meters woonruimte. In Utrecht en NoordBrabant hebben ouderen de meeste kans op ruime kamers van meer dan 75 vierkante meter. Mogelijk is in deze provincies een groter deel van de voorraad geschikt voor herbestemming. In Gelderland, Zeeland en Limburg moeten ouderen het met een stuk minder vierkante meters doen. Deze provincies hebben ook het grootste aandeel kleinere (10-25 vierkante meter) kamers, wat de kansen op herbestemming mogelijk beperkt. Opvallend is dat in Zeeland een relatief groot aantal verzorgingshuizen voorkomt met kleinere en grotere kamers.
Figuur 2: Gemiddelde oppervlakte wooneenheden in verzorgingshuizen
Figuur 3: Verdeling grootte wooneenheden verzorgingshuizen
14
Aedes-Actiz. (2013). Zorggebouw wordt zelden hermitage. Figuur 2 en 3 zijn gebaseerd op plusminus 40.000 wooneenheden15 uit de BAG met eigen keuken, douche en toilet. Onzelfstandige wooneenheden, die waarschijnlijk vaak kleiner zijn, zijn daarbij buiten beschouwing gelaten (omwille van beschikbaarheid van de data). 15
Verdeling grootte w ooneenheden verzorgingshuizen 100% 80% 76 m2 en groter 60%
51-75 m2 26-50 m2
40%
10-25 m2 20% 0% Flevoland
Overijssel
Utrecht
NoordBrabant
ZuidHolland
Friesland
NoordHolland
Drenthe
Groningen
Limburg
Zeeland
Gelderland
Complexen die gebouwd zijn in de tweede helft van de vorige eeuw blijken minder geschikt voor transformatie. Deze zijn vaak ontworpen voor één specifiek doel en moeilijk aan te passen aan de eisen van nu16. Nieuwe complexen zijn flexibeler in te richten en meestal van hogere kwaliteit, waardoor ze vaker geschikt zijn voor andere bestemmingen, bijvoorbeeld voor ombouw naar zwaardere zorg17. Figuur 4 laat zien dat in veel provincies een derde tot de helft van het vastgoed vóór 1975 is gebouwd. Deze verzorgingshuizen bieden weinig perspectief op ander gebruik. Het grootste aandeel nieuwe verzorgingshuizen staat, niet onverwacht, in Flevoland. Ook in Zeeland, Noord-Brabant, Gelderland en Overijssel is een aanzienlijk deel van de voorraad gebouwd sinds 2000. Vooral voor Gelderland is dit opvallend, omdat we zagen dat daar nog relatief veel kleinere wooneenheden voorkomen. In Limburg en Utrecht is de voorraad naar verhouding het oudst. Daar stamt meer dan de helft van de verzorgingshuizen uit de periode vóór 1975 en is daarmee meer dan 35 á 40 jaar oud. Figuur 4: Verdeling bouwperiode van verzorgingshuizen
Verdeling bouwperiode verzorgingshuizen 100% 90% 80% 70% 2001-2014
60%
1976-2000
50%
1946-1975
40%
<1945
30% 20% 10% 0% Flevoland
16 17
Zeeland
NoordBrabant
Gelderland
Drenthe
Overijssel
ZuidHolland
NoordHolland
RIGO research en Advies BV. (2011). Zorg en herbestemming: Een goede combinatie Mak, A. (2014). Wat weten (we) over de opgave in zorgvastgoed?
Friesland
Groningen
Utrecht
Limburg
Herbestemming in Noord-Brabant en Flevoland het meest kansrijk In dit artikel is de omvang van de dreigende leegstand in verzorgingshuizen in beeld gebracht. Ook werden de mogelijkheden voor herbestemming op regionaal niveau verkend. In totaal krijgt mogelijk 3 miljoen vierkante meter aan verpleeg- en vooral verzorgingshuiscapaciteit te maken met (tijdelijke) leegstand. Vooral zorginstellingen en woningcorporaties huren verzorgingshuizen of hebben deze in bezit en bepalen de toekomst van het leegkomende vastgoed. Vooral in het Noorden en Oosten van het land zijn het de corporaties die verzorgingshuizen in bezit hebben. In deze regio’s zullen zij vooral met het leegstandsvraagstuk worden geconfronteerd. In de overige provincies komt de problematiek waarschijnlijk meer bij de zorginstellingen te liggen. De rol van gemeenten is hier verder buiten beschouwing gelaten. Maar ook zij willen natuurlijk voorkomen dat verzorgingshuizen leeg komen te staan en kunnen daarbij ondersteuning bieden. Het vinden van geschikte alternatieve bestemmingen voor leegstaande verzorgingshuizen is een lastige opgave. Zo beperken onder meer de ouderdom van het vastgoed en de vaak kleine woningen de mogelijkheden. Er zijn dan ook maar weinig voorbeelden van succesvolle transformaties. Toch is het nodig de kansen voor transformatie nog eens tegen het licht te houden. In de eerste plaats vanwege de omvang van de opgave. Maar ook omdat de kenmerken van verzorgingshuizen regionaal verschillen. Op basis van deze verkenning lijkt herbestemming in Noord-Brabant en Flevoland het meest kansrijk. In deze provincies is een relatief groot aandeel van de verzorgingshuizen kort geleden gebouwd en zijn er naar verhouding veel grotere woningen. Voor Limburg, waar nog veel oudere verzorgingshuizen zijn met kleinere wooneenheden, zijn de kansen waarschijnlijk een stuk kleiner. Naast bouwjaar en woninggrootte bepalen vele andere factoren of een nieuwe passende functie voor een verzorgingshuis kan worden gevonden. De nabijheid van voorzieningen, aanwezigheid van grote gemeenschappelijke ruimten, investeringsmogelijkheden van betrokkenen en de lokale vraag zijn slechts enkele voorbeelden. Een verkenning –op basis van een beperkt aantal kenmerken- zoals we die hier hebben uitgevoerd biedt dan ook vooral inzicht in die regio’s waar gerichter onderzoek een toegevoegde waarde kan hebben.
