Leegstand & herbestemming in een tijdperk van transformaties

Leegstand & herbestemming in een tijdperk van transformaties

Leegstand & herbestemming in een tijdperk van transformaties Nationaal Programma Herbestemming Herbestemmen pré-crisis Trends & ontwikkelingen anno 2013

De kracht van het platteland Hoe nu verder?

Herbestemming als culturele opgave Architectuurbeleid Modern Monumentenbeleid & Visie Erfgoed en Ruimte De grondslag Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) Opdrachtnemer vanuit OCW, I&M & ELI Insteek Karakteristieke gebouwen verkiezen boven standaard gebouwen (NB: dus niet per sé beschermde monumenten)

Nationaal Programma Herbestemming Breed stimuleringsprogramma, samen met 30 partners, gefaciliteerd vanuit de RCE

NL ● RESET/DE PARTNERS

NL ● RESET/NATIONALE AGENDA HERBESTEMMING Partners in de Nationale Agenda Herbestemming: Aedes Agrarisch Erfgoed Nederland Architectuur Lokaal Boei Bond Heemschut Bond van Nederlandse Architecten Bouwend Nederland Clue (VU Amsterdam) College van Rijksadviseurs Dienst Landelijk Gebied Drents Plateau Landelijke Federatie het Behouden Huis Federatie Grote Monumentengemeenten Federatie Welstand Gelders Genootschap Het Oversticht Hogeschool Utrecht Hogeschool voor de Kunsten Utrecht Inter Provinciaal Overleg (IPO) Kei Maastricht University Nationaal Restauratiefonds Nederlands Architectuur Instituut NICIS Instituut Nirov Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed R-MIT (TU Delft) SBR SEV Vakgroep Restauratie Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) Vereniging Wonen boven Winkels Nederland

(SEMI)PUBLIEKE SECTOR & ONDERWIJS

Vooroordelen tegen herbestemming Duur & lastig Herbestemming kost meer en is ingewikkeld

Niet duurzaam Geen optimale energie oplossingen

Past niet bij Nederlandse identiteit Nederland staat bekend voor ‘modern’ bouwen

Verlamt innovatie

Ingericht op nieuwbouw

2nd best

Risicovol Complex, onbekend, risico’s (grondvervuiling)

H-

Tast behoud aan Onbekende Minder publieke Ongewenste eindgebruiker transformatie inkomsten Gronduitgifte, OZB

Opleidingen & de praktijk is ingericht op nieuwbouw

Niche markt Algemene vraag is naar nieuwbouw

Onrendabele top qua financiering

De Nationale Agenda Herbestemming Praktijk bevorderen • Casuïstiek ondersteunen • Geld beschikbaar stellen • Sturen op leegstand (tools)

Kennis & innovatie • Dossiers & projectenbank • Kennisagenda & monitoring • Communities of Practice/Scholing Herbestemming agenderen • H(erbestemmings)-team • Thematische bijeenkomsten • Internationale Biënnale Leegstand & Herbestemming 2011 & 2013

Powered by RCE

Financiële regelingen: herbestemming & restauratie

Subsidieregeling Herbestemming

Restauratiefonds-plus Hypotheek

• Alle beschermde & niet-beschermde monumenten (karakteristiek) • Geen woonhuizen

• Rijksmonumenten • Geen woonhuizen

Uitgangspunten Haalbaarheidsstudies • min 7 – max 17.500 bijdrage

Uitgangspunten • Revolverend fonds (rente en aflossing vloeien terug) • Inleg OCW 17 mln per jaar, oplopend tot 100 mln in 2018 • Laagrentende leningen voor 30 jaar • max 2.500.000 lenen

Wind en waterdicht • min 7 – max 35.000 bijdrage • Tijdelijke maatregelen; geen restauratie • Indienen: vanaf 1 oktober

• Indienen: altijd

Daarnaast ook instandhouding subsidie (BRIM) & restauratiegelden via provincies

Jaar van de boerderij 2003

In 1940 waren er nog 200.000 boerderijen in gebruik in Nederland, in 2000 waren er nog 91.000 over, waarvan 38.000 in agrarisch gebruik.”

RCE onderzoekt kansen “datamining”

Twee pilots •Religieus erfgoed (landelijk, alleen rijksmonumenten) •Agrarisch erfgoed (drie gebieden, gehele historische voorraad <1965) Doel Beleidsinformatie Signalering Selectie

Vragen als •Hoeveel zijn er herbestemd en voor welke functie? •Wat is de waardeontwikkeling van het erfgoed •Wat is de staat van het onderhoud? •Hoeveel objecten staan leeg in welke gebieden? Welke bouwperiode?

1000

1000

200

Onderzoeksgroep

LNV-Gecombineerde opgave

KVK

BAG

“Leegstand” geen GBA, KvK, DR

Combinatie gegevens Oldambt, Raalte & Amstelland

Staat van onderhoud


Herbestemd?


Combinatie gegevens Rijksmonumenten Oldambt, Raalte & Amstelland

www.herbestemming.nu



Herbestemming als redder van een gebouw

Van Nellefabriek Rotterdam 2000

De Dominanenkerk Maastricht 2006

Herbestemming als katalysator van stedelijke ontwikkeling

Stokstraat Maastricht 1973

Binnendieze ‘s Hertogenbosch 1998

Herbestemming op het platteland

Leur

Tabaksschuur Amerongen

Moddergat 1972

“herbestemming” was ooit stads- en dorpsvernieuwing

22

Workum 1977

23

24

25

De realiteit van 2013 op veel plekken is leegstand of stilstand

Veranderde omstandigheden bepalen herbestemming

Veranderde omstandigheden bepalen herbestemming Groeiend aanbod • 7,8 miljoen m2 kantorenleegstand • 25% bedrijven op bedrijventerreinen staan leeg (67.500/270.000) • 14.000 winkels staan leeg • 40.000 woningen boven winkels • 10.000 stuks oftewel 2 mln m2 monumentale gebouwen & • • •

de aantallen groeien: elke dag 1 boerderij leeg elke week 2 kerken leeg elke maand 1 klooster leeg plus postkantoren, defensieterreinen, ‘oude’ industrie, scholen, zorginstellingen, musea …

Veranderde omstandigheden bepalen herbestemming Groeiend aanbod • 7,6 miljoen m2 kantorenleegstand • 25% bedrijven op bedrijventerreinen staan leeg (67.500/270.000) • 14.000 winkels staan leeg • 40.000 woningen boven winkels • 10.000 stuks oftewel 2 mln m2 monumentale gebouwen & • • •


& de Rijksoverheid stoot zelf de komende tijd vastgoed af ter grootte van de Provincie Utrecht. Frits van Dongen, Rijksbouwmeester, april 2012

Veranderde omstandigheden bepalen herbestemming Groeiend aanbod • 7,6 miljoen m2 kantorenleegstand • 25% bedrijven op bedrijventerreinen staan leeg (67.500/270.000) • 14.000 winkels staan leeg • 40.000 woningen boven winkels • 10.000 stuks oftewel 2 mln m2 monumentale gebouwen

Stagnerende vraag

• Kantoorfuncties verkopen slecht • Woningmarkt zit op slot (nieuwbouw op niveau van 1953)

• Sommige soorten van retail doen het minder

& • • •


& de Rijksoverheid stoot zelf de komende tijd vastgoed af ter grootte van de Provincie Utrecht. Frits van Dongen, Rijksbouwmeester, april 2012


• afgelopen 50 jaar is de bevolking gegroeid met 8 mln; komende 50 jaar nog maar met circa 1 mln • steden trekken mensen aan; met name hoog opgeleide vrouwen (130 vrouwen op 100 mannen); de periferie krimpt en houdt laag opgeleide mannen Let op: demografie is structureel; ook als de economie weer aantrekt




Overheden: bezuinigen, kerntaken, grondbedrijf negatief



Corporaties: regelgeving vanuit Brussel beperken ontwikkelkracht, financiële problemen (oa Vestia), slechte reputatie zorgt voor aan banden leggen rol corporaties als opdrachtgever (nieuwe kabinet)



Ontwikkelaars: nog slechts 1/3 aan capaciteit over, financiering bij banken is extreem moeilijk, risicomijdend en spreidend



Banken: investeringsvolume van 27 miljard (2007) naar 7 miljard (2011) en 2 miljard (1e helft 2012)


NL ● RESET/DE VISIE van Florida

NL ● RESET/DE VISIE van Florida • De financiële bankencrisis, bouwcrisis & politieke crisis in EU & USA zijn symptomen van een dieperliggende verandering • We maken (in het Westen) de overgang mee naar een nieuwe een ‘idee gedreven, creatieve, service industrie’ samenleving • Daar hoort ook een andere ruimtelijke structuur bij stedelijke regio’s, flexibel gebruik van gebouwen, nieuwe infrastructuur/connectivity, ander ruimte gebruik (netwerk ipv geografisch), sturing lokaal waar mogelijk

• De leegstand in Nederland is kenmerkend voor de oude economie/samenleving.

• Tegelijkertijd bieden oude gebouwen flexibiliteit & onderscheidend vermogen: ‘new ideas need old buildings’

De feiten: Veranderende omstandigheden

Ook een verhaal van kansen! Vergt anders kijken & doen: NL.Reset

Behoefte aan authenticiteit &waarden

Behoefte aan identiteit

Behoefte aan onderscheid, waardecreatie

Kansen voor karakteristiek vastgoed = authenticiteit & identiteit & waardecreatie

Lege fabrieken, kerken, boerderijen en kantoren

Nieuwe markten

Het nieuwe ouder worden: in 2030 1,3 miljoen 80+ met wensen

Nieuwe markten

Het nieuwe werken: in 2015/30 nog slechts 50% van de kantoren nodig

volgens ING

Nieuwe markten

Het nieuwe zorgen: maatwerk, kwaliteit & kwantiteitsverschillen

Nieuwe markten: de nieuwe veiligheid?

Nieuwe markten: de nieuwe leefbaarheid

Arnhemse broek

Klarendal

Nieuwe markten: onderstroom wordt bovenstroom?

Herbestemming past goed bij de nieuwe markten

Nieuwe woon- en werkconcepten sluit

Duurzaamheid Sloop/Nieuwbouw >eco footprint

Profilering Onderscheidend zijn/city promotion

aan bij lifestyle & het nieuwe werken

Tastbare ruimtelijke kwaliteit

Innovatie Geen 2nd best

Contact met de wortels

Schoonheid, Eigenheid

H+

Identiteit, authenticiteit

Vastgoed, Vestigingsfactor, Toerisme, waardecreatie

Behoud Cultureel erfgoed, Vakkennis

Economische waarde

Contact burger Draagvlak

Gebiedsontwikkeling Erfgoed als katalysator

Ruimte voor ontwerp Inspiratie voor vernieuwing

NL ● RESET/HET PRINCIPE VAN ONTWIKKELEN . . . . . • • • • • • • • • • •

Uitgetekende visie Top down planning Grootschalig ontwikkelen Snel & veel geld (lawinekapitaal) Complex; gestapelde belangen Aanbod gestuurd Vooraf bepaalde PPS Overheid als ontwikkelaar Denken vanuit groei Vooral (sloop)/nieuwbouw Standaard ontwikkeling

NL ● RESET/HET PRINCIPE VAN ONTWIKKELEN . . . . . • • • • • • • • • • •

NAAR PROGRAMMEREN

Uitgetekende visie • Top down planning • Grootschalig ontwikkelen • Snel & veel geld (lawinekapitaal) • Complex; gestapelde belangen • Aanbod gestuurd • Vooraf bepaalde PPS • Overheid als ontwikkelaar • Denken vanuit groei • Vooral (sloop)/nieuwbouw • Standaard ontwikkeling •

Hoofdlijnenvisie; flexibele invulling Adaptief, aangroeiend Kleinschalig entrepeneurship Langzame waardecreatie Overzichtelijk houden Vraag ontwikkelend/volgend Coalitie zoekende samenwerking Overheid als facilitator Zoeken naar mogelijkheden Meer hergebruik Vakmanschap & maatwerk



De kracht van het platteland


• Eigen kwaliteit (Living in Leasure Areas: Lila van Gert de Roo)



• Innovatie vindt in de periferie plaats

CREATIEVE SECTOR GEDIJT IN KRIMPREGIO'S Nieuwe schwung aan gemeenschap Op formele en informele werklocaties op het platteland van Noord-Nederland en het verstedelijkte gebied van Zuid-Limburg nestelen zich creatievelingen en nichebedrijven. Ze geven nieuwe schwung aan lokale gemeenschappen. Cottage industries worden ze genoemd: gespecialiseerde kleine bedrijven die ondanks hun perifere ligging zijn aangesloten op ‘de grote wereld’, doordat ze locatieonafhankelijke producten en diensten aanbieden – soms zelfs als micromultinationals. Landschap inspireert ZZP'ers Begin 2012 onderzoek naar cottage industries in het Groningse De Marne en het Friese Dongeradeel. ‘Het gaat heel vaak om zzp'ers die kiezen voor wonen en werken op het platteland, omdat de landschappelijke kwaliteiten hen inspireren’, zegt de onderzoeker. ‘Het zijn mensen waarbij de grens tussen wonen en werken vaag is. Juist in krimpgebieden kunnen ze goed terecht, omdat er oude schoolgebouwen, winkels of boerderijen vrijkomen waar ze precies vinden wat ze zoeken. En dankzij een goede ICT-infrastructuur is afstand volstrekt onbelangrijk.’ Uit het onderzoek blijkt dat het aantal cottage industries in De Marne en Dongeradeel tussen 2000 en nu met tientallen procenten is gestegen. Binnenlands Bestuur 28 okt 2012

Wongema

• Dorpscafé • Werkplek • Weekendaccomodatie • Lokale producten • Verbinden van regionale activiteiten & kennis



• Innovatie vindt in de periferie plaats • De corporatiegedachte zit in het DNA van de plattelandsbewoner

2. De nieuwe collectieven

Fanfare Sint Clemens wil vml café kopen als oefenruimte De Limburger 20.10.12



• Innovatie vindt in de periferie plaats • De corporatiegedachte zit in het DNA van de plattelandsbewoner • Organisch ontwikkelen idem

Transformatie is van alle tijden

Kerk van Veere

Datering

Aantal inwoners

Functies

1500/1600 16e eeuw

3.000 krimp

Kerk voor één geloof 4 Kerkgenootschappen (Nederduitshervormd, Schotse gemeenschap, Waalse kerk & Lutherse kerk) & begraafplaats Frans Hospitaal Bedelaarsgesticht Hospitaal Opslagplaats Boerenstal Voetbalveld Houthandel Feestzaal Vee opslag tijdens watersnoodramp

1809 1839 1865

925

1890: Rijksmonument 1953

2013

1650

Culturele bestemming

The rise & fall of Enkhuizen 1355 stadsrechten Enkhuizen 15e eeuw: bouw van kloosters 1593: stadsuitleg 16e eeuw: groei agv haring (270 van de 500 Hollandse haringbuizen), VOC, walvisvaart, handel in ossen met Denemarken 1622: 21.000 inwoners: 2e havenstad na Amsterdam 1650: 25.000 inwoners 2 eeuwen stagnatie agv concurrentie met A’dam/R’dam en Alkmaar/Hoorn 1850: 5.000 inwoners 2011: 18.000

Boerderij ca 1978 Boerderij, 1978 niet meer in gebruik

Kloksgewijs: Van Deventer 1558-1560; Blaeu, 1652; Kadaster 1832; Egmond 1885

Groei, krimp & erfgoed

Bron: oratie prof. Hans Renes; erfgoed in interessante tijden



• Innovatie vindt in de periferie plaats • De corporatiegedachte zit in het DNA van de plattelandsbewoner • Organisch ontwikkelen idem • Afstand platteland – stad is in Nederland gering (fysiek & qua voorzieningen)

Lokatie is alles: Görlitz, Zgorzelec

Görlitz: achterkant Duitsland; Zgorlec: voorkant Polen



Management of change/change of management? . Onderzoek de eigen kwaliteiten, het DNA van de regio, de gebiedswaarden (de duurzaamheidsvijfhoek van Rotmans: economie, ecologie, energie, mobiliteit en cultuurhistorie)

stad)

Dorpsontwikkelingsplan Dongeraldeel

• Samenkomen van bouwhistorie, cultuurhistorie, dorpsverkenningen (per dorp) • Samenwerking tussen provincie, gemeenten, corporaties, dorpsverenigingen • Doel: • Behoud en het versterken van de aantrekkelijke duurzame woonmilieus • Beschermde gezichten als dynamische gebieden die meegroeien met de eisen van deze tijd en waar het prettig wonen, werken en verblijven is • Gericht op de particuliere woningvoorraad, maar ook overige gebouwen, de sociale omgeving, de openbare/private ruimte en de economie

Dongeradeel


. Stimuleer lokaal ondernemerschap en creativiteit; het gaat daarbij om combineren en recombineren rondom gebiedswaarden (geen deus ex machina oplossingen door grote bedrijven of ingrepen van buitenaf)



. Werk aan community building: (herstel) verbinding van lokaal gewortelde mensen, initiatieven en organisaties



. Werk aan community building: (herstel) verbinding van lokaal gewortelde mensen, initiatieven en organisaties . Zet in op behoud eigen mensen; niet op aantrekken nieuwe mensen via ‘stenen’. Krimp kun je niet keren met vastgoed



. Werk aan community building: (herstel) verbinding van lokaal gewortelde mensen, initiatieven en organisaties . Zet in op behoud eigen mensen; niet op aantrekken nieuwe mensen via ‘stenen’. Krimp kun je niet keren met vastgoed . Creëer stad)

connectie: virtueel/ict en reële infrastructuur (sluit aan bij de grote

Het grootste struikelblok?

Het grootste struikelblok?

WIJZELF !

Dilemma’s houden ons gevangen • Oude gedachten Groei en vernieuwingsdrang staan centraal in instituties, systemen, instrumenten, opleidingen • Ongeloof de markt trekt wel weer aan • Ontsnapping nieuwbouw wordt nog gestimuleerd

• Onbekend en onbemind vermijding • Oneerlijke concurrentie geen level playing field prisoner’s dilemma (zie Kantorentop)

HERBESTEMMEN….

HERBESTEMMEN….

DURFT U HET AAN?

Leegstand & herbestemming in een tijdperk van transformaties

Recommend Documents