De Oude Kaart van Nederland. leegstand en herbestemming in Utrecht

%F0VEF,BBSU WBO/FEFSMBOE LEEGSTANDENHERBESTEMMING

6USFDIU

De Oude Kaart van Nederland leegstand en herbestemming in Utrecht

Utrecht februari 2008

uitvoerder project: Welstand & Monumenten Midden-Nederland Postbus 115 3980 CC Bunnik tel. 030 656 90 00 www.welmon.nl

auteur: drs. Mayke Haaksman

kantoor landelijk project: Dorp, Stad & Land Postbus 29129 3001 GC Rotterdam tel. 010 280 9445 www.dorpstadenland.nl

coördinator landelijk project: dr. GerhardMark van der Waal

secretaris landelijk project: Hilde Harmsen

uitgevoerd in opdracht van: Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, prof. drs. Fons Asselbergs

vormgeving omslag: Sander Boon

respondenten en anderen die betrokken waren bij de verstrekking en verzameling van informatie worden hierbij hartelijk bedankt voor hun hulp

ii

Leegstand en herbestemming Utrecht

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING ............................................................................................................ v VOORWOORD ............................................................................................................. vii 1. INLEIDING................................................................................................................1 1.1 Ruimte en kennis .................................................................................................1 1.2 Doel ...................................................................................................................1 1.3 Afbakening ..........................................................................................................2 1.4 Vraagstelling .......................................................................................................2 1.5 Opdrachtgever en uitvoerenden .............................................................................3 1.6 Uitvoering ...........................................................................................................4 1.6.1 Opzet en methode............................................................................4 1.6.2 Uitgangspunten .............................................................................................5 1.6.3 Kaart ...........................................................................................................6 1.6.4 Beperkingen van de onderzoeksmethode ..........................................................7 1.7 Leeswijzer ..........................................................................................................8 2. LEEGSTAND EN HERBESTEMMING IN UTRECHT ........................................................... 10 2.1. Methode........................................................................................................... 12 2.2. Beschikbaarheid gegevens ................................................................................. 13 2.3. Beleid .............................................................................................................. 18 2.3.1. Zorgvuldig ruimtegebruik............................................................................. 18 2.3.2. Religieuze gebouwen................................................................................... 19 2.3.3. Kantoor- en bedrijfsruimten ......................................................................... 19 2.3.4. Vrijkomende Agrarische Bebouwing .............................................................. 20 2.3.5. Cultuurhistorisch beleid ............................................................................... 23 2.4. Leegstand ........................................................................................................ 25 2.5. Herbestemming ................................................................................................ 25 2.6. Ruimtelijke trends ............................................................................................. 26 2.6.1. Agrarische trends ....................................................................................... 29 2.6.2. Trends in industrie en nijverheid................................................................... 30 2.6.3. Trends met betrekking tot kantoren .............................................................. 32 2.6.4. Maatschappelijke trends .............................................................................. 35 2.6.5. Trends met betrekking tot wonen ................................................................. 38 3. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN............................................................................. 39 3.1. Conclusie ......................................................................................................... 39 3.2. Aanbevelingen .................................................................................................. 40 4. BIJLAGEN ............................................................................................................... 43 Bijlage 1 Uitsnit Utrecht uit De Oude Kaart van Nederland ............................................ 43 Bijlage 2 Invulformulier ............................................................................................ 44 Leegstand en herbestemming Utrecht

iii

Bijlage 3 Lijst van geïnterviewde personen en instanties ............................................... 47 Bijlage 4 Algemene bevindingen over leegstand en herbestemming ............................... 49 Bijlage 5 Literatuurlijst ............................................................................................. 54

De tekst van het verslag wordt afgewisseld met de volgende voorbeelden (in willekeurige volgorde)

LEEGSTAND IN UTRECHT Voormalige melkfabriek Eemlandia te Bunschoten Kantoorpanden op bedrijventerrein Middelland-Noord te Woerden Voormalige beddenwinkel Ubica te Utrecht Voormalige draadnagelfabriek Neerlandia te Utrecht Voormalige vleesfabriek Noack’s te Amersfoort

HERBESTEMMING IN UTRECHT Sint Henricuskerk te Amersfoort Voormalige Nefkensgarage Amersfoort Voormalig kantoorpand te Woerden Zorgboerderij De Haan te Benschop

iv


SAMENVATTING

De provincie Utrecht staat bekend als een kleine provincie waar de druk op de ruimte groot is. De provincie is in trek als vestigingsplaats voor wonen en werken. Leegstand lijkt daarom in eerste instantie niet aan de orde te zijn. De geconstateerde leegstand op de kantorenen bedrijfsruimtemarkt wijst er echter op dat ook in de provincie Utrecht sprake is van leegstand. Waarschijnlijk ligt het gebrek aan actuele, goed opgeslagen en verwerkte gegevens ten grondslag aan het ontbreken van een juist beeld van leegstand in de provincie Utrecht. Vraag en aanbod zijn momenteel niet goed op elkaar afgestemd. Een actueel en bruikbaar overzicht van leegstand zou een oplossing kunnen bieden.

Leegstand speelt zich in de provincie Utrecht hoofdzakelijk af op de kantooren bedrijfsruimtemarkt. Overige vrijkomende bebouwing wordt in de provincie Utrecht makkelijk herbestemd of gesloopt om plaats te maken voor woningbouw.

De leegstand op de kantooren bedrijfsruimtemarkt en bij het industrieel erfgoed speelt met name in de grotere plaatsen een rol, zoals in Utrecht, Amersfoort, Woerden, Nieuwegein, Houten, Veenendaal en Mijdrecht. Deze leegstand is voornamelijk gerelateerd aan economische ontwikkelingen, maar ook aan de steeds veranderende eisen voor de huisvesting van bedrijven. Kantoren raken snel verouderd en bedrijfspanden voldoen vaak niet meer aan de technische veranderingen. De inventarisaties die er bij de verschillende gemeenten zijn van leegstaande kantooren bedrijfspanden, zijn onderling niet vergelijkbaar. Aangezien leegstand in deze sector voornamelijk vanuit economische perspectieven wordt bekeken, spelen ruimtelijke ordening en de mogelijkheden voor inbreiding hier bijna geen rol.

Beleid om leegstand te voorkomen is er met name op het gebied van vrijkomende agrarische bebouwing en bij het aartsbisdom Utrecht. Het overige beleid is voornamelijk reactief: er wordt niet op leegstand geanticipeerd. Overheden komen pas in actie wanneer een object langdurig leeg staat en in verval raakt. Beleid om leegstand tegen te gaan en herbestemming te stimuleren is vaak lastig, omdat elk object maatwerk vereist. Eenduidig geschreven beleid is daarom volgens veel respondenten moeilijk. Samenwerking tussen overheden, marktpartijen en ontwerpers zal een belangrijke rol moeten gaan spelen in het voorkomen en tegengaan van leegstand en het stimuleren van herbestemming. Gemeenten en provincie zitten momenteel in de beginfase om het probleem aan te pakken. Een aantal uitgevoerde inventarisaties is een eerste stap in de goede richting. Beleid waarbij leegstand en herbestemming centraal staan moet dus grotendeels nog ontwikkeld worden.


v

vi


VOORWOORD

De kwaliteit van de openbare ruimte is anno 2008 een ‘hot item’. In de media is ruim aandacht voor dit onderwerp waarbij de term ‘verrommeling’ met enige regelmaat wordt gebruikt. Terwijl de druk op de openbare ruimte toeneemt, groeit er kritiek en protest.

Ook in de provincie Utrecht is ruimtelijke kwaliteit een onderwerp dat speelt bij burger en bestuurder. Hoewel klein qua oppervlakte wordt de provincie Utrecht naast steden als Utrecht en Amersfoort gekenmerkt door een grote diversiteit aan landschappen, zoals het westelijk Weidegebied, het plassengebied met de Vechtstreek, het Eemland, de Utrechtse Heuvelrug en het Kromme Rijngebied. Al deze gebieden zijn ruim voorzien van historisch waardevolle bebouwing, zoals middeleeuwse stadskernen, historische boerderijenstroken en veel landgoederen en buitenplaatsen. Leegstand vormt een belangrijke bedreiging voor deze kwaliteiten. Leegstand van gebouwen en verwaarlozing van terreinen leiden immers vaak tot materiële en sociale schade en achteruitgang van de leefomgeving. Dit is dus niet alleen een technisch of economisch probleem, maar ook een emotioneel probleem. Leegstand raakt ons allemaal!

Met betrekking tot ‘verrommeling’ wordt veel onderzoek uitgevoerd. Het project De Oude Kaart van Nederland verschilt in diverse opzichten van de tot nu toe uitgebrachte rapportages. Ten eerste onderscheidt het zich in zijn opzet; naast alle thematische en deelonderzoeken, is dit project alomvattend. Het betreft niet slechts een onderzoek naar één functiecategorie, maar alle typen functies zijn in het onderzoek meegenomen en trends zijn op regionaal, provinciaal en landelijk niveau geanalyseerd. Dit provinciale rapport vormt een belangrijke bouwsteen voor het landelijke onderzoek. Ten tweede verschilt De Oude Kaart van Nederland van gangbaar onderzoek vanwege haar bottom-up aanpak. De analyse van het probleem vindt plaats vanuit de spelers in de praktijk en van daaruit zijn ook de suggesties voor een goede aanpak in de toekomst verzameld. Het laatste en tevens belangrijkste verschil is het uitgangspunt dat leegstand juist ook kansen biedt. Kansen op herbestemming, kansen op hergebruik van ruimte en dus kansen om waardevolle bebouwing en landschappen te sparen!

Welstand en Monumenten Midden Nederland is blij met deze positieve gedachte en hoopt dan ook dat alle betrokken partijen deze kansen zullen grijpen. Onze regionale welstands- en monumentenorganisatie staat klaar om u hierbij met raad en daad terzijde te staan, zodat er gezamenlijk gewerkt kan worden aan een (nog) mooier Utrecht.

Ir. Anthony Tom Directeur Welstand en Monumenten Midden Nederland


vii

viii


1. INLEIDING

1.1 Ruimte en kennis

Ruimte is belangrijk in Nederland. De vraag is echter hoe het mogelijk is dat in een land waarin zoveel aandacht is voor ruimtelijke kwaliteit, verrommeling en verloedering als gevolg van leegstand om zich heen grijpt. En waarom wordt in een dichtbevolkt land waar ruimte een schaars goed is, de bebouwde omgeving uitgebreid ten koste van het open landschap, terwijl op andere locaties leegstaande gebouwen wachten op een nieuwe gebruiker? Veel Nederlanders maken zich zorgen om het verdwijnen van het rurale landschap ten koste van bijvoorbeeld bedrijventerreinen. Iedereen wil immers in een aantrekkelijke omgeving wonen, werken, leven! Verval als gevolg van langdurige leegstand kan dusdanig pijnlijk bijdragen aan de verrommeling van het landschap, dat sloop soms de beste optie wordt. Aanleiding voor deze studie is het gebrek aan kennismanagement van leegstand en herbestemming. We weten niet wat de huidige stand van zaken is omtrent de aard en omvang van leegstand en herbestemming in Nederland. We weten niet wie wat daarover weet en wat er niet geweten wordt. We weten niet waar die informatie dan wel te vinden is en hoe toegankelijk en actueel deze is. Ruimtelijk beleid is belangrijk, maar het ondersteunende kennissysteem ontbreekt op dit vlak!

1.2 Doel

Het project De Oude Kaart van Nederland streeft ernaar een bijdrage te leveren aan de verbetering van de Nederlandse leefomgeving. Het project heeft tot doel het onderwerp leegstand en herbestemming als thema’s te agenderen, en in kaart te brengen waar informatie en kennis daarover zich bevindt. Implementatie daarvan in het reguliere ruimtelijk beleid is het streven. Het getuigt van visie om in beleid en bestemmingsplannen te anticiperen op leegstand en herbestemming, om op deze wijze het waardevolle landschap te sparen. De nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening verplicht tot het digitaal actualiseren van bestemmingsplannen en biedt dus een grote kans om de aanbevelingen van dit onderzoek te realiseren. De Oude Kaart van Nederland sluit hiermee aan bij de zogenaamde SER-ladder, die onder andere stelt dat ruimte die reeds beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie, zoveel mogelijk hergebruikt dient te worden alvorens uitbreiding van ruimtelijk gebruik aan de orde is.1 Leegstand biedt dus ook kansen! Immers, door beleidsmatig te anticiperen op leegstand met revitaliseringsmethoden als herbestemming, herontwikkeling, herontwerp en hergebruik, kan zuinig met ruimte worden omgegaan en kan verdieping van de bestaande bebouwde omgeving gecreëerd worden.

1 De SER-ladder is geïntroduceerd in een advies van 17 december 1999, dat werd uitgebracht als reactie op de nota Ruimtelijk Economisch Beleid (REB). Het SER-advies is te vinden op: www.ser.nl/nl/publicaties/adviezen/1990-1999/1999/b18120.aspx.


1

De Oude Kaart van Nederland vormt daarmee een tegenhanger van de het project De Nieuwe Kaart van Nederland. Terwijl De Nieuwe Kaart plannen voor nieuwbouw weergeeft, brengt dit onderzoek de herbestemmingsmogelijkheden van de reeds bebouwde omgeving in kaart. Vandaar dus de titel van het project. De uitvoering van De Oude Kaart van Nederland is een actiepunt in de meerjarenagenda van de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed en loopt parallel aan de principes van de beleidsnota Mooi Nederland.2

1.3 Afbakening

Het project De Oude Kaart van Nederland heeft als uitgangspunt gehad om binnen een tijdsbestek van vier maanden een beeld te schetsen van leegstand en herbestemming in de 12 Nederlandse provincies. Daarnaast heeft ook een onderzoek plaatsgevonden onder landelijke organisaties en overheidsinstellingen. Deze rapporten, met dezelfde aanpak en omvang,3 vormen de bouwstenen voor een landelijk rapport. Dit rapport is het resultaat van twee maanden veldwerk in de provincie Utrecht. Middels interviews is geïnventariseerd bij welke overheden, marktpartijen en andere vastgoedprofessionals (commercieel en niet-commercieel) informatie en kennis aanwezig is over leegstand en in hoeverre op basis daarvan beleid ontwikkeld wordt. Ten behoeve van de helderheid ten opzichte van de respondenten en de zuiverheid van de begrippen is een strakke definitie van leegstand gehanteerd, te weten structurele leegstand, waarbij voor ‘structureel’ een termijn van 2 jaar of langer gedefinieerd is. Ook begrippen als hergebruik, herontwikkeling en herontwerp zijn relevant, maar deze zijn minder strak gedefinieerd, omdat strikt genomen het onderzoek hier niet over gaat. Waar leegstand en herbestemming aan het begin liggen van een nieuw leven voor een object, komen de eerdergenoemde begrippen pas later in het proces aan de orde. Immers, eerst dient leegstand geïdentificeerd te worden en dient het object opgenomen te worden in een herbestemmingstraject.

2 Zie: College van Rijksadviseurs (2006) Visie Architectuurbeleid 2008+. Den Haag: Atelier Rijksbouwmeester. [online] beschikbaar via: www.vrom.nl. 3 Kleine verschillen in de pilotrapportages (Zuid-Holland, Zeeland en Noord-Brabant) daargelaten.

2


1.4 Vraagstelling

Richtinggevend voor het onderzoek is de vraag hoe de overheid kan anticiperen op leegstand, en herbestemming kan stimuleren. Deze vraag wordt onderzocht vanuit vijf deelvragen: 1. Welke gegevens met betrekking tot leegstaande complexen, terreinen en gebouwen zijn beschikbaar? In welke vorm zijn deze gegevens beschikbaar? Bij wie zijn deze gegevens beschikbaar? Waar kunnen deze gegevens gemeld worden? 2. Wordt er op basis van de beschikbare informatie beleid gemaakt? Is er sprake van direct of indirect beleid? Is beleid reactief of anticiperend? Op welk niveau wordt welk beleid uitgevoerd? 3. Wat is de omvang van leegstand en in welke sectoren speelt leegstand vooral? 4. Welke successen en knelpunten zijn er bij herbestemming? 5. Welke maatschappelijke trends liggen ten grondslag aan leegstand en hoe zullen deze zich naar verwachting in de toekomst manifesteren?

1.5 Opdrachtgever en uitvoerenden

Het project De Oude Kaart van Nederland is uitgevoerd in opdracht van de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, dhr. Fons Asselbergs.4 Het onderzoek is gebaseerd op de eerder uitgevoerde pilotinventarisaties in de provincies Noord-Brabant (winter 2005 - 2006), Zuid-Holland en Zeeland (zomer 2007). In alle overige provincies zijn de inventarisaties uitgevoerd in de periode oktober 2007 – januari 2008. De landelijke projectcoördinatie was daarbij in handen van de Stichting Dorp, Stad & Land, Adviseurs Ruimtelijke Kwaliteit Zuid-Holland en Zeeland. Het coördinatieteam werd aangestuurd door een begeleidingsgroep waarin ook de Rijksadviseur zitting had. Naast de onderzoeken in de provincies is in dezelfde periode een onderzoek gehouden onder bovenprovinciale instanties. Uit de dertien rapporten tezamen ontstaat een momentopname van leegstand en functieverlies in Nederland, welke gerapporteerd wordt in het landelijk eindrapport (een publicatie onder auspiciën van het Atelier van de Rijksbouwmeester). Naast de provinciale rapporten en het landelijke eindrapport is, als derde deelproject, een digitale kaart ontwikkeld waarop leegstand gepresenteerd wordt.5 De inventarisatie in de provincie Utrecht is uitgevoerd door Welstand en Monumenten MiddenNederland. Bij de uitvoering was betrokken: Mayke Haaksman.

4

Asselbergs, F. (april 2005) Jaarprogramma 2005-2009 Rijksadviseur CE, [online] beschikbaar via: www.vrom.nl. Ministerie van OCW (22 juni 2007) Kunst van leven, hoofdlijnen cultuurbeleid, [online] beschikbaar via: www.minocw.nl. 5 De digitale kaart is te vinden via www.oudekaartnederland.nl Leegstand en herbestemming Utrecht

3

1.6 Uitvoering

1.6.1 Opzet en methode Het project De Oude Kaart van Nederland is opgebouwd uit vier componenten, te weten inventarisatie, analyse, interpretatie en conclusie en aanbevelingen. Het is een analytisch onderzoek, gebaseerd op een combinatie van kwalitatieve en kwantitatieve methoden. De bestudering van relevante literatuur en berichtgeving in de media en de gevoerde interviews (zowel persoonlijk als telefonisch) vallen in de eerste categorie.6 De kwantitatieve methoden zijn met name gebruikt om uit vastgoedlijsten leegstand en herbestemming te identificeren om op deze wijze een cijfermatige indicatie te verkrijgen van de problematiek en mogelijk gekozen oplossingen. Bewust van de beperkte tijd en middelen die het project ter beschikking stonden, is een kader ontwikkeld voor het identificeren van informatiebronnen op basis van geografische spreiding, organisatietype (overheden, markt- en maatschappelijke partijen) en -omvang. Dit geeft tevens één van de beperkingen van dit onderzoek aan: voor het veldwerk stond een maximale termijn van twee maanden en eenieder die met dergelijk onderzoek bekend is, weet dat dit zeer kort is. Ten tweede gaat dit onderzoek uitdrukkelijk uit van bestaande informatie en zijn er dus geen nieuwe onderzoeken opgestart of inventarisaties gemaakt. Bovendien was de medewerking van de instanties op basis van vrijwilligheid. Ter ondersteuning van de uitvoering is een website ontwikkeld waarop respondenten op snelle en effectieve wijze kwantitatieve data konden invoeren, die vervolgens geautomatiseerd op een Google-maps kaart geprojecteerd zijn. Deze kaart, te vinden via www.oudekaartnederland.nl vormt een integraal onderdeel van dit rapport en geeft de locaties en de kenmerken van leegstaande objecten aan.

Met het oog op optimale benutting van bestaande netwerken zijn regionale welstandsorganisaties (RWO’s) de hoofduitvoerenden van het project geweest. Deze RWO’s hebben dagelijks contact met gemeenten, aanvragers van bouwvergunningen en beschikken bovendien over de nodige expertise ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Naast het gemak van het netwerk voor het uitvoeren van het onderzoek, biedt een netwerk met contacten op uitvoeringsniveau het project ook de kans het anticiperings- en implementatieaspect te versterken. Ter vergemakkelijking van de uitvoering van het landelijke project heeft iedere RWO minstens één provincie onder de loep genomen.7 Middels deze opzet zijn ruim 325 interviews gehouden.

6 Deze interviews zijn opgeslagen in een interviewbestand dat voor eventueel verder onderzoek te raadplegen is via de Stichting Dorp, Stad & Land. 7 De provincies Groningen, Friesland en Drenthe zijn uitgevoerd door het Drents Plateau, in de eerste twee gevallen namens respectievelijk Hûs en Hiem en Libau. Het Oversticht voerde het onderzoek uit in de provincie Overijssel en Flevoland. Het Gelders Genootschap heeft de provincies Gelderland en Limburg voor haar rekening genomen. De provincie Utrecht is namens Welstand en Monumenten Midden Nederland uitgevoerd door Stichting Dorp, Stad & Land, alwaar ook de onderzoeken voor Noord-Holland, Zuid-Holland en Zeeland zijn uitgevoerd, de digitale kaart is gemaakt, en het landelijk eindrapport is geschreven. De provincie NoordBrabant is de enige provincie waar geen RWO betrokken was; hier is het project uitgevoerd door onderzoeksbureau De Onderste Steen.

4


De betrokken uitvoerders werkten binnen een gedetailleerd uitvoeringskader (met templates en handreikingen), uitgezet door de landelijke projectcoördinatie, die ook de betrokkenen van permanente feedback voorzag. Binnen het uitgezette kader zijn de RWO’s vrij geweest om de organisatie van de interviews op te zetten. In paragraaf 2.1 wordt de specifieke opzet voor Utrecht beschreven.

1.6.2 Uitgangspunten Leegstand kan veel oorzaken hebben en hoeft niet per definitie een probleem te zijn. Leegstand van gebouwen en terreinen wordt bijvoorbeeld veroorzaakt door: functieverlies door maatschappelijke ontwikkelingen, functieverlies door verandering van beleid of technische ontwikkelingen, beperkingen door regelgeving, schommelingen in de economische conjunctuur, beperkingen door bereikbaarheid of langdurige processen van herbestemming, herstructurering of sloop. Deze mogelijke categorieën van oorzaken, die allemaal zijn meegenomen in het onderzoek, kunnen verschillende typen leegstand tot gevolg hebben. Zo is er maatschappelijke leegstand, ervaringsleegstand, gevoelsmatige leegstand, juridische leegstand, planologische leegstand (veroorzaakt door vertraagde planvorming), wachtende leegstand, milieutechnische leegstand, bewuste leegstand (om de prijs op te drijven), frictieleegstand (leegstand door het veranderen van gebruiker) en structurele leegstand.8 Om de uitvoering hanteerbaar te maken, is de inventarisatie beperkt tot terreinen, complexen en gebouwen die óf structureel leegstaan óf in de komende tien jaar hun huidige functie verliezen. Daarbij is leegstand voor meer dan twee jaar als structureel gedefinieerd. Deze definitie is afkomstig uit de kantorenmarkt, alwaar deze met name gebruikt wordt om structurele leegstand te onderscheiden van frictieleegstand.9 Gezien het doel van de kaart, namelijk het anticiperen op herbestemming, zijn terreinen, complexen en gebouwen waarvoor concrete plannen voor herbestemming of sloop bestaan, buiten het onderzoek gehouden. Helaas is de interpretatie van het begrip ‘concrete plannen’ nog steeds discutabel. In dit onderzoek is de betekenis van ‘een concreet plan’ opgevat als een plan dat bestuurlijk geaccordeerd is. De verkoop van een leegstaand gebouw is niet beschouwd als herbestemming en is dus als functieverlies opgenomen. Langdurige leegstand door het ontwikkelen van plannen voor herbestemming is afhankelijk van de fase waarin het plan verkeerde wel opgenomen! Ook tijdelijk herbestemd vastgoed is opgenomen in het onderzoek en op de kaart.

8

Bekijk voor meer algemene informatie over leegstand en herbestemming bijlage 4. Deze definitie is overgenomen uit het onderzoek van de Stec Groep en uit de brochure Wonen op de Zaak. Voor nieuwe kantoren, van na 1990, geldt dat een periode van 3 jaar als structurele leegstand wordt aangemerkt. Dit verschil is binnen ons onderzoek verwaarloosbaar. Overigens definieert de ‘Herbestemmingswijzer’ een termijn van 3 jaar leegstand als structurele leegstand. Dit ter onderscheid van frictieleegstand en conjuncturele leegstand. Geuting, E., Voerman E. (juni 2006) Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, Stec Groep aan Provincie ZuidHolland [online] beschikbaar op: www.zuid-holland.nl/index/overzicht_alle_themas/thema_economie_werk.htm. Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online] Beschikbaar via: www.vrom.nl Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004). 9


5

Hoewel tijdelijke herbestemming de leefbaarheid van de omgeving bevordert en het verval van het gebouw enigszins tegen kan gaan, is tijdelijke herbestemming op lange termijn zelden een rendabele oplossing. Ook bij tijdelijke herbestemming dreigt het gevaar van verval. Het opnemen van tijdelijke herbestemming en structurele leegstand in één categorie biedt ook een aanzienlijk voordeel ten aanzien van de weergave op de kaart. Op deze wijze wordt immers de vraag of het gebouw mogelijk gekraakt kan worden, in het midden gelaten. Dit is ook één van de redenen waarom woningen niet zijn opgenomen op de kaart. Daarbij komt dat er sprake is van krapte op de woningmarkt, de markt over het algemeen goed in de gaten wordt gehouden door commerciële partijen en woningcorporaties en dat woonhuizen zelden veranderen van functie. Waar deze toch structureel leegstaan, wordt meestal overgegaan tot herstructurering en sloop. Daarom is ook tijdens het onderzoek naar trends relatief minder aandacht besteed aan woningen. Bij de objecten die op de kaart staan, is geen onderscheid gemaakt tussen cultuurhistorisch waardevolle en minder waardevolle gebouwen. De mogelijkheden voor herbestemming zijn immers niet alleen afhankelijk van de cultuurhistorische waarde van een gebouw. Het is aan de gebruiker van de kaart om de mogelijkheden voor herbestemming of sloop af te wegen. Aan de objecten op de kaart kan geen andere waarde toegekend worden dan het feit dat deze gebouwen óf langer dan twee jaar leegstaan óf hun functie kwijt zullen raken.

1.6.3 Kaart De tijdens het project ontwikkelde digitale kaart, die de potentie heeft zich tot een interactief beleidsinstrument te ontwikkelen, bestaat uit twee soorten informatie. Enerzijds is dat de objectinformatie: gegevens over een concreet leegstaand gebouw of terrein. Anderzijds is dat meer kwalitatieve informatie over te verwachten maatschappelijke ontwikkelingen die leegstand veroorzaken. Beide soorten informatie zijn verkregen van de respondenten. De respondenten is verzocht informatie over concrete leegstaande objecten in te vullen in een online dataformulier.10 Deze data zijn weergegeven op een digitale kaart in Google Maps: De Oude Kaart van Nederland. De complete inventarisatie heeft ruim 800 objecten opgeleverd waarvan bekend is dat ze structureel leegstaan, tijdelijk herbestemd zijn of in de toekomst hun functie verliezen. De objecten zijn verdeeld in overheid, welzijn, wonen en economie, op basis van de typologie van het terrein, complex of gebouw. Waar bekend, is de eventuele monumentale status van het object vermeld evenals het vloeroppervlak. Adresgegevens zijn uit privacyoverwegingen achterwege gelaten. De locatie op de kaart is gebaseerd op de postcode van het object en geeft daarom een indicatie van de plek, waarbij overigens niet tot adresniveau ingezoomd kan worden op de kaart. Door selectiecriteria aan te geven kan een deel van de objecten op de kaart geselecteerd worden, bijvoorbeeld alleen de rijksmonumenten en/of alleen de leegstaande religieuze gebouwen etc. Door op een object te klikken verschijnt gedetailleerde informatie over dit object. Vervolgens kan doorgeklikt worden naar trendinformatie die op het object van toepassing is.

10

6

In bijlage 2 is een weergave van het invulformulier te vinden. Leegstand en herbestemming Utrecht

Dit kan achtergrondinformatie zijn over de oorzaken van leegstand die voor de betreffende categorie waarin het object valt van toepassing is, of informatie over het leegstandsbeleid van de gemeente waarin het object ligt. In eerste instantie geeft de kaart dus in één oogopslag de herbestemmingsopgave in Nederland weer. In tweede instantie wordt ook een indicatie gegeven van de oorzaken die daaraan ten grondslag liggen.

1.6.4 Beperkingen van de onderzoeksmethode Zowel de kaart als het rapport zijn gebaseerd op reeds bestaande inventarisaties. Daardoor bestaat het gevaar dat het resultaat van De Oude Kaart van Nederland ten onrechte een beeld van volledigheid suggereert; de kaart geeft alleen een indruk van leegstaande gebouwen en niet van de omvang van leegstand. Respondenten is gevraagd de bij hen bekende leegstand in te voeren op een digitaal invoerformulier gekoppeld aan een database.11 Door de gekozen methode komen juist in het oog springende gebouwen, waar al enige aandacht voor is, op de kaart te staan. Over een gemeente waar weinig inzicht is in leegstand van gebouwen, kan de indruk ontstaan dat er weinig leegstand voorkomt. Het tegendeel is eerder waar: daar waar veel kennis is over leegstaande en leegkomende gebouwen, is de zorg voor de leefomgeving groter. De Oude Kaart is daarom niet zonder de toelichting te lezen. De inventarisatie is mede uitgevoerd vanuit de verwachting dat het voor vastgoedeigenaren voordelig zou zijn om in een vroeg stadium gebruikers voor leegkomend vastgoed te vinden, maar in werkelijkheid zijn er diverse redenen aan te wijzen waarom het openbaar maken van leegstand de eigenaar geen voordeel lijkt te bieden. Om commerciële reden kunnen vastgoedeigenaren zich niet willen uitlaten over aan- of verkoopplannen. Het komt voor dat makelaars langdurige leegstand proberen te verbloemen om waardevermindering van een pand tegen te gaan. Daarnaast spelen religieuze (bij religieuze objecten of complexen) en emotionele motieven mee. Om die reden wordt bijvoorbeeld zeer voorzichtig omgegaan met informatie over de toekomst van de kerk. Een laatste, niet onbelangrijke reden om leegstand niet openbaar te maken, is dat een langdurig leegstaand gebouw het risico loopt gekraakt te worden of doelwit te worden van vandalisme. Uiteraard is tijdens de uitvoering getracht de inventarisatie zo min mogelijk te laten belemmeren door gefundeerde tegenargumenten te gebruiken en, waar het gevoelige kwesties betrof, zorgvuldig om te gaan met de privacy van de betrokkenen. Echter, de basis van vrijwilligheid waarop de medewerking van de respondenten gestoeld was, werd toch soms als een belemmering ervaren.

11

Fouten in de spelling van adressen bij de invoer van data door respondenten kan leiden tot een onjuiste plaatsbepaling van de objecten op de kaart (deoudekaart.nl) Een foutieve adresinvoer verandert Google automatisch in het meest waarschijnlijke alternatief en dit adres wordt omgezet in een plaatsbepaling op de kaart. Helaas kunnen er bij deze automatische aanpassing van Google fouten ontstaan. Naar onze verwachting zijn deze fouten echter minimaal, temeer omdat alle tijdig ingevoerde objecten gecontroleerd zijn. Leegstand en herbestemming Utrecht

7

1.7 Leeswijzer

Deze rapportage vat de resultaten samen van het onderzoek naar kennis en beleid over leegstand en herbestemming, en de maatschappelijke trends die daaraan ten grondslag liggen. De resultaten van de inventarisatie van leegstaande objecten zijn geprojecteerd op een digitale kaart die te vinden is via www.oudekaartnederland.nl. De kaart en deze rapportage vullen elkaar aan, het één kan niet zonder het ander bekeken dan wel gelezen worden. Met het doel om de verschillende provinciale rapporten in een groter raamwerk te plaatsen, is de inleiding voor alle provinciale rapporten geschreven door het projectbureau De Oude Kaart van Nederland.12 Hoofdstuk 2 gaat in op de situatie zoals die specifiek voor de provincie Utrecht geldt. Paragraaf 1 behandelt de wijze waarop het onderzoek in deze provincie is uitgevoerd. In de volgende paragraaf wordt weergegeven in hoeverre er in de provincie gegevens beschikbaar zijn over leegstand, van welk type deze zijn en bij welke organisaties deze gevonden kunnen worden. Vervolgens beschrijft paragraaf 3 in hoeverre er door de verschillende organisaties beleid gevoerd wordt en welke middelen er zijn om leegstand tegen te gaan. Paragrafen 4 en 5 schetsen een beeld van leegstand en herbestemming in de provincie. In paragraaf 6 wordt voor verschillende bestemmingen beschreven welke oorzaken er zijn voor leegstand en worden de trends voor de toekomst geschetst. Deze paragraaf heeft dus een voorspellende waarde. In hoofdstuk 3 worden de conclusies van de belangrijkste bevindingen en de aanbevelingen weergegeven. Tenslotte is in het rapport een groot aantal concrete voorbeelden van leegstand weergegeven, waaruit blijkt ‘hoe het niet moet’ , maar, ter inspiratie, ook een groot aantal voorbeelden van succesvolle herbestemming. Deze zijn verspreid over het rapport opgenomen. Overigens bevat het rapport ook een aantal bijlagen, in eerste instantie bedoeld voor de opvolging van de resultaten, maar ook om een vollediger beeld van de gevolgde werkwijze te geven.

12

8

De inleiding is geschreven door GerhardMark van der Waal en Hilde Harmsen. Leegstand en herbestemming Utrecht

Leegstand in Utrecht Voormalige melkfabriek Eemlandia te Bunschoten Eemlandia is de laatst overgebleven complete melkfabriek in de provincie Utrecht. Het rijksmonument dateert uit 1918 en is in 1928 uitgebreid met een pakhuis, in 1938 met een caseïnefabriek en in 1951 met een pakhuis annex melkverstuivingspand. Sinds 1963 is het gebouw niet meer in gebruik als melkfabriek. In 2006 heeft De Hollandsche de voormalige fabriek gerestaureerd, waarbij tevens de in 1963 verdwenen schoorsteen is herbouwd. Naast de restauratie van het pand zijn op het terrein 26 woningen gerealiseerd. Thans is in het voormalige complex deels een autogarage gevestigd, het overgrote deel van het gebouw staat echter leeg. Ook het omliggende terrein ligt nog steeds gedeeltelijk braak. Tot 1997 waren tal van kleine bedrijfjes in het gebouw gevestigd. De eigenaar is sindsdien van plan het pand te gaan verkopen, maar hiervoor moeten eerst alle bedrijfjes uit het pand. Zolang de resterende bedrijven niet verhuizen, kan de eigenaar het pand niet verkopen en zal het gebouw grotendeels leeg blijven staan en zal de onlangs gerestaureerde fabriek opnieuw verpauperen. Bron: Interview gemeente Bunschoten, 06 november 2007 www.dehollandsche.nl


9

Herbestemming in Utrecht De Sint Henricuskerk te Amersfoort De Sint Henricuskerk is in 1908 gebouwd. In de jaren dertig bleek het kerkgebouw te klein te zijn door de groei van het Soesterkwartier. Hierop werd de kerk uitgebreid en van een toren voorzien. In de jaren zestig werd het interieur aan de gewijzigde lithurgische opvatting aangepast. Na de groei van het aantal kerkleden in de jaren dertig liep het aantal kerkgangers in de jaren negentig dusdanig terug dat een ingrijpende verbouwing nodig was. Tijdens deze verbouwing is onder andere in het midden van de kerk een scheidingswand geplaatst en is het voormalig schip voorzien van een tussenvloer. Op deze manier werden meerdere ruimten gecreëerd, zodat in de ene helft een kinderdagverblijf, een ouderensociëteit, een speeltuinvereniging en het bureau van de uitvoerende architect gehuisvest konden worden en de andere helft van het kerkgebouw dienst kon blijven doen als parochiekerk. Dit herbestemmingsproject is een prachtig voorbeeld van efficiënter gebruik van een kerkruimte. Bron: Interview aartsbisdom Utrecht 21 december 2007 http://home.planet.nl/~kraai335/henri.htm www.vanbekkum.nl

10


2. LEEGSTAND EN HERBESTEMMING IN UTRECHT

“Een grote druk op de ruimte.” Dat is een veel gehoorde uitspraak die betrekking heeft op het ruimtegebruik in de provincie Utrecht. Een geconstateerde leegstand in de kantorenen bedrijfsruimtesector klinkt tegenstrijdig met deze uitspraak. Waarschijnlijk ligt het gebrek aan actuele, goed opgeslagen en verwerkte data ten grondslag aan het ontbreken van een goed overzicht van het aantal leegstaande objecten in de provincie Utrecht. Vraag en aanbod zijn momenteel niet goed op elkaar afgestemd. Een oplossing zou geboden kunnen worden door middel van een actueel en bruikbaar overzicht van leegstand.

Met een oppervlakte van 144.914 hectare en een inwonersaantal van ca. 1.164.875 is de provincie Utrecht één van de dichtst bevolkte provincies in Nederland. Per vierkante kilometer leven in de provincie Utrecht zo’n 845 inwoners.13 Vanwege de grote variatie in woon- en werkmilieus, de diversiteit en de kwaliteit van de verschillende landschapstypen en de centrale ligging in Nederland, is de provincie in trek is als vestigingsplaats voor wonen en werken.14 In 2005 is het aantal bedrijven en werkzame personen in Utrecht toegenomen, de druk op de woningmarkt is gespannen en de druk op ruimte voor werken is groot.15 Volgens het Streekplan 2005-2015 is het aantal conflicterende ruimtelijke claims de afgelopen decennia flink toegenomen. Een veel gehoorde reactie van respondenten was dan ook dat grootschalige leegstand vanwege de grote druk op de ruimte in de provincie Utrecht niet aan de orde is. Toch blijkt uit het onderzoek De Oude Kaart van Nederland dat ook in deze provincie sprake is van structurele leegstand, met name op de kantooren bedrijfsruimtemarkt.

De grote leegstand op de kantooren bedrijfsruimtemarkt gaat samen met een groei van 43% van de werkgelegenheid (tegenover landelijk 23%) in de afgelopen tien jaar. Deze groei heeft voornamelijk in de zakelijke dienstverlening plaatsgevonden.16 De economische recessie heeft echter ook voor een afname van werkgelegenheid gezorgd, maar tussen 2004 en 2005 is de werkgelegenheid weer met 0,9% gestegen.17 De aanwezige (inter)nationale transportassen, de kenniscentra en de economische activiteiten hebben invloed op de economische ontwikkelingen in de provincie. De vermindering van de werkgelegenheid in de landbouw en de voortzetting van de schaalvergroting hebben tot gevolg dat agrarische bebouwing vrij komt. Voor deze bebouwing worden makkelijk nieuwe functies gevonden. Bij gemeenten speelt vooral de vraag hoe er het beste met nieuwe functies kan worden omgegaan en welke functies wenselijk zijn en welke niet.

13

www.wikipedia.nl (2007) Provincie Utrecht (2004) Streekplan 2005-2015 p. 23 15 www.provincie-utrecht.nl (2007) 16 Provincie Utrecht (2004) Streekplan 2005-2015 p. 16 17 Gemeente Utrecht (november 2007) Vastgoedmonitor 2007 p. 12 14


11

Het onderzoek De Oude Kaart van Nederland wijst uit dat er per type functie verschillende ontwikkelingen rondom leegstand en herbestemming spelen. Daar er naast kantooren bedrijfsruimte weinig sprake is van grootschalige leegstand, wordt er bij de andere typen gebouwen, terreinen en complexen vooral ingegaan op de zaken die spelen rondom herbestemming.

2.1. Methode

Op basis van eerder uitgevoerde pilots naar leegstand in Noord-Brabant, Zuid-Holland en Zeeland is een werkmethode en een (digitale) kaart en datasystematiek ontwikkeld. Op basis hiervan zijn eind 2007 de overige provincies onderzocht. In de provincie Utrecht is het onderzoek De Oude Kaart van Nederland door één persoon uitgevoerd, namens Welstand & Monumenten MiddenNederland (WMMN). De contactpersonen die WMMN heeft bij de afdelingen Bouw & Woningtoezicht van gemeenten, konden gebruikt worden om een eerste contact met een gemeente te leggen. Bij een aantal gemeenten bleek de afdeling Bouw & Woningtoezicht de juiste afdeling te zijn, maar bij andere gemeenten werd doorverwezen naar de afdeling Ruimtelijke Ordening of naar de afdeling Economie. De afdeling Ruimtelijke Ordening kwam voornamelijk bij de plattelandsgemeenten naar voren, vanuit de relatie met vrijkomende agrarische bebouwing. De afdeling Economie was voornamelijk bij de grotere gemeenten de juiste afdeling, wat betreft leegstaande kantooren bedrijfsruimte. In totaal zijn achttien interviews bij zeventien gemeenten afgenomen (bij de gemeente Utrecht twee afdelingen) en is zowel met de afdeling Ruimte als met de afdeling Economische Zaken van de provincie Utrecht gesproken. Er is dus met iets meer dan de helft van de in totaal 29 Utrechtse gemeenten gesproken. Verder zijn vier belangenorganisaties en vier vastgoedeigenaren geïnterviewd. De meeste interviews zijn persoonlijk afgenomen, een aantal interviews telefonisch. De telefonische interviews zijn voornamelijk afgenomen bij gemeenten die direct aangaven geen leegstand te kennen, waardoor slechts een aantal korte vragen over de situatie in de betreffende gemeente nodig was. Bij de keuze van te interviewen gemeenten is regionale spreiding, grootte en een afwisseling van stedelijke en plattelandsgemeenten van invloed geweest. De geïnterviewde vastgoedeigenaren en belangenorganisaties zijn organisaties die alleen in de provincie Utrecht werkzaam zijn.18

18 Zie voor een nadere specificering van de geïnterviewde organisaties de bijlage 3. Bovenprovinciale organisaties zijn opgenomen in het landelijke eindrapport.

12


2.2. Beschikbaarheid gegevens

In de provincie Utrecht worden bij geen van de genoemde instanties inventarisaties bijgehouden op adresniveau van leegstaande gebouwen, terreinen of complexen. Hierdoor is er geen goed beeld van de aanwezige leegstand, waardoor er niet op bedreigingen of kansen geanticipeerd kan worden. Zonder actuele en betrouwbare gegevens en een analyse van de oorzaken van leegstand kan er geen goed beleid gemaakt worden.

De kennis van leegstaande objecten is vaak gebaseerd op eigen ervaring en het netwerk van de respondenten. Wel is er enig inzicht in het leegstandsprobleem op de kantooren bedrijfsruimtemarkt. Dit inzicht wordt verkregen door de gegevens die gemeenten bijhouden over kantooren bedrijfsruimten. De gegevens verschilden van een overzicht van alle op een bepaald moment aangeboden kantooren bedrijfsruimte op adresniveau tot percentages en oppervlakten op het gebied van aanbod, opname, leegstand en incourant vastgoed.19 Door het gebrek aan overzichten is de leegstand op de kantooren bedrijfsruimtemarkt op De Oude Kaart van Nederland dan ook slechts een fractie van de werkelijkheid. Bijkomend probleem is dat gebouwen soms deels leeg staan en dat verschillende organisaties een verschillende norm hanteren voor structurele leegstand. Gegevens over structurele leegstand op een bedrijventerrein, waarbij de norm van één jaar gehanteerd wordt, zijn niet bruikbaar voor het onderzoek van De Oude Kaart van Nederland, aangezien de Oude Kaart van Nederland op grond van de pilot in Zuid-Holland en Zeeland een ondergrens van twee jaar aanhoudt als leegstandsdefinitie. Een aantal rapporten geeft informatie over oppervlakten of percentages structurele leegstand, waarbij één jaar al als structureel geldt. Trends uit deze rapporten waren in deze gevallen niet bruikbaar. Algemene percentages van leegstand zijn ook niet geschikt om structurele leegstand mee te meten. Een percentage leegstand betekent dat op het moment van de meting een bepaald percentage van de totale voorraad leeg stond. Hier is echter niet uit af te leiden of het om frictieleegstand of om structurele leegstand gaat. Ditzelfde geldt voor aanbodgegevens. Gemeenten gaven in interviews soms aan geen leegstand te kennen, terwijl volgens tabellen van bijvoorbeeld DTZ-Zadelhoff er wel degelijk een hoog percentage leegstand is. De verklaring van de gemeenten hiervoor was vaak dat het slechts om frictieleegstand gaat en niet om langdurige leegstand. Of dit ook daadwerkelijk het geval is, is niet bekend.

19

De gemeente Nieuwegein heeft in oktober 2007 een Huur- en koopoverzicht kantooren bedrijfsruimte uitgegeven met op adresniveau de panden of vloeroppervlakten die op dat moment te huur of te koop stonden. Er was echter geen onderscheid gemaakt tussen locaties die nog in aanbouw waren, locaties die nog vrij komen en locaties die al vrij waren. Ook was er niet direct uit het overzicht af te lezen of een gebouw geheel of gedeeltelijk te huur of te koop werd aangeboden. Daarnaast heeft de gemeente Nieuwegein in 2007 het rapport Werkend Nieuwegein uitgegeven, waarin economische ontwikkelingen op de Nieuwegeinse arbeidsmarkt zijn weergegeven en gegevens over kantoorlocaties, bedrijventerreinen en winkelcentra. De gemeente Utrecht geeft elk jaar de Vastgoedmonitor uit. Hierin worden trends en ontwikkelingen op de Utrechtse vastgoedmarkt verwoord en zijn per kantoorlocatie aantallen m2 aanbod en opname en het oppervlakte incourant aanbod opgenomen. De gemeente Amersfoort heeft in 2006 een Trendrapportage bedrijfsruimte en een Trendrapportage kantoren uitgegeven, waarin de trends die specifiek voor de gemeente Amersfoort bij deze twee typen vastgoed gelden worden aangegeven. Hierin staan ook percentages van leegstaande kantooren bedrijfsruimten in de gemeente. De gemeente Woerden heeft in 2006 een Economische Visie geschreven, waarin een onderzoek naar kwaliteit en potentie van kantooren bedrijventerreinen in Woerden is beschreven. Leegstand en herbestemming Utrecht

13

Plattelandsgemeenten hebben te maken met vrijkomende agrarische bebouwing, maar waar precies kon tijdens de gevoerde interviews niet worden aangegeven. Ook kon geen beeld worden gegeven hoeveel agrarische gebouwen er in de komende jaren mogelijk vrij zouden komen. Dat het een probleem gaat worden constateerden de gemeenteambtenaren echter wel. Deze constatering was met name gebaseerd op persoonlijke inzichten en ontwikkelingen die door de gemeenteambtenaren werden geconstateerd. Statistische gegevens van komend functieverlies waren niet voorhanden. Ook zou er sprake zijn van leegstaande bijgebouwen, maar de verschillende gemeenten hadden geen zicht op waar bijgebouwen leeg staan en om hoeveel bijgebouwen het zou gaan. Wanneer er wel leegstaande boerderijen bij de respondenten bekend waren, konden deze gebouwen niet op De Oude Kaart van Nederland gezet worden. Dit had doorgaans te maken met de privacygevoeligheid door financiële of persoonlijke oorzaken die aan de leegstand ten grondslag liggen.

De geïnterviewde belangenorganisaties op het gebied van industrieel erfgoed hebben een goed beeld van het industrieel erfgoed in de provincie Utrecht en weten uit eigen ervaring en kennis welke objecten niet in gebruik zijn.20 Uit het aantal ingevoerde objecten blijkt dat er, ondanks de grote druk op ruimte en het beleid van overheden om cultuurhistorisch waardevolle bebouwing zoveel mogelijk te herbestemmen, nog behoorlijk wat industrieel erfgoed in de provincie Utrecht leeg staat.

Dat de verschillende gemeenten geen overzicht bijhouden van vastgoed dat langer dan twee jaar leeg staat in hun gemeente, wil nog niet zeggen dat er geen bewustzijn is dat langdurig leegstaand vastgoed een probleem kan zijn of worden. De meeste gemeenten met leegstand in de kantorenen bedrijfsruimtesector realiseren zich wel degelijk dat er iets gedaan moet worden om deze leegstand tegen te gaan. Hoe er ingegrepen kan worden als het gaat om privaat eigendom is echter nog een probleem voor veel gemeenten. Toch zijn er ook gemeenten waar sprake is van structurele leegstand, maar waar geen onderzoeken naar oorzaken en oplossingen worden uitgevoerd. Deze gemeenten zijn van mening dat de oplossing bij de markt ligt en dat een overheidsinstantie niet in private gebieden kan ingrijpen en niet dient in te grijpen. Zij voelen zichzelf dus niet verantwoordelijk voor de leegstand. Ook konden door deze gemeenten vaak geen gegevens aangeleverd worden, zelfs geen percentages of oppervlakten van aanbod en ‘opname’.

De meeste gemeenten die structurele leegstand kennen, realiseren zich dat er iets aan gedaan moet worden. De eerste stap die zij hebben genomen is het laten uitvoeren van een onderzoek naar de trends en ontwikkelingen op de (kantooren bedrijfsruimte)vastgoedmarkt en oorzaken van leegstand. Deze onderzoeken resulteren voornamelijk in rapporten waarin percentages of oppervlakten van opname, aanbod en leegstand staan aangegeven. Zo laat de gemeente De Ronde Venen momenteel een onderzoek naar de oorzaken en oplossingen van het leegstandsprobleem op het bedrijventerrein in Mijdrecht uitvoeren.

20 Zowel USINE (Utrechtse Stichting voor INdustrieel Erfgoed) als SIESTA (Stichting Industrieel Erfgoed in de Stad Amersfoort) hebben recentelijk inventarisaties van het industrieel erfgoed in de provincie Utrecht uitgevoerd. SIESTA heeft met name inventarisaties van Amersfoort. USINE heeft inventarisaties van industrieel erfgoed in de gehele provincie Utrecht.

14


Leegstand in Utrecht Bedrijventerrein Middelland-Noord te Woerden Bedrijventerrein Middelland-Noord in Woerden is een verouderd bedrijventerrein waar sprake is van grootschalige leegstand. In het kader van een nieuwe Economisch Visie heeft de gemeente Woerden in 2006 een onderzoek laten uitvoeren naar de kwaliteit en potentie van kantooren bedrijfsruimten in de gemeente. Hieruit is gebleken dat de leegstand zich hoofdzakelijk in kantoorruimtes bevindt. Oorzaken van de leegstand zijn de economische recessie van de afgelopen jaren en bedrijven die naar nieuwe panden in de stad Utrecht verhuizen. De functie van Woerden als opvang van Utrecht is voorbij. Verpaupering van het gebied is het gevolg. In het kader van de nieuwe Structuurvisie is de gemeente Woerden momenteel de mogelijkheden tot kantoortransformaties aan het onderzoeken. Vestiging van zorginstellingen in de leegstaande kantoorpanden is een mogelijkheid, gezien de ligging van de panden in de nabijheid van het ziekenhuis. Bronnen: Interview gemeente Woerden, 13 november 2007


15

Herbestemming in Utrecht De voormalige Nefkensgarage te Amersfoort In de jaren 1967-1969 breidde NV. Henri Nefkens zijn garagebedrijf uit met een groot, modern pand naar ontwerp van het architectenbureau H.A. en ir. G. Pothoven uit Amersfoort. Het complex bestond uit een showroom en enkele verdiepingen met kantoren. De betonnen zuil op het voorplein was niet alleen bedoeld om reclame op aan te brengen, maar diende bovenal als ventilatieschoorsteen voor de ondergrondse parkeergarage. Na het vertrek van Nefkens werd het complex in 2002 gerenoveerd ten behoeve van de huisvesting van kantoren. In de voormalige showroom kwam het tijdelijke restaurant Tot Tweeduizendzeven, dat inmiddels definitief in de showroom gehuisvest blijft onder de naam Sober. Bronnen: Interview SIESTA, 31 oktober 2007 M. Kruidenier (2005) Amersfoort en de industrie. Een zoektocht naar het industriële verleden van Amersfoort

16


De gemeente Woerden heeft in 2006 een Economische Visie geschreven, waarbij een deel van het rapport een onderzoek betrof naar de kwaliteit en de potentie van kantooren bedrijventerreinen in de gemeente Woerden.21 De Vastgoedmonitor die de gemeente Utrecht ieder jaar uitgeeft is bedoeld om de trends en ontwikkelingen op de vastgoedmarkt bij te houden en inzicht te krijgen in de aanbod-opname verhoudingen. Dit geldt ook voor trendrapportages van de gemeente Amersfoort. De genoemde rapporten worden door onafhankelijke adviseurs of door de gemeenten zelf opgesteld en geven inzicht in het leegstandsprobleem. Dit inzicht wordt hoofdzakelijk vanuit de economische kant van het probleem bekeken. De onderzoeken zijn dan ook voornamelijk gericht op hoe gemeenten bedrijven kunnen aantrekken en vasthouden. Het probleem van verrommeling, een kwestie van ruimtelijke kwaliteit, speelt bij deze onderzoeken geen rol. Zuinig ruimtegebruik evenmin. In de rapporten worden vaak alleen landelijke trends genoemd, maar de trends die specifiek voor een regio, gemeente of gebied spelen zijn over het algemeen niet bekend.22 Inventarisaties op adresniveau zouden beter inzicht kunnen geven in de specifieke problematiek. Een leegstandsoppervlakte in verhouding tot de totale oppervlakte, een leegstandspercentage of het aantal panden dat leeg staat, geven op verschillende manieren informatie over leegstand. Eén leegstaand pand met een groot vloeroppervlak kan in vergelijking met de totale vloeroppervlakte of als percentage heel veel lijken, terwijl het maar één pand in een gemeente hoeft te zijn. Hierdoor lijkt het probleem heel groot. Ook kunnen er bijvoorbeeld heel veel kleine kantoorpanden leeg staan, maar in een stad met een grote hoeveelheid kantooroppervlakte kan dit een klein aandeel lijken. Hoe groot het probleem daadwerkelijk is kan niet alleen bekeken worden door inzicht te hebben in oppervlakten en percentages. De inventarisaties zouden een combinatie dienen te zijn van adresgegevens, oppervlakte, percentages en achterliggende oorzaken.

Eén van de gemeenten waar wel gegevens op adresniveau bekend zijn, is de gemeente Utrecht. Naar aanleiding van een pilot op het bedrijventerrein Lage Weide heeft de gemeente Utrecht een inventarisatie op adresniveau van langdurig leegstaande panden op dit terrein laten uitvoeren. Met deze pilot is de gemeente Utrecht eind 2006 gestart in samenwerking met de provincie Utrecht, Kamer van Koophandel, eigenaren en ETIN adviseurs (als onafhankelijk economisch adviesbureau). Met de pilot wordt gereageerd op de leegstand. De pilot is vooral op de aanpak van private gebieden gericht en concentreert zich op structurele leegstand. Een eerste stap in het onderzoek is dan ook het inventariseren van structureel leegstaande panden geweest. Deze inventarisatie is tot stand gekomen door middel van een inventarisatie van DTZ Zadelhoff uit 2005 en gegevens van Realnext en Funda. De inventarisatie betreft een overzicht van te huur of te koop staande bedrijfsen kantoorruimten. Het overzicht is echter een momentopname, waardoor het moeilijk is om aan te geven of de leegstand structureel is of dat er sprake is van frictieleegstand.23 Door de inventarisatie van DTZ Zadelhof uit 2005 kon van een aantal panden worden vastgesteld dat ze al meer dan twee jaar leegstaan.

21 In 2006 heeft ETIN in opdracht van de gemeente De Ronde Venen het volgende rapport uitgebracht: ETIN Adviseurs, (april 2006) Bedrijventerrein Mijdrecht en/ in de toekomst; Gemeente Woerden (2006) Economische Visie 22 In het hoofdstuk Ruimtelijke trends worden de trends die gelden voor de provincie Utrecht beschreven. 23 Kamer van Koophandel Utrecht (januari 2007) Stimulering Herontwikkeling Vastgoed op Lage Weide. Fase 1: verkenning/inventarisatie


17

Tijdens de pilot proberen de gemeente en provincie met de eigenaren om de tafel te gaan zitten en gezamenlijk tot een aantrekkelijk ontwikkelingsperspectief te komen dat resulteert in het sluiten van een intentieverklaring om het leegstaande pand aan te pakken. De provincie Utrecht wil naar aanleiding van de pilot op Lage Weide meer aandacht gaan besteden aan private leegstaande panden. Tevens is de provincie aan het onderzoeken of het mogelijk is om nog een stap verder te gaan dan bij de pilot, door eventueel leegstaande panden aan te kopen en mee te investeren in de herontwikkeling. Een eerste stap van de provincie Utrecht in het ontwikkelen van beleid om leegstand aan te pakken is de inventarisatie die zij in 2008 wil gaan uitvoeren naar structureel leegstaande kantooren bedrijfsruimte.24 In elk geval heeft de provincie zichzelf de ambitie gesteld om de leegstand tot 5% terug te brengen.

Uit bovenstaande blijkt dat er bij verschillende organisaties in de provincie Utrecht enig inzicht is in het leegstandsprobleem. Uit de volgende paragraaf zal blijken of overheden met dit inzicht beleid gemaakt hebben om leegstand aan te pakken en te voorkomen.

2.3. Beleid

Beleid om leegstand te voorkomen, is in de provincie Utrecht zeer beperkt. Wel is er bewustzijn van het probleem en de politieke wil om het probleem aan te pakken. Proactief beleid wordt gevoerd bij het aartsbisdom Utrecht en op het gebied van neven- en vervolgfuncties voor vrijkomende agrarische bebouwing. Uit de interviews is gebleken dat er ten aanzien van de aanpak van leegstand op de kantooren bedrijfsruimtemarkt voornamelijk reactief beleid is. Ook zal uit onderstaande blijken dat er in de provincie Utrecht beleid is voor het herbestemmen van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Bij de overige gebouwtypen speelt het leegstandsprobleem niet een dergelijk grote rol, aangezien de meeste objecten makkelijk een nieuwe functie krijgen. Hierdoor is er volgens de respondenten geen noodzaak om beleid te maken om leegstand tegen te gaan of herbestemming te stimuleren.

2.3.1. Zorgvuldig ruimtegebruik De provincie Utrecht heeft in het Streekplan 2005-2015 opgenomen dat zorgvuldig ruimtegebruik een belangrijk uitgangspunt is voor de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie. Bij nieuwbouw van woningen en bedrijventerreinen gaat de provincie prioriteit geven aan herstructurering en revitalisering, inbreiding en intensivering. Pas daarna kan uitbreiding aan de orde komen.25 De door de Sociaal-Economische Raad in 1999 opgestelde ‘ladder’ is daarmee als beleidsinstrument door de provincie overgenomen.26 In december 2007 heeft de provincie Utrecht besloten dat gemeenten steun krijgen bij het rehabiliteren van bedrijventerreinen.

24

Interview Provincie Utrecht, afdeling Economische Zaken, 19 november 2007 Provincie Utrecht (2004) Streekplan 2005-2015 p. 26 26 In 1999 heeft de Sociaal-Economische Raad in een commentaar op de Nota Ruimtelijk Economisch Beleid een ‘ladder’ opgesteld om de ruimtebehoeften voor de functies wonen, bedrijvigheid en infrastructuur in te passen in de beschikbare ruimte. Zie voor meer informatie: www.ser.nl 25

18


Op de grond waar bedrijven weggekocht zijn, kunnen nieuwe woningen komen.27 De gemeente Maarssen is een gemeente waar alleen gebouwd mag worden op functiewijzigingslocaties. Hiermee wordt door de gemeente Maarssen de SER-ladder gevolgd.28 Waar een object leeg komt te staan wordt de ruimte opnieuw in gebruik genomen, zowel als herontwikkelingsgebied als herbestemmingslocatie. Het belangrijkste uitgangspunt van dit beleid is dat de ruimtelijke mogelijkheden die er zijn zo optimaal mogelijk benut worden.29

In 2000 heeft de gemeente Utrecht het Holle Kiezen Beleid ingesteld. Dit beleid is bedoeld om eigenaren van verpauperde panden, met een negatief effect op de stad, aan te moedigen hun pand te renoveren. Eventueel kunnen panden worden aangekocht om daar vervolgens een nieuwe bestemming aan te geven. Tot nu toe heeft de gemeente nog geen enkel pand hoeven aan te kopen.30 Eigenaren worden met verschillende middelen, zoals extra capaciteit bij de afdeling Bouwbeheer, financiële prikkels en juridische stappen (bijvoorbeeld bestuursdwang en dwangsommen) aangespoord om hun panden op te knappen.31 Het beleid is primair gericht op panden in de Utrechtse binnenstad.

2.3.2. Religieuze gebouwen Een organisatie die op leegstand anticipeert, is het aartsbisdom Utrecht. Het aartsbisdom heeft als beleid dat een gebouw pas aan de eredienst onttrokken wordt als er een nieuwe eigenaar en een nieuwe functie bekend is. Een gebouw verliest dus alleen zijn functie indien er een nieuwe gebruiker bekend is, waardoor langdurige leegstand formeel gezien zelden voorkomt.32 Wanneer bekend is dat een gebouw zijn functie gaat verliezen, zal er echter niet meer geïnvesteerd worden in het onderhoud van het gebouw.

2.3.3. Kantoor- en bedrijfsruimten De gemeenten die rapporten opstellen of laten opstellen over leegstand op kantooren bedrijfsruimte zijn zich bewust van het leegstandsprobleem en willen ook reageren op de bevindingen uit de rapporten. Het probleem waar men vaak tegenaan loopt is dat men niet goed weet hoe er in privaat eigendom ingegrepen kan worden. Steeds meer gemeenten worden zich er van bewust dat samen met de eigenaren om tafel gaan zitten een mogelijke oplossing is of een begin vormt om het probleem aan te pakken. De pilot op Lage Weide wijst uit dat met de eigenaren in gesprek gaan resultaat kan opleveren.33 Ook de gemeente Amersfoort is in overleg met de vastgoedsector gegaan en heeft het probleem aan de eigenaren voorgelegd.34 Er is echter nog geen eenduidige conclusie getrokken over hoe het probleem het beste kan worden aangepakt. 27

Persbericht Provincie Utrecht (6 december 2007) Geld voor wegkopen bedrijven Gemeente Maarssen (juni 2005) Ruimtelijke Structuurvisie Maarssen. Cultuurhistorie en kwaliteit. 29 Telefonisch interview gemeente Maarssen, 23 oktober 2007 30 http://www.utrecht.nl/smartsite.dws?id=50572 ; H. Wammers, ‘Tegen holle kiezen en moreel verval. Aanpak verloederde panden is trend in grote gemeenten’, NRC Handelsblad 08-11-2007 31 Interview gemeente Utrecht, 10 december 2007 32 Interview Aartsbisdom Utrecht, 21 december 2007 33 Interview Provincie Utrecht, afdeling Economische Zaken, 19 november 2007 34 Interview gemeente Amersfoort, 19 november 2007. Tijdens het opstellen van het eindrapport was het nieuwe economische beleidsplan nog niet goedgekeurd en daardoor nog niet openbaar. 28


19

De keuze voor revitalisering of transformatie is vaak maatwerk en afhankelijk van het gebouw en de locatie. De gemeente Amersfoort merkte in elk geval dat het bestaande beleid (het afremmen van nieuwbouwplannen en het forse grondprijsbeleid dat de doorstroom naar nieuwbouwlocaties ontmoedigt) niet voldoende was om leegstand aan te pakken. De gemeente Houten probeert leegstand te voorkomen door op tijd de terreinen te revitaliseren.35

De gemeente Utrecht heeft als maatregel genomen dat er alleen nog maar nieuwbouwplannen ontwikkeld mogen worden indien de huurder of koper al bekend is. Naast deze voorverhuureisen staat de gemeente Utrecht alleen gefaseerde nieuwbouwontwikkelingen toe.36 De gemeente Utrecht heeft bewust geen vast beleid om leegstand aan te trekken, omdat zij tot de conclusie is gekomen dat dit altijd maatwerk is en omdat de panden niet in eigendom zijn van de gemeente. Waar nodig wil de gemeente hergebruik wel faciliteren en stimuleren.37

De provincie Utrecht heeft in het Streekplan 2005-2015 geen nieuwe kantoorlocaties meer aangewezen en met het Bestuur Regio Utrecht zijn afspraken gemaakt over de fasering van de reeds bestaande plannen. Naar aanleiding van de pilot op Lage Weide is in het nieuwe economische beleidsplan (waarvan het concept in november 2007 klaar was) een nieuwe strategie voor herstructurering van terreinen opgenomen, waarbij meer aandacht is voor de aanpak van private gebieden.38 Herstructurering of revitalisering van terreinen was de laatste jaren voornamelijk gericht op de aanpak van de openbare ruimte. Men hoopt dat als de omgeving opgeknapt is de leegstaande panden vanzelf weer betrokken zullen worden. Overheden, eigenaren en adviseurs komen steeds meer tot de ontdekking dat deze herstructurering het leegstandsprobleem niet aanpakt. Daarom wordt de laatste tijd vaker gepleit voor integrale herstructurering, waarbij ook de private eigendommen worden aangepakt. De provincie Utrecht heeft het idee van een ‘herstructurering plusplan’ in het nieuwe economische beleidsplan opgenomen.

2.3.4. Vrijkomende agrarische bebouwing In de gemeenten waar vrijkomende agrarische bebouwing een rol speelt is er voornamelijk beleid op het gebied van neven- en vervolgfuncties voor deze (voormalige) agrarische bebouwing.39 Uit de interviews is gebleken dat de woongedeelten van de voormalige boerderijen na het functieverlies meestal als particulier woonhuis in gebruik genomen worden. Bijgebouwen van de voormalige boerderijen worden bij verkoop aan de particulier vaak meeverkocht en door de nieuwe eigenaar verhuurd als bijvoorbeeld opslagruimte of caravanstalling. Het probleem ligt in de provincie Utrecht dan ook niet zozeer bij leegstaande, vervallen bijgebouwen en boerderijen, maar bij hoe er met de nieuwe functies kan worden omgegaan en welke functies wenselijk zijn en welke niet. Hierbij is het voorkomen van leegstand en het hoog houden van de kwaliteit van het platteland van belang. De verschillende gemeenten die met dit probleem te maken hebben vinden

35

Interview gemeente Houten, 9 november 2007 Gemeente Utrecht (december 2006) Vastgoedmonitor 2006 37 Interview gemeente Utrecht, 13 november 2007 38 Interview Provincie Utrecht, afdeling Economische Zaken, 19 november 2007 39 Dit bleek uit de interviews met de gemeente Lopik, de gemeente Oudewater, de gemeente Bunschoten en gemeente De Ronde Venen. 36

20


Leegstand in Utrecht Ubica, Ganzenmarkt 24-26 te Utrecht De panden van beddenmagazijn Ubica aan de Ganzenmarkt in Utrecht zijn al sinds 1992 gekraakt, na 2,5 jaar geheel leeg te hebben gestaan. Gezien het feit dat de panden nog steeds geen officiële bestemming hebben, is Ubica een voorbeeld van leegstand in de provincie Utrecht. Leegstand ontstond na een brand in 1989, waarbij beide panden uitbrandden. Een aannemer verrichtte noodherstellingen, maar de panden werd nooit geheel opgeknapt. De eigenaar liet de monumenten onbeheerd achter.40 De bouwgeschiedenis van Ganzenmarkt 24 gaat terug tot de dertiende eeuw en had oorspronkelijk het uiterlijk van een weerganghuis. Dit rijksmonument heeft belangrijke bouwhistorische en cultuurhistorische waarde. Het gemeentelijk monument Ganzenmarkt 26 is in 1865 gebouwd en had voor de brand nog een geheel oorspronkelijk negentiende-eeuws interieur. Door de krakers zijn de panden voor verder verval behoed en zijn er enige herstelwerkzaamheden verricht. De eigenaar bemoeit zich na bijna 19 jaar nog steeds niet met de panden en ondanks de goede bedoelingen van de krakers zijn de monumenten nog steeds holle kiezen in de stad. Bron: Gemeente Utrecht (1990) Archeologische en bouwhistorische kroniek van de gemeente Utrecht 1990 p. 53 www.documentatie.org http://squat.net/ubica/start.html

40

Ganzenmarkt 24 is rijksmonument, Ganzenmarkt 26 is gemeentelijk monument


21

Herbestemming in Utrecht Kantoorpand Korenmolenlaan 4 te Woerden Dit voormalige kantoorpand op het bedrijventerrein Middelland-Zuid te Woerden is na langdurige leegstand succesvol getransformeerd tot healthclub ‘Better bodies’, Bike centre, kinderdagverblijf ‘Villa Kakelbont’ en vergader- en trainingsruimte voor kenniscentrum Kenteq. Bron: Interview gemeente Woerden, 13 november 2007

22


de levendigheid van het platteland en mogelijkheden voor het creëren van Nieuwe Economische Dragers belangrijk. De provincie Utrecht gaat in het Streekplan echter uit van ontstening van het platteland. Volgens dit beleid mogen de bedrijfswoning en overige bedrijfsruimten voor andere functies in gebruik genomen worden, mits een reductie van ten minste 50% van de oppervlakte aan overige bedrijfsgebouwen plaatsvindt.41 Gemeenten vinden dit echter een beperking voor bepaalde functies, ‘kapitaalvernietiging’, of zien dat de ruimten illegaal gebruikt worden en de kwaliteit van het platteland hierdoor achteruit gaat. De plattelandsgemeenten zouden daarom graag meer mogelijkheden voor herbestemming willen hebben en de mogelijkheid krijgen om meer bedrijfsgebouwen te behouden, zodat het probleem van leegstand voorkomen kan worden en het platteland levendig blijft en kwalitatief op een hoog niveau. De economische potentie van het platteland is hierbij van belang.

De gemeente Lopik heeft in juni 2007 een nieuw bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ vastgesteld. Hierin wordt gesteld dat herbestemming met behoud van een groter percentage van de oppervlakte aan bijgebouwen mogelijk is, mits de ruimtelijke kwaliteit gegarandeerd wordt. Welke functies wel en niet zijn toegestaan, zijn in het nieuwe bestemmingsplan vastgelegd. Dit nieuwe beleid houdt niet per se ontstening in, maar probeert wel de kwaliteit van het landelijke gebied te waarborgen.42 De gemeente De Ronde Venen wil met stoppende boeren om tafel gaan zitten om te praten over de toekomst van de gebouwen, zodat randvoorwaarden voor nieuwe functies geschapen kunnen worden.43

2.3.5. Cultuurhistorisch beleid De provincie Utrecht heeft het beleid met betrekking tot het cultureel erfgoed vastgelegd in onder andere de nota Niet van Gisteren, waarin de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) is vastgelegd, het Streekplan 2005-2015 en de Handleiding bestemmingsplannen 2006. De historische structuren zijn in de publicatie Tastbare tijd van Roland Blijdenstijn verder uitgewerkt.44 Met de CHS en de daarbij behorende sturingsmechanismen is de Rijksnota Belvedere op provinciaal niveau uitgewerkt en heeft de provincie cultuurhistorie bij de ruimtelijke ordening betrokken.45 Het beleid van de provincie is erop gericht om cultuurhistorische waarden als essentieel onderdeel van de identiteit en de ruimtelijke kwaliteit te beschermen en te versterken.46 Door het ontwikkelen van cultureel erfgoed, zoals uitgewerkt in de nota Belvedere, kan leegstand worden voorkomen.

De provincie kent drie vormen van sturing, waarmee per gebied bepaald wordt of er ingegrepen kan worden en in welke mate. Verder stimuleert de provincie gemeenten om bij het uitwerken van

41 Interview Provincie Utrecht, afdeling Ruimte, 13 november 2007; Provincie Utrecht (2006) Handleiding bestemmingsplannen 2006 p. 45 42 De ideeënontwikkeling voor het nieuwe bestemmingsplan is vanuit een klankbordgroep, waarin fractievoorzitters uit de gemeenteraad, landschapsbeheer Utrecht, de Kamer van Koophandel en vertegenwoordiger van de provincie zitting hadden, vormgegeven. 43 Interview gemeente De Ronde Venen, 31 oktober 2007 44 R. Blijdenstijn (2007) Tastbare tijd. Cultuurhistorische atlas van de provincie Utrecht Utrecht 2007 45 Provincie Utrecht, (2004) Streekplan 2005-2015 p. 41 46 Provincie Utrecht (2006) Handleiding bestemmingsplannen 2006 p. 60


23

de CHS en bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen, behoud en ontwikkeling van het lokale cultureel erfgoed in de plannen op te nemen. Ook wordt van gemeenten in het kader van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening verwacht dat zij in de toelichting van bestemmingsplannen aandacht besteden aan cultuurhistorie.47 Vanuit het beleidskader dat de provincie heeft vastgesteld hebben gemeenten hun cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplan vastgelegd. Op deze manier kunnen ook objecten die geen monumentenstatus (van rijks- of gemeentewege) hebben in de ontwikkelingsplannen van gemeenten meegenomen worden en zodoende beschermd worden tegen sloop.

Per gemeente wordt verschillend met het cultureel erfgoed omgegaan. In het agrarisch buitengebied zijn er bijvoorbeeld meer functiewijzigingsmogelijkheden voor cultuurhistorisch waardevolle boerderijen, zodat deze gebouwen makkelijker een nieuwe functie krijgen waardoor de kans op leegstand en verpaupering kleiner is. De gemeente Woerden heeft een onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijkheden voor nieuwe functies voor cultuurhistorisch waardevolle boerderijen in het agrarische buitengebied van de gemeente. Dit onderzoek heeft geresulteerd in het vereenvoudigen van de procedure voor functieverandering in het bestemmingsplan. Functieverandering wordt hierdoor eenvoudiger gemaakt, mits er geïnvesteerd wordt in de landschappelijke kwaliteit.48 Een algemeen beleid om industrieel erfgoed te herbestemmen is er niet. De meeste behoudsprojecten voor industrieel erfgoed zijn op particulier initiatief ontstaan. Zelden komen dit soort initiatieven voort uit het beleidskader.49 De gemeente Utrecht geeft aan dat het bij dit soort projecten altijd om maatwerk gaat, voor zowel het erfgoed als voor de stedelijke condities.50 Ook wat betreft de organisatorische kant van herbestemming van industrieel erfgoed geldt maatwerk voor de gemeente Utrecht. In een aantal projecten heeft de gemeente geparticipeerd, zoals bij de aankoop van een fabriekscomplex of het initiatief om een voormalig industriegebied aan te pakken. Bij andere projecten stelt de gemeente zich volgend op. Indien een project financieel niet haalbaar is en de gemeente wil graag dat het initiatief toch uitgevoerd wordt, kan zij kijken naar mogelijkheden voor monumentengelden, het investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing van het Ministerie van VROM en provinciale budgetten.51

Medewerking verlenen aan herbestemming is voor veel gemeenten een middel om cultuurhistorisch waardevolle bebouwing te behouden. Vaak zien gemeenten ook niet meer mogelijkheden dan het verlenen van medewerking om deze gebouwen te behouden. Het vastleggen van de cultuurhistorische waarden in het Streekplan en in bestemmingsplannen en medewerking verlenen aan herbestemming zijn daarom de belangrijkste middelen voor gemeenten om cultureel erfgoed te behouden. Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt in de provincie Utrecht makkelijker herbestemd dan overige bebouwing. De mogelijkheden zijn hiervoor ruimer dan bij nietwaardevolle bebouwing. Toch zijn er ook gemeenten waar het ruimtegebrek zo nijpend is, dat er nog steeds cultureel erfgoed gesloopt wordt ten behoeve van woningbouw.

47

Provincie Utrecht (2004) Streekplan 2005-2015 p. 42 www.belvedere.nu 49 K. Volkers (2006) 20 Vensters op industrieel erfgoed in de provincie Utrecht. Een cultuurhistorische verkenning Utrecht 2006 50 Interview gemeente Utrecht, 10 december 2007 51 Interview gemeente Utrecht, 10 december 2007 48

24


2.4. Leegstand

Door de grote druk op ruimte is er, met uitzondering van kantooren bedrijfsruimten, weinig sprake van grootschalige structurele leegstand. De provincie Utrecht is geliefd om te wonen en te werken, waardoor gebouwen al snel een nieuwe functie krijgen. Naast kantooren bedrijfspanden staat er nog behoorlijk wat industrieel erfgoed leeg. Dit gaat vooral om grootschalige fabriekscomplexen of bepaalde typen gebouwen waarvoor moeilijk een nieuwe functie te vinden is. Toch zijn voor een aantal van deze complexen momenteel plannen in voorbereiding en worden er ontwerpen voor herbestemming gemaakt. In de provincie Utrecht konden in totaal 119 objecten op de kaart gezet worden. Met uitzondering van leegstand op de kantorenen bedrijfsruimtemarkt en de leegstand onder het industrieel erfgoed is er weinig zicht op ander leegstaand vastgoed. Als gebouwen lange tijd leeg staan, zijn er vaak redenen voor aan te wijzen. Meestal heeft dit te maken met de lange procedure die men moet doorlopen om een gebouw te herbestemmen. Ook financieel of sociaal onvermogen kunnen ten grondslag liggen aan leegstand of verpaupering bij bijvoorbeeld boerderijen. Dit soort problemen kunnen overheden moeilijk oplossen en komen slechts incidenteel voor.

2.5. Herbestemming

Vanwege de grote druk op de ruimte wordt vrijkomende bebouwing in de provincie Utrecht makkelijk herbestemd.52 Er zijn daarom in Utrecht volop voorbeelden van succesvolle herbestemmingsprojecten te vinden. Omdat herbestemming vaak snel door de markt wordt gerealiseerd, is er bij overheden weinig noodzaak om beleid te ontwikkelen om herbestemming te stimuleren. Naast het ontbreken van de noodzaak om beleid te maken vinden veel gemeenten dat eigenaren, en niet zij, het initiatief dienen te nemen om een gebouw te transformeren. Gemeenten stellen zich dus vaak afwachtend op en komen pas in beeld als er een plan wordt ingediend. Indien een eigenaar met een voorstel komt, zijn gemeenten meestal bereid om medewerking te verlenen, door middel van een wijziging van het bestemmingsplan of een artikel 19-procedure.53 Zoals al eerder aangegeven is er voor vrijkomende agrarische bebouwing wel proactief beleid om herbestemming in goede banen te leiden en de kwaliteit van het platteland te waarborgen. De mogelijkheden voor herbestemming zijn afhankelijk van de locatie van het gebouw, de technische mogelijkheden en het bestemmingsplan. Milieuzoneringen kunnen de mogelijkheden voor transformatie beperken. Flexibiliteit van functies kan problemen met milieucontouren opleveren, waardoor een multifunctioneel gebruik van ruimte niet altijd mogelijk is.

Woningcorporaties willen het liefst zo veel mogelijk leegstaande gebouwen herbestemmen, al was het maar tijdelijk. 52

Zie hiervoor de voorbeelden van succesvolle herbestemmingsprojecten in dit rapport. Andere voorbeelden zijn: onder andere de voormalige Vredeskerk in Lombok Utrecht (thans buurthuis), de voormalige gereformeerde kerk in Amstelhoek (thans appartementen), de voormalige kazerne Willem III in Nieuwersluis (thans vrouwengevangenis), de voormalige Buurkerk in Utrecht (thans museum Van Speelklok tot Pierement), de voormalige Nefkensgarage in Amersfoort (thans restaurant en kantoorruimte). 53 In artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is geregeld dat Burgemeester en Wethouders van de gemeente vrijstelling kunnen verlenen van het vigerende bestemmingsplan. Leegstand en herbestemming Utrecht

25

Wet- en regelgeving beperken echter vaak de mogelijkheden en financieel is herbestemming niet altijd rendabel.54 Voornamelijk kantoorpanden uit de jaren zeventig blijken onrendabel te zijn en technisch niet geschikt om te transformeren.55 Door woningcorporaties worden verschillende type gebouwen tot woningen getransformeerd. Hierbij kan gedacht worden aan voormalige scholen, ziekenhuizen, verzorgingshuizen en kantoorpanden. Het aantal woningen dat jaarlijks uit transformaties wordt verkregen, is slechts een fractie van de totale woningbehoefte. Veel respondenten gaven aan dat herbestemming maatwerk is, met voor elk pand specifieke knelpunten en mogelijkheden. Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt in de provincie Utrecht makkelijker herbestemd dan overige bebouwing. De mogelijkheden hiervoor zijn, zoals hiervoor al genoemd, ruimer dan bij niet-waardevolle bebouwing.

Voor de herbestemming van kerkgebouwen is er bij de Protestantse Kerk in Nederland (PKN) geen vast beleid. Het Protestants Dienstencentrum geeft alleen adviezen aan kerkgenootschappen om bij verkoop voorwaarden te creëren voor nieuwe functies, nadat de kerkgemeenschap het gebouw heeft verlaten.56 Ook voor herbestemming van PKN-kerken geldt dat elke situatie maatwerk is. Het aartsbisdom Utrecht stoot kerken pas af indien er een nieuwe bestemming bekend is. Kerkgebouwen worden zoveel mogelijk herbestemd voor andere geloofsgemeenschappen of voor een culturele functie, als bijvoorbeeld een museum, muziekcentrum of uitvaartcentrum. De minst goede oplossing voor het aartsbisdom is een herbestemming tot woningen of kantoren.57

2.6. Ruimtelijke trends

De provincie Utrecht kent zeer diverse landschappen. Het Groene Hart in het westen van de provincie kenmerkt zich door grootschalige agrarische gebieden, kleine dorpen en ruimte. Kleinschaligheid kan ook gevonden worden in het Vecht- en Plassengebied, de Gelderse Vallei en de Utrechtse Heuvelrug. In deze gebieden is geen grootschalige leegstand te vinden, maar wel speelt het probleem van vrijkomende agrarische bebouwing en is er leegstand op de kantooren bedrijfslocaties in de grotere kernen. De verstedelijkte gebieden van het stadsgewest Utrecht en het stadsgewest Eemland zijn het economische hart van de provincie. Hier komt vooral leegstand in de kantooren bedrijfsruimtemarkt voor. In de wat meer verstedelijkte gebieden is ook leegstaand industrieel erfgoed te vinden.

De blijvende vraag naar aanvullende verstedelijking in de provincie Utrecht vergt steeds vaker zorgvuldig ruimtegebruik.58 Vanwege economische ontwikkelingen gaat de verstedelijking nog steeds door.

54 Interview woningcorporatie Mitros, 18 oktober 2007; Interview Stichting Sociale Huisvesting Utrecht, 24 oktober 2007 55 Interview woningcorporatie Mitros, 18 oktober 2007 56 Interview Protestants Dienstencentrum, 5 november 2007 57 Interview Aartsbisdom Utrecht, 21 december 2007 58 Provincie Utrecht (2004) Streekplan 2005-2015 p. 16

26


Leegstand in Utrecht N.V. Draadindustrie Neerlandia te Utrecht Draadnagelfabriek Neerlandia is gelegen in een van de oudste industriezones van Utrecht, de Vaartse Rijn. Dit kanaal werd in de twaalfde eeuw gegraven en in de veertiende eeuw waren hier al verschillende pottenbakkers, industriemolens en steenovens te vinden. Tegen het einde van de negentiende eeuw vestigden steeds meer industriële bedrijven zich langs de Vaartse Rijn, met name tegel- en pannenbakkerijen. De Vaartse Rijn is anno 2008 een vergeten waterlijn, maar restanten van het industriële verleden zijn nog steeds zichtbaar. In 1937 vestigde N.V. Draadindustrie Neerlandia zich aan de Vaartse Rijn, in een gebouw uit 1915. De kapconstructie van de fabriek dateert uit deze tijd. De fabriek heeft een imposante en zeer klassieke fabriekshal, waar draadproducten als prikkeldraad, gaas en spijkers geproduceerd werden. In 1973 vestigde een lompenhandel zich in de fabriek, dat zich vanaf dat moment ging toeleggen op handel in oude metalen. In 2006 heeft Erfgoedhuis Utrecht (het huidige Landschap Erfgoed Utrecht) samen met architectuurcentrum Aorta en op initiatief van USINE een project opgestart dat moet leiden tot revitalisatie van het Vaartse Rijngebied. Vanwege de locatie dichtbij het oude centrum, de relatieve kleinschaligheid en de aard van de gebouwen leent het gebied zich uitstekend voor herontwikkeling. De eigenaren van draadnagelfabriek Neerlandia hebben inmiddels een ontwikkelaar in de arm genomen om plannen voor herbestemming te ontwikkelen. Hopelijk blijft het niet bij planontwikkeling, maar gaat de fabriek ook daadwerkelijk herbestemd worden, met behoud van cultuurhistorische waarden. Bronnen: Interview USINE, 21 november 2007 Interview gemeente Utrecht, 15 november 2007 K. Volkers (2006) 20 Vensters op industrieel erfgoed in de provincie Utrecht. Een cultuurhistorische verkenning A. Heering, E. Paalvast (2006) Vaart in de Vaartse Rijn www.vaartindevaartserijn.nl http://www.vaartindevaartserijn.nl/onderzoek/Cultuurhistorische_rapportage.pdf


27

Herbestemming in Utrecht Zorgboerderij De Haan te Benschop Deze voormalige boerderij is door Stichting Abrona verbouwd tot zorgboerderij. De boerderij biedt huisvesting aan mensen met een verstandelijke beperking. Daarnaast worden er dagbestedingen, zoals agrarische dagbestedingen, horeca activiteiten in het theehuis en een bezoekerscentrum aangeboden. Het bezoekerscentrum wordt ingericht door de gemeenten Montfoort, Oudewater en Lopik, met de bedoeling het verleden, heden en de toekomst van de Lopikerwaard onder de aandacht te brengen. Tegenover boerderij De Haan wordt momenteel boerderij De Vos verbouwd tot appartementen, eveneens voor mensen met een verstandelijke beperking, waar kampeermogelijkheden bij worden gerealiseerd. Boerderij De Haan is een rijksmonument en boerderij De Vos een karakteristiek pand. Bron: www.abrona.nl Interview gemeente Lopik, 18 oktober 2007

28


De druk op de ruimte wordt daardoor groter en tussen 2010 en 2030 heeft de provincie Utrecht nog behoefte aan 100.000 woningen.59 De provincie gaat er van uit dat deze verstedelijkingsdruk vooral moet worden opgevangen door een belangrijk accent te leggen op herstructurering en transformaties binnen het bestaand stedelijk gebied.

De provincie Utrecht heeft de meeste arbeidsplaatsen in de niet-commerciële dienstverlening en de commerciële dienstverlening. Ook handel en transport zijn grote bedrijfstakken. De landbouwsector bedraagt slechts 1,7% van de arbeidsplaatsen in de provincie Utrecht. 60 Het economisch perspectief van de circa 3500 agrarische bedrijven is echter onzeker. Een nieuwe kans voor het agrarisch gebied doet zich voor in de vorm van de stedelijke bevolking die de ruimte en kwaliteit op het platteland waardeert en opzoekt. Er is daarom veel vraag naar ruimte op het platteland. Ook in de provincie Utrecht speelt de kleine kernenproblematiek. De vraag hierbij is hoe een gezonde leeftijdsopbouw in deze kernen behouden kan worden. Het probleem is minder groot dan in bijvoorbeeld Groningen of Zeeland, doordat de druk vanuit steden op de kleine kernen nog groot is. Naast de vergrijzing speelt ook de afname van de detailhandel in dorpen een rol. Voor veel gemeenten is het de vraag hoe ze het platteland vitaal kunnen houden. De specifieke trends die spelen rondom leegstand en herbestemming in de provincie Utrecht zullen hieronder uitgebreider aan de orde komen. 2.6.1. Agrarische trends Veranderingen in de agrarische sector worden voornamelijk veroorzaakt door ruilverkaveling en schaalvergroting. Dit heeft tot gevolg dat het areaal landbouwgrond gelijk blijft, maar het aantal agrarische bedrijven afneemt. Andere veranderingen in landbouwprocessen, zoals omschakeling van akkerbouw naar veeteelt of productie in kassen, zijn niet uit de interviews naar voren gekomen. De vrijkomende agrarische bebouwing in de provincie Utrecht krijgt meestal snel een nieuwe functie en leegstand is daarom bijna niet aan de orde. Ook komt het voor dat het agrarische bedrijf voor de eigenaar niet meer geheel rendabel is, waardoor hij naast zijn agrarische bedrijf andere bronnen van inkomsten zoekt. De meeste gemeenten hebben de mogelijkheden voor vervolg- en nevenfuncties van vrijkomende agrarische bebouwing in het bestemmingsplan vastgelegd. Hierbij kan gedacht worden aan een woonfunctie, recreatieve functies, kleinschalige bedrijvigheid of zorgfuncties, zoals zorgboerderijen. Veel gemeenten zien voormalige agrarische bedrijven als een complex en niet als een verzameling individuele gebouwen. Behoud van de bijgebouwen, in tegenstelling tot 50% oppervlaktereductie zoals de provincie voorstaat, is daarom voor veel gemeenten belangrijk. De plattelandsgemeenten willen de economische potenties van het platteland hoog houden door meer mogelijkheden voor vervolg- en nevenfuncties te bieden. Voor alle gemeenten, en ook voor de provincie Utrecht, geldt dat behoud en versterken van de kwaliteit van het platteland voorop staat.

59

Provincie Utrecht (2004) Streekplan 2005-2015 p. 18 Provincie Utrecht, (2006) Kerngegevens 2006-2007 peildatum 1 januari 2006: www.provincie-utrecht.nl/feitenencijfers

60


29

2.6.2. Trends in industrie en nijverheid In deze paragraaf wordt er onderscheid gemaakt tussen trends die spelen rondom bedrijventerreinen en trends rondom industrieel erfgoed. Tot in de jaren zeventig werden terreinen waar bedrijven waren gevestigd aangeduid met de term industrieterreinen, omdat een groot deel van de op deze terreinen gevestigde bedrijven geschaard kon worden onder de noemer industrie. In de loop der jaren zijn steeds meer andere typen bedrijvigheid ontstaan, zoals de sectoren handel en distributie. Om deze reden is de term bedrijventerrein in gebruik geraakt.61 Voormalige industriegebieden die binnen de stad liggen vallen onder de veelgenoemde term ‘brownfields’. Deze voormalige industriegebieden zullen bij het industrieel erfgoed besproken zullen worden. De herontwikkelingspotentie van deze brownfields is vanwege de ligging in de stad hoog, maar bodemverontreiniging zorgt vaak voor knelpunten en hoge ontwikkelingskosten.

2.6.2.1 Bedrijventerreinen Ondanks het feit dat veel bedrijfspanden van na de jaren zeventig dateren (nog geen 40 jaar oud), worden veel terreinen als verouderd bestempeld. Deze veroudering heeft voornamelijk te maken met de snelle technische ontwikkelingen die er voor hebben gezorgd dat veel gebouwen niet meer voldoen aan de huidige technische eisen die gesteld worden aan bouwhoogte, vloerbelasting en vrije draaicirkels.62 Daarnaast sluit de verhouding kantooren bedrijfsruimte van bepaalde panden niet aan bij de vraag van de markt.63 Ook de uitstraling van veel panden is niet meer van deze tijd en de openbare ruimte van de terreinen hebben vaak te maken met achterstallig onderhoud. In de provincie Utrecht is 46% van de bedrijventerreinen als verouderd aangeduid.64 Gevolg hiervan is dat veel bedrijven verhuizen naar nieuwe, modernere locaties. De verlaten panden worden niet meer in gebruik genomen, waardoor leegstand ontstaat. Als steeds meer panden worden aangeboden dan worden opgenomen, ontstaat er een aanbodmarkt, zoals in de provincie Utrecht het geval is. In 2006 was er in de omgeving Utrecht (gemeente Utrecht, Maarssen, Houten en Nieuwegein) een aanbod van 310.000 m2 bedrijfsruimte en een opname van 99.000 m2.65 Uit onderstaande tabel blijkt dat de opname tussen 2003 en 2006 ongeveer gelijk is gebleven, terwijl het aanbod ruimschoots steeg.

61 VNO NCW Noord, ETIN Adviseurs (2007)Hoe gaan we om met ruimtelijke kwaliteiten op bedrijventerreinen? 3 september 2007 62 Gemeente Utrecht (2006) Vastgoedmonitor 2006. 63 Interview Provincie Utrecht, afdeling Economische Zaken, 19 november 2007 64 Volgens Natuur & Milieufederatie Utrecht gaat dit om het bedrijventerrein in Mijdrecht, Middelland-Noord in Woerden, Lage Weide en Overvecht in Utrecht, Liesbos en Plettenburg in Nieuwegein, De Hagen/Biezen in Vianen, Ambacht/Nijverkamp in Veenendaal en De Isselt in Amersfoort. Voor veel van deze terreinen is herstructurering gepland. Bron: Interview Natuur & Milieufederatie Utrecht, 15 november 2007. 65 DTZ Zadelhoff (januari 2007) Factsheet bedrijfsruimtemarkt Utrecht en omgeving.

30


Bron: DTZ Zadelhoff, Factsheet bedrijfsruimtemarkt Utrecht en omgeving, januari 2007

Ook in de provincie Utrecht blijft de opname ver achter bij het aanbod. De opname in 2005 en 2006 was zelfs minder dan in 2004.66

x 1000 m2

Opname-aanbod provincie Utrecht 850 800 750 700 650 600 550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

aanbod opname

2003

2004

2005

2006

Bronnen: Provincie Utrecht, Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2007, juni 2005. Provincie Utrecht, Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2007, juli 2007

De aanpak van de verouderde bedrijventerreinen resulteert voornamelijk in herstructurering of revitalisering. Op 23% van de verouderde bedrijventerreinen in de provincie Utrecht is herstructurering gaande of binnen drie jaar gepland. Van ongeveer 19% van de bedrijventerreinen zijn geen herstructureringsplannen bekend.67 De afgelopen jaren is voornamelijk aandacht besteed aan de openbare ruimte, maar steeds meer komt men tot de conclusie dat het leegstandsprobleem

66 Provincie Utrecht (2005) Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2005 juni 2005. Provincie Utrecht (2007) Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2007 juli 2007. 67 Provincie Utrecht (2007) Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2007 juli 2007.


31

daarmee niet wordt opgelost. Een nieuwe aanpak is om in te grijpen in de private gebieden, door met eigenaren in gesprek te gaan en samen tot een overeenkomst te komen.68

2.6.2.2. Industrieel Erfgoed Uit de publicatie “20-vensters” van USINE (Utrechtse Stichting voor INdustrieel Erfgoed) in opdracht van de provincie Utrecht blijkt dat er nog maar weinig grotere industriële complexen gebonden aan structuurdragers als waterwegen en spoorlijnen over zijn in de provincie Utrecht. 69 Het industrieel erfgoed dat er is, betreft voornamelijk objecten met een relatief hoge aaibaarheidsfactor, zoals windmolens, ophaalbruggen, pakhuisjes, of kleinere fabriekspanden met een herkenbare bouwstijl. De ensemblewaarde van de grotere complexen wordt nog te weinig onderkend en met de voortgaande sanering zal het belangrijkste industriële erfgoed binnen zeer korte termijn verdwenen zijn in de provincie Utrecht.70 Veel kleinschalig industrieel erfgoed wordt makkelijk herbestemd tot allerlei nieuwe functies. Bij de provincie wordt de laatste jaren veel aandacht besteed aan industrieel erfgoed en veel gemeenten proberen het erfgoed zoveel mogelijk te behouden. Ondanks de waardering van overheden voor het industrieel erfgoed zijn de meeste projecten voor behoud op particulier initiatief ontstaan. Zelden komen dit soort initiatieven voort uit het beleidskader.71 De leegstaande objecten betreffen vooral grote complexen (brownfields) of bepaalde type gebouwen, zoals silo’s en maalderijen, waarvoor moeilijk een nieuwe, geschikte functie te vinden is. De silo’s en maalderijen die de afgelopen jaren hun functie hebben verloren zijn meestal gesloopt.72 Bodemverontreiniging is een probleem bij herbestemming van de brownfields. 2.6.3. Trends met betrekking tot kantoren Leegstand op de kantorenmarkt speelt in de provincie Utrecht een grotere rol dan leegstand van bedrijfsruimten. Eén van de oorzaken is het grote aanbod verouderd vastgoed dat niet meer aan de huidige eisen van comfort en uitstraling voldoet. Op de kantorenmarkt wordt een tweedeling gesignaleerd, waarbij voornamelijk verouderd vastgoed wordt aangeboden, terwijl er vraag is naar hoogwaardige, nieuwe (zicht)locaties. Vanwege nieuwbouw van kantoorlocaties kunnen bedrijven naar deze nieuwe locaties verhuizen en blijven de oude, incourante panden leeg achter. Ook ongeschikte locaties en specifieke indelingen van bepaalde kantoorpanden liggen ten grondslag aan het feit dat bepaalde locaties niet verhuurd of verkocht kunnen worden. De economische recessie van de afgelopen jaren heeft tevens een rol gespeeld in het niet opnemen van kantoorruimte. Door deze factoren kenmerkt ook de kantorenmarkt in de provincie Utrecht zich als een aanbodmarkt.

68

Interview gemeente Utrecht, 13 november 2007. Interview gemeente Amersfoort, 19 november 2007; Interview provincie Utrecht, 19 november 2007. 69 K. Volkers (2006) 20 Vensters op industrieel erfgoed in de provincie Utrecht. Een cultuurhistorische verkenning Utrecht 2006, p. 7 70 Idem 71 Idem 72 Interview USINE, 21 november 2007

32


x 1000 m2

Opname-aanbod provincie Utrecht 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

aanbod opname

2003

2004

2005

2006

Bronnen: Provincie Utrecht, Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2007, juni 2005. Provincie Utrecht, Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2007, juli 2007

Het leegstandscijfer van kantoorruimte over de gehele provincie Utrecht is niet bekend. Wel zijn er cijfers van zeven gemeenten met veel kantoorlocaties voorhanden. Hieruit blijkt dat in vijf gemeenten het leegstandspercentage van kantoorruimte boven het landelijk gemiddelde van 12,6% ligt.

Bron: Provincie Utrecht, Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2007, juli 2007

Het percentage leegstaande kantoorruimte in de provincie Utrecht is, zoals bovenstaande grafiek aangeeft, met name in de kleinere steden rondom Utrecht hoog.73 Een aantal jaren hebben de kantoorpanden in deze gemeenten als opvang van de stad Utrecht gefunctioneerd, maar vanwege

73 Dit geldt met name voor Nieuwegein, Woerden en Maarssen. In Veenendaal ligt het leegstandspercentage ook hoog, maar deze gemeente ligt te ver van de stad Utrecht om als opvanglocatie te dienen.


33

nieuwbouwlocaties in de stad Utrecht verhuizen veel bedrijven vanuit deze steden naar nieuwe locaties in de stad Utrecht.74

In de gemeente Utrecht was medio 2007 48% van het aanbod door makelaars als incourant bestempeld.75 Het leegstandspercentage kantoorruimte was in de gemeente Utrecht in 2006 7,2%. Dit is een afname ten opzichte van het leegstandspercentage van 9,5% in 2005. In 2004 was de leegstand 9,1% en in 2003 8,9%.76 Het aanbod leegstaande kantoorruimte concentreert zich met name op Kanaleneiland, Lage Weide, Overvecht en Rijnsweerd. Opvallend in dit rijtje is de relatief jonge locatie Rijnsweerd (bebouwd vanaf de jaren tachtig), waar ongeveer eenderde van het aanbod door DTZ Zadelhoff als incourant is bestempeld.77 De reden hiervoor is niet bekend. De locaties Kanaleneiland, Lage Weide en Overvecht hebben gemeenschappelijk dat het alle drie verouderde locaties zijn, waarbij veel gebouwen niet meer aan de huidige eisen van technische kwaliteit en uitstraling voldoen.

leegstand in de gem eente Utrecht % 10 8 6 leegstand in % 4 2 0 2003

2004

2005

2006

Bron: Vastgoedmonitor Utrecht 2004 t/m 2007

Tweederde van het totale leegstaande volume in de gemeente Utrecht wordt voor een termijn van minimaal een jaar aangeboden. De helft van het totale leegstaande volume wordt al langer dan twee jaar aangeboden en eenvijfde van het leegstaande volume wordt zelfs al meer dan vier jaar aangeboden. Eenderde wordt minder dan een jaar aangeboden.78

74 75 76 77 78

Interview gemeente Woerden, 13 november 2007. Gemeente Utrecht (2007) Vastgoedmonitor 2007 november 2007 Vastgoedmonitoren Utrecht 2004 t/m 2007 Gemeente Utrecht (2007) Vastgoedmonitor 2007 november 2007 Gemeente Utrecht (2007) Vastgoedmonitor 2007 november 2007

34


Leegstand in de gemeente Utrecht in %

< 1 jaar leeg > 1 jaar leeg > 2 jaar leeg > 4 jaar leeg

Bron: Gemeente Utrecht, Vastgoedmonitor 2007, november 2007

De provincie Utrecht staat tegenwoordig meer open voor transformatie van kantoren dan in de tijd dat het huidige Streekplan geschreven werd. In het huidige Streekplan staat namelijk aangegeven dat “het op grote schaal transformeren van kantoren naar bijvoorbeeld woningen ongewenst is”.79 De laatste jaren is meer ervaring opgedaan met het transformeren van kantoren, waardoor de provincie hier nu wel positief tegenover staat. Het zal met name om kleinschalige transformaties gaan en een aantal grootschalige. De provincie heeft inmiddels een aanjaagteam, dat onder andere onderzoek doet naar locaties waar eventueel transformaties mogelijk zijn.80

2.6.4. Maatschappelijke trends 2.6.4.1. Kerkgebouwen In de provincie Utrecht speelt leegstand van kerkgebouwen eigenlijk geen rol. In de afgelopen vijf jaar hebben zeven kerkgebouwen van de Protestantse Kerk in Nederland en tussen 1997 en 2006 zes rooms-katholieke kerken hun functie definitief verloren. 81 Toch loopt ook in de provincie Utrecht het aantal kerkgangers en betrokkenen terug, treedt er vergrijzing op onder de kerkgangers en fuseert een aantal kerkgenootschappen tot de Protestantse Kerk in Nederland. Al deze ontwikkelingen zorgen er wel voor dat kerkgebouwen hun functie verliezen. Veel protestantse kerkgebouwen worden na functieverlies door een nieuwe eigenaar gekocht en krijgen een andere functie, bijvoorbeeld als appartementengebouw of cultureel centrum. Tevens worden zowel protestantse als rooms-katholieke kerken door andere geloofsgemeenschappen in gebruik genomen. Een aantal voormalige protestantse kerkgebouwen zijn overgenomen door bijvoorbeeld de Gereformeerde Kerken in Nederland vrijgemaakt, de Evangelische Gemeente, de Christelijke Gereformeerde Kerk, Gemeente des Heren, als rooms-katholieke kerk of als moskee.82

79

Provincie Utrecht (2004) Streekplan 2005-2015, 2004 p. 72 Interview Provincie Utrecht, afdeling Economische Zaken, 19 november 2007 81 Interview Protestants Dienstencentrum, 30 oktober 2007; onderzoek KASKI over kerkruimten buiten gebruik gesteld tussen 1997 en 2006. Het Aartsbisdom Utrecht bestaat uit delen van de provincie Utrecht, Gelderland, Overijssel en Flevoland. In dit rapport zijn alleen gegevens van de provincie Utrecht opgenomen. Het beleid van het Aartsbisdom ten aanzien van vrijkomende kerkgebouwen is leidend voor het gehele Aartsbisdom. 82 Werkgroep Kerkbouw PKN (2005) Overzicht Kerkgebouwen PKN regio Utrecht 2005 80


35

Leegstand in Utrecht Vleesfabriek aan de Soesterweg 564-568 te Amersfoort In 1916 liet H.S.N. Menko uit Amsterdam in Amersfoort een vleesch-conserven-fabriek bouwen. De architect H.A. Pothoven maakte het ontwerp. Het gebouw uit 1916 lag oorspronkelijk aan de straatzijde, maar is thans midden in het gebouwencomplex gelegen. Het oorspronkelijke gebouw bestond uit een maalderij, een worsterij, een rokerij en een darmenmagazijn. In 1917 is al een uitbreiding van het machinepark gerealiseerd naar ontwerp van de architect A. Beltman. Rond 1920 werd het bedrijf overgenomen door E. Noack’s Koninklijke Fijne Vleeschwaren- en Conservenfabrieken. Het complex werd steeds verder uitgebreid, naar ontwerpen van H.A. Pothoven, met onder andere lokalen voor droging, koeling en rokerij, een kantine, kantoren en motoren. In de jaren zestig sloot de fabriek en werd het complex verkocht aan de vleeswarenfabriek Manon, welke in 1980 failliet ging. De Slegte heeft het gebouw nog enige jaren als boekenmagazijn gebruikt, maar verplaatste het magazijn in 2005 naar Almere. Sindsdien staat dit pand leeg en raakt het in verval. Bronnen: M. Kruidenier (2005) Amersfoort en de industrie. Een zoektocht naar het industriële verleden van Amersfoort Interview SIESTA, 31 oktober 2007

36


Ook worden in de provincie Utrecht steeds meer kerkgebouwen efficiënter gebruikt. Dit kan inhouden dat het bestaande gebouw deels bij de kerkelijke instantie in gebruik blijft en deels andere functies krijgt. Of het bestaande gebouw wordt gesloopt en wordt er een nieuw gebouw opgetrokken, waarin zowel een kerkelijke functie als andere functies zijn opgenomen.83 Indien niet een nieuwe (gewenste) functie kan worden gevonden of indien de burgerlijke gemeente de locatie van het leegkomende gebouw wil gaan gebruiken voor nieuwbouw van woningen of winkels, worden kerkgebouwen gesloopt. Bij het Aartsbisdom wordt bij sloop meestal gekozen voor moderne gebouwen. Sloop van moderne, niet waardevolle gebouwen, is eerder mogelijk dan sloop van oudere, cultuurhistorisch waardevolle gebouwen.84

Doordat kerkgebouwen in de provincie Utrecht makkelijk doorverkocht worden of gesloopt worden om ruimte te maken voor woningbouw, is er geen sprake van structurele leegstand. Ondanks dat er wel veel kerkgebouwen hun functie verliezen zijn er tegelijkertijd ook gemeenten waar nog steeds kerken worden bijgebouwd, zoals in nieuwbouwwijken in Veenendaal, in Leidse Rijn te Utrecht en in Vathorst te Amersfoort. Helaas kunnen vrijkomende kerkgebouwen niet verplaatst worden naar deze nieuwbouwwijken, maar misschien zou vraag en aanbod wel beter op elkaar afgestemd kunnen worden.

2.6.4.2. Scholen Terugloop van het aantal scholen speelt in Utrecht niet sterk. Indien er functieverlies is door bijvoorbeeld een fusie of nieuwbouw, wordt het gebouw vaak gesloopt om plaats te maken voor woningbouw, gezien het ruimtetekort en de behoefte aan woningen in veel gemeenten. Gebouwen van de Universiteit Utrecht op de Uithof vinden na functieverlies meestal snel een nieuwe gebruiker. Indien een gebouw voor langere tijd leeg staat, komt dit omdat herontwikkeling belemmerd wordt door de aanwezigheid van asbest en het ontbreken van een gebruikersvergunning. Dit komt omdat deze gebouwen in de jaren zestig, zeventig en tachtig van de twintigste eeuw zijn gebouwd. Nadat het asbest is verwijderd en er een gebruikersvergunning is verleend kan er naar een nieuwe bestemming gezocht worden.85 Er is dus alleen sprake van frictieleegstand, omdat zodra het mogelijk is een nieuwe bestemming gezocht en gevonden wordt. Tot die tijd wordt er door de Universiteit Utrecht gebruik gemaakt van antikraak.

2.6.4.3. Defensie/militaire zaken Uit de afgenomen interviews is nauwelijks leegstand onder militair vastgoed naar voren gekomen. De meeste forten, batterijen, sluizen, lunetten en dergelijke zijn ofwel in gebruik of staan bewust leeg als onderdeel van het beheer als natuurterrein. Ze worden beschermd als onderdeel van het natuurgebied. De ligging van de objecten in combinatie met natuurwaarden maakt ontwikkeling niet wenselijk. De gemeente Houten kon wel aangeven dat drie onderdelen van de Nieuwe Hollandse Waterlinie in haar gemeente binnenkort door Defensie afgestoten zouden worden.86

83 84 85 86

Interview Interview Interview Interview

Aartsbisdom Utrecht, 21 december 2007; Interview Protestants Dienstencentrum, 30 oktober 2007 Aartsbisdom Utrecht, 21 december 2007 Universiteit Utrecht, 6 november 2007 gemeente Houten, 9 november 2007 Leegstand en herbestemming Utrecht

37

Intussen is de gemeente al op zoek naar mogelijke nieuwe functies. Ook de militaire vliegbasis Soesterberg zal haar functie gaan verliezen. Het terrein van de vliegbasis zal in beheer van Het Utrechts Landschap komen.87 Wat er met de gebouwen gaat gebeuren is echter nog niet bekend. De gemeente Woerden is het voormalige defensie-eiland aan het herontwikkelen.88 Dit eiland is vanwege zijn vroegere functie altijd een afzonderlijk gebied in de stad geweest, maar wordt nu door middel van herontwikkeling bij de binnenstad betrokken. De gebouwen zullen deels gesloopt worden en deels herbestemd tot woningen en culturele functies. Helaas is nog niet van alle gebouwen zeker of ze behouden zullen worden of niet.89 De gemeente Utrecht heeft met een aantal rijksoverheidspartijen overeenkomsten getekend om een aantal voormalige defensieterreinen te herontwikkelen. De voormalige Kromhoutkazerne wordt via een PPS constructie herontwikkeld tot kantoorruimte, met wellicht woningen en de voormalige Knoopkazerne wordt een Rijksverzamelkantoor. De locaties worden afzonderlijk door de betrokken overheidspartijen herontwikkeld.90

Overigens biedt het landelijk onderzoek van De Oude Kaart van Nederland meer inzicht in vrijkomende militaire bebouwing. Meer informatie over leegstaande en vrijkomende militaire objecten zal daarom in het landelijk rapport te lezen zijn.

2.6.5. Trends met betrekking tot wonen In de provincie Utrecht is er een groot tekort aan woningen vanwege de grote druk op ruimte. Leegkomend vastgoed wordt in gemeenten met ruimtegebrek vaak gesloopt ten behoeve van nieuwbouwwoningen. Vanwege het feit dat Utrecht een geliefde provincie is om te wonen en het economisch veel mensen voor de wind gaat, worden zelfs grote buitenplaatsen en hun bijgebouwen weer in gebruik genomen als woonbestemming. In de jaren zeventig en tachtig van de twintigste eeuw waren veel landhuizen tot kantoorruimte omgebouwd, omdat maar weinig mensen het als particuliere woning konden betalen. Sinds de jaren negentig van de twintigste eeuw is er een trend gaande dat de landhuizen weer door particulieren als woonhuis gebruikt worden.91

87 88 89 90 91

Interview Interview Interview Interview Interview

38

Het Utrechts Landschap, 30 oktober 2007 gemeente Woerden, 13 november 2007 USINE, 21 november 2007 gemeente Utrecht 13 november 2007 Het Utrechts Landschap, 30 oktober 2007 Leegstand en herbestemming Utrecht

3. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 3.1. Conclusie

In de provincie Utrecht is weinig sprake van grootschalige structurele leegstand. De leegstand die er is, speelt zich met name op de kantooren bedrijfsruimtemarkt af. Provincie en gemeenten proberen nieuwe ruimtelijke mogelijkheden zoveel mogelijk binnen de bestaande rode contouren te vinden, aangezien er door de grote druk op de ruimte weinig gelegenheid over is om uit te breiden. Vrijkomende bebouwing wordt daarom óf snel herbestemd óf gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. De leegstand op de kantooren bedrijfsruimtemarkt is van een geheel andere aard en is nauw verweven met economische ontwikkelingen. Het leegstandsprobleem in deze tak van de vastgoedmarkt wordt daarom hoofdzakelijk vanuit economische perspectieven bekeken en niet of nauwelijks vanuit een ruimtelijke-ordeningprobleem. De meeste informatie over leegstaande panden werd in de provincie Utrecht daarom vanuit de economische afdelingen van gemeenten verstrekt. Leegstand in overig vastgoed was met name gebaseerd op kennis uit eigen ervaring of uit de netwerken van de respondenten.

Het beleid dat er in de provincie Utrecht is om leegstand aan te pakken is voornamelijk reactief. De overheden komen pas in actie als er een probleem is: een pand staat al meerdere jaren leeg met verpaupering en verrommeling als gevolg. Actief reageren op vrijkomende bebouwing door aankopen of vooraf initiatieven ontwikkelen gebeurt in de provincie Utrecht niet structureel. Uit de gesprekken is niet naar voren gekomen dat gemeenten inzicht hebben in welke (particuliere) bebouwing vrij gaat komen. Hierbij speelt ook mee dat veel initiatieven door de markt worden genomen, waardoor de noodzaak bij de overheden om beleid te ontwikkelen niet hoog is. Wel is er proactief beleid bij het Aartsbisdom en voor vrijkomende agrarische bebouwing.

Leegstand komt met name voor op de kantooren bedrijfsruimtemarkt, bij het industrieel erfgoed en bij een enkele boerderij, school en kerk. Bij het overige vastgoed spelen in de provincie Utrecht met name trends rondom herbestemming. Woningcorporaties willen graag zoveel mogelijk vrijkomend vastgoed herbestemmen, maar niet alle panden zijn technisch geschikt of financieel rendabel. Ook de locatie en de mogelijkheden van het bestemmingsplan zijn factoren waardoor herbestemming niet altijd mogelijk is of soepel verloopt. Herbestemming is hierdoor maatwerk, waarbij voor elk pand opnieuw de mogelijkheden en knelpunten bekeken dienen te worden. Voor vrijkomende agrarische bebouwing, veroorzaakt door schaalvergroting en ruilverkaveling, leggen gemeenten in de provincie Utrecht de mogelijkheden voor vervolg- en nevenfuncties vast in het bestemmingsplan. Het doel is om een hoge kwaliteit en potentie van het platteland te garanderen. In onbruik geraakt vastgoed wordt voornamelijk tot woningen of kantoorruimte herbestemd. Kerkgebouwen worden steeds efficiënter gebruikt door functies te combineren of ze krijgen veelal een nieuwe functie, meestal een culturele.

Trends rondom leegstand kunnen in de provincie Utrecht hoofdzakelijk op de kantooren bedrijfsruimtemarkt geconstateerd worden. Het leegstandspercentage ligt voor het merendeel hoog in de grotere gemeenten rondom Utrecht. Deze gemeenten hebben een aantal jaren als opvang Leegstand en herbestemming Utrecht

39

van de stad Utrecht gediend, maar vanwege nieuw uitgegeven locaties in de gemeente Utrecht trekken de bedrijven terug naar de stad Utrecht. Ook verouderde panden en gebouwen met een ongunstige verhouding van kantooren bedrijfsruimte en de economische recessie van ongeveer vijf jaar geleden zijn redenen voor leegstand. Herstructurering van kantooren bedrijfslocaties, waarbij hoofdzakelijk de openbare ruimte wordt aangepakt, blijkt niet effectief genoeg te zijn om de leegstand tegen te gaan. Overheden en andere organisaties proberen steeds vaker om in particulier eigendom in te grijpen door afspraken met eigenaren te maken. Gebiedsontwikkeling, waarbij meerdere panden in een gebied tegelijk worden aangepakt, blijkt echter wel een effectieve manier te zijn. Gemeenten en de provincie zitten momenteel in een beginstadium om het probleem aan te pakken.

Overzichten van leegstaand vastgoed zijn in de provincie Utrecht nauwelijks voorhanden. Anticiperen op leegstand is niet mogelijk zonder actuele en betrouwbare gegevens en een analyse van de oorzaken van leegstand. Overheden en andere instanties houden geen databases bij van leegstaand vastgoed. Bewustzijn van het leegstandsprobleem en de politieke wil om het probleem aan te pakken zijn wel aanwezig in de provincie Utrecht. Een eerste stap in de goede richting zijn in elk geval de vele onderzoeken die momenteel gedaan worden naar de problemen en knelpunten van leegstand op kantoor- bedrijfslocaties. Nu is het nog zaak om de leegstand ook daadwerkelijk actief tegen te gaan. Beleid om te kunnen anticiperen op leegstand moet dus grotendeels nog ontwikkeld worden. Met het in kaart brengen van leegstand zouden ook inbreidingsdoelstellingen beter gehaald kunnen worden.

3.2. Aanbevelingen

o

In de provincie Utrecht is het hoofdzaak om de leegstand op de kantooren bedrijfslocaties en de zogenaamde brownfields92 aan te pakken.

o

Vanuit het perspectief van de ruimtelijke ontwikkeling dient niet alleen leegstand het onderwerp te zijn, maar ook zorgvuldig ruimtegebruik. Het verdient aanbeveling een vergelijking te maken: hoeveel ruimte er nodig is en hoeveel ruimte gespaard kan worden door leegstaande gebouwen te herbestemmen.

o

De in de toespraak van minister Cramer op het symposium ‘Parels in de stad’ genoemde samenwerking tussen rijk en marktpartijen, een meer gerichte en gebundelde inzet van rijksmiddelen, meer samenhang tussen inzet van middelen voor bodemsanering, subsidies voor locatieontwikkeling en stedelijke herstructurering en het instellen van een taskforce financiering herstructurering bedrijventerreinen, verdienen de aanbeveling om ook daadwerkelijk uitgevoerd te worden.93

92 93

Brownfields zijn voormalige industriegebieden die binnen de stad liggen. www.vrom.nl (19 december 2007)

40


o

Ook de conclusies en aanbevelingen van andere onderzoeken op dit gebied zouden als basis voor nieuwe beleidsontwikkeling in dit opzicht kunnen dienen.94

o

Om volledig inzicht te krijgen in het leegstandprobleem zouden gemeenten jaarlijks een overzicht bij moeten houden van aanbod op adresniveau. Op deze manier kan per jaar worden bekeken hoe lang een pand leeg staat. Makelaars kunnen een bijdrage aan de inventarisaties leveren door aan te geven in hoeverre een pand courant is. De incourante panden en probleemgevallen zijn dan in deze overzichten direct inzichtelijk, zodat hierop geanticipeerd kan worden.

o

Een integrale aanpak waarbij ingegrepen kan worden in particulier eigendom is nodig om leegstand op bedrijventerreinen tegen te gaan. Gemeenten zouden meer met eigenaren en de vastgoedmarkt om de tafel moeten gaan zitten om zo samen tot overeenkomsten te kunnen komen. Deze samenwerking verankeren in de werkwijze van gemeenten zou een belangrijke speerpunt moeten te zijn.

o

Herbestemming is maatwerk. Strikt vasthouden aan weten regelgeving werkt niet om maatwerk voor elkaar te krijgen. Creatief meedenken en de mogelijkheden aangeven is een taak voor de overheden. Er zou meer creatieve kruisbestuiving tussen initiatiefnemers, ontwerpers en overheden moeten plaatsvinden en processen zouden dynamischer moeten worden.95 De positie van de markt en haar vermogen te komen met intelligente oplossingen moet niet vergeten worden.96 Samenwerking heeft toegevoegde waarde voor problemen die de markt niet alleen kan oplossen.

o

Verruiming van bestemmingsplannen voor meer functiemogelijkheden zou het proces van herbestemming vergemakkelijken en financieel meer rendabel maken.

o

Overheden zouden bij de koop van een vrijkomend kerkgebouw bereid moeten zijn om de zakelijke waarde van het gebouw te vergoeden, zodat de kerkelijke instanties de kerkgebouwen rendabel kunnen herbestemmen en daardoor de mogelijkheid hebben om overige kerkgebouwen in stand te kunnen houden.

o

In het rapport ‘Vrijkomende Agrarische Bebouwing in de provincie Utrecht’ uit 2004 heeft Alterra de beleidsregels voor functieverandering onderzocht en aanbevelingen gegeven. Alterra heeft voor de 50% oppervlaktereductieregel de aanbeveling meegegeven dat het

94

Zie hiervoor bijvoorbeeld de rapporten van: Ruimtelijk Planbureau (2007) Naar een optimaler ruimtegebruik door bedrijventerreinen. Een verkenning van enkele beleidsopties 2007; SEV (2005) Het herbestemmen van kantoren naar woningen. Stand van zaken en aanbevelingen voor proefprojecten; De Provinciale Milieufederaties (2007) Zuinig op Ruimte? Een provinciale vergelijking van bedrijventerreinen januari 2007; Stogo (2006) Nieuwe kansen voor verouderde bedrijventerreinen. Een verkenning van de financieel economische haalbaarheid van de herontwikkeling en transformatie van verouderd vastgoed maart 2006. Ook het project dat momenteel door Dura Vermeer Business Development wordt uitgevoerd kan uiteindelijk van belang zijn voor aanbevelingen. De aanbeveling voor een revolverend fonds kan overgenomen worden. 95 Interview Mitros, 18 oktober 2007 96 VNO NCW Noord, ETIN Adviseurs (2007) Hoe gaan we om met ruimtelijke kwaliteiten op bedrijventerreinen? 3 september 2007 Leegstand en herbestemming Utrecht

41

goed is om te monitoren of deze beleidsregel niet vertragend werkt om tot sanering van bedrijfsgebouwen te komen en een ontwikkeling van Nieuwe Economische Dragers niet in de weg staat.97 Het onderzoek De Oude Kaart van Nederland in de provincie Utrecht sluit zich aan bij deze aanbeveling. Met name omdat gemeenten in 2007 nog steeds aangeven dat deze beleidsregel een knelpunt vormt. o

Gemeenten dienen overzicht te hebben wat er binnen de grenzen van hun gemeente speelt inzake leegstand en herbestemming. Zij dienen een actieve houding aan te nemen en niet af te wachten tot er een initiatief op hun bureau komt. Dit kan alleen als ze over actuele en betrouwbare informatie beschikken. Tevens vereist dit een cultuuromslag in het denken en handelen van overheden: dit houdt een omslag van toetsingsbeleid naar ontwikkelingsplanologie in. Pas dan hebben overheden daadwerkelijk inzicht in de ontwikkelingen en problematiek, zodat effectief proactief beleid voor leegstand en hergebruik van ruimte ontwikkeld kan worden.

97

Alterra (2004) Vrijkomende Agrarische Bebouwing in de provincie Utrecht 2004

42


4. BIJLAGEN

Bijlage 1 Uitsnit Utrecht uit De Oude Kaart van Nederland


43

Bijlage 2 Invulformulier

44



45

46


Bijlage 3 Lijst van geïnterviewde personen en instanties (N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen Categorie: OVERHEID Organisatie Gemeente Montfoort Gemeente Lopik Gemeente IJsselstein

Respondent Mevr. M. van Heck Dhr. H. van Kats

Gemeente Oudewater

Mevr. M. van Doorn Dhr. C. Quik

Gemeente Abcoude

Mevr. Janmaat

Gemeente Maarssen

Dhr. Mill

Gemeente Woudenberg

Dhr. Mouthaan en Mevr. Valé

Gemeente De Ronde Venen Gemeente Bunschoten Gemeente Loenen

Dhr. N. Röling

Gemeente Veenendaal Gemeente Nieuwegein

Mevr. Wijnen

Gemeente Baarn

Dhr. V.d. Geest

Gemeente Woerden

Mevr. Van Luyt

Provincie Utrecht

Dhr. Buruma

Gemeente Utrecht

Afdeling Bouw & Woningtoezicht R.O. & Volkshuisvesting Volkshuisvesting

Datum 17 okt 2007

Rapporten

(N) 4

18 okt 2007

Bestemmingsplan Landelijk gebied

0

11 okt 2007

0

R.O. en Economische Zaken Bouw & Woningtoezicht Afdeling Ruimte

24 okt 2007

1

29 okt 2007

0

23 okt 2007

Ruimtelijke structuurvisie Maarssen

0

Bouw & Woningtoezicht/ R.O. & Monumenten Bouw & Woningtoezicht Afdeling Burgerzaken Bouw & Woningtoezicht Bouw & Woningtoezicht Economische zaken

30 okt 2007

0

31 okt 2007

9

06 nov 2007

7

07 nov 2007

0

08 nov 2007

10

Bouw & Woningtoezicht Economische Zaken Afdeling Ruimte

09 nov 2007

Mevr. M. van den Heuvel Dhr. H. Jansen Dhr. T. Willebrandts

Stedenbouw en Monumenten

15 nov 2007 10 de 2007

Economische zaken

19 nov. 2007

Provincie Utrecht

Mevr. C. van Grinsven

Economische Zaken

19 nov 2007

Gemeente Utrecht

Mevr. M. van Leur

Economische Zaken

13 nov 2007

Gemeente Houten

Dhr. G. van der Zwaan en dhr. B. Herremans

Gemeente Amersfoort

Dhr. A. ter Beek Dhr. P. Bos

Mevr. Verbeek

08 nov 2007

Huur- en koopoverzicht kantooren bedrijfsruimte

1

0

13 nov 2007

Economische Visie 2006

12

13 nov 2007

Streekplan en Handleiding bestemmingsplannen

0

8

Trendrapportage bedrijfsruimte en kantoren 2006 Stimulering Herontwikkeling Vastgoed op Lage Weide. Fase 1. Vastgoedmonitor 2006 en Vastgoedmonitor 2007

13 nov 2007

3

28

12

3

Categorie: BELANGENORGANISATIES Organisatie SIESTA Protestants Dienstencentrum Natuur & Milieufederatie

Respondent H. van der Lee Mevr. H. van der Vries Dhr. M. Blom

Afdeling Kerkbeheer

Datum 31 okt 2007 30 okt 2007

Rapporten

(N) 8 0

15 nov 2007

Zuinig op Ruimte?

0


47

Utrecht USINE Bond Heemschut Aartsbisdom Utrecht

Dhr. E. Nijhof Dhr. K. Verhaar Dhr. J. Klok

voorzitter voorzitter Oud-directeur

21 nov 2007 10 dec 2007 21 dec 2007

5 8 0

Categorie: VASTGOEDEIGENAREN Organisatie Mitros SSH Utrecht Het Utrechts Landschap Universiteit Utrecht

Respondent Dhr. M. Visser Mevr. M. Kleijnen Dhr. Vesters Mevr. L. van Zwieten

Afdeling Projectontwikkeling Vastgoed Vastgoed en Campusontwikkeling

Datum 18 okt 2007 24 okt 2007 30 okt 2007 06 nov 2007

Rapporten

Lijst van personen en instanties die hebben afgezien van medewerking: Organisatie SSW De Bilt Gemeente Zeist Gemeente Bunnik Gemeente De Bilt

48

Contactpersoon Mevr. Van den Brink ? Dhr. Koopmans Mevr. H. Debets


Reden geen medewerking Geen tijd Niet/ moeilijk bereikbaar Niet/ moeilijk bereikbaar Niet/ moeilijk bereikbaar

(N) 0 0 0 0

Bijlage 4 Algemene bevindingen over leegstand en herbestemming

Auteurs: Dolf van Muijen en Ilse Rijneveld September 2007, Dorp, Stad & Land te Rotterdam 1. Leegstand en tijdelijke herbestemming Leegstand kan veel oorzaken hebben en hoeft niet per definitie een probleem te zijn. In dit onderzoek zijn gebouwen geïnventariseerd die van functie moeten veranderen of gebouwen die langer dan twee jaar leegstaan. De termijn van twee jaar leegstand wordt aangemerkt als structurele leegstand.98 Leegstand van gebouwen kan diverse oorzaken hebben: functieverlies door maatschappelijke ontwikkelingen, functieverlies door verandering van beleid of technische ontwikkelingen, beperkingen door regelgeving, schommelingen in de economische conjunctuur, beperkingen door bereikbaarheid of langdurige processen van herbestemming, herstructurering of sloop. Leegstand door functieverlies gaat vaak samen met veroudering van het gebouw; het gebouw is niet langer voor de originele functie geschikt. Deze veroudering kan de technische aard van het gebouw betreffen en/of de schaalvergroting van het bedrijfsproces. Voorbeelden van gebouwen waar dit een rol speelt zijn: bedrijven, ziekenhuizen, zorginstellingen, scholen, kantoren en winkels. Kerken zijn een speciaal geval van functieverlies: de veranderende opvattingen in de samenleving maakt dit type gebouw overtallig. Situaties waarin de leegstand van gebouwen aan regelgeving toe te schrijven is, doen zich voor. Een voorbeeld daarvan is leegstand door beperkingen van de monumentale status van gebouwen, oude watertorens, of leegstand door milieuregelgeving. Onder milieuregelgeving kunnen diverse maatregelen vallen; gebieden met verhoogd veiligheidsrisico, waterwingebieden, of bedrijventerreinen in de zwaardere milieucategorieën. Er is een sterke relatie tussen de economische conjunctuur en leegstand, met name bij de vraag naar bedrijfsen kantoorruimte. Na de laagconjunctuur van de afgelopen jaren is leegstand van kantoren en bedrijven weer opnieuw onder de aandacht gekomen. De provincie Zuid-Holland laat momenteel een inventarisatie van de ruimtevraag en het beschikbare aanbod aan bedrijventerreinen uitvoeren. 99 Het onderzoek naar de kantorenmarkt is reeds afgerond. Een zeker percentage leegstand, vijf à zes procent, van kantoren en bedrijventerreinen wordt veroorzaakt door het verhuizen van gebruikers: frictieleegstand. Daarnaast is een klein percentage leegstand noodzakelijk om flexibel met de ruimtevraag om te kunnen gaan. Wanneer vastgoed langdurig leeg blijft staan, neemt de kans op het vinden van nieuwe gebruikers af. Het zijn met name de verouderde gebouwen die waarschijnlijk geen nieuwe gebruikers meer trekken. Daar waar eigenaren van gebouwen baat hebben bij de sloop van een monumentaal pand, dreigt het risico van leegstand en verval door speculatie. In principe heeft de eigenaar van een gebouw onderhoudsplicht, maar in praktijk zijn er weinig gemeenten die de naleving van de onderhoudsplicht controleren.100 In oude binnensteden is de bereikbaarheid van gebouwen nog wel eens een probleem. Om het winkeloppervlak te vergroten wordt de opgang naar de bovenliggende woning vaak verwijderd. Het resultaat daarvan is dat veel woningen boven winkels leeg staan.101 Verouderde bedrijventerreinen zijn vaak ingekapseld door stedelijke activiteiten en om die reden als bedrijventerrein steeds minder bruikbaar. De herbestemming van dergelijke terreinen gaat dikwijls gepaard met een kostbare sanering van de grond. Zeker bij grote, complexe ruimtelijke ingrepen komt het voor dat gebouwen tijdens de uitvoering van het project lange tijd leeg staan en in verval raken. Herbestemming is dikwijls een proces waar veel partijen bij betrokken zijn, zoals overheden, projectontwikkelaars, vastgoedeigenaren, omwonenden. Bij dergelijke projecten kan het voorkomen dat de bestuurlijke daadkracht ontbreekt.102 Uit de interviews bij gemeenten is naar voren gekomen dat de afdelingen 98

Zie paragraaf 2.2 De methode. Interview Provincie Zuid-Holland, afdeling economie, 5 juli 2007. 100 Interview SCEZ, Zeeland, 31 mei 2007. 101 Kas, A. (2007) Wonen boven de winkel NRC Handelsblad (24 april 2007). 102 Interview gemeente Leiden, 20 juni 2007 en gemeente Vlaardingen, 5 juni 2007, Zuid-Holland. 99


49

monumentenzorg en vastgoed vanuit verschillende invalshoek kunnen handelen en verschillende waarden toekennen aan de sloop of het behoud van het gebouw. Behalve bestuurlijke onenigheid kan ook het transformatieproces van de omgeving leiden tot leegstand. Wanneer gebouweigenaren weten dat een pand zijn huidige functie kwijt zal raken, worden vaak geen investeringen meer gedaan in het onderhoud van het pand. Tijdens het proces van transformatie is de nieuwe eigenaar van het pand vaak nog niet bekend; ook in die periode raakt het gebouw verder in verval, zoals bijvoorbeeld de boerderijen bij de herontwikkeling van Tiengemeten.103 Lang leegstaande panden lopen het risico gekraakt te worden of door vandalisme beschadigd te raken. Bovendien hebben leegstaande panden een negatieve uitwerking op de leefomgeving. Om deze reden kunnen gebouweigenaren gebruik maken van tijdelijk hergebruik van gebouwen of anti-kraakwachten. Daarnaast kan tijdelijke herbestemming van een gebouw ook een manier zijn om broedplaatsen te creëren, om creatieve ondernemers goedkoop te huisvesten en de leefbaarheid van de omgeving een nieuwe impuls geven. Tijdelijke herbestemming van gebouwen is vaak niet rendabel genoeg om het onderhoud van het gebouw op de lange termijn te kunnen garanderen. Toch kan leegstand of tijdelijke herbestemming ook nieuwe kansen bieden. Voor grote monumentale complexen blijkt het nogal eens lastig een nieuwe bestemming te vinden. Door deze gebouwen enige tijd leeg te laten staan (of een tijdelijke bestemming te geven) in plaats van meteen te slopen, kan tijd gevonden worden om de mogelijkheid voor herbestemming te onderzoeken.104

2. Herbestemming Hoe vanzelfsprekend herbestemming ook lijkt, het proces van het afstoten van een terrein, complex of gebouw en het in gebruik nemen door de nieuwe eigenaar is zelden eenvoudig. Helaas is slopen voor veel eigenaren dan ook de eenvoudigste oplossing. Maar het is maar zeer de vraag in hoeverre deze oplossing ook de beste is. Bij het beantwoorden van deze vraag komen aspecten kijken als de gebruiksmogelijkheden en -beperkingen van het gebouw, de situatie, de kosten, de cultuurhistorische waarde van het gebouw en de (ecologische) duurzaamheid. Herbestemming vraagt altijd om creatieve oplossingen. Gezien de toenemende waarde die gebruikers hechten aan de kwaliteit van de omgeving, draagt herbestemming bij aan een duurzame leefomgeving. De mogelijkheden voor herbestemming worden in eerste instantie bepaald door het gebouw en zijn omgeving. Herbestemming moet zorgvuldig ingepast worden; bijvoorbeeld in natuurgebieden zijn de mogelijkheden voor aanpassingen als parkeerplaatsen en infrastructuur zeer beperkt. Ook bij hergebruik van agrarische erven spelen milieufactoren een rol. Wanneer de mogelijkheden voor herbestemming in kaart gebracht zijn, moet een nieuwe gebruiker gevonden worden. Het vinden van een gebruiker of ontwikkelaar is in veel gevallen één van de grote knelpunten in het proces. Het investeringsrisico op herbestemmingsprojecten is vaak hoger dan op gewone nieuwbouwprojecten. Zowel in gebieden waar de grondprijs laag is, als in gebieden waar de grond veel waard is, wordt sloop/nieuwbouw als een goedkopere optie gezien. Toch zijn er projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties die wel ervaring hebben met complexe processen en projecten met een laag rendement. Om het verschil aan te geven met het gewone vastgoed: herbestemming valt dikwijls in de categorie ‘maatschappelijk vastgoed’.105 In de paragraaf Rol van de actoren wordt hier verder op ingegaan. Herbestemming van terreinen, complexen en gebouwen kan een belangrijke impuls geven voor de herontwikkeling van een groter gebied. Functieverandering gaat daarin eerst samen met een periode van verval, ‘Verelendung’. Door de waardedaling van het vastgoed worden nieuwe functies mogelijk. Het is altijd weer de vraag in hoeverre de overheid daar controle over moet uitoefenen. Het openbaar maken van plannen voor herstructurering van een gebied kan leiden tot prijsopdrijving of tot afname van investering in het onderhoud. Vaak heeft het bewaken van de openbare veiligheid voor de overheid meer prioriteit dan het tegengaan van verrommeling.106

103

Zie: Voorbeelden herbestemming: Tiengemeten. Nellissen, N.J.M. e.a. (1999) Herbestemming van grote monumenten: een uitdaging! Nijmegen: Stichting Pandenbank Noord-Brabant. 105 Zie: Leent, M. van (15 mei 2007) De kopgroep [online] beschikbaar via: www.dekopgroep.nl. 106 Interview gemeente Rotterdam OBR, Zuid-Holland, 27 juni 2007. 104

50


De complexiteit van het herbestemmingsproces wordt mede bepaald door de mogelijkheden en beperkingen die in het bestemmingsplan vastgelegd zijn. Het toekennen van een nieuwe bestemming leidt meestal tot een artikel 19-procedure107 om een wijziging in het bestemmingsplan mogelijk te maken.108 In zijn huidige vorm kan deze procedure veel tijd in beslag nemen: gemeente, provincie, belanghebbenden en omwonenden hebben inspraak. Een normale procedure duurt al snel zes maanden, wanneer betrokkenen bezwaar maken, om schorsing vragen en in beroep gaan, kan de procedure nog langer duren. Overigens is dit lang niet altijd het geval. Vaak hebben overheden en inwoners belang bij herbestemming van leegstaande gebouwen. Uit de herbestemming van kantoren tot woningen blijkt dat flexibiliteit in het bestemmingsplan de herbestemmingprocedure kan vereenvoudigen. Een goed voorbeeld is De Stadhouder, een kantoor in Alphen aan de Rijn dat op initiatief van de eigenaar is verbouwd tot starterswoningen. Dankzij een verouderd bestemmingsplan, had het kantoor de bestemming wonen en kon de transformatie in korte tijd worden gerealiseerd. De snelle uitvoering van het project leverde een belangrijke bijdrage aan de financiële haalbaarheid ervan.109 Naast de bestemmingsplanwijziging zijn er nog diverse fiscale maatregelen die een hindernis vormen bij het herbestemmen van gebouwen. Bij het herbestemmen van leegstaande kantoren tot woningen vormt de vermindering van boekwaarde een grote drempel. Met de vermindering van de boekwaarde, wordt de waardevermindering van de belegging een feit. Bovendien moet er op herbestemming 6% overdrachtsbelasting of 19% BTW worden betaald.110 3. Rol van actoren 3.1. Overheid Bij gemeenten en overheidsinstanties111 is er een toenemende belangstelling voor het beheer van het eigen vastgoed. Het vastgoedbedrijf beslist over de aan- en verkoop en verhuur van gemeentelijk vastgoed. De afdelingen bouwen woningtoezicht en ruimtelijke ordening spelen een grote rol bij het verlenen van sloop- of bouwvergunningen en de toetsing aan het bestemmingsplan. Het komt de planvorming rond herbestemming ten goede wanneer de gemeente in een vroeg stadium bij de planvorming betrokken wordt. Het meewerken en meedenken met vaak complexe plannen voor herbestemming kan het proces vereenvoudigen. Per situatie zijn de belangen van de overheid bij herbestemming verschillend. Enerzijds is de rentabiliteit van herbestemming gebaat bij een snelle procedure, anderzijds kan betrokkenheid van de gemeente het behoud van cultuurhistorisch erfgoed vergroten. Overigens verschilt de aandacht voor de cultuurhistorische waarde van gebouwen per gemeente en per wethouder. Het bestemmingsplan speelt een belangrijke rol bij herbestemming of sloop van gebouwen. Wanneer de monumentale waarde van het gebouw is vastgelegd, heeft de gemeente argumenten om sloop van het pand aan te houden. Een ruim bestemmingsplan biedt veel mogelijkheden tot functieverandering, maar geeft niet altijd voldoende bescherming aan de cultuurhistorische waarden van het pand. Wanneer functieverandering in de toekomst een feit is, kan dit letterlijk worden meegenomen in het bestemmingsplan.112 Om praktische reden, de toekomst is zelden zeker, wordt daar in praktijk nooit gebruik van gemaakt. Toch vraagt de toenemende noodzaak van herbestemming om een flexibelere benadering van het bestemmingsplan. Om de omzetting van kantoren naar woningen te bevorderen is het denkbaar in bestemmingsplannen een mix van wonen en werken aan te wijzen. In deze wijken zou wonen en werken dan gemengd kunnen 107 Artikel 19 van de Wet Ruimtelijke Ordening. Een wijziging is ook mogelijk via het wijzigen van het bestemmingsplan. In de huidige wet staat daar 43 tot 62 weken voor. In het voorstel voor de nieuwe wet Ruimtelijke Ordening wordt de tijd wijzigingstijd voor het bestemmingsplan teruggebracht naar 24 tot 26 weken, even lang als de huidige artikel 19 procedure. Bron: Brouwer (2006) Het bestemmingsplan komt sterk terug in: Binnenlands bestuur aflevering 42 pagina 19, 20 oktober 2006. 108 SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Artikel 19 [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. 109 Voordt T. van der red. (2007) Transformatie van kantoorgebouwen, Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, Rotterdam: Uitgeverij 010, pp 32-38. 110 Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online]. Beschikbaar via: www.vrom.nl. Voordt T. van der red. (2007). 111 Een interessant rapport in dit kader is: Oosterwijk, J. W. voorz. Toekomstvast vastgoed, IBO Organisatie beheerfuncties Vastgoed Rijk, Interdepartementaal beleidsonderzoek, 2005-2006 nr.4 [online] www.minfin.nl/nl/actueel/kamerstukken_en_besluiten,2006/09/IRF06-01316.html. 112 SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Het uitwerkingsplan en het wijzigingsplan [online] beschikbaar op www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007].


51

worden, waarbij kantoren makkelijk zijn om te bouwen tot woningen en omgedraaid. In dergelijke wijken hoeft geen plek te zijn voor bedrijven in de zwaardere milieuklassen, maar wel voor dienstenfuncties en creatieve bedrijvigheid.113 De gemeente Den Haag heeft in haar bestemmingsplan reeds gebieden opgenomen met een dubbele woon-werkbestemming. Het betreft gebieden met potentiële leegstand in kantoren die door sloop, transformatie of herbestemming een bijdrage kunnen leveren aan het vergroten van de woningproductie in de stad.114 In de publicatie Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed wordt aangegeven welke wettelijke mogelijkheden de gemeente verder heeft om de herbestemming van commercieel vastgoed te stimuleren.115 Het is opmerkelijk dat de duurzaamheidsaspecten van herbestemming niet opwegen tegen de financiële kosten van herbestemming. Mogelijk kan de besluitvorming rond herbestemming beter inzichtelijk worden gemaakt als een Milieu Effect Rapportage deel uit zou maken van de besluitvorming.116 Behalve het meewerken aan de procedures, kan de gemeente ook een actieve bijdrage leveren door het inbrengen van kennis en informatie. Bij de herbestemming van het Dr. Neherlaboratorium in Leidschendam-Voorburg bijvoorbeeld, heeft de gemeente onderzoek laten uitvoeren naar de monumentale waarde van het pand en is de gemeente actief opzoek gegaan naar een nieuwe gebruiker voor het complex. Door informatie over het gebouw te verspreiden en de buurt te informeren is uiteindelijk een ontwikkelaar gevonden die een woonzorgcentrum gaat realiseren.117 Voor lokale overheden blijft het lastig om vraag- en aanbod van monumentale panden te overzien. In sommige gemeenten wordt deze vraag via periodieke overleggen, of ad hoc, opgelost. Het direct afstemmen van vraag- en aanbod is voor de afdeling vastgoed van de gemeente Dordrecht een reden om contact te onderhouden met het plaatselijke ondernemersloket. Er zijn diverse constructies voor gemeenten om bij te dragen aan het realiseren van herbestemmingsprojecten, bijvoorbeeld via een privaatpublieke samenwerking, via een wijkontwikkelingsmaatschappij of via een stichting (in geval van restauratie). Ook kunnen gemeenten vastgoed strategisch aankopen om nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Uit interviews met de vastgoedafdelingen van de gemeenten blijkt dat gemeenten niet de optimale commerciële ontwikkelaars zijn. De besluitvorming verloopt traag en de politieke wisselingen komen complexe ontwikkelingsopgaven niet altijd ten goede. Een tijdrovend obstakel in de uitvoering van herontwikkeling is de onteigeningsprocedure. Per gemeente verschillen de regels voor uitvoering van deze procedure. Tijdrovende onteigeningsprocedures kunnen tot vertraging en ongewenste stijging van de onkosten leiden.118 Tegen leegstand specifiek doen gemeenten weinig. Leegstand zou een probleem van ‘de markt’ zijn. Maar meestal is leegstand meer een sociaal dan een financieel probleem. Daarom, om de leefbaarheid van grotere gebieden te verbeteren, is een gebiedsgerichte aanpak een doelmatige oplossing. Uit de inventarisatie blijkt dat er een groot verschil bestaat tussen de geraamde leegstand van vastgoed en de concrete informatie die bij de overheidsinstanties bekend is. Bovendien is er een groot verschil in de manier waarop leegstand bijgehouden wordt, als leegstand al geïnventariseerd is.119 Om herbestemming van leegstaande panden te stimuleren, maar ook om nieuwbouwplannen op provinciaal niveau te kunnen afstemmen, is het noodzakelijk meer uniformiteit aan te brengen in het monitoren van leegstand, als basis voor een toekomstig beleid, om interregionale afstemming mogelijk te maken en als tussentijdse monitoring van lange termijn plannen.120 121

3.2 Vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars, makelaars 113

Ministerie van VROM (maart 2006). Voordt T. van der red. (2007) pp 369. 115 Decisio bv (2006) Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed. Een handreiking voor gemeenten. Den Haag: Sdu uitgevers. [online] beschikbaar via: www.vrom.nl, Zie ook: Ploeger, H. e.a., Stimulansen vanuit de gemeente, in: Voordt T. van der red. (2007) pp 364-372. 116 Voordt T. van der red. (2007) pp 153. 117 Zie voorbeeld herbestemming Dr. Neherlaboratorium Leidschendam-Voorburg. 118 Interview gemeente Leiden, Zuid-Holland, 20 juni 2007. 119 Illustratief is het verschil tussen informatie van leegstand van stadsregio Rotterdam en stadsgewest Haaglanden. Alleen bij stadsgewest Haaglanden was bekend welke gebouwen structureel leegstonden, stadsregio Rotterdam hield alleen het leegstaande bruto vloeroppervlak bij. Alleen de informatie van stadsgewest Haaglanden was bruikbaar voor De Oude Kaart van Nederland. 120 Deze conclusie wordt ondersteund door de conclusies uit het onderzoek naar de kantorenmarkt in ZuidHolland: Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 121 Onder de categorie vastgoedeigenaar, valt ook de belegger. In dit onderzoek is bijna geen aandacht besteed aan de invloed van de belegger op herbestemming. Voor meer informatie over dit onderwerp: 114

52


Ongeacht de monumentale status van een gebouw is herbestemming een mogelijkheid om afgeschreven vastgoed een tweede leven te geven. Tot nu toe redeneren vastgoedeigenaren eerder andersom: van afgeschreven vastgoed wordt ‘de grond verkocht’ en de monumentale status van een gebouw wordt als een belemmering beschouwd.122 Omdat het bij herbestemming tijd kost om een nieuwe gebruiker te vinden, kunnen eigenaren daar een actieve rol in spelen. Bij het ontwikkelen van plannen voor herbestemming is de medewerking van de gemeente al in een vroeg stadium van belang. Herbestemming is complex, maar er zijn veel argumenten die voor herbestemming pleiten: duurzaamheidsaspecten, een korte bouwen ontwikkeltijd en de specifieke kwaliteiten van bestaande gebouwen, die de standaard bouwvoorschriften te boven gaan. Bovendien draagt herbestemming bij aan de historische waarde en diversiteit van de leefomgeving. Elk herbestemmingsproject is anders. In het algemeen is de winstverwachting op korte termijn lager dan bij nieuwbouwprojecten. Daarom zijn er specifieke projectontwikkelaars die ervaring hebben met herbestemming- en herstructureringsprojecten. Met name woningbouwcorporaties hebben vaak meer mogelijkheden om te investeren in ‘maatschappelijk vastgoed’.123 Daarnaast zijn er makelaars en ontwikkelaars, die gespecialiseerd zijn in de verkoop en ontwikkeling van monumenten: Reliplan, voor de verkoop van kerken, Redres erfgoedmakelaar, voor de verkoop van monumenten en BOEi, de nationale maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van industrieel erfgoed.124 Voor de omgeving is het van groot belang dat een gebouw ook bij leegstand veilig blijft en niet verloedert. Mocht leegstand onvermijdelijk zijn, dan kan tijdelijke herbestemming van een gebouw de schade enigszins verzachten en het risico op kraak vermijden. Wanneer een gebouw niet meer bewoonbaar is, zou beveiliging brandstichting en vernieling kunnen voorkomen. Voor eigenaren die zelf initiatief tot herbestemming nemen, zijn er diverse quickscans en transformatiepotentiemeters ontwikkeld, die een snel of een meer gedetailleerd beeld geven van de mogelijkheden van herbestemming.125

3.3 Cultuurhistorische belangenorganisaties Hoewel zorg voor cultuurhistorie een taak is van de gemeente, zijn de ambtenaren belast met deze taak, niet altijd toegerust met de tijd, de kennis en de middelen om een goed beleid te kunnen voeren. Vaak beperkt het werk van de overheid zich tot het beoordelen van reeds gemaakte plannen en het uitvoeren van de benodigde procedures. Bovendien is er een groot verschil tussen de feitelijke leegstand en de bij de overheid bekende informatie. Daarom is het inbrengen van kennis over leegstaande objecten of kennis van de cultuurhistorische waarde van gebouwen, een bijdrage aan de bewustwording van de noodzaak van behoud. De cultuurhistorische waarde is een belangrijk argument om sloop te verhinderen. Soms is het behoud van een gebouw of complex mogelijk dankzij initiatief van bewoners of omwonenden.126

Sprakel, E. en Vink, B. Transformatie vanuit beleggersperspectief, in: Voordt T. van der red. (2007) pp 336344. 122 Zie bijvoorbeeld interviews Zuid-Holland: het Protestants dienstencentrum, 23 mei 2007. 123 Zie voorbeelden herbestemming Pius X, de rol van Vestia / Ceres projecten bij de herbestemming. 124 Meijer, A. Th. (2007) BOEi 2007, projectenoverzicht, Hoevelaken. Redres erfgoedmakelaar [online] beschikbaar via: www.redres.nl, reliplan [online] beschikbaar op: www.reliplan.nl. 125 Voordt T. van der red. (2007) pp 374-469. 126 Zie: bijvoorbeeld herbestemming Grote Pyr, Boelee, R. (2007) Bouwen en openbare ruimte Den Haag 05/06 Gemeente Den Haag, pp 111. Leegstand en herbestemming Utrecht

53

Bijlage 5 Literatuurlijst

Bronnen bovenprovinciaal De Provinciale Milieufederaties (2007) Zuinig op Ruimte? Een provinciale vergelijking van bedrijventerreinen De Provinciale Milieufederaties (2007) Zuinig op Ruimte! Stop de verrommeling van Nederland. 1000 Meldingen op het meldpunt ‘Zuinig op ruimte’ plus het antwoord op de vraag hoe verrommeling van Nederland kan worden gestopt Decisio BV, (2005) Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed. Een handreiking voor gemeenten DTZ Zadelhof, Leegstand van kantorenvoorraad op gemeenteniveau 2004-2006 DURP (2006) Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen SVBP 2006 Factsheet NIEUW Commercieel vastgoed 2007. Kantorenmarkt Interprovinciaal Overleg (2007) Provincies maken werk van Mooi Nederland! Ruimtelijke kwaliteit van stad en land Ministerie van VROM (2006) Nota Ruimte. Ruimte voor ontwikkeling. Katern over ruimtelijk beleid in 2006 Ministerie van VROM, IPO, VNG, (2006) Evaluatie Nota Ruimte. Thema: functieverandering Buitengebied. Samenvatting onderzoeksresultaten Projectbureau Belvedere (2004) Cultureel erfgoed: voor en door de vastgoedmarkt. Quick Scan Projectbureau Belvedere (2005) Finding the future in the past. De marktpotenties van cultureel erfgoed Schreuder, A. (oktober 2007) ‘Wensdenken staat ‘mooier’ Nederland in de weg’, NRC Handelsblad SEV (2005) Het herbestemmen van kantoren naar woningen. Stand van zaken en aanbevelingen voor proefprojecten Stogo (2006) Nieuwe kansen voor verouderde bedrijventerreinen. Een verkenning van de financieel economische haalbaarheid van de herontwikkeling en transformatie van verouderd vastgoed VNO NCW Noord (2006) ETIN Adviseurs, Hoe gaan we om met ruimtelijke kwaliteiten op bedrijventerreinen? Bronnen Utrecht

De Provinciale Milieufederaties (2007) Meldingen Zuinig op Ruimte? Gemeente Amersfoort (2006) Trendrapportage bedrijfsruimte Amersfoort Gemeente Amersfoort (2006) Trendrapportage kantoren Amersfoort Gemeente Utrecht (2004) Vastgoedmonitor 2004 Gemeente Utrecht (2006) Vastgoedmonitor 2006 Gemeente Utrecht (2006) Vastgoedmonitor 2007

54


Gemeente Maarssen (2005) Ruimtelijke Structuurvisie Maarssen. Cultuurhistorie en kwaliteit Gemeente Nieuwegein (2007) Huur- en koopoverzicht kantooren bedrijfsruimte Gemeente Nieuwegein (2007) Werkend Nieuwegein Gemeente Lopik (2007) Bestemmingsplan Landelijk gebied Jansen, T., Kruidenier, M. (2005) Amersfoort en de industrie. Een zoektocht naar het industriële verleden van Amersfoort Kolkman, G., Gerritsen, E., Berg, L.M. van den (2004) Vrijkomende agrarische bebouwing in de provincie Utrecht Kamer van Koophandel Utrecht (2007) Stimulering herontwikkeling vastgoed op Lage Weide. Fase 1: verkenning/inventarisatie Provincie Utrecht (2005) Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2005. Provincie Utrecht (2007) Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2007. Provincie Utrecht (2004) Streekplan 2005-2015 Provincie Utrecht (2006) Handleiding bestemmingsplannen 2006 Volkers, K. (2006) 20 Vensters op industrieel erfgoed in de provincie Utrecht. Een cultuurhistorische verkenning


55

56


HET SAMENWERKINGSVERBAND Dit rapport vormt een deel van twaalf provinciale rapporten, die samen met het landelijk eindrapport en de digitale kaart het resultaat vormen van een landelijk onderzoek: De Oude Kaart van Nederland. Het zijn momentopnames van leegstand en herbestemming in de provincies. Ze zijn eerder bedoeld om een signaal over de situatie en de trend af te geven, dan om naar volledigheid te streven. De twaalf provinciale onderzoeken zijn gekoppeld aan de regionale welstandsorganisaties (RWO’s) die advies over welstand, monumenten en ruimtelijke kwaliteit aan de meeste Nederlandse gemeenten leveren. De uitvoering van het project vond in onderlinge samenwerking tussen de RWO’s plaats. Eén van de RWO’s (Dorp, Stad & Land) werd als coördinator aangewezen. Voor het project vervulden de RWO’s een bijzondere rol: ten eerste bij de aanvang door hun uitgebreide netwerk onder gemeenten en vastgoedeigenaren en tevens door hun inzicht in de problematiek van leegstand en herbestemming. Ten tweede kregen de RWO’s de gelegenheid om zelf een rol te spelen in de inzameling en interpretatie van de informatie. En ten derde waren de RWO’s verantwoordelijk voor de lancering en distributie van de provinciale rapporten en de communicatie die er mee samenging.

De Oude Kaart van Nederland. leegstand en herbestemming in Utrecht

Recommend Documents