De Oude Kaart van Nederland. functieverlies, leegstand en herbestemming in Zuid-Holland en Zeeland

De Oude Kaart van Nederland functieverlies, leegstand en herbestemming in Zuid-Holland en Zeeland

Rotterdam september 2007

2

OKN Zuid-Holland en Zeeland

De Oude Kaart van Nederland functieverlies, leegstand en herbestemming in Zuid-Holland en Zeeland

Rotterdam september 2007


3

uitvoerder project: Dorp, Stad & Land, adviseurs ruimtelijke kwaliteit Postbus 29129 3001 GC Rotterdam tel. 010 280 9445 www.dorpstadenland.nl

auteurs: Dolf van Muijen (Zeeland) Ilse Rijneveld (Zuid-Holland) IT-adviseur: Martijn Snel meedenker: Vincent Voorhoeve projectcoördinator: GerhardMark van der Waal

in opdracht van: Rijksadviseur Cultureel Erfgoed, dhr. Fons van Asselbergs

Respondenten en anderen die betrokken waren bij de verstrekking en verzameling van informatie worden hierbij hartelijk bedankt voor hun hulp.

foto op omslag: leegstaande boerderij in Tholen, Zeeland Alle foto’s in dit verslag zijn gemaakt door DSL, tenzij anders vermeld.

4


INHOUDSOPGAVE

SAMENVATTING ................................................................................................................. 7 1. INTRODUCTIE ................................................................................................................ 9 1.1 Aanleiding, doel en afbakening onderzoek .................................................................... 9 1.2 Vraagstelling ...........................................................................................................10 1.3 Opdrachtgever en uitvoerenden .................................................................................10 1.4 Leeswijzer...............................................................................................................11 2. UITVOERING.................................................................................................................13 2.1 Benadering en uitgangspunten ..................................................................................13 2.2 Methode .................................................................................................................13 2.3 De Oude Kaart van Nederland ...................................................................................14 2.4 Beperkingen van de onderzoeksmethodes ...................................................................15 3. ALGEMENE BEVINDINGEN ..............................................................................................19 3.1 Leegstand en tijdelijke herbestemming .......................................................................19 3.2. Herbestemming ......................................................................................................20 3.3 Rol van actoren .......................................................................................................23 3.3.1 Overheid ..............................................................................................................23 3.3.2 Vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars, makelaars ................................................25 3.3.3 Cultuurhistorische belangenorganisaties...................................................................28 4. PROVINCIE ZUID-HOLLAND ............................................................................................29 4.1 Beschikbaarheid gegevens ........................................................................................29 4.2 Leegstand ...............................................................................................................31 4.3 Herbestemming .......................................................................................................33 4.4 Trends en ruimtelijke ontwikkelingen in Zuid-Holland ...................................................34 4.5 Economie ................................................................................................................35 4.6 Overheid.................................................................................................................40 4.7 Welzijn ...................................................................................................................42 4.8 Wonen....................................................................................................................44 4.9 Conclusie Zuid-Holland .............................................................................................44 5. PROVINCIE ZEELAND .....................................................................................................47 5.1 Beschikbaarheid gegevens ........................................................................................47 5.2 Leegstand ...............................................................................................................48 5.3 Herbestemming .......................................................................................................52 5.4 Trends en ruimtelijke ontwikkelingen in Zeeland ..........................................................54 5.5 Economie ................................................................................................................55 5.6 Overheid.................................................................................................................63 5.7 Welzijn ...................................................................................................................65 5.8 Wonen....................................................................................................................69 5.9 Conclusie Zeeland ....................................................................................................69 6. CONCLUSIE ..................................................................................................................73 6.1 Conclusie inventarisatie Zuid-Holland en Zeeland .........................................................73 6.2 Aanbevelingen vervolgonderzoek landelijk ..................................................................75


5

LITERATUURLIJST .............................................................................................................77 1. Bronnen bovenprovinciaal ...........................................................................................77 2. Bronnen Zuid-Holland.................................................................................................79 3. Bronnen Zeeland .......................................................................................................80 7. BIJLAGEN .....................................................................................................................85 7.1: Lijst van geïnterviewde personen en instanties Zuid Holland en Zeeland ........................85 7.2 Lijst van initiatieven m.b.t. leegstand, herbestemming en ruimtelijke ordening................89 7.3 Lijst van te interviewen instanties ..............................................................................91 7.3.1 Lijst van landelijke instanties ..................................................................................91 7.3.2 Lijst van provinciale organisaties en bovenprovinciale organisaties met regionale afdelingen. ...................................................................................................................92 7.4 Afdruk van digitale kaart...........................................................................................93 7.5 Invoerformulier t.b.v. de inventarisatie en correcties voor vervolgonderzoek ...................95 7.5.1 Invoerformulier t.b.v. de inventarisatie ....................................................................95 7.5.2 Correcties voor vervolgonderzoek............................................................................96 De tekst van het verslag wordt afgewisseld met de volgende voorbeelden (in willekeurige volgorde): LEEGSTAND IN ZUID-HOLLAND RDM-terrein te Rotterdam VROM-kantoor te Oud Leidschendam Hasco verffabriek te Schoonhoven Katholieke kerk te Vlaardingen LEEGSTAND IN ZEELAND Klooster, directiewoning en vlasfabriek aan de Nederlandse grens Boerderij de Deehoeve te Tholen Belgische loodshuizen te Vlissingen Theater Mondragon te Zierikzee Hotel Britannia te Vlissingen Remise te Draaibrug HERBESTEMMING IN ZUID-HOLLAND Pius-X kerk te Den Haag Boerderijen op Tiengemeten Meelfabriek te Leiden Kop van Zuid/Lloydpier, in Rotterdam Dr. Neherlaboratorium in Leidschendam-Voorburg Rijksautomobielcentrale in Den Haag HERBESTEMMING IN ZEELAND ’t Hof Stenevate te Heinkenszand Refugium van Baudeloo te Hulst Badpaviljoen te Domburg Stadhuis te Middelburg Dokkershaven (voormalig Scheldeterrein) te Vlissingen

Beschikbaar voor vervolgonderzoek: CD met onderzoeksresultaat OKN Zuid-Holland en Zeeland; een weergave van gehouden interviews, aangeleverde inventarisaties, het verslag als pdf.

6


SAMENVATTING De Oude Kaart van Nederland is een inventarisatie van leegstaande en leegkomende terreinen, complexen en gebouwen. Het uiteindelijke doel van het project is het stimuleren van en het anticiperen op herbestemming. De opzet van het onderzoek in Zuid-Holland en Zeeland is gebaseerd op de pilot Noord-Brabant. Door middel van interviews met betrokken instanties is de reeds bestaande informatie over leegstaand vastgoed verzameld. Met de hulp van Google Maps is deze informatie op een kaart weergegeven.

Het onderzoek beperkt zich tot instanties binnen de provincies Zuid-Holland en Zeeland. Op de kaart zijn alleen gebouwen geplaatst die structureel leegstaan, tijdelijk zijn herbestemd of in de komende 10 jaar leeg komen te staan en waarvoor nog geen plannen voor herbestemming zijn. Omdat de kaart gebaseerd is op de beschikbaarheid van inventarisaties, kan een vertekend beeld van de omvang van leegstand ontstaan; juist de gebouwen waar wel aandacht voor is, komen op de kaart te staan.

Leegstand kan uiteenlopende oorzaken hebben: functieverlies, de economische conjunctuur, beperkende regelgeving of ruimtelijke veranderingen in de omgeving. Omdat leegstaand vastgoed het gevaar loopt snel te vervallen, kan tijdelijke herbestemming de ergste schade voorkomen. Het succes van een definitieve herbestemming hangt af van een aantal factoren: het vinden van een nieuwe gebruiker, de mogelijkheden die het gebouw en zijn omgeving bieden en de financiële haalbaarheid van het project. Voor de meeste herbestemmingprojecten is een wijziging van het bestemmingsplan nodig door middel van een artikel 19-procedure. Flexibiliteit in het bestemmingsplan zou herbestemming kunnen vereenvoudigen. Anderzijds is het bestemmingsplan een instrument om de cultuurhistorische waarde van een gebouw vast te leggen en te beschermen.

Naast de procedurele kant kan de gemeente ook op andere manieren herbestemming stimuleren: door vraag en aanbod op elkaar af te stemmen of door zelf het initiatief tot herbestemming te nemen. Vastgoedeigenaren kunnen herbestemming mogelijk maken door vroegtijdig op zoek te gaan naar nieuwe gebruiksmogelijkheden van afgeschreven vastgoed. Er zijn diverse instrumenten ontwikkeld om de mogelijkheden van hergebruik snel in kaart te brengen. Belangenorganisaties kunnen bijdragen aan de bewustwording van de cultuurhistorische waarde van het gebouw en zijn omgeving.

Uit de inventarisatie in Zuid-Holland blijkt dat er nauwelijks bestaande inventarisaties van leegstaande gebouwen zijn. De inventarisaties die er zijn, zijn onderling niet vergelijkbaar. Deze inventarisaties betreffen met name leegstand van kantoren. In de kantorenmarkt is er een omslag gaande van aanbod- naar vraaggestuurde markt. Verouderde, kwalitatief slechte kantoren komen leeg te staan en worden voor gebruikers steeds minder interessant. In 2005 stond er in de provincie Zuid-Holland 1 km² kantoorruimte structureel leeg. De herbestemming van verouderde kantoren tot woningen komt moeizaam op gang. Ook op bedrijventerreinen is sprake van


7

leegstand. Omdat bedrijfspanden zelden geschikt zijn voor herbestemming is sloop en herstructurering de enige mogelijkheid. Binnen de provincie zijn enkele bijzondere voorbeelden te vinden van herbestemd industrieel erfgoed. Verder is er enige aandacht voor herbestemming van kerken en scholen.

In de provincie Zeeland wordt leegstand niet als een urgent probleem ervaren. Er zijn dan ook weinig leegstaande gebouwen bekend. Toch zijn er grote veranderingen gaande in de agrarische sector. Door schaalvergroting verliezen boerderijen hun functie en modernisering maakt oude schuren overbodig. De provincie wil herbestemming van agrarische gebouwen stimuleren door het beleid ‘Nieuwe economische dragers’. De herontwikkeling van het Scheldeterrein is een grote herstructureringsopgave binnen Zeeland. De ontkerkelijking in Zeeland lijkt nog mee te vallen, maar door vergrijzing en afname van het aantal inwoners is de leegstand van kerken in de toekomst wel degelijk te voorzien.

Een belangrijke conclusie is dat ontbreken van inventarisaties van leegstaande terreinen, complexen en gebouwen, het anticiperen op leegstand bemoeilijkt. Doordat de bestaande inventarisaties onderling niet vergelijkbaar zijn, is een goede regionale vergelijking niet mogelijk. De Oude Kaart van Nederland geeft alleen maar inzicht in de aanwezige gegevens, niet in de omvang van leegstand. Het proces van herbestemmen blijft voor een belangrijk deel afhankelijk van het initiatief van de eigenaar.

Deze inventarisatie zal komend jaar ook landelijk en in andere provincies uitgevoerd gaan worden. Daarbij baat het om informatie eerst op het landelijke en regionale niveau te verzamelen. Leegstand en functieverlies heeft meer aandacht van landelijke en regionale organisaties (en daar is meer informatie beschikbaar) dan van provinciale organisaties. Om de resultaten van de verschillende provincies uiteindelijk in een overzicht met elkaar te kunnen vergelijken, wordt het zeer belangrijk de verschillende onderzoeken goed te coördineren. Uiteindelijk is het doel alle resultaten samen te voegen op één digitale kaart: De (definitieve) Oude Kaart van Nederland. Bovendien is het aan te bevelen een stuurgroep samen te stellen die de uitvoering van het project kan toespitsen op de praktijk van herbestemming en de uitvoering ervan in de praktijk kan stimuleren.

8


1. INTRODUCTIE

1.1 Aanleiding, doel en afbakening onderzoek In het kader van de beleidsnota Mooi Nederland

1

heeft het project De Oude Kaart van Nederland

tot doel bij te dragen aan de verbetering van de Nederlandse leefomgeving. In het bijzonder heeft de inventarisatie tot doel het stimuleren van en het anticiperen op de herbestemming. Herbestemming is een belangrijke stap in het behoud van waardevol cultuurgoed. Anderzijds is hergebruik of sloop een middel om ‘lelijke’, verrommelde gebieden te verbeteren en een nieuwe invulling te geven. In zekere zin is deze inventarisatie een tegenhanger van het project De Nieuwe Kaart van Nederland. Terwijl De Nieuwe Kaart de plannen voor nieuwbouw weergeeft, brengt dit onderzoek de herbestemmingsmogelijkheden van de reeds bebouwde omgeving in kaart. Vandaar de titel van het project De Oude Kaart van Nederland.

De aandacht voor herbestemming neemt toe. Werden gebouwen in de jaren tachtig nog massaal gesloopt voor grootschalige nieuwbouw, intussen is er een cultureel en maatschappelijk besef van het belang van behoud en hergebruik. Jaarlijks komt een specifiek gebouwtype in de aandacht te staan, 2007 is het jaar van de molens en 2008 zal het jaar van het religieus erfgoed worden. Maar herbestemming is meer dan het behouden van een specifiek gebouwtype. Herbestemming is een duurzame, flexibele manier om in te spelen op de veranderende eisen die de samenleving aan de omgeving stelt. Deze veranderingen zijn een logisch gevolg van nieuwe technologie en maatschappelijke ontwikkelingen. De middeleeuwse tot achttiende-eeuwse verdedigingswerken zijn verouderd door nieuwe militaire ontwikkelingen. En tijdens de Industriële Revolutie zijn nieuwe gebouwen gecreëerd voor productie, handel en dienstverlening die in de jaren vijftig en zestig van de vorige eeuw overbodig zijn geworden. Veel gebouwen zijn inmiddels gesloopt of leeg komen te staan. Maar er zijn ook volop voorbeelden te vinden van succesvolle herbestemming van deze gebouwen. Met de groei van de dienstverlening is er een toename gekomen van kantoorgebouwen. Intussen blijken veel kantoorpanden uit de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw niet langer bruikbaar.2 De herbestemming van ‘moderne’ kantoren en bedrijfspanden is nu nog een nieuw fenomeen. Maar met de huidige verandering van een aanbod naar een vraaggestuurde markt, van naoorlogse expansie naar vraag voor kwaliteit, zal binnenstedelijk bouwen en dus herontwikkeling of herbestemming een steeds grotere rol spelen. Het zal steeds belangrijker worden om ook in beleid en bestemmingsplannen te kunnen anticiperen op herbestemming. Dit project wil de herbestemmingsopgave in Nederland inzichtelijk maken.

De resultaten van de inventarisatie naar leegstaande en te herbestemmen gebouwen zijn aangegeven op een digitale kaart in Google Maps. Op deze kaart worden objecten weergegeven die nu structureel leegstaan of in de nabije toekomst leeg komen te staan. Voor de geselecteerde 1

Zie: College van Rijksadviseurs (2006) Visie Architectuurbeleid 2008+. Den Haag: Atelier Rijksbouwmeester. [online] beschikbaar via: www.vrom.nl. 2 Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004) Herbestemmingswijzer. Herbestemming van bestaand vastgoed. Delft: Publikatieburo Bouwkunde.


9

terreinen, complexen en gebouwen zijn nog geen structurele nieuwe plannen beschikbaar: de kaart geeft een indruk van de herbestemmingsopgave in het zuidwestelijke deel van Nederland. Naast de inventarisatie van objecten, is door middel van interviews onderzocht hoe de verschillende actoren tegen herbestemming aankijken. Het resultaat van deze interviews, aangevuld met actuele rapporten en literatuur zijn in deze rapportage verwerkt. Voor zover wij hebben kunnen nagaan is dit de eerste poging leegstaande of te herbestemmen terreinen, complexen en gebouwen landelijk te inventariseren. Op deze plek willen we iedereen nogmaals bedanken die mee heeft willen werken aan deze pilot, voor de tijd die voor ons vrijgemaakt is, voor de informatie en de kritische kanttekeningen bij dit project.

1.2 Vraagstelling Richtinggevend voor het onderzoek is de vraag hoe de overheid kan anticiperen op herbestemming. Deze vraag wordt onderzocht vanuit vijf deelvragen:

1. In welke sectoren speelt leegstand en welke terreinen, complexen en gebouwen komen in de komende tien jaar leeg te staan? 2. Welke trends zijn er waar te nemen die leegstand en functieverandering beïnvloeden? 3. Welke middelen worden er ingezet om herbestemming te realiseren? 4. Welke knelpunten brengt herbestemming met zich mee? 5. Welke gegevens met betrekking tot leegstaande complexen, terreinen en gebouwen zijn bekend (en mogen openbaar gemaakt worden)?

Deze vragen zijn gesteld vanuit de volgende aannamen:

1. Anticiperen op functieverandering kan verval door leegstand voorkomen, met name bij grote complexen is er veel tijd nodig om herbestemming te realiseren. 2. Herziening van bestemmingsplannen biedt mogelijkheden om herbestemming te stimuleren en te anticiperen op functiewijziging. 3. Vastgoedeigenaren hebben baat bij het zo snel mogelijk vinden van nieuwe gebruikers; een snelle herbestemmingsprocedure vermindert het verval en daarmee waardeverlies van het onroerend goed.

1.3 Opdrachtgever en uitvoerenden Het project De Oude Kaart van Nederland is uitgevoerd in opdracht van de Rijksadviseur Cultureel Erfgoed, dhr. Fons Asselbergs.3 De inventarisatie van de provincies Zuid-Holland en Zeeland is uitgevoerd door de stichting Dorp, Stad & Land, Adviseurs Ruimtelijke Kwaliteit Zuid-Holland en

3

Asselbergs, F. (april 2005) Jaarprogramma 2005-2009 Rijksadviseur CE, [online] beschikbaar via: www.vrom.nl. Ministerie van OCW (22 juni 2007) Kunst van leven, hoofdlijnen cultuurbeleid, [online] beschikbaar via: www.minocw.nl.

10


Zeeland (DSL). Bij de uitvoering (van april tot september 2007) waren betrokken: GerhardMark van der Waal (projectcoördinator), Dolf van Muijen (projectmedewerker Zeeland), Ilse Rijneveld (projectmedewerker Zuid-Holland) en Martijn Snel (adviseur ICT). Het onderzoek is gebaseerd op de pilotinventarisatie Noord-Brabant, uitgevoerd door het bureau De Onderste Steen.4

1.4 Leeswijzer Deze rapportage vat de resultaten samen van de inventarisatie naar leegstaande en leegkomende terreinen, complexen en gebouwen in Zuid-Holland en Zeeland voor het project De Oude Kaart van Nederland. Het resultaat wordt gepresenteerd op een digitale kaart (www.dorpstadenland.nl/okn).

In hoofdstuk 1 komt de aanleiding van het onderzoek ter sprake, als mede de vraagstelling, de opdrachtgever en de uitvoerenden. Hoofdstuk 2 gaat verder in op de positie van dit onderzoek binnen het project De Oude Kaart van Nederland, de methoden van onderzoek en inventariseren, het ontwerp van de kaart en de beperkingen die de gekozen werkwijzen met zich meebrengen. Hoofdstuk 3 geeft algemene achtergronden over het onderwerp leegstand en herbestemming gebaseerd op interviews en recente publicaties over dit onderwerp. Ook wordt ingegaan op de mogelijkheden die diverse partijen hebben om leegstand tegen te gaan en herbestemming te realiseren, en de rol van de actoren.

De hoofdstukken 4 en 5 gaan in op de specifieke situatie van de onderzochte provincies: ZuidHolland en Zeeland. Eerst wordt ingegaan op de beschikbaarheid van informatie, daarna op leegstand en herbestemming binnen de onderzochte provincies. In de paragraaf ‘trends en ruimtelijke ontwikkelingen’ wordt herbestemming in een breder perspectief geplaatst: ontwikkelingen die tot leegstand en herbestemming leiden. De beschrijving is toegespitst op vier sectoren: economie, overheid, welzijn en wonen. Per provincie leidt dit tot een conclusie. De weergave van het onderzoek wordt afgewisseld met voorbeelden van leegstaande of herbestemde gebouwen. Deze korte voorbeelden zijn bedoeld om een idee te geven van het unieke verhaal achter elk gebouw en elke herbestemming.

In het laatste hoofdstuk, hoofdstuk 6, wordt een algehele conclusie getrokken en worden aanbevelingen gegeven voor het vervolg van het onderzoek. Bovendien komen enkele correcties in de inventarisatie ter sprake. Daarna volgen de bijlagen, in eerste instantie bedoeld voor het vervolg van de inventarisatie, maar ook om een vollediger beeld te geven van de gevolgde werkwijze. Informatie die voor de rapportage niet van belang is, is op CD gebrand en alleen beschikbaar via de stichting Dorp, Stad & Land. Voor een goed begrip van de tekst: daar waar in de tekst sprake is van pand/object/gebouw/vastgoed/onroerend goed, moet dit gelezen worden in de context van het terrein, complex en/of gebouw. 4 Kruidenier, M. (2006) Eindrapportage. De Oude Kaart van Nederland. Pilot Noord-Brabant. Nijmegen: de Onderste steen.


11

12


2. UITVOERING

2.1 Benadering en uitgangspunten De inventarisatie in de provincie Zuid-Holland en Zeeland is gebaseerd op de pilotinventarisatie in Noord-Brabant. Het project voor Zuid-Holland en Zeeland is zo opgezet dat dezelfde inventarisatie vervolgens ook in andere provincies uitgevoerd kan worden. De provinciale inventarisaties beperken zich alleen tot provinciale organisaties. Daarnaast zal er nog een inventarisatie worden gehouden onder bovenprovinciale instanties. De informatie uit deze inventarisaties zal toegevoegd worden aan de provinciale inventarisatie, zodat uiteindelijk een volledig beeld ontstaat van leegstand en functieverlies in Nederland. Doordat de informatie van landelijke en regionale vastgoedeigenaren nog niet is toegevoegd aan de provincies Zuid-Holland en Zeeland is de kaart van deze provincies nog niet volledig. (Op de gewenste volgorde: provinciaal-bovenprovinciaal, wordt in de Aanbevelingen verder ingegaan.)

De verzamelde informatie is beperkt tot reeds bekende gegevens bij overheden, vastgoedeigenaren en belangenorganisaties. Voor dit project zijn dus geen nieuwe onderzoeken opgestart. Bovendien was de medewerking van de instanties op basis van vrijwilligheid. Betrokken instanties zijn benaderd voor een interview en de betrokkenen zijn verzocht de informatie over leegstand in te vullen in een online dataformulier. Deze data zijn weergegeven op een digitale kaart in Google Maps: De Oude Kaart van Nederland. Daarnaast zijn relevante bronnen verzameld: onderzoeken, inventarisaties en rapporten over leegstand en herbestemming. Deze informatie vormt de basis voor de rapportage. De kaart en deze rapportage vullen elkaar aan, het één kan niet zonder het ander gelezen worden.

2.2 Methode Het onderzoek in Zuid-Holland en Zeeland heeft zich beperkt tot organisaties of onderdelen van organisaties die alleen binnen de betreffende provincies werkzaam zijn, zowel overheidsinstanties, vastgoedeigenaren als belangenorganisaties. In eerste instantie hebben wij ons geconcentreerd op overheidsinstanties, omdat deze zowel beleidsmatig met leegstand en herbestemming te maken hebben als vanuit de positie van vastgoedeigenaar. In Zeeland zijn alle 13 gemeenten benaderd, in Zuid-Holland is het onderzoek beperkt tot de 18 grootste gemeenten en Hellevoetsluis, om enige spreiding over de provincie aan te brengen. Daarnaast zijn de vastgoedafdelingen van de provincie Zeeland en Zuid-Holland benaderd. Bovendien zijn in Zuid-Holland ook de afdelingen Economie van de stadsregio Rotterdam en het stadsgewest Haaglanden geïnterviewd. Tot slot hebben we gesproken met vastgoedeigenaren en regioafdelingen van belangenorganisaties binnen de genoemde provincies. Bij het benaderen van gemeenten en instanties hebben we contact gezocht met de afdeling vastgoed. In gemeenten zonder vastgoedafdeling hebben we de afdeling Ruimtelijke Ordening benaderd of de afdeling Monumentenzorg, afhankelijk van de grootte van de gemeente en de taakverdeling binnen de gemeenten. Daar waar aanvullende informatie wenselijk


13

was van andere afdelingen, hebben we extra telefonische interviews afgenomen. Bijlage 7.1 geeft een overzicht van de benaderde instanties.

Om het begrip leegstand hanteerbaar te maken, is de inventarisatie beperkt tot terreinen, complexen en gebouwen die of structureel leegstaan of in de komende tien jaar hun huidige functie verliezen. Daarbij is leegstand voor meer dan twee jaar als structureel gedefinieerd. Deze definitie komt uit de kantorenmarkt. Structurele leegstand wordt daarmee onderscheiden van frictieleegstand, leegstand door het veranderen van gebruiker.5

Bij de objecten die op de kaart staan, is geen onderscheid gemaakt tussen cultuurhistorisch waardevolle en minder waardevolle gebouwen. De mogelijkheden voor herbestemming zijn immers niet alleen afhankelijk van de cultuurhistorische waarde van een gebouw. Het is aan de gebruiker van de kaart om de mogelijkheden voor herbestemming of sloop af te wegen. Aan de objecten op de kaart kan geen andere waarde toegekend worden dan het feit dat deze gebouwen of langer dan twee jaar leegstaan of hun functie kwijt zullen raken. Daar waar de monumentale status van het gebouw bekend was, is deze informatie wel meegenomen.

Tijdelijk herbestemd vastgoed is ook opgenomen op de kaart. Hoewel tijdelijke herbestemming de leefbaarheid van de omgeving bevordert en het verval van het gebouw enigszins tegen kan gaan, is het op lange termijn zelden een rendabele oplossing. Ook bij tijdelijke herbestemming dreigt het gevaar van verval. Door structurele herbestemming en tijdelijke herbestemming als één categorie op de kaart weer te geven, wordt de vraag of het gebouw mogelijk gekraakt kan worden, in het midden gelaten. Om praktische reden is leegstand van woonhuizen buiten het onderzoek gehouden. Het doel van het onderzoek is met name inzicht te krijgen in her te bestemmen terreinen, complexen en gebouwen; woonhuizen daarentegen veranderen zelden van functie. Waar woonhuizen leegstaan, wordt meestal overgegaan tot herstructurering en sloop.

2.3 De Oude Kaart van Nederland De inventarisatie in Zuid-Holland en Zeeland heeft circa 160 objecten opgeleverd waarvan bekend is dat ze, structureel leegstaan, tijdelijk herbestemd zijn, of in de toekomst hun functie verliezen. Deze objecten zijn verdeeld in vier verschillende sectoren, op basis van de typologie van het terrein, complex of gebouw. Waar bekend, is de monumentale status van het object vermeld,

5

Deze definitie is overgenomen uit het onderzoek van de Stec Groep en uit de brochure Wonen op de Zaak. Voor nieuwe kantoren, van na 1990, geldt dat een periode van 3 jaar als structurele leegstand wordt aangemerkt. Dit verschil is binnen ons onderzoek verwaarloosbaar. Overigens definieert de ‘Herbestemmingswijzer’ een termijn van 3 jaar leegstand als structurele leegstand. Dit ter onderscheid van frictieleegstand en conjuncturele leegstand. Geuting, E., Voerman E. (juni 2006) Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, Stec Groep aan Provincie ZuidHolland [online] beschikbaar op: www.zuidholland.nl/index/overzicht_alle_themas/thema_economie_werk.htm. Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online] Beschikbaar via: www.vrom.nl. Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004).

14


evenals het vloeroppervlak. Adresgegevens zijn uit privacyoverwegingen achterwege gelaten. De locatie op de kaart is gebaseerd op de postcode van het object en geeft daarom een indicatie van de plek. Door op het object te klikken verschijnt gedetailleerde informatie over het object. Door selectiecriteria aan te geven kan een deel van de kaart geselecteerd worden, bijvoorbeeld alleen de structureel leegstaande gebouwen, alleen de rijksmonumenten en/of alleen de leegstaande religieuze gebouwen.

2.4 Beperkingen van de onderzoeksmethodes

De kaart is gebaseerd op reeds bestaande inventarisaties. Daardoor bestaat het gevaar dat het resultaat van De Oude Kaart van Nederland ten onrechte een beeld van volledigheid suggereert; de kaart geeft alleen een indruk van leegstaande gebouwen en niet van de omvang van leegstand. Respondenten zijn gevraagd de bij hen bekende leegstand in te voeren op een digitaal invoerformulier gekoppeld aan een database. Aan de hand van deze invoer is een kaart met behulp van Google Maps-technologie gemaakt6. Door de gekozen methode komen juist in het oog springende gebouwen, waar al enige aandacht voor is, op de kaart te staan. Over een gemeente waar weinig inzicht is in leegstand van gebouwen, kan de indruk ontstaan dat er weinig leegstand voorkomt. Het tegendeel is eerder waar: daar waar veel kennis is over leegstaande en leegkomende gebouwen, is de zorg voor de leefomgeving groter. Ook door de fasering van het onderzoek, eerst een provinciale inventarisatie en daarna de inventarisatie van landelijke instanties, ontstaat een vertekend beeld van de actuele situatie. De kaart is nu nog niet af! De Oude Kaart is daarom niet zonder de toelichting te lezen.

Gezien het doel van de kaart, namelijk om te anticiperen op herbestemming, zijn terreinen, complexen en gebouwen waarvoor concrete plannen voor herbestemming of sloop zijn, buiten het onderzoek gehouden. Helaas is de interpretatie van het begrip ‘concrete plannen’ nog steeds discutabel. De verkoop van een leegstaand gebouw is niet beschouwd als herbestemming en is dus als functieverlies op de kaart opgenomen. Langdurige leegstand door het ontwikkelen van plannen voor herbestemming is echter niet op de kaart opgenomen.7

De inventarisatie is mede uitgevoerd vanuit de gedachte dat het voor vastgoedeigenaren voordelig is om in een vroeg stadium gebruikers voor leegkomend vastgoed te vinden. Maar in werkelijkheid zijn er diverse redenen aan te wijzen waarom het openbaar maken van leegstand de eigenaar geen voordeel biedt. Zo kan het openbaar maken van plannen voor herontwikkeling van gebieden door de overheid leiden tot prijsopdrijving, zoals bij de aanleg van Vinexwijken is gebeurd. Om commerciële reden kunnen vastgoedeigenaren zich niet willen uitlaten over ver- of aankoopplannen. Het komt voor dat makelaars langdurige leegstand proberen te verbloemen om

6 Fouten in de spelling van adressen bij de invoer van data door respondenten kan leiden tot een onjuiste plaatsbepaling van de objecten op de kaart (deoudekaart.nl) Een foutieve adresinvoer verandert Google automatisch in het meest waarschijnlijke alternatief en dit adres wordt omgezet in een plaatsbepaling op de kaart. Helaas kunnen er bij deze automatische aanpassing van Google fouten ontstaan. Naar onze verwachting zijn deze fouten minimaal. 7 Zie paragraaf 3.1 Leegstand en tijdelijke herbestemming.


15

waardevermindering van een pand tegen te gaan. Soms leidt het aanwijzen van een te slopen gebouw tot (rijks- of gemeentelijk) monument, tot extra lasten voor de eigenaar van het pand. Bijvoorbeeld bij de verkoop van een kerk, menen kerkelijke gemeenten meer winst te maken als het gebouw gesloopt kan worden. Daarnaast spelen religieuze en emotionele motieven mee. Om die reden wordt zeer voorzichtig omgegaan met informatie over de toekomst van de kerk. Een laatste, niet onbelangrijke reden om leegstand niet openbaar te maken, is dat een langdurig leegstaand gebouw het risico loopt, gekraakt te worden of doelwit te worden van vandalisme. In de selectie van te interviewen instanties is ook aandacht geschonken aan de leegstand en ‘verpaupering’ van bedrijventerreinen, maar strikt genomen valt het thema herstructurering van bedrijventerreinen buiten dit onderzoek.

16


Leegstand in Zeeland Belgische loodshuizen te Vlissingen Tegenover een nieuw te ontwikkelen winkelcentrum op een goede locatie in het centrum van Vlissingen staan vier Jugendstil loodshuizen uit 1910 al een paar jaar leeg. De vier rijksmonumenten met tot de verbeelding sprekende namen: Villa Blanche, Villa Ivonne, Villa Louise en Villa Mario werden ooit gebouwd door Belgische loodsen werkzaam op de Schelde. De panden raken nu in verval. De Middelburgse Monumentenmakelaar Dolf van Dijk heeft de panden ooit ook in bezit gehad en geeft aan dat de prijs, 1.700.000 euro voor het totaal, de grootste obstructie bij verkoop vormde. In 2004 gaf hij al aan dat de gemeente niet voorop loopt met het maken van (financiële of bestemmingsplanmatige) plannen voor dergelijke beeldbepalende panden, maar liever het initiatief van ondernemers of particulieren afwacht. De gemeente Vlissingen zegt actief te overleggen met de eigenaar om te voorkomen dat de panden verder verpauperen. Bronnen: Interview gemeente Vlissingen, 19 juli 2007. Ramakers, E. (2007) Verval bedreigt loodshuizen. PZC. 25 juni 2004. Van den Hurk, W. (2007) Britannia achterna? PZC. 5 februari 2007.


17

18


3. ALGEMENE BEVINDINGEN

3.1 Leegstand en tijdelijke herbestemming Leegstand kan veel oorzaken hebben en hoeft niet per definitie een probleem te zijn. In dit onderzoek zijn gebouwen geïnventariseerd die van functie moeten veranderen of gebouwen die langer dan twee jaar leegstaan. De termijn van twee jaar leegstand wordt aangemerkt als structurele leegstand.8 Leegstand van gebouwen kan diverse oorzaken hebben: functieverlies door maatschappelijke ontwikkelingen, functieverlies door verandering van beleid of technische ontwikkelingen, beperkingen door regelgeving, schommelingen in de economische conjunctuur, beperkingen door bereikbaarheid of langdurige processen van herbestemming, herstructurering of sloop.

Leegstand door functieverlies gaat vaak samen met veroudering van het gebouw; het gebouw is niet langer voor de originele functie geschikt. Deze veroudering kan de technische aard van het gebouw betreffen en/of de schaalvergroting van het bedrijfsproces. Voorbeelden van gebouwen waar dit een rol speelt zijn: bedrijven, ziekenhuizen, zorginstellingen, scholen, kantoren en winkels. Kerken zijn een speciaal geval van functieverlies: de veranderende opvattingen in de samenleving maakt dit type gebouw overtallig. Situaties waarin de leegstand van gebouwen aan regelgeving toe te schrijven zijn, doen zich voor. Een voorbeeld daarvan is leegstand door beperkingen van de monumentale status van gebouwen, oude watertorens, of leegstand door milieuregelgeving. Onder milieuregelgeving kunnen diverse maatregelen vallen; gebieden met verhoogd veiligheidsrisico, waterwingebieden, of bedrijventerreinen in de zwaardere milieucategorieën.

Er is een sterke relatie tussen de economische conjunctuur en leegstand, met name bij de vraag naar bedrijfs- en kantoorruimte. Na de laagconjunctuur van de afgelopen jaren is leegstand van kantoren en bedrijven weer opnieuw onder de aandacht gekomen. De provincie Zuid-Holland laat momenteel een inventarisatie van de ruimtevraag en het beschikbare aanbod aan bedrijventerreinen uitvoeren. 9 Het onderzoek naar de kantorenmarkt is reeds afgerond. Een zeker percentage leegstand, vijf à zes procent, van kantoren en bedrijventerreinen wordt veroorzaakt door het verhuizen van gebruikers: frictieleegstand. Daarnaast is een klein percentage leegstand noodzakelijk om flexibel met de ruimtevraag om te kunnen gaan. Wanneer vastgoed langdurig leeg blijft staan, neemt de kans op het vinden van nieuwe gebruikers af. Het zijn met name de verouderde gebouwen die waarschijnlijk geen nieuwe gebruikers meer trekken.

Daar waar eigenaren van gebouwen baat hebben bij de sloop van een monumentaal pand, dreigt het risico van leegstand en verval door speculatie. In principe heeft de eigenaar van een gebouw onderhoudsplicht, maar in praktijk zijn er weinig gemeenten die de naleving van de

8 9

Zie paragraaf 2.2 De methode. Interview Provincie Zuid-Holland, afdeling economie, 5 juli 2007.


19

onderhoudsplicht controleren.10 In oude binnensteden is de bereikbaarheid van gebouwen nog wel eens een probleem. Om het winkeloppervlak te vergroten wordt de opgang naar de bovenliggende woning vaak verwijderd. Het resultaat daarvan is dat veel woningen boven winkels leeg staan.11 Verouderde bedrijventerreinen zijn vaak ingekapseld door stedelijke activiteiten en om die reden als bedrijventerrein steeds minder bruikbaar. De herbestemming van dergelijke terreinen gaat dikwijls gepaard met een kostbare sanering van de grond.

Zeker bij grote, complexe ruimtelijke ingrepen komt het voor dat gebouwen tijdens de uitvoering van het project lange tijd leeg staan en in verval raken. Herbestemming is dikwijls een proces waar veel partijen bij betrokken zijn, zoals overheden, projectontwikkelaars, vastgoedeigenaren, omwonenden. Bij dergelijke projecten kan het voorkomen dat de bestuurlijke daadkracht ontbreekt.12 Uit de interviews bij gemeenten is naar voren gekomen dat de afdelingen monumentenzorg en vastgoed vanuit verschillende invalshoek kunnen handelen en verschillende waarden toekennen aan de sloop of het behoud van het gebouw. Behalve bestuurlijke onenigheid kan ook het transformatieproces van de omgeving leiden tot leegstand. Wanneer gebouweigenaren weten dat een pand zijn huidige functie kwijt zal raken, worden vaak geen investeringen meer gedaan in het onderhoud van het pand. Tijdens het proces van transformatie is de nieuwe eigenaar van het pand vaak nog niet bekend, ook in die periode raakt het gebouw verder in verval, zoals bijvoorbeeld de boerderijen bij de herontwikkeling van Tiengemeten.13

Lang leegstaande panden lopen het risico gekraakt te worden of door vandalisme beschadigd te raken. Bovendien hebben leegstaande panden een negatieve uitwerking op de leefomgeving. Om deze reden kunnen gebouweigenaren gebruik maken van tijdelijk hergebruik van gebouwen of anti-kraakwachten. Daarnaast kan tijdelijke herbestemming van een gebouw ook een manier zijn om broedplaatsen te creëren, om creatieve ondernemers goedkoop te huisvesten en de leefbaarheid van de omgeving een nieuwe impuls geven. Tijdelijke herbestemming van gebouwen is vaak niet rendabel genoeg om het onderhoud van het gebouw op de lange termijn te kunnen garanderen. Toch kan leegstand of tijdelijke herbestemming ook nieuwe kansen bieden. Voor grote monumentale complexen blijkt het nogal eens lastig een nieuwe bestemming te vinden. Door deze gebouwen enige tijd leeg te laten staan (of een tijdelijke bestemming te geven) in plaats van meteen te slopen, kan tijd gevonden worden om de mogelijkheid voor herbestemming te onderzoeken.14

3.2. Herbestemming Hoe vanzelfsprekend herbestemming ook lijkt, het proces van het afstoten van een terrein, complex of gebouw en het in gebruik nemen door de nieuwe eigenaar is zelden eenvoudig. Helaas is slopen voor veel eigenaren dan ook de eenvoudigste oplossing. Maar het is maar zeer de vraag 10

Interview SCEZ, Zeeland, 31 mei 2007. Kas, A. (2007) Wonen boven de winkel NRC Handelsblad (24 april 2007). 12 Interview gemeente Leiden, 20 juni 2007 en gemeente Vlaardingen, 5 juni 2007, Zuid-Holland. 13 Zie: Voorbeelden herbestemming: Tiengemeten. 14 Nellissen, N.J.M. e.a. (1999) Herbestemming van grote monumenten: een uitdaging! Nijmegen: Stichting Pandenbank Noord-Brabant. 11

20


Herbestemming in Zuid-Holland Boerderijen op Tiengemeten Looptijd project: 1997- heden Tiengemeten is een eiland in het Haringvliet dat jarenlang een agrarische bestemming heeft gehad. In 1994 wordt het eiland aangewezen als natuurontwikkelingsgebied, in 1997 wordt het gebied verworven door Natuurmonumenten. Voordat de natuurontwikkeling op het eiland van start kan en de waterkering wordt doorgegraven, moeten eerst de laatste agrariërs worden uitgekocht. In 2007, drie jaar later dan gepland, is het zover. Intussen is Natuurmonumenten hard bezig met het vinden van nieuwe gebruikers voor de leegkomende boerderijen. Uit onderzoek van de SHBO uit 1999 blijkt dat de aanwezige bebouwing op het eiland van grote cultuurhistorische waarde is. Met een uitgebreide voorlichtingsfolder gaat Natuurmonumenten op zoek naar gebruikers voor de elf meest karakteristieke gebouwen op het eiland. Uiteindelijk komen er een landbouwmuseum, een Rien Poortvlietmuseum, een camping, een zorgboerderij, een informatiecentrum en een luxe vergaderaccommodatie en vijf ‘Buitenleven’ recreatiewoningen van Staatsbosbeheer. Nu de bestemmingen bekend zijn komt er pas weer aandacht voor het onderhoud van de gebouwen. De jarenlange leegstand heeft de boerderijen weinig goed gedaan. Op het laatste moment worden de gebouwen van de ondergang gered. Bronnen: Posthoorn, R. red. (23 juni 2000) Ontwikkelingsvisie Tiengemeten, Eiland van wildernis, weelde en weemoed, RIZA rapport nr: 2000.041, Lelystad. Nuijten, J.M.M., (september 1999) Verkenning Tiengemeten, 5. de bebouwing, een onderzoek van de Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek. Arnhem, Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek. Interview Natuurmonumenten, Zuid-Holland, 18 juni 2007.


21

in hoeverre deze oplossing ook de beste is. Bij het beantwoorden van deze vraag komen aspecten kijken als de gebruiksmogelijkheden en -beperkingen van het gebouw, de situatie, de kosten, de cultuurhistorische waarde van het gebouw en de (ecologische) duurzaamheid. Herbestemming vraagt altijd om creatieve oplossingen. Gezien de toenemende waarde die gebruikers hechten aan de kwaliteit van de omgeving, draagt herbestemming bij aan een duurzame leefomgeving.

De mogelijkheden voor herbestemming worden in eerste instantie bepaald door het gebouw en zijn omgeving. Herbestemming moet zorgvuldig ingepast worden; bijvoorbeeld in natuurgebieden zijn de mogelijkheden voor aanpassingen als parkeerplaatsen en infrastructuur zeer beperkt. Ook bij hergebruik van agrarische erven spelen milieufactoren een rol. Wanneer de mogelijkheden voor herbestemming in kaart gebracht zijn, moet een nieuwe gebruiker gevonden worden. Het vinden van een gebruiker of ontwikkelaar is in veel gevallen één van de grote knelpunten in het proces.

Het investeringsrisico op herbestemmingsprojecten is vaak hoger dan op gewone nieuwbouwprojecten. Zowel in gebieden waar de grondprijs laag is, als in gebieden waar de grond veel waard is, wordt sloop/nieuwbouw als een goedkopere optie gezien. Toch zijn er projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties die wel ervaring hebben met complexe processen en projecten met een laag rendement. Om het verschil aan te geven met het gewone vastgoed; herbestemming valt dikwijls in de categorie ‘maatschappelijk vastgoed’.15 In de paragraaf Rol van de actoren wordt hier verder op ingegaan.

Herbestemming van terreinen, complexen en gebouwen kan een belangrijke impuls geven voor de herontwikkeling van een groter gebied. Functieverandering gaat daarin eerst samen met een periode van verval, ‘verelendung’. Door de waardedaling van het vastgoed worden nieuwe functies mogelijk. Het is altijd weer de vraag in hoeverre de overheid daar controle over moet uitoefenen. Het openbaar maken van plannen voor herstructurering van een gebied kan leiden tot prijsopdrijving of tot afname van investering het onderhoud. Vaak heeft het bewaken van de openbare veiligheid voor de overheid meer prioriteit dan het tegengaan van verrommeling.16

De complexiteit van het herbestemmingproces wordt mede bepaald door de mogelijkheden en beperkingen die in het bestemmingsplan vastgelegd zijn. Het toekennen van een nieuwe bestemming leidt meestal tot een artikel 19-procedure17 om een wijziging in het bestemmingsplan mogelijk te maken.18 In zijn huidige vorm kan deze procedure veel tijd in beslag nemen: gemeente, provincie, belanghebbenden en omwonenden hebben inspraak. Een normale procedure duurt al snel zes maanden, wanneer betrokkenen bezwaar maken, om schorsing vragen en in

15

Zie: Leent, M. van (15 mei 2007) De kopgroep [online] beschikbaar via: www.dekopgroep.nl. Interview gemeente Rotterdam OBR, Zuid-Holland, 27 juni 2007. 17 Artikel 19 van de Wet Ruimtelijke Ordening. Een wijziging is ook mogelijk via het wijzigen van het bestemmingsplan. In de huidige wet staat daar 43 tot 62 weken voor. In het voorstel voor de nieuwe wet Ruimtelijke Ordening wordt de tijd wijzigingstijd voor het bestemmingsplan teruggebracht naar 24 tot 26 weken, even lang als de huidige artikel 19 procedure. Bron: Brouwer (2006) Het bestemmingsplan komt sterk terug in: Binnenlands bestuur aflevering 42 pagina 19, 20 oktober 2006. 18 SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Artikel 19 [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. 16

22


beroep gaan, kan de procedure nog langer duren. Overigens is dit lang niet altijd het geval. Vaak hebben overheden en inwoners belang bij herbestemming van leegstaande gebouwen.

Uit de herbestemming van kantoren tot woningen blijkt dat flexibiliteit in het bestemmingsplan de herbestemmingprocedure kan vereenvoudigen. Een goed voorbeeld is De stadhouder, een kantoor in Alphen aan de Rijn dat op initiatief van de eigenaar is verbouwd tot starterswoningen. Dankzij een verouderd bestemmingsplan, had het kantoor de bestemming wonen en kon de transformatie in korte tijd worden gerealiseerd. De snelle uitvoering van het project, leverde een belangrijke bijdrage aan de financiële haalbaarheid ervan.19 Naast de bestemmingsplanwijziging zijn er nog diverse fiscale maatregelen die een hindernis vormen bij het herbestemmen van gebouwen. Bij het herbestemmen van leegstaande kantoren tot woningen vormt de vermindering van boekwaarde een grote drempel. Met de vermindering van de boekwaarde, wordt de waardevermindering van de belegging een feit. Bovendien moet er op herbestemming 6 % overdrachtsbelasting of 19% BTW worden betaald.20

3.3 Rol van actoren 3.3.1 Overheid Bij gemeenten en overheidsinstanties21 is er een toenemende belangstelling voor het beheer van het eigen vastgoed. Het vastgoedbedrijf beslist over de aan- en verkoop en verhuur van gemeentelijk vastgoed. De afdelingen bouwen woningtoezicht en ruimtelijke ordening spelen een grote rol bij het verlenen van sloop- of bouwvergunningen en de toetsing aan het bestemmingsplan. Het komt de planvorming rond herbestemming ten goede wanneer de gemeente in een vroeg stadium bij de planvorming betrokken wordt. Het meewerken en meedenken met vaak complexe plannen voor herbestemming kan het proces vereenvoudigen. Per situatie zijn de belangen van de overheid bij herbestemming verschillend. Enerzijds is de rentabiliteit van herbestemming gebaat bij een snelle procedure, anderzijds kan betrokkenheid van de gemeente het behoud van cultuurhistorisch erfgoed vergroten. Overigens verschilt de aandacht voor de cultuurhistorische waarde van gebouwen per gemeente en per wethouder.

Het bestemmingsplan speelt een belangrijke rol bij herbestemming of sloop van gebouwen. Wanneer de monumentale waarde van het gebouw is vastgelegd, heeft de gemeente argumenten om sloop van het pand aan te houden. Een ruim bestemmingsplan biedt veel mogelijkheden tot functieverandering, maar geeft niet altijd voldoende bescherming aan de cultuurhistorische waarden van het pand. Wanneer functieverandering in de toekomst een feit is, kan dit letterlijk

19 Voordt T. van der red. (2007) Transformatie van kantoorgebouwen, Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, Rotterdam: Uitgeverij 010, pp 32-38. 20 Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online]. Beschikbaar via: www.vrom.nl. Voordt T. van der red. (2007). 21 Een interessant rapport in dit kader is: Oosterwijk, J. W. voorz. Toekomstvast vastgoed, IBO Organisatie beheerfuncties Vastgoed Rijk, Interdepartementaal beleidsonderzoek, 2005-2006 nr.4 [online] www.minfin.nl/nl/actueel/kamerstukken_en_besluiten,2006/09/IRF06-01316.html.


23

worden meegenomen in het bestemmingsplan.22 Om praktische reden, de toekomst is zelden zeker, wordt daar in praktijk nooit gebruik van gemaakt. Toch vraagt de toenemende noodzaak van herbestemming om een flexibelere benadering van het bestemmingsplan. Om de omzetting van kantoren naar woningen te bevorderen is het denkbaar in bestemmingsplannen een mix van wonen en werken aan te wijzen. In deze wijken zou wonen en werken dan gemengd kunnen worden, waarbij kantoren makkelijk zijn om te bouwen tot woningen en omgedraaid. In dergelijke wijken hoeft geen plek te zijn voor bedrijven in de zwaardere milieuklassen, maar wel voor dienstenfuncties en creatieve bedrijvigheid.23 De gemeente Den Haag heeft in haar bestemmingsplan reeds gebieden opgenomen met een dubbele woon-werkbestemming. Het betreft gebieden met potentiële leegstand in kantoren die door sloop, transformatie of herbestemming een bijdrage kunnen leveren aan het vergroten van de woningproductie in de stad.24 In de publicatie Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed wordt aangegeven welke wettelijke mogelijkheden de gemeente verder heeft om de herbestemming van commercieel vastgoed te stimuleren.25 Het is opmerkelijk dat de duurzaamheidsaspecten van herbestemming niet opwegen tegen de financiële kosten van herbestemming. Mogelijk kan de besluitvorming rond herbestemming beter inzichtelijk worden gemaakt als een Milieu Effect Rapportage deel uit zou maken van de besluitvorming.26

Behalve het meewerken aan de procedures, kan de gemeente ook een actieve bijdrage leveren door het inbrengen van kennis en informatie. Bij de herbestemming van het Dr. Neherlaboratorium in Leidschendam-Voorburg bijvoorbeeld, heeft de gemeente onderzoek laten uitvoeren naar de monumentale waarde van het pand en is de gemeente actief opzoek gegaan naar een nieuwe gebruiker voor het complex. Door informatie over het gebouw te verspreiden en de buurt te informeren is uiteindelijk een ontwikkelaar gevonden die een woonzorgcentrum gaat realiseren.27 Voor lokale overheden blijft het lastig om vraag- en aanbod van monumentale panden te overzien. In sommige gemeenten wordt deze vraag via periodieke overleggen, of ad hoc, opgelost. Het direct afstemmen van vraag- en aanbod is voor de afdeling vastgoed van de gemeente Dordrecht een reden om contact te onderhouden met het plaatselijke ondernemersloket.

Er zijn diverse constructies voor gemeenten om bij te dragen aan het realiseren van herbestemmingsprojecten, bijvoorbeeld via een privaatpublieke samenwerking, via een wijkontwikkelingsmaatschappij of via een stichting (in geval van restauratie). Ook kunnen gemeenten vastgoed strategisch aankopen om nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Uit interviews met de vastgoedafdelingen van de gemeenten blijkt dat gemeenten niet de optimale commerciële ontwikkelaars zijn. De besluitvorming verloopt traag en de politieke

22 SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Het uitwerkingsplan en het wijzigingsplan [online] beschikbaar op www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. 23 Ministerie van VROM (maart 2006). 24 Voordt T. van der red. (2007) pp 369. 25 Decisio bv (2006) Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed. Een handreiking voor gemeenten. Den Haag: Sdu uitgevers. [online] beschikbaar via: www.vrom.nl, Zie ook: Ploeger, H. e.a., Stimulansen vanuit de gemeente, in: Voordt T. van der red. (2007) pp 364-372. 26 Voordt T. van der red. (2007) pp 153. 27 Zie voorbeeld herbestemming Dr. Neherlaboratorium Leidschendam-Voorburg.

24


wisselingen komen complexe ontwikkelingsopgaven niet altijd ten goede. Een tijdrovend obstakel in de uitvoering van herontwikkeling is de onteigeningsprocedure. Per gemeente verschillen de regels voor uitvoering van deze procedure. Tijdrovende onteigeningsprocedures kunnen tot vertraging en ongewenste stijging van de onkosten leiden.28 Tegen leegstand specifiek doen gemeenten weinig. Leegstand zou een probleem van ‘de markt’ zijn. Maar meestal is leegstand meer een sociaal dan een financieel probleem. Daarom, om de leefbaarheid van grotere gebieden te verbeteren, is een gebiedsgerichte aanpak een doelmatige oplossing.

Uit de inventarisatie blijkt dat er een groot verschil bestaat tussen de geraamde leegstand van vastgoed en de concrete informatie die bij de overheidsinstanties bekend is. Bovendien is er een groot verschil in de manier waarop leegstand bijgehouden wordt, als leegstand al geïnventariseerd is.29 Om herbestemming van leegstaande panden te stimuleren, maar ook om nieuwbouwplannen op provinciaal niveau te kunnen afstemmen, is het noodzakelijk meer uniformiteit aan te brengen in het monitoren van leegstand, als basis voor een toekomstig beleid, om interregionale afstemming mogelijk te maken en als tussentijdse monitoring van lange termijn plannen.30

3.3.2 Vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars, makelaars31 Ongeacht de monumentale status van een gebouw is herbestemming een mogelijkheid om afgeschreven vastgoed een tweede leven te geven. Tot nu toe redeneren vastgoedeigenaren eerder andersom: van afgeschreven vastgoed wordt ‘de grond verkocht’ en de monumentale status van een gebouw wordt als een belemmering beschouwd.32 Omdat het bij herbestemming tijd kost om een nieuwe gebruiker te vinden, kunnen eigenaren daar een actieve rol in spelen. Bij het ontwikkelen van plannen voor herbestemming is de medewerking van de gemeente al in een vroeg stadium van belang.

Herbestemming is complex, maar er zijn veel argumenten die voor herbestemming pleiten: duurzaamheidsaspecten, een korte bouwen ontwikkeltijd en de specifieke kwaliteiten van bestaande gebouwen, die de standaard bouwvoorschriften te boven gaan. Bovendien draagt herbestemming bij aan de historische waarde en diversiteit van de leefomgeving. Elk herbestemmingsproject is anders. In het algemeen is de winstverwachting op korte termijn lager dan bij nieuwbouwprojecten. Daarom zijn er specifieke projectontwikkelaars die ervaring hebben

28

Interview gemeente Leiden, Zuid-Holland, 20 juni 2007. Illustratief is het verschil tussen informatie van leegstand van stadsregio Rotterdam en stadsgewest Haaglanden. Alleen bij stadsgewest Haaglanden was bekend welke gebouwen structureel leegstonden, stadsregio Rotterdam hield alleen het leegstaande bruto vloeroppervlak bij. Alleen de informatie van stadsgewest Haaglanden was bruikbaar voor De Oude Kaart van Nederland. 30 Deze conclusie wordt ondersteund door de conclusies uit het onderzoek naar de kantorenmarkt in ZuidHolland: Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 31 Onder de categorie vastgoedeigenaar, valt ook de belegger. In dit onderzoek is bijna geen aandacht besteed aan de invloed van de belegger op herbestemming. Voor meer informatie over dit onderwerp: Sprakel, E. en Vink, B. Transformatie vanuit beleggersperspectief, in: Voordt T. van der red. (2007) pp 336344. 32 Zie bijvoorbeeld interviews Zuid-Holland: het Protestants dienstencentrum, 23 mei 2007. 29


25

Herbestemming in Zuid-Holland Dr. Neherlaboratorium te Leidschendam-Voorburg Lambertus Neher, voormalig monteur, voormalig directeur van het Haags telefoniebedrijf, voormalig verzetsheld, voormalig minister van Volkshuisvesting en Wederopbouw en sindsdien directeur van de PTT, geeft in 1950 de opdracht voor de bouw van laboratoria voor de PTT aan de architect S.J. van Embden. Na de oorlog gaan de ontwikkelingen op het gebied van de telegrafie, telefonie en radio zo hard dat het bedrijf ruimte nodig heeft om het onderzoekswerk te kunnen uitvoeren. In 1955 wordt het instituut geopend. Het bestaat uit drie grote hallen, een hoofdgebouw en een 52 meter hoge toren, gebruikt voor het opstellen van instrumenten. Het gebouw behoort tot een van de belangrijkste gebouwen uit de periode van de wederopbouw. De PTT doet in het laboratorium enkele van zijn grootste uitvindingen, zoals de postsorteermachine. In het jaar 2001 vraagt KPN Vastgoed een sloopvergunning aan voor het ooit zo vooruitstrevende laboratorium dat de ontwikkelingen in de telefonie niet langer bij kan benen. Op initiatief van de gemeente wordt een onderzoek uitgevoerd naar de monumentale waarde van het gebouw. Via voorlichtingsavonden wordt de buurt geïnformeerd over waarde van het pand en de sloopplannen van de eigenaar. De omwonenden spreken zich uit voor behoud van het complex. In overleg met de buurt schrijft de gemeente een marktstudie uit, waaruit Sequoia Residences met het thema wonen, zorg en comfort naar voren komt. Inmiddels is deze ontwikkelaar bezig met de bouw van een woonzorgcentrum met 96 appartementen en de herbestemming van het Neherlaboratorium. De parkachtige omgeving van het gebied zal openbaar toegankelijk worden.

Bronnen: Wikipedia 2007 [online]. Gemeente Leidschendam-Voorburg (2002) Moet het Dr. Neherlaboratorium in Leidschendam behouden blijven of niet? [online] beschikbaar via: http://www.leidschendam-voorburg.nl [bezocht op 15 augustus 2007]. Gemeente Leidschendam-Voorburg (2005) Informatieavond Neherpark druk bezocht [online] beschikbaar via: http://www.leidschendam-voorburg.nl [bezocht op 15 augustus 2007].

26


Leegstand in Zuid-Holland Katholieke kerk te Vlaardingen De katholieke kerk in de Westwijk is al vanaf 1998 in verval. De kerk is aangekocht door het vastgoedbedrijf van de gemeente Vlaardingen, dat is opgericht in 2006. Het vastgoedbedrijf wil de kerk slopen om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. Maar niet iedereen bij de gemeente was het daarmee eens en dus staat de kerk er nog. De kerk wordt tijdelijk gebruikt door een maatschappelijke organisatie, maar het is maar zeer de vraag hoe lang dat nog mogelijk is. Sinds 1998 heeft niemand meer iets gedaan aan onderhoud en dat komt de veiligheid voor het gebruik niet ten goede. Maar zeg nou zelf, het gebouw mag er wezen. Bron: Interview gemeente Vlaardingen, Zuid-Holland, 5 juni 2007.


27

met herbestemmingen herstructureringsprojecten. Met name woningbouwcorporaties hebben vaak meer mogelijkheden om te investeren in ‘maatschappelijk vastgoed’.33 Daarnaast zijn er makelaars en ontwikkelaars, die gespecialiseerd zijn in de verkoop en ontwikkeling van monumenten: Reliplan, voor de verkoop van kerken, Redres erfgoedmakelaar, voor de verkoop van monumenten en BOEi, de nationale maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van industrieel erfgoed.34

Voor de omgeving is het van groot belang dat een gebouw ook bij leegstand veilig blijft en niet verloedert. Mocht leegstand onvermijdelijk zijn, dan kan tijdelijke herbestemming van een gebouw de schade enigszins verzachten en het risico op kraak vermijden. Wanneer een gebouw niet meer bewoonbaar is, zou beveiliging brandstichting en vernieling kunnen voorkomen. Voor eigenaren die zelf initiatief tot herbestemming nemen, zijn er diverse quickscans en transformatiepotentiemeters ontwikkeld, die een snel of een meer gedetailleerd beeld geven van de mogelijkheden van herbestemming.35

3.3.3 Cultuurhistorische belangenorganisaties Hoewel zorg voor cultuurhistorie een taak is van de gemeente, zijn de ambtenaren belast met deze taak, niet altijd toegerust met de tijd, de kennis en de middelen om een goed beleid te kunnen voeren. Vaak beperkt het werk van de overheid zich tot het beoordelen van reeds gemaakte plannen en het uitvoeren van de benodigde procedures. Bovendien is er een groot verschil tussen de feitelijke leegstand en de bij de overheid bekende informatie. Daarom is het inbrengen van kennis over leegstaande objecten of kennis van de cultuurhistorische waarde van gebouwen, een bijdrage aan de bewustwording van de noodzaak van behoud. De cultuurhistorische waarde is een belangrijk argument om sloop te verhinderen. Soms is het behoud van een gebouw of complex mogelijk dankzij initiatief van bewoners of omwonenden.36

33

Zie voorbeelden herbestemming Pius X, de rol van Vestia / Ceres projecten bij de herbestemming. Meijer, A. Th. (2007) BOEi 2007, projectenoverzicht, Hoevelaken. Redres erfgoedmakelaar [online] beschikbaar via: www.redres.nl, reliplan [online] beschikbaar op: www.reliplan.nl. 35 Voordt T. van der red. (2007) pp 374-469. 36 Zie: bijvoorbeeld herbestemming Grote Pyr, Boelee, R. (2007) Bouwen en openbare ruimte Den Haag 05/06 Gemeente Den Haag, pp 111. 34

28


4. PROVINCIE ZUID-HOLLAND De provincie Zuid-Holland is met 3,46 miljoen inwoners (2006) en een oppervlak van 3403 km² een van de dichtstbevolkte en meest geïndustrialiseerde gebieden van Nederland.37 De toenemende verstedelijking van Zuid-Holland gaat samen met een groei van de dienstensector en een afname van het agrarisch grondgebruik. Toch levert de land- en tuinbouw nog altijd een grote bijdrage aan de beleving van het landschap. In het Westland is de glastuinbouw een belangrijke bron van inkomsten, in het noorden van de provincie de bloembollenteelt en in het oosten, rond Boskoop, de pot- en containerteelt.

De grote hoeveelheid in onbruik geraakt industrieel erfgoed vormt een grote uitdaging voor herbestemming. In de provincie zijn daarvan interessante voorbeelden te vinden. Het meest bekend zijn de Van Nelle ontwerpfabriek en de pakhuizen op de Kop van Zuid in Rotterdam. Een nieuwe uitdaging is de herbestemming van moderne leegstaande gebouwen, kantoren uit de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw. Hoewel de leegstand van kantoren en bedrijventerreinen groot is, is de beschikbare informatie over leegstand minimaal en onderling moeilijk te vergelijken. De weergave van objecten op De Oude Kaart van Nederland is dan ook maar een fractie van de werkelijkheid.

4.1 Beschikbaarheid gegevens De beschikbaarheid van gegevens per instantie varieert. In de provincie Zuid-Holland zijn met name gemeenten geïnterviewd. Hoewel sommige gemeenten heel actief zijn in monumentenzorg, zoals Gouda en Schiedam, zijn meestal alleen de leegstaande panden bekend waar plannen voor herbestemming of sloop in ontwikkeling zijn. Daarnaast zijn er gemeenten waar weinig aandacht is voor cultuurhistorie of herbestemming van gebouwen. Slechts in enkele grote gemeenten in Zuid-Holland, Den Haag, Rotterdam en Delft, is bekend dat er enkele cultuurhistorisch interessante panden gaan vrijkomen.38 Ook in gemeenten waar gesproken is met de afdeling Vastgoed van de gemeente, Vlaardingen, Dordrecht en Leiden, is er enig inzicht in ontwikkelingen op het gebied van leegstand. Meestal zijn het de leegstaande of leegkomende monumenten die bij de gemeente bekend zijn, omdat de gemeente betrokken is bij de planvorming voor deze panden. Voor ‘gewone’ gebouwen geldt dat niet, daar is dan ook weinig informatie over te vinden.

Door de provincie en stadsregio’s wordt met enige regelmaat onderzoek naar leegstand van kantoren en bedrijfspanden gedaan en naar de voorraad uitgeefbaar en te herstructureren bedrijventerrein. Via het COS, Centrum voor Onderzoek en Statistiek van de gemeente Rotterdam, en door het stadsgewest Haaglanden zijn gegevens over leegstaand onroerend goed toegestuurd. Alleen de informatie van het stadsgewest Haaglanden was bruikbaar voor De Oude Kaart van

37

www.wikipedia.nl [bezocht op 8 augustus 2007]. Telefonisch interviews gemeente Den Haag afdeling monumentenzorg, 12 juli 2007. Uit onderzoek van de gemeente bleek dat 23 van de 120 onderzochte kerken leeg komt te staan binnen 10 jaar. De adresgegevens van deze kerken kunnen niet openbaar gemaakt worden.. 38


29

Herbestemming in Zuid-Holland Kop van Zuid en Lloydpier te Rotterdam De Kop van Zuid, maar ook de Lloydpier, even buiten het centrum van Rotterdam, zijn indrukwekkende voorbeelden van herstructurering van voormalige havengebieden. Al in de jaren zestig hebben deze gebieden hun functie verloren en kwamen grote bouwterreinen vrij, op aantrekkelijke binnenstadslocaties. Met de aanleg van de Erasmusbrug in 1996 en het metrostation Wilhelminahof, werd de ‘sprong naar Zuid’ een feit. Op de Wilhelminapier wordt hoogbouw, het Manhattan aan de Maas, gecombineerd met een zone van herbestemde pakhuizen, kantoren en werkplaatsen die ruimte bieden aan goed bezochte cafés, restaurants en culturele functies. Recent is het fotomuseum geopend, gevestigd in het voormalige werkplaatsengebouw van de Holland Amerikalijn. Op de Lloydpier wordt een oude pakhuis herbestemd tot woningen en krijgt het 25kV-gebouw een nieuwe functie als bedrijfsverzamelgebouw. In de Schiecentrale wordt een opnamestudio gevestigd. Rotterdam maakt zich op voor de MTV-generatie. Bronnen: Groenendijk, P. e.a. (2007) Architectuurgids Rotterdam Rotterdam: Uitgeverij 010 pp 109, 126.

30


Nederland. Het COS inventariseert alleen structurele leegstand van het bruto vloeroppervlak van grote kantoorpanden, deze panden staan meestal niet volledig leeg. Naast de huidige leegstand is het voor het anticiperen op herbestemming ook van belang te weten welk onroerend goed in de toekomst leeg komt te staan. Gezien de terughoudendheid van vastgoedeigenaren om bedreigingen in de toekomst openbaar te maken en gezien de terughoudendheid om over leegstand te spreken, is er weinig informatie over toekomstige functieverandering te vinden. Wat dat betreft is leegstand een te groot taboe en prevaleren economische motieven boven het behoud van het vastgoed. Overigens zijn wel globale cijfers bekend in de vorm van percentages en hoeveelheden, geen concrete adresgegevens. Voor een globaal overzicht in de kwantitatieve ontwikkeling van leegstand zou een minder gedetailleerd onderzoek een beter beeld geven.

Er zijn geen aanwijzingen dat er binnen de provincie Zuid-Holland grote vastgoedeigenaren zijn waar leegstand van gebouwen een rol zou kunnen spelen. Misschien bij het Hoogheemraadschap Delflanden, dat helaas niet heeft meegewerkt aan dit onderzoek. Het Protestants Dienstencentrum en Bisdom Rotterdam maken informatie over leegkomende kerken niet openbaar. Naast provinciale organisaties, zijn nog veel landelijke organisaties die ook in Zuid-Holland vastgoed bezitten. Deze instanties moeten in het landelijke vervolgonderzoek benaderd worden. Het gebrek aan beschikbare gegevens en de grote verschillen tussen de monitoring van leegstand per regio maken het moeilijk om het beleid met betrekking tot herbestemming en nieuwbouw op provinciaal niveau af te stemmen. Gezien het toenemende belang van binnenstedelijk bouwen, herstructurering en herbestemming is het hoog nodig meer structureel inzicht in leegstand te ontwikkelen.39

4.2 Leegstand Met de stijgende welvaart neemt de druk op de ruimte in Zuid-Holland toe. Om die reden claimen veel gemeenten weinig leegstand te kennen. Vrijkomende panden worden hergebruikt. gesloopt of herbestemd. Maar intussen is de leegstand van kantoren en bedrijfsgebouwen hoger dan ooit. Opmerkelijk is dat veel ‘verouderde’ gebouwen nog vrij nieuw zijn. Met name bij kantoren komt het voor dat gebouwen uit de jaren ’80 , nu al niet meer gewild zijn.40 De gebruikscyclus van deze gebouwen is vele malen korter dan de levenscyclus van het gebouw zelf. Het is moeilijk om concrete informatie te krijgen over leegstaande, niet monumentale gebouwen. In opdracht van de provincie is de leegstand van kantoren en bedrijventerreinen onderzocht.41 Terwijl uit onderzoek blijkt dat de meeste leegstand zich in de regio Rotterdam bevindt, kon de stadsregio Rotterdam geen concrete, bruikbare informatie leveren voor De Oude Kaart van Nederland.

39

Zie ook: Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). Interview gemeente Rotterdam, Zuid-Holland, 27 juni 2007. 41 ECORYS Nederland BV (13 juli 2007) Kwalitatieve analyse van bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond, Hoofdrapport, Rotterdam [online] beschikbaar via: www.stadsregio.info. ETIN Adviseurs (mei 2002) Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam, Eindrapport, Tilburg. Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 40


31

Leegstand in Zuid-Holland VROM kantoor te Oud Leidschendam Naast het kantoor van de Algemene Inlichtingen- en Veiligheidsdienst, die in enkele jaren zal gaan verhuizen, staat een kantoor van VROM al tijden leeg. Alleen van de parkeerplaats bij het gebouw wordt nog gebruik gemaakt. Het kantoor maakt deel uit van een rijtje jaren zeventig kantoren die als logge massa’s in de wijk Oud Leidschendam zijn geplaatst. Het rijtje ooit zo moderne kantoren vormt een bruut contrast met de kleinschalige bebouwing van de oude kern. Het is onwaarschijnlijk dat de gebouwen weer als kantoor in gebruik genomen zullen worden. De locatie heeft daar net te weinig allure voor en ligt te ver uit het centrum van Den Haag. Wie doet er iets? Bron: Interview gemeente Leidschendam-Voorburg, Zuid-Holland, 14 juni 2007.

32


Of er een tekort of juist een overschot aan bedrijventerreinen is, blijft een punt van discussie. Het alarmerende rapport van Natuur en Milieu42 wordt door de afdeling Economische Zaken van de provincie Zuid-Holland enigszins genuanceerd aangezien niet alle in bestemmingsplannen gereserveerde ruimte voor bedrijventerrein ook werkelijk gerealiseerd zal worden. Onomstreden is wel dat er een grote herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen ligt, niet alleen qua omvang van de opgave, maar ook qua bijkomende inspanning en kosten.43

4.3 Herbestemming In Zuid-Holland zijn volop voorbeelden van herbestemming te vinden. Zowel van industrieel erfgoed, kerken, scholen als kantoren. Maar per gemeente wordt er zeer verschillend omgegaan met herbestemming. De middelen om herbestemming te stimuleren zijn beperkt en het beleid van gemeenten met betrekking tot herbestemming is sterk afhankelijk van het heersende historisch besef. In dit kader is de toenemende aandacht voor cultuurhistorie bij de gemeente Rotterdam illustratief: terwijl Rotterdam vroeger vooral een moderne stad was, begint de stad zich nu steeds bewuster te worden van zijn geschiedenis. Intussen is de gemeente bezig het cultuurhistorisch onderzoek verplicht te stellen voordat nieuwe ontwikkelingen goedgekeurd kunnen worden. Hoewel de gemeente uitdrukkelijk tot doel heeft om ook bij niet-monumentale panden herbestemming te stimuleren, blijft het van de medewerking van derden afhankelijk in hoeverre herbestemming gerealiseerd kan worden. Het bestemmingsplan biedt maar zeer beperkte mogelijkheden om herbestemming te stimuleren. Ondanks dat ruime bestemmingsplannen soms meer mogelijkheden bieden om gebouwen een nieuwe bestemming te geven, lijken gemeenten daarvan terug te komen, met name daar waar monumentale waarden in het spel zijn. De ervaring leert dat het beter plannen maken is binnen de beperkingen die het monument stelt dan hooggespannen winstverwachtingen te moeten terugdraaien.44

Er zijn gemeenten die zich actief bezig houden met het vinden van nieuwe gebruikers voor leegkomende panden. Omdat het vinden van de gebruiker bij herbestemming vaak extra tijd en aandacht vraagt en omdat het tijdstip van leegstand van bijvoorbeeld kerken en scholen moeilijk te voorspellen is, heeft de afdeling monumentenzorg van de gemeente Den Haag een voorstel gedaan om subsidiegeld te reserveren voor de eerste twee jaar dat de gebouwen onverwacht leegkomen, om het mogelijk te maken financiering- en hergebruikmogelijkheden uit te zoeken. Bij het schrijven van dit verslag was nog niet bekend of deze subsidie er komt. Bij complexe, meestal binnenstedelijke projecten kan de gemeente zelf een grote uitvoerende rol op zich nemen. Daarbij moet wel opgemerkt worden dat de politieke ambities van bestuurders de complexe uitvoering van projecten in de weg kunnen zitten.45

42

Natuur & Milieu, de Provinciale Milieufederaties (2007) Zuinig op ruimte? Een provinciale vergelijking van bedrijventerreinen. Utrecht: Stichting Natuur en Milieu en De Provinciale Milieufederaties. [online] 43 NVB, Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (22 mei 2007) Persberichtenarchief 50.000 hectaren bedrijventerreinen dreigen te verpauperen,[online] beschikbaar via: www.nvbbouw.nl/list.php?id=25&view=detail&xs=persberichten. En interviews Zuid-Holland: Stadregio Rotterdam, 4 juni 2007 en Stadsgewest Haaglanden, 31 mei 2007. 44 Zie interviews Zuid-Holland: gemeente Delft, 10 mei 2007 en gemeente Rotterdam, 27 juni 2007. 45 Zie paragraaf 3.3.1 rol actoren, overheid.


33

Terwijl belangenorganisaties het herbestemmen van cultuurhistorisch erfgoed als een maatschappelijke plicht beschouwen, lijkt herbestemming voor andere vastgoedeigenaren eerder een noodzakelijk kwaad. Gebouwen met een monumentale status worden als verliespost beschouwd en gebouwen zonder status worden al snel gesloopt. Gelukkig zijn er wel uitzonderingen te vinden. Met name van kantoorgebouwen zijn meerdere voorbeelden van herbestemming bekend.46 De meeste kantoorgebouwen worden herbestemd tot woningen, studentenhuisvesting of juist luxe appartementen. Herbestemming van kantoren biedt veel voordelen: het is een duurzame oplossing, het voorkomt dure sloop en er is een snelle ontwikkelen bouwtijd mogelijk. Bovendien is de leegstand in de kantorenmarkt hoog, terwijl er nog altijd grote vraag is naar woningen. Behalve de herbestemming tot woningen is het ook mogelijk om bedrijfs- of kantoorruimte te herbestemmen tot bedrijfsverzamelgebouw om jonge, startende ondernemers te huisvesten.

Sinds 1990 zijn er landelijk een stuk of 4.500 woningen in verouderde kantoorpanden gerealiseerd, zo’n 250 per jaar. Gezien de hoeveelheid leegstaande kantoren is dit erg weinig.47 VROM schat dat een kwart van de structureel leegstaande kantoren voor herbestemming in aanmerking komt. Dit betreft met name verouderde kantoren binnen stedelijk gebied. Gebrek aan kennis en slagvaardigheid vormen een drempel om tot herbestemming over te gaan. De complexe en vaak onsamenhangende regelgeving, fiscaal, bouwtechnisch en van het bestemmingsplan, maken herbestemming extra lastig.48 Voor grootschalige kantoren op perifere, monofunctionele locaties zal het minder eenvoudig zijn om een nieuwe passende functie te vinden.

4.4 Trends en ruimtelijke ontwikkelingen in Zuid-Holland De vraag naar de toekomstige ontwikkeling van de provincie is complex en moeilijk te doorzien. Toch zijn er enkele opvallende ontwikkelingen aan te wijzen. In de ruimtelijke ontwikkeling is een kentering gaande van de naoorlogse expansie, naar vraag naar ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving. Het ruimtegebruik wordt steeds vaker gestuurd door de vraag en niet enkel meer door het aanbod. 49 Deze ontwikkeling hangt sterk samen met een verandering van de demografische samenstelling van de bevolking. De groei van de bevolking neemt af, er is een toename van het aantal ouderen, vergrijzing, en een afname van het aantal jongeren, ontgroening. Vanaf 2020 wordt er zelfs een afname van de bevolking verwacht. Overigens zijn deze ontwikkelingen het sterkst merkbaar in afgelegen gebieden. Grote steden als Den Haag en Rotterdam worden gekenmerkt door een eigen dynamiek. Door immigratie is de bevolking in de stad gemiddeld jonger. Binnen steden zijn er grote inkomensverschillen tussen wijken; de

46

SenterNovem (26-3-2007) Herbestemming van gebouwen [online] beschikbaar via: www.senternovem.nl. Voordt T. van der red. (2007). 47 Ministerie van VROM (maart 2006). 48 Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 49 Interview Atelier Zuidvleugel, Zuid-Holland, 4 mei 2007.

34


inkomensverschillen tussen wijken in een stad zijn groter dan de verschillen tussen kleinere gemeenten onderling.50

Het ruimtegebruik per persoon lijkt met de toenemende welvaart nog altijd te stijgen. Dit gaat samen met een afname van de dichtheid van de stad. Daardoor neemt de druk op het resterende buitengebied nog altijd toe51 en slinkt het aantal open gebieden en natuurgebieden. Door de stijgende grondprijzen lopen de plannen voor de uitvoering van de Ecologische Hoofdstructuur achter op schema. Mogelijkerwijs is de vraag naar natuurgebied goed te combineren met de groeiende noodzaak van wateropvangcapaciteit die verwachte klimaatveranderingen met zich mee brengen. Deze gebieden zouden ook kunnen bijdrage aan de grote behoefte aan ruimte voor recreatie vanuit de grote steden.52

4.5 Economie De schaalvergroting van bedrijven leidt tot het vrijkomen van te kleine of verouderde bedrijfsterreinen en panden. Langs de Nieuwe Waterweg is dit met name zichtbaar in de havengebieden waar al eeuwen een ontwikkeling gaande is van schaalvergroting en het verschuiven van de havens richting zee.53 Ook in het gebruik van kantoorruimte is sprake van schaalvergroting en centralisering van functies. Bovendien gaat bereikbaarheid van kantoren en bedrijven een steeds grotere rol spelen, bij voorkeur zowel via de weg als met het openbaar vervoer. Regelgeving met betrekking tot milieuzonering en risicogebieden kunnen grote beperkingen opleggen aan de mogelijkheden voor herbestemming. Ook het saneren van de grond is een drempel voor de herbestemming van oude terreinen.

Uit een analyse van de Stec groep blijkt dat de totale kantorenvoorraad in de provincie ZuidHolland een omvang heeft van circa 13 miljoen m² bruto vloeroppervlak. De helft hiervan ligt in de regio Haaglanden, 35% ervan ligt in de regio Rotterdam. Een bovengemiddeld deel van de kantoren in Den Haag wordt gebruikt door overheidsinstanties en internationale instellingen, daardoor heeft Den Haag minder geleden onder de laagconjunctuur van de afgelopen jaren. In Rotterdam is dat anders, daar bedroeg de leegstand van kantoren in 2005 16%. In kleinere kantorenregio’s verschilt de markt van stad tot stad. Steden als Capelle aan den IJssel, Zoetermeer en Gouda hebben meer dan 15 % leegstand, terwijl leegstand in de regio Leiden en Dordrecht minder hoog is, te weten 10%. De leegstand in Zuid-Holland is het hoogst in de regio’s Rotterdam en Midden-Holland. De gemiddelde leegstand in Zuid-Holland bedroeg in 2006 12 a 15

50 Janssen, L.H.J.M., Okker, V.R., Schuur, J. (2006) Welvaart en leefomgeving, een scenariostudie voor Nederland in 2040, Centraal Planbureau, Milieu- en Natuurplanbureau en Ruimtelijk Planbureau [online]. 51 Interview Atelier Zuidvleugel, Zuid-Holland, 4 mei 2007. 52 VROM-raad, Groeten uit Holland, qui e fantastico!, Advies over vrije tijd, toerisme en ruimtelijke kwaliteit [online] www.vrom.nl. Atelier Zuidvleugel (juni 2006) Ruimtelijke verbeeldingen, de logica van een onzekere toekomst, Den Haag [online] beschikbaar via: www.atelierzuidvleugel.nl. Atelier Zuidvleugel (februari 2007) Tussenruimte? Den Haag [online] beschikbaar via: www.atelierzuidvleugel.nl. 53 Zie voorbeelden: Herbestemming RDM-terrein, Lloydpier en Kop van Zuid, Rotterdam.


35

Leegstand in Zuid-Holland RDM terrein te Rotterdam De Rotterdamse Droogdok Maatschappij NV (RDM) was een scheepswerf voor scheepsnieuwbouw, scheepsreparatie en machinebouw in Rotterdam, die heeft bestaan tussen 1902 en 1996. Het bedrijf werd gevestigd op de Heijplaat aan de zuidelijke Maasoever. Voor de huisvesting van de medewerkers liet de RDM vanwege de nogal afgelegen ligging van het bedrijf, een eigen dorp bouwen, het tuindorp Heijplaat. Na diverse fusies in de jaren zeventig werd in 1983 het faillissement over de RDM uitgesproken. Van de 3180 werknemers werden 1370 mensen werkloos. De nog levensvatbare onderdelen werden ondergebracht in een nieuwe vennootschap: RDM Nederland BV, eigendom van de overheid. In 1991 werd het bedrijf door de overheid verkocht aan het bedrijf van de ‘bedrijvendokter’ Joep van den Nieuwenhuyzen. In 1996 worden de RDM BV’s aan de privé-persoon Van den Nieuwenhuyzen, sindsdien worden de BV’s gebruikt voor diverse activiteiten in de wapenindustrie en financiële transacties. Het werfterrein met opstallen kwam uiteindelijk in het bezit van de gemeente Rotterdam. Naast het werfterrein ligt het Quarantaineterrein. Deze in 1934 geopende instelling had tot doel het huisvesten van schepelingen en landverhuizers met besmettelijke ziekten. Sinds 1980 zijn de gebouwen in gebruik als atelierruimte voor kunstenaars. In 2006 is de prijsvraag ‘Unortodocks’ georganiseerd om de toekomst van het RDM terrein te onderzoeken. Intussen is een deel van de gebouwen in gebruik genomen door de Hogeschool Rotterdam. Omdat door de grote hoeveelheid woningbouwplannen in Rotterdam deze slechts gefaseerd opgeleverd kunnen worden, zijn de scholen in Rotterdam een populaire doelgroep voor herbestemming. Bronnen: De eerste alinea is een samenvatting van de tekst ‘Rotterdamsche Droogdok Maatschappij’ Wikipedia [online] http://nl.wikipedia.org/wiki/Rotterdamsche_Droogdok_Maatschappij [bezocht op 15 augustus 2007]. Groenendijk, P, e.a. (2007) Architectuurgids Rotterdam, Rotterdam: Uitgeverij 010, pp 224. www.unortodocks.nl [bezocht op 15 augustus 2007]. interview gemeente Rotterdam OBR, Zuid-Holland, 27 juni 2007.

36


Leegstand in Zuid-Holland Hasco verffabriek te Schoonhoven Tussen de lintbebouwing van de Lopikerweg ligt even buiten Schoonhoven een verlaten verffabriek. Door het afgesloten hek is de naam van de producent, Hasco, nog leesbaar. Het is de enige achtergebleven aanwijzing van de bedrijvigheid uit het verleden. Nu bestaat de fabriek alleen nog uit een verzameling eenvoudige bedrijfshallen of schuren waar niemand meer naar omkijkt. Het terrein is een typisch voorbeeld van verrommeling die ontstaat als ruimtelijke ordening alleen een vraagstuk van vraag en aanbod zou zijn. Want wie is er nog geïnteresseerd in een gebied ergens in een vergeten uithoek van het Groene Hart? De vervuilde grond bij de fabriek maakt herontwikkeling een lastige en kostbare opgave. Met als gevolg dat de fabriek leeg blijft staan, nu al meer dan twintig jaar. Bron: gesprek met omwonende, juni 2007.


37

procent.54 Ongeveer de helft van de leegstaande ruimte staat al 2 jaar of langer leeg, een tiende staat zelfs langer dan 4 jaar leeg.55 Kortom: in de provincie Zuid-Holland staat ongeveer een vierkante kilometer bruto vloeroppervlak kantoorruimte structureel leeg. Intussen lijkt de markt aan te trekken, maar de leegstand ligt nog altijd ver boven de gezonde frictieleegstand van 5 tot 6%. Leegstand is voor een belangrijk deel geconcentreerd op verouderde kantoorlocaties op bedrijventerreinen, regionale OV-knooppunten en snelweglocaties. De kwaliteit en uitstraling van deze kantoorlocaties is niet erg aantrekkelijk. Daarnaast zijn de mogelijkheden voor transformatie beperkt door de perifere ligging en monofunctionele invulling van deze terreinen. De kansen voor leegstaande kantoren op centrumlocaties en rond Randstedelijke OV-knooppunten zijn positiever. Leegstand op deze locaties is beperkter en de plek draagt bij aan de transformatiemogelijkheden.56

De markt voor kantoorruimte wordt gestuurd door het aanbod: de kwaliteit van de kantoorruimte wordt steeds belangrijker, verouderde kantoorruimte wordt in toenemende mate verruild voor nieuw kantoorruimte. Daarmee neemt de noodzaak voor het herbestemmen of slopen van oude kantoorruimte toe. Qua typologie van het kantoorgebouw kan opgemerkt worden dat er steeds meer vraag komt naar flexibele kantoorvelden. Kantoren met kleine ruimtes aan een lange gang zijn veel minder gewild.57 VROM schat dat een kwart van de structureel leegstaande kantoren geschikt is voor herontwikkeling tot woongebouw.58 Intussen zijn er een beperkt aantal herbestemmingen gerealiseerd.59 De rijksoverheid stimuleert transformatie van kantoorgebouwen door in onbruik geraakte kantoren uit eigen bezit aan te bieden voor herbestemming.

Bij grote bedrijven is er een ontwikkeling gaande van centralisering. De multinational in het ‘provinciale’, Philips in Eindhoven, is verleden tijd. Bezuinigingen en schaalvergroting leiden tot het opheffen van regionale afdelingen en een toenemende behoefte aan toplocaties voor kantoren.60 Binnen Zuid-Holland is er weinig onderscheid tussen kantorenlocaties. Een gebrek aan regionale afstemming lijkt daar de oorzaak van. In Noord-Holland daarentegen is die afstemming tussen de regio’s er wel. Met het realiseren van de Zuid-as heeft Noord-Holland wel een toplocatie voor kantoren.61

Er is een groot verschil tussen de statistische leegstand en de beschikbare informatie van leegstaande gebouwen. Hoewel het percentage leegstand van kantoren in de stadsregio Rotterdam groter is dan de leegstand van kantoren in het stadsgewest Haaglanden, zijn er alleen in de regio Haaglanden adresgegeven beschikbaar van structureel leegstaande kantoor- en bedrijfspanden. Daardoor geeft De Oude Kaart van Nederland een vertekend beeld van de leegstand in Zuid-Holland: daar waar de leegstand het grootst is, is geen informatie beschikbaar. De laatste jaren is de economische positie van Rotterdam versterkt, ten koste van de omliggende 54 55 56 57 58 59 60 61

Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). Voordt T. van der red. (2007, pp 194. Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). Interview gemeente Rotterdam, Zuid Holland, 27 juni 2007. Ministerie van VROM (maart 2006). Zie ook: SenterNovem (26-3-2007) en Voordt T. van der red. (2007). Interview gemeente Rotterdam OBR, Zuid Holland, 27 juni 2007. Geuting, E., Voerman E. (juni 2006).

38


gemeenten die jaren lang profiteerden van de uitstroom van de bovenklasse uit Rotterdam. Rotterdam heeft deze verbetering mede te danken aan de spreiding van de huisvesting van economisch zwakkeren over de regio. Dit beleid, Ieder zijn deel, wordt Rotterdam niet door iedereen in dank afgenomen.62 Wegens het ontbreken van inzicht in de ontwikkeling van leegstand is niet duidelijk geworden of er een relatie is tussen deze economische ontwikkeling en de leegstand in de regio.

In de discussie over de inrichting van Zuid-Holland komen steeds vaker de bedrijventerreinen onder vuur te liggen. Het aantal leegstaande panden op bedrijventerreinen neemt toe en met name terreinen in de hoogste milieucategorie zijn steeds minder welkom bij bewoners.63 De vraag in hoeverre nieuwe bedrijventerreinen nodig zijn is daarom niet eenvoudig te beantwoorden. Oude bedrijventerreinen in de stad worden door binnenstedelijke vernieuwing aan de voorraad onttrokken en verpauperde bedrijventerreinen zijn niet snel her te gebruiken. Maar de leegstand onder verouderde bedrijfsgebouwen is hoog.64 Door de situering op bedrijventerreinen met een monofunctionele opzet en door de slechte uitstraling van deze gebouwen is de kans op hergebruik minimaal. De enige oplossing is herstructurering van de bestaande terreinen.65 Gezien de hoge kosten van herstructurering en de lange looptijd van herstructureringsprojecten is de financiering ervan een lastige opgave. Uit het nieuwe collegeprogramma van de provincie Zuid-Holland blijkt dat de aandacht van de provincie enigszins verschuift van uitbreiding van bedrijventerrein naar herstructurering.66 Daarnaast blijft het de vraag in hoeverre de markt betrokken kan worden in het herstructureren van bedrijventerreinen.

Met plaatselijke verschuiving van economische activiteiten in de stad komen oude winkels leeg te staan. De concentratie van grote shoppingcenters en outletcenters naar de periferie van de stad kan het gebruik van de openbare ruimte in de stad ernstig verstoren. Kleine winkelcentra in naoorlogse uitbreidingswijken verliezen hun functie door schaalvergroting. Omdat de meeste winkels op de begane grond liggen, hebben leegstaande winkels een zeer negatieve invloed op de leefbaarheid. In de toekomst zal het gebruik van winkels nog verder afnemen door toename van internetshoppen. Tegelijkertijd zal het transport van goederen daardoor verder toenemen.

De veranderingen in de agrarische sector zijn aanzienlijk. Ook de agrarische sector heeft met schaalvergroting te maken waardoor oude gebouwen hun functie kwijtraken. Bovendien is landbouw in Zuid-Holland steeds minder rendabel. Glastuinbouw is daarentegen wel een belangrijke bron van inkomsten. Oude schoorstenen van in onbruik geraakte stookketels zijn een typerende herinnering aan oude glastuinbouwbedrijven, van hergebruik van gebouwen is in deze sector nauwelijks sprake. De bloembollenteelt in het noorden van de provincie wordt gekenmerkt

62

Interview provincie Zuid-Holland, sociaal beleid/diversiteitsbeleid, 11 juni 2007. Interview provincie Zuid-Holland, afdeling economie, 5 juli 2007. 64 NVB, Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (22 mei 2007). 65 Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004). 66 “Het vorige collegeprogramma 2003-2007 van de provincie had tot doel gesteld om 500 ha bedrijventerrein te herstructureren en 500 ha nieuw terrein aan te leggen. Het resultaat was 700 ha herstructurering en 300 ha nieuw terrein. In het nieuwe collegeprogramma 2007-2011 is tot doel gesteld 750 herstructureren en 250 ha nieuw bedrijventerrein. In de hele provincie zijn er ca. 3000 ha bedrijventerrein die herstructurering nodig hebben.” Uit interview provincie Zuid-Holland, afdeling economie, 5 juli 2007. 63


39

door de typische bollenschuren. Her en der zijn voorbeelden van hergebruik van deze schuren terug te vinden. De veranderingen in de agrarische sector zouden gebruikt kunnen worden om in de toenemende behoefte aan recreatiegebied te voorzien van de grote steden. Tegelijkertijd dreigt een verdergaande verstedelijking en het verdwijnen van het open landschap. Met name de ruimte in het Midden-Delfland, tussen Den Haag, Delft en Rotterdam, staat onder druk. Jarenlang is deze ruimte kunstmatig groen gehouden door de kaderwet die bepaalde dat dit gebied alleen een agrarische bestemming mocht krijgen. Het is de vraag hoe dit gebied zich gaat of kan ontwikkelen wanneer deze wet in 2008 afloopt.67

Bereikbaarheid en infrastructuur zijn sturend voor de economische en ruimtelijke ontwikkeling van Zuid-Holland. Met de stijgende welvaart en de toenemende snelheid van reizen, nemen ook het aantal verplaatsingen en de afstand waarover mensen zich verplaatsen toe. Bereikbaarheid is een belangrijke kwaliteit voor de vestiging van bedrijven. Gezien de hoge kosten die het aanleggen van infrastructuur met zich meebrengt, is concentratie van functies noodzakelijk.68

4.6 Overheid De laatste jaren is er een toename van aandacht voor vastgoedbeleid bij de overheid. Op lokale schaal blijkt dit uit het oprichten van vastgoedafdelingen binnen de gemeente. Niet alle grote gemeenten bezitten inmiddels een vastgoedafdeling, bij de gemeente Rotterdam is deze afdeling nog in ontwikkeling. Omdat in de meeste gemeenten het vastgoedbedrijf nog vrij nieuw is, begint het werk met het inzichtelijk maken van de werkelijke waarde van de panden. Vastgoed dat al sinds jaren in het bezit van de gemeente is maar niet door de gemeente wordt gebruikt, wordt steeds vaker verkocht.69 De vastgoedafdeling van de gemeente heeft altijd te maken met een dubbele, soms tegenstrijdige doelstelling: enerzijds de winstverwachting, anderzijds de maatschappelijke doelstelling van de overheid. Bovendien wordt de uitvoering van complexe projecten bemoeilijkt door wisselingen in de lokale politiek. Daardoor kan de slagvaardigheid van gemeenten afnemen. De rol die de overheid kan spelen bij herbestemming wordt elders in dit verslag beschreven.70

Een interessante herbestemmingsopgave voor Zuid-Holland is de herontwikkeling van vliegveld Valkenburg, een voormalig militair terrein aan de rand van Katwijk. Het is nog niet bekend wat er gaat gebeuren met de barakken aan de westzijde van het terrein. Provincie, gemeente en het Duinwaterbedrijf, zijn behoud ervan overeengekomen, maar hebben nog geen concrete plannen.71

67 68 69 70 71

Interview Atelier Zuidvleugel, Zuid-Holland, 4 mei 2007. Interview Atelier Zuidvleugel, Zuid-Holland, 4 mei 2007. Interviews Zuid-Holland: gemeente Dordrecht, 14 mei 2007 en gemeente Leiden 20 juni 2007. Zie paragraaf 3.3: rol actoren, 3.3.1: rol overheid. Zie interviews Zuid-Holland: gemeente Katwijk, 20 juni 2007.

40


Herbestemming in Zuid-Holland Rijksautomobielcentrale Laakhaven te Den Haag De Rijksautomobielcentrale is gebouwd in de jaren twintig van de vorige eeuw. De hallen werden gebruikt voor het onderhoud en de stalling van auto’s die bij de overheid in gebruik waren. De hallen, twee voetbalvelden groot, zijn lange tijd gebruikt door KPN om hun auto’s in te wassen en te parkeren. Eind 2000 heeft de gemeente Den Haag de centrale gekocht als onderdeel van de herstructurering van het bedrijventerrein Laakhaven. De gemeente wil de hallen een culturele bestemming geven, maar het lukt niet om een geïnteresseerde ontwikkelaar te vinden. Intussen heeft Europa subsidie toegezegd mits Den Haag de plannen vóór 2009 realiseert. Uiteindelijk, en omdat Europa’s deadline nadert, besluit de gemeente zelf als ontwikkelaar op te treden. Intussen is de bouwaanvraag gereed. Op de wijziging van het bestemmingsplan wordt niet gewacht, eerst zullen de hallen gerestaureerd gaan worden. Is dat eenmaal gebeurd, moet een artikel 13 procedure een vrijstelling op gebruik afgeven. In 2015 / 2020 zal de rest van het Laakhavengebied klaar zijn: een stedelijk gebied met een mix van wonen en werken. Daar zit niet zoveel haast achter. Bron: Telefoongesprek met dhr. Iljan van Hardevelt, DSO gemeente Den Haag, 15 augustus 2007.


41

4.7 Welzijn In de meeste gemeenten in Zuid-Holland neemt de ontkerkelijking toe. Door de afname van het aantal kerkgangers, komen kerken leeg te staan. Hoewel deze ontwikkeling overduidelijk is, is het moeilijk te voorzien welke kerkgebouwen hun functie verliezen.72 De eigenaren van de kerk, de kerkelijke gemeenten, hebben lang niet altijd belang bij herbestemming van het gebouw. Kerken die geen beschermde status hebben, lopen daarom een groot risico gesloopt te worden. Ook het leegkomen van basisschoolgebouwen is moeilijk te voorzien. In het voortgezet en hoger onderwijs is al jaren sprake van schaalvergroting, waardoor oude gebouwen verlaten worden. Bovendien is de subsidiëring van scholen zo geregeld dat het voor scholen goedkoper is om nieuwbouw te realiseren dan een verouderd gebouw opnieuw te gebruiken.73 Schoolgebouwen van rond negentienhonderd zijn geschikte gebouwen voor herbestemming, de zogenaamde tijdelijke schoolgebouwen uit de jaren zestig en zeventig zijn minder van kwaliteit en daarom minder bruikbaar.74 Universiteiten hebben hun gebouwen in eigen beheer gekregen en zijn daarmee gehaaide vastgoedeigenaren geworden. Financiële overwegingen leiden tot concentratie van gebouwen en het afstoten van oude panden. Zowel de universiteit van Delft als van Leiden zijn bezig met het verkopen van verouderd bezit. Daarbij gaat het om grote monumentale panden, aan de rand van het oude stadscentrum. Hoewel de gebouwen met monumentenstatus herbestemd zijn of gaan worden, dreigen de Delftse gebouwen zonder status gesloopt te gaan worden, een deel ervan is reeds gesloopt.75

Ziekenhuizen en zorginstellingen lopen het risico snel te verouderen door de specifieke technische eisen die aan deze gebouwen worden gesteld. Een interessante ontwikkeling in deze sector is de toenemende interesse in flexibiliteit van het ontwerp. Daarin zijn stramienmaten en verdiepingshoogtes geschikt voor meerder functies. Installatietechniek is demontabel en binnenwanden worden opgebouwd uit standaard voorzetwanden. Zo kan een behandelkamer worden omgebouwd tot wachtruimte, een beddenkamer tot kantoorkamer en omgekeerd. Nieuwe ziekenhuizen zoals het Erasmus Medisch Centrum in Rotterdam en het Reinier de Graafgasthuis in Delft worden volgens deze uitgangspunten ontworpen. In de toekomst kan deze ontwikkeling ook voor de kantorensector van belang zijn.76 De toegenomen vraag naar woon/zorgcentra biedt mogelijkheden tot herbestemming van bestaande panden.77 Verlaten boerderijen krijgen soms een nieuwe functie als zorgboerderij: een kleinschalige zorggemeenschap met het voormalige boerenerf als royale buitenruimte.

Met name in Rotterdam maar ook in Schiedam, wordt tijdelijke herbestemming gebruikt om creatieve en culturele initiatieven te stimuleren. Door goedkope tijdelijke huisvesting aan te

72

Volgens dhr. Oosterwijk, worden er in de provincie Zuid-Holland per jaar ongeveer 10 protestantse kerken gesloten. Hoeveel Rooms-katholieke kerken gesloten worden is ons niet bekend. Zie interviews Zuid-Holland: Protestants Dienstencentrum. 73 Interview gemeente Den Haag, Zuid-Holland, 26 juni 2007. 74 Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004). 75 Interview TU Delft, 3 april 2007. 76 Ministerie van VROM (maart 2006). 77 Zie voorbeelden: herbestemming Dr. Neherlaboratorium Leidschendam-Voorburg.

42


Herbestemming in Zuid-Holland Pius-X kerk te Den Haag Looptijd project: 2002-2004 De Pius X-kerk is een kerkgebouw uit de jaren zestig gelegen op het scharnierpunt van twee lanen centraal in de wijk Bouwlust. Door het afnemende kerkbezoek is de eigenaar, het bisdom, op zoek gegaan naar nieuwe gebruikers om deze kerk een passende bestemming te geven. Al voor de verkoop van de kerk bleek dat de bestemming gezondheidscentrum een reële optie was. De herontwikkeling van de Pius X-kerk is uitgevoerd door Ceres-projecten, de ontwikkelaar die werkt in opdracht van Vestia, een woningbouwcorporatie. Vanwege de lage winstverwachting die herontwikkeling van maatschappelijk vastgoed met zich meebrengt, zijn het juist woningbouwcorporaties die de mogelijkheid hebben daarin te investeren. De totale investering in het realiseren van het gezondheidscentrum bedraagt ongeveer 6 miljoen euro. De gemeente Den Haag heeft 125.000 euro geïnvesteerd, ook opbrengsten uit de verkoop van koopwoningen zijn aan het project besteed. In de wijk Bouwlust was een groot tekort aan huisartsen. Om die reden lag een functie als gezondheidscentrum voor de hand. Naast een groepspraktijk voor huisartsen is het programma aangevuld met andere organisaties voor maatschappelijke dienstverlening: een apotheek, een consultatiebureau, een fysiotherapeut, een wijkloket van de gemeente, de jeugdgezondheidszorg, een dienstbureau, het psycho-medisch centrum Parnassia en de thuiszorg Den Haag. Bronnen: Kenniscentrum stedelijke vernieuwing Den Haag, Transformatie Pius X-kerk, [online] beschikbaar via: http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1897&item_type=project&item_id=231. Ceres projecten (2005) Presentatie ‘van kerk tot zorgcentrum’, Den Haag: Ceres projecten, oktober 2005 [online] beschikbaar via: www.dekopgroep.nl.


43

bieden aan kunstenaars en creatieve bedrijven, krijgen gebieden een nieuwe impuls en wordt het gebied aantrekkelijker om te wonen en werken. De herstructurering van de Witte de Withstraat in Rotterdam is een succesvol voorbeeld van deze strategie.78

4.8 Wonen De vraag naar woningen is nog steeds groot. Herbestemming van monumentale panden tot luxe woningen is dan ook een voor de hand liggende keus. Daarnaast neemt het tekort aan starterswoningen en studentenhuisvesting toe. Omdat bij woningen zelden sprake is van herbestemming, is leegstand van woningen niet meegenomen in het onderzoek. Dat wil niet zeggen dat leegstand helemaal geen probleem vormt. In oude stadscentra staan woningen boven winkels dikwijls leeg omdat de woningen moeilijk toegankelijk zijn. Hoewel er meerdere steden zijn die een wonen- boven- winkels beleid voeren, is de leegstand nog altijd aanzienlijk. Het probleem is het creëren van een opgang naar de woning. Bovendien is parkeren in de stad lastig.79 Ook kan de herstructurering van een woonwijk langdurige leegstand van een wijk tot gevolg hebben. Een initiatief dat aandacht vestigt op dit probleem zijn de tijdelijke hotels van Op Trek in Den Haag, hotelkamers in lege te slopen woningen.80 De Socialistische Partij in Rotterdam heeft een makelaarssite gemaakt van woningen die “niet te huur” zijn.81

4.9 Conclusie Zuid-Holland Het globale beeld van de inventarisatie is een gering inzicht in leegstaand vastgoed en een zekere willekeur bij de realisatie van herbestemming. Toch lijkt de belangstelling voor herbestemming toe te nemen. Niet alleen in herbestemming van het ‘traditionele’ cultuurhistorisch erfgoed, maar ook van minder in het oog springende gebouwen: naoorlogse architectuur en industriële complexen. Deze interesse voor cultuurhistorie gaat samen met een groeiende vraag naar kwaliteit van de leefomgeving. De vraag naar kwaliteit, stelt ook eisen aan de inrichting van Zuid-Holland; er is meer behoefte aan ruimte voor recreatie en natuur en een groeiende afkeer van bedrijventerreinen. Deze discussie is niet alleen een ‘nimby’, not-in-my-backyard-fenomeen, de noodzaak van de aanleg van bedrijventerreinen, de versnippering van terreinen en de monofunctionele invulling ervan, zijn omstreden. Bovendien vestigt de discussie terecht aandacht op de grote opgave voor herstructurering van oude bedrijventerreinen in de komende decennia.

De aandacht voor herbestemming verschilt sterk per gemeente. Het bestemmingsplan zelf biedt weinig mogelijkheden om herbestemming te stimuleren. De voor herbestemming gewenste flexibiliteit van het bestemmingsplan kan in strijd zijn met het beschermen van de monumentale waarde van het gebouw. Veel hangt af van de bereidheid van de eigenaar om mee te werken aan herbestemming. Als tijdig aandacht kan worden besteed aan herbestemming, kan leegstand en 78

Zie interviews Zuid-Holland: gemeente Rotterdam 27 juni 2007, gemeente Schiedam, 11 april 2007. Zie o.a. interview gemeente Gouda Zuid-Holland, 8 mei 2007. en: Kas, A. (2007). 80 www.optrektransvaal.nl. 81 www.niettehuur.nl. 79

44


verval van het vastgoed voorkomen worden. In de praktijk blijkt leegstand bij sommige gebouwtypen lastig te voorspellen. Met name kerken en basisscholen kunnen zonder waarschuwing vooraf ineens overbodig zijn. Het vinden van een passende herbestemming, hangt dan af van het tijdig vinden van een nieuwe gebruiker.

Dat ook voor niet monumentale gebouwen een tweede leven mogelijk is, blijkt uit de aandacht voor herbestemming van verouderde kantoorpanden. Helaas geeft deze inventarisatie een vertekend beeld van het aantal leegstaande kantoor-, bedrijfs- en winkelpanden. Stadsgewest Haaglanden houdt deze statistieken bij, Stadsregio Rotterdam heeft alleen inzicht in het leegstaande bruto vloeroppervlak van kantoren. Uit onderzoek naar de kantorenmarkt in de provincie Zuid-Holland blijkt juist dat het percentage leegstaande kantoren de regio Rotterdam hoog is. Wat voor het toekomstige kantorenbeleid wordt geconcludeerd, geldt ook voor het beleid met betrekking tot herbestemming: Het ontbreken van onderlinge vergelijkbare inventarisaties maken het lastig om beleid tussen regio’s af te stemmen en te evalueren.

Met het ontbreken van gegevens van grote gemeenten als Rotterdam, wordt de uitkomst van het inventarisatie als geheel erg willekeurig. Om een beter globaal inzicht te krijgen in leegstand zou de inventarisatie van leegstand niet gekoppeld moeten zijn aan adresgegevens, maar aan statistische, meer algemene data.


45

Herbestemming in Zuid-Holland Meelfabriek te Leiden Looptijd project: 1999 - heden In 1988 verliest de Meelfabriek ‘De Sleutels’ zijn functie. Tien jaar lang wordt gediscussieerd over behoud of sloop van de fabriek. Een verzoek om de monumentenstatus wordt aanvankelijk afgewezen. In 1999 besluit de gemeenteraad tot het behoud en hergebruik van zeven van de dertien gebouwen. In 2000 kent de Rijksdienst voor Monumentenzorg de meelfabriek alsnog de status van Rijksmonument toe. Van 2002 tot 2004 wordt gewerkt aan het ontwerp voor het masterplan. Eind 2004 gaat de gemeente akkoord met het ontwerp van de gerenommeerde Zwitserse architect Peter Zumthor. In de fabriek en in de nieuwbouw bij het complex zullen 16.000 m2 hoogwaardige woningen worden gerealiseerd, 7400 m2 studentenwoningen, een skybar, twee restaurants, een café, een fitnesscentrum en een gezondheidsclub. Het masterplan wordt integraal opgenomen in het bestemmingsplan van de gemeente Leiden. Maar de vaststelling van het bestemmingsplan wordt verhinderd door bezwaren uit de omgeving. Sindsdien ligt de uitvoering van het plan stil, nu al twee en een half jaar. De projectontwikkelaar, de Meelfabriek CV, wacht op de uitspraak van de Raad van State om goedkeuring van het bestemmingsplan te krijgen. Omwonenden hebben bezwaar gemaakt tegen de massaliteit en hoogte van de bebouwing en tegen de verwachte toename van verkeersbewegingen. Het vervolg van het project hangt af van de gerechtelijke uitspraak. Met een beetje geluk kan de eerste bewoner er in 2009 intrekken, of in 2010 misschien….. Bronnen: www.demeelfabriek.nl. Telefoongesprek dhr. John Moerland, projectmanager van DMP (Noordwijk), voor de Meelfabriek CV, 17 juli 2007.

46


5. PROVINCIE ZEELAND De provincie Zeeland verschilt in vele opzichten van de provincie Zuid-Holland. Zo heeft de provincie Zeeland een inwoneraantal van 379.000 per 2004, daarmee laat het van de Nederlandse provincies alleen Flevoland achter zich82. Daarbij komt dat enkel Drenthe en Friesland minder inwoners per vierkante kilometer huisvesten. Ook qua infrastructuur valt geen vergelijking met de Randstad te maken. Lange tijd was de verbinding tussen Zeeuws Vlaanderen en de overige schiereilanden verre van optimaal, de komst van de Westerscheldetunnel maakt een snelle reis van noord naar zuid nu wel mogelijk. De provincie heeft geen of nauwelijks hoofdkantoren op zijn grondgebied. Wel huisvest de provincie een stevige bedrijvigheid in het havengebied van Vlissingen en Terneuzen, midden in de Rijn-Schelde delta en een behoorlijk aantal agrariërs. Zeeland is daarbij een populaire bestemming voor toeristen. Zij bezoeken vooral de kustgebieden. Kenmerkend voor de provincie is dat grote bedrijventerreinen buiten de haventerreinen van Vlissingen en Terneuzen eigenlijk nauwelijks voorkomen83. Landelijke vastgoedeigenaren zijn dan ook minder aanwezig en de vraag naar vastgoed in de kleinere kernen is vaak gering. Vastgoed lijkt vooral in handen van te zijn van regionale of provinciale eigenaren.

Uit de interviews volgt dat leegstand vooral optreedt waar losse objecten slecht van de hand gaan of de economische basis van een gebouw vervallen is. De gesprekken met gemeenten en de provincie geven verder aan dat het percentage structurele leegstand op bedrijventerreinen over het algemeen laag is84. Overheden, vastgoedeigenaren en belangenorganisatie in Zeeland hebben dan ook zeer beperkt oog voor leegstand en herbestemming. Uit het onderzoek ‘de Oude Kaart van Nederland’ blijkt, dat alhoewel problemen rondom leegstand ook zeker in Zeeland voorkomen, de interesse van en de mate waarin lagere overheden en vastgoedeigenaren probleemoplossend willen handelen zeer beperkt is.

5.1 Beschikbaarheid gegevens Organisaties die beschikken over een overzicht van hun leegstaand eigendom zullen zich meer bewust zijn van de kansen en risico’s die de leegstand met zich meebrengt. Het is aannemelijk dat een overzicht van leegstand zowel lagere overheden als vastgoedeigenaren eerder aanzet om plannen voor hergebruik of herbestemming te ontwikkelen. In dit kader is gekeken naar de aanwezigheid van inventarisaties van leegstaand vastgoed bij lagere overheden, vastgoedeigenaren en belangenorganisaties.

82

Wikipedia (2007). De totale omvang van bedrijventerreinen in Zeeland is in 2005 zo’n 6000 hectare bruto. Meer dan de helft hiervan bestaat uit zeehaventerrein. Zie Zuinig op Ruimte? Natuur & Milieu, de Provinciale Milieufederaties (2007)[online]. 84 Volgens het IBIS databestand werklocaties staat in Zeeland 307 hectare bruto bedrijventerrein (inclusief zeehaventerrein) in 2005 leeg. Een termijn van leegstand wordt echter niet gegeven waardoor deze gegevens als zodanig niet bruikbaar zijn voor dit onderzoek. Zie Zuinig op Ruimte? Natuur & Milieu, de Provinciale Milieufederaties (2007). 83


47

Geen van de geïnterviewde gemeenten in Zeeland noch de provincie Zeeland hebben recentelijk inventarisaties van structurele leegstand uitgevoerd85. Dit heeft tot gevolg dat alleen leegstandsgegevens van ‘spraakmakende’ gebouwen en terreinen uit de eigen invloedssfeer en de gebouwen, complexen en terreinen in gemeentelijk of provinciaal bezit bekend zijn bij de betrokken ambtenaren. Leegstaand of vervallen onroerend goed dat de belangstelling van belangenorganisaties en de pers wekt, wordt door de lagere overheden wel opgemerkt. Ook plannen voor leegstaand onroerend goed dat binnen een gebied bestemd voor herontwikkeling staat of waarvoor plannen voor herbestemming bestaan, komen beroepshalve vanzelf op de bureaus van gemeenteambtenaren terecht. De leegstand van het overig onroerend goed komt echter niet zonder meer onder de aandacht van de lagere overheden86. Uit de interviews is ook niet gebleken dat overheden hierover contact hebben met belangenorganisaties. Waarschijnlijk geeft de inventarisatie van leegstand die uit de ronde langs organisaties in Zeeland is gebleken, slechts een fractie van de bestaande leegstand van vastgoed in Zeeland weer.

Het gebrek aan inventarisaties van leegstand geeft aan dat leegstand een beperkte rol speelt in de urgentiebeleving van organisaties en instanties in de provincie Zeeland. Een effectieve aanpak van structurele leegstand behoort dan ook niet tot de waarschijnlijkheden op korte termijn. Dit onderzoek was voor de weergave van leegstandsgegevens op ‘de Oude Kaart van Nederland’ voor de provincie Zeeland dan ook afhankelijk van de toevallige kennis van respondenten over leegstand op zijn of haar werkgebied. Wel moet hier nog vermeld worden dat gegevens van regionale of landelijke organisaties nog toegevoegd zullen worden aan de leegstandsgegevens in de provincie Zeeland.

5.2 Leegstand Het thema ‘leegstand van onroerend goed’ leeft niet in Zeeland. Dit is het algemene beeld dat direct of indirect werd geschetst in de gesprekken met gemeenten, vastgoedeigenaren en belangenorganisaties in de provincie Zeeland. Het gebrek aan aandacht voor leegstand lijkt verschillende oorzaken te hebben. De eerste en tevens belangrijkste reden die uit de interviews volgt, is dat structurele leegstand van onroerend goed in de provincie Zeeland betrekkelijk weinig voorkomt. De urgentie van het probleem van leegstand staat in Zeeland volgens een aantal

85 Voor de volledigheid: de gemeente Middelburg voert geen inventarisaties van leegstand in de gemeente maar gaat wel actief op zoek naar verkrotting en leegstand als deelnemer in de BV Monumentenbeheer. (Interview gemeente Middelburg, 16 april 2007). De provincie Zeeland leverde voor dit onderzoek een inventarisatie van de voorraad uitgeefbare bedrijventerreinen en kantoorlocaties over 2006 in de Zeeuwse gemeenten aan, uitgevoerd door de Stec-groep. Aangezien in deze inventarisatie geen onderscheid wordt gemaakt tussen structurele leegstand en andere vormen van leegstand en het vaak slechts om gedeeltelijk leegstaande terreinen of kantoren gaat, zijn deze gegevens niet bruikbaar voor dit onderzoek. Bond Heemschut Zeeland maakt deel uit van de landelijke organisatie Bond Heemschut. Deze organisatie heeft een landelijk meldpunt in het leven geroepen voor bedreigd erfgoed; zie bijlage G, lijst van initiatieven op het gebied van leegstand en herbestemming. (Interview Bond Heemschut, 8 mei 2007). Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland (SCEZ) heeft in samenwerking met o.a. de provincie Zeeland in 2005 een pilot onder de naam ‘Historische kerken in Zeeland’ afgerond. De pilot richtte zich op de problemen rondom de instandhouding van historische kerkgebouwen in Zeeland. In het kader van deze pilot is ook enkele informatie betreft de leegstand van historische kerkgebouwen in Zeeland verzameld. (Interview SCEZ, 31 mei 2007). 86 Zie ook de Bredase Vastgoedmarktmonitor 2006 (van der Linden, T., 2006). Hierin wordt ingegaan op het eigenhandig monitoren van vastgoed door gemeenten en de voordelen die het hen oplevert.

48


Leegstand in Zeeland Klooster, directiewoning en vlasfabriek aan de Nederlandse grens De geringe druk op ruimte in Zeeuws-Vlaanderen lijkt tot gevolg te hebben dat vooral gebouwen vlak aan de grens met België na een periode van leegstand niet opnieuw een bestemming krijgen. Vlak aan de Belgische grens ligt de zeer kleine kern Sint Anna ter Muiden, een beschermd stads en dorpsgezicht. In Sint Anna ter Muiden ligt een voormalig klooster met de Rijksmonumentenstatus, in de volksmond bekend als het ‘Hoompje’. La Pommerai, de oorspronkelijke naam van het klooster, is in het begin van de vorige eeuw gebouwd. Vanaf 1932 fungeerde het als rustoord voor de zusters Dominicanessen, daarna heeft het nog gediend als school en vakantie- en dagverblijf. In 1986 is een bouwvergunning aan de huidige eigenaar (een projectontwikkelaar uit Wassenaar) afgegeven. Sindsdien gaat het ‘Hoompje’ onder groeiende overwoekering schuil en staat het al meer dan tien jaar te verpauperen. Een poging van de gemeente Sluis om de vergunningen van de eigenaar in te trekken en het pand van de ondergang te redden, stuitte op bezwaren van de eigenaar. Op het moment van schrijven loopt de intrekkingsprocedure nog.


49

Volgt men de grens van Nederland en België naar het oosten dan stuit men ongeveer halverwege de provincie Zeeland op het stadje Sas van Gent. In deze industriestad bevindt zich een oude directiewoning, oorspronkelijk behorend bij de in 1905 opgerichte glasfabriek die heden onderdeel uitmaakt van een groot internationaal opererend bedrijf. De woning staat pal aan de NederlandsBelgische grens en staat naar vermeend al zo’n vijftig jaren leeg. Iets naar het oosten aan de grens vindt men het plaatsje Koewacht. Aan de rand van dit plaatsje staan de half vergane gebouwen van de voormalige vlasfabriek Sint Andries. Tot 1995 werd de fabriek, die eens deel uitmaakte van de rijke vlasindustrie in de regio, gebruikt. De gebouwen zouden geen historische waarde hebben en daarom wordt op het terrein onder toeziend oog van de gemeente Terneuzen de ontwikkeling van vier grote landhuizen gepland. Dat betekent dat Sint Andries ten prooi valt aan de sloophamer. Niet alleen mensen in de omgeving en de media zijn geïnteresseerd in het hoe en waarom van de teloorgang en leegstand van de hier besproken gebouwen, maar ook zogenaamde ‘spokenjagers’ brengen regelmatig bezoeken aan de panden. Herbestemming is voor de directiewoning en de vlasfabriek al te laat. Van de directiewoning staan eigenlijk alleen nog de wanden en de vlasfabriek zal, zoals reeds vermeld, gesloopt gaan worden en plaatsmaken voor woningbouw. Het zou zonde zijn als ook voor voormalig klooster het ‘Hoompje’ de spreekwoordelijke grens bereikt is en alleen nog de sloophamer rest. Tot die tijd vinden dan alleen nog de geesten van weleer er een thuis. Bronnen: Cooten, F. (2007) Gespuis in het spookhuis van Sluis. BN de Stem. 21 juli 2007. Interview Provincie Zeeland, 7 juni 2007. Interview gemeente Sluis, 19 juni 2007. Van Damme, J. (2007) Verval heeft maar zelden toekomst. BN de Stem. 17 april 2007. Website van The Ghost Hunter. Beschikbaar via: www.theghosthunter.nl [Bezocht op 23 juli 2007]. Website van de Heemkundige Kring Sas van Gent. Beschikbaar via: http://www.heemkundigekringsasvangent.nl [Bezocht op 23 juli 2007].

50


respondenten niet in verhouding tot de urgentie van het probleem in de Randstad. Hierbij moet worden vermeld dat de urgentie voornamelijk lijkt te worden bepaald door de af- of aanwezigheid van druk op ruimte. Het is moeilijk te bepalen of het beeld dat de provincie Zeeland een beperkte structurele leegstand van onroerend goed kent, voldoet aan de werkelijkheid aangezien inventarisaties van leegstand in de provincie Zeeland nochtans totaal ontbreken. Een tweede reden voor het gebrek aan aandacht voor leegstand lijkt te liggen in het feit dat de provincie Zeeland slechts een aantal grote bedrijventerreinen kent waar structurele leegstand in beperkte mate voorkomt87. Juist dit type leegstand is velen een doorn in het oog aangezien deze leegstand vaak zeer visueel en haast voelbaar aanwezig is. Het ontbreken van deze leegstand lijkt het ontbreken van een aanleiding die het thema onder de aandacht brengt. Als derde en laatste reden voor de beperkte mate waarin Zeeuwse organisaties aandacht besteden aan het thema leegstand, ligt in het idee dat de Zeeuwse gemeenten en belangenorganisaties zeer betrokken zijn bij het behoud van cultuurhistorische gebouwen en complexen. Langdurige leegstand van dergelijke gebouwen zou dus weinig op moeten treden. Toch zijn er in de provincie Zeeland een aantal monumentale of zeer karakteristieke gebouwen en complexen te vinden die structureel en in enkele gevallen zelfs langer dan tien jaar leeg staan88. In de meeste gevallen zijn deze gebouwen in handen van projectontwikkelaars die een nieuwe bestemming voorzagen voor een gebouw. In veel gevallen is de bouw van de betreffende gebouwen kort na aanvang om onduidelijke redenen stil komen te liggen. Sommige organisaties menen dat uit tactische overwegingen de bouw wordt stilgelegd. De redenering is dan dat nadat ernstige verkrotting is opgetreden uiteindelijk een sloopvergunning wordt afgegeven waardoor de projectontwikkelaar of eigenaar lucratiever nieuwbouw kan realiseren89. Ook komt het voor dat niet de gewenste bouwvergunning is verkregen waarna de gebouwen langere tijd door de eigenaar te koop worden aangeboden en uiteindelijk in verval raken. In beide gevallen hebben gemeenten geen drukmiddel dat ervoor zorgt dat eigenaren met een bouwvergunning aan een bouwtermijn moeten voldoen. Gemeenten staan daarom machteloos wanneer een eigenaar de bouw stil legt. Een dergelijke situatie doet zich voor in de gemeente Sluis waar renovatie van een voormalig klooster al op zich laat wachten sinds in 1986 de bouwvergunning is afgegeven90.

Natuurlijk zijn er enkele uitzonderingen waarneembaar. Zo heeft de gemeente Middelburg, naar inwonersaantal de op een na grootste Zeeuwse gemeente, de BV Monumentenbeheer Middelburg opgericht waar een aantal ambtenaren van de gemeente, een wethouder en enkele externe bestuurders onbetaald werkzaam in zijn91. De BV Monumentenbeheer Middelburg gaat actief op zoek naar leegstaande en/of vervallen monumentale en beeldbepalende gebouwen in de gemeente Middelburg. In overleg met de eigenaar van het pand wordt er gekeken of het pand nog een bestemming heeft en of de eigenaar de restauratie kan opbrengen. Is de uitslag hiervan negatief dan maakt BV Monumentenbeheer een plan, gaat tot koop over en verzorgt de renovatie 87

Een uitgebreider verslag van leegstand op bedrijventerreinen staat in subparagraaf 5.5 ‘economie’. Zie ‘de Oude Kaart van Nederland’ voor de provincie Zeeland. 89 Zie voor een overzicht van redenen welke eigenaren hebben om commercieel vastgoed leeg te laten het document Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed (Decisio bv, 2006). 90 Interview gemeente Sluis, 19 juni 2007. Zie voor een uitgebreider beschrijving van het klooster voorbeelden van leegstand Zeeland. 91 Interview gemeente Middelburg, 16 april 2007. 88


51

van het gebouw. De BV Monumentenbeheer heeft meer renovatiemogelijkheden dan particulieren daar zij meer subsidie ontvangt. Wanneer de renovatie heeft plaatsgevonden verkoopt de BV Monumentenbeheer het gebouw weer via een makelaar of verpacht het aan de oude eigenaar. Op deze manier wordt de kans vergroot dat het cultureel erfgoed van Middelburg door hergebruik behouden blijft.

Een andere organisatie die zich zeer actief bezighoudt met het behoud van monumenten en beeldbepalende gebouwen is de Bond Heemschut Zeeland92. Zo heeft de organisatie onder meer zijn tanden gezet in voormalig hotel Britannia93 in Vlissingen. Dit voormalige hotel is een van de gebouwen die zijn gebouwd in de wederopbouwperiode en dus is het gebouw nog erg jong om als monument erkend te worden. Bond Heemschut Zeeland werkt zeer objectgericht en komt pas in actie wanneer zij melding krijgt van leegstand. Wel beheert de landelijke Bond Heemschut in samenwerking met een aantal andere belangenorganisaties een voor iedereen toegankelijk landelijk meldpunt voor bedreigd erfgoed94.

5.3 Herbestemming Gemeenten houden zich vaak pas bezig met herbestemming wanneer zij door particulieren of woningbouwcorporaties benaderd worden. Enkele gemeenten proberen een zinvolle bestemming voor gebouwen, complexen of terreinen te vinden wanneer het hun eigen onroerend goed betreft. Beleid dat er op gericht is de herbestemming van incourant geworden vastgoed aan te pakken ontbreekt echter95. Tevens zijn er weinig middelen bij gemeenten beschikbaar die herbestemming kunnen stimuleren. Herbestemmingen worden daarom ad-hoc ondersteund door gemeenten, het initiatief ligt over het algemeen bij particulieren en marktpartijen (voornamelijk projectontwikkelaars)96. Enkele woningcorporaties zijn verder ook actief in het herbestemmen van voornamelijk monumentale panden97. Alhoewel een artikel 19-procedure98 bijna een standaardprocedure is geworden in veel gemeenten, kunnen ingebrachte bezwaren veel tijd kosten en het herbestemmingproces frustreren. Verschillende respondenten, zowel gemeenten als belangenorganisaties, geven aan dat eigenaren en projectontwikkelaars niet zitten te wachten op de toekenning van een monumentale status aan hun gebouw. Veel gehoord is het idee dat de monumentenzorg en belangenorganisaties 92

Interview Bond Heemschut Zeeland, 8 mei 2007. Zie voor een uitgebreider beschrijving van hotel Britannia het voorbeeld ‘hotel Britannia te Vlissingen’. 94 Zie voor het landelijk meldpunt van Bond Heemschut de volgende link; http://www.heemschut.nl/meldpunt/index.htm. 95 Zie betreft het beleid van lagere overheden voor de transformatie van kantoorgebouwen ook ‘special vastgoed’ in Binnenlands Bestuur van 30 maart 2007 (Brouwer, 2007). 96 De afdeling economische ontwikkeling van de gemeente Sluis plaatst kanttekeningen bij de focus van de Nederlandse weten regelgeving op de toenemende druk op ruimte. Alhoewel de gemeente de zin inziet van herbestemming, geeft het aan dat het landelijke gebied in Zeeland geen grote druk op ruimte kent. 97 Zie voorbeelden van herbestemming Zeeland. 98 Door middel van de gemeentelijke toekenning van een vrijstelling op het vigerend bestemmingsplan op basis van artikel 19 van de huidige Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) wordt het voor gebouweigenaren mogelijk af te wijken van het geldend bestemmingsplan. Overigens wordt de huidige WRO op 1 juli 2008 vervangen door de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro). Hierin zal artikel 19 niet in zijn huidige vorm terugkomen. Zie ook; Eerste Kamer der Staten-Generaal, 2006 (2006) 28916 23 Nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening (Wet ruimtelijke ordening). gewijzigd voorstel wet (23 februari 2006). 93

52


Leegstand in Zeeland Hotel Britannia te Vlissingen Er zijn maar weinig gebouwen in Zeeland die zoveel aandacht hebben gekregen als voormalig hotel Britannia te Vlissingen. Het hotel uit de wederopbouw, vervult sommigen met afschuw, anderen zien duidelijk waarde in het gebouw en de historische context. Getouwtrek tussen de gemeente Vlissingen, Bond Heemschut Zeeland en eigenaar en tevens ontwikkelaar Loostad heeft het voormalige hotel geen goed gedaan. Na zeven jaar geleden een bouwvergunning voor een hotel te hebben verkregen, is het de projectontwikkelaar niet gelukt een koper te vinden. Drie jaar geleden is een sloopvergunning door de gemeente afgegeven, maar die sloop is nooit uitgevoerd doordat de eigenaar (delen van) het gebouw weer wilde opknappen. Bond Heemschut Zeeland heeft voor het hotel een aanvraag voor plaatsing op de monumentenlijst gedaan, welke bij dit schrijven nog bij het ministerie van OCW in behandeling is. Wethouder Verhage van de gemeente Vlissingen geeft aan dat het plan om zorgwoningen of appartementen in Britannia te realiseren het makkelijkst uitvoerbaar is. Dit past echter niet in het bestemmingsplan. Martijn Prins, organisator van een kunstproject waar Britannia het decor van vormt, maakt dankbaar gebruik van de impasse. Graffitiartiesten uit binnen- en buitenland voorzien de buitenkant van het hotel van schilderingen. De organisator zou het liefst op de benedenverdieping een expositieruimte realiseren waar bezoekers door gaten in de muur de geëxposeerde werken kunnen bewonderen. Mogelijk kan hij zijn project nog wel een jaar of drie doorzetten. Het is te hopen dat er dan eindelijk uitsluitsel bestaat over het voortbestaan van het pand als hotel, zorg- of appartementencomplex of als permanent ultramodern kunstobject met expositieruimte. Bronnen: Interview Bond Heemschut Zeeland, 8 mei 2007. Postma, H. (2007) Hotel Britannia steeds meer kijkdoos. PZC. 23 juli 2007. Berkelder, N. (2007) Steekspel rond Britannia. PZC. 15 juni 2007. Sep, M. (2006) Hotel Britannia wordt nog niet opgeknapt. BN de Stem. 12 december 2006.


53

in Nederland te veel focussen op details en het behoud van een gebouw in zijn oorspronkelijke staat. Dit kan de herbestemming van monumenten in de weg staan en verval in de hand werken. Ook levert dit vaak tal van problemen op voor particulieren die financieel weinig mogelijkheden hebben en de nadelige gevolgen ondervinden van lange procedures.

Monumenten genieten meer bescherming dan andere gebouwen daar zij niet zonder vergunning gesloopt mogen worden. Dat wil niet zeggen dat deze bescherming afdoende is, ook onder monumenten treedt verval op. Lagere overheden hebben weliswaar de mogelijkheid een monumentenstatus toe te kennen aan karakteristieke bouwwerken, maar beschikken vaak over te weinig financiële middelen. Wel neemt een aantal gemeenten beeldbepalende gebouwen op in het bestemmingsplan als karakteristieke bouwwerken. Helaas kan eventuele sloop van dergelijke gebouwen door de eigenaar niet worden tegengehouden. Wanneer echter de waarde en waardering van beeldbepalende gebouwen en hun ruimtelijke omgeving door gemeenten geïnventariseerd wordt, kan dit worden meegenomen in de ontwikkelingsplannen. Nu zijn gemeenten vaak onvoldoende op de hoogte van de waarde van gebouwen. Hierdoor genieten karakteristieke bouwwerken onvoldoende bescherming. Gemeenten met een landelijk karakter hebben meer mogelijkheden voor het stimuleren van herbestemming door middel van het provinciaal beleid omtrent Nieuwe Economische Dragers voor het agrarisch gebied99. Hier wordt later in dit verslag uitgebreider op ingegaan.

5.4 Trends en ruimtelijke ontwikkelingen in Zeeland De provincie Zeeland staat bij velen bekend om zijn ruimtelijke kwaliteiten, samengevat in de slogan ‘rust en ruimte’. De druk op ruimte is dan ook aanzienlijk lager dan in de Randstedelijke provincies. Wel verschilt de ruimtedruk tussen regio’s onderling, in de regio Zeeuws Vlaanderen is deze vermoedelijk het minst en in de regio Walcheren waarschijnlijk het grootst. De provincie Zeeland spreekt zelfs van onderdruk in de kleinere kernen van Zeeland100. De ontsluiting van Zeeuws Vlaanderen met de rest van Zeeland heeft een nieuwe impuls gekregen door de Westerscheldetunnel. Hierdoor wordt de reistijd tussen het Zuiden en de centrale delen van Zeeland aanzienlijk verkort.

De demografie van Zeeland wijkt af van het landelijk beeld en is het afgelopen decennium sterk aan veranderingen onderhevig. Zo ligt het percentage 65-plussers in 2005 in ongeveer de helft van de provincie boven het landelijk gemiddelde. In 2005 ligt de vergrijzing in het zuiden van Zeeland zelfs tien procentpunt hoger dan het landelijk gemiddelde101. Tevens heeft de provincie te kampen met een steeds kleiner geboorteoverschot en een negatief binnenlands migratiesaldo. Daarbij kent de provincie veel inwoners die deels in Zeeland en deels in de Randstad verblijven. Bovenstaande heeft tot gevolg dat de Zeeuwse bevolkingsgroei de laatste jaren is afgenomen.

99

Zie ook Nieuwe Economische Dragers in Zeeland (Ministerie van LNV, 2007), PSEB 2005-2008 (Provincie Zeeland, 2005), PSEB 2005-2008. Voortgangsrapportage 2006 (Provincie Zeeland, 2007) en Vitaal Platteland Zeeland (Provincie Zeeland, 2003). 100 Interview provincie Zeeland, 7 juni 2007. 101 Ruimtelijk Planbureau, 2006.

54


Deze afname heeft duidelijke gevolgen voor de ruimtelijke inrichting. Aangezien de provincie wil vasthouden aan een gematigde bevolkingsgroei zet zij sterk in op woonmigratie uit andere provincies. Zo moet de leegloop van Zeeland worden voorkomen102.

Klimaatsverandering en de daarmee gepaard gaande langere droge perioden en korte perioden met neerslag dwingt de provincie Zeeland opnieuw naar de waterhuishouding te kijken. Een vergroting van de capaciteit voor wateropslag is daarom noodzakelijk. Het adagium is nu zoveel mogelijk vasthouden waar het valt, waar mogelijk het water bergen en alleen afvoeren als het niet anders kan. In de Zeeuwse Ecologische Hoofdstructuur staan de natuurkerngebieden en de nog te realiseren natuurontwikkelingsgebieden aangegeven. De provincie wil in de periode van 1995 tot 2013 5300 hectare nieuw natuurgebied ontwikkelen, met name door gebruik te maken van minderwaardige landbouwgronden. De herbestemming van agrarische erven kan wellicht een rol spelen in het vergroten van de capaciteit voor waterberging en het voldoen aan de doelstellingen voor nieuwe natuur in de provincie Zeeland103.

5.5 Economie Het beleid van de provincie richt zich vooral op het tegengaan van versnippering van bedrijventerreinen. Daarom worden bedrijven waar mogelijk steeds meer op de grotere bestaande terreinen geplaatst. Waar kleinere terreinen in dorpen in onbruik raken wordt vaak gesloopt. Hierbij kan niet altijd voorkomen worden dat waardevolle historische gebouwen ook ten prooi vallen aan de sloophamer. Vaak zijn deze gebouwen voor specifieke doeleinden gebouwd, waardoor hergebruik en herbestemming moeilijker is, zeker wanneer een gebied weinig economische impulsen kent. Toch worden ook op deze kleinere bedrijventerreinen nieuwe functies verleend aan bestaande gebouwen104.

Structurele leegstand op bedrijventerreinen in Zeeland lijkt nauwelijks te spelen. Dit beeld wordt wellicht enigszins vertekend door bovengenoemde sloop op verouderde, kleine bedrijventerreinen in de dorpen. Het gebrek aan impulsen in landelijke delen van Zeeland zorgt er ook voor dat grondprijzen en prijzen van gebouwen laag liggen. Ontwikkelaars plannen daarom in het algemeen liever nieuwbouw dan dat ze kijken naar de mogelijkheden van herbestemming van bestaande gebouwen. De gemeente Sluis geeft bijvoorbeeld aan vooral nadelen te hebben ondervonden van de bouw van de Westerscheldetunnel, daar met de realisering van de tunnel geen betere verbinding tussen de gemeente Sluis en Terneuzen is gerealiseerd105. Sinds de Westerscheldetunnel in gebruik is genomen zijn enkele bedrijven verhuisd naar beter ontsloten steden als Goes. Een betere verbinding van West Zeeuws Vlaanderen met Terneuzen zou mensen de mogelijkheid geven om te forensen tussen West Zeeuws Vlaanderen en de rest van Zeeland en wellicht meer leegloop en leegstand voorkomen. 102 Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 (Provincie Zeeland, 2006); PSEB 2005-2008. Voortgangsrapportage 2006 (Provincie Zeeland, 2007). 103 Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 (Provincie Zeeland, 2006); PSEB 2005-2008. Voortgangsrapportage 2006 (Provincie Zeeland, 2007). 104 Interview provincie Zeeland, 7 juni 2007. 105 Interview gemeente Sluis, 19 juni 2007.


55

De ontwikkeling van kantoren dient zoveel mogelijk geconcentreerd te worden in de grote, goed ontsloten steden (Vlissingen, Goes, Terneuzen en het stationsgebied van Middelburg)106. Kantoren mogen in principe niet nieuw worden ontwikkeld in het buitengebied en de kleine kernen. Wanneer het middelgrote kantoren betreft, kan echter een uitzondering worden gemaakt. Dit om instandhouding van monumenten en beeldbepalende gebouwen te bevorderen. De provincie werkt dus wel mee aan de herbestemming van kantoren wanneer een projectontwikkelaar hiervoor vrijstelling aanvraagt. De leegstand op de kantorenmarkt zit op een gezond niveau. De oppervlakte van het aanbod in kantoren groeit sneller dan de vraag, maar wat leeg staat, krijgt zoveel mogelijk een andere functie; bijvoorbeeld een woonfunctie. Zo wordt in Middelburg een voormalig kantoor van Rijkswaterstaat omgebouwd tot studentenhuisvesting en huisvesting van jongeren die geestelijke gezondheidszorg ontvangen107. In de gemeente Middelburg is op dit moment veel vraag naar nieuwe kantoorruimte, mede door de herstructurering van twee wijken met veel bedrijvigheid tot woongebied. Aan deze vraag kan nu slecht voldaan worden. De andere gemeenten geven aan weinig tot geen structurele leegstand onder kantoren te kennen.

De provincie Zeeland kent weinig hoofdvestigingen van grote landelijk opererende bedrijven. Wel zijn er een aantal grote multinationals in het havengebied van Vlissingen en Terneuzen actief. De Zeeuwse havenautoriteit, Zeeland Seaports (ZS), tevens terreinbeheerder en ontwikkelaar van de Zeeuwse havens, geeft aan geen structureel leegstaande gebouwen op zijn terrein te herbergen. De organisatie kent een actief verkoopbeleid, wanneer leegstand optreedt, wordt dus direct een koper gezocht. ZS bezit grote terreinen in Vlissingen en Terneuzen en koopt ook terrein aan in deze steden. Zo gebeurt het wel dat er braakliggende terreinen aangekocht worden waarop boerderijen staan. Bij de herontwikkeling van het terrein gaan de boerderijen soms door sloop verloren, alhoewel ZS liever het erf met opstallen verkoopt om sloopkosten te vermijden. Het is nog niet voorgekomen dat gebouwen zijn herbestemd. ZS is dan ook alleen geïnteresseerd in de grond en geeft aan niet aan vastgoedspeculatie te doen. De ontwikkeling van het Scheldeterrein, het voormalig terrein van de Koninklijke Schelde Groep, vormt een grote, zoniet de grootste herstructureringsopgave in Zeeland. In de voorbeelden van herbestemming wordt nader ingegaan op dit voorbeeld waarbij een voormalig industrieterrein wordt omgevormd tot een stadsdeel.

De havengebieden van Vlissingen en Terneuzen zijn van groot economisch belang voor de provincie Zeeland. Tezamen voorzien zij de havens in zo’n 8 procent van de totale werkgelegenheid in Zeeland108. De havens liggen in het centrum van de Rijn-Schelde Delta en zijn goed verbonden met zowel het achterland als de zee. ZS neemt, in een groot provinciaal samenwerkingsverband, de projectorganisatie op zich voor de vorming van een cluster van agroindustriële bedrijvigheid in het kader van Biopark Terneuzen109. Het Biopark-project bekijkt welke slimme koppelingen er tussen activiteiten en/of bedrijven in het cluster te maken zijn. Op deze

106 107 108 109

56

Interview provincie Zeeland, 7 juli 2007. Zie ook de voorbeelden van herbestemming Zeeland. Zie ook PSEB 2005-2008 (Provincie Zeeland, 2005). Zie Biopark Terneuzen (Zeeland Seaports 2007).


Herbestemming in Zeeland Dokkershaven (voormalig Scheldeterrein) te Vlissingen (bron luchtfoto: Syncera) Looptijd project: 2004-2010 De gemeente Vlissingen heeft in 2004 het Scheldeterrein van de Koninklijke Schelde Groep gekocht. De voormalige scheepswerf heeft een omvang van 30 hectare en is diep verankerd in de historie van de stad Vlissingen. Het terrein grenst daarbij aan de historische binnenstad. Menig inwoner van Vlissingen heeft in het verleden werk gevonden op dit terrein. Nu maakt de constructie van enorme vaartuigen langzaamaan plaats voor de realisering van een nieuw stadsdeel met de naam Dokkershaven. Het stadsdeel zal voornamelijk bewoonbaar worden gemaakt, maar tevens als werken recreatiegebied gaan fungeren. Een cultuurhistorische waardeverkenning in 2004 heeft o.a. een lijst van gebouwen opgeleverd die vanwege hun karakteristieke en historische karakter behouden blijven. Zo worden bijvoorbeeld de timmerfabriek (een rijksmonument), de verbandkamer, de plaatwerkerij en de machinefabriek herbestemd. Welke functie deze gebouwen gaan krijgen staat nog niet vast. Begin 2007 is in de timmerfabriek de culturele manifestatie Motel Insomnia uitgevoerd, een initiatief van Stichting het Zuidlicht en Buro Beeldende Kunst Vlissingen. In de indrukwekkende fabriekshal zijn hotelkamers ontworpen, fotowerken tentoongesteld en hebben optredens plaatsgevonden. Dit initiatief loopt vooruit op het stedenbouwkundige plan van de gemeente Vlissingen waarin het gebouw is aangewezen als een locatie voor een motel. Bronnen: Belvedère (2007) Project De culturele laag van het KSG-terrein in Vlissingen [online]. Beschikbaar via: www.belvedere.nu [Bezocht op 2 juli 2007]. Interview gemeente Vlissingen, 19 juli 2007. Interview provincie Zeeland, 7 juni 2007. PZC (2007) Timmerfabriek wordt tijdelijk Motel Insomnia. PZC. 13 januari 2007. Website Motel Insomnia. Beschikbaar via: www.motelinsomnia.nl [Bezocht op 2 juli 2007].


57

Leegstand in Zeeland Remise te Draaibrug In het gehucht Draaibrug staat een rijksmonument dat tot halverwege de 20e eeuw een belangrijk knooppunt vormde in het gewestelijk stoomtramwezen. De loods, waarvan de bouw in 1886 begonnen is, staat nu enkele jaren leeg en het verval is ingetreden. De gemeente Sluis, die geen eigenaar is van het gebouw, zou bijvoorbeeld graag een woning voor een kunstenaar in het leegstaande gebouwtje naast de loods realiseren. De loods zelf zou dan als atelierruimte kunnen worden herbestemd. Bronnen: Interview gemeente Sluis, 19 juni 2007. Van Damme, J. (2007) Verval heeft maar zelden toekomst. BN de Stem. 17 april 2007.

58


manier kan worden ingespeeld op nieuwe ontwikkelingen als de snel groeiende vraag naar biobrandstoffen en het werken in ketens om milieubelasting te beperken. Projecten zoals Biopark Terneuzen bieden kansen om naar hernieuwd gebruik van in onbruik geraakte bedrijfsterreinen en leegstaande gebouwen te kijken. Met name op het gebied van leegstand onder agrarische erven valt hier winst te behalen. Alhoewel de gemeenten Hulst en Terneuzen aangeven dat leegstand onder bedrijfspanden weinig voorkomt, is er wel leegstand te bekennen in de agrarische sector.

De agrarische sector in Zeeland kent met name in Zeeuws Vlaanderen leegstand; in Schouwen Duiveland treedt leegstand waarschijnlijk het minst op. De gehele agrarische sector ondervindt landelijk grote veranderingen, zo ook in Zeeland. Zo passen boeren een toenemende schaalvergroting op hun bedrijven toe om ze economisch rendabel te houden. Door grond aan te kopen, wordt steeds meer landbouwgrond beschikbaar gemaakt voor een enkel agrarisch bedrijf. Helaas heeft deze schaalvergroting vaak negatieve gevolgen voor het behoud van historische gebouwen op agrarische erven110. Met name oude schuren voldoen niet meer aan de eisen die gesteld worden voor de opslag van moderne land- en tuinbouw apparatuur. Het in onbruik en verval raken van deze schuren zorgt voor een verrommeling van het platteland. Tevens komt het regelmatig voor dat op nieuw aangekochte grond verspreid bedrijfsgebouwen en woningen staan. Deze krijgen niet altijd een nieuwe functie doordat op de grond nieuwe moderne gebouwen verrijzen of doordat de agrariër reeds voldoende gebouwen in gebruik heeft. Daarbij zijn boeren veelal huiverig om de gebouwen te verkopen en hergebruik door bewoning toe te staan, aangezien de agrarische bedrijvigheid voor veel overlast kan zorgen. Vaak betekent het daarom dat de in onbruik geraakte gebouwen op de boerenerven in verval raken en uiteindelijk gesloopt worden. Om het tij te keren meent het ZLTO dat er beter naar de belangen van boeren en de gemeenten moet worden gekeken. Het ZLTO Zeeland meent dat boeren vooral in termen van productie denken111. Gebouwen worden bezien vanuit hun functionaliteit voor het agrarisch bedrijf. Gemeenten zouden er daarom goed aan doen, stelt het ZLTO Zeeland, om beeldbepalende (agrarische) bebouwing en hun relatie met de omgeving te kapitaliseren en ze bijvoorbeeld op te nemen in toeristische routes om zo hun behoud en duurzaam (her)gebruik te stimuleren.

Functieverbreding is de enige andere optie die agrariërs hebben buiten de schaalvergroting van hun boerenbedrijf. Klassieke boerenbedrijven met beperkte productiemogelijkheden bieden heden onvoldoende winsten aan boeren om het boerenbedrijf levend te houden. Door de agrarische werkzaamheden te combineren met andere niet-agrarische werkzaamheden (maar wel gekoppeld aan de boerenerven) kan de winstgevendheid van een bedrijf omhoog worden gebracht en het bedrijf in de toekomst blijven bestaan. Het ministerie van LNV noemt een verbreding van de eenzijdig ontwikkelde economie op het Zeeuwse platteland, die met name steunt op de agrarische sector, noodzakelijk112. Minister Verburg constateerde onlangs dat “steeds meer boeren hun werk combineren met de exploitatie van een bed and breakfast, een kleine camping of een

110

Zeeuwse boerderijen bestaan doorgaans uit een complex van gebouwen en wijken daarmee af van andere boerderijen in Nederland waarbij het woonhuis, de stallen en de opslagruimte in een gebouw zijn samengevoegd. Zie Cultuurhistorie en Monumenten (Provincie Zeeland, 2007). 111 Interview ZLTO Zeeland, 25 mei 2007. 112 Zie Nieuwe Economische Dragers in Zeeland (Ministerie van LNV 2007).


59

zorgboerderij”113 Ook wil zij een bijdrage leveren aan het keren van de verrommeling van het Nederlandse landschap. De nieuwe dragers van het landschap, burgers die wortels in de agrarische sector hebben maar daar niet meer in werkzaam zijn en die willen investeren in de landschappelijke cultuurwaarde, ziet zij gelukkig steeds meer. Zeeuwse gemeenten werken ook aan hun beleid om dergelijke ontwikkelingen ruimte te geven. De meeste gemeenten kijken dan ook naar de mogelijkheden voor het uitvoeren van Nieuwe Economische Dragers op het Zeeuwse platteland. De provincie wil gemeenten stimuleren een flexibeler houding aan te nemen met betrekking tot herbestemming van historische boerderijen en ruimere mogelijkheden te scheppen voor de uitvoering van het beleid ‘Nieuwe Economische Dragers114’. Het stimuleren van functies die in bestaande bebouwing worden gevoerd en aansluiten bij de hoofdfunctie van de verschillende gebieden, zorgen voor een grotere flexibiliteit van het begrip boerderij. Minicampings, zorgboerderijen en recreatieve functies die aan agrarische erven verbonden worden, zorgen voor een aanzienlijke verbetering van de functionaliteit van agrarische erven. Er bestaat hier echter een verschil tussen agrarische erven aan de kust waarvan de gebouwen makkelijker een toeristische functie krijgen, en bebouwing op agrarische erven daarbuiten, waar de locatie minder mogelijkheden tot herbestemming biedt. Herbestemming van agrarische erven in Zeeland vindt dus wel plaats en uit enkele interviews volgt dat cultuurhistorisch waardevolle boerderijen weer de interesse genieten van enthousiaste terugkerende Zeeuwen of welvarende Belgen, die complexen omvormen tot woonhuis. De provincie concludeert echter zelf in haar nota Cultuurhistorie en Monumenten uit 2007 dat particuliere boeren die initiatieven willen opstarten nog onvoldoende hun weg kunnen vinden in de “wirwar van regels voor het landelijk gebied”115. Ze stelt daarom voor een boerderijenlijn in te zetten en daarmee een loket te creëren welke boeren kunnen raadplegen voor informatie over de ingewikkelde regelgeving.

De Bond Heemschut Zeeland meent dat in de afgelopen 6 a 7 jaar ongeveer een kwart van de historische boerderijen is verdwenen116. De Zuidelijke Land- en Tuinbouw Organisatie Zeeland (ZLTO Zeeland) kan zich niet in deze cijfers vinden maar betwist niet dat het aantal boerenbedrijven in de toekomst zal afnemen117. Tevens geeft ZLTO Zeeland aan dat mede door de vergrijzing die onder agrariërs optreedt , er door hen minder wordt geïnvesteerd in cultuurhistorie en met name in oude schuren. Diegenen die de oude agrariërs opvolgen en zich volledig op agrarische taken blijven richten, investeren liever in moderne schuren. Eenderde van de totale groep boeren in Zeeland zal over tien jaar echter nog een volledig agrarisch bedrijf hebben118. Een behoorlijk deel van de actieve boeren zal namelijk in de verbrede landbouw investeren daar de primaire agrarische werkzaamheden steeds minder opleveren. Wel is het belangrijk dat er meer kansen worden geboden om de verbrede landbouw goed op te pakken. In het verleden is er waarschijnlijk te strikt vastgehouden aan de agrarische bestemming van boerderijen. Tezamen met de eis dat bedrijven een investering doen in de directe omgeving kan dit ertoe leiden dat de

113

Zie ‘Ik investeer in scharrelkinderen’ (Binnenlands Bestuur 2007). Zie Bouw en Planlust. Rapportage van de pilot historische boerderijen in Zeeland (Provincie Zeeland, 2004) en Cultuurhistorie en Monumenten (Provincie Zeeland, 2007). 115 (Provincie Zeeland, 2007). 116 Interview Bond Heemschut Zeeland, 8 mei 2007. 117 Interview ZLTO Zeeland, 25 mei 2007. 118 Interview ZLTO Zeeland, 25 mei 2007. 114

60


Leegstand in Zeeland Boerderij de Deehoeve te Tholen In 2005 koopt de gemeente Tholen voor bijna 2 miljoen euro boerderij de Deehoeve. De boerderij, waarvan erven met een oppervlakte van 45 hectare deel uitmaken, dient als strategische aankoop ter eventuele compensatie van grondeigenaren die elders moeten vertrekken. Het geheel is in de afgelopen twee jaar niet tijdelijk verhuurd en staat sindsdien te verpauperen. Ironisch is dat de gemeente zelf ruimere regelgeving heeft aangenomen om schuren bij burgerwoningen terug te bouwen en zo eigenaren te stimuleren hun vervallen schuur te vervangen door een nieuwe. De gemeente Tholen geeft aan dat op dit moment de verkoop wordt voorbereid. Bronnen: Interview gemeente Tholen, 2 april 2007. Paardekam, J. (2007) Lokale partij vindt dat gemeente eigen boerderij laat verpauperen. PZC. 4 april 2007. Janssen, F. (2007) Tholen aast op boerderij van ruim 1,8 miljoen euro. PZC. 9 april 2007.


61

Herbestemming in Zeeland Boerderij ’t Hof Stenevate te Heinkenszand Boerderij Stenevate is in 1997 aangewezen als Rijksmonument wegens de streekeigen bouw en de architectuurhistorische en ensemblewaarden. De boerderij, die gerekend kan worden tot de jongere bouwkunst is door de gemeente Borsele van een projectontwikkelaar gekocht. De houten schuur van de boerderij is nu in gebruik als raads- en trouwzaal van de gemeente Borsele en herbergt verder o.a. een raadscafé. Bronnen: Bouwen bij Boerderijen. Beschikbaar via: www.bouwenbijboerderijen.nl [Bezocht op 2 juli 2007]. Website gemeente Borsele. Beschikbaar via: www.borsele.nl [Bezocht op 27 juni 2007].

62


financiële lasten voor eigenaren, die nu al aan het plafond zitten, te hoog oplopen - met de teloorgang van het bedrijf en de agrarische gebouwen tot gevolg.

5.6 Overheid In 2003 heeft in de provincie Zeeland een herindeling van de Zeeuwse gemeenten plaatsgevonden. Dit heeft ervoor gezorgd dat gemeenten opnieuw naar hun eigen vastgoed moesten kijken. In een aantal kleinere kernen is hierdoor de functie van de oude gemeentehuizen komen te vervallen. Aan deze gebouwen wordt op verschillende manieren invulling gegeven, veelal gaat het echter om tijdelijke functies119. De provincie geeft aan weinig vastgoed in bezit te hebben120. Zij komt eerder ruimte te kort dan dat ze met een overschot aan ruimte kampt.

Enkele gemeenten zijn samenwerkingsverbanden met woningcorporaties aangegaan om nieuwe functies te geven aan gebouwen die niet meer door de gemeente in gebruik zijn121. Meestal wordt het voorkomen van leegstand in deze gebouwen echter aan de marktwerking overgelaten. Het overgrote deel van de gemeenten voert namelijk een actief verkoopbeleid voor het in onbruik geraakte vastgoed. De regel is dat vastgoed eerst intern wordt aangeboden. Wanneer blijkt dat geen van de gemeentelijke afdelingen het vastgoed kan gebruiken dan worden er verkoopadvertenties geplaatst, een makelaar ingeschakeld of wordt het vastgoed overgedragen aan het gemeentelijk ontwikkelingsbureau.

De herbestemming van gemeentelijke gebouwen vindt voornamelijk ad-hoc plaats. In de meeste gevallen worden gemeenten benaderd door marktpartijen die de herbestemming van bestaand vastgoed willen realiseren. Vaak vindt er een samenwerking tussen woningcorporaties en projectontwikkelaars plaats, waarbij gemeenten in enkele gevallen een deel van de subsidiering op zich nemen122. Gemeenten zouden er op moeten toezien gunstige voorwaarden te scheppen voor dergelijke projecten om de lage rendabiliteit en relatief hoge risico’s die deze met zich meebrengen enigszins te verlichten123. Wellicht dienen zich op die manier ook meer marktpartijen aan om zich aan herbestemming te wagen124.

119

Gemeenten gaan vaak tijdelijke huurcontracten aan met kunstenaars of maatschappelijke organisaties. Zij mogen vaak tegen gunstige tarieven gebruik maken van de voor de gemeente overtollige ruimte. 120 Interview Provincie Zeeland, 7 juni 2007. 121 Zo is het in de gemeente Schouwen Duiveland beleid om voormalige gemeentehuizen over te dragen aan de woningbouwcorporatie. Woningbouwcorporatie Zeeuwland heeft een aantal oude gemeentehuizen herbestemd tot ontmoetingsplek om de leefbaarheid in dorpen te behouden. 122 De woningcorporatie Woongoed Middelburg realiseert in een voormalig afdelingsgebouw van de gemeente Middelburg, een voormalig gebouw van Rijkswaterstaat en een voormalig ouderencomplex studentenhuisvesting voor de studenten van de Roosevelt Academy. 123 Zie ook Decisio bv, 2006 en Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R., 2004. 124 Een commerciële projectontwikkelaar die in Zeeland actief gebouwen herbestemd is van Garderen & Dekker projectontwikkeling B.V. Het kantoor van deze B.V. is een herbestemde watertoren en het bedrijf werkt tevens mee aan de herbestemming van het voormalige badpaviljoen in Domburg. Dit laatste pand wordt behandeld in de voorbeelden herbestemming.


63

Herbestemming in Zeeland Stadhuis te Middelburg (bron foto’s Roosevelt Academy) De komst van de eerste Zeeuwse universiteit begin deze eeuw valt mooi samen met de verhuizing van het gemeentelijk apparaat van Middelburg uit de binnenstad naar een nieuw complex in het stationsgebied. Het vrijgekomen voormalige stadhuis, dat zich het op één na mooiste gebouw van Nederland mag noemen en in het hart van de stad gelegen is, wordt verkocht aan de Roosevelt Academy. Deze kleinschalige universiteit is opgericht door de Universiteit Utrecht en de Hogeschool Zeeland. Aangezien de Roosevelt Academy de studenten wil huisvesten op een campus moeten dan nog geschikte ruimtes worden gevonden om de ongeveer vierhonderd Nederlandse en Vlaamse studenten en tweehonderd studenten uit de overige delen van de wereld woonruimte te bieden. Woongoed, een woningcorporatie in Middelburg, ontwikkelt hiervoor op drie locaties woonruimte; in een woningcomplex uit de jaren twintig van de vorige eeuw, het Bagijnhof, in een voormalig zorgcomplex, Roggeveen genaamd, en in een voormalig pand van Rijkswaterstaat aan de Koestraat. Alleen het laatste complex wordt nu nog aangepast, de andere complexen zijn reeds in gebruik. Bronnen: Kooke, S. (2007) Malle Betje is het mooiste. Trouw. 6 juni 2007. Website gemeente Middelburg. Beschikbaar via: www.middelburg.nl [Bezocht op 30 juli 2007]. Website Roosevelt Academy. Beschikbaar via: www.roac.nl [Bezocht op 30 juli 2007]. Website Woongoed Middelburg. Beschikbaar via: www.woongoed.nl [Bezocht op 16 april 2007].

64


5.7 Welzijn Landelijk ondergaat het herbestemmen van kerken een opmars125. Ook Zeeland heeft te maken met de algemene ontkerkelijkingtrend, een vergrijzing van de kerkleden en een terugloop van het aantal jongeren dat kerkbezoeken aflegt. Toch is het kerkbezoek in de provincie nog behoorlijk en heeft de provincie enkele actieve geloofsgemeenschappen. Hierdoor heeft de ontkerkelijking tot nu toe nog niet zo’n grote leegloop op gang gebracht als in andere provincies. De ontkerkelijking is het sterkst waarneembaar bij de Protestantse Kerk Nederland (PKN), waar dalende inkomsten en stijgende onkosten voor grote problemen zorgen. Veel kerkbesturen staat daarom financieel ‘het water aan de lippen’ en vaak zijn er nauwelijks financiële middelen om de kerken te onderhouden of waar nodig te restaureren. Toch zijn er nog weinig PKN kerken verkocht in Zeeland. De roomskatholieke kerk heeft ook met een terugloop van het aantal actieve leden te maken. Een aantal evangelische gemeenten in Zeeland groeit juist in ledenaantal126.

De PKN kerken zijn vrij autonoom. Wanneer kerken de instandhouding van de kerkgebouwen niet meer kunnen volbrengen, beslissen de kerkelijke gemeenten dus zelf of ze dit kenbaar maken. Onderwerpen als de teruggang van het aantal leden en eventueel optredende leegstand van kerkgebouwen liggen erg gevoelig bij de kerkelijke gemeente en daarom is hier weinig over bekend. Ook vindt er weinig communicatie plaats tussen de kerkelijke en burgerlijke gemeenten. Gemeenten zijn daarom nauwelijks op de hoogte van de ontwikkelingen die kerkelijke gemeenten bedreigen en weten dus ook niet wanneer de kerkelijke gemeenten de instandhouding van de kerkgebouwen niet meer kunnen volbrengen. Kortom: burgerlijke gemeenten weten nauwelijks wanneer leegstand op gaat treden. Wanneer lokale overheden wel inzicht in de financiële situatie van de kerkelijke gemeenten zouden hebben, dan zou gemakkelijk voorspeld kunnen worden welke kerkgebouwen de komende tien jaar waarschijnlijk leeg komen te staan. Nu al wordt door verschillende kerkgemeenten in toenemende mate in een enkel kerkgebouw gekerkt. Het verlaten kerkgebouw blijft dan dikwijls leegstaan. Dit levert vooral problemen op voor de Rooms-katholieke kerkgebouwen, die een vaak indrukwekkende omvang hebben en daarom moeilijker her te bestemmen zijn. De mate waarin kerkbesturen bereid zijn aan herbestemming mee te werken verschilt per geloofsgemeenschap. Het gebruik van kerkgebouwen voor andere functies dan religieuze bijeenkomsten ligt echter heel gevoelig bij de PKN gemeenten127. Kerken staan vaak op zeer gewilde locaties midden in centra. Om stedenbouwkundige en cultuurhistorische redenen zijn ze van groot algemeen belang, en daardoor ook interessant voor projectontwikkelaars of voor gemeenten in het kader van hun inbreidingsdoelstellingen. Sloop is vaak niet gewenst daar dit bijna altijd tot spanningen in de kernen leidt, zowel onder de kerkelijke gemeente als onder

125

Zie bijvoorbeeld Reliplan, een landelijk adviesbureau voor incourant onroerend goed. Dit bureau heeft veel ervaring met het herbestemmen van kerken; http://www.reliplan.nl/. 126 Zie voor een uitgebreide studie naar de problematiek die speelt bij de instandhouding van kerkgebouwen het rapport Historische kerken in Zeeland door de Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland in opdracht van de provincie (Provincie Zeeland, 2005). 127 Zo vindt het Protestants Dienstencentrum Zeeland het bijvoorbeeld ongewenst woonappartementen in kerkgebouwen te realiseren. Ook ziet het niet graag voorzieningen als postkantoren in kerkgebouwen gerealiseerd in kleine kernen met toch al weinig voorzieningen. Het stelt zich de vraag waarom men om het voorzieningenniveau uit te breiden kerkgebouwen gebruikt moeten worden? (interview Protestants Dienstencentrum Zeeland, 6 juni 2007).


65

bewoners die emotionele binding met de kerkgebouwen hebben. Intussen groeien de evangelische gemeenten in Zeeland. De huisvestingsvraag van de evangelische gemeenten kan misschien een kans bieden om herbestemming van leegstaande kerkgebouwen mogelijk te maken.

De leegstand van schoolgebouwen lijkt nauwelijks op te treden in Zeeland. Gemeenten signaleren geen leegstand in deze categorie gebouwen. Het ROC Zeeland heeft ook geen leegstaande panden in bezit128. Deze laatste organisatie heeft het aantal gebouwen in bezit verminderd van 21 locaties vijf jaar geleden naar 6 locaties in het heden. De panden die zijn verlaten, zijn reeds herbestemd. Over twee jaar bestaan de gebouwen van ROC Zeeland voornamelijk uit nieuwbouw en bevinden alle gebouwen zich op A-locaties. Alle molens in de provincie Zeeland, op één na, hebben de status van Rijksmonument129. Veel molens moeten gerestaureerd worden voordat ze opnieuw een functie kunnen vervullen als woonhuis of om opengesteld te kunnen worden voor publiek. De instandhouding van molens die nog als gemaal functioneren, is vooral afhankelijk van de vrije toegang van wind tot de molenbiotoop. In het Omgevingsplan 2006-2012 stelt de provincie dat gemeenten de molenbiotoop dienen op te nemen in hun bestemmingsplan130.

De toenemende vergrijzing en de terugkeer van Zeeuwse senioren uit de Randstad scheppen mogelijkheden voor de herbestemming van gebouwen tot zorgcomplex. De zorg verindividualiseert en is steeds vaker gericht op aanbieden van kleinschaliger, persoonlijker woonomgevingen. Het omvormen van gebouwen op agrarische erven tot zorgboerderijen sluit hier goed op aan en komt steeds vaker voor in Zeeland. Ook de herbestemming van landhuizen en kastelen tot zorgcomplexen behoort tot de mogelijkheden. De herbestemming tot zorgcomplex gaat gepaard met twee grote voordelen; het biedt ruimte om historische gebouwen te herbestemmen en het houdt het platteland levendig.

Cultuur en natuur zijn sterk verweven in Zeeland. In de buitengebieden gaan historische gebouwen als forten, kastelen en landhuizen vaak op in hun natuurlijke omgeving. De onderhoudskosten van deze gebouwen zijn hoog en de waarde van deze gebouwen in hun omgeving is moeilijk economisch actief te maken. Veelal vergt dit ingrijpende aanpassingen en voldoen zaken als de parkeervoorzieningen niet voor commerciële doeleinden, zoals de vestiging van restaurants of hotels. Het idee overheerst dan ook dat commerciële functies slecht samengaan met de natuurlijke omgevingskenmerken van veel van deze gebouwen. Wel zijn ‘zachtere’ toeristische doeleinden mogelijk, door deze gebouwen toegankelijker te maken voor publiek of op te nemen in toeristische routes131.

128 129 130 131

66

Interview ROC Zeeland, 2 juli 2007. Cultuurhistorie en Monumenten (Provincie Zeeland, 2007), Interview provincie Zeeland, 7 juli 2007. Zie Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 (Provincie Zeeland, 2006). Zie ook Cultuurhistorie in Natuur en Landschap (Vereniging Natuurmonumenten, 2001).


Herbestemming in Zeeland Refugium van Baudeloo te Hulst Het refugium van Baudeloo, een van de oudste bakstenen gebouwen van Hulst, was eens een vluchthuis van de monniken van Baudeloo en maakte deel uit van een groter gebouwencomplex met een klooster, pensionaat en schoolgebouwen. Tot 1987 is het gebouwencomplex bewoond en beheerd door de zusters Franciscanessen van Mariadal. Nu is in het karakteristieke gebouw de Zeeuwse muziekschool gevestigd en een concertzaal. Bronnen: Website Cultureel Centrum Den Dullaert. Beschikbaar via: www.dendullaert.nl [Bezocht op 26 juli 2007]. Website gemeente Hulst. Beschikbaar via: www.gemeentehulst.nl [Bezocht op 26 juli 2007].


67

Leegstand in Zeeland Theater Mondragon te Zierikzee Leegstand leidt bijna altijd tot verwaarlozing en verval en vaak tot vandalisme. De gemeente Schouwen-Duiveland heeft dit ondervonden bij oud-theater Mondragon. Het prachtige pand uit 1856 heeft tijden als theater gediend en is eigendom van de gemeente. Sinds 1997 heeft het geen blijvende bestemming meer. Het liefst wilde de gemeente het gebouw als theater blijven gebruiken. De gemeente geeft echter aan dat de ligging, midden in het historische centrum van Zierikzee, en de daarmee gepaard gaande slechte bereikbaarheid en het geringe aantal parkeerplaatsen de gemeente parten spelen bij de verkoop. Marktpartijen vinden de vraagprijs steeds te hoog. Nu vindt een kunstenaar tijdelijke huisvesting in een pand dat in SchouwenDuiveland qua locatie en ruimtelijkheid bijna onovertroffen is. Ondertussen zet het verval gestaag door. Bronnen: Interview gemeente Schouwen Duiveland, 26 april 2007. Soesman, E. (2007) Nog even cultuur halen in Mondragon. PZC. 3 juli 2007.

68


5.8 Wonen De provincie Zeeland kampt met een afname van de groei in aantal huishoudens. De eerste tekenen van leegstand in de minder aantrekkelijke naoorlogse wijken lijken zich hierdoor al te presenteren in Zeeuws-Vlaanderen. De druk op de woningmarkt is hier al grotendeels weg

132

.

Toch gaat de provincie er vanuit dat Zeeland een gematigde bevolkingsgroei kan vasthouden door zich te richten op woonmigranten van over de provinciegrens. Het gevaar bestaat echter dat gemeenten bestaande bebouwing slopen om ruimte te creëren voor nieuwe woningbouw, terwijl de bevolkingsgroei onvoldoende toeneemt133. Ook geven gemeenten aan moeite te hebben met het beleid van de provincie dat aangeeft dat 50 procent van de woningbouwproductie door inbreiding plaats moet vinden, dat wil zeggen, door te bouwen binnen de grenzen van het bestaand bebouwd gebied134. Dit stimuleert een beter gebruik van de ruimte in het bestaande gebied en biedt kansen voor efficiënter gebruik van de bestaande bebouwing. Aangezien gemeenten nu echter een slecht overzicht van de beschikbare gebouwen in de gemeente hebben, kan onvoldoende worden gegarandeerd dat inbreiding te snel tot onnodige sloop leidt.

De terugkomst van 65-plussers uit de Randstad drijft de woningprijs in Walcheren op. Deze pensioenremigranten zijn vaak gewend hogere prijzen voor woningen te betalen. In de gemeente Middelburg heeft dit ertoe geleid dat starters in toenemende mate moeite hebben om betaalbare huisvesting te vinden.

Het bevorderen van de leefbaarheid in centra van steden door middel van het weer bewoonbaar maken van ruimte boven winkels, wordt in Zeeland actief opgepakt door de gemeente Goes en de gemeente Terneuzen. Helaas is de bereidheid van winkeleigenaren hiertoe nog beperkt. Vaak moeten zij ofwel een deel van hun etalageruimte hiervoor opgeven of dure opgangen creëren. Toch liggen er kansen voor het wonen boven winkels in historische steden waar herbevolking van de centra plaatsvindt. De centra zijn tegenwoordig ook in Zeeland weer gewilde woongebieden onder kleine gezinnen en alleenstaanden. Met name de hoge concentratie van voorzieningen en de mogelijkheid te wonen in een historisch pand spreekt de potentiële bewoners aan.

5.9 Conclusie Zeeland Langdurige leegstand lijkt slechts in beperkte mate op te treden in de Provincie Zeeland. Dit beeld kan echter het gevolg zijn van de geringe kennis die lagere overheden, vastgoedeigenaren en belangenorganisaties hebben over de leegstand in hun werkgebied. Het gebrek aan uitgebreide inventarisaties van leegstand onder onroerend goed in de provincie zorgt er nog eens voor dat het gissen blijft naar de mate waarin leegstand zich voordoet. De herbestemming van in onbruik 132

Interview provincie Zeeland, 7 juli 2007. Zowel de gemeente Terneuzen als de gemeente Middelburg zijn op zoek naar ruimte voor nieuwbouw terwijl de laatste gemeente slechts een zeer geringe bevolkingsgroei kende over 2006 en de gemeente Terneuzen zelfs een kleine bevolkingsafname te verwerken had. 134 Omgevingsplan Zeeland 2006-2012 (Provincie Zeeland, 2006). 133


69

geraakte gebouwen is erg afhankelijk van het reactief gedrag van de lagere overheden en belangenorganisaties. Te vaak wordt gewacht op marktpartijen of woningcorporaties die het initiatief nemen tot de herbestemming van gebouwen of particulieren die gebouwen, complexen of terreinen onder de aandacht brengen.

Wanneer gemeenten hun leegstand in kaart brengen, kan de bebouwde ruimte efficiënter worden gebruikt en kunnen inbreidingsdoelstellingen beter worden gehaald. Het gebrek aan urgentie van de aanpak van leegstand en een uitgebreide verkenning van de mogelijkheden voor herbestemming kan een schijngebrek blijken. Door leegstand te inventariseren blijkt tevens in welke sectoren de nood reëel is en waar ingegrepen dient te worden. Op die manier vormen de toenemende leegstand in Zeeland van met name historische agrarische opstallen en de leegloop van kerkgebouwen niet alleen risico’s, maar kan er ook gekeken worden naar wat de kansen zijn om op een duurzame manier tot herbestemming te komen.

70


Herbestemming in Zeeland Badpaviljoen te Domburg Looptijd project: 1998 - 2008 Het in 1889 gebouwde badhotel, pal aan zee en in de duinen, bestond aanvankelijk exclusief voor de beaumonde. Hier komt een eind aan in de jaren zeventig van de 20ste eeuw, wanneer het badpaviljoen door leegstand steeds meer van zijn vroegere grandeur verliest. Een horecaondernemer met restauratieplannen slaagt er niet in deze van de grond te krijgen. Een projectontwikkelaar die in 1995 een plan indient waarin forse nieuwbouw de renovatiekosten op moet vangen, stuit op veel verzet uit de gemeenschap. In 1998 koopt de Zeeuwse projectontwikkelaar van Garderen & Dekker het gebouw en dient een plan in met minder nieuwbouw. De lange weg langs bestemmingsplanwijzigingen en juridische bezwaarprocedures lijkt nu eindelijk resultaat op te leveren. Het zal niet lang meer duren voor de beaumonde opnieuw, maar nu als bewoner, zijn opwachting zal maken in het gebouw dat met vierkante meterprijzen van 10.000 tot 13.000 euro wel het duurste gebouw van Nederland wordt genoemd. Bronnen: Van Damme, J. (2007) Verval heeft maar zelden toekomst. BN de Stem. 17 april 2007. Website Van Garderen & Dekker Projectontwikkeling B.V. Beschikbaar via: www.garderen-dekker.nl [Bezocht op 27 juni 2007].


71

72


6. CONCLUSIE

6.1 Conclusie inventarisatie Zuid-Holland en Zeeland De inventarisatie voor De Oude Kaart van Nederland in de provincie Zuid-Holland en Zeeland geeft twee extremen weer binnen de Nederlandse situatie: een zeer verstedelijkt gebied en een landelijk gebied. Overigens zijn dit verschillen die niet door een provinciegrens worden bepaald. In werkelijkheid is er een geleidelijke overgang tussen de provincies. De bevindingen in Zeeland lijken deels overeen te komen met de situatie in minder grote gemeenten van de provincie ZuidHolland, ten slotte is 3/4 deel van het aantal Zuid-Hollandse gemeenten niet onderzocht.

Ondanks de grote verschillen is de conclusie met betrekking tot leegstand gelijk: slechts een klein deel van het leegstaande vastgoed is bij overheden bekend. Voor zover er sprake is van inventarisaties, zijn deze per regio verschillend en dus onderling moeilijk vergelijkbaar. Hoewel leegstand vaak door vastgoedeigenaren, de markt, wordt opgelost, is het de overheid die het beleid voor de ruimtelijke inrichting bepaalt. Het onvolledig overzicht van de ruimtelijke gevolgen van de marktwerking is wel degelijk een obstakel voor de regionale afstemming van beleid. In hoeverre het bestrijden van leegstand een taak is van de overheid is een andere vraag. Daar waar leegstand een sociaal probleem wordt, of waar cultuurhistorische waarden bedreigd worden, dient de overheid wel degelijk een rol te spelen.

Behalve het leegkomen van verouderde, cultuurhistorisch interessante gebouwen, is er met name in Zuid-Holland ook aanzienlijke leegstand onder moderne kantoren en bedrijfsterreinen. De veranderende markt, van aanbod- naar vraaggestuurd, vraagt om een omslag in denken over de planning van economische voorzieningen.

Het proces met betrekking tot herbestemming van terreinen, complexen en gebouwen hangt voor een belangrijk deel af van het initiatief van de eigenaar. In veel gevallen wordt voor herbestemming gebruik gemaakt van de artikel 19-procedure (WRO), om een wijziging van het bestemmingsplan mogelijk te maken. Wanneer omwonenden, de gemeente of de provincie bezwaar maken, kan deze procedure mislukken of veel tijd vergen. Overigens ligt er een nieuw voorstel voor de wet ruimtelijke ordening waarin procedures over het opstellen en wijzigen van bestemmingsplannen veranderen. Hoewel gemeenten het liefst in een vroeg stadium al mee willen denken bij herbestemmingprocedures, zijn er weinig aanwijzingen dat gemeenten het bestemmingsplan kunnen gebruiken om te anticiperen op herbestemming. De voor herbestemming gewenste flexibiliteit van het bestemmingsplan gaat niet altijd samen met de noodzaak van beschermen van de cultuurhistorische waarde van gebouwen. Voor de uitvoerenden van herbestemming is de regelgeving rond herbestemming lastig en onsamenhangend. Dit geldt voor zowel de bestemmingsplanprocedure als ook voor de fiscale en bouwtechnische regelgeving.


73

Daar waar nodig kunnen gemeenten zelf het initiatief nemen tot herbestemming. Er zijn diverse constructies denkbaar in samenwerking met de markt: een publiekprivate samenwerking, deel uitmakend van een wijkontwikkelingsmaatschappij of in samenwerking met een stichting. De laatste jaren lijkt de aandacht voor het eigen vastgoed toe te nemen. De meeste grote gemeenten hebben intussen hun eigen vastgoedbedrijf opgericht. De bescherming van cultuurhistorisch erfgoed door de overheid is erg afhankelijk van de middelen en de kennis van de betrokken ambtenaren. Daarom leveren initiatieven van cultuurhistorische verenigingen, particulieren en vastgoedeigenaren nog altijd een belangrijke bijdrage aan het behoud van erfgoed.

De kansen voor herbestemming verschillen sterk per gebouwtype. Gezien het hoge tempo waarmee kerken uit de samenleving dreigen te verdwijnen, is het niet toevallig dat 2008 het jaar van het religieus erfgoed zal worden. Hoewel er goede voorbeelden te vinden zijn van succesvol herbestemde kerken, blijft de herbestemming van kerken omstreden, niet in de laatste plaats door de kerkelijke gemeenten zelf. Omdat naoorlogse gebouwen vaak niet als monument beschermd zijn, lopen deze gebouwen een extra groot gevaar gesloopt te worden. Behalve kerken, verdwijnen er ook veel boerderijen uit het landschap. Door schaalvergroting van het bedrijf, modernisering en de afname van agrarische bedrijven verliezen boerenerven hun functie. Sommige boerderijen krijgen een nieuwe bestemming als zorgboerderij, als een landelijk alternatief voor de standaard zorgcentra. De herbestemming van industrieel erfgoed is, met name in Zuid-Holland, maar ook in Zeeland, nog steeds een grote opgave voor de komende jaren. In Rotterdam zijn al volop voorbeelden te vinden van herbestemming van industriële pakhuizen en hallen die hun louter functionele kwaliteiten ver achter zich gelaten hebben. Minder in het oog springend, maar voor veel gemeenten toch een lastige opgave, is de herbestemming van scholen. Met name voor basisscholen is het vaak lastig te voorspellen wanneer de gebouwen vrijkomen en dat maakt anticiperen op hergebruik lastig. De belangstelling voor herbestemming van kantoren in Zuid-Holland komt maar zeer voorzichtig op gang. Toch bewijzen de gerealiseerde projecten dat ook verouderde kantoorgebouwen een tweede leven kunnen krijgen en een bijdrage kunnen leveren aan de vraag naar woningen.

De mogelijkheden voor herbestemming worden vaak bepaald door de mogelijkheden van het gebouw en vooral door de locatie. Een moeilijke periode in het proces is het vinden van de nieuwe gebruiker of ontwikkelaar en intussen het in stand houden van het gebouw. De financiering van complexe herbestemmingprojecten is een factor van onzekerheid. Hoewel leegstand in het algemeen veel materiële en sociale schade met zich meebrengt, kan leegstand ook nieuwe kansen bieden. In de periode van leegstand kan een nieuwe gebruiker gevonden worden of het aantrekken van de markt worden afgewacht. Herbestemming vraagt soms geduld.

Het landelijke onderzoek is nog niet afgerond, maar de provinciale inventarisatie toont aan dat het openbaar maken van leegstand of toekomstige functieverandering nog met een grote voorzichtigheid omgeven is. Vastgoedeigenaren geven plannen met betrekking tot verkoop of sloop van onroerend goed niet graag bloot. Het anticiperen op herbestemming vraagt om bewustwording van de cultuurhistorische waarde van onroerend goed. Deze bewustwording en het initiatief van de eigenaar voor herbestemming zijn belangrijke voorwaarden voor openheid over

74


leegstand en functieverandering. Het onderzoek roept dan ook vragen op naar de kwantificering van leegstand en herbestemming in de tijd. Hoeveel cultuurhistorisch erfgoed is er de afgelopen jaren verdwenen? En wat dreigt er in de toekomst te verdwijnen?135 Deze vragen moeten in het vervolgonderzoek ook onderzocht worden.

6.2 Aanbevelingen vervolgonderzoek landelijk Uit de inventarisatie in de provincies Zuid-Holland en Zeeland blijkt dat de meeste informatie over leegstand op de hogere niveaus te vinden is. Bij het vervolgonderzoek moet het landelijke niveau dan ook extra aandacht krijgen. Het is onze aanbeveling om met de landelijke en regionale organisaties te beginnen en dat met detailinformatie vanuit de provincies aan te vullen. In totaal is de inventarisatie in Zuid-Holland en Zeeland vijf maanden werk geweest. De eerste twee maanden zijn gebruikt om de werkwijze af te stemmen op het doel van de inventarisatie, de laatste twee maanden zijn besteed aan het afronden van de inventarisatie en het verwerken van de gegevens op een digitale kaart. Vanwege de korte tijdsduur is het van groot belang extra tijd en middelen vrij te maken voor coördinatie en begeleiding. Dit om de afronding van het project zowel qua inhoud als qua uitvoering veilig te stellen.

Ook is het voor de uitvoering van het onderzoek van belang de vraagstelling in een bredere context te kunnen onderzoeken. Om meer inzicht te krijgen in de middelen die de overheid ter beschikking staan of zouden moeten staan om leegstand tegen te kunnen gaan, is regelmatig overleg met een stuurgroep of klankbordgroep aan te bevelen. Door nauw betrokkenen te laten meedenken over dit vraagstuk, worden zowel de uitvoering van het onderzoek als de implementatie van de voorstellen in de praktijk, beter op elkaar afgestemd. Een volgend aandachtspunt is het evalueren van de kwaliteit van het onderzoek; voldoet de uitkomst aan het gewenste resultaat?

Om de informatie op elkaar af te stemmen moet vooraf een eenduidige werkwijze zijn vastgesteld. Met de uitvoering neemt de omvang van het project toe. De vast te stellen werkwijze omvat de externe communicatie, het netwerkbeheer, databeheer en het beheer van informatie. Onder de externe communicatie valt: een website, een eigen logo, een nieuwsbrief en onderhoud van contact met benaderde instanties. Netwerkbeheer is het afstemmen van de inventarisatie tussen de provincies en tussen het landelijke en provinciale onderzoek. Databeheer gaat met name over de ICT van De Oude Kaart, het aanvullen van de database en het omzetten van de database op een kaart. Omdat DSL de opzet heeft gemaakt voor De Oude Kaart van Nederland is het niet ondenkbaar dat DSL de verantwoordelijkheid krijgt voor het beheer van de kaart. Tot slot moet er een duidelijke afspraak komen voor het beheer van de informatie die uit de diverse deelonderzoeken naar boven komt. Uiteindelijk moet alle informatie samengevoegd worden tot een product.

135 De rijksadviseur van het Landschap, dhr. D. Sijmons, suggereerde om deze ontwikkeling op landelijke schaal in beeld te brengen om de impact van de huidige veranderingen zichtbaar te maken. (Presentatie Rijksadviseurs, 10 juli 2007).


75

Door de gekozen werkwijze ontstaat een zeer gedetailleerd beeld van leegstaand onroerend goed. Maar omdat er ook veel informatie ontbreekt, kan deze werkwijze geen kwantitatieve indruk van leegstand geven. In het vervolgonderzoek zal naast een absolute weergave van de reeds bekende informatie ook een indicatieve kaart moeten worden gemaakt die een beter beeld geeft van de geschatte totale leegstand.

Tijdens de inventarisatie in de provincies Zuid-Holland en Zeeland, zijn kleine correcties doorgevoerd op de vragenlijst om de data voor de kaart in te voeren. Deze vragenlijst en de correcties staan vermeld in bijlage 7.5: Invoerformulier t.b.v. de inventarisatie en correcties voor vervolgonderzoek.

76


LITERATUURLIJST

1. Bronnen bovenprovinciaal

Asselbergs, F. (april 2005) Jaarprogramma 2005-2009 Rijksadviseur CE [online] beschikbaar op www.vrom.nl. Brouwer, P. (2007) Kantoorpolitiek. De moeizame transformatie van kantoorgebouwen. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 36-39. Brouwers, R. (2007) Stadscahiers: een dwingend motief, Berichten, KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing. College van Rijksadviseurs (2006) Visie Architectuurbeleid 2008+. Den Haag: Atelier Rijksbouwmeester. [online] beschikbaar via: www.vrom.nl. Decisio bv (2006) Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed. Een handreiking voor gemeenten. Den Haag: Sdu uitgevers. [online] www.vrom.nl. Eerste Kamer der Staten-Generaal (2006) 28916 23 Nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening (Wet ruimtelijke ordening). gewijzigd voorstel wet (23 februari 2006) [online]. Janssen, L.H.J.M., Okker, V.R., Schuur, J. (2006) Welvaart en leefomgeving, een scenariostudie voor Nederland in 2040, Centraal Planbureau, Milieu- en Natuurplanbureau en Ruimtelijk Planbureau [online]. Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004) Herbestemmingswijzer. Herbestemming van bestaand vastgoed. Delft: Publikatieburo Bouwkunde. Hermans, M. (2004) Het herbestemmen van kantoren naar woningen. Stand van zaken en aanbevelingen voor proefprojecten. Rotterdam: Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) [online]. Hoeflaken, W. van (2007) Koop een rijksmonument NRC Handelsblad (5 mei 2007). Kooij, M. van der (2007) ‘Ik investeer in scharrelkinderen’. Binnenlands Bestuur. Week 24 (15 juni 2007): pp. 29-31. Kooij, M. van der (2007) Liever niet aan de knoppen. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 28-29. Kooij, M. van der (2007) Topkwaliteit kent een prijs. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 40-41. Korteweg, P. (2006) Leegstand van kantoorruimte in beweging. Geografie. No.7: pp. 15-19. Kruidenier, M. (2006) Eindrapportage. De Oude Kaart van Nederland. Pilot Noord-Brabant. Nijmegen: De Onderste Steen. Linden, T. van der (2006) Bredase Vastgoedmarktmonitor 2006. Breda: O&I Breda. Lof, E. (2007) Dansen op de vulkaan. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 42-45. Meijer, A. Th. (2007) BOEi 2007, projectenoverzicht, Hoevelaken. Meelissen, H. (maart 2007) Weer bouwen aan de wederopbouw, Overijssel besteedt aandacht aan de kansen die wederopbouw biedt bij herontwikkeling, Nieuwsbrief RACM 2. Ministerie van OCW (22 juni 2007) Kunst van leven, hoofdlijnen cultuurbeleid, [online] beschikbaar via: www.minocw.nl/documenten/21839a.pdf.


77

Ministeries van VROM, LNV, VenW en EZ (2006) Nota Ruimte, deel 4. Ruimte voor ontwikkeling [online]. Beschikbaar via: http://www2.minvrom.nl/notaruimte/0200000000.html [Bezocht op 4 april 2007]. Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online]. Beschikbaar via: www.vrom.nl. (17 januari 2007) Monumentenwet 1988, Den Haag: Staatsblad [online]. N.N. (21 mei 2007) Functieverandering in Gelderland I: herbestemming van kerken in een stedelijke omgeving [online] beschikbaar via: www.ruimteinlux.nl/agenda/functieverandering-ingelderland-i-herbestemming-van-kerken-in-een-stedelijke-omgeving. N.N. (8 maart 2007) Metatopos, alle 443 gemeenten in 2007 [online] beschikbaar via: www.metatopos.org. Nationaal Restauratiefonds (29 mei 2007) cursus Herbestemmen van Monumenten 2007, Monumentenzorg in de praktijk, Amersfoort. Natuur & Milieu, de Provinciale Milieufederaties (2007) Zuinig op ruimte? Een provinciale vergelijking van bedrijventerreinen. Utrecht: Stichting Natuur en Milieu en De Provinciale Milieufederaties [online]. Nederlands Vastgoed Instituut [online] beschikbaar via: www.vastgoed-instituut.nl, [bezocht op: 10 april 2007]. Nelissen, N.J.M. e.a. (1999) Herbestemming van grote monumenten: een uitdaging! Nijmegen: Stichting Pandenbank Noord-Brabant. NVB, Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (22 mei 2007) Persberichtenarchief 50.000 hectaren bedrijventerreinen dreigen te verpauperen,[online] beschikbaar via: www.nvbbouw.nl/list.php?id=25&view=detail&xs=persberichten. R.D. (2007) Kerken als ruimtelijke uitdaging Binnenlands bestuur (27 april 2007) pp.2. Redres erfgoedmakelaar [online] beschikbaar via: www.redres.nl. Reliplan [online] beschikbaar via: www.reliplan.nl. Ruimtelijk Planbureau (2006) Ruimtemonitor. Vergrijzing Nederland 2005 [online]. Beschikbaar via: http://www.ruimtelijkplanbureau.nl/kennisportaal/default.aspx?id=1 [Bezocht op 24 juli 2007]. Ruimtelijk Planbureau, Milieu en Natuurplanbureau (2007) De ruimtelijke vraagstukken van de toekomst voor de beleidsagenda van nu, Den Haag, Bilthoven [online] beschikbaar via: www.ruimtelijkplanbureau.nl. SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Artikel 19 [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Het uitwerkingsplan en het wijzigingsplan [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Nieuwe wet ruimtelijke ordening [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. SenterNovem (26-3-2007) Herbestemming van gebouwen [online] beschikbaar via: www.senternovem.nl. Tilburg, L. van (2007) Een grand café als stadskantoor. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 46-49. Oosterwijk, J. W. voorz. (2006) Toekomstvast vastgoed, IBO Organisatie beheerfuncties Vastgoed Rijk, Interdepartementaal beleidsonderzoek, 2005-2006 nr.4 [online] www.minfin.nl/nl/actueel/kamerstukken_en_besluiten,2006/09/IRF06-01316.html.

78


Vanheste, T. (juni 2008) Eigen natuur eerst, de dealtjes van Natuurmonumenten Vrij Nederland pp. 28-39. Vereniging Natuurmonumenten (2001) Cultuurhistorie in Natuur en Landschap. Cultuurhistoriebeleid bij Natuurmonumenten. ’s-Graveland: Vereniging Natuurmonumenten. Voordt T. van der red. (2007) Transformatie van kantoorgebouwen, Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, Rotterdam: Uitgeverij 010. Vos, A. de (2007) Het rondreizend kantoorcircus. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 30-33. Vos, A. de (2007) Niet langer pandje voor een klantje. Binnenlands bestuur. Week 13: pp. 52-53. VROM-raad, Groeten uit Holland, qui e fantastico!, Advies over vrije tijd, toerisme en ruimtelijke kwaliteit [online] www.vrom.nl. wikipedia (2007) [online] beschikbaar via: www.wikipedia.nl.

2. Bronnen Zuid-Holland

Provincie Zuid-Holland, Atlas van de Zuid-Hollandse samenleving, de brochure, [online], beschikbaar via: www.zuidholland.nl/overzicht_alle_themas/thema_samenleving_cultuur/content... [bezocht op 4 mei 2007]. Atelier Zuidvleugel (juni 2006) Ruimtelijke verbeeldingen, de logica van een onzekere toekomst, Den Haag [online], beschikbaar via: www.atelierzuidvleugel.nl. Atelier Zuidvleugel (februari 2007) Tussenruimte? Den Haag [online], beschikbaar via: www.atelierzuidvleugel.nl. Bestuurlijk Platform Zuidvleugel (augustus 2006) De Zuidvleugel: motor in de Delta, Visie op de ontwikkeling van de Zuidvleugel, bespreekversie [online], beschikbaar via: www.zuidvleugel.nl. Bestuurlijk Platform Zuidvleugel (december 2005) Perspectief en prioriteiten 2020 [online], beschikbaar via: www.zuidvleugel.nl. Boelee, R. (2007) Bouwen en openbare ruimte Den Haag 05/06 Gemeente Den Haag. Ceres projecten (2005) Presentatie ‘van kerk tot zorgcentrum’, Den Haag: Ceres projecten, oktober 2005 [online] beschikbaar via: www.dekopgroep.nl. ECORYS Nederland BV (13 juli 2007) Kwalitatieve analyse van bedrijventerreinen in GrootRijnmond, Hoofdrapport, Rotterdam [online] beschikbaar via: www.stadsregio.info. ETIN Adviseurs (mei 2002) Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam, Eindrapport, Tilburg. Gemeente Leidschendam-Voorburg (2002) Moet het Dr. Neherlaboratorium in Leidschendam behouden blijven of niet? [online] beschikbaar via: http://www.leidschendam-voorburg.nl [bezocht op 15 augustus 2007]. Gemeente Leidschendam-Voorburg (2005) Informatieavond Neherpark druk bezocht [online] beschikbaar via: http://www.leidschendam-voorburg.nl [bezocht op 15 augustus 2007]. Geuting, E., Voerman E. (juni 2006) Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland [online] beschikbaar via: www.zuidholland.nl/index/overzicht_alle_themas/thema_economie_werk.htm. Groenendijk, P. e.a. (2007) Architectuurgids Rotterdam Rotterdam: Uitgeverij 010.


79

Kas, A. (2007) Wonen boven de winkel NRC Handelsblad (24 april 2007). Kenniscentrum stedelijke vernieuwing Den Haag, Transformatie Pius X-kerk, [online] beschikbaar via: http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1897&item_type=project&item_id=231. Leent, M. van (15 mei 2007) De kopgroep [online] beschikbaar op: www.dekopgroep.nl. Nuijten, J.M.M., (september 1999) Verkenning Tiengemeten, 5. de bebouwing, een onderzoek van de Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek Arnhem: Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek. Posthoorn, R. red. (23 juni 2000) Ontwikkelingsvisie Tiengemeten, Eiland van wildernis, weelde en weemoed, RIZA rapport nr: 2000.041, Lelystad. Socialistische Partij Rotterdam (2007) Niet te huur [online] www.niettehuur.nl. Stadsgewest Haaglanden (2007) Monitor kantorenmarkt Haaglanden [online], beschikbaar via www.haaglanden.nl. Stichting Het Zuid-Hollands Landschap (juli 2006) Jaarverslag 2005, Rotterdam. Op trek (2007) [online] beschikbaar via: www.optrektransvaal.nl. Unorthodocs (2006) [online] beschikbaar via: www.unorthodocs.nl.

3. Bronnen Zeeland

Belvedère (2007) Project De culturele laag van het KSG-terrein in Vlissingen [online]. Beschikbaar via: www.belvedere.nu [Bezocht op 2 juli 2007]. Berkelder, N. (2007) Steekspel rond Britannia. PZC. 15 juni 2007. Bouwen bij Boerderijen (2007) Beschikbaar via: www.bouwenbijboerderijen.nl [Bezocht op 2 juli 2007]. Cooten, F. (2007) Gespuis in het spookhuis van Sluis. BN de Stem. 21 juli 2007 Cultureel Centrum Den Dullaert (2007) Beschikbaar via: www.dendulleart.nl [Bezocht op 26 juli 2007]. Gemeente Borsele (2007) Beschikbaar via: www.borsele.nl [Bezocht op 27 juni 2007]. Gemeente Hulst (2007) Beschikbaar via: www.gemeentehulst.nl [Bezocht op 26 juli 2007]. Gemeente Middelburg (2007) Beschikbaar via: www.middelburg.nl [Bezocht op 30 juli 2007]. Heemkundige Kring Sas van Gent (2007) Beschikbaar via: http://www.heemkundigekringsasvangent.nl [Bezocht op 23 juli 2007]. Janssen, F. (2007) Tholen aast op boerderij van ruim 1,8 miljoen euro. PZC. 9 april 2007. Kooke, S. (2007) Malle Betje is het mooiste. Trouw. 6 juni 2007. Ministerie van LNV (2007) Nieuwe economische dragers in Zeeland [online]. Beschikbaar via: http://www2.minlnv.nl/thema/groen/ruimte/ols/algemeen/vb/inftgroav11.shtml [Bezocht op 4 juni 2007]. Motel Insomnia (2007) Beschikbaar via: www.motelinsomnia.nl [Bezocht op 2 juli 2007]. Paardekam, J. (2007) Lokale partij vindt dat gemeente eigen boerderij laat verpauperen. PZC. 4 april 2007.

80


Postma, H. (2007) Hotel Britannia steeds meer kijkdoos. PZC. 23 juli 2007. Provincie Zeeland (2004) Bouw- en Planlust. Rapportage van de pilot historische boerderijen in Zeeland. Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2007) Cultuurhistorie en Monumenten. Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2005) Historische kerken in Zeeland. Eindrapportage pilot. Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2006) Omgevingsplan Zeeland 2006-2012. Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2005) Provinciaal Sociaal-Economisch Beleidsplan (PSEB) 2005-2008. Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2007) Provinciaal Sociaal-Economisch Beleidsplan (PSEB) 2005-2008 Voortgangsrapportage 2006. Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2002) Toekomst voor het verleden. 10-puntenplan voor de Zeeuwse cultuurhistorie. Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2003) Vitaal Platteland Zeeland. Halverwege. Zierikzee: LnO drukkerij/uitgeverij. Provincie Zeeland (2000) Werk in uitvoering. 10-puntenplan voor het Zeeuwse natuurbeleid. Middelburg: provincie Zeeland. PZC (2007) Timmerfabriek wordt tijdelijk Motel Insomnia. PZC. 13 januari 2007. Ramakers, E. (2007) Verval bedreigt loodshuizen. PZC. 25 juni 2004. Roosevelt Academy (2007) Beschikbaar via: www.roac.nl [Bezocht op 30 juli 2007]. Sep, M. (2006) Hotel Britannia wordt nog niet opgeknapt. BN de Stem. (2006) 12 december 2006. Soesman, E. (2007) Nog even cultuur halen in Mondragon. PZC. 3 juli 2007. The Ghost Hunter (2007). Beschikbaar via: www.theghosthunter.nl [Bezocht op 23 juli 2007]. Van Damme, J. (2007) Verval heeft maar zelden toekomst. BN de Stem. 17 april 2007. Van den Hurk, W. (2007) Britannia achterna? PZC. 5 februari 2007. Van Garderen & Dekker Projectontwikkeling B.V. (2007) Beschikbaar via: www.garderen-dekker.nl [Bezocht op 27 juni 2007]. VHP, Tauw, Goudappel Coffeng, Gemeente Vlissingen (2005) Vlissingen Dokkershaven. Ontwerp Masterplan. Rotterdam. Wikipedia (2007) Lijst van Nederlandse provincies naar inwonertal [online]. Beschikbaar via: http://nl.wikipedia.org/wiki/Lijst_van_Nederlandse_provincies_naar_inwonertal [Bezocht op 2 augustus 2007]. Woongoed Middelburg (2007) Beschikbaar via: www.woongoed.nl [Bezocht op 16 april 2007]. Zeeland Seaports (2007) Biopark Terneuzen [online]. Beschikbaar via: http://www.zeelandseaports.com/cms/publish/content/showpage.asp?pageid=45 [Bezocht op 4 juni 2007].


81

82


7. BIJLAGEN

7.1: Lijst van geïnterviewde personen en instanties Zuid Holland en Zeeland 7.2 Lijst van initiatieven m.b.t. leegstand, herbestemming en ruimtelijke ordening 7.3 Lijst van te interviewen instanties 7.3.1 Lijst van landelijke instanties 7.3.2 Lijst van provinciale organisaties en bovenprovinciale organisaties met regionale afdelingen. 7.4 Afdruk van digitale kaart 7.5 Invoerformulier t.b.v. de inventarisatie en correcties voor vervolgonderzoek 7.5.1 Invoerformulier t.b.v. de inventarisatie 7.5.2 Correcties voor vervolgonderzoek


83

84


7. BIJLAGEN

7.1: Lijst van geïnterviewde personen en instanties Zuid Holland en Zeeland

ZUID-HOLLAND Categorie: overheid Zuid-Holland (N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen Organisatie Gemeente Alphen aan de Rijn Gemeente Capelle aan den IJssel Gemeente Delft Gemeente Den Haag

Respondent Dhr. K. Schoonderwoerd

Afdeling ruimtelijke ordening

Datum 28-6-2007

Dhr. H. Oldenhof Dhr. R. Engelaar

18-4-2007

0

Dhr. J.P. Smolders

monumentenzorg, stedelijke ontwikkeling monumentenzorg

10-5-2007

14

Dhr. J. Kommer

stedenbouw

26-6-2007

Gemeente Dordrecht Gemeente Gouda

Dhr. A. Kramer

vastgoed

14-5-2007

Mevr. D. Posthumus-Meyjes Dhr. R. Hofman Dhr. Reuter

cultuurhistorie

8-5-2007

0

wonen en stedelijke vernieuwing ruimtelijke ordening, cultuurhistorie communicatie

4-7-2007

0

20-6-2007

2

31-5-2007

0

Dhr. W. Bergh, Dhr. E. Van der Nat Dhr. R.L. Maks

vastgoed

20-6-2007

1

stedenbouw

14-6-2007

3

Mevr. Pagee

ruimtelijke ordening

5-6-2007

0

Dhr. S. Smidt Dhr. J. M. Koot

ruimtelijke ordening, monumentenzorg en archeologie stedenbouw

18-4-2007

0

27-6-2007

3

ontwikkelings bedrijf Rotterdam monumentenzorg,

27-6-2007

Gemeente Hellevoetsluis Gemeente Katwijk Gemeente Lansingerland Gemeente Leiden Gemeente Leidschendam – Voorburg Gemeente Ridderkerk Gemeente Rijswijk Gemeente Rotterdam Gemeente Rotterdam Gemeente Schiedam Gemeente Spijkenisse Gemeente Vlaardingen Gemeente Westland Gemeente Zoetermeer Gemeente Zwijndrecht Diverse instanties o.a. Prov. ZH Provincie ZuidHolland

Mevr. R. van Hilten Dhr. R. Emous

Dhr. J. Ekkelenkamp Dhr. K.B van den Berg Mevr. V. van der Vlerk Dhr. R de Koning Mevr. J. Verwey Dhr. P. G. Schaffers Dhr. R. Bulthuis

pandenbeheer ruimtelijke ordening en beheer

Rapporten

Inventarisatie leegkomende kerken, (2007) (niet openbaar) Inventarisatie eigen vastgoed aanwezig

Inventarisatie structurele leegstand grote kantoren

(N) 0

0

5

0

11-4-2007

0

11-5-2007

0

vastgoed

5-6-2007

Dhr. P. Bouwer

monumentenzorg

1-5-2007

0

Dhr. Schutgens

vastgoed

21-6-2007

0

Dhr. P. de Gooijer

ontwikkeling, stedenbouw en cultuurhistorie ontwerpatelier Zuidvleugel

23-5-2007

0

sociaal beleid, diversiteitsbeleid

11-6-2007

Dhr. P. Gerretsen

Dhr. E. Grootscholten

4-5-2007


Inventarisatie eigen vastgoed aanwezig

Toekomstverkenning: Ruimtelijke verbeeldingen, Tussenruimte Atlas van de Zuid-Hollandse samenleving, afgerond in

6

0

0

85

Provincie ZuidHolland

Dhr. H. Wolters

bureau wonen en stedelijke programmering economie

14-6-2007


Mevr. H. op het Veld Mevr. M. Moonen

Rijkswaterstaat

Dhr. A. Pronk

vastgoed

26-4-2007

Stadsgewest Haaglanden

Dhr. G. Scholtens, Dhr. B. den Ouden

economische zaken Steenworp, vestigingsadviseurs

31-5-2007

Stadsregio Rotterdam

Dhr. P. van de Valk

economie

5-7-2007

4-6-2007

september 2007 www.zuidholland.nl/overzicht_alle_the mas/thema_samenleving_cult uur Zie transformatieplatform: www.woneninkantoren.nl Uitgeefbare bedrijventerreinen op site provincie. Inventarisatie bedrijventerreinen ECORYS bijna afgerond Analyse kantorenmarkt, Geuting, E., Voerman E. (2006), Stec groep Toekomstvast vastgoed Oosterwijk, J. W. voorz. (2006) Inventarisatie kantoren, bedrijfsgebouwen, detailhandel Monitor bedrijventerreinen en kantoorpanden Stadsgewest Haaglanden (2007) Inventarisatie bedrijventerreinen ETIN adviseurs (2002) en ECORYS NL BV (2007) [online]

0

0

+/100

0

Categorie: belangenorganisaties Zuid-Holland (N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen Organisatie Land en tuinbouworganisatie Noord Natuurmonumenten

Respondent Dhr. K. Hoogendoorn

Afdeling prov. bestuur, portefeuille glastuinbouw

Datum 3-5-2007

Rapporten

(N) 0

Dhr. L. Rijneveld

bouwkunde

18-6-2007

0

Stichting het ZuidHollands landschap Protestants Dienstencentrum

Mevr. C. Muller

beleidsmedewerker

23-5-2007

Diverse m.b.t. Tiengemeten Jaarverslag 2005

Dhr. Oosterwijk

kerkbeheer

23-5-2007

0 0

Categorie: vastgoedeigenaren Zuid-Holland (N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen Organisatie TU Delft

Respondent Dhr. D.J. Gutlich

Afdeling vastgoed

Datum 3-4-2007

Rapporten bestemmings-plan TU wijk op site gemeente

Alle categorieën: afgezien van medewerking Organisatie Bisdom Rotterdam Ceres project ontwikkeling Domeinen West Duinwaterbedrijf Zuid Holland Gemeente Den Haag, DSO Hoogheemraadschap Delfland Hoogheemraadschap Schieland Industrieschap “De plaspoelpolder Landschapsbeheer Zuid Holland Provincie Zuid-Holland, afdeling Cultuurhistorie Regioafdeling RAMC Staatsbosbeheer Vereniging Zuid-Hollandse Gemeenten Waterschap Delta Holland

86

Contactpersoon Dhr. Jutte Mevr. H. Halbe Dhr. R. van Wees Mevr. Swane/Smane Mevr. E. Braam Dhr. P. Baeten Dhr. Haitsma Dhr. M. Schildwacht Dhr. E. Schimmel, Dhr. V. Collet Mevr. Finaly Dhr. M. de Wit Dhr. Karssen Mevr. v.d. Loo

Reden geen medewerking Geen relevantie en geen o.g. in bezit Niet/moeilijk bereikbaar of geen tijd Boven provinciaal Niet/moeilijk bereikbaar Niet/moeilijk bereikbaar Niet/moeilijk bereikbaar of geen tijd Geen relevantie, nauwelijks o. g. in bezit Geen relevantie of geen tijd Geen relevantie of geen o. g. in bezit Geen relevantie Boven provincial Boven provincial/weinig tijd Niet eens met weergave interview/geen tijd Niet/moeilijk bereikbaar


(N) 0

ZEELAND Categorie: overheid Zeeland (N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen Organisatie Gemeente Borsele Gemeente Goes

Respondent Dhr. B. van den Dries; Dhr. A. Bakker

Gemeente Hulst

Mevr. M. Vanhommerig Dhr. H. van den Boogert Dhr. P. Vogel

Gemeente Kapelle Gemeente Middelburg Gemeente Reimerswaal Gemeente Schouwen Duiveland Gemeente Sluis Gemeente Terneuzen Gemeente Tholen Gemeente Veere Gemeente Vlissingen Provincie Zeeland

Staatsbosbeheer Zeeland

Afdeling grond en economie

Datum 17-04-07

wonen en stedelijke vernieuwing. vergunningen en handhaving RO & economische zaken

04-06-07

5

14-06-07

3

VROM

17-04-07

0

ruimtelijk beleid

16-04-07

1

ruimtelijke ordening en economische ontwikkeling openbare werken

28-06-07

1

26-04-07

2

openbare werken ruimte & milieu economische ontwikkeling

19-06-07

2

economie

26-04-07

0

WRO

02-04-07

1

17-04-07 19-07-07

1 2

Mevr. B. Sens Dhr. L. Kaagman

openbare ruimte strategie, beleid en projecten welzijn. ruimtelijke ontwikkeling

Mw. L. Korpel

landschap en cultuurhistorie

Dhr. G. van Boven Dhr. J. Zegers Mevr. S. van Rienderhoff Dhr. E. Schaalje Dhr. O. Griffioen Dhr. K. Wildeboer Dhr. P. de Bruijn Dhr. de Swart Dhr. W. Fase Dhr. J. Hageman Dhr. W. Vael

07-06-07

Rapporten

Werk in Uitvoering, Historische Kerken in Zeeland, Toekomst voor het verleden, IBIS Werklocaties Zeeland 2006

05-07-07

(N) 0

0

0

Categorie: belangenorganisaties Zeeland (N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen Organisatie Bond Heemschut Zeeland Protestants Dienstencentrum St. Behoud Kerkelijke Gebouwen Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland (SCEZ) Stichting het Zeeuwse Landschap Stichting Landschapsbeheer Zeeland Vereniging Natuurmonumenten ZLTO

Respondent Dhr. W. Heijbroek Mevr. Waltman

Afdeling bestuursvoorzitter

Datum 08-05-07

beheerszaken

06-06-07

0

Dhr. J. Huijgen

advies

09-05-07

0

Dhr. D. Koren Dhr. T.Veenstra

steunpunt monumentenzorg monumentenwacht

31-05-07

Dhr. G. Buth

grondzaken

03-05-07

0

Dhr. F. Minnaard

directie

03-05-07

0

Dhr. Q. Smeele

extern beleid zeeland

21-05-07

Dhr. A. Kalkhoven

ZLTO belangenbehartiging

25-05-07


Rapporten Jaarverslag 2005

Historische Kerken in Zeeland

Cultuurhistoriebe leid

(N) 2

0

0 0

87

Categorie: vastgoedeigenaren Zeeland (N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen Organisatie Monumentenmakelaar Port of Zeeland ROC Zeeland

Respondent Dhr. D. van Dijk Dhr. M. Pater Dhr. Van den Adel

Afdeling eigenaar commerciële zaken facilitaire zaken en huisvesting

Datum 16-04-07 14-06-07 15-05-07

Rapporten

Alle categorieën: afgezien van medewerking Organisatie Hogeschool Zeeland NS Vastgoed Zeeland Rijkswaterstaat Zeeland Van Garderen & Dekker Projectontwikkeling Vereniging 'de Zeeuwse Molen' Vereniging van Zeeuwse Gemeenten Waterschap de Zeeuwse Eilanden Waterschap Zeeuws-Vlaanderen

88

Contactpersoon Dhr. Polderman Mevr. van Montsvoort Mevr. van Leeuwen Dhr. M Dekker Dhr. Verbree Dhr. Klaasse Dhr. Ceulemans I. Verhagen


Reden geen medewerking Geen relevantie / geen tijd Niet / moeilijk bereikbaar Geen tijd Niet / moeilijk bereikbaar Geen relevantie Geen relevantie Niet eens met weergave interview Geen relevantie / geen tijd

(N) 0 0 0

7.2 Lijst van initiatieven m.b.t. leegstand, herbestemming en ruimtelijke ordening Let op: deze lijst is verre van volledig. Binnen de provincie Zuid-Holland en Zeeland zijn bijvoorbeeld diverse cultuurhistorische stichtingen en verenigingen te vinden die niet op deze lijst voorkomen. Initiatief Bedrijfslocatiemonitor

Organisatie Ruimtelijk Plan Bureau (RPB)

BV Monumentenbeheer Middelburg

O.a. Gemeente Middelburg

Erfgoedmakelaar (particulier)

Redres

Herbestemming van boerderijen onderzoek

Stichting Historisch BoerderijOnderzoek (SHBO)

Herbestemming van Brugwachtershuisjes

Provincie Zuid Holland

Herbestemming van kantoren

vakgroep Real Estate and Housing, TU Delft Op Trek

Hotelkamers in leegstaande woningen in Transvaal Infodesk bedrijvenTerreinen


Inventarisatieproject van historische boerderijen

Stichting Historisch BoerderijOnderzoek (SHBO)

Makelaar voor incourant (religieus) o.g.

Reliplan

Meldpunt Bedreigd Erfgoed

Bond Heemschut

Beschrijving Analyse van het historische ruimtebeslag en raming van het toekomstige ruimtebeslag van bedrijven en zeehaventerreinen en van kantoren. BV opgericht op initiatief van de gemeente Middelburg. Gaat actief op zoek naar leegstand en is betrokken bij planvorming van de leegstaande gebouwen. Bemiddelt in vraag- en aanbod van monumentaal erfgoed en bijzondere objecten in Nederland en België. Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek doet onderzoek naar boerderijen, vooral vanuit bouwhistorisch oogpunt. Eenmalige ideeënwedstrijd voor de herbestemming van vier brugwachtershuisjes in Voorburg. Onderzoek naar herbestemming van vastgoed

dekkingsgraad Nederland

link/email http://www.ruimtelijkplan bureau.nl/upload/docume nten/blm.pdf

Gemeente Middelburg

-

Nederland – België

http://www.redres.nl

Nederland

http://www.boerderijonde rzoek.nl/onderzoek_en_pr ojecten/herbestemming_v an_boerderijen.html

Voorburg

-

Nederland

[email protected]. nl

Kunstenaars richten hotelkamers in leegstaande huizen in te herstructureren wijken. Inventarisatie van beschikbaar uitgeefbaar bedrijventerrein in de provincie Zuid-Holland Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek heeft een inventarisatie van alle boerderijen in Zeeland die tot 1960 gebouwd zijn uitgevoerd. Landelijk adviesbureau voor incourant onroerend goed. Gespecialiseerd in kerken. Meldpunt voor bedreigde monumenten, stadsgezichten of

Den Haag

http://www.optrektransva al.nl

Zuid-Holland

http://infodeskzuidholland .nl http://pzh.eyelocus.com

Zeeland

-

Nederland

http://www.reliplan.nl/ind ex.html

Nederland

http://www.heemschut.nl/


89

Meldpunt Bedreigde Monumenten

Federatie Noordbrabants Monumentenove rleg

Monumentenma kelaar (particulier)

De Monumentenma kelaar

Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed

BOEI

Niet te huur

ROOD jong in de SP

Project Agrarisch Erfgoed Groene Hart

Erfgoedhuis Zuid Holland

Project Ontwikkeling Militaire Terreinen

Ministerie van LNV, DLG en Dienst Domeinen

Ruimtemonitor

Ruimtelijk Plan Bureau (RPB)

Transformatieplatform

Stichting Stadswonen TU Delft SEV

Watertorenprijs

Nederlandse Watertoren Stichting

90

landschap. Meldpunt voor bedreigde monumenten voor de provincie Noord-Brabant.

Noord-Brabant

http://www.federatienoord brabantsmonumentenoverl eg.nl/melding-bedreigdmonument.php

Gespecialiseerd in historische panden, waaronder veel monumenten. Een organisatie die zich bezig houdt met herontwikkelen van industrieel erfgoed.

Nederland

http://www.monumenten makelaar.nl/

Nederland

http://www.boei.nl/Intro/d efault.htm

‘Makelaarssite’, toont leegstand onder woningen in Rotterdam. Het project ontwikkelt een werkwijze voor eigenaren en adviseurs om te zorgen voor het behoud van het agrarische erfgoed in het Groene Hart. Het projectteam probeert voor 53 overtollig geworden militaire terreinen een nieuwe bestemming te vinden. Een groot aantal ruimtelijke monitors; o.a. van landelijk beschikbare woningruimte en het aanbod kantoorruimte Platform van praktijkdeskundigen om de kennis over herbestemming van kantoren te vergroten. Tweejaarlijkse prijs die wordt uitgereikt aan eigenaren van succesvol herbestemde watertorens.

Rotterdam

http://www.niettehuur.nl/

Groene Hart

http://www.erfgoedhuiszh.nl/55/index.php?69

Nederland

http://www.ontwikkelingm ilitaireterreinen.nl/organis atie.aspx?mId=3

Nederland

http://www.ruimtelijkplan bureau.nl/kennisportaal/d efault.aspx?id=1

Nederland

http://woneninkantoren.nl

Nederland

http://www.watertorens.nl /artman/publish/cat_index _13.shtml


7.3 Lijst van te interviewen instanties 7.3.1 Lijst van landelijke instanties Lijst van landelijke instanties en personen, te interviewen door Michiel Kruidenier en Fons Asselbergs, aangeleverd door Michiel Kruidenier en aangevuld met informatie uit de inventarisatie in Zeeland en Zuid-Holland door Dolf van Muijen en Ilse Rijneveld. De lijst geeft een indicatie, er heeft geen definitieve afstemming tussen het landelijk en het provinciaal project plaatsgevonden en de lijst is niet volledig. ALLE CATEGORIEEN: OVERHEID, BELANGENORGANISATIES EN VASTGOED Organisatie Plaats Advies Cultureel Erfgoed Haarlem Atelier Rijksbouwmeester ’s-Gravenhage BOEi, Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Hoevelaken Exploitatie van Industrieel Erfgoed Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) Rijswijk College Sanering Zorginstellingen Utrecht Com. Ned. Schouwburgdirecteurs (VSCD) Amsterdam Damen Shipyards Group Gorinchem Fortis (Fortis is eigenaar landbouwgrond in Groene Hart) Utrecht Gemeenschappelijk Ontwikkelings Bureau ? Hendriks, dhr. S. (kloosters) ? Informatie en Kenniscentrum Ruimtelijke Ordening (IKC-RO) Den Haag Katholiek Sociaal Kerkelijk Instituut (KASKI) Nijmegen KennisInfrastructuur CultuurHistorie (KICH) Konferentie Nederlandse Religieuzen (KNR) ’s-Hertogenbosch Landelijke Milieufederatie Utrecht Maatschappij van Welstand Ministerie van Defensie, Dienst Vastgoed Defensie (DVD) ‘s-Gravenhage Ministerie van Economische Zaken (herontwikkeling ’s-Gravenhage industrieterreinen) Ministerie van Financiën (Domeinen) ’s-Gravenhage Ministerie van LNV (Dienst Landelijk Gebied, DLG) ’s-Gravenhage Ministerie van VROM (56 wijken) ’s-Gravenhage Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en Nieuwegein Vastgoeddeskundigen (NVM) Nederlands Vastgoed instituut Eindhoven Nederlandse Gemalenstichting Hoofddorp Nederlandse Vereniging van Ziekenhuizen (NVZ) Utrecht Nederlandse Watertoren Stichting Nieuwerkerk a/d Ijssel Neprom, Vereniging van Nederlandse projectontwikkelaars Voorburg Maatschappij Nieuwe kaart van Nederland NOC/NSF Arnhem NS Vastgoed/NS Poort (per 1-1-2007) Utrecht Nutsbedrijven (energie) Postkantoren BV Prismant Utrecht Projectbureau Belvedère Utrecht Proper-Stoc projectontwikkeling (wegens ervaring met Rotterdam binnenstedelijke ontwikkeling) Unesco Den Haag Raad voor het Landelijk Gebied Amersfoort Raad voor Vastgoed Rijksoverheid (RVR) ‘s-Gravenhage Redres erfgoedmakelaar Hilversum Reliplan Amsterdam Rijksgebouwendienst ‘s-Gravenhage Spoorbouwmeester Utrecht Stichting FIEN Haarlem Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek (SHBO) Arnhem Stichting Natuur en Milieu Utrecht Taskforce toekomst kerkgebouwen TNT Real Estate ’s-Gravenhage Vereniging van Nederlandse Particuliere Moleneigenaren Veldhoven Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen Voorburg (Neprom)


91

7.3.2 Lijst van provinciale organisaties en bovenprovinciale organisaties met regionale afdelingen. Benaderen van regionale afdelingen onderling af te stemmen tussen provinciale projectmedewerkers onderling en Michiel Kruidenier/Fons Asselbergs. Uit de pilot Zuid-Holland en Zeeland blijkt dat sommige landelijke organisaties met regionale afdelingen geen informatie hebben over leegstaand vastgoed op provinciaal niveau. Het is aan te raden om deze organisaties alleen landelijk te benaderen. Het betreft: Rijkswaterstaat, Staatsbosbeheer, de Provinciale Milieufederatie en Vereniging Natuurmonumenten. CATEGORIE: OVERHEID Organisatie Gemeenten (afd. Vastgoed, Ruimtelijke Ordening of Monumentenzorg) Provincie (div. afdelingen) Stadsregio’s / regionale samenwerkingsverbanden Rijkswaterstaat Staatsbosbeheer Vereniging van Gemeenten (VNG) Waterschappen

CATEGORIE: BELANGENORGANISATIES Organisatie Land- en Tuinbouworganisaties Provinciale organisaties voor beheer natuurgebieden (bijv. ZuidHollands landschap) Provinciale organisaties voor cultuurhistorisch erfgoed (bijv. Erfgoedhuis Zuid-Holland) Provinciale Milieufederatie Vereniging Natuurmonumenten Diverse lokale cultuurhistorische verenigingen/stadsherstel

CATEGORIE: VASTGOED Organisatie Bisdom Nutsbedrijven (drinkwater) Protestants Dienstencentrum (PDC) Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM) Universiteiten/hoge scholen Woningbouwcorporaties / projectontwikkeling (m.b.t. herbestemming)

92

Plaats / dekkingsgraad Lokaal Provinciaal Regionaal Regiokantoren / Regionaal Regiokantoren / Regionaal Provinciekantoren / Provinciaal Regiokantoren / Regionaal

Plaats / dekkingsgraad Regiokantoren / Regionaal Provinciaal Provinciaal Provinciaal Regiokantoren / Regionaal Lokaal

Plaats / dekkingsgraad Regiokantoren / Regionaal Regiokantoren / Regionaal Regioafdelingen/Regionaal Regiokantoren / Regionaal Lokaal Lokaal


7.4 Afdruk van digitale kaart Voorlopig resultaat van de kaart in wording. De kaart is te bekijken op www.dorpstadenland/okn/map.html.


93

Zuid-Holland

Zeeland

94


7.5 Invoerformulier t.b.v. de inventarisatie en correcties voor vervolgonderzoek 7.5.1 Invoerformulier t.b.v. de inventarisatie

Dataverwerking De Oude Kaart van Nederland

Gelieve per gebied, terrein, complex of gebouw de volgende gegevens in te vullen. De met een asterisk (*) gemarkeerde vragen zijn verplicht. De vragen bij punt 1 en 2 zijn alleen voor onze eigen administratie en worden niet openbaar gemaakt. De inventarisatie betreft alle terreinen, complexen en gebouwen tot nu toe die óf: A. B.

structureel leegstaan, dat wil zeggen langer dan twee jaar leegstaan, of tijdelijk zijn herbestemd en waarvoor er nog geen concrete plannen voor herbestemming zijn, óf, binnen 10 jaar hun huidige functie verliezen en waarvoor er nog geen concrete plannen voor herbestemming zijn.

Terreinen, complexen en gebouwen waar wel plannen voor ontwikkeld worden, herstructurering, sloop of herbestemming, nemen we niet op. Individuele woonhuizen laten we buiten beschouwing, tenzij het om een gebied met een groot aantal woningen gaat (bijvoorbeeld woningen boven winkels in het centrum). Waar nodig kunt u in plaats van individuele gebouwen, gebieden op de kaart zetten: bijvoorbeeld een stadscentrum of een industrieterrein. Bedankt voor uw medewerking! projectteam De Oude Kaart van Nederland contact: [email protected] of [email protected] 1. Naam respondent (*) Email adres (*) Organisatie (*) 2. Contactpersoon/makelaar 3. Adres object (*) Huisnummer object (*) Postcode object Plaats object (*) 4. Indien het gebied betreft; naam gebied 5. Bouwjaar / jaar van aanleg 6. Terrein, complex of gebouwtype (oorspronkelijke functie) (*) a. overheid, bestuursorgaan, justitie b. verdediging c. religie d. zorg e. cultuur, recreatie en sport f. onderwijs en wetenschap g. agrarische biotoop (ook erf met opstallen) h. molenbiotoop i. handel (ook bank en kantoor) j. industrie en nijverheid (ook transport en bedrijventerrein) k. detailhandel, winkelcentrum l. kasteel, buitenplaats, landgoed m. wonen (ook wonen in stadscentrum en wooncomplex) n. overige, namelijk: 7. Risico’s en kansen (zie inleiding) (*) a. structurele leegstand of tijdelijke herbestemming b. verwacht functieverlies binnen 10 jaar Functieverlies binnen: a. 0 - 2 jaar b. 2 – 5 jaar c. 5 – 10 jaar d. onbekend 8. Monumentenstatus (*)


95

a. b. c. d. e.

rijksmonument provinciaal monument gemeentelijk monument monumentaal/interessant overig/geen/onbekend Gelegen in beschermd stads- en dorpsgezicht

9. oppervlakte gebouw/terrein m²:

7.5.2 Correcties voor vervolgonderzoek In loop van onderzoek werd enige onduidelijkheid geconstateerd in de het invoerformulier. Intussen is het formulier aangepast zodat dit in het vervolg beter gaat. Het betreft de vraag risico’s en kansen. Vraagstelling in het onderzoek was: Risico’s en kansen van het terrein, complex of gebouw: a. Structurele leegstand of tijdelijk herbestemd b. Verwachte leegstand a. In 0-2 jaar b. In 2-5 jaar c. In 5-10 jaar Onbedoeld sluit deze vraag gebouwen uit waarvoor wel een nieuwe functie gevonden moet worden maar die nog geen 2 jaar leegstaan. Bijvoorbeeld gebouwen waarvan bekend is dat het gebouw in zijn huidige functie niet langer gebruikt gaat worden. Een kantoor daarentegen dat tijdelijk leegstaat is niet van belang voor de inventarisatie. Daarom is de vraag opnieuw geformuleerd: Risico’s en kansen van het terrein, complex of gebouw: a. Structurele leegstand of tijdelijk herbestemd b. (Verwachte) leegstand door functieverlies, d.w.z. het niet langer bruikbaar zijn voor de huidige functie, a. Staat sinds kort leeg, minder dan 2 jaar b. In 0-2 jaar c. In 2-5 jaar d. In 5-10 jaar Bij de afronding van het onderzoek is er nog een vraag aan het invoerformulier toegevoegd, de vraag naar het gebouwtype. Daar waar bekend, is deze informatie toegevoegd aan de reeds ingevoerde data.

96


De Oude Kaart van Nederland. functieverlies, leegstand en herbestemming in Zuid-Holland en Zeeland

Recommend Documents