De Oude Kaart van Nederland. leegstand en herbestemming in Fryslân

De Oude Kaart van Nederland leegstand en herbestemming in Fryslân

Leeuwarden februari 2008

uitvoerder project: Drents Plateau Postbus 117 9400 AC Assen tel. 0592 30 59 30 www.drentsplateau.nl

auteur: drs. Peter Karstkarel

partnerorganisatie: Hûs en Hiem J.W. Frisostraat 1 8933 BN Leeuwarden tel. 058 2337930 www.husenhiem.nl

kantoor landelijk project: Dorp, Stad & Land Postbus 29129 3001 GC Rotterdam tel. 010 280 9445 www.dorpstadenland.nl

coördinator landelijk project: dr. GerhardMark van der Waal

secretaris landelijk project: Hilde Harmsen

uitgevoerd in opdracht van: Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, prof. drs. Fons Asselbergs

vormgeving omslag: Sander Boon

respondenten en anderen die betrokken waren bij de verstrekking en verzameling van informatie worden hierbij hartelijk bedankt voor hun hulp

ii

Leegstand en herbestemming in Fryslân

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING ............................................................................................................ v VOORWOORD ............................................................................................................. vii 1.

INLEIDING ............................................................................................................1 1.2 Doel ...................................................................................................................1 1.3 Afbakening ..........................................................................................................2 1.4 Vraagstelling .......................................................................................................3 1.5 Opdrachtgever en uitvoerenden .............................................................................3 1.6 Uitvoering ...........................................................................................................4 1.6.1 Opzet en methode .........................................................................................4 1.6.2 Uitgangspunten .............................................................................................5 1.6.3 Kaart ...........................................................................................................6 1.6.4 Beperkingen van de onderzoeksmethode ..........................................................7 1.7 Leeswijzer ..........................................................................................................8

2.

LEEGSTAND EN HERBESTEMMING IN FRYSLÂN ..........................................................9 2.1 Methode............................................................................................................ 10 2.2 Beschikbaarheid gegevens .................................................................................. 15 2.2.1 Overheden .................................................................................................. 16 2.2.2 Gesubsidieerde instellingen ........................................................................... 19 2.2.3 Sectorale instellingen, stichtingen en verenigingen en goed geïnformeerde personen ............................................................................................................ 20 2.3 Beleid ............................................................................................................... 21 2.3.1 Inzicht en uitzicht ........................................................................................ 21 2.4 Leegstand ........................................................................................................ 26 2.5 Herbestemming ................................................................................................. 31 2.6 Ruimtelijke trends ............................................................................................. 33 2.6.1 Agrarische trends ........................................................................................ 33 2.6.2 Trends in industrie en nijverheid.................................................................... 34 2.6.3 Trends met betrekking tot kantoren ............................................................... 37 2.6.4 Maatschappelijke trends ............................................................................... 37 2.6.5 Trends met betrekking tot wonen .................................................................. 39

3. CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN............................................................................... 41 3.1 Conclusie .......................................................................................................... 41 3.2 Aanbevelingen ................................................................................................... 41 4 BIJLAGEN ................................................................................................................ 43 Bijlage 1 Uitsnit Fryslân uit De Oude Kaart van Nederland ............................................ 43 Bijlage 2. Invulformulier ........................................................................................... 44 Bijlage 3. Lijst van benaderde personen en organisaties in Fryslân................................. 47 Bijlage 4. Interviews ................................................................................................ 49 Bijlage 5 (Algemene bevindingen over leegstand en herbestemming)............................. 64


iii

De tekst van het verslag wordt afgewisseld met de volgende voorbeelden (in willekeurige volgorde):

LEEGSTAND IN FRYSLÂN Remise NFLS Lokaalspoor te Stiens Voormalige openbare school te Húns Voormalige bijzondere strafgevangenis te Leeuwarden Voormalige hervormde kerk te Vinkega Voormalige buitenschool te Leeuwarden

HERBESTEMMING IN FRYSLÂN Voormalige manege te Leeuwarden Voormalige Rehoboth Mulo te Sneek Klooster Karmel te Drachten Burmaniakamp te Leeuwarden Voormalig complex van de Coöperatieve Aankoop Vereniging te Oldeberkoop

iv


SAMENVATTING Fryslân wordt niet geplaagd door een ernstige mate van structurele leegstand. Maar in het fijnmazige open landschap met veel kleine dorpen en enkele tientallen grotere plaatsen en steden, valt leegstand wel pijnlijk op. Door een vrij brede aanpak van het onderzoek – alle gemeenten, aan de overheid gelieerde instanties, veel vastgoedbeheerders, andere marktpartijen en een aantal Friese experts zijn met gerichte vragen benaderd – kon een vrij compleet beeld worden verkregen. De informatie is meestal zonder enige terughoudendheid verstrekt, maar duidelijk werd wel dat structurele leegstand slechts incidentele ambtelijke of beleidsaandacht kreeg. Hier en daar was wel zorg te merken, met name in twee sectoren. Bij kerken is de leegstand nu al aanzienlijk en er wordt verwacht dat de leegstand als gevolg van de verschraling van het bestuurskader, de intering van de kerkelijke vermogens en de recente ontwikkeling van kerken in Samen op Weg- of Protestantse Kerken-combinaties zeer ernstige proporties zal aannemen. Het zal, als er niets gebeurt, een ernstige aantasting van de leefbaarheid van Fryslân tot gevolg hebben. De eerste initiatieven om het probleem te onderkennen en er oplossingen voor te vinden zijn overigens genomen. Opvallend is dat de respondenten in de overheidssector nauwelijks op de hoogte waren van dit dreigende probleem. Recent is de constatering dat in bepaalde streken van Fryslân, vooral het noorden en noordwesten leegstand bij woningen dreigt. In de historische bebouwing van sommige (kleine) dorpen is dat al merkbaar. Hier en daar is zelfs van verkrotting sprake. Net als bij de kerken is het vooral de dreigende aantasting van de kwaliteit van de woonomgeving en dus van de leefbaarheid die betrokkenen zorg baren. De afname van de belangstelling in de sociale huursector is een nieuwe indicatie dat leegstand zelfs in deze sector dreigt. De eerste maatregelen om het probleem te bestrijden zijn genomen in een samenwerkingsverband van belanghebbende partijen. De initiatieven die in beide sectoren zijn ondernomen om de problemen te onderkennen en er oplossingen voor aan te reiken, verdienen grote aandacht en dienen door de betrokken overheden ondersteund te worden. Daarnaast verdient het de aanbeveling leegstand inzichtelijk te maken, middels verder onderzoek en structurele monitoring, zodat trends in een vroegtijdig stadium onderkend worden. Daarop kunnen maatregelen worden genomen om te anticiperen op de te verwachten ontwikkelingen en kan mogelijk de dreigende leegstand worden beperkt of zelfs voorkomen.


v

vi


VOORWOORD Verrommeling en verloedering, maar ook ‘Mooi Nederland’ zijn veelgehoorde termen deze dagen. Er is sprake van een paradox, waar vrijwel iedereen het belang van ruimtelijke kwaliteit onderschrijft en tegelijkertijd ontevreden is over de tot stand gekomen kwaliteit van onze leefomgeving. En hoewel ruimtelijke kwaliteit niet eenduidig valt te definiëren en te waarderen, overheerst de opinie dat er niet echt veels moois wordt toegevoegd en dat er tegelijkertijd te veel mooie, vertrouwde gebouwen uit onze dorpen, steden en landschappen verdwijnen. En al mag het in het Noorden en zeker in Fryslân, naar verhouding meevallen “Fryslân, op afstand de mooiste provincie van Nederland”, zoals het provinciaal bestuur belijdt – tegelijkertijd concludeert de VROM-Inspectie Noord naar aanleiding van een onderzoek naar de kwaliteit van de leefomgeving, dat de gemeenten in de drie noordelijke provincies meer prioriteit moeten geven aan het tegengaan van de verrommeling van de leefomgeving.

Onderdeel van het beeld van verrommeling vormt de leegstand van gebouwen en wellicht ook waar leegstand dreigt, omdat dan veelal de staat van onderhoud zienderogen terugloopt. Slecht onderhouden, lege gebouwen leiden gemakkelijk tot een sloopbesluit en voordat het tot ons doordringt verliezen we weer een vertrouwd, niet zelden historisch waardevol onderdeel van onze leefomgeving. Niet alleen is verlies aan ruimtelijke kwaliteit dan aan de orde, maar zeker lijden we onnodige maatschappelijke en materiële schade, als niet in een vroeg stadium een visie wordt ontwikkeld hoe met de (dreigende) leegstand van gebouwen moet worden omgegaan.

De Oude Kaart van Nederland waar dit rapport De Oude kaart van Fryslân onderdeel van uitmaakt, wil een bijdrage leveren aan het onderkennen van het belang dat aan (dreigende) leegstaand moet worden toegekend en daarmee is het een uniek, concreet beleidsinstrument dat aan de (komende) verloedering en aan de mogelijke teloorgang van cultuurhistorische waardevolle gebouwen een halt toe kan roepen. De gekozen opzet is al evenzeer bijzonder, nu in zeer korte tijd een, mogelijk niet geheel perfect, maar toch zeker zeer overtuigend inzicht tot stand is gebracht waar de leegstand zich voordoet en gaat voordoen. De verklaring daarvoor ligt in de gekozen brede opzet. Het gaat niet om één (regionale) studie naar één categorie bebouwing, maar om een onderzoek waarbij het gehele scala aan gebouwde functies zijn betrokken: landbouw, zorgvoorzieningen, zakelijke dienstverlening, kortom geen enkele sector is op voorhand uitgesloten. Een tweede opvallend feit is gelegen in de aanpak van onderaf. De analyse van de (dreigende) leegstand heeft van onderaf plaatsgevonden door een zeer groot aantal spelers in de lokale en regionale praktijk erbij te betrekken. Daarmee is ook een schat aan suggesties voor een goede toekomstige aanpak verzameld.


vii

Het onderzoek levert een indicatieve momentopname van de structurele leegstand in Fryslân. In het algemeen lijkt de omvang van de structurele leegstand bescheiden, zeker als daarbij het criterium wordt gehanteerd dat van leegstand sprake is, als deze zich ten minste twee jaar voordoet en waarvoor nog geen bestuurlijk vastgestelde plannen zijn. Dit betekent echter niet dat er weinig panden leegkomen, maar veeleer dat in Fryslân veel leegkomende panden binnen een termijn van twee jaar worden gesloopt en vervangen. Er vinden dus wel degelijk zeer veel ruimtelijke transformaties plaats, waarbij ook cultuurhistorisch erfgoed in het geding is. Over de beeldkwaliteit van de vervangende nieuwbouw is, zoals gesteld, niet iedereen onverholen tevreden. Al met al is het verkregen inzicht zeker niet afdoende om een sluitende aanpak te kunnen garanderen, daarvoor zal vervolgonderzoek naar methoden van het registeren van (komende) leegstand en hoe daarop in beleidsmatige zin op te anticiperen, moeten plaatsvinden.

Een tweede constatering is dat er in de bedrijfsmatige sectoren niet echt sprake is van een groot kwantitatief probleem – niet uit het oog moet worden verloren dat er ook een aanzienlijk aantal herbestemmingen heeft plaatsgevonden, waarbij de cultuurhistorische waarden van de gebouwen op voorbeeldige wijze zijn gerespecteerd – maar dat door meerdere respondenten op indringende wijze gewezen is op een tweetal sectoren waar binnen afzienbare tijd van aanzienlijke leegstand sprake zal zijn. Het gaat dan om mogelijk honderden, veelal cultuurhistorische zeer waardevolle, kerkgebouwen en aanzienlijke aantallen, kleinschalige landarbeiderwoninkjes en naoorlogse sociale woningbouw in de dorpen gelegen in het Noordwestelijke deel van de provincie. Ideevorming en planvorming voor het oplossen van deze naderende problematiek is geboden.

Tijdig reageren op de ontstane en komende problematiek kan de verrommeling tegengaan, herbestemmen in het geval er sprake is van aantoonbare cultuurhistorische waarden is daarbij een zonder meer te prefereren benaderingswijze.

Fryslân kan, en dat geldt zeker ook voor hûs en hiem, die in haar statuten de bevordering van de schoonheid van dorp, stad en land voert, blij zijn met dit onderzoek, omdat het inderdaad de basis kan vormen voor te ontwikkelen beleid, een beleid dat er toe kan leiden dat Fryslân op afstand de mooist provincie van Nederland blijft!

Ap Timmermans, directeur/secretaris hûs en hiem.

viii


1. INLEIDING 1.1 Ruimte en kennis

Ruimte is belangrijk in Nederland. De vraag is echter hoe het mogelijk is dat in een land waarin zoveel aandacht is voor ruimtelijke kwaliteit, verrommeling en verloedering als gevolg van leegstand om zich heen grijpt. En waarom wordt in een dichtbevolkt land waar ruimte een schaars goed is, de bebouwde omgeving uitgebreid ten koste van het open landschap, terwijl op andere locaties leegstaande gebouwen wachten op een nieuwe gebruiker? Veel Nederlanders maken zich zorgen om het verdwijnen van het rurale landschap ten koste van bijvoorbeeld bedrijventerreinen. Iedereen wil immers in een aantrekkelijke omgeving wonen, werken, leven! Verval als gevolg van langdurige leegstand kan dusdanig pijnlijk bijdragen aan de verrommeling van het landschap, dat sloop soms de beste optie wordt. Aanleiding voor deze studie is het gebrek aan kennismanagement van leegstand en herbestemming. We weten niet wat de huidige stand van zaken is omtrent de aard en omvang van leegstand en herbestemming in Nederland. We weten niet precies wie wat daarover weet en wat er niet geweten wordt. We weten niet waar die informatie dan wel te vinden is en hoe toegankelijk en actueel deze is. Ruimtelijk beleid is belangrijk, maar het ondersteunende kennissysteem ontbreekt (nog) op dit vlak!

1.2 Doel Het project De Oude Kaart van Nederland streeft ernaar een bijdrage te leveren aan de verbetering van de Nederlandse leefomgeving. Het project heeft tot doel het onderwerp leegstand en herbestemming als thema te agenderen, en in kaart te brengen waar informatie en kennis daarover zich bevindt. Implementatie van deze kennis in het reguliere ruimtelijk beleid is het streven. Het getuigt van visie om in beleid en bestemmingsplannen te anticiperen op leegstand en herbestemming, om op deze wijze het waardevolle landschap te sparen. De nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening verplicht tot het digitaal actualiseren van bestemmingsplannen en biedt dus een grote kans om de aanbevelingen van dit onderzoek te realiseren. De Oude Kaart van Nederland sluit hiermee aan bij de zogenaamde SER-ladder, die onder andere stelt dat ruimte die reeds beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie, zoveel mogelijk hergebruikt dient te worden alvorens uitbreiding van ruimtelijk gebruik aan de orde is.1 Leegstand biedt dus ook kansen!

1 De SER-ladder is geïntroduceerd in een advies van 17 december 1999, dat werd uitgebracht als reactie op de nota Ruimtelijk Economisch Beleid (REB). Het SER-advies is te vinden op: www.ser.nl/nl/publicaties/adviezen/1990-1999/1999/b18120.aspx.


1

Immers, door beleidsmatig te anticiperen op leegstand met revitaliseringsmethoden als herbestemming, herontwikkeling, herontwerp en hergebruik, kan zuinig met ruimte worden omgegaan en kan verdieping van de bestaande bebouwde omgeving gecreëerd worden. De Oude Kaart van Nederland vormt daarmee een tegenhanger van het project De Nieuwe Kaart van Nederland. Terwijl De Nieuwe Kaart plannen voor nieuwbouw weergeeft, brengt dit onderzoek de herbestemmingsmogelijkheden van de reeds bebouwde omgeving in kaart. Vandaar dus de titel van het project. De uitvoering van De Oude Kaart van Nederland is een actiepunt in de meerjarenagenda van de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed en loopt parallel aan de principes van de beleidsnota Mooi Nederland.2

1.3 Afbakening Het project De Oude Kaart van Nederland heeft als uitgangspunt gehad om binnen een tijdsbestek van vier maanden een beeld te schetsen van leegstand en herbestemming in de 12 Nederlandse provincies. Daarnaast heeft ook een onderzoek plaatsgevonden onder landelijke organisaties en overheidsinstellingen. Deze rapporten, met dezelfde aanpak en omvang,3 vormen de bouwstenen voor een landelijk rapport. Dit rapport is het resultaat van twee maanden veldwerk in de provincie Fryslân. Middels interviews is geïnventariseerd bij welke overheden, marktpartijen en andere vastgoedprofessionals (commercieel en nietcommercieel) informatie en kennis aanwezig is over leegstand en in hoeverre op basis daarvan beleid ontwikkeld wordt. Ten behoeve van de helderheid ten opzichte van de respondenten en de zuiverheid van de begrippen is een strakke definitie van leegstand gehanteerd, te weten structurele leegstand, waarbij voor ‘structureel’ een termijn van 2 jaar of langer gedefinieerd is. Ook begrippen als hergebruik, herontwikkeling en herontwerp zijn relevant, maar deze zijn minder strak gedefinieerd, omdat strikt genomen het onderzoek hier niet over gaat. Waar leegstand en herbestemming aan het begin liggen van een nieuw leven voor een object, komen de eerdergenoemde begrippen pas later in het proces aan de orde. Immers, eerst dient leegstand geïdentificeerd te worden en dient het object opgenomen te worden in een herbestemmingstraject.

2 Zie: College van Rijksadviseurs (2006) Visie Architectuurbeleid 2008+. Den Haag: Atelier Rijksbouwmeester. [online] beschikbaar via: www.vrom.nl 3 Kleine verschillen in de pilotrapportages (Zuid-Holland, Zeeland en Noord-Brabant) daargelaten.

2


1.4 Vraagstelling Richtinggevend voor het onderzoek is de vraag hoe de overheid kan anticiperen op leegstand, en herbestemming kan stimuleren. Deze vraag wordt onderzocht vanuit vijf deelvragen: 1. Welke gegevens met betrekking tot leegstaande complexen, terreinen en gebouwen zijn beschikbaar? In welke vorm zijn deze gegevens beschikbaar? Bij wie zijn deze gegevens beschikbaar? Waar kunnen deze gegevens gemeld worden? 2. Wordt er op basis van de beschikbare informatie beleid gemaakt? Is er sprake van direct of indirect beleid? Is beleid reactief of anticiperend? Op welk niveau wordt welk beleid uitgevoerd? 3. Wat is de omvang van leegstand en in welke sectoren speelt leegstand vooral? 4. Welke successen en knelpunten zijn er bij herbestemming? 5. Welke maatschappelijke trends liggen ten grondslag aan leegstand en hoe zullen deze zich naar verwachting in de toekomst manifesteren?

1.5 Opdrachtgever en uitvoerenden Het project De Oude Kaart van Nederland is uitgevoerd in opdracht van de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, dhr. Fons Asselbergs.4 Het onderzoek is gebaseerd op de eerder uitgevoerde pilotinventarisaties in de provincies Noord-Brabant (winter 2005 - 2006), ZuidHolland en Zeeland (zomer 2007). In alle overige provincies zijn de inventarisaties uitgevoerd in de periode oktober 2007 – januari 2008. De landelijke projectcoördinatie was daarbij in handen van de Stichting Dorp, Stad & Land, Adviseurs Ruimtelijke Kwaliteit Zuid-Holland en Zeeland. Het coördinatieteam werd aangestuurd door een begeleidingsgroep waarin de Rijksadviseur, de onderzoeker van bovenprovinciale organisaties en vertegenwoordigers van de landelijke projectorganisatie zitting hadden. Naast de onderzoeken in de provincies is in dezelfde periode een onderzoek gehouden onder bovenprovinciale instanties. Uit de dertien rapporten tezamen ontstaat een momentopname van leegstand en functieverlies in Nederland, welke gerapporteerd wordt in het landelijk eindrapport (een publicatie onder auspiciën van het Atelier van de Rijksbouwmeester). Naast de provinciale rapporten en het landelijke eindrapport is, als derde deelproject, een digitale kaart ontwikkeld waarop leegstand gepresenteerd wordt.5 De inventarisatie in de provincie Fryslân is uitgevoerd door Drents Plateau namens Hûs en Hiem. De auteur van het rapport van Fryslân is Peter Karstkarel.

4

Asselbergs, F. (april 2005) Jaarprogramma 2005-2009 Rijksadviseur Cultureel Erfgoed, [online] beschikbaar via: www.vrom.nl. Ministerie van OCW (22 juni 2007) Kunst van leven, hoofdlijnen cultuurbeleid, [online] beschikbaar via: www.minocw.nl. 5 De digitale kaart is te vinden via www.oudekaartnederland.nl


3

1.6 Uitvoering 1.6.1 Opzet en methode Het project De Oude Kaart van Nederland is opgebouwd uit vier componenten, te weten inventarisatie, analyse, interpretatie en conclusie en aanbevelingen. Het is een analytisch onderzoek, gebaseerd op een combinatie van kwalitatieve en kwantitatieve methoden. De bestudering van relevante literatuur en berichtgeving in de media en de gevoerde interviews (zowel persoonlijk als telefonisch) vallen in de eerste categorie.6 De kwantitatieve methoden zijn met name gebruikt om uit vastgoedlijsten leegstand en herbestemming te identificeren om op deze wijze een cijfermatige indicatie te verkrijgen van de problematiek en mogelijk gekozen oplossingen. Bewust van de beperkte tijd en middelen die het project ter beschikking stonden, is een kader ontwikkeld voor het identificeren van informatiebronnen op basis van geografische spreiding, organisatietype (overheden, markt- en maatschappelijke partijen) en -omvang. Dit geeft tevens één van de beperkingen van dit onderzoek aan: voor het veldwerk stond een maximale termijn van twee maanden en eenieder die met dergelijk onderzoek bekend is, weet dat dit zeer kort is. Ten tweede gaat dit onderzoek uitdrukkelijk uit van bestaande informatie en zijn er dus geen nieuwe onderzoeken opgestart of inventarisaties gemaakt. Bovendien was de medewerking van de instanties op basis van vrijwilligheid. Ter ondersteuning van de uitvoering is een website ontwikkeld waarop respondenten op snelle en effectieve wijze kwantitatieve data konden invoeren, die vervolgens geautomatiseerd op een Google-maps kaart geprojecteerd zijn. Deze kaart, te vinden via www.oudekaartnederland.nl vormt een integraal onderdeel van dit rapport en geeft de locaties en de kenmerken van leegstaande objecten aan, alsook de sectorgebonden trends.

Met het oog op optimale benutting van bestaande netwerken zijn regionale welstandsorganisaties (RWO’s) de hoofduitvoerenden van het project geweest. Deze RWO’s hebben dagelijks contact met gemeenten, aanvragers van bouwvergunningen en beschikken bovendien over de nodige expertise ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Naast het gemak van het netwerk voor het uitvoeren van het onderzoek, biedt een netwerk met contacten op uitvoeringsniveau het project ook de kans het anticiperings- en implementatieaspect te versterken. Ter vergemakkelijking van de uitvoering van het landelijke project heeft iedere RWO minstens één provincie onder de loep genomen.7 Middels deze opzet zijn ruim 325 interviews gehouden.

6

Deze interviews zijn opgeslagen in een interviewbestand dat voor eventueel verder onderzoek te raadplegen is via de Stichting Dorp, Stad & Land. 7 De provincies Groningen, Friesland en Drenthe zijn uitgevoerd door het Drents Plateau, in de eerste twee gevallen namens respectievelijk Hûs en Hiem en Libau. Het Oversticht voerde het onderzoek uit in de provincie Overijssel en Flevoland. Het Gelders Genootschap heeft de provincies Gelderland en Limburg voor haar rekening genomen. De provincie Utrecht is namens Welstand en Monumenten Midden Nederland

4


De betrokken uitvoerders werkten binnen een gedetailleerd uitvoeringskader (met templates en handreikingen), uitgezet door de landelijke projectcoördinatie, die ook de betrokkenen van permanente feedback voorzag. Binnen het uitgezette kader zijn de RWO’s vrij geweest om de organisatie van de interviews op te zetten.

1.6.2 Uitgangspunten Leegstand kan veel oorzaken hebben en hoeft niet per definitie een probleem te zijn. Leegstand van gebouwen en terreinen wordt bijvoorbeeld veroorzaakt door: functieverlies door maatschappelijke ontwikkelingen, functieverlies door verandering van beleid of technische ontwikkelingen, beperkingen door regelgeving, schommelingen in de economische conjunctuur, beperkingen door bereikbaarheid of langdurige processen van herbestemming, herstructurering of sloop. Deze mogelijke categorieën van oorzaken, die allemaal zijn meegenomen in het onderzoek, kunnen verschillende typen leegstand tot gevolg hebben. Zo is er maatschappelijke leegstand, ervaringsleegstand, gevoelsmatige leegstand, juridische leegstand, planologische leegstand (veroorzaakt door vertraagde planvorming), wachtende leegstand, milieutechnische leegstand, bewuste leegstand (om de prijs op te drijven), 8

frictieleegstand (leegstand door het veranderen van gebruiker) en structurele leegstand.

Om de uitvoering hanteerbaar te maken, is de inventarisatie beperkt tot terreinen, complexen en gebouwen die óf structureel leegstaan óf in de komende tien jaar hun huidige functie verliezen. Daarbij is leegstand voor meer dan twee jaar als structureel gedefinieerd. Deze definitie is afkomstig uit de kantorenmarkt, alwaar deze met name gebruikt wordt om 9

structurele leegstand te onderscheiden van frictieleegstand.

Gezien het doel van de kaart, namelijk het anticiperen op herbestemming, zijn terreinen, complexen en gebouwen waarvoor concrete plannen voor herbestemming of sloop bestaan, buiten het onderzoek gehouden. Helaas is de interpretatie van het begrip ‘concrete plannen’ nog steeds discutabel. In dit onderzoek is de betekenis van ‘een concreet plan’ opgevat als een plan dat bestuurlijk geaccordeerd is. De verkoop van een leegstaand gebouw is niet uitgevoerd door Stichting Dorp, Stad & Land, alwaar ook de onderzoeken voor Noord-Holland, ZuidHolland en Zeeland zijn uitgevoerd, de digitale kaart is gemaakt, en het landelijk eindrapport is geschreven. De provincie Noord-Brabant is de enige provincie waar een RWO niet direct betrokken was; hier is het project uitgevoerd door onderzoeksbureau De Onderste Steen. 8 Bekijk voor meer algemene informatie over leegstand en herbestemming bijlage 4.12 9 Deze definitie is overgenomen uit het onderzoek van de Stec Groep en uit de brochure Wonen op de Zaak. Voor nieuwe kantoren, van na 1990, geldt dat een periode van 3 jaar als structurele leegstand wordt aangemerkt. Dit verschil is binnen ons onderzoek verwaarloosbaar. Overigens definieert de ‘Herbestemmingswijzer’ een termijn van 3 jaar leegstand als structurele leegstand. Dit ter onderscheid van frictieleegstand en conjuncturele leegstand. Geuting, E., Voerman E. (juni 2006) Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, Stec Groep aan Provincie ZuidHolland [online] beschikbaar op: www.zuid-holland.nl/index/overzicht_alle_themas/thema_economie_werk.htm Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online] Beschikbaar via: www.vrom.nl. Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004) Herbestemmingswijzer. Herbestemming van bestaand vast. Delft: Publikatie Bouwkunde.


5

beschouwd als herbestemming en is dus als functieverlies opgenomen. Langdurige leegstand door het ontwikkelen van plannen voor herbestemming is afhankelijk van de fase waarin het plan verkeerde wel opgenomen! Ook tijdelijk herbestemd vastgoed is opgenomen in het onderzoek en op de kaart. Hoewel tijdelijke herbestemming de leefbaarheid van de omgeving bevordert en het verval van het gebouw enigszins tegen kan gaan, is tijdelijke herbestemming op lange termijn zelden een rendabele oplossing. Ook bij tijdelijke herbestemming dreigt het gevaar van verval. Het opnemen van tijdelijke herbestemming en structurele leegstand in één categorie biedt ook een aanzienlijk voordeel ten aanzien van de weergave op de kaart. Op deze wijze wordt immers de vraag of het gebouw mogelijk gekraakt kan worden, in het midden gelaten. Dit is ook één van de redenen waarom woningen niet zijn opgenomen op de kaart. Daarbij komt dat er sprake is van krapte op de woningmarkt, de markt over het algemeen goed in de gaten wordt gehouden door commerciële partijen en woningcorporaties en dat woonhuizen zelden veranderen van functie. Waar deze toch structureel leegstaan, wordt meestal overgegaan tot herstructurering en sloop. Daarom is ook tijdens het onderzoek naar trends relatief minder aandacht besteed aan woningen. Bij de objecten die op de kaart staan, is geen onderscheid gemaakt tussen cultuurhistorisch waardevolle en minder waardevolle gebouwen. De mogelijkheden voor herbestemming zijn immers niet alleen afhankelijk van de cultuurhistorische waarde van een gebouw. Het is aan de gebruiker van de kaart om de mogelijkheden voor herbestemming of sloop af te wegen. Aan de objecten op de kaart kan geen andere waarde toegekend worden dan het feit dat deze gebouwen óf langer dan twee jaar leegstaan óf hun functie kwijt zullen raken.

1.6.3 Kaart De tijdens het project ontwikkelde digitale kaart, die de potentie heeft zich tot een interactief beleidsinstrument te ontwikkelen, bevat twee soorten informatie. Enerzijds is dat de objectinformatie: gegevens over een concreet leegstaand gebouw of terrein. Anderzijds is dat meer kwalitatieve informatie over te verwachten maatschappelijke ontwikkelingen die leegstand veroorzaken. Beide soorten informatie zijn verkregen van de respondenten. De respondenten is verzocht informatie over concrete leegstandobjecten in te vullen in een online dataformulier.10 Deze data zijn weergegeven op een digitale kaart in Google Maps: De Oude Kaart van Nederland. De complete inventarisatie heeft ruim 800 objecten opgeleverd waarvan bekend is dat ze structureel leegstaan, tijdelijk herbestemd zijn of in de toekomst hun functie verliezen. De objecten zijn verdeeld in overheid, welzijn, wonen en economie, op basis van de typologie van het terrein, complex of gebouw. Waar bekend, is de eventuele monumentale status van het object vermeld evenals het vloeroppervlak. Adresgegevens zijn uit privacyoverwegingen achterwege gelaten. De locatie op de kaart is gebaseerd op de 10

6

In bijlage 2 is een weergave van het invulformulier te vinden.


postcode van het object en geeft daarom een indicatie van de plek, waarbij overigens niet tot adresniveau ingezoomd kan worden op de kaart. Door selectiecriteria aan te klikken kan een deel van de objecten op de kaart geselecteerd worden, bijvoorbeeld alleen de rijksmonumenten en/of alleen de leegstaande religieuze gebouwen etc. Door op een object te klikken verschijnt gedetailleerde informatie over dit object. Vervolgens kan doorgeklikt worden naar trendinformatie die op het object van toepassing is. Dit kan achtergrondinformatie zijn over de oorzaken van leegstand die voor de betreffende categorie waarin het object valt van toepassing zijn, of informatie over het leegstandsbeleid van de gemeente waarin het object ligt. In eerste instantie geeft de kaart dus in één oogopslag de herbestemmingsopgave in Nederland weer. In tweede instantie wordt ook een indicatie gegeven van de oorzaken die daaraan ten grondslag liggen.

1.6.4 Beperkingen van de onderzoeksmethode Zowel de kaart als het rapport zijn gebaseerd op reeds bestaande inventarisaties. Daardoor bestaat het gevaar dat het resultaat van De Oude Kaart van Nederland ten onrechte een beeld van volledigheid suggereert; de kaart geeft alleen een indruk van leegstaande gebouwen en niet van de omvang van leegstand. Respondenten is gevraagd de bij hen bekende leegstand in te voeren op een digitaal invoerformulier gekoppeld aan een database.11 Door de gekozen methode komen juist in het oog springende gebouwen, waar al enige aandacht voor is, op de kaart te staan. Over een gemeente waar weinig inzicht is in leegstand van gebouwen, kan de indruk ontstaan dat er weinig leegstand voorkomt. Het tegendeel is eerder waar: daar waar veel kennis is over leegstaande en leegkomende gebouwen, is de zorg voor de leefomgeving groter. De Oude Kaart van Nederland is daarom niet zonder de toelichting te lezen. De inventarisatie is mede uitgevoerd vanuit de verwachting dat het voor vastgoedeigenaren voordelig zou zijn om in een vroeg stadium gebruikers voor leegkomend vastgoed te vinden, maar in werkelijkheid zijn er diverse redenen aan te wijzen waarom het openbaar maken van leegstand de eigenaar geen voordeel lijkt te bieden. Om commerciële reden kunnen vastgoedeigenaren zich niet willen uitlaten over aan- of verkoopplannen. Het komt voor dat makelaars langdurige leegstand proberen te verbloemen om waardevermindering van een pand tegen te gaan. Daarnaast spelen religieuze (bij religieuze objecten of complexen) en emotionele motieven mee. Om die reden wordt bijvoorbeeld zeer voorzichtig omgegaan met informatie over de toekomst van de kerk. Een laatste, niet onbelangrijke reden om leegstand 11

Fouten in de spelling van adressen bij de invoer van data door respondenten kan leiden tot een onjuiste plaatsbepaling van de objecten op de kaart (deoudekaart.nl). Een foutieve adresinvoer verandert Google automatisch in het meest waarschijnlijke alternatief en dit adres wordt omgezet in een plaatsbepaling op de kaart. Helaas kunnen er bij deze automatische aanpassing van Google fouten ontstaan. Naar onze verwachting zijn deze fouten echter minimaal, temeer omdat alle tijdig ingevoerde objecten gecontroleerd zijn.


7

niet openbaar te maken, is dat een langdurig leegstaand kerkgebouw het risico loopt gekraakt te worden of doelwit te worden van vandalisme. Uiteraard is tijdens de uitvoering getracht de inventarisatie zo min mogelijk te laten belemmeren door gefundeerde tegenargumenten te gebruiken en, waar het gevoelige kwesties betrof, zorgvuldig om te gaan met de privacy van de betrokkenen. Echter, de basis van vrijwilligheid waarop de medewerking van de respondenten gestoeld was, werd toch soms als een knelpunt ervaren.

1.7 Leeswijzer Deze rapportage vat de resultaten samen van het onderzoek naar kennis en beleid over leegstand en herbestemming, en de maatschappelijke trends die daaraan ten grondslag liggen. De resultaten van de inventarisatie van leegstaande objecten zijn geprojecteerd op een digitale kaart die te vinden is via www.oudekaartnederland.nl. De kaart en deze rapportage vullen elkaar aan, het één kan niet zonder het ander bekeken danwel gelezen worden. Met het doel om de verschillende provinciale rapporten in een groter raamwerk te plaatsen, is de inleiding voor alle provinciale rapporten geschreven door het projectbureau De Oude Kaart van Nederland.12 Hoofdstuk 2 gaat in op de situatie zoals die specifiek voor de provincie Fryslân geldt. Paragraaf 1 behandelt de wijze waarop het onderzoek in deze provincie is uitgevoerd. In de volgende paragraaf wordt weergegeven in hoeverre er in de provincie gegevens beschikbaar zijn over leegstand, van welk type deze zijn en bij welke organisaties deze gevonden kunnen worden. Vervolgens beschrijft paragraaf 3 in hoeverre er door de verschillende organisaties beleid gevoerd wordt en welke middelen er zijn om leegstand tegen te gaan. Paragrafen 4 en 5 schetsen een beeld van leegstand en herbestemming in de provincie. In paragraaf 6 wordt voor verschillende bestemmingen beschreven welke oorzaken er zijn voor leegstand en worden de trends voor de toekomst geschetst. Deze paragraaf heeft dus een voorspellende waarde. In hoofdstuk 3 worden de conclusies van de belangrijkste bevindingen en de aanbevelingen weergegeven. Tenslotte is in het rapport een groot aantal concrete voorbeelden van leegstand weergegeven, waaruit blijkt ‘hoe het niet moet’, maar, ter inspiratie, ook een groot aantal voorbeelden van succesvolle herbestemming. Deze zijn verspreid over het rapport opgenomen. Overigens bevat het rapport ook een aantal bijlagen, in eerste instantie bedoeld voor de opvolging van de resultaten, maar ook om een vollediger beeld van de gevolgde werkwijze te geven.

12

8

De inleiding is geschreven door GerhardMark van der Waal en Hilde Harmsen.


2. LEEGSTAND EN HERBESTEMMING IN FRYSLÂN

Structurele leegstand krijgt in Fryslân slechts incidenteel ambtelijke of beleidsaandacht. Dit komt mogelijk doordat leegstand met name speelt in twee sectoren: niet bij de boerderijen, wat in een agrarische provincie verwacht zou worden, maar bij de dorpskerken en bij woningen in het noorden en noordwesten van Fryslân. Zoals verderop in dit rapport zal blijken, is de situatie bij deze gebouwtypen zonder meer onrustbarend. Het vergt anticiperend beleid en actie.

In Fryslân is er geen georganiseerde kennis over leegstand, daarom ontbreekt een overzicht van leegstand in de provincie. Bij geïsoleerde bronnen waren gegevens over leegstand niettemin redelijk goed te verkrijgen. Leegstand bleek geen thema te zijn waar de overheden zich beleidsmatig op richten en om deze in kaart te krijgen moest onderzoek worden verricht. De vastgoedbeheerders waren (vanzelfsprekend) goed op de hoogte. Ook viel op dat gemeenten wel met anticiperend beleid de veranderingen tot brede scholen in het basisonderwijs tegemoet treden. Relatief is en zal bij scholen nauwelijks sprake van leegstand zijn. Uit reacties bleek dat het project De Oude Kaart van Nederland wijst op de noodzaak van beleid voor leegstand.

In Fryslân is er volop gelegenheid om ruim en rustig te wonen in een groen en waterrijk landschap met een rijke cultuurhistorie in of bij aantrekkelijke dorpen of steden. De landschappelijke en natuurlijke waarden zijn van groot belang voor de ruim 640.000 inwoners en vormen een belangrijk visitekaartje. ‘Fryslân’ is een sterk merk.13 Fryslân is bovendien de provincie met de grootste dorpdichtheid van Nederland en een geringe verstedelijking. Daardoor is Fryslân rijk aan weids landschap, waarin de boerennederzettingen als eilandjes in het groen liggen. In de Wouden, het oosten en zuidoosten van de provincie is het landschap door boomwallen en bospercelen meer ‘gedekt’. Door deze relatief open en fijnmazige structuur valt leegstand op, is elke leegstand pijnlijk. Het ‘sterke merk’ is gevoelig voor aantasting. Veel zichtbaar pijnlijke plekken zijn er (nog) niet. De eerste reacties van de respondenten was dan ook dat het met de leegstand wel meevalt. Toch stonden in de regionale pers in november 2007 uitgebreide berichten dat met de verwachte afname van de bevolking in de kleistreek in het noorden van de provincie over een aantal jaren ernstige leegstand dreigt. De directeur van een grote woningbouwcorporatie in noordwest Fryslân en een wethouder van de gemeente Franekeradeel brachten het thema naar buiten en uitten daarbij hun bezorgdheid over de dreigende verpaupering van vooral de kleine, kwetsbare dorpen. 13

Deze typering is overgenomen uit het Streekplan Fryslân, ‘Om de kwaliteit fan de romte’, p. 20. Leeuwarden 2007.


9

Al vrij spoedig na de start van het onderzoek is aangegeven dat de leegstand van woningen niet het belangrijkste aandachtsgebied hoeft te zijn. Uit ontvangen gegevens en uit een interview met de directeur van de vereniging van kleine dorpen en een stafmedewerker van een corporatie werd duidelijk, dat de leegstand van woningen in kleine dorpen wel degelijk een probleem is. Het wordt als een ernstige aanslag op de leefbaarheid ervaren. In dit onderzoek is er dus wel degelijk aandacht voor geweest, hoewel een enigszins representatieve, objectgerichte signalering hiervan niet mogelijk was in de gegeven tijdspanne.

Er is kennelijk nog een strikte scheiding tussen kerk en staat in Fryslân, want de overheid leverde gegevens die inzicht gaven in een zeker niet onrustbarende leegstand. Echter, de belangrijkste sector waar leegstand zorgen baart, die, als er geen maatregelen worden genomen, tot rampzalige proporties zal uitgroeien, werd bij de overheden nauwelijks geconstateerd: de groeiende leegstand van kerken. Er staat een veertigtal kerken leeg: de meeste van de 37 kerken in eigendom van de Stichting Alde Fryske Tsjerken staan leeg of worden nauwelijks gebruikt. De verwachting bestaat, geformuleerd door sterk betrokken experts, dat er binnen vijf tot tien jaar nog eens honderd kerken leeg komen te staan.14

In de agrarische provincie Fryslân zou, door concentratie en schaalvergroting en dus sanering van boerenbedrijven verwacht kunnen worden dat veel boerderijen leeg staan of komen te staan. Niks is minder waar. De laatste jaren en naar verwacht wordt, de komende jaren, zullen buiten agrarisch gebruik geraakte boerderijen redelijk snel een nieuwe functie, meestal een woonfunctie, krijgen. Wel zijn er andere zorgen in deze sector.

Door een vrij brede aanpak van het onderzoek kon een vrij compleet overzicht worden verkregen van de leegstand in Fryslân en in elk geval een betrouwbaar beeld van de trends in de langdurige leegstand. Hoewel in het algemeen structurele leegstand niet zeer groot bleek, is deze in enkele sectoren wel verontrustend. Maar zoals uit reacties uit het veld bleek, elk geval van leegstand, zeker als dit verkrotting tot gevolg heeft, werd ervaren als één te veel.

2.1 Methode Eind september, toen de contouren van de opdracht min of meer zichtbaar werden, is begonnen met de opstelling van een groslijst van al bekende gevallen van leegstand.

14

Zie de interviews met Sytse ten Hoeve en Michael Zwartelé in bijlage 4.

10


Leegstand in Fryslân Remise NFLS Lokaalspoor te Stiens De grote dubbele remise voor rijdend materieel is omstreeks 1900 gebouwd met zijwanden in vakwerkbouw en oorspronkelijk aan de rangeerzijde met vijf deuren. Er ligt nog een stuk spoorlijn, maar het rangeerterrein is leeg. Het complex is al tientallen jaren de oorspronkelijke functie kwijt en nog voor een klein gedeelte als aardappelloods in gebruik. De gemeente is afwachtend. NS Vastgoed wil geld en dus sloop. De plaatselijke actiegroep heeft bij aanvrage voor plaatsing monumentenlijst nul op rekest gekregen, ondanks adhesiebetuiging van Peter Nijhof. De remise zou voor vele doelen herbruikbaar zijn.


11

Herbestemming in Fryslân Burmaniakamp te Leeuwarden Het kazernecomplex nabij de vliegbasis Leeuwarden is eind 1940 door de Duitse bezetter ontwikkeld als een dorpje in het groen met zeven manschappengebouwen in traditionalistische stijl. Het (jonge) rijksmonument is een aantal jaren in gebruik geweest als dependance van het Asielzoekerscentrum Leeuwarden. Het stond daarna een tijdlang leeg. Tijdens het onderzoek naar leegstand bleek dat een bouwondernemer zich erover had ontfermd en het geleidelijk met zorg aanpast voor bewoning van (buitenlandse) studenten aan de Leeuwarder hogescholen.

12


Daarbij bleek in de loop van het onderzoeksproces een aantal objecten opgenomen te zijn die na langdurige leegstand net een nieuwe bestemming hadden gekregen, in een sloopproces verkeerden of die toch nog marginaal in gebruik waren. Begin oktober is bij alle gemeenten en de provincie telefonisch en per daarop volgende elektronische briefwisseling begonnen om de gegevens over leegstand te verzamelen.

Het onderzoek in Fryslân is onder regie van het landelijk coördinerend projectbureau Dorp, Stad & Land uitgevoerd namens stichting Drents Plateau, die voor deze opdracht Peter Karstkarel benaderde.15 Het onderzoek was niet rechtstreeks verbonden aan een regionale welstandsorganisatie, waardoor ook niet een (beperkende) behoedzaamheid hoefde te worden betracht. Bovendien werd het gemak ervaren van de kennis van de netwerken. Naast overheden, vastgoedbeheerders en instanties konden zo veel goed geïnformeerde personen worden benaderd. Om een redelijke mate van compleetheid en in elk geval een betrouwbare doorsnede te verkrijgen, moest het onderzoek in de breedte worden verricht door alle overheden en zoveel mogelijk experts en woordvoeders van gebieden en sectoren te raadplegen en informatie te vragen. De ontvangen gegevens moesten soms, bijvoorbeeld bij tegenstrijdige informatie, worden nagetrokken. Zo werden nogal eens leegstaande objecten opgegeven die bij navraag marginaal of op een onwenselijke wijze werd gebruikt. Een opmerkelijk voorbeeld is de voormalige steenfabriek bij Oostrum, die door drie informanten als leeg aangemerkt werd. De fabriek, een van de meest monumentale voorbeelden van industrieel erfgoed in Fryslân, is al vele jaren in gebruik door een groothandel in zand, grind en dergelijke. Wellicht heeft de ongewenste wijze van gebruik de informanten parten gespeeld. In de meeste gevallen zijn aan de overheden en experts na een redelijk verkregen beeld van leegstand in hun gebied of sector lijsten ter controle en bevestiging gezonden met gerichte vragen over onder meer twijfelgevallen.

Nadat in de loop van oktober duidelijk werd dat ook meningen, visies en beleid (of het ontbreken daarvan) tot de thema’s van onderzoek behoorden om een duidelijker beeld van de trends te krijgen, zijn de vragen ook daarop gericht. Toch moesten, om dubbel werk te voorkomen en de informanten niet te irriteren, de achter de concrete leegstand liggende oorzaken en de daaruit voortkomende trends, vooral uit de analyse van de leegstand zelf worden gehaald. De beschikbare tijd voor het onderzoek was beperkt. Daarom is al in een vrij vroeg stadium besloten om slechts enkele echte interviews met belangrijke informanten af te nemen en de andere informatie te vergaren met telefoongesprekken en communicatie door middel van

15 Drents Plateau nam dit project aan namens de regionale welstandsorganisatie van de provincie Fryslân, Hûs en Hiem.


13

emails

16

. Deze elektronische communicatie is met veel zorg omkleed. Elke informant ontving

per zijn of haar gerichte regio of sector gerichte vragen, om vertrouwen over al bestaande basiskennis te wekken en om het mogelijke antwoord een bedoelde richting te geven. Daarbij zijn basisstukken meegezonden, met als belangrijkste: de tekst over het doel van de ‘Oude Kaart van Nederland’ van de Rijksadviseur Cultureel Erfgoed. Uit de reacties, ook van de weinigen die geen gegevens wilden leveren omdat personeelstekort of niet ingeplande manuren dit in de weg stonden, bleek dat er waardering voor het onderzoek bestond. Opvallend was daarbij wel dat niemand vroeg naar de wijze waarop de resultaten kenbaar zouden worden gemaakt.

De provincie en alle 31 gemeenten zijn benaderd volgens de bovenstaande methode, die tijdrovend, maar effectief bleek. Het was voor tweederde van de gemeenten niet onmiddellijk effectief, omdat niet steeds de juiste betrokkene of de best geïnformeerde werd bereikt. Het onderwerp raakte – naar later bleek - in de meeste, niet alle gemeenten onder de aandacht. Met een lijst van contactpersonen van de welstandsorganisatie Hûs en Hiem werden de contacten wel effectiever. Toch moest zeker de helft van de gemeenten er – op een tactische wijze – herhaald aan herinnerd worden dat ze hun belofte tot het verstrekken van informatie waar moesten maken. Twee gemeenten gaven van meet af aan, bij een tekort aan personeel en niet ingeplande manuren, geen gegevens te kunnen leveren voor dit project. In de ene gemeente is toen met succes contact gezocht met een ambtenaar met wie persoonlijke contacten bestonden; in de andere gemeente zijn lokale kenners benaderd om toch aan de gewenste gegevens te komen. Ondanks herhaald aandringen besloot ook een derde gemeente in een zeer laat stadium niet mee te willen werken. Intussen waren uit andere bronnen al gegevens verzameld, maar tot het natrekken van deze gegevens was deze gemeente niet bereid. De gemeenten zijn in het vervolgtraject, soms tot vier keer toe, nogmaals benaderd met gerichte vragen, waar dikwijls, maar niet altijd, adequaat op is geantwoord. Door deze aanpak is naar verwachting de dekking over de provincie redelijk compleet geworden.

16 Communicatieve activiteiten voor De Oude Kaart van Nederland tot eind december 2007. Aantal effectief benaderde informanten: 76 Afgenomen interviews: 9 Aantal telefoongesprekken: 162, waarvan een kleine 30 het karakter van een interview Aantal uitgaande E-mails: 189 (waarvan 28 organisatorisch)

14


Er is daarnaast informatie gevraagd aan overheidsgerelateerde organisaties (zoals het waterschap, vliegbasis Leeuwarden), overheidsadviseurs (zoals Hûs en Hiem Welstandsadvisering en Monumentenzorg, Steunpunt Monumentenzorg) en door de overheid gesubsidieerde instellingen (zoals Zorggroep Noorderbreedte en twee hogescholen en verder Stichting Doarpswurk en Stichting Doarp en Bedriuw Fryslân (DBF) die ijveren voor de leefbaarheid in kleine dorpen en bedrijvigheid in dorpen). Verder zijn benaderd: een grote plattelandscorporatie (die met het oog op leegstand met een paar collega’s samenwerkt), het Bisdom Groningen-Leeuwarden en stichtingen die zich inzetten voor oude kerken, boerderijen, molens, industrieel erfgoed en de kazematten van Kornwerderzand, alsmede de natuurbeschermingsorganisaties en Landschapsbeheer Fryslân. De Stichting Industrieel Erfgoed Noord-Nederland (SIEN-N) te Groningen, de natuurbeschermingsorganisaties, It Fryske Gea [het Friese landschap], Natuurmonumenten en Staatsbosbeheer zijn benaderd met vragen. Bovendien is bij een negental personen, als kenners van een regio of een sector, een vijftal architecten, een op hergebruik gericht bouwbedrijf, enkele grote bedrijven als Vitens en DE en een aantal (bedrijfs)makelaars om informatie gevraagd. Naast de overheden en instellingen is een flink aantal personen dat of lokaal of sectoraal goed is geïnformeerd benaderd. In de bijlage worden allen genoemd.17

De meeste van de benaderde informanten gaven aan niet veel tijd te hebben voor het onderzoek naar leegstand. Om de inventarisatie zo breed mogelijk te trekken en de informanten zo weinig mogelijk met werkzaamheden te belasten zijn de vragen gericht op de typen objecten en de adressering daarvan en niet de oppervlakte of inhoud. Bij de makelaars waren ook deze gegevens beschikbaar en deze zijn op de invoerformulieren vermeld. Overigens is de monumentenstatus niet steeds onderzocht en werd deze alleen op de formulieren vermeld als zekerheid over de status bestond. Voor het natrekken van de status bij de betreffende instanties ontbrak de tijd. Bij objecten waar twijfel over deze autorisatie bestond, is ingevuld dat ze cultuurhistorisch van belang zijn. Om tijdsbeslag te beperken zijn de invoerformulieren door de onderzoeker ingevuld. Dit had ook een organisatorische oorzaak. De formulieren raakten pas beschikbaar toen al een aanzienlijke stroom informatie op gang was gekomen.

2.2 Beschikbaarheid gegevens Geen van de informanten toonde terughoudendheid bij het verstrekken van gegevens. De verstrekking van informatie kan uit voorzichtigheid (om wat voor reden ook) geremd zijn geweest, maar er was niets van te merken. Met uitzondering van de makelaars, bedrijven en

17

Zie voor een compleet overzicht van benaderde organisatie en personen, bijlage 3.


15

enkele vastgoedbeheerders, zoals Noorderbreedte (zieken- en zorghuizen) en de hogescholen was de kennis van de structurele leegstand beperkt.

Sectoraal bleken er wel verschillen. Over de leegstand bij kerken en boerderijen was een redelijke kennis aanwezig. Enkele referenten wezen daarbij op het feit dat de leegstand van deze gebouwen een grote invloed heeft op de beleving van de woonomgeving van dorp en landschap. Ook over de leegstand van overheidsgebouwen en scholen bleek een redelijke bekendheid te bestaan, mede omdat de overheid bij deze leegstand direct of indirect betrokken partij is. Leegstand bij bedrijfsgebouwen en –terreinen en kantoren is bij de overheid minder groot; de leegstand in deze sectoren wordt toch vooral als een probleem voor de markt ervaren. De leegstand en vooral de dreigende leegstand van woningen wordt door verschillende partijen – overheden en corporaties op de eerste plaats – erkend, maar zij geven aan dat deze nauwelijks concreet in kaart is te brengen. Hierbij gaat het vooral om trends.

2.2.1 Overheden De indruk werd gewekt dat geen van de overheidsinstanties en de meeste andere organisaties de structurele of dreigende leegstand als thema op de agenda hebben, laat staan dat kant-enklare inventarisaties beschikbaar waren. De bekendheid met de leegstand van geregistreerde monumenten bij de overheid is redelijk. Daarover kwamen dan ook vrij spoedig gegevens los. Hoewel bij de vragen naar leegstand duidelijk was aangegeven dat het om inventarisatie van alle leegstand ging, werd meestal in de eerste plaats de aandacht gericht op monumenten en cultuurhistorisch waardevolle objecten. In het kleinschalige en fijnmazige Fryslân is deze leegstand het pijnlijkst te beleven. De ambtenaren van de plattelandsgemeenten met veel kleine dorpen waren door een grotere (vaak persoonlijke) betrokkenheid beter op de hoogte van het probleem dan die in de gemeenten met grote kernen. Regionaal bleken er verder slechts graduele verschillen in de kennis van de leegstand.

De Provincie is benaderd, met het verzoek om in het bijzonder de leegstand van agrarische bebouwing en terreinen aandachtig te analyseren. Er volgde een opgave van leegstand die bij controle niet helemaal bleek te kloppen; er waren ook gebouwen opgenomen die weliswaar marginaal werden gebruikt, maar nog niet leeg stonden. Ook is informatie gevraagd aan het waterschap in Fryslân. Het schap stuurde een complete inventarisatie van in onbruik geraakte gemalen, molens – voornamelijk Amerikaans windmotoren – en sluizen, met de mededeling dat deze objecten binnen afzienbare tijd in een erfgoedstichting zullen worden ondergebracht.

Op regionaal terrein is geen noemenswaardige kennisverzameling op het bedoelde terrein geconstateerd. Wel zijn er enkele reacties die de noodzakelijkheid daarvan bevestigen.

16


Leegstand in Fryslân Voormalige Bijzondere Strafgevangenis te Leeuwarden De bijzondere strafgevangenis Blokhuispoort is een maand geleden (definitief?) leeg komen te staan. Het complex schijnt niet meer te kunnen worden aangepast aan huidige maatstaven. Er zijn vele, meest wilde plannen voor hergebruik; heel Friesland bemoeit zich ermee. Het grote complex is 1870-1877 naar ontwerp van J.F. Metzelaar gebouwd. Erachter kwam 1889-1891 het Huis van Bewaring tot stand naar ontwerp van W.C. Metzelaar. Het is nog niet duidelijk wat daar mee gebeurt.


17

Herbestemming in Fryslân Voormalig complex van de Coöperatieve Aankoop Vereniging te Oldeberkoop Een telg uit het geslacht Willinge Prins liet in 1887-1889 voor 5500 gulden de Prinsenwijk graven, waardoor Oldeberkoop een verbinding over water kreeg naar de Tjonger. Dankzij deze vaart kon er aan die zijde van het dorp zowel een zuivelfabriek (1896) als het gebouw voor de Coöperatieve Aankoop Vereniging (1904) worden gesticht, beide gestimuleerd door de dorpspotentaat Willinge Prins. Na jarenlange leegstand is het complex in gebruik genomen door De Zwaan Wonen, een meubel- en vloerenbedrijf.

18


Enkele gemeenten lieten aan de ingeleverde opgaven zien dat de vraag en hun antwoord een eerste aanzet tot een dergelijke lokale of regionale kennisverzameling is. Daarbij gaven deze en ook andere informanten aan dat de materie dynamisch is en het opstellen van een overzicht één is, maar het bijhouden van de bewegingen een andere kwestie is. De gemeente Boarnsterhim liet weten: ‘Bovendien is bij de gemeente helaas geen informatie over de status van de gebouwen - al dan niet leegstaand - aanwezig. Dit vanwege de tijd en kosten die een volledige inventarisatie en constante actualisering daarvan met zich mee zou brengen.’ Er is door deze gemeente wel geantwoord op gerichte vragen over de uit andere bronnen verkregen informatie.

2.2.2 Gesubsidieerde instellingen Het Steunpunt Monumentenzorg is vooral benaderd met de vraag hoe sterk de leegstand op het platteland was. Tijdens het interview met de directeur werd duidelijk dat bij de agrarische bebouwing de leegstand en ook de verwachte leegstand geen probleem was. De meeste door concentratie en schaalvergroting beschikbaar komende boerderijen krijgen vrij spoedig een herbestemming. Problemen, of liever uitdagingen, worden wel geconstateerd in de wijze waarop herbestemming plaatsvindt – de karakteristiek van boerderij en erf zal zo veel mogelijk gerespecteerd dienen te worden – en de onderhoudstoestand van boerderijen.18

Van de Stichting Doarpswurk, die de kleine dorpen in Fryslân bij allerlei ontwikkelingen adviseert, is de directeur samen met een vertegenwoordiger van een groep corporaties uit het noorden en westen van de provincie geïnterviewd. Zij leverden gegevens over leegstand, gevallen vooral van dramatische leegstand. Bovenal maakten zij bekend dat voor oplossing van deze problemen een project ‘Rotte Kiezen’ was gestart.19

De directeur van DBF is eveneens geïnterviewd. DBF, een stichting die aanvankelijk alleen in Fryslân, later in alle drie noordelijke provincies actief is, werkt op projectbasis aan het versterken van de leefbaarheid en de economische ontwikkeling van het platteland. De stichting concentreert zich vooral op bedrijfsontwikkeling en wil daarmee in deze sector leegstand juist oplossen en voorkomen. De verwachting dat in dit interview een flink aantal leegstaande objecten zou worden genoemd werd niet ingelost. In dit gesprek kwamen wel enkele objecten van leegstand ter sprake die niet of nog niet door DBF waren aangepakt. In deze sector werd de leegstand niet onrustbarend genoemd.20

18

Zie het interview met Dick Bloemhof in bijlage 4. Zie het interview met Ytsen Strikwerda en Jitske Tuimake in bijlage 4. 20 Zie het interview met Anno van der Broek in bijlage 4. 19


19

Van de twee grote hogescholen in Leeuwarden heeft alleen de Noordelijke Hogeschool Leeuwarden (NHL) gereageerd. Deze is op de zogeheten Bouhof fors aan het uitbreiden, waarna binnen enkele jaren een aantal grote onderwijs- en kantoorlocaties leeg komt te staan, waarvan enkele mogelijk lastig te zijn hergebruiken.

2.2.3 Sectorale instellingen, stichtingen en verenigingen en goed geïnformeerde personen Systse ten Hoeve bleek de belangrijkste referent. De directeur van de Stichting Alde Fryske Tsjerken en lid van het onlangs opgeheven Regionaal College van beheerzaken van de PKN, is geïnterviewd en liet daarbij zijn zorg blijken over de bestaande en de te verwachten leegstand van kerkgebouwen.21 In het zeer betrokken gesprek van deze Fryslân-kenner werd voorspeld dat er met de leegstand en dreigende leegstand van kerken een ramp op Fryslân afkomt. Kort daarna zou hij met een statenlid van de provincie Fryslân het initiatief nemen om een grote schare kenners bijeen te roepen om over deze ontwikkelingen te debatteren.

De Stichting De Fryske Mole, die ruim dertig molens beheert en daarmee de grootste molenstichting van het land is, liet desgevraagd weten geen leegstand te kennen in de door de stichting beheerde molens, allen poldermolens. Landschapsbeheer Fryslân maakte kenbaar zeker mee te willen werken om informatie te verzamelen. Deze organisatie is in elk geval de in onbruik geraakte voormalige schansterreinen aan het inventariseren.

De twee boerderijenkenners die zijn benaderd lieten telefonisch weten geen problemen te zien in de overal nog (zeer) tijdelijke leegstand voor de herbestemming van boerderijen. De hierna volgende kwantificering laat dit ook zien. De kenners van regio (onder meer uit de gemeenten Boarnsterhim en Smallingerland) hebben zeer waardevolle informatie verstrekt, die de deels beperkte medewerking van de gemeenten goeddeels compenseerde.

Met een vijftal architectenbureaus, actief in onder meer herbestemming van panden, is contact opgenomen. Een aannemer met als één van zijn specialismen het voor nieuwe functies renoveren en herinrichten van bestaande gebouwen is geïnterviewd.22 De websites van de in Fryslân actieve (bedrijfs)makelaars zijn geraadpleegd en de verzamelde gegevens vormden de basis tot gerichte vragen over structurele leegstand van kantoren en bedrijfspanden en -terreinen.

Vrijwel steeds werden, indien werd meegewerkt, de gegevens door overheden en instanties en ook door commerciële partijen zonder terughoudendheid verstrekt. Wel wekte de vicaris van 21 22

Zie het interview met Sytse ten Hoeve in bijlage 4. Zie het interview met Lo Faber in bijlage 4.

20


het Bisdom Groningen-Leeuwarden, pastoor te Sneek, de indruk dat niet gemakkelijk informatie prijs wordt gegeven over de sanering van rooms-katholieke kerken. Hoewel de vicaris op 1 december, bij een bijeenkomst over leegstand van kerken, verklaarde dat er binnenkort bij het bisdom over vergaderd zou worden, waren deze gegevens bij het afronden van het onderzoek nog niet verstrekt. Ook de Stichting Industrieel Erfgoed Noord-Nederland (SIEN-N) te Groningen, heeft niet op vragen gereageerd en van It Fryske Gea, Natuurmonumenten en Staatsbosbeheer zijn binnen de deadline van het project geen antwoorden binnengekomen. Daarnaast moesten de benaderde makelaars vaak worden herinnerd om gegevens aan te leveren, wat niet in alle gevallen is gelukt. Ook de benaderde architecten reageerden niet altijd.

2.3 Beleid 2.3.1 Inzicht en uitzicht In de gevallen dat overheden en instanties zelf vastgoed in eigendom en beheer hebben, bestaat er beleid en wordt dikwijls geanticipeerd op verwachte ontwikkelingen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij gebouwen die onder de verantwoordelijkheid van de provincie, de gemeenten en het waterschap vallen. De lagere overheden hebben nauwelijks zicht op wat het beleid van het rijk dienaangaande is en vinden het moeilijk beleid te ontwikkelen. In de sector wonen, waar in bepaalde streken van Fryslân leegstand bestaat en ernstiger leegstand dreigt, is zich een visie aan het ontwikkelen en vormen zich voornemens tot een beleid.

Incidentele gevallen daargelaten, wordt slechts bij één sector op de ontwikkelingen geanticipeerd: bij schoolgebouwen. In verschillende gemeenten worden in de wat grotere dorpen – de kleine moeten immers alle zeilen bijzetten om een school, als deze er nog is, gehandhaafd te krijgen – plannen gemaakt voor het ontwikkelen van brede scholen, waardoor een aantal (oude) schoolgebouwen leeg komt te staan. Bij de plannenmakerij van een nieuwe school wordt de herbestemming van de oude schoolgebouwen of de sloop en herontwikkeling van meestal woningen meegenomen in het proces. Zo lijkt het er bijvoorbeeld op dat leegstand in deze sector in de gemeente Boarnsterhim wordt voorkomen. Naar aanleiding van berichten dat een bibliotheek, sporthal en drie scholen in Akkrum na de ontwikkeling van een brede school met multifunctionele accommodaties leeg zouden komen te staan, gaf de gemeente aan dat tegengaan van leegstand de volle aandacht heeft.

Het waterschap dat in heel Fryslân de zeeverdediging en de waterkwantiteit en –kwaliteit beheert, heeft een groep buiten gebruik geraakte gemalen, molens en sluizen in eigendom, waarvoor een beheersstructuur wordt ontworpen. De objecten zullen in een erfgoedstichting worden ondergebracht. Daardoor zal het beheer van deze geregistreerde monumenten of cultuurhistorisch belangwekkende objecten en structuren worden gewaarborgd.


21

De leegstand van woningen wordt in enkele gemeenten geconstateerd. Een ambtenaar van een plattelandsgemeente waar dit probleem speelt riep de hulp in van de provincie: ‘In het kader van de krotopruiming is in het verleden van oude lege panden/locaties de woonbestemming gehaald. Er zit dus geen contingent meer op. Aangezien contingenten schaars zijn, geeft dat nog wel eens problemen als je wilt dat een pand wordt opgeknapt. Als je dan wilt dat vervallen panden of min of meer storende locaties worden opgeknapt, dan zou je dat vanuit de provincie kunnen stimuleren door een pot met contingenten beschikbaar te stellen. Voor goede initiatieven (waarbij de woonomgeving opknapt) zou je dan mogelijk een aanvraag bij de provincie kunnen indienen. Als de provincie ook vindt dat de buurt wordt opgeknapt, kan ze één of meerder contingenten vrijgeven voor het bepaalde project.’ In de noordelijke en noordwestelijke kleistreek wordt de leegstand en verwachte toename van de leegstand bij vooral woningen wel als bedreiging ervaren voor de kwaliteit van de leefomgeving. In november 2007 hebben de wethouder ruimtelijke ordening van de gemeente Franekeradeel en de directeur van de woningbouwcorporatie werkzaam in de gemeenten Franekeradeel, Het Bildt, Menaldumadeel en Ferwerderadeel in de lokale pers de trend van een verwachte leegstand in de huurwoningen en de dreigende verpaupering in de dorpen in deze regio aan de orde gesteld. Het leverde een levendig openbaar debat op. Op 24 oktober 2007 heeft R. Hagenaars, directeur van de corporatie Wonen Noordwest Fryslân met 4200 huurwoningen, in een presentatie bij Aedes Fryslân de verwachte bevolkingskrimp in het noordwesten en noorden van Fryslân en de mogelijke gevolgen, bedreigingen en kansen voor de (huur)woningmarkt aan de orde gesteld. De ongerustheid is met ondersteuning van de wethouder van Franeker in november uitvoerig in de regionale pers gesignaleerd en er zijn allerlei reacties op gekomen. In het betreffende gebied is de leegstand bij huurwoningen nu nog frictioneel, maar het is tekenend dat het aantal reacties op een aangeboden huurwoning van 2004 tot 2007 gedaald is van 8,5 tot 3,7. Als er geen maatregelen worden genomen, wordt de leegstand een bedreiging. De krimpgebieden zijn interessant: veilig, geen files, veel natuur en ander groen, bloeiend verenigingsleven en goede sociale structuren. Dit moet met promotie bekend gemaakt worden en door allianties met bedrijfsleven versterkt worden. Er moet in maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid worden geïnvesteerd. ‘Pimp de krimp’ was de conclusie, ‘zorg met creativiteit dat Fryslân een zorgen recreatie-luilekkerland wordt.’

22


Leegstand in Fryslân Voormalige Buitenschool te Leeuwarden Deze openluchtschool is 1953-1960 in een fraai groengebied bij de Potmarge tot stand gekomen naar ontwerp van architect Andries Baart sr. en is gebouwd als idealistische school voor tbc-patiëntjes. De daken kunnen bij goed weer over een rail-portaalconstructie weg geschoven worden. Na hergebruik voor ander speciaal onderwijs is de school onlangs leeg komen te staan. Er is een kleine brand geweest. Er wordt naarstig gezocht, ook de gemeente is actief, naar een waardig hergebruik; anders dreigt sloop.


23

Herbestemming in Fryslân Voormalige Rehoboth Mulo te Sneek De muloschool is enkele jaren na de Tweede Wereldoorlog gebouwd in de traditionalistische stijl. Nadat de school door concentratie onderwijskundig gesaneerd werd, heeft het gebouw even leeg gestaan. Er is een plan ontwikkeld naar ontwerp van Oving Architecten, Groningen, waarmee in het schoolgebouw woningen zijn ingericht. De klasvensterpuien zijn geaccentueerd waardoor het gebouw is verrijkt. Op het vrij ruime achterterrein zijn nieuwe, halfvrijstaande woningen gebouwd, waardoor de hele operatie mede kon worden gefinancierd.

24


Voor dergelijke gevallen van leegstand heeft de gemeente (nog) geen beleid ontwikkeld, maar de corporaties in deze gebieden hebben in samenwerking met de stichting Doarpswurk (het adviesorgaan voor en de vereniging van de kleine dorpen in Fryslân) het project ‘Rotte Kiezen’ opgestart. Het project heeft tot doel om na een inventarisatie de probleemgevallen daadwerkelijk op te lossen. Het verkrottingsprobleem wordt inzichtelijk, het instrumentarium om de ongewenste ontwikkelingen te keren wordt vastgesteld, fondsvorming en financieringsstromen worden afgestemd, waardoor duidelijk wordt wanneer en hoe er gehandeld moet worden om het probleem te lijf te gaan.23

De leegstand van kantoren en bedrijven is niet dramatisch. Het begrip voor het probleem van de langdurige leegstand is zeer verschillend. Bij de gemeenten die het economisch goed gaat, wordt de leegstandsreserve niet als een probleem ervaren. Dat geldt min of meer ook in het zuidoosten van de provincie Fryslân. Als het al als een probleem wordt ervaren, lijkt dat er één van de markt te zijn, niet van de overheid. Wel heeft de gemeente Leeuwarden in 2003 besloten om met een aanzienlijke investering het oudste grote bedrijventerreinen van Fryslân, Leeuwarden-West met een oppervlakte van 190 ha door een kwaliteitsslag in de openbare ruimte en verbetering van de infrastructuur weer aantrekkelijk te maken en te houden en zo investeringen en werkgelegenheid te bevorderen. Nu de werkzaamheden snel vorderen lijkt leegstand en verpaupering een halt te zijn toegeroepen.

DBF (Doarp in Bedriuw Fryslân), een stichting voor bedrijfsontwikkeling die in de drie noordelijke provincies actief is, werkt op projectbasis aan het versterken van de leefbaarheid door economische ontwikkeling van het platteland. DBF concentreert zich op kleinschalige bedrijfsontwikkeling en lost daarmee in deze sector juist leegstand op. Het zogenoemde BIWO-project, Bedrijfshuisvesting in Waardevolle Objecten, waarmee de afgelopen jaren tien projecten worden aangepakt, is afgerond. Dankzij dit project konden in de drie noordelijke provincies recent tien cultuurhistorisch waardevolle maar bedreigde bedrijfspanden na restauratie een nieuwe bedrijfsbestemming worden gegeven.24 Het project, dat door de overheid met in totaal elf miljoen euro gesubsidieerd werd, heeft zijn waarde bewezen voor werkgelegenheid en de kwaliteit van dorpsgezichten. DBF blijft streven naar bedrijfsvestigingen in objecten die anders leeg blijven staan of worden gesloopt. DBF wil de trend van revitalisatie van (waardevolle of minder waardevolle) bedrijfspanden voortzetten.

Algemeen, maar niet in alle gevallen even concreet, is het besef dat er veel kerken leeg staan en leeg komen te staan. De overheid acht zich (nog) niet mede verantwoordelijk voor de hieruit voortvloeiende problemen, terwijl de direct betrokkenen en ook de stichting Alde Fryske Tsjerken menen dat voor de kwaliteit van de leefomgeving participatie van de overheid 23 24

Zie het interview met Ytsen Strikwerda en Jitske Tuimake in bijlage 4. Zie het interview met Anno van der Broek in bijlage 4.


25

in het vinden van oplossingen noodzakelijk is. Spoedig na het interview met bestuurslid Sytse ten Hoeve over het dramatische vooruitzicht van de kerken volgde op 1 december 2007 een expertmeeting. Deze was geïnitieerd door een lid van provinciale staten en de directeur van de genoemde stichting. Er is een eerste analyse gemaakt en mogelijkheden tot oplossingen zijn op een rij gezet. De provincie investeert in het behoud van monumentale kerken en bestuur en functionarissen onderkennen het veel bredere probleem, maar bij de gemeenten is het besef van de komende golf van leegstaande kerken nog nauwelijks doorgedrongen.

In andere gevallen van langdurige leegstand of dreigende leegstand wordt naar bevind van zaken gehandeld. Het aanleggen en onderhouden van een signaleringslijst heeft bij de meeste gemeenten geen prioriteit, omdat er geen mankracht of middelen voor zijn. Er is wel een aantal gemeenten – zoals Dongeradeel en Littenseradiel - dat zo snel en (voor zover na te gaan) zo volledig rapporteerde dat een dergelijke signalering er wel moest zijn. Naar het beleid in dezen is overigens niet specifiek gevraagd.

2.4 Leegstand Het vrij brede beeld dat van de structurele leegstand in Fryslân is verkregen is over het algemeen niet onrustbarend. In de sector van de boerderijen is deze leegstand te verwaarlozen. Op het terrein van de waterstaat zijn nogal wat gemalen, molens en sluizen buiten gebruik geraakt, maar daar wordt beleidsmatig een oplossing voor gevonden. De leegstand van bedrijfsgebouwen en kantoren is niet groot. In het maatschappelijke veld zijn de aantallen leegstaande gebouwen in de sectoren welzijn, overheid en onderwijs evenmin groot, maar de leegstand van kerken is zorgelijk. Het probleem zal zich naar verwachting verdiepen in de komende jaren. De leegstand van woningen vormt, vooral in de kleine dorpen in het noordwesten en noorden van de provincie nu al een probleem, dat in het komende decennium, zonder maatregelen, eveneens zal verergeren.25

In Fryslân vormen de boerderijen qua leegstand geen probleem en zullen dat volgens de kenners in deze sector in de komende jaren ook niet worden. Er zijn weliswaar enkele tientallen leegstaande of verkommerde boerderijen geteld, maar op een totaal van 9000 25

Aantal objecten van leegstand ingevoerd op de kaart: 162 Absoluut en percentueel van de totale geconstateerde leegstand komt dit per sector neer op: Boerderijen: 27 stuks of 17 % Waterstaat: 21 stuks of 13 % (in onbruik geraakte gemalen, molens en sluizen) Bedrijvigheid: 28 stuks of 17 % Kantoren en handel: 10 stuks of 6 % Maatschappelijk: 63 stuks of 39 %, waarvan kerken, 40 stuks of 25 % waarvan onderwijs 15 stuks of 9 % waarvan welzijn/overheid 8 stuks of 5 % Wonen 13 stuks of 8 %

26


historisch belangrijke boerderijen komt het neer op een leegstand van slechts 0,3%. Wel is er in deze sector een ander probleem: de onderhoudsachterstand die mettertijd, zonder maatregelen, tot leegstand zou kunnen leiden. Voor het beheer van buiten gebruik geraakte waterstaatsobjecten is een erfgoedstichting in de maak. Bedrijvigheid en kantoren maken evenmin een verontrustend aantal van de totale leegstand in Fryslân uit. Het aanzienlijke aantal van 28 bedrijven en 10 kantoren is mede het resultaat van de completere inventarisatie van deze sector dankzij de opgave van de bedrijfsmakelaars. Er zitten weinig grootschalige bedrijven bij. Uitzonderingen zijn de voormalige grote kaasfabriek van Frico op het bedrijventerrein De Hemrik in Leeuwarden en in dezelfde stad tussen de Tesselschadestraat en de Harlingertrekweg het omvangrijke industriële complex van de Leeuwarder Papierwaren Fabriek. Vooral dit laatste complex levert in de prestigieuze kantorenallee een desolaat beeld op. Bij de kantoren zijn alleen compleet lege gebouwen opgenomen, niet substantiële of gedeeltelijke leegstand is niet opgenomen.

Een opvallend en voor Friese begrippen grootschalige kwestie van leegstand is die van het rijksmonument de Bijzondere Strafgevangenis in Leeuwarden, de Blokhuispoort. Na eerdere tijdelijke sluitingen en voortdurende verbouwingen en verbeteringen is het complex in september 2007 definitief gesloten en onmiddellijk verlaten. Er is geen zicht op hergebruik, maar het bericht van sluiting heeft meteen tot (inmiddels geluwde) bewegingen geleid, waarbij velen hun ideeën over een toekomstig gebruik in de regionale pers kenbaar maakten. De regionale en lokale overheden zijn door het besluit volstrekt verrast en hebben niet kunnen anticiperen op dit besluit tot sluiting.

Een ander cultuurhistorisch belangrijk object van leegstand is de voormalige remise van de Noord Friese Lokaalspoorweg in Stiens. Het robuuste gebouw staat al jaren grotendeels leeg, al worden gedeelten nog gebruikt voor aardappelopslag. Een initiatiefgroep van burgers heeft de gemeente erop gewezen dat er iets moet gebeuren voor het behoud en het vinden van een nieuwe bestemming. Er zijn plannen geweest voor sloop en nieuwbouw van woningen. Sinds die van de baan zijn heeft de gemeente enkele gesprekken met de groep burgers gevoerd, maar een oplossing is nog niet in zicht. Het gebouw en het ruime terrein is eigendom van NS Vastgoed, die voor dit bezit de hoogst mogelijke opbrengst wil bereiken.

Leegstand van woningen dreigt een probleem te worden in het noorden en noordwesten van Fryslân. Voor het onderzoek van De Oude Kaart van Nederland wordt aan deze sector geen bijzondere aandacht besteed. Het wordt hier vermeld omdat deze leegstand en dreigende leegstand als grote problemen worden ervaren. De gemeente Wûnseradiel, een grote plattelandsgemeente in het noordwesten, gaf desgevraagd aan dat er in de bestaande, historische bebouwing bijvoorbeeld in de dorpen Parrega en Arum opvallend veel woningen


27

leeg of te koop staan, waarbij de duur van de leegstand niet exact was aan te geven. Deze leegstand beïnvloedt al jarenlang het beeld van de kernen van dorpen ongunstig. In Parrega staan van veel meer woningen een stuk of zes al zeer veel jaren leeg; in Arum zijn dat er acht, waarvan vijf in één straat. Deze gevallen van kleinschalige leegstand zijn niet op de kaart ingevoerd, maar worden hier vermeld omdat ze voor de dorpen van grote invloed zijn.

In de maatschappelijke sector is, zoals hierboven al een paar keer gememoreerd, vooral de leegstand en dreigende leegstand van kerken verontrustend. Deze vormt een kwart van de totaal geconstateerde leegstand. Bij de 40 getelde buiten gebruik geraakte kerken moet een aanzienlijk deel van de 37 door de Stichting Alde Fryske Tsjerken beheerde kerken worden opgeteld, omdat deze goeddeels ongebruikt blijven.

Op Kornwerderzand, beschermd gezicht, staan tien van de zeventien bunkers leeg. Er zijn moeilijk concrete gegevens te verkrijgen over bunkers en bunkercomplexen op de overigens niet of nauwelijks door leegstand geplaagde Waddeneilanden. Desgevraagd kwam bijvoorbeeld van Terschelling het volgende antwoord: ‘Er bevinden zich op Terschelling een vijftal stellingen en nog wat losse objecten. Over het hele eiland zijn op enkele plaatsen nog steeds bunkers als zomerwoning in gebruik en op de Tiger is een tweetal bunkers nog in gebruik als opslag.’26 De meeste bunkers zijn echter in verval. Vele zijn ondergeschoven maar worden ook weer open gegraven. Na de oorlog is er ook een aantal gesloopt. In omvang variëren de bunkers van vele observatieposten tot de twee verdiepingen tellende bunker op de Tiger. De stichting museum 1940-1945 uit Uithuizen heeft het plan opgevat om het Tigercomplex een museale functie te geven. Centraal hierin zou de centrale commandobunker een tentoonstellingsruimte moeten worden. Enkele andere bunkers in het complex zouden moeten worden hersteld om een idee te geven hoe een en ander destijds in zijn werk ging. De plannen zijn echter nog zeer globaal.’ Op Vlieland, Ameland en Schiermonnikoog zijn vergelijkbare situaties. Vlieland: ‘Op Vlieland is een groot aantal bunkers gebouwd voor en tijdens de Tweede Wereldoorlog. De meeste bunkers zijn na de oorlog vernietigd en een aantal is dichtgeschoven met zand. Er zijn plannen om één bunker weer in ere te herstellen.’ Op Ameland zijn bij Hollum nog twee en bij Nes nog één bunker die voor opslag worden gebruikt. Op Schiermonnikoog staat de grote bunker De Wassermann aan de Prins Bernhardweg. Deze is door Natuurmonumenten opengesteld voor het publiek. Verderop aan deze weg staan nog twee kleine bunkers die beide voor opslag worden gebruikt. Vanwege onduidelijk gebruik of leegstand en nauwelijks concreet te geven lokalisering, zijn deze bunkers niet op De Oude Kaart ingevoerd.

26

Een complex van tientallen bunkers bij West-Terschelling waarvan slechts enkele in gebruik zijn als zomerhuis en opslag, de andere zijn allemaal ondergeschoven. De grootste bunker in het complex is de centrale commandobunker.

28


Leegstand in Fryslân Voormalige hervormde kerk te Vinkega Het kerkje is in 1899 gebouwd naar ontwerp van architect B. Rouwkema uit Steenwijk. De laatste eredienst heeft omstreeks 1978 plaatsgevonden. Een kunstenares hield het atelier sindsdien waterdicht. Sinds haar overlijden, anderhalf jaar geleden, staat het leeg. Er schijnt iemand in te willen gaan wonen, maar dan moet het kerkhof geruimd worden. In het kwetsbare dorp zijn hevige protesten te horen. Deze kerkleegstand staat los van de PKN die vele tientallen kerken leeg doet staan.


29

Herbestemming in Fryslân Klooster Karmel te Drachten In 1936 is naar ontwerp van Arjen Witteveen het Karmelietessenklooster in Drachten gebouwd, een van de weinige gedurende de 20ste eeuw gebouwde kloosters in het reformatorische Friesland. Het kon na leegstand op particulier initiatief in 1993 zonder de karakteristieken noemenswaardig te veranderen in gebruik worden genomen als congresaccommodatie.

30


2.5 Herbestemming Door de eeuwen heen is er al sprake geweest van herbestemming van gebouwen. Het brouwhuis van het Gerkesklooster werd in het begin van de zeventiende eeuw tot protestantse kerk met inpandige predikantswoning in gebruik genomen. De Kanselarij in Leeuwarden, een van de topmonumenten van het land, heeft sinds ongeveer 1800 al tientallen functies gekend, zal over enkele jaren als onderdeel van het Fries Museum worden verlaten en zal daarna mogelijk een kantoorfunctie krijgen. Een opgave van alle herbestemmingen in de provincie Fryslân zou de ruimte van een fikse brochure vergen, misschien zelfs een boek. Alleen al de herbestemmingen van boerderijen tot woningen of niet-agrarische bedrijven loopt in de vele tientallen, misschien wel honderden. Er zijn geen cijfers van bekend. Deze vrij vlot verlopende herbestemmingen hebben tot gevolg dat de leegstand van boerderijen gering is en waarschijnlijk voorlopig ook blijft. De herbestemming in deze voor de beleving van het landschap zo belangrijke sector baart wel andere zorgen: de al genoemde onderhoudsachterstand en de wijze waarop de aanpassingen van boerderij en erf zonder al te veel visuele schade worden uitgevoerd.

Industriële complexen gelieerd aan de agrarische sector, zoals gesaneerde zuivelfabrieken en complexen van inkoopcoöperaties kregen eveneens grotendeels nieuwe bestemmingen. Er zijn timmerfabrieken, constructiewerkplaatsen, transportbedrijven of showrooms in gevestigd en in het merengebied lag het voor de hand dat veel van deze complexen onderdak zijn gaan bieden aan watersportbedrijven. De kloeke gebouwen van aankoopcoöperaties in Birdaard en Oldeberkoop zijn na jarenlange leegstand onlangs zorgvuldig herbestemd tot respectievelijk een architectenbureau en een meubel- en vloerenfirma. Voor de robuuste veevoederfabriek De Volharding in Balk is niet volhardend genoeg naar een herbestemming gezocht; deze staat na vijftien jaar leegstand op de nominatie binnenkort gesloopt te worden, al zijn er toch weer berichten die op een redding met herbestemming wijzen.

In de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw is een aantal robuuste bouwwerken aan de oorspronkelijke bestemming onttrokken en herbestemd. Ze staan vooral in Leeuwarden en werden aansprekende voorbeelden voor herbestemming van cultuurhistorisch belangwekkende gebouwen. Het zijn de Prins Frederikkazerne op de Amelandsdwinger die tot appartementencomplex werd ingericht, de Infirmerie die voor cultureel gebruik werd aangepast en het Beursgebouw dat de functie van bibliotheek kreeg. Zo kreeg de Westerkerk in de Bagijnestraat, oorspronkelijk een kapel van de grauwe begijnen, de functie van theater en de afgelopen jaren van pop-tempel. Deze laatste functie brengt, ondanks maatregelen, teveel geluidsoverlast met zich mee en de kapel/kerk zal binnenkort weer leeg komen te staan. Het Stadhouderlijke Hof aan het Hofplein heeft tot begin jaren-zeventig de functie van


31

Koninklijk Paleis gehad, waarna de koningin het verkocht aan de gemeente die het tot dependance van het stadhuis inrichtte. Nu functioneert het al vele jaren als vorstelijk hotel.

Mede als gevolg van de gemeentelijke herindeling van Fryslân in 1984, raakte een aantal oude gemeente- en stadhuizen, meestal gebouwen van cultuurhistorisch belang de oorspronkelijke functie kwijt. Sommige zijn in gebruik gebleven voor representatieve publieke functies, andere kregen een nieuwe functie. Die van Stavoren en Hindeloopen werden woning, dat in Sloten museum en van IJlst kantoor. De oude gemeentehuizen in Wolvega, Oosterwolde, Damwoude, Koudum en Grou werden kantoor. Het gemeentehuis in Ternaard is onlangs heringericht tot appartementen en dat van Metslawier zal na lange leegstand binnenkort door een instituut in gebruik worden genomen. Zulke gevallen zijn meer aan te wijzen.

Was Fryslân in de hoge middeleeuwen dé kloosterstreek in de lage landen – evenveel kloosters als er weken in het jaar zijn – meteen na de reformatie zijn ze ontmanteld en vrijwel allemaal gesloopt. In de jongste tijd zijn er in deze reformatorische provincie nog niet eens een handvol kloosters bijgekomen. Ze zijn inmiddels buiten hun oorspronkelijk gebruik geraakt. Het Elisabethklooster in Leeuwarden is bestemd tot appartementengebouw, het Karmelitessenklooster in Drachten kreeg een commerciële culturele functie en het Franciscanenklooster werd tot Museum Smallingerland bestemd. Het Augustijnenklooster Vinea Domini in Witmarsum is jarenlang in gebruik geweest als asielzoekerscentrum, een functie die binnen afzienbare tijd zal verlopen, waardoor leegstand dreigt. Van de in onbruik geraakte kerken kregen inmiddels ongeveer 25 een nieuwe bestemming, van dorpshuis tot opslagplaats, van woning tot restaurant.

Het in 1940 door de bezetter gebouwde manschappendorp, genoemd het Burmaniakamp, tegenover de ingang van de vliegbasis Leeuwarden, heeft lange tijd leeg gestaan, is daarna in het afgelopen decennium in gebruik geweest als dependance van het asielzoekerscentrum Leeuwarden en stond daarna opnieuw lange tijd leeg. Onlangs is het kamp, dat de rijksmonumentenstatus bezit, geruisloos in handen gekomen van een kleine bouwondernemer die het dorp geleidelijk geschikt maakt voor studentenhuisvesting. Toen het bezocht werd in het kader van dit onderzoek, was het al weer grotendeels in gebruik.27 Een van de grootste operaties van herbestemming van een heel gebied is de sanering van de scheepswerf Welgelegen en omgeving aan de Zuiderhaven in Harlingen. Het hele gebied is bestemd voor woningbouw, waarvan nu ongeveer de helft is gerealiseerd.

27

Zie het interview met Arjen Lont in bijlage 4.

32


2.6 Ruimtelijke trends

Uit de interviews blijkt een aantal trends een invloed te gaan of reeds te hebben op het gebruik van de ruimte in de provincie. De bestaande trend van herbestemming van aan de oorspronkelijke functie onttrokken boerderijen zal de komende decennia doorzetten. Een recente ontwikkeling is daarbij dat een groeiend aantal boerderijen als zorgboerderijen wordt ingezet. De trend van concentratie en schaalvergroting in de agrarische industrie is naar verwachting achter de rug en bij de overige industriële bedrijvigheid is recent een lichte trend van daling van de leegstand te bespeuren. Voor kantoren lijkt op de middellange termijn een groeiende vraag naar ruimte te komen en dit zal, met uitzondering van sleetse locaties, tot een afname van de toch al beperkte leegstand leiden. In het maatschappelijke veld zal de groei van buiten gebruik gestelde kerkgebouwen de komende jaren toenemen. Het is voor Fryslân de meest onrustbarende trend. Voor bepaalde streken geldt dit ook voor de sector wonen. Beide laatstgenoemde zorgelijke trends kunnen op de leefbaarheid in de (kleine) dorpen een zware wissel trekken.

2.6.1 Agrarische trends Net als de afgelopen twintig jaar zullen de komende tientallen jaren als gevolg van een zich voortzettende schaalvergroting en concentratie steeds meer boerderijen aan de oorspronkelijke agrarische bestemming worden onttrokken. Dit heeft tot nu toe niet tot structurele leegstand geleid en experts in deze sector geven aan dat zulke leegstand voorlopig ook niet dreigt. Van de 9.000 van historisch en landschappelijk belang zijnde boerderijen zijn 27 opgespoord die leegstaan en soms verkrotten. Dat is slechts 0,3 % van het totaal. In een paar gevallen is de leegstand het gevolg van grote infrastructurele werken waardoor de boerderijen klem komen te staan. Meestal is de leegstand ontstaan als gevolg van sociaaleconomische problemen van de eigenaar(s). Er is geen trend aanwijsbaar die groei of krimp van de leegstand doet verwachten.

In Fryslân zijn de meeste boerderijen van een dusdanige omvang dat er vrij gemakkelijk nieuwe functies voor kunnen worden gevonden. In de eerste plaats voor wonen. Er is de overheden – op de eerste plaats in het recent gepresenteerde Streekplan Fryslân 2007 – veel aan gelegen dat bij dit hergebruik de karakteristiek van het landschap met boerenbebouwing en hun erven wordt gerespecteerd. Er wordt dan ook veel aandacht besteed aan zo verantwoord mogelijke wijzigingen voor het wonen of nieuwe bedrijfsfuncties. Een recente trend is bijvoorbeeld dat opmerkelijk veel boerderijen voor manege-achtige activiteiten worden gebruikt, waarbij de agrarische bebouwing nauwelijks hoeft te worden aangepast,


33

maar waarbij op het erf vaak omvangrijke parkeervlakten komen. Zulke activiteiten lijken agrarisch gericht, maar zijn, behalve bij fokkerijen, puur recreatieve bedrijven. Een nieuwe, kansrijke trend is het ontwikkelen van zorgboerderijen. Een aantal projecten is goed geslaagd, al wil het bijvoorbeeld bij de monumentale kop-hals-rompboerderij Tryehoeksdyk bij Stiens maar niet lukken.

Buiten de zorg over de vormgeving van dit hergebruik is er bovendien bezorgdheid over de (achter)stand van onderhoud bij de boerderijen die op den duur mogelijk zou kunnen leiden tot leegstand. Een door Monumentenwacht Fryslân (en door andere monumenteninstanties ondersteunde) uitgevoerde steekproef is duidelijk geworden dat de gemiddelde cultuurhistorisch interessante boerderij een achterstand in het onderhoud kent. De onderhoudsbehoefte per boerderij bedraagt in 2007 gemiddeld bijna € 117.000,-. Dat betekent dat voor het in goede staat brengen van de 9.000 historisch belangwekkende Friese boerderijen een totale investering noodzakelijk is van ruim één miljard euro. Van dit in opdracht van de provincie uitgevoerde onderzoek verscheen onlang de rapportage ‘Pas op de pleats’. Er wordt in grote lijnen in aangegeven hoe deze bedreiging kan worden aangepakt.

28

De provincie heeft intussen besloten een paar miljoen te steken in het begin van een oplossing van deze problematiek.

2.6.2 Trends in industrie en nijverheid Fryslân is geen provincie waar de industriële bedrijvigheid sterk is ontwikkeld, wel de aan de agrarische sector gelieerde bedrijvigheid. Daar zijn de ontwikkelingen van schaalvergroting en concentratie grotendeels achter de rug, al is onlangs nog de grote kaasfabriek in Oosterwolde gesloten en wordt het omvangrijke industriële complex dezer dagen gesloopt om plaats te maken voor woningbouw. Hetzelfde lot zal de veevoederfabriek De Volharding in Balk na een jaar of vijftien leegstand mogelijk ondergaan. Er staan nog een paar voormalige zuivelfabrieken leeg maar de meeste hebben een nieuwe bestemming gevonden. Belangrijke uitzondering is de nieuwe, zeer grote kaasfabriek die in de jaren ‘90 op bedrijventerrein De Hemrik in Leeuwarden is gesticht. Deze fabriek is na een paar jaar gesloten en staat sindsdien in de aanbieding. Op datzelfde bedrijventerrein staat het grote complex van voorheen Van Gend & Loos leeg en in Joure is een groep bedrijfsgebouwen van het voor Friese begrippen zeer grote industriële complex van DE buiten gebruik geraakt.

Het percentage geïnventariseerde leegstand bij bedrijfsgebouwen lijkt hoog in het totaalbeeld van de Friese leegstand. Dit komt mede door vrij complete opgave ten opzichte van andere sectoren.

28

Pas op de pleats, onderzoeksrapportage boerderijenonderzoek Fryslân 2006/2007. Leeuwarden 2007 [Monumentenwacht Fryslân]

34


Leegstand in Fryslân Voormalige openbare school te Húns De voormalige lagere school, gebouwd omstreeks 1900 wordt al zeker twintig jaar marginaal bewoond; de steigers roesten inmiddels. Er gebeurt niets. Het is een schandvlek voor het kleine dorp dat zich schilderachtig aan de flank van de kerkterp plooit om een ruim kaatsveld. In het kader van de actie Rotte Kiezen gebeurt er misschien wat.


35

Herbestemming in Fryslân Voormalige manege te Leeuwarden In 1856 is bij de (sinds lang verdwenen) cavaleriekazerne in Leeuwarden een manege gebouwd naar ontwerp van stadsbouwmeester Thomas Romein. Het bouwwerk staat allang op de monumentenlijst, vooral vanwege de vroegst bewaarde toepassing van Polonceau-spanten in Nederland. Na jarenlang gefunctioneerd te hebben als opslagruimte voor de Bescherming Bevolking is het enkele jaren geleden heringericht als dependance van het naastgelegen gymnasium. Om het monumentale casco te ontzien en de spantconstructie in het zicht te laten heeft Heldoorn Architecten Leeuwarden een kassenconstructie bedacht. Daarin zijn klassenunits geplaatst met studieplekken op de dakterrassen.

36


Een groot gedeelte van deze leegstand bestaat uit loodsen, pakhuizen en hallen die sterk zijn verouderd en waarvoor nauwelijks meer een nieuwe functie is te vinden, mede omdat ze soms op incourante plekken staan. De makelaardij sprak van een redelijke reserve en merkte op dat bijvoorbeeld juist in het najaar van 2007 de vraag naar bescheiden units in bedrijfsverzamelgebouwen opvallend aan het aantrekken is.

2.6.3 Trends met betrekking tot kantoren In Fryslân is Leeuwarden vooral een kantorenstad met een voorraad die een oppervlakte bestrijkt van meer dan 500.000 vierkante meter. De kantoren, voornamelijk in de commerciële (en daarvan vooral de financiële) dienstverlening is voor 27,5 % lokaal gericht, wat laag is te noemen, en voor 35 % regionaal, voor 30 % nationaal en voor 7,5 % internationaal gericht. Dankzij de bovenlokale gerichtheid is de kwetsbaarheid en daarmee de dreiging van leegstand geringer dan elders. In deze stad was in oktober 2007 een leegstand van 9 % bij een landelijk gemiddelde van 14 %. De leegstand is na een hoogtepunt rond 2003 sterk gedaald, tot ongeveer de helft. Een van de geïnterviewde makelaars stelde dat er zelfs sprake was van een trend naar krapte op de kantorenmarkt. De grote verzekeraars en het CJIB (Centraal Justitieel Incasso Bureau) zijn de grote spelers op deze markt, en ook de hogescholen zijn grote klanten waarvan de vraag blijft aanhouden. Vooral voor kleinere partijen met een vraag tot 500 vierkante meter is er krapte. Zoals elders in Nederland is de leegstand vooral te vinden bij verouderde kantoren zonder een goede bereikbaarheid en voldoende parkeerplaatsen. Op het Business Park Leeuwarden staat een aantal nieuw gebouwde kantoren of gedeelten daarvan nog op een gebruiker te wachten. Ze zullen, volgens berichten uit de markt, spoedig in gebruik worden genomen. De verwachting bestaat dat er tot 2015 een vraag tot uitbreiding van de kantooraccommodaties zal zijn van 60.000 tot 80.000 m2 .

2.6.4 Maatschappelijke trends Bij de trends van de leegstand van gebouwen in de maatschappelijke sector is vooral de snel groeiende leegstand van kerkgebouwen opvallend. Fryslân is met zijn fijnmazige dorpenstructuur de meest kerkdichte regio van de hele wereld. Met de bestaande en verwachte leegstand in de komende jaren is het toekomstbeeld dramatisch te noemen. Van de ongeveer 550 kerkgebouwen zijn intussen meer dan 25 herbestemd, 40 staan leeg, de 37 door de Stichting Alde Fryske Tsjerken beheerde kerkgebouwen staan ook grotendeels leeg, één kerkgebouw (de gereformeerde kerk van Marrum) is onlangs gesloopt en van elf gebouwen is het onduidelijk of ze (marginaal) zijn herbestemd of dat ze leeg staan. Fryslân moet zich op dit moment zorgen maken over de kleine honderd leegstaande of nagenoeg leegstaande kerkgebouwen. Als daar volgens kenners in vijf tot tien jaar nog eens honderd bijkomen, gaat de leegstand van kerkgebouwen, als de overige sectoren hetzelfde beeld


37

blijven bieden, meer dan tweederde van de totale leegstand uitmaken indien er geen maatregelen worden genomen. Omdat Fryslân een zeer kerkdichte regio is met ongeveer 550 kerkgebouwen en deze kerken eeuwenlang de kernen van de dorpen, steden en plaatsen hebben gevormd, zal de verwachte leegstand, bij beperkte, wisselende mogelijkheden tot hergebruik een sterke negatieve invloed op de leefomgeving kunnen hebben.29

Een nu al pijnlijk voorbeeld is het kerkgebouw van het dunbevolkte en kwetsbare dorp Vinkega in de gemeente Weststellingwerf. Het gebouw heeft jarenlang gediend als kunstenaarsatelier. Het kerkgebouw staat nu anderhalf jaar leeg. Een belangstellende die het gebouw voor bewoning geschikt wil maken, wenst wel dat het kerkhof dan wordt geruimd. Het dorp laat in een pamflet aan het kerkhofhek weten bezwaar hiertegen te hebben; het wezen van het dorp zou dan worden aangetast.

In de sectoren van gezondheidszorg en welzijn bestaat nauwelijks leegstand en het laat zich aanzien dat dit in de komende vijf à tien jaar niet verandert. In het onderwijs is voordurend huisvestingsbeweging, maar dit leidt niet tot zorgwekkende, langdurige leegstand. Door het ontwikkelen van brede scholen zal een aantal oude schooltjes buiten gebruik raken. In veel gevallen is dit al ver van tevoren voorzien en zijn al plannen meegenomen om de oude scholen te herbestemmen of te slopen om woningbouw te gaan plegen. Het voortgezet onderwijs, maar vooral het hoger onderwijs, kampt nogal eens met ruimtegebrek en daar is geen leegstand te verwachten. Van een zogenaamde bijzondere school, de Buitenschool in Leeuwarden, van 1953 tot 1960 in fasen gebouwd voor tuberculeuze kinderen, baart de leegstand echter wel zorgen. Voor dit opmerkelijke wederopbouwmonument van zorg en educatie is moeilijk een nieuwe functie te vinden.

Bij rijksoverheidsgebouwen kan in Fryslân evenmin van een trend worden gesproken, omdat het rijk soms onverwacht besluit gebouwen af te stoten. Een actueel voorbeeld is het sluiten van het omvangrijke en (rijks)monumentale complex van de Bijzondere Strafgevangenis in Leeuwarden.

De provincie zetelt in afwachting van een substantiële uitbreiding van het provinciehuis aan de Tweebaksmarkt in Leeuwarden in het buiten gebruik geraakte postsorteercentrum bij het spoorstation en heeft daarmee leegstand tijdelijk helpen oplossen. Wel zijn een groep als dependances gebruikte gebouwen in de omgeving van het provinciehuis op de markt gekomen en vinden naar verluidt vrij gemakkelijk een nieuwe bestemming.

29

Zie het interview met Sytse ten Hoeve in bijlage 4.

38


Of dat ook gaat lukken met alle gebouwen van het dicht bij het provinciehuis gelegen Fries Museum, dat over een jaar of vijf in een nieuw museumgebouw kan trekken, valt nog te bezien.

Bij de lokale overheid is mogelijk wel een trend te verwachten. De gemeente Leeuwarderadeel preludeerde daar in antwoorden op vragen al op. Als er weer een gemeentelijke herindeling komt, zal hoe dan ook een concentratie en schaalvergroting bij de huisvesting van gemeentelijke instellingen plaatsvinden met leegstand tot gevolg. Of dat langdurige leegstand wordt, is niet te voorspellen. Indien het op dezelfde wijze verloopt als na de herindeling in 1984, zal het beeld niet zorgwekkend worden.

2.6.5 Trends met betrekking tot wonen Bij het wonen is een duidelijke trend aan te wijzen. Er staan in de noordelijke en westelijke brede kuststreek in de kleine dorpskernen opvallend veel oude woningen langdurig leeg, zoals hiervoor met voorbeelden is aangegeven in de dorpen Parrega en Arum. Er lijkt de laatste jaren een toename van deze leegstand te komen en zelfs hier en daar is van verkrotting sprake. Voor dit voor de leefbaarheid in de kleine kernen grote probleem is nadere studie noodzakelijk. Naar het zich laat aanzien is een veelheid van factoren in het geding, in de eerste plaats de hoge verkoopprijzen en het geduld van de eigenaren om deze prijzen ook te scoren. Maar er zijn ook diepere, maatschappelijke factoren, zoals de krimp van de bevolking en het moeizaam vasthouden van de jongvolwassenen voor het dorp. In het kader van het project ‘Rotte Kiezen’ van de corporaties in deze regio en de stichting Doarpswurk wordt aan dit probleem gewerkt. Een andere trend die zich aandient is de al hiervoor genoemde, dreigende leegstand van sociale huurwoningen in een deel van hetzelfde gebied. De corporatie Wonen Noordwest Fryslân kaartte deze onrustbarende trend aan. De belangstelling voor te betrekken (huur)woningen in de gemeenten Het Bildt, Menaldumadeel, Franekeradeel en Ferwerderadeel is in vier/vijf jaar meer dan gehalveerd. Als deze trend zich voortzet, ontstaat een probleem van zichtbare en voor de leefbaarheid van de dorpen pijnlijke leegstand. Concrete methoden en maatregelen om deze dreiging te bestrijden moeten nog worden ontwikkeld, maar de dreiging is alvast publiek aan de orde gesteld.


39

40


3. CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN

3.1 Conclusie Door het onderzoek is duidelijk geworden dat er bij de overheden nauwelijks zicht is op leegstand in de provincie. Ook is er niet meer dan incidenteel, reactief beleid. Over het algemeen is op de vragen welwillend gereageerd met een ad hoc onderzoek. De vastgoedmarkt is wel goed op de hoogte en reageert snel op economische en maatschappelijke processen, zoals de conjunctuur en de toename of krimp van de bevolking.

Het resultaat van het onderzoek is een momentopname, waaruit wel degelijk conclusies zijn te trekken, maar deze hebben slechts tijdelijke waarde.

In Fryslân is in het algemeen de structurele leegstand niet zeer verontrustend. In twee sectoren (en gebieden) is deze leegstand en dreigende leegstand wel onrustbarend en kan de structurele leegstand zonder maatregelen ernstige vormen gaan aannemen. In de brede kuststrook in het noorden en noordwesten staan vooral in de kleine dorpen veel oude woningen langdurig leeg wat hier en daar tot verkrotting leidt. Bij de sociale huurwoningen in deze streek tekent zich een trend af dat zich leegstand voor zal doen, indien geen stimulerende maatregelen worden genomen. Door ontkerkelijking, verschraling van het kader en intering van de vermogens is al jaren een proces van verdunning van de in gebruik zijnde kerken gaande. Het is een proces dat recent door het samengaan van hervormden en gereformeerden in de Protestantse Kerk in Nederland wordt versterkt. Er staan ongeveer veertig kerken leeg en nog zo’n aantal, beheerd door de regionale kerkenstichting, wordt marginaal gebruikt. De verwachting bestaat dat de komende vijf tot tien jaar nog eens honderd kerken leeg komen te staan.

3.2 Aanbevelingen 1. Om leegstand inzichtelijk te maken en te houden is regelmatige of zelfs structurele monitoring van het proces noodzakelijk. Dan kunnen de trends en de bewegingen daarin worden onderkend. Daarop kunnen maatregelen worden genomen om te anticiperen op de te verwachten ontwikkelingen en mogelijk de dreigende leegstand te beperken of zelfs te voorkomen.


41

2. Er zal aandacht moeten komen voor geslaagde operaties van hergebruik, waardoor van deze voorbeelden een stimulerende werking uit kan gaan.

3.

De twee geconstateerde onrustbarende problemen in Fryslân moeten zo snel als mogelijk worden aangepakt. Om zowel de leegstand en dreigende leegstand van woningen in vooral het noorden en noordwesten van de provincie en de leegstand van kerken onder ogen te zien, te analyseren en op te lossen zijn eerste initiatieven genomen. Het zijn initiatieven die grote aandacht verdienen.

4.

Bij de leegstand van woningen liggen stimulerende programma’s tot duurzaam gebruik of hergebruik voor de hand. Deze moeten worden gestimuleerd. Daarnaast kan overwogen worden dat de gemeenten bij langdurige leegstand of marginaal gebruik, met verkrotting tot gevolg, tot onteigening kunnen overgaan.

5.

Hergebruik van kerken voor passende, algemeen maatschappelijke doeleinden, waardoor de kerk het centrum van de gemeenschap blijft, lijkt eveneens een voor de hand liggende oplossing. De meeste dorpen zijn met dorpshuizen of andere gemeenschapscentra al voldoende gefaciliteerd en zitten niet te wachten op een kerk die deze mogelijkheden ook zou bieden. Het zal veel inzet en creativiteit van de (dorps)gemeenschappen vergen om de kerk als levendig middelpunt van hun gemeenschap te handhaven. Het zal door overheden en andere betrokkenen moeten worden gestimuleerd en ondersteund.

42


4 BIJLAGEN

Bijlage 1 Uitsnit Fryslân uit De Oude Kaart van Nederland


43

Bijlage 2. Invulformulier

44



45

46


Bijlage 3. Lijst van benaderde personen en organisaties in Fryslân Gemeenten Gemeente Achtkarspelen Ameland Het Bildt Boarnsterhim Bolsward Dantumadeel Dongeradeel Ferwerderadeel Franekeradeel Gaasterlân - Sleat Harlingen Kollumerland Leeuwarden Leeuwarderadeel Lemsterland Littenseradiel Menaldumadeel Nijefurd Ooststellingwerf Opsterland Schiermonnikoog Skarsterlân Smallingerland Sneek Terschelling

Tytsjerksteradiel Vlieland Weststellingwerf Wûnseradiel Wymbritseradiel

Contactpersoon L. van der Meulen G. Metz B. van der Veer A. ter Haar S. van der Wal S. Wijbenga D. Mous L. Visser J. Tigchelaar D. Smid M. Jelsma J. Beeksma P. van der Lely S. Poelstra E. Tuinstra Onbekend H. Siegersma N. Goinga S. Overdijk K.J. Eisenga W. de Jong E. Bouma M. Donker J. van der Heide T. de Vries Joure P. Brouwers J.P. Postema A. Vreeken R. Pals F. van der Veen M. Izeboud G. Scherstra B. Verheij I. Weber W. Smit I. Vos T. Gietema S. Joustra

Overheid en semi-overheid, onderwijs, zorg, gesubsideerde instellingen Organisatie Provincie Fryslân Wetterskip Fryslân Vliegbasis Leeuwarden Hûs & Hiem Steunpunt Monumentenzorg DBF Stichting Doarpswerk Noordelijke Hogeschool Leeuwarden Christelijke Hogeschool Noord-Nederland Zorggroep Noorderbreedte

Contactpersoon D. van Weezel Errens J. Hagen Onbekend A. Timmermans D. Bloemhof A. van der Broek Y. Strikwerda A. Bokma

Afdeling Monumentenzorg Archief Voorlichting Directeur Directeur Directeur Beleidsstaf

Plaats Leeuwarden Leeuwarden Leeuwarden Leeuwarden Leeuwarden Grou Raerd Leeuwarden

J. Jensma

Onbekend

Leeuwarden

H. de Bruin

Vastgoed

Leeuwarden


47

Instellingen, stichtingen, verenigingen Organisatie Welkom Bisdom Groningen Leeuwarden Stichting Alde Fryske Tsjerken Stichting De Fryske Molen SIEN-N Kazematten Museum Landschapsbeheer Friesland Frsyke Gea Natuurmonumenten Staatsbosbeheer, Regio Noord

Contactpersoon J. Tuimaka Pastor T. van Ulden

Plaats Bolsward Groningen

M. Zwartelé Secr. Kooistra Onbekend D. de Vries R. ter Steege U. Hosper Onbekend Onbekend

Leeuwarden Leeuwarden Groningen Kornwerderzand Beetsterzwaag Olterterp Olterterp Groningen

Kenners of vertegenwoordigers organisatie Naam J. Mulder H. de Haan J. Kalsbeek R. J. Wielinga

S. ten Hoeve F. de Lang H. Van Rees Ultzen R. Stavast J. van Veen

Organisatie Stichting Historisch Boerderijen Onderzoek Stichting Zathen en Staten Kenner Uingeradeel Rijksdienst Monumentenzorg Friesland (voorheen) Kenner Friesland en PKN Kenner Vlieland Smelnes Erfskip Commissie Biels Stichting Behoud Vinkega

Plaats Heerenveen Sneek Akkrum Heerenveen

Nijland Dronrijp Drachten Stiens Vinkega

Makelaars en bedrijven Organisatie Vitens DE-fabriek Bouwbedrijf Lont BV Dokkum B.V. L.D. Fader Makelaardij Hoekstra Bedrijfsmakelaars DTZ Zadelhoff Sterk Bedrijfsmakelaars Schoonhoven Bedrijfsmakelaardij Boelens Jorritsma Makelaardij Friesland

Plaats Onbekend Joure Sint Annaparochie Dongeradeel? Leeuwarden Leeuwarden Groningen Leeuwarden Leeuwarden Leeuwarden Leeuwarden

Architecten Organisatie Adema Architecten R. Hofstra J. Jong A. de Vries GDA Architecten

48

Plaats Dokkum Onbekend Lemmer Drachten Burdaard


Bijlage 4. Interviews Interview met Sytse ten Hoeve (Stichting Alde Fryske Tsjerken & Regionaal College Beheerszaken PKN) Catastrofale leegstand en dreigende leegstand bij kerken Interview met Sytse ten Hoeve, kenner van Friesland, bestuurslid Stichting Alde Fryske Tsjerken, lid van het Regionaal College van beheerzaken van de PKN. Het Regionaal College zorgde tot nu toe voor het coachen en de praktische advisering van de kerkvoogdijen. Dat gebeurde heel direct naar de kerkelijke gemeente toe. Deze facilitering is binnen een jaar weggevallen ten gevolge van landelijke bezuinigingen van de PKN en opheffing van het regionale bureau voor steunverlening in Leeuwarden. Er komt een bureautje voor het Noorden in Rouveen zonder bezoekfunctie. De Colleges van Kerkrentmeesters kunnen niet meer gestuurd en geadviseerd worden. In Friesland komt dit hard aan. Friesland telt bijvoorbeeld al honderd kerken meer dan Groningen. Friesland is de meest kerkdichte regio van de hele wereld. Ik heb een overzicht gemaakt: Aantal rijksmonument PKN-kerken 401 291 Stichting Alde Fryske Tsjerken - 37 - 37 Dorpsvoorzieningen -8 -8 Voor eredienst 356 246 In onbruik geraakt: Baijum, Hoornsterzwaag, Idzegahuizum, Jislum, Munnekeburen, Peperga, Vinkega. R.K-kerken 33 waarvan 2 niet meer in gebruik D.G.-vermaningen 44 En dan is er nog een aantal nieuwe evangelische kerken. Er zijn dus ernstige zorgen over een kleine 500 kerkgebouwen. Er zijn veel gemeenten die grote zorgen hebben, omdat het kader schraal is en omdat er wordt ingeteerd op het oude vermogen. Zo heeft de gemeente Húns/Leons de zorg voor twee monumentale kerken en tien lidmaten. In Raerd zijn er weinig meer lidmaten die samen jaarlijks € 3000,- opbrengen terwijl de part-time dominee (van Mantgum) € 10000,- kost. De gemeente van Ried en omstreken heeft redelijk veel bezit, maar heeft de zorg voor acht dorpen met kerken (waarvan vier zijn overgedragen aan de Stichting Alde Fryske Tsjerken), en de kerkhoven. In alle kerken wordt beurtelings nog gekerkt met gemiddeld tien kerkgangers. De kerkenraad, bestaand uit zes personen, die al te lang zitting hebben, te oud zijn en soms elders wonen, staat met de rug tegen de muur. Waar gefuseerd wordt (via combinaties, federaties en dergelijke), zoals in de Friese Zuidwesthoek, is het goed gegaan tussen hervormden en gereformeerden, maar in de Dongeradelen en Ferwerderadeel in het noordoosten wil het helemaal niet. Zo waren in Holwerd nog geen tien hervormden meer; zij gaan nu naar de gereformeerde kerk. De oude monumentale kerk is leeg komen te staan en de Stichting Alde Fryske Tsjerken gaat het gebouw met een bedrag van € 400.000,- in eigendom overnemen. En wat moet er dan mee? Zoals in veel dorpen zijn er in Holwerd al een dorpshuis en cafés met zalen die de verenigingen en gebeurtenissen faciliteren. In veel dorpen bestaat al voldoende accommodatie voor activiteiten. In het verleden ging het in grote lijnen als volgt: alles werd uit het bezit, boerderijen, landerijen en ander onroerend goed betaald. Nu moeten de kerkelijke gemeenten inleveren en worden predikantenplaatsen opgeheven. Gebouwen en predikanten konden vroeger worden betaald uit de opbrengst van het bezit. De leden betaalden nauwelijks iets. Na de oorlog is dat veranderd. Het vermogen van de kerken wordt dikwijls opgemaakt aan het onderhoud. In Wier verkochten de besturen nogal wat land om het zaakje wat te onderhouden.


49

Legaten en erfenissen worden zo opgemaakt. In Sint-Jacobiparochie en Hegebeintum zijn miljoenenerfenissen opgemaakt om de predikant tot zijn 65ste te kunnen betalen. Toen was men blut en moesten de kerkgebouwen naar de stichting Alde Fryske Tsjerken. Vanouds werden de dominees betaald uit de pastoralia en de kerken uit de opbrengsten van het kerkbezit. De lidmaten hoefden bij de meeste kerken nauwelijks te betalen. De ontkerkelijking is dus niet het belangrijkste. Het potverteren is ernstig geweest. Nu komt er de vereniging van kerken binnen de PKN en de overbodigheid van kerkgebouwen bij. De in de PKN verenigde hervormde en gereformeerde kerken kiezen meestal voor het oude, hervormde kerkgebouw. Neem Heeg. Daar zitten bekwame mensen die een goed rapport van de kerkelijke situatie maakten. Ze kiezen er waarschijnlijk voor de oude hervormde kerk, mede omdat er onderhoudssubsidies zijn te verkrijgen. Wat moet er dan met de prachtige neorenaissance gereformeerde kerk? Van binnen is de ruimte in de jaren-zestig verwoest, maar van buiten is het een pracht. Er wordt gedacht dat deze kerk bij verkoop wel €350.000,zal opbrengen. Dat bedrag is nodig in de toekomstige exploitatie. De hervormde kerk in een stichting exploiteren is niet mogelijk. Er zijn accommodaties genoeg in Heeg. In Wirdum hebben ze ook gekozen voor de hervormde kerk en de gereformeerde is verkocht. De kerk van Baaium bestaat kerkordelijk al een hele poos niet meer, er wordt gekerkt in Wjelsryp. De kerk met een excellent stucinterieur staat al jaren leeg en wordt van buiten nog onderhouden. Hoe lang nog? De combinaties Tjerkwerd en Dedgum en van Parrega en Hieslum (samen één predikant), hebben ook problemen met het instand houden van de kerken van Dedgum en Hieslum. Jaren geleden was er in het kleine Peperga nog maar één kerkelijk persoon. Deze heeft het kerkgebouw met medewerking van een onoplettende notaris verkocht aan een horecaman. Omdat er geen horecabestemming op werd verkregen, is de kerk leeg blijven staan en is zij onlangs doorverkocht. In het nabijgelegen Vinkega dreigt dit ook te gebeuren. De doopsgezinden met kleine, kwetsbare gemeenten hebben het voorlopig wat makkelijker. In Friesland Midden met vermaningen in Akkrum, Aldeboarn, Poppenwier en Grou heeft men dankzij middelen van de zeer rijke zusterkerk van Haarlem, de zogenoemde ‘rijke weduwe’, tien jaar de tijd om oplossingen te zoeken, omdat het onderhoud is gegarandeerd. In Grou komen de broeders en zusters nog bijeen en de kleine vermaning van Jirnsum is verkocht en redelijk in gebruik als winkel in gebruikte spullen. De oplossing van de dreigende ramp is het model van de Oude Groninger Kerken, dat ooit door Regnerus Steensma is bedacht. In Friesland is de Stichting Alde Fryske Tsjerken minder goed van de grond gekomen. In Groningen heeft een goed bestuur van meet af aan veel steun weten te verwerven van onder meer de provincie. Bovendien kregen ze zo grote erfenissen die goed belegd zijn. Dan krijg je in feite de oude situatie, waarbij het bezit de basis vormt. Daar worden zeventig kerken beheerd, ongeveer een derde van de monumentale kerken. In Friesland moet nu wat gebeuren: de provincie zou het bureau geheel moeten accommoderen met een financiële slag om het bureau nog professioneler te maken. Dan kunnen actief fondsen worden geworven. Als dit niet gebeurt, dan hebben we over vijf tot tien jaar een groot probleem. Er zullen de komende tijd ongeveer honderd leeg komende kerken worden aangeboden. Niet alles kan worden behouden en niet alles kan dorps- of verenigingsgebouw worden. Dan denk ik aan Wolsum en Idzegahuizum (met dorpsstichtingen) met niet echt waardevolle gebouwen: laat maar gaan. Aan de andere kant moet je voorzichtig zijn; er is altijd wel iets waardevols. Zo doet het me pijn dat mede als gevolg van de PKNfusie, voor het ‘optimaliseren’ van de kerkruimte voor meer functies, de van buiten saaie kerk van Garijp grotendeels is beroofd van haar prachtige, complete 18de-eeuws interieur. Zo is het interieur van de kerk van Hantum ook sterk aangetast en worden kerkinterieurs van Húns en Wommels bedreigd. Hoe komt het met de soms waardevolle gereformeerde kerken? Die van Donkerbroek en Hijum zijn onlangs op de monumentenlijst geplaatst. Voor die van IJlst is een stichting tot instandhouding in het leven geroepen. Voor de kathedraal van de gereformeerden in Lollum (die niet eens op de monumentenlijst is gekomen) vrees ik ook.

50


En de jongere van Kollum, de Pelikaankerk in Leeuwarden, beide van Egbert Reitsma en op de Rijksmonumentenlijst en de Koepelkerk in Leeuwarden van Tjeerd Kuipers, tot mijn teleurstelling niet als monument erkend, staan ook op de tocht. Verder is de toekomst van de gereformeerde kerken van Mildam, Raard (D), Tijnje (een opmerkelijke betonkerk), Rottevalle, Sint-Annaparochie en de ‘wederopbouw’-kerk van Eastermar ongewis. Zo maak ik me ook zorgen over de gereformeerde kerken van Blije, de Gasthuiskerk van Bolsward, Ferwert, Hallum (de gereformeerde kerk van het nabijgelegen Marrum is al gesloopt), Nes (D), SintAnnaparochie, Nij Altoenae, Oudebildtzijl en Sneek (Oosterkerk). De grote Zuiderkerk in Sneek wordt ook nauwelijks meer gebruikt. Rond Mantgum is een aantal oude kerkgebouwen, waarvan de toekomst mij zorgen baart, omdat het kerkelijke kader schraal is en het beheer van één of enkele personen afhangt. Húns en Leons noemde ik al, verder Skillaert (toren), Raerd (één man uit Tersoal poogt een kostbaar restauratieplan uitgevoerd te krijgen), Poppenwier, Jirnsum (één man voor de kerk die van binnen een fraaie kermis aan stuc heeft) en Dearsum, waar ook één man de verantwoordelijkheid in z’n eentje draagt. Zelfs de middeleeuwse dorpskerk van Huizum (opgeslokt door de stad Leeuwarden) loopt gevaar, een kerk met een uitzonderlijk rijk interieur, dat eigenlijk alleen maar gebruikt kan worden voor de eredienst en voor trouw- en rouwplechtigheden. En Kimswerd, een van de meest interessante kerken van Friesland, draait eigenlijk alleen nog op het enthousiasme van enkelen. Er komt echt een ramp op ons af. Nijland, 24 oktober 2007 Sytse ten Hoeve email [email protected]


51

Interview met Michael Zwartelé (Stichting Alde Fryske Tsjerken) Voor kerken moet draagvlak in de gemeenschap zijn Interview met Michael Zwartelé, directeur Stichting Alde Fryske Tsjerken. Van onze 37 beheerde kerken, allemaal rijksmonument, staan eigenlijk alleen die van Raard en Bornwird niet echt leeg. In de andere 35 gebeurt wel eens wat en enkele draaien zelfs met zeer actieve plaatselijke commissies. Bears laat met een presentatie de stinzen en staten van Friesland herleven. De kerk van Sint-Jacobiparochie draait als een goed dorpstheater. Bij het kleine kerkje van Sijbrandahuis gaat het ook steeds beter met zeer regelmatig concerten die zo goed lopen, dat de voorzieningen moeten worden verbeterd. Maar in de kerken van Wier en Ter Idzard gebeurt echt niets en in de andere is een enkele keer iets te beleven. Wij ontfermen ons alleen over kerken die de status van rijksmonument hebben. We hebben er 37 en dat is 10% van het monumentale kerkbezit van Friesland. Liever zouden we een doorsnede van het cultureel kerkelijk erfgoed willen beheren. Door de ontkerkelijking en de concentratie als gevolg van Samen op Weg en de PKN komen zeer veel kerken leeg te staan. Voor veel gereformeerde kerken zal het dramatische gevolgen hebben. Als die belangrijke monumentale waarde hebben, moeten ze rijksmonument worden, anders lukt het niet ze te behouden. Er zullen ook kerken losgelaten moeten worden. Nu is dat nog niet echt merkbaar, al zijn we wel in gesprek over enkele kerken. Piaam blijft zelfstandig en hetzelfde geldt voor de hervormde kerk van IJlst. Met Hallum wordt wel overlegd of de grote dorpskerk kan worden overgenomen. De prachtige romanogotische kerk van Hantumhuizen nemen we in december over en de grote kerk van Holwerd zal spoedig volgen. Financieel zijn we er al uit, maar er moet een goede plaatselijke commissie komen. Het is voor onze stichting altijd oppassen. Het moet niet alleen financieel goed voor elkaar zijn, maar voor het beheer door ons moet er ook dusdanig draagvlak zijn dat een plaatselijke commissie er ook iets van wil maken. De overname van een kerk door ons stuit nooit op principiële bezwaren. Maar het draagvlak is op het moment dat de kerken worden aangeboden altijd weg, anders kloppen ze niet bij ons aan. Wij moeten wel zorgen dat de kerk weer voor de gemeenschap gaat leven. In Wier – dat door de Restauratie-actie van de Postcodeloterij weer flink in beweging is gekomen - zou bijvoorbeeld samengewerkt kunnen worden met het dorpshuis De Ald Skoalle dat te klein is en verbetering behoeft. Kerk en dorpshuis staan vlakbij elkaar en wij hebben een grote kerkzaal. In elk dorp is het weer anders. Er zijn nogal wat dorpen met een goed dorpshuis of andere faciliteiten, waardoor de kansen voor een vitaal hergebruik van de kerk minder voor de hand liggen. Wij zouden graag de acquisitie willen professionaliseren, waardoor we door schenkingen en legaten een vermogen op zouden kunnen bouwen. Ook professionele ondersteuning voor het functioneren van de kerk bij het opzetten van evenementen voor de plaatselijke commissies zou goed zijn. We ontvangen elk jaar € 200.000,- van de provincie. Daarvan gaat de helft in de salarissen en de andere helft in bureaukosten zitten. En dan zijn we er nog niet. De opbrengst van de donateurs gaat ook op aan bureaukosten, terwijl de donateurs de bedragen denken te storten voor de opknapperij en restauratie van de kerken. Binnenkort komt er nogal wat op ons af, een goede bezinning daarop is hoogst noodzakelijk. De golf leegstaande kerken komt eraan. Allereerst is een inventarisatie nodig, waarbij de nieuwe, de verwachte leegstand inzichtelijk wordt. Gelijk moeten de geïnventariseerde gebouwen een waardestelling krijgen en een oordeel over de stand van zaken, de mate van onderhoud en dergelijke. Een inventarisatie die vergelijkbaar is met die van de boerderijen ‘Pas op de Pleats’ die vorige week is gepresenteerd. We zijn met de voorbereidingen van deze inventarisatie bezig, in samenwerking met Stichting Behoud Kerkelijke Gebouwen. Het is de bedoeling dat de verzamelde informatie ook op Internet toegankelijk wordt voor iedereen. De basisgegevens moeten er snel zijn, nog tijdens ‘het jaar van het religieuze erfgoed’.

52


Zeer binnenkort roep ik een aantal deskundigen bij elkaar om prikkels uit te wisselen over nieuwe of oude (maar dan beter uitgevoerde) plannen en ideeën over het gebruik van het kerkelijke erfgoed. Dat gaat op z’n laatst in december al gebeuren. Leeuwarden, 7 november 2007 M. Zwartelé, Stichting Alde Fryske Tsjerken, Postbus 137, 8900 AC Leeuwarden, Emmakade 59, Leeuwarden [email protected]


53

Interview met Janet van Veen (Stichting Behoud Vinkega) Vinkega, de geschiedenis ligt in en bij de kerk Interview met Janet van Veen, bestuurslid Stichting Behoud Vinkega: Onze kerk van Vinkega staat nu anderhalf jaar leeg en zal voorlopig ook wel leeg blijven staan. Eind jaren-zeventig is de laatste eredienst in de kerk gehouden, de mensen uit Vinkega kerken nu in Steggerda of Noordwolde. Het kerkbestuur heeft de kerk als atelier aan een kunstenares kunnen verhuren op voorwaarde dat ze het gebouw waterdicht zou houden. Deze huurster is in de voorzomer van 2006 overleden. De kerkbestuurders zijn gaan zoeken naar een nieuwe bestemming en er bleek belangstelling van een persoon die er een woning van wil maken. Toen ook nog bleek dat er plannen waren om het kerkhof te ruimen, is door een aantal Vinkegaasters een actiecomité opgericht om deze ontwikkelingen te keren. Daar in en bij de kerk ligt immers de geschiedenis van Vinkega, het stenen archief? Het actiecomité is deze zomer omgevormd tot een officiële stichting: Stichting Behoud Vinkega. We zijn bij de gemeente geweest om te bepleiten dat er op de kerk geen woonbestemming komt. De meeste mensen in Vinkega juichen een bestemming tot woning bepaald niet toe. Bovendien zijn we een haalbaarheidsonderzoek begonnen om te zien wat de mogelijkheden zijn om de kerk voor de gemeenschap te behouden en welke passende functies het gebouw kan worden gegeven. Intussen zal het gebouw nog wel lange tijd leeg blijven staan. 29 oktober 2007, telefonisch interview Janet van Veen, bestuurslid Stichting Behoud Vinkega.

54


Interview met Ytsen Strikwerda (Doarpswurk) en Jitske Tuimaka (Welkom) Rotte Kiezen; de strijd tegen leegstand en verkrotting van woningen, scholen, enz. in de dorpen Interview met Ytsen Strikwerda, directeur Doarpswurk en Jitske Tuimaka, programmamanager woningbouwcorporatie Welkom De woningbouwcorporaties met hun werkgebied langs de noordelijke en westelijke kust van Friesland hebben de handen ineen geslagen met het project ‘Rotte Kiezen’. Dat zijn: Welkom, Wonen Noordwest Friesland, Corporatieholding Friesland (voor het gebied Leeuwarderadeel) en Woningbouwcorporatie Dongeradeel. Er was opgemerkt dat verpaupering en leegstand een slechte uitstraling hadden op de woonomgeving. Verpaupering van particulier eigendom heeft invloed op de kwaliteit van de woonomgeving, ook op de woningen van de corporatie. Elk van de partijen deed wel iets om op eigen wijze de praktische problemen te lijf te gaan. Er moest een inventarisatie komen en aan de dorpsbelangen is gevraagd waar de krotten stonden. Doarpswurk, de adviesorganisatie van de (vooral kleine) dorpen, is bij het project betrokken geraakt. De corporaties en Doarpswurk gaat het vooral om de kwaliteit van de woonomgeving en daarmee om de verbetering van de leefbaarheid. Er is verkend waartoe de provincie in staat is op dit terrein. Zo is ook het bureau Noordwest van Plattelandsprojecten van de provincie erbij betrokken. Plattelandsprojecten kijkt onder meer naar de problemen met monumenten en andere bouwwerken van cultuurhistorische waarde. Daar sluiten weer de activiteiten van DBF [werkt aan passende bedrijvigheid in dorpen] op aan. Verschillende markante panden in de dorpen konden zo een nieuw leven worden gegund. Allerlei initiatieven en kansen worden nu in samenhang bekeken. Er is een samenwerkingsnetwerk gevormd. Het verkrottingprobleem wordt inzichtelijk, het instrumentarium om de ongewenste ontwikkelingen te keren wordt vastgesteld, fondsvorming en financieringstromen worden afgestemd, waardoor duidelijk wordt wanneer en hoe er gehandeld moet worden om het probleem te lijf te gaan. Op deze wijze kan voortaan worden voorkomen dat er los van elkaar wordt geopereerd. Op de signalen uit de verenigingen van dorpsbelangen, bij de corporaties en bij Plattelandsprojecten kan dan vaak doeltreffend en pandgericht worden gewerkt. Het gaat dus om: 1. verpauperde panden en markante panden; 2. de instrumenten en regelgeving; 3. waar is behoefte aan; wat komt er in: wonen, collectief wonen, recreëren of bedrijvigheid; 4. woonomgeving en leefbaarheid. Harlingen hanteert een regiem van aanschrijven en boetes, een gemeentelijk instrumentarium omdat in deze stad de kwaliteit van het straatbeeld voorop staat. VROM kwam met een wijze van handhaving bij leegstand van onder meer boerderijen. Maar daarmee ben je er niet, er moet ook aan fondsvorming worden gedaan om de problemen mee te helpen oplossen. Wonen Noordwest Friesland had al een globale inventarisatie gemaakt en een fonds gevormd om verpaupering te bestrijden. Zo was er in Oosterbierum geld gestoken in het opknappen van het plein aan de doorgaande weg. Maar omdat de omringende bebouwing nogal wat gebreken vertoonde, was het effect gering. Daar worden nu plannen voor gemaakt. Andere concrete voorbeelden. Britsum. In de kern van het terpdorp staan een paar krotten, waar de gemeente activiteiten voor ontwikkelt. De corporatie helpt mee. Húns. Aan de zool van de terp en aan de flank van het fraaie kaatsveld staat de oude school sinds mensenheugenis te verkrotten. De steigers die er ooit bij zijn gezet verroesten en zijn zelf aan restauratie toe. De corporatie gaat dit aanpakken. Ook in Anjum en in Easterlittens zullen krotten worden aangepakt. Blije. Het noodlijdende (monumentale) café zou sluiten. DBF heeft het gekocht en zal het complex na restauratie en na verrijking van de functie met snackbar en kleine dorpswinkel, op basis van een gezond bedrijfsplan weer aan de caféhouder verhuren.


55

Dorpen zetten tegenwoordig sterk in op multifunctionele centra en de wat grotere dorpen bovendien op brede scholen. Dat zal de komende jaren voor veel verschuivingen leiden, ontwikkelingen die bij het project ‘Rotte Kiezen’ in de gaten worden gehouden. In Easterein komt de oude school leeg, die in de aanbieding komt voor een woon- of andere functie. In Pingjum staat een eetcafé dat niet de capaciteit heeft voor bijeenkomsten. De oude school biedt mogelijkheden, maar er kan uit het overleg ook een verenigingsgebouw met schoolvoorziening rollen. Bovendien komt in dit dorp de gereformeerde kerk leeg. Die biedt ook mogelijkheden. In Lippenhuizen komt ook een oude school vrij, kan die als verenigingsgebouw verder? Bovendien zal het café er sluiten en is de positie van de dorpswinkel wankel. Er wordt verkend of er een Spar op de schaal van het dorp kan komen. Voor investeringen moet er hoe dan ook een revolving fund komen. Alles moet uit kunnen. Het begin is er dankzij het initiatief van ‘Rotte Kiezen’ door de corporaties, DBF, Doarpawurk, in samenwerking met de provincie (Plattelandsprojecten) en de plaatselijke ondernemers. Raerd, 24 oktober 2007 Ytsen Strikwerda, directeur Doarpswurk, www.doarpswurk.nl email: [email protected] Jitske Tuimaka, programmamanager Welkom, www.welkombijwelkom.nl email: [email protected]

56


Interview met Dick Bloemhof (Steunpunt Monumentenzorg) Bij boerderijen vormt niet de leegstand, maar het onderhoud een punt van zorg Interview met Dick Bloemhof, directeur Steunpunt Monumentenzorg. Monumentenwacht Fryslân heeft in samenwerking met Steunpunt Monumentenzorg Fryslân, Boerderijenstichting Fryslân en de provincie net deze week de onderzoeksrapportage ‘Pas op de Pleats’ gepubliceerd. Daarin is een representatieve doorsnede van de Friese boerderijen geïnspecteerd op de staat van onderhoud. Hierin staan zestig zorgvuldig geïnventariseerde boerderijen model voor de 9000 historische boerderijen die Friesland telt. De onderhoudstoestand blijkt gemiddeld ‘redelijk’ een relatief begrip want gemiddeld zal voor onderhoud op de korte termijn per boerderij € 117.000,= nodig zijn. Het zou voor alle 9000 historische boerderijen een totale investering vergen van ruim één miljard. Voor de tot ruïne aan het vervallen boerderijen tussen Wirdum en Wytgaard, bij Snikzwaag, bij Pingjum en de stadsboerderij aan Algerabuorren in Workum komt het initiatief te laat. De oorspronkelijk prachtige boerderij aan de Hege Hearewei 12 in Finkum met lelijke varkensstallen verkommert na jarenlange leegstand; de eigenaar woont zelf in Hijum, De stelp aan Indyk bij Boazum staat leeg en in Elahuizen verkommert de neoclassicistische boerderij van Ekke Atsma aan de Wâldwei 3, al staat die niet leeg. De reeks van wel negen grote stelpboerderijen aan de Koufurderrige zien er ook slecht uit, misschien staat een aantal leeg. Maar gezien de 9000 boerderijen die van cultuurhistorisch belang zijn, is de leegstand te verwaarlozen. Bij de allang geleden ingezette ontwikkeling van schaalvergroting en concentratie in het agrarische bedrijf komt de huidige trend dat veel agrariërs ermee kappen, terwijl ze geen opvolger hebben. Het land wordt verkocht en de boerderijen komen leeg. Dat gebeurt in golven. Daar weet bijvoorbeeld de gespecialiseerde makelaar Sanne Wind in Bolsward veel van. Ze krijgen dan een andere functie, bijvoorbeeld wonen en in de grotere komt ook wel nieuwe bedrijvigheid. Boerderijen zijn geschikt voor niet-plaatsgebonden activiteiten, zoals ITbedrijven en caravanberging. Er kan niet alles in: bij uitzondering op geschikte locaties wel vakantieappartementen. In de sociaal-maatschappelijke functies zit op het ogenblik beweging met allerlei soorten van leegstand en hergebruik als gevolg: de cafés, dorpshuizen, theater, sportkantines en de nieuwe wensen voor multifunctionele centra. Bovendien zijn concentraties van scholen aan de gang. In Grou komt een brede school waardoor twee oude scholen leeg komen te staan. De oude mulo is er al gesloopt. In Heerenveen gaat ook van alles met scholen gebeuren. DBF werkt hard aan herbestemming van oude bedrijfsgebouwen, zoals de Factorij aan de Prins Hendrikkade in Franeker, maar het ernaast staande pakhuis Rollingswier, wordt dat nog wel gebruikt? Leeuwarden, 31 oktober 2007 Steunpunt Monumentenzorg Friesland, Dick Bloemhof [email protected]


57

Interview met Anno van der Broek (DBF) DBF probeert leegstand van bedrijfsgebouwen te voorkomen Interview met Anno van der Broek, directeur DBF. Stichting DBF werkt op projectbasis aan het versterken van de leefbaarheid en de economische ontwikkeling van het platteland. De stichting concentreert zich vooral op bedrijfsontwikkeling. Stichting DBF is in 1990 opgericht, mede op initiatief van de Provincie Fryslân en de FLD (de Vereniging van Kleine Dorpen in Fryslân). Deze Friese oorsprong is nog steeds terug te vinden in de naam van de stichting. De letters DBF staan oorspronkelijk voor Doarp en Bedriuw Fryslân (Dorp en Bedrijf Fryslân). Omdat het werkveld tegenwoordig heel Noord-Nederland omvat heet de organisatie sinds enkele jaren Stichting DBF. Wij proberen juist leegstand van bedrijfsgebouwen te voorkomen door deze gebouwen te kopen, op te knappen of te restaureren en voor een redelijke huur beschikbaar te stellen aan bij voorkeur startende ondernemers. Dat hebben we bijvoorbeeld gedaan met het zogenoemde BIWO-project, Bedrijfshuisvesting in Waardevolle Objecten. Daarin is met elkaar elf miljoen geïnvesteerd, waarbij gemiddeld dankzij subsidies gemiddeld 50 tot 60 % van de kosten konden worden afgetopt. Dit jaar loopt het project af; we hebben tien van deze BIWO’s gerealiseerd: Friesland Tzummarum, station Noord Friesche Lokaal Spoorweg Franeker, Factorij IJlst, gele steentjesgebouw Nooitgedagt Leeuwarden,Zuidergrachtswal, Scheepstra, kantoorboekenfabriek Heerenveen, Gedempte Molenwijk, oude leerlooierij Drenthe Nijensleek (bij Frederiksoord) bedrijfsverzamelgebouw uit ca 1890 Erica, het zg. tegeltjespand, ca 1900 Erica, turfstrooiselfabriek Groningen Nieuweschans, treinremise Nieuweschans, graansilo (nog niet gegund) We zijn nu bezig met het oude café in Blije. Dit zou dicht, omdat de mensen er zestig uur per week voor een hongerinkomen werkten. Op basis van een goed bedrijfsplan gaan we de gebouwen restaureren. In de panden zullen naast de caféfunctie ook een cafetaria en een dorpswinkeltje worden ondergebracht. Daardoor zal het bedrijf levensvatbaar blijven en de leefbaarheid van het dorp worden bevorderd. Wij werken gewoonlijk aan relatief kleine projecten, projecten die op het eerste gezicht kwetsbaar zijn, maar waar kansen tot een nieuw leven wel degelijk aanwezig blijken te zijn. Zo staat in Zoutkamp al jarenlang een kerk leeg, maar beschikt het dorp niet over een gemeenschapscentrum. Daar werken we aan de oplossing van zowel het een als het ander. Wij merken ook dat heel veel gebouwen door herbestemming al weer in gebruik zijn. Neem de uitgesaneerde zuivelfabrieken. De grote Fricofabriek in Wergea is een bedrijfsverzamelgebouw geworden met een vereniging van eigenaren. Daar staat niet veel meer leeg. Aan de andere kant: de zuivelfabriek van Bartlehiem met nu een scheepstimmerbedrijf, een prachtig monument, is in de aanbieding, waarbij de locatie en de omvang lastig is voor herbestemming. De in 2003 gesloten kaasfabriek, Nanningaweg aan de Opsterlandse Compagnonsvaart, in Oosterwolde wordt op het ogenblik gesloopt om plaats te maken voor woningbouw. Dat is ook herbestemming. In hetzelfde Oosterwolde zijn delen van het zuidoostelijke bedrijventerrein verpauperd, omdat de eigenaar niks wil. In de dorpen vinden we oude winkelpanden, die meestal tot woningen zijn verbouwd, oude scholen waarbij soms hetzelfde is gebeurd, bijvoorbeeld in Wier en Akmarijp, maar waar ook wel dorpshuizen in zijn ondergebracht. Vaak moeten dus bestemmingen worden gewijzigd. In de oude mulo van Jubbega is een bedrijfsverzamelgebouw gekomen. Scholen staan niet vaak of lang leeg; deze bieden kansen. Wij proberen dan in veel gevallen een woon-werk situatie te creëren. In Kimswerd komt bijvoorbeeld een nieuw dorpshuis en het oude komt in de aanbieding.

58


En in Sexbierum, waar een goede dorpsvisie ligt, komt een brede school die tegen de christelijke school wordt geplakt, waarbij de openbare school voor andere functies beschikbaar komt. De school in Húns is al jaren een probleem, met de roestige steigers is het een rotte plek in het fraaie dorpsgezicht. Er wordt nog in gewoond, maar het kan zo niet blijven. Woningbouwcorporatie Welkom is daar nu mee bezig. Het dorpshuis zou erin kunnen komen en dan kan het oude dorpshuis een woonfunctie krijgen, waar het veel geschikter voor is. Ook oude cafés komen beschikbaar. Het café Grutte Pier in Kimswerd komt in de verkoop en in Easterwierrum staat het café al jarenlang leeg. Bij de meeste boerderijen is naar mijn inschatting sprake van frictionele leegstand. Bij de kleine boerderijen in de Wâlden in het oosten en zuiden van Friesland is geen sprake van leegstand. Bij de grotere boerderijen op de klei ligt het wat anders. Veel melkboeren blijven op eigen boerderij wonen, maar door nieuwe melkveeschuren, komen de oude gebouwen in wezen leeg te staan. Er zijn zo’n 300 à 400 boerderijen in de ‘stille verkoop’. In de buurt van Kollumerpomp en Warfstermolen wordt de verwaarlozing geleidelijk zichtbaar. Herbestemming van dergelijke agrarische complexen moet in handen van de gemeente komen. Een probleem is vaak de hoge verkoopprijs. Die zou moeten worden aangepast aan de mogelijkheden van herbestemming. Boerderijen zijn als beleggingsobject toch wel problematisch. Grou, 30 oktober 2007 DBF (vroeger Doarp en Bedriuw Fryslân) Anno van der Broek [email protected]


59

Interview met Lo Faber (makelaar) Er is weinig leegstand bij bedrijven en kantoren en de vraag trekt aan Interview met Lo Faber, makelaar Kantoren Er is nauwelijks sprake van leegstand in de kantorensector. Er is zelfs krapte op de kantorenmarkt. Tot een jaar of twee geleden was UPC een grote speler in de markt, maar die vraag is verdwenen. We hebben verder de verzekeringskantoren, het CJIB (het incassobureau voor justitiële boetes) en de Hogescholen. De drie hogescholen zijn in Leeuwarden een grote klant, de vraag blijft aanhouden. Vooral voor kleinere partijen (met een vraag tot 500 vierkante meter) is er krapte. Toch staan nog wel enkele kleinschalige kantoorgebouwtjes in Leeuwarden-West te huur en te koop. Het oude douanekantoor in Harlingen, Zuiderhaven 73 in Harlingen, staat al enige tijd leeg en wordt binnenkort verkocht bij openbare inschrijving door Domeinen Noordoost. Een rijksmonument uit ongeveer 1880. De voormalige Friesche Bank, Nieuweweg in Leeuwarden krijgt een nieuwe functie, nadat het gebouw een tijdlang als sportschool in gebruik is geweest. Bedrijfsgebouwen Er staan niet veel bedrijfsgebouwen leeg. Een belangrijk bedrijf dat al jaren leeg staat is het grote Frico-gebouw op het bedrijfsgebied de Hemrik in Leeuwarden. Dat staat al jaren leeg en te koop. Het is een tijdje wat moeizaam gegaan met de nieuw gestichte bedrijfsverzamelgebouwen met units van 75 tot 150 vierkante meter, maar juist de laatste weken komt er belangstelling voor. Van de twaalf die ik kon aanbieden, heb ik onlangs zomaar acht verhuurd. In Bartlehiem heb ik de oude zuivelfabriek in de aanbieding. Staat nog niet leeg, maar het bedrijf voor scheepsbetimmeringen – die het mogelijk niet kan bolwerken – wil er helemaal of voor de helft weg. Er rust nog steeds de bestemming industrie op. Het complex is lastig ontsloten en de eigenaar wil een fikse prijs beuren. Daar is echt sprake van dreiging van leegstand van een vrijwel gave, monumentale zuivelfabriek uit 1893. In Leeuwarden is aan de Romkeslaan het grote pakhuis Hartelust, jarenlang in gebruik van Emmaüs voor de opslag en verkoop van tweedehands spullen en door die stichting sterk verwaarloosd, onlangs door bouwbedrijf Lont gekocht. Wat die ermee gaat doen weet ik niet. Andere bouwwerken Er zijn wel andere gebouwen die ik in portefeuille heb of heb gehad waarbij van leegstand sprake is of na leegstand hergebruik. Recent kreeg ik de opdracht om voor de doopsgezinden van Mid-Friesland waardige huurders te vinden voor de vermaningen van Akkrum, Aldeboarn, Terherne en Poppenwier. Grou blijft als centrale vermaning bestaan en die van Jirnsum is verkocht. Een fonds voorziet voorlopig in de lasten, maar er moet iets voor de gebouwen worden gevonden. Liefst geen horeca. In Terherne blijkt al belangstelling van de stichting rond het Kameleondorp en van de zorggroep Talan. In Aldeboarn zou heel goed een galerie kunnen komen. Het verenigingsleven is in de meeste dorpen al voorzien van accommodatie, wat zou er verder in kunnen? De gereformeerde kerk aan de Hearewei 15 in Dronrijp uit 1908 heb ik al zeker drie jaar in de verkoop. Het gebouw is niet beschermd, maar er ligt wel een voorbereidingsbesluit en een opdracht tot een conserverende bestemmingswijziging. In Leeuwarden staat aan de Julianalaan een houten noodschool uit de naoorlogse jaren, nu in gebruik door de Bethel Pinksterkerk. Een heer uit Haarlem regelt daar alles. Ze willen er weg. Maar wat moet je ermee? Het gebouw is aan een doodlopend stuk parallelweg van de ringweg ook nog slecht ontsloten.

60


In deze stad is de Bakkersvakschool in de Ruusbroecstraat na aanpassingen in gebruik genomen als advocatenkantoor. Eigenlijk staat er in Leeuwarden niet heel veel leeg. Leeuwarden, 29 oktober 2007. L.D. Faber Makelaardij Lo Faber [email protected]


61

Interview met Arjen Lont (bouwondernemer)

Zoeken naar mogelijkheden tot hergebruik Interview met Arjen Lont, bouwondernemer De laatste jaren ben ik als algemeen bouwbedrijf en ontwikkelaar nogal eens actief betrokken geweest bij het ontwikkelen van hergebruik van karakteristieke panden. In het midden van de jaren-tachtig raakte ik al betrokken bij het verlaten bejaardenoord De Vlaswiek in SintAnnaparochie, een neorenaissance bouwwerk uit 1908. We hebben het toen omgebouwd tot achttien HAT-eenheden, waar de mensen nog steeds met plezier wonen. In deze periode is ook de prachtige neoclassicistische kerk van Sint-Jacobiparochie in opdracht van de Stichting Alde Fryske Tsjerken heringericht tot gemeenschapscentrum, waardoor deze kerk het middelpunt van het dorp is gebleven. Een plaatselijke commissie zorgt al jaren voor een levendig programma, waarvan de nieuwjaarsbijeenkomsten altijd een hoogtepunt vormen. Nog niet zolang geleden hebben we de voormalige mts, een karakteristiek expressionistische school van architect Andries Baart uit 1935, verbouwd tot een groot aantal woningen, waarbij de karakteristiek werd gerespecteerd. De gemeente Leeuwarden had voor de aftopping van de kosten een flinke subsidie beschikbaar, maar die heb ik niet hoeven gebruiken. Het probleem bij de plattelandsgemeenten dat bij dergelijk hergebruik geen contingenten beschikbaar zijn, bestaat in Leeuwarden niet. Bij kleinere projecten in de dorpen kan in dergelijke gevallen de provincie bijspringen door uit de knelpuntenpot contingenten beschikbaar te stellen. Er wordt vaak gezocht naar mogelijkheden tot hergebruik. Het oude complex van het Marnecollege aan de Burgemeester Praamsmalaan in Bolsward, een U-vormig bouwwerk bij de A7 en achter het Julianapark kwam leeg. Er is een Jenaplan-school in gekomen en een sociaalmedische functie (zoiets als het Groene Kruis). De vroegere gymnastiekzaal is met de aanbouw tot kerk ingericht. De kerk ernaast kan zondags gebruik maken van de lokalen van de school voor jeugdactiviteiten en door de week kan de school de zaal gebruiken. Zo kunnen belangen worden gekoppeld. Ook lijkt het erop dat het nabijgelegen en al jaren leegstaande Motel nu door vastgoedbelegger Nanne Rodenhuis als wokrestaurant nieuw leven wordt ingeblazen. Deze belegger heeft ook het voormalige Augustijnerklooster in Witmarsum in handen. Hij heeft de jongere Vinea Domini-gebouwen verkocht. Zodra de asielzoekers er dankzij het grote pardon uit zijn, zal hij het klooster en de kerk wel herontwikkelen. Hier in Sint-Annaparochie ligt in de kern een ijsbaan die door de zachte winters, waar we voorlopig mee hebben te rekenen, een leeg terrein is. Wij hebben er wat op bedacht. Er is een appartementencomplex bij gebouwd en op de bodem van de baan hebben we een skeelerbaan gelegd. Het draait nog niet volop, maar het is een baan waar ook wedstrijden op gehouden kunnen worden. Zo kun je gebieden functioneel verdichten in plaats van ongebruikt te laten.

62


Veel leegstand in Friesland ken ik niet, buiten de al eerder genoemde. Ik let vooral op gebouwen en complexen waar ik als ontwikkelaar en bouwer iets mee kan. De kerken zullen in de nabije toekomst inderdaad een probleem gaan worden. In Winsum staat het café te koop, is me opgevallen en in Holwerd staat de oude aardappelloods van de ZPC aan de vroegere lokaalspoorweg leeg. De loods is in eigendom van een boer die een nieuwe aardappelschuur op het bedrijventerrein heeft laten bouwen. Hij weet nu niet wat hij met de oude loods moet doen. Sint-Annaparochie, 5 november 2007. Lont Bouwbedrijf, Arjen Lont, www.lont.nl [email protected]


63

Bijlage 5 (Algemene bevindingen over leegstand en herbestemming) Auteurs: Dolf van Muijen en Ilse Rijneveld September 2007, Dorp, Stad & Land te Rotterdam 1. Leegstand en tijdelijke herbestemming Leegstand kan veel oorzaken hebben en hoeft niet per definitie een probleem te zijn. In dit onderzoek zijn gebouwen geïnventariseerd die van functie moeten veranderen of gebouwen die langer dan twee jaar leegstaan. De termijn van twee jaar leegstand wordt aangemerkt als structurele leegstand.30 Leegstand van gebouwen kan diverse oorzaken hebben: functieverlies door maatschappelijke ontwikkelingen, functieverlies door verandering van beleid of technische ontwikkelingen, beperkingen door regelgeving, schommelingen in de economische conjunctuur, beperkingen door bereikbaarheid of langdurige processen van herbestemming, herstructurering of sloop. Leegstand door functieverlies gaat vaak samen met veroudering van het gebouw; het gebouw is niet langer voor de originele functie geschikt. Deze veroudering kan de technische aard van het gebouw betreffen en/of de schaalvergroting van het bedrijfsproces. Voorbeelden van gebouwen waar dit een rol speelt zijn: bedrijven, ziekenhuizen, zorginstellingen, scholen, kantoren en winkels. Kerken zijn een speciaal geval van functieverlies: de veranderende opvattingen in de samenleving maken dit type gebouw overtallig. Situaties waarin de leegstand van gebouwen aan regelgeving toe te schrijven is, doen zich voor. Een voorbeeld daarvan is leegstand door beperkingen van de monumentale status van gebouwen, oude watertorens, of leegstand door milieuregelgeving. Onder milieuregelgeving kunnen diverse maatregelen vallen; gebieden met verhoogd veiligheidsrisico, waterwingebieden of bedrijventerreinen in de zwaardere milieucategorieën. Er is een sterke relatie tussen de economische conjunctuur en leegstand, met name bij de vraag naar bedrijfs- en kantoorruimte. Na de laagconjunctuur van de afgelopen jaren is leegstand van kantoren en bedrijven weer opnieuw onder de aandacht gekomen. De provincie Zuid-Holland laat momenteel een inventarisatie van de ruimtevraag en het beschikbare aanbod aan bedrijventerreinen uitvoeren. 31 Het onderzoek naar de kantorenmarkt is reeds afgerond. Een zeker percentage leegstand, vijf à zes procent, van kantoren en bedrijventerreinen wordt veroorzaakt door het verhuizen van gebruikers: frictieleegstand. Daarnaast is een klein percentage leegstand noodzakelijk om flexibel met de ruimtevraag om te kunnen gaan. Wanneer vastgoed langdurig leeg blijft staan, neemt de kans op het vinden van nieuwe gebruikers af. Het zijn met name de verouderde gebouwen die waarschijnlijk geen nieuwe gebruikers meer trekken. Daar waar eigenaren van gebouwen baat hebben bij de sloop van een monumentaal pand, dreigt het risico van leegstand en verval door speculatie. In principe heeft de eigenaar van een gebouw onderhoudsplicht, maar in praktijk zijn er weinig gemeenten die de naleving van de onderhoudsplicht controleren.32 In oude binnensteden is de bereikbaarheid van gebouwen nog wel eens een probleem. Om het winkeloppervlak te vergroten wordt de opgang naar de bovenliggende woning vaak verwijderd. Het resultaat daarvan is dat veel woningen boven winkels leeg staan.33 Verouderde bedrijventerreinen zijn vaak ingekapseld door stedelijke activiteiten en om die reden als bedrijventerrein steeds minder bruikbaar. De herbestemming van dergelijke terreinen gaat dikwijls gepaard met een kostbare sanering van de grond. Zeker bij grote, complexe ruimtelijke ingrepen komt het voor dat gebouwen tijdens de uitvoering van het project lange tijd leeg staan en in verval raken. 30 31 32 33

Zie paragraaf 2.2 De methode. Interview Provincie Zuid-Holland, afdeling economie, 5 juli 2007. Interview SCEZ, Zeeland, 31 mei 2007. Kas, A. (2007) Wonen boven de winkel NRC Handelsblad (24 april 2007).

64


Herbestemming is dikwijls een proces waar veel partijen bij betrokken zijn, zoals overheden, projectontwikkelaars, vastgoedeigenaren, omwonenden. Bij dergelijke projecten kan het voorkomen dat de bestuurlijke daadkracht ontbreekt.34 Uit de interviews bij gemeenten is naar voren gekomen dat de afdelingen monumentenzorg en vastgoed vanuit verschillende invalshoeken kunnen handelen en verschillende waarden toekennen aan de sloop of het behoud van het gebouw. Behalve bestuurlijke onenigheid kan ook het transformatieproces van de omgeving leiden tot leegstand. Wanneer gebouweigenaren weten dat een pand zijn huidige functie kwijt zal raken, worden vaak geen investeringen meer gedaan in het onderhoud van het pand. Tijdens het proces van transformatie is de nieuwe eigenaar van het pand vaak nog niet bekend; ook in die periode raakt het gebouw verder in verval, zoals bijvoorbeeld de boerderijen bij de herontwikkeling van Tiengemeten.35 Lang leegstaande panden lopen het risico gekraakt te worden of door vandalisme beschadigd te raken. Bovendien hebben leegstaande panden een negatieve uitwerking op de leefomgeving. Om deze reden kunnen gebouweigenaren gebruik maken van tijdelijk hergebruik van gebouwen of anti-kraakwachten. Daarnaast kan tijdelijke herbestemming van een gebouw ook een manier zijn om broedplaatsen te creëren, om creatieve ondernemers goedkoop te huisvesten en de leefbaarheid van de omgeving een nieuwe impuls geven. Tijdelijke herbestemming van gebouwen is vaak niet rendabel genoeg om het onderhoud van het gebouw op de lange termijn te kunnen garanderen. Toch kan leegstand of tijdelijke herbestemming ook nieuwe kansen bieden. Voor grote monumentale complexen blijkt het nogal eens lastig een nieuwe bestemming te vinden. Door deze gebouwen enige tijd leeg te laten staan (of een tijdelijke bestemming te geven) in plaats van meteen te slopen, kan tijd gevonden worden om de mogelijkheid voor herbestemming te onderzoeken.36

2. Herbestemming Hoe vanzelfsprekend herbestemming ook lijkt, het proces van het afstoten van een terrein, complex of gebouw en het in gebruik nemen door de nieuwe eigenaar is zelden eenvoudig. Helaas is slopen voor veel eigenaren dan ook de eenvoudigste oplossing. Maar het is maar zeer de vraag in hoeverre deze oplossing ook de beste is. Bij het beantwoorden van deze vraag komen aspecten kijken als de gebruiksmogelijkheden en -beperkingen van het gebouw, de situatie, de kosten, de cultuurhistorische waarde van het gebouw en de (ecologische) duurzaamheid. Herbestemming vraagt altijd om creatieve oplossingen. Gezien de toenemende waarde die gebruikers hechten aan de kwaliteit van de omgeving, draagt herbestemming bij aan een duurzame leefomgeving. De mogelijkheden voor herbestemming worden in eerste instantie bepaald door het gebouw en zijn omgeving. Herbestemming moet zorgvuldig ingepast worden; bijvoorbeeld in natuurgebieden zijn de mogelijkheden voor aanpassingen als parkeerplaatsen en infrastructuur zeer beperkt. Ook bij hergebruik van agrarische erven spelen milieufactoren een rol. Wanneer de mogelijkheden voor herbestemming in kaart gebracht zijn, moet een nieuwe gebruiker gevonden worden. Het vinden van een gebruiker of ontwikkelaar is in veel gevallen één van de grote knelpunten in het proces. Het investeringsrisico op herbestemmingsprojecten is vaak hoger dan op gewone nieuwbouwprojecten. Zowel in gebieden waar de grondprijs laag is, als in gebieden waar de grond veel waard is, wordt sloop/nieuwbouw als een goedkopere optie gezien. Toch zijn er projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties die wel ervaring hebben met complexe processen en projecten met een laag rendement. Om het verschil aan te geven met het gewone vastgoed: herbestemming valt dikwijls in de categorie ‘maatschappelijk vastgoed’.37 In de paragraaf Rol van de actoren wordt hier verder op ingegaan. 34

Interview gemeente Leiden, 20 juni 2007 en gemeente Vlaardingen, 5 juni 2007, Zuid-Holland. Zie: Voorbeelden herbestemming: Tiengemeten. 36 Nellissen, N.J.M. e.a. (1999) Herbestemming van grote monumenten: een uitdaging! Nijmegen: Stichting Pandenbank Noord-Brabant. 37 Zie: Leent, M. van (15 mei 2007) De kopgroep [online] beschikbaar via: www.dekopgroep.nl. 35


65

Herbestemming van terreinen, complexen en gebouwen kan een belangrijke impuls geven voor de herontwikkeling van een groter gebied. Functieverandering gaat daarin eerst samen met een periode van verval, ‘Verelendung’. Door de waardedaling van het vastgoed worden nieuwe functies mogelijk. Het is altijd weer de vraag in hoeverre de overheid daar controle over moet uitoefenen. Het openbaar maken van plannen voor herstructurering van een gebied kan leiden tot prijsopdrijving of tot afname van investering in het onderhoud. Vaak heeft het bewaken van de openbare veiligheid voor de overheid meer prioriteit dan het tegengaan van verrommeling.38 De complexiteit van het herbestemmingsproces wordt mede bepaald door de mogelijkheden en beperkingen die in het bestemmingsplan vastgelegd zijn. Het toekennen van een nieuwe bestemming leidt meestal tot een artikel 19-procedure39 om een wijziging in het bestemmingsplan mogelijk te maken.40 In zijn huidige vorm kan deze procedure veel tijd in beslag nemen: gemeente, provincie, belanghebbenden en omwonenden hebben inspraak. Een normale procedure duurt al snel zes maanden; wanneer betrokkenen bezwaar maken, om schorsing vragen en in beroep gaan, kan de procedure nog langer duren. Overigens is dit lang niet altijd het geval. Vaak hebben overheden en inwoners belang bij herbestemming van leegstaande gebouwen. Uit de herbestemming van kantoren tot woningen blijkt dat flexibiliteit in het bestemmingsplan de herbestemmingsprocedure kan vereenvoudigen. Een goed voorbeeld is De Stadhouder, een kantoor in Alphen aan den Rijn dat op initiatief van de eigenaar is verbouwd tot starterswoningen. Dankzij een verouderd bestemmingsplan had het kantoor de bestemming wonen en kon de transformatie in korte tijd worden gerealiseerd. De snelle uitvoering van het project leverde een belangrijke bijdrage aan de financiële haalbaarheid ervan.41 Naast de bestemmingsplanwijziging zijn er nog diverse fiscale maatregelen die een hindernis vormen bij het herbestemmen van gebouwen. Bij het herbestemmen van leegstaande kantoren tot woningen vormt de vermindering van boekwaarde een grote drempel. Met de vermindering van de boekwaarde wordt de waardevermindering van de belegging een feit. Bovendien moet er op herbestemming 6% overdrachtsbelasting of 19% BTW worden betaald.42

3. Rol van actoren

3.1. Overheid Bij gemeenten en overheidsinstanties43 is er een toenemende belangstelling voor het beheer van het eigen vastgoed. Het vastgoedbedrijf beslist over de aan- en verkoop en verhuur van gemeentelijk vastgoed. De afdelingen bouwen woningtoezicht en ruimtelijke ordening spelen een grote rol bij het verlenen van sloop- of bouwvergunningen en de toetsing aan het bestemmingsplan.

38

Interview gemeente Rotterdam OBR, Zuid-Holland, 27 juni 2007. Artikel 19 van de Wet Ruimtelijke Ordening. Een wijziging is ook mogelijk via het wijzigen van het bestemmingsplan. In de huidige wet staat daar 43 tot 62 weken voor. In het voorstel voor de nieuwe wet Ruimtelijke Ordening wordt de wijzigingstijd voor het bestemmingsplan teruggebracht naar 24 tot 26 weken, even lang als de huidige artikel 19 procedure. Bron: Brouwer (2006) Het bestemmingsplan komt sterk terug in: Binnenlands bestuur aflevering 42 pagina 19, 20 oktober 2006. 40 SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Artikel 19 [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. 41 Voordt T. van der red. (2007) Transformatie van kantoorgebouwen, Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, Rotterdam: Uitgeverij 010, pp 32-38. 42 Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online]. Beschikbaar via: www.vrom.nl. Voordt T. van der red. (2007). 43 Een interessant rapport in dit kader is: Oosterwijk, J. W. voorz. Toekomstvast vastgoed, IBO Organisatie beheerfuncties Vastgoed Rijk, Interdepartementaal beleidsonderzoek, 2005-2006 nr.4 [online] www.minfin.nl/nl/actueel/kamerstukken_en_besluiten,2006/09/IRF06-01316.html. 39

66


Het komt de planvorming rond herbestemming ten goede wanneer de gemeente in een vroeg stadium bij de planvorming betrokken wordt. Het meewerken en meedenken met vaak complexe plannen voor herbestemming kan het proces vereenvoudigen. Per situatie zijn de belangen van de overheid bij herbestemming verschillend. Enerzijds is de rentabiliteit van herbestemming gebaat bij een snelle procedure, anderzijds kan betrokkenheid van de gemeente het behoud van cultuurhistorisch erfgoed vergroten. Overigens verschilt de aandacht voor de cultuurhistorische waarde van gebouwen per gemeente en per wethouder. Het bestemmingsplan speelt een belangrijke rol bij herbestemming of sloop van gebouwen. Wanneer de monumentale waarde van het gebouw is vastgelegd, heeft de gemeente argumenten om sloop van het pand aan te houden. Een ruim bestemmingsplan biedt veel mogelijkheden tot functieverandering, maar geeft niet altijd voldoende bescherming aan de cultuurhistorische waarden van het pand. Wanneer functieverandering in de toekomst een feit is, kan dit letterlijk worden meegenomen in het bestemmingsplan.44 Om praktische reden, de toekomst is zelden zeker, wordt daar in praktijk nooit gebruik van gemaakt. Toch vraagt de toenemende noodzaak van herbestemming om een flexibelere benadering van het bestemmingsplan. Om de omzetting van kantoren naar woningen te bevorderen is het denkbaar in bestemmingsplannen een mix van wonen en werken aan te wijzen. In deze wijken zou wonen en werken dan gemengd kunnen worden, waarbij kantoren makkelijk zijn om te bouwen tot woningen en omgedraaid. In dergelijke wijken hoeft geen plek te zijn voor bedrijven in de zwaardere milieuklassen, maar wel voor dienstenfuncties en creatieve bedrijvigheid.45 De gemeente Den Haag heeft in haar bestemmingsplan reeds gebieden opgenomen met een dubbele woon-werkbestemming. Het betreft gebieden met potentiële leegstand in kantoren die door sloop, transformatie of herbestemming een bijdrage kunnen leveren aan het vergroten van de woningproductie in de stad.46 In de publicatie Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed wordt aangegeven welke wettelijke mogelijkheden de gemeente verder heeft om de herbestemming van commercieel vastgoed te stimuleren.47 Het is opmerkelijk dat de duurzaamheidsaspecten van herbestemming niet opwegen tegen de financiële kosten van herbestemming. Mogelijk kan de besluitvorming rond herbestemming beter inzichtelijk worden gemaakt als een Milieu Effect Rapportage deel uit zou maken van de besluitvorming.48 Behalve het meewerken aan de procedures, kan de gemeente ook een actieve bijdrage leveren door het inbrengen van kennis en informatie. Bij de herbestemming van het Dr. Neherlaboratorium in Leidschendam-Voorburg bijvoorbeeld, heeft de gemeente onderzoek laten uitvoeren naar de monumentale waarde van het pand en is de gemeente actief op zoek gegaan naar een nieuwe gebruiker voor het complex. Door informatie over het gebouw te verspreiden en de buurt te informeren is uiteindelijk een ontwikkelaar gevonden die een woonzorgcentrum gaat realiseren.49 Voor lokale overheden blijft het lastig om vraag en aanbod van monumentale panden te overzien. In sommige gemeenten wordt deze vraag via periodieke overleggen, of ad hoc, opgelost. Het direct afstemmen van vraag en aanbod is voor de afdeling vastgoed van de gemeente Dordrecht een reden om contact te onderhouden met het plaatselijke ondernemersloket. Er zijn diverse constructies voor gemeenten om bij te dragen aan het realiseren van herbestemmingsprojecten, bijvoorbeeld via een privaatpublieke samenwerking, via een wijkontwikkelingsmaatschappij of via een stichting (in geval van restauratie). Ook kunnen gemeenten vastgoed strategisch aankopen om nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken.

44

SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Het uitwerkingsplan en het wijzigingsplan [online] beschikbaar op www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. 45 Ministerie van VROM (maart 2006). 46 Voordt T. van der red. (2007) pp 369. 47 Decisio bv (2006) Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed. Een handreiking voor gemeenten. Den Haag: Sdu uitgevers. [online] beschikbaar via: www.vrom.nl, Zie ook: Ploeger, H. e.a., Stimulansen vanuit de gemeente, in: Voordt T. van der red. (2007) pp 364-372. 48 Voordt T. van der red. (2007) pp 153. 49 Zie voorbeeld herbestemming Dr. Neherlaboratorium Leidschendam-Voorburg.


67

Uit interviews met de vastgoedafdelingen van de gemeenten blijkt dat gemeenten niet de optimale commerciële ontwikkelaars zijn. De besluitvorming verloopt traag en de politieke wisselingen komen complexe ontwikkelingsopgaven niet altijd ten goede. Een tijdrovend obstakel in de uitvoering van herontwikkeling is de onteigeningsprocedure. Per gemeente verschillen de regels voor uitvoering van deze procedure. Tijdrovende onteigeningsprocedures kunnen tot vertraging en ongewenste stijging van de onkosten leiden.50 Tegen leegstand specifiek doen gemeenten weinig. Leegstand zou een probleem van ‘de markt’ zijn. Maar meestal is leegstand meer een sociaal dan een financieel probleem. Daarom, om de leefbaarheid van grotere gebieden te verbeteren, is een gebiedsgerichte aanpak een doelmatige oplossing. Uit de inventarisatie blijkt dat er een groot verschil bestaat tussen de geraamde leegstand van vastgoed en de concrete informatie die bij de overheidsinstanties bekend is. Bovendien is er een groot verschil in de manier waarop leegstand bijgehouden wordt, als leegstand al geïnventariseerd is.51 Om herbestemming van leegstaande panden te stimuleren, maar ook om nieuwbouwplannen op provinciaal niveau te kunnen afstemmen, is het noodzakelijk meer uniformiteit aan te brengen in het monitoren van leegstand, als basis voor een toekomstig beleid, om interregionale afstemming mogelijk te maken en als tussentijdse monitoring van lange termijn plannen.52

3.2 Vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars, makelaars53 Ongeacht de monumentale status van een gebouw is herbestemming een mogelijkheid om afgeschreven vastgoed een tweede leven te geven. Tot nu toe redeneren vastgoedeigenaren eerder andersom: van afgeschreven vastgoed wordt ‘de grond verkocht’ en de monumentale status van een gebouw wordt als een belemmering beschouwd.54 Omdat het bij herbestemming tijd kost om een nieuwe gebruiker te vinden, kunnen eigenaren daar een actieve rol in spelen. Bij het ontwikkelen van plannen voor herbestemming is de medewerking van de gemeente al in een vroeg stadium van belang. Herbestemming is complex, maar er zijn veel argumenten die voor herbestemming pleiten: duurzaamheidsaspecten, een korte bouwen ontwikkeltijd en de specifieke kwaliteiten van bestaande gebouwen, die de standaard bouwvoorschriften te boven gaan. Bovendien draagt herbestemming bij aan de historische waarde en diversiteit van de leefomgeving. Elk herbestemmingsproject is anders. In het algemeen is de winstverwachting op korte termijn lager dan bij nieuwbouwprojecten. Daarom zijn er specifieke projectontwikkelaars die ervaring hebben met herbestemmings- en herstructureringsprojecten. Met name woningbouwcorporaties hebben vaak meer mogelijkheden om te investeren in ‘maatschappelijk vastgoed’.55 Daarnaast zijn er makelaars en ontwikkelaars, die gespecialiseerd zijn in de verkoop en ontwikkeling van monumenten: Reliplan, voor de verkoop van kerken, Redres erfgoedmakelaar, voor de verkoop van monumenten en BOEi, de nationale maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van industrieel erfgoed.56

50

Interview gemeente Leiden, Zuid-Holland, 20 juni 2007. Illustratief is het verschil tussen informatie van leegstand van stadsregio Rotterdam en stadsgewest Haaglanden. Alleen bij stadsgewest Haaglanden was bekend welke gebouwen structureel leegstonden, stadsregio Rotterdam hield alleen het leegstaande bruto vloeroppervlak bij. Alleen de informatie van stadsgewest Haaglanden was bruikbaar voor De Oude Kaart van Nederland. 52 Deze conclusie wordt ondersteund door de conclusies uit het onderzoek naar de kantorenmarkt in ZuidHolland: Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 53 Onder de categorie vastgoedeigenaar, valt ook de belegger. In dit onderzoek is bijna geen aandacht besteed aan de invloed van de belegger op herbestemming. Voor meer informatie over dit onderwerp: Sprakel, E. en Vink, B. Transformatie vanuit beleggersperspectief, in: Voordt T. van der red. (2007) pp 336-344. 54 Zie bijvoorbeeld interviews Zuid-Holland: het Protestants dienstencentrum, 23 mei 2007. 55 Zie voorbeelden herbestemming Pius X, de rol van Vestia / Ceres projecten bij de herbestemming. 56 Meijer, A. Th. (2007) BOEi 2007, projectenoverzicht, Hoevelaken. Redres erfgoedmakelaar [online] beschikbaar via: www.redres.nl, reliplan [online] beschikbaar op: www.reliplan.nl. 51

68


Voor de omgeving is het van groot belang dat een gebouw ook bij leegstand veilig blijft en niet verloedert. Mocht leegstand onvermijdelijk zijn, dan kan tijdelijke herbestemming van een gebouw de schade enigszins verzachten en het risico op kraak vermijden. Wanneer een gebouw niet meer bewoonbaar is, zou beveiliging brandstichting en vernieling kunnen voorkomen. Voor eigenaren die zelf initiatief tot herbestemming nemen, zijn er diverse quickscans en transformatiepotentiemeters ontwikkeld, die een snel of een meer gedetailleerd beeld geven van de mogelijkheden van herbestemming.57

3.3 Cultuurhistorische belangenorganisaties Hoewel zorg voor cultuurhistorie een taak is van de gemeente, zijn de ambtenaren belast met deze taak niet altijd toegerust met de tijd, de kennis en de middelen om een goed beleid te kunnen voeren. Vaak beperkt het werk van de overheid zich tot het beoordelen van reeds gemaakte plannen en het uitvoeren van de benodigde procedures. Bovendien is er een groot verschil tussen de feitelijke leegstand en de bij de overheid bekende informatie. Daarom is het inbrengen van kennis over leegstaande objecten of kennis van de cultuurhistorische waarde van gebouwen een bijdrage aan de bewustwording van de noodzaak van behoud. De cultuurhistorische waarde is een belangrijk argument om sloop te verhinderen. Soms is het behoud van een gebouw of complex mogelijk dankzij initiatief van bewoners of omwonenden.58

57

Voordt T. van der red. (2007) pp 374-469. Zie: bijvoorbeeld herbestemming Grote Pyr, Boelee, R. (2007) Bouwen en openbare ruimte Den Haag 05/06 Gemeente Den Haag, pp 111. 58


69

70


HET SAMENWERKINGSVERBAND Dit rapport vormt een deel van twaalf provinciale rapporten, die samen met het landelijk eindrapport en de digitale kaart het resultaat vormen van een landelijk onderzoek: De Oude Kaart van Nederland. Het zijn momentopnames van leegstand en herbestemming in de provincies. Ze zijn eerder bedoeld om een signaal over de situatie en de trend af te geven, dan om naar volledigheid te streven. De twaalf provinciale onderzoeken zijn gekoppeld aan de regionale welstandsorganisaties (RWO’s) die advies over welstand, monumenten en ruimtelijke kwaliteit aan de meeste Nederlandse gemeenten leveren. De uitvoering van het project vond in onderlinge samenwerking tussen de RWO’s plaats. Eén van de RWO’s (Dorp, Stad & Land) werd als coördinator aangewezen. Voor het project vervulden de RWO’s een bijzondere rol: ten eerste bij de aanvang door hun uitgebreide netwerk onder gemeenten en vastgoedeigenaren en tevens door hun inzicht in de problematiek van leegstand en herbestemming. Ten tweede kregen de RWO’s de gelegenheid om zelf een rol te spelen in de inzameling en interpretatie van de informatie. En ten derde waren de RWO’s verantwoordelijk voor de lancering en distributie van de provinciale rapporten en de communicatie die er mee samenging.

De Oude Kaart van Nederland. leegstand en herbestemming in Fryslân

Recommend Documents