De Oude Kaart van Nederland. leegstand en herbestemming in Noord-Brabant

%F0VEF,BBSU WBO/FEFSMBOE LEEGSTANDEN HERBESTEMMING

/PPSE#SBCBOU

De Oude Kaart van Nederland leegstand en herbestemming in Noord-Brabant

Nijmegen maart 2007

uitvoerder project: De Onderste Steen Architectuurhistorisch onderzoeks- en adviesbureau Koolemans Beijnenstraat 52 6521 EW Nijmegen tel. 024 3229971/06 28321525 e-mail: [email protected] auteur: Michiel Kruidenier partnerorganisatie: Welstandszorg Noord-Brabant Koningsweg 60 5211 BN ’s-Hertogenbosch 073 6132221 kantoor landelijk project: Dorp, Stad & Land Postbus 29129 3001 GC Rotterdam Tel. 010 280 9445 www.dorpstadenland.nl coördinator landelijk project: dr. GerhardMark van der Waal secretaris landelijk project: Hilde Harmsen uitgevoerd in opdracht van: Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, prof. drs. Fons Asselbergs vormgeving omslag: Sander Boon respondenten en anderen die betrokken waren bij de verstrekking en verzameling van informatie worden hierbij hartelijk bedankt voor hun hulp

ii

Leegstand en herbestemming in Noord-Brabant

INHOUDSOPGAVE INHOUDSOPGAVE ............................................................................................................... iii SAMENVATTING .................................................................................................................. v VOORWOORD .................................................................................................................... vii 1. INLEIDING ..................................................................................................................... 1 1.2 DOEL........................................................................................................................ 1 1.3 AFBAKENING ............................................................................................................. 2 1.4 VRAAGSTELLING ........................................................................................................ 2 1.5 OPDRACHTGEVER EN UITVOERENDEN........................................................................... 3 1.6 UITVOERING ............................................................................................................. 3 1.6.1 Opzet en methode ............................................................................................... 3 1.6.2 Uitgangspunten ................................................................................................... 4 1.6.3 Kaart ................................................................................................................. 6 1.6.4 Beperkingen van de onderzoeksmethodes ............................................................... 6 1.7 LEESWIJZER............................................................................................................. 7 2. LEEGSTAND EN HERBESTEMMING IN NOORD-BRABANT ........................................................ 9 2.1 METHODE ................................................................................................................. 9 2.1.1 Opzet................................................................................................................11 2.1.2 Uitvoering..........................................................................................................11 2.1.3 Afbakening ........................................................................................................12 2.1.4 Aanbevelingen....................................................................................................12 2.2 BESCHIKBAARHEID GEGEVENS ...................................................................................12 2.2.1 Respons gemeenten ............................................................................................12 2.2.2 Verkregen data ..................................................................................................12 2.2.3 Reeds bestaande digitale kaarten ..........................................................................14 2.2.4 Risico’s en kansen...............................................................................................16 2.2.5 Vervolg .............................................................................................................17 2.3 BELEID ....................................................................................................................18 2.3.1 Rijksbeleid .........................................................................................................18 2.3.2 Provinciaal beleid................................................................................................19 2.3.3 Gemeentelijk beleid ............................................................................................20 2.3.4 Vastgoedeigenaren en projectontwikkelaars............................................................23 2.3.5 (Cultuurhistorische) belangenorganisaties ..............................................................25 2.4 LEEGSTAND .............................................................................................................29 2.5 HERBESTEMMING......................................................................................................30 2.6 RUIMTELIJKE TRENDS ...............................................................................................30 2.6.1 Agrarisch...........................................................................................................31 2.6.2 Industrie en nijverheid ........................................................................................31 2.6.3 Kantoren ...........................................................................................................32 2.6.4 Maatschappelijk..................................................................................................32


iii

2.6.5 Wonen ..............................................................................................................33 3. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ....................................................................................34 3.1 CONCLUSIES ............................................................................................................35 3.2 AANBEVELINGEN ......................................................................................................38 3.2.1 Aanbevelingen landelijk .......................................................................................38 3.2.2 Aanbevelingen provincie Noord-Brabant .................................................................39 4. BIJLAGEN ......................................................................................................................41 BIJLAGE 1. DETAILWEERGAVEN VAN DE PROEFKAART VAN DE PILOT NOORD-BRABANT...........41 BIJLAGE 2. INVULFORMULIER...........................................................................................42 BIJLAGE 3. LIJST VAN BENADERDE PERSONEN EN ORGANISATIES ........................................45 BIJLAGE 4. ALGEMENE BEVINDINGEN OVER LEEGSTAND EN HERBESTEMMING .......................47 BIJLAGE 5. OVERZICHT VAN PUBLICATIES, RAPPORTEN EN INVENTARISATIES .......................51

De tekst van het verslag wordt afgewisseld met de volgende voorbeelden (in willekeurige volgorde): LEEGSTAND IN NOORD-BRABANT Wilhelminakazerne te Ossendrecht Klooster Mariëndaal te Velp Boerderij te Standdaarbuiten HERBESTEMMING IN NOORD-BRABANT Voormalige Annakerk te Breda Voormalige Verkadefabriek te ’s-Hertogenbosch Voormalig magazijnencomplex te Wanroy

iv


SAMENVATTING

Noord-Brabant is een provincie die de laatste decennia enorme veranderingen heeft ondergaan en nog steeds ondergaat: verstedelijking, nieuwe infrastructuur, nieuwe natuurgebieden en niet te vergeten de enorme veranderingen op het gebied van landbouw en veeteelt maken dat het karakteristieke landschap in hoog tempo verandert. Het is dan ook niet voor niets dat deze provincie werd gekozen als ‘pilotproject’ voor De Oude Kaart van Nederland. De Oude Kaart van Nederland omvat een inventarisatie van objecten, complexen en terreinen, die de komende tien jaar hun huidige functie zullen verliezen, met als doel om herbestemming te stimuleren en in plaats van beslag te leggen op nieuwe ruimte, zoveel mogelijk gebruik te maken van de bestaande voorraad. Het doel van de regionale proef in Noord-Brabant, die werd gehouden tussen november 2005 en januari 2006, was een analyse van de kennisinfrastructuur rond leegstand en herbestemming in Noord-Brabant. Door middel van een groot aantal interviews met institutionele vastgoedeigenaren, overheden, cultuurhistorische organisaties, marktgerichte partijen en overige betrokkenen is gekeken hoe de structuur van de vastgoedmarkt in elkaar zit, welke eigenaren en belanghebbende partijen er zijn en wat hun beleid is ten aanzien van leegstand en herbestemming.1 Verder is antwoord gezocht op vragen als: welke informatie over leegstand is waar en in welke vorm beschikbaar?, hoe openbaar is deze informatie?, is het mogelijk gegevens uit verschillende bronnen te combineren?, hoeveel tijd en kosten zijn er met deze zoektocht naar gegevens gemoeid en welke wegen zijn daartoe bewandeld? Het karakter van de pilot was gericht op de mogelijkheid om deze bevindingen voor heel Nederland te extrapoleren. Alhoewel alle 32 geïnterviewde partijen gevraagd is naar inventarisaties van toekomstige leegstand en/of afstoting van cultuurhistorisch vastgoed, is de hoeveelheid concrete informatie zeer minimaal gebleken. Hieraan liggen uiteenlopende redenen ten grondslag. De gegevens zijn ofwel eenvoudigweg niet voorhanden (bijv. particulier bezit), ofwel gevoelig van aard (bijv. kerken). Van sommige categorieën objecten zijn wel afdoende concrete gegevens verkregen (bijv. militaire terreinen). In het laatste geval gaat het om afstoting van grote hoeveelheden bezit, doorgaans vanuit financiële overwegingen. Wat betreft beleid ten aanzien van leegstand en herbestemming kan geconstateerd worden dat er geen integrale visie is. Wel worden er voor enkele categorieën door de Provincie beleidslijnen uitgezet, zoals bijvoorbeeld voor de instandhouding van monumentale kerkgebouwen. Naar blijkt zijn eigenaren en gemeentelijke overheden niet of nauwelijks voorbereid op herbestemming. Veel ‘particuliere’ eigenaren van cultuurhistorisch vastgoed, zoals kloosters en landgoederen, hebben geen ervaring met de verkoop van grote vastgoedobjecten. De gemeenten nemen doorgaans een zeer afwachtende houding aan.

1 De pilot was aanvankelijk vooral gericht op het cultuurhistorische vastgoed. Het onderzoek heeft zich gedurende het project verbreed naar ook niet-cultuurhistorisch vastgoed.


v

Ondanks het gebrek aan concrete gegevens en een duidelijk beleid heeft de pilot veel opgeleverd. De interviews geven een goed beeld van de huidige ontwikkelingen op provinciaal niveau. Zo spelen in Noord-Brabant op het gebied van dreigende leegstand vooral de ontkerkelijking, agrarische ontwikkelingen, ontwikkelingen binnen de zorgsector en militaire ontwikkelingen een rol. De Oude Kaart kan met name overheden en eigenaren faciliteren. Zowel de rijksoverheid als provinciale en gemeentelijke overheden kunnen problemen omtrent leegstand tijdig signaleren en hierop beleid ontwikkelen. Door beter en eerder op de hoogte te zijn van komende ontwikkelingen kunnen gemeenten en cultuurhistorische organisaties eerder en beter voorbereid gesprekken aangaan met eigenaren en ontwikkelaars inzake herbestemming en herontwikkeling. Op gemeentelijk, provinciaal en rijksniveau kan beleid en strategie ontwikkeld worden ten aanzien van bepaalde markt- of trendgerichte ontwikkelingen. Het maken van een Oude Kaart van Nederland lijkt hiermee een zinvol instrument om enerzijds vraag en aanbod van leegstaand vastgoed aan elkaar te koppelen (productkant) en anderzijds om een visie te ontwikkelen op hergebruik (strategische kant). De Oude Kaart heeft als gevolg dat aanwezige kwaliteiten worden behouden en waar mogelijk verbeterd, dit alles met een zo min mogelijke beslaglegging op nieuwe ruimte en zoveel mogelijk gebruik makend van de bestaande voorraad, waarbij ‘een tweede leven’ in de vorm van herbestemming van gebouwen, complexen en terreinen met behoud van cultuurhistorische waarden voorop staat.

vi


VOORWOORD

Brabant glinstert als een schat. Veel daarvan is zichtbaar, maar veel is ook verborgen en moet letterlijk ‘ont-dekt’ worden. Cultuurhistorische gebouwen als kloosters, inrichtingen, boerderijen en bedrijven, hebben in de loop der jaren hun functie verloren en wachten op nieuwe gebruikers. Die weten dat echter nog niet. En daar kan De Oude Kaart van Nederland een belangrijke rol in gaan spelen. In deze tijd, waar iedere nieuwe ruimtelijke ontwikkeling ter discussie wordt gesteld en vaak tot protesten leidt, is het goed om oog te hebben voor de herontwikkeling van het bestaande. De samenleving vraagt daar om. Deze pilot speelt daar prima op in. Er blijkt nog heel wat onbekend te zijn, een adequate registratie van gegevens ontbreekt. De Oude Kaart signaleert dat en biedt kansen om het beter te doen, opdat we nadenken over het aansnijden van nieuwe ruimte en het beter (her)gebruik van het bestaande. Daar kan toch niemand tegen zijn! Het pleidooi om op zoek te gaan naar de kansen en de opgaven in bestaande vormen van bebouwing in het landschap, onderschrijf ik dan ook. We hebben behoefte aan creativiteit en visie om complexe opgaven en uitdagingen, zoals het hergebruik van leegstaande complexen en terreinen, tot nieuw leven te brengen. Dit sluit direct aan bij de doelstellingen van het programma Mooi Brabant. Gebruik de inspiratie van ontwerp, om de kwaliteit van het landschap en de herstructurering van bestaand stedelijk gebied een impuls te geven. De provincie Noord-Brabant is blij met de positieve houding die uit het initiatief spreekt en hoopt dan ook dat alle betrokken partijen deze kansen grijpen. Wij staan klaar om u hierbij met raad en daad terzijde te staan, zodat er gezamenlijk gewerkt kan worden aan een (nog) mooier Nederland.

Paul Rüpp, Gedeputeerde Ruimtelijke Ontwikkeling en Volkshuisvesting, Coördinerend gedeputeerde Mooi Brabant


vii

viii


1. INLEIDING 1.1 RUIMTE EN KENNIS Ruimte is belangrijk in Nederland. De vraag is echter hoe het mogelijk is dat in een land waarin zoveel aandacht is voor ruimtelijke kwaliteit, verrommeling en verloedering als gevolg van leegstand om zich heen grijpt. En waarom wordt in een dichtbevolkt land waar ruimte een schaars goed is, de bebouwde omgeving uitgebreid ten koste van het open landschap, terwijl op andere locaties leegstaande gebouwen wachten op een nieuwe gebruiker? Veel Nederlanders maken zich zorgen om het verdwijnen van het rurale landschap ten koste van bijvoorbeeld bedrijventerreinen. Iedereen wil immers in een aantrekkelijke omgeving wonen, werken, leven! Verval als gevolg van langdurige leegstand kan dusdanig pijnlijk bijdragen aan de verrommeling van het landschap, dat sloop soms de beste optie wordt. Aanleiding voor deze studie is het gebrek aan kennismanagement van leegstand en herbestemming. We weten niet wat de huidige stand van zaken is omtrent de aard en omvang van leegstand en herbestemming in Nederland. We weten niet wie wat daarover weet en wat er niet geweten wordt. We weten niet waar die informatie dan wel te vinden is en hoe toegankelijk en actueel deze is. Ruimtelijk beleid is belangrijk, maar het ondersteunende kennissysteem ontbreekt op dit vlak!

1.2 DOEL

Het project De Oude Kaart van Nederland streeft ernaar een bijdrage te leveren aan de verbetering van de Nederlandse leefomgeving. Het project heeft tot doel het onderwerp leegstand en herbestemming als thema’s te agenderen, en in kaart te brengen waar informatie en kennis daarover zich bevindt. Implementatie daarvan in het reguliere ruimtelijk beleid is het streven. Het getuigt van visie om in beleid en bestemmingsplannen te anticiperen op leegstand en herbestemming, om op deze wijze het waardevolle landschap te sparen. De nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening verplicht tot het digitaal actualiseren van bestemmingsplannen en biedt dus een grote kans om de aanbevelingen van dit onderzoek te realiseren. De Oude Kaart van Nederland sluit hiermee aan bij de zogenaamde SER-ladder, die onder andere stelt dat ruimte die reeds beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie, zoveel mogelijk hergebruikt dient te worden alvorens uitbreiding van ruimtelijk gebruik aan de orde is.2 Leegstand biedt dus ook kansen! Immers, door beleidsmatig te anticiperen op leegstand met revitaliseringsmethoden als herbestemming, herontwikkeling, herontwerp en hergebruik, kan zuinig met ruimte worden omgegaan en kan verdieping van de bestaande bebouwde omgeving gecreëerd worden. De Oude Kaart van Nederland vormt daarmee een tegenhanger van de het project De Nieuwe Kaart van Nederland. Terwijl De Nieuwe Kaart plannen voor nieuwbouw weergeeft, brengt dit onderzoek de 2 De SER-ladder is geïntroduceerd in een advies van 17 december 1999, dat werd uitgebracht als reactie op de nota Ruimtelijk Economisch Beleid (REB). Het SER-advies is te vinden op: www.ser.nl/nl/publicaties/adviezen/1990-1999/1999/b18120.aspx.


1

herbestemmingsmogelijkheden van de reeds bebouwde omgeving in kaart. Vandaar dus de titel van het project. De uitvoering van De Oude Kaart van Nederland is een actiepunt in de meerjarenagenda van de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed en loopt parallel aan de principes van de beleidsnota Mooi Nederland.3

1.3 AFBAKENING

Het project De Oude Kaart van Nederland heeft als uitgangspunt gehad om binnen een tijdsbestek van vier maanden een beeld te schetsen van leegstand en herbestemming in de 12 Nederlandse provincies. Daarnaast heeft ook een onderzoek plaatsgevonden onder landelijke organisaties en overheidsinstellingen. Deze rapporten, met dezelfde aanpak en omvang,4 vormen de bouwstenen voor een landelijk rapport. Dit rapport is het resultaat van twee maanden veldwerk in de provincie Noord-Brabant. Middels interviews is geïnventariseerd bij welke overheden, marktpartijen en andere vastgoedprofessionals (commercieel en niet-commercieel) informatie en kennis aanwezig is over leegstand en in hoeverre op basis daarvan beleid ontwikkeld wordt. Ten behoeve van de helderheid ten opzichte van de respondenten en de zuiverheid van de begrippen is een strakke definitie van leegstand gehanteerd, te weten structurele leegstand, waarbij voor ‘structureel’ een termijn van 2 jaar of langer gedefinieerd is. Ook begrippen als hergebruik, herontwikkeling en herontwerp zijn relevant, maar deze zijn minder strak gedefinieerd, omdat strikt genomen het onderzoek hier niet over gaat. Waar leegstand en herbestemming aan het begin liggen van een nieuw leven voor een object, komen de eerdergenoemde begrippen pas later in het proces aan de orde. Immers, eerst dient leegstand geïdentificeerd te worden en dient het object opgenomen te worden in een herbestemmingstraject.

1.4 VRAAGSTELLING

Richtinggevend voor het onderzoek is de vraag hoe de overheid kan anticiperen op leegstand, en herbestemming kan stimuleren. Deze vraag wordt onderzocht vanuit vijf deelvragen: 1. Welke gegevens met betrekking tot leegstaande complexen, terreinen en gebouwen zijn beschikbaar? In welke vorm zijn deze gegevens beschikbaar? Bij wie zijn deze gegevens beschikbaar? Waar kunnen deze gegevens gemeld worden? 2.

Wordt er op basis van de beschikbare informatie beleid gemaakt? Is er sprake van direct of indirect beleid? Is beleid reactief of anticiperend? Op welk niveau wordt welk beleid uitgevoerd?

3.

Wat is de omvang van leegstand en in welke sectoren speelt leegstand vooral?

4.

Welke successen en knelpunten zijn er bij herbestemming?

3 Zie: College van Rijksadviseurs (2006) Visie Architectuurbeleid 2008+. Den Haag: Atelier Rijksbouwmeester. [online] beschikbaar via: www.vrom.nl 4 Kleine verschillen in de pilotrapportages (Zuid-Holland, Zeeland en Noord-Brabant) daargelaten.

2


5.

Welke maatschappelijke trends liggen ten grondslag aan leegstand en hoe zullen deze zich naar verwachting in de toekomst manifesteren?

1.5 OPDRACHTGEVER EN UITVOERENDEN

Het project De Oude Kaart van Nederland is uitgevoerd in opdracht van de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, dhr. Fons Asselbergs.5 Het onderzoek is gebaseerd op de eerder uitgevoerde pilotinventarisaties in de provincies Noord-Brabant (winter 2005 - 2006), Zuid-Holland en Zeeland (zomer 2007). In alle overige provincies zijn de inventarisaties uitgevoerd in de periode oktober 2007 – januari 2008. De landelijke projectcoördinatie was daarbij in handen van de Stichting Dorp, Stad & Land, Adviseurs Ruimtelijke Kwaliteit Zuid-Holland en Zeeland. Het coördinatieteam werd aangestuurd door een begeleidingsgroep waarin ook de Rijksadviseur zitting had. Naast de onderzoeken in de provincies is in dezelfde periode een onderzoek gehouden onder bovenprovinciale instanties. Uit de dertien rapporten tezamen ontstaat een momentopname van leegstand en functieverlies in Nederland, welke gerapporteerd wordt in het landelijk eindrapport (een publicatie onder auspiciën van het Atelier van de Rijksbouwmeester). Naast de provinciale rapporten en het landelijke eindrapport is, als derde deelproject, een digitale kaart ontwikkeld waarop leegstand gepresenteerd wordt.6 De inventarisatie in de provincie Noord-Brabant is uitgevoerd door architectuurhistorisch onderzoeks- en adviesbureau De Onderste Steen. De auteur van het rapport is Michiel Kruidenier.

1.6 UITVOERING

1.6.1 Opzet en methode Het project De Oude Kaart van Nederland is opgebouwd uit vier componenten, te weten inventarisatie, analyse, interpretatie en conclusie en aanbevelingen. Het is een analytisch onderzoek, gebaseerd op een combinatie van kwalitatieve en kwantitatieve methoden. De bestudering van relevante literatuur en berichtgeving in de media en de gevoerde interviews (zowel persoonlijk als telefonisch) vallen in de eerste categorie.7 De kwantitatieve methoden zijn met name gebruikt om uit vastgoedlijsten leegstand en herbestemming te identificeren om op deze wijze een cijfermatige indicatie te verkrijgen van de problematiek en mogelijk gekozen oplossingen. Bewust van de beperkte tijd en middelen die het project ter beschikking stonden, is een kader ontwikkeld voor het identificeren van informatiebronnen op basis van geografische spreiding, organisatietype (overheden, markt- en maatschappelijke partijen) en -omvang. Dit geeft tevens 5 Asselbergs, F. (april 2005) Jaarprogramma 2005-2009 Rijksadviseur CE, [online] beschikbaar via: www.vrom.nl. Ministerie van OCW (22 juni 2007) Kunst van leven, hoofdlijnen cultuurbeleid, [online] beschikbaar via: www.minocw.nl. 6 De digitale kaart is te vinden via www.oudekaartnederland.nl 7 Deze interviews zijn opgeslagen in een interviewbestand dat voor eventueel verder onderzoek te raadplegen is via de Stichting Dorp, Stad & Land.


3

één van de beperkingen van dit onderzoek aan: voor het veldwerk stond een maximale termijn van twee maanden en eenieder die met dergelijk onderzoek bekend is, weet dat dit zeer kort is. Ten tweede gaat dit onderzoek uitdrukkelijk uit van bestaande informatie en zijn er dus geen nieuwe onderzoeken opgestart of inventarisaties gemaakt. Bovendien was de medewerking van de instanties op basis van vrijwilligheid. Ter ondersteuning van de uitvoering is een website ontwikkeld waarop respondenten op snelle en effectieve wijze kwantitatieve data konden invoeren, die vervolgens geautomatiseerd op een Google-maps kaart geprojecteerd zijn. Deze kaart, te vinden via www.oudekaartnederland.nl vormt een integraal onderdeel van dit rapport en geeft de locaties en de kenmerken van leegstaande objecten aan. Met het oog op optimale benutting van bestaande netwerken zijn regionale welstandsorganisaties (RWO’s) de hoofduitvoerenden van het project geweest. Deze RWO’s hebben dagelijks contact met gemeenten, aanvragers van bouwvergunningen en beschikken bovendien over de nodige expertise ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Naast het gemak van het netwerk voor het uitvoeren van het onderzoek, biedt een netwerk met contacten op uitvoeringsniveau, het project ook de kans het anticiperings- en implementatieaspect te versterken. Ter vergemakkelijking van de uitvoering van het landelijke project heeft iedere RWO minstens één provincie onder de loep genomen.8 Middels deze opzet zijn ruim 325 interviews gehouden. De betrokken uitvoerders werkten binnen een gedetailleerd uitvoeringskader (met templates en handreikingen), uitgezet door de landelijke projectcoördinatie, die ook de betrokkenen van permanente feedback voorzag. Binnen het uitgezette kader zijn de RWO’s vrij geweest om de organisatie van de interviews op te zetten. In paragraaf 2.1 wordt de specifieke opzet voor Noord-Brabant beschreven.

1.6.2 Uitgangspunten Leegstand kan veel oorzaken hebben en hoeft niet per definitie een probleem te zijn. Leegstand van gebouwen en terreinen wordt bijvoorbeeld veroorzaakt door: functieverlies door maatschappelijke ontwikkelingen, functieverlies door verandering van beleid of technische ontwikkelingen, beperkingen door regelgeving, schommelingen in de economische conjunctuur, beperkingen door bereikbaarheid of langdurige processen van herbestemming, herstructurering of sloop. Deze mogelijke categorieën van oorzaken, die allemaal zijn meegenomen in het onderzoek, kunnen verschillende typen leegstand tot gevolg hebben. Zo is er maatschappelijke leegstand, ervaringsleegstand, gevoelsmatige leegstand, juridische leegstand, planologische leegstand (veroorzaakt door vertraagde planvorming), wachtende leegstand, milieutechnische leegstand,

8 De provincies Groningen, Friesland en Drenthe zijn uitgevoerd door het Drents Plateau, in de eerste twee gevallen namens respectievelijk Hûs en Hiem en Libau. Het Oversticht voerde het onderzoek uit in de provincie Overijssel en Flevoland. Het Gelders Genootschap heeft de provincies Gelderland en Limburg voor haar rekening genomen. De provincie Utrecht is namens Welstand en Monumenten Midden Nederland uitgevoerd door Stichting Dorp, Stad & Land, alwaar ook de onderzoeken voor Noord-Holland, Zuid-Holland en Zeeland zijn uitgevoerd, de digitale kaart is gemaakt, en het landelijk eindrapport is geschreven. De provincie NoordBrabant is de enige provincie waar geen RWO betrokken was; hier is het project uitgevoerd door onderzoeksbureau De Onderste Steen.

4


bewuste leegstand (om de prijs op te drijven), frictieleegstand (leegstand door het veranderen van gebruiker) en structurele leegstand.9 Om de uitvoering hanteerbaar te maken, is de inventarisatie beperkt tot terreinen, complexen en gebouwen die of structureel leegstaan of in de komende tien jaar hun huidige functie verliezen. Daarbij is leegstand voor meer dan twee jaar als structureel gedefinieerd. Deze definitie is afkomstig uit de kantorenmarkt, alwaar deze met name gebruikt wordt om structurele leegstand te onderscheiden van frictieleegstand.10 Gezien het doel van de kaart, namelijk het anticiperen op herbestemming, zijn terreinen, complexen en gebouwen waarvoor concrete plannen voor herbestemming of sloop bestaan, buiten het onderzoek gehouden. Helaas is de interpretatie van het begrip ‘concrete plannen’ nog steeds discutabel. In dit onderzoek is de betekenis van ‘een concreet plan’ opgevat als een plan dat bestuurlijk geaccordeerd is. De verkoop van een leegstaand gebouw is niet beschouwd als herbestemming en is dus als functieverlies opgenomen. Langdurige leegstand door het ontwikkelen van plannen voor herbestemming is afhankelijk van de fase waarin het plan verkeerde wel opgenomen! Ook tijdelijk herbestemd vastgoed is opgenomen in het onderzoek en op de kaart. Hoewel tijdelijke herbestemming de leefbaarheid van de omgeving bevordert en het verval van het gebouw enigszins tegen kan gaan, is tijdelijke herbestemming op lange termijn zelden een rendabele oplossing. Ook bij tijdelijke herbestemming dreigt het gevaar van verval. Het opnemen van tijdelijke herbestemming en structurele leegstand in één categorie biedt ook een aanzienlijk voordeel ten aanzien van de weergave op de kaart. Op deze wijze wordt immers de vraag of het gebouw mogelijk gekraakt kan worden, in het midden gelaten. Dit is ook één van de redenen waarom woningen niet zijn opgenomen op de kaart. Daarbij komt dat er sprake is van krapte op de woningmarkt, de markt over het algemeen goed in de gaten wordt gehouden door commerciële partijen en woningcorporaties en dat woonhuizen zelden veranderen van functie. Waar deze toch structureel leegstaan, wordt meestal overgegaan tot herstructurering en sloop. Daarom is ook tijdens het onderzoek naar trends relatief minder aandacht besteed aan woningen. Bij de objecten die op de kaart staan, is geen onderscheid gemaakt tussen cultuurhistorisch waardevolle en minder waardevolle gebouwen. De mogelijkheden voor herbestemming zijn immers niet alleen afhankelijk van de cultuurhistorische waarde van een gebouw. Het is aan de gebruiker van de kaart om de mogelijkheden voor herbestemming of sloop af te wegen. Aan de objecten op de kaart kan geen andere waarde toegekend worden dan het feit dat deze gebouwen òf langer dan twee jaar leegstaan òf hun functie kwijt zullen raken. 9

Bekijk voor meer algemene informatie over leegstand en herbestemming bijlage 5. Deze definitie is overgenomen uit het onderzoek van de Stec Groep en uit de brochure Wonen op de Zaak. Voor nieuwe kantoren, van na 1990, geldt dat een periode van 3 jaar als structurele leegstand wordt aangemerkt. Dit verschil is binnen ons onderzoek verwaarloosbaar. Overigens definieert de ‘Herbestemmingswijzer’ een termijn van 3 jaar leegstand als structurele leegstand. Dit ter onderscheid van frictieleegstand en conjuncturele leegstand. Geuting, E., Voerman E. (juni 2006) Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, Stec Groep aan Provincie ZuidHolland [online] beschikbaar op: www.zuid-holland.nl/index/overzicht_alle_themas/ thema_ economie_ werk.htm. Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online] Beschikbaar via: www.vrom.nl. Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004) Herbestemmingswijzer. Herbestemming van bestaand vast. Delft: Publikatie Bouwkunde. 10


5

1.6.3 Kaart De tijdens het project ontwikkelde digitale kaart, die de potentie heeft zich tot een interactief beleidsinstrument te ontwikkelen, bestaat uit twee soorten informatie. Enerzijds is dat de objectinformatie: gegevens over een concreet leegstaand gebouw of terrein. Anderzijds is dat meer kwalitatieve informatie over te verwachten maatschappelijke ontwikkelingen die leegstand veroorzaken. Beide soorten informatie zijn verkregen van de respondenten. De respondenten is verzocht informatie over concrete leegstaande objecten in te vullen in een online dataformulier.11 Deze data zijn weergegeven op een digitale kaart in Google Maps: De Oude Kaart van Nederland. De complete inventarisatie heeft ruim 800 objecten opgeleverd waarvan bekend is dat ze structureel leegstaan, tijdelijk herbestemd zijn of in de toekomst hun functie verliezen. De objecten zijn verdeeld in overheid, welzijn, wonen en economie, op basis van de typologie van het terrein, complex of gebouw. Waar bekend, is de eventuele monumentale status van het object vermeld evenals het vloeroppervlak. Adresgegevens zijn uit privacyoverwegingen achterwege gelaten. De locatie op de kaart is gebaseerd op de postcode van het object en geeft daarom een indicatie van de plek, waarbij overigens niet tot adresniveau ingezoomd kan worden op de kaart. Door selectiecriteria aan te geven kan een deel van de objecten op de kaart geselecteerd worden, bijvoorbeeld alleen de rijksmonumenten en/of alleen de leegstaande religieuze gebouwen etc. Door op een object te klikken verschijnt gedetailleerde informatie over dit object. Vervolgens kan doorgeklikt worden naar trendinformatie die op het object van toepassing is. Dit kan achtergrondinformatie zijn over de oorzaken van leegstand die voor de betreffende categorie waarin het object valt van toepassing is, of informatie over het leegstandsbeleid van de gemeente waarin het object ligt. In eerste instantie geeft de kaart dus in één oogopslag de herbestemmingsopgave in Nederland weer. In tweede instantie wordt ook een indicatie gegeven van de oorzaken die daaraan ten grondslag liggen.

1.6.4 Beperkingen van de onderzoeksmethodes Zowel de kaart als het rapport zijn gebaseerd op reeds bestaande inventarisaties. Daardoor bestaat het gevaar dat het resultaat van De Oude Kaart van Nederland ten onrechte een beeld van volledigheid suggereert; de kaart geeft alleen een indruk van leegstaande gebouwen en niet van de omvang van leegstand. Respondenten is gevraagd de bij hen bekende leegstand in te voeren op een digitaal invoerformulier gekoppeld aan een database.12 Door de gekozen methode komen juist in het oog springende gebouwen, waar al enige aandacht voor is, op de kaart te staan. Over een gemeente waar weinig inzicht is in leegstand van gebouwen, kan de indruk ontstaan dat er weinig

11

In bijlage 2 is een weergave van het invulformulier te vinden. Fouten in de spelling van adressen bij de invoer van data door respondenten kan leiden tot een onjuiste plaatsbepaling van de objecten op de kaart (deoudekaart.nl) Een foutieve adresinvoer verandert Google automatisch in het meest waarschijnlijke alternatief en dit adres wordt omgezet in een plaatsbepaling op de kaart. Helaas kunnen er bij deze automatische aanpassing van Google fouten ontstaan. Naar onze verwachting zijn deze fouten echter minimaal, temeer omdat alle tijdig ingevoerde objecten gecontroleerd zijn. 12

6


leegstand voorkomt. Het tegendeel is eerder waar: daar waar veel kennis is over leegstaande en leegkomende gebouwen, is de zorg voor de leefomgeving groter. De Oude Kaart is daarom niet zonder de toelichting te lezen. De inventarisatie is mede uitgevoerd vanuit de verwachting dat het voor vastgoedeigenaren voordelig zou zijn om in een vroeg stadium gebruikers voor leegkomend vastgoed te vinden, maar in werkelijkheid zijn er diverse redenen aan te wijzen waarom het openbaar maken van leegstand de eigenaar geen voordeel lijkt te bieden. Om commerciële reden kunnen vastgoedeigenaren zich niet willen uitlaten over aan- of verkoopplannen. Het komt voor dat makelaars langdurige leegstand proberen te verbloemen om waardevermindering van een pand tegen te gaan. Daarnaast spelen religieuze (bij religieuze objecten of complexen) en emotionele motieven mee. Om die reden wordt bijvoorbeeld zeer voorzichtig omgegaan met informatie over de toekomst van de kerk. Een laatste, niet onbelangrijke reden om leegstand niet openbaar te maken, is dat een langdurig leegstaand gebouw het risico loopt, gekraakt te worden of doelwit te worden van vandalisme. Uiteraard is tijdens de uitvoering getracht de inventarisatie zo min mogelijk te laten belemmeren door gefundeerde tegenargumenten te gebruiken en, waar het gevoelige kwesties betrof, zorgvuldig om te gaan met de privacy van de betrokkenen. Echter, de basis van vrijwilligheid waarop de medewerking van de respondenten gestoeld was, werd toch soms als een belemmering ervaren.

1.7 LEESWIJZER

Deze rapportage vat de resultaten samen van het onderzoek naar kennis en beleid over leegstand en herbestemming, en de maatschappelijke trends die daaraan ten grondslag liggen. De resultaten van de inventarisatie van leegstaande objecten zijn geprojecteerd op een digitale kaart die te vinden is via www.oudekaartnederland.nl. De kaart en deze rapportage vullen elkaar aan, het één kan niet zonder het ander bekeken dan wel gelezen worden. Met het doel om de verschillende provinciale rapporten in een groter raamwerk te plaatsen, is de inleiding voor alle provinciale rapporten geschreven door het projectbureau De Oude Kaart van Nederland.13 Hoofdstuk 2 gaat in op de situatie zoals die specifiek voor de provincie Noord-Brabant geldt. Paragraaf 1 behandelt de wijze waarop het onderzoek in deze provincie is uitgevoerd. In de volgende paragraaf wordt weergegeven in hoeverre er in de provincie gegevens beschikbaar zijn over leegstand, van welk type deze zijn en bij welke organisaties deze gevonden kunnen worden. Vervolgens beschrijft paragraaf 3 in hoeverre er door de verschillende organisaties beleid gevoerd wordt en welke middelen er zijn om leegstand tegen te gaan. Paragrafen 4 en 5 schetsen een beeld van leegstand en herbestemming in de provincie. In paragraaf 6 wordt voor verschillende bestemmingen beschreven welke oorzaken er zijn voor leegstand en worden de trends voor de toekomst geschetst. Deze paragraaf heeft dus een voorspellende waarde. In hoofdstuk 3 worden de conclusies van de belangrijkste bevindingen en de aanbevelingen weergegeven.

13

De inleiding is geschreven door GerhardMark van der Waal en Hilde Harmsen.


7

Tenslotte is in het rapport een groot aantal concrete voorbeelden van leegstand weergegeven, waaruit blijkt ‘hoe het niet moet’ , maar, ter inspiratie, ook een groot aantal voorbeelden van succesvolle herbestemming. Deze zijn verspreid over het rapport opgenomen. Overigens bevat het rapport ook een aantal bijlagen, in eerste instantie bedoeld voor de opvolging van de resultaten, maar ook om een vollediger beeld van de gevolgde werkwijze te geven.

8


2. LEEGSTAND EN HERBESTEMMING IN NOORD-BRABANT Noord-Brabant is een provincie met een geheel eigen imago. Bekend zijn de oude vestingsteden met hun linies, het uitgestrekte agrarische landschap en de grote hoeveelheid kerken, kloosters en kapelletjes. Noord-Brabant is echter ook een provincie die de laatste decennia enorme veranderingen heeft ondergaan en nog steeds ondergaat. Verstedelijking, nieuwe infrastructuur zoals de Hogesnelheidslijn, nieuwe natuurgebieden en niet te vergeten de enorme veranderingen op het gebied van landbouw en veeteelt maken dat het karakteristieke landschap in hoog tempo verandert. Het is dan ook niet voor niets dat werd besloten om Noord-Brabant het onderwerp te laten zijn van de allereerste proef van De Oude Kaart van Nederland. Het project De Oude Kaart van Nederland is een initiatief van Fons Asselbergs, Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed. Samen met de Rijksbouwmeester, de Rijksadviseur voor het Landschap en De Rijksadviseur voor Infrastructuur vormt hij sinds 1 januari 2005 het College van Rijksadviseurs. Het project De Oude Kaart van Nederland betreft de inventarisatie van objecten, complexen en terreinen, die de komende tien jaar hun huidige functie zullen verliezen. De kaart is van strategisch belang voor eigenaar, overheid en markt bij het maken van keuzes en afwegingen. Reeds lang van te voren kan nagedacht worden over een mogelijke herbestemming, waarbij rekening kan worden gehouden met aanwezige cultuurhistorische kwaliteiten. Leegstand is immers een kans! Objecten of terreinen op locaties met hoge zichtbaarheid, die door verval of verloedering de buurt naar beneden trekken, kunnen worden opgeknapt of door iets mooiers vervangen worden. De kaart dient niet alleen een plaatselijk belang. Aan de hand van de gegevens kunnen op regionaal, provinciaal en landelijk niveau trends en ontwikkelingen worden waargenomen ten aanzien van het vrijkomen van (cultuurhistorisch) vastgoed. In een breder, nationaal verband kan een visie ontwikkeld worden ten aanzien van de vraag wat we met deze ruimte kunnen doen en hoe we deze ruimte optimaal kunnen benutten, zonder daarvoor aanspraak te hoeven maken op nieuw te ontwikkelen gebied. De kaart heeft dus niet alleen een productzijde, maar kent nadrukkelijk ook een strategische advieskant. De kaart is hiermee een pendant van De Nieuwe Kaart van Nederland.14

2.1 METHODE

Van november 2005 t/m januari 2006 is in de provincie Noord-Brabant een regionale proef (pilot) gehouden. Het betrof het eerste onderzoek in het kader van het project De Oude Kaart van Nederland. Het onderzoek wijkt dan ook in diverse opzichten af van de andere provinciale onderzoeken die in 2007 zijn gehouden. Bij de pilot Noord-Brabant ging het met name om te kijken hoe de structuur van de vastgoedmarkt in elkaar zit, welke eigenaren en belanghebbende partijen er zijn en wat hun beleid is ten aanzien van aspecten zoals leegstand en herbestemming. 14

Zie: www.nieuwekaart.nl


9

Leegstand in Noord-Brabant Wilhelminakazerne te Ossendrecht De Wilhelminakazerne in Ossendrecht werd gebouwd in de periode 1952-1953. De kazerne beslaat een groot terrein met daarop diverse legeringsgebouwen, een lesgebouw, een keuken- en eetgebouw en een ketelhuis. Het recreatiegebouw annex filmzaal is inmiddels gesloopt. De kazerne staat al jaren leeg. Delen van het complex worden nog gebruikt, onder andere door de politie en voor de opvang van drugsverslaafden (SOV). De schietbaan is nog in gebruik bij Defensie. Alhoewel het grootste gedeelte leegstaat, is de technische staat en het onderhoud van de gebouwen goed. De toekomst van het complex is daarentegen onzeker. Door verkoop van delen van het complex dreigt een verregaande versnippering welke de oorspronkelijkheid en de herkenbaarheid niet ten goede zullen doen komen. Bron: Kruidenier, M., ‘Militair erfgoed. Categoraal onderzoek wederopbouw 1940-1965’, Zeist 2007.

10


Verder diende er antwoord gevonden te worden op vragen als: Welke informatie over leegstand is waar en in welke vorm beschikbaar? Hoe openbaar is deze informatie? Hoeveel tijd en kosten zijn er met deze zoektocht naar deze gegevens gemoeid? En welke wegen zijn daartoe bewandeld? Het karakter van de pilot was gericht op de mogelijkheid deze bevindingen voor heel Nederland te extrapoleren. Hierdoor wijkt dit rapport dan ook af van de overige verslagen die in het kader van het onderzoek zijn gemaakt.

2.1.1 Opzet Ten behoeve van de praktische uitvoerbaarheid van het project is er een aantal categorieën/gebouwtypen opgesteld. Deze categorieën zijn tot stand gekomen na een vergelijking van de categorieën zoals die door de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM)15 worden gebruikt met de door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gehanteerde categorieën.16 Per categorie zijn de belangrijkste institutionele eigenaren, overheden, cultuurhistorische organisaties, marktgerichte partijen en overige betrokkenen en belanghebbenden geïnterviewd, om zo de infrastructuur van de vastgoedmarkt bloot te leggen. Gewerkt is volgens de ‘sneeuwbalmethode’, waarbij het ene gesprek heeft geleid tot een volgende. Een compleet overzicht van geïnterviewden treft men aan in Bijlage 3. Lijst van benaderde personen en organisaties in Noord-Brabant. De geïnterviewden is onder andere gevraagd naar de omvang van hun bezit, hun beleid ten aanzien van dit bezit en ontwikkelingen op gebied van vastgoed en de inrichting van het Brabants landschap. Gezocht is met name naar reeds bestaande rapporten en nota’s op het gebied van leegstand en herbestemming, ook al zijn deze met een andere invalshoek geschreven. Een inhoudelijke samenvatting treft men aan in de paragrafen 2.3 tot en met 2.6.5.

2.1.2 Uitvoering Het onderzoek is uitgevoerd door Michiel Kruidenier van het architectuurhistorisch onderzoeks- en adviesbureau De Onderste Steen te Nijmegen, in opdracht van Fons Asselbergs, gemandateerd namens het College van Rijksadviseurs. Het onderzoek is geschied in samenwerking met provinciale en regionale (erfgoed)organisaties. De onderzoeker heeft in een ‘logboek’ wekelijks schriftelijk verslag gedaan. Deze verslagen zijn tussentijds geëvalueerd. Tevens hebben er gesprekken plaatsgehad tussen de onderzoeker, Fons Asselbergs en Marcel van Heck, adviseur extern architectuurbeleid bij het Atelier Rijksbouwmeester.

15 De RACM is voortgekomen uit een fusie van de Rijksdienst voor de Monumentenzorg (RDMZ) en de Rijksdienst voor Oudheidkundig Bodemonderzoek (ROB). De categorieën waaraan hier wordt gerefereerd werden onder andere gebruikt door het Monumenten Inventarisatie Project (MIP) en het Projectteam Wederopbouw. 16 Zie: Kosten en financiering naar monumentencategorieën, 1996: http//statline.cbs.nl/statweb


11

2.1.3 Afbakening Het onderzoek heeft zich toegespitst op al die gebouwen, complexen en terreinen die in de toekomst hun huidige functie dreigen te verliezen. Gekozen is voor het in kaart brengen van verwachte leegstand over een termijn van tien jaar. Deze termijn hangt nauw samen met de wettelijke beleidsvaliditeit van bestemmingsplannen.

2.1.4 Aanbevelingen Het onderzoek heeft geresulteerd in een procesgerichte verslaglegging en doet aanbevelingen ten aanzien van de verdere aanpak van het project, waarbij vraagstukken zijn meegenomen, zoals: het creëren van een draagvlak, het verkrijgen van de benodigde gegevens, het inzichtelijk maken van gegevens en de vormgeving van De Oude Kaart.

2.2 BESCHIKBAARHEID GEGEVENS

De medewerking aan en de belangstelling voor het project De Oude Kaart van Nederland was groot. In totaal werd er met 45 mensen gesproken van 32 verschillende organisaties. Behalve dat er veel tijd is gaan zitten in het reizen en het daadwerkelijk voeren van gesprekken, is er minstens zoveel tijd gaan zitten in het maken van afspraken (juiste personen/telefoonnummers vinden, uitleg geven, terugbellen, mailen, etc., etc.) en nagenoeg evenveel in de schriftelijke verslaglegging van de gevoerde gesprekken. Gezien de korte looptijd van het project (34 dagen, verspreid over ruim drie maanden) is het niet altijd mogelijk geweest om afspraken zo efficiënt mogelijk te plannen.

2.2.1 Respons gemeenten Gezien het grote aantal Brabantse gemeenten (68) zijn alleen de vier grootste gemeenten (Breda, Eindhoven, ‘s-Hertogenbosch en Tilburg) bezocht. De overige gemeenten zijn aangeschreven. Op de brieven kwamen twintig inhoudelijke reacties; twaalf gemeenten gaven aan geen leegstand te kennen, vier gemeenten noemden voorbeelden van recente herbestemmingsprojecten en vier gemeenten kwamen met voorbeelden van (verwachte) leegstand. De gemeenten die gereageerd hebben, hebben in het vervolgtraject van De Oude Kaart een brief ontvangen met de huidige stand van zaken van het project en het verzoek om gegevens in te vullen op de website www.oudekaartnederland.nl.

2.2.2 Verkregen data Alhoewel alle geïnterviewde partijen gevraagd is naar inventarisaties van toekomstige leegstand en/of afstoting van vastgoed, was de hoeveelheid concrete informatie zeer minimaal. Hieraan liggen uiteenlopende redenen ten grondslag. Het niveau van de beschikbaarheid van data is onder te verdelen in een viertal categorieën:

12


-

Gegevens zijn niet voorhanden (1)

In sommige gevallen zijn er geen concrete gegevens bekend over hetgeen er aan vastgoed de komende tien jaar vrij komt. Het gaat hierbij om bepaalde categorieën gebouwen, die niet in handen zijn van grote institutionele eigenaren, maar die in bezit zijn van een particulier of bedrijf, zoals woonhuizen, boerderijen, molens en een deel van het industrieel erfgoed. De toekomstige ontwikkelingen van het vastgoed in deze categorieën zijn alleen in algemene zin aan de hand van kengetallen vast te stellen. -

Gegevens zijn niet voorhanden (2)

Ook (grote) institutionele eigenaren beschikken vaak niet over de gewenste gegevens. Enerzijds omdat deze eigenaren vooral gericht zijn op instandhouding van hun bezit en niet op aan- en verkoop (Het Brabants Landschap, Natuurmonumenten, Staatsbosbeheer, Maatschappij van Welstand, etc.), anderzijds omdat ze deze informatie niet willen of kunnen geven (zie hieronder). -

Gegevens zijn gevoelig van aard (privacy)

Het gaat hierbij om gegevens die intern soms wel voorhanden zijn, maar waarvan de eigenaar het niet wenselijk vindt om de gegevens openbaar te maken. Het openbaar maken van gegevens omtrent het op termijn leegkomen van een gebouw kan grote onrust veroorzaken onder de huidige bewoners, gebruikers en belanghebbenden. Het gaat hierbij vooral om gebouwen zoals kerken en om gemeentelijke eigendommen. Zo heeft de gemeente ’s-Hertogenbosch in het verleden wel getracht lijsten aan te leggen met mogelijk leegkomende complexen, maar naar bleek, zorgde dit voor grote onrust bij de huidige gebruikers en bewoners. Gebouwen staan namelijk zelden echt leeg; meestal is er sprake van een tijdelijke of semi-permanente invulling, bijvoorbeeld in de vorm van kraak/antikraak. Ook kan het voortijdig bekendmaken van informatie nadelig zijn met het oog op prijsontwikkelingen. Dit speelt onder andere bij de digitale bestanden van de Raad voor Vastgoed Rijksoverheid (RVR). Dergelijke gegevens kunnen dus slechts in beperkte mate worden gebruikt. Overigens merken sommige personen op dat inzake privacy niet te angstvallig moet worden gedacht. ‘Kwaadwillenden’ komen toch wel aan hun informatie. -

Gegevens zijn ruimschoots voorhanden

Hierbij gaat het voornamelijk om gegevens van institutionele eigenaren die een groot deel van hun bezit de komende jaren willen afstoten, zoals bijvoorbeeld NS Poort en Defensie. De informatie is goed toegankelijk en doorgaans digitaal voorhanden via GIS-systemen. Een punt van aandacht is wel dat afstoting in een beperkte periode zal plaatsvinden, waardoor deze bronnen snel ‘opdrogen’. Daarnaast is gebleken dat de aanwezige gegevens omtrent vastgoedeigendom en -ontwikkelingen uiteenlopen van getypte lijstjes tot complete GIS-bestanden inclusief kadastrale gegevens en beschikbare vloeroppervlakte. Dit impliceert dat bestanden vooralsnog niet koppelbaar of vergelijkbaar zijn, en gevolglijk onbruikbaar voor bovengemeentelijke analyses of interpretaties.


13

2.2.3 Reeds bestaande digitale kaarten Diverse partijen zijn de laatste jaren actief bezig op het gebied van digitalisering van statistische, cultuurhistorische en planologische gegevens. De Raad voor Vastgoed Rijksoverheid (RVR) heeft het vastgoed van de rijksoverheid in kaart gebracht. Iedere vastgoeddienst van het rijk, te weten Rijkswaterstaat (Ministerie van V&W, inclusief ProRail), de Rijksgebouwendienst (Ministerie van VROM), dienst Domeinen (Ministerie van Financiën), Dienst Vastgoed Defensie (DVD, Ministerie van Defensie) en de Dienst Landelijk Gebied (DLG, Ministerie van LNV), heeft vervolgens aangegeven welke aan- en verkoopplannen er bestaan voor de komende vijf jaar. Hierdoor kan het vastgoedbeleid van de verschillende departementen beter op elkaar worden afgestemd. Verder zijn als extra kaartlagen toegevoegd: de archeologische waardekaart van de RACM, De Nieuwe Kaart van Nederland, de Nota Ruimte, Groen in en om de stad (GIOS) en het eigendom van provincies, gemeenten, provinciale landschappen, Natuurmonumenten en vastgoedbeleggers (pensioenfondsen/verzekeringsmaatschappijen). De eigendommen zijn vastgesteld op basis van het kadaster. Het doel van de kaart is met name om bij projecten te kijken wat er in en om het gebied heen speelt. Dit kan bijvoorbeeld handig zijn bij het aanleggen van nieuwe wegen. Vastgoedposities, activiteiten en aan- en verkoopgegevens van de verschillende ministeries worden zo aan elkaar gekoppeld. Het systeem werkt op basis van GIS. De eigendomsgegevens worden elk halfjaar geactualiseerd. De aan- en verkoopplannen worden om de twee jaar bijgewerkt. De kaart is internet-ontsloten, maar alleen voor de betrokken diensten toegankelijk. De Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM) heeft kadastergegevens van alle eigenaren van rijksmonumenten. Deze gegevens kunnen echter niet zonder meer voor een ‘oude kaart’ worden aangewend. Het gebruik van deze gegevens kost doorgaans veel geld. Vanuit verschillende partijen is dan ook geadviseerd om aansluiting te zoeken bij reeds bestaande (GIS)databases. Momenteel bestaan er op het gebied van vastgoed en cultuurhistorisch erfgoed drie digitale kaarten/systemen die voor De Oude Kaart van belang kunnen zijn, te weten: De Nieuwe Kaart van Nederland, KiCH en cultuurhistorische waardekaarten (CHW’s). De Nieuwe Kaart van Nederland is een product van het Ministerie van VROM en het Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting (Nirov). Het projectteam is ondergebracht bij het Nirov; de financiering komt in tweejaarlijkse termijnen van VROM. De Nieuwe Kaart brengt alle ruimtelijke plannen van Nederland in beeld met als doel om kennis te verschaffen over de ruimtelijke ordening van Nederland, een bestand te vormen voor onderzoek, een digitale proeftuin te zijn en om de ogen te openen voor het regionale schaalniveau: Wat gebeurt er aan de andere kant van de (gemeente)grens? De kaart kent drie producten: de digitale kaart, die tegen betaling ter beschikking gesteld wordt aan onderzoeksbureaus (die desgewenst zelf informatie kunnen toevoegen), de gratis toegankelijke website (www.nieuwekaart.nl) en de printversie (Google Earth). De data kennen een begin- en een einddatum. Zodra een plan is gerealiseerd wordt het afgevoerd. Oude gegevens worden evenwel digitaal bewaard. De gegevens zijn afkomstig van diverse partijen, voornamelijk gemeenten, die meewerken op vrijwillige basis. Dit betekent dat een groot deel van de werkzaamheden van het projectteam bestaat uit bellen en contact onderhouden.

14


Herbestemming in Noord-Brabant Annakerk te Breda De neogotische Annakerk werd gebouwd in 1905 naar ontwerp van J.Th.J. Cuypers en J. Stuyt. In 1997 werd de kerk aan de eredienst onttrokken en ging het verval snel. Mede door de inzet van bouwbedrijf De Bonth van Hulten Bouwonderneming BV. werd de kerk een rijksmonument. Het bouwbedrijf zag mogelijkheden met behoud van de kerk en kocht deze. De gemeente stond garant voor de verstrekking van subsidie. Het bouwbedrijf besloot er kantoren in te vestigen, waardoor huisvesting op een unieke plaats is ontstaan. Sinds de herbestemming draagt de kerk de naam Annastede. Het architectenbureau Oomen Havermans Waltjen bv. (Ernst Havermans, architect bna) was verantwoordelijk voor het ontwerp. De extra vloeren die werden aangebracht, zijn fysiek los blijven staan van de oorspronkelijke muren. De verbouwing vond plaats in 2002. De kantoren staan voor het grootste deel nog steeds te huur. Bron: www.architectenweb.nl www.monumenten.nl


15

Alle aangeleverde gegevens (van digitale bestanden tot handgetekende kaartjes) worden geüniformeerd en ingevoerd. Verder worden er gegevens toegevoegd van het Ministerie van LNV (geografische informatie/Boris-web) en de RACM (beschermde stads- en dorpsgezichten). Iedere partij is verantwoordelijk voor zijn eigen kaartlagen. Eens per maand volgt er een update. De nauwkeurigheid van de data verschilt al naar gelang de aangeleverde informatie. KiCH (KennisInfrastructuur CultuurHistorie, www.kich.nl) is gevestigd bij de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM) te Amersfoort. KiCH is een digitaal netwerk, tot stand gekomen door de koppeling van de digitale gegevensbestanden van de RACM (rijksmonumenten/beschermde stads- en dorpsgezichten en archeologie), het Expertisecentrum LNV (cultuurlandschap) en Alterra (historische landschappen). Iedere instantie is verantwoordelijk voor (het bijhouden van) zijn eigen data. Het unieke van het systeem is dat geo- en nietgeoinformatie aan elkaar gekoppeld worden. KiCH is met name bedoeld voor professionals. Data van verschillende instanties/overheden zijn in de praktijk vaak niet compatibel. KiCH biedt een totaalbeeld. De contouren zijn gebaseerd op het kadaster. Gemeentelijke monumenten zijn niet in de bestanden opgenomen, vooral door het ontbreken van een goede registratie hiervan. De Provincie Noord-Brabant heeft een Cultuurhistorische Waardekaart (CHW, http://chw.brabant.nl/chw) gemaakt, waarop alle MIP-objecten en groenstructuren zijn weergegeven. De kaart geeft een indicatie van wat er aan cultuurhistorisch erfgoed aanwezig is, maar heeft geen juridische status. Ook enkele gemeenten zijn bezig met het aanleggen van digitale kaartsystemen. De gemeente Breda werkt aan een pilotproject Breda’s Cultureel Erfgoed in Beeld. Uitgaande van de bestaande bestemmingsplannen wordt per cultuurhistorisch waardevol object alle noodzakelijke informatie gegeven, zoals kadaster- en adresgegevens, waardering, stedenbouwkundige context, geschiedenis, literatuurverwijzingen, etc. Het eindproduct wordt een digitaal (GIS)systeem. Concrete ontwikkelingen, zoals waar het bij De Oude Kaart om gaat, worden weliswaar niet meegenomen, maar het systeem biedt voldoende mogelijkheden om dit in de toekomst wel te doen.

2.2.4 Risico’s en kansen Van verscheidene kanten is gewezen op het gevaar dat het in kaart brengen van hetgeen binnenkort vrij komt, cruciale informatie kan zijn voor projectontwikkelaars. Hierdoor zou het doel om herbestemming te stimuleren juist een bedreiging zijn. Daar is tegen in te brengen dat ontwikkelaars doorgaans goed op de hoogte zijn van wat er staat te gebeuren, vaak eerder en beter dan overheden en cultuurhistorische organisaties. Eigenaren en gemeentelijke overheden blijken niet of nauwelijks voorbereid op herbestemming. Veel ‘particuliere’ eigenaren van cultuurhistorisch vastgoed, zoals kloosters en landgoederen, hebben geen ervaring met de verkoop van grote vastgoedobjecten. Grotere vastgoedeigenaren, zoals NS Poort, hebben deze kennis en ervaring wel, maar zijn met name geïnteresseerd in het genereren van een zo groot mogelijke

16


opbrengst; cultuurhistorische waarde speelt hierbij een ondergeschikte rol. Gemeenten nemen doorgaans een zeer afwachtende houding aan. Onder het mom van: ‘we komen pas in beeld als er een bouwvergunning wordt aangevraagd’, stellen zij zich zeer terughoudend op. De Oude Kaart koppelt niet alleen vraag en aanbod aan elkaar, maar biedt mogelijkheden aan eigenaren en overheden om zich al geruime tijd van tevoren te informeren en met marktpartijen aan de slag te gaan. Hiermee overstijgt de kaart het makelaarsniveau en verheft het tot ontwikkelingsniveau. Projectontwikkelaars zullen zeker in de kaart geïnteresseerd zijn, maar zijn hiervan niet afhankelijk. Hun kennis verkrijgen ze doorgaans via hun (regionale) netwerk. Voor ontwikkelaars zal alleen de grote lijn interessant zijn. 2.2.5 Vervolg Vanuit het Projectbureau Belvedere en de RACM is opgemerkt dat vanuit hun oogpunt met name het vervolgtraject van De Oude Kaart van belang is. Men kan wel een inventarisatie maken, maar wat dan? Zijn overheden en cultuurhistorische organisaties wel toegerust om hierop actie te ondernemen? Behalve een kaart is een ondersteuningsstrategie nodig. Verschillende partijen zouden een samenwerking aan kunnen gaan om een thematisch of een gebiedsgericht vervolgtraject in te zetten. Een gebiedsgerichte aanpak (bijvoorbeeld De Oude Kaart van Brabant) geeft de mogelijkheid tot keuzes tussen diverse soorten gebouwen. Een thematische aanpak (bijvoorbeeld leegstand van kloosters) geeft de mogelijkheid om problemen landelijk aan te pakken. Men pleit voor een brede inzet, waarbij aandacht wordt gevraagd voor het probleem van dreigend functieverlies, waarbij mensen enthousiast gemaakt worden om hier iets aan te doen. Een vergelijking wordt getrokken met Het Jaar van het Industrieel Erfgoed en Het Jaar van de Boerderij, waarbij problemen landelijk op de kaart zijn gezet. Hiertoe zou een projectteam opgericht kunnen worden, dat zou kunnen bestaan uit vertegenwoordigers van het College van Rijksadviseurs, Belvedere en de RACM. Het projectteam zou, met behulp van bureauondersteuning, bepaalde zaken in gang kunnen zetten. Ook zou het team bijvoorbeeld de benodigde fondsenwerving op zich kunnen nemen.


17

2.3 BELEID De institutionele vastgoedstructuur in Brabant is redelijk eenvoudig. Grote vastgoedeigenaren zijn met name de rijksoverheid (Defensie, Rijksgebouwendienst), gemeenten, organisaties op het gebied van natuur- en cultuurbescherming (Staatsbosbeheer, Natuurmonumenten, Het Brabants Landschap) en NS Poort (voorheen NS Vastgoed). Kerken, kloosters, woonhuizen, boerderijen, kastelen, industrieel erfgoed, etc. zijn doorgaans in bezit van kleine (particuliere) eigenaren. Al deze partijen gaan op verschillende wijze om met vastgoed en verwachte langdurige leegstand.

2.3.1 Rijksbeleid17 Een van de belangrijkste vastgoedpartijen op rijksniveau is de Rijksgebouwendienst in ´s-Gravenhage. De Rijksgebouwendienst heeft landelijk in totaal 7 miljoen m2 vastgoed in portefeuille, waarvan 70% eigendom is en 30% wordt gehuurd. Van het totale oppervlak is 60% kantoorruimte; 40% betreft specifieke gebouwen, zoals penitentiaire inrichtingen (25%) en paleizen, musea, etc. (15%). Het beleid ten aanzien van de specifieke gebouwen is gericht op een duurzame koppeling tussen gebouw en gebruikers. Afstoting speelt momenteel alleen bij het gevangeniswezen en een beperkt aantal technische gebouwen. Het beleid ten aanzien van de kantoren is gericht op concentratie bij openbaar-vervoersknooppunten en binnensteden, met name ´s-Gravenhage. In het geval van afstoting wordt allereerst gekeken of een kantoor zijn functie, al dan niet binnen het Rijk, kan behouden. Zo niet, dan wordt het gebouw herbestemd, waarbij door Atelier Rijksbouwmeester wordt aangegeven wat kan en door de gemeente wordt aangegeven wat wenselijk is. Het gebouw wordt vervolgens via de Dienst Domeinen verkocht aan de marktpartij met de meest passende visie, al dan niet met voorwaarden betreffende een eventuele monumentenstatus. Het rijksbeleid ten aanzien van natuurontwikkeling, infrastructuur, defensie en landbouw heeft vaak onbedoelde, maar verregaande consequenties ten aanzien van (cultuurhistorisch waardevolle) gebieden en terreinen. De belangrijkste ontwikkelingen en projecten in de provincie Brabant zijn de aanleg van de Hogesnelheidslijn (HSL) en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), de zogenaamde ‘reconstructie’ en de bezuinigingen bij Defensie. Om de exploitatielasten in verhouding met de rest van de begroting te brengen heeft het Ministerie van Defensie besloten om met name kleinere militaire complexen, die relatief duur zijn, af te stoten en zich te concentreren op een aantal grotere complexen, welke zullen worden uitgebreid. Men telt zo’n 500 complexen die groter zijn dan 0,2 hectare, welk aantal in 2009-2010 teruggebracht moet zijn tot zo’n 350 complexen. Keuzes tussen de complexen zijn vooral gemaakt op het gebied van strategie en bedrijfsvoering. Cultuurhistorische argumenten hebben hierbij geen rol gespeeld. Van de 150 complexen die worden afgestoten, worden enkele complexen, de zogenaamde Feniksgebieden (Valkenburg, Soesterberg, Ede en Twente), gezien hun complexe situatie in samenwerking met andere ministeries (LNV/VROM/EZ/Domeinen), ontwikkeld. Verder is het de bedoeling dat 53 complexen 17 Gebaseerd op interviews met de volgende instanties: Staatsbosbeheer, Regio Zuid, Tilburg; Vereniging Natuurmonumenten, regio Brabant/Limburg; Het Brabants Landschap, Haaren; Boerderijenstichting NoordBrabant, Bavel.

18


inclusief de bebouwing overgedragen worden aan het Ministerie van LNV. Het gaat voornamelijk om ‘groene’, landelijke gebieden. De overwegend ‘rode’ complexen, die in of nabij stedelijk gebied liggen, gaan via Domeinen (Ministerie van Financiën) los in de verkoop. Eerst worden de complexen aangeboden aan andere rijksoverheden en vervolgens aan andere overheden (provincies, gemeenten, waterschappen). Mocht geen van de partijen geïnteresseerd zijn, dan worden ze ‘op de markt’ verkocht. Van de 53 complexen liggen er 16 in Noord-Brabant. De aanleg van nieuwe infrastructuur, zoals de HSL, heeft grote gevolgen voor bestaande (cultuurhistorische) structuren. Tevens draagt zij bij aan een verregaande verstedelijking van Brabant. De ‘reconstructie’, waarbij bepaalde vormen van landbouw, zoals de varkensteelt en de kassenbouw worden geconcentreerd, heeft als gevolg dat veel boerenbedrijven worden verplaatst. Hier komt bij dat er in de agrarische sector, net als bij de militaire complexen en terreinen, een grote mate van schaalvergroting plaatsvindt. Een groot deel van de vrijkomende landbouwgronden en militaire terreinen wordt ontwikkeld tot natuurgebied. Het rijk heeft de Ecologische Hoofdstructuur vastgesteld, die in 2018 moet zijn voltooid. Het Brabantse deel is naar alle waarschijnlijkheid reeds in 2012 gereed. Vrijkomende gebieden worden door het Ministerie van LNV via vastgestelde invloedssferen verdeeld tussen Staatsbosbeheer (1/2), Natuurmonumenten (1/4) en de Landschappen (1/4). De op de grond aanwezige bebouwing wordt doorgaans door LNV verkocht op de vrije markt.

2.3.2 Provinciaal beleid18 Uit de gevoerde gesprekken komt naar voren dat er ten aanzien van dreigende leegstand en herbestemming vanuit de overheid nauwelijks tot geen sprake is van een integraal beleid. De Provincie ziet voor zichzelf met name een faciliterende rol weggelegd. De Provincie gaat niet rechtstreeks met eigenaren/partijen in gesprek, maar probeert voorwaarden te scheppen voor behoud. Het enige directe beleid over leegstand betreft monumenten. Er bestaan diverse provinciale regelingen op het gebied van onderhoud van leegstaande monumenten, zoals de Mottenballenregeling. Verder geeft de Provincie subsidies aanvullend aan rijkssubsidies en subsidies voor gemeentelijke monumenten. Zij participeert in het NV. Monumentenfonds Brabant (aankoop en verwerving van rijksmonumenten) en, samen met het Prins Bernhard Cultuurfonds en het Nationaal Restauratiefonds, in het Cultuurfonds Monumenten Noord-Brabant (verstrekken van laagrentedragende leningen). Onlangs heeft de Provincie ook een Kerkenregeling in het leven geroepen. In het kader van deze regeling wordt jaarlijks € 500.000,- uitgetrokken voor de restauratie en instandhouding van kerkgebouwen. De uitvoering van de regeling is gedelegeerd aan het Monumentenhuis Brabant. De Stichting Brabantbeeld heeft hierbij een adviserende rol. Om vrijkomende boerengebieden te verbeteren in landschappen met ecologische kwaliteit heeft de Provincie samen met Het Brabants Landschap een nieuw landgoederenbeleid opgezet, waarbij het voor iedereen met minimaal vijftien hectare grond mogelijk is om een nieuw landgoed te stichten. Het landgoed moet dan wel bestaan uit minimaal 30% natuur en opengesteld worden voor publiek. 18 Gebaseerd op interviews met de volgende instanties: Provincie Noord-Brabant, ’s-Hertogenbosch; Stichting Monumentenwacht Noord-Brabant, Vught; Stichting Brabantbeeld, Vught; Boerderijenstichting Noord-Brabant, Bavel; Het Brabants Landschap, Haaren.


19

Daarnaast biedt de regeling Ruimte voor Ruimte de mogelijkheid om, in ruil voor de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen die in gebruik zijn of waren voor de intensieve veehouderij, de bouw van woningen op passende locaties toe te staan.19 In september 2007 maakte de Provincie bekend dat zij enkele miljoenen ter beschikking zou stellen om ‘de vijf grootste ergernissen uit het landschap te verwijderen.’ Inwoners konden via een internetverkiezing zelf leegstaande, vervallen gebouwen nomineren.20 De provincie Noord-Brabant heeft met uitzondering van het provinciehuis en het Noord-Brabants Museum zelf nauwelijks vastgoed in eigendom.

2.3.3 Gemeentelijk beleid21 Gemeenten nemen op het gebied van leegstand en herbestemming doorgaans een zeer afwachtende houding aan. Onder het mom van: ‘we komen pas in beeld als er een bouwvergunning wordt aangevraagd’, stellen de meeste zich reactief en zeer terughoudend op. Ook de grotere gemeenten, zoals Breda, Eindhoven, ‘s-Hertogenbosch en Tilburg kennen op dit gebied geen integraal beleid. De gemeente Eindhoven bemoeit zich incidenteel met herbestemmingsprojecten en dreigende leegstand, zoals bij het industriegebied Strijp S (PPSconstructie Philipsterreinen en -gebouwen) en een viertal naoorlogse kerken in het zuidoosten van de stad (integrale aanpak in overleg met parochiebestuur, - mislukt- ). De gemeente ’s-Hertogenbosch heeft in het verleden wel getracht lijsten aan te leggen met mogelijk leegkomende complexen, maar naar bleek zorgde dit voor grote onrust bij de huidige gebruikers/bewoners. De gebouwen staan namelijk zelden echt leeg; meestal is er sprake van een tijdelijke of semi-permanente invulling. Daar komt bij dat de gemeente weliswaar zeer veel van deze gebouwen in gebruik heeft, maar niet altijd de eigenaar is. Tegenwoordig treedt de gemeente pas in de openbaarheid als er een concreet alternatief voor een nieuwe bestemming voorhanden is. De gemeente speelt verder een actieve rol bij herbestemmingsprojecten. In sommige gevallen draagt de gemeente ook financieel bij aan de exploitatie. De gemeente Tilburg werkt momenteel aan het opzetten van een stimuleringsfonds voor hergebruik van historische panden. Dit plan gaat uit van het verstrekken van leningen tegen een lage rente. De gemeente is eventueel bereid om mee te werken aan een proef (De Oude Kaart van Tilburg), mits hierbij ook de cultuurhistorische waarde meegenomen wordt. Dit zou bijvoorbeeld kunnen door koppeling aan de Cultuurhistorische Waardekaart. Wat betreft de gemeentelijke bezittingen bestaat er meestal geen integrale visie. Breda (40 monumentwaardige objecten) en ’s-Hertogenbosch (‘zeer veel’) kennen geen actief afstotingsbeleid. De gemeente Tilburg heeft wel een planning gemaakt aangaande hun eigen vastgoedontwikkelingen. De gemeente Eindhoven heeft onlangs een eigen vastgoedbedrijf opgericht om een groot deel van haar eigendommen (30 à 40 objecten) te verkopen. De verkoop heeft voornamelijk tot doel om geld op te brengen; beleid is (nog) niet ontwikkeld.

19

Vastgesteld in 2006. Vogel, P., ‘Brabanders nomineren slooplocaties’, in: Brabants Dagblad, 3 september 2007. Of deze verkiezing ook daadwerkelijk heeft plaatsgevonden is niet bekend. 21 Gebaseerd op interviews met de volgende instanties: Gemeente Breda; Gemeente Eindhoven; Gemeente ’s-Hertogenbosch; Gemeente Tilburg; Overige gemeenten middels brief, d.d. 16 december 2005. 20

20


Leegstand in Noord-Brabant Klooster Mariëndaal te Velp Het voormalige klooster Mariëndaal werd gebouwd tussen 1862 en 1865 door de Jezuïeten. Pater A. Slootmaekers ontwierp het geheel en liet gelijk een prachtige tuin aanleggen. Het gebouw stond in die tijd bekend als een van de fraaiste in zijn soort. Veel Jezuïeten kregen op Mariëndaal hun opleiding. In 1887 werd het complex uitgebreid met Oldenzaal, een voorziening voor priesters op leeftijd. Vanaf 1966 kwamen het klooster en haar tuinen in bezit van De Binckhof, een instituut voor mensen met een geestelijke handicap. Op het terrein werden verscheidene paviljoens gebouwd. Nadat het hoofdgebouw in onbruik raakte, volgde een periode van jarenlange leegstand, kraak en plannenmakerij. Sinds kort ziet het er naar uit dat de huidige plannen daadwerkelijk uitgevoerd zullen gaan worden. Het klooster is sinds kort onder beheer van een antikraakorganisatie. Volgens de plannen krijgt het klooster een nieuwe bestemming door er een hotel annex congrescentrum in te realiseren. Een gedeelte van de zorginstellingen op het voormalig Binckhofterrein wordt of is reeds verplaatst. Hierdoor komt een zeer groot terrein vrij, waarop maximaal negentig woningen, een gemeenschapsaccommodatie en een brede school zullen worden gebouwd. Het klooster staat op de gemeentelijke monumentenlijst. Bron: www.cubra.nl www.hostelleriebronckhorst.nl


21

Herbestemming in Noord-Brabant Verkadefabriek te ‘s-Hertogenbosch De Verkadefabriek begon ooit als wafelfabriek: er werden Parijse wafels, frou-frou en moccastangen gebakken. In 1929 nam Ericus Gerhardus Verkade de fabriek over en ontstond de Verkadefabriek. De fabriek werd een begrip in 's-Hertogenbosch; hele generaties werkten er in de bakkerij, op de inpakafdelingen of de expeditie. De oude bakkerij maakte in de jaren vijftig plaats voor de productiehallen. In 1984 werden er aan de oude productiehallen twee nieuwe bedrijfshallen gebouwd. En werkten toen nog 145 werknemers bij Verkade. United Biscuits - de holding waarin Verkade is opgegaan - nam de fabriek over in 1990. ‘Concentratie van de productie’ zorgde in oktober 1993 voor de sluiting van de Bossche koekjesbakkerij. De Verkadefabriek stond vervolgens jarenlang grotendeels leeg, totdat ZT Hollandia er in 2001 de locatievoorstelling Varkens/Boeren speelt. De Verkadefabriek is dan al in zicht als mogelijke locatie voor een nieuw kunstencentrum. In 2002 brengt Theater Artemis er de gigantische productie Katharina, Katharina in het ganzenbord; in februari van dat jaar besluit de Bossche gemeenteraad tot de (ver-)bouw van de Verkadefabriek tot complex voor theater, film, horeca en productie. Van 2002 tot 2004 werd het complex verbouwd. Architect Hubert-Jan Henket wist de karakteristieke eigenschappen van de oude Verkadefabriek te behouden in zijn ontwerp voor het nieuwe centrum. Voordat er gebouwd kon worden moesten er enkele oude delen van de Verkadefabriek worden gesloopt: omdat ze inmiddels te ver vergaan waren, of omdat ze onvoldoende ruimte boden voor de nieuwe functies. De meest gezichtsbepalende bakkerij- en expeditiehallen aan de Boschdijkstraat bleven behouden en werden verlengd. De achttienduizend oude gele vloertegels uit de expeditie (nu café-restaurant) werden verwijderd, stuk voor stuk schoongebikt en opnieuw geplaatst. Bron: www.verkadefabriek.nl

22


2.3.4 Vastgoedeigenaren en projectontwikkelaars Een van de grotere bezitters van agrarisch erfgoed in Brabant is de Maatschappij van Welstand. Het huidige bezit van de maatschappij bestaat uit circa 2.000 hectare landbouwgrond en 30 panden, waaronder circa 15 monumenten. Het bezit is momenteel stabiel; dat wil zeggen: er zijn geen grote veranderingen te verwachten. Het beleid is gericht op behoud en beheer. Circa 1 à 2 keer per jaar wordt er iets ver- of aangekocht. Een van de nieuwe organisaties op het gebied van monumentenverwerving en -beheer is het NV Monumenten Fonds Brabant. Dit fonds koopt rijksmonumenten aan, restaureert deze en maakt ze exploitabel. Momenteel (2005) heeft het fonds veertien monumenten in haar bezit. Doorgaans worden de panden verhuurd aan het midden- en kleinbedrijf, omdat kantoorfuncties meestal het meest eenvoudig zijn te realiseren. NS Poort beheert al het vastgoed dat de afgelopen 160 jaar is verworven, dus alle gronden en gebouwen. De infrastructuur zelf (rails) is in handen van de overheid (ProRail). Een aantal jaren geleden is men begonnen om alle bezittingen in een grafisch (GIS-)systeem onder te brengen. Twee jaar geleden is men begonnen om alles tegen het licht te houden: alles wat niet nodig is voor een goede bedrijfsvoering, of niet zelf rendabel gemaakt kan worden, wordt de komende jaren afgestoten (verkocht, vergeven). Voor het afstoten van de gronden en gebouwen is een aparte projectorganisatie in het leven geroepen. Het aanbieden van de gronden geschiedt in de huidige staat, dus inclusief bebouwing. Sommige gronden blijken nauwelijks of niet verkoopbaar of weggeefbaar te zijn. Gezien het nodige onderzoek naar vervuilingen en bepaalde formaliteiten zal het naar verwachting drie à vier jaar duren voordat het hele proces is afgerond. De resterende twintig procent, die in eigendom blijft, is gericht op exploitatie en ontwikkeling. Enerzijds zal er aanzienlijk worden geïnvesteerd, anderzijds wordt er ontwikkeld (met name parkeerterreinen). Ook in eigen bezit blijft een kleine onrendabele top, die voor het eigen bedrijf een bepaalde waarde heeft (waaronder een watertoren). Wat betreft de gebouwen van het voormalige staatsbedrijf PTT zijn na de verzelfstandiging in 1989 via enkele tussenstappen drie bedrijven ontstaan: Postkantoren BV, die de postkantoren beheert, TNT, die verantwoordelijk is voor de bezorging en KPN, die de telefoniediensten levert. Het vastgoed van de oude PTT is onder deze drie partijen verdeeld, waarbij degene die het meeste vloeroppervlak in zijn bezit had de eigenaar van het betreffende pand is geworden. TNT beschikt voornamelijk over grote sorteerhallen en KPN heeft voornamelijk kantoren en centrales. Postkantoren BV heeft momenteel 300 postkantoren, waarvan er 100 in eigendom zijn en 200 worden gehuurd. Dit aantal wordt binnen twee jaar teruggebracht naar een totaal van 215, het minimale wettelijk aantal (tezamen met 600 postagentschappen en 1.300 servicepunten in winkels). Het beleid ten aanzien van het gebouwenbezit/beheer wordt bepaald vanuit de ‘business’, niet vanuit de gebouwen. Steeds minder mensen maken gebruik van een postkantoor. Uiteindelijk zal ‘het postkantoor’ dan ook helemaal verdwijnen. Nieuwe panden worden niet meer aangekocht, gebouwd of ontwikkeld. Kosten voor onderhoud spelen bij sluiting geen rol. Het pand wordt alleen verkocht als er een projectontwikkelaar in geïnteresseerd is, of als het postkantoor onder een bepaalde norm komt, waardoor het wordt gesloten en er in een nabijgelegen winkel een


23

postagentschap wordt gevestigd. Het beleid van TNT en KPN verschilt niet wezenlijk van dat van Postkantoren BV. De Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (Neprom) stelt zich ten doel om de samenwerking te bevorderen tussen de overheid en projectontwikkelingsmaatschappijen bij de totstandkoming van vastgoedprojecten. De Neprom verricht onder andere marktonderzoek. Zij brengt jaarlijks in samenwerking met het tijdschrift PropertyNL een publicatie uit getiteld Nieuw commercieel vastgoed, over de ontwikkeling van de kantoren- en winkelmarkt. PropertyNL houdt een database bij waarin kantoortransacties worden geregistreerd. Verder houdt de Neprom onder haar leden een jaarlijkse enquête (Neprom conjunctuurtest). Onderwerpen zoals herbestemming en cultuurhistorisch erfgoed worden hier niet in meegenomen, maar dit zou op verzoek mogelijk zijn. De gegevens, die uit de enquête naar voren komen, worden aan de database toegevoegd. De meeste ontwikkelaars hebben zelf geen vastgoed in bezit. De portefeuilles van beleggers bestaan voor 90% uit nieuwbouw of uit panden die in het verleden al herbestemd zijn. Op het gebied van landschap en groen opereren in Brabant drie belangrijke partijen, te weten: Staatsbosbeheer, de Vereniging Natuurmonumenten en Het Brabants Landschap. De verschillen tussen deze drie zijn marginaal en voornamelijk historisch gegroeid. Staatsbosbeheer heeft om financiële redenen liever zo min mogelijk gebouwen in haar bezit, terwijl Het Brabants Landschap juist veel meer gericht is op landgoederen (inclusief kastelen, boerderijen, etc.). Laatstgenoemde stichting bezit zo’n 16.000 hectare en zo’n 200 gebouwen. Het Brabants Landschap ziet zichzelf vooral als erfgoedorganisatie: de gebouwen maken onderdeel uit van het landschap. De stichting heeft twee takken. De ene is terreinbeheer, gericht op aankoop, inrichting en beheer van eigen terreinen; de andere is landschapsbeheer, waarbij de organisatie zich richt op het Brabantse landschap breed bekeken. De stichting brengt in dit verband fiscaal, bouwkundig en ecologisch advies uit aan landgoedeigenaren. Het Brabants Landschap koopt per jaar zo’n 300 hectare met daarbij 2 à 3 gebouwen aan. De aankoop van gebieden en gebouwen gebeurt doorgaans passief; door de vele contacten met eigenaren en pachters worden zij zelf benaderd. De terreinen worden indien nodig opnieuw ingericht en de gebouwen gerestaureerd. Tevens wordt er een passende bestemming gezocht. De laatste jaren heeft Het Brabants Landschap als beleid om de gebouwen zoveel mogelijk in particulier bezit te houden. Er wordt nooit bezit verkocht. De Vereniging Natuurmonumenten is een onafhankelijke vereniging die natuur, landschap en cultuurhistorie veiligstelt door gebieden aan te kopen, te beheren en te beschermen. Het beleid is dus met name gericht op aankoop. Afstoting/verkoop van gebouwen is niet of nauwelijks aan de orde. Eventueel aanwezige bebouwing, zoals landhuizen en boerderijen, wordt in erfpacht uitgegeven. Het onderhoud en het beheer ligt in handen van de eigenaren/gebruikers. Momenteel bezit de Vereniging in de provincie Brabant 36 natuurgebieden, variërend in oppervlakte van 52 tot 2.581 hectare. Van het aanwezige vastgoed heeft slechts een klein deel de status van rijksmonument. Verder zijn er enkele gemeentelijke monumenten aanwezig.

24


Staatsbosbeheer is een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO). Deze organisatie bezit in Brabant in totaal 60.000 hectare natuurgebied met daarop zo’n 400 gebouwen. Iedere vijf jaar worden met het Ministerie van LNV afspraken gemaakt aangaande de belangrijkste doelen van Staatsbosbeheer, te weten: natuur en recreatie. Wat betreft de aankoop van nieuwe gebieden is de jaarlijkse aanwas heel wisselend, variërend tussen de 200 tot 600 hectare. De bebouwing wordt door Staatsbosbeheer waar mogelijk gebruikt om het beheer mogelijk te maken (‘doelstellingsgerichte’ gebouwen, zoals boswachterswoningen, etc.). De overige bebouwing wordt verpacht. Omdat de primaire taak van Staatsbosbeheer natuurbehoud is, geschiedt herbestemming altijd in relatie tot de natuurwaarde. Dit maakt herbestemming soms moeilijk (bijvoorbeeld geen horeca midden in natuurgebied). Een databank, zoals De Oude Kaart van Nederland in feite is, zal voor Staatsbosbeheer gunstig zijn. Men is sinds kort bezig met de formulering van ‘cultuurhistorische parels’, waarbij cultuurhistorie zo belangrijk is, dat hieraan de natuurontwikkeling soms ondergeschikt is. Een probleem voor Staatsbosbeheer is dat alhoewel cultuurhistorisch landschap ook natuurwaarde heeft, hiervoor geen geld is. Staatsbosbeheer krijgt als ZBO immers geld via het Ministerie van LNV, waardoor financiering via andere ministeries niet mogelijk is. Een enkele keer worden gebouwen ook afgebroken om ruimte te maken voor natuur of waterberging, zoals een aantal boerderijen in de Biesbosch. Staatsbosbeheer richt zich, net als de overige natuur- en landschapsorganisaties, momenteel vooral op de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Verder probeert Staatsbosbeheer tactisch aan te kopen (of te ruilen) om versnippering tegen te gaan: kleine gebieden zijn immers relatief duur in het beheer. Verkocht wordt er nooit. Wat betreft het Brabantse landschap wordt gesteld dat het met name het agrarisch gebied buiten de Ecologische Hoofdstructuur is dat verandert door stedelijke en infrastructurele ontwikkelingen. Hiervoor ontbreekt tot op heden een integraal beleid.

2.3.5 (Cultuurhistorische) belangenorganisaties De Boerderijenstichting Noord-Brabant is bezig met een inventarisatie van alle nog bestaande boerderijen in de provincie Brabant. Aan de hand van de MIP-rapporten worden er door de diverse heemkundekringen tellingen verricht. Er wordt ondermeer gekeken of de boerderij er nog is, of er een functieverandering heeft plaatsgehad en of de boerderij inmiddels is verbouwd. Alhoewel het doel is om een actuele inventarisatie te verkrijgen, is het hierdoor straks ook mogelijk om de gegevens van de MIP-rapporten uit omstreeks 1990 te vergelijken met de situatie van 2005-2006. Het onderzoek biedt mogelijkheid om de Cultuurhistorische Waardekaart aan te passen. De Brabantse Kastelenstichting zet zich sinds 1980 onder andere in om de nog aanwezige (delen van) kastelen voor de provincie te behouden. Zij dient het algemeen belang, beantwoordt vragen en bemiddelt indien mogelijk bij eventueel hergebruik. Zij heeft geen kastelen in eigendom. De Stichting tot Behoud van Monumenten van Bedrijf en Techniek in het Zuiden van Nederland, die is opgericht in 1978, leidt momenteel een min of meer slapend bestaan. Op het gebied van behoud en beheer van monumentale kerkgebouwen zijn diverse instellingen al geruime tijd bezig. De Stichting Brabantbeeld zet zich sinds 1995 in voor het instandhouden van Leegstand en herbestemming in Noord-Brabant

25

beeldbepalende kerkelijke gebouwen in de provincie. Aanvankelijk was de doelstelling om geld bij elkaar te zoeken voor het onderhoud en de restauratie van de nog in gebruik zijnde kerkgebouwen. Het vormen van een financiële reserve is echter niet gelukt. Wel zijn er incidenteel (restauratie)projecten ondersteund en heeft men in 1999 en 2001 onderzoek verricht naar de financiële situatie rondom het instandhouden en de restauratie van kerkgebouwen (Torenhoge lasten 1 en 2). Hieruit is gebleken dat er over de komende tien jaar in Brabant een tekort is van ruim 35 miljoen euro. Met ingang 2006 richt de Stichting Brabantbeeld zich niet meer hoofdzakelijk op het inzamelen van geld, maar meer op het onder de aandacht brengen van het probleem. Het Monumentenhuis Brabant is momenteel bezig met het inventariseren van religieus erfgoed in de provincie, waartoe onder andere een enquête is gehouden onder de verschillende gemeenten. De gegevens zijn (vooralsnog) alleen in de vorm van ingevulde formulieren raadpleegbaar. In januari 2005 is er een symposium over de vraag ‘Wat te doen met leegkomend religieus erfgoed? georganiseerd. Om de discussie op gang te brengen heeft men een brochure uitgebracht met de titel: Toekomst voor religieus erfgoed in Noord-Brabant. In het kader van 2008 Jaar van het Religieus Erfgoed wordt een beleidsdatabase opgezet en meegewerkt aan de Brabantse vulling van de publieksdatabase Reliwiki. De provincie Brabant kent twee bisdommen: Breda (West-Brabant en Zeeland) en ’s-Hertogenbosch (Oost-Brabant en Limburg). Beide bisdommen hebben elk op het gebied van leegstand en herbestemming een vergelijkbare opvatting. Het Bisdom van ’s-Hertogenbosch heeft/geeft geen informatie over leegkomende kerkgebouwen. Alhoewel op de lange termijn iedere kerk in gevaar is, streeft men ernaar om zoveel mogelijk kerkgebouwen in oorspronkelijke functie te behouden. Ieder dorp (of stad) dient tenminste een kerkgebouw als religieus centrum te behouden. Als er geen sprake meer kan zijn van eucharistieviering, dan zal geprobeerd worden om de kerk een kapelfunctie te geven (trouwen, rouwen, bidden). Als instandhouding financieel niet meer haalbaar blijkt, wordt de kerk gesloten. Sloop is doorgaans de enige optie, want volgens het bisdom heeft een kerkgebouw een sacrale bestemming en is herbestemming (ook economisch gezien) niet realistisch. Met de opbrengst van de (grond)verkoop kunnen andere kerken weer een tijd instand gehouden worden. Slechts in zeer uitzonderlijke gevallen wordt een kerk herbestemd en alleen dan wanneer de nieuwe functie niet aanstootgevend is. Het lot van de pastorie is nauw verbonden met dat van de kerk, al is herbestemming van een pastorie minder problematisch. Bij leegstand worden ze meestal verhuurd als kantoorpand, omdat dit meer opbrengt dan een woonfunctie en minder problemen geeft met eventuele opzeggingen van het huurcontract. Wanneer een keuze tussen een of meer kerken moet worden gemaakt, is het monumentale aspect doorslaggevend. De oudere kerken zijn centraler gelegen, hebben meer historie en mensen zijn meer aan de oude kerken gehecht dan aan bijvoorbeeld de naoorlogse. Een groot deel van de oudere kerken is daarnaast (rijks)monument, terwijl de nieuwere kerken dit vaak niet zijn. Pachtgronden spelen bij de kerk nauwelijks een rol. Sinds kort is het bisdom bezig met het opzetten van een solidariteitsfonds, om in financiële nood verkerende kerken te kunnen bijspringen. Het Bisdom Breda ziet meer mogelijkheden wat herbestemming betreft.

26


De Protestantse Kerk Nederland (PKN) heeft geen strikt uitgewerkt beleid voor wat aangaat het leegkomen van kerken. Men is zich ervan bewust dat er in Brabant kerken in onbruik raken, onder andere door de kerkvereniging van 2004, maar over de omvang van eventuele sluiting kan men niets zeggen. Momenteel werkt men aan een landelijke inventarisatie van protestantse kerkelijke objecten, die de moeite van het behouden waard zijn. Het gaat met name om kerkgebouwen en orgels, die monument zijn, die voorkomen op de provinciale cultuurhistorische waardekaarten of die men vanuit cultuurhistorisch oogpunt zelf de moeite van het behouden waard vindt. Pastorieën worden niet of nauwelijks bij de inventarisatie betrokken. Mocht er in de toekomst een kerk vrijkomen die voorkomt in de inventarisatie, dan zal men zorgvuldig meedenken over een eventuele herbestemming. Op gebied van zorginstellingen zijn landelijk gezien twee organisaties van belang: het College Bouw Zorginstellingen en het College Sanering Zorginstellingen (CSZ).22 Het College Sanering Zorginstellingen werd in 1983 op verzoek van de minister opgericht, met name om de financiële afwikkeling te begeleiden bij sluitende of fuserende ziekenhuizen. Het college is een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO) met drie taken, waarvan de eerste twee wettelijk: ten eerste regelt het de financiële afwikkeling bij sluiting (overtollig personeel, lopende leningen, etc.), ten tweede zorgt het college ervoor dat gebouwen en gronden van overtollig geworden instellingen zo goed mogelijk worden verkocht (om te voorkomen dat gemeenschapsgeld dat destijds in de bouw is gestoken, niet weglekt) en ten derde adviseert het college de zorginstellingen die in financiële problemen raken of moeite hebben met de exploitatie. Samen met het College Bouw Zorginstellingen heeft het college een ‘meldpunt grond’ opgezet. Dit meldpunt koppelt vraag en aanbod van grond en gebouwen binnen de zorgsector aan elkaar. Dit heeft met name een financieel voordeel, omdat de grond wordt overgedragen tegen boekwaarde, en niet tegen marktwaarde. Met ingang van 1 januari 2005 heeft de minister aangegeven om de marktwerking binnen de gezondheidszorg te stimuleren. De overheid dient alleen nog kaders te scheppen en te inspecteren. Dit betekent dat ziekenhuizen sinds 1 januari 2008 zelfstandig over hun vastgoed kunnen beschikken. Aanvankelijk leek het erop dat het College Bouw, het College Sanering en het College Tarieven Gezondheidszorg ofwel zouden worden omgevormd tot expertisecentrum, ofwel zouden worden opgeheven. Minister Klink heeft echter onlangs laten weten dat het College Sanering Zorginstellingen streng toezicht gaat houden op vastgoedtransacties in de zorg; ziekenhuizen die verkoop overwegen dienen dit te melden.

22

Voorheen: College Sanering Ziekenhuisvoorzieningen, daarvoor: Commissie Sanering.


27

Leegstand in Noord-Brabant Boerderij te Standdaarbuiten, gemeente Moerdijk De voormalige boerderij aan de Eerste Kruisweg 7, op de hoek met de Langeweg-Zuid dateert vermoedelijk uit de achttiende eeuw. Het woonhuis wordt bewoond en is goed onderhouden, maar voor de grote, monumentale schuur achter op het erf heeft men geen passende bestemming kunnen vinden. De schuur wordt al jarenlang niet meer gebruikt en onderhouden. Hierdoor is een deel van het dak en de zijmuren ingestort, waardoor wind en regen vrij spel hebben. Wat er met de schuur gaat gebeuren is niet bekend. De boerderij heeft geen monumentenstatus. Bij de gemeente zijn geen plannen bekend om tot herstel of sloop over te gaan. Verder verval lijkt onvermijdelijk.

28


2.4 LEEGSTAND Het is moeilijk vast te stellen wat er in de provincie Noord-Brabant aan leegstand is, en wat er verwacht kan worden. Enerzijds komt het door de aard van het onderzoek van deze pilot, anderzijds zijn er geen gegevens voorhanden. De diverse redenen hiervoor zijn uiteengezet in paragraaf 1.2.2. Hieronder volgen enkele indrukken. Deels gaat het om landelijke cijfers. Er bestaat ook geen landelijk overzicht van verkocht onroerend goed. De Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen (NVM) houdt wel van hun eigen leden de gegevens van verkochte woonhuizen bij. Sinds kort gebeurt dit ook voor bedrijfsonroerend goed, met als kanttekening dat de NVM-leden nauwelijks handelen in panden groter dan 500 m2. In totaal werden door NVM-makelaars in 2005 in Noord-Brabant 17.398 objecten verkocht, met een totaal vloeroppervlak van 2.271.561 m2 op een totale perceeloppervlakte van 7.527.234 m2. De Rijksgebouwendienst heeft landelijk te maken met 220.000 m2 leegstaand oppervlak. Een groot deel van het oppervlak betreft panden die in verbouwing zijn, die in de verkoop staan, waarvan de huurcontracten aflopen of waar je ‘niks mee kunt’ (bunkers, etc.). Momenteel en in de nabije toekomst zal waarschijnlijk 350.000 m2 gebouw worden afgestoten, waarvan naar verwachting de helft zal worden verkocht. Boerderijen zijn doorgaans in handen van particulieren. Door de versnippering in eigendom is het moeilijk om in kaart te brengen wat er aan boerderijen vrijkomt. Hetzelfde geldt voor industrieel erfgoed. Een van de grootste partijen op dit gebied is NS Poort. Zij bezitten (in 2005) zo’n 1.000 gebouwen en zo’n 4.500 hectare grond, waaronder 400 hectare ecologische groenstructuur, 900 hectare water (met name sloten), stedelijk gebied, etc., waarvan circa 75 à 80 procent zal worden verkocht of anderszins afgestoten. Uit nog lopend onderzoek van de Konferentie Nederlandse Religieuzen (KNR) blijkt dat er in Nederland nog zo’n 150 kloosters als klooster in gebruik zijn, waarvan 1/3 deel in Brabant, 1/3 deel in Limburg en 1/3 deel in de overige provincies. De kloosters zijn eigendom van de desbetreffende kloostergemeenschappen. Naar een schatting van het Katholiek Sociaal Kerkelijk Instituut (KASKI) is over 10 jaar nog maar 5% van de huidige 150 kloosters als zodanig in gebruik. De afdeling Zorg van de Provincie Noord-Brabant heeft in 2003 onderzoek laten doen naar de problematiek van vrijkomende zorgcomplexen in het buitengebied. Het onderzoek heeft onder andere geresulteerd in een inventarisatie. Hieruit blijkt dat van de 36 instellingen er 12 geheel of gedeeltelijk zullen worden verlaten. Drie van deze complexen liggen in stedelijke gebieden; de overige negen bevinden zich in het buitengebied. De omvang van de terreinen varieert tussen de 1,2 en de 70 hectare. Het aantal gebouwen varieert tussen 2 en circa 70.


29

Van Staatsbosbeheer staan alleen al in de provincie Noord-Brabant enkele tientallen gebouwen leeg of worden marginaal gebruikt. Het gaat hierbij voornamelijk om schuren en andere opstallen.

2.5 HERBESTEMMING

In 1997 heeft de begeleidingsgroep ‘Herbestemmen’ van de Provincie een enquête gehouden over grote, leegstaande gebouwen en complexen, die in aanmerking zouden komen voor herbestemming. De gemeenten is gevraagd naar (dreigende) leegstand, de staat van onderhoud van deze panden en complexen, de oppervlakte, etc. In hetzelfde jaar heeft een werkgroep van het Steunpunt Monumentenzorg Noord-Brabant een notitie geschreven over herbestemming van grote monumentale gebouwen en complexen. Hierin staan globaal de hindernissen vermeld, die het streven naar behoud ondervindt. Ook werd er door de provincie opdracht verstrekt aan de Brabantse Pandenbank tot het opzetten van een Handboek herbestemmen. Wat betreft het herbestemmen van boerenbedrijven heeft de Provincie Brabant de regelgeving versoepeld, waardoor het makkelijker is geworden om een boerderijcomplex te splitsen en er bedrijven/kantoren te vestigen. Rond molens en woonhuizen speelt de herbestemmingsproblematiek doorgaans geen rol; zij staan betrekkelijk kort leeg en van functiewisseling is slechts in beperkte mate sprake. In feite betreft het hier frictieleegstand. Hetzelfde geldt voor woonhuisboerderijen. Het zijn met name de bijbehorende boerenerven en landbouwgronden die aan verandering onderhevig zijn: enerzijds door grote wijzigingen in het soort teelt (varkensteelt, kassenbouw, suikerbieten), anderzijds door het omvormen van landbouwgrond tot natuurgebied (Ecologische Hoofdstructuur). De herbestemming van industriegebieden in de binnensteden van Brabant is ofwel nagenoeg overal voltooid, ofwel de planvorming is in een ver gevorderd stadium.

2.6 RUIMTELIJKE TRENDS

In Noord-Brabant spelen op het gebied van verwachte en langdurige leegstand met name vier aspecten een rol: de ontkerkelijking, agrarische ontwikkelingen, ontwikkelingen binnen de zorgsector en militaire ontwikkelingen. Zoals overal in Nederland heeft de ontkerkelijking grote gevolgen voor gebouwen als kerken en kloosters. Leegstand dreigt voor al deze gebouwen. Deze ontwikkeling lijkt onafwendbaar: ontkerkelijking is een maatschappelijke trend. De functieveranderingen binnen de agrarische en militaire sector kunnen vooral gezien worden als gevolgen van overheidsbeleid. Schaalvergroting en reconstructie spelen in beide sectoren een grote rol. Tezamen met de toenemende verstedelijking en infrastructurele werken (Hogesnelheidslijn) enerzijds en de ‘vergroening’ (Ecologische Hoofdstructuur) anderzijds vormen zij een grote bedreiging voor het Brabantse cultuurlandschap. De ontwikkelingen binnen de zorgsector houden verband met die van de kloostercomplexen. Steeds meer zorginstellingen verlaten hun oorspronkelijke onderkomens en vestigen zich (in delen van) vrijkomende kloostercomplexen.

30


2.6.1 Agrarisch23 Sinds de jaren zestig van de twintigste eeuw hebben veel boerenbedrijven hun functie verloren en vindt er een omslag plaats in eigendom. Dit is een geleidelijk proces. Landelijk gezien is naar schatting 2/3 van de boerderijen al herbestemd (met name in het westen en midden van het land). In Noord-Brabant hebben vooral de laatste vijf jaar veel boeren hun bedrijf beëindigd. De voornaamste redenen om te stoppen zijn: geen opvolger, benodigde schaalvergroting, toenemende regelgeving en verstedelijking/toenemende infrastructuur, zoals de HSL. Verder is er sprake van schaalvergroting van de nog aanwezige boerenbedrijven. Toch staan boerderijen zelden leeg. De boerderij blijft meestal in gebruik als woonhuis. Herbestemming van de bijgebouwen is vaak wel een probleem. Landbouwgrond die vrijkomt wordt ofwel verkocht aan omringende boeren, ofwel aan de overheid om ontwikkeld te worden tot groengebied (Ecologische Hoofdstructuur). Verder vindt er (in de provincies Overijssel, Utrecht, Gelderland, Noord-Brabant en Limburg) momenteel de zogenaamde ‘reconstructie’ plaats, waarbij bepaalde vormen van landbouw, zoals de varkensteelt en de kassenbouw, worden geconcentreerd. Hierdoor worden veel bedrijven verplaatst. Wat betreft het landschap kan gesteld worden dat dit voor het grootste gedeelte al niet meer oorspronkelijk is door de ruilverkaveling die er heeft plaatsgevonden. Over molens zijn in het kader van dit onderzoek geen gesprekken gevoerd. Herbestemming en leegstand zijn bij deze categorie gebouwen naar verwachting niet of nauwelijks aan de orde. 2.6.2 Industrie en nijverheid24 Industrieel vastgoed is voor wat betreft dit onderzoek een moeilijke categorie. Het gebouwenbezit is in handen van een groot aantal onderling niet-georganiseerde bedrijven. De aan- en verkoop van het gebouwenbezit is afhankelijk van veranderende, voor de buitenstaander ondoorzichtige bedrijfsvoering. Bij herontwikkeling van voormalige industriegebieden zijn het met name de overheden en de projectontwikkelaars die over het lot van de bebouwing beschikken. Bedrijven spelen hierin een ondergeschikte rol. Wat betreft bedrijventerreinen vormt Noord-Brabant in vergelijking met andere provincies een uitzondering. Het huidige aandeel uitgeefbare, leegstaande percelen bedraagt momenteel namelijk 9%, het laagste percentage van alle provincies. Omdat nagenoeg alle bedrijventerreinen in Brabant te boek staan als verouderd, heeft Brabant echter plannen om 4.150 hectare nieuw bedrijventerrein aan te leggen, waarmee zij - op Zuid-Holland na- in 2020 het grootste overschot aan overtollig, en dus leegstaand bedrijventerrein zal hebben.25

23

Deze paragraaf is gebaseerd op interviews met de volgende instanties: Boerderijenstichting Noord-Brabant, Bavel; Maatschappij van Welstand, Amersfoort; Het Brabants Landschap, Haaren; Dhr. S. Hendriks, Rozendaal (Gld). 24 Deze paragraaf is gebaseerd op interviews met de volgende instanties: Stichting tot behoud van monumenten van bedrijf en techniek in het Zuiden van Nederland, Heeze; NS Poort, Utrecht (destijds NS Vastgoed). 25 Cijfers afkomstig uit: Blaauw, K., Zuinig op ruimte? Een provinciale vergelijking van bedrijventerreinen, Utrecht, januari 2007.


31

2.6.3 Kantoren26 Een belangrijke trend binnen deze categorie is de vermindering van het aantal postkantoren. Steeds minder mensen maken gebruik van een postkantoor. Postkantoren BV. heeft landelijk haar 300 postkantoren binnen twee jaar tijd teruggebracht naar een totaal van 215, het minimale wettelijk aantal. Uiteindelijk zal ‘het postkantoor’ helemaal verdwijnen en zullen er alleen nog postagentschappen overblijven. 2.6.4 Maatschappelijk27 In de provincie Brabant is, net als in de rest van Nederland, sprake van een grote mate van ontkerkelijking. Hierdoor raken vele kerken en kloostercomplexen in onbruik. Wat betreft de rooms-katholieke kerk is het kerkgebouw eigendom van de parochie, maar kan het gebouw niet verbouwd of onttrokken worden zonder toestemming van het bisdom. Behalve rooms-katholieke kerkgebouwen telt de provincie Brabant zo’n 150 protestantse gemeenten, met in totaal zo’n 200 kerkgebouwen. De gebouwen zijn doorgaans eigendom van de desbetreffende gemeente, maar deze beslissen niet over eventuele afbraak bij leegstand. Veel kloosters hebben vanwege de grote hoeveelheid overtollige ruimte een deel van hun complex verhuurd, met name aan zorginstellingen. Deze instellingen nemen doorgaans steeds grotere delen in gebruik om het complex uiteindelijk helemaal aan te kopen. In 2003 is er vanuit de Katholieke Universiteit Nijmegen (tegenwoordig Radboud Universiteit) een studie verschenen over de problematiek rondom leegkomende kloostercomplexen.28 Deze studie gaat niet alleen in op hergebruik, herbestemming en provinciaal beleid, maar bevat tevens een inventarisatie van zowel kloostercomplexen met een religieuze functie, als complexen die zijn herbestemd. Naar leegstand in de categorie cultuur, recreatie en sport is geen onderzoek gedaan. Het ontbreekt aan overkoepelende organisaties en instanties die een totaaloverzicht hebben aangaande de problematiek rondom leegstand en herbestemming.29 De huisvesting van scholen voor laag en middelbaar onderwijs is vaak een verantwoordelijkheid van de gemeente. Enig inzicht in de ontwikkeling van de benodigde ruimtebehoefte ontbreekt echter bij de meeste gemeenten. Universiteiten en wetenschappelijke instituten hebben wat hun gebouwenbezit betreft een grote eigen verantwoordelijkheid. 26

Tot deze categorie behoren handelsgebouwen, banken, kantoren, postkantoren, beursgebouwen, pakhuizen, loodsen, silo’s, magazijnen, winkels, warenhuizen en showrooms. Deze paragraaf is gebaseerd op interviews met de volgende instanties: Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen (NVM), Nieuwegein; Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (Neprom), Voorburg; Postkantoren BV., Utrecht. 27 Deze paragraaf is gebaseerd op interviews met de volgende instanties: Rijksgebouwendienst, ’s-Gravenhage; Raad voor Vastgoed Rijksoverheid (RVR), ’s-Gravenhage; Provincie Noord-Brabant, ’s-Hertogenbosch; Gemeenten Breda, Eindhoven, ’s-Hertogenbosch en Tilburg; overige gemeenten (middels brief van 16 december 2005); Ministerie van Defensie (Dienst Vastgoed Defensie (DVD), destijds Dienst Gebouwen, Werken & Terreinen, DGW&T), ’s-Gravenhage; Stichting Brabantbeeld, Vught; Monumentenhuis Brabant, Geertruidenberg; Bisdom van ’s-Hertogenbosch; Regionale College voor de Behandeling van Beheerszaken in Noord-Brabant en Limburg (RCBB, Protestantse kerken); Protestants Dienstencentrum (PDC), Eindhoven; dhr. S. Hendriks, Rozendaal (Gld), werkzaam in opdracht van de Konferentie Nederlandse Religieuzen (KNR); College Sanering Zorginstellingen, Utrecht; Staatsbosbeheer, Regio Zuid, Tilburg; Vereniging Natuurmonumenten, regio Noord-Brabant en Limburg, Eindhoven; Het Brabants Landschap, Haaren. 28 Heijsteeg, J.-W., Monumentale kloostercomplexen in Noord-Brabant in de gevarenzone. Of slechts een hot issue?, doctoraalscriptie Planologie, Katholieke Universiteit Nijmegen, november 2003. 29 Een uitzondering hierop zouden de schouwburgen en de sportvoorzieningen kunnen zijn.

32


2.6.5 Wonen30 Langdurige leegstand van woningen speelt in Noord-Brabant voor zover bekend geen enkele rol. Wat betreft kastelen kan gesteld worden dat van de 59 Brabantse kastelen en kasteelruïnes momenteel nog 10% particulier bewoond wordt. De rest is in gebruik als religieus centrum, kantoor/bedrijfsruimte of museum. Van acht kastelen is bekend dat zij binnenkort van eigenaar en/of bestemming zullen wisselen.

30 Deze paragraaf is gebaseerd op interviews met de volgende instanties: Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen (NVM), Nieuwegein; Brabantse Kastelenstichting, Hilvarenbeek.


33

Herbestemming in Noord-Brabant Magazijnencomplex te Wanroy (gem. St. Anthonis) Het magazijnencomplex Wanroy in de Peel werd aangelegd in 1956, tijdens de hoogtijdagen van de Koude Oorlog. Op het complex werden permanent voedsel-, kleding- en medicijnenvoorraden op peil gehouden, die direct gebruikt zouden kunnen worden, wanneer de Russen vanuit het oosten ons land zouden binnenvallen. Het complex wordt sinds enkele jaren gebruikt door de Demining Academy Wanroy Netherlands (DAWN) en het Munitie Technologisch Museum (MTM). De stichting DAWN geeft adviezen en cursussen om wereldwijd te ondersteunen bij het opruimen en vernietigen van landmijnen en munitierestanten. De loodsen worden gebruikt als leslokaal en voor opslag van onklaargemaakte wapens en mijnen. Defensie heeft het complex vorig jaar verkocht aan de gemeente St. Anthonis, die het gebied aan de natuur wil teruggeven. Het huurcontract voor DAWN zou niet meer worden verlengd. De Provincie Noord-Brabant heeft echter zeer onlangs, in maart 2008, te kennen gegeven het complex te willen overnemen om er een museum over de Koude Oorlog in te vestigen. Bron: Kruidenier, M., Militair erfgoed. Categoriaal onderzoek wederopbouw 1940-1965, Zeist 2007

34


3. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN De conclusies en aanbevelingen, die hieronder worden gedaan, zijn deels achterhaald. De pilot Noord-Brabant was in 2006 immers de eerste van de reeks provinciale onderzoeken, en was anders van aard, opzet en insteek. Toch blijken er voldoende aanknopingspunten te zijn om de conclusies en aanbevelingen te handhaven; veel punten hebben betrekking op de wijze waarop in de toekomst met leegstand kan of dient te worden omgegaan. Ook wordt een aantal suggesties gedaan richting het opzetten van De Oude Kaart van Nederland.

3.1 CONCLUSIES

Algemeen Naar verwachting zal de pilot Noord-Brabant een goede afspiegeling zijn van de wijze waarop de (cultuurhistorische) vastgoedmarkt landelijk gezien in elkaar zit. Er zijn geen redenen om aan te nemen dat de sector in andere provincies wezenlijk verschilt. Het maken van De Oude Kaart van Nederland lijkt een zinvol instrument om enerzijds vraag en aanbod van leegstaand vastgoed aan elkaar te koppelen (productkant) en anderzijds om een visie te ontwikkelen op hergebruik (strategische kant). De Oude Kaart heeft in beide gevallen als gevolg dat aanwezige kwaliteiten worden behouden en waar mogelijk verbeterd, dit alles met een zo min mogelijke beslaglegging op nieuwe ruimte en zoveel mogelijk gebruik makend van de bestaande voorraad. Waar De Nieuwe Kaart van Nederland de bouwpretentie op termijn laat zien, brengt De Oude Kaart de leegstand op termijn in beeld. Een koppeling van beide kaarten lijkt een voor de hand liggende stap, hierdoor zullen nieuwe inzichten ontstaan aangaande de herinrichting van Nederland, een herinrichting die vraagt om een zorgvuldige, passende transformatie. Doelgroep De Oude Kaart zal met name overheden en eigenaren faciliteren. Zowel de rijksoverheid, als provinciale en gemeentelijke overheden kunnen niet alleen hun eigen af te stoten bezittingen op de kaart zetten, maar ook problemen omtrent leegstand tijdig signaleren en hierop beleid ontwikkelen. Door beter en eerder op de hoogte te zijn van komende ontwikkelingen kunnen gemeenten en cultuurhistorische organisaties eerder en beter voorbereid gesprekken aangaan met eigenaren en ontwikkelaars inzake herbestemming (planologie) en herontwikkeling (bouw en aanleg). Op gemeentelijk, provinciaal en rijksniveau kan beleid en strategie ontwikkeld worden ten aanzien van bepaalde markt- of trendgerichte ontwikkelingen. Daarnaast is er een duidelijke behoefte aan cultuurhistorisch vastgoed bij met name (cultuurhistorische) organisaties en projectontwikkelaars. Door het koppelen van vraag en aanbod (markt), zal minder beslag worden gelegd op nieuwe ruimte, maar kan er optimaal gebruik worden gemaakt van de reeds bestaande voorraad, waarbij ‘een tweede leven’ in de vorm van herbestemming van gebouwen, complexen en terreinen met behoud van cultuurhistorische waarden voorop staat.


35

Naamgeving Uit diverse hoeken is gesteld dat de naam De Oude Kaart van Nederland misleidend werkt. Alhoewel de naam direct refereert aan De Nieuwe Kaart van Nederland, en hiervan in feite een pendant is, wordt te vaak gedacht dat het letterlijk om een ‘historische of oude kaart’ gaat. De naam zou de lading niet afdoende dekken. Dit probleem is te ondervangen door toevoeging van een ondertitel. Afbakening data Van verschillende kanten is de vraag gesteld welke gegevens men wel of niet op de kaart zet. Wat is bedreigd? Op welke termijn? Wat verstaat men onder leegstand (kraak/antikraak)? Wat zet je (ook vanuit politiek oogpunt) wel of niet op de kaart? Zoals al eerder opgemerkt is de afbakening van het begrip ‘cultuurhistorisch vastgoed’ niet van wezenlijk belang. Een gebouw, complex of terrein kan vanuit cultuurhistorisch oogpunt zelf waardevol zijn (intrinsieke waarde), maar ligt bijna altijd in een waardevolle omgeving (contextuele waarde). Overigens zal de precieze cultuurhistorische waarde van een object, gebied of terrein vanzelf naar voren komen, wanneer de gegevens worden gekoppeld aan bijvoorbeeld een cultuurhistorische waardekaart, of wanneer er concreet gewerkt wordt aan herbestemming. Inzichtelijk maken data (vormgeving) Er is voor gekozen om de gegevens beschikbaar te maken middels een digitale kaart. GISbestanden kunnen namelijk relatief eenvoudig aan elkaar, aan een ‘ondergrond’ (de kaart van Nederland) en aan andere digitale kaartbestanden gekoppeld worden. Aan iedere locatie kan een tekstbestand met informatie gehangen worden.31 De Oude Kaart is met name een ‘strategische kaart’. Gezien de in het vorige hoofdstuk genoemde punten ‘beschikbaarheid van data’ en ‘verschil in data’ is een gedifferentieerde aanpak van De Oude Kaart nodig.32 Input nieuwe gegevens Een van de belangrijkste aandachtspunten voor De Oude Kaart is de mate van beschikbaarheid van gegevens. Uit de pilot is gebleken dat van veel categorieën gebouwen, zoals religieus erfgoed, woonhuizen, boerderijen, industrieel erfgoed, etc., geen concrete gegevens in de vorm van aantallen, adressen, etc. aanwezig zijn. Hiervoor zal men voor een groot deel afhankelijk zijn van gemeenten. Een ander gevaar is dat de gegevens snel achterhaald zijn. Een ‘oude kaart’ heeft

31 Door aansluiting te zoeken bij een bestaande portal en server, zoals KiCH, De Nieuwe Kaart van Nederland of cultuurhistorische waardekaarten zou niet alleen veel geld kunnen worden bespaard, maar ontstaat er duidelijk een meerwaarde. Ook zal aansluiting gezocht kunnen worden bij de kaart van de Raad voor Vastgoed Rijksoverheid (RVR), maar deze is helaas niet voor iedereen toegankelijk. 32 Enerzijds zal informatie alleen globaal (bijvoorbeeld aan de hand van kengetallen, toekomstverwachtingen, etc.) beschikbaar zijn, anderzijds is de informatie zeer gedetailleerd (gebouw, locatie, oppervlakte, etc.). Het geven van detaillistische informatie over gebouwen, complexen en terreinen heeft als voordeel dat hierdoor een marktgerichte aanpak mogelijk is. Het weergeven van informatie op de kaart kan in sommige gevallen leiden tot (privacy-) problemen. Door toe te werken naar een hoger abstractieniveau, bijvoorbeeld het aantal m2 landelijk gezien, kan wel het probleem omtrent leegstand van cultuurhistorisch erfgoed inzichtelijk worden gemaakt. De cijfermatige informatie in combinatie met concrete voorbeelden van herbestemming zou gemeenten handvatten kunnen geven om het probleem aan te pakken. Een mix tussen algemene en detaillistische informatie is dan ook wenselijk. Uit gesprekken met De Nieuwe Kaart van Nederland en KiCH blijkt dat er geen technische belemmeringen zijn om verschillende soorten data in een systeem op te nemen.

36


alleen dan zin, wanneer de gegevens actueel gehouden worden. Hiervoor is geregeld nieuwe input nodig. Ervaringen met De Nieuwe Kaart van Nederland wijzen erop dat het actueel houden van gegevens een moeizaam en tijdrovend karwei is. De praktijk leert dat gemeenten doorgaans geen tijd hebben om deze aan te leveren. Naar aanleiding van onze ervaringen met de mailing naar de Brabantse gemeenten moeten we (vooralsnog) helaas tot dezelfde conclusie komen. Door aansluiting te zoeken bij cultuurhistorische organisaties of bestaande digitale kaarten, zoals De Nieuwe Kaart, zal een groot deel van dit probleem ondervangen kunnen worden. Het nadeel van De Nieuwe Kaart is echter wel dat de financiering hiervan niet structureel is. Marketing Marketing van een product als De Oude Kaart is zeer belangrijk. Het product onder de aandacht brengen van een groot publiek is niet alleen van belang om gegarandeerd te zijn van de nodige input van gegevens, maar ook om steun te vinden voor de benodigde financiële middelen. Financiën Uit gesprekken met De Nieuwe Kaart van Nederland is gebleken dat het maken en onderhouden van een digitale kaart een kostbare aangelegenheid is. Door echter gebruik te maken van reeds bestaande producten kan aanzienlijk veel geld worden bespaard, zowel op technische middelen als op personele lasten. Schattingen van de kosten zijn pas te maken na nadere gesprekken met onder ander KiCH en De Nieuwe Kaart van Nederland. Participanten In tegenstelling tot projectontwikkelaars, blijken eigenaren, belangenorganisaties en gemeentelijke overheden niet of nauwelijks voorbereid te zijn op herbestemming. Veel ‘particuliere’ eigenaren van cultuurhistorisch vastgoed, zoals kloosters en landgoederen, hebben geen ervaring met de verkoop van grote vastgoedobjecten. De gemeenten nemen doorgaans een zeer afwachtende houding aan. Door beter en eerder op de hoogte te zijn van komende ontwikkelingen kunnen gemeenten en (cultuurhistorische) organisaties eerder en beter voorbereid gesprekken aangaan met eigenaren en ontwikkelaars inzake herbestemming en herontwikkeling. Leegstand en herbestemming Het is moeilijk vast te stellen wat er in de provincie Noord-Brabant aan leegstand is, en wat er verwacht kan worden. Enerzijds komt dat door de aard van het onderzoek van deze pilot, anderzijds zijn er geen gegevens voorhanden. Op het gebied van herbestemming zijn door de Provincie in het verleden diverse initiatieven ontplooid. Trends In Noord-Brabant spelen op het gebied van verwachte en langdurige leegstand met name vier aspecten een rol: de ontkerkelijking, agrarische ontwikkelingen, ontwikkelingen binnen de


37

zorgsector en militaire ontwikkelingen. Zoals overal in Nederland heeft de ontkerkelijking grote gevolgen voor gebouwen als kerken en kloosters. Leegstand dreigt voor al deze gebouwen. Deze ontwikkeling lijkt onafwendbaar: ontkerkelijking is een maatschappelijke trend. De functieveranderingen binnen de agrarische en militaire sector kunnen vooral gezien worden als gevolgen van overheidsbeleid. Schaalvergroting en reconstructie spelen in beide sectoren een grote rol. Tezamen met de toenemende verstedelijking en infrastructurele werken (Hogesnelheidslijn) enerzijds en de ‘vergroening’ (Ecologische Hoofdstructuur) anderzijds vormen zij een grote bedreiging voor het Brabantse cultuurlandschap. De ontwikkelingen binnen de zorgsector houden verband met die van de kloostercomplexen. Steeds meer zorginstellingen verlaten hun oorspronkelijke behuizing en vestigen zich (in delen van) vrijkomende kloostercomplexen. Vervolgtraject/strategie Vanuit verscheidene instanties is betoogd dat met name het vervolgtraject van De Oude Kaart van belang is. Er dient een organisatie te zijn die de informatie niet alleen verzamelt, maar ook eigenaren en overheden kan aansporen en adviseren om actie op komende ontwikkelingen, zowel landelijk als regionaal, te ondernemen. Tevens blijkt er behoefte te zijn aan voorbeelden van ‘goede’ herbestemmingsprojecten. De vraag is echter wie na het voltooien van de kaart zo’n eventueel vervolgtraject gaat doen. Men kan actief ondersteuning bieden (men doet het zelf), alleen de regie in handen nemen (men laat het anderen doen) of niets doen (men laat het aan de markt over). Daarnaast speelt de vraag of men de kaart eenmalig moet maken (waarbij het probleem van dreigende leegstand van cultuurhistorisch erfgoed onder de aandacht wordt gebracht) of dat men de kaart blijvend moet bijhouden (waardoor de kaart een doorlopende bemiddelingssite wordt).

3.2 AANBEVELINGEN

3.2.1 Aanbevelingen landelijk Gelet op het bovenstaande wordt ten opzichte van het landelijke project aanbevolen om: -

Het project De Oude Kaart van Nederland landelijk in gang te zetten met inachtneming van de onderstaande aanbevelingen:

-

De naam De Oude Kaart van Nederland te handhaven met toevoeging van een ondertitel.

-

Aansluiting te zoeken bij een reeds bestaande digitale kaart, zoals De Nieuwe Kaart van Nederland of KiCH. Hiervoor dienen nadere gesprekken met deze partijen gevoerd te worden.

-

Te streven naar een eenmalige basiskaart, indien wenselijk en (financieel) mogelijk om te zetten in een langdurig project.

-

De kaart te beschouwen als een groeiproject, waaraan voortdurend informatie kan worden toegevoegd.

-

Uit te gaan van een gedifferentieerde aanpak van de kaart, dit al naar gelang de wijze van aanleveren en de wenselijkheid aangaande de gedetailleerdheid van de gegevens. De kaart

38


vervult zo niet alleen een inventariserende rol, maar signaleert tevens ontwikkelingen en trends in de vastgoedmarkt. -

Een organisatiestructuur op te zetten met de daarbij benodigde personele bezetting. Deze structuur is allereerst nodig om de benodigde informatie te verwerven. Daarnaast zou de organisatie tevens eigenaren en overheden kunnen aansporen en adviseren inzake komende ontwikkelingen, zowel landelijk als regionaal. Ook kunnen voorbeeldprojecten van herbestemming verzameld worden. Deze organisatie behoeft niet persé een nieuwe te zijn, indien mogelijk kan De Oude Kaart aansluiting zoeken bij een reeds bestaande organisatie, zoals bijvoorbeeld De Nieuwe Kaart van Nederland.

-

Een begeleidingscommissie in te stellen bestaande uit drie personen, die de verdere procesgang begeleidt en bewaakt. Hierin dient tenminste één vertegenwoordiger zitting te hebben van het Ministerie van VROM.

-

Een projectplan te formuleren aangaande het vervolgtraject van De Oude Kaart, waarin de bovenstaande aanbevelingen worden meegenomen.

3.2.2 Aanbevelingen provincie Noord-Brabant Ten opzichte van de provincie Noord-Brabant wordt het volgende aanbevolen: -

Er dient meer inzicht verkregen te worden in de aard en omvang van langdurige en te verwachten leegstand in Noord-Brabant. Dit kan door de leegstand op objecten adresniveau in kaart te brengen en deze bestanden actueel te houden. Het structureel bijhouden van leegstand zorgt ervoor dat kennis binnen organisaties gebundeld wordt.

-

Er dient een integrale visie op provinciaal niveau geformuleerd te worden ten aanzien van langdurige en te verwachten leegstand. Verschillende bestaande beleidsregelingen dienen in deze visie te worden geïntegreerd om versnippering van beleid tegen te gaan.

-

De Provincie dient een strenge regie te voeren wanneer het gaat om het wijzigen of toewijzen van nieuwe functies; niet iedere gemeente heeft een nieuw bedrijventerrein nodig. Door een strenge regie kan veel leegstand worden voorkomen. Sommige trends, zoals ontkerkelijking, verdienen een provinciale aanpak.

-

Het komt de planvorming rond herbestemming ten goede wanneer de gemeente in een vroeg stadium bij nieuwe plannen wordt betrokken. Het meedenken en meewerken kan vaak complexe herbestemmingstrajecten versnellen en vereenvoudigen. De gemeente dient hier echter wel een actieve en initiërende rol te spelen.

-

Leegstand moet als een kans worden gezien; een kans om ruimtelijke kwaliteit te verbeteren en verrommeling tegen te gaan. Daarnaast biedt leegstand de mogelijkheid om inbreidingsdoelstellingen te behalen en zuinig ruimtegebruik te stimuleren.


39

40


4. BIJLAGEN BIJLAGE 1. DETAILWEERGAVEN VAN DE PROEFKAART VAN DE PILOT NOORD-BRABANT

De inventarisatie in Noord-Brabant in 2005 vormde de eerste pilot van het project De Oude Kaart van Nederland. Door de provincie zijn destijds proefkaarten ontwikkeld met daarop te verwachten leegstand. Hieronder zijn twee uitsneden uit de betreffende kaart weergegeven.33 Uitsnede Eindhoven

Uitsnede Roosendaal

33

Een uitsnit van De Oude Kaart van Nederland was op het moment van het ter perse gaan van dit rapport nog niet gereed, maar wordt wel gerealiseerd.


41

BIJLAGE 2. INVULFORMULIER

42



43

44


BIJLAGE 3. LIJST VAN BENADERDE PERSONEN EN ORGANISATIES Organisatie Atelier Rijksbouwmeester

Bisdom ’s-Hertogenbosch

Contactpersoon

Functie / Afdeling

Plaats Den Haag

dhr. prof. drs. A.L.L.M

Rijksadviseur Cultureel Erfgoed

Asselbergs

Adviseur Extern

M. van Heck

Architectuurbeleid

dhr. drs. P.A.M.

’s-Hertogenbosch

Broeders Boerderijenstichting Noord-

dhr. G. Given

Bavel

Brabant Het Brabants Landschap

dhr. J. Baan

Brabantse Kastelenstichting

mw. drs. E. Becx

directeur

Haaren

College Sanering

dhr. mr. H.Th. Stevens

beleidsmedewerker

Utrecht

Gemeente Breda

dhr. M. Berends

afd. monumenten

Breda

Gemeente Eindhoven

dhr. mr. A.P.A.M.

beleidsmedewerker

Eindhoven

Spijkers

monumentenzorg

Gemeente ‘s-Hertogenbosch

dhr. H. Meester

hoofd Bouwhistorie,

Hilvarenbeek

Zorginstellingen

‘s-Hertogenbosch

Archeologie en Monumenten Gemeente Tilburg

dhr. drs. D. van Alphen

sr. beleidsmedewerker

Tilburg

culturele planologie dhr. dr. ir. J.A.

Rozendaal GLD

Hendriks KiCH

dhr. drs. J.A. de Haan

programmamanager

Amersfoort

Maatschappij van Welstand

dhr. ir. M. van Alphen

secretaris directeur

Amersfoort

dhr. E. Vinke

rentmeester

dhr. G. Boissevain

beleidsadviseur architectuur &

dhr. F. Dalmijn

bestuursstaf Directie Ruimte,

Ministerie van Defensie

Den Haag

Milieu en Vastgoed Monumentenhuis Brabant

dhr. drs. H. Maas

directeur

drs. H. Willemsen

vm. directeur

Monumentenwacht Noord-

dhr. J.C.A. Akerboom

directeur

Brabant

dhr. mr. A.H.J.M.

beleidsmedewerker

Geertruidenberg Vught

Kuijpers NVM

dhr. J. Darwinkel

beleidsadviseur onderzoek &

De Nieuwe Kaart van

dhr. J. Kadijk

projectleider

Nederland

dhr. drs. N. Sorel

projectmedewerker

Nieuwegein

innovatie Den Haag

NS Poort

dhr. mr. D. van Velsen

regionmanger Zuid-Noordoost

Eindhoven

NV Monumentenfonds Brabant

dhr. mr. ing. Stutvoet

directeur

Vught

Postkantoren BV

dhr. mr. ing. A.H.

Huisvesting Bouw en

Utrecht

Hoogvliet

Inrichting, hoofd Consultancy

dhr. F. Strolenberg

directeur

Utrecht

projectmedewerker Kerkbeheer

Eindhoven

Projectbureau Belvedere

dhr. D. van Marewijk mw. M. Linssen Protestants Dienstencentrum

mw. N. Sanders

en Fondsenwerving


45

Provincie Noord-Brabant

dhr. dr. A. van

beleidsmedewerker

Leeuwen

cultuurhistorie

dhr. drs. T. Smits

sr. beleidsmedewerker

’s-Hertogenbosch

cultuurhistorie Raad voor Vastgoed

mw. E. van de Panne

Den Haag

Regionaal College Behandeling

dhr. ir. W. Kol

Eindhoven

Beheerszaken Noord-Brabant en Limburg RACM

mw. drs. A.M. Blom

projectcoördinator

mw. drs. J.L.P.B. Finaly

hoofd Regio Zuid

Zeist

dhr. ing. R.F. Schürmann

sr. consulent

dhr. ing. P.J. Timmer

consulent

dhr. W. Willems

GIS

Rijksgebouwendienst

dhr. ir. LG.C. Heijnders

directeur Vastgoed

Den Haag

Staatsbosbeheer Regio Zuid

mw. dr. L. Korpel

landschap en cultuurhistorie

Tilburg

dhr. ing. H.G. van

productontwikkeling

Nunen Stichting tot Behoud van

dhr. W. Jansen

secretaris

Heeze

dhr. W.J.A. Raaphorst

voorzitter

Vught

dhr. H. Gunter

secretarieel medewerker

dhr. L. Koreman

rentmeester

Eindhoven

dhr. drs. ing. J.

directeur

Voorburg

Monument van Bedrijf en Techniek in het Zuiden van Nederland Stichting Brabantbeeld Vereniging Natuurmonumenten, NoordBrabant en Limburg Neprom

Fokkema

46


BIJLAGE 4. ALGEMENE BEVINDINGEN OVER LEEGSTAND EN HERBESTEMMING Auteurs: Dolf van Muijen en Ilse Rijneveld September 2007, Dorp, Stad & Land te Rotterdam 1. Leegstand en tijdelijke herbestemming Leegstand kan veel oorzaken hebben en hoeft niet per definitie een probleem te zijn. In dit onderzoek zijn gebouwen geïnventariseerd die van functie moeten veranderen of gebouwen die langer dan twee jaar leegstaan. De termijn van twee jaar leegstand wordt aangemerkt als structurele leegstand. Leegstand van gebouwen kan diverse oorzaken hebben: functieverlies door maatschappelijke ontwikkelingen, functieverlies door verandering van beleid of technische ontwikkelingen, beperkingen door regelgeving, schommelingen in de economische conjunctuur, beperkingen door bereikbaarheid of langdurige processen van herbestemming, herstructurering of sloop. Leegstand door functieverlies gaat vaak samen met veroudering van het gebouw; het gebouw is niet langer voor de originele functie geschikt. Deze veroudering kan de technische aard van het gebouw betreffen en/of de schaalvergroting van het bedrijfsproces. Voorbeelden van gebouwen waar dit een rol speelt zijn: bedrijven, ziekenhuizen, zorginstellingen, scholen, kantoren en winkels. Kerken zijn een speciaal geval van functieverlies: de veranderende opvattingen in de samenleving maken dit type gebouw overtallig. Situaties waarin de leegstand van gebouwen aan regelgeving toe te schrijven is, doen zich voor. Een voorbeeld daarvan is leegstand door beperkingen van de monumentale status van gebouwen, oude watertorens, of leegstand door milieuregelgeving. Onder milieuregelgeving kunnen diverse maatregelen vallen; gebieden met verhoogd veiligheidsrisico, waterwingebieden of bedrijventerreinen in de zwaardere milieucategorieën. Er is een sterke relatie tussen de economische conjunctuur en leegstand, met name bij de vraag naar bedrijfs- en kantoorruimte. Na de laagconjunctuur van de afgelopen jaren is leegstand van kantoren en bedrijven weer opnieuw onder de aandacht gekomen. De provincie Zuid-Holland laat momenteel een inventarisatie van de ruimtevraag en het beschikbare aanbod aan bedrijventerreinen uitvoeren. 34 Het onderzoek naar de kantorenmarkt is reeds afgerond. Een zeker percentage leegstand, vijf à zes procent, van kantoren en bedrijventerreinen wordt veroorzaakt door het verhuizen van gebruikers: frictieleegstand. Daarnaast is een klein percentage leegstand noodzakelijk om flexibel met de ruimtevraag om te kunnen gaan. Wanneer vastgoed langdurig leeg blijft staan, neemt de kans op het vinden van nieuwe gebruikers af. Het zijn met name de verouderde gebouwen die waarschijnlijk geen nieuwe gebruikers meer trekken. Daar waar eigenaren van gebouwen baat hebben bij de sloop van een monumentaal pand, dreigt het risico van leegstand en verval door speculatie. In principe heeft de eigenaar van een gebouw onderhoudsplicht, maar in praktijk zijn er weinig gemeenten die de naleving van de onderhoudsplicht controleren.35 In oude binnensteden is de bereikbaarheid van gebouwen nog wel eens een probleem. Om het winkeloppervlak te vergroten wordt de opgang naar de bovenliggende woning vaak verwijderd. Het resultaat daarvan is dat veel woningen boven winkels leeg staan.36 Verouderde bedrijventerreinen zijn vaak ingekapseld door stedelijke activiteiten en om die reden als bedrijventerrein steeds minder bruikbaar. De herbestemming van dergelijke terreinen gaat dikwijls gepaard met een kostbare sanering van de grond. Zeker bij grote, complexe ruimtelijke ingrepen komt het voor dat gebouwen tijdens de uitvoering van het project lange tijd leeg staan en in verval raken. Herbestemming is dikwijls een proces waar veel partijen bij betrokken zijn, zoals overheden, projectontwikkelaars, vastgoedeigenaren, omwonenden. Bij dergelijke projecten kan het voorkomen dat de bestuurlijke daadkracht ontbreekt.37 Uit de interviews bij gemeenten is naar voren gekomen dat de afdelingen monumentenzorg en vastgoed vanuit verschillende invalshoeken kunnen handelen en verschillende waarden toekennen aan de sloop of het behoud van het gebouw.

34 35 36 37

Interview Provincie Zuid-Holland, afdeling economie, 5 juli 2007. Interview SCEZ, Zeeland, 31 mei 2007. Kas, A. (2007) Wonen boven de winkel NRC Handelsblad (24 april 2007). Interview gemeente Leiden, 20 juni 2007 en gemeente Vlaardingen, 5 juni 2007, Zuid-Holland.


47

Behalve bestuurlijke onenigheid kan ook het transformatieproces van de omgeving leiden tot leegstand. Wanneer gebouweigenaren weten dat een pand zijn huidige functie kwijt zal raken, worden vaak geen investeringen meer gedaan in het onderhoud van het pand. Tijdens het proces van transformatie is de nieuwe eigenaar van het pand vaak nog niet bekend; ook in die periode raakt het gebouw verder in verval, zoals bijvoorbeeld de boerderijen bij de herontwikkeling van Tiengemeten. Lang leegstaande panden lopen het risico gekraakt te worden of door vandalisme beschadigd te raken. Bovendien hebben leegstaande panden een negatieve uitwerking op de leefomgeving. Om deze reden kunnen gebouweigenaren gebruik maken van tijdelijk hergebruik van gebouwen of anti-kraakwachten. Daarnaast kan tijdelijke herbestemming van een gebouw ook een manier zijn om broedplaatsen te creëren, om creatieve ondernemers goedkoop te huisvesten en de leefbaarheid van de omgeving een nieuwe impuls geven. Tijdelijke herbestemming van gebouwen is vaak niet rendabel genoeg om het onderhoud van het gebouw op de lange termijn te kunnen garanderen. Toch kan leegstand of tijdelijke herbestemming ook nieuwe kansen bieden. Voor grote monumentale complexen blijkt het nogal eens lastig een nieuwe bestemming te vinden. Door deze gebouwen enige tijd leeg te laten staan (of een tijdelijke bestemming te geven) in plaats van meteen te slopen, kan tijd gevonden worden om de mogelijkheid voor herbestemming te onderzoeken.38 2. Herbestemming Hoe vanzelfsprekend herbestemming ook lijkt, het proces van het afstoten van een terrein, complex of gebouw en het in gebruik nemen door de nieuwe eigenaar is zelden eenvoudig. Helaas is slopen voor veel eigenaren dan ook de eenvoudigste oplossing. Maar het is maar zeer de vraag in hoeverre deze oplossing ook de beste is. Bij het beantwoorden van deze vraag komen aspecten kijken als de gebruiksmogelijkheden en -beperkingen van het gebouw, de situatie, de kosten, de cultuurhistorische waarde van het gebouw en de (ecologische) duurzaamheid. Herbestemming vraagt altijd om creatieve oplossingen. Gezien de toenemende waarde die gebruikers hechten aan de kwaliteit van de omgeving, draagt herbestemming bij aan een duurzame leefomgeving. De mogelijkheden voor herbestemming worden in eerste instantie bepaald door het gebouw en zijn omgeving. Herbestemming moet zorgvuldig ingepast worden; bijvoorbeeld in natuurgebieden zijn de mogelijkheden voor aanpassingen als parkeerplaatsen en infrastructuur zeer beperkt. Ook bij hergebruik van agrarische erven spelen milieufactoren een rol. Wanneer de mogelijkheden voor herbestemming in kaart gebracht zijn, moet een nieuwe gebruiker gevonden worden. Het vinden van een gebruiker of ontwikkelaar is in veel gevallen één van de grote knelpunten in het proces. Het investeringsrisico op herbestemmingsprojecten is vaak hoger dan op gewone nieuwbouwprojecten. Zowel in gebieden waar de grondprijs laag is, als in gebieden waar de grond veel waard is, wordt sloop/nieuwbouw als een goedkopere optie gezien. Toch zijn er projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties die wel ervaring hebben met complexe processen en projecten met een laag rendement. Om het verschil aan te geven met het gewone vastgoed: herbestemming valt dikwijls in de categorie ‘maatschappelijk vastgoed’.39 In de paragraaf Rol van de actoren wordt hier verder op ingegaan. Herbestemming van terreinen, complexen en gebouwen kan een belangrijke impuls geven voor de herontwikkeling van een groter gebied. Functieverandering gaat daarin eerst samen met een periode van verval, ‘Verelendung’. Door de waardedaling van het vastgoed worden nieuwe functies mogelijk. Het is altijd weer de vraag in hoeverre de overheid daar controle over moet uitoefenen. Het openbaar maken van plannen voor herstructurering van een gebied kan leiden tot prijsopdrijving of tot afname van investering in het onderhoud. Vaak heeft het bewaken van de openbare veiligheid voor de overheid meer prioriteit dan het tegengaan van verrommeling.40 De complexiteit van het herbestemmingsproces wordt mede bepaald door de mogelijkheden en beperkingen die in het bestemmingsplan vastgelegd zijn. Het toekennen van een nieuwe

38

Nelissen, N.J.M. e.a. (1999) Herbestemming van grote monumenten: een uitdaging! Nijmegen: Stichting Pandenbank Noord-Brabant. 39 Zie: Leent, M. van (15 mei 2007) De kopgroep [online] beschikbaar via: www.dekopgroep.nl 40 Interview gemeente Rotterdam OBR, Zuid-Holland, 27 juni 2007.

48


bestemming leidt meestal tot een artikel 19-procedure41 om een wijziging in het bestemmingsplan mogelijk te maken.42 In zijn huidige vorm kan deze procedure veel tijd in beslag nemen: gemeente, provincie, belanghebbenden en omwonenden hebben inspraak. Een normale procedure duurt al snel zes maanden; wanneer betrokkenen bezwaar maken, om schorsing vragen en in beroep gaan, kan de procedure nog langer duren. Overigens is dit lang niet altijd het geval. Vaak hebben overheden en inwoners belang bij herbestemming van leegstaande gebouwen. Uit de herbestemming van kantoren tot woningen blijkt dat flexibiliteit in het bestemmingsplan de herbestemmingprocedure kan vereenvoudigen. Een goed voorbeeld is De Stadhouder, een kantoor in Alphen aan den Rijn dat op initiatief van de eigenaar is verbouwd tot starterswoningen. Dankzij een verouderd bestemmingsplan had het kantoor de bestemming wonen en kon de transformatie in korte tijd worden gerealiseerd. De snelle uitvoering van het project leverde een belangrijke bijdrage aan de financiële haalbaarheid ervan.43 Naast de bestemmingsplanwijziging zijn er nog diverse fiscale maatregelen die een hindernis vormen bij het herbestemmen van gebouwen. Bij het herbestemmen van leegstaande kantoren tot woningen vormt de vermindering van boekwaarde een grote drempel. Met de vermindering van de boekwaarde wordt de waardevermindering van de belegging een feit. Bovendien moet er op herbestemming 6% overdrachtsbelasting of 19% BTW worden betaald.44 3. Rol van actoren 3.1. Overheid Bij gemeenten en overheidsinstanties45 is er een toenemende belangstelling voor het beheer van het eigen vastgoed. Het vastgoedbedrijf beslist over de aan- en verkoop en verhuur van gemeentelijk vastgoed. De afdelingen bouwen woningtoezicht en ruimtelijke ordening spelen een grote rol bij het verlenen van sloop- of bouwvergunningen en de toetsing aan het bestemmingsplan. Het komt de planvorming rond herbestemming ten goede wanneer de gemeente in een vroeg stadium bij de planvorming betrokken wordt. Het meewerken en meedenken met vaak complexe plannen voor herbestemming kan het proces vereenvoudigen. Per situatie zijn de belangen van de overheid bij herbestemming verschillend. Enerzijds is de rentabiliteit van herbestemming gebaat bij een snelle procedure, anderzijds kan betrokkenheid van de gemeente het behoud van cultuurhistorisch erfgoed vergroten. Overigens verschilt de aandacht voor de cultuurhistorische waarde van gebouwen per gemeente en per wethouder. Het bestemmingsplan speelt een belangrijke rol bij herbestemming of sloop van gebouwen. Wanneer de monumentale waarde van het gebouw is vastgelegd, heeft de gemeente argumenten om sloop van het pand aan te houden. Een ruim bestemmingsplan biedt veel mogelijkheden tot functieverandering, maar geeft niet altijd voldoende bescherming aan de cultuurhistorische waarden van het pand. Wanneer functieverandering in de toekomst een feit is, kan dit letterlijk worden meegenomen in het bestemmingsplan.46 Om praktische reden, de toekomst is zelden zeker, wordt daar in praktijk nooit gebruik van gemaakt. Toch vraagt de toenemende noodzaak van herbestemming om een flexibelere benadering van het bestemmingsplan. Om de omzetting van kantoren naar woningen te bevorderen is het denkbaar in bestemmingsplannen een mix van 41 Artikel 19 van de Wet Ruimtelijke Ordening. Een wijziging is ook mogelijk via het wijzigen van het bestemmingsplan. In de huidige wet staat daar 43 tot 62 weken voor. In het voorstel voor de nieuwe wet Ruimtelijke Ordening wordt de wijzigingstijd voor het bestemmingsplan teruggebracht naar 24 tot 26 weken, even lang als de huidige artikel 19 procedure. Bron: Brouwer (2006) Het bestemmingsplan komt sterk terug in: Binnenlands bestuur aflevering 42 pagina 19, 20 oktober 2006. 42 SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Artikel 19 [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. 43 Voordt T. van der red. (2007) Transformatie van kantoorgebouwen, Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, Rotterdam: Uitgeverij 010, pp 32-38. 44 Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online]. Beschikbaar via: www.vrom.nl. Voordt T. van der red. (2007). 45 Een interessant rapport in dit kader is: Oosterwijk, J. W. voorz. Toekomstvast vastgoed, IBO Organisatie beheerfuncties Vastgoed Rijk, Interdepartementaal beleidsonderzoek, 2005-2006 nr.4 [online] www.minfin.nl/nl/actueel/kamerstukken_en_besluiten,2006/09/IRF06-01316.html. 46 SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Het uitwerkingsplan en het wijzigingsplan [online] beschikbaar op www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007].


49

wonen en werken aan te wijzen. In deze wijken zou wonen en werken dan gemengd kunnen worden, waarbij kantoren makkelijk zijn om te bouwen tot woningen en omgedraaid. In dergelijke wijken hoeft geen plek te zijn voor bedrijven in de zwaardere milieuklassen, maar wel voor dienstenfuncties en creatieve bedrijvigheid.47 De gemeente Den Haag heeft in haar bestemmingsplan reeds gebieden opgenomen met een dubbele woon-werkbestemming. Het betreft gebieden met potentiële leegstand in kantoren die door sloop, transformatie of herbestemming een bijdrage kunnen leveren aan het vergroten van de woningproductie in de stad.48 In de publicatie Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed wordt aangegeven welke wettelijke mogelijkheden de gemeente verder heeft om de herbestemming van commercieel vastgoed te stimuleren.49 Het is opmerkelijk dat de duurzaamheidsaspecten van herbestemming niet opwegen tegen de financiële kosten van herbestemming. Mogelijk kan de besluitvorming rond herbestemming beter inzichtelijk worden gemaakt als een Milieu Effect Rapportage deel uit zou maken van de besluitvorming.50 Behalve het meewerken aan de procedures, kan de gemeente ook een actieve bijdrage leveren door het inbrengen van kennis en informatie. Bij de herbestemming van het Dr. Neherlaboratorium in Leidschendam-Voorburg bijvoorbeeld, heeft de gemeente onderzoek laten uitvoeren naar de monumentale waarde van het pand en is de gemeente actief op zoek gegaan naar een nieuwe gebruiker voor het complex. Door informatie over het gebouw te verspreiden en de buurt te informeren is uiteindelijk een ontwikkelaar gevonden die een woonzorgcentrum gaat realiseren. Voor lokale overheden blijft het lastig om vraag en aanbod van monumentale panden te overzien. In sommige gemeenten wordt deze vraag via periodieke overleggen, of ad hoc, opgelost. Het direct afstemmen van vraag en aanbod is voor de afdeling vastgoed van de gemeente Dordrecht een reden om contact te onderhouden met het plaatselijke ondernemersloket. Er zijn diverse constructies voor gemeenten om bij te dragen aan het realiseren van herbestemmingsprojecten, bijvoorbeeld via een privaatpublieke samenwerking, via een wijkontwikkelingsmaatschappij of via een stichting (in geval van restauratie). Ook kunnen gemeenten vastgoed strategisch aankopen om nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Uit interviews met de vastgoedafdelingen van de gemeenten blijkt dat gemeenten niet de optimale commerciële ontwikkelaars zijn. De besluitvorming verloopt traag en de politieke wisselingen komen complexe ontwikkelingsopgaven niet altijd ten goede. Een tijdrovend obstakel in de uitvoering van herontwikkeling is de onteigeningsprocedure. Per gemeente verschillen de regels voor uitvoering van deze procedure. Tijdrovende onteigeningsprocedures kunnen tot vertraging en ongewenste stijging van de onkosten leiden.51 Tegen leegstand specifiek doen gemeenten weinig. Leegstand zou een probleem van ‘de markt’ zijn. Maar meestal is leegstand meer een sociaal dan een financieel probleem. Daarom, om de leefbaarheid van grotere gebieden te verbeteren, is een gebiedsgerichte aanpak een doelmatige oplossing. Uit de inventarisatie blijkt dat er een groot verschil bestaat tussen de geraamde leegstand van vastgoed en de concrete informatie die bij de overheidsinstanties bekend is. Bovendien is er een groot verschil in de manier waarop leegstand bijgehouden wordt, als leegstand al geïnventariseerd is.52 Om herbestemming van leegstaande panden te stimuleren, maar ook om nieuwbouwplannen op provinciaal niveau te kunnen afstemmen, is het noodzakelijk meer uniformiteit aan te brengen in het monitoren van leegstand, als basis voor een toekomstig beleid, om interregionale afstemming mogelijk te maken en als tussentijdse monitoring van lange termijn plannen.53

47

Ministerie van VROM (maart 2006). Voordt T. van der red. (2007) pp 369. 49 Decisio bv (2006) Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed. Een handreiking voor gemeenten. Den Haag: Sdu uitgevers. [online] beschikbaar via: www.vrom.nl, Zie ook: Ploeger, H. e.a., Stimulansen vanuit de gemeente, in: Voordt T. van der red. (2007) pp 364-372. 50 Voordt T. van der red. (2007) pp 153. 51 Interview gemeente Leiden, Zuid-Holland, 20 juni 2007. 52 Illustratief is het verschil tussen informatie van leegstand van stadsregio Rotterdam en stadsgewest Haaglanden. Alleen bij stadsgewest Haaglanden was bekend welke gebouwen structureel leegstonden, stadsregio Rotterdam hield alleen het leegstaande bruto vloeroppervlak bij. Alleen de informatie van stadsgewest Haaglanden was bruikbaar voor De Oude Kaart van Nederland. 53 Deze conclusie wordt ondersteund door de conclusies uit het onderzoek naar de kantorenmarkt in ZuidHolland: Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 48

50


3.2 Vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars, makelaars54 Ongeacht de monumentale status van een gebouw is herbestemming een mogelijkheid om afgeschreven vastgoed een tweede leven te geven. Tot nu toe redeneren vastgoedeigenaren eerder andersom: van afgeschreven vastgoed wordt ‘de grond verkocht’ en de monumentale status van een gebouw wordt als een belemmering beschouwd.55 Omdat het bij herbestemming tijd kost om een nieuwe gebruiker te vinden, kunnen eigenaren daar een actieve rol in spelen. Bij het ontwikkelen van plannen voor herbestemming is de medewerking van de gemeente al in een vroeg stadium van belang. Herbestemming is complex, maar er zijn veel argumenten die voor herbestemming pleiten: duurzaamheidsaspecten, een korte bouwen ontwikkeltijd en de specifieke kwaliteiten van bestaande gebouwen, die de standaard bouwvoorschriften te boven gaan. Bovendien draagt herbestemming bij aan de historische waarde en diversiteit van de leefomgeving. Elk herbestemmingsproject is anders. In het algemeen is de winstverwachting op korte termijn lager dan bij nieuwbouwprojecten. Daarom zijn er specifieke projectontwikkelaars die ervaring hebben met herbestemmings- en herstructureringsprojecten. Met name woningbouwcorporaties hebben vaak meer mogelijkheden om te investeren in ‘maatschappelijk vastgoed’.56 Daarnaast zijn er makelaars en ontwikkelaars, die gespecialiseerd zijn in de verkoop en ontwikkeling van monumenten: Reliplan, voor de verkoop van kerken, Redres erfgoedmakelaar, voor de verkoop van monumenten en BOEi, de nationale maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van industrieel erfgoed.57 Voor de omgeving is het van groot belang dat een gebouw ook bij leegstand veilig blijft en niet verloedert. Mocht leegstand onvermijdelijk zijn, dan kan tijdelijke herbestemming van een gebouw de schade enigszins verzachten en het risico op kraak vermijden. Wanneer een gebouw niet meer bewoonbaar is, zou beveiliging brandstichting en vernieling kunnen voorkomen. Voor eigenaren die zelf initiatief tot herbestemming nemen, zijn er diverse quickscans en transformatiepotentiemeters ontwikkeld, die een snel of een meer gedetailleerd beeld geven van de mogelijkheden van herbestemming.58 3.3 Cultuurhistorische belangenorganisaties Hoewel zorg voor cultuurhistorie een taak is van de gemeente, zijn de ambtenaren belast met deze taak niet altijd toegerust met de tijd, de kennis en de middelen om een goed beleid te kunnen voeren. Vaak beperkt het werk van de overheid zich tot het beoordelen van reeds gemaakte plannen en het uitvoeren van de benodigde procedures. Bovendien is er een groot verschil tussen de feitelijke leegstand en de bij de overheid bekende informatie. Daarom is het inbrengen van kennis over leegstaande objecten of kennis van de cultuurhistorische waarde van gebouwen een bijdrage aan de bewustwording van de noodzaak van behoud. De cultuurhistorische waarde is een belangrijk argument om sloop te verhinderen. Soms is het behoud van een gebouw of complex mogelijk dankzij initiatief van bewoners of omwonenden.59

54 Onder de categorie vastgoedeigenaar, valt ook de belegger. In dit onderzoek is bijna geen aandacht besteed aan de invloed van de belegger op herbestemming. Voor meer informatie over dit onderwerp: Sprakel, E. en Vink, B. Transformatie vanuit beleggersperspectief, in: Voordt T. van der red. (2007) pp 336344. 55 Zie bijvoorbeeld interviews Zuid-Holland: het Protestants dienstencentrum, 23 mei 2007. 56 Zie voorbeelden herbestemming Pius X, de rol van Vestia / Ceres projecten bij de herbestemming. 57 Meijer, A. Th. (2007) BOEi 2007, projectenoverzicht, Hoevelaken. Redres erfgoedmakelaar [online] beschikbaar via: www.redres.nl, reliplan [online] beschikbaar op: www.reliplan.nl. 58 Voordt T. van der red. (2007) pp 374-469. 59 Zie: bijvoorbeeld herbestemming Grote Pyr, Boelee, R. (2007) Bouwen en openbare ruimte Den Haag 05/06 Gemeente Den Haag, pp 111.


51

BIJLAGE 5. OVERZICHT VAN PUBLICATIES, RAPPORTEN EN INVENTARISATIES Websites http://chw.brabant.nl/chw www.architectenweb.nl www.coa.nl www.cubra.nl www.hostelleriebronckhorst.nl www.ikcro.nl www.kich.nl www.monumenten.nl www.nieuwekaart.nl www.reliplan.nl www.redres.nl www.rijksgebouwendienst.nl www.verkadefabriek.nl www.vrom.nl Publicaties, rapporten, etc. Asselbergs, F. , Jaarprogramma 2005-2009 Rijksadviseur CE (april 2005) [online] beschikbaar op www.vrom.nl Blaauw, K., Zuinig op ruimte? Een provinciale vergelijking van bedrijventerreinen (Utrecht, 2007) Boelee, R., Bouwen en openbare ruimte Den Haag 05/06 (Den Haag 2007) College van Rijksadviseurs, Agenda 2005 (Den Haag 2005) College van Rijksadviseurs Visie Architectuurbeleid 2008+. (Den Haag: Atelier Rijksbouwmeester 2006) [online] beschikbaar via: www.vrom.nl College Sanering Ziekenhuisvoorzieningen, Jaarverslag 2004 (Utrecht 2005) Decisio bv, Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed. Een handreiking voor gemeenten. (Den Haag 2006). [online] www.vrom.nl Dekker, F. (Provincie Noord-Brabant), Beleidsnotitie herbestemmen. Een nieuwe bestemming voor monumentale bouwwerken. Een nieuwe toekomst voor een oud gebouw, concept (Den Bosch 1998) Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, Beleidsregel instandhouding kerken 2005, in: Provinciaal blad van Noord-Brabant (Den Bosch 2005) Geuting, E., Voerman E. Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, Stec Groep aan Provincie ZuidHolland (2006) [online] beschikbaar via: www.zuid-holland.nl/index/overzicht_alle_themas/thema_economie_werk.htm Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R., Herbestemmingswijzer. Herbestemming van bestaand vastgoed. (Delft 2004) Hoeflaken, W. van, ‘Het onzekere lot van niet-aaibare architectuur. Herbestemming van jonge waardevolle gebouwen’, in: Oog voor Welstand, jrg.3, nr.9, september 2007, p.7-9 Kas, A., Wonen boven de winkel, NRC Handelsblad (24 april 2007) Kruidenier, M., Militair erfgoed. Categoraal onderzoek wederopbouw 1940-1965 (Zeist 2007) Leent, M. van , De kopgroep (2006) [online] beschikbaar op: www.dekopgroep.nl

52


Maas, H.(red.), Toekomst voor religieus erfgoed in Noord-Brabant, uitgave van het Monumentenhuis Brabant (Geertruidenberg-Veghel 2005) Meijer, A. Th., BOEi 2007, projectenoverzicht, (Hoevelaken 2007) Ministerie van OCW, Kunst van leven, hoofdlijnen cultuurbeleid, (Den Haag 2007) [online] beschikbaar via: www.minocw.nl/documenten/21839a.pdf Ministerie van VROM, Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen (Den Haag 2006) [online]. Beschikbaar via: www.vrom.nl Nelissen, N.J.M. e.a. Herbestemming van grote monumenten: een uitdaging! (Nijmegen 1999) Neprom en PropertyNL, Nieuw commercieel vastgoed in Nederland 2005, (Amsterdam-Voorburg 2005) Oosterwijk, J. W., Toekomstvast vastgoed, IBO Organisatie beheerfuncties Vastgoed Rijk, Interdepartementaal beleidsonderzoek, 2005-2006 nr.4 (2006) [online] www.minfin.nl/nl/actueel/kamerstukken_en_besluiten,2006/09/IRF06-01316.html Projectteam Wederopbouw, Categorie Indeling Monumenten (Zeist versie 25 november 2004) Provincie Noord-Brabant, Uitvoeringsnota monumenten. Programma 2004-2007: Van object naar project (september 2004) Raad voor Vastgoed Rijksoverheid (RVR), Kengetallengids (‘s-Gravenhage, eerste editie 2004) Raad voor Vastgoed Rijksoverheid (RVR), Rapport ruimtelijke informatie vastgoedverkeer 2004 (´s-Gravenhage 2004) SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Artikel 19 [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007] SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Het uitwerkingsplan en het wijzigingsplan [online] beschikbaar via: www.bestemmingsplan.nl [bezocht op 8 mei 2007]. Stichting Brabantbeeld, Torenhoge lasten. Een onderzoek naar de financiële problematiek van beeldbepalende en monumentale kerkgebouwen in Noord-Brabant (Vught, 1999) Stichting Brabantbeeld, Torenhoge lasten 2. Kerncijfers van de resultaten uit het onderzoek naar de financiële tekorten bij de instandhouding van de Brabantse kerkgebouwen (Vught 2001) Steunpunt Monumentenzorg Noord-Brabant, Herbestemming grote monumentale gebouwen/complexen (Vught 1997) Tilburg. B. van (eindred.), Jaarverslag Rijksdienst voor de Monumentenzorg 2004 (Zeist 2005) Vogel, P., ‘Brabanders nomineren slooplocaties’, in: Brabants Dagblad, 3 september 2007 Voordt T. van der red. (2007) Transformatie van kantoorgebouwen, Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, Rotterdam: Uitgeverij 010 Inventarisaties Brabantse Kastelenstichting, Lijst van kastelen in Noord-Brabant en hun contactpersonen, versie 25 november 2005 Busman, E. (Provincie Noord-Brabant), Vrijkomende zorgcomplexen (´s-Hertogenbosch 2004) Dienst Landelijk Gebied, Handboek militaire terreinen. 53 Objecten geïnventariseerd, handboek als onderdeel van het ‘Project Ontwikkeling Militaire Terreinen (PrOMT) (Utrecht 2005)


53

Heijsteeg, J.-W., Monumentale kloostercomplexen in Noord-Brabant in de gevarenzone. Of slechts een hot issue?, doctoraalscriptie Planologie, Katholieke Universiteit Nijmegen (Nijmegen 2003) Ministerie van Defensie, Ontwikkelingen defensie vastgoed, brief aan de Tweede Kamer, d.d. 14 november 2005 NVM, Overzicht van geregistreerde transacties in de provincie Noord-Brabant, januari 2006 Timmer, P.J.(RDMZ), Overzicht complexen t.b.v. regiobijeenkomst zuid, 1 augustus 2005. Werkgroep Kerkbouw PKN, Overzicht kerkgebouwen PKN, regio Noord-Brabant-Limburg, concept, versie najaar 2005

54


HET SAMENWERKINGSVERBAND Dit rapport vormt een deel van twaalf provinciale rapporten, die samen met het landelijk eindrapport en de digitale kaart het resultaat vormen van een landelijk onderzoek: De Oude Kaart van Nederland. Het zijn momentopnames van leegstand en herbestemming in de provincies. Ze zijn eerder bedoeld om een signaal over de situatie en de trend af te geven, dan om naar volledigheid te streven. De twaalf provinciale onderzoeken zijn gekoppeld aan de regionale welstandsorganisaties (RWO’s) die advies over welstand, monumenten en ruimtelijke kwaliteit aan de meeste Nederlandse gemeenten leveren. De uitvoering van het project vond in onderlinge samenwerking tussen de RWO’s plaats. Eén van de RWO’s (Dorp, Stad & Land) werd als coördinator aangewezen. Voor het project vervulden de RWO’s een bijzondere rol: ten eerste bij de aanvang door hun uitgebreide netwerk onder gemeenten en vastgoedeigenaren en tevens door hun inzicht in de problematiek van leegstand en herbestemming. Ten tweede kregen de RWO’s de gelegenheid om zelf een rol te spelen in de inzameling en interpretatie van de informatie. En ten derde waren de RWO’s verantwoordelijk voor de lancering en distributie van de provinciale rapporten en de communicatie die er mee samenging.

De Oude Kaart van Nederland. leegstand en herbestemming in Noord-Brabant

Recommend Documents