Kansen voor leegstand

Juni 2015

Kansen voor leegstand Transformatie- en sloopkansen voor leegstaand kantorenvastgoed

Afbeeldingen voorblad: Transformatieprojecten Admiraliteit, een project van Citypads, in Rotterdam en Mathildelaan in Eindhoven (Foolen & Reijs Vastgoed B.V. )

Transformatieproject Admiraliteit, een project van CityPads, in Rotterdam (Bron: Foolen & Reijs Vastgoed B.V.)

Aanpak kantorenleegstand Over het leegstaande kantorenvastgoed in Nederland is de afgelopen jaren al veel gesproken en marktpartijen zijn het eens dat we in Nederland te maken hebben met een aanzienlijk overaanbod, dat voor een groot deel niet meer voldoet aan de kwaliteitseisen van de hedendaagse kantoorgebruiker.

Door deze gezamenlijke aanpak is er sinds 2011 een aanzienlijke toename van het aantal onttrekkingen van kantorenvastgoed. Daarnaast is er substantieel nieuwbouwvolume geschrapt uit de plannenvoorraad. Dit samen heeft ervoor gezorgd dat de kantorenvoorraad is afgenomen (Figuur 1).

In 2011 is het convenant ‘aanpak leegstand kantoren’ opgesteld om alle spelers in de markt te betrekken bij het probleem, en vooral ook, de oplossing. Lokale overheden en marktpartijen kijken sindsdien bewuster naar de lokale ruimtebehoefte. Er wordt actief onderzoek gedaan naar enerzijds de toekomstige regionale uitbreidingsbehoefte en anderzijds de alternatieve aanwendbaarheid van leegstaand kantorenvastgoed.

In deze publicatie wordt ingegaan op de totstandkoming van het huidige aanbod van circa 7,1 miljoen m², maar belangrijker nog, welke kansen er zijn voor leegstaand kantorenvastgoed.

Figuur 1: Groei van de Nederlandse kantorenvoorraad (in m², 1985 tot heden*) 50.000.000 45.000.000

40.000.000 35.000.000 30.000.000 25.000.000 20.000.000

15.000.000 10.000.000 5.000.000

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2001

2000

1999

1998

2002

Grote steden (> 125.000 inwoners)

2015*

Kleine steden (< 125.000 inwoners)

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

Bron: JLL (2015)

3

Volatiliteit kantorenvastgoed De Nederlandse economie is in de jaren 80 en 90 in meer en mindere mate gegroeid, met eind jaren 90 een groeispurt met groeicijfers boven de 4 procent. Deze groei resulteerde in meer werkgelegenheid waarbij vooral het aandeel kantoorbanen sterk toenam. Met als gevolg een stijgende vraag naar kantoorruimte en een dalend aanbod, waardoor er een krapte ontstond in de markt. Als gevolg hiervan werden er volop nieuwe kantoren ontwikkeld en groeide de kantorenvoorraad (Figuur 1). De toename van kantoren was daarbij vooral sterk in de kleine steden.

De daaropvolgende jaren bleef de Nederlandse economie onstabiel en zagen bedrijven omzetten teruglopen, met als gevolg vele ontslagronden bij grote werkgevers. Om kosten te besparen consoliderende bedrijven en werden bezuinigingen doorgevoerd, waaronder ook op de huisvesting. Opkomende trends, zoals de automatisering en het flexwerken, ook wel Het Nieuwe Werken genoemd, werden versneld doorgevoerd. Door deze trends faciliteerden bedrijven hetzelfde aantal medewerkers op minder vierkante meter kantoorruimte.

De groei hield aan tot en met de periode van de IT-hausse. De economische groei, samen met de opkomst van de IT-sector, zorgden voor een enorme vraag naar kantoorruimte. Met het oog op groei huurden IT-bedrijven veelal dubbel zoveel kantoorruimte dan ze eigenlijk nodig hadden. Met het barsten van de IT-bubbel in 2000 werd deze kantoorruimte echter niet in gebruik genomen. Hierdoor liep de verhouding tussen het aanbod en de vraag sterk uiteen ofwel een verruiming van de kantorenmarkt (Figuur 2). Hier werden de eerste signalen zichtbaar van het overaanbod op de Nederlandse kantorenmarkt.

Waar vroeger de vraag naar kantoorruimte voortkwam uit de groei van een bedrijf, hebben verhuizingen sinds de financiële crisis veelal betrekking op vernieuwing, waardoor de kantorenmarkt een vervangingsmarkt is geworden. De vraag van gemiddeld 2 miljoen m² in de periode net voor de financiële crisis daalde naar net boven de 1 miljoen m² in de jaren 2012 - 2014. Tegelijkertijd steeg het aanbod van 4,7 miljoen m² in 2007 naar ruim 7,1 miljoen m² in 2010 en bleef sindsdien gelijk, waardoor de verhouding tussen aanbod en vraag weer verder uiteen liep. Ondanks dat de Nederlandse economie momenteel weer groeit, wordt er geen stijging van de kantoorgerelateerde werkgelegenheid verwacht. Zo gaf de Belastingdienst onlangs aan dat zij 4.000 tot 5.000 werknemers omruilt voor 1.000 nieuwe IT-werknemers, ten behoeve van de automatisering van bedrijfsprocessen. De verdere automatisering van het bedrijfsleven drukt naar verwachting ook in de toekomst de vraag naar kantoorruimte.

Een belangrijke indicator welke de volatiliteit van de markt weergeeft is de verhouding tussen het aanbod en de vraag. Deze verhouding geeft in theorie aan hoe lang het duurt dat het huidige aanbod wordt opgenomen door de huidige vraag. Medio 2015 zou het zeven jaar duren om in Nederland met 1 miljoen m² vraag, 7 miljoen m² aanbod op te nemen.

Naast deze ontwikkeling is de vraag van de hedendaagse kantoorgebruiker ook kwalitatief veranderd. De locatie en kwaliteit van kantorenvastgoed speelt hierbij een belangrijke rol. De dynamiek die er nog is, vindt voornamelijk plaats in de grote steden binnen locaties welke goed verbonden zijn met het openbaar vervoer en stedelijk netwerk. Verder zijn de kwaliteitseisen van kantoorgebruikers aangescherpt en staat duurzaamheid hoog op de agenda.

In de eerste jaren na de eeuwwisseling is de economische groei afgenomen, waarbij de terroristische aanslagen in de Verenigde staten en het barsten van de IT-bubbel een grote rol speelden. In 2003 groeide de Nederlandse economie weer langzaam en in 2006 en 2007 zelfs weer met meer dan 3 procent. Gedurende deze periode nam de vraag naar kantoorruimte toe. Het overaanbod daalde langzaam, waardoor de verhouding tussen aanbod en vraag terugliep. De gezonder wordende verhouding tussen aanbod en vraag op de kantorenmarkt was echter van korte duur. Door de financiële crisis in 2008 daalde de vraag naar kantoorruimte wederom. Met name banken en verzekeraars kregen het zwaar en drukten de werkgelegenheid. Figuur 2: Historische aanbod- en vraagontwikkeling (in m² per jaar) 3.500.000 IT-hausse

7

Financiële crisis

3.000.000

6

Vraag kantoorruimte G4 (in m²)

Aanbod kantoorruimte G4 (in m²)

2014

Aanbod/vraag verhouding

G4 = de vier grootste Nederlandse gemeenten op basis van inwoners (Amsterdam, Rotterdam, 's-Gravenhage en Utrecht)

4

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

0

1995

0

1994

1

1993

500.000

1992

2

1991

1.000.000

1990

3

1989

1.500.000

1988

4

1987

2.000.000

1986

5

1985

2.500.000

Aanbod/vraag verhouding (in jaren)

Kortom, vraag en aanbod op de kantorenmarkt toont zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin een sterke polarisatie, waardoor een groot deel van het huidige kantorenaanbod zeer vermoedelijk geen nieuwe huurder vindt.

Bron: JLL (2015)

Kansen in de markt Een veranderende vraag brengt een ander type kantorenvastgoed met zich mee. De hedendaagse kantoorgebruiker wenst graag hoogwaardige kantorenvastgoed waarbij de locatie een belangrijke rol speelt. Het huidige aanbod beschikt echter steeds minder over dit type kantorenvastgoed, waardoor er een schaarste ontstaat. Dit biedt kansen voor vastgoedeigenaren om hun kantoren te revitaliseren.

Deze ontwikkelingen vinden in mindere mate plaats in de kleine steden. In deze steden is in de afgelopen vijf jaar slechts 330.000 m² getransformeerd. Enerzijds is dit te verklaren doordat er binnen de kleine steden minder vraag is vanuit andere segmenten, zoals woningof hotelmarkt. Anderzijds is de ligging of de kwaliteit van kantorenvastgoed vaak niet toereikend.

Desalniettemin zijn er ook locaties waar de vraag naar kantoorruimte naar verwachting niet meer herstelt. Zo wordt er in Nederland van het huidige aanbod (7,1 miljoen m²), ruim 2,2 miljoen m² kantoorruimte al langer dan vijf jaar aangeboden (Figuur 3). Transformeren van het leegstaande kantorenvastgoed biedt hier mogelijk kansen. Zo is er al in de afgelopen vijf jaar ruim 1,8 miljoen m² kantoorruimte getransformeerd (Figuur 4), waarvan het merendeel naar woningen (1,1 miljoen m²) en hotels (0,5 miljoen m²).

Als kantorenvastgoed geen alternatieve aanwendbaarheid heeft, lijkt slopen de enige oplossing. Door de sloop van het kantorenvastgoed kan men de grond weer opnieuw uitgeven voor ontwikkeling. De afgelopen vijf jaar is al 470.000 m² aan kantoorruimte gesloopt, waarvan 165.000 m² in de kleine steden.

Figuur 3: Duur kantorenaanbod (in miljoenen m²)

Figuur 4: Onttrekkingsdynamiek per jaar (in m², 2010 tot heden*) 800.000

<1 jaar

1 - 3 jaar 3 - 5 jaar

0,8 1,4

> 5 jaar

0,8

600.000

0,7

400.000 200.000

0,6

Buitenste ring: grote steden Binnenste ring: kleine steden

0,9

1,3 0

0,7

Woningen

2010 2011 2012 2013 2014 2015* Hotel Cultuur Retail Onderwijs Zorg Sloop

Bron: JLL (2015)

Bron: JLL (2015)

Casestudie alternatieve aanwendbaarheid leegstaand kantorenvastgoed Vastgoedbelegger Merin onderzoekt proactief de alternatieve aanwendbaarheid van haar leegstaande kantorenvastgoed. Samen met de lokale overheid en andere marktpartijen probeert Merin transformatie mogelijk te maken, waarbij wordt gestreefd naar een win-winsituatie voor zowel de omgeving als voor de marktpartijen. Merin heeft sinds 2012 al ruim 143.000 m² kantoorruimte onttrokken door transformatie (62%) en sloop (38%) om waarde te creëren. Apeldoorn Op het voormalige Philipsterrein in Apeldoorn Zuid stond veel kantorenvastgoed grotendeels leeg en was sterk verouderd. Het terrein, dat bestaat uit het kantorenpark FizzionParc en bedrijvenpark Ruimte op Malkenschoten, beschikte over drie kantoorgebouwen (16.600 m²) en een bedrijvencomplex (33.700 m²) welke niet meer voldeden aan de hedendaagse vraag. Merin heeft in een aantal scenario’s onderzocht hoe zij waarde kon toevoegen middels revitalisatie en/of sloop.

Uit het onderzoek kwam naar voren dat binnen het kantorenpark FizzionParc de vraag naar kantoorruimte uitging naar twee van de drie kantoorgebouwen. De twee kantoorgebouwen, met een totale grootte van 11.200 m², zijn zodoende gerevitaliseerd. Het eveneens revitaliseren van het derde kantoorgebouw (5.400 m²) was niet financieel haalbaar vanwege de hoge investeringskosten van circa € 1.500,- per m², vergelijkbaar met nieuwbouwkosten. Daarnaast bleek de lokale behoefte van kantoorgebruikers uit te gaan naar kleinschalige nieuwbouw, waardoor sloop de voorkeur kreeg. Voor Merin blijft, na aftrek van alle bijkomende kosten, hiermee een residuele waarde van tussen de € 140,en € 165,- per m² vvo over. Uit het onderzoek voor het bedrijvenpark Ruimte op Malkenschoten kwam een nieuwbouwbehoefte voor bedrijfsruimte. Het huidige bestemmingsplan liet dit toe waardoor er is gekozen om de verouderde bebouwing te slopen. De vrijgekomen grond wordt opnieuw in kavels uitgegeven voor € 130,- tot € 165,- per m² grond, waar marktpartijen weer nieuwbouw mogen realiseren. Voor Merin blijft, na aftrek van alle bijkomende kosten, hiermee een residuele waarde van € 100,- per m² grond over. Tot de nieuwbouw wordt gerealiseerd, profiteren omringende kantoorgebruikers van het tijdelijk gecreëerde park, waardoor de leefbaarheid is verbeterd en straks weer nieuwe bedrijvigheid wordt aangetrokken.

5

Stijgende restwaarde

Kantorenmarkt in beweging

Waar vastgoedeigenaren in het verleden dachten dat de vraag naar kantoorruimte weer aan zou trekken, worden ze nu geconfronteerd met teruglopende bezettingsgraden van het slechtere kantorenvastgoed binnen hun portefeuille met een daling van de waarde tot gevolg.

De kantorenmarkt is vandaag de dag volop in beweging. Door de samenwerking tussen marktpartijen en de lokale overheden worden steeds meer transformatie- en sloopkansen benut. Sinds de afgelopen vijf jaar is er voor 2,3 miljoen m² kantorenvastgoed onttrokken aan de voorraad. Dit heeft niet alleen een positieve impact op de vastgoedmarkt, maar ook de leefbaarheid en bedrijvigheid van locaties. De grote steden hebben hier al sterk van geprofiteerd en laten hierdoor al een stijging van de restwaarde zien.

Sinds 2012 onderzoeken steeds meer eigenaren de alternatieve aanwendbaarheid van hun leegstaande kantorenvastgoed. Het leegstaande kantorenvastgoed transformeren of slopen biedt de mogelijkheid om waarde toe te voegen. Om leegstaand kantorenvastgoed te transformeren of te slopen is de financiële haalbaarheid van essentieel belang, waarbij de restwaarde een belangrijke rol speelt bij het bepalen van de waarde. Marktpartijen waarderen vastgoed op basis van de resterende kasstroom (contante waarde van de resterende huurpenningen tot expiratie van de huurovereenkomst) en tellen daarbij een restwaarde op (inschatting van de waarde van het kantorenvastgoed bij expiratie van de huurovereenkomst).

De kleine steden vergen meer aandacht, maar ook daar liggen voldoende kansen voor marktpartijen. Wanneer marktpartijen en de lokale overheden nog pro-actiever, innovatiever en intensiever met elkaar samenwerken kunnen ook hier de kansen worden benut. Zij moeten daarbij niet alleen denken aan het transformeren of slopen van één kantoorgebouw, maar aan een collectieve aanpak met eigenaren en gebruikers om locaties grootschalig te transformeren of slopen om zo waarde te creëren. Hierbij is naast het financiële belang, vooral ook het maatschappelijke belang, zoals een prettige woon- en werkomgeving, van grote waarde.

Uit cijfers van JLL over de afgelopen drie jaar (2012 - 2014) blijkt dat de restwaarde binnen de kleine steden een duidelijk ander verloop heeft laten zien dan in de grote steden (Figuur 5). In 2012 lagen de restwaarden voor zowel de grote- als kleine steden rond de € 600,- per m² verhuurbaar vloeroppervlak (vvo). Sindsdien zijn de restwaarden van de grote steden gestegen en gestabiliseerd rond de € 700,- per m² vvo, waarbij de kleine steden sterk zijn gedaald tot een niveau van € 400,- per m² vvo. De stijgende restwaarde in de grote steden is het gevolg van de interesse van marktpartijen. Vanwege de transformatie- of sloopkansen zij zijn bereid meer te betalen. In kleine steden zijn deze transformatie- en sloopkansen er in mindere mate. Daarnaast ligt de restwaarde in kleine steden met een niveau van € 400,- per m² vvo nog ver boven de residuele grondwaarde, welke doorgaans, voor aftrek van alle bijkomende kosten, tussen de € 200,- tot en met € 250,per m² vvo bedraagt. Het enkel slopen van het kantorenvastgoed binnen deze kleine steden heeft geen voordeel voor eigenaren. Zij kiezen er dan vaak voor om het leeg te laten staan met alle gevolgen van dien voor het leefklimaat en de bedrijvigheid binnen deze steden.

Figuur 6: Onttrekkingsdynamiek Nederland (2010 tot heden)

De residuele grondwaarde is de waarde die resteert wanneer BTW, sloopkosten, stichtingskosten, bijkomende kosten en winsten worden afgetrokken van de verkoopwaarde van vastgoed.

Figuur 5: Restwaarde grote en kleine steden (in € per m² vvo) € 800 € 688 € 689 € 700 € 609 € 583 € 600 € 500

€ 428 € 400

€ 400 € 300 € 200 € 100 €-

Grote steden 2012

2013

Kleine steden 2014 Bron: JLL (2015)

6

Bron: JLL (2015)

Research contacts

Business contacts

Timo van den Noort Research Consultant Tel. +31 20 5405 405 [email protected]

Arnold de Bue Head of Valuation Advisory Tel. +31 20 5405 405 [email protected]

Sven Bertens Head of Research Advisory Tel. +31 20 5405 405 [email protected]

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.

8