Gebiedsgerichte aanpak oplossing voor leegstand ir. Alexander Schütte en ir. Timon Bruggema
Van de leegstaande kantoren is 62 procent meer dan achttien jaar geleden gebouwd1. In deze gebou wen staat gezamenlijk ruim 4,7 miljoen vierkante meter kantoorvloer te wachten op een nieuwe huur der. Leegstand is een probleem voor veel partijen; in eerste instantie vooral voor de directe eigenaren van de leegstaande panden, maar daarachter zit vaak een trits van eigenaren van de eigenaren van de eigenaren. En daarmee wordt uiteindelijk het noodlijdende kantorenfonds verbonden met de werkne mer die bezorgd kijkt naar de opbouw van zijn pensioen. Leegstand heeft ook een forse impact op de kwaliteit van de omgeving. Een pand met een bord in de tuin valt weinig op, een woud van borden in slecht onderhouden voortuinen komt buitengewoon onplezierig over. En als tweede orde effect verdwijnen langzaam maar zeker de voorzieningen in de directe omgeving van de betreffende kantoren. Versnipperd tussen de leegstand zijn nog verhuurde kantoren te vinden, maar als het huurcontract af loopt is het maar de vraag of de kortingen op de huurprijs de pijn van de slechte omgevingskwaliteit voldoende kunnen verzachten. Een negatieve spiraal, waarbij leegstand nieuwe leegstand uitlokt.
Introductie case Binnen de gemeente X bevindt zich de locatie Y met drie kantoren. Deze zijn eigendom van respectievelijk beleggingsfonds A, particulier B en pensioenfonds C. Het kantoor van A is ontworpen en gebouwd in de ja ren ’90 en staat al enige jaren te wachten op een nieuwe gebruiker. Dat van B is rond hetzelfde tijdstip ge bouwd maar nog verhuurd voor een periode van 1 jaar. C heeft in 2007 een nieuw kantoor aangekocht van een ontwikkelaar, met een huurcontract van 10 jaar. De inrichting van het gebied is matig, zowel van opzet als van staat van onderhoud. Door tegenvallende gebiedsontwikkelingen elders kampt de gemeente met forse tekorten en bezuinigt flink op onderhoud van de openbare ruimte. Het omkeren van deze spiraal vereist een gebiedsgerichte aanpak. En een gebiedsgerichte aanpak vereist samen werking tussen alle eigenaren binnen het gebied, van publiek en privaat, van eigenaren van verhuurde objecten en van leegstaande objecten, van eigenaren van toekomstbestendige kantoren en van kantoren die maar beter kunnen worden geamoveerd. Van een objectgerichte optimalisering naar een gebiedsgerichte aanpak. De partijen die eind juni het leegstandsconvenant kantoren tekenden, onderkennen dit. De overheid, beleggers, ontwikkelaars, financiers en gebruikers spreken op hoog niveau goede intenties uit. De komende tijd moeten de ze intenties op lokaal niveau vorm krijgen door de verschillende betrokkenen. En dan speelt ‘what’s in it for me?’ een belangrijke rol. Het vullen van subsidiepotjes is een manier, wij pleiten echter voor een meer duurzame aan pak.
Het gebiedsontwikkelingsfonds als samenwerkingsvehikel Vaststaat dat alle partijen baat hebben bij een integrale aanpak maar dat het in de praktijk moeilijk is om een in tegrale aanpak tot stand te laten komen en in stand te houden. Natuurlijk kan een plan worden gemaakt hoe het totale gebied kan worden herontwikkeld. Ook kunnen er afspraken tussen partijen worden gemaakt over de transformatie van ‘ist naar soll’. Maar de kans dat iedereen zich daar na enige tijd nog aan wil (of kan) houden is
1
niet bijzonder groot. Het is moeilijk om een balans te vinden en te houden tussen de kosten en baten voor iede re individuele partij, regelmatig zal er moeten worden onderhandeld. Dat leidt niet alleen tot een stroperige be sluitvorming maar kan ook eenvoudig leiden tot impasse, ruzie en voortijdige exit van één of meerdere partijen. En daarmee tot het einde van de samenwerking en dus de herstructurering.
Van gebiedsontwikkelingsfonds naar gebiedsherontwikkelingsfonds Al eerder is gepleit voor het inzetten van een gebiedsontwikkelingsfonds voor het stimuleren van een integrale en dus duurzame gebiedsontwikkeling2. Belangrijke beleggers in dit fonds zijn de eigenaren van de nog te reali seren objecten die door hun vroege betrokkenheid kunnen sturen op een duurzame waarde, c.q. waarde op de langere termijn. Een waarde die tot stand komt omdat er reeds in het beginstadium wordt nagedacht over de in tegrale gebiedskwaliteit. Onderlinge samenhang, kwaliteit van infrastructuur en openbare ruimte en integraal ge biedsbeheer. Dat is het ideaalmodel voor nieuwe gebieden, maar we zitten helaas met objecten en gebieden waar dit in het verleden niet is gebeurd. Ook hiervoor is de fondsgedachte echter zeker toepasbaar: het gebiedsheront wikkelingsfonds. Op hoofdlijnen is het concept als volgt. Alle betrokken partijen brengen hun huidige eigendommen onder in een aparte juridische entiteit en krijgen daarvoor een deel van het eigendom van deze entiteit. Een deel dat niet meer is te herleiden naar een fysiek object in het gebied. Deze entiteit, het herontwikkelbedrijf, krijgt vervolgens de op dracht om het huidige gebied met zijn objecten te transformeren naar een aantrekkelijke en duurzame nieuwe lo catie. Het herontwikkelbedrijf kan daarbij beslissingen nemen in het algemeen belang: wat goed is voor iedereen is ook goed voor iedere individuele deelnemer. Partijen hebben immers geen prikkel meer om te sturen op basis van hun oorspronkelijke eigendom maar zijn voor winst en verlies volledig afhankelijk van het succes van de in tegrale herontwikkeling. Figuur 1 vat het concept van het gebiedsherontwikkelingsfonds samen in vier stappen.
Figuur 1. Het gebiedsherstructureringsfonds samengevat in vier stappen.
2
Vervolg case A, B, C en X realiseren zich dat er fors moet worden geherstructureerd om het gebied weer levensvatbaar te maken. Niet alleen de verschillende kantoorpanden moeten ingrijpend worden aangepast of vervangen, ook het gebied als geheel behoeft een facelift. Er wordt een plan ontwikkeld waarbij het leegstaande kantoor van A wordt gesloopt en dat van B ingrijpend wordt gerenoveerd. Er worden drie nieuwe kleinschalige kantoorontwikkelingen ontworpen en een gemeen schappelijke facilitaire voorziening in de vorm van een centrale ontmoetingsruimte, restauratieve voorzie ning, vergaderruimte, kinderopvang en fitness. De kantoren staan direct in de semi-openbare ruimte en maken gebruik van een centrale parkeervoorziening. Ook de energievoorziening wordt centraal georgani seerd in de vorm van een WKO en zonnecellen. De aandeelhouders van A willen niet meedoen aan de herontwikkeling, de waarde van het huidige kantoor wordt na forse discussies uiteindelijk vastgesteld en uitgekeerd. B, C en X weten naast bank Y het duurza me vastgoedbeleggingsfonds D te interesseren voor deelname in het fonds.
Aandeel in herontwikkelbedrijf is meer liquide Het oorspronkelijk verdeelde eigendom van de deelnemers is door het fonds meer liquide geworden. Deelne mende partijen kunnen op ieder moment hun aandeel in het herontwikkelbedrijf vervreemden zonder dat de plannen voor herontwikkeling hoeven te worden bijgesteld. En het is eenvoudig geworden om nieuwe partijen fi nancieel bij de herontwikkeling te betrekken. In de vorm van eigen vermogen, vreemd vermogen en alles wat daar tussenin zit. Na herontwikkeling kan het bedrijf zijn koers verleggen en opereren als gebiedsfonds waarbij de focus verschuift van transformatie naar beheer en parkmanagement. Ook is het mogelijk dat delen uit het fonds worden uitgeno men en overgedragen aan een specifieke partij, zonder de integrale kwaliteit te verliezen. Zo kan bijvoorbeeld de infrastructuur weer worden terug geleverd aan de gemeente en kunnen centrale voorzieningen worden overge dragen aan een derde waarmee een prestatieovereenkomst wordt afgesloten.
Voorwaarden voor een succesvolle start en finish Financiële moed en slagkracht Een belangrijk verschil met het gebiedsontwikkelingsfonds3 is dat partijen al hebben geïnvesteerd in het gebied. Gemeente en eigenaren hebben in een meer of minder ver verleden grond verworven, bouw- en woonrijp ge maakt en vastgoed aangekocht in de verwachting van een bepaald rendement. In plaats van inboeken van rende ment moet er worden afgeboekt en tegelijkertijd worden geïnvesteerd. Voorwaarden zijn dus dat partijen verlies nemen én de kans zien dat extra investeren een financieel rationele beslissing is. En de financiële kracht hebben om dat ook daadwerkelijk te doen. Met partijen die hun positie waarderen op grond van de mogelijkheid dat het object over een aantal jaren vast wel weer verhuurd zal worden is het lastig om tot herontwikkeling te komen.
Allen voor een, een voor allen Een verschil met traditionele kantorenlocaties is dat de huidige eigenaren tot elkaar veroordeeld zijn om er sa men iets nieuws van te maken. Er is in een gebiedsherstructureringsfonds geen individuele vrijheid om wel of
3
niet mee te doen. Bij nieuwe ontwikkelingen kan worden geshopt naar partijen die mee willen doen, bij een ge biedsherontwikkelingsfonds zal iedereen die er zit mee moeten kunnen en willen.‘Freeride’-gedrag zal door nie mand worden geaccepteerd en van wettelijke afdwingbaarheid is geen sprake.
Onafhankelijke regie Het opzetten en managen van een gebiedsherstructureringsfonds is complex. Vooral de startonderhandelingen zijn uiterst lastig en bepalend voor het succes. Dit vraagt coördinatie van verschillende partijen en een actor die boven de verschillende oude belangen staat. Wie trekt de kar? Vastgoedeigenaren hebben nog weinig ervaring met samenwerking, transformatie en gebiedsontwikkeling. Daarnaast moet een emotionele band met het eigen vastgoed niet onderschat worden, zeker als dat moet worden afgewaardeerd. Soms is een forse duw nodig om tot een realistische waarde van het oude object te komen. Succesvolle samenwerking vereist een goede procesre gisseur. Een procesregisseur die niet alleen onafhankelijk is en inhoudelijk sterk, maar ook het vertrouwen heeft van alle partijen.
Juridisch doortimmert Het concept van het herontwikkelingsfonds is eenvoudig, de uitwerking in overeenkomsten alles behalve. Ge biedsherstructurering gaat gepaard met grote financiële belangen. Vragen als hoe bepalen we de inbrengwaarde van partijen, wat is de inbreng van de gemeente, wat is de zeggenschap van partijen en wat zijn de voorwaarden voor vervreemding, moeten eenduidig beantwoord worden. Vooral bij een enthousiaste start ontstaat het risico dat onvoldoende wordt stilgestaan bij onverwachte gebeurtenissen. Niet alleen bij het ‘fonds’ zelf maar ook bij de eigenaren daarvan of bij de objecten die zij hebben ingebracht.
Locatie, locatie, locatie Zonder vraag is elk aanbod zinloos. Het ‘gebied’ dat bepalend is voor de kansen van een herontwikkeling is vele malen groter dan het gebied waarvoor een herontwikkelingsfonds kan worden ingericht. Er is bovenregionaal in zicht, en wellicht zelfs sturing, nodig om te komen tot de ontwikkeling die men voor ogen heeft in een gebied. Daarnaast moet er behoorlijke zekerheid zijn dat er een ‘pareltje’ kan worden gecreëerd dat zich blijvend kan on derscheiden van de omgeving. Is het te ontwikkelen gebied duidelijk af te bakenen, zowel qua eigendommen als qua ligging? En is er geen risico dat aan de periferie ‘gratis’ wordt meegelift op de investeringen?
Slot case Partijen B, C en D kiezen samen met hun procesregisseur voor een fondsmanager met een bewezen track record. Na de herstructurering moet er namelijk overzicht blijven bestaan over het eigendom van de aande len en het beheer van het gebied. Voor het onderhoud van het gebied wordt een parkmanagementpartij ge contracteerd. Na verloop van tijd doet Partij B zijn aandelen van de hand. Vanwege de inmiddels bewezen integrale kwaliteit en waarde van het gebied stapt een nieuwe vastgoedbelegger in en behaalt Partij B bij exit een rendement van enkele procenten op de verkoop van zijn aandelen. Het concept van het herstructureringsfonds is geen panacee voor iedere eigenaar zonder huurder en voor alle lo caties waar herstructurering dringend gewenst is. Er zijn tientallen argumenten en condities te verzinnen waar om en wanneer een gebiedsherontwikkelingsfonds niet succesvol zal zijn. Maar locaties die voldoen aan de eer der genoemde voorwaarden, kunnen door het herstructureringsfonds een grote impuls krijgen. Ook op de lange termijn. En kwaliteitsverbetering op de lange termijn vraagt om acties die nu in gezamenlijkheid worden ingezet.
4
Noten 1. NVM Business (2012). Stand van zaken Nederlandse Kantorenmarkt. 2. Bruggema, T.M. (2011). Beleggen in Gebiedsontwikkeling: Pensioenfonds als Panacee?, Universiteit Twen te. 3. Bruggema, T.M. (2011). Beleggen in Gebiedsontwikkeling: Pensioenfonds als Panacee?, Universiteit Twen te. Beide auteurs zijn werkzaam bij AT Osborne Consultants & Managers. AT Osborne lost ruimtelijke vraag stukken op. Alexander Schütte is managing consultant Finance, Timon Bruggema is adviseur Ge biedsontwikkeling en Finance.
5
