Aanpak leegstand en verloedering
Leegstand en verloedering hebben een negatieve invloed op de beeldvorming van een stad, op gevoelens van veiligheid en het vestigingsklimaat voor winkels en bedrijven. Het is niet voor niets dat steden in Nederland en daarbuiten instrumenten zoeken om deze problematiek aan te pakken. En dat is niet gemakkelijk. De aanpak krijgt te maken met veel beleidsvelden en sectoren binnen een gemeente, met publiek- en privaatrechtelijke regelgeving, etc. Het is daarom ook zaak niet over een nacht ijs te gaan, en een zo breed mogelijk draagvlak te vinden binnen betrokken bestuur en partijen, omdat er voor een gerichte aanpak werk verzet moet worden. Uiteindelijk is het doel dat hier een goed doortimmerd initiatief voorstel uit voortkomt. Allereerst moeten een aantal definities duidelijker worden. Wat verstaan wij als Dordtse raad onder leegstand? Want we spreken over lokaal beleid. Om goed te focussen en ook te ontrafelen welke aspecten op leegstand en verloedering van toepassing zijn komen we bij elkaar, eerst informeel, later in een formele setting, om zaken helder te krijgen. De bijeenkomsten moeten uiteindelijk leiden tot een initiatiefvoorstel vanuit de Raad.
Wat zouden we in de brainstormsessie bijvoorbeeld duidelijk willen krijgen? Bijvoorbeeld:
1- Wat verstaan we onder leegstand? 2- Wanneer is leegstand een probleem? 3- Wat zijn de gevolgen van leegstand (voor Dordrecht)? 4- Wat verstaat de Raad onder verloedering; zijn er prioriteiten in de aanpak? 5- Hoe kan het probleem van verloedering en leegstand worden aangepakt? Neem je stimulerende of repressieve maatregelen, of allebei? 6- Welke groep moet onder het beleid gaan vallen? (makelaars, woningbouwcorporaties, gemeente, eigenaars die meerdere panden hebben, etc.)
Bij de deskundigenavond worden dezelfde vragen gesteld en beantwoord door betrokken (markt-) partijen (zie vraag 6 hierboven) en worden voorbeelden in Nederland en België nader toegelicht door afgevaardigden van VROM voor de Nederlandse situatie en vanuit de Stad Gent voor de Belgische situatie. Onze ambtelijke ondersteuning vanuit Stadsontwikkeling zal aanwezig zijn voor de nadere toelichting op de Dordtse situatie en aanpak, en toelichting op de aangeleverde gegevens omtrent leegstand.
1
De data voor de bijeenkomsten zijn als volgt:
4 maart: Raad: Definitie begrippen leegstand en verloedering; een informele brainstormsessie onder deskundige begeleiding van bureau de Beuk, inclusief bespreking beschikbaar gestelde achtergrondinfo aanpak in andere steden.
1 april: thema avond met deskundigen/ betrokken partijen voor nadere info, vraag en antwoord over de Dordtse situatie, ambtelijke ondersteuning, beleidsmakers van VROM en Gent over de inpasbaarheid van de maatregelen, zonder college, ook informeel en informatief voor de Raad bedoeld.
19 mei: initiatief voorstel in Dordtse kamers: afstemmen of het naar het College kan.
22 april is het voorlopig initiatiefvoorstel klaar voor verzending naar de Raad zodat er voldoende tijd is om het in fractieverband te bespreken.
De verwachting is dat de Raad in oktober dan een besluit kan nemen over een raadsvoorstel vanuit het College over een plan van aanpak.
Namens BVD, Diny Koppens
2
Bijlage 1
Aanpak leegstaand commercieel vastgoed
Verslag “Ongewenst leeg, wat nu? Hergebruik van leegstaand commercieel vastgoed” Kennisatelier, 18 mei 2006, Rotterdam Op 18 mei 2006 organiseerde NICIS, samen met het kennisprogramma Stedelijke Economie en het Stedelijk Innovatieprogramma, een symposium over de mogelijkheden die gemeenten hebben om het hergebruik van (langdurig) leegstaand commercieel vastgoed te stimuleren. Aanleiding voor dit symposium is de presentatie van de resultaten van een onderzoek door Decisio, bureau voor economisch beleidsonderzoek en advies. Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van NICIS en de vier grote steden (G4). Leeg, wat nu? Stimuleren hergebruik & herbestemming van langdurig leegstaand commercieel vastgoed Presentatie door Marina Schuit, Decisio BV Leegstand van gebouwen is in steden een groot probleem. Leegstand van kantoren en bedrijfsruimtes is maatschappelijk ongewenst vanwege verloedering en ruimteschaarste in de steden. Hoe gemeenten de leegstand echter kunnen tegengaan is onduidelijk. Om gemeenten hierover van kennis te voorzien, ontwikkelde Decisio in opdracht van KCGS en de vier grote steden een instrumentarium waarmee gemeenten leegstand kunnen aanpakken. Bij de ontwikkeling van de handreiking voor gemeenten inventariseerde Decisio bestaande kennis. Daarnaast werden leegstaande gebouwen en betrokken partijen bestudeerd. Marina Schuit onderscheidt bij leegstand twee categorieën: conjuncturele en structurele leegstand. Onder conjuncturele leegstand vallen leegstaande gebouwen, waarna de vraag wisselt en onderhevig is aan schommelingen binnen de economie. Onder de structurele categorie vallen kantoren en bedrijfsruimten die structureel en langdurig leeg staan. Daartoe behoort een kansarm segment van het kantorenaanbod, dat ingericht is voor een specifieke onder- neming en niet bruikbaar voor andere bedrijven. Ook oude panden vallen vaak in deze categorie, omdat deze gebouwen meestal duur zijn om op te knappen en het nieuwe aanbod van bedrijfsruimte relatief goedkoop is. In andere economische en sociale segmenten zijn vaak mogelijkheden voor hergebruik van leegstaande panden. Dit geldt voornamelijk voor kleinschalige bedrijfs- en kantoorruimtes, die bruikbaar zijn voor startende ondernemingen (hergebruik). Daarnaast kunnen leegstaande panden ook een nieuwe bestemming krijgen, bijvoorbeeld door de panden om te bouwen tot starterswoningen, studentenwoningen en seniorenwoningen (herbestemming). De kansen voor hergebruik en herbestemming verschillen per regio. Hergebruik en herbestemming stuit in de praktijk op belemmeringen. Hierbij speelt het pand en de directe omgeving een rol, maar ook de leegstandmotieven van eigenaren. De uitstraling, technische mogelijkheden, bereikbaarheid en ligging maken een leegstaand pand vaak onaantrekkelijk. Noodzakelijke aanpassingen van bouwbesluiten, vergunningen en bestemmingsplannen zijn lastig te veranderen. Daarnaast is het rendement voor potentiële kopers vooraf ondoorzichtig. Gebrekkige motivatie bij eigenaren vormt vaak ook een belemmering voor het vullen van leegstaande panden. Eigenaren houden de vraagprijs voor panden hoog en de kosten van leegstaande panden zijn voor de eigenaar relatief laag. Ook beschikken eigenaren over onvoldoende kennis om gebouwen te herontwikkelen. De belemmeringen zorgen ervoor dat gemeenten niet alle leegstaande panden kunnen vullen. Daarom moeten gemeenten vaststellen welke panden het meest ‘ongewenst leeg’ zijn en om welke redenen. Hiervoor dienen gemeenten de mogelijkheden van een pand in kaart brengen. Vervolgens beschikken gemeenten over een aantal instrumenten om hergebruik en herbestemming te stimuleren. Marina Schuit onderscheidt hierbij: • Aanbod sturen. Gemeenten kunnen de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen aan banden leggen en daarmee de vraag naar bestaande panden stimuleren. •
3
Contact met de markt houden. Gemeenten kunnen op actieve (en creatieve) wijze verkopers en potentiële kopers bij elkaar brengen. • Omgang met regels en procedures. Gemeenten kunnen een actieve rol op zich nemen om herstructureringsplannen niet te laten stranden in procedures en regels. • Financiële impuls. Gemeenten kunnen vanuit bestaande fondsen subsidies verstrekken of lasten voor kopers verlichten door belastingtarieven te verlichten. • Benadelen van leegstand voor eigenaren. Gemeenten kunnen de kosten van leegstand voor eigenaren opvoeren. Eigenaren kunnen verplicht gesteld worden voor de waarde- vermindering van hun leegstaande pand van de winst af te trekken. Daarnaast kunnen gemeenten sneller overgaan tot het onteigenen van leegstaande panden.
Theo van der Voordt geeft enkele voorbeelden van leegstaande kantoorpanden die een nieuwe toekomst kregen, zoals het KPN-gebouw in Kanaleneiland, Utrecht, dat nu voor studentenhuisvesting is ingericht. Veel transformatieprojecten zijn interessant door de extra’s als een monumentale hal of entree. Bij het Utrechtse voorbeeld is het vooral de locatie die het pand interessant maakt. Is leegstand tijdelijk? Daarover zijn de meningen verdeeld, schetst Van der Voordt. De huidige leegstand is wel structureel en de kans op balans is daarmee erg klein. Ook op de woningmarkt heerst disbalans, dus waarom deze twee niet combineren? De suggestie van Van der Voordt is: weeg per pand af wat de plus- en minpunten zijn en kijk naar technische, functionele, architectonische, juridische, financiële en organisatorische aspecten. Daarvoor ontwikkelde de TU een Transformatiepotentie-meter. Met deze ‘checklist’ kunnen panden bekeken worden op aspecten als bouwjaar, populariteit etc. Uit bestudering bleek dat deze transformatiemeter ‘te streng’ was. Om sneller globaal en financieel te kunnen kijken en bovendien te bezien of panden ook voor andere toepassingen geschikt zijn, ontwikkelde de TU Delft de ‘herbestemmingswijzer’. Middels haalbaarheidsanalyse (een stappenplan) toetst men of panden geschikt zijn voor herinrichting als woningen of andere toepassingen. Locatie, financiële haalbaarheid, maatschappelijke wenselijkheid, technische mogelijkheden, procedurele bezwaren, zijn enkele van de toetsingspunten. Tijdens de zaaldiscussie komt naar voren dat bijvoorbeeld in de gemeente Leiden transformatie kostbaar is en dat vertaalt zich dan naar de huurprijs van de woningen die in het pand worden gevestigd. Hoe houd je de prijzen betaalbaar? Van der Voordt geeft aan dat inzet op variatie (verschillende prijzen voor verschillende ruimtes) heel belangrijk is. Dat transformatie niet altijd duur hoeft te zijn, wijst het voormalig KPN-gebouw in Kanaleneiland uit. Transformatie van panden is zelfs vaker haalbaar dan men denkt en er mag geconcludeerd worden dat transformatie zeker meerwaarde heeft. Als kritische succesfactoren noemt Van der Voordt: gunstige procesfactoren, een gunstige markt, een goede locatie, een interessant gebouw en financiële, juridische of technische haalbaarheid. Toetsingsinstrumenten (de genoemde herbestemmingswijzer) zijn beschikbaar maar verdere ontwikkeling daarvan is wenselijk. Beter toegankelijke kennis is hard nodig. Herbestemming voormalig kantoor Raad van Arbeid, Rotterdam Presentatie door Sylvia Lisapaly–de Winkel, projectontwikkelaar bij Estrade projecten Sylvia Lisapaly-de Winkel licht als casestudie de herbestemming van het voormalig kantoor Raad van Arbeid in Rotterdam toe. Vestia Rotterdam kocht het pand (bouwjaar 1934) in 2004 om, door middel van herontwikkeling tot woningen, te voorzien in de behoefte aan huis-vesting bij starters. Tot de doelgroep van het project behoren jongeren van 18 tot 30 jaar die net hun opleiding hebben afgerond én mensen in de creatieve industrie. Het pand zal volledig uit huurwoningen bestaan. De totale ontwikkeling en uitvoering nam Estrade projecten voor haar rekening. Van Mourik Vermeulen architecten uit Den Haag is geselecteerd om het plan vorm te geven. Het pand heeft een monumentaal karakter en verkeert bouwtechnisch in goede staat. Daarom blijft de buitenzijde bij de herontwikkeling intact. Doelstelling en motivatie voor de aankoop van het pand •
4
Het programma sluit aan bij een onderzoek van DS+V/OBR van de gemeente Rotterdam naar de meest kansrijke doelgroepen binnen de gemeente. • In het rapport ‘Rotterdam VMBO stad/Vakmanstad’ wordt gesignaleerd dat het belangrijk is in te spelen op de toename van de jonge beroepsbevolking met MBO-opleiding. • Realiseren van 100 % huurwoningen voor starters. • Het project sluit aan bij doelgroepen van gemeentelijk beleid: woningen voor jongeren tussen de 18-30 jaar in de sociale huurklasse. • Vestia is bereid om onrendabel te investeren. Planvorming Het plan is vanaf 2004 in verschillende teams ontwikkeld. Door middel van workshops worden de mogelijkheden van het gebouw bekeken en zijn uitgangspunten, doelgroep, programma, etc. bepaald. Het planteam zorgt vervolgens voor de verdere ontwikkeling van het bouwplan. Tussentijds is contact onderhouden met de gemeente over de te volgen procedure inzake de herziening van het bestemmingsplan voor de gebouwen die in een straal van 700 meter rondom het Centraal Station staan. Het contact met de gemeente verloopt overigens redelijk moeizaam doordat er meerdere afdelingen bij betrokken zijn. Vestia en Estrade Projecten hebben regelmatig een intern overleg om de voortgang te bespreken. Opzet planconcept Het gebouw bevat 67 woningen voor 73 bewoners met in het souterrain ruimte voor ateliers, parkeerplaatsen, fietsenstalling, gemeenschappelijke wasruimtes en technische ruimtes. Op de begane grond komen de atelierwoningen, zelfstandige wooneenheden en patiowoningen én een beheerderruimte. Op de 1 e en 2 e verdieping komen zelfstandige wooneenheden en enkele duo-woningen. Op de 3 e verdieping tenslotte wordt een dakterras gerealiseerd, evenals een cv-ruimte en een berging. Samenwerking met de gemeente In verband met de complexiteit van het plan heeft de gemeente meer tijd gevraagd voor de vergunningprocedure. Dat kon mede gezien het feit dat de aanvraag voor de bouwvergunning nagenoeg gelijktijdig werd ingediend met het vrijstellingsplan. Bij aankoop had het pand alleen een kantoorbestemming, terwijl een gemengde bebouwing noodzakelijk was om woningen te realiseren. Er moest daarom gewacht worden op een nieuw ontwerpbestemmings plan. In verband met deze functiewijziging van het gebouw werd het plan getoetst op nieuwbouw eisen in plaats van bestaande bouw. Dit was zowel financieel als voor de inrichting een grote tegenvaller. Voor het project zijn alle commissies binnen DS+V aan de orde geweest, zoals welstand, CTB-Bouwfysica en de brandweer.
Van toelatingsplangsplanologie naar ontwikkelingsplanogie Presentatie van Ruud Schoenaker, Economische Zaken Gemeente Breda Ruud Schoenaker begint zijn presentatie met een korte introductie over Breda. Breda staat als tiende op de lijst van steden met leegstaand commercieel vastgoed. De meerderheid van de leegstand is geschikt voor eenmansbedrijven. Zoals iedere stad zet ook Breda fors in op herstructureringwijken. Door middel van een discussieavond over de toekomst ‘het world café’ hebben tachtig betrokkenen op het gebied van vastgoed hun hoofd gebogen over de problematiek binnen Breda. Aan elke tafel was een ambtenaar, vastgoedeigenaar en ontwikkelaar geplaatst. Op deze manier konden verschillende doelgroepen op relatief snelle wijze van gedachten wisselen. Hieruit zijn plannen gedestilleerd, die uitgevoerd zullen worden door de gemeente. Het uitgangspunt van de gemeente Breda hierbij is dat er meer naar het sociale aspect gekeken moet worden. De motieven van betrokkenen zijn minstens zo belangrijk als de cijfers waarin leegstand uitgedrukt wordt. Een voorbeeld hiervan is het Bredase bedrijventerrein Emer, waar een aantal leegstaande
5
kantoren staan. Na onderzoek bleek dat de gebouwen in particuliere handen zijn en de gemeente hier weinig invloed op kan uitoefenen. In drie jaar zijn slechts twee bezichtigingen door potentiële kopers geweest, die beide op niets uitdraaiden. Het opzetten van een fitness-centrum in dit gebouw vond de gemeente een goed plan, maar de particuliere bedrijven weigerden om mee te werken. Pas na het verhelpen van leegstand in omliggende panden en vele pogingen voor andere bestemmingen krijgt het gebouw toch de functie van fitness-centrum. Achteraf is iedereen tevreden met deze bestemming. Wat we hiervan leren, is dat het proces van een wijk belangrijker is dan het aanpakken van één pand. Het probleem is niet het oplossen van de leegstand van een pand (geen maatschappelijke functie) maar de hele directe omgeving. Als gemeente moet je een duidelijk beeld hebben wat de toekomstplannen zijn voor hele gebieden en wordt het ook gemakkelijker dit te communiceren naar buiten. Het gebruik van de creatieve industrie als oplossing voor de leegstand heeft in Breda goed gewerkt. De organisatie Tripple O (red concept) zette de oude brandweerkazerne met succes om in een verzamelplaats van kleinschalige creatieve bedrijven. Helaas bestaan ook mislukte initiatieven om kantoren een nieuwe bestemming te geven, zoals het Vos terrein. Dit is het meest complexe leegstaand vastgoed in Breda van dit moment. Ontwikkelaars hebben dit terrein gekocht en willen hier een ‘wonen en werken’-gebied van maken. Dit is in conflict met de plannen van de gemeente, zij willen namelijk alleen woningen in dit gebied. Daardoor wordt de herstructurering ernstig vertraagd. In veel gevallen is leegstand in het centrum van de stad minder acceptabel dan in de buitenste rand van de steden. Hierbij bepalen omgevingsfactoren de ongewenstheid van leegstand. Om dergelijke leegstand tegen te gaan, is het voor gemeenten belangrijk een goede relatie te onderhouden met marktpartijen. Het is hierbij verstandig om op lange termijn een betrouwbare speler te zijn voor investeerders. Hierbij zijn niet alleen de cijfers belangrijk, maar ook het onderhouden van relaties en het inzien van de achterliggende redenen. Ruud Schoenaker gelooft niet dat gemeenten de markt kunnen reguleren door nieuw te vestigen bedrijven naar bestaande bedrijventerreinen te verwijzen. Grootschalige internationale bedrijven nemen eenvoudig geen genoegen met een oud bedrijventerrein. Dit maakt het voor gemeenten des te belangrijk om contact te onderhouden met marktpartijen, zodat mogelijke kopers ook daadwerkelijk geïnteresseerd raken in leegstaande panden.
6
Een ander concept als oplossing Presentatie door Jan Taminiau, directeur Taminiau Business Service Jan Taminiau presenteert een methode om leegstaande kantoren weer in gebruik te nemen. In 1975 startte hij als telex- en telefoonservicebedrijf, maar inmiddels is Taminiau Business Service gegroeid tot een specialist op het gebied van zakelijke dienstverlening met diverse vestigingen in Nederland en België. De formule van het bedrijf stelt ondernemers uit binnenen buitenland in staat op de meest efficiënte manier zaken te doen. Door de marktwerking en vergrijzing groeit de adviessector, waardoor een markt ontstaat voor kleine kantoorruimtes waarbij een derde partij de faciliteiten verzorgt. Taminiau Business Service speelt hier op in. Taminiau verhuurt kleine gedeeltes van voormalig leegstaand vastgoed aan bedrijven op flexibele basis. De verhuurcontracten zijn inclusief allerlei secundaire voorzieningen. Hierbij bepalen faciliteiten de kwaliteit van het gebouw. Het creëren van gastvrijheid en sociale beveiliging spelen hierbij een grote rol. Taminiau Business Service biedt kleine huurders een groot servicepakket. Je kunt als ondernemer per direct starten. De flexibele huurcontracten (kortlopende afspraken) zijn aantrekkelijk voor kleine beginnende ondernemers. In het pand is het belangrijk om elementen van de stad te verwerken, waardoor het pand aan de stad of de doelgroep gebonden is. Daarnaast is diversiteit één van de belangrijkste aspecten. Taminiau Business Service doet het beheer van de openbare ruimten, dus huurders hoeven niet extra vergaderruimtes in te huren. Binnen de aangeboden voorzieningen vallen compleet ingerichte kantoorunits, vergaderruimtes, fax- en kopieerservice, internet, receptie, etc. De missie van Taminiau Business Service is via een regionale betrokkenheid nationaal en internationaal uitgegroeid tot een groot bedrijf op het gebied van management van kantoren en business centers. De onderneming richt zich op het aanbieden van een 'business-to- business' product, persoonlijke service, kleinschaligheid, en het creëren van een unieke belevenis waarbij de klant het als een voorrecht ervaart om in een pand gehuisvest te zijn. Voordat Taminiau een pand aankoopt maakt hij inzichtelijk wat de stichtingskosten zijn en hoe de kosten door-berekend worden aan huurders. Panden vanaf 2000 vierkante meter zijn rendabel. Daarnaast moeten panden over voldoende parkeergelegenheid, goede bereikbaarheid en in goede staat zijn. Bovenal moet in een pand de juiste sfeer op te roepen zijn, die aansluit bij de locatie of de huurder. De huurders bepalen de belevenissfeer en te leveren service.
7
Bijlage 2 En ook nog…. ‘Als gemeenten die potentiële bouwlocaties beter benutten, hoeft er minder te worden gebouwd in de buitengebieden.’ Dat zegt Fons Asselbergs, rijksadviseur cultureel erfgoed. Hij inventariseerde de leegstand in Nederland. Uit het onderzoek, vastgelegd in het project De Oude Kaart van Nederland, blijkt dat er nauwelijks gegevens worden bijgehouden van leegstaande gebouwen. Zo schatten gemeenten het aantal leegstaande panden op negenhonderd, terwijl dit in werkelijkheid het viervoudige is, aldus Asselbergs. Daardoor blijven binnen de gemeentegrenzen veel potentiële bouw-locaties onbenut. Daar komt bij dat leegstand verdere verpaupering en onveiligheid in de hand werkt. Uit het onderzoek in alle provincies blijkt dat de overheid nauwelijks verantwoordelijkheid neemt om leegstand te voorkomen.
Landelijk beleid in de maak; inkomsten voor de staat Elsevier, 20-02-2008 Staatssecretaris Frank Heemskerk van Economische Zaken wil eigenaren van leegstaande panden een extra belasting opleggen om de leegstand tegen te gaan. Hij gaat onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om een zogenoemde 'leegstandtaks' in te voeren. Heemskerk heeft dat tijdens een werkbezoek aan Rotterdam toegezegd. Dat bevestigt een woordvoerder van de staatssecretaris tegen Elsevier.nl.
Heemskerk wil eerst onderzoeken of het juridisch en fiscaal mogelijk is om een extra belasting op een leeg pand in te voeren. Ook wil hij weten of een dergelijke belasting al is ingevoerd in andere landen. Schrijer is blij dat Heemskerk de invoering van een leegstandtaks gaat bekijken, meldt de gratis krant Metro woensdag. Hij denkt dat een 'superboete' op leegstand ook de verloedering in de winkelstraten tegengaat. Volgens Schrijer is leegstand een groot probleem in Rotterdam. Het invoeren van een extra belasting is een plan dat van de ondernemers zelf afkomt.
8
Bijlage 3 Aanpak verloedering diverse gemeenten in Nederland: 1: Breda en Tilburg Financieringsconstructies voor ondernemers. In de winkelcentra waar sprake is van aanpak van de panden (vooral vooroorlogs) worden ook financieringsconstructies voor ondernemers gemaakt. Zoals bijvoorbeeld het kunnen verkrijgen van goedkope leningen voor verbetering op basis van de verwachte toekomstige overwaarde van de panden. Financieringsconstructies voor verbetering In veel gevallen is er ook sprake van een gezamenlijke aanpak van stake- en shareholders: belegger, winkeliers, gemeente en woningcorporaties. Planontwikkeling vindt plaats door integraal programmamanagement of door op zichzelf staand projectmanagement. Indien sprake is van aankoop, verbetering en doorverkoop van panden wordt gekozen voor het opzetten van een ontwikkelingsmaatschappij. Opmerkelijk is de aanpak van de gemeenten Tilburg en Breda, die samen een ontwikkelingsmaatschappij hebben opgezet, met vooral een faciliterende en ondersteunende rol. Ten slotte wordt er soms in het kader van het dagelijkse beheer winkelmanagement ingesteld. De Bredase/Tilburgse ontwikkelingsmaatschappij bundelt krachten om grip te krijgen op processen, zodat kleine winkeliers niet worden weggeconcurreerd. Een van de deelnemers die daarbij betrokken is zei erover: “We willen er in de eerste plaats voor zorgen dat kwetsbare, kleine winkelstripjes kunnen blijven omdat ze van grote betekenis zijn voor de buurt. De ontwikkelingsmaatschappij wil daarnaast deze zaken naar een hoger schaalniveau tillen door bij investeringsmaatschappijen aan te kloppen voor financiering met het argument dat de upgrading van winkelcentra en buurten een waardestijging genereert die de financiering verantwoord maakt.”
2:Den Haag De Paul Krugerlaan, een Haagse winkelstraat die wordt geherstructureerd, kreeg in de discussie veel aandacht omdat daar van de handhaving een krachtig punt is gemaakt. Er waren veel misstanden: zwartwerkers, illegalen, criminaliteit, witwassen. Een gecombineerde ‘schoonmaakactie’ van politie, FIOD en SIOD heeft aan al die narigheid een einde gemaakt. Iedere ondernemer kreeg een bezoekje en sinds die tijd zie je er een sterke verbetering. Aanpak en proces - Voer altijd eerst een goede analyse uit naar de problemen van een winkelcentrum, strip en van de buurt of wijk. Wat is er precies aan de hand en wat is een oplossing daarvoor. - Onderken het schaalniveau waarop je zaken wilt aanpakken. - Vraag je goed af wat je wilt bereiken, formuleer concrete doelen. - Zet een ambitie neer. - Gemeenten mogen nooit plannen maken zonder daarbij de belangrijkste betrokkenen– winkeliers en bewoners– te betrekken. - Ga uit van lange trajecten, zorg voor een lange adem.
Betrek marktpartijen - We moeten goed communiceren met alle betrokkenen, dus ook met vastgoedeigenaren en makelaars. - Makelaars inschakelen bij stedelijke herstructurering is echt innovatief. - We moeten een volgende keer ook andere partijen erbij betrekken en het discours niet uitsluitend laten aan publieke partijen.
3: Nijmegen: Verbeteren kwaliteit gevels Op een aantal plekken wordt geld en aandacht gestoken in de verbetering van de
9
bouwtechnische kwaliteit van gevels van de winkelpanden. Verbetering van de gevels moet de uitstraling van de winkelplek vergroten. Soms worden daarbij subsidies en/of goedkope leningen aan de eigenaren ter beschikking gesteld.
4: Groningen: Revitalisering winkelcentra stad Het Groningse project staat bekend onder de naam Organisatie Aanbodverbreding Binnenstad (OAB) en is geïnitieerd om vier redenen: langdurige leegstand van winkelpanden buiten het directe centrum van de stad (B-C-locaties), omzetdaling bij winkeliers die daaraan onderdoor dreigden te gaan, verloedering van het publieke domein en stijging van de criminaliteit. De gemeente Groningen wilde dit tij keren en liet een onderzoek uitvoeren naar de mogelijk-heden daartoe. Daaruit kwam naar voren dat een aanpak volgens gebiedsprofielen de aangewezen weg is. Groeneweg: “We pakken de problemen dan ook per gebied aan. Matching is heel belangrijk: de juiste winkel op de juiste plek; samenwerking en het sluiten van convenanten met alle betrokken partijen hét instrument.” De gemeente Groningen zocht dus samenwerking met diverse betrokkenen en keek daarbij verder dan gebruikelijk is. Zo ging de gemeente in overleg met makelaars; die beroepsgroep is immers de logische schakel tussen eigenaren van panden en huurders. “Voor eigenaren van onroerend goed is leegstand soms een interessante beleggingsoptie. Wij proberen die onwenselijke situatie te doorbreken met de hulp van makelaars. We sporen hen aan tot een pro-actieve opstelling. Zij kennen de panden, zij kunnen de eigenaren doen bewegen een andere, meer maatschappelijk en economisch gewenste koers te varen,“ zo licht Groeneweg de stap toe, die in 2002 leidde tot een convenant met vier makelaars. De resultaten van dat convenant zijn nu al zichtbaar: er wordt meer verhuurd en verhuurders stellen zich flexibeler op door kortere huurtermijnen toe te staan (van bijvoorbeeld één jaar in plaats van de gebruikelijke vijf). Op de vraag hoe je makelaars– “toch een groep die nogal op zichzelf staat en geneigd is informatie niet in de eerste plaats met anderen te delen”, aldus een van de deelnemers– kunt betrekken bij maatschappelijk gewenste ontwikkelingen, antwoordde Groeneweg: “Er is vanzelfsprekend ook een gemeenschappelijk belang en boven-dien heeft de gemeente aan de medewerking van de makelaars een financiële vergoeding gekoppeld.” Een andere belangrijke speler in de markt vormen de banken. Ook banken hebben een maatschappelijke verantwoordelijkheid en dienen volgens de gemeente Groningen de nek uit te steken door zich coulanter op te stellen jegens startende ondernemers. Dat kan bijvoorbeeld door bij financieringen meer onzekerheden te accepteren. “Vooral (allochtone) starters hebben moeite om hun ideeën gefinancierd te krijgen. Vier banken en de Kamer van Koophandel sloten zich aan bij het convenant dat de gemeente met makelaars had gesloten. Ze spraken af om leads aan te leveren die leiden tot verhuur van leegstaande panden, om pro-actief te acquireren en om extra aandacht te hebben voor starters.” Dan de uitvoering. Er is een website de lucht ingegaan om leads te generen (www.oab.groningen.nl) en er is een flyer verspreid om deze actie te ondersteunen. Een gemeentelijke werkgroep boog zich over extra financiële hulp voor starters (Bijstand Besluit Zelfstandigen). De Kamer van Koophandel organiseerde extra voorlichtingsdagen voor starters om het percentage starters dat slaagt te verhogen (in de regel haalt zo’n 75% het uiteindelijk niet); die voorlichting ging voor een belangrijk deel over het maken van gedegen bedrijfsplannen. Verder startte de gemeente het Project Stadsvitrines: plaatsing van displays in etalages van leegstaande winkels. OAB wordt maandelijks gemonitord door overzichten van leegstand en huuraanbod tegen het licht te houden en zonodig afwijkende huurcontracten aan te bieden en acquisities te plegen. Op de vraag van deelnemers hoe de verschillende partijen met uiteenlopende belangen zich hebben geschikt in het concept van gebiedsprofielen, antwoordde Groeneweg: “Veel overleggen, er zelf in geloven, ervoor zorgen dat ook anderen erin gaan geloven, het gemeenschappelijk belang benadrukken en uiteindelijk ook smeren met geld.” Een bijzonder voorbeeld van dat laatste is een ‘potje’ voor ondernemers die schade hebben geleden door gemeentelijke herinrichtingsplannen die hun bedrijf tijdelijk minder goed bereikbaar maakten.
10
5: Schiedam: Minder leegstand in binnenstad 05 juni 2008 De langdurige leegstand van bedrijfsruimten aan het Spinhuispad is binnenkort voor het grootste deel opgelost. Dankzij de vestiging van verschillende nieuwe gebruikers zijn verreweg de meeste ruimten binnenkort bezet en ontstaan er gunstige vooruitzichten voor verhuur van de resterende ruimten. Ook over de uitgifte van leegstaande bedrijfsruimten aan het Stadserfplein worden momenteel serieuze gesprekken gevoerd. Leegstand is in delen van de Schiedamse binnenstad een niet te ontkennen fenomeen. Vaak wordt gedacht dat alle leegstaande ruimten plaats zouden moeten bieden aan winkels, maar dat is maar ten dele juist. De leegstaande ruimten aan het Spinhuispad en het Stadserfplein zijn commerciële ruimten, waar volgens het bestemmingsplan geen detailhandel is toegestaan. De ruimten zijn bedoeld voor kantoren, baliefuncties en dienstverlenende bedrijven. De reden voor het daar niet toelaten van de detailhandel hangt samen met het beleid dat zich richt op bundeling van de winkelfunctie in enkele straten in het centrum en het tegengaan van de uitwaaiering van de winkels over een veel groter gebied. Feit blijft dat genoemde ruimten lange tijd leeg hebben gestaan. Maar inmiddels komt daarin langzaam verandering. De ruimten langs de westzijde van het Spinhuispad zijn grotendeels verhuurd, inmiddels verbouwd en worden zeer binnenkort in gebruik genomen door maatschappelijke instellingen die er administratieve, educatieve en dagverblijfactiviteiten vestigen. Aan de overzijde, onder de arcade, vestigt zich begin juli een callcenter. Een dienstverlenend bedrijf dat in wisseldiensten een fors aantal nieuwe arbeids-plaatsen voor de stad oplevert. Daarmee is de leegstand aan het Spinhuispad voor een groot deel opgelost, en zijn de kansen op verhuur van de resterende ruimten sterk vergroot. Dit omdat bij grootschalige leegstand potentiële vestigers huiverig zijn om er zich als een van de eersten te vestigen. Bij leegstand wordt al gauw naar de gemeente verwezen. Dat is niet terecht, omdat het in vrijwel alle gevallen gaat om particuliere panden. De particuliere eigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor de verhuur van hun panden. De gemeente kan daarbij wel behulpzaam zijn, en doet dat ook regelmatig. Door zoals bij het Spinhuispad of Stadserfplein kandidaten in contact te brengen met de verhuurder, of, zoals bij panden op de Hoogstraat, de Dam of het Broersveld behulpzaam te zijn bij het opknappen van de panden. Want panden die er slecht uitzien verhuren immers niet goed. Reden waarom in het kader van het project “Werk aan de winkel” er nieuwe subsidieregelingen zijn opgezet en eigenaren ook op bouwtechnisch vlak een beroep op de gemeente kunnen doen.
11
Bijlage 4: Voorbeelden uit België
Gent: Kwaliteit van de woningen bewaken Situatieschets In de Binnenstad is er al veel gerestaureerd en gerenoveerd en zijn er veel kwalitatieve woningen bijgekomen of in aanbouw. Het probleem van de leegstand blijft doorgaans beperkt tot bepaalde buurten en de invalswegen naar het centrum die een soms slechte indruk geven. Dat vraagt verdere aandacht. Signalen van bewoners De bewoners vragen om: •
•
•
sneller op te treden tegen leegstand en verkrotting, zeker als het gaat om langdurige leegstand en/of als deze situatie moedwillig lijkt. Zo worden de Kortrijksepoortstraat, de Overpoortstraat en Ter Platen geplaagd door enkele hardnekkige gevallen van leegstand en verkrotting; iets te doen aan het al te vaak opdelen van huizen in te veel wooneenheden met het oog op kamerbewoning voor o.a. studenten. De kwaliteit van de huisvesting gaat hierdoor achteruit en de druk op de buurt vergroot. Dat is algemeen een vraag vanuit de hele Binnenstad, maar bleek erg frequent terug te komen in de buurt rond de Brusselsepoortstraat, de Sint-Lievenspoortstraat, het Muinkpark, de Plateaustraat en de Keizer Karelstraat; op te treden tegen huisjesmelkerij en woonkazernes. Asielzoekers vormen vaak een gemakkelijke prooi voor dergelijke praktijken.
Antwoorden 1. De stad neemt stimulerende maatregelen om de kwaliteit van woningen te verbeteren en repressieve maatregelen om leegstand en verwaarlozing van panden tegen te gaan: A. Stimulerende maatregelen • • • • •
op dit moment geeft de Stad een premie voor het vernieuwen van de elektrische installatie en verwarmingsinstallatie; de Stad begeleidt Gentse bouwers en verbouwers. Aan de hand van 3 uur gratis bouwadvies krijgen zij de noodzakelijke informatie om hun woning op een verstandige manier te (ver)bouwen; het Vlaams Gewest biedt een verbeteringspremie wanneer de eigenaar de woning verhuurt aan een erkend sociaal verhuurkantoor; voor energiebesparende maatregelen bestaan er ook fiscale aanmoedigingspremies; Gedis biedt eveneens premies voor energiebesparende aanpassingen.
B. Repressieve maatregelen De Stad houdt sinds 2005 een nieuwe inventaris van leegstaande en verkrotte panden bij. Het Vlaams Gewest vordert een aanslag op die panden, waarop de Stad nog eens het dubbele heft. Dit kan behoorlijk oplopen voor de eigenaars die hun panden niet onderhouden. Dat is momenteel de enige wettelijke regel die de Stad kan hanteren. Op federaal niveau werkt men wel aan een maatregel waarmee lokale besturen het sociaal beheersrecht van een woning kunnen opeisen.
12
2. De Stad neemt acties tegen het verder opdelen van huizen in kamerwoningen: • •
de Stad heeft het bouwreglement zo aangepast dat een kwalitatieve ééngezinswoning tot 250 m2 en met een potentiële buitenruimte van 20 m2 niet meer opdeelbaar is; soms deelt men een woning op zonder voorafgaand een bouwvergunning aan te vragen. Om op te treden tegen deze praktijken en om de controle op te drijven is de bouwpolitie hervormd en zullen er meer medewerkers worden ingezet.
3. Op vraag van de huurder kan de stad de woning controleren op de Vlaamse wooncode. Die code omschrijft de minimale kwaliteitsnormen waaraan een huurwoning moet voldoen. Op basis van een controle wordt de eigenaar aangespoord om noodzakelijke veiligheids- en kwaliteitswerken uit te voeren. Indien de eigenaar dat niet doet, neemt de Stad verdere stappen. In het slechtste geval volgt een onbewoonbaarverklaring. Dan moeten de bewoners wel ergens anders gehuisvest kunnen worden. 4. De problematiek van de huisjesmelkerij wordt opgevolgd via de stedelijke diensten, de Gentse politie en de Vlaamse wooninspectie. In gevallen van huisjesmelkerij treedt het Parket op. Voor slachtoffers voorziet de Stad dan een onderkomen in het Stedelijk Opvangcentrum Gent of in een noodwoning via de Dienst Huisvesting. Krot belasting word zware boete.
Monsterboetes tegen krotten en verkrotting. Stadsbestuur bindt strijd aan met eigenaars van verkrotte en leegstaande woningen GENT - Een belasting van 12.500 euro en zelfs meer per jaar: de stad verklaart de oorlog aan eigenaars van verkrotte of leegstaande panden. 'Het is een belasting die we heel graag invoeren', zegt schepen Christophe Peeters (VLD). De kankervlekken in de stad. Iedereen kent wel een voorbeeld uit zijn buurt: huizen die al jarenlang leegstaan en het straatbeeld verpesten. Het Gentse stadsbestuur wil er komaf mee maken. Het doet dat met een zeer streng reglement om leegstand en verkrotting tegen te gaan. Wie zijn woning niet renoveert - of verkoopt - zal serieus moeten afdokken.'Er bestaat al een Vlaamse heffing, maar die is weinig slagkrachtig', zegt schepen van Wonen Karin Temmerman (SP.A). 'Er zijn heel wat mogelijk-heden om de belasting te ontlopen. Ondanks het feit dat er premies en fiscale stimuli bestaan voor renovaties blijken sanctionerende maatregelen nog altijd even noodzakelijk om het bestaande woningenbestand op de markt te brengen.'Het stadsbestuur heeft zelf een streng reglement uitgewerkt, waaraan het veel moeilijker ontkomen is. Vanaf 1januari betalen eigenaars van leegstaande, verkrotte of ongeschikte en/of onbewoonbaar verklaarde woningen een jaarlijkse belasting van 1.500euro. Is de gevel van het huis breder dan zes meter, dan komt er nog eens 500euro bij en als de woning meer dan een bouwlaag heeft tikt de belasting met hetzelfde bedrag aan. Per jaar dat de eigenaar geen werken aan zijn woning uitvoert, wordt het bedrag verdubbeld. Op die manier kan het bedrag na vijf jaar oplopen tot 12.500euro. Meer zelfs, als de woning zowel leegstaat als verkrot is en onbewoonbaar verklaard is, moet de eigenaar drie keer dat bedrag betalen.'Dat zijn serieuze sommen, maar het is de enige manier om eigenaars aan te sporen om hun woning te renoveren, te verhuren of te verkopen', gaat Karin Temmerman verder.Haar collega Christophe Peeters laat weten dat hij de belasting heel graag invoert. 'Wij voorzien voor 2009 een opbrengst van een half miljoen euro, in 2010 dubbel zoveel. ' (Bron: Dieter Herregodts)
13
Aanpak leegstand (commercieel) vastgoed in België Leegstand handelspanden overstijgt gemiddelde Met de aanwerving van een extra personeelslid op de dienst lokale economie wil het stadsbestuur de leegstand bij handelspanden in de binnenstad tegengaan. "Vandaag staan er 129 handelspanden leeg en dat is te veel", stelt schepen van Lokale Economie Caroline Gennez Het Mechelse schepencollege bespreekt vrijdag het ontwerp van een commercieel strategisch plan voor Mechelen, dat de Dijlestad als winkelstad een boost moet geven. In afwachting daarvan heeft het schepencollege vrijdag de aanwerving van een extra personeelslid voor de dienst lokale economie bevolen, met het oog op het terugdringen van de leegstand bij handelspanden in het hart van de stad. "Het percentage leegstaande handelspanden is in Mechelen hoger dan het Vlaamse gemiddelde. Vooral in de Hoogstraat en de Onze-Lieve-Vrouwstraat is dat duidelijk. De extra kracht moet de leegstand inventariseren en gesprekken aanknopen met eigenaars van leegstaande winkelpanden. Die persoonlijke begeleiding moet de leegstand helpen verminderen", licht Caroline Gennez toe. Het stadsbestuur wil eigenaars van leegstaande handelspanden ook met premies, zoals een vestigings- en herlokalisatiepremie, tot betere gedachten brengen. De omvang van die premies moet wel nog worden bepaald. Ook het belastingreglement op leegstaande panden kleiner dan vijfhonderd vierkante meter wordt herzien. Dat moet halsstarrige eigenaars van leegstaande handelspanden tot actie bewegen. Gazet Van Antwerpen, woensdag 10 september 2008 Leegstaande en verwaarloosde bedrijfsgebouwen vormen vaak een smet op onze leef-omgeving. Zij staan jarenlang te verkommeren en trekken zwerfvuil en vandalisme aan. Deze gebouwen nemen ruimte in die niet gebruikt wordt. Ondertussen blijven we aan de randen van de steden steeds nieuwe gronden bebouwen. Er zijn betere manieren om met onze schaarse Vlaamse ruimte om te gaan. De Vlaamse Regering heeft enkele maatregelen genomen waarmee zij een bijdrage wil leveren aan het voorkomen van leegstand en verwaarlozing van dit soort bedrijfsgebouwen. Deze maatregelen spitsen zich toe op leegstaande en verwaarloosde bedrijfsruimten van minimaal 5 are. Door hun omvang zijn dit meestal belangrijke en herkenbare plekken, vooral in de stad. Als deze bedrijfsruimten leeg komen te staan moet de eigenaar een heffing betalen. Dit geld gebruikt de overheid om projecten te ondersteunen die ongebruikte bedrijfsgronden een nieuwe toekomst geven. Hier komt u te weten hoe een bedrijfsruimte terechtkomt in de inventaris, wanneer de heffing is verschuldigd en hoeveel die bedraagt, wat de mogelijkheden zijn tot schrapping en opschorting en het verkrijgen van een subsidie. LEEGSTAND Een woning wordt als leegstaand beschouwd wanneer zij meer dan een jaar niet wordt bewoond of effectief gebruikt. Men baseert zich hierbij op indicaties, zoals: • • • •
wanneer uit het bevolkingregister blijkt dat niemand er is gedomicilieerd langdurige periode waarin het goed te koop of te huur wordt aangeboden abnormaal laag verbruik van nutsvoorzieningen geen aansluiting op nutsvoorzieningen
Voor leegstand van een gebouw hanteert men de 50%-regel: wanneer gedurende meer dan één jaar minder dan 50% van de oppervlakte van een gebouw wordt gebruikt, wordt het gebouw als leegstaand beschouwd.
14
VERWAARLOZING Verwaarlozing wordt vastgesteld aan de hand van een technisch verslag van de buitenzijde van het pand, waarbij de uiterlijke gebreken of tekenen van zichtbaar verval aan gevel, dak en buitenschrijnwerk worden beoordeeld. Elk gebrek of teken van verval resulteert in een aantal strafpunten. Een gebouw of woning is verwaarloosd vanaf 18 punten. ONBEWOONBAAR/ONGESCHIKT Om na te gaan of een woning aan de geldende technische eisen en comfortvereisten voldoet wordt, na een inwendig onderzoek, een technisch verslag opgemaakt. Van het gebouwgedeelte wordt de stabiliteit en de bouwfysica van dak, muren en draagvloeren beoordeeld. Voor het woongedeelte wordt gekeken naar: 1. comfortvereisten inzake elektriciteit, water en verwarming 2. veiligheids- en gezondheidsvereisten (trappen, overlopen, balustrades en verluchtingsmogelijkheid) 3. afwerking: eventuele sleet aan dekvloer, plafond, ramen en deuren 4. vocht: insijpeling, stijgvocht, condensatie, schimmel In het technisch verslag worden strafpunten toegekend; vanaf 15 strafpunten wordt een woning ongeschikt bevonden. Als blijkens het verslag de woning door een aantal zware gebreken een aantoonbaar risico inhoudt voor de veiligheid of de gezondheid van haar bewoners, dan is zij onbewoonbaar. HOE VERLOOPT DE PROCEDURE? Alle houders van een zakelijk recht op het pand (dus niet alleen de eigenaar, maar ook de houders van een recht van opstal, vruchtgebruik of erfpacht) krijgen samen met het verslag een administratieve akte toegestuurd waarin de leegstand wordt vastgesteld. Binnen de vier maanden kunt u hiertegen per aangetekend schrijven een bezwaarschrift indienen bij de inventarisbeheerder. Het adres van de inventarisbeheerder vindt u terug in de administratieve akte. Na die vier maanden komt het pand automatisch op de inventaris van leegstaande panden terecht, tenzij het bezwaarschrift voor die datum werd ingewilligd. Belangrijk: als u ook persoonlijk wil gehoord worden, moet u dat uitdrukkelijk in het bezwaarschrift vermelden. Binnen de drie maanden na de ontvangst van uw bezwaarschrift moet de inventarisbeheerder een uitspraak doen. Doet hij dat niet, dan wordt uw bezwaar automatisch ingewilligd en wordt de procedure stopgezet. Als u geen bezwaar hebt ingediend, of uw bezwaar wordt verworpen, dan ontvangt u een registratieattest als formele bevestiging van de inventarisatie van het pand. Hiertegen kunt u binnen de dertig dagen beroep aantekenen, per aangetekend schrijven aan de inventarisbeheerder. Die heeft dan zestig dagen om een uitspraak te doen. Doet hij dat niet, dan wordt uw beroep automatisch ingewilligd, en de inventarisatie van het pand ongedaan gemaakt. WAT ZIJN DE GEVOLGEN VAN DE INVENTARISATIE? Als een pand als leegstaand wordt geïnventariseerd, zullen de houders van het zakelijk recht een heffing moeten betalen. Eerst hebben ze wel voldoende tijd om aan de leegstand een einde te maken. Zodra het pand drie jaar op de inventaris staat, moet er jaarlijks betaald worden tot het pand uit de inventaris geschrapt is. Als u een geïnventariseerd pand verkoopt, moet u met twee zaken rekening houden:
15
• •
er geldt een voorkooprecht ten gunste van Sociale Huisvestingsmaatschappijen, de gemeente en eventueel het OCMW; de notaris moet ten laatste op de dag van de overdracht de koper op de hoogte stellen van de inventarisatie; zoniet zal de verkoper toch de eerstvolgende heffing moeten betalen. Ook moet de notaris, binnen de zeven dagen na het verlijden van de akte, de Vlaamse administratie per aangetekend schrijven alle gegevens in verband met de verkoop laten weten (situering van het pand, naam en adres van de nieuwe eigenaar en datum van de akte).
HOEVEEL BEDRAAGT DE HEFFING? •
Als basisbedrag gaat men uit van het geïndexeerd kadastraal inkomen, met een minimum van 990 euro. De eerste heffing, drie jaar na de inventarisatie, is gelijk aan het basisbedrag. Het volgende jaar wordt dit bedrag vermenigvuldigd met twee. Dit is de maximumfactor waarmee het basisbedrag vermenigvuldigd wordt.De gemeente kan bovendien opcentiemen toevoegen aan de heffing.
HOE KAN EEN PAND WEER UIT DE INVENTARIS GESCHRAPT WORDEN? •
•
De eigenaar moet de inventarisbeheerder zelf om schrapping uit de inventaris vragen. Hiervoor moet hij (of een andere houder van een zakelijk recht op het pand) bewijzen dat de woning al zes maanden weer is bewoond, of het gebouw al zes maanden voor meer dan de helft van de oppervlakte wordt gebruikt. Pas zodra het pand op geen enkele van de drie lijsten (ongeschiktheid en onbewoonbaarheid, leegstand, verwaarlozing) meer staat geïnventariseerd, is er geen heffing meer te betalen. Ook als het pand gesloopt wordt, vervalt natuurlijk de heffing, maar pas nadat de eigenaar heeft aangetoond dat het pand effectief is gesloopt.
VRIJSTELLING OF SCHORSING VAN HEFFING In enkele gevallen kan de houder van het zakelijk recht (tijdelijk) vrijgesteld worden van de heffing of schorsing van betaling van de heffing krijgen. Let wel: in de periode van vrijstelling of schorsing blijft de woning wel geïnventariseerd! VRIJSTELLINGEN Vrijstelling voor de eigenaar (bewoner) zonder andere woning: Voorwaarde: • •
de eigenaar is gedomicilieerd in het geïnventariseerde pand en woont er ook effectief (of woont er niet meer wegens een verblijf in een erkend tehuis of psychiatrische instelling of ingevolge overmacht), én hij bezit geen andere woning.
Duur: Zolang hij aan deze twee voorwaarden voldoet, moet de eigenaar geen heffing betalen. Opgelet: de eigenaar die dienaangaande een valse verklaring aflegt, wordt wegens ontduiking bestraft met een boete van het dubbele bedrag van de heffing! Vrijstelling van onteigening Voorwaarde: • •
het pand ligt in een door de gemeente goedgekeurd onteigeningsplan, óf de eigenaar krijgt geen bouwvergunning omdat er een onteigeningsplan wordt voorbereid.
16
Duur:De vrijstelling geldt tot aan de effectieve onteigening. Vrijstelling voor beschermde monumenten en stads- en dorpsgezichten Voorwaarde: • •
het pand is beschermd krachtens het decreet van 3 maart 1976, én de bevoegde overheid heeft een ingediend dossier voor een restauratiepremie ontvankelijk bevonden, óf een attest afgeleverd dat het pand in de huidige toestand mag blijven.
Duur: Deze vrijstelling geldt zolang het restauratiedossier loopt, of zolang het attest geldt. Vrijstelling als het pand door een ramp getroffen is Voorwaarde: Het pand is beschadigd en onbruikbaar geworden door een gebeurtenis die zich heeft voorgedaan buiten de wil van de eigenaar. Duur: Deze vrijstelling geldt tot twee jaar na de datum van de ramp. Vrijstelling wegens bijzondere gevallen van overmacht Voorwaarde: Het effectieve gebruik van het pand is onmogelijk, hetzij door een verzegeling in het kader van een strafrechtelijk onderzoek, hetzij door een gerechtelijke procedure. Duur: De vrijstelling geldt tot twee jaar na het einde van de onmogelijkheid van het effectief gebruik. Vrijstelling wegens te koop of te huur Voorwaarde: • •
het pand voldoet aan de kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode, én, wordt tegen aanvaardbare marktvoorwaarden te huur of te koop aangeboden.
Vrijstelling wegens toepassing van het sociaal beheer Voorwaarde: Er geldt een sociaal beheersrecht op uw woning, waardoor de gemeente, een sociaal verhuurkantoor, een sociale huisvestingsmaatschappij of een OCMW haar als sociale woning kunnen verhuren. Duur: De vrijstelling geldt voor de gehele duur van het sociaal beheersrecht. Vrijstelling wegens renovatiecontract Voorwaarde: Voor het pand werd een renovatiecontract van minimum negen jaar afgesloten met de gemeente, een sociaal verhuurkantoor, een sociale huisvestingsmaatschappij of een OCMW. Vrijstelling goedgekeurd door de commissie
17
De eigenaar van een leegstaand pand kan bij een specifiek daartoe opgerichte commissie een verzoek tot vrijstelling indienen, op voorwaarde dat: • •
geen van hoger genoemde vrijstellingsgronden van toepassing is, én de leegstand aanhoudt buiten zijn wil om.
SCHORSINGEN Schorsing voor nieuwe eigenaar De nieuwe eigenaar kan twee jaar lang vrijgesteld worden van de heffing op voorwaarde dat: • •
het pand de eerste twee jaar niet opnieuw verkocht wordt, én binnen deze twee jaar het pand uit de inventaris wordt geschrapt, of er intussen een andere vrijstelling- of schorsingsgrond van toepassing is.
Indien deze voorwaarden niet vervuld zijn op het einde van de schorsingstermijn, dan moet de geschorste heffing alsnog betaald worden. Opgelet: deze vrijstelling geldt niet als de verkoper van het pand bloed- of aanverwant (tot de derde graad) is van de nieuwe eigenaar, of rechtstreeks of onrechtstreeks controle uitoefent over de vennootschap die het pand of het gebouw koopt. Schorsing voor renovatiewerken De eigenaar wordt vier jaar lang vrijgesteld van de heffing op voorwaarde dat hij: •
•
of een geldige stedenbouwkundige vergunning voorlegt voor renovatiewerken aan het pand (een stedenbouwkundige vergunning voor sloop met vervangingsbouw staat gelijk met een vergunning voor renovatie), of een ontvangstbewijs voorlegt van de aanvraag van zo'n vergunning (let wel: indien de aanvraag later geweigerd wordt, geldt de schorsing niet), of een gedetailleerde renovatieschema voorlegt, met:
• • • •
een plan van het pand met aanduiding van de geplande werken een overzicht en korte beschrijving van de werken die uitgevoerd zullen worden, een raming van de kosten van de werken foto's van de te renoveren delen van het pand.
•
Op het einde van de maximale schorsingsperiode van vier jaar, moeten de geplande renovatiewerken beëindigd zijn. Is dit niet het geval, dan moeten de geschorste heffingen alsnog betaald worden. Belangrijk: als het pand hersteld is, maar nog op de inventaris leegstand staat, krijgt de eigenaar nog twee jaar tijdelijke vrijstelling, in afwachting dat het pand opnieuw gebruikt wordt.
18
