Drie stappenplan aanpak leegstand Stap 1: Kosten minimaliseren, voldoen aan richtlijn wet ‘kraken en leegstand’ Dit doen wij door onze antikraak (leegstandsbeheer) aanpak; de beste van Nederland. Voor u en de antikraker. Veiligheid, energiekosten en juridische correctheid staan voor ons centraal. In panden van ongeveer 7000 m2 besparen en compenseren wij u gemiddeld € 10.000,- per jaar. Daarnaast zorgen wij er voor dat u voldoet aan de criteria van de wet kraken en leegstand.
Stap 2 Opbrengsten maximaliseren tot dat uw pand een andere gebruiker krijgt Dit doen we door tijdelijke huurcontracten af te sluiten met flexibele huurders. Dit kunnen berdrijven of particulieren zijn. In dat tweede geval zullen we met de gemeente een vrijstellingsprocedure doorlopen. De eventuele verbouwingskosten zijn verwaarloosbaar of voor onze rekening. Per kamer van 25 m2 zijn de huurinkomsten per maand gemiddeld € 300,- Afhankelijk van de vraag of de gemeente toestemming geeft om 10 of bijvoorbeeld 50 kamers verhuurd te laten worden, genereren wij per jaar voor u tussen de €36.000,- en €180.000,-
Stap 3 Transformeren naar zelfstandige of onzelfstandige woonruimte De huurinkomsten variëren van +- € 130,- per verhuurbare m2 per jaar (onzelfstandige woonruimte) tot +- € 267,- per verhuurbare m2 per jaar (zelfstandige woonruimte). Uitgaande van een pand met 5000 verhuurbare m2 komt dat neer op een jaarlijkse inkomstenbron van +- € 600.000 tot € 1.300.000,- voor u.
Voorbeeld transformatie
Kantoorpand naar (studenten)woningen
1 11
Amstelveenseweg 112
| 1075 XK Amsterdam | postbus 10491 | 1001 EL Amsterdam | T +31 (0)20 7700845
[email protected] | www.wolfhuisvestingsgroep.nl
ABN AMRO 41.92.85.717 | KVK Amsterdam 34318030 | BTW nr NL170498128B01
Transformatie kantoorpand naar (studenten) woningen Bruto vloer oppervlakte; Verhuurbare vloer oppervlakte;
7.000 m2. 5.000 m2
Kantoorpanden zijn te transformeren naar woonruimte in 2 vormen: 1. Onzelfstandige woonruimte (gedeelde douche, wc & keuken) 2. Zelfstandige woonruimte (eigen douche, wc & keuken) 1)
Uitgangspunten van onzelfstandige woonruimte; Oppervlakte onzelfstandige kamer; Oppervlakte keuken & gemeenschappelijke ruimte; Oppervlakte douche + wc; Aantal kamers met 1 gedeelde douche, wc en keuken; Aantal onzelfstandige kamers; Huur/onzelfstandige kamer/ maand*; Opbrengst / verhuurbare m2/ jaar;
20 m2 20m2 10m2 5 190 € 285,€ 130,-
2)
Uitgangspunten van zelfstandige woonruimte; Oppervlakte zelfstandige kamer; Aantal zelfstandige kamers; Huur/ zelfstandige kamer/ maand*; Maximale huursubsidie/ kamer/ maand; Opbrengst/ verhuurbare m2/ jaar;
24m2 208 € 536,€ 266,€ 267,-
*De maximaal toegestane huurprijs wordt wettelijk bepaald op basis van het ‘woningwaarderingstelsel’ en is afhankelijk van een groot aantal variabelen. De huurprijzen waar we in dit voorbeeld van uit gaan, zouden +- € 35,- per maand hoger of lager kunnen uitvallen afhankelijk van deze variabelen. The Wolf vastgoedbeheer heeft een model ontwikkeld om de exacte huurprijs te bepalen en om het rendement te optimaliseren, ook rekening houdend met ‘huursubsidie’. Naast definitieve transformatie is het ook mogelijk om tijdelijk te verhuren ‘op basis van de leegstandswet’. Dit betekent dat de huurcontracten binnen 3 maanden opgezegd kunnen worden en dat het kantoorpand daarna weer aan een bedrijf kan worden verhuurd. Dit heeft geen negatieve invloed op de inkomsten. In scenario 1 ‘ onzelfstandig vast percentage’ hebben we uitgewerkt wat de opbrengsten voor de eigenaar en voor ons als beheerder zal zijn, gebaseerd op een verdienmodel waarin beide partijen een vast percentage ontvangen over de huurinkomsten. Onze vergoeding komt in dit scenario neer op +- € 30,- per woning/ maand. In scenario 2 ‘ zelfstandig, prestatie afhankelijk’ staat uitgewerkt wat de opbrengsten voor de eigenaar en ons als beheerder zal zijn, gebaseerd op een vergoeding die prestatie afhankelijk is. In sommige gevallen zijn wij ook bereid om woningportefeuilles aan te huren tegen een vast bedrag waarbij we dus het leegstands- en debiteurenrisico volledig overnemen. Wij horen graag wat uw wensen zijn en adviseren u graag.
Onzelfstandige woonruimte Objecttype: Punten per object / prijs:
Onzelfstandige woonruimte 20m2 154 pnt € 284,77
Oppervlakte woonwaardering
135 pnt
Eigen kamers (EK's) Aantal eigen (excl. evt. keuken) EK indeling 1e Kamer 2e Kamer 3e Kamer 4e Kamer Overig tezamen Totaal EK's
Gemeenschappelijke kamers (GK's) Aantal verwarmd (excl. evt. keuken)
1 kamers
CV? Ja Nee Ja Nee Nee
Keuken EK's incl. Keuken
Opp. 20,00 0,00 0,00 0,00 20,00 20,00
m2 m2 m2 m2 m2 m2
10,00 m2 20,00 m2
GK indeling 1e Kamer 2e Kamer 3e Kamer 4e Kamer Overig tezamen Totaal overige vertrekken Verwarmde keuken GK's incl. Keuken
Basiselementen woonwaardering Wooneigenschappen Centrale verwarming?
Opp. 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 m2
# w.e. 6 6 6 2 2
20,00 m2 20,00 m2
19 pnt A - Ja, met thermostaat op radiator
Keuken Aanrechtblad > 1m Warmwateraansluiting? Kookplaat en/of ijskastaansluiting?
E - Gemeenschappelijk (t/m 5 w.e.) Ja Ja Ja
Sanitair Toilet Badkamer (douche of bad) Wastafel
B - Gemeenschappelijk toilet (t/m 5 w.e.) B - Gemeenschappelijk (t/m 8 w.e.) B - Afsluitbaar, t/m 5 w.e.
Buitenruimte Fietsenberging
0 kamers
C - Gemeenschappelijk, 4 - 10m2 B - Gemeenschappelijk >2m2 per w.e.
Minpunten en uitzonderingspunten
0,00 pnt
Uitzonderingspunten Omschrijving
Nee 0,00
Minpunten Ernstige overlast Geen warme maaltijden in woon én GK's Gevelwand binnen 5m van grootste raam Laagste raamkozijn <1,6m boven vloer Raam hoofdwoonvertrek <0,75m2 Toilet via slaap/woon andere bewoner Totaal woon- & slaapoppervlak <10m2 Woonruimte 5e etage of hoger, zonder lift
Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee
punten
5
Zelfstandige woonruimte Objecttype: Punten per object / prijs: Berekende huurtoeslag
116 pnt
Zelfstandige woonruimte 24m2 € 535,77 € 266,41
Type en oppervlakte woonwaardering
46,04 pnt Soort B - Meergezins Amsterdam A - Niet beschemd
Type woning Schaarstegebied Beschermd / serviceflat Kamers Woonkamer Keuken Badkamer met toilet Slaapkamer 2e slaapkamer 3e slaapkamer Overige slaapkamers Totaal kamers
Opp. 16,00 4,00 4,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24,00
Buitenruimte en carport Buitenruimte Gemeensch. buitenruimte
Categorie Lift E - 2e of hoger met lift A - < 16 w.e., liftstop WOZ/m2: A - < 2.900 € Serviceflat: Nee Overige vertrekken Kelder Bijkeuken Entree en/of gang Was- en/of bergruimtes Vaste- of Inbouwkasten Garage, schuur, PP * Zolder: geen Totaal overige vertrekken
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
B - Zeembalkon of gemeensch. Ja Aantal m2 en w.e. -->
Opp. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -
w.e. w.e.
Carport 50
Ja 100 w.e.
m2
Faciliteiten
27,75 pnt
Keuken voorzieningen Aanrecht lengte
Sanitaire voorzieningen Toilet (waterspoeling, incl. evt. toilet badkamer) 1 Wastafel/bidet/lavet/fonteintje 1 Badkamer A - Aparte douche of lavet met douche Extra kwaliteit badkamer (bedrag OF selectie): 0€ Scheerwandcontactdoos Nee Bubbelbad Nee Schuif- of vouwwand in aluminium frame Nee Toiletkastje A - Nee, of zonder wastafel en verlichting Mengkraan A - Nee, of niet luxe / thermostaat Wandbetegeling 0,00 m2 Wastafelkeukenblok <1m2 met apparatuur 0€
C - 2 meter en groter
Extra kwaliteit keuken (bedrag OF selectie): 0€ Kookplaat A - Nee, of geen van onderstaande Inbouw oven A - Nee Inbouw koel-/vrieskast A - Nee Inbouw afzuigkap Nee Inbouw vaatwasmachine Nee Inbouw magnetron Nee Mengkraan A - Nee, of niet luxe / thermostaat Dubbele spoelbak Nee Extra kasten 0 Wandbetegeling 0,00 m2 Vloerbetegeling 0,00 m2 Algehele luxe uitvoering (max 2 pnt) 0,00 pnt Energielabel en vergelijking oude WWS Ruimteverwarming Aantal kamers Overige vertrekken Energielabel
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
CV 3 0
42,00
Voorzieningen & plus- en minpunten Omgevingspunten (incl. evt aftopping) Overige plus/minpunten Omschrijving voorziening gehandicapten pnt
Stadsverw. Aansl. doorber? 0 Nee 0 Nee
Omgeving 4,25 afgetopt 17 pnt 0 pnt 0€
Maximaal mogelijke huurtoeslag Totale huur Kale huur € 535,77 Servicekosten € 48,00 Huur (evt. rekenhuur vs totale huur) € 583,77 € 583,77
A2 - Label A+
Vergelijk oude WWS Ja ------> pnt | huur: 76 € 341 Centrale verwarming F - Collectieve HR & doorstroommeter # vertrek radiator therm. 3 Klimaattechniek 2,00 pnt Isolatie Woningen in pand: Dubbelglas of vergelijkb. voorzetramen? Ja Pui- of spouwisolatie voor/achtergevel? Ja Pui- of spouwisolatie zij(kop)gevels? Ja Vloerisolatie aanwezig? Ja Dakisolatie aanwezig? Ja Gevelisolatie voor- en achtergevel? Ja Gevelisolatie zij(kop)gevels? Ja
100 w.e. 6,00 m2
Recht evt. huurgrensoverschrijding? Persoons / situatiegebonden berekening?
Nee Ja
Leeftijd en leefsituatie C - 23 jaar of ouder, geen handicap Huishouden B - MP (Meerpersoonshuishouden) Aantal personen A - Huishouden van 1 of 2 personen 65+ en handicapaanpassing in woning? Nee Spaargeld / beleggingen € 20.785 Minderjarige kinderen Toetsingsinkomen aanvrager (p.j.) € 21.625 Toetsingsinkomen partner & medebewoners (p.j.) 7.725 Rekeninkomen € 29.350
Scenario: Project:
Object income input Number of objects and timing Number of objects Entry date Periods per year Exit date
190 1-1-2013 12 1-1-2023
Rental income perspective Rent (€)
€ 285
Annual rental increase (=inflation) Rental increase in month?
2,30% jun
Owners income and transfer input Guaranteed owners income? Base level (owner gets it all) Fixed owners income? Spread income vs. payments (in # months)
Gross rental income breakdown by stakeholders
no 0,00% no 0
(in €)
Potential income Owner The Wolf Pro forma gross rental margin (direct amm. doubtful debtors) Owner % of potential The Wolf % of potential Realized % of potential Gross rental margin The Wolf Doubftful debtors ammortization (directly per month of origin) Rental income The Wolf (incl. Direct ammortization) Administrative income (rental contracts) The Wolf gross margin (incl. direct amm. Doubtful debtors)
5000 m2 verhuurbare oppervlakte
The Wolf basis input The Wolf variables Administrative income (contracts) Statistic renter movement (per year) Deposit (# month rent) Deposit at hand (at any moment) Total deposit Success based income? Income owner as % full potential Income The Wolf as % full potential Income investor as % full potential Liability input Loss liability The Wolf (% per mnd) Invested capital Equity stake Costs Personnel (# FTE) Personnel costs (Gross salary in € per FTE per month) Annual salary growth (in %)
Naam:
€ 285 25% 1 10,0% € 53.609 no 90,00% 10,00% 0,00%
1 'Onzelfstandig vast percentage'
The Wolf success rate input Financial basis Inflation Interest income courant Interest income long term savings / investments
2,30% 0,25% 3,00%
Success factors Occupancy Overdue debtors (%) Doubtful debtors (% of occupancy, ammortized)
99,0% 3,0% 1,0%
Optimization levels Bottom % Top % 0,0% 0,0% 0,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
0,00% 18.000 100% 1 3.000 3,50%
Stakeholders % per level Owner The Wolf 0,0% 0,0% 90,0% 10,0% 90,0% 10,0% 90,0% 10,0% 90,0% 10,0% 90,0% 10,0%
Investor 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
€ 658.518
€ 673.664
€ 689.158
€ 705.009
€ 721.224
€ 737.812
€ 754.782
€ 772.142
€ 789.901
€ 808.069
€0
€ 580.872 € 64.541 € 645.414
€ 594.232 € 66.026 € 660.258
€ 607.900 € 67.544 € 675.444
€ 621.881 € 69.098 € 690.979
€ 636.185 € 70.687 € 706.872
€ 650.817 € 72.313 € 723.130
€ 665.786 € 73.976 € 739.762
€ 681.099 € 75.678 € 756.776
€ 696.764 € 77.418 € 774.182
€ 712.790 € 79.199 € 791.988
€0 €0 €0
88,209% 9,801% 98,010%
88,209% 9,801% 98,010%
88,209% 9,801% 98,010%
88,209% 9,801% 98,010%
88,209% 9,801% 98,010%
88,209% 9,801% 98,010%
88,209% 9,801% 98,010%
88,209% 9,801% 98,010%
88,209% 9,801% 98,010%
88,209% 9,801% 98,010%
€ 71.061 € 6.519 € 64.541 € 60.281 € 124.822
€ 72.695 € 6.669 € 66.026 € 13.710 € 79.736
€ 74.367 € 6.823 € 67.544 € 14.026 € 81.570
€ 76.078 € 6.980 € 69.098 € 14.348 € 83.446
€ 77.827 € 7.140 € 70.687 € 14.678 € 85.365
€ 79.617 € 7.304 € 72.313 € 15.016 € 87.329
€ 81.449 € 7.472 € 73.976 € 15.361 € 89.337
€ 83.322 € 7.644 € 75.678 € 15.715 € 91.392
€ 85.238 € 7.820 € 77.418 € 16.076 € 93.494
€ 87.199 € 8.000 € 79.199 € 16.446 € 95.645
#DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! €0 €0 €0 €0 €0
Scenario: Project:
Object income input Number of objects and timing Number of objects Entry date Periods per year Exit date
208 1-1-2013 12 1-1-2023
Rental income perspective Rent (€)
€ 536
Annual rental increase (=inflation) Rental increase in month?
2,30% jun
Owners income and transfer input Guaranteed owners income? Base level (owner gets it all) Fixed owners income? Spread income vs. payments (in # months)
Gross rental income breakdown by stakeholders
no 60,00% no 0
(in €)
Potential income Owner The Wolf Pro forma gross rental margin (direct amm. doubtful debtors) Owner % of potential The Wolf % of potential Realized % of potential Gross rental margin The Wolf Doubftful debtors ammortization (directly per month of origin) Rental income The Wolf (incl. Direct ammortization) Administrative income (rental contracts) The Wolf gross margin (incl. direct amm. Doubtful debtors)
5000 m2 verhuurbare oppervlakte
Naam:
The Wolf basis input The Wolf variables Administrative income (contracts) € 536 Statistic renter movement (per year) 20% Deposit (# month rent) 1 Deposit at hand (at any moment) 10,0% Total deposit € 110.373 Success based income? yes Income owner as % full potential 0,00% Income The Wolf as % full potential 0,00% Income investor as % full potential 0,00% Liability input Loss liability The Wolf (% per mnd) 0,00% Invested capital 18.000 Equity stake 100% Costs Personnel (# FTE) 1 Personnel costs (Gross salary in € per FTE per month) 3.000 Annual salary growth (in %) 3,50%
2013
2014
2015
2016
2017
2 'Zelfstandig & prestatie afhankelijk'
The Wolf success rate input Financial basis Inflation Interest income courant Interest income long term savings / investments
2,30% 0,25% 3,00%
Success factors Occupancy Overdue debtors (%) Doubtful debtors (% of occupancy, ammortized)
99,0% 3,0% 1,0%
Optimization levels Bottom % Top % 0,0% 60,0% 60,0% 70,0% 70,0% 80,0% 80,0% 90,0% 90,0% 95,0% 95,0% 100,0%
2018
2019
2020
Stakeholders % per level Owner The Wolf 60,0% 0,0% 68,0% 2,0% 76,0% 4,0% 84,0% 6,0% 88,0% 7,0% 91,0% 9,0%
2021
Investor 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
2022
2023
€ 1.355.806 € 1.386.989 € 1.418.890 € 1.451.524
€ 1.484.909 € 1.519.062 € 1.554.001 € 1.589.743 € 1.626.307 € 1.663.712
€0
€ 1.217.595 € 1.245.599 € 1.274.248 € 1.303.556 € 111.230 € 113.789 € 116.406 € 119.083 € 1.328.825 € 1.359.388 € 1.390.654 € 1.422.639
€ 1.333.538 € 1.364.209 € 1.395.586 € 1.427.684 € 1.460.521 € 1.494.113 € 121.822 € 124.624 € 127.490 € 130.422 € 133.422 € 136.491 € 1.455.360 € 1.488.833 € 1.523.076 € 1.558.107 € 1.593.943 € 1.630.604
€0 €0 €0
89,806% 8,204% 98,010%
89,806% 8,204% 98,010%
89,806% 8,204% 98,010%
89,806% 8,204% 98,010%
89,806% 8,204% 98,010%
89,806% 8,204% 98,010%
89,806% 8,204% 98,010%
89,806% 8,204% 98,010%
89,806% 8,204% 98,010%
89,806% 8,204% 98,010%
€ 124.653 € 13.422 € 111.230 € 121.453 € 232.684
€ 127.520 € 13.731 € 113.789 € 22.582 € 136.371
€ 130.453 € 14.047 € 116.406 € 23.102 € 139.507
€ 133.453 € 14.370 € 119.083 € 23.633 € 142.716
€ 136.523 € 14.701 € 121.822 € 24.177 € 145.999
€ 139.663 € 15.039 € 124.624 € 24.733 € 149.357
€ 142.875 € 15.385 € 127.490 € 25.302 € 152.792
€ 146.161 € 15.738 € 130.422 € 25.883 € 156.306
€ 149.523 € 16.100 € 133.422 € 26.479 € 159.901
€ 152.962 € 16.471 € 136.491 € 27.088 € 163.579
#DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! €0 €0 €0 €0 €0
