Aanpak langdurige leegstand: van leeg naar leefbaar
Integrale werkgroep, november 2015
Wat is leegstand en waar vinden we leegstaande panden in Súdwest-Fryslân Inleiding Bij de gemeente kwamen steeds meer berichten binnen over leegstaande en verpauperde panden. Leegstaande en verpauperde panden hebben grote invloed op de omgeving en de veiligheid. Dit was de reden dat het college opdracht heeft gegeven om hiernaar onderzoek te doen. Uit de inventarisatie naar leegstand die eind 2014 is afgerond, blijkt dat er binnen Súdwest-Fryslân veel leegstand is. We stellen voor om een integrale aanpak voor leegstaande en verpauperde panden op te zetten. Leeswijzer Deze notitie start met de belangrijkste conclusies uit de inventarisatie naar de leegstand. Eerst wordt gestart met de beantwoording van de vragen: wat verstaan we onder leegstand; hoeveel panden staan leeg; waar staan de leegstaande panden en welke oorzaken liggen aan de leegstand ten grondslag. Aansluitend wordt beschreven hoe we als gemeente de leegstand gaan aanpakken, wat daarbij de rol van de gemeente is, hoe deze rol wordt ingevuld en tot slot welke middelen ingezet kunnen worden. Wat is gewenste en wat is ongewenste leegstand? Bij leegstaande panden gaat het om alle soorten leegstaande panden, woningen, winkels, kantoorpanden maar ook maatschappelijk vastgoed zoals scholen, buurthuizen en kerken. En het gaat om cultureel erfgoed. Want onder de bovenstaande panden zijn ook leegstaande panden die monumentaal of beeldbepalend zijn. 1 In het onderzoek is gekeken naar leegstand binnen de dorpen en steden omdat leegstand hier de grootste invloed heeft op de leefbaarheid. Niet alle leegstand is verkeerd. Leegstand is te verdelen in gewenste en ongewenste leegstand. Gewenste leegstand: kortdurend, frictieleegstand Gewenste leegstand is bijvoorbeeld leegstand korter dan een jaar omdat gezocht wordt naar een nieuwe huurder of koper van het pand, de zogeheten frictieleegstand. In Nederland wordt voor de woningmarkt een frictieleegstand van gemiddeld 2,2% gehanteerd. Frictieleegstand zorgt voor een goede doorstroming en heeft geen invloed op de leefbaarheid. Ongewenste leegstand: langdurig Ongewenste leegstand is er in verschillende soorten en maten. Het gaat om panden die niet interessant genoeg zijn voor huurders en kopers. Dat kan te maken hebben met de functie, de uitstraling, de ligging, de prijs en/ of de status van het pand. We spreken over ongewenste leegstand wanneer de leegstand langer dan een jaar duurt en wanneer het effecten heeft op de leefbaarheid en sociale veiligheid. Waar komt leegstand voor? Langdurige leegstand komt in Súdwest-Fryslân voor bij alle soorten panden: (recreatie)woningen, winkelpanden, kerken, scholen, etc. In de clusters Heeg/Woudsend en Makkum is sprake van een hoog percentage woningleegstand. Dit komt doordat er recreatieparken zijn waarop zowel een recreatie- als woonbestemming zit. In de vakantieparken zijn veel woningen te vinden die langer dan een jaar leegstaan. Maar ook in de kern zelf is er een behoorlijk aantal woningen dat langer dan een jaar leeg staat. In Bolsward, Workum en Sneek is leegstand vooral te vinden in het oudere stadscentrum. Het zijn vaak leegstaande winkelpanden waaronder beeldbepalende panden en/of monumenten. Daarnaast vinden we verspreid over de gemeente “rotte kiezen”. Dit zijn veelal woningen die wel bewoond zijn maar niet worden onderhouden.
1
Boerderijen en panden op bedrijventerreinen zijn niet in de inventarisatie meegenomen. Het gaat vooral om leegstand binnen de kernen.
2
Langdurige leegstand: totaaloverzicht Type
Aantal leegstand
Aantal panden
Percentage
46
721
6,38%
893
39198
2,28%
Woningen - Structurele leegstand
535
39198
1,36%
Woningen - Tweede woning
310
39198
0,79%
48
39198
0,12%
Totaal 972 *voorlopig aantal, nader onderzoek wordt nog uitgevoerd
39919
2,43%
Gebouwen met een bijzondere waarde
33*
Winkels Woningen
Woningen – Overig
Clusters gesorteerd op leegstandspercentage leegstand > 1 jaar Cluster
Woningen
Leegstand
%
Cluster Heeg / Woudsend
2632
70
2,66
Cluster Makkum
2058
48
2,33
Cluster Witmarsum/Arum
2166
41
1,89
Cluster Koudum / Stavoren
2675
50
1,87
Cluster Workum / Hindeloopen
3080
54
1,75
922
15
1,63
Cluster Kernen Sneek
3016
47
1,56
Cluster Kernen Bolsward
1508
22
1,46
15699
147
0,94
4736
44
0,93
706
12
1,70
Cluster Scharnegoutum
Cluster Sneek Cluster Bolsward Voormalig Boarnsterhiem Totaal
39198
Waarom staan panden leeg? Tot enkele jaren geleden waren er weinig leegstaande panden. Leegstaande panden werden weer ingevuld. Dit is veranderd. De oorzaken van de toegenomen leegstand zetten we hieronder kort op een rij. Economische crisis; de vraag naar goederen is verminderd en gewijzigd. Daarmee is ook de vraag naar winkelpanden afgenomen. Toen het economisch goed ging, steeg de waarde van het pand en daarop werd de hypotheek en de huur gebaseerd. Wanneer winkeliers minder inkomsten hebben omdat de vraag wijzigt of omdat er minder vraag is, dan kunnen zij hun huur niet meer betalen. De huurprijs blijft mogelijke wel gehandhaafd, omdat de verhuurder nog een hoge hypotheek heeft af te lossen. De bestemming wijzigen is niet altijd een oplossing; verhuur van woningen levert minder op dan verhuur van winkelpanden. Ook is er sprake van overaanbod, ontstaan in economische goede tijden. Onder andere de opkomst van webwinkels heeft de vraag naar winkelpanden gewijzigd. Vergrijzing en krimp van de bevolking; De vergrijzing zorgt voor een andere woningvraag, en krimp zorgt voor minder vraag naar woningen. Tevens komen schoolgebouwen leeg te staan doordat scholen vanwege een te laag leerlingaantal hun deuren moeten sluiten. Veroudering van de bestaande bouwvoorraad na snelle groei in de 2 de helft van de 20ste eeuw; De woningen die in de 2e helft van de 20ste eeuw zijn gebouwd zijn vaak van mindere kwaliteit. Het aanpassen hiervan kost veel tijd en geld. Ook monumentale woningen en panden die hun functie verloren hebben, voldoen niet altijd meer aan de eisen van deze tijd. De regering heeft het scheiden van wonen en zorg ingevoerd. Alleen mensen met een zware zorgvraag krijgen een totaalpakket wonen en zorg. Daardoor gaan er minder mensen naar een
3
verzorgings- of verpleeghuizen of naar gezinsvervangende tehuizen en komen er binnen de instelling woningen leeg te staan. Een toename van eigenaren en bewoners met psychische, financiële of familieproblemen (boedelverdeling), zoals tekort geld voor onderhoud, ruzie over de erfenis. Deze mensen wonen vaak nog wel in hun huis, maar zorgen niet meer voor het onderhoud. Er zijn situaties waarbij de eigenaar panden bewust laat verpauperen. Ontkerkelijking; het aantal kerkleden wordt ouder en neemt af. Er komen weinig nieuwe leden bij, waardoor steeds minder kerkgebouwen nodig zijn. Kerkbesturen rouleren vaker met de kerkdiensten, zodat leegstand niet altijd duidelijk is. Nader onderzoek wat resulteert in het opstellen van een visie hieromtrent is wenselijk. Eigenaren die investeringen mijden om maximaal rendement uit hun beleggingen te halen. Door de schaalvergroting in de landbouw komen er boerderijen leeg te staan. Doordat de oude “stelpen” niet meer aan de eisen van deze tijd voldoen, worden er nieuwe stallen gebouwd, waardoor de oude stal zijn functie verliest.
Wat betekent leegstand voor de maatschappij? Leegstaande panden kosten de eigenaren geld en leveren niets op. De panden worden daarom vaak niet of nauwelijks onderhouden. De technische staat van de panden gaat achteruit en dat zorgt voor een negatieve uitstraling naar de buurpanden en de omgeving. Verpauperde en leegstaande panden zorgen voor een gevoel van onveiligheid of van werkelijke onveilige situaties. Een buurt wordt minder prettig om in te leven. Woningen en winkels worden minder interessant om te kopen en te huren. Het kan een verlaten en onveilig gevoel geven om in een kern te wonen waar een deel van de woningen voor recreatie wordt gebruikt en daardoor een groot deel van het jaar leeg staat. Leegstand wordt minder als een probleem ervaren wanneer de panden vrijstaand en achteraf staan, maar hebben nog altijd een negatief effect op hun omgeving.
4
Van leeg naar leefbaar: beleid en aanpak Het centrum van een dorps- of stadskern is de drager van dorp of stad. De kwaliteit van onze kernen vormen gezamenlijk de kernkwaliteit van onze gemeente. In de opiniërende commissie over leegstand mei 2015 is door de commissieleden aangegeven dat vanwege het belang van het centrum van de kernen er nadruk wordt gelegd op inbreiding. Inbreiding gaat boven uitbreiding. Belangrijk is dat er druk ontstaat op, of invulling van, het centrum van een kern. Ook al kost dit de gemeente geld, het centrum heeft prioriteit. Voor de grotere binnenstedelijke winkelgebieden geldt dat het recreatief winkelen, gericht op beleving, een belangrijke rol speelt. Doelaankopen worden steeds vaker via internet of in de periferie gedaan. Een gemeente moet daarom een visie hebben voor de binnensteden. Hierin is aangegeven wat het kernwinkelgebied is en wat het woongebied is. De detailhandel-functies worden gecentreerd en het kernwinkelgebied wordt klein(er) en compact(er). Wonen boven winkels blijft één van de oplossingen om buiten de winkeltijden de sociale veiligheid en leefbaarheid van de dorps- en stadscentra te behouden. Investeren in de binnensteden is belangrijk; uit onderzoek blijkt dat monumentale steden steeds meer als woonplek in trek zijn bij jongeren.
Wat is de rol van de gemeente? De meeste leegstaande panden zijn niet in eigendom van de gemeente maar in handen van particulieren, bedrijven of stichtingen. Zij zijn verantwoordelijk voor hun eigen pand. De gemeente bezit ook niet de financiële middelen om in te grijpen bij alle leegstaande panden. De gemeente heeft directe verantwoordelijkheid voor haar eigen panden. Maar omdat leegstaande panden en rotte kiezen grote invloed hebben op de omgeving en de burgers die er wonen heeft de gemeente een taak om te zorgen voor aantrekkelijke kernen en binnensteden. Om dit te realiseren kan de gemeente verschillende rollen oppakken: bemiddelen, organiseren, het verstrekken van subsidies, controleren en handhaven, gebiedsvisies opstellen, of niets doen. De raadscommissie heeft aangegeven te streven naar een concrete, facilitaire en coördinerende rol. Waarbij gesteld wordt dat we ons als gemeente richten op positieve acties: stimuleren, faciliteren en maatwerk leveren. Op verzoek van de commissie is onderzocht welke voordelen of handvatten een verordening kan bieden. Hieronder wordt de facilitaire rol verder uitgewerkt. Aansluitend worden middelen aangegeven die de facilitaire rol versterken. De leegstandsverordening komt hierbij aan de orde.
5
Facilitaire rol: Team Langdurige Leegstand De faciliterende rol, zoals het bijeenbrengen van vraag en aanbod, het begeleiden van partijen die leegstaande panden een invulling willen geven, willen we vormgeven via een Team Langdurige Leegstand. Amsterdam heeft als een van de eerste gemeenten een zogeheten stadsloods ingesteld. In het bijgaand kader wordt weergegeven hoe zij deze functie invullen. Aansluitend volgt hoe, in lijn Stadsloods Amsterdam van Amsterdam maar ook binnenstadmanagement De stadsloods brengt ruimtezoekers en Sneek, deze facilitaire rol ingevuld kan worden. ruimteaanbieders bij elkaar. Ondersteunt en adviseert het bestuur over Externe adviseur ruimtelijke initiatieven in de stad. Loodst initiatieven door gemeentelijke regelgeving Momenteel zijn er veel ontwikkelingen gaande die en beleid. kansen bieden voor leegstaande panden. Echter deze Adviseert over invulling van locaties en over panden staan niet voor niets vaak langer leeg. Het gebiedsontwikkeling. zijn vaak complexe situaties. De eigenaar kan of wil Zoekt gebruikers voor leegstaande gemeentelijke niet meewerken, er is een afname van de vraag naar panden. bepaalde type panden zoals bij kerken, fabriekjes, Brengt markt en de overheid bij elkaar. de panden voldoen niet meer aan bouw-, milieu- of veiligheidsvoorschriften, etc. De invulling van dit De Stadsloods werkt samen met partners binnen soort panden vraagt een specifieke koper en mensen en buiten de gemeente. Het gaat om die kansen zien om een pand te herbestemmen. stadsdelen, centrale diensten en projectbureaus, Om met goed resultaat vraag en aanbod bijeen te om makelaars, ontwikkelaars, corporaties, brengen, is een persoon nodig die een groot netwerk intermediairs en particuliere eigenaren. heeft van ontwikkelaars en organisaties. Deze externe adviseur moet proactief in gesprek gaan met Bron: jaarverslag 2014, Stadsloods Amsterdam eigenaren van leegstaande of verkrotte panden en (latente) vraag en aanbod koppelen. Brede gebiedsgerichte aanpak Een leegstaand pand heeft invloed op de nabije omgeving. Om het pand goed in te vullen is het daarom belangrijk de omgeving te betrekken. Een brede of gebiedsgerichte aanpak is nodig. Verschillende partijen met verschillende belangen kunnen betrokken zijn bij leegstaande panden: de bank speelt een rol bij de financiering/hypotheek; eigenaren en gebruikers van de naastliggende panden hebben baat bij de invulling van een pand of hebben ideeën over de invulling van het pand en omgeving. Deze partijen kunnen ook een onderdeel van de oplossing zijn, bijvoorbeeld wanneer voor een nieuwe invulling juist meer of minder ruimte nodig is en er delen van het pand of terrein gekocht of verkocht moeten worden. De invulling van het pand moet passen binnen de ontwikkeling van een gebied, of ontwikkelingen van het gebied aanjagen. Pand en omgeving moeten elkaar versterken. Ook dorp- stads- en wijkbelangen kunnen hierin een rol hebben, variërend van meedenken, ondersteunen, tot het zelf invullen van een leegstaand pand.
Procesregisseur Op het moment dat er een meer concrete invulling is van een pand en er een gemeentelijke toetsing moet gaan plaatsvinden is het belangrijk dat binnen de gemeente één persoon probleemeigenaar is en het proces begeleidt. Deze procesregisseur biedt
Interne coördinator Binnenstad Sneek Binnen de gemeentelijke organisatie is een medewerker voor maximaal 1,5 dag per week vrijgemaakt als coördinator agenda binnenstad Sneek met als voornaamste taken: - Inhoudelijke coördinatie binnen het gemeentehuis - Communicatie tussen externen en gemeentelijke organisatie - Een signalerende en aanjaagfunctie binnen gemeentehuis. Deze persoon is aanspreekpunt voor de binnenstad en houdt contact met gemeentelijke projectleiders, beleidsadviseurs e.d. over onderliggende projecten. De persoon zet zich intern in voor de totstandkoming van de agenda, is een verbinder en rapporteert integraal aan de portefeuillehouder. Externe projectleider Binnenstad Sneek Buiten de gemeentelijke organisatie is een projectleider aangesteld door de Vereniging Sneker Zakenlieden. De projectleider is verantwoordelijk voor de totstandkoming van de agenda binnenstad Sneek. Hij speelt een initiërende, coördinerende en voortrekkersrol. De projectleider zoekt de juiste mensen bij elkaar die hem inhoudelijk bij de diverse acties kunnen ondersteunen.
6
ondersteuning aan partijen die leegstaande panden willen invullen. De procesregisseur checkt aan welke voorwaarden de vergunningaanvraag moet voldoen en verwijst door. Vooral niet-professionele organisaties kunnen een procesregisseur gebruiken die hen langs de gemeentelijke procedures loodst. Herbestemming van panden slaagt eerder wanneer men vooraf weet of de nieuwe functie van een pand kansrijk is en bijvoorbeeld past in het bestemmingsplan. Welke stappen moeten genomen worden om de vergunningaanvraag soepel en succesvol te laten verlopen. Welke gegevens en onderzoeken zijn daarbij noodzakelijk en welke kosten zijn hieraan verbonden.
Ondersteuning en informatie Om vraag en aanbod goed bij elkaar te kunnen brengen moet de informatie over leegstand actueel zijn. Een van de taken is om gegevens te verzamelen over leegstaande panden en deze in te delen in categorieën zoals bedrijfspanden, winkelpanden, binnenstad, kerken, boerderijen etc. De inventarisatie die in het najaar van 2014 is uitgevoerd vormt de basis van het gegevensbestand over leegstaande panden. Wanneer dit bestand bijgehouden wordt, kost het minder tijd en energie dan wanneer periodiek een inventarisatie moet worden uitgevoerd. De informatie over de panden wordt aangevuld met gegevens over afspraken met betrokken partijen, acties en voortgang van het proces.
Inhuur Kenniscentrum Herbestemming Noord Externe partijen zoals het Kenniscentrum Noord, een samenwerkingsverband tussen Doarp en Bedriuw Fryslân en Herbestemming Noord, zijn actief op onder meer het bijeenbrengen van vraag en aanbod. Als gemeente moeten we niet gaan concurreren, maar juist de samenwerking zoeken. Het Kenniscentrum Herbestemming Noord (KHN) is expert in het bijeenbrengen van vraag en aanbod op het gebied van karakteristieke panden. Zij kunnen vanuit hun reguliere werkzaamheden een deel van de taken van extern accountmanager invullen. Vanuit hun werk bezitten zij een groot netwerk dat de grenzen van de gemeente en zelfs van Noord Nederland overstijgt. Omdat zij geen gemeentelijke organisatie zijn, is het mogelijk dat ze een betere ingang hebben bij sommige pandeigenaren. Ze werken gebiedsgericht, wat bijvoorbeeld blijkt uit het voorbeeld Oude Bildtzijl, waar zij de kern hebben herontwikkeld, met prachtige resultaat, waarvoor ze de Anita Andriesenprijs hebben ontvangen. Maar ze zijn bijvoorbeeld ook betrokken geweest bij de huidige invulling van het pand van Nooitgedagt in IJlst. Vanwege de overlap van hun reguliere taken en de door gemeente Súdwest-Fryslân gewenste invulling van extern accountmanager is er overleg geweest over de mogelijk invulling van deze rol door KHN. Kosten De kosten voor het uitvoeren van de taken van extern accountmanager bedragen €15.000,- en een bedrag van €2.000,- als “aanjaagbudget” om ontwikkelingen in gang te kunnen zetten. Een deel van de werkzaamheden van extern accountmanager valt onder de reguliere werkzaamheden van het KHN. En deze kosten worden geraamd op €5.000,-. Het resterende bedrag van €10.000,- wordt gevraagd aan onze gemeente, evenals het “aanjaagbudget” van €2.000,-. In totaal betekent dat voor de gemeente een bedrag van €12.000,- . Mogelijk wordt voor bepaalde panden nog aanvullend beroep gedaan op gemeentelijke dekking, bijvoorbeeld als het gaat om co-financiering voor subsidie. Deze kosten en eventuele dekking zullen dan apart aan het college en/of raad voorgelegd worden.
Recreëren in woningen en wonen in recreatiewoningen De clusters Makkum en Heeg/Woudsend kennen een hoge leegstand. Uit het inventarisatierapport “Problematische leegstand in gemeente Súdwest-Fryslân” blijkt dat in deze clusters veel woningen in de kern die voor recreatiedoeleinden worden gebruikt. Dit heeft enige positieve kanten: deze woningen worden onderhouden en er wordt van tijd tot tijd gebruik van gemaakt. Het zorgt in de zomerperiode voor extra vraag naar voorzieningen zoals café of winkel. Voorzieningen zoals sportclubs, wijk- en dorpscentra, scholen profiteren hier niet van. Een groot deel van het jaar staat de woning leeg, vooral in de winterperiode en zomers door de week. Dit 7
heeft gevolgen voor de leefbaarheid en de sociale cohesie. Zeker wanneer het aantal woningen waarin gerecreëerd wordt toeneemt, of in enkele straten geclusterd zijn. Ook zijn er woningen in vakantieparken waarin men mag wonen als recreëren. Het wonen in vakantieparken kan zorgen voor een vermindering van het aantal bewoners in de kern zelf. Mensen die in het vakantiepark wonen, wonen niet in de kern. Daarnaast staan op deze parken ook woningen als “langdurig leeg” geregistreerd. Bijvoorbeeld op het park “Indyk” staan op peildatum 8 oktober 2015 43 woningen langer dan een jaar leeg. Eenzelfde beeld zien we ook in Heeg. Het is niet duidelijk of deze woningen nog wel als recreatiewoning worden gebruikt en de eigenaar geen functiewijziging aan de gemeente heeft doorgegeven. De vraag is wat zijn de consequenties van het toestaan van een woonbestemming op recreatieparken. Kan men wel goed wonen op recreatieparken, want er zijn weinig voorzieningen, het vuilnis wordt beperkt opgehaald en er is weinig sociale cohesie. Maar mogelijk wonen mensen hier bijzonder prettig, of misschien worden de “leegstaande woningen” wel weer gewoon gebruikt als recreatiewoning en is deze wijziging niet doorgegeven. Het wonen op een vakantiepark kan ook ten koste gaan van het vakantiegevoel op een park en kan daarmee consequenties hebben voor de verhuurbaarheid van naastgelegen vakantiewoningen. Recreatiewoningen zijn meestal niet gebouwd op permanent gebruik en voldoen niet aan de eisen. Met het dooreen lopen van wonen en recreëren ontstaan er gebieden die vlees nog vis zijn. Dit kan gevolgen hebben de kwaliteit van het wonen maar ook voor recreatie en toerisme in ons gemeente. Omdat het niet altijd duidelijk is of de woningen leegstaan, of gebruikt worden voor recreatie of andere doeleinden, wordt voorgesteld om nader onderzoek uit te voeren om eerst de probleemstelling helder te krijgen en aansluitend een eventuele oplossingen.
Aanbevelingen -
De facilitaire rol van de gemeente als het gaat om leegstaande panden in te vullen door het Team Langdurige Leegstand, bestaande uit een extern accountmanager, een procesregisseur en een ondersteuner; De taken van de extern accountmanager te laten uitvoeren door Kenniscentrum Herbestemming Noord De kosten a €12.000,- ten laste te brengen van het Verkrottingsfonds. Voor kosten bestemd voor herbestemming van panden wordt per pand apart financiering gezocht. Aanvullend onderzoek te verrichten naar wonen op recreatieparken en recreëren in woningen in de kern om probleemstelling en eventuele oplossingen helder te krijgen Nader onderzoek uitvoeren naar de leegstand van kerken mogelijk resulterend in het opstellen van een visie.
8
Middelen om leegstand aan te pakken Hieronder wordt ingegaan op de middelen die het Team Langdurige Leegstand en het team toezicht en handhaving ter beschikking staan om de leegstand en verpaupering te kunnen aanpakken. Een aantal maatregelen zowel stimulerend als handhavend is hieronder op een rij gezet en het Team Langdurige Leegstand geeft aan wat ze nodig hebben. Het stuk eindigt met een aanbeveling voor de in te zetten maatregelen.
Wortel en stok Onlangs werd in de Leeuwarder Courant bevestigd dat de aanpak van leegstaande panden in Franekeradeel succesvol is. De aanpak bestaat uit een wortel en een stok. De wortels zijn de stimulerende, faciliterende maatregelen en de stok zijn de Leegstandsverordening Oldambt maatregelen om te handhaven. De eigenaar moet een pand wat 6 maanden of langer leegstaat bij de gemeente melden. Stok: Leegstandsverordening Het eerste gesprek vindt plaats Tijdens de opiniërende commissie is aangegeven dat de kansen en binnen 3 maanden en is een open knelpunten van een leegstandsverordening verder onderzocht gesprek, waarbij het vooral gaat om moeten worden. het inventariseren van het probleem; de staat en de mogelijkheden van t Sinds de Wet Kraken en Leegstand in werking is getreden op 1 pand, de visie van de eigenaar en oktober 2010 hebben gemeenten een nieuw instrument tegen waartoe is de eigenaar bereid. leegstand. De leegstandverordening kent wel rechten en plichten. Eigenaren richten zich met name op In de leegstandverordening kan staan dat: een structurele oplossing voor de - eigenaren een meldingsplicht hebben als ze een leegstaand leegstand maar staan open voor pand hebben (tijdelijke) oplossingen. Ter sprake - de gemeente deze melding registreert komt of in redelijkheid kan worden - de gemeente binnen drie maanden overlegt met de eigenaar gevergd dat de eigenaar in het pand - de gemeenten een gebruiker kan voordragen aan de eigenaar investeert om het beoogde gebruik mogelijk te maken. Financiering, subsidie en andere De gemeente kan beslissen of de leegstandverordening alleen stimuleringsinstrumenten helpen geldt voor bepaalde categorieën gebouwen of delen van de daarbij. gemeente. De gemeente zal eerst een analyse moeten maken van Indien het leegstandoverleg niet tot de problemen. Waar is sprake van leegstand, welke gebouwen een oplossing leidt, kan de gemeente betreft het, welke problemen vloeien er uit voort en wat wil en een leegstandbeschikking vaststellen. kan de gemeente daaraan doen. Daarbij kunnen ook In deze beschikking wordt bepaald of inventariserende gesprekken met eigenaren plaatsvinden. het gebouw geschikt of ongeschikt is Hiervoor is een verordening niet meteen nodig. voor gebruik. Tevens kan de Leegstand bestrijden gaat het beste via een brede aanpak. Een gemeente de eigenaar verplichten leegstandverordening kan daarbij helpen en biedt als sluitstuk voorzieningen aan/in het pand te dwingend handelen. De uitvoering van een leegstandverordening treffen en andere voorwaarden kan arbeidsintensief zijn op het moment dat de gemeente stellen aan uitvoering van het proactief leegstand gaat bestrijden. Op het moment dat een bepaalde in de beschikking. Na het gemeente een lager ambitieniveau heeft kan de nemen van de leegstandbeschikking leegstandverordening van pas komen bij specifieke gevallen. Ook (waarin het gebouw is aangewezen als zonder verordening kan leegstandbeleid worden gevoerd en geschikt voor gebruik) en na twaalf geformuleerd. De ambtenaar steekt dan energie in de relatie met maanden leegstand, kan de gemeente de eigenaar. Het komt dan meer op de goodwill van de eigenaar een door haar uitgezochte gebruiker aan. Verschillende gemeenten zoals bijvoorbeeld Amsterdam aan de eigenaar voordragen. De heeft een leegstandsverordening. Maar er zijn ook gemeenten, die eigenaar kan bezwaar aantekenen leegstand juist zonder verordening op de agenda hebben tegen de voordracht, beroep instellen gezet.(bron: VNG) bij rechtbank en Raad van State, of voorwaarden stellen aan het gebruik Voor- en nadelen van de ruimte. De gemeente Oldambt heeft een leegstandsverordening opgesteld, om specifiek de leegstand in het centrum van Winschoten aan te pakken. De praktijk in Oldambt leert dat de leegstandverordening helpt om met name onwillige 9
partijen om de tafel te krijgen. Indien bepaalde partijen onwillig blijven geeft de verordening de mogelijkheid om maatregelen te nemen. Ondernemers staan positief tegenover de verordening, omdat het de partijen dwingt om gezamenlijk de leegstand aan te pakken. Een verordening opstellen, invoeren maar zeker ook de uitvoering kost tijd. Indien een van de partijen zich niet aan de verordening houdt en afspraken niet nakomt, moet de bereid zijn handhavende maatregelen te treffen zoals een boete wanneer de leegstand niet gemeld wordt of men niet verschijnt op een afspraak of een leegtandbeschikking te treffen en zelf een gebruiker van het pand aan te dragen. Een “modelverordening” is reeds binnen onze gemeente beschikbaar. Verpauperde panden Verpauperde panden vormen een apart thema binnen de “leegstaande panden” omdat niet alle verpauperde panden leeg staan. Het gaat die niet onderhouden worden. Binnen onze gemeente zijn het circa 10 panden. De panden/woningen kunnen voldoen aan de bepalingen uit het Bouwbesluit en de bouwverordening maar maken een verwaarloosde indruk. Het verwaarloosde uiterlijk van het pand en de aantrekkingskracht die dit soort panden op onruststokers heeft, zorgt voor sociale onveiligheid en ergernis en leidt soms tot een verloederde indruk van de omgeving en legt zware druk op de leefbaarheid. De gemeente krijgt signalen van omwonenden over dit soort panden. Omdat deze panden wel voldoen aan de bouwnormen is ingrijpen lastig. Ingrijpen kan pas bij gevaar voor de veiligheid, gezondheid of bruikbaarheid van de panden. Het verwaarlozen van panden valt hier niet onder. Bij verpauperde woningen spelen vaak persoonlijke kwesties een rol. Het is belangrijk om in gesprek te komen met de eigenaar en te horen wat de onderliggende reden zijn voor de verwaarlozing van het pand. Samen kan dan gezocht worden naar oplossingen. Medewerkers van Toezicht en Handhaving pakken deze rol op. Wanneer er sprake is van persoonlijke en psychische problemen zullen de medewerkers van Toezicht en handhaving aansluiting moeten zoeken bij de gebiedsteams. Maar er zijn ook gevallen waarbij meer nodig is dan een gesprek met toezichthouder of het gebiedsteam. Handhavende mogelijkheden zijn dan nodig als stok achter de deur, om te zorgen dat mensen hun pand onderhouden.
I Bestaande excessenregeling Er is sprake van ernstige strijd met redelijke eisen van welstand bij bestaande bouwwerken, wanneer sprake is van: - Het visueel of fysiek afsluiten van een bouwwerk voor zijn omgeving; - het ontkennen of vernietigen van architectonische bijzonderheden bij aanpassing van een bouwwerk; - armoedig materiaal gebruik; - toepassing van felle of contrasterende kleuren; - te opdringerige reclames, of - een te grove inbreuk op wat in de omgeving gebruikelijk is (zie daarvoor de gebiedsgerichte welstandscriteria).
Stok: aanvulling excessenregeling welstandsnota Ergernis en sociale onveiligheid begint vaak bij de uiterlijke verwaarlozing van panden. Franekeradeel heeft daarom gekozen om naast handhaving op basis van bouwbesluit en bouwverordening ook de bepaling in de welstandsnota aan te vullen. Volgens de woningwet (artikel 12 lid 1 c) heeft het college een toetsingskader en daarmee de mogelijkheid handhavend op te treden middels de excessenregeling. Wanneer mensen actief in strijd handelen met redelijke eisen van welstand, bijvoorbeeld II Aanvulling excessenregeling armoedig materiaalgebruik, toepassing van felle of Franekeradeel contrasterende kleuren, dan kan het college hierop handhaven. Er is sprake van ernstige strijd met In het bovenste blauwe kader is de bestaande excessenregeling redelijke eisen van welstand bij omschreven. bestaande bouwwerken, wanneer Op het moment dat mensen nalaten hun huis te onderhouden en sprake is van: het laten verloederen biedt deze regeling geen mogelijkheid om - gedeeltelijke afbraak, instorting of te handhaven. Maar nalatigheid is vaak het knelpunt bij de rotte verwaarlozing van een gebouw of kiezen. Wanneer we rotte kiezen willen aanpakken is het bouwwerk; wenselijk de excessenregeling op dit punt uit te breiden en de - verflagen zijn afgebladderd; criteria zoals in het tweede blauwe kader II Aanvulling - een bouwwerk aan de buitenzijde excessenregeling Franekeradeel op te nemen. geheel of gedeeltelijk in ernstige mate is beschadigd; De criteria kunnen algemeen geldend worden verklaard. In dat de detaillering van gevels in ernstige geval is er (bijvoorbeeld) altijd sprake van ernstige strijdigheid mate wordt verstoord door met redelijke eisen van welstand wanneer het gaat om (onderdelen van) installaties of gedeeltelijke afbraak, instorting of verwaarlozing van een andere toevoegingen. 10
gebouw of bouwwerk. Het is ook mogelijk om de criteria uitsluitend te laten gelden voor aangewezen gebieden. Indien voor dit laatste wordt gekozen moet, naast de aanvullende criteria, ook de geldigheid expliciet worden opgenomen in de Welstandsnota. Recent zijn de kaders voor een nieuwe Welstandsnota vastgesteld en is men nu bezig om een nieuwe Welstandsnota op te stellen. Dit is het moment om de aanvullende regels op te nemen en in te bedden in het bredere beleid. Voor- en nadelen Voordeel van een uitbreiding van de excessenregeling is dat de medewerkers van Toezicht en handhaving, maar ook de externe accountmanager een basis hebben om in gesprek te komen met de eigenaar van een verwaarloosd pand. Een eigenaar wil sneller meewerken aan een oplossing wanneer hij een boete in het vooruitzicht heeft op t moment dat hij niet meewerkt. De gemeente zal wel extra tijd moeten investeren om het proces uit te voeren. Het begint met een goede onderbouwing aan het college om handhaving voor te stellen tot aan het opleggen van een dwangsom of het uitoefenen van bestuursdwang wanneer de pandeigenaar de afspraken niet nakomt. Wanneer een pandeigenaar onvindbaar is, dan kan nog wel bestuursdwang worden uitgeoefend, maar is het lastig om de kosten op de overtreder te verhalen. Beslaglegging opleggen is dan een laatste mogelijkheid en biedt openbare verkoop wellicht een financiële uitkomst.
Wonen boven Winkels Uit de inventarisatie leegstand (najaar 2014) blijkt dat in de binnenstad veel woningen leegstaan, waaronder woningen boven winkels. Voor de winkeliers of pandeigenaren is het te lastig en te duur om deze te verhuren of goed toegankelijk te maken. De toegang naar boven is vaak verdwenen. Om deze weer te herstellen kost geld en vierkante meters. Met een financiële impuls wordt het voor veel eigenaren makkelijker of aantrekkelijker om aanpassingen door te voeren. Het stimuleren van wonen boven winkels heeft de volgende voordelen: - De leefbaarheid en het gevoel van veiligheid in de stedelijke kernen na sluitingstijd van de winkels is verbeterd. De bovenwoningen zorgen voor sociale controle, zeker nu in tijden van recessie steeds meer winkels leeg komen te staan. - Er vindt een kwaliteitsslag plaats op de bestaande voorraad aan woningen. Verouderde woningen worden toekomstbestendig. - De zeer gewilde (verhuurbare) woonruimte in de binnenstad wordt uitgebreid met gebruikmaking van reeds bestaande vierkante meters. - De ruimtelijke kwaliteit van de beschermde stadsgezichten in de stedelijke kernen wordt verbeterd. De historische binnensteden winnen aan aantrekkingskracht voor toeristen en ook bedrijven. - Multiplier effect: voor ondernemers een financiële steun in de rug. Zij kunnen de bovenwoningen weer verhuren. Een appartement geschikt maken om te wonen kost al snel circa €100.000,-. Wil een bijdrage een stimulerend effect hebben dan moet de bijdrage enige omvang hebben. Verwacht wordt dat de subsidiebijdrage per aanvraag tussen de €5.000,- en 10.000 moet liggen, om een stimulerende werking te hebben. Met een jaarlijks bedrag van €25.000,- kunnen in onze gemeente dan jaarlijks tussen de 2 en 5 woningen boven winkels gerealiseerd worden. Voor- en nadelen De gemeente zou hier een subsidieregeling voor in moeten stellen terwijl er ook ontwikkelende partijen zijn die zonder subsidie woningen boven winkels realiseren. Maar de regeling was in Sneek afgelopen jaren wel succesvol en er zijn zeker ook partijen te noemen die door een financiële stimulans worden overgehaald om woningen boven winkels te realiseren.
Herbestemmen Tijdens de commissie werd een pleidooi gehouden voor een combinatie van sturend en flexibel bestemmen. Buiten het kernwinkelgebied graag een flexibele bestemming waar detailhandel kan worden aangevuld met wonen en andere maatschappelijke bedrijvigheid zoals: dagopvang kinderen, ateliers, ambachtelijke bedrijfjes. Voor wonen kan gedacht worden aan seniorenappartementen.
11
Bij voorkeur bestemmingen die wel levendigheid brengen en geen kantoren. Voor het herbestemmen van kerken heeft een functie die goed bij het sacrale en sociale doeleinden van het kerkgebouw past de voorkeur. Op het moment dat dit niet mogelijk is kan ruimer gedacht worden aan herbestemming van het kerkgebouw. Maak het herbestemmen van kleine kerken makkelijker, zie Goënga (musiceren, exposeren). Niet alles kan dorpshuis of sportvoorziening worden, nu is er al veel subsidie van de gemeente nodig. Bij herbestemming moet er draagvlak zijn vanuit de Mienskip en het mag niet in strijd zijn met andere gemeentelijke visies, zoals bijvoorbeeld het compacter maken van het kernwinkelgebied. Bestemmingsplannen De visie van de commissie vindt zijn weerklank in het gemeentelijk beleid. Ook dit koerst steeds meer op deze combinatie van sturing en flexibiliteit. Want welk type bestemmingsplan wordt ingezet, hangt af van het karakter van het gebied of het leegstaande pand. Elk gebied behoeft zijn eigen aanpak. Een visie met heldere kaders voor de verschillende gebieden is van belang bij de invulling en bestemming van de verschillende gebieden. Onlangs is beleid vastgesteld voor het afwijken van bestemmingsplannen, waarin mogelijkheden zijn opgenomen voor het al dan niet tijdelijk toestaan van andere functies in bestaande bebouwing in bestaand stedelijk gebied. Een van de toetsingscriteria is de afwijking van functie moet passen in de bestaande visies van de gemeente. Flexibeler bestemmingplannen Flexibeler bestemmen kan door een plan te maken waarin meerdere verschillende (gemengde) functies zijn benoemd. Of door een plan te maken waarbij bepaalde, met name genoemde functies worden uitgesloten. Dit laatste heeft als risico dat er functies vergeten worden die, op die plek, ongewenst zijn. Gebiedsvisies Richting geven kan ook met gebiedsvisies. Gebiedsvisies zijn minder dwingend dan bestemmingsplannen. Door gebiedsvisies op te stellen die gedragen worden door bewoners en ondernemers, wordt de functie(s) van een gebied versterkt, kan er gericht gezocht worden naar partijen die eventuele leegstand invullen, en is er een goede onderbouwing waarom een bepaalde functie niet in het gebied kan. De gebiedsvisie moet passen bij de geschiedenis van een gebied op basis waarvan het gebied zijn sterke en zwakke kanten heeft ontwikkeld. Vanzelfsprekend richt de visie zich op de ontwikkeling van de sterke kant van een gebied. Voor- en nadelen Herbestemmen is belangrijk bij het invullen van leegstaande panden. Het doel is dat met de procesregisseur het proces soepeler zal verlopen. Flexibeler bestemmen kan een optie zijn, alhoewel ook dan nog de kans aanwezig is dat voor de invulling van een pand een bestemming gewenst is die niet in het bestemmingsplan voorkomt. Wenselijk is wel dat waar langdurig panden leegstaan in samenwerking met de omgeving een reële en kansrijke gebiedsvisie wordt opgesteld. Op basis daarvan kan een bestemmingsplan worden aangepast maar is de basis gelegd hoe de ontwikkeling van dat gebied verder moet.
Sloop Cultureel erfgoed dat middels een wettelijke of gemeentelijke regeling beschermd is, moet behouden blijven. Dit erfgoed vertelt het verhaal van Súdwest-Fryslân in het algemeen en de kern of buurt in het bijzonder. Maar een pand zonder functie verpaupert. De commissieleden hebben tijdens het opiniërend overleg aangegeven dat panden zonder functie en die niet op de lijst staan gesloopt kunnen worden. Maar voordat dat gebeurt wordt de stad, het dorp of de kern geraadpleegd (clusteragenda) en wordt gekeken of er geen cultuurhistorische waarden in het geding zijn. Wil men het pand behouden dan wordt bekeken of en hoe dat mogelijk is. Belangrijk is dat er ook naar exploitatie en onderhoudskosten wordt gekeken.
12
Omdat sloop onherroepelijk is moeten de belanghebbende partijen breed geconsulteerd worden. Slopen kan wanneer uit de brede consultatie blijkt dat het pand niet behouden kan worden of dat het voor de ontwikkeling van het gebied beter is om het te slopen.
Sloopfonds Hierboven is aangegeven dat sloop geld kost en omdat er met sloop al kapitaal vernietigd wordt, dit dubbelop gaat. Bij haperende verkoop zal een particuliere woningeigenaar niet zijn eigen woning slopen. In Groningen is een sloopfonds opgezet waaraan verschillende partijen naast geld ook expertise bijdragen. Een dergelijk fonds kan bijdragen aan de kwaliteitsverbetering van gebieden wanneer verschillende partijen zich verantwoordelijk voelen voor leegstaande panden en de omgeving. Dit kan gelden voor karakteristieke panden, maar ook voor bedrijventerreinen.
Sloopfonds In Groningen is een sloopfonds gecreëerd. Het is een fonds voor goedkopere woningen die niet van de hand gaan vanwege het gebrek aan kwaliteit, relatief hoge hypotheeklasten en de ingestorte woningmarkt. Gevolg: verloedering en waardedaling in de omgeving. Het sloopfonds bestaat uit een coalitie van lokale en regionale overheden, de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), Rabobank, Kadaster en de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM). ,,Ze dragen op allerlei manieren bij. Het gaat niet alleen om geld maar ook om expertise.''
Voor- en nadelen Sloop is een oplossing die ruimte kan scheppen voor nieuwe ontwikkelingen en soms is sloop beter dan een leeg en verpauperd pand. Maar sloop is maatwerk: het is kapitaalvernietiging en het slopen zelf kost ook geld. De eigenaar zal dit pas doen wanneer er iets tegenover staat; geld of een andere bestemming van het perceel met misschien andere bebouwing. Met sloop ontstaan binnen de kernen open plekken in de bebouwing. De open plek moet (tijdelijk) ingevuld en onderhouden worden anders kan de plek verloederen. Bij beschermde stads- en dorpsgezichten moeten er plannen liggen voor een passende herontwikkeling van het gebied voordat een sloopvergunning kan worden verleend.
Verruïneren In bepaalde bijzondere gevallen kan men besluiten om niets te doen. Panden die verder afgelegen van een kern staan, minder van invloed zijn op de leefbaarheid en geen gevaar vormen voor de openbare en geen monumentale functie hebben kunnen “rustig vervallen”. In Overijssel is een dergelijke ruïne een recreatief/toeristische trekpleister geworden. Overigens moeten er dan wel weer maatregelen getroffen worden onder andere vanwege de veiligheid van de recreanten. Voor- en nadelen Gecontroleerd een pand laten vervallen kan in bijzondere gevallen. Zoals in Overijssel is het zelfs een trekpleister geworden. Overigens doordat deze ruïne mensen trekt, is er geld nodig om het de ruïne in stand te houden en aan enkele minimale eisen te laten voldoen. Regeren is vooruitzien De impuls is tijdelijk en de werkwijze zal structureel ingebed moeten worden. Structurele aandacht en preventieve maatregelen zullen op termijn positief uitwerken op de invulling van panden. Om leegstand zoveel mogelijk te voorkomen kan men kijken welke maatregelen bij de bouwvergunning opgenomen kunnen worden om kwaliteit te borgen en, na een langere periode, te handhaven. Het Team Langdurige Leegstand moet onderzoeken of en welke voorwaarden zijn op te nemen over het onderhoud of energieneutraal bouwen van woningen en panden. Of om ervoor te zorgen dat bij complexen van woningen, bedrijven en kantoren er geld voor onderhoud en herstructurering wordt gereserveerd via een fonds.
Aanbeveling: Het Team Langdurige Leegstand zal na ruim een half aangeven welke middelen ingezet moeten worden om langdurig leegstaande panden en hun omgeving weer leefbaar te maken. 13
