Leegstand vraagt om rigoureuze aanpak

Leegstand vraagt om rigoureuze aanpak

Het fenomeen ►

Leegstand van ongekende omvang ► ►

► ► ► ►

► ►

Landelijk 15% en groeiend Van de ruim 15.000 kantoren in Nederland staan er bijna 900 volledig en 1.900 gedeeltelijk leeg. Bijna 40% van alle leegstand is geconcentreerd in en rond de vier grote steden. De gemeente Amsterdam heeft de grootste leegstand: 18%. In de overige regio’s is sprake van een leegstand van 10-15%. JJL noemt Nederland zelfs als schrikbeeld van Europa

Leegstand maakt een stad onaantrekkelijk; negatieve spiraal Transformeren of slopen; maar wie heeft het geld?

Page 2

Leegstand, kans of bedreiging

Leegstand niet alleen in Amsterdam Schrikbeeld: Detroit met 30% leegstand

Page 3

Frankfurt: niet in balans met 18% en nieuwbouw


Het probleem nader in kaart gebracht

Bron; VNO - NCW Page 4


Waar bevindt de leegstand zich ►

Kansrijk aanbod, circa 1 miljoen m², 18% van het totale aanbod ► ► ► ► ► ► ►

►

Kanshebbend aanbod, circa 4 miljoen m², 54% van het totale aanbod ► ► ► ► ► ► ►

►

In nabijheid van grote intercitystations Aanwezigheid van voorzieningen Beperkt concurrerend aanbod Huurprijzen staan niet structureel onder druk Aantrekkelijke architectuur, allure Functie van kantoor complementair aan omgeving Adequate parkeernorm

Goede locaties binnen randgemeenten of secundaire locaties kernsteden Kantoren kennen concurrerend aanbod Huurprijzen staan onder druk Zichtbaarheid of status van ondergeschikt belang Fysieke eigenschappen bieden mogelijkheid alternatieve aanwendbaarheid Upgrade gebouw of goede prijs/kwaliteitsverhouding vergroot kans op gebruiker

Kansarm aanbod, circa 2 miljoen m², 28% van het totale aanbod

Structureel (drie jaar of langer) in aanbod Geen of minimaal onderscheidend vermogen ► Kantoren ontworpen vanuit standaardstramien ► Eenzijdige aanwendbaarheid locatie ► Veel kantoren uit bouwperiode 1980-2000 ► Grote volumes ► Huurprijzen staan onder druk, huurverlaging leidt niet tot toename interesse gebruiker Bron: DTZ De kanshebbers in de markt ► ►

Page 5


Gevolgen ► ► ►

► ►

► ►

Nederlands beleggingsvastgoed uit de gratie Dumping Significante waardedalingen voor leegstaande of beperkt verhuurde kantoren Meer nadruk op langdurige verhuur, restwaarde en multi modaliteit Teruglopende huurinkomsten zorgen voor een vicieuze cirkel; geen geld voor onderhoud Financiers keren markt de rug toe Aantrekkelijkheid vestigingsklimaat onder druk; leefbaarheid veel gebieden loopt terug door verpaupering

Page 6


Oplossingen - randvoorwaarden ►

► ► ► ► ► ► ► ►

De pijn moet uit het systeem Voldoende prikkels om wat aan het probleem te doen Ontmoedigingsbeleid voor “niets doen” Samenwerking tussen marktpartijen Overheid moet zich constructief opstellen en versnelde herbestemming mogelijk maken Landelijke coördinatie – geen concurrentie tussen Gemeenten Integrale gebiedsontwikkeling Er moet aanbod blijven van kwalitatief hoogwaardige kantoren Financierbaarheid en investeerbaarheid

Page 7


Oplossingen? ►

► ► ► ► ► ► ► ► ► ►

Sloop Restrictief grondbeleid bij gemeenten Herbestemmingplicht voor eigenaren Bouwstop/ Bouwquota Datacentra Meter-voor-meteraanpak Verduurzamingsplicht Leegstandsheffing Transformatie Niets doen? Urban farming?

Page 8


Zo kan het ook ….. Hafen city, Hamburg

Page 9

Jardines del Turia, Valencia


En zo ……

Page 10


Creatieve oplossingen

Een beetje creativiteit mag

Page 11


Maar niet te ….

Case studie: Valencia ► ►

Individuele grondeigenaren kunnen planontwikkeling niet traineren, frustreren of blokkeren Stedelijke herverkaveling. Grondeigenaren hebben drie opties: ► ► ►

► ►

Kostenverevening en baatafroming Infrastructuur en publieke ruimte wordt betaald door gebiedontwikkelaar ►

►

Verkopen Meedoen Onteigend worden

Met geld of bouwrechten

Model leidt tot meer publieke ruimte

Page 12


Het convenant ► ►

►

►

Doel: leegstand terug brengen van 14 procent nu naar 5 procent over tien jaar. Afspraak dat partijen per kantorenregio een visie en doelstellingen formuleren op de bestaande kantorenvoorraad, nieuwe ontwikkelingen en de inzet op regionale herprogrammering Het convenant is ondertekend door Neprom, IVBN, Vastgoed Belang, CoreNet, Facility Management Nederland, de Nederlandse Vereniging van Banken, IPO, VNG en het Rijk. Introductie van sloopfondsen waar een opkooppremie wordt genoemd van € 150 à € 200 per m² voor kansloze leegstaande kantoren.

Page 13


Is het genoeg? ►

Zijn de sloopfondsen toereikend? Kanttekens bij: ► ► ► ►

►

Keurt de NMa het convenant goed? ►

►

►

De toezichthouder waarschuwt marktpartijen die van plan zijn collectief leegstaande kantoren te slopen dat dit kan leiden tot krapte en dus hogere prijzen voor andere kantoren en bedrijfsruimtes. Het wordt dan een oneigenlijk middel van vastgoedeigenaren om de huur te verhogen, aldus de Nma.

Hoeveel kantoren kan je transformeren?; ►

►

Omvang; worden de fondsen groot genoeg om al het volgens DTZ kansloze vastgoed uit de markt te nemen? Vergoeding; zijn beleggers bereid daarvoor te laten slopen? Financiering; is iedereen bereid bij te dragen? Is er voldoende besef bij eigenaren van leegstaand vastgoed dat de waarde van leegstaand vastgoed zeer beperkt is?

Vraag naar hotels, studentenhuisvesting, appartementen etc. is ook eindig.

Is er voldoende centrale regie?

Page 14


Het convenant is echter meer dan alleen een sloopfonds ► ► ►

► ► ► ►

Ontwikkeling gezamenlijk visie door alle partijen Onderlinge afspraken moeten transparant worden vastgelegd. Verhuurders en ontwikkelaars moeten zich gaan inspannen om kwaliteit in bestaande gebouwen en op de juiste plekken te verbeteren en in te zetten op verduurzaming. Verhuurders worden aangespoord tot samenwerking Financiers wordt gevraagd om de goede voornemens te financieren Het Rijk gaat zich inspannen om knelpunten weg te nemen Brede inventarisatie onder gebruikers

Page 15


Zijn er alternatieven?

Page 18

29 oktober

Pagi


Ad Buisman Partner +31621251859 [email protected]

Leegstand vraagt om rigoureuze aanpak

Recommend Documents