H
P r o je c t :
He
g n i m m e erbest
B o e rd e r g in m m rbeste
ij ; L
n in g g 6 , G ro e w e g e e
en
Herbestemming Project:
Herbestemming Boerderij Leegeweg 6, Groningen Gemaakt door: Projectontwikkeling Landelijk Leven
Hoogeveen, Martijn
Krol, Erwin
Tellingen van, Bas
Westra, Tjeerd
17 januari 2012, Groningen Opleiding; Bouwkunde (Hanzehogeschool Groningen)
1
Inhoudsopgave Inleiding H1. Achtergrond H2. Eisen en wensen opdrachtgever 2.1. Doelgroep 2.2. Het ontwerp 2.3. Indeling van de appartementen 2.4. Prijsklasse van de appartementen 2.5. Het voorhuis 2.6. ReferenHeprojecten H3. Eisen en wensen projectgroep H4. Haalbaarheid 4.1. Bevolkingsopbouw ‘vergrijzing’ 4.2. Woonvorm 4.3. Verkeer 4.3.1. Openbaar vervoer 4.3.1.1. Bussta+ons ‘bestaande situa+e’ 4.3.1.2. Bussta+ons ‘nieuwe situa+e’ 4.3.2. Verkeer en fietsroutes 4.3.3. Conclusie, relaHe met het project 4.4. Faciliteiten in de omgeving 4.5. Onderzoek appartementen 4.5.1. ReferenHeappartementen 4.5.2. Lay-‐ out appartementen 4.6. Visie makelaar 4.6.1. ReacHe makelaar H5. Juridische Randvoorwaarden 5.1. Wet ruimtelijke ordening (Wro) 5.2. Bestemmingsplan 5.2.1. Bestemmingsplan De Held III 5.2.2. Leegeweg 5.2.3. Plankaart 5.2.4. ConsequenHes vanuit het bestemmingsplan 5.3. Overige wet-‐ en regelgeving
5 7 9 9 9 9 10 10 11 13 15 15 17 18 18 18 19 20 24 24 27 28 32 33 34 37 37 37 38 39 40 40 41
3
5.3.1. De Woningwet 5.3.2. Het Bouwbesluit 5.3.3. Regeling Bouwbesluit 5.3.4. Het Gebruiksbesluit 5.3.5. Wet algemene bepaling omgevingsrecht (Wabo) 5.3.6. Besluit omgevingsrecht 5.3.7. Ministeriële regeling omgevingsrecht 5.3.8. Groninger bouwverordening H6. Bouwkundige en historische waarde 6.1 DraagconstrucHe voorhuis 6.2 Gevels voorhuis. 6.3 Vloeren voorhuis 6.4 Het dak 6.5 DraagconstrucHe schuren 6.6 Omhulling schuren 6.7 Terrein H7. DefiniHeve PvE 7.1. Programma van Eisen 7.1.1. Algemene projectgegevens 7.1.2. Taakomschrijving, verantwoordelijkheden, procesbeschrijving en Hjdplanning 7.1.3. Randvoorwaarden 7.1.4. KarakterisHek van de huisvesten doelgroep(en) 7.1.5. Eisen aan het object
4
41 41 42 42 42 43 43 43 45 45 45 45 46 46 46 46 47 47 47 49 51 52 54
Inleiding Dit onderzoeksrapport maakt deel uit van het herbestemmingsproject ‘Herbestemming boerderij’. In dit rapport worden de oorspronkelijke ideeën van de opdrachtgever verder uitgewerkt tot een definiHef programma van eisen. Het definiHeve Programma van Eisen stelt voor de projectgroep, architect en andere toekomsHge betrokkene een serie van eisen, waaraan het toekomsHg ontwerp dient te voldoen. In dit rapport zal stapsgewijs naar een definiHef Programma van Eisen worden toegewerkt. Het rapport zal beginnen met het weergeven van de oorspronkelijke ideeën van de opdrachtgever. Deze ideeën zijn vervolgens verder uitgewerkt in een aantal gesprekken tussen de opdrachtgever en projectgroep en op papier vertaald in dit rapport. Enkele eisen en wensen dienden alvorens ze zijn opgenomen in het definiHeve programma van eisen nader te worden onderzocht. Door het uitvoeren van deze onderzoeken is een beter beeld verkregen over de slagingskans van het project. Zo bevat dit rapport onderzoeken naar de toekomsHge lay-‐outs van de appartementen, doelgroep en locaHe. Ook is een interview met een makelaar en projectontwikkelaar afgenomen, waarin gevraagd wordt, een mening te geven over de slagingskans van het project. Een ander onderdeel dat in dit rapport is onderzocht, zijn de eisen die gesteld worden vanuit de Nederlandse wet-‐ en regelgeving. Hierbij wordt de nadruk gelegd op de wet-‐ en regelgeving welke directe gevolgen hebben op het herbestemmingsplan. Om het vooronderzoek voor het definiHeve Programma van Eisen af te ronden is er een hoofdstuk bouwkundige en historische waarde toegevoegd. Hierin wordt beschreven welke onderdelen in de bestaande situaHe van waarde zijn en hiermee terug dienen te komen in het nieuwe ontwerp. Uiteindelijk leiden deze onderzoeken tot een definiHef Programma van Eisen, welke is opgenomen in één van de laatste hoofdstukken in dit rapport.
5
6
H1. Achtergrond Aanleiding voor dit project was een idee van opdrachtgever de heer F. Dokter. Samen met een bedrijf dat handelt in tuinapparatuur is hij medehuurder van een boerderij met een grootse historie. De boerderij is eigendom van projectontwikkelaar de Twentse bouwers, dat bestaat uit een aantal gerenommeerde bouwbedrijven. Naast de boerderij bezigen de Twentse bouwers grote stukken grond rondom de boerderij. Hoewel er een duidelijk ontwikkelingsplan voor het gebied bestaat, wordt er op dit moment niets ontwikkeld. Deze sHlstaande situaHe heeh te maken met een al jarenlang durende conflict tussen de gemeente Groningen en de Twentse bouwers. Als gevolg van de sHlstaande ontwikkeling is de boerderij, dat bestaat uit twee grote schuren met aangrenzend een voorhuis, in groot verval geraakt. Het jarenlange verval was aanleiding voor het ontstaan van het idee van de heer Dokter. Zijn idee bestond, in grote lijn, uit het volgende: het renoveren van het voorhuis met daarbij de realisering van een aantal appartementen in de schuren en op andere plekken op het erf. Hierbij wil hij na de realisering blijven wonen in het voorhuis, dat dan helemaal gerenoveerd is. De verdere uitwerking van het plan ligt in de handen van Projectontwikkeling Landelijk Leven (P.o.L.L.). !
7
8
H2. Eisen en wensen opdrachtgever In de eerste weken van het project zijn er een aantal gesprekken gevoerd tussen opdrachtgever en de projectgroep, waarbij de eisen en wensen van de opdrachtgever zijn besproken. Deze eisen en wensen van de opdrachtgever zijn terug te lezen in dit hoofdstuk.
2.1. Doelgroep Senioren zijn volgens de opdrachtgever de doelgroep waar het nieuw ontwerp op gebaseerd dient te worden. Met senioren doelt de opdrachtgever op de zogenaamde babyboomers van na de oorlog. Deze nieuwe vitale generaHe heeh andere eisen met betrekking tot privacy en comfort, die standaard appartementencomplexen momenteel bieden.
2.2. Het ontwerp Zoals eerder in dit hoofdstuk beschreven is, moet de boerderij weer van grotere waarde worden. Het voorhuis en de schuren hebben enkele historische kenmerkende details, welke in het nieuw ontwerp terug dienen te komen. Er moet onderzoek worden gedaan naar de huidige status van de boerderij op zowel construcHef als historische vlak. De uitkomst van deze onderzoeken bepalen wat van de bestaande bebouwing terug zal komen in het nieuw ontwerp. De oude schuren moeten worden getransformeerd in luxe, landelijke appartementen. Verder moet onderzoek gedaan worden naar de mogelijkheden om naast de bestaande schuren, elders op het perceel ook appartementen te realiseren. Een andere eis aan het ontwerp is dat de toekomsHge bewoners met een veilig gevoel op het appartementencomplex wonen. Een gemeenschappelijke ruimte, tuin en eventueel een sauna moet de sociale uitstraling van het appartementencomplex versterken.
2.3. Indeling van de appartementen De appartementen op het complex moeten worden voorzien van de ‘gebruikelijke ruimtes zoals: woonkamer, keuken, slaapkamer, badkamer, toilet, meterruimte en berging. Daarnaast wenst de opdrachtgever een extra slaapkamer voor toekomsHge logees. Ook moeten de toekomsHge bewoner(s) van een appartement, buiten de beschikking hebben over enige
9
vorm van privacy. Dit moet worden behaald door de aanleg van een terras of balkon. Alle toekomsHge eigenaren moeten op het complex de mogelijkheid hebben om zijn of haar vervoersmiddel (fiets/auto) veilig te kunnen stallen in een garage of berging.
2.4. Prijsklasse van de appartementen De opdrachtgever richt zich op een doelgroep dat over het algemeen beschikt over meer financiële mogelijkheden. Ze hebben minder vaste lasten in de vorm van bijvoorbeeld thuiswonende kinderen of hoge hypotheekkosten. Hierdoor kan deze doelgroep het zich permigeren om, over het algemeen, wat luxer te wonen. Als richtprijs voor een appartement wordt door de opdrachtgever gedacht aan een bedrag dat tussen de €250.000 en €270.000 ligt. Of deze richtprijs marktconform is aan het ontwerp van de appartementen zal later blijken uit onder ander een interview met een makelaar, welke verderop is opgenomen in dit rapport.
2.5. Het voorhuis Anankelijk van het onderzoek, dient het voorhuis te worden herbouwd of gerenoveerd. In beide gevallen zal het voorhuis van binnen worden voorzien van een vernieuwde indeling. De opdrachtgever, tevens toekomsHge bewoner, eist dat de nieuwe indeling de volgende ruimtes heeh: ruime voorkamer, kantoorruimte, keuken, bijkeuken, berging, badkamer, serre, c.v. ruimte en vier slaapkamers op de eerste verdieping. Tevens eist hij het behoud van een eigen stuk grond, zoals aangegeven in de onderstaande tekening
!
Aoeelding 2.2. SituaHe voorhuis 10
2.6. Referentieprojecten In deze paragraaf zijn foto’s toegevoegd van bestaande referenHeprojecten. De foto’s zijn gebruikt in gesprekken tussen de projectgroep en opdrachtgever en hebben meegeholpen in de tot stand komen van het Programma van Eisen van de opdrachtgever, welke eerder in dit hoofdstuk is genomen. Tevens zijn de referenHeaoeeldingen aan de architect getoond om het plan van de opdrachtgever nog beter over te brengen.
Aoeelding 2.3. Een landelijk en modern ogend ontwerp met een inpandig balkon, waarbij rekening is gehouden met de vorm en sHjl van de oorspronkelijke boerderij. Aoeelding 2.1. Doelgroep
Aoeelding 2.4. Bij het realiseren van nieuwbouw is een ontwerp dat aansluit aan de bestaande volume gewenst. Hierbij moet gedacht worden aan het gebruik van landelijk en modern ogende materialen, zoals in de bovenstaande figuur te zien is.
11
Aoeelding 2.5. Bij nieuwbouw. Een schuur, zoals een schuur er al jaar en dag er uitziet, echter in dit ontwerp met een moderne inslag. Doordat de spanten naar buiten zijn gebracht en/ of de gevelbekleding naar binnen oogt het geheel vernieuwend en modern
Aoeelding 2.6. Modern ogende appartementen met een landelijk karakter. Dit is in de bovenstaande aoeeldingen mede bereikt door de oude gebintconstrucHe terug te laten komen in het nieuwe ontwerp.
12
H3. Eisen en wensen projectgroep Het idee van de opdrachtgever om een landelijk appartementencomplex te gaan realiseren, sprak bij de projectgroep erg aan. Om mee te denken in het ontwerp heeh de projectgroep, in overleg met opdrachtgever, het begrip duurzaam toegevoegd aan het toekomsHge ontwerp, dus een landelijk duurzaam appartementencomplex. Duurzaam bouwen krijgt en verdient steeds meer aandacht in de wereld, hierdoor ontstaan er steeds meer, betere en betaalbare technieken om een project duurzaam te verwezenlijken. Wel verdient het begrip duurzaam, door zijn brede betekenis een toelichHng. Het project moet duurzaam worden in de zin van ‘het gebruik’. Met het gebruik bedoelt de projectgroep, energieneutraal wonen. Dus wonen in een appartementencomplex dat over een jaar gemeten, evenveel energie opwekt dan het verbruikt. Hierbij moet wel worden benadrukt dat het behalen van energieneutraal een ambiHe is. De haalbaarheid van deze ambiHe zal gedurende de uitvoering van het herbestemmingsproject nader te worden onderzocht en getoetst.
!
Aoeelding 3.1. Duurzaam 13
14
H4. Haalbaarheid De opdrachtgever heeh te kennen gegeven dat het toekomsHg ontwerp gericht moet zijn op de doelgroep senioren. Senioren zijn over het algemeen minder mobiel en stellen daardoor hogere eisen aan locaHe, faciliteiten en het openbaar vervoer. Reden om in dit hoofdstuk de locaHe van het project te toetsen op deze doelgroep. Ook is in dit hoofdstuk een interview met een makelaar en projectontwikkelaar opgenomen, waarin gevraagd wordt een mening te geven over de slagingskans van het project. Dit hoofdstuk zal echter beginnen met een onderzoek waarin naar voren moet komen hoe actueel de doelgroep is.
4.1. Bevolkingsopbouw ‘vergrijzing’1 Mede door de huidige vergrijzing heeh de opdrachtgever gekozen om voor senioren te kiezen als doelgroep. De term vergrijzing komt voort uit de verandering van de bevolkingssamenstelling in de jaren. Deze term wordt gebruikt om aan te geven dat het aandeel van ouderen in de bevolking sHjgt en daardoor een sHjging van de gemiddelde leehijd veroorzaakt. In de nabije toekomst zullen steeds meer regio’s en gemeenten te maken krijgen met teruglopende aantallen inwoners en huishoudens, in sommige regio’s, ! zoals Zuid-‐ Limburg ondervindt men nu al de gevolgen hiervan. Om een duidelijk beeld te krijgen over het verloop van de be-‐ volkingsopbouw in de jaren, is hieronder de bevolkingspiramide van 1950 en 2011 opgenomen, het verschil in bevolkingsopbouw is in deze twee jaren het duidelijkst.
Aoeelding 4.1. Grafiek bevolkingsopbouw
Bevolkingsopbouw 1950
Bevolkingsopbouw 2011
1 Bron: CBS, centraal bureau voor de staHsHek
15
De oorzaak van de vergrijzing is het gevolg van de geboortegolf, na de tweede wereldoorlog, waarin relaHef veel kinderen geboren werden. Hierna, in de jaren zesHg en zevenHg daalde het geboortecijfer weer sterk (ontgroening). Het gevolg van deze geboortegolf en de daling hiervan is dat de verhouding tussen het aantal ouderen en jongeren momenteel sterk sHjgt. Uit prognoses van het CBS (Centraal Bureau voor de StaHsHek) blijkt dit effect grotendeels Hjdelijk te zijn, rond 2035 zullen de meeste zogenoemde babyboomers niet meer onder ons zijn. Volgens de gegevens van het CBS zal ook de ontgroening stoppen wat betekent dat ook een einde komt aan de vergrijzing. Zoals is te zien en te lezen in deze paragraaf is de doelgroep een actueel onderwerp. Hieronder is dit nog maar eens zichtbaar gemaakt door de bevolkingspiramide van 2011 tegenover de bevolkingspiramide van 2020 te zegen. Hieruit kunnen we concluderen dat de grote groep tussen ca. 40-‐65 jaar in de komende jaren met pensioen zal gaan, waardoor de groep senioren (gepensioneerd) zal toenemen. Omdat deze groep groter wordt, ontstaan hoogstwaarschijnlijk ook gradaHes binnen de groep senioren met betrekking tot de vitalere en minder vitale senioren wat vraagt om andere en meer woonvormen.
!
Bevolkingsopbouw 2011
Bevolkingsopbouw 2020
Aoeelding 4.2. Grafiek bevolkingsopbouw
16
4.2. Woonvorm2 Het overheidsbeleid, met betrekking tot senioren, is conHnu in beweging. Een van de bewegingen is dat de overheid haar bemoeienis met woonvormen voor senioren vermindert en senioren sHmuleert zo lang mogelijk zelfredzaam en zelfzorgzaam te blijven. In de markt voor woonvormen voor senioren ontwikkelt zich een nichemarkt, er wordt afgeweken van wat jarenlang de standaard was. Nederland kent in de huidige situaHe Hentallen woonverenigingen/woongroepen, waarin senioren leven en worden geleefd. De hiervoor genoemde nichemarkt ontstaat doordat er veel financieel onanankelijke ‘babyboomers’ een passende woning verlangen. Dit is een doelgroep die mondiger en veeleisender is dan de huidige senioren. Een belangrijk thema dat centraal staat bij de babyboomsenioren is de beleving. Dit impliceert dat de nieuwe senioren andere ideeën hebben over hoe zij de laatste fase in hun leven willen doorbrengen dan de huidige generaHe senioren. De nieuwe senioren zien zichzelf niet als paHënten. Zij zien zichzelf als vitale senioren die blijmoedig doorgaan met het leven. Het huidige verzorgingshuis wordt door nieuwe senioren gezien als een omgeving voor hulpeloze ouderen die de hele dag achter de geraniums zigen. Niet een omgeving waar de nieuwe senioren terecht willen komen. De nieuwe senioren verwachten in hun woonomgeving meer een comfortconcept aan te treffen. Een dienstverlening die kan ondersteunen bij dingen die men nog wel kan, maar liever uitbesteedt. Of een ondersteuning bij de dingen die men wellicht niet meer (zo goed) kan. Kortom een dienstverlening die ondersteunt bij de doelstelling om zo lang, zo goed en zo preqg mogelijk te kunnen leven. Onder deze dienstverlening wordt ook de zorg geschaard. Kenmerkend voor deze vormen van dienstverlening is dat het ontberen van de dienstverlening wel ongelukkig maakt en het ontvangen van de dienstverlening niet gelukkig maakt. Wat betekent dat de dienstverlening moet worden gezien als een ondersteunende dienst, ter bevordering van de kwaliteit van leven. Samengevat verwachten de nieuwe vitale senioren het volgende:
-‐ -‐ -‐ -‐ -‐
Zelfstandig wonen waarin privancy een belangrijk onderdeel is Veilige woonomgeving Eigen regie Mogelijkheid tot sociaal ontmoeten Indien gewenst ondersteunde dienverlening en zorg
2 Bron: Vision & Reality Advies
17
4.3. Verkeer In deze paragraaf zal de aanwezigheid, bereikbaarheid en de mogelijkheden worden onderzocht van het openbaar vervoer, autoverkeer en fietsverkeer rondom de projectlocaHe aan de Leegeweg 6. Hierbij wordt gekeken naar de bestaande situaHe en de nieuwe situaHe met betrekking tot de ontwikkeling van de Held III.
4.3.1. Openbaar vervoer 4.3.1.1. Busstations ‘bestaande situatie’ Op één minuut lopen vanaf de Leegeweg 6 is zowel busstaHons ‘Leegeweg’ als busstaHon ‘Arminiusstraat’ te vinden. Vanaf deze busstaHons kan men de volgende lijnen nemen: Lijn 35 -‐
Groningen C.S. naar Winsum
Winsum naar Groningen C.S.
Lijn 39 -‐
Groningen C.S. naar Surhuisterveen
Surhuisterveen naar Groningen C.S.
Aoeelding 4.3. Bushaltes
18
4.3.1.2. Busstations ‘nieuwe situatie’ In bestemmingsplan Held III wordt gesproken over een hoogwaardig openbaarvervoersysteem (HOV). Hierin vormen de Leegeweg en de centrale ader (zie aoeelding 4,9, rode lijn) de basis. Het openbaarvervoersysteem zal laagdrempelig zijn met een hoge rijkfrequenHe. Naast de lijnen 35 en 39 zal ook lijn 15 (richHng Reitdiep) door de wijk gaan lopen. Een en ander dient nader te worden bepaald, op het moment van schrijven is hier nog weinig van bekend. Treinsta9ons Groningen Centraal Sta9on
te bereiken met Lijn 35 en Lijn 39, reisHjd ca. 25 min.
Treinen vanaf Groningen Centraal Sta9on3
Aoeelding 4.4. Treinschema
3 Bron: Nederlandse Spoorwegen.
19
Zuidhorn sta9on
te bereiken met Lijn 39, reisHjd ca. 13 min.
Treinen vanaf Groningen Centraal Sta9on4
4.3.2. Verkeer en fietsroutes Leegewe 6, kruising Leegeweg – Kerkstraat ‘bestaande situa9e’ Het nieuwe appartementencomplex komt ten zuiden te liggen van de aansluiHng Leegeweg (richHng Groningen) op Kerkstraat (richHng Hoogkerk, Aduard, Zuidhorn). Op deze wegen geld een maximale snelheid van 50 km/uur, in het appartementecomplex zal men hierdoor weinig last ondervinden van het verkeer op de omliggende wegen. De Leegeweg en Kerkstraat zijn hiernaast fietsvriendelijke wegen zoals te zien is op de onderstaande aoeeldingen.
RichHng Groningen
RichHng Adurad / Zuidhorn
RichHng Hoogkerk cetrum Aoeelding 4.6. Wegen 4 Bron: Nederlandse Spoorwegen
20
Overige fietsroutes en autoverkeer ‘bestaande situa9e’
Aoeelding 4.7. Omgeving Vanaf de Leegeweg is het mogelijk om binnen enkele minuten op de A7 richHng Drachten of Groningen te rijden, vanaf deze weg kan verder het land in worden getrokken. Hiernaast kan via de Leegeweg de binnenstad van Groningen binnen enkele minuten worden bereikt. Ook is via de Leegeweg binnen enkele minuten de Friesestraatweg , richHng Zuidhorn te bereiken. Kortom is de Leegeweg relaHef centraal gelegen en zijn omliggende centra’s goed te bereiken. Naast het autoverkeer is er in de omgeving van de Leegeweg 6 ook goed nagedacht over het fietsverkeer. Om enkele voorbeelden te noemen: er is een landelijk fietspad aangelegd tussen Hoogkerk, Leegkerk, Den Horn en Zuidhorn. Ook is de gemeente Groningen op dit moment bezig met het verbreden van de fietspaden aan de Friesestraatweg (richHng Zuidhorn). Hiernaast zijn er nog veel meer fietspaden aanwezig in de omgeving van de Leegeweg 6 die naar de omliggende dorpen leiden. Op de volgende pagina zijn enkele aoeeldingen weergegeven van de verschillende fietspaden/ landwegen in de omgeving.
21
Aoeelding 4.8. Foto’s fietspaden
22
Auto en fietsverkeer nieuwe situaite, Held III
Centale ader
Lanzaam rijdend verkeer
Aoeelding 4.9. Verkeer De Held III Fietsroute De centale ader bestaat uit twee gescheiden rijbanen die door een tussenberm met een hoogwaardig openbaar vervoersbaan wordt gescheiden. Deze centrale ader wordt gebouwd voor snelverkeer, 50 km/uur. De groene wegen zijn, op buurtniveau zijn aangemerkt als langzaam rijdend verkeer, 30 km/uur. Hiernaast zijn twee wegen binnen het plan specifiek aangeduid als fietsroute. Naast deze fietsroutes worden ook de wegen die de verschillende wijkbuurten met elkaar verbinden fietsvriendelijk.
23
4.3.3. Conclusie, relatie met het project Zoals aangegeven in deze paragraaf is het openbaar vervoer volop aanwezig. Ook is voor autoverkeer, de Leegeweg 6 goed te bereiken. Ook is en wordt er door de gemeente goed nadgedacht over fietsverkeer en fietsroutes, wat met betrekking tot de doelgroep als aantrekkelijk beschouwd mag worden.
4.4. Faciliteiten in de omgeving Groningen ‘centra’s’ Groningen kent een gezellig en groot stadscentrum met alle te bedenken winkels en overige voorzieningen. Het stadscentrum in Groningen is vanaf de Leegeweg 6 te bereiken via bus, fiets en auto. Hiernaast kent groningen naast het centrum nog een aantal wijkcentrums. In de onderstaande aoeelding zijn het stadcentrum en de tussenliggende wijkcentrum’s weergegeven. Op de volgende pagina zijn de reisHjden en een selecHe uit de voorzieningen/ faciliteiten weergegeven. Vinkhuizen
Hoogkerk Aoeelding 4.10. Centra’s
24
Paddepoel
Stadscentrum
Centrum
Groningen ‘stadcentrum’
-‐
Aantal km
Bus
5,5 km
1,8 km
Fiets
Auto
Lijn 35/39, 15 min.
20 min.
16 min.
Lijn 35/39, 10 min.
10 min.
6 min.
Lijn 35 en 7, 20 min.
15 min.
8 min.
7 min.
4 min.
Alle voorzieningen
Vinkhuizen
-‐ -‐ -‐ -‐ -‐ -‐
3 supermarkten PoliHebureau Brandweerkazerne Gezondheidscentrum (huisartsen, tandartsen en fysiotherapeuten) Wijkcentrum Sporthal
Paddepoel
3,8 km
Centrum met zeer gevarieerde winkels en dienstverleners waaronder:
-‐ -‐ -‐ -‐ -‐ -‐ -‐
Banken Supermarkten OpHciens Aphoteken Reisbureaus Kappers en overig detailhandelaren
Hoogkerk
1,6 km
Lijn 39 en Lijn 8, 27 min.
Centrum met zeer gevarieerde winkels en eisntverleners waaronder:
-‐ -‐ -‐
Supermarkten Tandarts en overige detailhandelaren
Dichtstbijzijnde supermarkten Op aoeelding 4.11 staan de dichtstbijzijnde supermarkten weergegeven. Allemaal te bereiken met zowel bus, fiets als auto. De busstaHons zoals aangegeven bij openvervoer staan beide op één minuut lopen vanaf het te realiseren appartementecomplex. Ook biedt de binnenstad van Groningen, zoals van een grote stad verwacht mag worden, een breed scala van winkels die allerlei levensbehoehen aanbieden.
25
Vinkhuizen
!
Hoogkerk Aoeelding 4.11. Supermarkten
26
Supermarkt
Aantal km
Bus
Aldi-‐ markt ‘Vinkhuizen’
1,8 km
Supercoop ‘Vinkhuizen’
Albert Heijn ‘Vinkhuizen’
Fiets
Auto
Lijn 35/39, 10 min.
10 min.
6 min.
1,9 km
Lijn 35/39, 10 min.
11 min.
6 min.
2,2 km
Lijn 35/39, 12 min.
12 min.
7 min.
Albert Heijn ‘Hoogkerk’
1,4 km
Lijn 39 en Lijn 8, 26 min.
6 min.
3 min.
Lidl ‘Hoogkerk‘
1,6 km
Lijn 39 en Lijn 8, 27 min.
7 min.
4 min.
Overige voorzieningen Alle primaire voorzieningen die hierboven staan omschreven zijn goed bereikbaar vanaf de Leegeweg 6. Naast deze voorzieningen kent Groningen nog een nog een groot scale aan voorzieningen zoals, sportvoorzieningen, bibliotheken, ziekenhuizen (UMCG, MarHniziekenhuis). Al deze overige voorzieningen zijn vanaf de Leegeweg ook binnen een half uur bereikbaar.
4.5. Onderzoek appartementen In deze paragraaf zal onderzoek worden gedaan op basis van de gegevens uit het ‘programma van eisen opdrachtgever’ naar de mogelijkheden en lay-‐outs van de toekomsHge appartementen. Dit zal worden gedaan op basis van een aantal gerealiseerde of nog te realiseren nieuwbouw appartementen in en rondom Groningen. In dit rapport zijn een aantal ontwerpen opgenomen die vergelijkbaar zijn met de voor ogen zijnde appartementen voor de doelgroep. Op basis van de onderzochte appartementen kan een indicaHe van die nieuwe appartementen worden gemaakt met betrekking tot de ruimten, oppervlaktes en prijzen.
27
4.5.1. Referentieappartementen Referen9eappartement 1 Omschrijving Appartement Tasmantoren (stad) met een oppervlakte van ca. 108 m² Koopsom
€ 278.000,-‐ v.o.n.
Indeling
Aoeelding 4.12. Plagegrond appartement 1
28
Woonkamer/ keuken
41 m²
Slaapkamer 1
18 m²
Slaapkamer 2
10 m²
Slaapkamer 3
8 m²
Badkamer
9 m²
Toilet
1.5 m²
Berging
4 m²
Gang
16.5 m²
Referen9eappartement 2 Omschrijving Royaal en luxe appartement met een oppervlakte van ca. 120 m² te Zuidhorn. Doelgroep oudere zelfstandigen. Huurprijs
Servicekst.
€ 63,54 – p.m.
€ 982,75 – p.m.
Indeling Woonkamer/ keuken
51 m²
Slaapkamer 1
20 m²
Slaapkamer 2
16 m²
Wintertuin/ zonnekamer
7 m²
Badkamer
10 m²
Toilet
1.5 m²
Berging
6 m²
Gang
8.5 m²
Aoeelding 4.13. Plagegrond appartement 2
29
Referen9eappartement 3 Omschrijving Royaal en luxe appartement met een oppervlakte van ca. 106 m², Grunobuurt te Groningen. Koopsom
€ 200.000,-‐ v.o.n.
Indeling
Aoeelding 4.14. Plagegrond appartement 3
30
Woonkamer/ keuken
55,7 m²
Slaapkamer 1
10.6 m²
Slaapkamer 2
10.3 m²
Loggia
4.6 m²
Badkamer
9.5 m²
Toilet
1.5 m²
Berging 1
1.5 m²
Berging 2
5.1 m²
Gang
7.2 m²
Referen9eappartementen 4 Op geringe afstand (3.4 km) van de Leegeweg 6 wordt op het moment van schrijven negen nieuwe energiezuinige woningen gerealiseerd in kop-‐ hals-‐ romp boerderij, onder de projectnaam de Lindt 0, Aduard. Volgens de ontwikkelaar ademt het gehele project een sfeer van ambachtelijkheid verkregen door metselwerk met bogen, rollagen, topgevels en plafonds met zware balken. Globaal gezien lijkt het project erg op het project aan de Leegeweg 6, echter er zijn een aantal grote verschillen. Waar dit project zich specifiek richt op de doelgroep senioren is deze bij het project de Lindt 0, Aduard niet aangegeven. Het project de Lindt 0, Aduard heeh vrij uitzicht naar zowel noord, oost, zuid en west, het project aan de Leegeweg heeh dit tot de bouw van Held 3 alleen naar het oosten. De voorzieningen zijn hiertegen echter beter bereikbaar vanaf de Leegeweg 6. Ook zijn de appartementen aan de Lindt 0, Aduard voorzien van een groot stuk eigen grond (zie tabel onder) en de Leegeweg 6 allen van kleine tuin of balkon, dit impliceerd dat zij zich niet richten op de doelgroep senioren waardoor geen sprake zal zijn van concurrenHe. Overzicht appartementen Appartement Woonopppervlak
Eigen grond
Koopsom
Casco
No. 1
105 m²
284 m²
€ 285.000,-‐
€ 267.000,-‐
No. 2
113 m²
236 m²
€ 285.000,-‐
€ 267.000,-‐
No. 3
118 m²
232 m²
€ 285.000,-‐
€ 267.000,-‐
No. 4
111 m²
230 m²
€ 285.000,-‐
€ 267.000,-‐
No. 5
108 m²
1080 m²
€ 315.000,-‐
€ 295.000,-‐
No. 6
106 m²
307 m²
€ 285.000,-‐
€ 267.000,-‐
No. 7
108 m²
307 m²
€ 285.000,-‐
€ 267.000,-‐
No. 8
111 m²
1915 m²
€ 330.000,-‐
€ 309.000,-‐
No. 10
123 m²
830 m²
€ 340.000,-‐
€ 319.000,-‐
De prijs van een woning is inclusief parkeerplaats, berging en tuin met corresponderende nummers. Casco, houdt in levering zonder sanitair, badkamer, wc, douche, tegelwerk, cementdekvloeren en bijbehorende vloerisolaHe, gipsplaat en ahimmerwerk binnen. In het noordoosten van het voormalige schuurgedeelte is een gemeenschappelijke sauna, met relaxruimte, douche, wc, gemeenschappelijke kamer en een tuin met overdekt terras, zwemvijver met terras en prieeltje en een plek voor een aantal groentetuinen.
31
4.5.2. Lay- out appartementen Samenvaqng naar ‘Programma van Eisen opdrachtgever’ Prijsklasse appartementen:
€ 200.000,-‐ t/m € 250.000,-‐
Indeling appartementen:
Woonkamer, keuken, slaapkamer 2x, badkamer, toilet, berging, meterruimte, tuin en/ of
(inpandig) balkon. Hiernaast zal elk appartement de beschikking moeten krijgen over een
buitenberging en garage of carport. Ook zullen de bewoners gebruik kunnen maken van de
gemeenschappelijke ruimte en tuin.
Totaal oppervlakte appartementen ten opzichte van koopsom Appartement
ReferenHeproject 1
Woonopp.
Koopssom
108 m²
€ 278.000,-‐ v.o.n.
Opmerking:
De appartementen in de tasmantoren zijn rela+ef duur en hierdoor niet goed vergelijkbaar een
appartement aan de Leegeweg 6 in landelijke s+jl.
ReferenHeproject 2
120 m²
€ 982,78-‐ p.m.
Opmerking:
Doordat het hier gaat om een huur appartement kan er geen indica+e worden geven van de
verhouding vierkante meters/koopprijs.
ReferenHeproject 3
106 m²
€ 200.000,-‐ v.o.n.
Opmerking:
Dit appartement bevind zich in de Grunobuurt te Groningen (net buiten het centrum) maar bezit
geen extra voorzieningen zoals gemeenschappelijke tuin en ruimte.
Gemiddeld appartement referenHeproject 4
108 m²
€ 285.000.-‐ v.o.n.
Opmerking:
Dit appartement zal ook worden opgetrokken in landelijke s+jl, maar is voorzien van een eigen
tuin van ca. 307 m². Wel is dit appartement voorzien van een aantal gemeenschappelijk
voorzieningen.
Op basis van de hiervoor beschreven appartementen en opmerkingen verwacht Projectgroep Landelijk Leven dat bij een appartement met een koopsom van € 200.000,-‐ t/m € 250.000,-‐ op locaHe Leegeweg 6, een woonoppervlakte past van circa. 90 – 110 m². Op basis van de hiervoor beschreven referenHeprojecten komt de projectgroep op de volgende oppervlakten.
32
Woonkamer en keuken
ca. 50 m²
Royale leefomgeving
Slaapkamer 1
ca. 18 m²
Royale slaapkamer voor hoofdbewoner(s)
Slaapkamer 2
ca. 10 m²
Slaapkamer logees
Badkamer
ca. 10 m²
Toilet
ca. 1.5 m²
Anankelijk van eis bouwbesluit
Berging
ca. 6 m²
Bergruimte/ wasmachine en installaHes
Gang/ entree
ca. … m²
Anankelijk van ontwerp
Tuin/ (inpandig) balkon
ca. 10 m²
Royale buitenruimte om het landelijk leven te benadrukken.
Totaal
ca. 105,5 m²
4.6. Visie makelaar Op basis van de in dit rapport beschreven programma van eisen opdrachtgever en onderzoek haalbaarheid heeh de projectgroep, Woonaccent makelaars Friesland bereid gevonden hun visie te geven over het herbestemmingsproject. Zij bezigen in de ogen van de projectgroep over voldoende kennis om een gegronde mening te geven. Om een beeld te krijgen van Woonaccent makelaars, zal onderstaand een korte introducHe worden gegeven. Woonaccent makelaars De Eenhoorn
T:
058-‐234 71 75
8932 NX Leeuwarden
F:
058-‐213 34 15
Woonaccent makelaars Woonaccent makelaars zijn ervaren, deskunig en kennen de regio. Maar zij bieden meer. Ze werken namelijk volgens de unieke Woonaccent Wijze. Deze werkwijze kenmerkt zich door openheid en helderheid. De slogan van Woonaccent Makelaars is dan ook: ‘AlHjd Open’. Landelijk netwerk Woonaccent Makelaars is een franchiseorganisaHe. Woonaccent heeh een landelijk netwerk van 25 lokale makelaars verspreid over heel Nederland. Alle Woonaccent Makelaars zijn aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Kwaliteit en service Alle kantoren werken volgens dezelfde unieke Woonaccent Wijze waarmee ze hoogwaardige kwaliteit en een persoonlijke dienstverlening leveren. Door de combinaHe van een landelijke organisaHe en regionale kantoren profiteer je als klant van regionale kennis en een professionele aanpak.
33
Special9es Adviseurs op het gebied van woningmakelaardij, Aankoopdienstverlening, Verkopend makelaar, Taxateurs o.g., Hypotheekadvies
4.6.1. Reactie makelaar Op basis van de eerder in dit rapport opgenomen informaHe en onderzoeken is een rapport samengesteld en gestuud naar de desbetreffende makelaar. Op dit rapport zijn een tweetal reacHes gegeven via e-‐mail en opgenomen in deze paragraaf. De tekst is legelijk uit het mailverkeer overgenomen. Eerste reac9e van de makelaar Lijkt me een leuk onderwerp en toch ook wel actueel, want de vergrijzing behoeh voor de nabije toekomst een specifieke aanpak in woonvormen. In eerste aanleg lijken me de uitgangspunten prima. De doelgroep is aanwezig en zal zich snel uitbreiden. Ook het vermogensmodel lijkt me realisHsch, met een koopsom van tussen 2 en 2,5 ton en daarbij gekoppeld een woonoppervlak van 90 m² tot 110 m². Dit is zelfs behoorlijk groot te noemen voor een appartement. Ik moet wel zeggen dat de energie-‐eis die jullie er aan hebben gehangen behoorlijk piqg is. Dit is bij een nieuwbouwproject al moeilijk, laat staan bij een boerderij die in termen van bouwsHjl en staat van onderhoud nog wel wat aandacht behoeh. Wat daarbij in jullie voordeel spreekt is dat 65+ ers vaak al een bepaald vermogen hebben opgebouwd omdat ze de hypotheeksom van hun eigen woning vaak al hebben afgelost. Sterker nog, niet zelden kom je tegen dat er een flinke overwaarde wordt meegenomen. Valkuil is wel dat 65+ ers wel veel moeilijker een hypotheek kunnen krijgen, in ieder geval zal deze ivm de levensverzekering redelijk prijzig zijn. Daarbij moet er rekening worden gehouden met de wens van de doelgroep. Waar deze vroeger (lees 10/20 jaar terug) graag wilden wonen in een perifere omgeving, is het nu zo dat ze graag de (openbare) voorzieningen in de directe omgeving willen hebben. Hierbij moet je denken aan winkels, openbaar vervoer maar ook een centrale aula waar men bij elkaar kan komen. Dit laatste zou ik persoonlijk waardevoller vinden dan een zwembad in de tuin. Daarbij valt het mij op bij de oudere doelgroep, dat ze een hekel hebben aan een open keuken. Dit is blijkbaar te nieuwerwets voor de doelgroep. Het project lijkt me best kansrijk, maar de voorwaarden die ik hierboven heb geschetst, moeten welhaast kernwaarden zijn om het project te doen slagen. Overigens zie je vaak dat specifieke parHjen zoals woningcorporaHes of zorginstanHes (bijv. Noorderbreedte) een belangrijke rol hebben in dit soort projecten. WoningcorporaHes vanuit het gegeven dat ze nu eenmaal hun bestaansrecht hebben door woonruimte te creëren voor de alle dus ook de kleinere doelgroepen. Daarbij worden zorginstanHes vaak betrokken voor advies, maar zijn het zelf ook vaak opdrachtgevers.
34
Ik hoop dat jullie hier wat aan hebben. Ik wilde eigenlijk nog even een ontwikkelaar van WoonFriesland uithoren die ook een dergelijk project heeh behandeld. Als je wilt kan ik daar volgende week op terugkomen. Als ik nog iets kan betekenen, of er een verdere uitleg nodig is dan hoor ik het graag. Op basis van de bovenstaande reac9e is door de projectgroep als volgt gereageerd; Even een aantal punten voor de het beeld en de volledigheid:
-‐ -‐ -‐
Energie-‐eis, dit is een ‘ambiHe’ en is anankelijk van eventuele sloop en nieuwbouw of renovaHe. De voorzieningen zijn aanwezig en zeer goed bereikbaar, deze waren in jouw rapport nog niet uitgewerkt. Open keuken, misschien meenemen in het ontwerp als opHe?
Wij willen ons vooral richten op de vitalere senioren, door de vergrijzing en het groeien van de groep senioren ontstaan er volgens mij ook gradaHes binnen deze groep, wat vraagt om nieuwe en verschillende woonvormen. Wij willen een woonvorm creëren waarin privacy voorop staat, dit willen we creëren in het ontwerp door duidelijke scheiding van de appartementen en een eigen tuin(tje). Het project krijgt echter ook een sociaal karakter door het creëren van een gemeenschappelijke ruimte en een gemeenschappelijk tuin. Het zwembad is in het project opgenomen omdat kleinkinderen zich bij opa en oma ook nog moeten kunnen vermaken, vandaar ook de twee slaapkamers per appartement. Wij willen ons onderscheiden van de woonvormen die er op dit moment al zijn, is deze woonvorm handig? Nog even over de ontwikkelaar van WoonFriesland, als je deze zou willen vragen? Hoe meer informaHe/ meningen hoe kansrijker het project…. Op basis van de reac9e van de projectgroep heed de makelaar als volgt gereageerd; Hij gaf aan dat het project best interessant kan zijn, maar heeh een paar kleine pijnpunten. Het zwembad heeh weinig meerwaarde voor het project. Voor die ene keer dat de kleinkinderen op bezoek komen, kun je het zwembad niet op temperatuur en -‐ nog belangrijker -‐ hygienisch verantwoord houden. De indeling is goed met 2 slaapkamers en jullie hebben goed rekening gehouden met de (openbare) voorzieningen. De doelgroep is vrij select, maar gezien de vergrijzing wel één die kansrijk is voor de nabije toekomst. In de prakHjk is het wel zo dat 65+ ers de neiging hebben om te huren. Ze hebben vaak een overwaarde bij hun woning en durven dit niet gelijk verkapitaliseren. Daar moet wel bij worden aangetekend dat de doelgroep die jullie aanboren nog weinig keuze hebben, dus wellicht is het juist wel een goed concept. Los van het creëren van een gemeenschappelijke ruimte, scheurt jullie concept wel aan
35
tegen reguliere nieuwbouwappartementen. Leg dus de nadruk op die gemeenschappelijke ruimte en de juiste indeling voor de doelgroep. Ik weet niet of jullie mij goed hebben begrepen met de open keuken. Deze wordt namelijk door de oudere generaHe juist niet gewaardeerd, terwijl dit vaak wel het geval is bij appartementen. Indien je de mogelijkheid hebt om deze (deels) af te sluiten dan zou dit goed zijn voor je project. Voor de goede orde, de door jullie voorgestelde woonvorm is best kansrijk. Het is echter wel zaak om deze woonvorm zo veel mogelijk te specificeren zodat het een nieuwe woonvorm is en niet een slappe afgeleide. PosiHonering is dus heel belangrijk. Ik hoor het wel indien ik weer iets voor je kan doen. Met vriendelijk groet, Woonaccent Makelaars Friesland
WoonFriesland
Dhr. J.J. Abma
Dhr. M. Enderman
Assistent Makelaar
Projectontwikkelaar
Uit de reacHes van de makelaar is op te maken dat het project, zoals de projectgroep en opdrachtgever voor ogen heeh, duidelijk kans van slagen heeh. Mede naar aanleiding van de reacHes heeh de projecgroep in overleg met de opdrachtgever ervoor gekozen de zwembad uit het ontwerp te laten. Ook is er met betrekking tot de open keuken in sommige appartementen door de architect een opHe opgenomen voor een gesloten keuken.
36
H5. Juridische Randvoorwaarden5 In dit hoofdstuk zal onderzoek gedaan worden naar de wet-‐ en regelgeving dat van toepassing is Hjdens de ontwikkelingsfase van het herbestemming project. Er zal onderzoek worden gedaan naar welke wegen en regels van toepassing zijn op gebied van ruimtelijke ordening en op bouwtechnisch gebied. Voor het eerstgenoemde is het van toepassing zijnde bestemmingsplan een zwaarwegend document. Een belangrijke reden om het plan uitgebreid aan bod te laten komen in dit hoofdstuk. Alleen de wet-‐ en regelgeving die project specifieke voorschrihen bevagen worden uitgebreid belicht. Andere algemene wet-‐ en regelgeving worden in dit hoofdstuk genoemd, maar zal in dit rapport geen uitgebreide toelichHng krijgen.
5.1. Wet ruimtelijke ordening (Wro) De wet ruimtelijke ordening (Wro) uit 2008 is in het leven geroepen om een goede verdeling van de beschikbare ruimte in Nederland te bevorderen. Het stelt het Rijk, provincies en gemeenten verplicht in ruimtelijke plannen vast te leggen hoe Nederland in de toekomst eruit gaat zien. Hierbij wordt rekening gehouden met wonen, werken, recreëren, het verkeer en de natuurgebieden. Zo leggen de provincies en rijk hun ruimtelijke plannen vast in één of meerdere structuurvisies. Ook leggen gemeenten in overleg met elkaar hun plannen, rekening houdend met bestaande structuurvisies van Het Rijk vast in gemeentelijke structuurvisies. Uiteindelijk worden plannen voor een bepaalde ruimte binnen de gemeente specifiek vastgelegd in een bestemmingsplan.
5.2. Bestemmingsplan Zoals in het bovenstaande stuk naar voren is gekomen, worden specifieke plannen voor een bepaald grondgebied vastgelegd in een bestemmingsplan. Een bestemmingsplan is gericht op de korte termijn en bevat een geldigheidsduur van 10 jaar. Een bestemmingsplan moet qua inhoud voldoen aan strikte eisen. Dit komt mede doordat het als enig ruimtelijk ordeningsplan
5
Bronnen:
http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/bouwregelgeving/bouwvoorschriften boek Rechten en wetten in de bouw, H.A.M. van der Wal, zestiende druk Bestemmingsplan De Held III april 2008 Groninger bouwverordening 2010
37
burgers bind op het gebied van mogelijkheden op een bepaald stuk grond. Op de locaHe waar het herbestemmingsproject zichtafspeelt is het bestemmingsplan De Held III van toepassing.
5.2.1. Bestemmingsplan De Held III Bestemmingsplan De held III dateert uit 2008 en is samen met de gerealiseerde wijken De Held II (Gravenburg) en De Held I onderdeel van het structuurplan “De stad van straks”. Dit plan beschrijh dat toekomsHge woningbouw vooral plaats moet gaan vinden in het noordwesten van de stad. Volgens het bestemmingsplan moet De Held III na voltooiing even groot zijn als de wijken De Held I en Gravenburg samen en plaats bieden aan circa 1600 woningen. Het woningaanbod zal gevarieerd zijn en hoofdzakelijk bestaan uit rijenwoningen, twee-‐onder-‐een kap en vrijstaande woningen. Ook zal de wijk op enkele plaatsen ruimte gaan bieden voor de bouw van appartementencomplexen. Hiermee moet een aantrekkelijke woonwijk worden neergezet dat dicht bij de stad ligt en concurreert met andere uitbreidingsplannen. Om het landelijke gevoel extra te benadrukken zal centraal binnen het woongebied een parkachHge omgeving worden gecreëerd.
Aoeelding 5.1. LocaHe plangebied
38
Aoeelding 5.2. Stedenbouwkundige hoofdopzet
5.2.2. Leegeweg In het bestemmingsplan staat vermeld dat op twee plaatsen in het plangebied bebouwing bestaat met (bouw)historische waarde. Eén van deze twee plaatsen is de boerderij aan de Leegeweg 6. In het bestemmingsplan wordt vermeld dat de boerderij een karakterisHeke uitstraling heeh, maar dat het niet als bouwkundige gemeentelijk monument is voorgedragen. Wel wordt door de gemeente benadrukt dat behoud wenselijk is en herontwikkeling mogelijk is, waarbij aandacht besteed moet worden aan de unieke kwaliteiten van de plek. De grond waar de boerderij opstaat, is echter wel voorgedragen als gemeentelijk archeologisch monument en geniet voorbescherming. Naast specifieke eisen aan het perceel, worden er ook eisen gesteld aan de wegen waar de boerderij aan ligt. De boerderij is gelegen aan de Leegeweg, dat samen met de Kerklaan volgens het bestemmingsplan de centrale ader vormt, binnen de structuur van de Held III. Deze wegen verbinden de wijk met het omliggende stedelijk weefsel. Door deze belangrijke posiHe heeh de gemeente Groningen gesteld dat de uitstraling van deze wegen wijkoversHjgend zijn. Hiermee geeh de gemeente Groningen aan dat de eisen aan beeldkwaliteit, uitstraling, materialisering en detaillering hoger zijn dan in omliggende gebieden. De boerderij is gelegen op de locaHe waar de Leegeweg op de Kerklaan aansluit. In het bestemmingsplan wordt nog eens extra benadrukt dat bij herontwikkeling van deze kavel ruimtelijke randvoorwaarden gelden die het ruimtelijke karakter waarborgen. Door het stellen van voorwaarden blijh de kavel als ruimtelijke eenheid gehandhaafd en zal toekomsHge bebouwing in posiHonering en korrelgrooge, overeenkomen met de huidige bebouwing.
Aoeelding 5.3. Stedenbouwkundige opzet Leegeweg In de bovenstaande aoeelding is te zien dat de Leegeweg 6 is aangemerkt als ‘beeldbepalend bebouwingsaccent’ en hierdoor worden er hogere eisen gesteld aan de beeldkwaliteit.
39
5.2.3. Plankaart Op de plankaart in de bijlage Herbestemming, bijlage 1; Plankaart De Held III en op het fragment uit deze plankaart welke hieronder is weergegeven kan worden afgelezen welke voorschrihen van toepassing zijn in een bepaald gebied, binnen de wijk De Held III. Zo wordt in de plankaart duidelijk aangegeven waar de hoofdwegen in het gebied zijn gelegen en welk deel bedoeld is als woongebied, water of groengebied. Wanneer er specifiek naar de locaHe van de boerderij gekeken wordt (aoeelding onder), komen enkele belangrijke punten naar voren. Zo wordt binnen de kavel een apart bebouwingsgebied aangeven, waarvan 80 % bebouwd mag worden. Ook is af te lezen dat op deze locaHe niet hoger dan 14 meter gebouwd mag worden. Legenda aanduidingen WG
Woongebied
Plangrens
Bebouwingsaccent
14
Maximale bouwhoogte
80%
maximale bebouwingspercentage
Aoeelding 5.4. Plankaart kavel
5.2.4. Consequenties vanuit het bestemmingsplan Het bestemmingsplan De Held III heeh voor de Leegeweg 6 de volgende consequenHes:
-‐
De boerderij is voor de gemeente Groningen van historische waarde. Er zal een onderzoekrapportage worden opgesteld, waarin onder andere samen met de gemeente wordt gekeken naar de onderdelen in de boerderij met historische waarde. Hierbij zal onderzocht worden of sommige onderdelen gedocumenteerd moeten worden of zelfs helemaal terug moeten komen in het nieuwe ontwerp Dit onderzoek is opgenomen in het rapport ‘Historische waarde’.
40
-‐
De grond op het perceel is voorgedragen als gemeentelijk archeologisch monument. Er zal een onderzoekrapportage worden opgesteld, waarin wordt onderzocht wat voor archeologische waarde de grond heeh en wat dit voor gevolgen heeh voor het herbestemmingsplan. Dit onderzoek is opgenomen in het rapport ‘Historische waarde’.
-‐
De eisen aan de beeldkwaliteit is voor bebouwing aan de Leegeweg en Kerklaan wijkoversHjgend. In het nieuwe ontwerp zal extra aandacht worden besteed aan de uitstraling, materialisering en detaillering. Een en ander zal worden afgebakend door de uitkomsten uit de onderzoeken in het rapport ‘Historische waarde’.
-‐
Op de plankaart wordt op het geldende perceel een apart bebouwingsgebied aangegeven, waarvan 80% bebouwd mag worden. Ook geeh de plankaart aan dat op locaHe niet hoger dan 14 meter mag worden gebouwd. In het herontwikkelingsplan zal rekening worden gehouden met deze eisen. In het bijzonder zullen deze eisen gevolgen hebben voor het ontwerp van de appartementen en het aantal appartementen dat uiteindelijk gerealiseerd zal kunnen worden.
5.3. Overige wet- en regelgeving 5.3.1. De Woningwet Veel van de Nederlandse bouw en regelgeving heeh betrekking op de Woningwet. De Woningwet dateert uit begin vorige eeuw en had als hoofddoel ‘het bevorderen van de volksgezondheid door verbetering van de woontoestanden’. Sinds de invoering is de Woningwet meerdere malen grondig gewijzigd. De huidige Woningwet vormt de basis voor de bouw-‐ en gebruiksvoorschrihen die vastgelegd zijn in de Bouwbesluit 2003, Regeling Bouwbesluit 2003 en het Gebruiksbesluit.
5.3.2. Het Bouwbesluit Voor het bouwtechnische gedeelte van het project is het Bouwbesluit van toepassing. Het Bouwbesluit stelt eisen aan bouwwerken met als doel veilige, gezonde, bruikbare, energiezuinige en voor het milieu zo min mogelijke belastende gebouwen te realiseren. Het huidige Bouwbesluit 2003 zal naar verwachHng op 1 april 2012 worden vervangen door het Bouwbesluit 2012. Het nieuwe Bouwbesluit is geschreven met als doel verschillende voorschrihen samen te voegen in één nieuw Bouwbesluit. Hierdoor kan de regeldruk worden verminderd en de toegankelijkheid worden verbeterd. Voor het bouwtechnische gedeelte van het herbestemmingsplan zal gewerkt en getoetst worden naar de voorschrihen uit het Bouwbesluit 2012, zoals gepubliceerd op 27 september 2011 in het staatsblad (Stb.2011, 416). Dit met achterliggende gedachte dat het herbestemmingsplan in januari 2012 zal worden opgeleverd, wanneer het nieuwe Bouwbesluit bijna van kracht zal zijn. Bij uitvoering en toetsing van het plan zal door verschillende instanHes gewerkt worden met het dan geldende Bouwbesluit 2012.
41
5.3.3. Regeling Bouwbesluit Het Bouwbesluit wordt door de Regeling Bouwbesluit afgestemd met kwaliteitsverklaringen, CE-‐markeringen en NEN-‐normen. In de Regeling Bouwbesluit staan onder andere voorschrihen over het aansluiten van gas, water en elektriciteit. Net als bij het Bouwbesluit 2012 zal gedurende de uitvoering van het herbestemmingsplan, waar nodig, gewerkt worden met de Regeling Bouwbesluit 2012.
5.3.4. Het Gebruiksbesluit Het Gebruiksbesluit 2008 bevat eisen over het brandveilig gebruiken van bouwwerken. Met de komst van het Bouwbesluit 2012 komt het Gebruiksbesluit echter te vervallen. Onderdelen uit het Gebruiksbesluit zijn geïntegreerd in het dan geldende Bouwbesluit 2012. Door de keuze om gedurende de realisering van het herbestemmingsproject te werken met Bouwbesluit 2012, wordt er logischerwijs niet meer gekeken naar het Gebruiksbesluit.
5.3.5. Wet algemene bepaling omgevingsrecht (Wabo) De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, afgekort tot Wabo is een wet dat dateert uit 2010. De wet is in het leven geroepen om het aanvragen van vergunningen te vereenvoudigen. Waar voorheen bij het bouwen of verbouwen vaak meerdere vergunningen moesten worden aangevraagd, wordt nu volstaan met één vergunning, de Omgevingsvergunning. Onder de Omgevingsvergunning vallen onder andere de volgende vergunningen: milieuvergunning, bouwvergunning, sloopvergunning, kapvergunning en monumentenvergunning. Onder de laatstgenoemde valt ook een archeologische gemeentelijk monument zoals de Boerderij aan de Leegeweg 6. Op het moment van schrijven is het nog onduidelijk hoe het definiHeve herbestemmingsplan eruit komt te zien. Hierdoor is het onduidelijk welke werkzaamheden precies omgevingsvergunningplichHg zijn. Wel is er een opsomming gemaakt voor welke werkzaamheden eventueel een Omgevingsvergunning aanvraag noodzakelijk is. Werkzaamheid (Ver)Bouwen
Voorwaarden
Indien bouwkundig grootschalige of drasHsche veranderingen plaatsvinden, dient er een Omgevingsvergunning aangevraagd te worden. Slopen en/of asbest verwijderen Bij werkzaamheden waarbij meer dan 10 m3 afval vrijkomt en of waarbij as-‐ best vrijkomt zijn Omgevingsvergunning plichHg. Monumenten onderhouden, restaure-‐ Bij bouwwerkzaamheden die OmgevingsvergunningplichHg zijn, dient in geval nen, veranderen of slopen van een gemeentelijk archeologisch monument een Omgevingsvergunning aan worden gevraagd. Kappen van bomen Indien een boom op een hoogte van 130 cm een diameter van meer dan 20 cm heeh, is deze OmgevingsvergunningplichHg. Aoeelding 5.5. Tabel Wabo 42
Hoewel er rekening mag worden gehouden met de bovenstaande vergunning verplichHngen, moet bij realisering van het project de procedureaanvraag van deze wet opnieuw worden doorlopen.
5.3.6. Besluit omgevingsrecht Voorschrihen uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn verder uitgewerkt in het Besluit omgevingsrecht (Bor). Dit kunnen voorschrihen zijn, zoals de vergunningsplicht, bevoegd gezag en de inhoud van de Omgevingsvergunning.
5.3.7. Ministeriële regeling omgevingsrecht De Ministeriële regeling omgevingsrecht (Mor) is in de Wabo vastgelegd en geeh voorschrihen voor documenten die nodig zijn bij een vergunningsaanvraag. Dit kunnen documenten zijn, zoals een bouwtekening of een sterkteberekening.
5.3.8. Groninger bouwverordening De gemeenteraad van een gemeente is op grond van de Woningwet verplicht een bouwverordening vast te stellen. De gemeente Groningen heeh dit vastgelegd in de Groninger Bouwverordening. Deze bouwverordening beschrijh eisen en procedures voor aan het bouwen en de staat van bestaande bouwwerken. Hierbij kan gedacht worden aan het laden en lossen Hjdens het bouwen of eisen met betrekking tot het aansluiten van nutsvoorzieningen. Ook wordt de werkwijze van de welstandscommissie uitgebreid omschreven in het Groninger bouwverordening. De bouwverordening omvat geen bepalingen betreffende bouwtechnische, woon technische en milieu hygiënische eisen, maar vooral bepalingen tussen de relaHe bouwen en milieu.
43
44
H6. Bouwkundige en historische waarde In dit hoofdstuk wordt de bouwkundige en historische status van de boerderij aan het licht gebracht. De conclusies uit dit hoofdstuk zijn mede gebaseerd op de voorlopende onderzoeken: Monumentale waarde en Bestaande situaHe. Uit dit hoofdstuk zal blijken welke onderdelen uit de bestaande situaHe terug dienen te komen in het nieuwe ontwerp.
6.1 Draagconstructie voorhuis Het voorhuis van de boerderij is mede door de huidige staat van de fundering in verval geraakt. De grote scheuren in de muren verraden de nalaHgheid van de fundering. De fundering zal, anankelijk van de bevindingen van de constructeur, deels of gedeeltelijk opgewaardeerd moeten worden. De kapconstrucHe van het voorhuis verkeerd over het algemeen in een goede condiHe en zal door zijn karakterbepalende uitstraling terug dienen te komen in het nieuwe ontwerp.
6.2 Gevels voorhuis. De karakterisHeke gevels van het voorhuis hebben een groot verval ondergaan. Dit is mede terug te zien uit enkele grote scheuren in het metselwerk, verroge kozijnen en boeien, rondom het voorhuis. De gevels van het voorhuis zijn echter zeer beeldbepalend bevonden voor het nieuwe ontwerp, waardoor gekozen is voor grootschalige restauraHe. Met de keuze voor restauraHe wordt gehoopt dat de gevels zo weinig mogelijk karakterverlies begaan. Wel dienen de gevels geopHmaliseerd te worden om de energie neutrale ambiHe van het project te behalen.
6.3 Vloeren voorhuis De begane grondvloer van het voorhuis bestaat uit een balklaag, afgewerkt met vloerdelen. Net als de gehele omhulling dient deze vloer thermisch opgewaardeerd te worden. De manier waarop dit bereikt zal worden, bepaald of de balken terug komen in het nieuwe ontwerp. Ook de keuze van de constructeur met betrekking tot het opwaarderen van de fundering kan hierin een rol spelen. De balklagen op de 1e verdieping en zoldervloer verkeren in goede staat. Behoud van deze balken is net als de verdere estheHsche afwerkingen van de vloeren anankelijk van de keuzes die de architect zal maken.
45
6.4 Het dak Enkele delen van het dak van het voorhuis zijn zichtbaar verzakt. Ook ontbreken er dakpannen op sommige plaatsen van het dak, waardoor het dakbeschot hier jarenlang blootgesteld is aan het weer. Deze reden en de energie neutrale ambiHe hebben er toe geleid dat het gehele dakbeschot vervangen dient te worden.
6.5 Draagconstructie schuren De draagconstrucHe van de schuren bestaat uit een opgemetselde fundering, steens muren, en een gebintconstrucHe. De muren van beide schuren verkeren in zeer groot verval. Op veel plaatsen is het metselwerk rondom de schuren afgebrokkeld en bevat het grote scheuren. Door de slechte staat van de fundering en muren is er gekozen om deze onderdelen opnieuw op te trekken in dezelfde sHjl. Hierbij verdient de westgevel van de schuren extra aandacht, omdat deze beeldbepalend is in het huidig ontwerp van de boerderij en daarmee ook voor het nieuwe ontwerp. Een ander karakterbepalende onderdeel in de schuur is de gebintconstrucHe. Deze construcHe moet in het nieuwe ontwerp een beeldbepalende rol krijgen. Wel zal, anankelijk van de gekozen bouwmethode, worden bepaald of de gebinten Hjdens uitvoering van het project Hjdelijk worden verwijderd.
6.6 Omhulling schuren In het bovenstaande stuk is naar voren gekomen dat alleen de bestaande gebintconstrucHe terug dient te komen in het nieuwe ontwerp. De gehele nieuwe omhulling zal voldoende geïsoleerd moeten worden om te kunnen voldoen aan de ambiHe van energieneutraliteit. Wel staat voorop dat het nieuwe ontwerp, qua vorm en materiaalkeuze gebaseerd is op de bestaande situaHe.
6.7 Terrein De grond op het perceel waar het project gerealiseerd zal worden is van archeologische waarde. Dit betekent dat er bij werkzaamheden in de grond zoals funderingswerkzaamheden of het kappen van bomen, vooraf een archeologisch onderzoek moet plaatsvinden. Ook zijn enkele bomen op het terrein door de gemeente Groningen monumentaal verklaard. Behoud van deze monumentale bomen in het herbestemmingsplan is dan ook een vereiste.
46
H7. Definitieve PvE Het onderstaande Programma van Eisen (P.v.E.) is gedeeltelijk een samenvaqng van alle in dit rapport uitgevoerde onderzoeken. Voor het opstellen van dit Programma van Eisen is de NPR 3403 ‘voor woningen en projectprocedure’ (Nederlandse prakHjkrichtlijn) als leidraad gebruikt. Deze prakHjkrichtlijn geeh een nalooplijst voor programma’s van eisen voor woningen en bijbehorende projectprocedure, toe te passen in uiteenlopende situaHes. Van de NPR 3403 is echter ligt afgeweken omdat bepaalde zaken, conform deze nalooplijst, niet van toepassing zijn en/ of in een later stadium zullen worden bepaald.
7.1. Programma van Eisen 7.1.1. Algemene projectgegevens Projectnaam
Herbestemming boerderij, Leegeweg 6 te Groningen
Gebouwtype
Appartementencomplex
Projectomschrijving
Het renoveren, verbouwen en uitbreiden van de bestaande ‘vervallen’ boerderij, aan
bovengenoemd adres, tot een landelijk, energie neutraal appartementencomplex voor de
doelgroep senioren. Het idee van de opdrachtgever is dan ook; ‘op steenworp afstand van
de gemeente Groningen, landelijk, duurzaam en sociaal wonen’.
VesHgingsplaats/ adres
Leegeweg 6
9745 CP, Groningen
HoofdmoHeven van het object
Onderdak bieden voor de doelgroep senioren in een landelijk duurzaam
appartementencomplex.
Omvang van het object
Woonhuis (voorhuis) nvo 177,2 m², minimaal 10 appartementen a nvo 90-‐110 m² en 1
gemeenschappelijk ruimte a nvo 80 m², e.e.a. dient nader te worden bepaald door de
HoofdafmeHngen
architect.
Zie tekening Bijlage Herbestemming, Bijlage 2; S100 -‐ Programma van Eisen
Totaal max. investeringskosten
Investeringskosten evenals de financiële haalbaarheid zullen in een later stadium worden
bepaald.
Wijze van financiering
Nader te bepalen
ExploitaHekosten
Nader te bepalen
Opleverdatum
Nader te bepalen, uitgangspunt juni 2013
47
ParHcipanten
Projectontwikkeling Landelijk Leven (afstudeergroep)
Hierna te noemen, projectgroep landelijk leven
dhr. M.P. Hoogeveen Van Siesenstraat 57
9724 NM, Groningen
t.
+31 (0)6 14355264
e.
[email protected]
dhr. E.A. Krol
Nachtegaalstraat 2b
9713 SV, Groningen
t.
+31 (0)6 4230183
e.
[email protected]
dhr. B. van Tellingen Verlengde vaart z.z. 122
7887 ER, Erica
t.
+31 (0)6 12662380
e.
[email protected]
dhr. T. Westra
Josinalaan 7
9801 HP Zuidhorn
t.
+31 (0)6 27004284
e.
[email protected]
Opdrachtgever
dhr. F. Dokter
Leegeweg 6
745 CP, Groningen
t.
+31 (0)6 44267398
e.
[email protected]
48
E.
[email protected]
Architect
DAAD architecten BV
Architect: dhr. V. Ackerman
Bezoekadres:
9411 PM, Beilen
Postadres:
Postbus 5
9410 AA, Beilen
t.
+31 (0)593 582450
Paltz 21
f.
+31 (0)593 582451
e.
[email protected]
Makelaar
Woonaccent Makelaars Friesland
Bezoekadres
De Eenhoorns 4
8932 NX, Leeuwarden
Postadres
Postbus 1232
8900 CE, Leeuwarden
t.
+31 (0)58 234 71 75
f.
+31 (0)58 213 34 15
e.
[email protected]
7.1.2. Taakomschrijving, verantwoordelijkheden, procesbeschrijving en tijdplanning Taakomschrijving, verantwoordelijkheden en procesbeschrijving In het onderstaande schema staan de taken en verantwoordelijkheden beschreven per fase van het bouwproces. Projectontwikkeling Landelijk Leven is in hoofdlijnen verantwoordelijk voor het gehele proces, deze draagt dan ook zorg voor de juiste en Hjdige uitvoering van de onderstaande taken. Fase 1 IniHaHef
Het iniHaHef in dit project ligt bij de opdrachtgever. Dit iniHaHef is in dit rapport uitgewerkt in
hoofdstuk 2 ‘programma van eisen opdrachtgever’. De verantwoordelijkheid voor de juist
vertaling van het ‘Programma van Eisen’ opdrachtgever ligt bij Projectontwikkeling Landelijk
Leven.
49
Fase 2 Haalbaarheidsstudie
In de haalbaarheidsstudie zal onderzoek worden gedaan met betrekking tot de doelgroep,
markt en wet-‐ en regelgeving, historische waarde en energie neutraal. In de laatste fase
van het afstudeerproject zal, op basis van kengetallen, een studie worden gedaan naar de
projectkosten. Deze projectkosten worden afgewogen tegen de opbrengsten van de
appartementen (zowel huur-‐ als koopsom). De uitkomsten zullen worden uitgewerkt, door
projectontwikkeling landelijk leven, in het rapport ‘Kostenraming en TaxaHe’.
Fase 3 ProjectdefiniHe
De projectdefiniHe is het formuleren van de uitgangspunten en de doelstellingen met
bijbehorend programma van eisen waaraan het te realiseren project moet voldoen, opdat
daarna met het ontwerp kan worden begonnen. Deze projectdefiniHe is in feite het
gehele rapport ‘Herbestemming’ waarover Projectontwikkeling Landelijk Leven de
verantwoordelijkheid draagt.
Fase 4 Schets ontwerp
Op basis van de projectdefiniHe zal door DAAD architecten BV te Beilen een schetsontwerp
worden gemaakt. De verantwoordelijkheid voor het maken en Hjdig aanleveren van dit
ontwerp ten behoeve van de voorgang van het project ligt bij DAAD architecten BV en
projectontwikkeling Landelijk Leven. Hiernaast is DAAD architecten BVook
verantwoordelijk voor de juiste vertaling van de projectdefiniHe naar een schetsontwerp,
controle hierop zal worden uitgevoerd door Projectontwikkeling Landelijk Leven.
Fase 5 Voorlopig ontwerp
Het schetsontwerp zal door Projectontwikkeling Landelijk Leven worden vertaald naar een
voorlopig ontwerp. In fase zal de materialisering en draagconstrucHe worden bepaald en
onderbouwd. Controle op het ontwerp zal tussenHjds worden gevoerd door DAAD
architecten BV. Voorlopig ontwerp is binnen het project gelijkwaardig aan het definiHef
ontwerp.
Fase 6 DefiniHef ontwerp
Zie hiervoor fase 5 Voorlopig ontwerp en fase 7 Bestek.
Fase 7 Bestek
Het voorlopig ontwerp zal door projectointwikkeling Landelijk Leven, op basis van
voorgaande onderzoeken, worden uitgewerkt tot op besteksniveau. De
verantwoordelijkheid voor de juiste uitvoering hiervan ligt bij projectontwikkeling
Landelijk Leven. TussenHjdse controle zal plaatsen door DAAD architecten BV met
betrekking tot het ontwerp.
50
De onderstaande fases vallen buiten de projectopdracht. Fase 8 Prijsvorming
-‐
Fase 9 Werkvoorbereiding
-‐
Fase 10 Uitvoering
-‐
Fase 11 Oplevering
-‐
Fase 12 Beheer
-‐
Tijdplanning De hiervoor beschreven taken zijn in de onderstaande ‘globale’ planning verwerkt.
7.1.3. Randvoorwaarden Van toepassing zijnde wetgeving en regelgeving Regelgeving
Opmerking
Woningwet
Overkoepelende wet, te allen Hjde van toepassing.
Bouwbesluit
Bij dit project wordt het bouwbesluit 2012 gehanteerd.
Bouwverordening
Van toepassing is de Groninger bouwverordening 2010.
51
Bestemmingsplan
Wet op de arbeidsomstandigheden
Van toepassing is bestemmingsplan ‘de Held III’ d.d. april 2008.
Van toepassing in verband met de uitvoerbaarheid van het project.
Wet op de Archeologische Monumentenzorg Bestemmingsplan valt onder deze wet. ConsequenHe, archeologische waarde dient
in kaart te worden gebracht.
Gemeentelijke monumentenverordening
ConsequenHe, indien behoud van archeologie niet mogelijk blijkt is nader
onderzoek in de vorm van opgravingen noodzakelijk.
Technische aspecten Bodemgesteldheid
Zeekleigronden, voor meer informaHe zie rapport ‘Funderingsonderzoek’. In later
stadium en anankelijk van het ontwerp zal een bodemonderzoek moeten worden
uitgevoerd.
Bodemverontreiniging
Onbekend, nader onderzoek noodzakelijk (geen onderdeel afstudeerproject,
uitgangspunt schone grond).
Voor waterhuishouding zie bijlage Herbestemming, bijlage 1; Plankaart De Held III.
Waterhuishouding
Rioleringsgestel/ nutsvoorzieningen
Volledige stelsel zal moeten worden aangepast en uitgebreid. Een en ander dient
bij de realisering te worden uitgezocht en is geen onderdeel van dit
afstudeerproject.
BouwplaatsinrichHng
Nader te bepalen door hoofdaannemer.
Aanwezigheid van obstakels
Op het terrein staan een aantal monumentaal verklaarde bomen, voor meer
informaHe zie rapport ‘Monumentale waarde’.
Noodzakelijk sloopwerk
De bestaande schuren welke verbonden zijn met het voorhuis en de bestaande
kapschuur dienen te worden verwijderd. Voor meer informaHe zie hoofdstuk
6.
Bouwkundige en historische waarde van dit rapport.
7.1.4. Karakteristiek van de huisvesten doelgroep(en) Huishoudtypen en woonvormen De doelgroep van dit project zijn de ‘nieuwe vitale senioren’, de nieuwe mondigere generaHe die hoge stellen aan hun woonvorm. De woonvorm kan het beste omschreven worden als zelfstandig wonen waarin privacy een belangrijk onderwerp is. Toch zal er ook rekening moeten worden gehouden met de mogelijkheid tot sociale ontmoeHngen, dit door het creëren van een gemeenschappelijk ruimte en -‐tuin.
52
Deze woonvorm onderscheid zich van de huidige woonvormen voor senioren doordat privacy en eigen regie binnen deze woonvorm voorop staat. Er zal rekening moeten worden gehouden met de komst en overnachHngen van kleinkinderen, belangrijk is dat deze zich binnen deze woonvorm kunnen vermaken. De dienstverlening wordt in de woonvorm als volgt geregeld. Een dienstverlening die kan ondersteunen bij dingen die men nog wel kan, maar liever uitbesteedt. Of een ondersteuning bij de dingen die men wellicht niet meer (zo goed) kan. Kortom een dienstverlening die ondersteunt bij de doelstelling om zo lang, zo goed en zo preqg mogelijk te kunnen leven. Onder deze dienstverlening wordt ook de zorg geschaard. Kenmerkend voor deze vormen van dienstverlening is dat het ontberen van de dienstverlening wel ongelukkig maakt en het ontvangen van de dienstverlening niet gelukkig maakt. Wat betekent dat de dienstverlening moet worden gezien als een ondersteunende dienst, ter bevordering van de kwaliteit van leven. Samenvagend is de woonvorm in punten als volgt te omschrijven:
-‐ -‐ -‐ -‐ -‐ -‐
Zelfstandig woning waarin privacy een belangrijk onderdeel is. Veilige woonomgeving Eigen regie Mogelijkheid tot sociaal ontmoeten Indien gewenst ondersteunde dienstverlening en zorg Rekening worden gehouden met de ontvangst en overnachHng van kleinkinderen
Inkomenscategorieën Doelgroep:
Koopssom gem.:
Senioren
€ 200.000,-‐ t/m € 250.000,-‐
Deze doelgroep heeh in de meeste gevallen al een bepaald vermogen opgebouwd omdat ze de hypotheeksom van hun eigen woning vaak al hebben afgelost. Hierbij moet nog vermeld worden dat het niet zelden voorkomt dat er een flinke overwaarde uit de oude woning wordt meegenomen. Het komt echter veel voor dat senioren de neiging hebben om te gaan huren. Ze hebben vaak een overwaarde bij hun woning en durven dit niet gelijk te verkapitaliseren. De doelgroep is met deze koopssom en omschrijving goed in beeld gebracht. Aan het eind van dit afstudderproject zal door Woonaccent makelaar een prijsadvies worden afgegeven voor zowel huurprijs als koopsom. De keuze koop-‐ en/ of huurappartementen zal worden gemaakt door opdrachtgever in een later stadium en vormt geen onderdeel van dit afstudeerproject.
53
Overige typering van de doelgroep De gekozen woonvorm is onderscheidende en vernieuwend. De woonvorm is echter geen afgeleide van de van de standaard nieuwbouwappartementen die op dit moment op de markt worden verkocht. Het betreh een combinaHe van beide. Enerzijds wordt er rekening gehouden met privacy/ eigen regie en anderzijds wordt de mogelijkheid gecreëerd, door het toepassen van een gemeenschappelijke ruimte en -‐tuin, tot sociale ontmoeHngen. Toekomstverwach9ngen De doelgroep ‘senioren’ zal zich door de vergrijzing in de komende jaren sterk en snel uitbreiden. Binnen deze groep richten wij ons op, zoals eerder vermeld, op de vitalere senioren. Deze doelgroep is select, maar gezien de vergrijzing wel één die kansrijk is voor de nabije toekomst. De doelgroep, de landelijke sHjl, vrijheid, voorzieningen, energie neutraal (geen energiekosten) en het sociale leven, dit zijn allemaal eigenschappen/ kernwaarden die het project zeker moeten doen slagen en hiernaast met oog op de toekomst, toekomstbestendig zijn. Verwacht wordt dan ook dat in de toekomst de vraag naar deze woonvorm blijh.
7.1.5. Eisen aan het object Loca9e In verband met het voorkomen van dubbelingen in dit rapport zal in het ‘P.v.E. definiHef’ verwezen worden naar eerder in dit rapport uitgevoerde onderzoeken. Bereikbaarheid
Zie hoofdstuk 3 -‐ Haalbaarheid
Voorzieningen
Zie hoofdstuk 3 -‐ Haalbaarheid
Overlast van de omgeving
Vrijwel geen, landelijk gelegen. Perceel omringd door wegen, 30 km zone.
Anankelijk van de datum van de realisaHe van dit project kunnen bewoners last
ondervinden van de realisaHe van de Held III.
Bescherming, afsluiHng en veiligheid
Bij het ontwerp dient rekening te worden gehouden met de veiligheid van het
project. Dit dient gerealiseerd te worden door het terrein af te sluiten voor
onbevoegden.
Parkeren auto’s, opslag/ fietsenberging
Elk appartement dient te beschikking te krijgen over één carport/ garage voor het
stallen van een motervoertuig en een opslag/ fietsenberging.
54
Parkeren bezoekers
Op het terrein dient ten minste één extra parkeergelegeheid aan wezig te zijn voor
het ontvangen van bezoekers.
Gebouw of gebouwen als geheel OriëntaHe
Voor oriëntaHe bestaande situaHe ziet terreintekening pagina … Gebouw
oriëntaHe nieuwe situaHe te bepalen door en volgens ontwerp architect.
Te bebouwen terreinoppervlakte
Zie tekening Bijlage Herbestemming, Bijlage 2; S100 -‐ Programma van Eisen
Te realiseren vloeroppervlakten
Appartementen 90-‐110m²
Gemeenschappelijke ruimte
ca. 80 m²
Bouwlagen en wenselijke vertrekhoogte
Bouwvolume en aantal bouwlagen te bepalen door architect. Maximale
bouwhoogte conform bestemmingsplan <14m. Vertrekhoogte conform
Bouwbesluit 2012, woonfuncHe (verblijfsruimte) 2600 mm.
Vormgevingsaspecten, kleur en structuur
Voor de voor ogen kleur, structuur en materialisering zie referenHeprojecten
hoofdstuk 2 ‘Programma van Eisen opdrachtgever’.
Energieverbruik
De ambiHe is om een energieneutraal (over een jaar gemeten geen energiekosten)
gebouw op te leveren. Een en ander zal door Projectontwikkeling Landelijk Leven
worden uitgewerkt.
InstallaHes
E.e.a. zal door Projectontwikkeling Landelijk Leven in het rapport ‘Energie neutraal‘
worden bepaald en uitgewerkt.
Bouwmethodiek en draagconstrucHe
De bouwmethodiek en draagconstrucHe zal door Projectontwikkeling Landelijk
Leven worden bepaald in het rapport ‘HoofdraagconstrucHe’, één en ander
anankelijk van het ontwerp.
Bouwmaterialen
Bouwmaterialen zullen worden bepaald op basis van het ontwerp van de
architect en op basis van wet-‐ en regelgeving. Eén en ander zal worden
uitgewerkt in het rapport ‘van So, naar Vo tot Bestek’.
55
Woningdifferen9a9e Het duurzame, landelijke appartementencomplex dient de volgende woningtypen en ruimtes te bevagen. Woningtype
Benaming
Aantal
Opp.
Woonhuis
Voorhuis
1x
177,2 m²
Voor tekening voorhuis zie hoofdstuk 2 ‘Programma van Eisen opdrachtgever’
Appartementen
-‐
min. 10x
90-‐110 m²
AVankelijk van het ontwerp en mogelijkheden in de bestaande situa+e kan/mag hier licht van worden afgeweken.
Er dienen minimaal 10 appartementen te worden gerealiseerd, voor toelich+ng zie hoofdstuk 3 ‘haalbaarheid’.
Bijeenkomstruimte
Gemeensch. ruimte
1x
ca. 80 m²
Ruimtedelen Voorhuis
Exacte ruimtedelen en indeling zal worden bepaald in samenspraak met opdrachtgever en architect en zal
niet worden opgenomen in de Programma van Eisen.
Appartementen
Elk appartement dient te worden voorzien van de onderstaande ruimtes.
ruimte
opp.
Woonkamer/ keuken
ca. 50 m²
Slaapkamer 1
ca. 18 m²
Slaapkamer 2
ca. 10 m²
Badkamer
ca. 10 m²
Toilet
ca. 1.5 m²
Berging
ca. 6 m²
Gang/ entree
ca. … m²
Meterruimte
ca. … m²
Tuin/ (inpandig balkon)
56
ca. 10 m²
Opmerking
of hobbyruimte
incl. installaHes en wasruimte
57
Contactgegevens: Mail:
Leden:
[email protected] Hoogeveen, Martijn Krol, Erwin Tellingen van, Bas Westra, Tjeerd
