Herbestemming Ethiek & regelgeving

Herbestemming Ethiek & regelgeving

1

© KPE bv Bassin 120 6211 AK Maastricht tel. (043) 325 77 10

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of op enig ander manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16B Auteurswet 1912 jº het Besluit van 20 juni 1974, St.b.351, zoals gewijzigd bij Besluit van 23 augustus 1985, St.b.471 artikel 17 Auteurswet, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 882, 1180 AW Amstelveen). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient men zich tot de uitgever te wenden.

mei ’ 14

Versie 1.0 Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014

2

Inhoud Onderwerp 1: Plattelandswoningen, herbestemming en bijzondere gevallen

4

1.

6

Definitie en marktvisie

1.1

Definitie .................................................................................................. 6

1.2

Marktvisie en ontw ikkeling ......................................................................... 6

2.

Proces van herbestemmen

8

2.1

Stappen in het proces van herbestemming ................................................... 8

2.2

Verschillende actoren ................................................................................ 9

3.

Ruimtelijke ordening

10

3.1

Instrumentarium (ruimtelijke ordening, planvorming en plattelandsw oning) ...... 10

3.2

Houding en gedrag overheden: van uitvoerder naar verleider ......................... 11

4.

Financieel kader

12

4.1

Tellen versus rekenen .............................................................................. 12

4.2

Aanpak haalbaarheidsanalyse & financiering ............................................... 12

5.

Praktijksituaties en de rol van de makelaar

13

5.2

De Tien Geboden van herbestemmen ......................................................... 14

5.3

Praktijksituaties ...................................................................................... 15

Onderwerp 2: Ethiek & regelgeving en klantgericht & commercieel handelen

17

6.

18

Ethiek en moraal

6.1

Ethiek ................................................................................................... 18

6.2

Moraal .................................................................................................. 20

7.

Ethiek in de makelaardij

24

7.1

Huidige stand van zaken ethiek en moraal in de makelaardij .......................... 24

7.2

Gedragscodes ........................................................................................ 25

7.3

Professionele verantw oordelijkheid in de makelaardij .................................... 28

8.

Ethische bedreigingen in de makelaardij

29

8.1

Vertrouw en en integriteit ......................................................................... 29

8.2

Morele intervisie ..................................................................................... 30

8.3

Informatieverstrekking en verslaglegging .................................................... 32

8.4

Top 10 morele excuses ........................................................................... 33

8.5

Integriteitsbeleid ..................................................................................... 34

9.

Casuïstiek

Bijlage 1

37

Bronnen

42


3

Onderwerp 1: Plattelandswoningen, herbestemming en bijzondere gevallen Leerdoelen 

U kunt basiskennis van de regelgeving rond bestemmingen en structuurplannen beschrijven.



U kunt een heldere uitleg geven over het overgangsrecht.



U kunt de procedure rond een herbestemming begeleiden, d.w.z. 

U kunt uitleggen hoe de procedure rond een herbestemming eruit ziet;



U kunt eigen keuzes in een procedure rond herbestemming toelichten;



U kunt uitleggen welke taken hij zelf kan uitvoeren en welke taken hij uit moet besteden in de procedure rond herbestemming.



U kunt de haalbaarheid van een herbestemming benoemen.



U kunt de termijnen van een herbestemming benoemen.

Randvoorwaarden Dagdeel 1 bestaat uit het opdoen van theoretische kennis en deze kennis toepassen in casussen. De theorie die w ordt besproken bestaat uit basiskennis, in de casussen w orden verschillende voorbeelden van herbestemmingen genoemd, w aarvoor de cursist vervolgens een procedure moet schetsen. Voorbeelden van bijzondere gevallen die aan de orde kunnen komen zijn: kerken, kantoren, bedrijfsw oningen, kerkhoven en scholen. Leeswijzer In deze syllabus wordt een beknopt beeld geschetst van herbestemmen in de praktijk voor Nederlands vastgoed. In feite is herbestemming een compliment naar het vastgoed. Blijkbaar is het vastgoed zo duurzaam dat er na het verlies van een functie een nieuwe bestemming wordt gezocht. In dit hoofdstuk is alleen basiskennis met betrekking tot herbestemming opgenomen. Waar mogelijk wordt gerefereerd aan literatuur. Deze syllabus wordt gekenmerkt door een deel theorie en een deel praktische vertaling. Doelstelling van dit onderwerp is de context van herbestemming te schetsen. Na een korte inleiding in hoofdstuk 1, waarin herbestemmen wordt gedefinieerd, neemt u in hoofdstuk 2 kennis van het proces van herbestemmen en de doorlooptijden die dit kent. Ook wordt besproken welke partijen van belang zijn en wat afhankelijkheden in de praktijk zijn. In hoofdstuk 3 neemt u kennis van het ruimtelijk kader van herbestemming: besproken wordt wat de (on)mogelijkheden hierin zijn en welke instrumenten u ter hand kunt nemen. Van het financieel kader dat in hoofdstuk 4 wordt geschetst, wordt alleen de basis besproken: voor de makelaar is basiskennis van financiële rekenkunde voldoende.


4

Dit onderwerp wordt in hoofdstuk 5 afgesloten met de schets van enkele praktijksituaties met van iedere praktijksituaties de lessons learned en als afsluiting nog enkele concrete adviezen alvorens u zich in de wereld der herbestemming begeeft. Herbestemming is een thema dat hot is en ook zal blijven. Het is niet de vraag of de makelaar bemoeienis met dit werkveld zal krijgen, het is de vraag hoe de makelaar hier invulling aan geeft. Doelstelling van dit dagdeel is een indruk te geven van het werkveld en mogelijk interesse te wekken voor deze tak van sport.


5

1. 1.1

Definitie en marktvisie Definitie

In de zoektocht naar de definitie van herbestemmen lijkt de definitie van Wikipedia het meest passend. Tegelijk blijft deze erg op de vlakte en geeft deze geen inhoud aan de feitelijke activiteit. Om deze reden bekijken we ook twee andere definities:

Herbestemming is het geven van een nieuw e functie aan een bestaand pand 1 . Herbestemming geeft een kans om beeldbepalende gebouw en een nieuw e economische functie te geven om deze w eer aantrekkelijk te maken voor een nieuw e generatie 2 . Herbestemmen is zoeken, puzzelen en proberen om talloze vaak tegenstrijdige zaken met elkaar te verenigen 3 .

Herbestemming wordt vaak in één adem genoemd met transformatie en heeft een sterke koppeling met duurzaamheid. Met behulp van herbestemming blijft vastgoed in stand en vinden gebruikers een plaats in bestaande bouw. Herbestemmen richt zich op het verminderen van leegstand, op het behouden van gebouwen. De gegeven definities maken helder dat herbestemming geen sine cure is, het is een lastige activiteit waarbij je van veel vakgebieden kennis moet hebben om op de juiste manier toe te kunnen passen. Kennis van haalbaarheid, marktpotentie, ruimtelijk beleid en creativiteit is noodzakelijk voor herbestemming. Deze onderdelen komen aan de orde in deze syllabus.

1.2

Marktvisie en ontwikkeling

De vastgoedmarkt staat in 2013 ernstig onder druk. Wijzigingen in demografie leiden tot krimp in bepaalde gebieden van Nederland. Er is sprake van een zwakke economie die stabiel is en weinig groeit. In het afgelopen decennium is de vastgoedmarkt geraakt door verschillende fraude-aangelegenheden, zoals de bouwfraude, vastgoedfraude en ook fraude in corporatieland. Frustratie komt op bij partijen die hier niets mee van doen hebben (gehad). Politiek wordt er nog (te) weinig stabiliteit geboden in termen van beleid. Wel is het kabinet in 2013 gekomen tot een woningakkoord, maar vanuit Europa is er helaas nog geen goedkeuring voor dit beleid gegeven.

1 2 3

http://w w w .w ikipedia.org, 27 juni 2013 Herbestemming industrieel erfgoed in Nederland; Peter Nijhof & Ed Schulte Eerste Hulp bij Herbestemmen, 2 februari 2009


6

Aangezien Nederland de verwachtingen met betrekking tot de begroting niet waarmaakt, wordt aanpassing gevraagd van het woningakkoord door Europa. Kortgezegd: het huidig woningbeleid bouwt de hypotheekrenteaftrek te langzaam af en brengt te weinig middelen bij de overheid binnen om het begrotingstekort binnen de richtlijn te houden. Om herbestemming inhoudelijk beter vorm te kunnen geven, zou de overheid zich anders moeten opstellen dan zij nu doen. Een overheid is er niet alleen om regelgeving op te stellen en deze na te leven, maar ook om actief mee te participeren in herbestemming. Deze aanpassing in gedrag, die zeer gewenst is, laten zij helaas maar mondjesmaat zien. Een rigide houding van gemeenten en provincies kan de mogelijkheid tot herbestemming blokkeren. Het tegenovergestelde, een actieve houding, is vaak een succesfactor bij herbestemming. De markt vraagt actief om deze andere houding. Een van de voorbeelden van deze vraag is: “Laat alle bestemmingsvoorschriften bij leegstand vrij opdat invulling plaats kan vinden.” In de praktijk zijn het slechts enkele gemeenten die de stap hebben gemaakt van toepassers van regels naar verleiders tot gebruik. Verder in dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de houding van de overheid. De vastgoedmarkt loopt enigszins achter de economie aan. Daar waar de economische ontwikkeling eind 2012 en begin 2013 haar effect heeft gehad op de kantorenmarkt is per 2013 ook de winkelmarkt geraakt. De woningmarkt heeft als aanvullende component de hypotheekrente en kent een eigen dynamiek. Voor een deel van de vastgoedmarkt is er licht aan de horizon. Dit betreft vastgoed, met goede ligging en marktpotentie, dat weer in trek zal komen wanneer de economie weer aantrekt. Daarnaast moeten de ogen niet worden gesloten voor het andere deel van het vastgoed, hiervoor is sprake van een nieuwe realiteit en kan herbestemming een noodzakelijke aangelegenheid zijn. Invulling conform huidige bestemming gaat niet meer plaatsvinden. De vraag resteert alleen: hoe wordt hier invulling aan gegeven?


7

2. 2.1

Proces van herbestemmen Stappen in het proces van herbestemming

Voor iedereen die actief is in het werkveld van herbestemmen is het geen verrassing: herbestemmen is een tijdrovende aangelegenheid. Twee tot drie jaar om te komen van planvorming tot de feitelijke bouw is niet vreemd. Waar komt dit door? Hieronder worden de drie stappen opgesomd die doorlopen moeten worden in het proces van herbestemmen. Stap 1: Handen ineen Partijen moeten bij elkaar komen en op één lijn zitten voor wat betreft invulling. Een eigenaar moet welwillend zijn en een trekkende rol in de herbestemming op zich nemen, dan wel dit laten doen. Daarnaast is er de economische drager, de exploitant/gebruiker van het vastgoed. Bij een herbestemming is het vastgoed ondergeschikt aan de gebruiker hiervan. Er is meer dan voldoende vastgoed dat vraagt om herbestemming, maar gebruikers die enthousiast zijn om nieuw elan te geven aan een bestaand gebouw zijn er een stuk minder. Het is uitdagend om in de planvorming de wensen van de gebruiker te passen in de mogelijkheden van het vastgoed. Het vastgoed staat er immers al en kent haar natuurlijke beperkingen. Het proces van rekenen en tekenen volgt. Stap 2: De ruimtelijke go/no-go Wanneer het plan is uitgekristalliseerd kan het overgedragen worden naar de betrokken instanties. Gemeenten en/of provincies willen vaak meer dan de beleidslijn toestaat en hebben zich voor wat betreft bestemmingswijziging te houden aan vigerende wetten. Een bestemmingswijziging (omgevingsvergunning) neemt in het meest gunstige scenario minimaal een half jaar in beslag. Het van start gaan van deze procedure kan echter pas wanneer het plan volledig is uitgewerkt. Hier hoort ook een dekkende investerings- en exploitatiebegroting. Stap 3: Lopen de wijzers nog gelijk? Het proces is in gang gezet en alles lijkt gesmeerd te lopen. Aan het eind van het proces kunnen zich toch ineens problemen voordoen, zoals: 

de eigenaar kiest een andere wending (particulier) of krijgt een andere wending opgelegd (corporatie);



de exploitant valt weg, of moet zijn businessplan toch iets wijzigen;



omwonenden en andere belanghebbenden gooien roet in het eten.

Een herbestemming is een vloeiend proces waarbij continue bijsturing noodzakelijk is. Dat kan bijsturing zijn in termen van planvorming, maar ook de vinger aan de pols houden in termen van exploitatie. Eén van de sleutels tot succes ligt in de diversiteit bij planvorming: belangrijk is om ruimte te houden voor verschillende alternatieven. Versie 1.0 Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014

8

Gedurende het proces van herbestemming is het zaak in de gaten te houden of de wijzers van alle betrokkenen nog steeds hetzelfde staan. Herbestemming is een relatief nieuwe activiteit die nu ruim een decennium wordt uitgevoerd. Sindsdien wordt het steeds meer uitgediept. Partijen met ervaring, zoals BOEi en Boerderij en Landschap, nemen met het bestuurlijk kader het onderwerp snelheid ter hand, om dit gezamenlijk handen en voeten te geven. Tot op heden wordt er teveel tijd in beslag genomen met praten en zijn er enkele jaren voorbij alvorens nieuw gebruik van start kan gaan. Vanuit de overheid wordt er invulling gegeven aan herbestemming middels overgangsrecht en nieuwe ruimtelijke instrumenten. De plattelandswoning, dan wel een gedoogbestemming zijn twee voorbeelden van ruimtelijke instrumenten die steeds vaker worden ingezet.

2.2

Verschillende actoren

Zoals hiervoor geschetst zijn er bij herbestemming veel verschillende actoren, zoals de gebruiker/ exploitant, de eigenaar, de financier, de overheid, de architect/constructeur, de makelaar, de omwonenden en nog vele anderen. Initiatief van herbestemming kan bij verschillende actoren liggen. Het is als makelaar belangrijk om hier oog voor te hebben en de plannen dan ook met dit in het achterhoofd te beoordelen. Een welwillende eigenaar kan met veel bestuurlijk draagvlak een initiatief ‘erdoor’ hebben gekregen, maar dit wil niet zeggen dat het plan ook financieel haalbaar is.


9

3. 3.1

Ruimtelijke ordening Instrumentarium (ruimtelijke ordening, planvorming en plattelandswoning)

Overheden hebben als taak een fatsoenlijke ruimtelijke ordening te realiseren. Ruimtelijke ordening is het gehele proces van de verdeling van de ruimte voor verschillende functies. Er moet vaak een keuze worden gemaakt in de gewenste functies. Om een keuze te kunnen maken, worden alle ruimtelijk relevante aspecten op een rij gezet en belangen afgewogen. Deze belangenafweging is de ruimtelijke ordening. Bij de uitvoer van de ruimtelijke ordening maakt de overheid gebruik van planvorming. Deze planvorming is onder andere neergelegd in bestemmingsplannen, structuurvisies, beleidsregels en welstandsnota’s. Iedere herbestemming vraagt om een afwijking van de voorgeschreven bestemming, en dus om aanpassing van de plannen. Iedere herbestemming is dus per definitie een uitzondering op de voorgeschreven regels. Er bestaan twee mogelijke routes om herbestemming mogelijk te maken: 

Een route voor kleinere afwijkingen van de vigerende bestemming De kleinere afwijkingen worden geregeld middels de binnenplanse afwijking ex 3.6 Wet op de ruimtelijke ordening en de buitenplanse afwijking ex 2.12 wet algemene bepalingen omgevingsrecht.



Een route voor grotere afwijkingen van de vigerende bestemming Voor grotere afwijkingen bestaat de omgevingsvergunning. Of voor een project al dan niet een omgevingsvergunning kan worden genomen, staat niet in de wet. Wel zijn er voorwaarden gesteld door de overheid. De belangrijkste voorwaarde is dat de aanvraag voor afwijking moet voldoen aan een goede ruimtelijke ordening om goedgekeurd te worden. De omgevingsvergunning kan permanent of in tijdelijkheid worden afgegeven. De voorwaarden zijn te vinden in de bestemmingsplanvoorschriften.

Bij permanente herbestemming moet altijd de tweede route worden gevolgd. Bij herbestemming dient dus altijd een omgevingsvergunning te worden aangevraagd, met hierbij een complete ruimtelijke onderbouwing. Die onderbouwing lijkt enigszins op de toelichting van het bestemmingsplan. Het proces voor het aanvragen van de omgevingsvergunning verschilt per gemeente. Sommige gemeenten voeren dit proces uit voor de aanvrager, terwijl andere gemeentes een faciliterende houding opstellen. Zij laten door de aanvrager voor het betreffend perceel een plan inclusief voorschriften ontwikkelen en toetsen dit alleen.


10

In sommige situaties worden specifieke ruimtelijke instrumenten gebruikt voor herbestemming. Hierbij valt te denken aan een boerderij met een voormalige bedrijfswoning. In deze situatie kan een specifiek ruimtelijk instrument worden ingezet, de zogeheten plattelandswoning. De plattelandswoning is in feite een woning die als burgerwoning wordt bestemd, maar die voor de wet als bedrijfswoning blijft gelden. Dit instrument is ontwikkeld voor agrarische bedrijven die hun functie verliezen en hierbij geen raad meer weten met de voormalige dienstwoning. Slechts enkele gemeenten hebben de plattelandswoning als instrument inmiddels actief ingezet waarbij de gemeente Tubbergen een voorbeeld is.

3.2

Houding en gedrag overheden: van uitvoerder naar verleider

Bij herbestemmers zijn er gemengde gevoelens in de relatie met de overheden. De herbestemmer wil een ruimtelijk probleem oplossen en zoekt daarbij een overheid die meehelpt. De regels en procedures, zoals hiervoor omschreven, worden door herbestemmers vaak als remmend ervaren. De overheid onderkent dit en is zoekende naar manieren om meer invulling te geven aan haar rol om mogelijkheden te scheppen. Regelgeving van overheden is immers bedoeld om ruimte te scheppen voor de gebruiker. Voor een overheid is het de uitdaging zich te transformeren van ‘toepasser van regels’ naar ‘schepper van kansen’ en hiermee nieuwe ontwikkeling te verleiden. In enkele gemeenten zijn hier voorbeelden van te zien, altijd met succes!


11

4.

Financieel kader

In dit hoofdstuk wordt de financiële context van herbestemming op hoofdlijnen toegelicht. De belangrijkste onderdelen van het financieel kader komen aan bod.

4.1

Tellen versus rekenen

Naast het tekenen komt bij iedere herbestemming het rekenen aan bod. Het rekenen is in nagenoeg iedere business case uitdagend. Bij herbestemming is sprake van een bestaande situatie waarmee rekening moet worden gehouden. Het alternatief nieuwbouw is financieel gezien meer efficiënt. Bij herbestemming gaat het, in tegenstelling tot commercieel investeren, vaak niet om rendementseisen en intern rendement (IRR) bepaling, maar veelal om sturing op cash flow door de initiërende partij. Alleen wanneer de cumulatieve kasstroom van het project in de nabije toekomst van circa tien jaar leidt tot een positieve bijdrage, heeft een herbestemming nut. De uitdaging van herbestemming is gelegen in de vertaling van de maatschappelijke toegevoegde waarde naar financieel nut. Voorbeelden van hoe hier invulling aan kan worden gegeven zijn: 

het combineren van herbestemming met nieuwbouw;



een functiewijziging naar meer exploitatiemogelijkheden;



een investeringsplan van eigenaar gecombineerd met investeringen in openbaar gebied door een overheid;



een financiering/participatie van derde partijen (bouwbedrijf).

Bijna bij iedere herbestemming is financiële creativiteit een vereiste. Deze financiële uitdaging geplaatst in de economische realiteit doet herbestemmers concentreren op cash flow: “cash is king”.

4.2

Aanpak haalbaarheidsanalyse & financiering

Na een gedetailleerde inschatting van opbrengsten, kostenstructuur en investeringsvolume worden deze drie componenten opgenomen in een kasstroomvoorspelling over tien jaar. Na het maken van de inschatting wordt de kasstroom geconfronteerd met de vermogenskostenstructuur van de eigenaar van het project. De kosten van externe financiering en de rendementseis op eigen vermogen krijgen een plek. In de financiële wereld kennen we dit als de gewogen gemiddelde vermogenskostenvoet (Weighted Average Cost of Capital, WACC).


12

5.

Praktijksituaties en de rol van de makelaar

In dit hoofdstuk wordt de koppeling gemaakt naar de dagelijkse praktijk. Er wordt een visie gegeven op de mogelijke rol van de makelaar bij herbestemmen. Vervolgens vindt u als leidraad de Tien Geboden van herbestemmen en er wordt afgesloten met enkele praktijksituaties van herbestemmen.

5.1

De rol van de makelaar

Herbestemming en makelaardij, wellicht niet een combinatie die direct gezien zal worden. Tegelijk ligt de expertise van de makelaar wel rechtstreeks in lijn met de activiteiten bij herbestemming. De rol van de makelaar is meestal een adviserende rol vanwege zijn kennis over verschillende gebieden. Hieronder vindt u voorbeelden van onderwerpen waar een makelaar kennis over bezit en waarmee de makelaar zijn rol bij herbestemmingsactiviteiten zou kunnen invullen. 5.1.1

Marktkennis

Marktverkenning maakt deel uit van iedere herbestemming. Wie anders dan een makelaar heeft zicht op potentieel van nieuwe functies? Herbestemming vraagt om lokale kennis en 2

kunde van makelaars die verder kijken dan een huur per m . Verdieping in exploitatiepotentieel is een vereiste voor een ieder die aan herbestemming gaat beginnen. 5.1.2

Ruimtelijke procedures

Als makelaar wordt u dagelijks geconfronteerd met de ruimtelijke ordening binnen het werkgebied. Kennis en kunde ten aanzien van ruimtelijke procedures is direct om te zetten naar toegevoegde waarde in herbestemmingsprocedures. Als makelaar is het mogelijk te adviseren bij één specifieke herbestemming. Daarnaast is denkbaar op eigen initiatief een gemeente te overtuigen van verruimen van bestemming. Iedere eigenaar zal hierna met andere ogen kijken naar u als initiatiefnemer. Hiermee is realiseert u de eigen vraag. 5.1.3

Woning / B.O.G. makelaar

Voor het inschatten van de haalbaarheid van herbestemming is meer nodig dan een reguliere vergelijkende woningwaardering. Herbestemmingsactiviteiten liggen dan ook het meest voor de hand voor woningmakelaars die tevens actief zijn in de commercieelvastgoedmarkt, dan wel die dit gaan worden. Een haalbaarheidsstudie heeft sterke gelijkenis met een commercieel-vastgoedtaxatie. Het is voor de makelaar van belang dat hij in staat is een discounted cash flow (DCF) te lezen, te begrijpen en op basis hiervan te kunnen adviseren.


13

5.2

De Tien Geboden van herbestemmen

Voor ieder succesvol herbestemmingstraject zijn regels te formuleren. Deze zijn door BOEi in 2010 geformuleerd in de Tien Geboden voor herbestemming. Wanneer u als makelaar betrokken raakt bij of initiatief neemt tot een herbestemming, houdt dan deze Tien Geboden in het achterhoofd. Bent u dienstbaar aan de partij die het initiatief neemt, kunt u de hieronder omschreven geboden invullen. I.

Zet uw zinnen ook op de toekomst Ga niet voor de waan van de dag of voor de invulling middels één functie. De wereld is aan verandering onderhevig, speel hierop in.

II. Gij zult functies niet forceren Het gebouw en haar omgeving is bestaand, een functie moet hierin vloeiend passen. III. Gij zult uw object kennen in feiten en cijfers Alleen door studie ontstaat inzicht in technische mogelijkheden, financiële haalbaarheid en ruimtelijke situatie. Herbestemming is hard werken. IV. Zet uw zinnen op andermans successen Herbestemming is beleving, neem partijen op sleeptouw, kijk bij succes en geniet van het draagvlak wat dit mee zal brengen. Leer van succes voordat je fouten maakt. V. Gij zult reuring creëren Haal een object uit de negatieve spiraal en start met tijdelijk gebruik. Zorg voor ander daglicht in het object, dit zorgt voor draagvlak bij belangrijke belanghebbenden zoals omwonenden. VI. Gij zult vertrouwen op expertise en ervaring Maak gebruik van specialisten, herbestemmen is een expertise die je niet even ‘erbij’ doet. VII. Gij zult faciliteren, in plaats van controleren Wat wordt gerealiseerd is slechts een tijdelijke invulling vastgoed. Faciliteer het vastgoed en haar gebruiker. Herbestemmen is niet een stempel drukken van een individu of organisatie en ook niet het volgen van regels. Het faciliteren van de nieuwe functie en het verleiden van gebruik, dat is de kern.


14

VIII. Ik ben de projecttrekker, uw kampioen, uw onvoorwaardelijke waterdrager Een vast aanspreekpunt, een verantwoordelijke voor het gehele proces is een sleutel tot succes. Wellicht iemand die voor bepaalde expertise hulp dient in te schakelen, echter wel een stabiele factor. IX. Gij zult projectpartners vinden en leren kennen Inventariseer projectpartners op hun doelstellingen en hun agenda. Maak onderscheid tussen adviserende en beslissende partijen. Wees transparant en ga in zee met partijen met gelijke missie. X. Gij zult een aansprekend plan creëren Benadruk de kansen van herbestemming en creëer een aansprekend plan, maak een sprekend beeld wat leidt tot enthousiasme en draagvlak.

5.3

Praktijksituaties

Hieronder staat een samenvatting van twee projecten met elk een eigen karakteristiek. Op de cursusdag worden deze en andere praktijksituaties besproken. Denekamp, landgoed Singraven Landgoed Singraven is sinds 1946 eigendom van de Stichting Edwina van Heek. Deze stichting beheert het landgoed in de geest van de laatste bewoner, de heer Willem Laan. Dit houdt onder andere het in stand houden van huis en inventaris in. Om ook de toekomst van dit landgoed te verzekeren is nieuw beleid nodig, nieuw beleid in de vorm van herbestemming. Om het landgoed open te houden voor het publiek wordt er een beperkt aantal nieuwe woningen gebouwd. Dit levert erfpachtinkomsten op, waarmee het landgoed kan worden verbeterd. Het landgoed is ongeveer 450 ha groot en ligt in de gemeenten Dinkelland en Losser. Door het gebied kronkelt het riviertje de Dinkel. Op het landgoed staan diverse bouwwerken, waarvan het landhuis Singraven en de watermolen de bekendste zijn. Het landhuis bezit een grote collectie porseleinen serviezen. Verder staan op het landgoed diverse huizen, boerderijen en andere gebouwen. Aandachtspunt bij deze herbestemming is de rol van de provincie, die met gewijzigde regelgeving de herbestemming heeft mogelijk gemaakt. Een ander aandachtspunt is de veranderende rol van landgoedeigenaren, die herbestemming steeds meer ‘moeten toestaan’ op het landgoed, wat in het verleden veelal meer gesloten was. Bij herbestemming van een dergelijk bijzondere locatie is respect voor de kenmerken en geschiedenis van het landgoed een voorwaarde.


15

Oosterwolde, Herberg Morren In Oosterwolde (Gelderland) is herbestemming geïnitieerd vanuit de gemeente. De gemeente had de mede door de inwoners gedragen wens om een boerderij met recreatieve functie te koppelen aan de naastgelegen wijngaard. Met de filosofie om de leefbaarheid van Oosterwolde te vergroten is de herbestemming aangevangen. Al snel bleek dat publiek draagvlak niet blijvend hoeft te zijn. Een college dat in zijn geheel vertrok heeft het project stilgezet. Onzorgvuldige communicatie heeft ertoe geleid dat ook het draagvlak bij omwonenden sterk is afgenomen. Ook de ontwikkelingen in de economie spelen herbestemming niet in de hand. Daar waar financiële haalbaarheid nog mogelijk was in 2010, is dit in 2013 een andere situatie. Met creativiteit is dit object getransformeerd naar een herberg waar dagbesteding plaats kan vinden. Simultaan is een route gekozen van geleidelijkheid: volgend jaar wordt een winkel toegevoegd, gelieerd aan de zorg waar producten van de dagbesteding worden verkocht. Boven de boerderij is een appartement gerealiseerd alwaar permanente bewoning mogelijk is.


16

Onderwerp 2: Ethiek & regelgeving en klantgericht & commercieel handelen Leerdoelen 

U kunt de basiskennis van ethiek (o.a. integriteit, zorgvuldigheid, en informatieverstrekking) beschrijven;



U kunt verschillende ethische problemen herkennen en benoemen;



U kunt het verschil benoemen tussen ethiek en risicoanalyse;



U kunt specifieke ethische makelaarsproblemen bediscussiëren.

Randvoorwaarden In dit onderdeel staat het onderwerp “Ethiek & regelgeving en Klantgericht & commercieel handelen” centraal. Ethiek maakt een belangrijk onderdeel uit van de dagelijkse makelaarspraktijk. We worden als beroepsgroep op onze manier van werken afgerekend. Niet alleen onze eigen vakmatige benadering speelt hierbij een rol, maar ook de manier waarop we als makelaar met zowel onze opdrachtgevers en niet-opdrachtgevers, als collega makelaars, communiceren en handelen. Centraal in dit onderdeel staan praktijkvoorbeelden, zowel in de theorie als in de casussen die dienen als input voor de discussie. In dit onderdeel wordt, na opfrissen van de basiskennis de diepgang opgezocht. Hiervoor zijn veel praktijkvoorbeelden van belang. Het dagdeel wordt afgesloten met een discussie betreffende ethische makelaarsproblemen. Leeswijzer Ethiek is een tak van de filosofie die zich bezighoudt met de kritische bezinning over het juiste handelen en werd al in de Griekse oudheid beoefend. Vandaag de dag is ethiek van groot belang bij het uitoefenen van het makelaarsvak. Dit hoofdstuk geeft in vogelvlucht een beeld van de achtergrond van ethiek en spitst zich verder toe op ethiek binnen de makelaardij. Naast kennisverrijking kunt u met dit onderdeel uw eigen ethisch handelen beoordelen en dit handelen in het onderdeel casuïstiek toetsen aan de moraal van uw collega’s. In hoofdstuk 6 wordt allereerst ingegaan op de theoretische achtergrond van ethiek. Vanuit deze theorie komen we bij de moraal en de morele competenties die van belang zijn. In hoofdstuk 7 wordt vanuit de theorie een koppeling tot stand gebracht naar de dagelijkse makelaarspraktijk en wordt de professionele verantwoordelijkheid behandeld. Ethiek kan ook bedreigingen voor de makelaardij opleveren, in hoofdstuk 8 wordt daar dieper op ingegaan. Tot slot worden in hoofdstuk 9 een aantal praktijkvoorbeelden behandeld die stof tot nadenken en discussie opleveren.


17

6.

Ethiek en moraal

Om een beeld te krijgen van ethiek is het van belang de begrippen ethiek en moraal nader te analyseren. Ethiek is afgeleid van het Griekse woord èthos, wat gewoonte of zedelijke handeling betekent. Moraal is afgeleid van het Latijnse woord moralis, wat gewoonte of gebruik betekent. Beide begrippen worden in praktijk vaak naast elkaar gebruikt. Het is van belang een koppeling aan te brengen tussen ethiek en moraal en te onderzoeken in hoeverre het belangrijk is te beschikken over morele competenties. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de begrippen ethiek, moraal, moreel oordeel, moreel vertoog en morele competenties. Om op uniforme wijze over dit onderwerp te kunnen spreken is het belangrijk een juist beeld van deze begrippen te krijgen.

6.1

Ethiek

Ethiek, ook wel moraalwetenschap genoemd, houdt zich bezig met de kritische bezinning over het juiste handelen. Ethiek is een filosofische benadering van het juiste handelen ten opzichte van medemens, dieren en milieu, en zoekt antwoorden op vragen als: 

Is hulp bij zelfdoding acceptabel?



Is de medische geheimhouding sterker dan het onderzoek naar moord?

Bij een filosofische benadering hoort dat er verschillende antwoorden mogelijk zijn en dat het enig juiste antwoord niet bestaat. De antwoorden die op deze vragen kunnen worden gegeven zijn sterk afhankelijk van culturele achtergronden, opvoeding, geweten, religie, et cetera. Ethiek probeert criteria vast te stellen om te kunnen beoordelen of een handeling als goed of fout kan worden gekwalificeerd. Ook kunnen we middels ethiek de motieven en gevolgen van de handeling evalueren. Het is moeilijk een grens aan te geven wanneer er goed of fout wordt gehandeld, vaak zijn meerdere keuzes mogelijk. Onderstaand dilemma van Marcel van Dam maakt dat duidelijk:

Een vrachtw agenchauffeur rijdt op een smalle w eg en ziet voor zich aan zijn kant van de w eg tw ee w andelaars en aan de overkant een fietser. Hij kan er niet tussendoor, dus hij remt, maar de remmen w eigeren. Als hij niets doet, rijdt hij tw ee mensen dood en als hij naar links stuurt één. Welke keuze moet de chauffeur maken?

In dit voorbeeld wordt de chauffeur voor een dilemma geplaatst. Immers, welke keuze hij ook maakt, het zal voor zijn gevoel altijd de verkeerde keuze zijn. Ethiek brengt structuur aan in dergelijke dilemma’s. Vaak terugkerende termen en thema’s in ethische kwesties zijn verantwoordelijkheid, aanvaardbaarheid en normen en waarden. Versie 1.0 Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014

18

6.1.1

Normatieve ethiek en non-normatieve ethiek

Ethiek maakt een onderscheid tussen de normatieve benadering en de non-normatieve benadering. Hieronder staat een korte toelichting op deze deelgebieden. De normatieve ethiek doet een uitspraak over de vraag wat moet en mag en over de plichten en rechten die daaruit voortkomen. De normatieve ethiek neemt een morele positie in en wordt onderverdeeld in: 

algemene normatieve ethiek, die morele basisprincipes en maatstaven formuleert zodat we kunnen weten wat goed of fout is;



toegepaste ethiek, die zich richt op specifieke kwesties, bijvoorbeeld op euthanasie of milieu-problematiek.

De non-normatieve ethiek neemt geen morele positie in, maar bespreekt het feitelijk gedrag, het proces en het begrippenkader. Non-normatieve ethiek wordt onderverdeeld in: 

descriptieve ethiek, die moreel gedrag feitelijk probeert te beschrijven en begrijpen;



meta-ethiek, die zich richt op de centrale begrippen van de ethiek (zoals recht, plicht en verantwoordelijkheid) en vergelijkt verschillende opvattingen over een moreel thema.

6.1.2

Theorieën binnen ethiek

Binnen de ethiek zijn verschillende theorieën te onderscheiden: 

Plichtethiek Deze theorie vindt zijn oorsprong bij de Duitse filosoof Immanuel Kant en gaat er vanuit dat mensen zich in hun doen en laten uitsluitend richten naar gedragsregels waarvan men wil dat iedereen zich ernaar richt;



Gevolgenethiek Hierbij wordt het ethisch juist handelen gekenmerkt door een goed resultaat van ons handelen; het gaat er hierbij niet om wat je doet, maar om waar je komt;



Deugdethiek Hierbij staat de handelende persoon centraal en wordt er gekeken naar de manier waarop een deugdzaam mens dient te handelen. Gekeken wordt of de keuze voor de handeling past bij de rol en de eigen waarden en normen van de handelende persoon.

In paragraaf 8.1 worden deze ethische theorieën in de praktijk geplaatst in relatie tot de valkuilen die zich daarbij voor kunnen doen. Samenvattend kan worden gesteld dat de ethiek een filosofische studie is naar diepgewortelde opvattingen en gedragsregels, de moraal. De ethiek tracht door nieuwe argumenten te ontwikkelen en deze te gebruiken in afwegingen, de moraal verder te ontwikkelen.


19

Voordat we dieper ingaan op het begrip moraal, een korte beschrijving van het verschil tussen ethiek en moraal: ethiek ligt bij jezelf en heeft betrekking op de reflectie op de moraal, de moraal ligt algemeen en staat voor de heersende zeden. De stelling ‘Ik vermoord mijn buurman niet’ heeft betrekking op ethiek, moraal zou zijn ‘Het is niet goed om te moorden’. In de volgende paragraaf gaan we dieper in op het begrip moraal.

6.2

Moraal

Tegenover de meer theoretische onderbouwing van de ethiek in de voorgaande paragraaf staat de praktische uitvoering van de ethische beschouwingen, de moraal. Moraal is het zedelijk handelen zelf, de uitvoering van de ethiek door de mens en gerelateerd aan persoonlijk karakter en overtuiging van hem of haar over wat goed en kwaad is. In bredere zin is moraal de uitgesproken mening die groepen mensen (de kerk, de sportvereniging, het beroep, het bedrijf) als de norm of waarde beschouwen in de ethiek. Moraal is dus gekoppeld aan de levensbeschouwing van groepen mensen. De moraal geeft houvast en oriëntatie en wordt gevormd door de factoren opvoeding, samenleving en geweten. De moraal van een persoon ontwikkelt zich op de volgende manier: 

Fase 1: het gehoorzamen van de morele regels van ouders, school en geloof;



Fase 2: de invloed op de morele ontwikkeling uit fase 1 verbreedt zich onder invloed van contacten met leeftijdsgenoten en de samenleving;



Fase 3: er wordt verantwoordelijkheid genomen t.a.v. ouders, samenleving en het eigen geweten, hierdoor ontwikkelt zich het eigen morele besef.

De mens vormt zijn moraal door het uitspreken van oordelen, het onderbouwen van die oordelen met argumenten, het wegen van die argumenten, het bediscussiëren van die oordelen en argumenten met anderen en vervolgens het ijken van het eigen oordeel naast de oordelen van anderen. Daar waar de mens met zijn moreel oordeel overeenstemming met anderen bereikt spreken we van moraal. 6.2.1

Moreel oordeel en moreel vertoog

Moraal kan onderverdeeld worden in twee aspecten: een moreel oordeel en een moreel vertoog. Via een moreel vertoog ontstaat een moreel oordeel. Hieronder een beschrijving van de twee aspecten. Moreel oordeel Volgens Wieger van Dalen is een moreel oordeel “een waardering van menselijk gedrag aan de hand van morele uitgangspunten”. In zijn boek Ethiek de basis wordt duidelijk weergegeven wat de kenmerken zijn van een moreel oordeel.


20

Een moreel oordeel: 1. gaat over menselijk gedrag; 2. overstijgt het individuele (is veralgemeniseerbaar); 3. is normatief (schrijft voor hoe het moet); 4. is gericht op het goede; 5. kan morele verontwaardiging veroorzaken.

Een korte toelichting op de kenmerken: een moreel oordeel gaat over menselijk gedrag (1) en de manier w aarop mensen met elkaar omgaan. Het morele oordeel overstijgt het individuele (2) en is dus in dezelfde situatie voor iedereen van toepassing. Dit w ordt ook w el het universaliteitprincipe genoemd. Bij dit principe w ordt sterk aan het gevoel van eerlijkheid geappelleerd. Verder schrijft een moreel oordeel voor hoe het moet (3) c.q. zou moeten zijn, het geeft dus richting aan de maatschappij. Een moreel oordeel moet gericht zijn op een goed resultaat (4), ook al kan dat resultaat w ellicht niet w orden behaald. Wanneer een andere partij vervolgens kritisch is met betrekking tot het niet behaalde resultaat, kan er verontw aardiging optreden (5). Een voorbeeld van (4) en (5) is bijvoorbeeld de inzet die een makelaar verkoper levert om een w oning te verkopen met de gangbare middelen. Hij zet de gangbare middelen in op de voorgeschreven manier om een zo goed mogelijk verkoopresultaat te bereiken (4). Toch kan resultaat uitblijven, ondanks de inspanningen en het feit dat alle m iddelen en mogelijkheden w orden ingezet en er hard aan de verkoop w erd gew erkt. Het feit dat de makelaar er niet in slaagt de w oning te verkopen kan morele verontw aardiging (5) bij de verkoper veroorzaken, omdat de opdrachtgever w ellicht vindt dat de makel aar de vooraf geschetste verw achtingen niet w aarmaakt. De morele verontw aardiging van verkoper moet niet w orden verw ard met het morele oordeel, de verontw aardiging is een gevolg van het oordeel. Moreel vertoog In paragraaf 6.2 hebben w e gezien dat een w eloverw ogen moreel oordeel alleen kan w orden gevormd door hierover met anderen te spreken, zow el tussen tw ee personen onderling als binnen groepen. Het morele oordeel kan middels een moreel vertoog w orden gevormd. Van een moreel vertoog is sprake w anneer een bepaalde groep op een bepaald niveau (politiek, w etenschap, maar in engere zin bijvoorbeeld ook beroepsgroepen) met elkaar spreekt met als doel de w erkelijkheid te structureren en daarmee vast te leggen w at de groep voor w aarheid en moraliteit houdt. Het begrip w erkelijkheid moet hierbij gezien w orden als een aanduiding voor de w ereld w aarin w ij leven en is verw ant aan de begrippen realiteit en het bestaan.


21

De Franse filosoof Michel Foucault beschouw t het moreel vertoog als een materieel verschijnsel dat macht uitoefent op de samenleving. Op deze w ijze beschouw d is een moreel vertoog een manier van afstemming met elkaar over w at goed en fout, gew enst of ongew enst is. Dit leidt tot de vaststelling van een moraal die door de ethiek w eer verder kan w orden ont w ikkeld. Het is immers een dynamisch proces dat afhankelijk is van maatschappelijke en technische ontw ikkelingen. 6.2.2

Morele competenties

Om als volw aardig gesprekspartner aan een moreel vertoog deel te kunnen nemen is het van belang te beschikken over morele competenties. Dat betekent dat de deelnemer moreel moet kunnen nadenken, redelijke argumenten moet kunnen aanleveren voor de onderbouw ing van zijn standpunt en in staat moet zijn tot reflectie. Morele intuïtie De basis van morele competentie is de morele intuïtie. Bij velen staat de eigen morele intuïtie, die zich in de loop van ons leven heeft gevormd, op de automatische piloot. Vaak w eten w e intuïtief w at goed of fout is, het intuïtieve oordeel w ordt niet bew ust gemaakt. Nadeel van dit onbew uste oordeel is dat w e op basis van onze morele intuïtie niet kunnen leren van onze fouten en successen. Ook bereidt onze morele intuïtie ons niet voor op nieuw e situaties. Op professioneel vlak kunnen w e niet afgaan op onze morele intuïtie. We moeten als professional beschikken over een goed onderbouw d moreel oordeel over een expliciet geformuleerde vraag. Een moreel oordeel w ordt gevormd door het stellen van een morele vraag en het aanvoeren van morele argumenten. Een hulpmiddel bij het vormen van een moreel oordeel is om het moreel oordeel te beschouw en als een antw oord op een morele vraag. Op deze morele vraag proberen w e redelijke argumenten, morele argumenten, te vinden om tot een antw oord te komen w aar w e achter staan. Het gevolg hiervan is dat w e het oordeel beter kunnen onderbouw en en verantw oorden aan anderen, en daarmee ook beter kunnen oordelen in voor ons nieuw e situaties. In paragraaf 8.4 w ordt hier bij de morele intervisie nader op ingegaan. Morele competentie binnen de vastgoedsector Ook in de vastgoedsector hebben w e te maken met dilemma’ s die op morele vraagstukken betrekking hebben. Als makelaar hebben w e de plicht onze professionele verantw oordelijkheid te nemen en steeds te zorgen dat ons gedrag beantw oordt aan de competentie van de professional in plaats van dat ons gedrag voldoet aan de vooropgezette standaarden in ons vakgebied. In het slechtste geval w ordt ons gedrag bepaald door het principe van risicomanagement, w aarbij niet w ordt gekeken naar de kw aliteit van ons handelen, maar ons handelen probeert risico’ s te vermijden.


22

Samenvattend kan Edgar Karssing - verbonden aan het instituut voor bedrijfsethiek van de Neyenrode Business Universiteit - w orden geciteerd. Hij verstaat onder morele competentie het volgende (Hoekstra en Karssing, 2007):

“ Morele competentie is de bekw aamheid en bereidheid om taken adequaat en zorgvuldig uit te oefenen, rekening houdend met alle in het geding zijnde belangen, gebaseerd op een redelijke beoordeling van de relevante feiten. Een competentie is een samenspel van houding, kennis en vaardigheden, dat een beroepsbeoefenaar in staat stelt om bepaalde taken te verrichten.”


23

7.

Ethiek in de makelaardij

In het voorgaande hoofdstuk is een aantal basisbegrippen in de ethiek uitgelegd. In dit hoofdstuk worden de basisbegrippen gekoppeld aan het makelaarsvak en wordt omschreven hoe de makelaar in zijn praktijk met ethiek in aanraking komt.

7.1

Huidige stand van zaken ethiek en moraal in de makelaardij

In brede zin wordt de vastgoedsector regelmatig geconfronteerd met fraude en schandalen. Denk alleen maar aan de vastgoedfraude bij Bouwfonds en het Philips Pensioenfonds enkele jaren geleden, waarbij enkele directeuren vele tientallen miljoenen hebben weggesluisd. Meer recent is de affaire met woningcorporatie Vestia wegens het debacle met de risicovolle derivaten. In engere zin speelt dit helaas ook in de makelaarsbranche. Vastgoed wordt regelmatig gebruikt voor het witwassen van crimineel geld en de makelaar kan daar ongewild mee worden geconfronteerd. Met zaken zoals handelen met voorkennis, misbruik van omstandigheden, op verzoek te hoog taxeren, kan de makelaar in verleiding komen zijn eigen normen en waarden (deels) terzijde te stellen. Al met al heeft de vastgoedsector een slecht imago. Dat algemene slechte imago heeft ook zijn invloed op de manier waarop de consument naar de makelaar kijkt. Steeds is het de makelaar die de belangen van zijn opdrachtgever behartigt bij vermogensinvesteringen en emotionele beslissingen. Dit is overigens van alle tijden. Zie de in het boek Ethiek en vastgoed van George ten Have aangehaalde ordonnantie van de gemeente Amsterdam van 1530.

“waar myne Heeren van den Gerechte door het dagelicx toenemende bedroch gedwongen, den makelaars verbieden hoer officie van nu voortan te gebruycken op verbeurte van één Carolusgulden doch indien daer yemand waer die tselve begeerde t’onderhouden, en hen dunckt bequaem daertoe te wesen, comen sullen by myne Heeren de Burgermeesteren, die daerinne alsoo doen sullen, soo behooren sal”. Vertaald in hedendaags Nederlands: “De Heren van de rechtbank zijn gedwongen door het dagelijks toenemende bedrog de makelaars te verbieden hun ambt voortaan te misbruiken op straffe van een geldboete van één Carolusgulden. Als er iemand is die het tegengaan van het bedrag ook wil ondersteunen en denkt daartoe in staat te zijn, dan moet die zich bij mij, de burgemeester, melden; ikzelf zet me ook in om het bedrog tegen te gaan.”


24

7.2

Gedragscodes

De normen en waarden die een organisatie, branche of sector wil nastreven worden in gedragscodes vastgelegd. Gedragscodes zijn expliciete beschrijvingen van de normen en waarden van bepaalde beroepen. Deze gedragscodes komen voort uit het feit dat de maatschappij steeds kritischer wordt ten aanzien van het ethisch gedrag van een organisatie. 7.2.1

Doel gedragscodes

Het doel van een gedragscode is ieder gedrag dat indruist tegen geschreven en ongeschreven normen en waarden wordt tegengegaan. Onderwerpen die onder andere in een gedragscode naar vormen komen zijn: 

Regels en wetten Denk hierbij aan overtreding van weten regelgeving op het gebied van bijvoorbeeld milieu, veiligheid, Arbo-wet en valsheid in geschrifte.



Geld Hieronder vallen corruptie, fraude, zwart geld, steekpenningen en verduistering.



Informatie Niet zozeer de informatie zelf, maar het achterhouden ervan of het manipuleren van informatie speelt hierbij een rol. Daarmee samenhangende onderwerpen zijn belangenverstrengeling, handelen met voorkennis, onafhankelijkheid en transparantie.



Omgang Hier valt te denken aan de omgang tussen medewerkers onderling (zoals machtsmisbruik, discriminatie, intercollegiaal gedrag) en de omgang met bedrijfsmiddelen (zoals leaseauto, telefoongebruik) in relatie tot de organisatie zelf.

7.2.2

Interne en externe redenen opstellen gedragscodes

Er zijn verschillende redenen te beschrijven waarom bedrijven gedragscodes opstellen. Deze zijn onder te verdelen in externe en interne redenen. Externe redenen opstellen gedragscodes De externe redenen vinden hun oorsprong in secularisering, verminderde sociale controle, globalisering, terugtredende overheid e.d. Hieronder worden enkele punten nader uitgewerkt. Per oorzaak wordt een korte toelichting gegeven. 1. Secularisering Vroeger werden normen en waarden door godsdienst bepaald en gestuurd. Vandaag de dag kiest de moderne westerse mens voor secularisering (verwereldlijking) en wil hij steeds minder deel uitmaken van levensbeschouwelijke groepen. De massamedia hebben tegenwoordig een sterk opiniërende invloed op het dagelijks leven.


25

Om er voor te zorgen dat de waarden en normen die een bedrijf wil uitstralen onderdeel van de bedrijfsvoering uitmaken zijn gedragscodes belangrijk. 2. Sociale controle De moderne samenleving bestaat uit individuen die hun eigen belang voorop stellen. Mensen letten minder op elkaar, de sociale controle is een stuk afgenomen en mensen zijn meer op zichzelf teruggeworpen. Gedragscodes vervangen de sociale controle door de normen en waarden van een bedrijf, branche of organisatie. 3. Globalisering Het eigen land is verruild voor het wereldtoneel. Op mondiale basis wordt arbeid gedeeld en worden productieprocessen verspreid. Dit zorgt voor een economische, politieke en culturele integratie. Hieruit volgt voor bedrijven de vraag in hoeverre zij moeten kiezen voor de eigen standaarden of zich moeten aanpassen aan de lokale normen en gebruiken. Denk hierbij aan de kledingindustrie met bijvoorbeeld kinderarbeid, lage lonen en onveilige productieruimten. Ook hier laten gedragscodes zien op welke manier een organisatie zijn verantwoordelijkheid neemt. 4. Terugtredende overheid De overheid treedt sinds enkele decennia steeds verder terug. De voorheen zorgzame rol van de overheid verandert steeds meer in een voorwaardenscheppende rol. Daaruit vloeit voort dat organisaties steeds meer eigen verantwoordelijkheid, maatschappelijke betrokkenheid en zelfregulering moeten ontplooien. De overheid heeft controlerende instanties meer bevoegdheden gegeven, denk aan de Nederlandse Mededingingsautoriteit, NMa, en het feit dat de persoonlijke aansprakelijkheid van bestuurders fors is toegenomen. De gedragscodes omschrijven de visie van een organisatie met betrekking tot genoemde verantwoordelijkheid en betrokkenheid. 5. Kritische media De media meten misstanden graag breed uit. Organisaties en bedrijven worden aan de kritische houding van de media onderworpen en worden bij terechte of vermeende misstanden onderwerp van een publieke discussie en beoordeling. Niet alleen in de schrijvende pers, maar bij voorkeur ook in opinieprogramma’s op TV. De gedragscodes worden in deze gevallen door de media getoetst aan het gevoerde beleid.


26

Interne redenen opstellen gedragscodes Naast voornoemde externe redenen zijn er ook een aantal interne redenen voor het opstellen van gedragscodes. 1. Arbeidsmobiliteit In de moderne samenleving verwisselt de medewerker gemakkelijk van baan. Daarmee verdwijnt de ervaring van wat binnen een organisatie als goed en kwaad wordt beschouwd. Dat geeft noodzaak voor het opstellen van een gemeenschappelijk referentiekader met een aantal basisprincipes. In een gedragscode kan een dergelijk referentiekader worden vastgelegd. 2. Decentralisatie Er vindt een sterke decentralisatie van organisaties plaats, ook in de makelaardij, denk maar aan de franchise formules die in deze branche zijn ontstaan. Daarmee ontstaat er meer autonomie voor de vestigingsmedewerkers en impliciet ook minder controle van ‘bovenaf’. Een gedragscode zorgt voor de onderlinge samenhang bij decentralisatie. 3. Interne malversaties Misbruik van vertrouwelijke informatie, schadelijke nevenactiviteiten, diefstal, misbruik van bedrijfsmiddelen, et cetera, moeten zo veel mogelijk worden voorkomen, een gedragscode kan hierbij sturend werken. 4. Eisen van stakeholders Aandeelhouders, beleggers en consumenten stellen zich steeds kritischer op en laten ethische en maatschappelijke overwegingen meewegen in hun keuzen. Deze stakeholders dwingen de organisatie tot het opstellen van een eigen identiteit en visie. Een gedragscode geeft stakeholders de mogelijkheid de werkwijze van de organisatie te toetsen. 7.2.3

Gedragscodes binnen de makelaardij

De verschillende grote makelaarsorganisaties in Nederland als NVM, VBO en VastgoedPRO hebben allen een eigen gedragscode voor hun leden opgesteld, daarnaast heeft een aantal individuele kantoren een gedragscode voor het eigen kantoor opgesteld. In grote lijnen zijn deze gedragscodes vergelijkbaar en zijn ze omwille van externe en interne redenen opgesteld.


27

7.3

Professionele verantwoordelijkheid in de makelaardij

Enerzijds is de professionele verantw oordelijkheid van toepassing op iedereen die een bepaalde opleiding heeft gevolgd voor een beroep w aardoor hij kennis en vaardigheden heeft geleerd die hij in zijn dagelijkse w erkzaamheden op een goede manier in praktijk brengt. Anderzijds geldt de professionele verantw oordelijkheid niet alleen voor de individuele beroepsbeoefenaar, maar ook voor de totale beroepsgroep, w aarmee de beroepsgroep zich onderscheidt van andere beroepsgroepen en aanspraak kan maken op een bepaalde status.

7.3.1

Verantwoordelijkheden makelaar

Wieger van dalen noemt n het boek Ethiek de basis een aantal verantw oordelijkheden die de makelaar heeft naar zijn opdrachtgevers. In tabel 1 w orden deze verantw oordelijkheden getoond. Tabel 1 - Schema soorten verantw oordelijkheid

Soort verantwoordelijkheid

Plicht is gebaseerd op

aansprakelijkheid

w etten

taakverantw oordelijkheid deugdverantw oordelijkheid

afspraken in de organisatie morele uitgangspunten

Verantwoording is verschuldigd aan rechter of politie collega’ s jezelf en je sociale omgeving

De aansprakelijkheid is een vorm van verantwoordelijkheid die is geregeld in de wet, de taakverantwoordelijkheid vindt zijn oorsprong in de binnen de organisatie gemaakte afspraken, en de deugdverantwoordelijkheid is gebaseerd op de eigen morele uitgangspunten. Bij de deugdverantwoordelijkheid is de professionele makelaar verantwoording verschuldigd aan zichzelf, aan zijn opdrachtgever, maar ook aan de nietopdrachtgevende consument. Het is daarbij zaak jezelf verantwoordelijk te voelen in plaats van alleen verantwoordelijk te zijn. Met name de deugdverantwoordelijkheid is meer specifiek vastgelegd in de gedragscode die we in paragraaf 7.2 hebben besproken. 7.3.2

Samenhang professionele verantwoordelijkheid met ethiek

De basis voor een professionele verantwoordelijkheid binnen de makelaardij ligt feitelijk in alle in deze syllabus behandelde onderwerpen. In samenhang met elkaar vormen zij een fundament voor een professionele uitvoering van de makelaarswerkzaamheden. Daarbij is er een plicht om voor de opdrachtgever zorg te dragen en de werkzaamheden namens hem uit te voeren en daarvan aan de opdrachtgever rekenschap af te leggen. Dat de professionele verantwoordelijkheid wellicht op gespannen voet kan staan met de praktijk zien we in hoofdstuk 8, ethische bedreigingen in de makelaardij. Versie 1.0 Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014

28

8.

Ethische bedreigingen in de makelaardij

Binnen het makelaarsvak is een aantal concrete bedreigingen w aarneembaar w aar de makelaar zich, gew ild of ongew ild, door laat leiden. Deze bedreigingen kunnen in de uiteindelijke beoordeling van het niveau van dienstverlening en de positie van de makelaar een belangrijke rol spelen. Uiteindelijk w ordt de makelaar afgerekend op het eindresultaat van zijn inspanningen en de manier w aarop die inspanningen zijn geleverd. Zow el de opdrachtgevende als de niet -opdrachtgevende consument oordelen over de geleverde diensten en de manier w aarop de makelaar voor zijn opdrachtgever opkomt. In dit hoofdstuk w ordt een aantal bedreigingen genoemd en toegelicht. 8.1

Vertrouwen en integriteit

Vertrouw en en integriteit zijn zaken w aar een opdrachtgever en een niet opdrachtgevende consument bij de makelaar van op aan moet kunnen. In paragraaf 1.1.2 zijn een drietal ethische theorieën beschreven. Iedere theorie kent zijn eigen valkuilen. Tabel 2 toont de genoemde theorieën en geeft voor iedere theorie aan w elke valkuil er bestaat. Tabel 2 - Valkuilen ethische theorieën Ethische theorie Plichtethiek bekijkt de handeling

Uitgangspunt Moraal is een kw estie van morele regels opvolgen

Gevolgenethiek

Moraal is een

bekijkt de gevolgen

kw estie van idealen

van de handeling

realiseren

Deugdethiek bekijkt de bedoeling van je gedag

Moraal is een kw estie van een goed mens w illen zijn

Werkwijze Bepaal w elke norm het belangrijkst is

Valkuil Bevel is bevel

Bepaal w elk gedrag het meest bijdraagt

Het doel heiligt de

aan het realiseren

middelen

van je ideaal Kijk in de spiegel en bedenk w ie je w ilt zijn

Ik bedoelde het goed

Naast bovenstaande algemene valkuilen kunnen voor de makelaarspraktijk onder andere de volgende specifieke valkuilen op het ethische vlak ontstaan: 

het moeten behalen van omzet;



het moeten behalen van persoonlijke omzettargets (loondienstverband);



bonusstelsel (loondienstverband);



vastgoedfraude;



‘zwart geld’;


29



misbruik van omstandigheden;



het dragen van een ‘dubbele pet’;



niet transparant handelen;



handelen zonder kennis van zaken;



gebruik of misbruik van deskundigheidsmacht;



gebruik of misbruik van voorkennis;



resultaatgestuurd taxeren: taxeren conform de wens van opdrachtgever;



het niet melden van zaken die een transactie kunnen blokkeren;



opdrachtgevende koper wenst een woning uit de eigen portefeuille te kopen.

Iedere makelaar kent voorbeelden uit de eigen praktijk waarbij het eigenbelang in beeld komt en een beslissing moet worden genomen over het eigen handelen in die gevallen. Vaak is een financiële component een reden voor minder verantwoord handelen. De makelaar dient zich van voornoemde bedreigingen bewust te zijn, niet alleen voor zichzelf met betrekking tot een juiste uitoefening van zijn vak, maar ook naar opdrachtgevers en niet opdrachtgevende consumenten met betrekking tot de wens om op correcte en verantwoorde wijze zaken te doen. In de volgende paragraaf worden hulpmiddelen aangereikt om tot ethisch verantwoord handelen te komen.

8.2

Morele intervisie

Door intervisie over morele thema’s komt een eigen moreel oordeel tot stand. Intervisie is een georganiseerd gesprek over een bepaald onderwerp tussen mensen die werkzaam zijn in hetzelfde vakgebied met als doel de deskundigheid van betrokkenen te vergroten en de kwaliteit van het werk te verbeteren. Een gesprek waarin men tot een moreel oordeel wil komen wordt ook wel een moreel beraad genoemd. Om het proces van morele intervisie systematisch te doorlopen is onderstaand 7-stappen plan van Henk van Luijk, voormalig hoogleraar Bedrijfsethiek aan de Nyenrode Business Universiteit, een goed hulpmiddel. Iedere stap begint met een vraag. Hieronder worden de zeven vragen genoemd, met bij iedere vraag een korte toelichting. 1. Wat is de morele vraag, met andere woorden: voor welke beslissing sta ik? Er dient een werkelijke vraag te worden geformuleerd op een reëel dilemma die beantwoordbaar moet zijn voor de casus en die betrekking heeft op personen en situaties in de casus. Een morele vraag kenmerkt zich door termen als moeten, mogen, verplicht zijn, behoren, en dergelijke.


30

2. Wie zijn de betrokkenen? Welke personen in de casus hebben bepaalde rechten, plichten of belangen, dus wie mogen er van uitgaan dat er met hun rechten, plichten en belangen rekening wordt gehouden? Wanneer het om meerdere betrokkenen gaat is het slim om per persoon de reden van morele betrokkenheid weer te geven. 3. Wie neemt de beslissing? In feite is de beslissingnemer degene die de morele vraag stelt, daarmee is hij de ‘eigenaar’ van de morele vraag. Tijdens de bespreking is het van belang de focus te houden op de morele vraag en niet te verzanden in de individuele meningen van de deelnemers aan het moreel beraad. 4. Welke informatie heb ik nodig? De deelnemers aan het moreel beraad mogen alleen maar feitelijke informatie opvragen bij de inbrenger van de casus. Daarnaast is het van belang om vast te stellen wat er allemaal niet bekend is aan feitelijke informatie, dat geeft aan wat er in de casus allemaal onduidelijk en onbekend is. Dit laatste is vaak het geval bij ethische vraagstukken, want wanneer alle informatie bekend was zou de morele vraag vaak niet meer bestaan. 5. Wat zijn de argumenten? De argumenten voor of tegen de morele vraag moeten worden geïnventariseerd om zo goed mogelijk alle voors en tegens in beeld te krijgen. Dit maakt een beredeneerde keuze mogelijk. Werk bij het inventariseren van de voors en tegens niet met losse woorden, maar plaats ze bij voorkeur in een context, bijvoorbeeld “Het is onrechtvaardig de koper in deze situatie geen informatie te geven”. Houd bij het inventariseren van de argumenten steeds de morele component van de morele vraag in beeld. 6. Wat is mijn conclusie? Alle argumenten zijn in beeld gebracht. Vervolgens moeten de argumenten, voordat een conclusie kan worden getrokken, stuk voor stuk worden gewogen. Bij de conclusie dient te worden aangegeven welk argument voor en welk argument tegen het zwaarst weegt. In de meest volledige vorm kan een conclusie er als volgt uitzien: “Koper dient hier door de verkopende makelaar over te worden geïnformeerd omdat ..., ondanks…”. Hiermee wordt duidelijk vastgesteld wat het belangrijkste argument in de conclusie is en wat het belangrijkste is wat daarmee wordt ingeleverd. Let er wel op dat het antwoord een antwoord op de morele vraag is! Met de conclusie uit dit moreel beraad is het mogelijk om op (ethisch) verantwoorde wijze te handelen.


31

7. Hoe voel ik me bij de genomen beslissing? Door jezelf af te vragen hoe je je voelt bij de genomen beslissing maak je de beslissing eigen en betrek je die beslissing in je handelen. Door middel van het doorlopen van bovenstaand stappenplan wordt op eenvoudige wijze structuur in het denkproces aangebracht. Hierdoor komt snel en helder het eigen moreel oordeel tot stand. Dit morele oordeel is weer de basis voor het ethisch verantwoord handelen.

8.3

Informatieverstrekking en verslaglegging

Het is belangrijk dat de makelaar op een eerlijke, heldere en verantwoorde manier informatie aan de consument verstrekt. Deze informatie is voor de consument immers de basis waarop hij zijn beslissing neemt. Zitten er fouten of hiaten in de informatieverstrekking, dan leidt dat onherroepelijk tot discussie, problemen en eventueel procedures. Uit de dagelijkse praktijk zijn vele voorbeelden te halen waarin fouten in brochures of overeenkomsten achteraf tot meningsverschillen leidden.

Praktijkvoorbeeld 1 Makelaar V heeft een woning in verkoop met een aangrenzende garage in boxenrij. De woning ligt op eigen grond, de garagebox op het zakelijk recht van erfpacht, een situatie die in de wijk waarin de woning ligt veel voorkomt. Beide objecten hebben een apart kadastraal nummer. Makelaar V heeft bij aanvang van de verkoop alleen de kadastrale gegevens van de woning gerechercheerd, het ‘erfpachtperceel’ heeft hij over het hoofd gezien. De door verkoper ingevulde vragenlijst meldt echter wèl dat er sprake is van erfpacht voor het perceel waar de garage op is gebouwd, maar deze opmerking heeft bij makelaar V niet tot verder kadastraal onderzoek geleid. De door makelaar V opgestelde brochure meldt dan ook niet dat de garagebox op het zakelijk recht van erfpacht ligt. De uiteindelijke koper laat zich bijstaan door makelaar K. Makelaar K verricht kadastraal onderzoek en daaruit blijkt de erfpachtconstructie van de garagebox. Hij bespreekt dit met zijn opdrachtgever en meldt dat die wellicht rekening moet houden met óf een jaarlijkse erfpachtcanon óf het afkopen van die canon. Besloten wordt op basis van de door makelaar V verstrekte informatie tot onderhandeling over te gaan. Deze onderhandeling worden telefonisch gevoerd en door makelaar K direct aansluitend per e-mail bevestigd. Bij het via e-mail overbrengen van het laatste voorstel van koper merkt makelaar K op dat hij er van uitgaat dat de garage op eigen grond ligt, dit in tegenstelling tot de ter plaatse gebruikelijke erfpachtconstructie. Versie 1.0 Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014

32

Deze laatste opmerking van makelaar K zet makelaar V aan het denken. Makelaar V verricht voor de garagebox alsnog kadastraal onderzoek en ziet dan pas dat er sprake is van het zakelijk recht van erfpacht. Uiteraard levert deze informatie problemen op bij de afronding van de onderhandelingen: 

koper stelt zich op grond van de door makelaar V verstrekte informatie op het standpunt dat hij een op eigen grond gelegen garagebox koopt. Indien t.b.v. het in eigendom verkrijgen van de ondergrond de lopende erfpachtovereenkomst dient te worden afgekocht wenst hij de kosten daarvoor niet te betalen;



verkoper stelt zich op het standpunt dat hij makelaar V volledig heeft geïnformeerd over de erfpachtconstructie en is niet bereid de afkoopsom van de erfpachtovereenkomst voor zijn rekening te nemen.

Uiteindelijk krijgt makelaar V de rekening gepresenteerd.

Uit bovenstaand voorbeeld blijkt dat makelaar V zijn werkzaamheden onvolledig en onzorgvuldig heeft uitgevoerd. Naast informatieverstrekking is verslaglegging van de werkzaamheden aan alle betrokken partijen van zeer groot belang. De manier waarop de verslaglegging plaatsvindt, moet zodanig zijn dat achteraf de werkzaamheden kunnen worden geanalyseerd. Wanneer makelaar V uit bovenstaand praktijkvoorbeeld de verkoopbrochure ter goedkeuring aan zijn opdrachtgever zou hebben voorgelegd - dus verslaglegging van zijn werkzaamheden - zou de fout naar alle waarschijnlijkheid op tijd zijn ontdekt. Makelaar K heeft zijn telefonische onderhandelingen steeds per e-mail bevestigd - ook verslaglegging van werkzaamheden - waardoor de kooppositie van zijn opdrachtgever volledig was gewaarborgd. Immers, middels het laatste mailtje van makelaar K werd de erfpachtconstructie in beeld gebracht, maar werd tegelijkertijd het probleem aan de kant van makelaar V en diens opdrachtgever gelegd. Dit praktijkvoorbeeld heeft ook een ethische kant voor zowel makelaar V als makelaar K. In de volgende paragraaf wordt hier nader op ingegaan.

8.4

Top 10 morele excuses

Wanneer er ethische dilemma’s in het spel zijn is het van belang het proces van besluitvorming en de verantwoording voor het morele oordeel zodanig vast te leggen dat achteraf het proces kan worden gecontroleerd en het morele oordeel duidelijk vast ligt. Immers, op het moment dat er problemen rijzen met betrekking tot de uitvoering van de werkzaamheden wordt het moreel oordeel meegenomen in de procedure om de problemen op te lossen. Versie 1.0 Dag 1: Herbestemming – Wonen 2014

33

In plaats van stil te staan bij het handelen en beslissen, dus morele intervisie toe te passen, lijkt het vaak gemakkelijker om een handeling uit te voeren die moreel eigenlijk ongewenst is, en je later te excuseren. In onderstaand kader worden tien excuses genoemd die u wellicht bekend voorkomen:

1. Als ik het niet doe, doet iemand anders het wel. 2. Iedereen doet het. 3. Niemand heeft er last van. 4. Ik ben slechts een klein radertje in het geheel. 5. Zonder mijn bijdrage zou het nog erger geweest zijn. 6. Mijn bijdrage is verwaarloosbaar. 7. Mijn handen zijn in onschuld gewassen. 8. Ik heb geen keus. 9. Ik doe slechts wat met wordt opgedragen. 10. Het is niet mijn taak.

Nadat een ethisch niet-verantwoorde handeling bekend is geworden is een eerste reactie vaak gebaseerd op een van de hierboven genoemde morele excuses. Geconfronteerd worden met immoreel handelen is immers een zware aantijging waar men liever aan voorbij gaat. In plaats van een moreel excuus voor het handelen te geven is het uiteraard beter stil te staan bij de manier waarop de handeling tot stand is gekomen. Men dient zich af te vragen of de handeling wel op een verantwoorde manier is uitgevoerd, desnoods door achteraf morele intervisie toe te passen. Alleen dan kan worden beoordeeld of de handeling immoreel is geweest en kan getracht worden tot een vergelijk te komen. Een integriteitsbeleid kan een waardevol hulpmiddel zijn om tot verantwoord handelen te komen.

8.5

Integriteitsbeleid

Wanneer blijkt dat er ethisch niet verantwoord of immoreel is gehandeld, wordt niet alleen de handeling onderwerp van gesprek, maar komt ook de manier van werken en de daarbij gevolgde procedure in beeld. Dat heeft zijn weerslag op de immoreel handelende persoon, maar ook op het bedrijf dat hij vertegenwoordigt. Vaak blijkt dan dat de organisatie niet of slechts deels over een integriteitsbeleid beschikt. 8.5.1

Integriteitsbeleid in theorie

Integriteitsbeleid moet onderdeel uitmaken van een organisatie, dus ook van een makelaarsorganisatie. Bij het ontwikkelen van integriteitsbeleid is het van belang om relevante omgevingsfactoren in beeld te brengen. De belangrijkste omgevingsfactoren voor een goed integriteitsbeleid en rekening mee te houden bij het opstellen van een goed integriteitsbeleid zijn: Versie 1.0 Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014

34

1. Inzicht in normen en gedrag Probeer inzicht te krijgen in de soorten gedrag die mensen aanzien of status geven binnen de organisatie. Kijk ook naar binnen de organisatie heersende sociale normen: wat bezorgt mensen aanzien en is het gedrag wat daarmee gepaard gaat wenselijk gedrag? 2. Inzicht in de organisatie Probeer de bedoelde en onbedoelde effecten te achterhalen van structuren, processen en regels die binnen de organisatie gelden. Dit brengt in beeld of de medewerkers die integer willen handelen belemmerd kunnen worden door de in de organisatie geldende structuren en processen. 3. In beeld brengen van het integriteitsbeleid Het integriteitsbeleid dient duidelijk in de organisatie zichtbaar te zijn. Dat heeft invloed op het gedrag van de medewerkers. De medewerkers moeten het beleid kunnen beoordelen op: a. Komt het integriteitsbeleid rechtvaardig over? Het beleid dient door de leidinggevenden zelf ook daadwerkelijk te worden uitgevoerd. De te treffen maatregelen dienen in verhouding te staan tot de in de organisatie geldende structuur en bij integriteitsbreuken dient er op een rechtvaardige manier te worden gehandeld. b. Is het beleid consistent? In alle delen van de organisatie dient het beleid op een eenduidige manier te worden uitgevoerd en gehandhaafd. Eventuele verschillen in dit beleid moeten gerechtvaardigd worden. c.

Voorbeeldgedrag en leiderschap De directie dient het goede voorbeeld te geven en het initiatief te nemen het thema integriteit bespreekbaar te maken.

d. Voldoende communicatie Het is van belang om binnen alle lagen van de organisatie op professionele wijze over integriteit binnen het werk te communiceren, zowel preventief als achteraf nadat er sprake is geweest van een integriteitsbreuk. 4. Inzicht in de omgeving van de medewerker(s) Wanneer er sprake is van een integriteitsbreuk is het belangrijk om niet alleen te kijken naar de medewerker die deze breuk heeft veroorzaakt, maar ook te kijken naar de werkomgeving waarin de medewerker zijn werkzaamheden verricht. Het kan immers zijn dat de werkomgeving deels oorzaak van het probleem is.


35

8.5.2

Integriteitsbeleid in de praktijk

Wellicht komt bovenstaande analyse om tot een verantwoord integriteitsbeleid te komen voor het gemiddelde makelaarskantoor erg omslachtig voor. Daarom hieronder enkele concrete doelstellingen die een start voor het integriteitsbeleid kunnen vormen: 1. Bewustwording Zorg dat het thema integriteit zowel in persoonlijke gesprekken als in groepsgesprekken aandacht krijgt. Maak de medewerkers bewust van het begrip integriteit en de noodzaak integer te handelen. 2. Kernwaarden en morele aspecten Kies de juiste waarden voor de organisatie en draag die uit. Het actief benoemen van de kernwaarden van de organisatie bevordert de werkwijze van de medewerkers en ondersteunt vervolgens weer die kernwaarden. Benoem ook helder de morele aspecten die binnen de organisatie gelden. Een duidelijke communicatie van de morele aspecten zorgt voor het dragen van morele verantwoording door de medewerkers. 3. Maak mechanismen zichtbaar Maak binnen de organisatie kenbaar wat de ethische bedreigingen en valkuilen zijn (zie ook paragraaf 8.1). Door de medewerkers bewust te maken van deze bedreigingen en valkuilen krijgen zij een goed beeld van de risico’s en bedreigingen binnen het vak. 4. Maak effecten van het gedrag zichtbaar Medewerkers voeren vaak deelhandelingen uit. Breng voor hen in beeld dat hun (deel)handeling bijdraagt aan het resultaat van de totale bedrijfshandeling. Geef daarbij aan wat hun verantwoording in het geheel is en dat zij invloed hebben op het totaalresultaat. 5. Bevorder een cultuur van verantwoordelijkheid Geef medewerkers duidelijk de verantwoording voor hun werkzaamheden binnen de organisatie. Omkader die verantwoording, maar laat ook ruimte voor eigen initiatief omdat niet alle verantwoordelijkheid in regels is vast te leggen. Op welke manier tot een integriteitsbeleid binnen de onderneming wordt gekomen is niet van belang, wel van belang is het feit dat er aan een integriteitsbeleid wordt gewerkt, dat dit beleid steeds onderwerp van gesprek blijft en daar waar nodig wordt bijgesteld.


36

9.

Casuïstiek

Zoals we in paragraaf 8.2 hebben gezien zijn dilemma’s in morele praktijkvraagstukken door middel van morele intervisie te verduidelijken. Door middel van morele intervisie bouwt u uw eigen morele competenties op. Door discussies te voeren over verschillende diverse cases kunt u uw eigen morele competenties toetsen aan uw collega makelaars. In dit hoofdstuk zijn verschillende cases gegeven die u kunt gebruiken. Het praktijkvoorbeeld uit paragraaf 8.3 bevat zoals gemeld voor beide makelaars ethische kanten. Als voorbeeld wordt hieronder vanuit de positie van makelaar K een moreel probleem behandeld. Dit gebeurt aan de hand van het in paragraaf 8.2 beschreven 7stappenplan. Voor de geschetste casus uit paragraaf 8.3 worden hieronder als voorbeeld de zeven stappen doorlopen: 1. Wat is de morele vraag, met andere woorden: voor welke beslissing sta ik? Moet makelaar K zijn kennis met betrekking tot het zakelijk recht van erfpacht voor de garagebox met makelaar V delen voordat tot onderhandeling wordt overgegaan? 2. Wie zijn de betrokkenen? Makelaar K en makelaar V, maar ook hun opdrachtgevers. 3. Wie neemt de beslissing? Makelaar K. 4. Welke informatie heb ik nodig? 

Wist makelaar K of de kadastrale informatie klopte?



Wist makelaar K of de informatie van makelaar V klopte?



Was het mogelijk dat de feitelijke situatie niet overeenstemt met de kadastrale situatie?



Benadeelde makelaar K makelaar V of diens opdrachtgever door de erfpachtsituatie niet vooraf te bespreken?



Benadeelde makelaar K zijn eigen opdrachtgever door de erfpachtsituatie wel vooraf te bespreken?



Lag de situatie anders wanneer verkoper makelaar V niet zou hebben ingeschakeld?

Samenvattend geldt dat het niet bekend is welke informatie m.b.t. de juridische situatie juist was. Evenmin is bekend of de werkelijke juridische situatie bij makelaar V bekend was.


37

5. Wat zijn de argumenten? 

Voor: vanuit het oogpunt van zorgvuldig handelen is het van belang voor het starten van de onderhandelingen exacte duidelijkheid te hebben over de feitelijke juridische situatie.



Tegen: makelaars K en V hebben ieder hun eigen verantwoording naar hun opdrachtgevers en hoeven elkaars werkzaamheden niet te controleren.

6. Wat is mijn conclusie? Ondanks het feit dat makelaar K weet dat er (voor hem) onduidelijkheid over de feitelijke juridische status van de garagebox is, mag hij er van uitgaan dat de door makelaar V verstrekte informatie correct is. Makelaar V dient immers kadastraal onderzoek te doen en moet controleren of de onderzoeksresultaten overeenstemmen met de werkelijke situatie. Concluderend geldt dat makelaar K zijn kennis niet met makelaar V hoeft te delen voordat tot onderhandeling wordt overgegaan. 7. Hoe voel ik me bij de genomen beslissing? Wat vindt u van deze conclusie? In de volgende paragrafen wordt een aantal cases aangeboden. Iedere casus wordt kort beschreven en aansluitend worden één of meerdere dilemma’s geschetst. Stel uzelf bij deze cases steeds bovengenoemde zeven vragen.


38

9.1

Casus: Aankoop verhuurd beleggingsobject met voorinformatie

Uw onderneming wil ter belegging een object aankopen. Het object dat u op het oog heeft is verhuurd, maar u weet dat de huurder het contract wil opzeggen en dat het object op zeer korte termijn leeg komt. Morele vraag Moet u als koper melding maken van het feit dat bij u bekend is dat huurder het contract wil opzeggen?

9.2

Casus: Lijkenlucht in de woning

Tijdens de bezichtiging van een woning hangt er een doordringende vieze geur op met name de eerste en tweede etage. Kandidaat kopers spraken zelf tijdens de bezichtiging het vermoeden uit dat het om ‘kattenpis’ zou gaan, dat werd door de verkopende makelaar niet ontkend, de aankoopmakelaar heeft er verder ook geen aandacht aan geschonken. Kandidaat kopers oordeelden dat de stank relatief eenvoudig te verwijderen zou zijn. Verder waren kandidaat kopers bekend met het feit dat de woning eigendom was geweest van een overleden oude dame. Op de stank na was het een geweldige woning, kandidaat kopers zijn tot aankoop over gegaan. Direct na de eigendomsoverdracht hebben kopers getracht de vieze geur te verwijderen, maar deze bleek onuitroeibaar. Later werd kopers bekend dat de vorige eigenaresse in het huis was overleden en, samen met haar eveneens overleden hond en enkele katten, enkele maanden dood in de woning heeft gelegen. De inmiddels vermeende ‘kattenpis’ kwam daarmee in een ander daglicht te staan. Kopers voelen zich naar eigen zeggen ‘belazerd’ en worden niet alleen misselijk van de allesdoordringende stank, maar ook van het idee dat er maandenlang een lijk in hun slaapkamer heeft gelegen. Zij stellen dat ze de woning, indien ze dit vooraf hadden geweten, niet hadden gekocht en vinden dat de makelaar hen daarvoor had moeten waarschuwen. Morele vraag Moet verkopend makelaar (kandidaat) koper melden dat de eigenaresse in de woning is overleden en enkele maanden dood in de woning heeft gelegen?


39

Casus: ‘Herrieburen’ bij te verkopen tussenwoning

9.3

Een makelaar heeft een tussenwoning in verkoop waarvan de buurman dagelijks ruim zes uur op zijn piano oefent. Dat geluid is in de woning van verkoper te horen. Een kandidaat koopster zegt tijdens de bezichtiging tegen de verkopende makelaar dat zij bijzonder gesteld is op rust. Tijdens de bezichtiging is het stil bij de musicerende buurman en de verkopende makelaar besluit daarom zijn mond te houden. De kandidaat koopster besluit de woning te kopen. Na de eigendomsoverdracht en daaropvolgende verhuizing ervaart koopster de intensiteit en frequentie van het pianospel van de buurman. Zij stelt dat de verkopende makelaar haar op de hoogte had moeten brengen van het pianospel van de buurman en dat zij de woning, indien zij dit vooraf had geweten, niet zou hebben gekocht. Morele vraag Moet verkopend makelaar (kandidaat) koper informeren omtrent de musicerende buurman?

9.4

Casus: Dreigend ontslag kandidaat koper

U bent met een kandidaat koper in onderhandeling voor een vrijstaande villa uit uw portefeuille. De onderhandelingen lopen niet soepel, kandidaat koper maakt zich zorgen over de hoogte van de te verwachten woonlasten, dit ondanks zijn goede baan bij een gezond bedrijf in de omgeving. U hebt met kandidaat koper een deadline afgesproken waarop hij zijn definitieve voorstel bekend zal maken. Twee dagen voordat deze deadline verloopt, hoort u via uw businessclub dat het bedrijf waar kandidaat koper werkt niet goed draait. Er bestaat een groot risico dat dit bedrijf op korte termijn failliet zal gaan. Indien dit gebeurt, zal kandidaat koper zijn baan verliezen. Daags daarna meldt kandidaat koper dat hij definitief tot aankoop over wil gaan. Morele vragen 

Moet verkopend makelaar kandidaat koper (dus niet uw opdrachtgever) het mogelijke faillissement melden?



Moet verkopend makelaar zijn voorkennis bespreken met zijn opdrachtgever?



Moet verkopend makelaar zijn voorkennis bespreken met niet opdrachtgevende koper?



Moet verkopend makelaar de onderhandelingen afronden wanneer zijn opdrachtgever (verkoper) hem dit opdraagt?


40

9.5

Casus: Bezwaar tegen uitbouw van de buren

De eigenaar van een woning wil aan de achterzijde een uitbouw realiseren. Wegens bezwaar van de buren wordt de uitbouwvergunning geweigerd. Daarop besluit de eigenaar zijn woning via uw kantoor te verkopen. Een kandidaat koper heeft belangstelling voor de woning en informeert bij u naar de uitbreidingsmogelijkheden. Morele vraag Moet u, als verkopend makelaar, op de specifieke vraag van kandidaat koper naar de uitbreidings-mogelijkheden, hem wijzen op het door de buren gemaakte bezwaar tegen de uitbouw van verkoper?

9.6

Casus: Collegiale verhoudingen

Makelaar V heeft in opdracht van verkoper P een appartement in portefeuille en komt in contact met koper K die zich door zijn eigen makelaar laat bijstaan. Tussen partijen wordt prijsovereenstemming bereikt, echter, nadien gaat de koop niet door. Koper K blijkt ontevreden met zijn eigen makelaar en vertrouwt verkopend makelaar V niet meer. Via een gezamenlijke kennis komt koper K in contact met makelaar A. Makelaar A wil graag als aankoopmakelaar voor koper K optreden, maar koper K verstrekt geen schriftelijke opdracht daartoe aan makelaar A. Vervolgens neemt makelaar A, terwijl het appartement bij makelaar V te koop staat, rechtstreeks en zonder makelaar V ervan in kennis te stellen, contact op met verkoper P. Verkoper P meldt makelaar A dat hij afscheid neemt van makelaar V. Enkele weken later verkoopt makelaar A namens verkoper P het appartement voor dezelfde koopprijs en onder nagenoeg dezelfde voorwaarden aan koper K. Na het sluiten van de koopovereenkomst komt makelaar V er bij toeval via de eerdere makelaar van koper K achter dat er tussen verkoper P en koper K via makelaar A een koopovereenkomst is gesloten, waarbij makelaar A de concept koopovereenkomst met bijlagen van makelaar V blijkt te hebben gebruikt. Bij de eigendomsoverdracht dienen zowel makelaar V als makelaar A een courtagenota in. Verkoper P heeft alleen de courtagenota aan makelaar A betaald. Morele vragen 

Mag makelaar A rechtstreeks contact opnemen met verkoper P?



Ook indien verkoper P makelaar A heeft gemeld dat hij afscheid heeft genomen van zijn primair ingeschakelde makelaar V?



Mag makelaar A afgaan op de enkele mededeling van verkoper P dat hij afscheid heeft genomen van zijn primair ingeschakelde makelaar V?



Staat voldoende duidelijk vast voor wie makelaar A heeft opgetreden?


41

Bijlage 1 Bronnen Websites www.agentschapnl.nl www.baszbouw.nl www.bestemmingsplan.nl www.boltentraining.nl/moreel-beraad/stappenplan-moreel-beraad/ www.bouwbedrijfpostma.nl www.cms-dsb.com/wet-plattelandswoningen-14-01-2013 www.degeschillencommissie.nl / www.sgc.nl www.desnor.home.xs4all.nl www.dvmhtbaalst.be www.duco.eu www.energielabel.nl www.energie-technologie.nl www.ethische-dilemmas.nl www.evao.nl www.integriteitoverheid.nl www.meermetminder.nl www.milieucentraal.nl www.multiconsultants.nl www.myrev.nl www.nbi-online.nl/ www.nvm.nl www.nvmtuchtrechtspraak.nl www.senternovem.nl www.syntechklimaatservice.nl www.thermosteen.nl www.umisol.nl www.uretek.nl www.vastgoedactueel.nl www.venvn.nl www.wikipedia.org

Overige bronnen en naslagwerken A.H.L.G. Bone, 2009, Basisboek isoleren, Thieme Meulenhof BOEi, Eerste Hulp bij Herbestemmen, februari 2009 BOEi, Eerste hulp bij herbestemmen, februari 2010 G.M. ten Have, Ethiek en vastgoed, 2010 ISSO, Publicatie 51: Warmteverliesberekening voor woningen en woongebouwen, 2012 NII, Het rendement van energiebesparen door isoleren. Versie 1.0 Dag 2: Herbestemming – Wonen 2014

42

Peter Nijhof & Ed Schulte, (2000), Herbestemming industrieel erfgoed in Nederland. Rijksoverheid, (2010), Brochure Het herkennen en aanpakken van eventuele funderingsproblemen bij koop of verkoop van een woning. SDU, Bouwgebreken en Herstelkosten SDU, Handboek bouwgebreken SER, Energieakkoord Stichting platform funderingen Kenniscentrum aanpak funderingstechniek, Enkele aandachtspunten bij verzekeringen. Stichting platform funderingen Kenniscentrum aanpak funderingstechniek, De fundering onder uw woning. Stichting platform funderingen Kenniscentrum aanpak funderingstechniek, Kapstok wet en regels. VNG, Funderingsproblemen Wieger van Dalen, Ethiek de basis, 2012


43

Herbestemming Ethiek & regelgeving

Recommend Documents